BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Terjadinya kegagalan pada model pembangunan pada masa lalu, menyadarkan
akan perlunya reorientasi baru dalam pembangunan, yaitu pendekatan pembangunan
yang memperhatikan lingkungan dan pembangunan yang berwajah manusiawi.
Pendekatan tersebut menempatkan manusia sebagai factor kunci yang memainkan
peran penting dalam segala segi.
Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung ataupun segala sarana,
prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam
membangun peradabannya seperti halnya jembatan dan konstruksinya serta
rancangannya, jalan, sarana telekomunikasi. Umumnya sebuah peradaban suatu
bangsa dapat dilihat dari teknik-teknik bangunan maupun sarana dan prasarana yang
dibuat ataupun ditinggalkan oleh manusia dalam perjalanan sejarahnya.
Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu
dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di
dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan
usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. Karena bangunan berkaitan
dengan kemajuan peradaban manusia, maka dalam perjalanannya, manusia
memerlukan ilmu atau teknik yang berkaitan dengan bangunan atau yang menunjang
dalam membuat suatu bangunan. Perkembangan Ilmu pengetahuan tidak terlepas dari
hal tersebut seperti halnya arsitektur, teknik sipil yang berkaitan dengan bangunan.
Bahkan penggunaan trigonometri dalam matematika juga berkaitan dengan bangunan
yang diduga digunakan pada masa Mesir kuno dalam membangun Piramida. Bahkan
pada masa sekarang, bangunan bangunan berupa gedung tinggi dianggap merupakan
ciri kemajuan peradaban manusia.
Pada awalnya manusia hanya memanfaatkan apa yang ada di alam sebagai sarana
dan prasarana ataupun infrastruktur dalam kehidupannya. Seperti halnya
memanfaatkan gua sebagai tempat tinggal. Kemudian memanfaatkan apa yang ada di
alam sebagai bahan-bahan untuk membuat infrastruktur seperti halnya batu, tanah dan
kayu. Kemudian setelah ditemukan bahan bahan tambang yang dapat digunakan untuk

1
membuat alat atau benda yang menunjang sebuah bangunan seperti halnya barang
logam dan mengolah bahan bahan alam seperti mengolah batuan kapur, pasir dan
tanah. Dalam perkembangannya, manusia membuat bahan bahan bangunan dari hasil
industri atau buatan manusia yang bahan-bahannya bakunya diambil dari alam.
Bangunan gedung sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, mempunyai
peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak, perwujudan produktivitas,
dan jati diri manusia. Karena itu, penyelenggaraan bangunan gedung perlu diatur dan
dibina demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan serta penghidupan masyarakat,
sekaligus untuk mewujudkan bangunan gedung yang andal, berjati diri, serta
seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya. Bangunan gedung merupakan
salah satu wujud fisik pemanfaatan ruang. Oleh karena itu, dalam pengaturan
bangunan gedung tetap mengacu pada pengaturan penataan ruang sesuai peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum
dalam penyelenggaraan bangunan gedung, setiap bangunan gedung harus memenuhi
persyaratan administratif dan teknis bangunan gedung.
Dengan mematuhi peraturan yang telah ditetapkan tersebut dapat diwujudkan
bangunan gedung yang fungsional, dapat menjamin keselamatan pengguna,
masyarakat dan lingkungannya, serta tetap dapat menjaga kesimbangan, kerasian dan
keselarasan terhadap lingkungan. Pengaturan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung
dalam Peraturan Pemerintah ini dimaksudkan agar bangunan gedung yang didirikan
dari awal telah diketahui fungsi dan klasifikasinya sehingga masyarakat yang akan
mendirikan bangunan gedung dapat memenuhi persyaratan baik administrasi maupun
teknis bangunan gedungnya dengan efektif dan efisien. Demikian pula, Pemerintah
Daerah dalam memberikan perizinan dapat dengan tepat mengetahui bahwa bangunan
gedung yang akan dibangun tersebut sesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur
dalam rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan, sehingga dapat
memberikan informasi yang lebih rinci kepada masyarakat yang akan mendirikan
bangunan gedung tentang persyaratan-persyaratan yang berlaku pada lokasi yang
bersangkutan.

2
B. Perumusan Masalah
Dari latar belakang di atas, maka masalah-masalah yang akan dibahas dalam
makalah ini, yaitu:
1. Apakah yang sebenarnya pengertian dari bangunan gedung ?
2. Meliputi apa sajakah persyaratan bangunan gedung yang baik sesuai dengan
peraturan pemerintah yang berlaku ?
3. Sanksi apakah yang diberlakukan oleh pemerintah bagi pelanggar peraturan
tersebut ?

