BUKU 3 - Toolkit Pengelolaan Air Limbah

TOOLKIT KPBU SEKTOR PENGELOLAAN AIR LIMBAH 2016
DAFTAR ISI
TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 1
PENERIMA MANFAAT ................................................................................................. 1
RUANG LINGKUP DAN ASUMSI TOOLKIT ................................................................. 2
MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 2
INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 2
TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 3
RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................ 4
BAB 1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 6
1.2. Maksud dan Tujuan ............................................................................................. 6

1.2.1. Maksud ..................................................................................................... 6
1.2.2. Tujuan ...................................................................................................... 6
1.3. Sistematika Pembahasan .................................................................................... 7
BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1. Kajian Kebutuhan ................................................................................................ 8
2.1.1. Kondisi Eksisting Pengelolaan Air Limbah ................................................ 8

2.1.2. Tren Wilayah Perkotaan Saat Ini .............................................................. 8
2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah ................................................... 9
2.1.4. Demografi dan Kependudukan ................................................................. 9

2.2. Kajian Kepatuhan ................................................................................................ 9
2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN) ................... 9
2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) ............... 9

2.2.3. Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi .................................................... 9
2.2.4. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/kota ........................................ 10
2.2.5. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) ................. 10
2.2.6. Rencana Induk Sistem Pengelolaan Air Limbah ....................................... 10
BUKU III i
2.2.7. Kebijakan Strategi Daerah ........................................................................ 10

2.3. Kesimpulan ......................................................................................................... 10
BAB 3. KAJIAN TEKNIS
3.1. Kondisi Eksisting ................................................................................................. 11

3.1.1. Kondisi Pengelolaan Lumpur Tinja Eksisting ............................................ 11
3.1.2. Kajian Sistem Pengelolaan Lumpur Tinja ................................................. 11
3.1.3. Rencana Teknis Operasional ................................................................... 12
3.1.4. Sistem Pengolahan Lumpur Tinja ............................................................. 13
3.1.5. Pemrosesan Akhir .................................................................................... 14
3.1.6. Perhitungan Sarana dan Prasarana ......................................................... 14

3.2. Spesifikasi Keluaran ............................................................................................ 14
3.3. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi .......................................................................... 15
BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1. Analisis Permintaan (Demand) ............................................................................ 16
4.1.1. Metodologi ................................................................................................ 16
4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survay ................................. 17

4.1.3. Analisis Deskriptif ..................................................................................... 17
4.1.4. Analisis Model Logistic Multinomial .......................................................... 18
4.2. Analisis Pasar (Market) ....................................................................................... 18
4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU .................................................................... 19
4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS) ......................................................... 19
4.4.1. Asumsi Umum .......................................................................................... 19
4.4.2. Manfaat .................................................................................................... 20
4.4.3. Biaya ........................................................................................................ 20
4.4.4. Parameter Penilaian ................................................................................. 20
4.4.5. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 20
4.5. Analisis Keuangan ............................................................................................... 21
4.5.1. Asumsi Analisis Keuangan ....................................................................... 21
4.5.2. Pendapatan .............................................................................................. 21
4.5.3. Biaya ........................................................................................................ 22
BUKU III ii
4.5.4. Indikator Keuangan .................................................................................. 23

4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana ............................... 24
4.5.6. Analisis Sensitivitas .................................................................................. 25
4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang) .................................................... 24
4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost) ...................................................... 25
4.6.2. Pembiayaan (Financing) ........................................................................... 25
4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost) ................................................................. 25
4.6.4. Risiko ....................................................................................................... 25
4.6.5. Competitive Neutrality .............................................................................. 25
4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 26
BAB 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

5.1. Kajian Hukum ...................................................................................................... 27
5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan ................................................. 27
5.1.2. Risiko Hukum dan Stretgi Mitigasi ............................................................ 32
5.1.3. Kebutuhan Perizinan ................................................................................ 32
5.1.4. Rencana dan Jadwa, Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum .... 32
5.2. Kajian Kelembagaan ........................................................................................... 33
5.2.1. Struktur Organisasi KPBU ........................................................................ 33
5.2.2. Penanggung Jawa Proyek Kerjasama ...................................................... 33
5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan
(Stakeholder Mapping) ............................................................................. 33
5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan ...................................................................... 35
5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan .......................................................... 35
BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL
6.1. Pengamanan Lingkungan .................................................................................... 36

6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan ........................................................ 36
BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU
7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 39

7.2. Penetapan Skema KPBU .................................................................................... 39
7.2.1. Lingkup Kerjasama KPBU ........................................................................ 39
BUKU III iii
7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 40

7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga ......................................................................... 40
7.2.4. Alur Finansial Operasional ....................................................................... 40
7.2.5. Penggunaan Aset Daerah ........................................................................ 41
7.2.6. Status Kepemilikan Aset dan Pengalihan Aset ......................................... 41
BAB 8. KAJIAN RISIKO
8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................. 42

8.2. Prinsip Alokasi Risiko .......................................................................................... 43
8.3. Metode Penilaian Risiko ...................................................................................... 43
8.4. Mitigasi Risiko ..................................................................................................... 45
BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN

PEMERINTAH
9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 53

9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah ............................................................ 53
9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah ............................................................... 54
BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING

ISSUES)
10.1. Identifikasi Hal-hal Kritis ...................................................................................... 55
10.2. Rencana Penyelesaian Hal-hal Kritis ................................................................... 55
BAB 11. KAJIAN PENGADAAN
11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 56

11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan ....................................................................... 56
11.3. Tahapan Dalam Pengadaan KPBU ..................................................................... 56
11.4. Proses Pengadaan .............................................................................................. 57
11.5. Jadwal dan Kontrak ............................................................................................. 57
BUKU III iv
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran dalam Pengeloaan Air Limbah .................................... 15
Tabel 2. Kriteria Jenis Kegiatan Pengelolaan Air Limbah Wajib Amdal ................................. 38
Tabel 3. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 43
Tabel 4. Pemeringkatan Dampak Risiko ................................................................................ 44
Tabel 5. Matriks Peta Risiko ................................................................................................... 44
Tabel 6. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Pengelolaan Air Limbah ...................... 46
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Contoh Sistem Pengolahan Lumpur Tinja dai IPLT ................................................... 13
Gambar 2. Contoh Skema KPBU dalam Pengelolaan Air Limbah .............................................. 40
BUKU III v
TUJUAN TOOLKIT KPBU
Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan
Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah
menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum (guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam
peraturan menteri ini telah disediakan tata cara proses perencanaan, penyiapan dan transaksi
proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan untuk:
1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong
partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan
2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.
Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut menjadi
dokumen pra studi kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa toolkit atau petunjuk
pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.
Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah
1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)
2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

website
3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan memperjelas pengguna dalam menentukan
tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen prastudi
kelayakan
PENERIMA MANFAAT
Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah:
1. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah
2. Badan usaha pemrakarsa
3. Badan usaha
4. Pemangku kepentingan lainnya
BUKU III 1
RUANG LINGKUP DAN ASUMSI TOOLKIT
Lingkup dan asumsi Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan
Usaha Berbasis Website untuk sektor pengelolaan air limbah ini adalah:
1. Pengelolaan air limbah difokuskan pada pengelolaan lumpur tinja
2. Pengelolaan lumpur tinja dilakukan di wilayah perkotaan
3. Air limbah domestik yang dimaksudkan adalah air limbah yang berasal dari kloset (black
water), baik yang berada di perumahan, perkantoran, sekolah dan lain-lain.
MENGAPA PERLU KPBU?
 Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur
 Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam
penyediaan infrastruktur atau layanan publik
 Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam penentuan proyek yang layak untuk
dikembangkan
 Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien
 Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik dapat
digunakan dalam waktu yang lebih lama.
INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?
Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, maka infrastruktur yang dapat dikerjasamakan
merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor,
yaitu:
1) Infrastruktur transportasi 7) Infrastruktur sistem pengelolaan

persampahan
2) Infrastruktur jalan
8) Infrastruktur telekomunikasi dan
3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi
informatika
4) Infrastruktur air minum
9) Infrastruktur energi dan
5) Infrastruktur sistem pengelolaan air ketenagalistrikan
limbah terpusat
10) Infrastruktur minyak dan gas bumi
6) Infrastruktur sistem pengelolaan air
11) Infrastruktur konservasi energi
limbah setempat
BUKU III 2
12) Infrastruktur fasilitas perkotaan 16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga
13) Infrastruktur kawasan 17) Infrastruktur kesehatan
14) Infrastruktur pariwisata 18) Infrastruktur pemasyarakatan
15) Infrastruktur fasilitas pendidikan 19) Infrastruktur perumahan rakyat
TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN
Dalam pembahasan selanjutnya akan diuraikan mengenai isi Prastudi Kelayakan untuk
keperluan penyiapan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha untuk sektor pengelolaan air
limbah. Secara umum, isi prastudi kelayakan meliputi:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Teknis
Bab 4 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 5 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial
Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU
Bab 8 : Kajian Risiko
Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan
Bab 12: Rencana Pelaksanaan
Lampiran-lampiran
 Info Memorandum
 Bahan Market Sounding
 Lain-lain
BUKU III 3
Ringkasan Eksekutif
Ringkasan Eksekutif merupakan ringkasan isi Dokumen Prastudi Kelayakan yang akan menjadi
titik perhatian (highlight) perencanaan bisnis atau tesis dari rencana bagi pengambil keputusan
dalam proses KPBU ini. Tujuan ringkasan eksekutif adalah untuk memberikan gambaran
perencanaan pelaksanaan KPBU kepada pembaca.
Ringkasan eksekutif harus berisi gambaran singkat tentang latar belakang diperlukan proyek ini
dan tujuannya, serta rencana untuk mencapai tujuan tersebut. Terakhir memasukkan jumlah
dan tujuan pinjaman atau investasi, jangka waktunya, kelayakan pendanaan dan pernyataan
pembayaran bagi pihak PJPK maupun BUP serta manfaat bagi semua pihak.
Dalam membuat Ringkasan Ekskutif gunakan kata kunci dengan menjawab 6 pertanyaan
yaitu: Siapa, Apa, Dimana, Kapan, Mengapa dan Bagaimana. Adapun pembuatan ringkasan
eksekutif secara lengkap harus meliputi sebagai berikut :
1. Pengantar.
Awali Ringkasan Eksekutif dengan latar belakang kondisi pengelolaan air limbah, upaya
pemerintah daerah dalam pengelolaan air limbah, diperlukannya proyek serta mengapa
perlunya proyek ini dilakukan dengan skema KPBU.
2. Lokasi Proyek
Mendefinisikan lokasi pelaksanaan proyek KPBU secara rinci, mulai dari provinsi,
kabupaten/kota, kecamatan, kelurahan/desa serta cakupan pelayanannya, termasuk
wilayah pelayanan dan lokasi IPAL.
3. Peluang Pasar
Mendefinisikan dengan ringkas dan jelas peluang pasar dari proyek yang direncanakan
berdasarkan hasil analisa pasar yang dilakukan, dalam hal ini perkiraan besaran lumpur
tinja yang dapat dikelola oleh proyek KPBU.
4. Skema Kerjasama yang ditawarkan
Mendefinisikan secara ringkas skema KPBU terpilih yang akan ditawarkan beserta
dengan alokasi risikonya bagi pihak PJPK dan BUP.
5. Rencana Investasi
Menjelaskan rencana investasi, terutama nilai CAPEX yang diperlukan dari pihak-pihak
yang terlibat dalam pembiayaan investasi (PJPK, BUP dan institusi lainnya bila ada)
mencakup Laba Rugi (Income Statement Projection), penghasilan yang diharapkan
(Expected Revenue), biaya (Expense) dan proyeksi laba bersih (net profit projection)
selama masa kerjasama.
BUKU III 4
6. Struktur Organisasi
Menjelaskan para pemangku kepentingan yang akan telibat dalam KPBU. Penjelasan
dapat dilakukan cukup melalui skema organisasi disertai dengan keterangannya.
7. Kesiapan Proyek
Menjelaskan prosedur yang telah dilewati serta kebutuhan apa saja yang sudah maupun
belum terpenuhi, seperti misalnya ketersediaan lahan, izin lingkungan, dan sebagainya
baik di wilayah pelayanan maupun di lokasi IPAL.
8. Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Menjelaskan posisi Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah dalam proyek

