Tinjauan Teori Laporan Kerja Praktek Perencanaan Proyek Villa

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Proyek dan Tinjauan Umumnya

2.1.1 Pengertian Proyek
Proyek adalah suatu suatu pekerjaan yang unik untuk membangun
(konstruksi atau diluar konstruksi) dengan satu tujuan penting yang
dibatasi oleh bidang, kualitas, waktu dan biaya. Metode pelaksanaan
suatu proyek merupakan bagian yang terpenting dalam Manajemen
Konstruksi, karena hal ini merupakan salah satu faktor yang
menentukan keberhasilan proyek. Untuk menentukan keberhasilan
proyek harus di dasari dengan ide yang berasal dari metode serta latar
belakang yang telah disusun. Ide dasar yang dimaksud mencakup 4
aspek penting, antara lain:
a. Hubungan antara pemilik proyek dengan para pelaksana
(koordinator)
b. Jenis-jenis dan dokumen kontrak.
c. Kriteria pemilihan kontraktor yang sebelumnya dilakukan
proses pelelangan (tender).
d. Pelaksanan pembangunan.
2.1.2 Tinjuan Umum Proyek
2.1.2.1 Tujuan Proyek
Menurut Larson yang diterjemahkan oleh Dimyati &
Nurjaman (2014:3-4), menjelaskan tujuan utama proyek
adalah memuaskan kebutuhan pelanggan. Disamping
kemiripan, karakteristik dari sebuah proyek membantu
membedakan proyek tersebut dari yang lainnya dalam
organisasi. Karakteristik utama proyek adalah:
 Penetapan tujuan
 Masa hidup yang terdefinisi mulai dari awal hingga
akhir
Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Resort & SPA, Lombok Tengah -NTB | Bab II – TINJAUAN PUSTAKA |9
 Melibatkan beberapa departemen dan profesional
 Melakukan sesuatu yang belum pernah dilakukan
sebelumnya
 Waktu, biaya dan kebutuhan yang spesifik.
2.1.2.2 Atribut Proyek
Schwalbe yang diterjemahkan oleh Dimyati & Nurjaman
(2014:4), mendefinisikan atribut proyek, sebagai berikut:
 Proyek memiliki tujuan unik. Proyek merupakan
pekerjaan yang tidak sederhana dan memiliki tujuan
spesifik. Produk atau output yang dihasilkan dari
proyek harus didefinisikan secara jelas.
 Proyek bersifat sementara. Dalam proyek harus
ditentukan waktu awal dan akhir proyek. Proyek bukan
sebuah proses yang berkelanjutan.
 Proyek memerlukan alat bantu kontrol. Alat bantu
seperti gantt charts atau PERT charts diperlukan dalam
sebuah proyek untuk mengukur dan pengendalian.
 Proyek memerlukan sumber daya yang bersifat
sementara dan lintas disiplin ilmu. Proyek
membutuhkan sumber daya dari berbagai area atau
bidang, yang meliputi manusia, hardware, software dan
aset lain yang bersifat sementara. Tim akan dinyatakan
bubar setelah proyek selesai. Banyak proyek
melibatkan departemen atau instalasi lain dan
memerlukan tenaga dari berbagai keahlian yang bisa
bekerja penuh pada posisinya.
 Proyek memiliki sponsor utama. Suatu proyek
melibatkan pihak-pihak yang berkepentingan, salah
satunya menjadi sponsorship yang menyediakan arahan
dan mendanai proyek.
 Proyek memiliki ketidakpastian. Karena proyek
memiliki karakteristik khusus, sulit didefinisikan tujuan

Resort & SPA, Lombok Tengah -NTB | Bab II – TINJAUAN PUSTAKA | 10
secara jelas, mengestimasi waktu yang diperlukan
untuk menyelesaikan proyek, dan biaya yang
diperlukan. Faktor-faktor tersebut sering menjadi
penyebab munculnya kendala atau tantangan.
2.1.2.3 Ruang Lingkup Proyek
Menurut Schwalbe yang dikutip dari buku Dimyati &
Nurjaman (2014:21), setiap proyek akan dibatasi dengan ruang
lingkup (scope), waktu (time) dan biaya (cost). Batasan-
batasan ini seringkali digunakan ke dalam manajemenproyek
sebagai tiga batasan utama. Agar proyek berhasil, manajer
proyek harus mempertimbangkan hal berikut. Pertama, ruang
lingkup pekerjaan yang akan dilakukan sebagai bagian dari
proyek tersebut, serta produk dan layanan atau hasil yang
diinginkan oleh pelanggan (sponsor) yang dapat dihasilkan
dalam suatu proyek. Kedua, waktu yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan suatu proyek. Ketiga, biaya yang dibutuhkan
untuk menyelesaikan suatu proyek. Setiap proyek memiliki
tujuan khusus, dan dalam proses pencapaian tujuan tersebut
ada tiga konstrain yang harus dipenuhi, yang dikenal dengan
Trade-Off Triangle atau Triple Constraints. Triple Constraints
adalah usaha pencapaian tujuan yang berdasarkan batasan
sebagai berikut.
 Tepat mutu, mutu adalah apa yang akan dikerjakan
oleh proyek tersebut, produk, layanan atau hasil yang
diraih proyek tersebut atau disebut sebagai kinerja
(performance), harus memenuhi spesifikasi dan
kriteria dalam taraf yang disyaratkan oleh pemilik.
 Tepat waktu, yang di maksud dengan waktu ialah
berapa lama waktu yang di butuhkan untuk
melaksanakan suatu proyek serta apa itu jadwal
proyek. salah satu komponen yang menjadi target
utama dalam sebuah proyek. Pada intinya faktor

waktu ini adalah bagaimana kita menentukan lamanya
waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan sebuah
proyek. Komponen waktu begitu berarti, terutama
pada saat-saat yang memang sangat krusial.
Terkadang suatu proyek dipaksa untuk selesai pada
waktu tertentu, walaupun berdampak pada
membengkaknya biaya.
 Tepat biaya, dalam proyek kita tidak akan pernah
lepas dari biaya, biaya di butuhkan untuk
menyelesaikan sebuah proyek harus di perhitungkan
secara matang. Pada intinya faktor biaya atau cost ini
adalah menentukan seberapa besar biaya yang akan
dikeluarkan untuk sebuah proyek. Faktor biaya ini
sangat dipengaruhi oleh 2 faktor sebelumnya, yaitu
faktor scope dan faktor time. Secara umum semakin
besar ruang lingkup dan semakin lama waktu, maka
akan semakin besar pula biaya suatu proyek.
2.1.2.4 Siklus Hidup Proyek
Siklus hidup proyek merupakan suatu metode yang
digunakan untuk menggambarkan sebuah proyek
direncanakan, dikontrol, dan diawasi sejak proyek disepakati
untuk dikerjakan hingga tujuan akhir proyek tercapai. Terdapat
tahapan kegiatan utama yang dilakukan dalam siklus hidup
proyek yaitu (Dimyati & Nurjaman, 2014:16-17):
1. Tahap Inisiasi
Tahap inisiasi proyek merupakan tahap awal kegiatan
proyek sejak sebuah proyek disepakati untuk dikerjakan.
Pada tahap ini, permasalahan yang ingin diselesaikan akan
diidentifikasi. Beberapa pilihan solusi untuk
menyelesaikan permasalahan juga didefinisikan. Sebuah
studi kelayakan dapat dilakukan untuk memilih sebuah
solusi yang memiliki kemungkinan terbesar untuk

direkomendasikan sebagai solusi terbaik dalam
menyelesaikan permasalahan. Ketika sebuah solusi telah
ditetapkan, maka seorang manajer proyek akan ditunjuk
sehingga tim proyek dapat dibentuk.
2. Tahap Perencanaan
Ketika ruang lingkup proyek telah ditetapkan dan tim
proyek terbentuk, maka aktivitas proyek mulai memasuki
tahap perencanaan. Pada tahap ini, dokumen perencanaan
akan disusun secara terperinci sebagai panduan bagi tim
proyek selama kegiatan proyek berlangsung. Adapun
aktivitas yang akan dilakukan pada tahap ini adalah
membuat dokumentasi project plan, resource plan,
financial plan, risk plan, acceptance plan, communication
plan, procurement plan, contract supplier dan perform
phare review.
3. Tahap Eksekusi (Pelaksanaan proyek)
Dengan definisi proyek yang jelas dan terperinci,
maka aktivitas proyek siap untuk memasuki tahap
eksekusi atau pelaksanaan proyek. Pada tahap ini,
deliverables atau tujuan proyek secara fisik akan
dibangun. Seluruh aktivitas yang terdapat dalam
dokumentasi project plan akan dieksekusi. Sementara
kegiatan pengembangan berlangsung, beberapa proses
manajemen perlu dilakukan guna memantau dan
mengontrol penyelesaian deliverables sebagai hasil akhir
proyek.
4. Tahap Penutupan
Tahap ini merupakan akhir dari aktivitas proyek. Pada
tahap ini, hasil akhir proyek (deliverables project) beserta
dokumentasinya diserahkan kepada pelanggan, kontak
dengan supplier diakhiri, tim proyek dibubarkan dan
memberikan laporan kepada semua stakeholder yang

menyatakan bahwa kegiatan proyek telah selesai
dilaksanakan. Langkah akhir yang perlu dilakukan pada
tahap ini yaitu melakukan post implementation review
untuk mengetahui tingkat keberhasilan proyek dan
mencatat setiap pelajaran yang diperoleh selama kegiatan
proyek berlangsung sebagai pelajaran untuk proyek-
proyek dimasa yang akan datang.
5. Organisasi proyek
Tahap ini merupakan tahapan sebuah proyek sebelum
kemudian ditutup (penyelesaian). Meskipun demikian,
tidak semua proyek akan melalui setiap tahap, artinya
proyek dapat dihentikan sebelum mencapai penyelesaian.
Beberapa proyek tidak mengikuti perencanaan terstruktur
atau proses pemantauan. Beberapa proyek akan melalui
langkah 2, 3, dan 4 beberapa kali.
Tahapan tersebut merupakan parameter penting bagi

penyelenggaraan proyek yang sering diasosiasikan sebagai
sasaran proyek. Manajemen proyek dikatakan baik jika sasaran
tersebut tercapai. Suatu proyek memerlukan penjadwalan
(scheduling), yaitu pengalokasian waktu yang tersedia untuk
melaksanakan tiap-tiap pekerjaan, dalam rangka
menyelesaikan suatu proyek hingga tercapai optimal dengan
mempertimbangkan keterbatasan yang ada Penjadwalan
mengikuti perkembangan proyek dengan berbagai
permasalahannya. Proses monitoring serta updating selalu
dilakukan untuk mendapatkan penjadwalan yang paling
realistis agar alokasi sumber daya dan penetapan durasinya
sesuai dengan sasaran dan tujuan proyek. Secara umum
penjadwalan proyek mempunyai manfaat sebagai berikut:
 Memberikan pedoman terhadap unit pekerjaan atau
kegiatan mengenai batas-batas waktu untuk mulai dan
akhir dari tiap-tiap pekerjaan.

