1

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Bangunan gedung terutama gedung sekolah, merupakan salah satu
bangunan fisik yang mempunyai peranan penting dalam menunjang aktivitas
penggunanya. Gedung sekolah seiring dengan berjalannya waktu akan terjadi
berkurangnya kualitas bangunan tersebut.

Pemeliharaan (maintenance) bangunan sangat penting setelah

bangunan tersebut selesai didirikan. Pemeliharaan ini akan membuat umur
bangunan tersebut menjadi lebih panjang, ditinjau dari aspek : kekuatan,
keamanan, dan penampilan (performance) bangunan. Berhasil atau tidaknya
bangunan dapat dilihat dari usia pemakaian bangunan sesuai dengan
rancangan bangunannya dan tata cara pemeliharaan terhadap bangunan itu
sendiri.
Seiring berjalannya waktu dan bertambahnya umur bangunan,
kerusakan pada bangunan tersebut tidak dapat dihindari. Oleh karena itu ,
pekerjaan pemeliharaan sangat penting dan dilakukan pada tahap pra
konstruksi, konstruksi, dan pasca konstruksi secara rutin, terus menerus dan
periodik dengan memperhatikan spesifikasi teknis bahan. Dengan adanya
pemeliharaan yang rutin maka diharapkan bila terjadi kerusakan tidak
memerlukan biaya perbaikan yang tinggi.
Sekolah Dasar Negeri Tamansari III merupakan sarana pendidikan
yang berada di Kecamatan Pulomerak, tepatnya di Jl. Re. Martadinata, Desa
Mekarsari, Kecamatan Pulomerak, Kota Cilegon. Dan merupakan salah satu
sekolah dasar ternama dan memiliki siswa didik yang cukup banyak.
Untuk dapat menunjang fungsi tersebut diperlukan adanya suatu
kegiatan pemeliharaan yang bertujuan untuk menjaga kelestarian bangunan
tersebut. Namun keadaan di lapangan, kegiatan pemeliharaan yang dilakukan
di gedung Sekolah Dasar Negeri II Tamansari ini belum maksimal. Belum
 2

maksimalnya kegiatan pemeliharaan gedung tersebut berdampak negatif pada

kegiatan pengguna gedung dan kualitas bangunan.
Oleh sebab itu, perlu dilakukan adanya tata cara pemeliharaan yang
tepat berdasarkan PERMEN NO. 24/PRT/M2008 agar dapat mengurangi
terjadinya kerusakan bangunan dan mempermudah pengelola gedung dalam
hal perawatan dan pemeliharaan yang akan datang.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah dijelaskan, pokok
permasalahan yang dapat dirumuskan adalah sebagai berikut :
a. Berapa Tingkat Kerusakan yang terjadi di Gedung Sekolah Dasar Negeri
Tamansari III ?
b. Bagaimana strategi pemeliharaan yang tepat untuk bangunan gedung
Sekolah Dasar Negeri Tamansari III ?
c. Berapa jumlah biaya perbaikan dan pemeliharaan bangunan gedung yang
harus dialokasikan setiap tahunnya oleh pengelola gedung Sekolah Dasar
Negeri Tamansari III ?

1.3 Batasan Masalah

Batasan masalah dibuat agar penelitian tidak melebar dan mudah
untuk dikerjakan. Penelitian yang dilakukan memiliki batasan-batasan
masalah sebagai berikut :
1.3.1 Objek Penelitian Seluruh Gedung Sekolah Dasar Negeri Tamansari
III.
1.3.2 Menghitung Tingkat Kerusakan yang terjadi.
1.3.3 Menghitung Estimasi Biaya pemeliharaan dalam 10 tahun mendatang.

1.4 Tujuan dan Manfaat

1.4.1 Tujuan
Bedasarkan rumusan masalah yang telah dijelaskan di atas, maka
tujuan peneliatian adalah sebagai berikut :
 3

a. Mengetahui kerusakan yang terjadi di bangunan gedung Sekolah

Dasar Negeri Tamansari III.
b. Mengetahui Estimasi Biaya yang dibutuhkan untuk perbaikan dan
Pemeliharaan Tiap Tahunnya.
1.4.2 Manfaat
Adapun beberapa hasil yang diperoleh dari penelitian ini dan
diharapkan dapat memberikan manfaat diantaranya sebagai berikut :
a. Pihak Sekolah Dasar Negeri Tamansari III
Memberikan informasi tentang Pemeliharaan gedung dan
Estimasi Biaya yang diperlukan untuk perbaikan dan
pemeliharaan.