KPBU yang akan dilaksanakan serta upaya apa yang telah dilakukan.
BUKU III 5
Bab 1. Pendahuluan
1.1. Latar Belakang
Menguraikan latar belakang diperlukannya proyek KPBU dilihat dari kebutuhan pengembangan
dan pembangunan infrastruktur dan sarana pengelolaan air limbah serta pemenuhan target-
target pembangunan di sektor sanitasi, khususnya pengelolaan lumpur tinja, baik secara
nasional maupun regional. Beberapa poin penting untuk dapat dimasukkan dalam Latar
Belakang ini meliputi:
 Kondisi pengelolaan air limbah secara umum (setempat maupun terpusat);
 Kendala dalam pengelolaan air limbah;
 Kebijakan umum pengelolaan air limbah;
 Kondisi pengelolaan lumpur tinja
 Pembiayaan pengembangan pengelolaan air limbah;
 Kendala dalam penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan air limbah perkotaan
khususnya pengelolaan lumpur tinja;
 Kesimpulan kebutuhan penyediaan pembiayaan ataupun pengelolaan air limbah
dengan melibatkan pihak swasta melalui skema KPBU.
1.2. Maksud dan Tujuan
1.2.1. Maksud
Mendefinisikan maksud penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari
maksud tersebut antara lain sebagai berikut:
 Mengkaji kelayakan proyek KPBU dan mendorong minat swasta untuk berinvestasi
dalam pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan air limbah perkotaan.
 Mengembangkan struktur pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan air limbah

perkotaan melalui KPBU.
 Menyampaikan kajian kelayakan pembiayaan penyediaan ataupun pengelolaan air

limbah perkotaan melalui skema KPBU.
 Dan/atau lainnya.
1.2.2. Tujuan
Mendefinisikan tujuan penyusunan Prastudi Kelayakan proyek KPBU ini. Contoh dari
tujuan tersebut antara lain sebagai berikut:
BUKU III 6
 Memberikan pemahaman kelayakan pelaksanaan pembiayaan penyediaan

dan/ataupun pengelolaan air limbah perkotaan melalui skema KPBU.
 Meningkatkan pelayanan air limbah kepada masyarakat.
 Terciptanya transfer teknologi maupun kemampuan manajerial dalam memberikan

pelayanan dan sarana pengelolaan air limbah di wilayah proyek.
 Dan/atau lain-lain.
1.3. Sistematika Pembahasan
Menjelaskan sistematika pembahasan dokumen Prastudi Kelayakan, yaitu:
Ringkasan Eksekutif
Bab 1 : Pendahuluan
Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan
Bab 3 : Kajian Hukum dan Kelembagaan
Bab 4 : Kajian Teknis
Bab 5 : Kajian Ekonomi dan Komersial
Bab 6 : Kajian Lingkungan dan Sosial
Bab 7 : Kajian Bentuk KPBU
Bab 8 : Kajian Risiko
Bab 9 : Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Bab 10 : Kajian Mengenai Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti (Outstanding Issues)
Bab 11 : Kajian Pengadaan
Bab 12: Rencana Pelaksanaan
BUKU III 7
Bab 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN

KEPATUHAN
2.1. Kajian Kebutuhan
Rencana pengembangan proyek KPBU harus didasari dengan adanya kebutuhan akan
ketersediaan infrastruktur sebagaimana dimaksud. Kebutuhan akan infrastruktur tersebut dapat
diidentifikasi berdasarkan kajian terhadap data-data sekunder yang menggambarkan:
1. Dasar pemikiran teknis dan ekonomi rencana proyek KPBU;
2. Proyek KPBU memiliki permintaan yang berkelanjutan serta ketidakcukupan layanan saat
ini, baik secara kuantitas maupun kualitas;
3. Potensi dan perkembangan sosial ekonomi wilayah;
4. Potensi sumber daya alam; dan
5. Proyek KPBU mendapat dukungan dari berbagai pemangku kepentingan.
2.1.1. Kondisi Eksisting Pengelolaan Air Limbah
Menjelaskan kondisi eksisting pengelolaan air limbah yang antara lain meliputi:
 Pengelola atau instansi yang bertanggungjawab dalam pengelolaan air limbah
 Kondisi layanan pengelolaan air limbah, baik sistem terpusat, sistem komunal,
sistem setempat, dan sebagainya.
 Organisasi pengelolaan air limbah
 Pola operasi layanan pengelolaan air limbah
 Biaya atau tarif pengelolaan air limbah
 Kondisi prasarana dan sarana pengelolaan air limbah
 Sistem pembiayaan dan keuangan pengelolaan air limbah
2.1.2. Tren Wilayah Perkotaan Saat ini
Menjelaskan tren wilayah perkotaan saat ini apa saja misalnya pertumbuhan penduduk
perkotaan akibat urbansiasi yang menyebabkan semakin tertekannya kualitas
lingkungan oleh pencemaran, sistem pelayanan penyedotan lumpur tinja yang dilakukan
baik oleh pemerintah maupun oleh pihak swasta, tren penggunaan sistem komunal di
perkotaan, kondisi kesehatan masyarakat terkait penyakit bawaan air, dan lain
sebagainya.
BUKU III 8
2.1.3. Inisiatif Pemerintah/Pemerintah Daerah
Menjelaskan apa saja inisiatif Pemerintah/Pemda dalam meningkatkan sarana dan

prasarana pengelolaan air limbah, termasuk pengelolaan lumpur tinja, termasuk
misalnya alokasi anggarannya, program apa saja yang sedang atau akan dijalankan,
dan lain sebagainya.
2.1.4. Demografi dan Kebutuhan
Menjelaskan demografi di wilayah pelayanan fasilitas baik saat ini maupun proyeksi
selama tahun perencanaan, kajian kebutuhan sarana dan prasarana pengelolaan air
limbah, gap antara sarana yang ada dengan sarana yang diperlukan.
2.2. Kajian Kepatuhan
Kajian kepatuhan ini bertujuan untuk melihat kesesuaian rencana penyediaan atau pengelolaan
air limbah dengan rencana-rencana, program-program, dan kebijakan-kebijakan yang ada.
Beberapa rencana yang perlu dikaji kesesuaiannya antara lain dijabarkan dalam sub-bab
berikut.
2.2.1. Rencana Pembangunan Jangka Panjang Nasional (RPJPN)
Mengkaji arahan pembangunan sektor pengelolaan air limbah terutama target-target

capaian cakupan layanan pengelolaan yang ingin dicapai serta bagaimana rencana
proyek KPBU dapat memberikan kontribusi terhadap indikator-indikator ingin dicapai
dalam RPJPN di sektor Lumpur tinja.
2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN)
Mengkaji arahan pembangunan sektor pengelolaan air limbah, terutama target nasional
di sektor sanitasi dan bagaimana kondisi penganggaran yang ada. Sejauh mana
kesesuaian proyek KPBU terhadap rencana nasional yang ada tersebut. Selain itu juga
arahan prioritas daerah dalam konteks nasional dapat menjadi bahan kajian, seperti
misalnya arahan kabupaten/kota yang menjadi bagian dari Kawasan Strategis Nasional
(KSN), Wilayah Pengembangan Strategis (WPS), dan sebagainya. Kaitkan terutama
dengan rencana pencapaian 100-0-100.
2.2.3. Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi
Mengkaji peran kabupaten/kota dalam lingkup provinsi sehingga diperlukan dukungan

infrastruktur yang memadai.
BUKU III 9
2.2.4. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota
Mengkaji peran wilayah perencanaan terhadap kabupaten/kota serta rencana sektor air
limbah di wilayah perencanaan tersebut. Rencana pengembangan wilayah juga akan
sangat bermanfaat untuk menguatkan pentingnya pengembangan pengelolaan Lumpur
tinja.
2.2.5. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD)
Dilakukan kajian bagaimana rencana pengembangan pengelolaan air limbah sesuai

dengan rencana pembangunan di sektor air limbah perkotaan jangka menengah di
wilayah pelayanan.
2.2.6. Rencana Induk Sistem Pengelolaan Air Limbah
Mengkaji rencana kabupaten/kota dalam pengembangan sektor sanitasi yang meliputi

pengelolaan kelembagaan dan pemilihan teknologi pengolahan serta bagaimana KPBU
dapat diterapkan.
2.2.7. Kebijakan Strategi Daerah (Jakstrada)
Mengkaji visi, rencana atau kebijakan strategis daerah di sektor pengelolaan air limbah,
khususnya pengelolaan lumpur tinja serta bagaimana proyek KPBU dapat menjawab
permasalahan dalam pengembangan pengelolaan lumpur tinja yang tertuang dalam
Jakstrada tersebut.
2.3. Kesimpulan
Menjelaskan bagaimana rencana pengembangan sarana prasarana pengelolaan air limbah

dengan skema KPBU sesuai dengan kebutuhan dan juga sesuai dengan rencana-rencana dan
kebijakan-kebijakan sektor pengelolaan air limbah yang ada.
BUKU III 10
Bab 3. KAJIAN TEKNIS
3.1. Kondisi Eksisting
3.1.1. Kondisi Pengelolaan Lumpur Tinja Eksisting
Menjelaskan kondisi pengelolaan dan pengolahan air limbah eksisting. Data-data yang
digunakan dapat diambil dari dokumen-dokumen perencanaan yang ada, dan juga
berdasarkan hasil survei kondisi pengelolaan yang terjadi saat ini. Beberapa poin
penting yang perlu diuraikan meliputi :
1. Sumber Timbulan Lumpur tinja
Menjelaskan tentang semua kegiatan yang menghasilkan air limbah domestik baik
melalui kegiatan perorangan/rumah tangga, komunitas/kelembagaan, kegiatan
institusi pemerintahan maupun kegiatan instistusi swasta.
2. Timbulan, Komposisi, dan Karakteristik Lumpur tinja
Menjelaskan tentang jumlah timbulan air limbah domestik yang dihasilkan dari
masing-masing sumber penghasil Lumpur tinja, termasuk didalamnya komposisi dan
karakteristik Lumpur tinja yang dihasilkan.
3. Kondisi Pengelolaan Air Limbah Eksisting di Daerah Pelayanan
Menjelaskan kondisi pengelolaan lumpur tinja di daerah cakupan pelayanan dalam

lingkup kawasan, kota/kabupaten maupun cakupan pelayanan pengelolaan air
limbah secara regional/nasional baik yang sudah dilakukan oleh pemerintah melalui
pendekatan peran serta masyarakat dan secara institusi maupun pelayanan yang
sudah dilakukan oleh institusi swasta.
3.1.2. Kajian Sistem Pengelolaan Lumpur Tinja
Dilakukan pengkajian terhadap proyeksi timbulan air limbah dan lumpur tinja selama
periode perencanaan yang mengacu pada data primer perhitungan timbulan Lumpur
tinja beserta komposisi dan karakteriktiknya, jumlah penduduk di wilayah pelayanan,
proyeksi penduduk berdasarkan tingkat pertumbuhannya, dan sebagainya.
1. Kependudukan
Pembahasan akan meliputi:
 Jumlah penduduk saat ini di wilayah perencanaan.
 Tingkat pertumbuhan kabupaten/kota atau wilayah perencanaan.
 Proyeksi penduduk di wilayah perencanaan.
BUKU III 11
2. Jumlah Timbulan Lumpur Tinja
 Perhitungan jumlah rata-rata timbulan Lumpur tinja yang dihasilkan per orang per
hari saat ini yang didapatkan dari hasil survei timbulan Lumpur tinja di daerah
sumber lumpur tinja yang akan menjadi daerah prioritas pelayanan.
 Proyeksi jumlah timbulan lumpur tinja yang akan dihasilkan oleh intitusi
penghasil air limbah domestik sampai dengan tahun perencanaan di daerah
prioritas zona pelayanan.
 Penetapan daerah zona prioritas pelayanan dan target jumlah timbulan Lumpur
tinja yang akan dikelola.
3.1.3. Rencana Teknis Operasional
 Menetapkan standar pelayanan minimal dalam pengelolaan air limbah yang

disepakati melalui skema KPBU.
 Menentukan daerah prioritas pelayanan pengelolaan air limbah yang akan

dilakukan skema kerjasama KPBU
 Merumuskan strategi sistem pengembangan pengelolaan air limbah
 Menjelaskan tentang proses penyedotan dan, pengangkutan, pengolahan,