 Memberikan sarana untuk menilai kemajuan pekerjaan.
 Menghindari pemakaian sumber daya yang berlebihan,
dengan harapan proyek dapat selesai sebelum waktu
yang ditetapkan.
 Merupakan sarana penting dalam pengendalian proyek.
2.1.2.5 Proyek Kontruksi
Salah satu dari jenis proyek adalah Proyek Konstruksi.
Komponen kegiatan utama proyek jenis ini terdiri dari
pengkajian kelayakan, desain engineering, pengadaan dan
konstruksi. Produknya berupa pembangunan jembatan,
gedung, pelabuhan, jalan raya, dan sebagainya. Proyek
konstruksi ini semakin kompleks dan canggih dan melibatkan
penggunaan sumber daya dalam bentuk tenaga manusia,
material, peralatan dan dana yang jumlahnya bertambah besar.
Di dalam suatu proyek konstruksi, terdapat beberapa pihak
yang terlibat di dalamnya. Pihak-pihak yang terlibat tersebut
secara garis besar dapat dikategorikan atas :
 Pemilik Proyek (Owner)
Pemilik Proyek betindak sebagai badan atau orang
yang mempunyai gagasan dan berkewajiban
membiayai proyek secara keseluruhan.
 Konsultan Proyek
Konsultan proyek mempunyai tugas dan tanggung
jawab menangkap ide dan gagasan dari pemilik proyek
melalui manajemen konstruksi, kemudian melakukan
pengelolaan tahap demi tahap sampai ide tersebut
terwujud. Konsultan berfungsi sebagai penasehat
terhadap pemilik proyek dan mewujudkan gagasan
tersebut.
 Pelaksana (Kontraktor)
Kontraktor adalah sebagai pelaksana proyek yang
diberikan oleh pemilik proyek dengan pengarahan dan

pengendalian yang dilakukan oleh manajemen
konstruksi, sehingga pelaksanaan sesuai dengan
perencanaan yang telah digariskan, dan mempunyai
tanggung jawab dalam melaksanakan gagasan atau ide
menjadi nyata.
Siklus proyek konstruksi, meliputi beberapa tahap berikut
(Dimyati & Nurjaman, 2014:10-11):
 Kontekstual gagasan: tahapan ini terdiri atas kegiatan,
perumusan gagasan, kerangka acuan, studi kelayakan
awal, indikasi awal dimensi, biaya, dan jadwal proyek.
 Studi kelayakan: tujuannya mendapatkan keputusan
tentang kelanjutan investasi pada proyek yang akan
dilakukan. Informasi dan data dalam implementasi
perencanaan proyek lebih lengkap dari tahap pertama
sehingga penentuan dimensi dan biaya proyek lebih
akurat dengan tinjauan terhadap aspek sosial, budaya,
eknomi, finansial, legal, teknis, dan administratif yang
komprehensif.
 Detail desain, terdiri dari kegiatan pendalaman
berbagai aspek persoalan, desain engineering dan
pengembangan, pembuatan jadwal utama dan anggaran
serta menentukan perencanaan sumber daya, penyiapan
perangkat, dan penentuan peserta proyek dengan
program lelang.
 Tujuan, yaitu menetapkan dokumen perencanaan
lengkap dan terperinci, secara teknis dan administratif
untuk memudahkan pencapaian sasaran dan tujuan
proyek.
 Pengadaan, yaitu memilih kontraktor pelaksana dengan
menyertakan dokumen perencanaan, aturan teknis,
administrasi yang lengkap, dan produk tahapan detail
desain. Dari proses ini, diperoleh penawaran yang

kompetitif dari kontraktor dengan tingkat akuntabilitas
dan tranparansi yang baik.
 Implementasi, terdiri atas kegiatan, desain engineering
yang terperinci, pembuatan spesifikasi dan kriteria,
pembelian peralatan dan material, fabrikasi dan
kontruksi, inspeksi mutu, uji coba, start-up,
demobilisasi, dan laporan proyek penutup. Tujuan
akhir proyek adalah mendapatkan kinerja biaya, mutu,
waktu dan keselamatan kerja paling maksimal, dengan
melakukan proses perencanaan, penjadwalan,
pelaksanaan dan pengendalian yang lebih cermat serta
terperinci dari proses sebelumnya. Pada tahap ini,
kontraktor memiliki peran dominan dengan tujuan
akhir sasaran proyek tercapai dan mendapatkan
keuntungan maksimal. Peran pemilik proyek pada
tahapan ini dilakukan oleh agen pemilik sebagai
konsultan pengawas pelaksanaan, dengan tujuan
mereduksi segala macam penyimpangan serta
melakukan tindak koreksi yang diperlukan.
 Operasi dan pemeliharaan, terdiri atas kegiatan operasi
rutin dan pengamatan prestasi akhir proyek serta
pemeliharaan fasilitas bangunan yang dapat digunakan
untuk kepentingan sosial dan ekonomi masyarakat.
2.2 Konsultan Perencana Arsitektur

2.2.1 Pengertian Konsultan Perencana Arsitektur
Konsultan perencana memiliki beberapa pengertian yang
diungkapkan oleh para ahli maupun yang tertuang di dalam berbagai
literature. Berikut telah dirangkum beberapa pendapat yang dapat
digunakan sebagai pendekatan untuk mengetahui pengertian dari
konsultan perencana tersebut, antara lain sebagai berikut :
2.2.2.1 Perencana

Dalam kaitannya mengenai pengertian perencana, yang
dianggap / bertindak sebagai perencana adalah:
 Instansi-instansi Departemen PUTL, terutama di
daerah-daerah dimana belum ada perencana yang ahli
dan berpengalaman atau untuk pekerjaan-pekerjaan
yang bersifat sederhana atau yang sangat mendesak
penyelesaiannya. (Soetami, 1971 : 22)
 Badan, perorangan, atau gabungan perorangan nasional
yang mempunyai keahlian, kemampuan dan
pengalaman bidang perencanaan teknik bangunan.
(Soetami, 1971 : 22)
 Seseorang atau badan hukum yang memiliki profesi
sebagai perencana dan melakukan tugas perencanaan.
(Soetami, 1971 : 22)
 Badan Usaha / orang perorangan yang kegiatan
usahanya menyediakan layanan Jasa Konsultasi.
(kepres no. 95 tahun 2007)
 Perencana konstruksi adalah penyedia jasa orang
perseorangan atau badan usaha yang dinyatakan ahli
yang profesional di bidang perencanaan jasa konstruksi
yang mampu mewujudkan pekerjaan dalam bentuk
dokumen perencanaan atau bentuk fisik lain. (Permen.
PU No. 08/PRT/M/2011)
2.2.2.2 Perencana Arsitektur
Perencana Arsitektur sebagai individu disebut Arsitek,
pengertian Arsitek adalah :
 Orang sebagai ahli di bidang arsitektur yang memiliki
tanggung jawab untuk meneliti dan mempelajari
permasalahan masyarakat yang timbul dan dapat
mengusulkan cara-cara pemecahannya. (Saleh
Amirudin )

 Seorang ahli yang memiliki pengetahuan (a systematic
body of knowledge), keahlian, keterampilan dan
penguasaan teori berdasarkan pendidikan, pelatihan dan
pengalaman yang dijalaninya. ( IAI, 2004 )
 Kata arsitek berasal dari kata Yunani "Arcitectoon".
Archei berarti orang pertama yang mulai. Tektoon
berarti pekerjaan tangan, pembangunan fisik. Jadi
architektoon adalah juru bangunan. (Sneyder, 1980 :
22)
 Perorangan atau badan usaha yang dengan
mempergunakan keahliannya dan berdasarkan suatu
pemberian tugas mengerjakan perencanaan,
perancangan dan pengawasan pembangunan,
memberikan nasehat atau jasa-jasa lain yang
berhubungan dengan perencanaan, perancangan dan
pengawasan di bidang teknik pembangunan. (Anggaran
Dasar IAI, 1999)
 Ikatan Arsitek Indonesia (IAI) mendefinisikan
“Arsitek” sebagai berikut: Arsitek adalah sebutan ahli
yang mempunyai latar belakang atau dasar pendidikan
tinggi arsitektur dan atau yang setara, mempunyai
kompetensi yang diakui dan sesuai dengan ketetapan
organisasi serta melakukan praktek profesi Arsitek.
Definisi ini perlu ditinjau dalam kaitan dengan
pengertian-pengertian lain.
2.2.2.3 Konsultan Perencana
Konsultan perencana adalah perusahaan yang memenuhi
persyaratan untuk melaksanakan tugas konsultansi dalam
bidang perencanaan (planning) lingkungan, perancangan
(designing) bangunan beserta kelengkapannya, berfungsi
membantu pengelola proyek untuk melaksanakan pengadaan
dokumen perancangan, dokumen lelang, dokumen pelaksanaan

konstruksi dan memberikan penjelasan pada waktu pelelangan
serta memberikan penjelasan terhadap persoalan-persoalan
perancangan yang timbul selama tahap konstruksi serta
bertanggung jawab secara konstruksi kepada pemimpin proyek
atau pemimpin bagian proyek. (Permen PU 45/PRT/M/2007
Tentang pedoman teknis pembangunan bangunan gedung
negara)
Jadi dapat disimpulkan bahwa Konsultan Perencana Arsitektur

adalah perorangan atau Badan Hukum baik swasta maupun nasional
yang memiliki profesi sebagai perencana dan melakukan tugas-tugas
perencana dalam bidang Arsitektur yang di berikan oleh owner /
pemberi tugas. Produk yang dihasilkan tersebut dapat berupa bangunan,
rancangan tapak, bahkan pada skala yang lebih besar dapat berupa
rancangan kawasan atau kota. Sedangkan pada skala mikro seorang
arsitek pun dapat memberikan usulan-usalan desain interior suatu
ruang/bangunan. Hal ini sering dilakukan agar terjadi kesinambungan
antara eksterior dan interior suatu bangunan sebagai satu kesatuan
konsep.
2.2.2 Ruang Lingkup Profesi

