MODUL PERKULIAHAN

Manajemen
Operasional
dan
Pemeliharaa
n
Metode Pemeliharaan
Konstruksi

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

04
Teknik Teknik Sipil MK 11031 Mirnayani, ST, MT

Abstract Kompetensi
Modul ini memberikan pengetahuan Mahasiswa mampu menjelaskan
 kepada mahasiswa mengenai metode tentang metode pemeliharaan
pemeliharaan konstruksi konstruksi

Pemeliharaan (Maintenance)

Pemeliharaan merupakan fungsi yang penting sebagai suatu usaha menggunakan

fasilitas/peralatan produksi agar kontinuitas produksi dapat terjamin dan menciptakan suatu
keadaan operasi produksi yang memuaskan sesuai dengan rencana. Selain itu,
fasilitas/peralatan produksi tersebut tidak mengalami kerusakan selama dipergunakan
sebelum jangka waktu tertentu yang direncanakan tercapai.

Arti Pemeliharaan sangat beragam. Pemeliharaan (maintenance), menurut The American

Management Association, Inc. (1971), adalah kegiatan rutin, pekerjaan berulang yang
dilakukan untuk menjaga kondisi fasilitas produksi agar dapat dipergunakan sesuai dengan
fungsi dan kapasitas sebenarnya secar efesien ini berbeda dengan perbaikan.
Pemeliharaan atau maintenance juga didefinisikan untuk menjaga suatu barang dalam, atau
memperbaikinya sampai suatu kondisi yang bisa diterima (Corder, 1992 ).

Di Indonesia, istilah pemeliharaan itu sendiri telah dimodifikasi oleh Kementrian Tekhnologi
(sekarang Departemen Perdagangan dan Industri) pada bulan april 1970, menjadi
teroteknologi. Kata teroteknologi ini diambil dari bahasa Yunani Terein yang berarti merawat,
memelihara, dan menjaga. Teroteknologi adalah kombinasi dari manajemen, keuangan,
perekayasaan dan kegiatan lain yang diterapkan bagi asset fisik untuk mendapatkan biaya
siklus hidup ekonomis. Hal ini berhubungan dengan spesifikasi dan rancangan untuk
keandalan serta mampu pemelihara dari pabrik, mesin-mesin, peralatan, bangunan, dan
struktur dan instalasinya, pengetesan, pemeliharaan modifikasi, dan penggantian, dengan
umpan balik informasi untuk rancangan, untuk kerja dan biaya ( Corder,1992 ).

Pemeliharaan Bangunan

Bangunan dapat diartikan sebagai bangunan konstruksi yaitu berupa gedung, jembatan,
bendungan dan lain sebagainya. Tujuan dari bangunan yaitu untuk mendukung kegiatan
atau sebagai prasara bagi pemilik bangunan atau pengguna bangunan dalam
melaksanakan kegiatannya sehari—hari secara optimal. Bangunan diharapkan dapat

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

2 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
bersifat fleksibel mengikuti arus perubahan yang terjadi dalam kegiatan pemilik atau
pengguna bangunan nantinya. Hal inilah yang mendasari perlu diadakan kegiatan
pemeliharaan bangunan. Kurangnya perhatian atau tidak sesuainya kegiatan pemeliharaan
yang dilakukan akan menyebabkan suatu kondisi atau dampak negatif, yaitu menurunnya
tingkat produktifitas kegiatan—kegiatan yang dilaksanakan oleh pemilik atau pengguna
bangunan sebagai akibat dari kurang terpeliharanya kondisi bangunan.

Berikut ini akan digambarkan peranan pemeliharaan yang melatarbelakangi proses

pembangunan, yaitu:

Gambar . Peranan pemeliharaan dalam proses pembangunan

(Sumber : Building Maintenance Management)

Untuk mempertahankan fungsi dan kegunaan bangunan secara utuh, maka upaya yang
harus dilakukan adalah melaksanakan kegiatan pemeliharaan bangunan yang dikelola
secara baik dan teratur. Pemeliharaan yang sesuai akan menjadikan bangunan tersebut
sebagai tempat yang baik pula bagi pemilik atau pengguna bangunan dalam berkegiatan.
Kegiatan pemeliharaan bangunan yang memadai juga akan menghasilkan umur bangunan
yang panjang sesuai dengan perencanaan, nilai ekonomis, serta kegunaan ekonomis dari
bangunan dan komponen—komponen didalamnya. Tanpa adanya kegiatan pemeliharaan
bangunan, fungsi suatu bangunan akan mengalami degradasi seiring berjalannya waktu.

