MINGGU 4

HUBUNGAN ANTARA
PENDAFTARAN TANAH (LAND REGISTRATION)
DAN KADASTER (CADASTRE)
DISKRIPSI SINGKAT
Dalam bab ini akan diuraikan perbedaan penggunaan istilah pendaftaran tanah
(land registration) dan kadaster (cadastre).

MANFAAT
Setelah mengikuti kuliah ini, mahasiswa dapat :
Memahami perbedaan pengertian istilah pendaftaran dan kadaster.

RELEVANSI
Dalam konteks bahasan mengenai pendaftaran tanah tidak dapat dipisahkan dengan kadaster.
Oleh karena itu sebelum secara khusus membicarakan pendaftaran tanah, maka diperlukan
pemahaman kedua istilah tersebut digunakan.

LEARNING OUTCOMES
Mahasiswa mampu menjelaskan perbedaan digunakannya istilah pendaftaran
tanah dan kadaster dalam administrasi pertanahan

PENYAJIAN

1. Pendaftaran tanah
2. Kadaster
3. Pendaftaran tanah, Kadaster dan Survei kadastral
4. Jenis kadaster

Program Studi D-3 Teknik Geomatika SV-UGM 1

3.1. Pendaftaran tanah (land registration)
Dalam bukunya Simpson (1984) menyatakan bahwa ......... pendaftaran tanah (land
registration) harus secara jelas membedakan untuk kepentingan umum dan kepentingan
individu. Dalam hal untuk kepentingan umum bahwa pendaftaran tanah terkait dengan
kesejahteraan masyarakat (misal : inventarisasi sumberdaya tanah untuk tujuan fiskal atau
untuk kelangsungan proses pembangunan).

Sedangkan pendaftaran tanah untuk kepentingan individu, maka harus memberi manfaat
kepada individu warga negara (misal : untuk memberi jaminan perlindungan hukum
kepemilikan hak atas tanah, penguasaan tanah, memudahkan dalam proses transaksi tanah
secara aman, murah dan cepat).
Di negara Inggris dan negara-negara di bawah pengaruhnya, pendaftaran tanah untuk
kepentingan individu ini disebut land registration dalam arti sempit, dimana register legal dari
transaksi tanah dilakukan pencatatan yang disebut sebagai land register. Pada negara-negara
yang menggunakan sistem pendaftaran hak (title registration), maka berarti bahwa
pendaftaran tanah yang dimaksud adalah pendaftaran hak.

Sementara itu Dale P (1987), menyatakan bahwa pendaftaran tanah merupakan proses
pencatatan resmi (dilakukan oleh negara) hak atas bidang tanah yang terdefinisi dengan jelas.
Sehingga register tanah merupakan catatan resmi hak atas tanah yang terdefinisi dengan jelas.
Henssen (1987) memberikan pengertian bahwa pendaftaran tanah merupakan pencatatan yang
terkait dengan publikasi transfer hak atas tanah (register legal, register tanah).

Dari uraian di atas maka pendaftaran tanah berfungsi sebagai :

a. pencatatan berbagai jenis data secara umum ataupun individu atas bidang-bidang tanah
(persil).
b. Yang didaftar hanyalah status legal dari bidang tanah (pendaftaran hak atau
pendaftaran akta), atau pendaftaran dalam terjadi perpindahan hak, dan daftar umum
dari hak atas bidang tanah.
c. Sistem pendaftaran hak (untuk negara-negara di bawah pengaruh Inggris).

3.2. Kadaster (cadastre)

Istilah kadaster kadang-kadang juga mencakup pengertian pendaftaran tanah, yang dalam hal
ini adalah kadaster legal (legal cadastre). Pendaftaran tanah memberi keterangan prinsip
siapa pemilik tanah dan dengan hak apa (siapa dan bagaimana pemilikannya?). Asal-usul
kata cadastre tidak menentu, tetapi menurut Dale (1988) berasal dari bahasa Yunani, yaitu dari
kata Katastikon, yang berarti buku catatan atau buku bisnis. Kata cadastre bisa juga
berasal dari kata capitastrum (bahasa Latin). Caput berarti satuan pajak dalam pajak
tanah; capititio berarti pajak per-kepala. Sehingga capitastrum diartikan sebagai
register/catatan pajak.

Program Studi D-3 Teknik Geomatika SV-UGM 2

Istilah kadaster secara umum pertama kali digunakan di negara-negara Eropa Barat pada awal
abab 19, yaitu dilakukan oleh Napolen dalam rangka pembebanan pajak atas tanah.

Perlu diingat bahwa istilah kadaster kadang-kadang dipakai untuk penggunaan yang lebih luas,
yaitu merupakan catatan (peta dan register) di suatu daerah dengan tujuan yang berbeda-beda (
misal : kadastre pajak, kadaster kebakaran, kadaster padang perburuan, kadaster pipa atau
kabel, dsb.). Namun pada umumnya sudah menjadi kesepakatan bahwa yang dimaksud dengan
kadaster adalah yang digunakan untuk pendaftaran bidang-bidang tanah.