Ruang lingkup layanan jasa konsultansi meliputi layanan jasa
keahlian profesional dalam berbagai bidang yang meliputi jasa
perencanaan konstruksi, jasa pengawasan konstruksi, dan jasa
pelayanan profesi lainnya, dalam rangka mencapai sasaran tertentu
yang keluarannya berbentuk piranti lunak yang disusun secara
sistematis berdasarkan kerangka acuan kerja yang ditetapkan pengguna
jasa. (Keppres No. 80 tahun 2003)
Ruang lingkup layanan jasa konsultasi yang diberikan oleh
konsultan perencana mencakup layanan survey, layanan studi makro,
layanan studi rinci, layanan perancangan dan perencanaan, layanan
pengawasan, layanan produksi dan industri, layanan konsultasi operasi
dan pemeliharaan serta rehabilitasi, layanan jasa informasi, layanan jasa

manajemen, penelitian dan pelatihan serta layanan jasa penasehat.
(Departemen Keuangan dan Badan Perencanaan Pembangunan
Nasional, 2000: 55).
Suatu konsultan perencana yang qualified umumnya memiliki
ruang lingkup yang jauh lebih luas dari sekedar sebagai perencana atau
pembuat dokumen tender belaka. Pada hakekatnya ruang lingkup
profesi konsultan perencana meliputi:
a. Sebagai konsultan perencana (bidang perencanaan) yang meliputi
tugas-tugas sebagai berikut :
 Persiapan perencanaan yang mencakup penyelidikan, penelitian
dan penilaian mengenai keadaan pada saat perencanaan dan
kebutuhannya, pembiayaan dan tanah bangunan.
 Pembuatan konsepsi perencanaan, sketsa pendahuluan dan
gambar pra rencana.
 Pembuatan rencana pelaksanaan yang terdiri dari rancangan
arsitektur, rencana konstruksi, rencana mekanikal dan elektrikal,
rencana sanitasi dan plumbing, rancangan interior, rancangan
landscape, Rencana Kerja dan Syarat (RKS) dan Rencana
Anggaran Biaya (RAB).
b. Sebagai konsultan pengawas memiliki tugas-tugas sebagai berikut :
 Feasibility study, design requirement serta sebagai pendamping
pemberi tugas selama proses penyelenggaraan pembangunan.
Jenis pekerjaannya meliputi konstruksi, utilitas, interior,
eksterior, planologi dan survey.
 Pengawasan pembangunan di lapangan baik dari segi teknis
pelaksanaannya maupun administrasinya.
 Jenis pekerjaannya meliputi bangunan gedung, interior dan
eksterior.
2.2.3 Persyaratan Konsultan Perencana

Berdasarkan Peraturan Presiden RI No. 54 Tahun 2010 tentang
Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah dan

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 07/PRT/M/2011 tentang
Standar dan Pedoman Pengadaan Jasa Konstruksi (buku 18 A Standar
dokumen Kualifikasi Jasa Konsultansi) menyatakan persyaratan
kualifikasi penyedia barang/jasa adalah sebagai berikut:
1. Memiliki ijin usaha jasa konstruksi;
2. Memiliki sertifikat badan usaha;
3. Memiliki sertifikat tenaga ahli;
4. Secara hukum mempunyai kapasitas menandatangani
kontrak;
5. Tidak dalam pengawasan pengadilan, tidak bangkrut,
kegiatan usahanya tidak sedang dihentikan dan/atau tidak
sedang menjalani sanksi pidana;
6. Dalam hal penyedia jasa akan melaksanakan kemitraan,
wajib mempunyai perjanjian kerjasama operasi/kemitraan
yang memuat persentase kemitraan dan perusahaan yang
mewakili kemitraan;
7. Telah melunasi kewajiban pajak tahun terakhir (SPT/PPh)
serta memiliki laporan bulanan PPh pasal 25 atau pasal
21/pasal23 atau PPN sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan
terakhir, kecuali untuk perusahaan baru yang belum
berkewajiban untuk melapor;
8. Selama 4 (empat) tahun terakhir pernah memiliki
pengalaman menyediakan jasa konsultansi termasuk
pengalaman subkontrak, kecuali penyedia jasa konsultansi
yang baru berdiri kurang dari 2 (dua) tahun;
9. Memiliki kinerja baik dan tidak masuk dalam daftar sanksi
atau daftar hitam di suatu instansi pemerintah;
10. Memilki kemampuan pada subbidang pekerjaan yang
sesuai;
11. Untuk pekerjaan khusus/spesifik/teknologi tinggi dapat
ditambahkan persyaratan lain seperti peralatan khusus,

tenaga ahli spesialis yang diperlukan, atau pengalaman
tetentu;
12. Memiliki kemampuan penyediaan fasilitas dan peralatan
serta personil yang diperlukan untuk pelaksanaan
pekerjaan;
13. Tidak membuat pernyataan yang tidak benar tentang
kompetensi dan kemampuan usaha yang dimiliki;
14. Memenuhi KD = 3NPt ( KD : Kemampuan Dasar, NPt :
Nilai Pengalaman tertinggi ) pada subbidang pekerjaan
yang sesuai dalam kurun waktu 7 (tujuh) tahun terakhir;
dan
15. Tenaga ahli yang ditugaskan dalam melaksanakan
pekerjaan jasa konsultasi harus memenuhi persyaratan
sebagai berikut:
 Memiliki nomor pokok wajib pajak (NPWP) dan bukti
penyelesaian kewajiban pajak.
 Lulusan perguruan tinggi negeri atau perguruan tinggi
swasta yang telah diakreditasi oleh instansi yang
berwenang atau yang lulus ujian negara, atau perguruan
tinggi luar negeri yang ijazahnya telah disahkan/diakui
oleh instansi pemerintah yang berwenang di bidang
pendidikan tinggi.
 Mempunyai pengalaman di bidangnya.
Berdasarkan peraturan lembaga pengembangan jasa

konstruksi nomor 12A tahun 2008 tentang registrasi usaha jasa
perencana konstruksi dan jasa pengawas konstruksi terhadap
persyaratan penetapan kualifikasi usaha jasa perencana konstruksi
dan pengawas konstruksi yaitu :
a. Gred 1 ( perseorangan )
 PJBU diri sendiri minimum pengalaman lebih atau
sama dengan enam tahun dan SKA ahli muda.

 Pengalaman enam tahun di proyek konstruksi.
 Batasan nilai dari satu pekerjaan adalah Rp. 0,-
sampai dengan Rp. 50.000.000,-
 Mampu Melaksanakan pekerjaan beresiko rendah
hingga sedang dengan teknologi sederhana hingga
menengah.
 Memiliki NPWP.
b. Gred 2 ( kecil )
 Terdiri dari satu orang.
 Pengalaman lebih atau sama dengan empat tahun,
minimal SKA ahli muda dan dapat dirangkap PJBU.
minimal SKA ahli muda dan dapat dirangkap PJT.
 Kekayaan bersih lebih kecil atau sama dengan 200
juta.
 Batasan nilai satu pekerjaan 0 sampai Rp. 400 juta
rupiah.
 Bidang Arsitektur 1 orang dan bidang ME 1 orang.
 Mampu melaksanakan pekerjaan beresiko rendah
sampai sedang dengan teknologi sederhana sampai
menengah.
c. Gred 3 ( menengah )
 Terdiri dari satu orang.
 Pengalaman lebih atau sama dengan enam tahun,
minimal SKA ahli muda dapat dirangkap PJBU.
minimal SKA ahli muda dan dapat dirangkap PJT.
 Pengalaman melaksanakan pekerjaan grid 2 sesuai
dengan sub bidangnya selama tujuh tahun terakhir,
dengan total nilai lebih atau sama dengan 400 juta
rupiah.

 Kekayaan bersih Rp. 200 juta samapi dengan Rp.
Satu milyar rupiah.
 Batasan nilai satu pekerjaan adalah lebih dari Rp.
400 juta rupiah sampai dengan satu milyar rupiah.
 Mempu melaksanakan pekerjaan beresiko sedang
dengan teknologi menengah.
d. Gred 4 ( besar )
 Terdiri dari 1 (satu) orang.
 Pengalaman ≥ 8 tahun, minimal SKA ahli madya.
 Pengalaman ≥ 6 tahun, minimal SKA ahli muda (sesuai
jumlah bidang).
 Pengalaman melaksanakan pekerjaan Gred 3 sesuai sub
bidangnya selama 7 (tujuh) tahun terakhir, dengan total
nilai ≥ Rp 1 miliar.
 Kekayaan bersih > Rp 1 miliar.
 Batasan nilai satu pekerjaan > Rp 400 juta s.d. tak
terbatas.
 Mampu melaksanakan pekerjaan beresiko tinggi dan
berteknologi tinggi termasuk pekerjaan dengan biaya
dibawah batasan biaya Grednya.
 Berbadan Hukum PT.
2.2.4 Peran, Wewenang, Hak dan Kewajiban serta Tanggung Jawab
a. Peran
Dalam perencanaan sebuah proyek, konsultan perencana
memiliki peran sebagai berikut:
 Sebagai perencana, berperan dalam hal mewujudkan maksud
dan kehendak dari pemberi tugas ke dalam bahasa arsitektur,
yang didasarkan atas data-data yang dikumpulkan baik data
fisik maupun non-fisik, studi program kebutuhan ruang, studi
analisis site dan analisis konsepsual dari perencanaan proyek
tersebut.

 Sebagai pengawas, berperan dalam hal membantu pemberi
tugas di lapangan untuk mengawasi pelaksanaan pembangunan
fisik dari proyek dalam mewujudkan hasil desain yang dibuat
oleh perencana sampai menjadi wujud fisik bangunan sesuai
dengan gambar yang ada dan untuk menghindari terjadinya
penyimpangan dari ketentuan-ketentuan yang berlaku.
b. Wewenang
Sesuai dengan peranannya di dalam membantu pemberi tugas
maka wewenang yang dimiliki oleh konsultan perencana dalam
perencanaan sebuah proyek adalah sebagai berikut:
 Sebagai perencana, memiliki wewenang untuk mengajukan
ide-ide dan memutuskan penyelesaian terhadap segala
permasalahan desain yang dihadapi selama tidak bertentangan
dengan ide pemberi tugas, termasuk di dalamnya mengenai
estetika, struktur dan konstruksi serta sistem utilitasnya.
 Sebagai pengawas, memiliki wewenang untuk mengadakan
perubahan-perubahan dalam pelaksanaan di lapangan,
memberikan pekerjaan tambahan serta memberikan penilaian
terhadap hasil pekerjaan pelaksana pembangunan (kontraktor)
dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan yang berlaku dan
kode etik yang ada.
c. Hak
Hak yang dimiliki oleh konsultan perencana dalam
perencanaan sebuah proyek adalah sebagai berikut:
 Sebagai Perencana, meliputi:
- Memperoleh imbalan jasa untuk perencanaan.
- Meminta penjelasan data-data yang ada hubungannya
dengan kebutuhan perencanaan.
- Mengembalikan tugas yang diberikan kepadanya apabila
terjadi kesalahan yang diperbuat pihak pemberi tugas
dengan memperoleh ganti rugi yang wajar.
 Sebagai Pengawas, meliputi:

- Memperoleh imbalan jasa untuk pengawasan.
- Berhak untuk mengubah gambar bestek, sejauh tidak
merugikan pihak pemberi tugas maupun kualitas pekerjaan.
- Berhak mengajukan keberatan apabila terjadi hal-hal di luar
kemampuannya.
d. Kewajiban
Kewajiban yang dimiliki oleh konsultan perencana dalam
perencanaan sebuah proyek adalah sebagai berikut :
 Sebagai Perencana, meliputi:
- Membuat rencana waktu penyelesaian pekerjaan.
- Menyelesaikan pekerjaan perencanaan yang diberikan oleh
pemberi tugas sesuai dengan scope pekerjaan yang
diberikan.
- Menaati kode etik dalam melaksanakan tugas
profesionalisme sebagai Arsitek.
- Mengadakan konsultasi secara periodik dengan pihak
pemberi tugas.
- Memberikan penjelasan secara teknis kepada kontraktor
yang akan melakukan pekerjaan pembangunan.
- Melakukan perbaikan-perbaikan/perubahan terhadap
gambar-gambar bila diperlukan.
- Menanggung kerugian yang diderita oleh pihak pemberi
tugas sebagai akibat dari kesalahan yang diperbuat oleh
perencana atau orang-orang yang bekerja kepadanya bila
kesalahan tersebut seharusnya dapat dihindari dengan
keahlian dan kewaspadaan atau cara pelaksanaan yang
umum.
 Sebagai Pengawas, meliputi:
- Melakukan pengawasan berkala pada waktu pelaksanaan
pembangunan.
- Memberikan laporan pelaksanaan kepada pihak pemberi
tugas.