C. Tujuan Penulisan
Berdasarkan rumusan masalah yang tersebut di atas, maka tujuan penulisan
makalah ini yaitu:
1. Memberikan penjelasan tentang bangunan gedung.
2. Untuk menjelaskan persyaratan bangunan gedung yang sesuai dengan peraturan
pemerintah yang berlaku.
3. Untuk menjelaskan tentang sanksi dan denda yang akan diterima bagi pelanggaran
akan peraturan tersebut, sehingga diharapkan peraturan tersebut dipatuhi dan
dijalankan oleh para insinyur dalam merancang bangunan gedung.

D. Manfaat Penulisan

Bagi pribadi:
Meningkatkan pengetahuan dan wawasan akan bangunan gedung beserta
persyaratannya yang sesuai dengan peraturan pemerintah yang berlaku sebagai
pengetahuan tambahan bagi ilmu teknik sipil, dengan demikian penulis dapat
mendisain bangunan gedung selain aman dari sisi teknis juga tidak melanggar
ketentuan/hukum yang telah ditetapkan oleh pemerintah.

Bagi masyarakat pembaca:

1. Meningkatkan pengetahuan dan wawasan akan bangunan gedung
2. Menambah wawasan masyarakat akan peraturan pendirian bangunan gedung yang
berlaku.

3
 BAB II
PEMBAHASAN

A. Pengertian Bangunan Gedung

Berikut ini beberapa pengertian dari bangunan gedung menurut aturan perundang-
undangan yang dibuat oleh pemerintah:
1. Menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002 Tentang
Bangunan Gedung:
a. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yangmenyatu
dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas
dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
b. Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang
meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan
pemanfaatan, pelestarian, dan pembongkaran.
c. Pemanfaatan bangunan gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan
gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan
pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala.
2. Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 26/Prt/M/2007 Tanggal 9
Agustus 2007 Tentang Pedoman Tim Ahli Bangunan Gedung:
a. Bangunan gedung tertentu adalah bangunan gedung yang digunakan untuk
kepentingan umum dan bangunan gedung fungsi khusus, yang dalam
pembangunan dan/atau pemanfaatannya membutuhkan pengelolaan khusus
dan/atau memiliki kompleksitas tertentu yang dapat menimbulkan dampak
penting terhadap masyarakat dan lingkungannya.
b. Bangunan gedung untuk kepentingan umum adalah bangunan gedung yang
fungsinya untuk kepentingan publik, baik berupa fungsi keagamaan, fungsi
usaha, maupun sosial budaya.
c. Bangunan gedung fungsi khusus adalah bangunan gedung yang fungsinya
mempunyai tingkat kerahasiaan tinggi untuk kepentingan nasional atau yang
penyelenggaraannya dapat membahayakan masyarakat di sekitarnya dan/atau
mempunyai risiko bahaya tinggi.

4
 3. Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 25/Prt/M/2007 Tanggal 9
Agustus 2007 Tentang Pedoman Sertifikat Layak Fungsi Bangunan Gedung:
a. Struktur bangunan gedung adalah bagian dari bangunan yang tersusun dan
komponen-komponen yang dapat bekerja sama secara satu kesatuan, sehingga
mampu berfungsi menjamin kekakuan, stabilitas, keselamatan dan
kenyamanan bangunan gedung terhadap segala macam beban, baik beban
terencana maupun beban tak terduga, dan terhadap bahaya lain dari kondisi
sekitarnya seperti tanah longsor, intrusi air laut,gempa, angin kencang,
tsunami, dan sebagainya.
b. Keandalan bangunan gedung adalah kondisi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan yang memenuhi persyaratan teknis oleh kinerja
bangunan gedung.
4. Menurut UUBG No.28/2002 tentang Bangunan Gedung:
1. Bangunan gedung sederhana adalah bangunan gedung dengan karakter
sederhana serta memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana, klasifikasi:
Gedung kantor yang sudah ada disain prototipenya, atau bangunan gedung
kantor dengan jumlah lantai s.d. lantai 2 dengan luas sampai dengan
500m2.
Gedung pelayanan kesehatan, puskesmas.
Gedung pendidikan tingkat dasar dan/atau lanjutan dengan jumlah lantai
sampai dengan 2 lantai.
2. Bangunan gedung bertingkat adalah bangunan gedung berlantai lebih dari 2.

