5 Ce 54854 Ee 609

KATA PENGANTAR
Modul Perencanaan Teknis Penyelenggaraan Bangunan Gedung Tingkat Dasar ini

bertujuan untuk memberikan pemahaman mengenai perencanaan teknis
bangunan gedung.
Modul ini disusun dalam 12 (dua belas) bab yang terdiri dari Pendahuluan, materi
pokok yang meliputi pengelolaan persiapan perencanaan, konsepsi perencanaan,
pra rencana, pengelolaan pengembangan rencana, rencana detail, dokumen
pelaksanaan konstruksi, pemberian penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa
pelaksanaan, pengawasan berkala, petunjuk pemanfaatan bangunan gedung,
laporan akhir perencanaan dan diakhiri dengan bab penutup. Modul ini disusun
secara sistematis agar peserta pelatihan dapat mempelajari materi dengan lebih
mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada peran aktif peserta diklat.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim
penyusun/Penyempurna atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk
mewujudkan modul ini. Penyempurnaan, maupun perubahan modul di masa
mendatang senantiasa terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan
situasi, kebijakan dan peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini
dapat membantu dan bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di pusat
dan daerah dalam bidang penyelenggaraan bangunan gedung.
Semarang, Mei 2017

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan
Jalan, Perumahan, Permukiman, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar i

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ........................................................................................................ i
DAFTAR ISI ................................................................................................................... ii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................ v
DAFTAR TABEL ........................................................................................................... vii
Petunjuk Penggunaan Modul ................................................................................... viii
BAB 1 PENDAHULUAN ............................................................................................ 1
A. Latar Belakang......................................................................................... 2
B. Deskripsi Singkat ..................................................................................... 2
C. Tujuan Pembelajaran .............................................................................. 2
E. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok ...................................................... 3
BAB 2 PERSIAPAN PERENCANAAN BANGUNAN GEDUNG...................................... 7
A. Indikator Keberhasilan ............................................................................ 8
B. Kerangka Acuan Kerja (KAK) ................................................................... 8
C. Tanggapan Atas KAK ............................................................................... 9
D. Pengumpulan Data dan Informasi ........................................................10
E. Penyelesaian Administrasi ....................................................................13
F. Program Kerja .......................................................................................14
G. Latihan...................................................................................................16
H. Rangkuman ...........................................................................................16
BAB 3 KONSEPSI PERENCANAAN BANGUNAN GEDUNG ......................................19
A. Indikator Keberhasilan ..........................................................................20
B. Penyusunan Program Ruang dan Bangunan .........................................20
C. Interpretasi KAK ....................................................................................22
D. Sketsa Gagasan .....................................................................................22
E. Konsepsi Perencanaan ..........................................................................24
F. Perkiraan Biaya Awal ............................................................................27
G. Latihan...................................................................................................28
H. Rangkuman ...........................................................................................29
BAB 4 PRA RENCANA BANGUNAN GEDUNG ........................................................31
B. Pra Rencana Tapak ................................................................................32
C. Pra Rencana Ruang ...............................................................................35
D. Pra Rencana Massa Bangunan ..............................................................39
E. Tata Bangunan Jamak ...........................................................................41
F. Pra Rencana Bentuk Bangunan .............................................................42
G. Perizinan, KRK dan RTBL .......................................................................42
H. Perkiraan Biaya .....................................................................................44
I. Laporan Perencanaan ...........................................................................44
J. Penyiapan Permohonan IMB ................................................................44
K. Latihan...................................................................................................45
L. Rangkuman ...........................................................................................45
ii Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

BAB 5 PENGELOLAAN PENGEMBANGAN RENCANA BANGUNAN GEDUNG .........47
B. Rencana Arsitektur................................................................................48
C. Rencana Struktur dan Konstruksi..........................................................56
D. Rencana Mekanikal dan Elektrikal ........................................................70
E. Rencana Tata Ruang Luar......................................................................99
F. Rencana Tata Ruang Dalam ................................................................100
G. Perhitungan dan Sistem ......................................................................101
H. Spesifikasi Teknis.................................................................................101
I. Perkiraan Biaya Per Komponen ..........................................................102
J. Latihan.................................................................................................104
BAB 6 RENCANA DETAIL .....................................................................................107
A. Indikator Keberhasilan ........................................................................108
B. Gambar Detail Arsitektur, Sipil, Mekanikal, Elektrikal dan Tata
Lingkungan (ASMET) ...........................................................................108
BAB 7 DOKUMEN PELAKSANAAN KONSTRUKSI .................................................117
B. Pengantar ............................................................................................118
C. Gambar Rencana Teknis .....................................................................119
D. Gambar Detail .....................................................................................121
E. Rencana Kerja dan Syarat-syarat ........................................................122
F. BoQ dan RAB .......................................................................................123
G. Laporan Perencanaan .........................................................................123
H. Jaminan Atas Kegagalan Bangunan ....................................................123
I. Latihan.................................................................................................125
J. Rangkuman .........................................................................................125
BAB 8 PEMBERIAN PENJELASAN DAN EVALUASI PENGADAAN JASA
PELAKSANAAN..........................................................................................127
B. Pengantar ............................................................................................128
C. Penyusunan Dokumen Pelelangan oleh Pengguna Jasa .....................129
D. Penyusunan Jadwal Pelaksanaan Pelelangan Oleh Pengguna Jasa ....130
E. Penjelasan Berita Acara dan Evaluasi Penawaran Oleh Panitia Lelang
............................................................................................................131
F. Penyusunan kembali dokumen lelang yang dibutuhkan ....................132
G. Latihan.................................................................................................132
H. Rangkuman .........................................................................................132
BAB 9 PENGAWASAN BERKALA ..........................................................................133
B. Pengantar ............................................................................................134
C. Pemeriksaan Kesesuaian Pelaksanaan Pekerjaan...............................134
D. Penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis ........................................135
Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar iii

E. Rekomendasi Terhadap Persoalan yang Timbul .................................136
F. Rekomendasi Penggunaan Bahan .......................................................136
G. Laporan Akhir Pengawasan Berkala ....................................................137
H. Latihan.................................................................................................137
I. Rangkuman .........................................................................................137
BAB 10 PENGELOLAAN PETUNJUK PEMANFAATAN BANGUNAN GEDUNG .........139
B. Petunjuk Penggunaan Bangunan Gedung ..........................................140
C. Petunjuk Perawatan Bangunan Gedung .............................................140
D. Petunjuk Pemeliharaan Bangunan Gedung ........................................141
E. Petunjuk Penggunaan Peralatan dan Perlengkapan ME Bangunan ...141
F. Latihan.................................................................................................142
G. Rangkuman .........................................................................................142
BAB 11 PENGELOLAAN LAPORAN AKHIR PERENCANAAN ....................................143
B. Surat Penjaminan Kegagalan Bangunan .............................................144
C. Laporan Akhir Pekerjaan Perencanaan ...............................................145
D. Latihan.................................................................................................145
E. Rangkuman .........................................................................................146
BAB 12 PENUTUP ..................................................................................................147
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................149
GLOSARIUM .............................................................................................................151
BAHAN TAYANG.......................................................................................................153
iv Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Tes Sondir / Soil Investigation ............................................................... 13

Gambar 2 Contoh Sketsa Gagasan......................................................................... 23
Gambar 3 Konsep Bangunan Green Architecture ................................................. 26
Gambar 4 Perumusan Konsep Gambar ................................................................. 26
Gambar 5 Contoh Site Plan .................................................................................... 32
Gambar 6 Master Plan Kawasan ............................................................................ 39
Gambar 7 Contoh gambar situasi, skala 1 : 200 atau 1:500 .................................. 49
Gambar 8 Contoh gambar site plan, skala 1 : 200 atau 1:500 ............................... 50
Gambar 9 Contoh gambar denah .......................................................................... 51
Gambar 10 Gambar Tampak Depan ........................................................................ 52
Gambar 11 Gambar Detail Tapak ............................................................................ 52
Gambar 12 Gambar perspektif ................................................................................ 53
Gambar 13 Contoh gambar rencana plafond dan rangka plafond .......................... 53
Gambar 14 Contoh gambar rencana plafond dan rangka plafond .......................... 54
Gambar 15 Contoh gambar rencana lantai ............................................................. 54
Gambar 16 Contoh gambar rencana pintu dan jendela .......................................... 55
Gambar 17 Contoh gambar detail pintu dan jendela ............................................. 55
Gambar 18 Contoh gambar rencana tangga ........................................................... 56
Gambar 19 Contoh Kontur Defleksi dg 3-D Analisis ................................................ 59
Gambar 20 Peta Hazard Seismograf Analisa Gemba ............................................... 63
Gambar 21 Gambar Potongan ................................................................................. 65
Gambar 22 Rencana Atap ........................................................................................ 66
Gambar 23 Rencana Balok dan Kolom..................................................................... 67
Gambar 24 Rencana plat lantai ............................................................................... 67
Gambar 25 Rencana Sloof........................................................................................ 68
Gambar 26 Rencana Pondasi Lajur dan Setempat .................................................. 69
Gambar 27 Sistem Distribusi Air Bersih ................................................................... 77
Gambar 35 Sistem Fire Alarm Konvensional ........................................................... 83
Gambar 36 Diagram Sistem Fire Alarm Non Konvensional ..................................... 84
Gambar 28 Diagram distribusi listrik pada bangunan gedung ................................ 88
Gambar 29 Air terminal ........................................................................................... 89
Gambar 31 Sistem Penangkal Petir Konvensional ................................................... 90
Gambar 32 Diagram Jaringan Komputer dalam Bangunan Gedung ........................ 94
Gambar 33 Diagram Jaringan CCTV ......................................................................... 96
Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar v

Gambar 34 Fungsi Building Automation Syatem ..................................................... 98
vi Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

DAFTAR TABEL
Tabel 1 Contoh Struktur Organisasi dalam Perencanaan Teknis .............................. 9

Tabel 2 Contoh Skedul Kegiatan dalam Program Kerja .......................................... 15
Tabel 3 Tabel Beban Mati ....................................................................................... 62
Tabel 4 Kemiringan pipa pembuangan horizontal.................................................. 80
Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar vii

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Deskripsi
Modul Penyusunan Kurikulum Penyelenggaraan Bangunan Gedung ini terdiri
dari 10 materi pokok dalam kegiatan belajar. Kegiatan belajar terdiri dari
pengelolaan persiapan perencanaan, konsepsi perencanaan, pra rencana,
pengelolaan pengembangan rencana, rencana detail, pembuatan dokumen
pelaksanaan konstruksi, pemberian penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa
pelaksanaan, pengawasan berkala, petunjuk pemanfaatan bangunan gedung,
laporan akhir perencanaan.
Pengembangan modul berdasar kepada peraturan yang berlaku sebagai dasar
dalam pelaksanaan di lapangan secara berurutan dan dengan berbagai contoh
baik melalui pengetahuan di dalam kelas ataupu di luar kelas.
Modul ini terdiri dari 2 modul yang akan diterapkan di dalam 2 diklat
penyelenggaraan bangunan gedung tingkat dasar dan tingkat lanjutan. Ke dua
diklat ini berdasarkan pada sumber yang sama dengan pendekatan
permasalahan yang berbeda.
B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta diklat dilengkapi dengan peraturan
perundangan yang terkait dengan materi dalam modul ini, yang terkait dengan
penyelenggaraan bangunan gedung. Banyaknya acuan dari undang-undang,
peraturan pemerintah, peraturan menteri serta SNI sehingga tidak
dicantumkan di dalam tulisan ini.
C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah
dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh widyaiswara, adanya
kesempatan tanya jawab, diskusi interaktif serta latihan-latihan untuk
menciptakan pemahaman yang mendalam terhadap keleluasaan
pengetahuan.
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan alat
bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu :
1. Note book dan LCD
viii Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

2. Papan tulis atau white board dengan penghapusnya
3. Flipchart
4. Alat tulis
5.
Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar ix

x Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar
BAB 1
PENDAHULUAN
Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 1

Pendahuluan
A. Latar Belakang
Dalam penyelenggaraan bangunan gedung secara umum membutuhkan
proses dan hasil akhir yang berkualitas. Hal ini menjadi penting karena
bangunan yang sudah berdiri dibutuhkan jaminan bahwa bangunan tersebut
mampu berdiri hingga lebih dari 25 tahun dan mempunyai vitalitasi bangunan
dalam mengakomodasi berbagai kegiatan yang kemungkinan berubah sesuai
dengan tuntutan zaman.
Demikian strategisnya pembangunan suatu bangunan gedung sehingga dari
sejak awal sudah dilakukan penetapan fungsi bangunan yang tepat sesuai
dengan peraturan yang berlaku serta pemahanan terhadap bagaimana fungsi
tersebut bekerja melalui berbagai unsur manusia, lingkungan dan bangunan
sehingga manusia yang berada didalam bangunan ini senantiasa dapat
merasakan perlindungan yang maksimal, mendukung kesehatan dan
kesesuaian dengan lingkungan dan kenyamanan.
Penyelenggaraan bangunan gedung membutuhkan pemahaman bagi Aparat
Sipil Negara sebagai bagian dari tugas dan fungsi sebagai pembinaan,
pengawasan dan pengendalian untuk menjamin terselenggaranya
pembangunan bangunan gedung yang berkualitas.
B. Deskripsi Singkat
Mata Diklat ini dimaksudkan memberikan pemahaman dasar kepada peserta
diklat tentang perencanaan teknis bangunan gedung, meliputi persiapan,
penyusunan konsepsi perencanaan, pra-rencana, pengembangan rencana,
rencana detail, pembuatan dokumen pelaksanaan konstruksi, pemberian
penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa pelaksanaan, pengawasan berkala,
petunjuk penyusunan pemanfaatan bangunan gedung serta penyusunan
laporan akhir perencanaan melalui ceramah interaktif, diskusi dan latihan.
C. Tujuan Pembelajaran
1. Hasil Belajar
Pada akhir pembelajaran, peserta diharapkan mampu memahami
pengelolaan perencanaan teknis bangunan gedung sebagai tahapan
dalam proses penyelenggaraan bangunan gedung.
2 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

2. Indikator Hasil Belajar
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami dan
menjelaskan pengelolaan:
a. Persiapan perencanaan;
b. Konsepsi perencanaan;
c. Pra rencana;
d. Pengelolaan pengembangan rencana;
e. Rencana detail;
f. Pembuatan dokumen pelaksanaan konstruksi;
g. Pemberian penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa pelaksanaan;
h. Pengawasan berkala;
i. Petunjuk pemanfaatan bangunan gedung
j. Laporan akhir perencanaan
E. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok

1. Materi Pokok
a. Persiapan perencanaan bangunan gedung;
c. Pengelolaan pra rencana;
d. Pengelolaan pengembangan rencana;
e. Pengelolaan rencana detail;
f. Dokumen pelaksanaan konstruksi;
g. Pengelolaan pemberian penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa
pelaksanaan;
h. Pengelolaan pengawasan berkala;
i. Pengelolaan petunjuk pemanfaatan bangunan gedung; dan
j. Pengelolaan laporan akhir perencanaan.
2. Sub Materi Pokok
a. Persiapan perencanaan BANGUNAN GEDUNG
1) KAK (Kerangka Acuan Kerja)
2) Tanggapan atas KAK
3) Pengumpulan data dan informasi
4) Penyelesaian administrasi
5) Program kerja (organisasi perusahaan, personil, waktu dan
metode)
1) Penyusunan program ruang, bangunan dan Sarana-Prasarana

2) Interpretasi KAK
3) Sketsa gagasan (tapak, bangunan dan ruang)
4) Konsepsi perencanaan (ASMET)
5) Perkiraan biaya awal
c. Pengelolaan pra rencana;
1) Pra Rencana tapak
2) Pra rencana ruang
3) Pra rencana massa bangunan
4) Tata bangunan jamak
5) Pra rencana bentuk bangunan
6) Perizinan/keterangan rencana kota/kabupaten (KRK), Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
7) Perkiraan biaya
8) Laporan perencanaan
9) Penyiapan permohonan IMB
d. Pengelolaan pengembangan rencana bangunan gedung;
1) Rencana arsitektur
2) Rencana struktur dan konstruksi
3) Rencana mekanikal-elektrikal
4) Rencana tata ruang luar
5) Rencana tata ruang dalam
6) Perhitungan dan sistem
7) Spesifikasi teknis
8) Perkiraan biaya per komponen/bidang.
e. Rencana detail;
1) Gambar-gambar detail (ASMET)
f. Dokumen pelaksanaan konstruksi;
1) Gambar rencana teknis
2) Gambar detail pelaksanaan
3) Rencana Kerja dan Syarat-Syarat
4) BoQ dan RAB
5) Laporan Perencanaan
6) Jaminan Atas Kegagalan Bangunan
g. Pengelolaan pemberian penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa
pelaksanaan;
1) Penyusunan dokumen pelelangan oleh pengguna jasa
2) Penyusunan jadwal pelaksanaan pelelangan oleh pengguna jasa

3) Pemberian penjelasan berita acara dan evaluasi penawaran
panitia lelang
4) Penyusunan kembali dokumen lelang yang dibutuhkan
h. Pengelolaan pengawasan berkala;
1) Pemeriksaan kesesuaian pelaksanaan pekerjaan
2) Penyesuaian gambar dan spesifikasi teknik
3) Rekomendasi terhadap persoalan yang timbul
4) Rekomendasi penggunaan bahan
5) Laporan akhir pengawasan berkala
i. Pengelolaan petunjuk pemanfaatan bangunan gedung
1) Petunjuk penggunaan penggunaan bangunan gedung,
2) Petunjuk pemeliharaan bangunan gedung,
3) Petunjuk perawatan bangunan gedung,
4) Petunjuk penggunaan peralatan dan kelengkapan mekanikal-
elektrikal bangunan
j. Pengelolaan laporan akhir perencanaan
1) Surat penjaminan kegagalan bangunan
2) Laporan akhir pekerjaan perencanaan

BAB 2
PERSIAPAN PERENCANAAN BANGUNAN
GEDUNG

Pengelolaan Persiapan Perencanaan Bangunan
Gedung
A. Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami pengelolaan
tahapan dalam persiapan perencanaan bangunan gedung.
B. Kerangka Acuan Kerja (KAK)

KAK atau Kerangka acuan Kerja merupakan petunjuk bagi penyedia jasa yang
memuat masukan, azas, kriteria, keluaran dan proses yang harus dipenuhi dan
diperhatikan serta diinterpretasikan ke dalam pelaksanaan tugas perencanaan.
Kerangka acuan kerja (KAK) atau Term Of Reference (TOR) merupakan acuan
yang dikeluarkan oleh pengguna jasa sebagai acuan oleh penyedia jasa dalam
melaksanakan proses perencanaan teknis bangunan gedung.
Berikut ini adalah muatan inti dari KAK:
1. Latar Belakang : Gambaran umum singkat tentang pekerjaan yang
akan dilaksanakan, lokasi pekerjaan, permasalahan
terkait dengan kebutuhan barang yang akan
diadakan
2. Maksud Dan : Gambaran visi/harapan pengguna jasa.
Tujuan
3. Target/Sasaran : Target/sasaran yang ingin dicapai dalam
perencanaan
4. Nama organisasi : Nama organisasi atau pengguna jasa yang
pengguna jasa menyelenggarakan bangunan gedung.
5. Jangka Waktu : Jumlah waktu pengerjaan perencanaan.
Pelaksanaan
Pekerjaan
6. Spesifikasi Teknis : Spesifikasi perencanaan yang akan diadakan,
meliputi:
 Fungsi/kegunaan bangunan gedung;
 Kualitas bahan/material yang digunakan;
 Ukuran/volume/kapasitas bangunan gedung;

C. Tanggapan Atas KAK
Tanggapan tentang KAK merupakan interpretasi secara garis besar terhadap
KAK. Tanggapan ini merupakan tanggapan yang dilakukan oleh penyedia jasa
yang ditunjuk dalam rangka untuk proses pemahaman dan langkah apa yang
harus dilakukan untuk melaksanakan KAK. Proses tanggapan ini dapat
dilakukan antara penyedia jasa dengan pengguna jasa berdasarkan pada hasil
pemikiran dari penyedia jasa terhadap KAK tersebut.
Tanggapan atas KAK berisi tentang :
1. Gambaran pemecahan masalah
Konsultan menguraikan konsep, pendekatan dan metodologi pelaksanaan
yang akan dilakukan terhadap KAK yang diberikan sebagai wujud dari
pemahaman terhadap pekerjaan yang diberikan.
2. Rencana Kerja
Konsultan mengembangkan proses rencana kerja perencanaan dari mulai
persiapan administrasi, survei lapangan sampai dengan pengembangan
rencana serta detail perencanaan.
3. Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan
Jadwal pelaksanaan pekerjaan konsultan berisi timeline, hubungan kerja,
sistem pembagian kerja, waktu pelaksanaan dengan dilengkapi jadwal
pelaksanaan.
4. Tenaga Ahli
Tenaga ahli yang dimaksudkan adalah tenaga ahli yang diajukan oleh
penyedia jasa dalam melaksanakan pekerjaan perencanaan sesuai dengan
fungsi bangunan, cakupan perencanaan dan tingkat kerumitan dalam
pekerjaan tersebut. Tenaga ahli tersebut dapat menjadi pertimbangan
dalam menetapkan anggaran.
Daftar tenaga ahli beserta kualifikasinya, minimal diperlihatkan pada tabel
di bawah sebagai berikut :
Tabel 1 Contoh Struktur Organisasi dalam Perencanaan Teknis
No. Jabatan Keahlian Jml (Org) Kualifikasi Pengalaman
Minimal (th)
A. TENAGA AHLI
1. Team Leader Arsitek 1 S-2 9
2. Arsitek Arsitek S-1 7
3. Sipil / Struktur Sipil 1 S-1 7
4. Mekanikal & Elektrikal Elektrikal S-1 7

No. Jabatan Keahlian Jml (Org) Kualifikasi Pengalaman
Minimal (th)
5. Interior 1 S-1 5
6. Quantity Surveyor 1 S-1 5
7. dll
B. TENAGA PENDUKUNG
1. Operator Komputer 1 D-3 4
2. Administrasi Kantor 1 D-2 4
3. Dll
Sumber : Surat Edaran Men PU Nomor : 06/SE/M/2010 tentang Pengelola Teknis
Keterangan:
Sesuai dengan ketentuan, maka Tenaga Ahli diatas harus memiliki
Sertifikat tenaga ahli SKA/SKT dari Asosiasi dan dilengkapi dengan
Curiculum Vitae (pengalaman kerja yang dilengkapi dengan
referensi/surat keterangan) serta ijazah.
D. Pengumpulan Data dan Informasi

Salah satu tahap persiapan perencanaan, pihak penyedia jasa perencanaan
perlu mengumpulkan dan mengorganisasikan data atau informasi sebagai
bagian dari proses penyiapan perencanaan berikutnya sebagai bentuk
pertanggungjawaban dalam proses perencanaan. Tujuan pengumpulan data
dan informasi adalah:
1. Memahami dampak bangunan tersebut terhadap lingkungan
2. Memahami permasalahan lingkungan yang dapat berpengaruh terhadap
perencanaan misal : kebisingan, peraturan dan sebagainya.
3. Memahami tingkat karakteristik sosial dan budaya di lingkungan tersebut
agar tidak terjadi kendala dalam proses perencanaan.
4. Memahami karakteristik fisik tapak yang akan direncanakan untuk
bangunan untuk menjadi pertimbangan dalam perencanaan.
5. Pada tahap ini, penyedia jasa wajib melakukan pencarian informasi yang
dibutuhkan dari berbagai sumber selain informasi yang diberikan oleh
pengguna jasa. Dalam hal ini, penyedia jasa harus memeriksa validitas
informasi, baik yang berasal dari pengguna jasa, maupun informasi yang
dicari sendiri. Kesalahan informasi tersebut dapat berakibat pada analisa
perencanaan yang selanjutnya dapat terjadi kesalahan dalam
perencanaan.
Dalam hal ini informasi yang diperlukan dan harus diperoleh untuk bahan
perencanaan diantaranya mengenai hal-hal sebagai berikut:

1. Kondisi lingkungan dan sarana-prasarana
Kondisi lingkungan dan sarana-prasarana merupakan informasi
lingkungan di luar tapak untuk memperlihatkan kualitas lingkungan baik
bangunan, lingkungan alami dan kondisi fasilitas sarana-prasarana yang
ada. Informasi tersebut sangat penting untuk menemukenali masalah
yang akan timbul apabila dilakukan perencanaan bangunan gedung pada
lokasi tersebut. Masalah yang muncul akan berpengaruh terhadap
perencanaan ruang dan wajah bangunan. Informasi yang harus dikenali
adalah meliputi :
a. Kondisi tranportasi, misal : kepadatan transportasi dapat
berpengaruh terhadap perletakan pintu masuk maupun pintu keluar
agar tidak saling mengganggu kelancaran pergerakan barang dan
manusia. Kepadatan transportasi yang mengakibatkan kebisingan
dapat berpengaruh terhadap perletakan ruang maupun pemilihan
bahan bangunan.
b. Kondisi jalan, misal : lebar dan atau kualitas jalan yang berpengaruh
terhadap perletakan pintu masuk dan pintu keluar.
c. Kondisi drainase lingkungan
d. Kondisi lingkungan bangunan, misal : lingkungan industri, lingkungan
bangunan religius, lingkungan kawasan wisata dll yang berpengaruh
terhadap kebijakan dalam perencanaan bangunan gedung.
Lingkungan bangunan bersejarah dapat berpengaruh terhadap
penetapan karakteristik bentuk bangunan.
e. Kondisi penyediaan air minum berpengaruh terhadap strategi
perencanaan air minum dalam bangunan yang direncanakan.
f. Kondisi penyediaan energi listrik berpengaruh terhadap strategi
perencanaan energi pada bangunan gedung yang direncanakan
g. Kondisi lingkungan vegetasi
h. Kondisi bencana yang terjadi seperti : banjir, gempa, longsor dan
daerah patahan pada tanah.
2. Kondisi tapak, meliputi :
Kondisi tapak adalah informasi tentang segala hal yang terkait dengan
tapak. Pemahaman tentang tapak sangat penting untuk mengetahui sejak
dini masalah yang timbul. Masalah tersebut berpengaruh terhadap
penatapan ruang dan massa bangunan, meliputi :
a. Kondisi fisik tapak, meliputi : luasan tapak, bentuk tapak, batas-batas,
topografi, vegetasi dan sebagainya. Luasan dan bentuk tapak,

fotografi dan vegetasi berpengaruh terhadap jumlah lantai
bangunan, bentuk massa bangunan, penyediaan sarana parkir,
pengembangan kebutuhan basement dan sebagainya.
b. Kondisi iklim mikro (matahari, angin, hujan) menentukan orientasi
massa bangunan, wajah bangunan dan sebagainya.
c. Kondisi tanah
d. Kondisi tanah dapat diketahui melalui pengujian tanah yaitu dengan
sondir dan boring. Tujuan sondir dan boring sendiri adalah untuk
mengetahui karakteristik fisik tanah dan kedalaman yang sesuai
untuk pelaksanaan teknis perencanaan pondasi bangunan sipil yang
akan didirikan di daerah rencana proyek tersebut. Dengan adanya
penyelidikan tanah ini maka dapat diharapkan bahwa perencanaan
bangunan gedung dapat direncanakan secara lebih efektif dan
ekonomis serta aman sesuai dengan sifat-sifat dan klasifikasi dari
lapisan tanah atau batuan.
3. Peraturan yang berlaku, meliputi :
a. Rencana tata ruang wilayah : informasi tentang peruntukan (tata
guna) tanah pada kawasan yang diizinkan yang berpengaruh
terhadap fungsi bangunan yang direncanakan.
b. Rencana detail tata ruang dan Pengaturan Zonasi meliputi : Koefisien
dasar bangunan (KDB) yang diizinkan, Koefisien lantai bangunan
(KLB) yang diizinkan, Koefisien dasar hijau (KDH) yang diizinkan, Garis
sempadan bangunan (GSB) yang diizinkan, Tinggi bangunan (TB) yang
diizinkan;
c. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan, meliputi : wajah bangunan,
jarak antar bangunan, dll.
4. Pengguna bangunan berpengaruh terhadap penataan ruang dan
kebutuhan jumlah dan luas ruang.
a. Struktur organisasi (bilamana perlu),
b. Jumlah pengguna bangunan,
c. Kegiatan utama utama, penunjang, pelengkap,
d. Perlengkapan / peralatan khusus, jenis, berat, dan dimensinya.

Gambar 1 Tes Sondir / Soil Investigation
Sumber : ilmusipil.com
E. Penyelesaian Administrasi
Setelah menentukan pemenang tender perencanaan, maka konsultan
diharapkan menyelesaikan administrasi yang terdiri dari:
1. Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan
Muatan Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan diuraikan dalam Permen
PU No. 43 Tahun 2007 yang memuat tentang:
a. Tanggal dan tahun perjanjian tersebut dibuat antara Pihak Pertama
(pengguna jasa) dan Pihak Ke dua (penyedia jasa)
b. Nama Kegiatan
c. Persetujuan antara ke dua belah pihak yang meliputi:
 Persetujuan pihak ke dua untuk melaksanakan tugas sesuai
dengan batas waktu yang ditetapkan.
 Persetujuan syarat-syarat kontrak kerja
 Persetujuan tentang harga kontrak
Surat perjanjian ini sangat penting untuk dilakukan agar antara penyedia
jasa dengan pengguna jasa dapat bertanggung jawab dalam
melaksanakan pekerjaan dan masing-masing pihak tidak dirugikan.
2. Berita Acara Serah Terima Pekerjaan
Berita Acara Serah Terima Pekerjaan adalah bagian administrasi yang
harus dibuat sebagai bukti bahwa pekerjaan telah diterima dengan baik
oleh pihak pemberi tugas. Berita acara ini ditandatangani oleh ke dua

belah pihak. Dalam berita acara tersebut disebutkan juga dokumen
perencanaan yang diserahkan kepada pemberi tugas.
3. Berita Acara Kemajuan Pekerjaan Perencanaan Untuk Pembayaran
Angsuran
Berita acara ini merupakan penyusun administrasi untuk mengajukan
pembayaran angsuran dengan menetapkan kemajuan pekerjaan yang
telah disepakati bersama. Muatan berita acara ini adalah suatu
pernyataan bahwa pekerjaan yang dilaksanakan telah mencapai kemajuan
(dalam prosentase) sehingga dengan berita acara ini, konsultan dapat
mengajukan penagihan pembayaran. Pembangunan pada pihak swasta,
khususnya pembangunan dalam skala kecil, jarang dilakukan proses berita
acara ini.
F. Program Kerja
Dalam tahap perencanaan, perlu adanya suatu program kerja yang
konsepsional, efektif dan efisien, sehingga setiap aktivitas kerja untuk
mencapai target sukses pekerjaan dapat terprogram dengan baik. Program
kerja yang akan dilaksanakan disesuaikan dengan ketentuan dalam Kerangka
Acuan Kerja (KAK) atau Terms of Reference (TOR). Secara prinsip, penyusunan
pedoman berdasarkan pada lama waktu pelaksanaan kegiatan yang
diimplementasikan dalam tahapan pelaksanaan. Hal ini dilakukan karena
setiap pelaksanaan terdapat prosedur terrtentu yang harus dilakukan, misal :
dalam pembangunan pasti akan dimulai dalam pembangunan konstsruksi
pondasi terlebih dahulu.
Penyusunan program kerja ini dilakukan berdasarkan:
1. Ruang lingkup pekerjaan;
2. Volume pekerjaan;
3. Batas waktu;
4. Keahlian personil;
5. Jumlah personil;
6. Peralatan yang dipakai;
7. Schedule mobilisasi;
8. Arahan Pengguna Jasa;
9. Aspek-aspek teknis dan non teknis lainnya.
Agar tujuan dan sasaran pekerjaan dapat dicapai sebagaimana yang
diharapkan, maka program kerja akan disusun secara sistematis dan
dilaksanakan berdasarkan urutan pekerjaan efektif dan waktu pelaksanaannya.