- Berkewajiban terhadap negara, seperti melunasi pajak,
memenuhi persyaratan-persyaratan yang telah ditetapkan
olah pemerintah.
e. Tanggung Jawab
Tanggung jawab yang diemban oleh konsultan perencana
dalam perencanaan sebuah proyek adalah sebagai berikut :
 Kecuali dalam hal-hal yang disebut dalam syarat-syarat di
bawah ini, Arsitek bertanggung jawab untuk kerugian yang
disebabkan kesalahan-kesalahan yang dibuat oleh Arsitek atau
oleh orang-orang yang bekerja padanya pada waktu
pelaksanaan tugas bila kesalahan itu dibuat pada keadaan yang
seharusnya dapat dihindarkan dengan keahlian dan
kewaspadaan serta cara pelaksanaan tugas yang lazim.
Tanggung jawab untuk kesalahan-kesalahan dalam keadaan
luar biasa.
 Arsitek tidak bertanggung jawab atas kesalahan-kesalahan
yang dibuat oleh orang-orang yang bekerja padanya bila
Arsitek dapat membuktikan bahwa kesalahan-kesalahan itu
tidak dapat dihindarkan atau tidak dapat diketahui
sebelumnya meskipun ada pengawasan kewaspadaan yang
lazim oleh Arsitek.
 Pada dasamya Arsitek tidak bertanggung jawab atas hasil
pekerjaan perancangan ataupun pengawasan yang dilakukan
oleh ahli-ahli khusus lain, kecuali:
- Ahli-ahli tersebut bekerja untuk dan atas nama Arsitek
dalam rangka suatu penugasan menyeluruh serta dipilih dan
diangkat oleh Arsitek sendiri, dengan atau tanpa persetujuan
dari pihak pemberi tugas.
- Ahli-ahli tersebut, meskipun tidak bekerja untuk dan atas
nama Arsitek yang mendapat penugasan terbatas secara
tegas disebutkan berada di bawah koordinasi Arsitek
sepenuhnya. Bilamana pemilihan ahli-ahli tersebut serta

besarnya imbalan jasa khusus untuk koordinasi telah
disetujui Arsitek, maka dalam hal ini Arsitek wajib
memikul sebagian tanggung jawab atas pekerjaan ahli-ahli
tersebut.
2.2.5 Bentuk Badan Usaha Konsultan Perencana di Indonesia

Bentuk-bentuk badan usaha perencana yang ada di Indonesia,
meliputi:
a. Perusahaan Perseorangan
Perusahaan perseorangan adalah badan usaha kepemilikannya
dimiliki oleh satu orang. Individu dapat membuat badan usaha
perseorangan tanpa izin dan tata cara tententu. Semua orang bebas
membuat bisnis personal tanpa adanya batasan untuk
mendirikannya. Modal perusahaan berasal dari perseorangan yaitu
dari pemilik itu sendiri. Pada umumnya perusahaan perseorangan
bermodal kecil, terbatasnya jenis serta jumlah produksi, memiliki
tenaga kerja/buruh yang sedikit dan penggunaan alat produksi
teknologi sederhana. Dalam hal ini semua harta kekayaan milik
pribadi menjadi tanggungan dan jaminan dari semua utang
perusahaan perseorangan ini. Ciri dan sifat perusahaan
perseorangan:
 Relatif mudah didirikan dan juga dibubarkan.
 Tanggung jawab tidak terbatas dan bisa melibatkan harta
pribadi.
 Tidak ada pajak, yang ada adalah pungutan dan retribusi.
 Seluruh keuntungan dinikmati sendiri.
 Sulit mengatur roda perusahaan karena diatur sendiri.
 Keuntungan yang kecil yang terkadang harus mengorbankan
penghasilan yang lebih besar.
 Jangka waktu badan usaha tidak terbatas atau seumur hidup.
 Sewaktu-waktu dapat dipindah tangankan.
b. Perusahaan/Badan Usaha Persekutuan/Partnership

Perusahaan persekutuan adalah badan usaha yang dimiliki oleh
dua orang atau lebih yang secara bersama-sama bekerja sama untuk
mencapai tujuan bisnis. Yang termasuk dalam badan usaha
persekutuan adalah firma dan persekutuan komanditer alias CV.
Untuk mendirikan badan usaha persekutuan membutuhkan izin
khusus pada instansi pemerintah yang terkait.
c. Persekutuan Firma (Fa)
Persekutuan firma merupakan suatu bentuk persekutuan
bisnis yang terdiri dari dua orang atau lebih untuk
menjalankan perusahaan dengan memakai nama bersama
yang tanggung jawabnya terbagi rata tidak terbatas pada
setiap pemiliknya. Untuk mendirikan firma, beberapa sekutu
bersama-sama harus membuat satu akte resmi yang
didaftarkan pada kepaniteraan pengadilan negeri dan
menggunakannya dalam Berita Negara Republik Indonesia
(BNRI) ataupun dengan akte di bawah tangan. Ciri dan sifat
firma:
 Apabila terdapat hutang tak terbayar, maka setiap pemilik wajib
melunasi dengan harta pribadi.
 Setiap anggota firma memiliki hak untuk menjadi pemimpin.
 Seorang anggota tidak berhak memasukkan anggota baru tanpa
seizin anggota yang lainnya.
 Keanggotaan firma melekat dan berlaku seumur hidup.
 Seorang anggota mempunyai hak untuk membubarkan firma.
 Pendiriannya tidak memelukan akte pendirian.
 Mudah memperoleh kredit usaha.
d. Komanditer (CV)
Persekutuan komanditer merupakan persekutuan atas dasar
kepercayaan seseorang atau beberapa orang yang mempercayakan
uang atau barang kepada seseorang yang menjalankan perusahaan.
Bentuk usaha ini memiliki dua jenis sekutu yaitu sekutu
komplementer untuk mereka yang menjalankan dan memimpin

perusahaan dan sekutu komanditer untuk mereka yang
mempercayakan modalnya kepada sekutu komplementer.
Pembagian laba antara sekutu, sesuai dengan ketetapan yang
tercantum dalam akte pendirian. Umumnya bagian laba dari sekutu
komplementer lebih kecil dibandingkan dengan bagian laba dari
sekutu komanditer.
e. Perseroan Terbatas (PT)
Perseroan Terbatas merupakan organisasi bisnis yang memiliki
badan hukum resmi yang dimiliki oleh minimal dua orang dengan
tanggung jawab yang hanya berlaku pada perusahaan tanpa
melibatkan harta pribadi atau perseorangan yang ada di dalamnya
dengan modal usaha yang terbagi atas beberapa saham atau lebih.
Untuk mendirikan PT/perseroan terbatas dibutuhkan sejumlah
modal minimal dalam jumlah tertentu dan berbagai persyaratan
lainnya. Dalam Perseroan Terbatas, setiap sekutu bertanggung
jawab secara terbatas yaitu menyetor penuh jumlah yang
disebutkan dalam setiap saham. Kreditor pada perusahaan ini tidak
dapat menagih langsung pada pemegang saham, melainkan hanya
menagih pada Perseroan Terbatas sebagai badan hukum. Di dalam
PT pemilik modal tidak harus memimpin perusahaan, karena dapat
menunjuk orang lain di luar pemilik modal untuk menjadi
pimpinan.Ciri dan Sifat PT:
 Kewajiban terbatas pada modal tanpa melibatkan harta pribadi.
 Modal dan ukuran perusahaan besar.
 Kelangsungan hidup perusahaan PT ada di tangan pemilik
saham.
 Dapat dipimpin oleh orang yang tidak memiliki bagian saham.
 Kepemilikan mudah berpindah tangan.
 Mudah mencari tenaga kerja untuk karyawan/pegawai.
 Keuntungan dibagikan kepada pemilik modal/saham dalam
bentuk deviden.

 Kekuatan dewan direksi lebih besar daripada kekuatan
pemegang saham.
 Sulit untuk membubarkan PT.
 Pajak berganda pada pajak penghasilan/pph dan pajak deviden.
f. Persekutuan Komanditer (Commanditaire Venootchap/CV)
Persekutuan Komanditer (CV) adalah suatu bentuk perjanjian
kerja sama untuk berusaha bersama antara orang-orang yang
bersedia memimpin, mengatur perusahaan dan bertanggung jawab
penuh dengan kekayaan pribadinya dengan orang-orang yang
memberikan pinjaman dan tidak bersedia memimpin perusahaan
serta bertanggung jawab terbatas pada kekayaan yang
diikutsertakan dalam perusahaan tersebut.
 Keanggotaan dalam CV/Partner/Sekutu
Di dalam CV umumnya terdapat dua jenis sekutu yaitu
sekutu Komplementer/Sekutu Pimpinan/General Partner dan
Sekutu Komanditer/Sekutu Terbatas/Limited Partner. Sekutu
Komplementer adalah mereka yang menjalankan dan
memimpin perusahaan dan mempunyai tanggung jawab tidak
terbatas. Sekutu Komplementer sering juga disebut sekutu
pemelihara. Sekutu Komanditer adalah mereka yang
mempercayakan uangnya pada sekutu komplementer. Sekutu
ini bertanggung jawab terbatas terhadap hutang perusahaan
sebesar modal yang disetorkan. Selain Sekutu Pemimpin dan
Sekutu Terbatas, juga terdapat sekutu-sekutu yang lainnya,
seperti:
- Sekutu Diam (Silent Partner)
Sekutu ini tidak ikut aktif dalam kegiatan
perusahaan tetapi diketahui oleh umum, bahwa mereka
termasuk sebagai anggota CV.
- Sekutu Rahasia (Secret Partner)

Orang-orang yang berada dalam sekutu ini, aktif
dalam perusahaan tetapi tidak diketahui oleh umum
bahwa mereka termasuk anggota CV.
- Dormant (Sleeping Partner)
Merupakan sekutu yang tidak aktif dalam
perusahaan dan tidak diketahui oleh umum bahwa
mereka termasuk anggota CV.
- Sekutu Senior dan Junior
Keanggotaan sekutu tersebut umunya didasarkan
pada lamanya investasi atau lamanya bekerja pada suatu
perusahaan.
 Jenis – jenis CV meliputi:
- Persekutuan Komanditer Murni; umunya hanya terdapat
satu sekutu komplementer.
- Persekutuan Komanditer Campuran; bila dalam
persekutuan tersebut terdapat beberapa sekutu
Komplementer.
- Persekutuan Komanditer bersaham merupakan
persekutuan dengan mengeluarkan saham.
 Kebaikan CV meliputi:
- Pendiriannya relatif mudah.
- Kemampuan manajemen lebih besar.
- Mudah mendapatkan kredit.
- Modal yang dikumpulkan lebih besar.
- Kesempatan untuk berkembang lebih besar.
 Keburukan CV meliputi:
- Kelangsungan hidup tidak menentu, sebab banyak
tergantung pada sekutu komplementer.
- Sulit untuk menarik kembali modalnya, terutama bagi
sekutu pimpinan.
- Sebagian anggota/sekutu mempunyai tanggung jawab
tidak terbatas.