B. Kriteria Bangunan Gedung.

Konsep perencanaan bangunan gedung perlu memperhatikan kriteria-kriteria
perencanaan, agar aman dan nyaman untuk dihuni maupun indah dipandang.
Kriteria perencanaan konstruksi bangunan gedung antara lain :

1. Teknis
Dalam setiap pembangunan gedung, harus dipenuhi persyaratan teknis bahwa
bangunan yang didirikan harus kuat untuk menerima beban yang dipikulnya, baik
beban sendiri gedung maupun beban yang berasal dari luar seperti beban hidup, beban
angin dan beban gempa. Bila persyaratan teknis tersebut tidak diperhitungkan maka
akan membahayakan orang yang berada di dalam bangunan dan juga bisa merusak

5
 bangunan itu sendiri. Jadi dalam perencanaan harus berpedoman pada peraturan-
peraturan yang berlaku dan harus memenuhi persyaratan teknis yang ada.

2. Ekonomis
Dalam setiap pembangunan, persyaratan ekonomis juga harus diperhitungkan agar
tidak ada aktivitas-aktivitas yang mengakibatkan membengkaknya biaya
pembangunan. Selain dicapai dengan pendimensian elemen struktural dan non
struktural yang efektif dan efesien persyaratan ekonomis ini bisa dicapai dengan
adanya penyusunan time schedule, pemilihan bahan-bahan bangunan dan pengaturan
serta pengerahan tenaga kerja profesional yang tepat. Dengan pengaturan biaya dan
waktu pekerjaan secara tepat diharapkan bisa menghasilkan bangunan yang berkualitas
tanpa menimbulkan pemborosan.

3. Fungsional
Hal ini berkaitan dengan penggunaan ruang, yang biasanya akan mempengaruhi
penggunaan bentang elemen struktur yang digunakan.

4. Estetika
Agar bangunan terkesan menarik dan indah maka bangunan harus direncanakan
dengan memperhatikan kaidah-kaidah estetika. Namun persyaratan estetika ini harus
dikoordinasikan dengan persyaratan teknis yang ada untuk menghasilkan bangunan
yang kuat, indah dan menarik.

5. Lingkungan
Setiap proses pembangunan harus memperhatikan aspek lingkungan karena hal ini
sangat berpengaruh dalam kelancaran dan kelangsungan bangunanbaik dalam jangka
pendek maupun jangka panjang. Persyaratan aspek lingkungan ini, dilakukan dengan
mengadakan analisis terhadap dampak lingkungan disekitar bangunan tersebut berdiri.
Diharapkan dengan terpenuhinya aspek lingkungan ini dapat ditekan seminimal
mungkin dampak negatif dan kerugian bagi lingkungan dengan bangunan gedung
tersebut.

6. Ketersediaan bahan di pasaran

Untuk memudahkan dalam mendapatkan bahan-bahan yang dibutuhkan maka
harus diperhatikan pula aspek ketersediaan bahan di pasaran. Dengan kata lain, sedapat
mungkin bahan-bahan yang direncanakan akan dipakai dalam proyek pembangun
tersebut ada dan lazim di pasaran sehingga mudah didapat dengan biaya hemat.

6
 7. Ketentuan standar
Perencanaan juga didasarkan pada standar perhitungan yang berlaku di Indonesia,
dan jika perlu memakai standar internasional.

C. Syarat-Syarat Bangunan Gedung

Setiap bangunan gedung harus memenuhi syarat administratif dan syarat teknis
sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
Syarat administratif, meliputi:
1. Status hak atas tanah.
2. Status kepemilikan bangunan gedung.
3. Ijin mendirikan bangunan (IMB).
Syarat teknis, meliputi:
1. Persyaratan tata bangunan.
2. Persyaratan keandalan gedung.
Penggunaan ruang di atas dan atau di bawah tanah dan atau air untuk bangunan
gedung harus memiliki izin penggunaan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Persyaratan administratif dan teknis untuk bangunan gedung adat, bangunan gedung
semi permanen, bangunan gedung darurat, dan bangunan yang dibangun pada daerah
bencana ditetapkan oleh Pemerintah Daerah sesuai dengan kondisi sosial dan budaya
setempat.