pemrosesan akhir lumpur tinja serta perhitungan kebutuhan sarana dan
prasarana pengelolaan air limbah.
1. Sistem Penyedotan dan Penampungan
Meliputi jumlah sarana prasarana yang digunakan untuk melakukan penyedotan dan
penampungan lumpur tinja baik dari kegiatan rumah tangga, industri, perkantoran,
dan lain-lain.
2. Sistem Penyedotan
Meliputi informasi mengenai jumlah sarana pengumpul lumpur tinja, baik melalui
skema penyedotan secara individual langsung/tidak langsung dan skema
penyedotan secara komunal langsung/tidak langsung. Termasuk di dalamnya
mengenai rencana pola Instalasi Pengelolaan Lumpur Tinja (IPLT).
Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja (IPLT) di DKI Jakarta dikelola oleh PD. PAL JAYA yang
merupakan Badan Usaha Milik DKI selaku pengelolaan lumpur tinja di wilayah DKI Jakarta.
IPLT ini merupakan tempat dilaksanakannya kegiatan pembuangan dan pengolahan lumpur
tinja skala kawasan. DKI Jakarta memiliki IPLT Duri Kosambi dan IPLT Pulo Gebang serta IPAL
(Instalasi Pengelohan Air Limbah) Setia Budi Jakarta,
BUKU III 12
3.1.4. Sistem Pengolahan Lumpur Tinja
Meliputi penjelasan tentang skema dan teknologi pengolahan lumpur tinja yang akan
dikerjasamakan melalui skema kerjasama KPBU. Jenis Pengolahan lumpur tinja
meliputi:
a. Transformasi Fisik:
 Pemisahan komponen Lumpur tinja.
 Mengurangi volume Lumpur tinja Masyarakat dengan penyedotan.
 Mereduksi ukuran dari lumpur tinja dengan proses pengelolaan air

limbah.
b. Transformasi Biologi
Perubahan bentuk lumpur tinja dengan memanfaatkan aktivitas mikroorganisme

untuk mendekomposisi lumpur tinja menjadi bahan stabil air yang dapat di
alirkan ke sungai. Teknik biotransformasi yang umum dikenal adalah:
pengelolaan secara aerobik dan penguraian secara anaerobik.
c. Transformasi Kimia
Perubahan bentuk lumpur tinja secara kimiawi dengan menggunakan prinsip

proses pengelohan melalui mesin. Proses pengelohan lumpur tinja dapat
didefinisikan sebagai pengubahan bentuk lumpur tinja padat menjadi cair, dan
produk padat yang memisahkan kadar air .
Berikut ini adalah beberapa contoh pilihan teknologi yang dapat dilakukan kerjasama
dalam skema KPBU pada sarana ITF (Intermediate Treatment Facility) :
 Anaerobic Digester. 
 Mechanical Biological Treatment (MBT). 


BUKU III 13
Gambar 1. Contoh Sistem Pengolahan Lumpur Tinja dai IPLT
3.1.5. Pemrosesan Akhir
Meliputi kegiatan yang akan dilakukan melalui kerjasama KPBU dalam pemanfaatan
hasil pengolahan lumpur tinja di IPLT. Beberapa pemilihan teknologi diantaranya waste
to energy untuk pemanfaatan tenaga listrik.
3.1.6. Perhitungan Sarana dan Prasarana
Menjelaskan tentang kebutuhan sarana prasarana yang akan disediakan oleh PJPK
maupun pihak Badan Usaha Pelaksana dalam melakukan kerjasama KPBU.
3.2. Spesifikasi Keluaran
Spesifikasi keluaran menggambarkan output yang harus dipenuhi oleh Badan Usaha Pelaksana
dalam pengelolaan lumpur tinja. Kesepahaman dan persepsi yang sama antara PJPK dengan
Badan Usaha Pelaksana yang akan melakukan kerjasama diperlukan untuk menjamin
pengelolaan lumpur tinja yang berkesinambungan dan sesuai target.
Spesifikasi keluaran disesuaikan dengan kebutuhan serta teknologi pengelolaan yang akan
diterapkan. Detil spesifikasi keluaran dapat dilihat pada Lampiran A.
Sebagai referensi, berikut adalah beberapa spesifikasi keluaran yang setidaknya perlu diatur
dalam kerjasama pemerintah dengan badan usaha untuk pengelolaan lumpur tinja WtE (Waste
to Energy).
BUKU III 14
Tabel 1. Contoh Spesifikasi Keluaran dalam Pengeloaan Air Limbah

No Spesifikasi Teknis Keterangan Contoh
1 Wilayah Pelayanan Wilayah yang dilayani oleh Kecamatan A, B, C

proyek KPBU
2 Jam operasi pelayanan Jam operasi pengelolaan 12 jam sehari
lumpur tinja, termasuk 6 hari seminggu
penyedotan, pengumpulan
dan pengolahan
3 Jumlah Penyedotan Tangki Septik Berapa rencana jumlah 200 tangki
tangki septik yang akan septik/bulan
disedot.
4 Kapasitas Pengolahan Kapasitas IPLT yang akan 400 m3/hari
dikelola IPLT
5 Teknologi pengolahan Jenis pengolahan yang
akan diterapkan. Perlu
lebih detail apabila
menggunakan teknologi
baru.
6 Kualitas Efluent IPLT Menyatakan kualitas air
hasil olahan IPLT yang
mengacu pada Permen
LH No. 5 tahun 2014
tentang Baku Mutu Air
Limbah
7 Daya yang dihasilkan Merupakan daya listrik
yang dihasilkan dari
pengolahan limbah
7 Umur ekonomis fasilitas Termasuk didalamnya
infrastruktur dan
kendaraan
8 Dan lain-lain
3.3. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi
Menguraikan jadwal pelaksanaan konstruksi dan pengadaan peralatan yang akan

dilakukan.
BUKU III 15
Bab 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL
4.1. Analisis Permintaan (Demand)
Kajian pasar perlu dilakukan melalui pelaksanaan Survei Kebutuhan Nyata (Real Demand
Survey - RDS). Dalam kajian ini diharapkan diketahui kondisi pengelolaan lumpur tinja
masyarakat, keinginan masyarakat untuk membayar biaya pengelolaan lumpur tinja setiap
bulannya (Willingness to Pay/WTP), serta kemampuan membayar biaya pengelolaan lumpur
tinja setiap bulannya (Affordability to Pay/ATP). Kajian ini merupakan ringkasan dari RDS yang
akan dilampirkan dalam Lampiran Prastudi Kelayakan.
Beberapa informasi yang dihimpun pada RDS diantaranya:
 Kondisi demografi di wilayah perencanaan;
 Jumlah rata-rata Tinja yang dihasilkan per hari
 Pengolahan lumpur tinja yang dilakukan oleh rumah tangga dan perusahaan sebelum
diangkut oleh petugas pengangkut lumpur tinja;
 Tingkat pelayanan yang diharapkan
 Kemauan dan kemampuan membayar penduduk di wilayah pelayanan pada tingkat

pelayanan yang diharapkan;
Pada kajian ini juga dilakukan analisis tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai
skenario.
4.1.1. Metodologi
Dalam subbab ini dijelaskan mengenai metodologi yang diterapkan dalam melakukan
Survai Kebutuhan Nyata/RDS. Beberapa hal penting yang perlu dimasukkan dalam
metodologi mencakup:
a. Metode pengumpulan data, misalnya dilakukan melalui wawancara kepada

responden dengan menggunakan daftar pertanyaan atau kuesioner. Kuesioner
memuat pertanyaan menyangkut karakteristik responden dan pertanyaan
menyangkut dengan pelaksanaan penyedotan lumpur tinja secara terjadwal.
b. Metode Analisis, misalnya metode analisis deskriptif, analisis crosstabs,

dan/ataupun analisis multinomial logistic regression. Analisis deskriptif berusaha
menjelaskan atau menggambarkan karakteristik data hasil survei melalui
serangkaian tabel ataupun grafik, sedangkan analisis crosstabs (tabulasi silang)
pada prinsipnya menyajikan data dalam bentuk tabulasi, yang meliputi baris dan
kolom. Melalui analisis crosstabs dapat dilihat apakah antara variabel pada sisi baris
dan variabel pada sisi kolom memiliki hubungan. Hal tersebut dapat dilihat dari nilai
BUKU III 16
Chi-Square yang ditampilkan. Sedangkan untuk melihat sekuat apa hubungan

antara variabel dalam baris dengan variabel dalam kolom dapat dilihat dari nilai
korelasinya.
Analisis multinomial logistic regression (MLR) merupakan perluasan dari binary (dua
kategori) logistic regression, dimana variabel tidak bebasnya mempunyai kategori
lebih dari dua. Berbeda dengan analisis deskriptif yang unit analisisnya mencakup 1
(satu) variabel atau biasa disebut individual analisis dan crosstab tabulation yang
unit analisisnya mencakup 2 (dua) variabel atau dikenal dengan istilah analisis
korelasi. Pada analisis MLR sedikit lebih kompleks karena melibatkan lebih dari dua
variabel, dimana terdapat satu variabel bebas yang akan diprediksi oleh beberapa
variabel tidak bebas.
4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survai
Pada sub-bab ini diterangkan pelaksanaan survai yang telah dilakukan, yang mencakup
diantaranya:
 Jumlah sampel beserta cara penentuan sampel jumlah responden beserta

persentase karakteristik respondennya.
 Kegiatan pelatihan enumerator untuk penguasaan kuesioner dan metode

mewawancarai rensponden.
 Waktu dan lokasi pelaksanaan survei.
 Receiving dan batching terhadap dokumen hasil survai yang berupa kuesioner.
 Proses editing dan pengkodean (coding).
 Tata cara data entry dan perangkat lunak yang digunakan untuk keperluan
pengolahan data.
4.1.3. Analisis Deskriptif
Pada sub-bab ini diuraikan hasil analisis secara deskriptif. Beberapa hal yang perlu
diuraikan antara lain namun tidak terbatas pada:
 Informasi jenis sumber air limbah (rumah, kost-an, kantor, industri, dan lain-lain)
 Informasi rata-rata jumlah orang di masing-masing jenis sumber air limbah tersebut.
 Jenis pengolahan air limbah yang dimiliki
 Keluhan-keluhan terhadap sistem pengolahan air limbah yang dimiliki
 Tingkat pelayanan pengelolaan air limbah yang diharapkan
 Analisis terhadap pendapatan responden
BUKU III 17
 Kemauan membayar (Willingness to Pay – WTP) penduduk di wilayah pelayanan

pada tingkat pelayanan yang diharapkan;
 Kemampuan membayar (Ability to Pay – ATP) penduduk di wilayah pelayanan pada

tingkat pelayanan yang diharapkan.
4.1.4. Analisis Model Logistic Multinomial
Model yang akan dibangun adalah mengenai peluang tarif penyedotan lumpur tinja.
Pada model ini, ingin diprediksi mengenai peluang tarif penyedotan lumpur tinja melalui
sejumlah prediktor (variabel bebas). Berdasarkan model yang berhasil dibangun,
selanjutnya dilakukan simulasi dengan memperhatikan kombinasi sejumlah variabel
bebas (prediktor). Dengan mengandalkan hasil simulasi dapat dibuat analisis lebih lanjut
mengenai kecenderungan kesedian responden dalam membayar tarif layanan
penyedotan. Kemudian, berangkat dari simulasi dan analisis kecenderungan (peluang)
tarif layanan akan dapat disimpulkan besar tarif yang pantas.
4.2. Analisis Pasar (Market)
Analisis pasar yang dimaksud adalah bukan pasar jumlah tangki septik yang dapat dilayani,
namun lebih pada minat dunia usaha pada proyek KPBU ini. Dalam sub-bab ini perlu
dimasukkan beberapa hal di bawah ini:
 Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang
diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup
ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan,
risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan
Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
 Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional

terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka
waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan,
serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
 Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU,
diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur
perolehan penjaminan, dan lainnya.
 Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang
sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
 Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi

dari proyek-proyek KPBU sektor pengelolaan air limbah.
BUKU III 18
4.3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU
Menguraikan potensi-potensi sumber pendapatan proyek KPBU serta bagaimana aliran

pendapatan tersebut. Pendapatan untuk sektor Limbah Tinja antara lain:
 Retribusi penyedotan lumpur tinja yang dibayarkan masyarakat kepada pemerintah;
 Tipping fee yang dibayarkan pemerintah (atau institusi yang diberi otoritas) kepada
Badan Usaha Pelaksana.
Penentuan besaran retribusi pengelolaan lumpur tinja serta besaran tipping fee perlu
mempertimbangkan aspek keuangan pemerintah serta aspek sosial ekonomi masyarakat.
Pada sub-bab ini juga dijabarkan mekanisme penyesuaian tarif (retribusi, tipping fee,
pendapatan lainnya) serta diidentifikasi dampak terhadap pendapatan jika terjadi:
 kenaikan biaya KPBU (cost over run);
 pembangunan/penyiapan KPBU selesai lebih awal;
 pengembalian KPBU melebihi tingkat maksimum yang ditentukan sehingga