2.2.6 Manajemen Konsultan Perencana
a. Manajemen Waktu Konsultan Perencana
Waktu adalah hal yang sangat penting dalam setiap pekerjaan.
Sama halnya dengan manajemen waktu proses perencanaan sebuah
proyek, konsultan perencana harus mempersiapkannya secara
matang. Apabila manajemen waktu tersebut tidak dipersiapkan
secara matang, selain terjadi pemborosan terhadap waktu
pelaksanaan juga berdampak terhadap biaya yang harus
dikeluarkan pada proyek tersebut. Manajemen waktu dalam sebuah
proyek perencanaan dapat dilakukan dengan penyusunan TSP
(Time Schedule Project). TSP ini dibuat oleh konsultan perencana
untuk mempermudah perumusan masalah dalam perencanaan
proyek, menentukan metode atau cara yang tepat agar proses
berjalan lancar dan terorganisir sehingga menghasilkan hasil yang
optimum. Penyusunan TSP ini sangat penting karena dari TSP ini
perencana dapat mengetahui dengan jelas kapan memulai kegiatan
dan kapan harus menyelesaikannya. Manajemen waktu dalam
proses perencanaan suatu proyek tidak hanya dilakukan pada
penyusunan TSP, namun diperlukan kedisiplinan dalam
penerapannya. Setiap konsultan perencana, mempunyai deadline
waktu masing-masing dalam setiap tahap perencanaan mulai dari
tahap konsep,schematic design, design development sampai pada
tahap working drawing sehingga pekerjaan dapat diselesaikan tepat
pada waktunya.
b. Manajemen Biaya Konsultan Perencana
Manajemen biaya dalam sebuah proyek perencanaan dapat
dilakukan melalui penyusunan RAB (Rencana Anggaran Biaya)
Konsultan. RAB ini dibuat oleh konsultan perencana untuk
menentukan fee design yang harus diberikan/dibayar oleh pihak
Owner. Dalam rencana anggaran biaya untuk konsultan, terdapat 2
macam biaya yaitu:
 Biaya Personal

Yang termasuk kedalam perhitungan biaya personal adalah
tenaga ahli sesuai bidang yang dihitung berdasarkan harga pasar
yang berlaku dan wajar serta didukung dengan studi
perbandingan, penelitian yang komprehensif serta dokumen-
dokumen yang dapat dipertanggung jawabkan.
 Biaya Non Personal
Yang termasuk kedalam perhitungan biaya non personal
adalah peralatan-peralatan yang diperlukan selama proses
perencanaan desain yang juga disesuaikan dengan harga pasar
saat ini.
c. Manajemen Mutu & Waktu Konsultan Perencana
Pada umumnya, setiap konsultan perencana akan senantiasa
menjaga mutu & waktu dari setiap pekerjaannya agar tetap eksis di
bidangnya. Untuk menjaga mutu pekerjaan setiap konsultan
perencana, dapat dilakukan melalui penyusunan TOR (Term Of
Reference) dan Time schedule proyek. Penyusunan TOR atau yang
biasa disebut dengan KAK (Kerangka Acuan Kerja) dilakukan oleh
pihak konsultan perencana dimana TOR/KAK ini sah dimata
hukum karena terdapat persetujuan antara kedua belah pihak (pihak
I dan pihak II) dan terdapat pembubuhan tanda tangan diatas
materai. TOR ini yang nantinya yang menjadi acuan pekerjaan bagi
konsultan perencana untuk memenuhi persyaratan untuk
melaksanakan tugas konsultan kepada Owner dalam bidang
perencanaan sementara Time schedule adalah memperlihatkan
esesnsi waktu yang dibutuhkan dalam merancang.
Tujuan disusunnya TOR/ KAK dan Time schedule proyek ini
adalah untuk mendapatkan suatu hasil perencanaan dan
perancangan sebuah proyek dengan hasil yang optimal dari segi
aspek fungsi, arsitektural, dan teknis kepada Owner yang diberikan
oleh konsultan perencana. Selain penyusunan TOR/KAK tersebut,
konsultan perencana dapat menjaga mutu dari profesinya tersebut

melalui interaksi berupa pengadaan rapat/presentasi secara intern
(dengan staff konsultan) dan secara ekstern (dengan pihak Owner).
d. Hubungan Kerja Intern Konsultan Perencana

Hubungan kerja yang dimaksud merupakan hubungan kerja
yang terdapat di dalam organisasi konsultan perencanaan, yang
meliputi sistem kerja antar personel dalam organisasi tersebut.
Dalam sistem organisasi ini terdapat beberapa jenis struktur
organisasi yang umum diterapkan antara lain :
 System Departemen Organization
Direktur Utama
Bag. Pengembangan Bag. Administrasi

Perusahaann Perusahaann
Perencanaan Dokumen Kontruksi Administrasi Kontruksi
- Perencana - Juru Gambar - Administrasi Kons.

- Juru Gambar - RAB - Shop Drawings
- Juru Maket - Pengawas - Checkers
Gambar 2.1 Diagram System Departemen Organization

Sumber : Petunjuk Teknis Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah th 2000
Batasan tugas dan kedudukan dalam organisasi :

- Direktur Utama
Bertangung jawab penuh terhadap kebijaksanaan
organisasi baik keluar maupun ke dalam. Mengadakan
pembicaraan awal dengan pihak pemberi tugas,
menentukan batas-batas perencanaan dan memberikan
pengarahan secara umum.
- Bagian Pengembangan Perusahaan

Berinisiatif mendampingi dan membantu Direktur Utama
dalam upaya pengembangan perusahaan, terutama
mengenai penyusunan rencana-rencana dan program
kerja perusahaan.
- Bagian Administrasi Perusahaan
Menjalankan dan menyelenggarakan urusan administrasi
perusahaan
- Bagian Perencanaan
Menyusun gambar perencanaan sampai siap untuk di
pakai pelaksanaan (membuat sketsa – sketsa rancangan),
Juru Gambar ( membuat gambar kerja), juru maket
(membuat model rancangan), juru arsir.
- Bagian Dokumen Kontruksi
Membuat gambar pelaksanaan kontruksi, mengadakan
pendekatan terhadap harga pelaksanaan rencana dan
melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan pekerjaan,
yang mencakup juru gambar detail kontruksi, menyusun
RAB serta harga desain dan pengawas lapangan yang
mengawasi jalannya pelaksanaan pembangunan
berdasarkan gambar perencanaan agar tidak terjadi
penyimpangan.
- Bagian Administrasi Kontruksi
Membantu direktur utama dalam menangani urusan
administrasi kontruksi dalam hal sebagai administrator
konstruktur yaitu berkaitan dengan pengawasan terhadap
masalah-masalah administrasi konstruksi serta bahan
termasuk harga material dan jenis-jenis material baru di
pasaran kontruksi. Sebagai shopdrawing, checkers,
bertugas sebagai pengawas dan penyimpan gambar-
gambar rencana.

 System Non Departemen Organization
Batasan tugas dan kedudukan organisasi :
- Direktur Utama
Secara keseluruhan bertanggung jawab terhadap berbagai
kebijaksanaan dan pengembangan perusahaan, baik ke luar
maupun ke dalam. Menetapkan berbagai batasan proyek
dengan pihak pemberi tugas serta menerima laporan yang
menunjukan tingkat perkembangan perusahaan.
- Bagian Pengembangan Perusahaan
Memiliki batasan tugas untuk membantu Direktur Utama
dalam upaya mengembangkan perusahaan.
- Bagian Administrasi Perusahaan
Bertanggung jawab terhadap kelancaran proyek yang
ditangani terutama dalam hal administrasi. Membuat dan
menyusun desain proyek yang ditangani dan menetapkan
desain kontruksi setelah disatukan dengan rencana dan
anggaran yang tersedia, serta melakukan kegiatan
administrasi proyek yang sedang di tangani.
- Pengelola Proyek
Bertanggung jawab penuh dan langsung kepada direktur
utama. Kerja masing-masing yang meliputi perencana (
arsitek), juru gambar, pengawas, pembuat RAB, kontruksi
dan administrasi serta karyawan terhadap kelancaran proyek-
proyek yang ditangani.
- Pimpinan Tim Proyek
Bertanggung jawab penuh kepada pengelola proyek terhadap
masing-masing proyek yang ditangani dan memimpin suatu
team perencana dalam suatu perencanaan.
- Anggota Tim Proyek
Bertanggung jawab penuh kepada pimpinan proyek terhadap
bidang-bidang kerjanya masing-masing, yang meliputi

perencana (arsitek), juru gambar, pengawas, pembuat RAB,
kontruksi dan administrasi serta karyawan.
 System Modified Team Organization

Merupakan wujud modifikasi dari penggabungan kedua
sistem organisasi yang ada (system departemen organization
dengan sistem non departemen organization). Batasan tugas
setiap bidang hampir sama dengan system non departemen
maupun system departemen organization. Hanya saja terdapat
kepala bagian yang membawahi pimpinan team proyek diluar
bagian perencanaan.
Direktur Utama

Pengelola Proyek Pengelola Proyek Pengelola Proyek
A B Pimpinan Team A B
Proyek C
A B A B
Team Proyek C
- Juru Gambar
- Juru RAB
- Juru Pengawas
- Kontruksi
- Administrasi
- Karyawan
Gambar 2.2 Diagram System Non Departemen Organization

Keunggulan sistem ini adalah mampu menangani bagian

proyek yang berbeda dengan mengoperasikan berbagai macam
keahlian konsultan. Kelemahannya adalah adanya over lapping
wewenang antara principal in charge dengan kepala bagian
perencana.