1. Persyaratan Administratif
Persyaratan administratif yang harus dipenuhi oleh setiap bangunan gedung meliputi:
A. Status hak atas tanah, dan atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah.
1) Hak Atas Tanah
Adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang mempunyai hak
untuk mempergunakan atau mengambil manfaat atas tanah tersebut. Penguasaan
atas tanah diwujudkan dalam bentuk sertifikat sebagai tanda bukti
penguasaan/kepemilikan tanah, seperti:
a. Hak Milik
Adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial atas tanah, dengan jangka waktu
berlakunya hak milik adalah untuk waktu yang tidak ditentukan. Sifat-sifat hak
milik yang membedakannya dengan hak-hak lainnya adalah hak yang terkuat dan
7
 terpenuh, maksudnya untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah
yang dipunyai orang, hak miliklah yang paling kuat dan penuh. Hak milik dapat
diberikan kepada warga negara Indonesia, badan-badan hukum yang ditetapkan
oleh pemerintah, seperti: bank pemerintah, badan keagamaan, dan badan sosial
yang ditunjuk pemerintah.
Pemerintah berhak untuk mencabut hak atas tanah yang dimiliki oleh
seseorang. Pencabutan hak atas tanah adalah pengambilan tanah secara paksa oleh
negara yang mengakibatkan hak atas tanah itu hapus tanpa yang bersangkutan
melakukan pelanggaran atau lalai dalam memenuhi kewajiban hukum tertentu dari
pemilik hak atas tanah tersebut. Menurut Undangundang nomor 20 tahun 1961
tentang pencabutan hak atas tanah dan bendabenda diatasnya hanya dilakukan
untuk kepentingan umum termasuk kepentingan bangsa dan negara serta
kepentingan bersama milik rakyat merupakan wewenang Presiden RI setelah
mendengar pertimbangan apakah benar kepentingan umum mengharuskan hak
atas tanah itu harus dicabut, pertimbangan ini disampaikan oleh menteri dalam
negeri, menteri hukum dan HAM, serta menteri lain yang bersangkutan. Setelah
Presiden mendengar pertimbangan tersebut, maka Presiden akan mengeluarkan
Keputusan Presiden yang didalamnya terdapat besarnya ganti rugi untuk pemilik
tanah yang haknya dicabut tadi. Kemudian jika pemilik tanah tidak setuju dengan
besarnya ganti rugi, maka ia bisa mengajukan keberatan dengan naik banding
pada pengadilan tinggi.
b. Hak Guna Bangunan (HGB)
Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri. Jangka waktu berlakunya hak guna bangunan yaitu
30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, setelah waktu tersebut
berakhir maka hak guna bangunan tersebut dapat diperbaharui. Hak guna
bangunan dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan hukum yang
didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
c. Hak Guna Usaha (HGU)
Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Jangka waktu belakunya
hak guna usaha adalah 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan
apabila waktu tersebut telah berakhir maka hak guna usaha dapat diperbaharui.
Hak guna usaha dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan hukum
8
 yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
d. Hak Pakai
Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau
perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa
dan ketentuan-ketentuan No. 5 Tahun 1960. Hak Pakai diberikan selama jangka
waktu 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun atau selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu. Hak pakai dapat diberikan
kepada warga negara Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia,
instansi pemerintah, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia,
badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Hak pakai juga
dapat diberikan dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa
berupa apapun.
2) Izin pemanfaatan pada prinsipnya merupakan persetujuan yang dinyatakan dalam
perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah dan pemilik bangunan gedung.
B. Status kepemilikan bangunan gedung
Status kepemilikan bangunan gedung merupakan surat bukti kepemilikan
bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Pemda.
C. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) gedung
IMB singkatan dari Ijin Mendirikan Bangunan adalah suatu ijin untuk mendirikan,
memperbaiki, mengubah, atau merenovasi suatu bangunan termasuk ijin bagi
bangunan yang sudah berdiri yang dikeluarkan oleh kepala daerah, atau IMB
merupakan surat bukti dari Pemda bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan
bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan.
Kegunaan memiliki IMB, antara lain adalah:
a. Tata letak ruang, tata tetak bangunan dan tata lingkungan menjadi teratur dan
tertata sesuai dengan ketentuan teknis tata ruang dan tata bangunan sehingga
sangat bermanfaat bagi tata lingkungan kehidupan manusia dan alam.
b. Melestarikan budaya arsitektur tradisional daerah.
c. Memiliki kepastian hukum terhadap bangunan yang dimiliki.
d. Dapat memudahkan dalam pengurusan kredit bank, ijin usaha dan dapat
9
 meyakinkan pihak-pihak yang memerlukan dalam transaksi jual-beli, sewa-
menyewa, dan lain sebagainya.
e. Menunjang kelangsungan pembangunan Daerah melalui peningkatan Pendapatan
Asli Daerah (PAD).
Persyaratan umum memohon IMB, adalah:
a. Mengisi formulir permohonan IMB yang telah disiapkan dengan kelengkapan
sebagai berikut :
1. Foto copy KTP.
2. Foto copy sertifikat/akte jual beli/surat keterangan tanah yang sah sesuai
ketentuan.
3. Foto Copy pembayaran Pajak PBB terakhir.
4. Surat keterangan penyanding (bila perlu).
5. Gambar rencana bangunan antara lain :
a. Gambar situasi.
b. Gambar rencana tapak.
c. Gambar rencana denah.
d. Gambar rencana tampak ( depan, samping ).
e. Gambar potongan ( memanjang, memendek ).
f. Gambar struktur/pembesian ( khusus untuk bangunan bertingkat ).
b. Permohonan IMB dimasukkan dalam Map berwarna dalam rangkap 2 (dua).
Proses untuk memperoleh IMB:
1. Permohonan IMB yang sudah lengkap dan benar diterima petugas pada meja
pelayanan IMB Dinas Cipta Karya Kabupaten Badung, diserahkan pada petugas
pada meja pelayanan IMB.
2. Berkas permohonan IMB yang benar akan dihitung biaya IMB-nya dan diperiksa
kelapangan oleh petugas bersama pemilik sesuai dengan jadwal.
3. Setelah Pemeriksaan Lapangan, Permohonan tersebut dapat diproses, bila telah
memenuhi syarat-syarat teknis.
4. Waktu penyelesaian IMB adalah 2 s/d 4 hari sejak pelunasan biaya IMB.