b. Pihak Peneliti
Menambah pengetahuan dan memberikan gambaran pengaruh
pemeliharaan gedung Sekolah Dasar Negeri Tamansari III.

c. Pihak Pembaca
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan informasi
sebagai bahan pertimbangan bagi pembaca dan semoga
bermanfaat untuk digunakan pada penelitian selanjutnya.
 4

BAB II
LANDASAN TEORI

2.1 Landasan Teori

Bangunan Gedung
2.1.1 Pengertian Bangunan Gedung
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor :
24/PRT/M/2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan
Bangunan Gedung, bangunan gedung adalah wujud fisik hasil
pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya,
sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah
dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan
kegiatannya, baik untuk hunian atu tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegitan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan
khusus.

2.1.2 Jenis-jenis Bangunan Gedung

Menurut fusngsinya bangunan gedung diklasifikasikan sebagai
berikut :
1. Bangunan Rumah Tinggal
Pembuatan bangunan rumah tinggal bertujuan untuk memenuhi
kebutuhan manusia akan papan/tempat tinggal. Oleh karena itu,
pembuatan bangunan ini harus memperhatikan faktor keamanan
dan kenyamannya. Contoh-contoh bangunan rumah tinggal antara
lain rumah, perumahan, rumah susun, apartemen, mess, kontrakan,
kos-kosan, dan asrama.
2. Bangunan Komersial
Bangunan komersial didirikan untuk mendukung aktifitas
komersial meliputi jual, beli, dan sewa. Bangunan komersial
ditujukan untuk keperluan bisnis sehingga faktor lokasi yang
 5

strategis memegang peranan penting bagi kesuksesan bangunan

tersebut. Contoh-contoh bangunan komersial di antaranya pasar,
supermarket, mall, retail, pertokoan, perkantoran, dan komplek
kios.
3. Bangunan Fasilitas Penginapan
Bangunan penginapan tercipta dari kebiasaan manusia yang kini
beraktifitas dengan berpindah-pindah tempat secara mobilitas.
Keberadaan bangunan ini memungkinkan seseorang bisa menyewa
bangunan untuk sementara waktu dengan keperluan menginap.
Adapun contoh bangunan penginapan yaitu motel, hotel, dan
wisma.
4. Bangunan Fasilitas Pendidikan
Bangunan ini merupakan bangunan yang difungsikan sebagai
sarana pendidikan, di mana aktifitas utama di dalamnya yaitu
belajar. Dalam penjabarannya, belajar merupakan kegiatan untuk
mendapatkan ilmu dan pengetahuan yang baru. Contoh dari
bangunan pendidikan misalnya sekolah, universitas, perpustakaan,
sanggar, dan laboratorium.
5. Bangunan Fasilitas Kesehatan
Bangunan ini merupakan bangunan yang difungsikan sebagai
sarana pemeriksaan dan menjaga kesehatan. Contoh-contohnya
yaitu rumah sakit, puskesmas, klinik, apotek, laboratorium medis,
gymnasium, salon kecantikan, pusat terapi, dan pusat rehabilitasi.
6. Bangunan Fasilitas Peribadatan
Masjid, gereja, kelenteng, pura, dan vihara ialah contoh-contoh dari
bangunan fasilitas peribadatan. Semua bangunan ini ditujukan
untuk memenuhi kebutuhan batin manusia sebagai makhluk yang
memiliki Tuhan. Bangunan peribadatan biasanya digunakan
sebagai tempat beribadah dan upacara keagamaan.
7. Bangunan Fasilitas Transportasi
 6