Faktor—faktor penyebab degradasi fungsi bangunan dikelompokkan sebagai berikut:

1. Kondisi Lingkungan

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

3 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 Tingkat degradasi bergantung pada kondisi lingkungan daerah bangunan berada dan
orientasi dari bangunan tersebut.
2. Aktifitas Pengguna
Tingkat degradasi bergantung pada faktor manusia maupun mekanikal-elektrikal (M/E)
baik untuk penggunaan resmi atau tidak resmi.

3. Perubahan Standar
Tingkat degradasi bergantung pada perubahan—perubahan konstruksi rencana
berdasarkan kebutuhan dan selera yang berkembang pada pemilik atau pengguna.

Tujuan Pemeliharaan
Secara umum, tujuan utama dari proses pemeliharaan adalah :
1. Untuk memperpanjang usia bangunan
2. Untuk menjamin ketersediaan perlengkapan yang ada dan juga mendapatkan
keuntungan dari investasi yang maksimal
3. Untuk menjamin keselamatan manusia yang menggunakan bangunan tersebut.
Untuk menjamin kesiapan
4. Operasianal dari setiap peralatan atau perlengkapan dalam menghadapi situasi
darurat seperti kebakaran

Hubungan antara proses pekerjaan, dan pemeliharaan akan digambarkan oleh gambar—
gambar berikut:

Gambar . Hubungan antara operasi dan pemeliharaan

(Sumber: Building Maintenance Management)

Lama Masa Pemeliharaan Pekerjaan Konstruksi

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

4 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Pada umumnya usia suatu bangunan diperhitungkan ± 20 tahun. Oleh karena itu, pekerjaan
pemeliharaan sangat penting dan dilakukan pada tahap pra konstruksi, konstruksi dan
pasca konstruksi secara rutin, terus menerus dan periodik dengan memperhatikan
spesifikasi teknis bahan. Dengan adanya pemeliharaan yang rutin maka diharapkan bila
terjadi kerusakan tidak memerlukan biaya perbaikan / pemeliharaan yang tinggi.

Masa pemeliharaan proyek adalah masa perawatan pasca pembangunan selesai dalam
waktu yang telah disepakati antara pemilik bangunan dan kontraktor dalam kontrak kerja
konstruksi. Waktunya bervariasi antara proyek yang satu dengan lainnya, tergantung
kesepakatan atau berdasar peraturan undang-undang jika bangunan yang dikerjakan milik
negara dengan biaya pemerintah. Pada proyek swasta biasaya pemilik proyek mengiginkan
adanya masa perawatan dalam waktu selama mungkin agar apabila ada kerusakan
bangunan maka dapat langsung meminta kontraktor untuk memperbaiki.

Contoh kegiatan dalam masa pemeliharaan proyek

1. Jika ada hasil pekerjaan yang kurang bagus, pada masa perawatan adalah saat bagi
kontraktor untuk memperbaikinya sehingga dapat memberikan produk dengan
kualitas terbaik.
2. Tes instalasi mekanikal dan elektrikal, seperti uji lift dan passenger hoist, uji instalasi
listrik, uji instalasi pemadam kebakaran dan yang lainnya.
3. Pengetesan fungsi bangunan apakah layak dan aman untuk digunakan untuk
mendapat izin pakai bangunan dari departemen terkait.

Yang dimaksud penyedia jasa konstruksi dalam hal ini adalah kontraktor dan konsultan
(perencana dan pengawas). Kegagalan bangunan yang disebabkan bukan karena keadaan
force majeur bisa menjadi kewajiban bagi kontraktor maupun konsultan untuk mengganti
atau memperbaiki kegagalan bangunan. Kegagalan bangunan sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang Jasa Konstruksi (UUJK) ditetapkan oleh pihak ketiga selaku penilai
ahli. Kegagalan bangunan bisa terjadi akibat kesalahan perencanaan maupun kesalahan
dalam pelaksanaan serta pengawasan. Sedangkan ketentuan lebih lanjut mengenai
pemberian ganti kerugian akibat kegagalan bangunan diatur di dalam Peraturan Pemerintah.