10
2. Persyaratan Teknis (Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Tahun 2003 Tentang Persyaratan Administratif Dan Teknis Bangunan Gedung):
A. Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan, diantaranya adalah:
1. Setiap mendirikan bangunan gedung, fungsinya harus sesuai dengan peruntukan
lokasi yang ditetapkan dalam surat keterangan rencana kota/kabupaten yang
diberikan oleh Pemerintah Daerah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat 5,
yaitu: keterangan rencana kota/kabupaten untuk lokasi yang bersangkutan
sebagaimana yang dimaksud merupakan persyaratanpersyaratan yang berlaku
untuk lokasi yang bersangkutan, yang berisi:
a. Jenis fungsi bangunan yang boleh dibangun pada lokasi yang bersangkutan.
b. Ketinggian maksimum bangunan yang diizinkan.
c. Jumlah lantai/lapis bangunan di bawah permukaan tanah yang diizinkan.
d. Garis sempadan dan jarak bebas minimum bangunan yang diizinkan.
e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum yang diizinkan.
f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum yang diizinkan.
g. Koefisien Daerah Hijau (KDH) minimum yang diizinkan.
2. Setiap bangunan gedung yang didirikan harus memenuhi persyaratan kepadatan dan
ketinggian maksimal yang ditetapkan dalam surat keterangan rencana
kota/kabupaten yang diberikan oleh Pemerintah Daerah.
B. Jarak Bebas Bangunan Gedung, diantaranya adalah:
1. Jarak bebas bangunan gedung yang berupa garis sempadan bangunan gedung, dan
jarak antara bangunan gedung harus mempertimbangkan keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan keserasian dengan lingkungan serta ketinggian bangunan.
Penetapan jarak bebas bangunan gedung atau bagian bangunan gedung yang
dibangun di bawah permukaan tanah disamping mempertimbangkan keselamatan
dan kesehatan bangunan dan lingkungan di sekitarnya, serta tidak boleh
mengganggu utilitas kota.
2. Garis sempadan bangunan gedung dengan as jalan, tepi sungai, tepi pantai, jalan
kereta api, dan/atau jaringan tegangan tinggi ditentukan berdasarkan pertimbangan
keselamatan dan kesehatan. Letak garis sempadan bangunan gedung terluar tersebut
untuk daerah di sepanjang jalan bilamana tidak ditentukan lain adalah separuh lebar
daerah milik jalan (damija) dihitung dari tepi batas persil/kavling. Letak garis
sempadan bangunan gedung terluar tersebut untuk daerah tepi sungai, bilamana
tidak ditentukan lain adalah:
11
 a. 100 m dari tepi sungai sungai besar, dan 50 m dari tepi anak sungai yang berada
di luar permukiman.
b. 10 m dari tepi sungai yang berada di kawasan permukiman.
Letak garis sempadan bangunan gedung terluar tersebut untuk daerah pantai
bilamana tidak ditentukan lain adalah 100 meter dari garis pasang tertinggi pada
pantai yang bersangkutan. Letak garis sempadan bangunan gedung terluar tersebut
untuk daerah di tepi jalan kereta api dan jaringan tegangan tinggi mengikuti
ketentuan yang ditetapkan oleh instansi yang berwenang. Garis sempadan untuk
bangunan yang dibangun di bawah permukaan tanah maksimum berimpit dengan
garis sempadan pagar, dan tidak diperbolehkan melewati batas persil/kavling. Garis
Sempadan Bangunan (GSB) dibuat agar setiap orang tidak semaunya dalam
membangun. Selain itu GSB juga berfungsi agar tercipta lingkungan pemukiman
yang aman dan rapi. Membangun sebuah gedung ibarat kita menyeberang jalan,
harus melihat kiri dan kanan agar selamat. Demikian juga dalam membangun
bangunan gedung, banyak aspek kiri-kanan yang perlu diperhatikan agar calon
pengguna selamat. Menurut penjelasan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No.
441 Tahun 1998 tentang Persyaratan Teknis Bangunan Gedung, GSB dari samping
dan belakang bangunan juga harus mendapatkan perhatian. Ada beberapa hal
persyaratan untuk memenuhi GSB dari samping dan belakang bangunan.
Persyaratan itu adalah:
a. Bidang dinding terluar tidak boleh melampaui batas pekarangan.
b. Struktur dan pondasi bangunan terluar harus berjarak sekurang-kurangnya 10 cm
ke arah dalam dari batas bangunan.
c. Untuk perbaikan atau renovasi bangunan yang semula menggunakan bangunan
dinding batas bersama dengan bangunan di sebelahnya, disyaratkan untuk
membuat dinding batas tersendiri di samping dinding batas terdahulu.
d. Pada bangunan rumah tinggal rapat, tidak terdapat jarak bebas samping,
sedangkan jarak bebas belakang ditentukan minimal setengah dari besarnya garis
sempadan muka bangunan.
3. Jarak antara bangunan gedung yang satu dengan lainnya dalam satu persil/kavling
atau antara bangunan gedung dengan batas-batas persil/kavling harus
mempertimbangkan faktor keselamatan dan kesehatan. Jarak antara bangunan
gedung sebagaimana dimaksud tersebut, apabila tidak ditentukan lain minimal
adalah setengah tinggi bangunan gedung. Ketentuan besarnya jarak bebas bangunan
12
 gedung dapat diperbaharui dengan pertimbangan keselamatan, kesehatan,
perkembangan kota, kepentingan umum, keserasian dengan lingkungan, maupun
pertimbangan lain dengan mendengarkan pendapat teknis para ahli terkait.
C. Arsitektur Bangunan Gedung
1. Arsitektur bangunan gedung harus dirancang dengan memperhatikan bentuk dan
karakteristik arsitektur dan lingkungan yang ada di sekitarnya, serta harus
mempertimbangkan perwujudan kualitas bangunan gedung dan lingkungan. Untuk
kawasan-kawasan tertentu yang ditetapkan sebagai kawasan cagar budaya,
arsitektur bangunan gedung yang didirikan di dalamnya harus dirancang dengan
memperhatikan kaidah -kaidah arsitektur tradisional yang menjadi dasar
ditetapkannya kawasan/daerah tersebut sebagai cagar budaya. Untuk kawasan-
kawasan tertentu Pemerintah Daerah dapat menetapkan kaidah-kaidah tertentu
arsitektur bangunan gedung sebagai dasar ditetapkannya kawasan tersebut sebagai
kawasan dengan arsitektur tertentu. Arsitektur bangunan gedung yang didirikan