Direktur Utama

Kepala Bagian Kepala Bagian Kepala Bagian Kepala Bagian
Perencanaan Dokumen Kontruksi Admin. Kontruksi

- Perencana - Juru Gambar - Administrasi Kons.
- Juru Gambar - RAB - Shop Drawings
- Juru Maket - Pengawas - Checkers
Pimpinan Team Pimpinan Team Pimpinan Team Pimpinan Team
Team A Team B Team A Team B Team A Team B Team A Team B
Gambar 2.3 Diagram System Modified Team Organization

 System Modular Organization
Direktur Utama

Kabag. Modul I Kabag. Modul I Kabag. Modul I
Team Team Team Bag. Bag. Administrasi

Proyek Proyek Proyek Desain Konstruksi Kontruksi
Gambar 2.4 Diagram System Modular Organization

e. Hubungan Kerja Ekstern Konsultan Perencana

Hubungan kerja keluar adalah hubungan kerja antara konsultan
perencana dengan pihak-pihak lain yang berkaitan dalam pelaksanaan
suatu proyek. Hubungan kerja ini dipengaruhi oleh status pemberi
tugas dan tingkat kompleksitas suatu proyek. Hubungan kerja keluar
dibagi menjadi dua yaitu :

 Hubungan Kerja pada Proyek Pemerintah
- Pihak pemberi tugas adalah salah satu instansi pemerintah
(pusat maupun daerah) dan biasanya sekaligus sebagai
pemilik bangunan yang direncanakan serta menyelesaikan
administrasi proyek bersama pihak perencana.
- Hubungan perencanaan dengan berbagai instansi pemerintah
adalah dalam hal kelengkapan dan pengesahan dokumen
administrasi dan teknis perusahaan.
- Dalam hal honorarium sebagai ha katas pekerjaan yang telah
diselesaikan, maka pihak perencana berhubungan dengan
pihak instansi seperti KPKN (Kantor Perbendaharaan dan
Kas Negara) serta Bank.
- Dalam hal memperoleh pekerjaan dan penyelesaiannya, pihak
perencana berhubungan dengan pihak pemberi tugas.
Pemerintah
Pimpinan Proyek
 Pemer in tah  Kantor KPKN

kabupaten / kota  Bank
atau provinsi Konsultan Perencana
 Deperindag
 Kantor Pelayanan
pajak
 Instansi lain yang
terkait
Gambar 2.5 Diagram Hubungan Kerja pada Proyek Pemerintah

 Hubungan Kerja pada Proyek Swasta

Hubungan yang terjadi pada proyek swasta adalah sebagai berikut:
- Hubungan dengan pihak pemberi tugas adalah dalam hal
memperoleh pekerjaan dan penyelesaian serta administrasi
proyek
- Hubungan dengan instansi pemerintah adalah dalam hal
perijinan. Dalam hal honorarium, perencana selain

berhubungan dengan pemberi tugas juga berhubungan
dengan instansi keuangan seperti bank dan sebagainya.
Pemberi Tugas
 Pemer in tah
daerah
 Dinas pekerjaan  Kantor Pajak
umum Kabupaten  Bank
 Instansi lain yang
terkait
Konsultan Perencana
Gambar 2.6 Diagram Hubungan Kerja pada Proyek Swasta

2.2.7 Proses Konsultan Perencana dalam Mendapatkan Proyek

Sesuai dengan Peraturan Presiden nomor 54 tahun 2010, dalam
memperoleh suatu pekerjaan perencanaan, konsultan perencana
mendapatkannya melalui berbagai cara, antara lain:
b. Seleksi Umum
Pelelangan/seleksi umum merupakan metode pemilihan
penyedia barang/jasa yang dilakukan secara terbuka dengan
pengumuman secara luas sekurang kurangnya di satu surat kabar
nasional dan/atau satu surat kabar provinsi sehingga masyarakat luas
dan dunia usaha yang berminat serta memenuhi kualifikasi dapat
mengikutinya.
b. Seleksi Sederhana
Pelelangan/seleksi sederhana merupakan metode pemilihan
penyedia barang/jasa yang dilakukan secara terbatas karena ( jumlah
penyedia barang/jasa yang diyakini mampu terbatas dan untuk
pekerjaan yang kompleks ) dengan pengumuman secara luas
sekurang kurangnya di satu surat kabar nasional dan/atau satu surat
kabar provinsi dengan mencantumkan penyedia barang/jasa yang
telah diyakini mampu , guna memberi kesempatan kepada penyedia
barang/jasa lainnya yang memenuhi kualifikasi.

c. Penunjukan Langsung
Merupakan metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa dengan
cara menunjuk langsung 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa yang
didasarkan pada kepercayaan dari pihak pemberi tugas kepada
konsultan perencana, yang dilatarbelakangi atas penilaian karya-
karya konsultan perencana yang telah terwujud maupun melalui
saran dari Departemen Pekerjaan Umum atau pemerintah daerah
yang selalu memonitor hasil pekerjaan konsultan perencana.
d. Pengadaan Langsung
Pengadaan Langsung dapat dilakukan terhadap Pengadaan Jasa
Konsultansi yang memiliki karakteristik sebagai berikut:
 Merupakan kebutuhan operasional Kementrian/Lembaga/
Departemen/Instansi.
 Bernilai paling tinggi Rp50.000.000,-(lima puluh juta rupiah).
e. Kontes/Sayembara
Merupakan metode pemilihan Penyedia Jasa yang
memperlombakan gagasan orisinal, kreatifitas dan inovasi tertentu
yang harga/biayanya tidak dapat ditetapkan berdasarkan harga
satuan. Cara sayembara ditempuh dalam upaya mencapai karya
perencanaan yang seoptimal mungkin terutama untuk bangunan
khusus atau bersifat monumental dan memiliki aspek planologi kota
yang penting. Sayembara dapat bersifat umum dan terbuka dengan
undangan melalui media massa maupun bersifat terbatas. Untuk hal
tersebut, pimpinan proyek membentuk suatu panitia atau tim juri
untuk membuat pedoman sayembara, tim juri ini nantinya berperan
sebagai panitia dan menentukan pemenang sayembara atas
persetujuan pimpinan proyek dengan catatan semua persyaratan yang
berlaku telah dipenuhi.
2.2.8 Pedoman Pelaksanaan Proyek

Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/
2007, mengenai Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung
Negara yang penyelenggaraanya diberikan bantuan teknis
menyatakan bahwa dalam melaksanakan pekerjaan perencanan
suatu proyek, maka konsultan perencana harus berpedoman pada
beberapa hal, antara lain:
a. Pedoman yang bersifat umum
 Pedoman yang diberikan oleh pihak pemberi tugas kepada
perencana berupa Surat Perintah Kerja (SPK) dan kontrak kerja.
 Permintaan dari bowheer berupa keinginan-keinginan dan
anggaran yang tersedia.
b. Peraturan-peraturan yang berlaku
 Peraturan Daerah (Perda).
 Norma-norma setempat.
 Peraturan Presiden Republik Indonesia (Terbaru Perpres. No. 54
Tahun 2010)
 Peraturan dari Dewan Teknik Pembangunan Indonesia.
 Peraturan atau ketentuan dari Dinas Pekerjaan Umum.
 Peraturan dari Dewan Normalisasi oleh Yayasan Normalisasi
Indonesia, yang meliputi:
- Peraturan Beton Bertulang Indonesia NI-2.
- Peraturan Pemeriksaan Bahan Bangunan NI-3.
- Peraturan untuk Pemeriksaan Listrik Nt-5.
- Standar-standar arsitektur yang sesuai dengan kebutuhan
perencanaan proyek yang bersangkutan.
- Ketentuan-ketentuan lain yang mengikat, seperti standar
harga bahan bangunan dan peraturan-peraturan konstruksi
yang berlaku.
c. Pedoman yang bersifat khusus
 Term of Reference (TOR).
 Perjanjian kontrak kerja.
 Feasibility Report.
 Data eksisting site dan lokasi lingkungan.
2.2.9 Proses Pelaksanaan Proyek

Dalam proses pelaksanaan proyek, dilakukan pembagian menurut
dua aspek, yaitu:
a. Aspek Operasional
 Persiapan Perencanaan
Dalam tahap persiapan perencanaan, dilakukan kegiatan-
kegiatan yang bersifat mengetahui data mengenai proyek yang
akan dikerjakan. Kegiatan-kegiatan tersebut dapat berupa
pengumpulan data, penyelidikan, serta penelitian dan penilaian
data yang diperoleh, seperti:
- Peta lokasi, peta lingkungan, dan batas tanah yang akan
dibangun.
- Peta topografi.
- Keadaan iklim yang meliputi data angin dan matahari, curah
hujan, kelembaban, serta flora dan fauna pada site.
- Struktur dan organisasi ruang.
- Studi ruang.
- Pendekatan jumlah biaya.
 Konsep Perencanaan
Dalam konsep perencanaan, dilakukan penggalian nilai dan
kemungkinan-kemungkinan dari hasil analisa pada tahap
perencanaan, seperti:
- Melakukan penyusunan konsep dasar perencanaan.
- Melakukan penelitian mengenai perkembangan dan
kemungkinan selama proses perancangan belum dimulai.
 Sketsa Ide
Pada tahap sketsa ide merupakan tahapan hasil dari konsep
perencanaan yang dituangkan dalam bentuk sketsa-sketsa ide.
Dalam tahap ini, konsep perencanaan untuk proyek yang akan
dibangun sudah tetap dan jika ada perubahan harus mendapat
persetujuan dari pemberi proyek.
 Pra-rencana
Tahap pra-rencana merupakan tahap ungkapan dari konsep

perencanaan dan sketsa ide yang dituangkan dalam gambar
teknis. Dalam tahap pra-rencana sudah terpenuhi kemungkinan-
kemungkinan setiap rencana yang ada, seperti:
- Rencana Tapak.
- Rencana Denah, Tampak, potongan.
- Studi maket (bila diperlukan).
 Rencana Pelaksanaan
Rencana pelaksanaan merupakan tahapan lanjutan dari
gambar pra-rencana yang dalam tahap ini juga merupakan
gambar akhir yang siap dilaksanakan, yang mencakup:
- Gambar-gambar rencana tapak, denah, tampak dan
potongan secara detail.
- Rencana konstruksi, yang berupa gambar-gambar
konstruksi dan detail.
- Rencana mekanikal dan elektrikal, yang meliputi titik
lampu, jumlah dan jenis lampu, stop kontak dan saklar,
serta jaringan tenaga listrik lainnya.
- Rencana sanitasi dan plumbing, yang meliputi gambar-
gambar fasilitas sanitasi, pemipaan, pengolahan air kotor
termasuk septictank dan peresapan.
- Rencana interior, yang meliputi gambar-gambar
penyelesaiaan unsur-unsur ruangan dan perletakan
perlengkapan (furniture).
- Rencana pertamanan (landscape), yang meliputi gambar-
gambar penyelesaian halaman, tata letak dan jenis tanaman
serta elemen-elemen landscape lainnya.
- Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS) yang didalamnya
meliputi ketentuan umum, administrasi dan ketentuan
teknis.
- Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang didalamnya
mencakup biaya bagian pekerjaan, volume pekerjaan, harga
satuan dan biaya pelaksanaan.