dimungkinkan pemberlakuan mekanisme penambahan pembagian keuntungan
(clawback mechanism);
 pemberian insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban.
4.4. Analisis Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)
Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS) atau Social Cost and Benefit Analysis (SCBA)
merupakan alat bantu untuk membuat keputusan publik dengan mempertimbangkan
kesejahteraan masyarakat. ABMS membandingkan kondisi dengan ada proyek KPBU dan
tanpa ada proyek KPBU. Hasil ABMS digunakan sebagai dasar penentuan kelayakan ekonomi
proyek KPBU serta kelayakan untuk dukungan pemerintah. Hal lain yang perlu diperhatikan
juga adalah bahwa hasil perhitungan ABMS akan menjadi rujukan bagi pemerintah dalam
menentukan besaran dukungan pemerintah. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam Prastudi
Kelayakan ini meliputi:
4.4.1. Asumsi umum
 Periode evaluasi;
 Faktor konversi;
 Dan asumsi lain yang diperlukan.
BUKU III 19
4.4.2. Manfaat
Pada sub-bab ini diuraikan berbagai manfaat yang didapatkan dari kegiatan proyek
KPBU pengelolaan air limbah. Berikut adalah contoh beberapa manfaat yang mungkin
didapatkan bilamana pengelolaan air limbah dilakukan melalui skema KPBU:
 Penambahan akses penduduk terhadap sarana pengolahan air limbah yang

memadai; 
 Penghematan dan perbaikan kondisi kesehatan masyarakat karena lingkungan

yang bersih;
 Sistem pembuangan lumpur tinja yang lebih aman terhadap lingkungan
 Manfaat lain yang dapat dikuantifikasi.
Manfaat dikuantifikasi dan dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
Manfaat yang diperhitungkan pada ABMS adalah manfaat yang dapat dikuantifikasi,
seperti penghematan biaya kesehatan, penghematan waktu, dan lainnya. Manfaat
tersebut selanjutnya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
4.4.3. Biaya
 Biaya penyiapan KPBU;
 Biaya modal;
 Biaya operasional;
 Biaya pemeliharaan;
 Biaya lain-lain yang timbul dari adanya proyek.
Biaya yang diperhitungkan merupakan biaya konstan di luar biaya kontijensi dan pajak.
Biaya dikonversi dari nilai finansial menjadi nilai ekonomi.
4.4.4. Parameter Penilaian
Pada sub-bab ini diuraikan beberapa parameter penilaian ekonomi dari proyek KPBU
yang akan dilaksanakan. Parameter tersebut meliputi:
 Economic Internal Rate of Return (EIRR);
 Economic Net Present Value (ENPV);
 Economic Benefit Cost Ratio (BCR).
4.4.5. Analisis sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan ekonomi proyek, misalnya:
BUKU III 20
 Perubahan nilai social discount rate;
 Penurunan/kenaikan komponen biaya;
 Penurunan/kenaikan komponen manfaat
4.5. Analisis Keuangan
Pada sub-bab ini diuraikan secara ringkas analisis keuangan dari proyek KPBU yang akan
dijalankan. Beberapa hal yang perlu diuraikan dalam analisis keuangan ini antara lain meliputi:
4.5.1. Asumsi analisis keuangan
Asumsi yang digunakan dalam melakukan perhitungan analisa keuangan proyek KPBU
dalam pengelolaan air limbah adalah antara lain sebagai berikut :
 Tingkat inflasi per tahun
 Nilai tukar mata uang
 Persentase pembiayaan sendiri terhadap pinjaman serta tingkat bunga pinjaman

pertahun
 Jumlah pegawai yang akan terlibat beserta penyesuaian gaji sesuai indeks inflasi
per tahunnya
 Tarif PLN yang akan digunakan di pengolahan (biasanya sesuai dengan tarif listrik
golongan B-3/TM (Blok LWBP) dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
 Harga bahan bakar/energi yang digunakan dengan kenaikan sesuai indeks inflasi.
 Besarnya retribusi kepada masyarakat
 Tarif pajak
 Biaya kontingensi yang juga merupakan biaya mitigasi risiko, biaya perijinan,
pemeliharaan lingkungan dan biaya lainnya.
 Jangka waktu pengembalian pinjaman termasuk masa tenggangnya
 Periode kerja sama
 Asumsi lain yang diperlukan
4.5.2. Pendapatan
Menguraikan jenis-jenis pendapatan yang bisa diperoleh dari proyek KPBU. Proyeksi
pendapatan disiapkan berdasarkan struktur pendapatan KPBU yang telah dianalisis
sebelumnya.
BUKU III 21
Pendapatan untuk kegiatan pengelolaan air limbah ada dua, yaitu:
 Besaran pendapatan yang diterima pemerintah / operator dari retribusi Limbah Tinja
selama masa kerjasama
 Besaran pendapatan yang diterima Badan Usaha Pelaksana dari tipping fee selama
masa kerjasama
4.5.3. Biaya
Menguraikan biaya-biaya yang perlu dikeluarkan selama masa kerjasama mulai dari
tahap konstruksi hingga pengoperasian dan pemeliharaannya. Unsur biaya yang perlu
dikaji meliputi:
 Biaya investasi (CAPEX)
Berisikan ringkasan biaya investasi, baik oleh PJPK, Badan Usaha maupun secara
total. Ringkasan ini juga terdiri dari dua harga, yaitu harga konstan dan harga
berlaku. Ringkasan biaya investasi ini di-breakdown per tahun.
Perhitungan biaya investasi (CAPEX) didasarkan pada biaya kegiatan yang

disiapkan oleh tim teknis. Dalam biaya kegiatan perlu dirinci jenis material yang
diperlukan (harga satuan, spesifikasi teknis) dan tahapan pelaksanaan serta
tahapan pembiayaan. Dari biaya kegiatan yang telah disusun tim teknis tersebut
perlu dilakukan perhitungan/penyesuaian sehingga menjadi biaya investasi, yaitu
antara lain dengan memperhitungkan biaya pajak, biaya kontingensi harga dan
biaya lain-lain yang dipandang perlu untuk diperhitungkan sebagai biaya investasi
(misalnya biaya administrasi proyek, biaya pra-operasi dan biaya studi).
Untuk biaya investasi (CAPEX) sektor pengelolaan air limbah ini antara lain meliputi
:
- Biaya investasi untuk akuisisi dan pematangan lahan (jika dilakukan

pembangunan baru)
- Biaya investasi untuk pembangunan Instalasi Pengolahan Lumpur Tinja

(IPLT)
- Biaya investasi untuk pengadaan truk tinja ataupun kendaraan penyedot tinja
lainnya.
- Biaya investasi untuk pembangunan bangunan penunjang
- Biaya investasi untuk pembangunan infrastruktur kawasan, termasuk jalan

akses, tempat parkir, dll.
- Biaya investasi untuk sarana
- Dan lainnya disesuaikan dengan kebutuhan
BUKU III 22
Selain itu juga ada working capital yang timbul dari pengoperasian proyek investasi
ini, pihak manajemen memperkirakan adanya biaya lain-lain yang mencakup biaya
perizinan, biaya kunjungan pihak manajemen ke lokasi proyek, biaya bantuan
hukum, biaya peresmian, dan biaya pemasaran.
 Biaya operational dan pemeliharaan (OPEX)
Berisikan ringkasan biaya OPEX per m3 lumpur tinja yang perlu dikeluarkan oleh
Badan Usaha maupun PJPK. Dalam perhitungan biaya OPEX ini, selain asumsi
tersebut diatas, perlu juga asumsi tentang biaya-biaya operasional, yang antara lain:
- Jumlah lumpur tinja yang akan diangkut
- Jumlah rit pengangkutan lumpur tinja
- Biaya bahan bakar
- Biaya tenaga kerja
- Biaya perbaikan dan pemeliharaan peralatan dan kendaraan angkut lumpur

tinja
- Biaya listrik, bahan bakar, dan utilitas
- Biaya penyusutan
- Biaya asuransi
- Biaya bunga hutang
- Biaya lainnya
Asumsi proyeksi biaya operasi dan pemeliharaan pada umumnya disusun sebagai
berikut:
- Didasarkan pada persentase dari aset atau biaya investasi; dan/atau
- Didasarkan pada perincian setiap biaya operasi dan pemeliharaan sesuai

dengan kebutuhan (volume) dan perkiraan harga bahan/upah.
4.5.4. Indikator Keuangan
Indikator keuangan ini akan membahas beberapa indikator penting yang akan
menentukan layak tidaknya proyek ini dijalankan oleh Badan Usaha Pelaksana.
Beberapa indikator keuangan tersebut adalah:
 IRR, NPV dan DSCR dari proyek dan modalitas.
 Perbandingan FIRR proyek terhadap WACC. Jika FIRR lebih besar dari WACC
maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
 Jika NPV yang dihasilkan lebih besar dari 0 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
BUKU III 23
 Jika FIRR ekuitas dibandingkan dengan Minimum Attractive Rate of Return (MARR)
masih lebih besar maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
 Jika DSCR lebih besar dari 1 maka Proyek KPBU dinilai LAYAK.
4.5.5. Proyeksi Kinerja Keuangan Badan Usaha Pelaksana
Pada sub-bab ini akan dikaji proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana dengan
menggunakan asumsi-asumsi seperti dibahas diatas. Proyeksi keuangan yang perlu
dimasukkan dalam Prastudi Kelayakan:
 Proyeksi laba rugi (income statement)
 Proyeksi neraca (balance sheet)
 Proyeksi arus kas (cash flow)
4.5.6. Analisis sensitivitas
Analisis sensitivitas bertujuan untuk mengkaji pengaruh ketidakpastian pelaksanaan

KPBU terhadap tingkat kelayakan keuangan proyek, misalnya:
 Penurunan/kenaikan biaya;
 Penurunan/kenaikan permintaan.
4.6. Analisis Value for Money (Nilai Manfaat Uang)
Tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM) adalah untuk
membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan usaha)
terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public Sector
Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value (NPV)
PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut
memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.
BUKU III 24
Competitive neutrality
Value for Money
Risk
Risk
Ancillary cost
Ancillary cost
Financing
Financing
Base cost Base cost
PSC KPBU
4.6.1. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
Menguraikan perbandingan biaya yang dibutuhkan antara PSC dan KPBU untuk
menyediakan infrastruktur dan pelayanan yang sama.
Untuk PSC : CAPEX dan OPEX
Untuk KPBU : CAPEX, OPEX, dan profit
4.6.2. Pembiayaan (Financing)
Menguraikan perbandingan antara total pembiayaan KPBU dengan PSC. Biasanya total
pembiayaan KPBU lebih tinggi daripada PSC karena Badan Usaha memperoleh
pinjaman dengan suku bunga yang lebih tinggi.
4.6.3. Biaya Lain-lain (Ancillary Cost)
Menjelaskan biaya lain-lain yang timbul dari pelaksanaan proyek namun tidak terkait
langsung dengan proyek, seperti biaya manajemen proyek dan biaya transaksi.
4.6.4. Risiko
Sub-bab ini menguraikan risiko-risiko yang ditanggung oleh Pemerintah. Pada PSC
seluruh risiko ditanggung oleh Pemerintah sedangkan pada KPBU sebagian risiko
ditransfer kepada Badan Usaha.
4.6.5. Competitive Neutrality
Sub-bab ini menguraikan competitive neutrality yang menghilangkan keuntungan dan

kerugian kompetitif yang dimiliki oleh publik. Beberapa biaya, seperti pajak atau asuransi
tertentu, yang terdapat pada base cost mungkin tidak dihitung pada komponen base cost
BUKU III 25
dari PSC yang menimbulkan kesalahpahaman. Oleh karena itu, untuk menetralkan hal
tersebut, competitive neutrality ditambahkan ke dalam PSC.
4.6.6. Kesimpulan
Merekapitulasi perhitungan dari setiap komponen untuk memperoleh gambaran besaran

VFM dari proyek KPBU.
BUKU III 26
Bab 5. KAJIAN HUKUM DAN

KELEMBAGAAN
5.1. Kajian Hukum
Kajian hukum bertujuan untuk memastikan bahwa rencana proyek KPBU sesuai dengan
peraturan perundang-undangan terkait.
5.1.1. Analisis Peraturan Perundang-undangan
Analisa Peraturan Perundang-undangan akan mengkaji berbagai peraturan perundang-

undangan yang terkait dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha, sektor air
limbah dan sanitasi, pengadaan, dan lainnya.
a. Peraturan Pemerintahan Daerah
Menjelaskan bahwa berdasarkan Undang-Undang No. 23 Tahun 2014 tentang