Dengan cara ini kualitas maupun kuantitas pekerjaan dapat dikontrol, dan
menghindari beban pekerjaan puncak yang cukup besar.
Pelaksanaan Perencanaan dengan suatu program atau rencana kerja yang
efektif akan berdampak baik bagi perencana itu sendiri. Rencana kerja ini
meliputi :
1. Persiapan
Tahapan ini merupakan tahapan persiapan administrasi dan persiapan
teknis. Berisi pemahaman dan penjabaran terhadap KAK, metode-
metode/tehnik-tehnik yang akan digunakan, alokasi tenaga ahli yang akan
dilibatkan dan jadwal pekerjaan, Serta melakukan koordinasi dan
konsolidasi dengan Dinas terkait.
2. Pengukuran Lokasi/wilayah
Tahapan pengukuran Kondisi Rupa Bumi (Pengukuran Tofografi)
merupakan salah satu hal yang harus dilakukan karena untuk
merencanakan suatu kawasan harus mengetahui keadaan tanah. Alat
ukur yang digunakan adalah Theodolit, waterpas, digital kamera,
perlengkapan alat Pengukuran dan alat penyelidikan tanah (Alat
Sondir/DCP/boring) serta alat ukur lainnya.
3. Perencanaan
Setelah semua Analisis dijabarkan dan dituangkan dalam konsep dan draft
rencana maka langkah selanjutnya adalah membuat gambar rencana yang
meliputi :
a. Album Gambar Perencanaan Teknis
 Gambar rencana dan detail arsitektur
 Gambar rencana dan detail struktur
 Gambar rencana dan detail Mekanikal, Elektrikal Dan Pemipaan
b. Rencana Kerja dan Syarat-syarat
c. Rencana Anggaran Biaya (Estimate Engginnering)
d. Laporan Perancangan
Berikut adalah contoh membuat program kerja dalam bentuk timeline
atau jadwal pelaksanaan.
Tabel 2 Contoh Skedul Kegiatan dalam Program Kerja
BULAN
NO TAHAPAN
Mg 1 Mg 2 Mg 3 Mg 4
A PERSIAPAN
1 Persiapan administrasi dan teknis

BULAN
NO TAHAPAN
Mg 1 Mg 2 Mg 3 Mg 4
2 Pembentukan tim penyusun
3 Persiapan survey dan observasi lapangan
4 Penyusunan laporan pendahuluan
5 Ekspose laporan pendahuluan
B PELAKSANAAN
1 Pengumpulan data primer/sekunder
2 Focus Group Discussion (FGD)
3 Kompilasi dan Analisis Data
4 Konsep dan Rencana
5 Penyusunan laporan antara
6 Ekspose laporan antara
C PENYERAHAN LAPORAN AKHIR
1 Revisi laporan antara
2 Penyusunan laporan akhir
3 Ekspose laporan akhir
4 Penyerahan laporan akhir
Catatan :
Pembangunan bangunan gedung yang dilakukan pihak swasta dapat
dilakukan sendiri berdasrkan kepada kesepakatan oleh kedua belah pihak
sebagai pedoman dalam pelaksanaan kegiatan.
G. Latihan
1. Jelaskan definisi dari KAK!
2. Jelaskan prinsip-prinsip dalam penyusunan KAK!
3. Jelaskan administrasi apa saja yang harus diselesaikan pada proses
pekerjaan perencanaan.
4. Jelaskan mengapa program kerja dalam perencanaan teknis bangsunan
gedung perlu dilakukan.
H. Rangkuman
Tahap Persiapan dan perencanaan teknis bangunan gedung merupakan salah
satu tahapan (tahap awal) kegiatan pelaksanaan pembangunan yang
merupakan serangkaian kegiatan yang dilakukan dalam rangka Penyusunan
Usulan Kegiatan penyelenggaraan Bangunan Gedung, sebelum melaksanakan
proses pelaksanaan pembangunan (fisik/konstruksi) sarana & prasarana.
Keseluruhan proses kegiatan tersebut selanjutnya dituangkan dalam Dokumen
yang disebut Dokumen KAK/Perencanaan teknis/DED/. Tahapan persiapan
perencanaan teknis bangunan gedung diperlukan untuk mendapatkan rencana

kegiatan yang baik dan layak secara teknis, keuangan dan aman terhadap
lingkungan dan sosial.

BAB 3
KONSEPSI PERENCANAAN BANGUNAN
GEDUNG

Pengelolaan Konsepsi Perencanaan Bangunan
Gedung
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta mampu memahami pengelolaan
konsepsi perencanaan bangunan gedung.
B. Penyusunan Program Ruang dan Bangunan

Di dalam proses perencanaan, pemrograman merupakan kegiatan awal untuk
menganalisis atau mengolah informasi dari program yang berisi data, fakta-
fakta dan kondisi yang menjadi persyaratan sebuah desain perencanaan.
Untuk lebih detailnya, program dan pemrograman dapat dijabarkan sebagai
berikut:
1. Pemograman ruang merupakan proses identifikasi dan pendefinisian
kebutuhan dari suatu proyek dan menerjemahkan persyaratan-
persyaratan ruang dari klien ke dalam desain perencanaan. Bagi
perencana pemrograman membantu mengumpulkan dan
mengidentifikasi kebutuhan informasi yang spesifik. Sehingga, tujuan
pemrograman merupakan investigasi dan analisis dari kebutuhan-
kebutuhan (data/informasi) untuk desain rencana proyek, juga sebagai
media komunikasi antara perencana dengan klien.
2. Berdasarkan penjabaran di atas, agar perencana dapat melakukan
pemrograman yang tepat sasaran sesuai dengan kebutuhan klien maka
sebelumnya perlu dibuat program ruang yang jelas dan mendetail agar
tidak terjadi kesalahan interpretasi oleh pihak perencana. Selain itu tujuan
dari metode penyusunan program memiliki beberapa manfaat sebagai
berikut:
a. Mengurangi kesalahan dan meningkatkan ketelitian pada desain;
b. Membuat desain lebih imaginatif;
c. Proses menjadi lebih sistematis;
d. Prosedur desain lebih terarah;
e. Pengambilan keputusan lebih mudah;
f. Faktor-faktor desain lebih tepat;
g. Waktu desain lebih singkat;
h. Penghematan biaya;

i. Permasalahan desain diselesaikan secara lebih pasti/jelas/akurat;
j. Pengembangan alternatif yang lebih variatif.
Penyusunan program ruang dan bangunan terdiri dari : program ruang,
program bangunan dan program sarana dan prasarana.
1. Program ruang
Penyusunan program ruang merupakan analisa kebutuhan ruang yang
meliputi : penentuan jenis ruang, luas ruang, perletakan ruang baik ruang
dalam maupun ruang luar.
2. Program bangunan
a. Program bangunan merupakan analisa kebutuhan yang berkaitan
dengan bangunan yaitu : sistem dan teknologi bangunan yang
digunakan, bahan bangunan yang digunakan.
3. Program sarana dan prasarana
Program sarana dan prasarana merupakan analisa kebutuhan terhadap
sarana dan prasarana, meliputi :
a. Energi
Analisis yang dilakukan adalah menghitung jumlah energi listrik yang
dibutuhkan berdasarkan pada seluruh kegiatan yang membutuhkan
listrik, baik untuk pencahayaan dan penghawaan buatan, listrik untuk
peralatan (komputer, mesin dll) dan sebagainya.
b. Air Minum
Analisa yang dilakukan adalah menghitung jumlah kebutuhan air
minum yang dibutuhkan berdasarkan pada kegiatan yang ada, misal
kegiatan lavatory, penyediaan air untuk pemadam kebakaran,
penyiraman taman dan lain sebagainya.
c. Persampahan
Analisa yang dilakukan adalah menghitung jumlah sampah yang
dihasilkan oleh kegiatan beserta sistem pengelolaan sampah.
d. Sanitasi
Analisa yang dilakukan adalah menghitung jumlah volume air kotor
yang dihasilkan kegiatan yang dilakukan oleh pengguna dan teknologi
pengelolaannya (septic tank).
e. Pencahayaan
Analisa yang dilakukan adalah menghitung kebutuhan pencahayaan
alami dan buatan setiap kegiatan yang dilakukan oleh pengguna dan

untuk fungsi keamanan. Analisa ini berpengaruh terhadap kebutuhan
listrik dan penataan pencahayaan baik alami maupun buatan.
f. Penghawaan
Analisa yang dilakukan adalah menghitung kebutuhan terhadap
penghawaan baik buatan maupun alami untuk menghitung bukaan
pada ruang ataupun kebutuhan peralatan Air Conditiong (AC).
g. Komunikasi
Analisa terhadap kebutuhan sistem komunikasi internal dan
eksternal melalui teknologi komunikasi dalam bangunan serta sistem
komunikasi publik di dalam bangunan gedung.
h. Information Technology (IT)
Analisa yang dilakukan adalah menghitung kebutuhan terhadap
sistem dan teknologi IT baik dalam penyediaan server dan sistem
jaringannya.
i. Keamanan
Analisa yang dilakukan adalah menghitung kebutuhan sistem dan
teknologi keamanan (CCTV, pintu dan sebagainya) terhadap kegiatan
yang perlu dilakukan tindakan keamanan.
C. Interpretasi KAK
Interpretasi adalah upaya perencana untuk menemukan makna dari data dan
program yang disajikan dalam KAK guna menjawab kebutuhan klien.
Intepretasi dilakukan dengan cara memilih, mengelompokkan data yang ada,
merangkuminya, kemudian menafsirkannya dalam bentuk strategi desain.
Strategi desain merupakan gagasan dalam bentuk tertulis berdasarkan pada
analisa terhadap data di lapangan. Strategi desain tersebut perlu
dikonsultasikan kepada pengguna jasa untuk mencapai kesepakatan.
D. Sketsa Gagasan
Sketsa gagasan atau sketsa ide adalah kegiatan menuangkan apa yang
dibayangkan dalam pikiran perencana berdasarkan kepada strategi desain
yang telah ditetapkan. Sketsa gagasa dikembangkan dalam bentuk gambar dua
dimensi mauan 3 dimensi (maket) secara sederhana dan cepat. Sketsa
berfungsi sebagai draft kasar yang dapat dikembangkan ke tahap lanjut yang
lebih detail.
Sketsa gagasan merupakan bentuk komunikasi antara pengguna jasa dengan
penyedia jasa untuk memahami rencana pemecahan masalah atau

pengembangan strategi desain yang dapat dengan mudah dipahami oleh
penyedia jasa. Sketsa gagasan dikembangkan dari bangunan hingga detail
bangunan.
Gambar 2 Contoh Sketsa Gagasan

Sumber : weststandard.com
Di dalam sketsa dapat diberikan keterangan yang diperlukan dalam bentuk

tulisan agar lebih mudah dipahami. Keterangan tersebut dapat berupa besar
sudut, radius, panjang, lebar, posisi koordinat dan lain-lain.
Sketsa gagasan terdiri dari :
4. Sketsa Tata Ruang
Sketsa tata ruang merupakan implementasi terhadap analisa ruang yang
telah diuraikan pada bab sebelumnya. Hasil analisa ruang yang berupa
jenis, luas, sifat ruang dikembangkan dalam struktur tata ruang dengan
sistem sirkulasi dalam bentuk gambar sketsa denah ruang.
5. Sketsa Bentuk Massa Bangunan
Susunan ruang tersebut dipadukan dengan bentuk massa bangunan yang
telah dikembangkan di dalam tapak yang berdasarkan pada analisa
lingkungan (kendala lingkungan, keserasian terhadap lingkungan, iklim,
vegetasi dan kondisi tanah). Pada proses ini terjadi kesepakatan antara

tata ruang dengan pengembangan bentuk massa bangunan (tunggal atau
jamak). Bentuk massa bangunan merupakan perwujudan dari karakter
bentuk tapak, susunan dan pola ruang serta karakter lingkungan
sekitarnya.
6. Sketsa Wajah Bangunan
Bentuk massa bangunan yang telah dikembangkan secara bersama
dilanjutkan dengan pengembangan wajah bangunan. Wajah bangunan
merupakan hubungan antara fungsi ruang dalam yang diekspresikan ke
dalam wajah bangunan. Wajah bangunan merupakan ekspersi dari
keharmonisan terhadap karakter lingkungan. Sketsa wajah bangunan
menunjukkan adanya : bentuk atap, tekstur dinding, letak dan bentuk
jendela, letak dan bentuk pintu, kolom-balok dan lantai.
7. Sketsa Tata Ruang Luar
Sketsa tata ruang luar merupakan gagasan yang diwujudkan dalam
pembentukan tata ruang luar yang dikembangkan melalui perletakan
parkir, sirkulasi kendaraan dan manusia, sirkulasi hubungan antar
bangunan, perletakan vegetasi, tata taman, sirkulasi bongkar muat,
penerangan malam hari, sketsa pintu gerbang utama dan perletakan
penanda-penanda.
E. Konsepsi Perencanaan
Konsep merupakan dasar bagi perencana untuk mengembangkan rancangan
bangunan. Konsepsi adalah gagasan yang memadukan berbagai unsur ke
dalam suatu kesatuan. Di dalam sebuah konsep terangkum syarat-syarat suatu
rencana, konteks, fakta-fakta dan keyakinan atau idealisme dari perencana
yang kemudian digabungkan secara bersama-sama. Dengan demikian konsep
dapat disebut sebagai landasan atau acuan untuk memberikan arah dan
batasan terhadap proses perancangan dan perencanaan bangunan.
Konsepsi juga merupakan pendekatan dalam rangka untuk memecahkan
masalah-masalah yang timbul dalam setiap unsur perencanaan teknis yang
meliputi : arsitektur, sipil, mekanikal, elektrikan dan tata lingkungan, antara
lain :
1. Konsepsi Arsitektur
Konsepsi arsitektur adalah pendekatan yang dilakukan terhadap tata
ruang dan bentuk massa bangunan yang berdasarkan pada aspek
menyeluruh terhadap masalah dan tujuan dari pengembangan tata ruang
dan bentuk bangunan. Misal : arsitektur hijau, arsitektur tanggap

terhadap lingkungan, arsitektur modern, arsitektur tradisional dan
sebagainya.
2. Konsepsi Sipil (Struktur dan Konstruksi)
Konsepsi sipil merupakan pendekatan dalam pemecahan kebutuhan
ruang dan bentuk bangunan. Misal : penggunaan struktur bentang lebar,
struktur spesifik lainnya untuk mewujudkan tata ruang dan bentuk
bangunan yang diharapkan dalam rangka mewujudkan penyelesaian
masalah dalam aspek konstruksi. Konsepsi dalam pemecahan pelaksanaan
pembangunan dengan menggunakan dinding dan atau struktur untuk
kecepatan pembangunan pada fungsi bangunan yang terkait dengan
investasi.
3. Konsepsi Mekanikal
Konsepsi mekanikal adalah pendekatan pemecahan masalah terhadap
aspek permasalahan spesifik yang muncul akibat dari kebutuhan dari
pengguna jasa. Misal : konsepsi jaringan pemipaan air limbah, sistem
pengelolaan air bersih mandiri dengan penggunaan “rain harvesting”,
konsepsi “smart building” dan konsepsi sistem pemanfaatan pencahayaan
alami dalam bangunan tinggi.
4. Konsepsi Elektrikal
Konsepsi elektrikal adalah pendekatan pemecahan masalah terhadap
aspek permasalahan spesifik yang muncul akibat dari kebutuhan energi
listrik. Misal : konsepsi dalam penghematan energi dalam bangunan,
pemanfaatan energi alami untuk penggunaan energi bangunan dan
sebagainya.
5. Konsepsi Tata Lingkungan
Konsepsi tata lingkungan adalah pendekatan pemecahan masalah
terhadap aspek permasalahan spesifik yang terkait dengan lingkugan
dengan pemanfaatan lahan bagi lingkungan. Misal : pemanfaatan lahan
bagi penghijauan, pemanfaatan lahan untuk peningkatan daya serap air
ke dalam tanah dan sebagainya.

Gambar 3 Konsep Bangunan Green Architecture
Sumber : webecoist.com
Konsep dapat dirumuskan terlebih dahulu tema utamanya, sebagai contoh

tema: Bangunan Hemat Energi, Green Building, Arsitektur Nusantara, dll.
Dengan kata lain konsep dikembangkan dengan memperhatikan beberapa
aspek yang ingin diekspresikan dalam perencanaan bangunan tersebut. Selain
itu konsep dapat pula dirumuskan berdasarkan karakteristik pengguna dan
karakteristik sosial budaya dimana banguan tersebut akan dirancang.
Gambar 4 Perumusan Konsep Gambar

Sumber : Tim Konsultan 2016

Konsep biasanya digambarkan dalam bentuk grafis dan tulisan atau berupa
urutan sketsa gagasan yang menunjukan proses pengembangan olahan data,
lalu menjadi gagasan awal dan membentuk perwujudan tertentu.
F. Perkiraan Biaya Awal

Perkiraan biaya awal merupakan gambaran tentang biaya/anggaran dalam
tahap pembangunan/pelaksanaan konstruksi. Perhitungan biaya awal masih
bersifat taksiran, karena belum ditentukan secara detail berdasarkan pada
teknologi, mutu kosntruksi, luas bangunan secara tepat, jumlah lantai dan
fungsi bangunan. Perkiraan awal ini biasanya digunakan untuk studi tentang
kelayakan ekonomi bangunan.Hal ini terjadi karena perhitungan dilakukan dari
analisa pada tahap pemrograman. Dalam analisa pemograman, perhitungan
luas dan jumlah lantai bangunan serta mutu konstruksi masih belum
ditetapkan melalui gambar detail. Karena taksiran dibuat sebelum dimulainya
rancangan bangunan, maka jumlah biaya yang diperoleh adalah taksiran kasar
biaya bukan biaya sebenarnya atau aktual, sebagai contoh: jenis bangunan
dengan standar bangunan kelas A, maka harga satuan standarnya adalah @ Rp
1.500.000,-/m2, Luas bangunan 100 m2, maka asumsi biaya yang dibuat adalah:
luas bangunan dikalikan dengan harga satuan standar, yaitu: 100 x @Rp
1.500.000,-/m2 = Rp 150.000.000,-.
Secara umum perhitungan perkiraan awal berdasarkan pada luas ruang (m2).
Perhitungan perkiraan awal dapat dihitung berdasarkan pada luas bangunan
dikalikan harga per meter persegi (m2). Luas bangunan dapat dianalisa dari
kebutuhan luas ruang melalui analisis kebutuhan luas total ruang. Perhitungan
biaya awal tersebut juga berdasarkan pada indeks harga per m2. Indeks harga
bangunan per m2 tersebut didasarkan atas :
1. Jumlah lantai
Jumlah lantai mempengaruhi indeks harga. Semakin banyak jumlah lantai,
maka akan berpengaruh terhadap nilai indeksnya. Hal ini disebabkan
penggunaan konstruksi yang semakin mahal.
2. Mutu/teknologi konstruksi
Setiap bangunan dibangun berdasarkan pada mutu konstruksi dan
kualitas bahan bangunan yang digunakan. Penggunaan bahan dan
teknologi konstrusi akan meningkatkan indeks harga bangunannya.
3. Waktu pelaksanaan
Waktu pelaksanaan konstruksi berpengaruh terhadap indeks harga,
karena penggunaan waktu yang semakin cepat, maka berpengaruh

terhadap teknologi struktur, bahan bangunan yang digunakan,
sumberdaya manusia dan peralatan yang digunakan. Waktu pelaksanaan
konstruksi biasanya terkait dengan investasi yang dilakukan. Semakin
cepat pelaksanaan konstruksi, maka bangunan semakin cepat digunakan.
Penggunaan bangunan semakin cepat berpengaruh terhadap percepatan
pada pembayaran utang. Oleh karena itu, perkiraan biaya bangunan
merupakan langkah penting dalam pengambilan keputusan terhadap
bangunan gedung yang mempunyai nilai investasi, seperti : bangunan
perkantoran, perumahan, perdagangan, pergudangan dan bangunan lain
yang mempunyai nilai investasi.
4. Fungsi bangunan
Fungsi bangunan juga berpengaruh terhadap indeks harga. Hal ini terkait
dengan tingkat kesulitan dalam sistem-sistem yang diberlakukan seperti
sistem persyaratan bangunan, misal : rumah sakit, laboratorium, pusat
tenaga nuklir dan bangunan khusus lainnya.
Pada umumnya, tingkat kerumitan tersebut pada sistem jaringan utilitas
yang mempunyai persyaratan khusus, seperti persyaratan keamanan
konstruksi, kebocoran pipa gas, keracunan yang ditimbulkan dari zat
kimia, biologi dan radiasi.
5. Lokasi
Perbedaan lokasi antar pulau berpengaruh terhadap indeks harga
bangunan per m2 misal : pembangunan di Jakarta dengan Kalimantan.
Lokasi di Jakarta mempunyai indeks yang lebih rendah daripada indeks
harga di Kalimantan.
Lokasi dapat berpengaruh terhadap indeks harga bangunan, antara lain :
lokasi yang jauh dari pencapaian untuk transportasi peralatan dan bahan
bangunan mempunyai indeks harga yang berbeda. Lokasi pelaksanaan
konstruksi yang berada jauh dari jalan, seperti hutan, gunung, dan
sebagainya membutuhkan transportasi khusus untuk mencapai lokasi.
G. Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan pemrograman ruang!
2. Jelaskan tujuan pemrograman ruang!
3. Apa yang menjadi dasar pertimbangan perkiraan biaya awal suatu proyek
pada tahap perencanaan?

H. Rangkuman
Konsepsi Perencanaan Bangunan Gedung merupakan uraian yang menampung
tujuan proyek atau program Perencanaan Bangunan berserta pemikiran-
pemikiran yang mendasari latar belakang dan pertimbangan semua aspek
pelaksanaan yang tertuang dalam KAK, sebagai landasan penanganan
perencanaan bangunan gedung yang diwujudkan dalam uraian tertulis,
diagram - diagram dan atau gambar.

BAB 4
PRA RENCANA BANGUNAN GEDUNG

Pengelolaan Pra Rencana Bangunan Gedung
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu memahami
pengelolaan pra rencana bangunan.
B. Pra Rencana Tapak

Rencana tapak atau yang biasa disebut siteplan adalah gambar dua dimensi
yang menunjukan detail dari rencana yang akan dilakukan terhadap sebuah
kaveling dan kontur tanah , baik menyangkut rencana peletakan bangunan,
sirkulasi, utilitas air bersih dan air kotor, jaringan listrik, fasilitas umum dan
fasilitas sosial.
Gambar 5 Contoh Site Plan

Sumber : nwsc.ucar.edu
Tapak sendiri juga sering diartikan sebagai sebidang lahan atau sepetak tanah
dengan batas-batas yang jelas, dengan kondisi permukaan serta ciri-ciri
istimewa yang dimiliki oleh lahan tersebut.
Sedangkan perencanaan tapak adalah proses pengolahan fisik tapak untuk
meletakkan seluruh kebutuhan rancangan bangunan di dalam tapak.

Perencanaan tapak dilakukan dengan memperhatikan kondisi tapak dan
dampak yang muncul akibat perubahan fisik diatasnya.
Terdapat beberapa pertimbangan yang perlu diperhatikan dan dipatuhi oleh
penyedia jasa sebelum membuat rencana tapak agar memenuhi kaidah-kaidah
yang sudah ditetapkan dalam peraturan yang berlaku, antara lain:
1. Peruntukan lokasi
Setiap rencana bangunan gedung harus diselenggarakan sesuai dengan
peruntukan lokasi yang diatur dalam RTRW Kabupaten/Kota dan/atau
RTBL yang telah ditetapkan di dalam peraturan daerah dan atau
peraturan bupati/walikota setempat. Informasi tentang peruntukan
lahan sangat dibutuhkan dalam proses perencanaan tapak. Peruntukan
lahan di wilayah/kawasan perencanaan perlu diketahui secara teperinci,
terutama untuk mengetahui rasio tutupan lahan, data penggunaan lahan
juga perlukan untuk mengetahui pengelompokan peruntukan lahan
termasuk aglomerasi fasilitas yang akan membentuk pusat kota serta
bangunan-bangunan yang memerlukan persyaratan kemampuan lahan
tinggi.
Peraturan yang mendukung terhadap peruntukan lokasi adalah :
― Undang Undang No. 26 Tahun 2017 tentang Penataan Ruang;
― Peraturan Daerah tentang Rencana Tata Ruang Wilayah;
― Peraturan Daerah tentang Rencana Detail Tata Ruang serta
Pengaturan Zoning
2. Kualitas Lingkungan
Pembangunan suatu bangunan gedung dapat berpengaruh terhadap
kualitas lingkungan. Untuk itu diperlukan pengaturan terhadap bangunan
gedung, khususnya pada bangunan tertentu. Pengaturan bangunan
gedung terhadap lingkungan terdiri dari : Analisa mengenai Dampak
Lingkungan (AMDAL), Analisa Dampak Lingkungan-Lalulintas (ANDALIN),
UKL dan UPL. Bangunan gedung yang terkait dengan peraturan ini adalah
bangunan yang berfungsi khusus yang dapat berpengaruh terhadap
lingkungan seperti : dampak polusi udara, air dan tanah (pabrik, pom
bensin, laboratorium); dampak terhadap lalu lintas di kawasan (hotel,
mall); pengaruh kesehatan terhadap lingkungan (misal rumah sakit) dan
dampak terhadap perubahan lahan (pembangunan perumahan skala
besar).
Peraturan yang mendukung adalah :

― Undang Undang No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup,
― Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.
3. Ruang Terbuka Hijau dalam Tapak
Dalam pra rencana tapak dipertimbangkan ruang terbuka hijau yang
diatur dalam Koefisien Daerah Hijau (KDH) pada suatu tapak dimaksudkan
suatu area terbuka yang tidak terdapat penutup tanah yang
menggunakan hard cover (paving, beton, aspal dan sebagainya) yang
difungsikan untuk tumbuhnya pohon dan adanya peresapan air. KDH
merupakan perbandingan antara luas area hijau dengan luas persil
bangunan gedung.
Koefisien daerah hijau menjadi persyaratan dalam pra rencana tapak
karena pengaturan ini sudah tercantum di dalam UU No. 26 Tahun 2017
tentang Penataan Ruang yang menyatakan bahwa ruang terbuka hijau
pada suatu wilayah adalah minimal 30% yang terdiri dari : ruang privat
adalah minimal 10% dan ruang publik adalah 20%. Sedangkan pengaturan
secara rincu yang terkait dengan setiap fungsi kawasan dan bangunan
dapat dilihat pada peraturan daerah setempat dan atau peraturan
bupati/walikota tentang ruang terbuka hijau.
Peraturan tentang koefisien daerah hijau terdapat pada peraturan daerah
yang meliputi :
― Peraturan daerah tentang Rencana Detail Tata Ruang serta
Pengaturan Zoning
― Peraturan daerah tentang bangunan gedung.
― SNI 06-2405-1991 Tata Cara Perencanaan Teknik Sumur Resapan Air
Hujan Untuk Lahan Pekarangan
― Petunjuk Teknis Tata Cara Perencanaan Sumur Resapan Air Hujan
Untuk Lahan Pekarangan
4. Pengelolaan Persampahan
Di dalam suatu fungsi bangunan selalu menghasilkan limbah baik berupa
gas, cair maupun padat. Oleh karena itu dalam penataan tapak
memerlukan penanganan limbah tersebut pada bangunan maupun di
dalam tapak. Penanganan persampahan di lingkungan tapak di atur oleh :
― Peraturan Pemerintah No. 81 Tahun 2012 tentang Pengelolaan
Sampah Rumah Tangga

― Permen PU No. 29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung
― Permen PU No. 3 Tahun 2013 tentang Penyelenggaraan Pra Sarana
Persampahan
5. Pengelolaan Air Hujan
Di dalam penataan tapak perlu dikendalikan genangan air yang
diakibatkan oleh air hujan. Dalam penanganan air hujan tersebut diatur
sistem pembuangan yang dilakukan dengan sistem peresapan maupun di
buang langsing ke jaringan drainase perkotaan.
― Permen PU No. 11 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Air Hujan pada
Bangunan dan Persilnya
― Permen LH No. 12 Tahun 2009 tentang Pemanfaatan Air Hujan
6. Proteksi terhadap Kebakaran
Penanganan proteksi terhadap kebakaran di bangunan gedung harus
dimulai dari perencanaan tapak dengan mengembangkan akses terhadap
kendaraan pemadam kebakaran. Untuk itu, diperlukan pengaturan
terhadap proteksi kebakaran tersebut.
Pengaturan terhadap kebakaran pada tapak diatur melalui peraturan
sebagai berikut :
― Permen PU No. 26 Tahun 2008 tentang Persyaratan Teknis Sistem
Proteksi Kebakaran pada Bangunan dan Lingkungan.
― SNI 03_1735_2000 Tata Cara Perencanaan Akses Bangunan Dan
Lingkungan Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran.
C. Pra Rencana Ruang