berdampingan dengan bangunan gedung yang dilestarikan, harus
mempertimbangkan keserasian dengan bangunan gedung yang dilestarikan tersebut.
2. Tata ruang dalam bangunan gedung harus mempertimbangkan fungsi ruang,
efisiensi dan efektifitas ruang, dengan mempertimbangkan ketentuan keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Pemenuhan persyaratan keselamatan
dalam tata ruang dalam diwujudkan dalam hal penggunaan bahan bangunan dan
tata letak ruang. Pemenuhan persyaratan kesehatan dalam tata ruang dalam
diwujudkan dalam hal pencahayaan, tata udara, dan penggunaan bahan bangunan.
Pemenuhan persyaratan kemudahan dalam tata ruang dalam diwujudkan
dalampemenuhan aksesibilitas antar ruang.
3. Keseimbangan dan keselarasan bangunan gedung dan lingkungan bangunan gedung
harus mempertimbangkan terciptanya ruang luar bangunan gedung, Ruang Terbuka
Hijau (RTH) yang seimbang, serasi, dan sela ras dengan lingkungannya. Dalam
merencanakan ruang luar bangunan gedung harus mempertimbangkan keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan bagi pengguna dan lingkungannya, serta
terpenuhinya kebutuhan prasarana dan sarana di luar bangunan gedung.
D. Pengendalian Dampak Lingkungan
Setiap bangunan gedung dilarang menimbulkan gangguan visual, aroma,
kebisingan, getaran, dan/atau genangan terhadap lingkungannya diatas baku mutu
lingkungan yang berlaku. Setiap bangunan gedung yang menimbulkan dampak
13
 penting sebagaimanadimaksud harus didahului dengan studi kelayakan yang
menyertakan analisis mengenai dampak lingkungan sesuai peraturan perundang-
undangan mengenai pengelolaan lingkungan hidup.
E. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
RTBL memuat materi pokok ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana
umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, dan
pedoman pengendalian pelaksanaan. Program bangunan dan lingkungan sebagaimana
dimaksud tersebut merupakan penjabaran lebih lanjut dari peruntukan lahan yang telah
ditetapkan untuk kurun waktu tertentu, yang memuat jenis, jumlah, besaran, dan luasan
bangunan, serta kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial,
prasarana aksesibilitas, sarana penerangan, dan sarana penyehatan lingkungan, baik
berupa penataan prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru.
F. Persyaratan Keandalan Bangunan Gedung
Setiap bangunan gedung harus direncanakan mampu memikul beban sesuai
fungsinya dalam kurun waktu umur teknis yang ditentukan. Struktur bangunan gedung
harus direncanakan secara daktail dan dilaksanakan sedemikian rupa sehingga pada
kondisi pembebanan yang melampaui pembebanan maksimum yang direncanakan,
apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya masih dapat memberi kemudahan
evakuasi bagi penghuni dan pengamanan harta benda. Struktur bangunan gedung harus
mampu memikul semua beban dan/atau pengaruh luar yang mungkin bekerja selama
umur layanan struktur yang direncanakan, termasuk beban tetap, beban sementara dan
beban khusus. Bangunan gedung yang dibangun pada zona gempa harus direncanakan
sebagai bangunan gedung tahan gempa sesuai dengan zona gempanya. Bangunan
gedung yang dibangun pada zona angin dan/atau berlantai banyak harus direncanakan
sebagai bangunan gedung yang tahan angin sesuai dengan zonanya dan/atau jumlah
lantainya.
G. Persyaratan Kesehatan
1. Setiap bangunan gedung harus mempunyai ventilasi alami dan/atau ventilasi
mekanik/buatan sesuai dengan fungsinya. Bangunan gedung tempat tinggal harus
mempunyai bukaan permanen, jendela, pintu atau sarana lain yang dapat dibuka
untuk kepentingan ventilasi alami. Bangunan gedung pelayanan kesehatan,
khususnya ruang perawatan, harus mempunyai bukaan permanen, jendela, pintu
atau sarana lain yang dapat dibuka untuk kepentingan ventilasi alami. Bangunan
gedung pendidikan, khususnya ruang kelas, harus mempunyai bukaan permanen,
14
 jendela, pintu atau sarana lain yang dapat dibuka untuk kepentingan ventilasi alami.
2. Setiap bangunan gedung harus mempunyai pencahayaan yang cukup sesuai dengan
fungsinya, yang dapat dipenuhi baik melalui pencahayaan alami dan/atau
pencahayaan buatan.
3. Setiap bangunan gedung harus dilengkapi dengan sistem plumbing, yang meliputi
sistem air bersih, sistem air kotor dan alat plumbing yang memadai.
4. Setiap bangunan gedung harus dilengkapi dengan fasilitas perwadahan dan/atau
penampungan sampah sementara yang memadai, sehingga tidak mengganggu
kesehatan dan kenyamanan bagi penghuni, masyarakat dan lingkungan sekitarnya.
H. Persyaratan Kenyamanan
Untuk mendapatkan kenyamanan ruang gerak dalam bangunan gedung, maka
penentuan tata letak ruang harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:
1. Penentuan tata letak ruang harus mempertimbangkan persyaratan keselamatan dan
kesehatan.
2. Tata letak ruang di dalam bangunan gedung ditentukan berdasarkan fungsi ruang,
aksesibilitas ke dalam ruang, dan keterkaitannya dengan fungsi ruang-ruang lainnya
di dalam bangunan gedung.
3. Penentuan tata letak ruang juga mempertimbangkan penggunaan ruang ditinjau dari
tingkat kepentingan publik, atau pribadi, dan efisiensi pencapaian ruang.
I. Persyaratan Kemudahan
Ketentuan mengenai kemudahan hubungan ke/dari/dan di dalam bangunan gedung,
serta kelengkapan prasarana dan sarana meliputi:
1. Kemudahan hubungan horizontal antar ruang dalam bangunan gedung yang berupa
pintu dan/atau koridor.
2. Kemudahan hubungan vertikal dalam bangunan gedung yang berupa tangga, ramp,
lift, dan/atau tangga berjalan.
3. Akses evakuasi menyelamatkan diri apabila terjadi bencana/ keadaan darurat dari
dalam bangunan gedung secara aman dan memadai.
4. Aksesibilitas bagi penyandang cacat dan lanjut usia.
5. Kelengkapan prasarana dan sarana bangunan gedung.