Pemerintahan Daerah terdapat pembagian urusan pemerintahan antara Pemerintah
Pusat, Pemerintah Provinsi dan Pemerintah Kabupaten/Kota. Berdasarkan Undang-
Undang tersebut kewenangan sub urusan air limbah dibagi sebagai berikut:
1. Pemerintah Pusat
 Penetapan pengembangan sistem pengelolaan air limbah secara

nasional.
 Pengembangan sistem pengelolaan air limbah lintas daerah provinsi, dan

system pengelolaan air limbah untuk kepentingan strategis nasional.
2. Pemerintah Provinsi
Pengembangan sistem dan pengelolaan air limbah regional.
3. Pemerintah Kabupaten/Kota
Pengembangan sistem dan pengelolaan air limbah dalam daerah kabupaten/

kota.
b. Peraturan KPBU
Menjelaskan diperbolehkannya beserta persyaratannya melakukan KPBU untuk

penyediaan infrastruktur, prinsip-prinsip dasar KPBU yang akan diterapkan dalam
dalam proyek KPBU yang akan dilaksanakan, dan tahap-tahap penyiapan KPBU
yang telah dilaksanakan. Beberapa aturan terkait adalah:
 Peraturan Presiden No. 38/2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan

Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur dengan point-point penting:
BUKU III 27
- Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat bekerjasama dengan

Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur yang disebut dengan
skema KPBU (Kerjasama Pemerintah Badan Usaha);
- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan melalui skema KPBU

adalah infrastruktur pengelolaan air limbah terpusat dan setempat.
- KPBU dapat melakukan kerjasama lebih dari satu jenis infrastruktur

atau gabungan dari beberapa jenis infrastruktur.
- Penentuan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah sebagai

Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) dalam skema KPBU
dilakukan sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku di sektor
infrastruktur yang dikerjasamakan.
- PJPK menetapkan bentuk pengembalian investasi yang meliputi

penutupan biaya modal, biaya operasional, dan keuntungan Badan
Usaha Pelaksana.
 Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 4/2015 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan
Infrastruktur, dengan point-point penting:
- Jenis infrastruktur yang dapat dikerjasamakan berdasarkan panduan

umum ini diantaranya mencakup penyediaan dan/atau pengelolaan
fasilitas dan/atau pelayanan pengelolaan air limbah.
- pelaksanaan KPBU terdiri dari 3 (tiga) tahap yaitu: (i) Tahap

Perencanaan; (ii) Tahap Penyiapan; dan (iii) Tahap Transaksi.
c. Peraturan Sektor Pengelolaan Air Limbah
Kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan sektor pengelolaan air

limbah yang setidaknya harus dipenuhi dalam proyek KPBU, antara lain:
 Undang-undang No. 23 tahun 1992 tentang Kesehatan
 Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup
 Peraturan Pemerintah No. 82 Tahun 2001 tentang Pengelolaan Kualitas Air

dan Pengendalian Pencemaran Air
 Peraturan Menteri Lingkungan hidup No. 5 Tahun 2014 tentang Baku Mutu Air
Limbah
 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 185 Tahun 2014 tentang

Percepatan Penyediaan Air Minum dan Sanitasi
BUKU III 28
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 1/PRT/M/2014 tentang Standar

Pelayanan Minimal Bidang Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang
 Peraturan Daerah yang sudah ada di wilayah perencanaan.
d. Peraturan Terkait Pendirian Badan Usaha
Berisikan kajian tentang pendirian badan usaha sebagai badan usaha pelaksana
proyek KPBU. Peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pendirian
Badan Usaha sebagai Badan Usaha Pelaksana pada sektor pengelolaan air limbah
sekurang-kurangnya adalah:
 UU No. 40 Tahun 2007 Tentang Perseroan Terbatas
 Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2005 tentang Pengelola Keuangan

Badan Layanan Umum
e. Peraturan Terkait Lingkungan
Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan

dan dilakukan penetapan tingkat kajian lingkungan yang perlu dilakukan terkait
dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL atau
Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:
 Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan

Lingkungan Hidup
 Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan
 Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis
Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan
f. Peraturan Terkait Pembiayaan Daerah
Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pembiayaan infrastruktur,

khususnya Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 13 tahun 2006 tentang Pengelolaan
Keuangan Daerah, yang telah diperbaharui oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri
No. 59 tahun 2007 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 21 tahun 2011.
g. Peraturan Terkait Pengadaan
Sub-bab ini akan membahas beberapa peraturan terkait pengadaan terutama untuk
menentukan tapahan proses pengadaan, apakah pengadaan dilakukan secara satu
tahap atau dua tahap dengan melihat spesifikasi keluaran proyek KPBU.
Peraturan yang perlu dikaji setidaknya adalah Peraturan Kepala LKPP No. 19 tahun
2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
BUKU III 29
h. Peraturan Terkait Penanaman Modal
Berisikan kajian mengenai kesesuaian proyek KPBU sektor pengelolaan air limbah
dengan Peraturan Presiden Nomor 44 Tahun 2016 tentang Daftar Bidang Usaha
yang Tertutup dan Bidang Usaha yang Terbuka dengan Persyaratan di Bidang
Penanaman Modal. Berdasarkan peraturan presiden tersebut, tidak ada batas
kepemilikan modal asing untuk bidang usaha penyediaan sarana dan atau
prasarana pengelolaan air limbah.
i. Peraturan Terkait Persaingan Usaha
Berisikan kajian kesesuaian proyek KPBU sektor pengelolaan air limbah dengan
peraturan persaingan usaha diantaranya yaitu Undang-Undang No. 5 Tahun 1999
tentang Larangan Praktek Monopoli dan Persaingan Usaha Tidak Sehat dan
peraturan pelaksanaannya.
j. Peraturan Terkait Ketenagakerjaan
Dalam kegiatan pengusahaan pengelolaan air limbah dapat menimbulkan hubungan

ketenagakerjaan. Dalam kajian ini berisikan kesesuaian Proyek KPBU sektor
pengelolaan air limbah dengan Undang-Undang No. 13 Tahun 2003 Tentang
Ketenagakerjaan.
k. Peraturan Terkait Pengadaan Tanah
Penyediaan infrastruktur pengelolaan air limbah merupakan bagian dari jenis

infrastruktur dalam peraturan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum. Dalam kajian ini dianalisa kesesuaian proyek KPBU dengan
peraturan-peraturan berikut:
 UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum.
 Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan

Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah
diubah dengan Peraturan Presiden No. 40 Tahun 2014, Peraturan Presiden
No. 99 Tahun 2014 dan Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015.
 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 tentang

Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah sebagaimana telah diubaH
dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 6 Tahun 2015.
 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 72 Tahun 2012 tentang Biaya

Operasional dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah.
BUKU III 30
 Peraturan Menteri Keuangan No. 13/PMK.02/2013 tentang Biaya Operasional

dan Biaya Pendukung Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum yang Bersumber dari Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara.
l. Peraturan Terkait Pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang Milik Daerah
Pada bagian ini dianalisa kemungkinan pemanfaatan Barang Milik Negara/Barang

Milik Daerah dalam Proyek KPBU berdasarkan:
 Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah
 Peraturan Menteri Keuangan No. 246/PMK.06/2014 tentang Tata Cara

Pelaksanaan Penggunaan Barang Milik Negara
 Peraturan Peraturan Menteri Keuangan No. 164/PMK.06/2014 tentang Tata

Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara Dalam Rangka
Penyediaan Infrastruktur.
m. Peraturan Terkait Tarif
Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan penentuan dan penetapan tarif pada sektor pengusahaan layanan
pengelolaan air limbah.
n. Peraturan Terkait Perpajakan
Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang

berkaitan dengan perpajakan khususnya yang berkaitan langsung dengan
pengusahaan pengelolaan air limbah oleh Badan Usaha. Pada bagian ini diharapkan
dapat teridentifikasi kemungkinan pemberian insentif perpajakan kepada Badan
Usaha.
o. Peraturan Terkait Dukungan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, Pemerintah dapat memberikan dukungan

pemerintah terhadap badan usaha pelaksana dalam pelaksanaan KPBU. Berkaitan
dengan pemberian dukungan pemerintah atas sebagian biaya konstruksi, perlu
dilakukan analisa terhadap Peraturan Menteri Keuangan No. 223/PMK.011/2012
Pemberian Dukungan Kelayakan Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek
Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Pelaksanaan Infrastruktur.
p. Peraturan Terkait Jaminan Pemerintah
Dalam pelaksanaan skema KPBU, pemerintah dapat memberikan jaminan

pemerintah dalam bentuk penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah dapat
diberikan oleh Menteri Keuangan melalui PT.Penjaminan Infrastruktur Indonesia
(Persero) selaku badan usaha penjaminan infrastruktur. Jaminan pemerintah
BUKU III 31
diberikan dengan memperhatikan prinsip pengelolaan dan pengendalian risiko

keuangan dalam APBN.
Pada bagian ini dilakukan analisa terhadap proses pemberian jaminan pemerintah
oleh PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) yang diatur dalam:
 Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2010 tentang Penjaminan Infrastruktur

dalam Proyek Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha yang Dilakukan
Melalui Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur; dan
 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 260/PMK.011/2010 tentang Petunjuk

Pelaksanaan Penjaminan Infrastruktur dalam Proyek Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha.
 Peraturan Menteri Keuangan No. 265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam

Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi Proyek KPBU dalam
Penyediaan Infrastruktur
5.1.2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi
Menguraikan isu-isu hukum yang berpotensi memberikan pengaruh/dampak pada

penyiapan, transaksi, maupun pelaksanaan proyek KPBU, serta menjabarkan strategi
mitigasi untuk meminimalisasi kemungkinan terjadi dan besaran dampaknya. Misalnya,
risiko yang diakibatkan dari diterbitkannya peraturan baru.
5.1.3. Kebutuhan Perijinan
Pada sub-bab ini akan diuraikan perijinan-perijinan yang diperlukan untuk pelaksanaan
proyek KPBU serta rencara strategi untuk memperoleh perijinan-perijinan tersebut, baik
perijinan sebelum proses pengadaan maupun setelah proses pengadaan. Sebagai
contoh adalah perijinan AMDAL, Izin Lingkungan, Surat Penetapan Lokasi dari
Gubernur, persetujuan prinsip dukungan dan/atau jaminan pemerintah (jika dibutuhkan),
dan sebagainya yang diperlukan sebelum proses pengadaan. Sementara Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) dan sebagainya diperlukan setelah proses pengadaan dan
penandatangan kerjasama.
5.1.4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum
Rencana dan jadwal pemenuhan persyaratan peraturan dan hukum disesuaikan dengan
rencana dan jadwal penyiapan, transaksi, serta pelaksanaan proyek KPBU.
BUKU III 32
5.2. Kajian Kelembagaan
5.2.1. Struktur Organisasi KPBU
Pada sub-bab ini digambarkan skema atau struktur organisasi dari instansi-instansi yang
akan terlibat dalam KPBU beserta dengan penjelasan umumnya. Tugas, wewenang dan
tanggung jawab masing-masing instansi dijelaskan pada sub-bab berikutnya.
5.2.2. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
Pada bagian ini dilakukan analisa mengenai kewenangan Menteri/Kepala

Lembaga/Kepala Daerah/Direksi BUMN/Direksi BUMD sebagai PJPK dalam
melaksanakan KPBU.
PJPK dalam kegiatan pengelolaan air limbah dengan skema KPBU disesuaikan dengan
kewenangan tingkatan pemerintah sesuai dengan UU No. 23 tahun 2014 tentang
Pemerintahan Daerah, sebagai berikut:
 Proyek pengembangan sistem pengelolaan air limbah lintas daerah provinsi, dan
system pengelolaan air limbah untuk kepentingan strategis nasional  PJPK
adalah Menteri PUPR/Direksi BUMN
 Pengembangan sistem dan pengelolaan air limbah regional  PJPK adalah

Gubernur/Direksi BUMN/BUMD Provinsi.
 Pengembangan sistem dan pengelolaan air limbah dalam daerah kabupaten/

kota  PJPK adalah Bupati/Walikota atau Direksi BUMD
5.2.3. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan (Stakeholder

Mapping)
Dalam sub-bab ini akan diuraikan struktur kelembagaan kerjasama termasuk peran dan
tanggung jawab dari masing-masing lembaga terkait.
A. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab PJPK serta apa yang perlu disiapkan oleh
PJPK, serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.
B. Tim KPBU
Berisikan penjelasan mengenai pembentukan Tim Teknis KPBU berdasarkan Surat