- Dokumen Pelelangan, Dokumen pelelangan disiapkan oleh
konsultan perencana sebagai dasar untuk melakukan
pelelangan yang diberikan kepada kontraktor yang akan
diundang dalam penawaran (pelelangan) serta kepada
Departemen Pekerjaan Umum yang bertindak selaku
penanggung jawab dalam hal teknis.
- Pra-kualifikasi, anwijzing, dan pelelangan.
b. Aspek Perencanaan
 Penentuan Konsep
Penentuan konsep merupakan tahapan pandangan umum
terhadap segala sesuatu yang terlibat di dalam proyek
perencanaan tersebut.
 Pembuatan Program
Pembuatan program merupakan tahap dimana dilakukan
penyelesaian terhadap masalah dan persoalan dalam batas-batas
kepentingan operasional serta kemanusiaan.
 Pembuatan Analisis
Pembuatan analisis merupakan tahap pembuatan segala
analisis yang berkaitan serta mencakup analisis site dan analisis
ruang.
 Tahap Seleksi
Tahap seleksi merupakan tahap dimana dilakukan studi
pemilihan dengan memperhatikan hubungan-hubungan seperti
struktur, bahan, tanah, layout, dan lainnya.
 Tahap Integrasi
Tahap integrasi merupakan tahap akhir dalam proyek
perencanaan dimana dilakukan penyatuan komponen fisik ke
dalam sebuah penyelesaian yang direncanakan untuk memenuhi
semua kebutuhan pelelangan, rencana surat perjanjian, serta
dokumen-dokumen yang berkaitan dengan proses perancangan
proyek.

c. Pendekatan Perancangan
Perancangan Modern and Eco principal Villa Resort & SPA ini
terdiri dari 3 komponen yang saling terkait, yaitu Architecture,
Environment dan Community.
Pendekatan Architecture dalam hal ini merupakan bagaimana
rancangan dari obyek ini menyatu dengan alam dan menjadi
pelengkap atau pemanis dari lansekap sekitar. Serta bagaimana upaya
menghadirkan obyek rancang ini tidak merusak lingkungan yang ada,
bahkan seharusnya memperbaiki lingkungan sekitarnya.
Evironment merupakan pendekatan alam, dengan tujuan
konservasi yang menuntut adanya prinsip-prinsip ekologi yang
bergerak dalam lingkup arsitektur dan alam serta pelestarian
kebudayaan setempat sebagai aset bangsa. Villa terpencil yang
mampu berbaur ke dalam lanskap pulau dengan menerapkan konsep
vegatsi hijau subur, air jernih dan sinar matahari, menciptakan Oasis
sendiri, memanfaatkan sensitivitas minimalis.
Sedangkan Community adalah pendekatan bagaimana kehadiran
resort ini dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat disekitarnya,
misalnya dengan memberdayakan masyarakat sekitar sebagai guide
atau dengan berbagai macam cara lainnya.
e. Fungsi Utama
 Tranquality
Sebuah tempat berlindung dari segala kesibukan rutinitas
harian masyarakat kota, sebuah tempat yang penuh dengan
ketenangan, sebuah tempat sepi dimana pengunjung bisa
berelaksasi dalam suasana yang begitu dekat dengan alam.
 Serenity
Menawarkan kedamaian dan ketentraman yang selama ini
ditawarkan oleh alam. Dimana pengunjung dapat kembali
menikmati hubungan dengan alam dan belajar untuk lebih dekat
dan menghargai alam.
 Adventure

Sebagai sarana untuk merasakan bertualang dialam bebas, baik
dihijaunya pegunungan maupun di birunya lautan. Tentu saja di
fasilitasi oleh resort sesuai dengan kondisi resort.
 Conservation
Sebagai upaya pelestarian berbagai unsur alam yang terdapat
disekitar lokasi site.
2.2.10 Pembiayaan Proyek

a. Peraturan Yang Berlaku
Beberapa Peraturan yang berhubungan dengan pembiayaan
suatu pelaksanaan pekerjaan adalah sebagai berikut:
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/ 2007,
mengenai Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung
Negara.
 Peraturan yang berdasarkan Ikatan Arsitek Indonesia, 2004,
Pedoman Kerja Antara Arsitek dan Pemberi Tugas, hal. 2.
 Perpres RI No. 54 tahun 2010, mengenai Pedoman Pengadaan
Barang/Jasa Pemerintah.
b. Komponen Biaya
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
45/PRT/M/ 2007, mengenai Pedoman Teknis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara, menyatakan bahwa Komponen Biaya
Bangunan meliputi:
 Biaya Konstruksi Fisik.
 Biaya Manajemen Konstruksi.
 Biaya Perencanaan Teknis Konstruksi.
 Biaya Pengawasan Konstruksi.
 Biaya Pengelolaan Proyek.
c. Unsur-unsur Yang Terlibat
Berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.
45/PRT/M/ 2007, mengenai Pedoman Teknis Pembangunan
Bangunan Gedung Negara, menyatakan dalam menyelenggarakan

pembangunan gedung negara, terdapat beberapa unsur yang terlibat
di dalamnya, antara lain:
 Pengelola Proyek
- Kepala Satuan Kerja
- Pejabat Pembuat Komitmen
- Bendahara
- Pejabat Verifikasi
- Pengelola Administrasi Kegiatan
- Pengelola Teknis kegiatan
 Penyedia Jasa Konstruksi
- Penyedia jasa Manajemen Konstruksi
- Penyedia jasa Perencanaan Konstruksi
- Penyedia jasa Pengawasana Konstruksi
- Penyedia jasa Pelaksanaan Konstruksi
d. Sistem Pembayaran
Berdasarkan Perpres RI No. 54 tahun 2010, pasal 88 dan 89
(Pembayaran Uang Muka dan Prestasi Kerja), menyatakan bahwa
sistem pembayaran pekerjaan dilaksanakan dengan ketentuan
sebagai berikut:
 Uang muka dapat diberikan kepada penyedia barang dan jasa
sebagai berikut:
- Untuk usaha kecil , setinggi-tingginya 30 % (tiga puluh
perseratus) dari nilai kontrak pengadaan barang dan jasa.
- Untuk usaha non kecil, setinggi-tingginya 20% setinggi-
tingginya (dua puluh perseratus) dari nilai kontrak
pengadaan barang dan jasa.
 Pembayaran prestasi kerja dilakukan dengan system sertifikat
bulanan atau system termin, dengan memperhitungkan angsuran
uang muka dan kewajiban pajak.
2.3 Modern and Eco-principal Villa Resort & SPA
2.3.1. Pengertian
Pengertian Villa menurut beberapa sumber, antara lain:

 Villa adalah sebuah rumah mungil di luar kota atau di pegunungan
yang merupakan rumah peristirahatan yang hanya digunakan pada
waktu liburan. (Kamus Bahasa Indonesia, 1992)
 Tingkat kenyamanan Villa lebih tinggi dari rumah biasa. Hal ini
terjadi karena pada umumnya Villa terletak pada lokasi yang jauh
dari perkotaan ataupun di pegunungan sehingga memiliki udara
yang bersih dan segar serta view yang lebih baik dari rumah
umumnya, sedangkan rumah dominan terletak pada daerah
perkotaan untuk keefektifitasan penghuni mencapai tempat kerja
atau bangunan dengan fungsi lainnya.
Dari pengertian beberapa sumber dan perbedaan antara Villa dan

rumah biasa, dapat disimpulkan bahwa Villa adalah rumah yang
berbeda dengan rumah biasa yang pada umumnya terletak diluar kota
dengan udara yang sejuk dan merupakan tempat peristirahatan
sementara dari pemiliknya. Modern and Eco-principal Villa Resort &
SPA adalah tempat beristirahat dan berekreasi yang berbasis pada
wisata alam dimana terdapat upaya pelestarian alam serta kebudayaan
setempat di dalamnya. Semua usaha pendekatan desain dan Modern
and Eco-principal Villa Resort & SPA diarahkan kedalam prinsip-
prinsip arsitektur yang modern namun berkelanjutan dengan tujuan
agar pengunjung bisa menghadirkan keseimbangan antara tubuh,
pikiran dan jiwanya dalam sebuah lingkungan yang bersahabat.
2.3.2. Jenis-jenis Villa

Semakin berkembangnya zaman, perkembangan Villa juga
semakin beragam dilihat dari kebutuhan dan fasilitas yang
dimilikinya. Menurut fungsi dan tujuannya, Villa dibagi menjadi
beberapa jenis. Antara lain:
 Private Villa
Private Villa adalah Villa yang memiliki fungsi sebagai
tempat peristirahatan prseorangan ataupun keluarga. Status

kepemilikan Villa jenis ini adalah pribadi dengan tanpa
memiliki tujuan komersial.
 Resort Villa
Resort Villa merupakan Villa yang dalam penampilannya
berupa bentuk resort dengan bangunan yang terpisah-pisah.
Villa jenis ini status kepemilikannya dapat pribadi maupun
kerjasama antara 2 orang atau lebih dengan tujuan komersial.
Kelebihan dari Villa jenis ini adalah fasilitas yang ada di
dalamnya merupakan fasilitas dengan kualitas menengah
keatas dengan penghuni yang memiliki pendapatan tinggi.
2.3.3. Persyaratan Villa
Dilihat dan kriteria klasifikasi Villa, adapun syarat-syarat yang
harus dimiliki oleh bangunan Villa dengan tingkat pelayanan seperti
hotel (Resort Villa) adalah:
 Lokasi dan Lingkungan
- Lokasi Villa mudah dicapai kendaraan umum, pribadi,
roda empat langsung ke areal Villa.
- Villa harus menghindari pencemaran yang diakibatkan
gangguan luar yang berasal dan suara bising, bau tidak
enak, debu, asap, serangga, dan binatang pengerat.
- Villa akan lebih baik bila lokasi site yang memiliki
pemandangan yang indah seperti di pegunungan, lembah
sungai, atau pesisir pantai.
- Villa biasanya terletak pada areal pinggiran kota, atau jauh
dari kota.
 Parkir
Tersedianya tempat parkir kendaraan untuk tamu Villa
dengan perbandingan satu parkir untuk empat kamar.
 Olah Raga dan Rekreasi
- Villa menyediakan sarana kolam renang untuk tamu
dewasa dan anak-anak.

- Villa menyediakan satu jenis olah raga dan rekreasi yang
merupakan pilihan dari tennis, bowling, golf, sauna,
fitness, atau yang lainnya.
 Bangunan
- Bangunan Villa memenuhi persyaratan perizinan sesuai
dengan undang-undang yang berlaku.
- Keadaaan gedung bersih dan terawat dengan baik.
- Pengaturan ruang-ruang Villa ditata sesuai dengan
fungsinya sehingga memudahkan sirkulasi tamu, sirkulasi
karyawan, dan sirkulasi barang.
- Unsur dekorasi Indonesia harus tercermin dalam ruang
lobi, kamar tidur, function room.
 Peralatan Teknis Bangunan
- Utilitas terdiri dan air, listrik, tata udara, ruang mekanik,
dan workshop.
- Komunikasi terdiri dari telepon, PABX, video, TV, dan
radio.
- Pencegahan bahaya kebakaran terdiri dari fire hydrant,
sprinkler system, dan fire extinguisher.
 Kamar Tidur Tamu
- Jumlah kamar sesuai dengan permintaan owner.
- Luas kamar harus dapat membuat pengguna merasa
nyaman atau sesuai dengan permintaan.
- Tinggi kamar memberikan kesan luas dan leluasa
(minimal 2,4 m).
- Pintu dilengkapi dengan alat pengamanan.
- Jendela dengan tirai tidak tembus sinar.
- Tata suara diatur dengan atau tanpa alat pengatur udara
sekurang-kurangnya terdiri dan satu stop kontak di kamar
dan satu di kamar mandi .
- Tersedia instalasi air panas dan air dingin.
- Dinding kamar mandi harus dengan bahan kedap air.