Dari uraian di atas dapat di atas dapat diambil kesimpulan perbedaan prinsip dari pendaftaran
tanah dan kadaster (Gambar 4.1), yaitu :
a. pendaftaran tanah berkait dengan status legal siapa pemilik tanah dan apa hak
kepemilikannya (siapa pemilik dan bagaimana pemilikannya?).
b. Kadaster memperlihatkan dimana tanah/properti terletak dan ukurannya berapa
(dimana dan berapa luas?).

SUBYEK/
CATATAN PENDUDUK
PEMILIK

PENEKANAN
PENDATARAN
TANAH

HAK KEPEMILIKAN DAN

HAK LAIN

PENEKANAN
OBYEK KADASTER
/TANAH

Gambar 4.1 : Perbedaan prinsip pendaftaran tanah dan kadaster.

3.3. Pendaftaran tanah, Kadaster dan Survei Kadastral

Dalam memberikan pengertian kadaster ataupun pendaftaran tanah tidak ada kesepakatan.
Berikut ini bebeara definisi yang dituliskan oleh beberapa ahli :
1. Simpson (1984).

Program Studi D-3 Teknik Geomatika SV-UGM 3

 Daftar tanah untuk kepentingan pajak dikenal dengan kadaster. Kata kadaster diambil
dari istilah Perancis dan berarti register umum dari kuantitas, nilai dan pemilikan harta
tak bergerak (immovable property) dalam suatu negara, yang disusun sebagai dasar
penentuan pajak.
Dalam bagian lain dikatakan, bahwa kata kadaster sudah kehilangan makna khusus
untuk kepentingan fiskal, tetapi sudah dipakai untuk kepentingan yang lebih luas,
misal pajak, penggunaan, perencanaan, hak atas tanah.
Sementera itu secara umum, survei kadastral berfungsi sebagai cara untuk menentukan
atau mendefinisikan persil tanah yang akan dicatat, apapun tujuan pencatatan tanah.
Sehingga tiap persil tanah mempunyai perbedaan dengan yang lain; dilengkapi dengan
informasi terkait persil tanah itu sendiri.

2. Dale (1988)
Kadaster merupakan daftar publik (public register) yang pada umumnya berisi catatan
tentang kuantitas, nilai, dan kepemilikan persil tanah dalam suatu negara. Kadaster dan
survei kadastral sangat terkait dengan tanah, hukum dan manusia. Kadaster secara
umum adalah register terkini dan sistematik yang memuat informasi tentang persil
tanah meliputi luasan, nilai dan kepemilikan.

3. Laporan Perserikatan Bangsa Bangsa

Kadaster adalah metode inventarisasi publik data properti dalan suatu negara atau
daerah yang didasarkan pada survei batas-batas bidang tanah, dimana tiap bidang tanah
secara sistematis dilakukan identififasi sebagai tanda secara spesifik. Gambaran dari
properti dan identitas persil digambarkan dalam peta skala besar yang merupakan
bagian tak terpisahkan dengan register tiap properti, kondisi, ukuran, nilai dan hak-hak
atas persil.

4. Majalah Urban Edge, vol. 9, no. 6, June/July 1985.

Kadaster merupakan register resmi tentang lokasi, batas-batas, pemilikan, nilai dan
atribut lain. Semua informasi terkait dengan identitas persil tanah. Kadaster harus
secara sistematis mencakup semua persil dalam suatu wilayah dan secara berkala
dilakukan pengkinian data. Survei kadastral merupakan penentuan batas-batas persil
tanah.
Secara umum pengertian kadaster dan pendaftaran tanah saling tumpang-tindih dan
kadang membingungkan untuk membedakannya. Namun sebagai patokan bahwa
kadaster lebih menekankan pada persil tanah dan aspek naturalnya, sedangkan
pendaftaran tanah lebih menekankan pada aspek legal atas persil tanah. Istilah
kadaster di negara-negara Eropa daratan berarti catatan publik berisi kuantitas, nilai
dan pemilikan persil tanah, dan kondisi seperti ini tidak terdapat di negara Inggris dan
negara-negara di bawah pengaruhnya.
Dari beberapa pengertian di atas terlihat bahwa tidak ada konsensus yang tegas dalam
pendefinisian pencatatan tanah (kadaster dan pendaftaran tanah). Oleh karena itu perlu
pemahaman yang teliti tentang istilah tersebut bila mempelajari suatu buku bacaan. Namun

Program Studi D-3 Teknik Geomatika SV-UGM 4

 demikian, dapat diambil kesimpulan ringkas bahwa kadaster mencakup aspek-aspek
pendaftaran tanah. Perbandingannya adalah sebagi berikut :
1. Pendaftaran tanah,
a. Merupakan catatan hak atas tanah (pendaftaran hak/title atau pencatatan
akta/deed)
b. Berisi juga catatan data yang terkait persil tanah (register legal)
c. Registrasi dari hak atas tanah
2. Kadaster,
a. Register publik yang memuat kuantitas, nilai dan pemilikan tanah
b. Metode inventarisasi data persil tanah (hak legal, luas, lokasi, nilai) dalam
suatu negara didasarkan hasil survei.
Dari sudut pandang lain dapat dikatakan bahwa elemen dasar dari kadaster dan pendaftaran
tanah adalah :
1. bentuk register dari persil tanah yang tidak menimbulkan penafsiran ganda
(unambigious). Identifikasi persil tanah yang digambarkan dalam peta skala besar
berdasar pengukuran yang teliti.
2. catatan deskripsi yang terkait dengan informasi yang dapat memberi dukungan aspek
legal pada tiap persil tanah.