Penetapan/Surat Keputusan dari PJPK, menguraikan tugas dan tanggung jawab Tim
KPBU, serta menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.
C. Badan Usaha Pelaksana (Special Purpose Company - SPC)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab SPC, serta menentukan peran dalam
skema pengambilan keputusan.
BUKU III 33
D. Pemerintah Daerah
Menguraikan tugas dan peran Pemerintah Daerah dalam mendukung pelaksanaan

proyek KPBU ini. Sebagai contoh adalah Pemerintah Daerah mempunyai peran,
tugas, dan wewenang sebagai berikut:
a. mendorong pengembangan Layanan Lumpur Tinja Terjadwal (LLTT) di
wilayahnya;
b. mengawasi terjaminnya kelestarian lingkungan;
c. membina masyarakat di sekitar lokasi pembangunan dan memfasilitasi
masyarakat di wilayahnya untuk dapat berperan serta secara positif
terselenggaranya kegiatan LLTT;
d. memberikan izin mendirikan bangunan;
e. memberikan izin operasional kendaraan penyedot lumpur tinja; dan
f. memberikan rekomendasi dalam penetapan lokasi prasarana dan sarana
pengelolaan air limbah.
E. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
Menguraikan peranan DPRD dalam tupoksinya untuk urusan legislasi,

penganggaran dan pengawasan. Peranan DPRD ini perlu dimasukkan karena
proyek KPBU akan menyangkut masalah penganggaran daerah dan juga penetapan
tarif dan/atau retribusi. Menentukan peran dalam skema pengambilan keputusan.
F. Pengelola Air Limbah
Menguraikan tugas, tanggung jawab, serta peran dalam pengambilan keputusan dari
pengelola layanan air limbah eksisting seperti Dinas Kebersihan, BLUD Kebersihan,
dan sebagainya.
G. Badan Regulator
Menguraikan tugas dan tanggung jawab Badan Regulator apabila memang akan
dibentuk. Perlu diuraikan pula mengenai siapa saja anggota Badan Regulator serta
siapa yang akan mengesahkan keberadaan badan ini. Menentukan peran dalam
skema pengambilan keputusan.
H. PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero)
Menguraikan tugas dan tanggung jawab PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia

(Persero) apabila proyek KPBU yang direncanakan memerlukan Jaminan
Pemerintah.
I. Badan Lainnya
Menguraikan tugas dan tanggung jawab badan-badan atau lembaga-lembaga lain

yang akan terlibat dalam proyek KPBU yang direncanakan.
BUKU III 34
5.3. Perangkat Regulasi Kelembagaan
Berdasarkan analisa terhadap peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan (stakeholder)
terkait dan Tim KPBU, pada bagian ini dilakukan analisa kebutuhan regulasi untuk mendukung
peran dan tanggungjawab lembaga terkait sebagaimana dimaksud.
5.4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan
Berdasarkan analisa terhadap peraturan perundang-undangan serta peran dan tanggung jawab
pemangku kepentingan (stakeholder) terkait, pada bagian ini dilakukan analisa kerangka acuan
pengambilan keputusan terkait pelaksanaan Proyek KPBU.
BUKU III 35
Bab 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL
Pada bab ini akan dibahas secara ringkas dari hasil studi lingkungan yang telah dilakukan.
Beberapa hal yang perlu masuk dalam bab ini meliputi:
6.1. Pengamanan Lingkungan
Pada Dokumen Pra-studi Kelayakan kajian lingkungan hidup yang dilakukan merupakan kajian
awal lingkungan (Initial Environmental Examination – IEE). Berikut adalah hal-hal yang perlu
dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:
1. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar
belakang, tujuan dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan
pada setiap tahapan proyek ((i) perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv)
end-of-life);
2. Lokasi terkena dampak;
3. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;
4. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:
 Susun daftar potensi dampak;
 Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;
 Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah

(menguntungkan/merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas,
kemungkinan terjadi);
5. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan evaluasi.
6.2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan
Sebagian potensi dampak sosial yang ditimbulkan dari proyek KPBU serta rencana mitigasinya
telah dibahas pada kajian lingkungan hidup. Namun, jika dampak sosial yang ditimbulkan
cukup besar maka perlu diperjelas atau dirinci pada bagian ini.
Selain itu, bagian ini juga berfokus pada kegiatan pengadaan tanah untuk tapak proyek KPBU.
Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji pada kajian ini:
1. Mengidentifikasi pihak-pihak yang terkena dampak beserta status lahannya;
2. Mengidentifikasi karakteristik sosial dan ekonomi dari pihak-pihak yang terkena dampak;
BUKU III 36
3. Mengidentifikasi aksi yang harus dilakukan untuk kebutuhan tapak proyek KPBU,
apakah pengajuan izin pemanfaatan, pembelian tanah, sewa, atau lainnya;
4. Mengidentifikasi nilai/harga lahan yang akan dibebaskan;
5. Menentukan kompensasi yang akan diberikan kepada pihak-pihak yang terkena dampak
dengan mempertimbangkan kapasitas PJPK dalam menyediakan kompensasi tersebut;
6. Menunjuk lembaga atau membentuk tim yang bertanggung jawab untuk pengadaan
tanah dan/atau pemukiman kembali;
7. Melaksanakan konsultasi publik kepada pihak-pihak yang terkena dampak;
8. Menyusun jadwal pelaksanaan kegiatan pengadaan tanah dan/atau pemukiman

kembali.
Bersamaan dengan penyusunan Dokumen Pra-Studi Kelayakan, PJPK juga harus

menyediakan dokumen pendukung terkait kajian lingkungan dan sosial yang dipersyaratkan
oleh peraturan perundang-undangan di bidang lingkungan hidup. Berikut adalah hal-hal yang
perlu diperhatikan oleh PJPK:
1. Identifikasi persyaratan dokumen yang perlu disiapkan (wajib AMDAL atau UKL-UPL atau
SPPL) untuk memperoleh izin lingkungan berdasarkan Peraturan Menteri Lingkungan Hidup
No. 5 Tahun 2012 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup.
Berikut adalah kriteria proyek KPBU yang wajib memiliki AMDAL (Analisis Mengenai
Dampak Lingkungan Hidup):
a. Berlokasi di dalam kawasan lindung dan/atau berbatasan langsung dengan kawasan

lindung (batas tapak bersinggungan atau dampak potensial diperkirakan
mempengaruhi kawasan lindung terdekat); dan/atau
b. Memenuhi salah satu kriteria berikut:
BUKU III 37
Tabel 2. Kriteria Jenis Kegiatan Pengelolaan Air Limbah Wajib Amdal

No Jenis Kegiatan Skala/Besaran
1 Pembangunan IPLT Limbah Tinja domestik Semua kapasitas/besaran
pembuangan dengan sistem controlled
landfill/sanitary landfill termasuk instalasi
penunjangnya
2 IPLT di daerah pasang surut: Semua kapasitas/besaran
3 Pembangunan transfer station Semua kapasitas/besaran
4 Pembangunan instalasi Pengolahan Limbah Tinja Semua kapasitas/besaran

Terpadu
5 Pengolahan dengan insinerator Semua kapasitas
6 Composting plant Semua kapasitas/besaran
2. Dalam menyusun dokumen pendukung (AMDAL ataupun UKL-UPL atau SPPL) PJPK dapat
menunjuk konsultan atau tim penyusun. Untuk Tim Penyusun AMDAL diatur oleh Peraturan
Menteri Lingkungan Hidup No. 7 Tahun 2010.
BUKU III 38
Bab 7. KAJIAN BENTUK KPBU
Pada bab ini akan dibahas alternatif-alternatif skema kerjasama yang dapat diterapkan sampai
dengan penetapan skemanya. Beberapa hal yang dikaji dalam bab ini meliputi:
7.1. Alternatif Skema Kerjasama
Pada sub-bab ini berisikan karakteristik alternatif-alternatif skema KPBU berikut dengan
keuntungan dan kerugian/kelemahan dari masing-masing alternatif tersebut.
7.2. Penetapan Skema KPBU
Berisikan pertimbangan-pertimbangan dalam menetapkan skema KPBU yang akan diterapkan.

Beberapa pertimbangan dapat meliputi pertimbangan hukum dan peraturan, kelembagaan,
ketersediaan infrastruktur yang ada, waktu untuk ketersediaan infrastruktur, kemampuan (teknis
dan finansial) pemerintah, optimalisasi investasi oleh Badan Usaha pelaksana, kemungkinan
pembiayaan dari sumber lain serta pembagian risikonya dan kepastian adanya pengalihan
keterampilan manajemen dan teknis dari sektor swasta kepada sektor publik.
Sub-bab ini juga menguraikan skema struktur kelembagaan penjelasan alur tanggung jawab
masing-masing lembaga.
7.2.1. Lingkup kerjasama KPBU
Berisikan pembagian tanggung jawab antara PJPK dan Badan Usaha Pelaksana. Dalam
menentukan lingkup kerjasama ini perlu melihat peraturan yang berlaku, termasuk
tupoksi dari lembaga-lembaga terkait.
Dalam lingkup ini juga perlu diuraikan faktor-faktor kritis yang akan menentukan
suksesnya proyek KPBU, seperti misalnya komitmen, proses pengadaan yang efektif,
alokasi dan manajemen risiko, kejelasan spesifikasi keluaran, dan sebagainya.
Peran dan tanggung jawab instansi terkait perlu diuraikan secara lebih mendetail dalam
sub-bab ini, seperti misalnya peran PJPK, Badan Usaha Pelaksana UPTD / PAL, DPRD,
dan sebagainya, berdasarkan struktur KPBU yang akan diterapkan, seperti contoh di
bawah ini.
BUKU III 39
Gambar 2. Contoh Skema KPBU dalam Pengelolaan Air Limbah
Peran dan tanggung jawab instansi terkait perlu diuraikan secara lebih mendetail dalam
sub-bab ini, seperti misalnya peran PJPK, Badan Usaha Pelaksana UPTD / PAL, DPRD,
dan sebagainya, berdasarkan struktur KPBU yang akan diterapkan
7.2.2. Jangka Waktu Dan Pentahapan KPBU
Penentuan jangka waktu mempertimbangkan tingkat dan jangka waktu pengembalian

investasi yang ditanamkan Badan Usaha. Untuk pembangunan pengolahan lumpur tinja
berskala besar seringkali perlu dilakukan pentahapan dengan memperhatikan kondisi
permintaan ataupun pertimbangan lainnya.
7.2.3. Keterlibatan Pihak Ketiga
Keterlibatan pihak ketiga perlu diidentifikasi termasuk peran, tanggung jawab,

kompensasi /pembayaran (jika ada), serta kebutuhan perjanjian. Beberapa pihak ketiga
diantaranya PLN sebagai penyedia listrik dan/atau pembeli listrik yang dihasilkan WtE,
penyedia bahan baku, perusahaan pembeli bottom ash, institusi penjaminan, dan
lainnya.
7.2.4. Alur Finansial Operasional
Pada sub-bab ini diuraikan mengenai aliran keuangan yang direncanakan setelah proyek
KPBU diimplementasikan. Perlu dipertimbangkan pembentukan badan khusus pengelola
proyek dari sisi PJPK dengan mempertimbangkan legalitas badan usaha tersebut dalam
mengelola alur finansial operasional. Badan usaha tersebut bisa saja dalam bentuk
Badan Layanan Umum Daerah (BLUD) atau bentuk lainnya.
Uraian alur finansial ini adalah mulai dari penarikan retribusi dari masyarakat sampai
dengan bagaimana pelaksanaan pembayaran kepada BUP.
BUKU III 40
7.2.5. Penggunaan Aset Daerah
Dalam sub-bab ini akan dikaji aset-aset pemerintah daerah atau BUMN/BUMD apa saja
yang akan digunakan untuk kerjasama ini dan bagaimana sistem pemakaian yang akan
diterapkan. Aset ini juga termasuk dengan aset-aset institusi lain seperti misalnya aset
jalan akses, aset terminal, aset jaringan listrik dan sebagainya.
7.2.6. Status Kepemilikan Aset Dan Pengalihan Aset
Sub-bab ini menguraikan status kepemilikan aset selama jangka waktu perjanjian
kerjasama dan mekanisme pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian kerjasama.
BUKU III 41
Bab 8. KAJIAN RISIKO
Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan suatu
proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses analisa risiko
terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko. Tujuan analisa
risiko adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-besarnya melalui
proses pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan, mengalihkan, dan
menyerap/menerima risiko tersebut.
8.1. Identifikasi Risiko
Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam proyek.
Untuk sektor pelabuhan, risiko-risiko tersebut biasanya antara lain meliputi:
a. Risiko Lokasi  risiko pencemaran ke lingkungan sekitar lokasi, keresahan masyarakat,

kegagalan implementasi AMDAL, dan sebagainya.
b. Risiko Desain, Konstruksi dan Uji Operasi  risiko keterlambatan penyelesaian

konstruksi dan kenaikan biaya, kesalahan desain atau desain yang tidak lengkap,
ketidakjelasan spesifikasi output, risiko uji operasi, dan sebagainya.
c. Risiko Sponsor  adanya anggota konsorsium yang tidak dapat memenuhi kewajiban
kontraktualnya, kinerja kontraktor EPC dan OPC yang buruk,
d. Risiko Finansial  risiko tidak tercapainya perolehan biaya proyek (financial close),
terjadinya fluktuasi nilai mata uang dan tingkat bunga pinjaman, perubahan tingkat
inflasi yang signifikan, dan sebagainya.
e. Risiko Operasional  risiko terjadinya perubahan biaya operasi & pemeliharaan,