- Dilengkapi dengan perlengkapan kamar tidur.
- Tersedia tempat tidur dengan perlengkapan untuk satu
orang atau dua orang sesuai dengan ukuran kamar standar.
 Dapur
- Terdapat dapur persiapan untuk makan pagi (pantry).
- Terdapat ruang untuk mencuci piring dan gelas.
- Terdapat kantor kepala dapur.
 Laundry and Dry Cleaning luasnya tergantung luas villa.
 Gudang, Ruang Service, Ruang Pengelola.
 Persyaratan Luas Kamar Tidur (room):
- Single bedroom dengan bathroom atau WC : 18 m².
- Double bedroom dengan bathroom atau WC : 26,5 m².
- Tinggi kamar minimal : 3 m.
2.4 Metode Merancang Arsitek

2.4.1. Metode Merancang Umum
a. Merancang Berdasarkan Evolusi Kerajinan (Craft Evolution)
Merupakan metode yang paling awal dan sederhana dimana
implementasi karya arsitektur sebagai fasilitas yang dimanfaatkan
oleh manusia pada saat itu pada dasarnya merupakan suatu bentuk
sebagai hasil karya rancangan arsitektur yang diciptakan oleh
manusia pada hakekatnya merupakan suatu modifikasi dari usaha-
usaha yang penuh dengan kesalahan dan keberhasilan-keberhasilan
(trial and error).
Karakteristik cara/metoda membangun sebagai implementasi
karya menunjukkan suatu tingkatan sederhana dimana:
 Belum dapat menggambarkan pekerjaan yang dilakukan
dalam dokumentasi yang secara teknis dapat
dipertanggung jawabkan.
 Disamping itu “perancang” tidak dapat menerangkan /
memberikan alasan-alasan terhadap keputusan-keputusan
yang diambil.

Perubahan dari karya dapat terjadi sebagai akibat dari:
 Perbaikan kesalahan yang ditemui berdasar pengalaman
yang lalu.
 Penyesuaian diri dengan kebutuhan-kebutuhan baru (tidak
ada rencana terprogram terhadap kebutuhan, yang ada
adalah tuntutan kebutuhan berdasar intuisi, pengalaman
hidup, dan kebutuhan spontan yang muncul pada saat itu
atau berdasar petunjuk leluhur/keyperson).
 Karakteristik pengalaman sebagai pemicu perubahan
karya bersifat bagian-perbagian (parsial atau tidak bersifat
komprehensif/ menyeluruh), dimana hal tersebut telah
dihimpun sebagai suatu pola tertentu yang selalu harus
diingat dan bersifat turun temurun (genetic coding).
 Dengan cara pikir dan cara berperilaku desain dengan
model craftmanship ini, maka metoda atau teknik
merancang yang seyogyanya merupakan sebuah proses
yang sistematis sulit untuk diikuti, sehingga pola pikirnya
lebih tepat jika disebut: dogmatism. Ketentuan-ketentuan
perubahan berorientasi pada cara ”trial and error” (coba-
coba). Oleh karena itu waktu yang diperlukan dalam
proses merancang menjadi sangat lama. Sebagai contoh
banyak peninggalan-peninggalan lama (kuno) yang
dibangun selama berpuluh-puluh tahun dengan korban
tenaga kerja yang cukup banyak. Para perancang dan
pekerja bekerja sebagai bentuk pengabdian terhadap
raja/dewa atau Tuhan , sehingga kematian dalam proses
melaksanakan pembangunan sebagai sebuah harapan
untuk masuk surga. Contoh bangunan seperti Piramid di
Mesir dan Candi Borobudur (yang dibangun cukup lama
oleh dua dinasti) adalah fakta sejarah yang cukup jelas
yang menggunakan pola genetic coding pada
pembangunannya. Sistem merancang yang digunakan

dengan ”sistem pemindahan informasi” (dalam bentuknya
yang paling sederhana ialah cara dari mulut ke mulut ,
atau dengan dalih kata leluhur yang harus dipatuhi untuk
dilaksanakan).
b. Merancang Dengan Gambar (Design By Drawing)
Pada metode ini tingkatan berpikir maupun penggunaan sistem
merancang sudah lebih sistematis dibanding pada fase
craftmanship. Pada fase ini metoda merancangnya sudah
menggunakan scale drawing (gambar berskala) sebagai patokan
dasar. Konsep trial and error tidak dipakai dalam produksi karya
atau merancang, tetapi hanya dipakai dalam medium percobaan
(misal kegiatan-kegiatan percobaan penelitian). Hasil karya
rancangan ditentukan dalam standar-standar berupa
dimensi/ukuran, pola-pola (pattern) , penggunaan model /miniatur,
dll.
Jika pada metode craftmanship bagian pekerjaan sulit untuk
dapat dilaksanakan oleh orang lain, karena ketiadaan dokumen
gambar atau sifat keberadaan dari bagian pekerjaan tersebut ”hanya
ada dalam pikiran pelaksana/perancang”, maka pada metode ini
telah memungkinkan untuk memisahkan pekerjaan produksi pada
bagian-bagian tersendiri, serta dapat dilakukan oleh orang lain
(lebih bersistem) sehingga pada metode ini dapat dikatakan telah
terdapat pembagian kerja dan pekerjaannya. Dengan sendirinya
dengan cara ini maka sangat memungkinkan untuk dapat
mengubah bagian-bagian proyek secara bebas pada suatu waktu ,
dan dilihat dari sisi waktu lebih efisien dibandingkan metode
lainnya.
c. Merancang Berdasarkan “Problem Solving”
Metode problem solving mengandung pengertian serangkaian
tindakan yang harus dikerjakan dari masalah menjadi solusi
(desain) dan akhirnya menjadi bangunan.

Tindakan-tindakan tersebut merupakan proses pemecahan
masalah atau disebut juga Proses Desain, yang dimana terdapat
beberapa kegiatan berfikir yang disebut Design Sequences. Sebagai
proses yang sistematis, proses desain memiliki struktur vertikal.
sebagai prosedur, proses desain problem solving memiliki struktur
horisontal.
Secara umum ada tiga tahapan dalam proses desain yang
merupakan fase dari decision sequence yaitu: Analisa, Sintesa, dan
Evaluasi.
Banyak ahli berusaha untuk menjelasakan fase decision
sequence dengan tahapan dalam design process, antara lain:
 Archer (1963)
Berusaha menggambarkan keseluruhan tahapan
proses desain dengan diagram alur yang menggunakan
feedback.
Gambar 2.7 Diagram Proses desain menurut Archer

Sumber : http://www.lunibuk.com
 Mesarovic (1964)
Menggambarkan proses desain dalam bentuk spiral
yang menjelaskan pengulangan-pengulangan pada tahap
analisa, sintesa dan evaluasi.

Gambar 2.8 Diagram Proses desain menurut Mesarovic
Sumber : http://www.lunibuk.com
d. Merancang Dengan Maket (Design With Models)

Pemahaman arsitektural dapat dialami dengan menikmati
suatu obyek arsitektur. Wujud pemahaman itu terkandung dalam
pikiran dan dapat diekspresikan melalui indera manusia. Perasaan
ini akan tersimpan dalam memori manusia sebagai pengalaman
estetis. Maket/modeling arsitektur berperan sebagai media
penyampaian secara tidak langsung kepada viewer. Informasi
yang ada dalam maket langsung diterima indera manusia sebagai
penerima informasi. Informasi itu mewujudkan pengalaman
estetis berupa penglihatan, perasaan terhadap material, bentuk
bangunan, warna, dan cahaya. Sehingga maket sebagai media
yang sesuai untuk mengkomunikasian ide gagasan dan ekspresi
bangunan.
Model yang menjadi topik di sini adalah model fisik tiga
dimensional yang dibuat secara analog yang digunakan dalam
dunia arsitektur, lazimnya disebut maket. Maket umumnya adalah
benda kecil, biasanya memiliki skala, yang mempresentasikan
objek lain yang lebih besar, ia dapat menjadi pola-pola awal,
menjadi perencanaan, dari sesuatu belum dibangun yang akan
diproduksi. Sebuah maket juga menawarkan deskripsi tentatif
dari teori atau sistem yang terkandung dalam propertinya.


Tinjauan Teori Laporan Kerja Praktek Perencanaan Proyek Villa

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tinjauan Teori Laporan Kerja Praktek Perencanaan Proyek Villa

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

BAB II

2.1 Pengertian Proyek dan Tinjauan Umumnya

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Tahapan tersebut merupakan parameter penting bagi

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

2.2 Konsultan Perencana Arsitektur

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Jadi dapat disimpulkan bahwa Konsultan Perencana Arsitektur

2.2.2 Ruang Lingkup Profesi

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

2.2.3 Persyaratan Konsultan Perencana

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Berdasarkan peraturan lembaga pengembangan jasa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

2.2.5 Bentuk Badan Usaha Konsultan Perencana di Indonesia

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

d. Hubungan Kerja Intern Konsultan Perencana

Bag. Pengembangan Bag. Administrasi

Perencanaan Dokumen Kontruksi Administrasi Kontruksi

- Perencana - Juru Gambar - Administrasi Kons.

Gambar 2.1 Diagram System Departemen Organization

Batasan tugas dan kedudukan dalam organisasi :

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

 System Modified Team Organization

Bag. Pengembangan Bag. Administrasi

Pengelola Proyek Pengelola Proyek Pengelola Proyek

Gambar 2.2 Diagram System Non Departemen Organization

Keunggulan sistem ini adalah mampu menangani bagian

Perencanan Unit Villa 3 Bedroom,a Modern and Eco-principal “Amavi” Villa

Bag. Pengembangan Bag. Administrasi

Kepala Bagian Kepala Bagian Kepala Bagian Kepala Bagian

Perencanaan Dokumen Kontruksi Admin. Kontruksi

Pimpinan Team Pimpinan Team Pimpinan Team Pimpinan Team

Team A Team B Team A Team B Team A Team B Team A Team B

Gambar 2.3 Diagram System Modified Team Organization

 System Modular Organization

Bag. Pengembangan Bag. Administrasi

Kabag. Modul I Kabag. Modul I Kabag. Modul I

Team Team Team Bag. Bag. Administrasi

Gambar 2.4 Diagram System Modular Organization