15
D. Sanksi administratif dan Denda (Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Tahun 2003 Tentang Persyaratan Administratif Dan Teknis Bangunan
Gedung)
1. Pelanggaran oleh pemilik bangunan gedung terhadap Peraturan Pemerintah ini
dikenakan sanksi administratif yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah, berupa:
a. Peringatan tertulis.
b. Pembatasan kegiatan pembangunan.
c. Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan pelaksanaan pembangunan.
d. Penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung.
e. Pembekuan izin mendirikan bangunan gedung.
f. Pencabutan izin mendirikan bangunan gedung.
g. Pembekuan sertifikat laik fungsi bangunan gedung.
h. Pencabutan sertifikat laik fungsi bangunan gedung.
i. Perintah pembongkaran bangunan gedung; dan/atau denda yang ditetapkan
oleh Pemerintah Daerah minimal sebesar Rp1.500.000,00 (satu juta lima ratus
ribu rupiah) dan maksimum sebesar 10 % (sepuluh perseratus) dari nilai
bangunan gedung yang sedang atau telah dibangun.
2. Pelanggaran terhadap Peraturan Pemerintah ini oleh penyedia jasa konstruksi
dikenakan sanksi administratif dan atau denda yang ditetapkan oleh Pemerintah
Daerah sesuai peraturan-perundang-undangan tentang Jasa Konstruksi yang
berlaku.