Oleh karena beratnya tanggungjawab sesuai ketentuan undang-undang, disarankan kepada

penyedia jasa untuk berhati-hati dalam proses tender proyek maupun dalam proses
perencanaan, pelaksanaan serta pengawasan. Perencanaan yang salah, pelaksanaan yang
salah dan pengawasan yang salah dapat menyebabkan terjadinya kegagalan bangunan dan
berakibat jatuhnya sanksi pidana atau denda. Undang-undang Jasa Konstruksi berlaku

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

5 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
baik untuk proyek pemerintah maupun proyek swasta, dan berlaku bagi usaha orang-
perorangan maupun badan usaha.
Tanggung jawab yang harus dilakukan oleh Penyedia Jasa pada masa pemeliharaan adalah
:
Penyedia wajib memelihara hasil pekerjaan selama masa pemeliharaan sehingga kondisi
tetap seperti pada saat penyerahan pertama pekerjaan;
Penyedia Jasa pekerjaan Konstruksi dapat memilih untuk memberikan Jaminan
Pemeliharaan atau memberikan retensi, sedangkan pekerjaan Jasa Lainnya wajib
menyampaikan Jaminan Pemeliharaan;
 Jika dalam rentang masa pemeliharaan terdapat kerusakan maka Penyedia wajib
memperbaiki dan segala biaya yang dibutuhkan untuk perbaikan menjadi
tanggungjawab penyedia;
 Jika kerusakan yang terjadi disebabkan oleh unsur suatu keadaan yang terjadi diluar
kehendak para pihak dan tidak dapat diperkirakan sebelumnya (keadaan kahar) maka
perbaikan menjadi tanggungjawab para pihak;
 Penyedia diwajibkan memberikan petunjuk kepada PPK tentang pedoman
pengoperasian dan perawatan sesuai dengan SSKK. Apabila penyedia tidak
memberikan pedoman pengoperasian dan perawatan, PPK berhak menahan uang
retensi atau Jaminan Pemeliharaan.

Dalam proses tender, pemilik proyek yang diwakili oleh panitia proyek harus menekankan
pentingnya jaminan konstruksi. Hal ini dimaksudkan supaya peserta tender berhati-hati
dalam melakukan penawaran, tidak asal memenangkan tender saja. Peserta tender harus
diingatkan bahwa tanggungjawab kontraktor tidak hanya sampai masa pemeliharaan
berakhir tetapi sampai maksimal 10 tahun setelahnya. Selama ini yang sering terjadi adalah
penyedia jasa tidak pernah dibebani tanggungjawab perbaikan suatu pekerjaan yang rusak
setelah masa pemeliharaan berakhir. Padahal banyak pekerjaan yang rusak akibat kualitas
yang kurang baik, atau kualitasnya hanya bertahan sampai masa pemeliharaan berakhir.
Biasanya pemerintah akan mengeluarkan biaya lagi untuk perbaikan, bukannya meminta
pertanggungjawaban penyedia jasa. Hal ini tentu menyebabkan terjadinya ekonomi biaya
tinggi.

Tugas dan Kegiatan Pemeliharaan

Menurut Assauri ( 2004 ), semua tugas dan kegiatan pemeliharaan dapat digolongkan
kedalam salah satu dari lima tugas pokok, yaitu

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

6 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
 1. Inpeksi (inspection ),
Kegiatan inpeksi meliputi kegiatan pengecekkan atau pemeriksaan secara berkala
(routine schedule check) bangunan dan peralatan pabrik sesuai dengan rencana
serta kegiatan pengecekkan atau pemeriksaan terhadap peralatan yang mengalami
kerusakan dan membuat laporan hasil pengecekan dan pemeriksaan tersebut. Hasil
laporan inpeksi harus memuat keadaan peralatan yang diinspeksi, sebab terjadinya
kerusakan ( bila ada ), usaha perbaikan yang telah dilakukan, dan saran perbaikan
atau penggantian yang diperlukan. Maksud dari kegiatan inspeksi ini adalah untuk
mengetahui apakah pabrik selalu mempunyai peralatan/ fasilitas produksi yang baik
untuk menjamin kelancaran proses produksi.

2. Kegiatan teknik ( engineering ),

Kegiatan teknik meliputi kegiatan percobaan peralatan yang baru dibeli,
pengembangan peralatan atau komponen yang perlu diganti, serta melakuakan
penelitian terhadap kemungkinan pengembangan tersebut.

3. Kegiatan produksi ( production ),

kegiatan produksi merupakan kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu
memperbaiki dan mereparasi mesin-mesin dan peralatan. Secara fisik,
melaksanakan pekerjaan yang disarankan dalam kegiatan inspeksi dan teknik,
melaksanakan service dan pelumasan. Kegiatan produksi ini dimaksudkan agar
kegiatan produksi dalam pabrik dapat berjalan lancar sesuai rencana

4. Kegiatan administrasi (clerical work ),

pekerjaan administrasi ini merupakan kegiatan yang berhubungan dengan
administrasi kegiatan pemeliharaan yang menjamin adanya catatan-catatan
mengenai kegiatan atau kejadian-kejadian yang terpenting dari bagian pemeliharaan.