Dari persyaratan peraturan di atas, maka proses selanjutnya adalah
penyusunan tata ruang dan pembentukan massa bangunan. Penyusunan tata
ruang dan pembentukan massa bangunan tersebut merupakan
pengembangan yang bersifat komplementer, yaitu pengembangan yang
membentuk satu kesatuan pemikiran. Berbagai faktor dalam perencanaan
tersebut dielaborasi dan diwujudkan dalam perencanaan tata ruang dan massa
bangunan. perencanaan tata ruang dan massa bangunan merupakan
perencanaan yang berdasarkan pada kondisi tapaknya. Dengan demikian
perencanaan tata ruang dan massa bangunan sudah bersifat implementatif
pada realitas di lapangan dengan mengkaji berbagai faktor pengerah internal
maupun eksternal. Pengaruh internal berdasarkan pada aspek seluruh
kebutuhan pengguna bangunan dan persyaratan yang berlaku pada setiap

kegiatan yang ada dan diwujudkan dalam sistem sirkulasi pergerakan manusia.
Sedangkan pengaruh eksternal adalah pengaruh dari luar bangunan yang
terdiri dari kondisi tapak dan kondisi lingkungan alami (iklim, tanah dan
vegetasi) dan lingkungan buatan (bangunan dan sarana-prasarana lingkungan).
Pra rencana ruang adalah pengembangan denah ruang berdasarkan pada
pemrograman ruang, sketsa gagasan dan konsepsi ruang yang telah
dikembangkan pada tahap sebelumnya yang bersifat terukur. Dalam
pengembangan gagasan dan konsepsi denah tersebut memperlihatkan wujud
tata letak ruang dengan melakukan elaborasi dengan mempertimbangkan
struktur dan teknologi bangunan dari struktur atap, struktur penopang (kolom
dan balok), dan struktur pondasi.
Proses perencanaan tata ruang tersebut telah mempertimbangkan berbagai
aspek peraturan yang berlaku, yaitu :
1. Intensitas Bangunan
Intensitas bangunan terdiri dari : koefisien dasar bangunan (KDB),
koefisien daerah hijau (KDH), garis sempadan bangunan (GSB), koefisien
lantai bangunan (KLB), tinggi bangunan (TB).
a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
KDB atau BCR (Building Coverage Ratio) adalah perbandingan antara
luas lantai dasar bangunan dengan luas tanah. (LB/LT X 100%).
Koefisien yang digunakan biasanya berupa persen atau desimal
(misal: 60% atau 0,6).
KDB bertujuan untuk mengatur besaran luasan bangunan yang
menutupi permukaan tanah, besaran KDB mempengaruhi luasan
tanah yang tersisa sebagai area hijau dan area resapan air tanah.
Selain sebagai penjaga ketersediaan air tanah, permukaan tanah
yang tidak tertutup bangunan akan mampu menerima sinar matahari
secara langsung untuk membuat tanah bisa mengering sehingga
udara yang tercipta di sekitar bangunan tidak menjadi lembab.
KDB dapat dimengerti secara sederhana adalah nilai persen yang
didapat dengan membandingkan luas lantai dasar dengan luas
kavling. Kalau kita mempunyai lahan 300 m2 dan KDB yang
ditentukan 60%, maka area yang dapat kita bangun hanya 60% x 300
m2 = 180 m2. Kalau lebih dari itu artinya kita melebihi KDB yang
ditentukan.

b. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Garis Sempadan Bangunan adalah garis batas luar pengaman yang
ditetapkan dalam mendirikan bangunan dan atau pagar yang ditarik
pada jarak tertentu sejajar dengan as jalan, tepi luar kepala
jembatan, tepi sungai, tepi saluran, kaki tanggul, tepi situ/rawa, tepi
waduk, tepi mata air, as rel kereta api, jaringan tenaga listrik dan
pipa gas, tergantung jenis garis sempadan yang dicantumkan. Di
bagian luar dari garis ini, pemilik tanah tidak diperkenankan untuk
mendirikan bangunan.
Garis sempadan bangunan tersebut perlu disesuaikan dengan
peraturan tentang jalan apabila bangunan tersebut berada di tepi
jalan. Garis sempadan bangunan perlu disesuaikan dengan peraturan
tentang ruang milik jalan yang termaktub didalam Peraturan
Pemerintah nomor 34 tahun 2006 tentang Jalan yaitu tentang ruang
pengawasan jalan pada pasal 44 ayat 1 s/d 4. Pada ayat 4 telah
ditentukan lebar jalan sesuai dengan fungsi jalannya. Sedangkan
pasal 45 dijelaskan mengenai pengaturan pelarangan penggunaan
ruang manfaat jalan oleh kegiatan manusia.
Peraturan yang memuat tentang GSB diatur dalam :
 Peraturan daerah tentang RDTR/PZ pada kota, kabupaten dan

atau provinsi. Peraturan ini mengatur kawasan secara
keseluruhan dan mengatur bangunan dengan lingkungannya.
 Peraturan Bupati/Walikota tenang Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan
 Peraturan Bupati/Walikota tentang Bangunan Gedung.
c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien lantai bangunan dimaksudkan untuk membatasi total luas
bangunan yang diizinkan untuk dibangun pada suatu tapak pada
kawasan tertentu dengan membandingkan antara total luas
bangunan dengan luas lantai dasar bangunan yang berdasarkan pada
KDB yang diizinkan.
Peraturan yang memuat tentang KLB adalah :
 Peraturan daerah tentang RDTR dan PZ pada kota, kabupaten
dan atau provinsi. Peraturan ini mengatur kawasan secara

Lingkungan
d. Tinggi Bangunan (TB)
Tinggi bangunan gedung merupakan jarak antara muka tanah (±0.00)
sampai dengan bangunan paling atas termasuk antena dan
sebagainya. Batasan tentang tinggi dimaksudkan untuk pengaturan
wajah kota dan adanya pengaturan dari pelabuhan udara yang
membatasi tinggi bangunan di sekitar bandara.
Peraturan yang memuat tentang KLB adalah :
 Peraturan daerah tentang RDTR dan PZ pada kota, kabupaten
dan atau provinsi. Peraturan ini mengatur kawasan secara
Lingkungan
 Peraturan Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan
(KKOP).
2. Keandalan Bangunan Gedung
Tata ruang dan massa bangunan disusun berdasarkan pada aspek
keandalan bangunan gedung dari aspek keselamatan, kesehatan,
kenyamanan dan kemudahan. Keandalaan bangunan diperlihatkan kinerja
bangunan dalam mengakomodasi fungsi bangunan berdasarkan pada
waktu tertentu yang diperlihatkan pada kualitas kinerja ruang dalam dan
ruang luar.
Aspek keandalan bangunan dimuat dalam peraturan, sebagai berikut :
― Undang Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
― Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan UU 28-2002 tentang Bangunan Gedung
Bangunan Gedung
― Permen PU No. 30 Tahun 2006 tentang Pedoman Teknis Fasilitas Dan
Aksesibilitas
Proteksi Kebakaran pada Bangunan Gedung dan Lingkungan

― Permen PU No. 11 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Air Hujan pada
Bangunan dan Persilnya
Lingkungan Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran.
D. Pra Rencana Massa Bangunan

Pra rencana massa bangunan adalah perencanaan satu kesatuan ruang
didalam massa bangunan yang diwujudkan dalam massa bangunan tunggal
atau massa bangunan jamak. Massa bangunan tunggal merupakan
penyusunan tata ruang dalam satu massa bangunan. seluruh tataan ruang
terintegrasi dalam 1 (satu) massa bangunan. Massa bangunan jamak
merupakan penyusunan tata ruang di dalam massa bangunan yang lebih dari
satu massa bangunan di dalam tapak tersebut.
Pra-rencana massa bangunan atau yang lebih dikenal sebagai gubahan massa
bangunan adalah perletakan massa bangunan majemuk dalam tampilan tiga
dimensi pada suatu tapak, yang ditata berdasarkan zona dan tuntutan atau
peraturan lain yang menunjang. Pada tahap gubahan massa, sudah dapat
dilihat besaran dan ketinggian bangunan dibandingkan pada besaran tapak.
Gambar 6 Master Plan Kawasan

Sumber : www.eias3d.com

Gubahan massa berfungsi untuk menampilkan ekspresi dari konfigurasi atau
tatanan bangunan tersebut di dalam tapak.Selain itu, gubahan massa juga
berfungsi memberi gambaran awal pengaruh bangunan gedung yang
direncanakan terhadap keharmonisan dengan kondisi lingkungan sekitar.
Proses perencanaan tata massa tersebut mempertimbangkan berbagai aspek
peraturan yang berlaku, yaitu :
1. Intensitas Bangunan
Intensitas bangunan terdiri dari : garis sempadan bangunan (GSB),
koefisien lantai bangunan (KLB), tinggi bangunan (TB) dan koefisien dasar
bangunan (KDB).
a. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Garis sempadan bangunan adalah persyaratan tata letak massa
bangunan yang diperbolehkan terhadap jalan.
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien lantai bangunan berpengaruh terhadap bentuk massa
bangunan berdasarkan luas bangunan. Bentuk massa tersebut
apakah vertikal ataupun horisontal sangat dipengaruhi oleh KLB yang
disyaratkan dalam peraturan daerah tentang bangunan gedung.
c. Tinggi Bangunan (TB)
Tinggi bangunan adalah persyaratan ketinggian bangunan maksimal
yang diperbolehkan kepada bangunan gedung. Tinggi bangunan
berpengaruh terhadap pengembangan massa bangunan yang
bersifat vertikal atau horisontal
d. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien dasar bangunan adalah prosentase jumlah luas lantai dasar
bangunan yang dipersyaratkan berdasarkan dengan luas tapaknya.
Ke empat aspek tersebut secara simultan berpengaruh terhadap
keputusan massa bangunan yang bersifat vertikal atau horisontal.
2. Keandalan Bangunan Gedung
Massa bangunan disusun berdasarkan pada aspek keandalan bangunan
gedung dari aspek keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan.
Keandalaan bangunan diperlihatkan kinerja bangunan dalam
mengakomodasi fungsi bangunan berdasarkan pada waktu tertentu yang
diperlihatkan pada bentuk massanya.

Aspek keandalan bangunan dimuat dalam peraturan, sebagai berikut :
― Undang Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
― Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan UU 28-2002 tentang Bangunan Gedung
Bangunan Gedung
E. Tata Bangunan Jamak

Tata bangunan jamak, berkaitan dengan satu bangunan utama untuk
mengakomodasi ruang-ruang pada zona sebuah bangunan gedung. Tata
Bangunan gedung dengan klasifikasi jamak adalah bila beberapa bagian dari
bangunan gedung harus diklasifikasikan secara terpisah dari:
1. Bila bagian gedung yang memiliki fungsi berbeda tidak melebihi 10% dari
luas lantai dari suatu tingkat bangunan gedung, dan bukan laboratorium,
klasifikasinya disamakan dengan klasifikasi bangunan gedung utamanya.
Oleh karena itu, ruang-ruang tersebut dapat dijadikan satu dalam satu
massa bangunan.
2. Kelas – kelas fungsi bangunan gedung seperti: klasifikasi 1a, 1b, 9a, 9b,
10a, dan 10b, adalah klasifikasi yang terpisah. Klasifikasi yang terpisah ini
berpengaruh terhadap penyusunan massa bangunan tidak dapat dijadikan
satu massa tunggal. Dengan klasifikasi tersebut akan berpengaruh
terhadap ketetapan bentuk massa bangunan.
3. Ruang – ruang pengolah, ruang mesin, ruang mesin lif, ruang boiler (ketel
uap) atau sejenisnya, diklasifikasi sama dengan bagian bangunan gedung
dimana ruang tersebut terletak.
Perkembangan penggunaan tata bangunan jamak di perkotaan memadukan
penggunaan fungsi hunian, komersial, budaya, kelembagaan, atau industri, di
mana fungsi-fungsi secara fisik dan fungsional terintegrasi menjadi satu, dan
menyediakan koneksi dari satu lokasi ke lokasi lain dalam satu area. Tata
bangunan jamak dapat mengambil bentuk sebuah gedung atau sebuah blok.
Istilah ini juga dapat digunakan secara khusus untuk merujuk kepada mixed-
use pengembangan real estate yang terwujud dalam kompleks bangunan yang
dikembangkan untuk penggunaan campuran oleh pengembang swasta,
lembaga pemerintah, atau keduanya.

F. Pra Rencana Bentuk Bangunan
Pra rencana bentuk bangunan adalah tahap perencanaan yang lebih rinci
dalam wajah dan bentuk bangunan berdasarkan pada tata ruang dan fungsi
ruang dalam yang berupa : bukaan-bukaan dinding (pintu dan jendela),
bentuk dan pola atap, bentuk dan bahan dinding serta sifat dinding yang
diharapkan. Dalam pra rencana bentuk bangunan telah disusun orientasi
bangunan didalam tapak yang diwujudkan dalam perletakan pintu masuk
utama maupun pintu samping. Pra rencana bentuk bangunan akan terlihat
pada tampak bangunan dan bidang penutupnya.
Bentuk bangunan dirancang tidak hanya didasarkan pada aspek fungsi ruang
dalamnya, melainkan terhadap aspek keselamatan terhadap fungsi dan
manusianya terhadap pengaruh gempa, longsor, angin dan sebagainya. Bentuk
bangunan yang aman dikatagorikan bangunan yang sederhana (kotak dan
lingkaran). Bentuk bangunan yang terlalu panjang dan atau terpatah-patah
dapat mengakibatkan bangunan tersebut tidak stabil terhadap faktor dari
aspek eksternal.
Pengaturan terhadap bentuk bangunan tersebut diatur berdasarkan pada :
 Undang Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
 Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan
UU 28-2002 tentang Bangunan Gedung
 Permen PU No. 29 Tahun 2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung
 Permen PU No. 26 Tahun 2008 tentang Persyaratan Teknis Sistem
 Permen PU No. 24 Tahun 2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan
Perawatan Gedung
 Peraturan daerah tentang bangunan gedung.
G. Perizinan, KRK dan RTBL

Perizinan untuk pelaksanaan bangunan gedung dapat dilakukan berdasarkan
pada Keterangan Rencana Kota (KRK) dan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL)
1. Keterangan Rencana Kota (KRK)
KRK merupakan pedoman/landasan/aturan dalam Perencanaan Site Plan,
Bangunan dan Lingkungan Bangunan Gedung yang diperbolehkan dalam
rangka untuk mencapai kelancaran pemrosesan IMB (Izin Mendirikan

Bangunan) sesuai jadwal yang telah ditetapkan oleh Dinas terkait yang
tertuang dalam peraturan yang masih berlaku.
Bagi pemohon untuk mendapatkan Keterangan Rencana Kota (KRK)
terdapat 2 cara, yaitu :
a. KRK dapat diterbitkan oleh Instansi terkait atau diperoleh pemohon
sebelum pemohon membuat Site Plan/Rencana Bangunan Gedung
dalam lahan/persil, Setelah memperoleh KRK, pemohon dapat
membuat Site Plan dan merencanaka Bangunan sesuai aturan yang
tertera dalam KRK.
b. KRK di proses setelah gambar site plan/gambar rencana bangunan
selesai terlebih dahulu, dalam hal ini Pemohon kemungkinan besar
harus merevisi kembali site plan/gambar bangunan sesuai
aturan/rambu-rambu yang diperbolehkan /direkomendasikan dalam
KRK.
Kegunaan ketetapan rencana kota (KRK) adalah :
a. Untuk mengetahui rencana kota pada lokasi yang dimohonkan (
peruntukan, GSB, GSJ, KDB,KLB,Ketinggian Bangunan, dll).
b. Sebagai kelengkapan persyaratan permohonan izin mendirikan
bangunan (IMB) pada kantor DPPB propinsi DKI Jakarta.
c. Sebagai kelengkapan persyaratan permohonan hak atas atas tanah
pada kantor wilayah BPN di daerah tertentu
Oleh karena itu, KRK merupakan persyaratan awal bagi penyedia jasa atau
pemilik dalam proses pengurusan IMB agar dalam proses pengurusan IMB
sesuai dengan peraturan yang berlaku.
2. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) merupakan pengaturan
persyaratan tata bangunan sebagai tindak lanjut dari Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) kabupaten/kota dan/atau Rencana Detail Tata Ruang
(RDTR)/Pengaturan Zonasi (PZ) yang digunakan dalam pengendalian
pemanfaatan ruang suatu kawasan dan sebagai panduan rancangan
kawasan untuk mewujudkan kesatuan karakter serta kualitas bangunan
gedung dan lingkungan yang berkelanjutan. RTBL memuat materi pokok
ketentuan program bangunan dan lingkungan, rencana umum dan
panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana,
dan pedoman pengendalian pelaksanaan.

RTBL disusun oleh pemerintah daerah atau berdasarkan kemitraan
pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat sesuai dengan tingkat
permasalahan pada lingkungan/kawasan yang bersangkutan.
H. Perkiraan Biaya
Sebagai Pedoman dalam menyusun anggaran biaya kasar digunakan harga
satuan tiap meter persegi (m2) luas lantai. Anggaran kasar dipakai sebagai
pedoman terhadap anggaran biaya yang dihitung secara teliti. Walaupun
disebut dengan anggaran biaya kasar, namun harga satuan tiap m2 luas lantai
tidak terlalu jauh berbeda dengan harga yang dihitung secara teliti.
Pada tahap pra rencana, perhitungan biaya menggunakan perhitungan biaya
kasar. Meskipun perkiraan biaya masih menggunakan biaya kasar, namun
perhitungan tersebut lebih tepat daripada perhitungan perkiraan biaya awal.
Hal ini disebabkan perencanaan bangunan gedung telah memasuki tahap
gambar terukur dibandingkan sebelumnya. Karakteristik detail ruang, struktur
dan bangunan telah terlihat melalui gambar. Perhitungan biaya kasar masih
menggunakan acuan luas bangunan gedung (m2) seperti yang dilakukan pada
tahap perkiraan biaya awal.
I. Laporan Perencanaan
Dalam laporan perencanaan yang dilakukan tahap ini juga memuat antara lain:
1. Deskripsi dari maksud, tujuan dan sasaran dilaksanakannya
penyelenggaraan kegiatan pembangunan gedung.
2. Lingkup kegiatan, perumusan identifikasi masalah dan metodologi wajib
tercantum di dalam laporan perencanaan.
3. Proses pemecahan masalah yang dikembangkan dalam pra rencana
tersebut yang merupakan hasil keputusan antara tim perancangan
dengan pemilik/pengguna bangunan tersebut.
4. Dokumentasi dari sketsa gagasan
5. Dokumentasi pra rencana yang disusun.
J. Penyiapan Permohonan IMB

Izin Mendirikan Bangunan atau biasa dikenal dengan IMB adalah perizinan
yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan untuk
membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat
bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis
yang berlaku. IMB merupakan salah satu produk hukum untuk mewujudkan
tatanan tertentu sehingga tercipta ketertiban, keamanan, keselamatan,

kenyamanan, sekaligus kepastian hukum. Kewajiban setiap orang atau badan
yang mendirikan bangunan untuk memiliki Izin Mendirikan Bangunan diatur
pada Peraturan Menteri PUPR 05-2016 tentang Ijin Mendirikan Bangunan
Gedung beserta lampirannya. Permen ini menjadi dasar dalam penyusunan
peraturan IMB di masing-masing daerah.
IMB melegalkan suatu bangunan yang direncanakan sesuai dengan Tata Ruang
yang telah ditentukan. Selain itu, adanya IMB menunjukkan bahwa rencana
kostruksi bangunan tersebut juga dapat dipertanggungjawabkan dengan
maksud untuk kepentingan bersama.
Pada tahap pra rencana bangunan gedung, penyiapan untuk pengurusan IMB
telah dilakukan. Tujuannya adalah agar dalam persiapan IMB dapat dilakukan
sejak dini sehingga tidak menimbulkan permasalahan berikutnya. Persiapan
lainnya adalah persiapan tentang administrasi dan teknis untuk
memperlihatkan bahwa bangunan yang direncanakan telah mengikuti
persyaratan yang berlaku.
K. Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Rencana Tapak!
2. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Pra-Rencana massa bangunan!
3. Jelaskan Tujuan dari ditentukannya Koefisien Dasar Bangunan pada suatu
bangunan!
L. Rangkuman
Pra Rencana Bangunan Gedung merupakan pengembangan dari Konsepsi
Perencanaan Bangunan yang memuat kejelasan informasi yang ingin dicapai,
antara lain mencakup dan menjelaskan mengenai hal-hal seperti situasi,
rencana tapak, gubahan massa, perizinan, estimasi biaya, dll.

BAB 5
PENGELOLAAN PENGEMBANGAN RENCANA
BANGUNAN GEDUNG

Pengelolaan Pengembangan Rencana Bangunan
Gedung
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan mampu memahami
pengelolaan pengembangan rencana bangunan gedung.
B. Rencana Arsitektur
Rencana arsitektur adalah pra rencana yang disempurnakan menjadi arsitektur
formal yang merupakan integrasi antara tata ruang, struktur dan wujud
bangunan. Rencana arsitektur merupakan proses elaborasi dan pengambilan
keputusan perencanaan dari berbagai faktor yang mempengaruhi.
Pada tahap pengembangan pra rencana arsitektur menjadi rencana bangunan
gedung yang telah disetujui oleh pengguna jasa untuk menentukan:
1. Sistem konstruksi dan struktur bangunan, sistem mekanikal-elektrikal,
serta disiplin terkait lainnya dengan mempertimbangkan kelayakan dan
kelaikannya baik terpisah maupun secara terpadu.
2. Bahan bangunan akan dijelaskan secara garis besar dengan
mempertimbangkan nilai manfaat, ketersediaan bahan, konstruksi, dan
nilai ekonomi.
3. Perkiraan biaya konstruksi akan disusun berdasarkan sistem bangunan,
kesemuanya disajikan dalam bentuk gambar-gambar, diagram-diagram
sistem, dan laporan tertulis.
4. Setelah diperiksa dan mendapat persetujuan dari pengguna jasa, hasil
pengembangan rancangan ini dianggap sebagai rancangan akhir dan
digunakan oleh arsitek sebagai dasar untuk memulai tahap selanjutnya.
5. Sasaran tahap ini adalah, pertama, untuk memastikan dan menguraikan
ukuran serta wujud karakter bangunan secara menyeluruh, pasti, dan
terpadu. Ke dua, untuk mematangkan konsep rancangan secara
keseluruhan, terutama ditinjau dari keselarasan sistem-sistem yang
terkandung di dalamnya baik dari segi kelayakan dan fungsi, estetika,
waktu, dan ekonomi bangunan.
Berikut adalah gambar-gambar rencana yang dikeluarkan oleh perencana:
1. Gambar situasi, skala 1 : 200 atau 1 : 500

Gambar situasi adalah gambar tampak atas yang memperlihatkan situasi
bangunan, tapak dan lingkungannya.
Gambar tersebut memperlihatkan antara lain :
― Gambar pagar dan perkerasan tanah
― Gambar saluran pembuangan air hujan
― Gambar garis batas bangunan
― Gambar garis kontur
― Informasi muka ketinggian tanah
― Informasi ukuran tapak dan jarak bangunan dengan tapak
Gambar 7 Contoh gambar situasi, skala 1 : 200 atau 1:500

Sumber: Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)
2. Gambar Site Plan

Gambar site plan sama dengan gambar dengan adalah gambar potongan
dari tampak atas yang memperlihatkan kedudukan bangunan terhadap
tapaknya. Gambar site plan memperlihatkan, meliputi :
― Jarak bangunan dengan pagar, jarak bangunan terhadap titik ikatnya
sebagai dasar dalam pembangunan bangunan gedung tersebut.
― Ukuran jarak tapak.
― jenis vegetasi dan bahan bangunan yang digunakan.
― Gambar arah utara.
― Garis kontur lama dan garis kontur yang telah terjadi perubahan
― Gambar informasi tentang perletakan titik lampu taman, jaringan
kabel, titik distribusi air minum, jaringan drainase, letak pembuangan
sampah, letak sanitasi.

Gambar 8 Contoh gambar site plan, skala 1 : 200 atau 1:500
Sumber: www.arsitag.com, 2016
3. Gambar Denah, skala 1:100

Denah adalah tampak atas bangunan yang terpotong secara horizontal
setinggi 1 m dari ketinggian 0.00 sebuah bangunan dengan bagian atas
bangunan dibuang/dihilangkan. Informasi denah menunjukkan:
― Nama ruang
― Ketinggian lantai
― Ukuran ruang
― Garis atap
― Informasi bukaan pintu dan jendela
― Gambar tangga
― Letak kolom utama
Pada gambar denah presentasi, biasanya bagian dinding yang terpotong
hanya diblok dengan warna hitam, sementara kolom diberi warna putih
untuk pembedaan. Sedangkan, pada gambar teknik untuk pekerjaan
lapangan, bagian yang terpotong tersebut perlu dilengkapi dengan notasi
material sebagai pedoman pengerjaan.
Untuk ketebalan, bagian yang terpotong digambar dengan garis yang
lebih tebal. Furnitur dalam ruangan, kecuali tingginya melebihi 1m dari
level 0.00 yang ditentukan, digambar dengan garis yang lebih tipis.

Gambar 9 Contoh gambar denah
Sumber : sigiarchitect.com, 2016
4. Gambar Tampak skala 1 : 100

Pada gambar tampak tidak dicantumkan ukuran-ukuran lebar maupun
tinggi gambar. Gambar tampak memperlihatkan 4 sisi tampak bangunan
gedung yaitu tampak muka, tampak belakang dan tampak samping.
Gambar pandangan lengkap dengan dekorasi yang disesuaikan dengan
perencanaan. Biasanya gambar tampak juga dilengkapi gambar ilustrasi
bangunan dalam bentuk perspektif maupun aksonometri.
Dalam gambar tampak tersebut memperlihatkan informasi tentang :
― Bahan bangunan yang digunakan
― Warna cat yang digunakan
― Dekorasi pada bangunan

Gambar 10 Gambar Tampak Depan
Sumber : Tim Konsultan 2016 (diolah dari berbagai sumber)
Gambar 11 Gambar Detail Tapak


Gambar 12 Gambar perspektif
5. Gambar Rencana Plafon

Gambar plafon merupakan bagian dari gambar arsitektur yang
memperlihatkan rancangan plafon dengan ukuran, kosntruksi dan bahan
bangunan yang digunakan. Gambar rencana plafon digambar dengan
skala 1:100 atau skala 1:50 dengan tampak dan potongan.
Gambar 13 Contoh gambar rencana plafond dan rangka plafond

Sumber : http://ps-project.blogspot.co.id, 2016

Gambar 14 Contoh gambar rencana plafond dan rangka plafond
Sumber : http://2.bp.blogspot.com, 2016
6. Gambar Rencana Lantai

Gambar rencana lantai adalah gambar rencana arsitektur yang
memperlihatkan perletakan, pola dan corak lantai yang digunakan.
Perletakan pola lantai disesuaikan dengan kedudukan dinding. Konstruksi
lantai diperlihatkan pada potongan rencana lantai.
Gambar 15 Contoh gambar rencana lantai

Sumber : http://i0.wp.com, 2016

7. Gambar Rencana Pintu-Jendela
Gambar rencana pintu dan jendela merupakan rencana perletakan pintu
dan jendela, desain jendela, bahan yang digunakan. Gambar rencana
pintu dan jendela memberi informasi tentang ukuran, jumlah dan
detailnya.
Gambar 16 Contoh gambar rencana pintu dan jendela

Sumber : http:// lh5.googleusercontent.com, 2016
Gambar 17 Contoh gambar detail pintu dan jendela

Sumber : http://2.bp.blogspot.com, 2016

8. Gambar Rencana Tangga
Gambar rencana tangga adalah gambar yang menginformasikan tentang
desain tangga yang akan dikembangkan. Gambar rencana tangga
mempelihatkan tampak dan potongan tangga, bahan, ukuran dan jarak
dari elemen tangga tersebut.
Gambar 18 Contoh gambar rencana tangga

Sumber : http://arfarsitek99.com dan http://2.bp.blogspot.com, 2016
C. Rencana Struktur dan Konstruksi