3.4. Jenis Kadaster

Kadaster dapat diklasifikasikan menjadi tiga jenis, yaitu : kadaster legal (legal cadastre),
kadaster fiskal (fiscal cadastre), dan kadaster multiguna (multipurposel cadastre). Tiap jenis
kadaster memberi informasi tentang persil tanah dan pemilikannya. Namun demikian
penggunaan dan derajat ketelitian informasi yang disyaratkan akan menjadi berbeda.
a. Kadaster legal atau register hak berisikan informasi tentang transaksi tanah, pemilikan
legal, dan batas-batas persil yang teliti. Hak-hak lain yang melekat pada persil tanah
juga dicatat.
b. Kadaster fiskal memberikan informasi lokasi persil, ukuran, nilai dan pemilikan untuk
tujuan pembebanan pajak. Data yang dicatat pada kadaster fiskal pada umumnya tidak
seteliti pada kadaster legal. Catatan pemilik tanah dalam kadaster fiskal dapat berupa
pemilik yang sesungguhnya ataupun penghuni yang nantinya diwajibkan membayar
pajak.
c. Kadaster multiguna adalah bentuk kadaster yang saat ini dikembangkan, yang berisi
data yang sama dengan kadaster legal atau fiskal, kemudian dilengkapi data lain, misal
data penggunaan tanah, jenis tanah, dan sebaginya. Kadaster multiguna diharapkan
dapat digunakan untuk berbagai keperluan.

PENUTUP
Pendaftaran tanah dan kadaster merupakan bentuk pencatatan tanah dengan penekanan
pada aspek hubungan antara manusia dan tanah. Pendaftaran tanah menekankan
pencatatan hak atas atah, sedangkan kadaster lebih pada keberadaan tanah yang
dikuasai oleh seseorang.

Program Studi D-3 Teknik Geomatika SV-UGM 5

TEST FORMATIF
Latihan :
1) Berilah uraian pengertian pendaftaran tanah
2) Berilah uraian pengertian kadaster
3) Jelaskan perbedaan kadaster dan pendaftaran tanah
4) Apa sebabnya penggambaran peta bidang tanah mesti dengan skala besar?
Jelaskan.

Jawaban
Jawaban soal latihan tersebut akan diberikan pada saat umpan
balik / diskusi pada kuliah minggu berikutnya

PETUNJUK PENILAIAN

NO KRITERIA 1 2 3
1 Pengertian Mampu Mampu menjelaskan Tidak mampu
pendaftaran menjelaskan hanya sebagian dari menjelaskan
tanah secara lengkap pengertian pengertian
pengertian pendaftaran tanah pendaftaran tanah
pendaftaran tanah
2 Pengertian Mampu Mampu menjelaskan Tidak mampu
kadaster menjelaskan sebagian dari menjelaskan
secara lengkap pengertian kadaster pengertian kadaster
pengertian
kadaster
3 Perbedaan Mampu Mampu menjelaskan Tidak mampu
pendaftaran menjelaskan sebagian perbedaan menjelaskan
tanah dan perbedaan pendaftaran tanah dan perbedaan pendaftaran
kadaster pendaftaran tanah kadaster tanah dan kadaster
dan kadaster
4 Skala peta Mampu memberi Kurang mampu Tidak mampu
bidang penjelasan apa menjelaskan apa menjelaskan apa
tanah sebabnya sebabnya sebabnya
penggambaran penggambaran peta penggambaran peta
peta bidang tanah bidang tanah mesti bidang tanah mesti
mesti dengan dengan skala besar dengan skala besar
skala besar ampu menjelaskan
**(1 : skor 70 s/d 100, 2 : skor 40 s/d 70, 3 : skor 0 s/d 40)

Program Studi D-3 Teknik Geomatika SV-UGM 6

TINDAK LANJUT

1) Untuk mahasiswa yang kurang mampu menjelaskan dan merangkum perkuliahan minggu
ke 4 diharapkan untuk membaca buku pustaka /acuan yang berkaitan dengan materi
minggu ke 4
2) Mahasiswa mempelajari materi kuliah minggu berikutnya.

Daftar Pustaka :

a. Anonim, 1997, Peraturan Pemerintah No 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

, Badan Pertanahan Nasional.
b. Anonim, 1998, Petunjuk Teknis Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 3 tahun 1997, Badan Pertanahan Nasional.
c. Harsono, Boedi, 2000, Hukum Agraria Indonesia: Himpunan Peraturan-Peraturan
Hukum Tanah, Jambatan, Jakarta
d. Yohanes, Herman,1977, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Dir,Jen. Agraria
Dep.Da.Gri, Jakarta.

Program Studi D-3 Teknik Geomatika SV-UGM 7