operasional sistem yang tidak optimal, kenaikan biaya energi, berkurangnya input
Limbah Tinja, menurunnya kualitas input (komposisi Limbah Tinja), kualitas output
olahan tidak memenuhi standar, dan sebagainya.
f. Risiko Pendapatan  risiko kegagalan penetapan retribusi awal, kegagalan

penyesuaian retribusi sesuai rencana dalam model finansial, kesalahan perhitungan
estimasi tarif, perubahan volume output proyek, dan sebagainya.
g. Risiko Politik  risiko perubahan politik yang signifikan, pemutusan kerjasama akibat
perubahan regulasi, risiko mata uang asing (repatriasi, ekspropriasi, dan konversi).
h. Risiko Kahar  risiko kahar politik akibat perang dan sebagainya, risiko bencana alam.
i. Risiko Kepemilikan Aset  risiko hilang atau rusaknya aset, buruknya kondisi aset saat
serah terima, dan sebagainya.
BUKU III 42
8.2. Prinsip Alokasi Risiko
Dalam sub-bab ini diuraikan mengenai prinsip-prinsip alokasi risiko, dimana dalam pelaksanaan
proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat dilakukan secara optimal dengan
cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang dapat mengelola risiko-risiko tersebut
secara lebih efisien dan efektif.
Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah “Risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang relatif
lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk menyerap risiko
tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat menghasilkan premi risiko
yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga berdampak positif bagi pemangku
kepentingan proyek tersebut.
Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama (yang
dilakukan setelah melakukan analisis risiko sebagai bagian dari studi kelayakan proyek) perlu
memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi risiko yang optimal
penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).
8.3. Metode Penilaian Risiko
Dalam menentukan risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya yang
paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, disusun suatu kriteria penilaian risiko
yang dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan peringkat konsekuensi risiko.
Tabel 3. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko

Peringkat Keterangan
Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang
telah terjadi di proyek lainnya.
Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian kasual
Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu
Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa
terjadi, tapi mungkin tidak akan pernah terjadi
Hampir Tidak Mungkin Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati
Terjadi terjadi di proyek lainnya.
BUKU III 43
Tabel 4. Pemeringkatan Dampak Risiko

Dampak
Peringkat Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik
Keuangan
Tidak Varian Tidak ada atau < 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan dan
Penting <5% hanya cidera ada dampak kecil Kecil dampak kecil
terhadap pribadi, terhadap unsur-unsur terhadap proyek
anggaran Pertolongan non-inti
Pertama
dibutuhkan tetapi
tidak ada
penundaan hari
Ringan Varian 5%- Cidera ringan, 3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan
10% perawatan medis ada kerugian prosedur/ memberikan
terhadap dan penundaan sementara dari sisi pedoman dampak yang
anggaran beberapa hari layanan, atau kinerja internal signifikan
unsur-unsur non-inti terhadap proyek
yang berada dibawah
standar
Sedang Varian Cidera: 6 – 12 bulan Kerugian sementara Pelanggaran Ketidakstabilan
10%-20% Kemungkinan unsur proyek inti, kebijakan/ situasi
terhadap rawat inap dan atau standar kinerja peraturan berdampak pada
anggaran banyak unsur inti yang pemerintah keuangan dan
penundaan hari menjadi berada di kinerja.
bawah standar
Besar Varian Cacat sebagian 1 – 2 tahun Ketidakmampuan Pelanggan Ketidakstabilan
20%_30% atau penyakit untuk memenuhi lisensi atau berdampak pada
terhadap jangka panjang unsur inti, dan secara hukum, keuangan dan
anggaran atau beberapa signifikan menjadikan pengenaan kinerja
cidera serius proyek dibatalkan penalti
Serius Varian Kematian atau >2 tahun Kegagalan total Intervensi Ketidakstabilan
30%-50% cacat permanen proyek peraturan atau menyebabkan
terhadap tuntutan, penghentian
anggaran pengenaan layanan
penalti
Metode penilaian risiko tersebut akan dimasukaan dalam matriks peta risiko berikut:
Tabel 5. Matriks Peta Risiko

Konsekuensi
Kemungkinan Tidak
Ringan Sedang Besar Serius
Penting
Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi
Mungkin Sekali Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi
Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi
Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak
Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah
Mungkin
BUKU III 44
8.4. Mitigasi Risiko
Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara mengelola risiko terbaik dengan
mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak risiko. Mitigasi
risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam kondisi preventif, saat
risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini dapat berupa penghapusan
risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui asuransi atau pihak ketiga lainnya, atau
menerima/menyerap risiko tersebut.
Berikut disampaikan contoh dari matriks risiko proyek KPBU di sektor pengelolaan air limbah.
BUKU III 45
Tabel 6. Contoh Matriks Risiko Proyek KPBU Sektor Pengelolaan Air Limbah
Kategori Risiko dan Strategi Mitigasi Sesuai Kondisi Spesifik terkait
Deskripsi PJPK BUP Bersama
Persitiwa Risiko Best Practice Alokasi Risiko
1. RISIKO LAHAN
Keterlambatan dan Keterlambatan dan Pemerintah menyediakan Kebutuhan lahan untuk
kenaikan biaya kenaikan Biaya akibat lahan proyek sebelum proses IPLT sudah diidentifikasi
pembebasan lahan proses pembebasan lahan    pengadaan dengan jelas
yang berkepanjangan
Lahan tidak dapat Kegagalan perolehan Status hukum lahan dan Kejelasan status hukum
dibebaskan lokasi lahan proyek karena prosedur yang jelas dalam dan tata ruang lahan
proses pembebasan lahan    pembebasan lahan proyek bisa menjadi kendala
yang sulit
Proses permukiman Keterlambatan dan Kompensasi yang wajar dan Kebutuhan lahan proyek
kembali yang rumit kenaikan biaya karena komunikasi yang baik dengan biasanya tidak luas dan
rumitnya isu proses    pihak yang terkena dampak dampak sosial relatif
pemukiman kembali kecil.
Kesulitan pada kondisi Keterlambatan karena Data historis penggunaan
lokasi yang tak terduga ketidakpastian kondisi    lahan dan penyelidikan tanah
lokasi
Kerusakan artefak dan Data historis penggunaan
barang kuno pada lokasi
  
lahan dan penyelidikan tanah
Gagal menjaga Implementasi prosedur
keselamatan dalam    keselamatan kerja yang baik
lokasi
Kontaminasi/polusi ke Kesesuaian dengan studi
lingkungan lokasi
  
Amdal yang baik
Keresahan masyarakat Akibat potensi ketidak- Sosialisasi kepada
nyamanan terhadap    masyarakat yang terkenda
proses/output dampak
Kegagalan implementasi Konsultan spesialis aspek
Amdal    lingkungan yang handal
BUKU III 46

2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI, DAN UJI OPERASI
Risiko design brief Keterlambatan dan Konsultan desain yang
kenaikan biaya akibat
tidak jelasnya /tidak  berpengalaman dan baik
lengkapnya design brief

Kesalahan desain Uji operasi teknis Konsultan desain yang Biasanya teridentifikasi
mengarah ke penemuan  berpengalaman dan baik saat uji operasi teknis
kesalahan desain
Terlambatnya Termasuk mengembalikan Kontraktor yang handal dan
penyelesaian konstruksi akses lokasi    klausul kontrak yang standar
Kenaikan biaya Kesepakatan faktor eskalasi
konstruksi    harga tertentu dalam kontrak
Risiko uji operasi Kesalahan estimasi waktu/ Koordinasi kontraktor dan
biaya dalam uji operasi    operator yang baik
teknis
3. RISIKO SPONSOR
Kinerja subkontraktor Proses pemilihan sub-
yang buruk    kontraktor yang kredibel
Kegagalan/default dari Proses pemilihan sub-
sub-kontraktor    kontraktor yang kredibel
Kegagalan/default dari Default Badan Usaha Konsorsium didukung
Badan Usaha yang mengarah ke sponsor yang kredibel dan
terminasi/step-in oleh    solid
Financier
Kegagalan/default dari Default pihak sponsor Proses PQ untuk
sponsor proyek (atau anggota konsorsium)    memperoleh sponsor yang
kredibel
4. RISIKO FINANSIAL
Tidak tercapainya financial
Kegagalan mencapai
close karena ketidak-
   Koordinasi yang baik dengan Bisa juga karena
conditions precedence
BUKU III 47

financial close pastian kondisi pasar potential lenders tidak terpenuhi
Risiko struktur finansial Inefisiensi karena struktur Konsorsium didukung
modal proyek yang tidak    sponsor/lender yang kredibel
optimal dan solid
Risiko nilai tukar mata fluktuasi (non ekstrim) nilai Instrumen lindung nilai
uang tukar mata uang   
Risiko tingkat inflasi Kenaikan (non ekstrim) Faktor indeksasi tarif;
tingkat inflasi terhadap
asumsi dalam life-cycle   
cost
Risiko suku bunga Fluktuasi (non ekstrim) Lindung nilai tingkat suku
tingkat suku bunga    bunga
Risiko asuransi (1) Cakupan asuransi untuk Konsultansi dengan Khususnya untuk
risiko tertentu tidak lagi spesialis/broker asuransi cakupan asuransi risiko
tersedia dari penyedia    terkait keadaan kahar
asuransi di pasaran
Risiko asuransi (2) Kenaikan substansial Konsultansi dengan
tingkat premi terhadap    spesialis/broker asuransi
estimasi awal
5. RISIKO OPERASI
Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak bisa Kontraktor yang handal
terbangun   
Buruk atau tidak Akibat fasilitas tidak bisa Operator yang handal;
tersedianya layanan beroperasi    Spesifikasi output yang jelas
Aksi industri Aksi mogok, larangan Kebijakan SDM dan Bisa oleh staf operator,
kerja,dsb    hubungan industrial yang baik subkontraktor atau
penyuplai
Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi Operator yang handal;
biaya O&M atau kenaikan    Faktor eskalasi dalam kontrak
tidak terduga
BUKU III 48

Kesalahan estimasi biaya Kesepakatan/kontrak dengan
life cycle    supplier seawal mungkin
Kenaikan biaya energi – Kualitas dan spesifikasi unit
karena inefisiensi unit    yang baik dan tepat
Tidak teraturnya Tindakan antisipasi: fasilitas Biasanya sudah harus
ketersediaan utilitas    cadangan listrik/utilitas diantisipasi sedini
lainnya mungkin
Berkurangnya kuantitas Perjanjian suplai limbah;
input (lumpur tinja)    sosialisasi pengelolaan
limbah
Kualitas output olahan Spesifikasi yang baik dari
tidak memenuhi standar    teknolgogi yang digunakan
Kecelakaan lalu lintas Asuransi kewajiban pihak
atau isu keselamatan    ketiga
6. RISIKO PENDAPATAN
Perubahan volume Kebijakan yang konsisten dan
permintaan output proyek    sejalan sasaran proyek
Pelanggan akhir gagal Akibat kemampuan Subsidi (khususnya tarif)
bayar (tarif tidak (affordability) dan Sosialisasi yang baik ke
terjangkau) keinginan (willingness)    publik
membayar pelanggan di
bawah tingkat kelayakan
Kegagalan memungut Akibat kegagalan / tidak Survai user affordability and
pembayaran tarif optimalnya sistem    willingness yang handal
pemungutan tarif
Kegagalan mengajukan Akibat BU tidak mampu Kinerja operasi yang baik dan
penyesuaian tarif memenuhi standar    jelas;
minimal yang disepakati
Tingkat penyesuaian tarif khususnya setelah Kinerja operasi yang baik dan
lebih rendah dari proyeksi indeksasi tarif dan    jelas;
BUKU III 49

rebasing tarif
Kesalahan perhitungan Survai user affordability and
estimasi tarif    willingness yang handal
7. RISIKO KONEKTIVITAS JARINGAN
Risiko jaringan (1) Ketidakpastian dalam Standar kinerja operasi dan
jaringan pengumpul air    pengawasan yang baik
limbah eksisting
Risiko jaringan (2) Ingkar janji otoritas untuk Pemahaman kontrak yang
menjaga jaringan    baik oleh sektor publik
pengumpul limbah
Risiko jaringan (3) Ingkar janji otoritas untuk Pemahaman kontrak yang
membangun fasilitas yang    baik oleh sektor publik
diperlukan
8. RISIKO INTERFACE
Risiko interface (1) Tidak seimbangnya input Perjanjian/kesepakatan suplai
dan kapasitas pengolahan    lumpur tinja
di awal masa oeprasi
Risiko interface(2) Ketimpangan kualitas Dilakukan perbaikan oleh
pekerjaan dukungan pihak yang memiliki kualitas
pemerintah dan yang    pekerjaan yang lebih rendah
dikerjakan oleh BUP
9. RISIKO POLITIK
Mata uang asing tidak Mata uang asing tidak  Pembiayaan domestik
dapat dikonversi tersedia dan/atau tidak  Akun pembiayaan luar
bisa dikonversi dari    negeri
Rupiah  Penjaminan dari bank
sentral
Mata uang asing tidak Mata uang asing tidak bisa  Pembiayaan domestik
dapat direpatriasi ditransfer ke negara asal     Akun pembiayaan luar
investor negeri
BUKU III 50