Perencanaan struktur dan konstruksi bertujuan untuk menghasilkan suatu
struktur yang stabil, kuat, tahan lama dan memenuhi tujuan-tujuan seperti

ekonomi dan kemudahan pelaksanaan. Suatu struktur disebut stabil bila tidak
mudah miring, tergeser atau retak selama umur bangunan yang direncanakan.
Pada struktur bangunan atas, kolom merupakan komponen struktur yang
paling penting untuk diperhatikan, karena apabila kolom ini mengalami
kegagalan, maka dapat berakibat keruntuhan struktur bengunan atas dari
gedung secara keseluruhan (filosofi Strong Column Weak Beam) (Asroni, A,
2008).
Suatu struktur bisa dikatakan sebagai sarana untuk menyalurkan beban dan
akibat penggunaannya dan atau kehadiran bangunan didalam tanah. (Scodek,
1998).
Salah satu faktor yang paling berpengaruh dalam perencanaan struktur
bangunan bertingkat tinggi adalah kekuatan struktur bangunan, dimana faktor
ini sangat terkait dengan keamanan dan ketahanan bangunan dalam menahan
dan menampung beban yang bekerja (berat sendiri dan beban hidup
bangunan).serta risiko terjadinya beban-beban akibat bencana (angin, gempa,
dan lain lain) pada struktur. Oleh karena itu dalam perencanaan gedung
bertingkat tinggi harus direncanakan secara teliti agar dapat digunakan sebaik-
baiknya, nyaman dan aman terhadap bahaya bagi pengguna gedung.
Perencanaan gedung terutama gedung bertingkat harus dipikirkan dengan
matang karena menyangkut keselamatan dan investasi dana yang jumlahnya
tidak sedikit. Berbagai hal perlu ditinjau yang meliputi beberapa kriteria, yaitu
3S: strength, stiffness, dan serviceability. Selain itu Perencanaan Struktur
bangunan gedung secara umum harus mengacu kepada Standard Nasional
Indonesia untuk konstruksi bangunan gedung yang terkait
1. Spesifikasi Struktur
Spesifikasi teknis struktur bangunan gedung secara umum meliputi
ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
a. Struktur Pondasi
Struktur pondasi harus diperhitungkan mampu menjamin kinerja
bangunan sesuai fungsinya dan dapat menjamin kestabilan bangunan
terhadap berat sendiri, beban hidup, dan gaya-gaya luar seperti
tekanan angin dan gempa termasuk stabilitas lereng apabila didirikan
di lokasi yang berlereng. Untuk daerah yang jenis tanahnya berpasir
atau lereng dengan kemiringan di atas 15° jenis pondasinya
disesuaikan dengan bentuk massa bangunan gedung untuk

menghindari terjadinya likuifaksi (liquifaction) pada saat terjadi
gempa.
Pondasi bangunan gedung disesuaikan dengan kondisi tanah/lahan,
beban yang dipikul, dan klasifikasi bangunannya. Untuk bangunan
yang dibangun di atas tanah/lahan yang kondisinya memerlukan
penyelesaian pondasi secara khusus, maka kekurangan biayanya
dapat diajukan secara khusus di luar biaya standar sebagai biaya
pekerjaan pondasi non-standar;
Untuk pondasi bangunan bertingkat lebih dari 3 lantai atau pada
lokasi dengan kondisi khusus maka perhitungan pondasi harus
didukung dengan penyelidikan kondisi tanah/lahan secara teliti.
b. Struktur Lantai
Bahan dan tegangan yang digunakan harus sesuai dengan ketentuan
sebagai berikut:
1) Struktur Kayu
Dalam hal digunakan lantai papan setebal 2 cm, maka jarak
antara balok-balok anak tidak boleh lebih dari 60 cm, ukuran
balok minimum 6/12 cm. Balok-balok lantai yang masuk ke
dalam pasangan dinding harus dilapis bahan pengawet terlebih
dahulu. Bahan-bahan dan tegangan serta lendutan maksimum
yang digunakan harus sesuai dengan ketentuan Standar SNI
yang berlaku.
2) Struktur Beton
Lantai beton yang diletakkan langsung di atas tanah, harus diberi
lapisan pasir di bawahnya dengan tebal sekurang-kurangnya 5
cm, dan lantai kerja dari beton tumbuk setebal 5 cm.
Bagi pelat-pelat lantai beton bertulang yang mempunyai
ketebalan lebih dari 10 cm dan pada daerah balok (¼ bentang
pelat) harus digunakan tulangan rangkap, kecuali ditentukan lain
berdasarkan hasil perhitungan struktur. bahan-bahan dan
tegangan serta lendutan maksimum yang digunakan harus
sesuai dengan ketentuan SNI Beton yang dipersyaratkan.
3) Struktur Baja
Tebal pelat baja harus diperhitungkan, sehingga bila ada
lendutan masih dalam batas kenyamanan; Sambungan-

sambungannya harus rapat betul dan bagian yang tertutup
harus dilapis dengan bahan pelapis untuk mencegah timbulnya
korosi; dan Bahan-bahan dan tegangan yang digunakan harus
sesuai dengan ketentuan SNI Baja yang dipersyaratkan.
2. Analisis Struktur
Analisis struktur gedung saat ini umumnya dilakukan dengan computer
berbasis elemen hingga (finite element) dengan sofware yang telah umum
digunakan oleh para perencana, misalnya: SAP (Structure Analysis
Program) atau ETABS (Extended 3D Analysis Building Systems) atau
dengan software lain selama perencana dapat membuktikan
kebenarannya kepada Instansi yang terkait dalam penerbitan IMB..
Konsep perancangan konstruksi didasarkan pada analisis kekuatan batas
(ultimate-strength) yang mempunyai daktilitas cukup untuk menyerap
energi gempa sesuai peraturan yang berlaku. Berbagai macam kombinasi
pembebanan yang meliputi beban mati, beban hidup, beban angin, dan
beban gempa dihitung dengan pemodelan struktur 3-D (space-frame).
Gambar 19 Contoh Kontur Defleksi dg 3-D Analisis

Di negara Indonesia ada 3 jenis sistem struktur yang digunakan yaitu:
a. Sistem Rangka Pemikul Momen Biasa (SRPMB) atau Ordinary
Moment Resisting Frame (OMRF)
Metode ini digunakan untuk perhitungan struktur gedung yang
masuk di zona gempa 1 dan 2 yaitu wilayah dengan tingkat gempa

rendah. Acuan perhitungan yang digunakan adalah SNI Beton (SNI
03-2847-2013).
b. Sistem Rangka Pemikul Momen Menengah (SRPMM) atau
Intermediate Moment Resisting Frame (IMRF)
masuk di zona gempa 3 dan 4 yaitu wilayah dengan tingkat gempaan
sedang. Pasal- pasal yang digunakan dalam SNI 03-2847-2013
c. Sistem Rangka Pemikul Momen Khusus (SRPMK) atau Special
Moment Resisting Frame (SMRF)
masuk pada zona 5 dan 6 yaitu wilayah dengan tingkat gempaan
tinggi atau diaplikasikan dalam perencanaan High Rise Building.
3. Bahan Struktur
a. Beton
Untuk struktur kolom, sloof, balok lantai dan plat lantai digunakan
beton dengan kuat tekan beton yang disyaratkan, fc’ = 25 MPa
(setara dengan beton K-300). Modulus elastis beton, Ec = 4700√(fc') =
2,35.104 MPa = 2,35.107 kN/m2 dengan angka poison = 0,20.
b. Baja Tulangan
Untuk baja tulangan dengan D ≥ 12 mm digunakan baja tulangan ulir
BJTD 40 dengan tegangan leleh baja, fy = 400 MPa. Untuk baja
tulangan dengan D < 12 mm digunakan baja tulangan polos BJTP 24
dengan tegangan leleh baja, fy = 240 MPa. Modulus elastis baja, Es =
2,1.105 MPa.
c. Baja Profil
Mutu baja profil yang digunakan untuk struktur baja harus
memenuhi persyaratan setara dengan BJ-37.
4. Pra-eliminari Desain
a. Perencanaan plat
1) Penentuan dimensi terdiri dari dimensi plat dan dimensi plat
atap. Masing- masing menggunakan SNI 03-2847-2013.
2) Perencanaan plat 1 arah : SNI 03-2847-2013
3) Perencanaan plat 2 arah : SNI 03-2847-2013

4) Menganalisa gaya- gaya yang terjadi pada plat, digunakan Tata
Cara Penghitungan Struktur Beton Untuk Bangunan Gedung (SNI
03-2847-2013).
5) Penulangan plat,
6) Penulangan lentur, susut, dan suhu : SNI 03-2847-2013
b. Penentuan dimensi balok dan kolom
1) Penentuan dimensi balok terdiri dari : Perencanaan lebar efektif
balok (SNI 03-2847-2013,
2) Perhitungan penulangan geser : SNI 03-2847-2013,
3) Perhitungan penulangan torsi : SNI 03-2847-2013.
c. Struktur kolom, terdiri dari:
1) Perencanaan kolom portal
 Pengaruh kelangsingan kolom : SNI 03-2847-2013
 Perbesaran momen : SNI 03-2847-2013
 Perhitungan penulangan geser : SNI 03-2847-2013
2) Analisa struktur bawah
 Perhitungan poer,
 Perhitungan pondasi tiang pancang,
 Perhitungan sloof.
3) Penulangan
 Penulangan dihitung berdasarkan data-data yang diperoleh
dari out put SAP atau ETABS.
d. Dari out put SAP atau ETABS diperoleh nilai gaya geser (D), momen
lentur (M), momen torsi (T), dan nilai gaya aksial (P). Kemudian
dihitung kebutuhan tulangan pada balok, kolom dan pondasi.
e. Perhitungan penulangan geser, lentur, dan puntir pada semua
komponen struktur utama.
f. Kontrol masing-masing perhitungan penulangan.
g. Penabelan penulangan yang terpakai pada elemen struktur yang
dihitung (struktur atas dan struktur bawah).
h. Penggambaran detail penulangan.
i. Cek Persyaratan
1) Plat
 Kontrol jarak spasi tulangan : SNI 03-2847-2013,
 Kontrol jarak spasi tulangan suhu dan susut,
 Kontrol perlu tulangan suhu dan susut : SNI 03-2847-2013,
 Kontrol lendutan : SNI 03-2847-2013,
2) Balok

 Kontrol Mnpasang ≥ Mn untuk tulangan lentur
 Kolom
 Kontrol kemampuan kolom.
 Kontrol momen yang terjadi Mnpasang ≥ Mn
 Poer
 Kontrol dimensi poer : SNI 03-2847-2013
 Kontrol geser pons.
3) Geser 1 arah : SNI 03-2847-2013
Geser 2 arah : SNI 03-2847-2013
5. Jenis Beban
a. Beban mati (Dead load)
Beban mati yang merupakan berat sendiri konstruksi (specific
gravity) menurut Tata Cara Perencanaan Pembebanan untuk Rumah
dan Gedung (SNI 03-1727-2013), adalah seperti tabel berikut :
Tabel 3 Tabel Beban Mati
No Konstruksi Berat Satuan
1 Baja 7850 kg/m3
2 Beton bertulang 2400 kg/m3
3 Beton 2200 kg/m3
4 Dinding pas bata ½ bt 250 kg/m2
5 Dinding pas bata 1 bt 450 kg/m2
6 Curtain wall+rangka 60 kg/m2
7 Cladding + rangka 20 kg/m2
8 Pasangan batu kali 2200 kg/m3
9 Finishing lantai (tegel) 2200 kg/m3
10 Plafon+penggantung 20 kg/m2
11 Mortar 2200 kg/m3
12 Tanah, Pasir 1700 kg/m3
13 Air 1000 kg/m3
14 Kayu 900 kg/m3
15 Baja 7850 kg/m3
16 Aspal 1400 kg/m3
17 Instalasi plumbing 50 kg/m2
Untuk perencanaan beban bangunan di luar negeri, harus

diperhitungkan juga beban banjir, beban suhu, beban salju, dan
beban es. Hal ini terdapat di ASCE 7-10.

b. Beban hidup (Live load)
Beban hidup yang bekerja pada lantai bangunan Tata Cara
Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SNI 03-1727-
2013), adalah sebagai berikut :
 Lantai dan rumah tinggal = 200 kg/m2
 Sekolah, kantor, toko, hotel, RS, restoran, asrama = 250 kg/m2
 Ruang olahraga = 400 kg/m2
 Ruang dansa = 500 kg/m2
 Balkon dan lantai dalam ruang pertemua = 400 kg/m2
c. Beban gempa (Earthquake)
Wilayah Indonesia terdiri dari 6 wilayah gempa, dimana wilayah
gempa 1 adalah wilayah kegempaan paling rendah dan wilayah
gempa 6 adalah wilayah kegempaan paling tinggi. Pembagian wilayah
gempa ini, didasarkan pada percepatan puncak batuan dasar akibat
pengaruh gempa rencana dengan periode ulang 500 tahun dengan
asumsi umur bangunan adalah 50 tahun. Berikut adalah Gambar
Pembagian Zona Gempa di Indonesia
Gambar 20 Peta Hazard Seismograf Analisa Gemba

Sumber: bmkg.go.id
Analisis terhadap beban gempa digunakan cara statik ekivalen

maupun dinamik (response spectrum analysis). Dari hasil analisis
kedua cara tersebut diambil kondisi yang memberikan nilai gaya atau
momen terbesar sebagai dasar perencanaan.

Struktur bangunan dirancang mampu menahan gempa rencana
sesuai peraturan yang berlaku yaitu SNI 03-1726-2012 tentang
Tatacara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Bangunan Gedung.
Dalam peraturan ini gempa rencana ditetapkan mempunyai periode
ulang 500 tahun, sehingga probabilitas terjadinya terbatas pada 10 %
selama umur gedung 50 tahun.
1) Metode Statik Ekivalen
Gaya geser dasar nominal pada struktur akibat gempa dihitung
dengan rumus:
V=C.I/R.W
Dimana :
 C = nilai faktor response gempa, yang ditentukan
berdasarkan wilayah gempa kondisi tanah dan waktu getar
alami
 R = faktor reduksi gempa representatif
 I = faktor keutamaan (diambil, I = 1 )
 Wt = jumlah beban mati dan beban hidup yang direduksi
(faktor reduksi diambil = 0,5) yang bekerja di atas taraf
penjepitan lateral
Analisis statik dilakukan dengan meninjau secara bersamaan
100% gempa arah X dan 30% gempa arah Y, dan sebaliknya.
2) Metode Dinamik (Response Spectrum)
 Besar beban gempa ditentukan oleh percepatan gempa
rencana dan massa total struktur. Massa total struktur
terdiri dari berat sendiri struktur dan beban hidup yang
dikalikan dengan faktor reduksi 0,5.
 Percepatan gempa diambil dari data Wilayah Gempa
Indonesia menurut Tatacara Perencanaan Ketahanan
Gempa untuk Bangunan Gedung (SNI 03-1726-2002)
dengan memakai spektrum respons yang nilai ordinatnya
dikalikan dengan koreksi I/R.
6. Gambar Rencana Struktur
Gambar rencana struktur terdiri dari :
a. Gambar Potongan

Gambar potongan merupakan gambar dengan skala 1:100 atau 1:50
tergantung kebutuhan yang memperlihatkan letak/kedudukan, jarak,
ukuran dan bahan yang digunakan seluruh elemen gambar yang
terkena potongan tersebut baik gambar yang bersifat arsitektur,
sispil mauapun MEP. Gambar potongan terdiri dari potongan
melintang dan membujur menurut keperluan. Untuk menjelaskan
letak atau kedudukan suatu kontruksi, pada gambar potongan harus
tercantum duga (Peil) dari lantai, misalnya :dasar pondasi,letak tinggi
jendela dan pintu, tinggi langit-langit, nok reng/ Murplat.
Gambar 21 Gambar Potongan

Pada gambar potongan juga disertakan gambar detail potongan

untuk memperlihatkan detail komponen dan struktur pada bangunan
seperti potongan kusen, plafon, tangga, pondasi, dll.
b. Gambar Denah Atap
Gambar denah atap yang menggambarkan bentuk kontruksi rencana
atap lengkap dengan kuda-kuda, nok gording, jurai, reng dan balok

ring. Gambar tersebut memperlihat letak/posisi, ukuran, jarak dan
bahan bangunan yang digunakan. Gambar denah atap tersebut
digambar dengan skala 1:100 atau 1:50 tergantung dengan
kebutuhan.
Untuk lebih menjelaskan denah atap, maka pada umumnya didukung
oleh potongan denah atap yang lebih banyak tergantung dari bentuk
bangunannya. Setiap kondisi yang berbeda jarak bentang atap dan
penggunaan bahan dalam rencana ini harus digambar secara jelas.
Hal ini penting untuk perhitungan dan gambar detail yang akan
dikembangkan.
Gambar 22 Rencana Atap

c. Gambar Denah Balok, Kolom dan Plat Lantai

Gambar denah balok dankolom adalah gambar yang memperlihatkan
posisi/letak, jarak serta ukuran dan bahannya. Kedudukan kolom dan
balok tersebut harus sesuai dengan sistem pembebanan atap.
Apabila bangunan tersebut menggunakan plat untuk lantai 2 dan
selanjutnya, maka diperlukan gambar dengan plat pada lantai ke 2
dan selanjutnya. Dalam menyusun rencana struktur (jarak, ukuran
dan bahan) telah melalui proses perhitungan struktur yang
dimunculkan pada ukuran di gambar denah kolom, balok dan plat
tersebut.

Gambar 23 Rencana Balok dan Kolom
Gambar 24 Rencana plat lantai

d. Gambar Rencana Sloof

Sloof merupakan balok yang berada di dasar lantai. Sloof berfungsi
sebagai pengikat antar kolom dan pendukung dinding diatasnya.
Oleh karena itu, sloof harus direncanakan sebagai bagian dari satu
kesatuan struktur pada bangunan gedung.gambar rencana sloof
adalah sebagai berikut. Gambar denah sloof adalah gambar balok
yang berfungsi sebagai pengikat antara kolom yang terletak di bagian

bawah. Tujuannya adalah sebagai pengikat antar kolom sehingga
stabil apabila terjadi pergeseran. Ukuran sloof tergantung dari
kondisi tanah dan beban vertikal yang akan diterima. Fungsi lain sloof
adalah untuk menerima beban vertikal terhadap dinding agar terjadi
beban merata.
Gambar 25 Rencana Sloof

Sumber : idekreasirumah, 2016
e. Gambar Denah Pondasi

Gambar denah pondasi adalah gambar pendukung bangunan yang
berhubungan dengan tanah. Jenis, ukuran dan bahan yang digunakan
tergantung jumlah beban dan jenis beban yang akan didukung oleh
pondasi dan jenis tanah sebagai pengikat antara bangunan dengan
tanah. Gambar denah pondasi adalah gamabr yang menunjukkan
letak, ukuran dan bahan yang digunakan untuk pondasi. Gambar
denah pondasi adalah skala 1:100 atau 1:50 tergantung kebutuhan.
Jenis pondasi tergantung dari perhitungan terhadap pembebanan,
yaitu :
1) Pondasi setempat
Jenis yang termasuk pondasi tersebut adalah : pondasi
footplate, pondasi sumuran, pondasi tiang pancang.
2) Pondasi lajur

Jenis yang termasuk pondasi tersebut adalah : pondasi batu kali.
Prinsip pondasi tiang panjang
Rencana pondasi batu kali dan Pondasi sumuran Prinsip pondasi tiang panjang
pondasi foot plate
Gambar 26 Rencana Pondasi Lajur dan Setempat

Sumber : idekreasirumah, 2016
7. Peraturan dan Standar Perencanaan

― Tata Cara Perhitungan Struktur Beton Untuk Bangunan Gedung (SNI
03-2847-2013) atau ACI 318- 2005.
― Tata Cara Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SNI
03-1727-2013) atau ASCE 7-10.
― Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Bangunan Gedung
(SNI 03-1726-2012).
― Tata Cara Perencanaan Struktur Baja Untuk Bangunan Gedung (SNI
03-1729-2013).
― Tata Cara Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan Gedung (SNI
03-1727-2013).
― Tata cara perhitungan Struktur Beton Untuk Bangunan Gedung (SNI
03- 2847-2013).
― Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Bangunan Gedung
(SNI 03-1726-2012).
― Tata Cara Perencanaan Struktur Baja Untuk Bangunan Gedung (SNI
03-1729-2013).

D. Rencana Mekanikal dan Elektrikal
Bangunan suatu gedung terdiri dari 3 komponen penting, yaitu struktur,
arsitektur dan ME (Mekanikal & Elektrikal). Ketiganya satu sama lain saling
terkait. Jika struktur mengedepankan kekuatan, arsitektur lebih
mengedepankan keindahan, penataan ruang dan pengembangan bentuk;
maka ME (mekanikal & Elektrikal) menekankan pada daya dukung terhadap
terlaksananya fungsi bangunan tersebut. Bangunan yang kuat dan indah,
apabila tidak didukung oleh sistem ME maka fungsi bangunan tersebut tidak
berjalan sebagaimana mestinya.
Rencana Mekanikal dan Elektrikal merupakan perencanaan sistem-sistem
pendukung (utilitas) yang ada di dalam bangunan gedung yang berbentuk
sistem mekanis dan tenaga/sumber listrik dengan tujuan untuk mendukung
fungsi bangunan gedung yaitu menunjang kegiatan didalamnya. Selain itu,
sistem utilitas ini bertujuan pula untuk meningkatkan kenyamanan, keamanan
serta keselamatan bagi pengguna pada fungsi bangunan gedung tersebut.
Pengembangan sistem utilitas membutuhkan pengetahuan, keahlian dan
ketrampilan yang spesifik dalam melaksanakan perencanaan teknis. Setiap
perencanaan ME membutuhkan perhitungan kebutuhan, persyaratan
peralatan dan perlengkapan, serta perencanaan yang matang sesuai dengan
fungsi bangunan gedung. Dalam perencanaan ME, setiap fungsi bangunan
mempunyai karaktersitik kebutuhan dan penataan yang khusus pula.
Sistem ME dibagi menjadi 2 jenis sesuai dengan kegunaan dalam fungsi
bangunan gedung, yaitu :
1. Sistem Mekanikal & Elektrikal (ME) yang bersifat umum
Sistem mekanikal dan elektrikal (ME) suatu bangunan gedung sangat
tergantung tujuan dan fungsi bangunan gedung tersebut di bangun.
Setiap fungsi mempunyai tingkat kebutuhan dan jenis ME. Misal : ME
suatu gedung perkantoran mempunyai perbedaan dengan gedung rumah
sakit, atau bandara, pembangkit listrik atau pabik. Pada umumnya sistem
ME yang sering digunakan dalam suatu gedung, diantaranya:
a. Sistem Plumbing/Pemipaan
1) Sistem Pemipaan Air Bersih
2) Sistem Pemipaan Air Kotor
b. Sistem Mekanikal
1) Sistem Jaringan AC (Air Conditioning)
2) Sistem pemadam kebakaran (Fire Fighting)

3) Sistem transfortasi vertikal (lift)
c. Sistem Elektrikal
1) Sistem jaringan listrik
2) Sistem telepon
3) Sistem tata suara (sound system)
4) Sistem data
5) Sistem Penangkal Petir
6) Sistem Fire Alarm (Fire Protection)
2. Sistem Mekanikal & Elektrikal (ME) yang bersifat khusus
Maksud dan fungsi utama dari suatu gedung menjadi landasan dasar
dalam menentukan kekhusususan sistem ME dalam suatu bangunan
gedung. Dalam hal ini, bangunan yang bersifat khusus tersebut tetap
membutuhkan sistem ME yang bersifat umum. Kebutuhan ME yang
bersifat khusus, karena dalam bangunan gedung tersebut terdapat
kegiatan yang spesifik. Misal : gedung rumah sakit misalnya akan
mempunyai sistem yang khusus yang digunakan di gedung tersebut yang
tidak digunakan di gedung lain. Penggunaan sistem ME yang bersifat
khusus, meliputi : sistem jaringan O2, sistem pemipaan air kotor untuk
pembuangan limbah khusus (seperti : pembuangan hasil operasi), dan
sebaginya.
3. Kebutuhan ME untuk keamanan (CCTV dan BAS)
Kebutuhan ME untuk keamanan yang tinggi antara lain dengan
penggunaan sistem pemantauan lingkungan yang terpusat, yaitu dengan
penggunaan sistem CCTV. Peningkatan terhadap keamanan pada
bangunan gedung mengakibatkan penggunaan sistem CCTV telah banyak
dilakukan hampir seluruh fungsi bangunan, seperti rumah tinggal.
Penggunaaan alat deteksi (sensor) pada bangunan gedung untuk
memudahkan aspek keamanan dan keselamatan khususnya pada
bangunan yang membutuhkan tingkat keamanan dan keselamatan yang
tinggi, misal : bank, laboratorium dan sebagainya; digunakan sistem BAS
(Building Automatic System). Sistem BAS tidak hanya difungsikan untuk
tujuan keamanan, melainkan juga sebagai alat untuk deteksi terhadap
kebutuhan terhadap penghawaan, pencahayaan, kontrol terhadap
kebutuhan energi untuk penghematan.
Pada fungsi bangunan gedung yang bersifat khusus, misal : laboratorium
biologi yang berfungsi sebagai penelitian terhadap virus/kuman apabila
terjadi kebocoran. Fungsi ini membutuhkan alat sensor dan sistem

penanganan khusus apabila sistem tersebut tidak berjalan dan
mengakibatkan kebocoran.
4. Kebutuhan untuk kemudahan sirkulasi
Kebutuhan sirkulasi secara khusus misal terdapat pada pelabuhan udara
yaitu Garbarata. Garbarata adalah penghubung antara peron dengan
pesawat terbang yang berbentuk seperti belalai gajah yang bertujuan
untuk memberi kenyamanan kepada penumpang.
5. Kebutuhan untuk penanganan kesehatan
Kebutuhan ME khusus untuk kesehatan terdapat pada rumah sakit. Misal
: sistem instalasi gas oksigen, air panas. Demikian juga, penanganan
Instalasi Pembuangan Air Limbah (IPAL) pada rumah sakit mempunyai
kekhususan dibandingkan dengan yang lain. Hal ini disebabkan adanya
aspek biologi (kuman penyakit dan jenis hasil yang dibuang).
1. Sistem Pemipaan Air Bersih

Sistem perpipaan air minum perlu direncanakan secara baik sehingga
memenuhi syarat kualitas, kuantitas, dan kontinuitas air minum.
Perencanaan plambing air minum dilakukan dengan menghindari
terjadinya cross connection, yaitu bercampurnya air bersih dengan air
buangan sehingga air tidak memenuhi syarat sebagai air minum.
a. Prinsip penyediaan air bersih
1) Kualitas air
Tujuan sistem penyediaan air minum adalah penyedeiaan air
minum dengan kualitas dan kuantitas yang baik.
Penyediaan air minum yang memanfaatkan air baku seperti air
sungai, air tanah dangkal atau air tanah dalam dan sebagainya
tetap harus diolah sampai mencapai standar kualitas yang
berlaku. Pengolahan tersebut dapat dilakukan di dalam gedung
atau pun dalam instalasi pengolahan air bersih. Standar kualitas
air minum yang berlaku di Indonesia antara lain:
 Keputusan Menteri Kependudukan dan Lingkungan Hidup
No. Kep-02/MENKLH/I/1988 tentang Baku Mutu Perairan
Darat, Laut dan Udara
 Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia No.
907/MENKESPER/VII/2002 tentang Persyaratan Kualitas Air
Minum.

2) Pencegahan Pencemaran Air
Ditinjau dari segi kesehatan, pencegahan pencemaran air dapat
dilakukan pada sistem penyediaan air. Hal-hal yang dapat
mengakibatkan pencemaran air antara lain : masuknya kotoran,
jasad renik dan binatang-binatang kecil ke dalam tangki/pipa,
terjadinya karat dan rusaknya bahan tangki dan pipa,
terhubungnya pipa air bersih dengan pipa lainnya, tercampurnya
air minum dengan air dari jenis kualitas lainnya (kualitas yang
lebih rendah) dan aliran balik (back flow) air dari jenis kualitas
lainnya ke dalam air buangan.
Pencegahan terhadap terkontamimasnya air minum adalah :
a) Tidak diperbolehkan adanya hubungan pintas, yaitu
hubungan secara langsung antara 2 sistem pipa yang
berbeda, 1 sistem pipa untuk air minum dan sistem lainnya
untuk pipa yang mana kualitas airnya tidak sama, sehingga
air akan dapat mengalir dari satu pipa ke pipa lainnya.
b) Pencegahan aliran balik (back flow) dapat dilakukan dengan
berbagai cara:
 Menyediakan celah udara, adalah ruang bebas berisi
udara bebas, antara bagian terendah dari lubang pipa
atau keran yang akan mengisi air ke dalam tangki atau
peralatan plambing lainnya, dengan muka air meluap
melalui bibir tangki atau peralatan plambing tersebut.
 Memasang pemecah vakum, terdiri dari dua jenis:
 Pemecah vakum tekanan-atmosfir, dipasang pada alat-
alat yang mengalami tekanan hanya apabila ada aliran
air.
 Pemecah vakum tekanan-positif, dipasang pada sisi
yang bertekanan air terus-menerus.
3) Sumber Air Minum
Sumber air minum dari PDAM adalah sumber air minum yang
telah diolah sehingga memenuhi persyaratan sebagai air bersih.
Namun sistem penyediaan air bersih dari PDAM mempunyai
tekanan yang terbatas, sehingga umumnya hanya cukup untuk
melayani bangunan 1–2 lantai. Karena itu, bangunan berlantai
banyak harus mempunyai sumber internal, misalnya sumur

dalam (deep well) dan atau penyimpanan air dalam tangki
selanjutnya air didistribusikan dengan menggunakan pompa.
2. Sistem Penyediaan Air Bersih

Sistem penyediaan air bersih yang banyak digunakan dapat
dikelompokkan sebagai berikut:
a. Sistem sambungan langsung
Pipa distribusi dalam gedung disambung langsung dengan pipa
utama penyediaan air bersih. Pipa penyediaan air bersih pada
umumnya mempunyai tekanan yang rendah. Karena terbatasnya
tekanan dalam pipa utama dan dibatasinya ukuran pipa cabang dari
pipa utama tersebut, maka sistem ini terutama dapat diterapkan
untuk perumahan dan bangunan gedung 1 lantai s/d 2 lantai.
b. Sistem tangki atap
Dalam sistem ini, air ditampung terlebih dahulu dalam tangki bawah
(dipasang pada lantai terendah bangunan atau di bawah muka
tanah), kemudian dipompa ke tangki atas yang biasanya terletak di
atas atap atau di atas lantai tertinggi bangunan. Dari tangki ini air
didistribusikan ke seluruh bangunan. sistem tangki atap
menggunakan tekanan gravitasi.
Sistem tangki atap ini diterapkan dengan dasar sebagai berikut :
 Selama airnya digunakan, perubahan tekanan yang terjadi pada
alat plambing hampir tidak berarti. Perubahan tekanan ini
hanyalah akibat perubahan muka air dalam tangki atap.
 Sistem pompa yang menaikkan air ke tangki atap bekerja secara
otomatik dengan cara yang sangat sederahana sehingga
kemungkinan timbulnya masalah distribusi air sangat rendah.
 Perawatan tangki atap sangat sederhana dibandingkan dengan
misalnya, tangki tekan.
c. Sistem tangki tekan
Seperti halnya dengan sistem tangki atap, sistem tangki tekan
diterapkan dalam keadaan dimana oleh karena suatu alasan tidak
dapat digunakan sistem sambungan langsung.
Kelebihan-kelebihan sistem tangki tekan antara lain:
 Lebih menguntungkan dari segi estetika karena tidak terlalu
menyolok dibanding dengan tangki atap

 Mudah perawatannya karena dipasang dalam ruang mesin
bersama pompa-pompa lainnya
 Harga awal lebih rendah dibandingkan dengan tangki yang harus
dipasang di atas menara.
Kekurangan-kekurangannya:
 Daerah fluktuasi tekanan sebesar 1.0 kg/cm² sangat besar

dibandingkan dengan sistem tangki atap yang hampir tidak ada
fluktuasi tekanannya.
 Dengan berkurangnya udara dalam tangki tekan, maka setiap
beberapa hari sekali harus ditambahkan udara dengan
kompresor atau dengan menguras seluruh air dari dalam tangki
tekan.
 Sistem tangki tekan dapat dianggap sebagai suatu sistem
pengaturan otomatis dan bukan sebagai sistem penyimpanan air
seperti tangki atap.
 Karena jumlah air yang efektif tersimpan dalam tangki tekan
relatif sedikit, maka pompa lebih sering bekerja dan hal ini dapat
menyebabkan keausan pada saklar pompa lebih cepat.
d. Sistem tanpa tangki
Dalam sistem ini tidak digunakan tangki apapun, baik tangki bawah,
tangki tekan, atau pun atap. Atap dipompakan langsung ke sistem
distribusi bangunan dan pompa menghisap air langsung dari pipa
utama.
Tekanan air dan kecepatan aliran
Pengaturan tekanan air dalam pipa adalah perencanaan perpipaan yang
utama agar tekanan di semua pipa sama. Tekanan yang rendah akan
mengakibatkan kapasitas volume air yang keluar menjadi rendah dan
mempengaruhi peralatan yang membutuhkan tekanan yang tinggi.
Tekanan yang terlalu tinggi akan mengakibatkan rusaknya pengatur air
dan pipa sehingga dapat mengakibatkan kebocoran.
Kecepatan aliran air yang terlampau tinggi dapat menambah
kemungkinan timbulnya pukulan air, dan menimbulkan suara berisik dan
kadang-kadang menyebabkan ausnya permukaan dalam dari pipa. Di lain
pihak, kecepatan yang terlampau rendah ternyata dapat menimbulkan
efek kurang baik dari segi korosi, pengendapan kotoran, ataupun kualitas

air. Biasanya digunakan standar kecepatan sebesar 0.9-1.2 m/detik, batas
maksimal berkisar antara 1,5-2m/detik.
Dasar Perhitungan
Untuk memperhitungkan kebutuhan alat plambing dan kebutuhan air
yang diperlukan dalam suatu bangunan gedung, harus diketahui jumlah
populasi pengguna gedung tersebut. Dari jumlah populasi tersebut dapat
dihitung kebutuhan volume air berdasarkan pada rasio penggunaan air
dalam 1 m3 yang disesuaikan dengan jenis kegiatannya.
Hal yang menjadi pertimbangan dalam perencanaan perpipaan air bersih
adalah :
― Rencana perpipaan harus digambar dalam denah Plumbing serta
Diagram Isometri dimana dapat diketahui jalur-jalur instalasi pipa itu
diletakkan.
― Pemasangan pipa di dalam bangunan gedung dilaksanakan setelah
pasangan bata dan sebelum pekerjaan plesteran dan acian, fungsi
untuk menghindari bobokan yang menyebabkan keretakan dinding.
― Pemasangan perpipaan di luar bangunan seperti pipa saluran air
hujan dikerjakan setelah pekerjaan plesteran diselesaikan.
― Pipa yang melewati plat dak atau balok atau kolom beton harus
dipasang sparing atau pemipaan terlebih dahulu sebelum
dilaksanakan pengecoran.
― Pipa yang posisi/letaknya sudah betul segera ditutup dengan
plug/dop yang tidak mudah lepas (menghindari kotoran/adukan
masuk sehingga terjadi penyumbatan).
― Hindari belokan pipa/ knik pipa dengan pembakaran.
― Posisi pipa pada kamar mandi harus disesuaikan dengan saniter
― Rencana instalasi air bersih diletakkan pada perempatan nat
keramik/as keramik, simetris dengan luas keramik.
― Setelah instalasi terpasang segera diadakan test tekanan pipa :
 Untuk pipa Gip maximum 10 Bar
 Untuk pipa PVC maximum 6 Bar

Gambar 27 Sistem Distribusi Air Bersih
Peraturan tentang perpipaan adalah sebagai berikut:

― SNI 03-6481-2000 Sistem Plumbing
― SNI 03-7065-2005 Tata Cara Perencanaan Plambing
― SNI 03-8153-2015 Sistem Plambing pada Bangunan Gedung
3. Sistem Pemipaan Air Buangan/Limbah

a. Jenis Air Buangan/Limbah
Air buangan atau air limbah, adalah seluruh jenis cairan yang
dibuang, baik yang mengandung kotoran manusia, hewan, bekas
tumbuhan-tumbuhan, maupun yang mengandung sisa-sisa proses
dari industri.
Air buangan dapat dibagi menjadi empat jenis, yaitu :
 Air kotor : air buangan yang berasal dari kloset, peturasan, bidet,
dan air buangan mengandung kotoran manusia yang berasal
dari alat-alat plambing lainnya.