16
 BAB III
PENUTUP

Dari uraian di atas dapat diambil beberapa kesimpulan sebagai berikut:

1. Penyelenggaraan bangunan gedung perlu diatur sesuai peraturan perundang-
undangan yang berlaku dan dibina demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan
serta penghidupan masyarakat, sekaligus untuk mewujudkan bangunan gedung
yang andal, berjati diri, serta seimbang, serasi, dan selaras dengan lingkungannya.
2. Untuk menjamin kepastian dan ketertiban hukum dalam penyelenggaraan
bangunan gedung, setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan
administratif dan teknis bangunan gedung.
3. Hendaknya para ahli teknik sipil/insinyur dalam merancang bangunan gedung
yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku memiliki tiga
pelaku manajemen konstruksi yang terdiri dari, kontraktor (pelaksana pekerjaan),
konsultan supervisi (pengawas pekerjaan), dan konsultan perencana, agar
bangunan yang dibangun memenuhi persyaratan perundang-undangan yang
berlaku.

17
 DAFTAR PUSTAKA

http://www.badungkab.go.id/index.php?option=com_content&task=view&id=41&Item d=49

http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Istimewa:Buku&bookcmd=download&collection_i
d=987cc1daf40aa8d1&writer=rl&return_to=Bangunan

http://www.badungkab.go.id/blanko_imb/form_imb.pdf

http://www.authorstream.com/Presentation/c_media-244938-perizinan-bangunan-tata-kota-
imb-ipb-kmb-izin-mendirikan-penggunaan-education-ppt-powerpoint/

http://www.amiboyz.co.cc/2010/01/imb-izin-mendirikan-bangunan.html

http://www.jdih.bpk.go.id/informasihukum/PersandinganHM_HGBHP.pdf

http://id.wikipedia.org/w/index.php?title=Istimewa:Buku&bookcmd=download&collection_i
d=e55ff1bd41559e6f&writer=rl&return_to=Hak+atas+tanah

http://ermanhukum.com/Makalah%20ER%20pdf/Pemahaman%20Rakyat%20Tentang%20H
ak%20Atas%20Tanah.pdf

http://ciptakarya.pu.go.id/dok/hukum/pedoman/pedoman_teknis_bangunan_tahan_gempa.pdf

http://ftp.lipi.go.id/pub/Buku_Sekolah_Elektronik/SMK/Kelas%20X/Kelas%20X_SMK_Tek
nik%20Konstruksi%20Bangunan%20Gedung%20Jilid%20I_tamrin.pdf

18