Analisa Kelayakan Proyek Apartemen PDF
Analisa Kelayakan Proyek Apartemen PDF
PROYEK PEMBANGUNAN
APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA
Abstrak
BAB I
PENDAHULUAN
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
Tabel 2.2
Penyusutan Aset
Kelompok
Harta Susut Masa Manfaat
Berwujud
I 2,5 4
II 12,5 8
III 6,25 16
IV 5 20
Tanah 0 -
Bangunan 5 Permanen 20
Bangunan 10 Semi Permanen 10
Sumber : UU No 17 Tahun 2000
Dimana :
NPV = Nilai sekarang netto
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
i = Arus pengembalian (rate of return)
t = Waktu
(Soeharto, 2003)
Dimana :
(C)t = Aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = Aliran kas keluar tahun ke-t
i = Arus pengembalian (diskonto)
n = tahun
(Soeharto, 2003)
yang biasanya berubah dan
2.3.2.9 Analisa Sensitivitas perubahannya bisa mempengaruhi
Analisa sensitivitas dilakukan keputusan dalam studi ekonomi teknik
dengan mengubah nilai dari suatu adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai
parameter pada suatu saat untuk sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat
selanjutnya dilihat bagaimana hunian, dan lain-lain.
pengaruhnya terhadap akseptabilitas (Pujawan, 2003)
suatu investasi. Parameter-parameter
BAB III
METODOLOGI
Perumusan Masalah :
1. Pemenuhan persyaratan dari segi teknis dan finansial
2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat
okupansi
Studi Literatur
Analisa Finansial :
1. Perkiraan Kas Masuk
2. Perkiraan Kas Keluar :
(Biaya total investasi, biaya operasional, biaya maintenance, biaya pajak)
3. Penilaian Investasi
Analisa Sensitivitas :
- Terhadap tingkat okupansi
- Terhadap Discount Factor
Kesimpulan
BAB IV
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Total 709,940,749,000
4.3.1 Apartemen antenna tv, AC, water heater), PDAM,
Apartemen Ciputra World Akta pemisahan, Pemecahan Sertifikat
(The Via & The Vue) memiliki 408 unit Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atas
yang tersebar di dua tower masing- nama PT. Win-Win Reality Center.
masing 29 lantai dengan empat tipe
berdasar luas lantai, terdiri dari 26 lantai Penjualan unit apartemen
tipikal dan 3 lantai penthouse. ditetapkan dilakukan dengan cara
angsuran selama tiga tahun dengan bunga
4.3.1.1 Pendapatan 8%, dengan target tahun ketiga atau
A. Penjualan Unit Apartment tahun 2011 unit sudah laku semua.
Pendapatan ini diperoleh dari Dengan sistem pembayaran tersebut,
penjualan unit apartemen dan service maka angsuran terjadi hingga tahun
charge. Apartemen tersebut memiliki 2013. Dari data yang diperoleh dari pihak
harga yang berbeda tiap unitnya, harga Ciputra, tahun ke-1 unit apartemen telah
tersebut ditentukan oleh lokasi lantai, terjual 55% maka diasumsikan pada
pilihan zona A atau B, tipe kamar (1,2,3, tahun ke-2 occupancy rate mencapai
atau 4 kamar), luas kamar (dari 75 m2 s/d 82.7% dan pada tahun ke-3 occupancy
175 m2), dapat dilihat pada lampiran rate telah mencapai 100% atau unit
gambar. Harga apartemen sudah terjual semua. Dari hasil perhitungan
termasuk izin mendirikan bangunan diperoleh nilai pendapatan dari penjualan
(IMB), listrik dan instalasi (telepon, apartemen pada :
tahun ke-1 senilai Rp.112,849,800,000.00,
tahun ke-2 sebesar Rp.175,492,400,000.00,
tahun ke-3 senilai Rp.253,480,400,000.00,
tahun ke-4 sebesar Rp.140,630,600,000.00, dan;
tahun ke-5 sebesar Rp.77,988,000,000.00.