5. Pemeliharaan bangunan ( house keeping ).

kegiatan pemeliharaan bangunan merupakan kegiatan untuk menjaga agar
bangunan tetap terpelihara dan terjamin kebersihannya.

Prosedur Pemeliharaan

Sebelum melakukan pemeliharaan terhadap asset atau fasilitas yang digunakan dalam
produksi, sebaiknya terlebih dahulu telah disusun rencana akan hal-hal atau kegiatan apa

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

7 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
saja yanga akan dilakukan. Corder ( 1992 ) memaparkan prosedur yang harus dilalui dalam
melakukan kegiatan pemeliharaan, anatara lain :
1. Menentukan apa yang dipelihara.
Hal ini meliputi pembuatan daftar sarana, penyusunan bahan-bahan yang
menyangkut pembiayaan, karena ini merupakan asset fisik yang memerlukan
pemeliharaan dan merupakan salah satunya alasan yang bisa
dipertanggungjawabkan dalam meminta pengeluaran biaya.
2. Menetukan bagaiman asset atau sarana tersebut dapat dipelihara.
Membuat jadwal pemeliharaan bagi setiap peralatan yang telah ditentukan.
3. Setelah mempersiapkan jadwal pemeliharaan, selanjutnya adalah menyusun
spesifikasi pekerjaan yang dihimpun dari jadwal pemeliharaan. Spesifikasi ini
disiapkan terpisah untuk masing-masing kegiatan dan frekuensi pemeriksaan.
4. Membuat perencanaan mingguan.
5. Membuat dan mengisi blanko laporan pemeriksaan yang dikutkan bersama
spesifikasi pekerjaan pemeliharaan. Setelah pemeliharaan selesai, blanko ini
dikembalikan ke kantor perencana pemeriksaan.

Produktivitas dan Efesiensi Pemeliharaan

Encyclopedia of Professional Management dalam Atmosoeprapto (2000) menyebutkan

bahwa produktivitas adalah suatu ukuran sejauh mana sumber-sumber daya digabungkan
dan dipergunakan dengan baik untuk dapat mewujudkan hasil-hasil tertentu yang diinginkan.
Produktivitas dapat dijabarkan sebagai hasil penjumlahan atau merupakan fungsi dari
efektivitas dan efesiensi. Efektivitas merupakan ukuran yang menggambarkan sejauh mana
sasaran dapat dicapai, sedangkan efesiensi menggambarkan bagaimana sumber-sumber
daya dikelola secara cepat dan benar. Efektivitas dan efesiensi yang tinggi akan
menghasilkan produktivitas yang tinggi (Atmosoeprapto,2000).

Siagian (2002) menyatakan bahwa prinsip efesiensi secara sederhana berarti

menghindarkan segala bentuk pemborosan. Efesiensi mesin merupakan rasio antara
keluaran aktual dan kapasitas efektif. Kapasitas efektif adalah keluaran maksimum yang
dapat dihasilkan mesin pada kondisi nyata yang antara lain dipengaruhi oleh penjadwalan
produksi, perawatan mesin, factor kualitas, dan waktu istirahat operator. Keluaran actual
adalah laju keluaran yang benar-benar dicapai. Laju keluaran ini dipengaruhi kerusakan
mesin, adanya produk cacat dan kekurangan bahan baku (Stevenson, 1996 dalam
Fachrurrozi,2002).

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

8 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id
Masalah efesiensi dalam manajemen pemeliharaan lebih ditekankan pada aspek ekonomi
dengan memperhatikan besarnya biaya yang terjadi, dan alternatif tindakan yang dipilih
untuk dilaksanakan sehingga perusahaan dapat memperoleh keuntungan. Di dalam
persoalan ekonomis ini, perlu diadakan analisis perbandingan biaya antara masing-masing
alternative tindakan yang dapat diambil ( Assauri,2004).

Daftar Pustaka

Asiyanto. 2011. Metode Konstruksi Bendungan. Penerbit Universitas Indonesia (UI-Press).

Jakarta

Asiyanto. 2011. Metode Konstruksi Jalan. Penerbit Universitas Indonesia (UI-Press). Jakarta

Asiyanto. 2011. Metode Konstruksi Jembatan. Penerbit Universitas Indonesia (UI-Press).

Jakarta

Asiyanto. 2011. Metode Konstruksi Gedung. Penerbit Universitas Indonesia (UI-Press).

Jakarta

Deitiana,Titi. 2011. Manajemen Operasional Strategi dan Analisa. Penerbit Mitra Wacana
Media. Jakarta

‘18 Nama Mata Kuliah dari Modul

9 Mirnayani, ST, MT
Pusat Bahan Ajar dan eLearning
http://www.mercubuana.ac.id