 Air bekas : air buangan yang berasal dari alat-alat plambing
lainnya, seperti bak mandi (bathtub), bak cuci tangan, bak dapur
dsb.
 Air hujan : dari atap, halaman dsb.
 Air buangan khusus: yang mengandung gas, racun, atau bahan-
bahan berbahaya sseperti yang berasal dari pabrik, air buangan
dari laboratorium, tempat pengobatan, tempat pemeriksaan di
RS, rumah pemotongan hewan, air buangan dari PLTN atau
laboratorium penelitian atau pengobatan yangn menggunakan
bahan radioaktif.
b. Klasifikasi sistem pembuangan air
1) Klasifikasi menurut jenis air limbah/buangan
a) Sistem pembuangan air kotor
Sistem pembuangan air kotor adalah sistem pembuangan
yang dilalui air kotor dari kloset, peturasan, dan lain-lain
dalam gedung dikumpulkan dan dialirkan keluar.
b) Sistem pembuangan air bekas
Sistem pembuangan air bekas adalah sistem pembuangan
yang air bekas dalam gedung dikumpulkan terlebih dahulu
lalu secara bersama dialirkan ke luar.
c) Sistem pembuangan air hujan
Sistem pembuangan air hujan adalah sistem pembuangan
yang dikhususkan untuk air hujan dari atap gedung dan
tempat lainnya dikumpulkan dan dialirkan ke luar.
d) Sistem air buangan khusus
Sistem air buangan khusus adalah sistem pembuangan
untuk air buangan khusus. Pada sistem ini disediakan
peralatan pengolahan yang tepat pada sumbernya dan baru
kemudian dimasukkan ke dalam riol umum.
e) Sistem pembuangan air dari dapur
Sistem yang diperuntukkan khusus untuk air limbah yang
berasal dari bak cuci di dapur.
2) Klasifikasi menurut cara pembuangan air
a) Sistem pembuangan air campuran

Sistem pembuanagn ini merupakan sistem pembuangan,
yang segala macam air buangan dikumpulkan ke dalam satu
saluran dan dialirkan ke luar gedung, tanpa memperhatikan
jenis air buangannya.
b) Sistem pembuangan terpisah
sistem pembuangan terpisah adalah sistem pembuangan,
dimana setiap jenis air buangan dikumpulkan dan dialirkan
ke luar gedung secara terpisah.
c) Sistem pembuangan tak langsung
Sistem pembuangan, dimana air buangan dari beberapa
lantai gedung bertingkat digabungkan dalam satu
kelompok. Pada setiap akhir gabungan perlu dipasang
pemecah aliran.
3) Klasifikasi menurut cara pengaliran
a) Sistem gravitasi
Sistem gravitasi adalah sistem yang menggunakan gravitasi
untuk mengalirkan air limbah. Oleh karena itu sistem ini
dipengaruhi oleh penempatan peralatan yang lebih tinggi
dan dialirkan ke tempat yang lebih rendah.
b) Sistem bertekanan
Sistem ini menggunakan tekanan tertentu untuk
menggerakan air buangan. Air buangan dikumpulkan lebih
dahulu dalam suatu bak penampung kemudian dipompakan
ke luar ke dalam riol umum.
4) Klasifikasi menurut letaknya
a) Sistem pembuangan gedung
Sistem pembuangan yang terletak dalam gedung, sampai
jarak satu meter dari dinding paling luar gedung tersebut.
b) Sistem pembuangan di luar gedung atau roil gedung
Sistem pembuangan di luar gedung hingga sampai ke riol
umum.
c. Kemiringan pipa dan kecepatan aliran

Sistem pembuangan harus mampu mengalirkan air buangan secara
cepat agar tidak terjadi penyumbatan. Karena biasanya air buangan
mengandung zat padat. Dengan demikian pipa buangan harus
mempunyai ukuran dan kemiringan yang cukup, sesuai dengan
banyaknya dan jenis air buangan yang harus dialirkan..
Secara umum pipa dianggap tidak penuh berisi air buangan,
melainkan hanya tidak lebih dari 2/3 terhadap penampang pipa,
sehingga bagian atas yang “kosong" cukup untuk mengalirkan udara.
Tabel 4 Kemiringan pipa pembuangan horizontal
Diameter Pipa (mm) Kemiringan minimum
75 mm atau kurang 1/50
100 mm atau kurang 1/100
Sumber: Noerbambang, Soufyan M & Moimura Takeo. Perancangan dan Pemeliharaan
Sistem Plambing.
Kemiringan pipa pembuangan harus mampu mengalirkan air limbah

dengan kecepatannya tidak kurang dari 0.6 m/detik. Apabila tekanan
kurang dari 0,6 m/detik, maka berakibat kotoran dalam air buangan
akan menyumbat pipa. Sebaliknya bila terlalu cepat akan
menimbulkan turbulensi aliran yang dapat menimbulkan gejolak-
gejolak tekanan dalam pipa. Disamping itu kemiringan lebih curam
dari 1/50 cenderung menimbulkan efek sifon yang akan menyedot air
penutup dalam perangkap alat plambing.
Untuk jalur yang panjang, ukuran pipa sebaiknya tidak kurang dari 50
mm karena endapan kotoran ataupun kerak walaupun dipasang
dengan kemiringan yang cukup akan menyumbat.
Peraturan tentang perpipaan air bersih adalah :
 SNI 03-6481-2000 Sistem Plumbing
 SNI 03-7065-2005 Tata Cara Perencanaan Plambing
 SNI 03-8153-2015 Sistem Plambing pada Bangunan Gedung
4. Sistem Pemadam Kebakaran (Fire Fighting)

Sistem pemadam kebakaran (fire fighting system) ddalam bangunan
gedung merupakan salah satu cara untuk mencegah secara preventif
terjadinya kebakaran. Sistem ini terdiri dari sistem sprinkler, sistem hidran
dan fire extinguisher. Pada fungsi bangunan gedung tertentu yang terkait
dengan sumber timbulnya kebakaran (seperti kimiawi) digunakan juga
sistem fire gas.

a. Sistem Sprinkler
Sistem ini menggunakan instalasi pipa sprinkler bertekanan dan
head springkler sebagai alat utama untuk memadamkan kebakaran.
Sistem ada 2 macam, yaitu:
 Wet Riser System : Seluruh instalasi pipa sprinkler berisikan air
bertekanan dengan tekanan air selalu dijaga pada tekanan yang
relatif tetap.
 Dry Riser system : Seluruh instalasi pipa sprinkler tidak berisi air
bertekanan, peralatan penyedia air akan mengalirkan air secara
otomatis jika instalasi fire alar memerintahkannya.
Pada umumnya gedung bertingkat tinggi menggunakan sistem wet
riser, seluruh pipa sprinkler berisikan air bertekanan, dengan tekanan
air selalu dijaga pada tekanan yang relatif tetap.
b. Sistem Hydran
Sistem ini menggunakan instalasi hydran sebagai alat utama
pemadam kebakaran, yang terdiri dari box hydran dan accesories,
pilar hydran dan siemese. Kotak Hydran dan perlengkapan
instalasinya (selang (hose), nozzle) atau disebut juga dengan Fire
House Cabinet (FHC) biasanya ditempatkan dalam gedung, sebagai
antisipasi jika sistem sprinkler dan sistem fire extinguisher kewalahan
mengatasi kebakaran di dalam gedung. Sedang Pilar hydran (yang
dilengkapi juga dengan box hydran disampingnya, untuk menyimpan
selang (hose) dan nozzle) biasanya ditempatkan di area luar (jalan)
disekitar gedung, digunakan jika sistem kebakaran di dalam gedung
tidak memadai lagi. Dan Siemese berfungsi untuk mengisi air ground
tank (sumber air hydran) tidak memadai lagi atau habis. Siemese
ditempatkan di dekat di dekat jalan utama. Hal ini untuk
memudahkan dalam pengisian air.
System Hydran ini juga terdiri dari 2 system, yaitu:
 Wet riser system: Seluruh instalasi pipa hydran berisikan air
bertekanan dengan tekanan yang selalu dijaga pada tekanan
yang relatif tetap.
 Dry Riser System: seluruh instalasi pipa hydran tidak berisikan air
bertekanan, peralatan penyedia air akan secara otomatis jika
katup selang kebakaran di buka.

Sistem pemadam kebakaran pada bangunan gedung diatur melalui
pengaturan sebagai berikut :
BG
Proteksi Kebakaran pada Bangunan dan Lingkungan
Lingkungan Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran
― SNI 03-6571-2001 Sistem Pengendalian Asap Kebakaran
― SNI 03-3989- 2000 Tata Cara Perencanaan Dan Pemasangan Sistem
Springkler Otomatik Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada
Bangunan Gedung
― SNI 03-3985-2000 Tata Cara Perencanaan Sistem Deteksi Dan Alarm
Kebakaran
― SNI 03-1746-2000 Tata Cara Perencanaan Dan Pemasangan Sarana
Jalan Ke Luar Untuk Penyelamatan Terhadap Bahaya Kebakaran Pada
Bangunan Gedung.
― SNI 03-1745-2000 Tata Cara Perencanaan Dan Pemasangan Sistem
Pipa Tegak dan Slang Untuk Pencegahan Bahaya Kebakaran.
― SNI 03-1736-2000 Tata Cara Perencanaan Sistem Proteksi Pasif.
5. Sistem Fire Alarm (Fire Protection)

Sistem fire protection atau disebut juga dengan sistem fire alarm (sistem
pengindra api) adalah suatu sistem terintegrasi yang didesain untuk
mendeteksi adanya gejala kebakaran, untuk kemudian
memberiperingatan (warning) dalam sistem evakuasi dan ditindaklanjuti
secara otomatis maupun manual dengan dengan sistem instalasi
pemadam kebakaran (sistem Fire fighting).
Peralatan utama dari sistem protection ini adalah MCFA (Main Control
Fire Alarm) atau disebut juga dengan Fire Alarm Control Panel (FACP).
MACP berfungsi meneriman sinyala masuk (input signal) dari detector dan
komponen pendeteksi lainnya (Fixed Heat detector dan smoke detector).
a. Jenis Sistem Pendeteksian
Terdapat 3 sistem pendeteksian, yaitu:
1) Non Addresable System
Sistem ini disebut juga dengan sistem konvensional. Sistem ini
pada umumnya digunakan pada bangunan/area supervisi

berskala kecil, seperti perumahan, pertokoan, perkantoran, dan
lain-lain.
Gambar 28 Sistem Fire Alarm Konvensional
2) Semi Addresable System

Pada sistem ini dilakukan pengelompokan pada alat pendeteksi
dan alat penerima masukan (input) berdasarkan lingkup
pengawasan (supervisory area). Masing-masing lingkup
dikendalikan (baik input maupun output) oleh zona kontroler
yang mempunyai alamat/adress yang spesifik. Pada saat alat
pendeteksi atau alat penerima masukan lainnya memberikan
sinyal, maka MCFA akan meresponnya (I/O) berdasar zona
kontroler yang mengumpulkannya.
Dalam kontruksinya tiap lingkup detteksi dapat terdiri dari:
 Satu lantai dalam bangunan gedung dana atau,
 Beberapa ruang yang berdekatan pada satu lantai di sebuah
gedung dana atau,

 Beberapa ruang yang mempunyai fungsi antara atau resiko
kebakaran yang sama dalam satu gedung.
Pada display MCFA akan terbaca alamat zona yang terjado gejala
kebakaran, sehingga dengan demikian tindakan yang harus
diambil dapat dilokalisir hanya pada zona tersebut.
3) Full Addresable System
Merupakan pengembangan dari sistem semi adresibble. Sistem
ini menggunakan address/alamat. Setia detector memeliki
alamat ini. Setiap alamat mempunyai ID khusus sesuai dengan
lokasi perangkatnya, sehingga apabila terjadi kebakaran dapat
diketahui lokasinya. Dengan demikian penanganan proses
pemadaman dan evakuasi dapat dilakukan langsung pada titik
yang diperkirakan mengalami kebakaran. Sistem ini banyak
digunakan untuk bangunan bertingkat, seperti : perkantoran,
hotel dan sebagainya.
Gambar 29 Diagram Sistem Fire Alarm Non Konvensional
6. Sistem Transportasi
Sistem transportasi sebagai sistem yang mendukung kelancaran
pergerakan manusia dan barang merupakan sistem yang penting dalam
peningkatan fungsi bangunan gedung. Sistem transportasi dalam
bangunan gedung terdiri dari :

a. Sistem transportasi vertikal, terdiri dari : lif atau elevator
Elevator atau biasa disebut dengan lif merupakan alat angkut untuk
mengangkut orang atau barang dalam suatu bangunan yang tinggi.
Lif dapat dipasang untuk bangunan yang tingginya lebih dari 4 lantai,
karena kemampuan orang untuk naik turun dalam menjalankan
tugasnya hanya mampu dilakukan sampai 4 lantai.
Lif menurut fungsinya dapat dibagi menjadi empat, yaitu :
 Lif penumpang, (passanger elevator) digunakan untuk

mengangkut manusia
 Lif barang, (fright elevator) digunakan untuk menngangkut
barang
 Lif uang/ makanan (dumb waiters)
 Lif pemadam kebakaran (biasanya berfungsi sekaligus sebagai
lift barang)
Untuk menentukan kriteria perancangan lift penumpang yang perlu
diperhatikan adalah : tipe dan fungsi bangunan gedung, jumlah
lantai, luas tiap lantai, serta interval antar lantai.
Bentuk dan macam lif tergantung pada fungsi dan kegunaan gedung,
yaitu :
1) Lif Penumpang (yang tertutup)
Lif yang terdapat di bangunan perkantoran dengan 4 sisi
tertutup.
2) Lif Penumpang (yang transparan)
Lif yang salah satu atau semua sisi interiornya tembus pandang
(kaca) biasanya disebut juga lif panorama. Lif ini biasanya
diletakkan di hall.
3) Lif untuk Rumah Sakit
Lif untuk rumah sakit mempunyai dimensi memanjang sesuai
dengan panjang tempat tidur pasien dengan 2 pintu pada
sisinya.
4) Lift untuk kebakaran (barang)
Lif untuk kebakaran mempunyai ruang yang tertutup, interior
sederhana, digunakan jika terjadi kebakaran. Interiornya harus
tahan kebakaran minimal 2 jam dengan ruang peluncurnya
terbuat dari beton (dinding tahan api).

Kenyamanan lif tergantung dari kecepatan dan bobotnya. Kecepatan
lif tergantung dari jumlah lantai. Sedangkan bobot lif tergantung dari
jumlah penumpang dalam lif tersebut.
Jumlah Lantai Kecepatan Lif (m/mnt)
4 sd 10 60 – 150
10 s/d 15 180 – 210
15 s/d 20 210 – 240
20 s/d 50 270 – 360
Rumah sakit 150 - 210
b. Sistem transportasi diagonal (miring) : eskalator dan tangga

1) Eskalator
Eskalator adalah suatu alat angkut yang lebih dititik beratkan
pada pengangkutan orang dengan arah yang miring dari lantai
bawah miring ke lantai atasnya. Standart kemiringan antara 30-
350. Dengan kemiringan lebih dari 100 sudah masuk kategori
escalator.
Panjang escalator disesuaikan dengan kebutuhan, lebar untuk
satu orang kurang lebih 60 cm, untuk 2 orang sekitar 100-120
cm. Mesin escalator terletak dibawah lantai. Karena terdiri dari
segmen tiap anak tangga maka escalator dapat diset untuk
bergerak maju atau mundur.
2) Tangga (stairs)
Tangga merupakan alat tranportasi dalam gedung yang paling
konvensional. Tangga adalah jalur bergerigi (mempuyai trap –
trap) yang menghubungkan satu lantai dengan lantai di atasnya,
sehingga berfungsi sebagai jalan untuk naik dan turun antar
lantai tingkat.
Dalam merencanakan tangga terdapat beberapa unsur yang
paling penting dan patut dicermati, yakni kenyamanan,
keamanan dan keindahan. Tangga yang nyaman apabila, tangga
mudah dilalui dan tidak membuat orang mudah lelah maupun
bosan saat menapakinya. tangga yang aman, apabila tangga
yang direncanakan dengan konstruksi yang kokoh sehingga
mampu menampung beban manusia. Tangga selain aman dan
nyaman, semestinya dibuat mendukung tampilan ruang secara

keseluruhan, baik itu proposi ukuran maupun dimensi tangga
terhadap sebuah ruang.
Syarat – syarat perletakan tangga :
 Letak tangga harus dibuat mudah dilihat dan dicari oleh
orang yang akan menggunakannya.
 Jarak pencapaian tangga sebaiknya sama dari semua arah
sirkulasi.
 Ruang tangga sebaiknya terpisah dengan ruang lain, agar
orang yang naik turun tangga tidak mengganggu aktifitas
penghuni yang lain.
 Apabila tangga ditujukan sebagai jalan darurat, pada
perencanaannya harus diletakan dekat pintu keluar, agar
bila terjadi bencana, penghuni lantai atas dapat turun
langsung menuju halaman luar.
c. Sistem transportasi horisontal : travelator atau konveyor
Konveyor merupakan suatu alat angkut untuk orang atau barang
dalam arah yang mendatar/horizontal. Dipasang dalam keadaan
datar atau sudut kemiringan kurang dari 10 derajat. Alat ini
digunakan dalam jarak tertentu (gunanya untuk menghemat
tenaga). Alat ini dipasang di bandara, terminal, pabrik.
Sistem transportasi dalam bangunan gedung diatur dalam peraturan
sebagai berikut :
― SNI 03-6573-2001 Tata Cara Perancangan Sistem Transportasi
Vertikal dalam Gedung
7. Sistem Elektrikal
Sistem elektrikal pada suatu bangunan adalah pemasok energi untuk
penerangan, pendinginan, pemanasan, dan pengoperasian peralatan-
peralatan listrik.
― Sistem ini harus dipasang sesuai peraturan instalasi listrik yang
berlaku sehingga memenuhi standar keamanan dan keselamatan
bagi penggunanya serta efisien.
― Sistem elektrikal untuk penerangan harus diintegrasikan dengan
sistem pancahayaan pasif dari desain jendela dan bukaan-bukaan
pada bangunan.

― Umumnya daya listrik diperoleh dari perusahaan pemasok energi
listrik PLN.
― Untuk beberapa hal sumber cadangan listrik berupa generator sering
digunakan untuk kondisi darurat, seperti untuk lift, pompa
kebakaran, lampu pintu emergensi, telepon, alarm, peralatan
kedokteran dirumah sakit, alat-alat di laboratorium, pabrik, dsb.
Sistem Distribusi Listrik dalam Bangunan Gedung

Sistem distribusi listrik dalam bangunan gedung dapat dilhat pada
diagram di bawah ini.
Gambar 30 Diagram distribusi listrik pada bangunan gedung

Sumber : http://www.mediasoftweb.com/wiring/diagram-instalasi-listrik-gedung, 15 Mei 2017
Sistem elektrikal dalam bangunan gedung diatur dalam peraturan sebagai

berikut :
― SNI 04-0225-1994 Persyaratan Umum Instalasi Listrik 2000
8. Sistem Penangkal Petir

Sistem penangkal petir adalah suatu sistem untuk menangkal atau
mencegah bangunan dari sengatan petir. Ruang lingkup pekerjaan dari

system penangkal petir di suatu bangunan meliputi 4 pekerjaan utama,
yaitu:
― Pemasangan instalasi terminal udara (air terminal)
― Pemasangan instalasi pernghantar pertanahan (down conductor)
― Pemasangan instalasi terminal dan elektroda pertanahan.
― Pekerjaan lain yang menunjang pekerjaan tersebut diatas, seperti
pembuatan bak kontrol.
a. Air Terminal (Terminal Udara)
Sistem air terminal ini harus mampu melindungi seluruh bangunan
serta sekelilingnya dari sambaran petir dan tidak mempengaruhi
peralatan elektrik yang ada dalam bangunan. Terminal udara (air
terminal) yang digunakan ada 3 macam, yaitu: sistem konvensional
air terminal, sistem radio aktif air terminal dan sistem elektrostatik.
Gambar 31 Air terminal

b. Down Conductor (penghantar)
Down conductor terdiri dari satu jalur menghubungkan secara listrik
dengan sempurna antara air terminal dengan sistem pertanahan.
Down conductor terdiri dari kabel korial (kabel BC) dari air terminal
hingga kotak sambung (junction box) di lantai dasar.
c. Sistem Pembumian (Grounding System)
Elektroda pertanahan harus dimasukan ke dalam tanah secara
vertical, batang tembaga harus dilindungi terhadap korosi dengan
serbuk arang disekitar tembaga.
d. Pekerjaan Bak Kontrol

Diantara penunjang dari sistem penangkal petir adalah bak kontrol
untuk melindungi perkabelan dan sistem pembumian.
Gambar di bawah ini merupakan Sistem Penangkal Petir Konvensional
Gambar 32 Sistem Penangkal Petir Konvensional
Sistem Penangkal Petir untuk Bangunan Tinggi

Penangkal petir untuk bangunan tinggi menggunakan sistem penangkal
petir elektrostatis. Penangkal petir elektrostatis merupakan penangkal
petir modern dengan menggunakan sistem E.S.E (Early Streamer Emision).
Sistem E.S.E bekerja secara aktif dengan cara melepaskan ion dalam
jumlah besar ke lapisan udara sebelum terjadi sambaran petir.
Pelepasan ion ke lapisan udara secara otomatis akan membuat sebuah
jalan untuk menuntun petir agar selalu memilih ujung terminal penangkal
petir elektrostatis ini dari pada area sekitarnya. Dengan sistem E.S.E ini
akan meningkatkan area perlindungan yang lebih luas dari pada sistem
penangkal petir konvensional. Berikut ini adalah perbandingan penangkal
petir elektrostatis dengan penangkal petir konvensional :
a. Penangkal Petir Konvensional
 Membutuhkan banyak kabel
 Daerah perlindungan terbatas, area perlindungan hanya sebatas
air terminal yang melekat pada bangunan.
 Lebih mahal bila diterapkan untuk area perlindungan yang luas.
 Membutuhkan banyak arde.

 Membutuhkan banyak air terminal di atap
 Akan memiliki kecenderungan mengganggu estetika bangunan
rumah anda.
 Bentuk ujung terminal yang runcing dalam jumlah banyak akan
sangat berbahaya bagi petugas pemeliharaan gedung atau
pekerja yang bekerja di atap.
b. Penangkal Petir Elektrostatis
 Tidak banyak membutuhkan komponen maupun kabel
 Area perlindungan lebih luas antara 50-150 m
 Lebih murah untuk area perlindungan yang luas
 Pada umumnya hanya membutuhkan 1 arde.
 Hanya membutuhkan 1 terminal untuk radius tertentu.
 Perawatan dan pemasangan pada bangunan yang mudah.
Merupakan pilihan yang tepat dan tidak mengganggu estetika
bangunan anda.
 Bertindak sebagai pencegah interferensi perangkat komunikasi
anda.
 Lebih aman bagi pekerja yang akan melakukan perawatan.
 Dari perbandingan diatas maka untuk area perlindungan luas
antara radius 50-150 m penangkal petir elektro statis
merupakan pilihan yang tepat dan lebih murah dibandingkan
penangkal petir konvensional.
Ada prinsipnya penggunaan penangkal petir elektrostatis efektif untuk
bangunan dengan skala besar. Bangunan gedung yang disarankan
menggunakan penangkal petir elektrostatis :
― Gedung-gedung bertingkat tinggi, menengah dan rendah meliputi :
Perkantoran, Rumah sakit, sekolah, universitas, hotel, gudang,
pabrik, Mall, Ruko dan lain-lain.
― Instansi Militer meliputi : Kantor, tower telekomunikasi, gudang
amunisi dan lain-lain.
― Sarana Ibadah : Bangunan masjid, Gereja, Vihara, Candi.
― Sarana Olah raga : Lapangan golf, sepak bola, tenis dan lain-lain.
― Pertambangan : Tangki tangki, Gas station
Sistem penangkal petir dalam bangunan gedung diatur dalam peraturan
sebagai berikut :
― SNI 03-7015-2004 Sistem proteksi-petir pada bangunan gedung

9. Sistem Data
Sistem data adalah teknologi informasi yang dikembangkan dengan
menggunakan komputer yang disatukan melalui jaringan tertentu baik
menggunakan kabel atau sinyal. Sistem data adalah sistem informasi data
antar komputer baik dalam gedung (intranet), antar lokasi (ekstranet) dan
public (internet), sehingga pembagian data dapat dilakukan dengan
efisien dan rahasia. Sistem ini berupa jaringan kabel untuk
mendistribusikan berbagai data tersebut.
Sistem data tersebut masuk di dalam jaringan komputer adalah sebuah
kumpulan komputer, printer dan peralatan lainnya yang terhubung dalam
satu kesatuan. Informasi dan data bergerak melalui kabel-kabel atau
tanpa kabel sehingga memungkinkan pengguna jaringan komputer dapat
saling bertukar dokumen dan data, mencetak pada printer yang sama dan
bersama-sama menggunakan hardware/software yang terhubung dengan
jaringan. Setiap komputer, printer atau periferal yang terhubung dengan
jaringan disebut node.
Jenis-Jenis Jaringan Komputer
Secara umum jaringan komputer dibagi atas lima jenis, yaitu ;
a. Local Area Network (LAN)
Local Area Network (LAN), merupakan jaringan milik pribadi di dalam
sebuah gedung yang berukuran sampai beberapa kilometer. LAN
seringkali digunakan untuk menghubungkan komputer-komputer
pribadi dan workstation dalam kantor suatu perusahaan atau pabrik-
pabrik untuk memakai bersama sumberdaya (resouce, misalnya
printer) dan saling bertukar informasi.
b. Metropolitan Area Network (MAN)/Extranet
Metropolitan Area Network (MAN), pada dasarnya merupakan versi
LAN yang berukuran lebih besar dan biasanya menggunakan
teknologi yang sama dengan LAN. MAN dapat mencakup kantor-
kantor perusahaan yang letaknya berdekatan atau juga sebuah kota
dan dapat dimanfaatkan untuk keperluan pribadi (swasta) atau
umum. MAN mampu menunjang data dan suara, bahkan dapat
berhubungan dengan jaringan televisi kabel.
c. Wide Area Network (WAN)

Wide Area Network (WAN), jangkauannya mencakup daerah
geografis yang luas, seringkali mencakup sebuah negara bahkan
benua. WAN terdiri dari kumpulan mesin-mesin yang bertujuan
untuk menjalankan program-program (aplikasi) pemakai.
d. Internet
Internet adalah jaringan luas dan bebas yang dapat menghubungkan
melalui komunikasi antara orang di seluruh dunia. Orang yang
terhubung ke jaringan berharap untuk bisa berkomunikasi dengan
orang lain yang terhubung ke jaringan lainnya. Namun perangkat dan
program aplikasi serta sistem yang digunakan sering berbeda.
Biasanya untuk melakukan hal ini diperlukan sebuah mesin yang
disebut gateway guna melakukan hubungan dan melaksanakan
terjemahan yang diperlukan, baik perangkat keras maupun
perangkat lunaknya. Kumpulan jaringan yang terinterkoneksi inilah
yang disebut dengan internet.
Jaringan Tanpa Kabel
Jaringan tanpa kabel merupakan suatu jaringan komunikasi yang tidak
bisa dilakukan dengan jaringan yang menggunakan kabel. Kebutuhan
terhadap jaringan tanpa kabel adalah perangkat yang bergerak seperti
aptop, handphone dan sebagainya. Saat ini jaringan tanpa kabel banyak
digunakan dengan memanfaatkan jasa satelit dan mampu memberikan
kecepatan akses yang lebih cepat dibandingkan dengan jaringan yang
menggunakan kabel. Jaringan tanpa kabel juga banyak digunakan karena
tingkat fleksibilitas dan kemudahan yang tinggi. Tanpa adanya kabel maka
akan mempermudahn penataan peralatan dan perlengkapan dalam
bangunn gedung
Sistem Data dalam Jaringan
Jaringan sistem data saat ini sangat penting. Saat ini seluruh kegiatan
dalam bangunan gedung membutuhkan sistem ini dan wajib
direncanakan terlebih dahulu. Data biasanya tersimpan pusat jaringan
dan data yang dinamakan server. Server ini yang bertugas untuk membagi
seluruh kegiatan dalam jaringan sehingga data dalam jaringan tersebut
aman. Dari server tersebut disusun jaringan baik dengan kabel maupun
tidak menggunakan kabel atau non kabel (sinyal) hingga pengguna
komputer dapat menggunakan data dan berkomunikasi dengan pengguna
computer lainnya.