Ada pula bangunan fasilitas transportasi, yakni bangunan yang

dibuat sebagai pusat dari alat transportasi tertentu. Misalnya
terminal untuk tempat berhentinya bus, pelabuhan sebagai tempat
menepinya kapal, stasiun untuk pemberhentian kereta api, dan
bandara sebagai tempat mendaratnya pesawat. bangunan fasilitas
transportasi ini juga umumnya dilengkapi dengan fasilitas-fasilitas
layanan yang menunjang alat transportasi tersebut.
8. Bangunan Budaya dan Hiburan
Bangunan budaya merupakan bangunan yang dipakai untuk
melestarikan dan atau mempertunjukkan suatu kebudayaan.
Sedangkan bangunan hiburan adalah bangunan yang dipakai
sebagai tempat menciptakan hal-hal yang menghibur. Pada
bangunan, hubungan antara faktor budaya dan faktor hiburan ini
saling merekat dan mendukung satu sama lain. Sebagai contoh
gedung pertunjukan yang menampilkan drama sarat budaya yang
dapat menghibur penonton. Begitu juga dengan bioskop, museum,
dan perpustakaan.
9. Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik
Bangunan pemerintahan adalah bangunan yang digunakan oleh
pemerintah untuk menunaikan tugas dan kewajibannya. Di samping
itu, bangunan pemerintah ini juga dipakai sebagai bangunan
layanan publik misalnya dalam pengurusan data kependudukan,
berkas-berkas resmi, surat perijinan, pengaduan, dan lain-lain.
Sebab dari itu, pembuatan bangunan ini harus dirancang
sedemikian rupa agar dapat mendukung kegiatan-kegiatan tersebut.
Adapun contoh-contoh bangunan pemerintahan dan layanan publik
yaitu kantor polisi, kantor perizinan, kantor dinas, dan balai
pemerintahan.
 7

2.1.3 Konsep dasar Maintenance

Menurut persyaratan teknis bangunan gedung departemen
kimpraswil 1996 upaya untuk menjaga keterandalan dan umur
bangunan sesuai dengan rencana diperlukan maintenance bangunan
secara terus menerus. Maintenance tersebut dapat berupa :
1. Pemeliharaan bangunan adalah usaha mempertahankan kondisi
bangunan agar tetap berfungsi sebagaimana mestinya atau usaha
menghindari kerusakan komponen atau elemen bangunan akibat
keusangan atau kelusuhan guna meningkatkan wujud bangunan.
2. perawatan bangunan adalah usaha untuk memperbaiki kerusakan
yang terjadi agar bangunan dapat berfungsi dengan baik
sebagaimana mestinya dengan melakukan penggantian bagian
bangunan, komponen, bahan bangunan, prasarana dan sarana.
Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan,
pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan
atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis lainnya
berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan
gedung. (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No
24/PRT/M/2008)

Menurut Supriyatna (2011), Tujuan utama dari proses

pemeliharaan adalah sebagai berikut :
1. Untuk memperpanjang usia bangunan.
2. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan juga
mendapatkan keuntungan dari investasi yang maksimal.
3. Untuk menjamin keselamatan manusia yang menggunakan
bangunan tersebut.
4. Untuk menjamin kesiapan operasional dari setiap peralatan atau
perlengkapan dalam menghadapi situasi darurat seperti
kebakaran.
 8

2.1.4. Pemeliharaan Bangunan Gedung

Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga
keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar
bangunan gedung selalu layak fungsi (preventive maintenance).
(Permenpu no 24/PRT/M/2008).
Penggolongan pekerjaan pemeliharaan meliputi (Permenpu no
24/PRT/M/2008) :

1. Pemeliharaan terus-menerus

Meliputi pembersihan saluran drainase, ruangan-ruangan dan

halaman dari sampah dan kotoran, pembersihan terhadap kaca,
jendela, kursi, meja, lemari. Pembersihan dan penyiraman kamar
mandi/WC untuk menjaga kesehatan.
2. Pemeliharaan berkala

Meliputi pengecatan kusen-kusen, pintu, tembok dan komponen

bangunan lainnya yang sudah terlihat kusam. Perbaikan dan
pengecatan ulang mebeler, perbaikan genteng rusak atau pecah
sehingga terjadi kebocoran, pelapisan plesteran pada tembok yang
retak atau terkelupas, Pembersihan dan pengeringan lantai halaman
atau selasar yang terkena air.
3. Pemeliharaan darurat

Dilakukan terhadap kerusakan yang tidak terduga sebelumnya dan

berbahaya atau merugikan apabila tidak diantisipasi secepatnya.
Perbaikan bersifat sementara harus cepat selesai sehingga
kerusakan tidak bertambah parah dan harus segera dilakukan
perbaikan permanen.
4. Perawatan total

Perawatan total dilakukan apabila tingkat kerusakan parah atau

berat sehingga bangunan membahayakan pengguna.
 9

2.2.5. Perawatan Bangunan Gedung

Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau
mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,
dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap layak
fungsi (currative maintenance). (Permenpu no24/PRT/M/2008).

Macam – macam perawatan bangunan (Permenpu no

24/PRT/M/2008) meliputi:

1. Rehabilitasi

Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan fungsi

tertentu tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung
tetap dipertahankan seperti semula, sedangkan utilitas dapat
berubah.
2. Renovasi

Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan

fungsi tertentu dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur
maupun utilitas.
3. Restorasi

Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan

fungsi tertentu dapat tetap atau berubah dengan tetap
mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan
utilitas bangunannya dapat berubah.