 Penjaminan dari bank
sentral
Risiko ekspropriasi Bisa juga akibat default  Mediasi, negosiasi
PJPK     Asuransi risiko politik
 Penjaminan pemerintah
Perubahan regulasi (dan
pajak) yang umum   
Perubahan regulasi (dan  Mediasi, negosiasi
pajak) yang diskriminatif     Asuransi risiko politik
dan spesifik  Penjaminan pemerintah
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu Provisi kontrak yang jelas
persetujuan perencanaan keputusan sepihak /tidak    termasuk kompensasinya
wajar dari otoritas terkait
Gagal/terlambatnya Hanya jika dipicu Provisi kontrak yang jelas Biasanya terkait isu
perolehan persetujuan keputusan sepihak /tidak    termasuk kompensasinya selain Perencanaan
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu Provisi kontrak yang jelas
akses ke lokasi proyek keputusan sepihak /tidak    termasuk kompensasinya
Risiko parastatal (1) Wanprestasi kewajiban  Asuransi risiko politik
kontraktual PJPK sebagai     Penjaminan pemerintah
offtaker
Risiko parastatal (2) Akibat privatisasi offtaker  Asuransi risiko politik
atau default PJPK     Penjaminan pemerintah
Terminasi akibat default  Penjaminan pemerintah
PJPK   
10. RISIKO KAHAR
Bencana alam    Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar politis Peristiwa perang,    Asuransi, bila dimungkinkan
BUKU III 51

kerusuhan, gangguan
keamanan masyarakat
Cuaca ekstrim    Asuransi, bila dimungkinkan
Kahar berkepanjangan Jika di atas 6-12 Setiap pihak dapat Terutama bila asuransi
bulan,dapat mengganggu mengakhiri kontrak KPBU tidak tersedia untuk
aspek ekonomis pihak    dan memicu prosedur risiko tertentu
yang terkena dampak terminasi proyek
11. RISIKO KEPEMILIKAN ALAT
Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb    Asuransi
Sumber: KPS di Indonesia, Acuan Alokasi Risiko; PT PII, 2012
BUKU III 52
Bab 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN

PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN
PEMERINTAH
Bab ini menguraikan kebutuhan Dukungan Pemerintah serta cakupan kebutuhan Jaminan
Pemerintah berdasarkan hasil kajian ekonomi dan komersial serta kajian risiko, proses dan
strategi untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah, serta kajian
kesiapan proyek untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
9.1. Kajian Kemampuan PJPK
Dalam sub-bab ini dikaji kemampuan PJPK dalam membiayai porsi pembiayaan yang menjadi
tanggung jawabnya dan juga kemampuan pemerintah daerah dalam memberikan subsidi
dan/atau availability payment. Hal ini bisa dikaji dari kapasitas fiskal pemerintah daerah dan
laporan keuangan daerah selama 5 hingga 10 tahun ke belakang.
Selain kemampuan finansial, hal yan gperlu dikaji juga adalah kemampuan sumber daya
manusia untuk dapat menyelenggarakan proyek KPBU dan juga menjalankan fasilitas yang
akan di-KPBU-kan.
9.2. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah
Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa Dukungan
Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang bersifat finansial
yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama. Proyek yang dapat diberikan dukungan kelayakan
memiliki total biaya investasi paling kurang senilai Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).
VGF diberikan dalam bentuk tunai sebagai bagian dari biaya konstruksi dengan porsi yang tidak
mendominasi keseluruhan biaya konstruksi (maksimal 49%).
Dalam sub-bab ini diuraikan pemenuhan kriteria untuk mendapatkan VGF. Beberapa hal yang
perlu dijawab dalam sub-bab ini diantaranya adalah:
a. Apakah proyek secara ekonomi layak namun secara finansial belum layak?
b. Apakah proyek didasarkan pada “prinsip pengguna membayar”
c. Apakah pemilihan investor swasta dilakukan melalui proses tender yang terbuka dan
kompetitif dibawah skema KPBU?
BUKU III 53
d. Apakah draft perjanjian kerjasama telah memuat skema peralihan aset dan/ atau
manajemen aset dari investor ke PJPK pada akhir masa konsesi?
e. Apakah dalam studi kelayakan telah menunjukkan:
 Alokasi risiko yang optimal antara investor dan PJPK
 Menyimpulkan bahwa proyek layak secara ekonomis dan akan layak secara
finansial apabila diberikan VGF
f. Apakah sektor yang akan di-KPBU-kan termasuk dalam sektor yang disebutkan dalam
Perpres No. 38 tahun 2015?
9.3. Kajian Kebutuhan Jaminan Pemerintah
Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk
mengurangi risiko yang dibebankan kepada Badan Usaha. Jaminan Pemerintah ini diberikan
oleh Menteri Keuangan dan/atau Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan
peraturanperundang-undangan yang berlaku.
Penyediaan fasilitas Jaminan Pemerintah ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan No.
265/PMK.08/2015 tentang Fasilitas dalam Rangka Penyiapan dan Pelaksanaan Transaksi
Proyek KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur.
Fasilitas dapat disediakan untuk proyek KPBU prioritas ataupun proyek KPBU lainnya yang
memenuhi kriteria sebagaimana diatur dalam peraturan Menteri diatas. Jenis fasilitas yang
disediakan meliputi:
a. Fasilitas Penyiapan Proyek, yang meliputi:
 penyiapan Kajian Akhir Prastudi Kelayakan;
 penyiapan kajian dan/ atau dokumen pendukung untuk Kajian Akhir Prastudi
Kelayakan
b. Fasilitas Pendampingan Transaksi, yang meliputi:
 pelaksanaan pengadaan Badan Usaha;
 pelaksanaan penandatanganan Perjanjian KPBU;
 perolehan pembiayaan untuk Proyek KPBU (financial close), sepanjang merupakan

bagian dari tanggung jawab yang dialokasikan kepada PJPK berdasarkan Perjanjian
KPBU.
BUKU III 54
Bab 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL

YANG PERLU DITINDAKLANJUTI
(OUTSTANDING ISSUES)
Pada bab ini akan diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-bab sebagai
berikut:
10.1. Identifikasi hal-hal kritis
Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan
proyek KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya
penyelesaian studi Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.
10.2. Rencana penyelesaian hal-hal kritis
Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-hal
kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini akan dijabarkan dalam bentuk matriks.
BUKU III 55
Bab 11. KAJIAN PENGADAAN
Dalam bab ini perlu diuraikan beberapa hal berikut.
11.1. Landasan hukum pengadaan KPBU
Menguraikan berbagai landasan hukum yang harus digunakan dalam melakukan pengadaan
Badan Usaha.
11.2. Pembentukan Panitia Pengadaan
Menguraikan surat keputusan pembentukan Panitia Pengadaan, serta tugas dan tanggung
Panitia Pengadaan.
11.3. Tahapan dalam pengadaan KPBU
Menguraikan tahapan pengadaan Badan Usaha, yaitu apakah perlu dilakukan pelelangan satu
tahap atau pelelangan dua tahap, beserta dengan berbagai pertimbangannya.
Pemilihan Badan Usaha Pelaksana dengan Pelelangan Satu Tahap, dilakukan untuk Proyek
KPBU yang memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur dapat dirumuskan dengan jelas; dan
b. Tidak memerlukan diskusi optimalisasi teknis dalam rangka mencapai output yang
optimal.
Pemilihan Badan Usaha dengan Pelelangan Dua Tahap dilakukan untuk Proyek KPBU yang
memiliki karakteristik:
a. Spesifikasi dari Penyediaan Infrastruktur belum dapat dirumuskan dengan pasti
karena terdapat variasi inovasi dan teknologi; dan
b. Memerlukan optimalisasi penawaran teknis dalam rangka mencapai output yang
optimal.
BUKU III 56
11.4. Proses Pengadaan
Menjelaskan proses pengadaan secara umum, sesuai dengan tahapan pengadaan seperti
tertuang pada sebelumnya.
11.5. Jadwal dan Kontak
Menguraikan perkiraan jadwal proses pengadaan Badan Usaha dan juga menguraikan alamat
sekretariat Panitia Pengadaan.
BUKU III 57

BUKU 3 - Toolkit Pengelolaan Air Limbah

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

BUKU 3 - Toolkit Pengelolaan Air Limbah

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TOOLKIT KPBU SEKTOR PENGELOLAAN AIR LIMBAH 2016

TUJUAN TOOLKIT KPBU ............................................................................................ 1

PENERIMA MANFAAT ................................................................................................. 1

RUANG LINGKUP DAN ASUMSI TOOLKIT ................................................................. 2

MENGAPA PERLU KPBU? .......................................................................................... 2

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN? .............................. 2

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN ......................................................................... 3

RINGKASAN EKSEKUTIF ............................................................................................ 4

1.2. Maksud dan Tujuan ............................................................................................. 6

1.3. Sistematika Pembahasan .................................................................................... 7

BAB 2. KAJIAN KEBUTUHAN DAN KEPATUHAN

2.1.1. Kondisi Eksisting Pengelolaan Air Limbah ................................................ 8

2.1.4. Demografi dan Kependudukan ................................................................. 9

2.2.2. Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) ............... 9

2.2.7. Kebijakan Strategi Daerah ........................................................................ 10

BAB 3. KAJIAN TEKNIS

3.1. Kondisi Eksisting ................................................................................................. 11

3.1.6. Perhitungan Sarana dan Prasarana ......................................................... 14

BAB 4. KAJIAN EKONOMI DAN KOMERSIAL

4.1.2. Pelaksanaan Survey dan Pengolahan Data Survay ................................. 17

4.5.4. Indikator Keuangan .................................................................................. 23

4.6.6. Kesimpulan .............................................................................................. 26

BAB 5. KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN

BAB 6. KAJIAN LINGKUNGAN DAN SOSIAL

6.1. Pengamanan Lingkungan .................................................................................... 36

BAB 7. KAJIAN BENTUK KPBU

7.1. Alternatif Skema Kerjasama ................................................................................ 39

7.2.2. Jangka Waktu dan Pentahapan KPBU ..................................................... 40

BAB 8. KAJIAN RISIKO

8.1. Identifikasi Risiko ................................................................................................. 42

8.4. Mitigasi Risiko ..................................................................................................... 45

BAB 9. KAJIAN KEBUTUHAN DUKUNGAN PEMERINTAH DAN/ATAU JAMINAN

9.1. Kajian Kemampuan PJPK ................................................................................... 53

BAB 10. KAJIAN MENGENAI HAL-HAL YANG PERLU DITINDAKLANJUTI (OUTSTANDING

BAB 11. KAJIAN PENGADAAN

11.1. Landasan hukum Pengadaan KPBU ................................................................... 56

Tabel 3. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 43

Tabel 4. Pemeringkatan Dampak Risiko ................................................................................ 44

Tabel 5. Matriks Peta Risiko ................................................................................................... 44

Gambar 2. Contoh Skema KPBU dalam Pengelolaan Air Limbah .............................................. 40

TUJUAN TOOLKIT KPBU

1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

2. Badan usaha pemrakarsa

4. Pemangku kepentingan lainnya

RUANG LINGKUP DAN ASUMSI TOOLKIT

1. Pengelolaan air limbah difokuskan pada pengelolaan lumpur tinja

2. Pengelolaan lumpur tinja dilakukan di wilayah perkotaan

MENGAPA PERLU KPBU?

 Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur

INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?

1) Infrastruktur transportasi 7) Infrastruktur sistem pengelolaan

12) Infrastruktur fasilitas perkotaan 16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga

13) Infrastruktur kawasan 17) Infrastruktur kesehatan

14) Infrastruktur pariwisata 18) Infrastruktur pemasyarakatan

15) Infrastruktur fasilitas pendidikan 19) Infrastruktur perumahan rakyat

TEMPLATE PRASTUDI KELAYAKAN

Bab 2 : Kajian Kebutuhan dan Kepatuhan