Sedemikian pentingnya server tersebut sebagai penyimpan data, maka
harus dihindari dari pengaruh yang merusak. Hal-hal yang hatus
dipertimbangkan secasra umum terhadap perencanaa sistem dan jaringan
data dalam bangunn gedung antara lain :
― Perencanaan lokasi ruang untuk server yang bebas dari pengaruh
kerusakan. Sebaiknya bangunan untuk server terletak terpisah dari
bangunan lain. Apabila lokasi tidak dimungkinkan, maka diperlukan
keamana pada ruang server tersebut dari kebakaran, gempa dan
keruntuhan bangunan.
― Keamanan server dari pengrusakan oleh manusia secara sengaja,
sehingga ruang server diberi pengamanan twingkat tinggi bik dari
bahan bNgunan yang digunakan maupun aksesibiltas dari manusia.
― Jaringan data yang menggunakan kabel harus diletakkan pada
tempat yang kering atau tidak terkena oleh air dan bebas dari
pengaruh radiasi yang dapat mengganggu.
― Jaringan kabel diletakkan pada lokasi yang terbebas dari pengaruh
kerusakan dari peralatan lain dan harus diberi tanda di atas jaringan
tersebut.
Diagram jaringan data secara umum diperlihatkan pada diagram ini.
Gambar 33 Diagram jaringan komputer dalam bangunan gedung

Sumber : http://vionika1110.co.id, 2017

10. Sistem CCTV
CCTV merupakan kepanjangan dari Closed Circuit Television. Secara
harafiah diartikan sebagai jalur televisi tertutup. Pengertiannya adalah
sebuah CCTV sistem bersifat tertutup dari lingkungan umum, atau kata
lain yang dapat mengakses CCTV sistem tersebut adalah hanya bagian
atau orang tertentu saja. Fungsi CCTV adalah sebagai alat pemantau
terhadap lingkungan tertentu unyk menghindari atau mengetahui
kejadian yang terjadi baik trrjadinya kejahatan, kecelakaan atau situasi
tertentu. Selain sebagai pemantau, fungsi CCTV dapat merekam kejadian
yang ada sehingga dapat menyelusuri kejadian tersebut bilamana
dibutuhkan.
Secara prinsip, CCTV terdiri dari kamera sebagai input dan televisi (layar)
sebagai output. Dari televise tersebut maka orang dapat memantau dari
jauh terhadap situasi yang terjadi. Perkembangan teknologi CCTV yaitu :
Penggunaan jaringan non kabel (sinyal) sehingga pengaturan jaringan
tidak terganggau oleh pemasangan kabel.
Penggunaan internet berdampak pada system pemantauan dapat
dilakukan di berbagai tempat baik dalam gedung maupun diluar gedung
serta pemantauan dapat dilakukan dengan menggunakan alat handphine
(mobile). Teknologi CCTV telah menggunakan infra merah sehingga dapat
melihat dalam gelap, bberwarna dengan jumlah pixel yang tinggi sehingga
obyek dapat tertangkap dengan jelas. Kemampuan kamera dapat
digerakkan berbagai arah dan kemampuan zoom yang memadai.
Rencana penempatan kamera harus diletakkan pada tempat yang penting
yaitu :
― Lokasi yang rawan (sepi) : halaman belakang, jalan samping
bangunan, lorong;
― tempat yang ramai (kerumunan manusia) : pintu masuk, hall/lobby,
ruang pertemuan;
― tempat yang terdapat barang berharga : tempat penyimpanan emas,
uang, permata dan sebagainya;
― tempat transaksi uang atau benda berharga lainnya : kasir, dan
sebagainya;
― tempat yang mempunyai dapat mengakibatkan dampa besar : pintu
air, jalan, area pembuatan dan gudang senjata, nuklir dan
sebagainya.

― Penempatan cctv tidak mudah dicapai orang dan tidak mudah dicuri
atau diganggu.
― Perhitungkan kebutuhan dari kabel,
― Perletakan pemantau dapat mengakses posisi kamera secara mudah.
Gambar diagram jaringan cctv sebagai berikut:
Gambar 34 Diagram jaringan cctv

Sumber : http://www.kompasiana.com, 2017
11. BAS (Building Automation System)

Building automation system (BAS) adalah sebuah pemrograman,
komputerisasi, intelligent network dari peralatan elektronik yang
bsrfubgsi sebagai alat pemantauan pendeteksi terhadap sistem mekanis
dan sistem penerangan dan penghawaan buatan dalam bangunan gedung
yang dilakukan secara otomatis. BAS mengoptimasi start-up dan
performansi (keandalan) dari peralatan HVAC dan sistem alarm. BAS
menambah dalam jumlah besar interaksi dari mekanikal subsistem dalam
gedung, meningkatkan kenyamanan pemilik, minimasi energi yang
digunakan, dan menyediakan off-site kontrol gedung. BAS berbasis
kontrol komputer untuk mengkoordinasi, mengorganisasi, dan

mengoptimasi kontrol subsistem pada gedung seperti keamanan,
kebakaran/keselamatan, elevator, dan lain-lain
Elemen dalam system BAS
a. Controller
Controller yang digunakan biasanya terdiri dari satu atau lebih PLC
(Programmable Logic Controllers), dengan pemrograman tertentu.
PLC dalam BAS digunakan untuk mengontrol peralatan yang biasanya
digunakan dalam sebuah gedung.
b. Occupancy Sensor
Sensor dapat digunakan untuk jadwal secara harian misal : pintu
terkunci setelah jam 18.00. Setelah jam 18.00 seluruh pjntu akan
terkunci sea otomatis. Perlakuan ini dapat disetel tergantung dari
perencanaa jadwal hariannya.
c. Lighting
Lighting dapat dinyalakan maupun dimatikan dengan Building
Automation System berdasarkan waktu harian, atau pengatur waktu
dan sensor. Contoh sederhana sistem tersebut adalah menyalanya
lampu pada suatu ruang setelah setengah jam orang terakhir keluar
dari ruangan tersebut. Lampu akan padam atau menyala
berdasarkan pada sensor lumen pada ruang tersebut.
d. Smoke and fire handler
BAS dapat mengatur, memantau adanya asap dalam ruang, sehingga
apabila berkelebihan dapat dilakukan pembuangan asap secara
otomatis. Demikian juga apabila terjadi kebakaran atau panas yang
berkelebihan, maka sistem-sistem akan bekerja untuk mematikan
sumber api atau menurunkan suhu yang tinggi sedjni mungkin.
Sensor tersebut akan melakukan notifikasi dan informasi terhadap
pemantau, sehingga dapat dilkukzb secara tepat dan cepat.
e. Air Handler
Air handler digunakan untuk mengatur keluar masuknya udara dalam
gedung. Pengaturan ini dilakukan untuk menjaga agar udara tetap
sesuai dengan kebutuhan serta kesehatan manusia yang ada dalam
gedung tersebut.
f. Central Plant

Central Plant dibutuhkan untuk menyuplai air-handling unit dengan
air.
g. Alarms and Security
Banyak Building Automation System memiliki kemampuan alarm. Jika
sebuah alarm dideteksi, alarm tersebut dapat diprogram untuk
memberitahukan seseorang. Pemberitahuan dapat dilakukan melalui
komputer, pager maupun suara alarm. Sistem sekuriti dapat
disambungkan pada building automation system. Jika occupancy
sensor ada, maka sensor tersebut dapat juga digunakan sebagai
alarm pencuri.
Gambar 35 Fungsi Building Automation Syatem

Sumber : http://www.regelgroup.com 2017

E. Rencana Tata Ruang Luar
Ruang luar dapat diartikan sebagai ruang yang dibatasi oleh alam hanya pada
bidang alas dan dindingnya saja, untuk atap tidak ada batasnya. Pada
perancangan ruang arsitektur yaitu ruang luar ini, perancangan bidang alas
dan dinding menjadi perhatian khusus dimana akan sangat mempengaruhi
hasil rancangan dan efek yang akan timbul.
Cara penciptaan ruang dengan sistem dari luar sedemikian rupa dengan
mempertimbangkan ruang luar menembus ruang dalam. Secara garis besar
ruang luar dapat dibagi menjadi dua jenis ruang pokok yaitu: untuk keperluan
manusia berjalan kaki, dan untuk keperluan kendaraan.
Menciptakan ruang yang memungkinkan orang dapat bergerak dengan bebas
kesegala arah seperti halnya gerakan molekul pada teori Brown. Menurut jenis
aktifitasnya, ruang luar dibedakan menjadi dua macam yaitu:
1. Ruang untuk bergerak (Ruang G), digunakan untuk:
a. Menuju ketempat penting
 Berjalan-jalan dengan bebas
 Olah raga dan pertandingan
 Aktivitas-aktivitas missal, misalnya parade, bazzar, dan lain
sebagainya.
b. Ruang untuk tinggal (Ruang T), digunakan untuk: bersantai, istirahat,
menikmati pemandangan, membaca buku dll.
Untuk keadaan tertentu, ruang-ruang G dan ruang-ruang T dapat
berdiri sendiri, dan untuk keadaan yang lain dapat bercampur
bersama-sama. Bila ruang T tak terpisah dari ruang G, maka ruang T
sulit untuk memiliki suasana bebas sebagaimana yang dikehendaki.
Ruang T bisa dilengkapi dengan semak-semak, pohon-pohon
peneduh, lampu penerangan, penataan lansekap, dan hal lain yang
menyenangkan. Sedangkan untuk ruang G sedikit datar, luas, tanpa
halangan dan sebagainya.
Penetapan terhadap fungsi-fungsi ruang luar secara makro,
dibedakan antara: Ruang sirkulasi: untuk pedestrian dan jalur
sirkulasi kendaraan. Ruang hijau pasif: khusus taman untuk
pengudaraan lingkungan. Ruang hijau aktif (ruang tinggal): untuk
kegiatan tersebut diatas. Ruang aktivitas luar (ruang gerak): untuk
kegiatan tersebut diatas.

Dalam merancang ruang luar, seringkali terdapat beberapa ruang
besar yang harus dihubungkan dan menggabungkan berbagai fungsi
dan ukuran serta kualitas yang berbeda-beda. Penentuan ukuran
ruang adalah salah satu bagian yang terpenting dalam perancangan
di samping analisa penggunaan ruang. Bila ruang luar berfungsi lebih
kompleks, maka perlu ditentukan ukuran-ukurannya baik besaran
maupun jarak antar fungsi ruang. Skala pedestrian dibagi dalam 3
bagian yakni :
 < 300 meter :merupakan jarak yang cukup mudah dicapai dan
menyenangkan
 300 – 450 meter :orang masih dapat mencapainya dengan
menggunakan kendaraan, terutama bila pengolahan udara dan
tata hijau kurang Nyaman.
 >450 meter :pada cuaca dan suasana yang umum sudah di luar
skala bagi pejalan kaki (di dalam pengertian Arsitektur).
F. Rencana Tata Ruang Dalam

Perencanaan tata ruang dalam atau desain interior adalah Ilmu yang
mempelajari perancangan suatu karya seni yang ada di dalam suatu bangunan
dan digunakan untuk memenuhi kebutuhan fungsi dan estetika. Salah satu
bidang studi keilmuan yang didaarkan pada ilmu desain, bidang keilmuan ini
bertujuan untuk dapat menciptakan suatu lingkungan binaan (ruang dalam)
beserta elemen-elemen pendukungnya, baik fisik maupun nonfisik. Sehingga
kualitas kehidupan manusia yang berada didalamnya menjadi lebih
baik. Perancangan interior meliputi bidang arsitektur yang melingkupi bagian
dalam suatu bangunan.
Contoh: Perancangan interior tetap, bergerak, maupun decoratif yang bersifat
sementara.
Pekerjaan desain interior dibagi menjadi 3 kelompok, yaitu:
 Perancangan interior tetap, perancangan desain interior mulai dari
merencanakan denah existing bangunan, lay-out, floor plan, ceiling plan,
potongan, aksonometri, detail, perspektif, maket, animasi, dan teknis
presentasi lainnya.
 Perancangan interior bergerak (moveable), perancangan desain interior
yang bersifat mikro, misalkan pembuatan desain furniture, desain produk,
desain landscape interior, handycraft, dll.

 Perancangan dekoratif, perancangan yang bersifat menghias, misalkan
mendesain hiasan pesta pernikahan, mendesain pesta ulang tahun, dll.
Penataan ruang interior berkaitan dengan hal-hal seperti :
 Furnitur
 Cermin
 Lukisan
 Armatur Lampu
 Tanaman Indoor
 Partisi
 Cat Dekoratif
 Wallpaper, dll
Penataan ruang dalam memiliki prinsip-prinsip sebagai berikut;
 Proporsi serta skala, prinsip ini selalu berhubungan dengan bentuk dan
ukuran agar terlihat lebih seimbang;
 Warna, dengan warna akan mempengaruhi psikologis anda yang berada
pada ruangan tersebut;
 Focal point atau bisa juga disebut dengan daya tarik ruangan misalkan
posisi pintu atau jendela;
 Ritme, merupakan pengulangan semua pola tentang visual, bisa juga
didefenisikan sebagai pergerakan terorganisir;
 Detail, yakni pemilihan sakelar, letak pot bunga, tata cahaya pada suatu
ruangan; dan Keseimbangan.
G. Perhitungan dan Sistem

Di dalam perencanaan sebuah bangunan agar memperoleh performa yang
sesuai dengan standar keamanan dan kenyamanan, serta untuk mencegah
terjadinya kerusakan atau kegagalan bangunan saat ditempati maka
dibutuhkan perhitungan yang akurat terhadap sistem yang bekerja pada
bangunan tersebut, seperti struktur, elektrikal, thermal dan lain-lain.
H. Spesifikasi Teknis
Secara garis besar, persyaratan teknis bangunan gedung dan rumah adalah
sebagai berikut:
 Persyaratan tata bangunan dan lingkungan
 Persyaratan bahan bangunan
 Persyaratan struktur bangunan
 Persyaratan utilitas bangunan

 Persyaratan sarana penyelamatan
I. Perkiraan Biaya Per Komponen

Perhitungan anggaran terperinci dilakukan dengan cara menghitung volume
dan harga-harga dari seluruh pekerjaan yang harus dilaksanakan, agar nilai
bangunan dapat dipertanggung jawabkan secara benar dan optimal. Cara
penghitungan yang benar adalah dengan menyusun semua komponen
pekerjaan mulai dari tahapan awal pembangunan (Pekerjaan persiapan)
sampai dengan tahapan penyelesaian pekerjaan (Pekerjaan Finishing), contoh:
 Pekerjaan Persiapan terdiri dari: pembersihan lahan, cut and fill, pagar
pengaman, mobilisasi dan demobilisasi.
 Pekerjaan Sipil, terdiri dari pondasi, sloof, kolom, dinding dan rangka
penutup atap.
 Pekerjaan finishing, terdiri dari lantai, dinding, plafond dan penutup atap.
 Pekerjaan Instalasi Mekanikal, Elektrikal dan Plumbing, terdiri dari
jaringan listrik, telepon, tata suara, tata udara, air bersih dan air kotor.
 Pekerjan luar/halaman, terdiri dari perkerasan jalan, jalan setapak, pagar
halaman dan taman.
Cara penghitungan setiap item pekerjaan tersebut di atas biasanya dibuat
berdasarkan jenis material dan komponen pekerjaan, misal:
1. Komponen beton, cara penghitungannya dilakukan dengan membuat
perhitungan volume secara satuan isi (m3), dikalikan dengan harga satuan
per m3 yang disusun berdasarkan analisa penggunaan material per m3 @
Rp m3)
2. Komponen material lantai, dinding dan plafond dilakukan dengan
menghitung luasan area yang ada (m2) dikalikan dengan harga satuan per
m2 yang disusun berdasarkan analisa penggunaan bahan per m2 ( @
Rp/m2)
3. Komponen material pekerjaan finishing seperti tali air, talang air, jaringan
pipa dan pengkabelan dilakukan dengan menghitung panjang bahan yang
dipakai (m1) dikalikan dengan harga satuan material perm1 (@ Rp/m1)
4. Komponen material besar seperti daun pintu, jendela dan peralatan
dilakukan dengan menghitung jumlah material yang dipakai (unit)
dikalikan dengan harga satuan material per-unitnya (@ Rp/unit), bisa juga
dengan perhitungan volume secara detail, yaitu : kusen (m3), daun pintu

(m2), kaca (m2), daun jendela (m2), perlengkapan lainnya (bh). termasuk
finishing.
5. Komponen material yang sulit dihitung tetapi harus dikerjaan dilakukan
dengan menentukan status lumpsum (ls), artinya untuk pekerjaan itu nilai
besaran ditentukan berdasarkan cakupan pekerjaan harus dikerjakan
sesuai dengan yang dikekendaki oleh perancang, biasanya komponen ini
tidak ada harga satuannya tetapi langsung menyebutkan nilai total dari
komponen pekerjaan tersebut.
6. Usahakanlah untuk menghitung secara detail karena akan lebih akurat
dan cenderung hemat.
Penghitungan anggaran biaya pada umumnya dibuat berdasarkan 5 hal pokok,
yaitu:
 Taksiran biaya bahan-bahan. Harga bahan-bahan yang dipakai biasanya
harga bahan-bahan di tempat pekerjaan, jadi sudah termasuk biaya
transportasi atau angkutan, biaya bongkar muat.
 Taksiran biaya pekerja. Biaya pekerja sangat dipengaruhi oleh: panjangnya
jam kerja, keadaan tempat pekerjaan, ketrampilan dan keahlian pekerja
yang bersangkutan terutama dalam hal upah pekerja.
 Taksiran biaya peralatan. Biaya peralatan yang diperlukan untuk suatu
jenis konstruksi haruslah termasuk didalamnya biaya pembuatan
bangunan-bangunan sementara (bedeng), mesin-mesin, dan alat-alat
tangan (tools).
 Taksiran biaya tak terduga atau overhead cost. Biaya tak terduga biasanya
dibagi menjadi dua jenis, yaitu: biaya tak terduga umum dan biaya tak
terd/ uga proyek.
 Taksiran keuntungan atau profit. Biaya keuntungan untuk pemborong
atau kontraktor dinyatakan dengan prosentase dari jumlah biaya total
yang berkisar antara 8-15%.
Dasar Pertimbangan dalam Perkiraan Komponen Biaya, meliputi:
 Sumber informasi, pengalaman di masa lampau;
 Data-data proyek terdahulu dan laporan yang akurat;
 Laporan maupun standar yang berlaku;
 Kondisi perekonomian, baik dalam skala makro maupun mikro
 Kondisi sosial yang sedang terjadi di sekitar; dan
 Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan di sekitar proyek yang
bersangkutan.

Langkah langkah dalam menghitung perkiraan biaya per komponen adalah
sebagai berikut:
 Mengumpulkan data-data berupa data-data teknis dan data lapangan;
 Estimasi pendahuluan berdasarkan luas, klasifikasi dan jumlah lantai;
 Mengelompokan data kedalam daftar urutan pekerjaan dengan untuk
memudahkan proses pengolahan data dan supaya lebih terstruktur;
 Menghitung volume tiap-tiap jenis pekerjaan sesuai dengan gambar
bestek;
 Mengelompokan daftar harga material dan upah pekerjaan dalam suatu
tabel daftar material, upah dan sewa alat;
 Menganalisa harga satuan pekerjaan untuk tiap-tiap item pekerjaan;
 Menghitung rencana anggaran biaya proyek; dan
 Merencanakan penjadwalan pelaksanaan pekerjaan proyek
pembangunan.
J. Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Rencana Arsitektur!
2. Jelaskan tahap-tahap pengembangan dalam Perencanaan Arsitektur!
3. Jelaskan apa yang dimaksud dengan rencana struktur!
4. Jelaskan apa yang dimaksud rencana mekanikal elektrikal!
F. Rangkuman
Pada tahap pengembangan Rencana Bangunan Gedung, perencana bekerja
atas dasar pra-rancangan yang telah disetujui oleh pengguna jasa untuk
menentukan:
 Sistem konstruksi dan struktur bangunan, sistem mekanikal-elektrikal,
serta disiplin terkait lainnya dengan mempertimbangkan kelayakan dan
kelaikannya baik terpisah maupun secara terpadu.
 Bahan bangunan akan dijelaskan secara garis besar dengan
mempertimbangkan nilai manfaat, ketersediaan bahan, konstruksi, dan
nilai ekonomi.
 Perkiraan biaya konstruksi akan disusun berdasarkan sistem bangunan,
kesemuanya disajikan dalam bentuk gambar-gambar, diagram-diagram
sistem, dan laporan tertulis.
Setelah diperiksa dan mendapat persetujuan dari pengguna jasa, hasil
pengembangan rancangan ini dianggap sebagai rancangan akhir dan
digunakan oleh arsitek sebagai dasar untuk memulai tahap selanjutnya.
Sasaran tahap ini adalah:

1. Untuk memastikan dan menguraikan ukuran serta wujud karakter
bangunan secara menyeluruh, pasti, dan terpadu.
2. Untuk mematangkan konsep rancangan secara keseluruhan, terutama
ditinjau dari keselarasan sistem-sistem yang terkandung di dalamnya baik
dari segi kelayakan dan fungsi, estetika, waktu, dan ekonomi bangunan.

BAB 6
RENCANA DETAIL

Pengelolaan Rencana Detail
pengelolaan rencana detail bangunan gedung.
B. Gambar Detail Arsitektur, Sipil, Mekanikal, Elektrikal dan Tata

Lingkungan (ASMET)
Gambar-gambar detail atau yang lebih sering disebut sebagai gambar kerja
atau shop drawing adalah gambar detail yang disertai ukuran dan bentuk
detail sebagai acuan pelaksana dalam melaksanakan pekerjaan konstruksi
bangunan di lapangan sesuai dengan gambar perencanaan yang sudah dibuat
sebelumnya. Gambar detail dibuat oleh konsultan, kontraktor, pemasok,
produsen, subkontraktor dan biasanya diperlukan untuk prefabrikasi
komponen tertentu. Contoh ini meliputi: lift, baja struktural, gulungan, pra-
cor, jendela, peralatan, lemari, unit penanganan udara, dan millwork.
Shop drawing menjadi media komunikasi yang vital antara desain dan
pelaksanaan. Karena itu shop drawing dibuat dengan tingkat detail sehingga
pelaksana dapat dengan mudah memahami apa yang harus dikerjakan, tanpa
menimbulkan perbedaan tafsir terhadap gambar tersebut. Secara lebih
mendasar, shop drawing adalah gambar yang siap untuk diimplementasikan di
lapangan. Sedangkan gambar kerja (kontrak) adalah gambar acuan dasar (yang
merupakan produk perencana) dalam pembuatan shop drawing.
Dalam membuat shop drawing haruslah memperhatikan dan memahami
kemampuan pengguna agar nantinya gambar shop drawing tidak akan
menyulitkan pengguna dalam memahami dan dapat menghindari terjadinya
kesalahan pelaksanaan serta kesalahan persepsi. Gambar shop drawing
merupakan sebuah media komunikasi yang efektif antara design dan
pelaksanaan. Oleh karena itu gambar shop drawing harus dibuat dengan
tingkat detail yang lebih baik.
Kriteria Gambar Kerja
Kriteria gambar yang baik adalah mudah dipahami dan dapat dijadikan sebagai
pedoman di lapangan dalam pelaksanaan pembangunan, kriteria tersebut
diantaranya adalah :

 Bentuk penulisan Kop pada sisi bagian kanan berisi judul gambar,
perusahaan, nama proyek, nama dan tanda tangan pengguna jasa, nama
dan tanda tangan penyedia jasa (arsitek), nomor gambar dan halaman.
 Bentuk gambar dan ukuran konstruksi harus dapat menampilkan bentuk
dan dari setiap bagian konstruksi dengan jelas dan mendetail.
 Gambar harus mengunakan skala gambar yang tepat sesuai dengan
aturan.
 Pembuatan gambar harus sesuai dengan keadaan/kondisi lapangan agar
pelaksanaannya tepat pada saat dilapangan.
 Membuat atau menempatkan keterangan gambar seperti elevasi, jenis
material dan penjelasan lainya.
 Gambar tetap jelas terlihat saat digandakan/Copy
 Gambar dibuat dengan informasi ukuran dan nama yang jelas dan tepat.
Antara jarak dalam gambar dengan penulisan ukuran harus sama.
Kendala Gambar Kerja
Keberhasilan dalam pelaksanaan pembangunan tergantung dari kualitas
gambar kerja (shop drawing). Kendala yang terjadi pada gambar kerja adalah :
1. Gambar yang disusun tidak detail
Gambar detail yang berfungsi untuk memperjelas gambaar rencana tidak
dibuat, sehingga dibutuhkan penjelasan serta dapat membingungkan
pada saat lelang.
2. Terdapat perbedaan ukuran antara gambar rencana dengan detail.
Sering terjadi adanya perbedaan ukuran akibat dari ketidakjelian drafter
dari gambar rencana yang dikembangkan dalam detil. Hal ini akan
menimbulkan kebingungan dalam menetapkan ukuran yang terkait
dengan biaya.
3. Gambar tidak jelas terkait dengan hubungan antara satu detail dengan
detail lainnya.
Ketidaksinkronan antara gambar detail satu dengan lainnya akan
mengakibatkan gambar tidak dapat dilaksanakan di lapangan.
4. Informasi dalam gambar tidak sesuai dengan spesifikasi dalam RKS
Hal ini akan berpengaruh di lapangan sehingga dibutuhkan kesepakatan.
G. RKS Administrasi dan Teknis

Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) merupakan sebuah dokumen yang berisi
tentang syarat-syarat administrasi dan teknis berupa instruksi kepada

penyedia jasa dengan ketentuan-ketentuan informasi yang diperlukan dalam
rangka pelaksanaan kontrak pekerjaan,
RKS adalah bagian dari dokumen kontrak disamping ketentuan kontrak,
gambar, dan dokumen lainnya. Sehingga RKS adalah salah satu pedoman
penting dalam melaksanakan proyek. Umumnya isi dari RKS terdiri dari tiga
bagian, yaitu Umum, Administrasi, dan Teknis. Namun ada pula yang
menambahkan dengan bagian Keterangan dan Syarat Pelaksanaan. Berikut
penjelasannya:
1. KETERANGAN. Dijelaskan mengenai pihak-pihak yang terlibat, yaitu
pemberi tugas, konsultan, perencana, konsultan pengawas, dan penyedia
jasa. Termasuk hak dan kewajiban dari setiap pihak tersebut. Disebukan
pula lampiran-lampiran yang disertakan, dengan menyebutkan macam-
macam gambar dan jumlah selengkapnya.
2. PENJELASAN UMUM, berupa : (i) jenis pekerjaan, informasi tentang jenis
pekerjaan yang akan dikerjakan, (ii) peraturan-peraturan atau code yang
akan digunakan, penjelasan mengenai berita acara penjelasan pekerjaan
dan keputusan akhir yang akan digunakan, (iii) status dan batas-batas
lokasi pekerjaan beserta patok duga yang digunakan.
3. SYARAT TEKNIS, adalah rincian syarat teknis setiap bagian pekerjaan yang
akan dilaksanakan dimulai pekerjaan persiapan sampai dengan finishing.
4. SYARAT PELAKSANAAN, berupa penjelasan lengkap atas : (i) Rencana
Pelaksanaan Pekerjaan , misalnya pembuatan Time Schedule,
Perlengkapan kantor, Perlengkapan di lapangan sesuai dengan Peraturan
Kesehatan dan Keselamatan Kerja. (ii) Persyaratan dan Pemeriksaan
bahan yang akan digunakan, baik secara visual maupun laboratorium
beserta jumlah sample yang harus di uji. (iii) Rencana Pengaturan
Pelaksanaan ditempat pekerjaan, misalnya letak dan besar kantor proyek
dan direksi, sistem aliran material di lokasi pekerjaan, letak peralatan
konstruksi, lokasi barak pekerja, bengkel kerja, dan tempat-tempat
penyimpanan material beserta sistemnya.
5. SYARAT ADMINISTRASI, yaitu penjelasan tentang tata cara proses
administrasi yang harus dilakukan selama pelaksanaan pekerjaan. Dalam
peraturan administrasi dibedakan pula antara peraturan administrasi
keuangan dan teknis. Administrasi keuangan mencakup hal-hal sebagai
berikut : Harga penawaran termasuk didalamnya biaya pelelangan,
ketentuan apabila terjadi Pekerjaan tambah kurang, persyaratan yang
harus dipenuhi dari setiap jenis jaminan yang digunakan (Tender bond,

performance bond), ketentuan denda yang disebabkan karena
keterlambatan, kelalaian pekerjaan, pemutusan kontrak dan pengaturan
pembayaran kepada Kontraktor, resiko akibat kenaikan harga upah dan
bahan. Administrasi Teknis memuat hal-hal sebagai berikut: ketentuan
apabila terjadi perselisihan beserta cara-cara penyelesaiannya, syarat-
syarat penawaran, tata cara pelelangan, kelengkapan surat penawaran,
ketentuan penyampaian dokumen penawaran dan sampul penawaran,
syarat peserta lelang dan sangsi apabila terjadi pelanggaran, dll. Hal lain
yang dijelaskan adalah peraturan penyelenggaraan, misalnya pembuatan
laporan kemajuan pekerjaan (progress), penyerahan pekerjaan dan
pembuatan schedule.
Pertimbangan dalam menyusun RKS adalah :
1. RKS harus dibuat lengkap dan rinci yang dibuat oleh konsultan untuk
bahan review oleh kontraktor. RKS harus memperhatikan lingkup
pekerjaan dan tingkat kesulitan pekerjaan. Syarat material harus
memperhatikan ketersediaan material tersebut di pasaran. Review RKS
sangat penting. Banyak kejadian dimana RKS tidak applicable terhadap
kondisi aktual di lapangan. Semua pihak, wajib melakukan review RKS
demi pelaksanaan proyek yang baik dan lancar.
2. RKS tidak perlu dibuat terlalu rumit dengan kalimat panjang, cukup
berupa pointer. Akan lebih baik bila dibuat summary pada tiap item
pekerjaan. Hal ini karena seringkali pada saat lelang, tidak diberikan
waktu yang cukup bagi kontraktor untuk melakukan review. Adanya
summary penting berupa kalimat pointer atau schedule akan sangat
membantu proses review.