2.2.6. Kerusakan Bangunan Gedung

Menurutu Permen PU No.45/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, kerusakan bangunan
diklasifikasikan berdasarkan biaya maksimum perbaikan bangunan.
Adapun klasifikasinya adalah sebagai berikut:
1. Kerusakan Tingkat Ringan, yaitu bangunan dengan biaya
 10

maksimum perbaikan kerusakannya adalah sebesar 30% dari

harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku.
2. Kerusakan Tingkat Sedang, yaitu bangunan dengan biaya
maksimum perbaikan kerusakannya adalah sebesar 45% dari
harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku.
3. Kerusakan Tingkat Berat, yaitu bangunan dengan biaya
maksimum perbaikan kerusakannya adalah sebesar 65% dari
harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku.

2.2.7. Estimasi Harga Perkiraan Taksiran Kasar (Appoximate Estimate)

Pada penelitian ini digunakan metode harga satuan tertinggi.
Besarnya harga satuan yang diperlukan dihitung berdasarkan harga
satu lantai dasar tertinggi per-m2 bangunan bertigkat dikalikan dengan
koefisien atau faktor pengali tertentu berdasarkan jumlah lantai
bangunan tersebut.

Menurut Peraturan Menteri Pekerkaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007

nilai koefisien pengali dalam penentuan harga tertinggi bangunan
gedung untuk hunian adalah sebagai berikut :

Jumlah Lantai Harga Satuan per-m2 Tertinggi

2 Lantai 1,090 standard harga tertinggi gedung bertingkat
3 Lantai 1,120 standard harga tertinggi gedung bertingkat
4 Lantai 1,135 standard harga tertinggi gedung bertingkat
5 Lantai 1,162 standard harga tertinggi gedung bertingkat
6 Lantai 1,197 standard harga tertinggi gedung bertingkat
7 Lantai 1,236 standard harga tertinggi gedung bertingkat
8 Lantai 1,265 standard harga tertinggi gedung bertingkat
Tabel. 2.1 Koefisien faktor pengali bangunan bertingkat
(sumber: Direktorat Jenderal Cipta Karya,2007)
 11

Selanjutnya, dalam menentukan harga bangunan digunakan rumusan

matematis sebagai berikut.
𝐻𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑝𝑒𝑟 𝐿𝑎𝑛𝑡𝑎𝑖 = 𝐵𝑃 𝑥 𝑓 𝑥 𝐿
Dimana : BP = Harga bangunan per-m2
F = Faktor Pengali bangunan bertingkat
L = Luas bangunan per-lantai
2.2.8. Estimasi Biaya Kerusakan Gedung
Perhitungan biaya perbaikan kerusakan bangunan yang
dibutuhkan untuk memperbaiki kerusakan pada bangunan gedung
didapat dengan analisis sebagai berikut:
1. Harga perbaikan komponen bangunan, harga perbaikan kerusakan
gedung dihitung berdasarkan data volume tiap-tiap kerusakan
yang ada dengan metode analisa harga satuan.
2. Harga pembangunan baru komponen bangunan, harga
pembangunan baru kerusakan yang terjadi pada gedung dihitung
berdasarkan data volume tiap-tiap kerusakan yang ada dengan
metode analisa harga satuan.
3. Tingkat kerusakan dan presentasenya, tingkat kerusakan serta
presentase kerusakan didapat dengan membandingkan harga
perbaikan yang telah dianalisis dengan nilai proyek berdasarkan
perhitungan taksiran kasar (approximate estimate).

2.2.9. Prediksi Biaya Pemeliharaan

Besarnya biaya pemeliharaan pada tahun-tahun yang akan datang
dihitung menggunakan rumus future value. Future value atau nilai
yang akan datang adalah nilai uang atau dana di masa depan.
 12

Periode Jumlah awal periode + interest per periode Jumlah akhir periode
1 PV+iPV = PV(1+i)
2 PV(1+i)+iPV(1+i) = PV(1+i)2
3 PV(1+i)2+iPV(1+i)2 = PV(1+i)3
: : :
: : :
N PV(1+i)n-1+iPV(1+i)n-1 = PV(1+i)n
Tabel. 2.2 Nilai Akhir Periode berdasarkan rumus Future Value
(Sumber : Giatman, 2011)

dimana :
FP = Nilai yang akan datang (future value)
PV = Nilai sekarang (present value)
i = Tingkat bunga efektif per periode waktu (rate of interest) (%).
n = Jumlah periode pemajemukan (tahun).
 13

BAB III
METODOLOGI PENELITIAN

3.1. Jenis Penelitian

Penelitian yang dilakukan merupakan penelitian dengan metode analisis
deskriptif kuantitatif dengan mengolah data deskriptif dan data kuantitatif.
Data deskriptif berupa dokumen pendukung, catatan lapangan, serta
wawancara. Data kuantitatif berupa informasi data yang berhubungan dengan
angka-angka yang telah dikumpulkan dan diolah.