Tabel 4.2
Rekapitulasi Pendapatan Apartemen
Tahun ke- Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) Pendapatan Total (Rp)
1 112,849,800,000.00 112,849,800,000.00
2 175,492,400,000.00 175,492,400,000.00
3 253,480,400,000.00 9,719,652,240.00 263,200,052,240.00
4 140,630,600,000.00 9,719,652,240.00 150,350,252,240.00
5 77,988,000,000.00 9,719,652,240.00 87,707,652,240.00
6 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00
7 9,719,652,240.00 9,719,652,240.00
8 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
9 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
10 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
11 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
12 10,691,617,464.00 10,691,617,464.00
13 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
14 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
15 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
16 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
17 11,760,779,210.40 11,760,779,210.40
18 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
19 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
20 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
21 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
22 12,942,256,938.24 12,942,256,938.24
23 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
24 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
25 14,230,110,860.04 14,230,110,860.04
Tabel 4.4
Kebutuhan Listrik Pencahayaan Kantor Manajemen
Tabel 4.5
Total Daya Listrik Untuk Pompa Air Bersih
Tipe Keterangan Daya (kWh) t (jam) n2 (hari) P total
Tipikal SWP tipe 1 5.32 5 30 798
SWP tipe 2 5.32 5 30 798
SWP tipe 3 5.32 5 30 798
Tipikal SWP tipe 4 4.2 5 30 630
SWP tipe 5 4.2 5 30 630
SWP tipe 6 4.2 5 30 630
4284
Keterangan : t = waktu pemakaian
n2 = jumlah hari dalam 1 bulan
Ptotal = daya x t x n2
Tabel 4.6
Total Daya Listrik Untuk Elevator
Tabel 4.7
Total Daya Listrik Untuk Air Conditioner (AC)
Luas Daya/m2 Total
Keterangan (m2) (kWh) t (jam) n (hari) kebutuhan/bln
Air Conditioner(AC) 140 0.05 10 30 2100
Tabel 4.13
Biaya Pemeliharaan Apartemen
Tabel 4.14
Tarif Pajak Untuk Wajib Pajak Badan Usaha Dalam Negeri
Perhitungan MARREquity :
Safe Rate + 6,5%
Resiko Investasi + 6,5% +
MARREquity 13 %
Tabel 4.15
Penilaian Kelayakan Investasi
Penilaian Investasi
NPV -13,755,648,147.19
IRR 9%
MARR 15%
Tabel 4.16
Analisa Sensitivitas Terhadap NPV
Tabel 4.17
Analisa Sensitivitas Terhadap Discount Rate (i)
Sensitivitas
120
100
80
60
40
20
0
Sensitivitas
NPV
Gambar 4.1
Grafik Sensitivitas Okupansi Terhadap NPV
Sensitivitas
16
14
12
10
8
6
4
2
0 Sensitivitas
Gambar 4.2
Grafik Sensitivitas MARR Terhadap NPV
5.1 Kesimpulan
Setelah dilakukan analisa aspek teknis dan aspek finansial yang telah
diuraikan pada Bab IV, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut :
1. Dari segi teknis, perencanaan pembangunan Apartemen Ciputra World telah sesuai
dengan standar zoning yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya.
2. Dari segi finansial, dengan nilai investasi sebesar Rp.709,940,749,000.00
dihasilkan NPV sebesar -Rp.13,755,648,147.19 dengan tingkat okupansi 80%.
Karena NPV yang dihasilkan negatif, berarti proyek ini tidak layak bila ditinjau
dari segi finansial yang berarti kerugian.
3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek
Apartemen Ciputra World akan menjadi layak jika tingkat okupansi mencapai
90%.
5.2 Saran
Saran yang dapat diambil dari Tugas Akhir ini berkaitan dengan
pembahasan analisa investasi pada proyek Apartemen Ciputra World adalah :
1. Dikarenakan keterbatasan data yang diperoleh, besarnya biaya
replacement/penggantian hanya menghitung penggantian utilitas lift, perlu
penelitian lanjutan yang menghitung kebutuhan biaya penggantian pada utilitas
dengan lebih lengkap.
2. Untuk penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa
variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi, termasuk sumber-sumber
pembiayaan.
DAFTAR PUSTAKA