Dalam sebuah RKS ada beberapa hal yang dibahas di dalamnya, antara lain:
1. BAB Umum
Bab ini memuat tentang :
― Mengenai Pemberi Tugas / Pemilik Proyek.
― Mengenai Perencanaan / Desain.
― Mengenai Syarat Peserta Lelang.
― Mengenai Bentuk Surat Penawaran dan Cara Penyampaiannya.
2. BAB Administrasi
― Jangka Waktu Pelaksanaan Pekerjaan.
― Tanggal Waktu Penyerahan.
― Syarat Pembayaran.
― Denda Atas Keterlambatan.
― Besar Jaminan Penawaran.
― Besar Jaminan Pelaksanaan.
3. BAB Teknis
― Jenis dan Uraian Pekerjaan.
― Jenis dan Mutu Bahan.
― Cara Pelaksanaan Pekerjaan.
― Merk Material / Bahan.
H. Bill of Quantity (BoQ)

BoQ (Bill of Quantity) atau Harga Satuan Pekerjaan adalah jumlah harga
bahan dan upah tenaga kerja berdasarkan perhitungan analisis. Harga bahan
didapat dari pasaran, dikumpulkan dalam suatu daftar yang dinamakan Daftar
Harga Satuan Bahan, sedangkan upah tenaga kerja didapatkan di lokasi
dikumpulkan dan dicatat dalam satu daftar yang dinamakan Daftar Harga
Satuan Upah.
Harga Satuan Pekerjaan berbeda antara daerah satu dengan daerah yang lain,
hal ini disebabkan karena adanya perbedaan harga pasaran bahan dan harga /
upah tenaga kerja yang berlaku di setiap daerah. Jadi dalam menghitung dan
menyusun anggaran Biaya suatu proyek, harus berpedoman pada harga
satuan bahan dan upah tenaga kerja di pasaran dan di lokasi pekerjaan yang
dibuat.

Hal yang perlu dilakukan dalam menghitung besarnya RAB antara lain: merinci
semua jenis pekerjaan yang ada dan masing-masing harus dihitung, volume
pekerjaan serta menghitung harga satuan pekerjaan masing-masing.
Setiap jenis pekerjaan yang telah dirinci harus dihitung harga satuan pekerjaan
sendiri-sendiri, sesuai dengan jenis, jumlah, spesifikasi bahan dan jenis, jumlah
tenaga kerja yang akan dipakai. Setelah itu dari hasil pengkalian antara volume
dengan harga satuan pekrjaan akan didapat harga per unit pekerjaan. Harga
Anggaran Biaya didapat dengan menjumlah semua harga unit pekerjaan yang
telah dihitung.
Sedangkan harga penawaran dihitung dengan menjumlah hasil perhitungan
Anggaran Biaya tersebut dengan pajak pertambahan nilai (PPn), keuntungan
untuk kontraktor. Ketelitian dan kecermatan dalam menghitung semuanya
tersebut akan sangat mempengaruhi tingkat keakuratan menghitung Rencana
Anggaran Biaya.
Ada tiga istilah yang harus dibedakan dalam menyusun Anggaran Biaya
Bangunan yaitu : Harga Satuan Bahan, Harga Satuan Upah dan Harga Satuan
Pekerjaan. Untuk memudahkan dalam menghitung harga satuan pekerjaan
data-data dikelompokkan sendiri-sendiri. Harga bahan didapat dari pasaran,
dikumpulkan dalam suatu daftar yang dinamakan Daftar Harga Satuan Bahan.
Upah tenaga kerja didapatkan di lokasi dikumpulkan dan dicatat dalam satu
daftar yang dinamakan Daftar Harga Satuan Upah. Dari kedua data tersebut
kemudian dihitung dan dibuat Harga Satuan Pekerjaan.
Panduan teknis harga satuan upah dapat dilihat pada peraturan di bawah ini
 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia No.
11/PRT/M/2013 tentang Pedoman Analisis Harga Satuan Pekerjaan
Bidang Pekerjaan Umum
 SNI 03-2835-2002 Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah
 SNI 03-2836-2008 Tata cara perhitungan harga satuan pondasi
 SNI 03-6897-2008 Tata cara perhitungan harga satuan dinding
 SNI 03-7394-2008 Tata cara perhitungan harga satuan beton
 SNI 03-7393-2008 Tata cara perhitungan harga satuan besi dan aluminium
 SNI 03-2837-2008 Tata cara perhitungan harga satuan plesteran
I. Rencana Aanggaran Bangunan (RAB)

Perkiraan Biaya atau Rencana Anggaran Biaya suatu bangunan atau proyek
adalah perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan

upah,serta biaya- biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan
atau proyek. Anggaran biaya merupakan harga dari bahan bangunan yang
dihitung dengan teliti, cermat dan memenuhi syarat. Anggaran biaya pada
bangunan yang sama akan berbeda- beda di masing- masing daerah,
disebabkan karena perbedaan harga bahan dan upah tenaga kerja.
Tahapan Perhitungan Anggaran Biaya
sampai dengan tahapan penyelesaian pekerjaan (Pekerjaan Findari pondasi,
sloof, kolom, dinding dan rangka penutup atap.
 Pekerjaan finishing, terdiri dari lantai, dinding, plafond dan penutup atap.
 Pekerjaan Instalasi Mekanikal, Elektrikan dan Plumbing, terdiri dari
jaringan listrik, telepon, tata suara, tata udara, air bersih dan air kotor.
 Pekerjan luar/halaman, terdiri dari perkerasan jalan, jalan setapak, pagar
halaman dan taman.
Cara penghitungan setiap item pekerjaan tersebut di atas biasanya dibuat
berdasarkan jenis material dan komponen pekerjaan, misal:
 Komponen beton, cara penghitungannya dilakukan dengan membuat
perhitungan volume secara satuan isi (m3), dikalikan dengan harga satuan
per m3 yang disusun berdasarkan analisa penggunaan material per m3 @
Rp m3)
 Komponen material lantai, dinding dan plafond dilakukan dengan
menghitung luasan area yang ada (m2) dikalikan dengan harga satuan per
m2 yang disusun berdasarkan analisa penggunaan bahan per m2 ( @
Rp/m2)
 Komponen material pekerjaan finishing seperti tali air, talang air, jaringan
pipa dan pengkabelan dilakukan dengan menghitung panjang bahan yang
dipakai (m1) dikalikan dengan harga satuan material perm1 (@ Rp/m1)
 Komponen material besar seperti daun pintu, jendela dan peralatan
dilakukan dengan menghitung jumlah material yang dipakai (unit)
dikalikan dengan harga satuan material per-unitnya (@ Rp/unit), bisa juga
dengan perhitungan volume secara detail, yaitu : kusen (m3), daun pintu

(m2), kaca (m2), daun jendela (m2), perlengkapan lainnya (bh) termasuk
finishing.
 Komponen material yang sulit dihitung tetapi harus dikerjaan dilakukan
dengan menentukan status lumpsum (ls), artinya untuk pekerjaan itu nilai
besaran ditentukan berdasarkan cakupan pekerjaan harus dikerjakan
sesuai dengan yang dikekendaki oleh perancang, biasanya komponen ini
tidak ada harga satuannya tetapi langsung menyebutkan nilai total dari
komponen pekerjaan tersebut.
Penghitungan anggaran biaya pada umumnya dibuat berdasarkan 5 hal pokok,
yaitu:
 Taksiran biaya bahan-bahan. Harga bahan-bahan yang dipakai biasanya
harga bahan-bahan di tempat pekerjaan, jadi sudah termasuk biaya
transportasi atau angkutan, biaya bongkar muat.
 Taksiran biaya pekerja. Biaya pekerja sangat dipengaruhi oleh: panjangnya
jam kerja, keadaan tempat pekerjaan, ketrampilan dan keahlian pekerja
yang bersangkutan terutama dalam hal upah pekerja.
 Taksiran biaya peralatan. Biaya peralatan yang diperlukan untuk suatu
jenis konstruksi haruslah termasuk didalamnya biaya pembuatan
bangunan-bangunan sementara (bedeng), mesin-mesin, dan alat-alat
tangan (tools).
 Taksiran biaya tak terduga atau overhead cost. Biaya tak terduga biasanya
dibagi menjadi dua jenis, yaitu: biaya tak terduga umum dan biaya tak
terduga proyek.
 Taksiran keuntungan atau profit. Biaya keuntungan untuk pemborong
atau kontraktor dinyatakan dengan prosentase dari jumlah biaya total
yang berkisar antara 8-15%.
J. Laporan Perencanaan
Laporan akhir tahap perencanaan diawali dengan menjelaskan deskripsi dari
Maksud, Tujuan dan Sasaran dilaksanakannya penyelenggaraan kegiatan
pembangunan gedung. Lingkup kegiatan, perumusan identifikasi masalah dan
Metodologi wajib tercantum di dalam laporan perencanaan.
Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan dilaksanakan mulai beberapa tahapan
dengan metodologi: deskriptif induktif, kualitatif, kuantitatif, analisa, dan
evaluasi data untuk mendapatkan rumusan-rumusan seperti yang tertuang
dalam Kerangka Acuan Kerja.
Laporan akhir tahap perencanaan, meliputi:

 Lingkup Kegiatan
 Metodologi Pelaksanaan
 Identifikasi Permasalahan
 Pengolahan Data hasil Analisa
 Perencanaan Program
 Acuan Pelaksanaan
 Rencana Kerja
 Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan
Lampiran Laporan Akhir Perencanaan adalah
 laporan arsitektur;
 laporan rencana struktur termasuk laporan penyelidikan tanah (Soil Test)
 laporan rencana mekanikal dan elektrikal;
 laporan rencana sistem IT (Informasi & Teknologi)
 laporan tata lingkungan (landscape)
K. Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan gambar detail!
2. Jelaskan apa yang dimaksud dengan RKS!
3. Jelaskan hal yang perlu diperhatikan dalam pembuatan RAB!
4. Apa yang dimaksud dengan angka biaya teliti?
L. Rangkuman
Rencana detail merupakan tahap perencanaan yang dituangkan dalam
dokumen berupa gambar - gambar detail arsitektur/ interior, detail struktur,
detail utilitas, Rencana Kerja dan Syarat (RKS), rincian volume pelaksanaan
pekerjaan dan rencana anggaran biaya pekerjaan dalam satu bentuk Laporan
Perencanaan.

BAB 7
DOKUMEN PELAKSANAAN KONSTRUKSI

Pengelolaan Dokumen Pelaksanaan Konstruksi
pengelolaan dokumen pelaksanaan konstruksi
B. Pengantar
Dalam pembangunan suatu proyek konstruksi, perlu adanya suatu aturan
main/hukum yang mengikat yang harus ditaati antara Pengguna Jasa (Pemberi
Tugas/Pemilik Proyek) dengan Penyedia Jasa (Konsultan
(Perencana/Manajemen Konstruksi/Quantity Surveyor/Perijinan) dan
Kontraktor (Direct Contract/Nominated Sub Contractor)), aturan main tersebut
biasa disebut dengan dokumen pelaksanaan konstruksi. Dokumen tersebut
terdiri dari:
1. Gambar-gambar yang sesuai dengan perencanaan (shop drawings).
2. Semua berkas perizinan yang diperoleh pada saat pelaksanaan konstruksi
fisik, termasuk surat izin mendirikan bangunan (imb).
3. Kontrak kerja pelaksanaan konstruksi fisik, pekerjaan pengawasan beserta
segala perubahan/ addendumnya.
4. Laporan harian, mingguan, bulanan yang dibuat selama pelaksanaan
konstruksi fisik, laporan akhir manajemen konstruksi/pengawasan, dan
laporan akhir pengawasan berkala.
5. Berita acara perubahan pekerjaan, pekerjaan tambah/kurang, serah
terima i dan ii, pemeriksaan pekerjaan, dan berita acara lain yang
berkaitan dengan pelaksanaan konstruksi fisik.
6. Foto-foto dokumentasi yang diambil pada setiap tahapan kemajuan
pelaksanaan konstruksi fisik.

Fungsi Dokumen Pelaksanaan Proyek bagi para pihak yang terlibat dalam suatu
proyek secara garis besar adalah:
1. Bagi Pengguna Jasa
Sebagai acuan bagi Pemilik Proyek untuk melaksanakan tugas dan
kewajibannya yang meliputi :
― Melakukan penyerahan lapangan/lahan pekerjaan
― Melakukan pembayaran sesuai ketentuan
― Melakukan perubahan kontrak (Amandemen) – bila diperlukan
― Mengenakan denda
2. Bagi Penyedia Jasa (Kontraktor /Supllier)
Sebagai acuan bagi Kontraktor untuk melaksanakan tugas dan
kewajibannya yang meliputi :
― Melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan jadual
yang telah ditetapkan
― Melaporkan kemajuan pekerjaan secara periodik
― Menyerahkan hasil pekerjaan sesuai waktu yg telah ditetapkan.
― Melakukan pemeliharaan pekerjaan
3. Bagi Penyedia Jasa (Konsultan)
Sebagai acuan bagi Konsultan dalam membantu Pengguna Jasa dalam hal:
― Melakukan pengawasan pekerjaan yang dilakukan oleh kontraktor
sehingga sesuai dengan mutu dan waktu yang telah ditetapkan.
― Melakukan opname pekerjaan yang sudah layak dibayarkan kepada
kontraktor sesuai ketentuan.
― Mencari solusi pemecahan permasalahan seperti keterlambatan
pekerjaan, adanya gangguan-gangguan lingkungan dsb.
― Melakukan perhitungan perubahan kontrak
― Melakukan Justifikasi perubahan waktu pelaksanaan
― Melakukan administrasi kontrak dll.
C. Gambar Rencana Teknis

Gambar rencana teknis ini meliputi gambar arsitektur, struktur, mekanikal dan
elektrikal, serta tata ruang dalam. Semakin baik dan lengkap gambar akan
mempermudah proses pekerjaan dan mempercepat dalam penyelesaian
pekerjaan konstruksi.

Dalam penyusunan gambar sebagai dokumen wajib dilakukan urutan tertentu,
agar dalam pembacaan gambar dapat dilakukan dengan mudah. Gambar
dikelompokkan dan diurutkan sebagai berikut :
1. Gambar Umum
a. Gambar Situasi
b. Gambar site plan
c. Gambar denah
d. Gambar tampak
e. Gambar potongan
f. Gambar Perspektif
2. Gambar Rencana
a. Gambar Arsitektur
1) Gambar rencana plafond
2) Gambar rencana pintu dan jendela
3) Gambar rencana lantai
4) Gambar rencana tangga
5) Gambar rencana KM/WC
b. Gambar Struktur dan konstruksi
6) Gambar rencana atap
7) Gambar rencana balok-kolom
8) Gambar rencana ring balk dan sloof
9) Gambar rencana plat lantai
10) Gambar rencana pondasi
c. Gambar Mekanikal-Elektrikal
1) Gambar rencana pemipaan air bersih
2) Gambar rencana pemipaan air kotor
3) Gambar rencana persampahan
4) Gambar rencana pemipaan proteksi kebakaran
5) Gambar rencana pemipaan gas
6) Gambar rencana pemipaan khusus
7) Gambar rencana jaringan AC
8) Gambar rencana titik lampu
9) Gambar rencana penangkal petir
10) Gambar rencana telepon dan PABX
11) Gambar rencana jaringan IT
12) Gambar rencana jaringan CCTV
13) Gambar jaringan BAS

d. Gambar Tata Lingkungan
1) Gambar rencana vegetasi
2) Gambar rencana titik lampu
3) Gambar rencana pagar
4) Gambar rencana gerbang
5) Gambar rencana perkerasan
3. Gambar Detail
D. Gambar Detail
1. Produk Gambar Detail
Gambar detail merupakan gambar yang digunakan untuk menjelaskzn hal-
hal yang tidak dapat dituangkan dalam gambar rencana ddngan tujuan
agar gambar dapat dibaca jelas oleh pelaksana. Pada bagian tertentu yang
terdapat pada gambar rencana diperbesar skala hingga sampai dengan
skala 1:20, 1:10 dan skala 1:5. Hal yang tidak terlihat seperti sambungan,
jumlah sekrup dalam sambungan baja perlu diperbesar.
Produk gambar detail secara umum yang diproduksi adalah :
a. Gambar Arsitektur
1) Gambar detail plafond
2) Gambar detail pintu dan jendela
3) Gambar detail lantai
4) Gambar detail tangga
5) Gambar detail KM/WC
6) Gambar detail ornamen
b. Gambar Struktur dan konstruksi
1) Gambar detail atap
2) Gambar detail balok, kolom, ring balk dan sloof
3) Gambar detail plat lantai
4) Gambar detail pondasi
c. Gambar Mekanikal-Elekrikal
1) Gambar detail pembuangan limbah
2) Gambar detail air bersih
3) Gambar detail jaringan AC
d. Gambar Tata Lingkungan
1) Gambar detail pagar
2) Gambar potongan taman
3) Gambar detail jalan dan perkerasan

4) Gambar detail furniture
2. Gambar Detail sebagai shop drawing
Shop drawing adalah gambar atau kumpulan gambar yang dihasilkan oleh
kontraktor, pemasok, produsen, subkontraktor. Shop drawing biasanya
diperlukan untuk prefabrikasi komponen. Contoh ini meliputi: lift, baja
struktural, gulungan, pra-cor, jendela, peralatan, lemari, unit penanganan
udara, dan millwork . Juga penting adalah gambar instalasi dan toko
koordinasi MEP perdagangan seperti lembaran membutuhkan saluran
kerja logam, pipa, pipa, perlindungan kebakaran, dan listrik. Shop drawing
biasanya Menampilkan Lebih detail dari dokumen konstruksi. model shop
drawing biasanya sangat berbeda dari gambar arsitek.
Dalam membuat shop drawing harus memperhatikan dan memahami
kemampuan pengguna agar nantinya gambar shop drawing tidak akan
menyulitkan pengguna dalam memahami dan dapat mengindari
terjadinya kesalahan pelaksanaan serta kesalahan persepsi. Gambar shop
drawing merupakan sebuah media komunikasi yang efektif antara design
dan pelaksanaan. Oleh karena itu gambar shop drawing harus dibuat
dengan tingkat detail yang lebih baik.
E. Rencana Kerja dan Syarat-syarat

Rencana Kerja dan Syarat atau yang sering disebut RKS merupakan dokumen
yang berisi sekumpulan persyaratan baik persyaratan administratif maupun
persyaratan teknis yang diberlakukan pada perencanaan bangunan tertentu.
Pada umumnya RKS terdiri atas RKS administrasi dan RKS teknis. RKS
Administratif terdiri dari persyaratan administrasi dan umum. Sedangkan RKS
Teknis terdiri dari RKS Arsitektural, RKS Struktural, dan RKS Mekanikal
Elektrikal (ME). Susunan daftar isi dalam sebuah dokumen RKS pada amumnya
terdiri atas pasal-pasal.
Setiap pasal menjelaskan tentang definisi maupun kriteria tertentu. Pada
setiap pasal dalam RKS Teknis, berisi tentang:
1. Lingkup pekerjaan
2. Persyaratan bahan
3. Pedoman Pelaksanaan
4. Syarat-syarat pelaksanaan standar yang dipakai
5. Pengujian
Selain itu, di dalam dokumen RKS juga disebutkan dan ditentukan SNI yang
dipakai maupun standar persyaratan bahan.

F. BoQ dan RAB
sampai dengan tahapan penyelesaian pekerjaan (Pekerjaan Finishing),
G. Laporan Perencanaan
Laporan akhir tahap perencanaan diawali dengan menjelaskan deskripsi dari
Maksud, Tujuan dan Sasaran dilaksanakannya penyelenggaraan kegiatan
pembangunan gedung. Lingkup kegiatan, perumusan identifikasi masalah dan
Metodologi wajib tercantum di dalam laporan perencanaan.
Metodologi Pelaksanaan Pekerjaan dilaksanakan mulai beberapa tahapan
dengan metodologi: deskriptif induktif, kualitatif, kuantitatif, analisa, dan
evaluasi data untuk mendapatkan rumusan-rumusan seperti yang tertuang
dalam Kerangka Acuan Kerja.
Laporan akhir tahap perencanaan, meliputi:
1. Lingkup Kegiatan
2. Metodologi Pelaksanaan
3. Identifikasi Permasalahan
4. Pengolahan Data hasil Analisa
5. Perencanaan Program
6. Acuan Pelaksanaan
7. Rencana Kerja
8. Organisasi Pelaksanaan Pekerjaan
Lampiran Laporan Akhir Perencanaan adalah:
1. laporan arsitektur;
2. laporan rencana struktur termasuk laporan penyelidikan tanah (Soil Test)
3. laporan rencana mekanikal dan elektrikal;
4. laporan rencana sistem IT (Informasi & Teknologi)
5. laporan tata lingkungan (landscape)
H. Jaminan Atas Kegagalan Bangunan

Jaminan terhadap Kegagalan Bangunan adalah keadaan hasil pekerjaan
konstruksi yang tidak sesuai dengan spesifikasi pekerjaan sebagaimana
disepakati dalam kontrak kerja konstruksi baik sebagian maupun keseluruhan

sebagai akibat kesalahan pengguna jasa atau penyedia jasa Kegagalan
pekerjaan konstruksi yang dimaksud adalah kegagalan yang terjadi selama
pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Pihak yang menyebabkan kegagalan
pekerjaan konstruksi (penyedia jasa atau pun pengguna jasa) berkewajiban
untuk mengganti atau memperbaiki kegagalan pekerjaan konstruksi untuk
pekerjaan pelaksanaan konstruksi: asuransi pekerjaan, asuransi bahan,
asuransi peralatan, asuransi tenaga kerja, dan asuransi tuntutan pihak ketiga
Untuk pekerjaan perencanaan dan pengawasan konstruksi, adalah dalam
bentuk professional indemnity/liability insurance.
Jaminan atas Konstruksi Bangunan Gedung harus diberikan dan dipenuhi oleh
Penyedia Jasa Konstruksi, dalam setiap pekerjaan konstruksi dicantumkan
masa pemeliharaan yang tanggung jawabnya dibebankan kepada penyedia
jasa konstruksi mulai dari tiga bulan sampai satu tahun, tergantung besar nilai
proyek dan klausul kontrak. Dalam masa pemeliharaan penyedia jasa wajib
memantau hasil kerjanya, dan menjaga (memelihara) agar tidak terjadi
kerusakan-kerusakan. Apabila terjadi kerusakan bangunan yang disebabkan
karena kualitas yang tidak sesuai spesifikasi teknik maka sudah tentu semua
biaya perbaikan ditanggung oleh penyedia jasa. Masa pemeliharaan
sebagaimana tercantum dalam kontrak bukanlah waktu untuk menyelesaikan
sisa-sisa pekerjaan, melainkan untuk pemeliharaan pekerjaan yang sudah 100
% selesai, dan telah dilakukan serah terima pertama pekerjaan.
Tanggung jawab penyedia jasa tidak berhenti setelah masa pemeliharaan
selesai, tetapi masih tetap dibebani tanggung jawab tertentu sesuai dengan
klausul kontrak (biasanya dicantumkan dalam pasal kegagalan bangunan).
Tanggung jawab ini disebut Jaminan Konstruksi. Dalam Undang Undang No.2
tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi pada pasal 65 ayat 2 disebutkan dalam hal
rencana umur konstruksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) lebih dari 10
(sepuluh) tahun, Penyedia Jasa wajib bertanggung jawab atas kegagalan
bangunan dalam jangka waktu paling lama 10 (sepuluh) tahun terhitung sejak
tanggal penyerahan akhir layanan Jasa Konstruksi. Sedangkan pada pasal 65
ayat 3 disebutkan bahwa Pengguna Jasa bertanggung jawab atas kegagalan
bangunan yang terjadi setelah jangka waktu yang telah ditentukan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2).
Kegagalan Bangunan yang bukan termasuk keadaaan force majeur menjadi
tanggung jawab penyedia jasa konstruksi. Kegagalan Bangunan sebagaimana
dimaksud dalm Undang-Undang Jasa Konstruksi ditetapkan oleh Pihak Ketiga
selaku Penilai Ahli.

I. Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan shop drawing!
2. Hal apa saja yang harus diperhatikan dalam membuat shop drawing!
3. Jelaskan apa yang dimaksud dengan jaminan atas kegagalan bangunan!
J. Rangkuman
Dalam pembangunan suatu proyek konstruksi, perlu adanya suatu aturan
main/hukum yang mengikat yang harus ditaati antara Pemberi Tugas/Pemilik
Proyek, Konsultan (Perencana/Manajemen Konstruksi/Quantity
Surveior/Perijinan) dan Kontraktor (Direct Contract/Nominated Sub
Contraktor), aturan main tersebut biasa disebut dengan dokumen pelaksanaan
konstruksi. Dokumen tersebut terdiri dari:
1. Gambar-gambar yang sesuai dengan perencanaan (shop drawings).
2. Semua berkas perizinan yang diperoleh pada saat pelaksanaan konstruksi
fisik, termasuk surat izin mendirikan bangunan (IMB).
3. Kontrak kerja pelaksanaan konstruksi fisik, pekerjaan pengawasan beserta
segala perubahan/ addendumnya.
4. Laporan harian, mingguan, bulanan yang dibuat selama pelaksanaan
konstruksi fisik, laporan akhir manajemen konstruksi/pengawasan, dan
laporan akhir pengawasan berkala.
5. Berita acara perubahan pekerjaan, pekerjaan tambah/kurang, serah
terima i dan ii, pemeriksaan pekerjaan, dan berita acara lain yang
berkaitan dengan pelaksanaan konstruksi fisik.
6. Foto-foto dokumentasi yang diambil pada setiap tahapan kemajuan
pelaksanaan konstruksi fisik.