3.2. Tempat dan Waktu

Tempat : Sekolah Dasar Negeri Tamansari III - Jl. Re. Martadinata, Desa
Mekarsari, Kecamatan Pulomerak, Kota Cilegon
Waktu : 30 November 2018 – 28 Februari 2019

3.3. Tahapan Penelitian

Menurut Narbuko (2007), seluruh kegiatan sejak dari
perencanaan,pelaksanaan sampai dengan penyelesaiannya harus merupakan
satu kesatuan kerangka pemikiran yang utuh, menuju kepada satu tujuan yang
tunggal, yaitu memberikan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan yang
diajukan dalam perumusan masalah.
Dalam melakukan sebuah penelitian, maka proses penelitian akan menjadi
langkah (tahapan) untuk mendapatkan hasil (kesimpulan) dari penelitian
tersebut. Secara sederhana proses penelitian dapat dibagi menjadi beberapa
tahapan yakni:

3.3.1. Identifikasi Masalah

Latar belakang dari penelitian ini adalah kurangnya kegiatan
pemeliharaan dan perawatan gedung di Sekolah Dasar Negeri
 14

Tamansari III, dimana hal tersebut dapat megurangi kualitas dari

bangunan gedung yang digunakan untuk kegiatan pedidikan ini.
3.3.2. Menentukan Rumusan Masalah dan Batasan Masalah
Rumusan masalah penelitian ini adalah mengetahui tingkat
kerusakan yang terjadi di Sekolah Dasar Negeri Tamansari III dan
menghitung estimasi biaya yang di perlukan untuk perbaikan serta
pemeliharaan 10 tahun kedepan.
3.3.3. Studi Litelatur dan Studi Kasus
Studi literatur dalam kasus ini diperlukan untuk daat memperoleh
informasi tentang pedoman pemeliharaan bangunan gedung dan
estimasi biaya pemelihraan bangunan gedung. Beberapa pustaka
yang menjadi sumber penelitian dipelajari untuk dasar pengetahuan
dalam melakukan penelitian.
3.3.4. Pengumpulan Data
Data yang diambil dalam penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder. Tahap ini melakukan beberapa survey antara lain :
a. Survey Pendahuluan
Sebagai pendahuluan sebelum memulai penelitian di lokasi
yang menjadi tempat penelitian. Survey ini dimaksudkan untuk
mendapatkan data-data awal sebagai acuan untuk melakukan
survey lapangan, pengurusan izin penelitian, dan melihat
langsung secara visual kerusakan yang terjadi pada lokasi
tersebut.
b. Survey Lapangan
Survey ini bertujuan untuk mendapatkan data-data yang
digunakan dalam perhitungan. Survey ini dilakukan di lokasi
Sekolah Dasar Negeri Tamansari III.
3.3.5. Analisi Data
Pada tahap analisa data ini dilakukan dengan cara antara lain :

a. Membuat manual pemeliharaan khusus untuk gedung Sekolah

Dasar Negeri Tamansari III untuk beberapa komponen
 15

bangunan berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.

24/PRT/M/2008 tentang “Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan
Bangunan Gedung”.
b. Memperkira kan besarnya biaya pemeliharaan per tahun pada
Sekolah Dasar Negeri Tamansari III berdasarkan manual
pemeliharaan serta prediksi biaya pemeliharaan untuk 10 tahun
selanjutnya.
c. Mengidentifikasi kerusakan bangunan dan biaya perbaikan pada
saat sekarang.
d. Memperkirakan kondisi bangunan untuk masa depan selama
umur rencana bangunan.

3.4. Diagram Alir

Tahapan – tahapan penelitian ini dibuat berupa diagram alur kerja sebagai
berikut :

Mulai

Latar belakang masalah, rumusan masalah, dan batasan masalah

Studi literature dan Studi Kasus

Desain Kuisioner

Pengumpulan data

Analisis Data

Selesai

Gambar 3.1 Diagram Alir