BAB 8
PEMBERIAN PENJELASAN DAN EVALUASI
PENGADAAN JASA PELAKSANAAN

Pengelolaan Penjelasan dan Evaluasi Pengadaan
Jasa Pelaksanaan
pengelolaan penjelasan dan evaluasi pengadaan jasa pelaksanaan.
B. Pengantar
Pemberian Penjelasan (Aanwijzing) adalah salah satu proses dalam pemilihan
penyedia barang/jasa yang dilakukan oleh kelompok Kerja/Pejabat Pengadaan
dilaksanakan paling cepat 3 hari sejak tanggal pengumuman dengan tujuan
untuk memperjelas Dokumen Pengadaan Barang/Jasa.
Dalam pemberian penjelasan, harus dijelaskan kepada peserta mengenai:
1. Lingkup pekerjan;
2. Metoda pemilihan;
3. Cara penyampaian Dokumen Penawaran;
4. Kelengkapan yang harus dilampirkan bersama Dokumen Penawaran;
5. Jadwal batas akhir pemasukan Dokumen Penawaran dan pembukaan
Dokumen Penawaran;
6. Tata cara pembukaan Dokumen Penawaran;
7. Metoda evaluasi;
8. Hal-hal yang menggugurkan penawaran;
9. Jenis kontrak yang akan digunakan;
10. Ketentuan dan cara evaluasi berkenaan dengan preferensi harga atas
penggunaan produksi dalam negeri (apabila diperlukan);
11. Ketentuan tentang penyesuaian harga;
12. Ketentuan dan cara sub kontrak sebagian pekerjaan kepada Usaha Mikro
dan Usaha Kecil serta koperasi kecil;
13. Besaran, masa berlaku dan penjamin yang dapat mengeluarkan jaminan;
dan
14. Ketentuan tentang asuransi dan ketentuan lain yang dipersyaratkan.
Dalam melakukan evaluasi penawaran harus berpedoman pada tata
cara/kriteria yang ditetapkan dalam Dokumen Pengadaan, khusus untuk harga
penawaran peserta lelang/seleksi di bawah 80% HPS wajib dilakukan evaluasi

kewajaran harga dengan meneliti dan menilai konsistensi rincian/uraian
Analisa Harga Satuan Pekerjaan Utama terhadap syarat teknis/spesifikasi
sehingga tidak terjadi penyimpangan yang mempengaruhi lingkup, kualitas,
dan hasil/kinerja serta diyakini dapat menyelesaikan pekerjaan sesuai dengan
persyaratan yang ditetapkan.
C. Penyusunan Dokumen Pelelangan oleh Pengguna Jasa

Penyedia jasa memiliki lingkup tugas melaksanakan pengadaan dokumen
perencanaan, dokumen lelang, dokumen pelaksanaan konstruksi, memberikan
penjelasan pekerjaan pada waktu pelelangan dan memberikan penjelasan
serta saran penyelesaian terhadap persoalan perencanaan yang timbul selama
tahap lnstruksi dan Penyedia jasa mulai bertugas sejak tahap perencanaan
sampai dengan serah terima pekerjaan I (pertama) oleh pemborong.
Penyedia jasa tidak dapat merangkap sebagai pengawas untuk pekerjaan yang
bersangkutan, kecuali untuk pekerjaan dengan klasifikasi konsultan kelas kecil.
Sedangkan untuk proses pelelangan, konsultan membantu panitia untuk
menyiapkan dokumen saat pelelangan sebagai berikut:
1. Jadwal Pengadaan Langsung
2. Undangan Pengadaan Langsung
3. Tanda terima undangan Pengadaan Langsung
4. Daftar Pemasukan Sampul Penawaran
5. Berita Acara Pembukaan Sampul Penawaran
6. Lampiran BA Pembukaan Sampul Penawaran
7. Berita Acara Hasil Koreksi Aritmatik
8. Lampiran BA Koreksi Aritmatik
9. Berita Acara Evaluasi Dokumen Penawaran
10. Lampiran BA Evaluasi Penawaran
11. Undangan Klarifikasi Teknis dan Negosiasi Harga
12. Berita Acara Klarifikasi dan Negosiasi Teknis Dan Biaya
13. Lampiran Klarifikasi dan Negosiasi Teknis Dan Biaya
14. Berita Acara Hasil Pengadaan Langsung (BAHPL)
15. Penetapan Pemenang Pengadaan Barang/Jasa
16. Pengumuman Pemenang Pengadaan Barang/Jasa
17. Laporan Proses dan Hasil Pengadaan
18. Berita Acara Serah Terima Dokumen dan Hasil Pengadaan
19. Lampiran BA Serah Terima Dokumen dan Hasil Pengadaan

D. Penyusunan Jadwal Pelaksanaan Pelelangan Oleh Pengguna Jasa
Menyusun jadwal pemilihan penyedia barang/jasa yang meliputi kegiatan
mengidentifikasi rentang waktu pengadaan barang/jasa secara cermat sesuai
dengan dokumen KAK yang telah ditetapkan, menentukan waktu yang
diperlukan untuk pelaksanaan setiap tahapan kegiatan secara tepat,
menyusun jadwal kegiatan pemilihan penyedia barang/jasa secara cermat dan
tepat, sesuai dengan susunan dan waktu yang diperlukan untuk pelaksanaan
tahapan kegiatan serta rentang waktu pengadaan barang/jasa yang telah
ditetapkan, mendokumentasikan tahapan dan jadwal pemilihan penyedia
barang/jasa yang telah disusun secara lengkap dengan menggunakan format
dan prosedur yang berlaku.
Dalam Perpres No. 54 Tahun 2010 beserta perubahannya telah mengatur
ketentuan tahapan proses pemilihan yang meliputi:
1. Tahapan Pelelangan/seleksi umum Prakualifikasi
a. Tahapan Prakualifikasi :
 Pengumuman Prakualifikasi
 Pendaftaran dan pengambilan dokumen prakualifikasi
 Penjelasan dokumen prakualifikasi
 Pemasukan dan pemukaan dokumen prakualifikasi
 Evaluasi kualifikasi
 Penetapan dan Pengumuman Prakualifikasi
b. Tahapan Pemilihan :
 Pengumuman pelelangan/seleksi
 Pendaftaran dan pengambilan dokumen pengadaan
 Pemberian penjelasan;
 Pemasukan dokumen penawaran;
 Evaluasi penawaran;
 Penetapan pemenang; dan
 Sanggahan
 SPPBJ
 Kontrak
2. Tahapan Pelelangan umum/sederhana/Seleksi sederhana/Pemilihan
langsung pascakualifikasi adalah sebagai berikut :
― Pengumuman pelelangan/seleksi
― Pendaftaran dan pengambilan dokumen pengadaan
― Pemberian penjelasan;

― Pemasukan dokumen penawaran;
― Evaluasi penawaran;
― Evaluasi dan pembuktian kualifikasi
― Penetapan pemenang; dan
― Sanggahan
― SPPBJ
― Kontrak
Jadwal pengadaan harus dipersiapkan dengan baik agar output pengadaan
diperoleh tepat waktu sesuai dengan kebutuhan pengguna akhir. Pendekatan
yang dapat dilakukan adalah melakukan koordinasi dengan pengguna akhir
pada saat penyusunan dokumen anggaran.
Tahapan dan jadwal merupakan input yang harus ada terkait dengan waktu.
Jadwal harus diberikan secara memadai untuk pengadaan barang dan jasa
sehingga memungkinkan para peserta/ penyedia untuk mempersiapkan diri
guna mengikuti persaingan. Jadwal pengadaan pelelangan umum dengan
prakualifikasi, pelelangan terbatas atau seleksi umum dilakukan dengan
ketetapan waktu untuk dijadikan acuan bagi pengadaan, demikian pula
dengan metode lainnya.
ULP/Pejabat pengadaan menyusun dan menetapkan jadwal pelaksanaan
pengadaan barang/jasa harus memberikan alokasi waktu yang cukup untuk
semua tahapan proses pengadaan.
E. Penjelasan Berita Acara dan Evaluasi Penawaran Oleh Panitia Lelang

Konsultan membantu panitia lelang memberikan penjelasan mengenai
dokumen lelang pada waktu dan tempat sesuai ketentuan dalam data lelang.
Dalam acara penjelasan lelang, dijelaskan mengenai:
1. Metode penyelenggaraan pelelangan;
2. Cara penyampaian penawaran (satu sampul atau dua sampul, satu tahap
atau dua tahap);
3. Dokumen yang harus dilampirkan dalam dokumen penawaran;
4. Acara pembukaan dokumen penawaran;
5. Metoda evaluasi;
6. Hal-hal yang menggugurkan penawaran;
7. Jenis kontrak yang akan digunakan;
8. Ketentuan dan cara evaluasi berkenaan dengan preferensi harga atas
penggunaan produksi dalam negeri;

9. Ketentuan dan cara sub kontrak sebagian pekerjaan kepada usaha kecil
termasuk koperasi kecil;
10. Besaran, masa berlaku dan penjamin yang dapat mengeluarkan jaminan
penawaran.
F. Penyusunan kembali dokumen lelang yang dibutuhkan

Penyusunan dokumen lelang berupa:
1. Dokumen teknis berupa:
a. Gambar Rencana
b. Bill of Quantity dan RAB
c. Rencana Kerja dan Syarat
2. Dokumen administrasi berupa:
a. Pengumuman prakualifikasi
b. Instruksi kepada calon penyedia pengadaan
c. Lembar data prakualifikasi
d. Dokumen kualifikasi
G. Latihan
1. Jelaskan mengenai mekanisme penyusunan jadwal pelaksanaan lelang
oleh pengguna jasa!
2. Jelaskan bagaimana mekanisme evaluasi pengadaan jasa pelaksanaan!
H. Rangkuman
Pemberian Penjelasan (Aanwijzing) adalah salah satu proses dalam pemilihan
penyedia barang/jasa yang dilakukan oleh kelompok Kerja/Pejabat Pengadaan
dilaksanakan paling cepat 3 hari sejak tanggal pengumuman dengan tujuan
untuk memperjelas Dokumen Pengadaan Barang/Jasa.

BAB 9
PENGAWASAN BERKALA

Pengawasan Berkala
pengelolaan pengawasan berkala.
B. Pengantar
Pengawasan berkala konstruksi bangunan gedung berupa kegiatan
pengawasan pelaksanaan konstruksi atau kegiatan manajemen konstruksi
pembangunan bangunan gedung yang dilakukan secara berkala. Kegiatan
pengawasan pelaksanaan konstruksi bangunan gedung meliputi pengawasan
biaya, mutu, dan waktu pembangunan bangunan gedung pada tahap
pelaksanaan konstruksi, serta pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung.
Kegiatan pengawasan berkala pelaksanaan konstruksi dilakukan oleh pemilik
atau dengan menggunakan penyedia jasa pengawasan pelaksanaan konstruksi
yang mempunyai sertifikasi keahlian sesuai dengan peraturan perundang-
undangan. Kegiatan manajemen konstruksi dilakukan oleh penyedia jasa
manajemen konstruksi yang mempunyai sertifikasi keahlian sesuai dengan
peraturan perundang-undangan.
Dalam hal pengawasan dilakukan sendiri oleh pemilik bangunan gedung,
pengawasan pelaksanaan konstruksi dilakukan terutama pada pengawasan
mutu dan waktu. Apabila pengawasan dilakukan oleh penyedia jasa
pengawasan konstruksi, pengawasan pelaksanaan konstruksi meliputi mutu,
waktu, dan biaya. Hasil kegiatan pengawasan konstruksi bangunan gedung
berupa laporan kegiatan pengawasan, hasil kaji ulang terhadap laporan
kemajuan pelaksanaan konstruksi, dan laporan hasil pemeriksaan kelaikan
fungsi bangunan gedung.
C. Pemeriksaan Kesesuaian Pelaksanaan Pekerjaan

Pemeriksaan kesesuaian pelaksanaan pekerjaan merupakan pemeriksaan
terhadap kesesuaian kelaikan fungsi bangunan gedung meliputi pemeriksaan
kesesuaian fungsi, persyaratan tata bangunan, keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan, terhadap izin mendirikan bangunan gedung
yang telah diberikan.

Kegiatan pemeriksaan kesesuaian pekerjaan konstruksi meliputi pemeriksaan
hasil akhir pekerjaan konstruksi bangunan gedung terhadap kesesuaian
dengan dokumen pelaksanaan. Hasil akhir pekerjaan pelaksanaan konstruksi
berwujud bangunan gedung yang laik fungsi termasuk prasarana dan
sarananya yang dilengkapi dengan dokumen pelaksanaan konstruksi, gambar
pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan yang dilaksanakan (as built drawings),
pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung, peralatan serta
perlengkapan mekanikal dan elektrikal bangunan gedung serta dokumen
penyerahan hasil pekerjaan.
D. Penyesuaian gambar dan spesifikasi teknis

Penyesuaian gambar dan spesifikasi teknik merupakan kewajiban dan
tanggung jawab Kontraktor/ pelaksanan untuk membuktikan kesesuaian
mengenai spesifikasi teknik atau gambar pelaksanaan sebagaimana yang
diminta oieh Direksi Teknik atau pemilik pekerjaan yang ditentukan dalam
Dokumen Kontrak yang memenuhi atau melebihi yang ditentukan dalam
ketentuan-ketentuan yang telah direncanakan. Bukti bukti penyesuaian
tersebut harus dalam bentuk yang telah dipersyaratkan oleh Direksi Teknik
secara tertulis, dan harus termasuk satu copy hasil-hasil pengujian yang resmi
yang diperlukan.
1. Penyesuaian Gambar
Sebelum pematokan dan pengukuran di lapangan (setting out),
Kontraktor harus mempelajari gambar gambar kontrak dan bersama sama
dengan Direksi Teknik mengadakan pemeriksaan daerah kegiatan, dan
khususnya mengukur/memasang lebar jalan, plan bangunan, dan jaringan
utilitas, serta melakukan satu pemeriksaan yang terinci terhadap semua
bangunan yang ada. Perubahan tempat/volume dari pemeriksaan
tersebut di atas harus dicatat pada Shop drawings. Shop drawings ini
harus diserahkan dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sesudah Surat Perintah
Kerja ditandatangani, kepada Direksi Teknik untuk persetujuannya.
2. Pemeriksaan Material dan Spesifikasi Teknis

Semua material yang didatangkan harus memenuhi syarat-syarat yang
ditentukan. Kontraktor harus menyelenggarakan pengujian bahan bahan
dan kecakapan kerja untuk pengendalian mutu yang dilaksanakan sesuai
dengan spesifikasi dari Direksi Teknik. Pengujian pengujian akan
dilaksanakan di laboratoriurn kabupaten atau propinsi yang sesuai dengan

pengaturan oleh Direksi Teknik, Pengujian khusus di laboratoriurn pusat
harus juga dilaksanakan bila diminta demikian oleh Direksi Teknik.
3. Pemenuhan terhadap Gambar spesifikasi teknis

Kontraktor wajib memeriksa kebenaran dari ukuran-ukuran keseluruhan
maupun bagian-bagiannya dan memberitahukan Direksi Lapangan
tentang setiap perbedaan yang ditemukannya didalam Rencana Kerja dan
Syarat dan Gambar Kerja maupun dalam Pelaksanaan. Kontraktor baru
diijinkan membetulkan kesalahan gambar dan melaksanakannya setelah
ada persetujuan tertulis dari Direksi Lapangan Semua pengujian harus
memenuhi seperangkat, standar di dalam spesifikasi. Bilamana hasil
pengujian tidak memuaskan, Kontraktor harus melakukan pekerjaan
pekerjaan perbaikan dan peningkatannya jika diperlukan oleh Pemimpin
Kegiatan atau Direksi Teknik, dan harus melengkapi pengujian pengujian
untuk menunjukkan terpenuhinya spesifikasi.
E. Rekomendasi Terhadap Persoalan yang Timbul

Rekomendasi terhadap persoalan yang timbul atau strategi pemecahan
masalah dapat diambil dengan mengumpulkan informasi dan melakukan
analisis identifikasi permasalahan, hipotesis dapat diuji kebenarannya dan akar
permasalahan akan didapat dengan tepat. Langkah ini merupakan suatu
review dan seleksi atas berbagai akar penyebab permasalahan yang mungkin
timbul dalampekerjaan konstruksi.
Cara praktis yang dapat diusulkan dalam proyek adalah dengan membuat
suatu daftar atau checklist akar penyebab masalah yang mungkin. Lalu masing-
masing dievaluasi dengan cara brainstorming dan evaluasi dengan
memperhatikan data dan informasi yang tersedia. Dari cara ini akan dapat
daftar akar penyebab masalah yang lebih tepat. Dalam situasi krisis terhadap
waktu, Jalur kritis harus dikomunikasikan dan disepakati oleh Tim proyek.
Kedisiplinan akan mempengaruhi suasana kerja di proyek. Aktif menggali
informasi mengenai potensi masalah kepada subkontraktor dan Mandor. Hal
ini agar masalah yang berpotensi terjadi dapat diantisipasi lebih dini.
F. Rekomendasi Penggunaan Bahan

Jenis bahan dan material harus sesuai dengan rekomendasi dari direksi teknis,
Bahan dan material komponen yang dipakai/dipasang harus sesuai dengan
yang tercantum dalam gambar atau memenuhi standar spesifikasi bahan
tersebut, Kontraktor/pelaksana terlebih dahulu harus memberikan contoh-

contoh semua bahan-bahan material yang diperlukan untuk Pekerjaan
tersebut kepada Direksi untuk mendapatkan persetujuan sebelum bahan-
bahan tersebut didatangkan/dipakai. Bahan-bahan yang didatangkan harus
sesuai dengan contoh-contoh yang telah disetujui dan direkomendasikan oleh
Direksi teknis.
G. Laporan Akhir Pengawasan Berkala

Melakukan pengawasan berkala, dengan memeriksa pelaksanaan pekerjaan dan
kesesuaiannya dengan rencana secara berkala, melakukan penyesuaian gambar
dan spesifikasi teknis pelaksanaan bila ada perubahan, memberikan penjelasan
terhadap persoalan-persoalan yang timbul selama masa konstruksi, memberikan
rekomendasi tentang penggunaan bahan dan dituangkan dalam laporan akhir
pengawasan berkala;
H. Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan penyesuaian gambar dan spesifikasi
teknis!
2. Jelaskan mekanisme penyusunan laporan akhir pengawasan berkala!
I. Rangkuman
Pengawasan berkala konstruksi bangunan gedung berupa kegiatan
pengawasan pelaksanaan konstruksi atau kegiatan manajemen konstruksi
pembangunan bangunan gedung. Kegiatan pengawasan pelaksanaan
konstruksi bangunan gedung meliputi pengawasan biaya, mutu, dan waktu
pembangunan bangunan gedung pada tahap pelaksanaan konstruksi, serta
pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung.
Kegiatan pengawasan pelaksanaan konstruksi dilakukan oleh pemilik atau
dengan menggunakan penyedia jasa pengawasan pelaksanaan konstruksi yang
mempunyai sertifikasi keahlian sesuai dengan peraturan perundang-
undangan.
Kegiatan manajemen konstruksi dilakukan oleh penyedia jasa manajemen
konstruksi yang mempunyai sertifikasi keahlian sesuai dengan peraturan
perundang-undangan.
Dalam hal pengawasan dilakukan sendiri oleh pemilik bangunan gedung,
pengawasan pelaksanaan konstruksi dilakukan terutama pada pengawasan
mutu dan waktu. Apabila pengawasan dilakukan oleh penyedia jasa
pengawasan konstruksi, pengawasan pelaksanaan konstruksi meliputi mutu,
waktu, dan biaya. Hasil kegiatan pengawasan konstruksi bangunan gedung

berupa laporan kegiatan pengawasan, hasil kaji ulang terhadap laporan
kemajuan pelaksanaan konstruksi, dan laporan hasil pemeriksaan kelaikan
fungsi bangunan gedung.

BAB 10
PENGELOLAAN PETUNJUK PEMANFAATAN
BANGUNAN GEDUNG

Pengelolaan Petunjuk Pemanfaatan Bangunan
Gedung
pengelolaan petunjuk pemanfaatan bangunan gedung.
B. Petunjuk Penggunaan Bangunan Gedung

Petunjuk penggunaan dan pemanfaatan bangunan gedung merupakan
pedoman dalam rangka pelaksanaan pemanfaatan bangunan gedung sesuai
dengan fungsi yang ditetapkan dalam izin mendirikan bangunan gedung
termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala.
Pemanfaatan bangunan gedung hanya dapat dilakukan setelah pemilik
bangunan gedung memperoleh sertifikat laik fungsi. Pemanfaatan bangunan
gedung wajib dilaksanakan oleh pemilik atau pengguna secara tertib
administratif dan teknis untuk menjamin kelaikan fungsi bangunan gedung
tanpa menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan. Pemilik bangunan
gedung untuk kepentingan umum harus mengikuti program pertanggungan
terhadap kemungkinan kegagalan bangunan gedung selama pemanfaatan
bangunan gedung.
C. Petunjuk Perawatan Bangunan Gedung

Perawatan bangunan adalah usaha memperbaiki kerusakan yang terjadi agar
bangunan dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya. Perawatan
bangunan dapat digolongkan sesuai dengan tingkat kerusakan pada bangunan
yaitu:
1. Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan;
2. Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang;
3. Perawatan untuk tingkat kerusakan berat.
Besarnya biaya perawatan disesuaikan dengan tingkat kerusakannya, yang
ditentukan sebagai berikut:
1. Perawatan tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum adalah sebesar
30% dari harga satuan tertinggi pembangunan bangunan gedung baru
yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama;

2. Perawatan tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum adalah sebesar
yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama;
3. Perawatan tingkat kerusakan berat, biayanya maksimum adalah sebesar
yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau dalam usaha
meningkatkan wujud bangunan, seperti melalui kegiatan renovasi atau
restorasi (misal yang berkaitan dengan perawatan bangunan gedung
bersejarah), besarnya biaya perawatan dihitung sesuai dengan kebutuhan
nyata dan dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Instansi Teknis setempat.
D. Petunjuk Pemeliharaan Bangunan Gedung

Pemeliharaan bangunan adalah usaha mempertahankan kondisi bangunan
agar tetap memenuhi persyaratan laik fungsi atau dalam usaha meningkatkan
wujud bangunan, serta menjaga terhadap pengaruh yang merusak.
Pemeliharaan bangunan juga merupakan upaya untuk menghindari kerusakan
komponen/elemen bangunan akibat keusangan/kelusuhan sebelum umurnya
berakhir; Besarnya biaya pemeliharaan bangunan gedung tergantung pada
fungsi dan klasifikasi bangunan. Biaya pemeliharaan per m2 bangunan gedung
setiap tahunnya maksimum adalah sebesar 2% dari harga standar per m2
tertinggi yang berlaku.
E. Petunjuk Penggunaan Peralatan dan Perlengkapan ME Bangunan

Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar mutu
udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang
disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.
Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang
meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran,
sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah. Memelihara dan
melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi dalam gedung, baik
berupa lift, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan transportasi vertikal
lainnya.
Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan
pembangkit daya listrik cadangan. Melakukan pemeriksaan periodik dan
memelihara pada perlengkapan penangkal petir. Melakukan pemeriksaan
periodik dan memelihara sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik
maupun untuk penerangan ruangan.

Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata suara
dan komunikasi (telepon) serta data. Melakukan pemeriksaan periodik dan
memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.
F. Latihan
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Pemeliharaan Bangunan Gedung!
2. Jelaskan apa yang dimaksud dengan Perawatan Bangunan Gedung!
G. Rangkuman
Pemanfaatan Bangunan Gedung adalah kegiatan memanfaatkan bangunan
gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, termasuk kegiatan
pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan secara berkala.

BAB 11
PENGELOLAAN LAPORAN AKHIR
PERENCANAAN

Pengelolaan Laporan Akhir Perencanaan
Setelah mengikuti kegiatan pembelajaran peserta mampu memahami
pengelolaan laporan akhir perencanaan.
B. Surat Penjaminan Kegagalan Bangunan

Jaminan Kegagalan bangunan adalah suatu pertanggungan terhadap keadaan
bangunan, yang setelah diserahterimakan olehpenyedia jasa kepada pengguna
jasa, menjadi tidak berfungsi baik secara keseluruhan maupun sebagian
dan/atau tidak sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam kontrak kerja
konstruksi atau pemanfaatannya yang menyimpang sebagai akibat kesalahan
penyedia jasa dan/atau pengguna jasa.
Jaminan pertanggungan terhadap kegagalan bangunan baik untuk pekerjaan
perencanaan maupun pelaksanaan dan pengawasannya, pemberlakuannya
disesuaikan dengan tingkat pengembangan sistem pertanggungan yang
berlaku di Indonesia.
Terkait dengan paragraf diatas asuransi pekerjaan/asuransi bahan dan
asuransi peralatan/ asuransi tenaga kerja/asuransi tuntutan pihak ketiga
adalah jaminan pertanggungan terhadap kegagalan pekerjaan konstruksi yang
harus disediakan oleh pelaksana konstruksi, sedangkan jaminan
pertanggungan terhadap kegagalan pekerjaan konstruksi pada pekerjaan
perencanaan atau pengawasan adalah professional indemnity insurance yang
pemberlakuannya disesuaikan dengan tingkat pengembangan sistem
pertanggungan yang berlaku di Indonesia.
Surat penjaminan kegagalan bangunan dapat diserahkan atau diminta pada
saat proses :
1. Tahap perencanaan konstruksi :
Menyerahkan jaminan pertanggungan terhadap kegagalan pekerjaan
konstruksi dan atau kegagalan bangunan, dalam bentuk polis asuransi
sesuai yang diperjanjikan;
2. Tahap Pelaksanaan konstruksi :

Mendapat kompensasi sesuai persyaratan jaminan pertanggungan
terhadap kegagalan pekerjaan konstruksi apabila terjadi kegagalan
pekerjaan konstruksi karena kesalahan perencana konstruksi.
3. Tahap Pemeliharaan Konstruksi :
Mendapat kompensasi sesuai ketentuan jaminan pertanggungan
terhadap kegagalan bangunan apabila terjadi kegagalan bangunan selama
masa pertanggungan karena kesalahan perencana konstruksi.
Kegagalan bangunan yang menjadi tanggung jawab penyedia jasa
ditentukan terhitung sejak penyerahan akhir pekerjaan konstruksi dan
paling lama 10 tahun. Ayat 3: kegagalan bangunan ditetapkan oleh pihak
ketiga selaku penilai ahli.
C. Laporan Akhir Pekerjaan Perencanaan

Dalam melaksanakan tugasnya Penyedia Jasa berpedoman pada ketentuan
yang berlaku. Lingkup tugas yang harus dilaksanakan oleh Penyedia Jasa
adalah meliputi tugas-tugas perencanaan lingkungan, site/tapak bangunan,
dan perencanaan fisik bangunan gedung yang terdiri dari:
1. Persiapan Perencanaan seperti mengumpulkan data dan informasi
lapangan, membuat interpretasi secara garis besar terhadap KAK.
2. Menyusun Pra Rencana seperti program dan konsep ruang, perkiraan
biaya.
3. Penyusunan pengembangan rencana, antara lain membuat:
a. Rencana struktur, beserta uraian konsep dan perhitungannya.
b. Rencana arsitektur, dan uraian konsep yang mudah dimengerti.
c. Rencana sistem Mekanikal dan Elektrikal.
d. RAB
4. Penyusunan rencana detail antara lain membuat :
a. Gambar-gambar detail Arsitektur, Struktur, Utilitas dan M/E, yang
sesuai dengan gambar rencana yang telah disetujui.
b. Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS).
c. Rincian volume pelaksanaan pekerjaan, rencana anggaran biaya
pekerjaan.
d. Laporan akhir perencanaan.
D. Latihan
1. Jelaskan bagaimana mekanisme penyusunan laporan akhir perencanaan!
2. Jelaskan manfaat dari penjaminan kegagalan bangunan!

E. Rangkuman
Laporan akhir tahap perencanaan menjelaskan deskripsi dari Maksud, Tujuan
dan Sasaran dilaksanakannya penyelenggaraan kegiatan pembangunan
gedung. Lingkup kegiatan, perumusan identifikasi masalah dan Metodologi
yang dipakai harus tercantum di dalam laporan perencanaan.
Keluaran Laporan akhir tahap perencanaan, berupa dokumen perencanaan,
yang meliputi: Gambar Rencana Teknis, Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS),
Rencana Anggaran Biaya (Engineering Estimate), dan Daftar Volume Pekerjaan
(Bill of Quantity) yang disusun sesuai ketentuan.

BAB 12
PENUTUP

Penutup
Dengan meningkatnya pengetahuan, pemahaman dan kemampuan didalam

melaksanakan penyelenggaraan bangunan gedung di lapangan yang dilakukan oleh
pengelola teknis, maka penyelenggaraan bangunan gedung dapat mencapai
kualitas yang diharapkan. Kualitas tersebut sesuai dengan harapan tujuan dalam
penyelenggaraan bangunan gedung yaitu lestari, serasi dan berhasil guna. Pada
akhirnya, bangunan dan lingkungan yang berkualitas tersebut memberikan manfaat
sebesar-besarnya bagi masyarakat secara umum.
Capaian kompetensi bagi pengelola teknis akan berdampak kepada pengendalian
terhadap vitalitas bangunan tersebut dari sisi fungsi dan persyaratan bangunan
gedung. Pengendalian tersebut akan berpengaruh terhadap kekuatan dan
keawetan bangunan gedung dengan proses pemeliharaan dan perawatan
bangunan tersebut maka bangunan tersebut akan mempunyai waktu hidup (life
time) yang panjang. Dengan demikian, nilai keawetan bangunan akan berdampak
kepada efisiensi pembangunan.

DAFTAR PUSTAKA
Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No. 403/KPTS/M/2002

tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RS Sehat)
Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia No. 340/Menkes/PER/III/2010
tentang Klasifikasi Rumah Sakit
Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia No. 75 Tahun 2014 tentang Pusat
Kesehatan Masyarakat
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2007 Tanggal 9 Agustus 2007
tentang Pedoman Teknis Izin Mendirikan Bangunan Gedung
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/P RT/M/2007 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Bangunan Gedung Negara
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 06/PRT/M/2007
tentang Pedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia No. 11/PRT/M/2013 ttg
Pedoman Analisis Harga Satuan Pekerjaan Bid PU
tentang Perubahan Permen PU 08-2011 Tentang Pembagian Subklasifikasi dan
Subkualifikasi Usaha Jasa
tentang Persyaratan Teknis Sistem Proteksi Kebakaran pada bangunan gedung dan
Lingkungan
tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitas
tentang Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
Peraturan Pemerintah RI No. 27 Tahun 2012 tentang Izin Lingkungan

Peraturan Pemerintah RI No. 27 Tahun 1999 tentang Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan Hidup
Peraturan Pemerintah RI No. 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi
Peraturan Pemerintah RI No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 73 Tahun 2011 Pembangunan Bangunan
Gedung Negara
Pusat Sarana, Prasarana dan Peralatan Kesehatan, Sekretariat Jenderal,
Departemen Kesehatan RI; Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Fasilitas RS Kelas
C-complete
Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum No 6 Tahun 2010 tentang Juknis Pengelola
Teknis
Undang Undang RI No. 18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi
Undang Undang RI No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Undang Undang RI No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Undang Undang RI No. 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan Dan Pengelolaan
Lingkungan Hidup

GLOSARIUM
BOW : Bugerlijke Openbare Werken/ ketentuan dan

ketetapan umum harga satuan pekerjaan
Cut and Fill : Metode potong dan isi atau biasa disebut gali
dan urug
DED : Detail Engineering Design
Demobilisasi : Tindakan penghentian pengerahan dan
penghentian penggunaan sumber daya serta
sarana dan prasarana.
Estetika : Unsur keindahan suatu objek
Fasade : Sisi luar (eksterior) suatu bangunan
HSPK : Harga Satuan Pokok Pekerjaan
IPTB : Izin Pelaku Teknis Bangunan
KDH : Koefisien Daerah Hijau
KPA : Kuasa Pengguna Anggaran
KRK : Keterangan Rencana Kota
Likuifaksi : Berkurangnya sifat kekakuan/kekuatan tanah
Millwork : Bahan bangunan terbuat dari kayu jadi
Mobilisasi : Pengerahan Sumber daya
Plumbing : Sistem pembuangan limbah air bekas
PPK : Pejabat Pembuat Komitmen
Prefabrikasi : Material siap pakai
Real Estate : Properti Tanah dan Bangunan
RTBL : Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
RTLB : Rencana Tata Letak Bangunan
RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah
Shop drawing : Gambar Pelaksanaan
SIPPT : Surat Izin Penunjukan Penggunaan Tanah
Site Plan : Peta Rencana
Sloof : Komponen Struktur bangunan
SNI : Standar Nasional Indonesia
TPAK : Tingkat Partisipasi Angkatan Kerja
SKRD : Surat Ketetapan Retribusi Daerah
P2B : Pengawasan dan Penertiban Bangunan

PTSP : Pelayanan Terpadu Satu Pintu

BAHAN TAYANG


5 Ce 54854 Ee 609

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

5 Ce 54854 Ee 609

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KATA PENGANTAR

Modul Perencanaan Teknis Penyelenggaraan Bangunan Gedung Tingkat Dasar ini

Semarang, Mei 2017

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar i

ii Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar iii

iv Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Gambar 1 Tes Sondir / Soil Investigation ............................................................... 13

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar v

vi Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Tabel 1 Contoh Struktur Organisasi dalam Perencanaan Teknis .............................. 9

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar vii

viii Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar ix

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 1

2 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

E. Materi Pokok dan Sub Materi Pokok

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 3

4 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 5

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 7

B. Kerangka Acuan Kerja (KAK)

8 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 9

D. Pengumpulan Data dan Informasi

10 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 11

12 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 13

14 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 15

16 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 17

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 19

B. Penyusunan Program Ruang dan Bangunan

20 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 21

22 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Gambar 2 Contoh Sketsa Gagasan

Di dalam sketsa dapat diberikan keterangan yang diperlukan dalam bentuk

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 23

24 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 25

Konsep dapat dirumuskan terlebih dahulu tema utamanya, sebagai contoh

Gambar 4 Perumusan Konsep Gambar

26 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

F. Perkiraan Biaya Awal

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 27

28 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 29

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 31

B. Pra Rencana Tapak

Gambar 5 Contoh Site Plan

32 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 33

34 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

C. Pra Rencana Ruang

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 35

36 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

 Peraturan daerah tentang RDTR/PZ pada kota, kabupaten dan

Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar 37

38 Perencanaan Teknis Bangunan Gedung Tingkat Dasar

D. Pra Rencana Massa Bangunan