ANALISA HUKUM

Kepemilikan SHMSRS oleh Penanam Modal Asing

Dasar Hukum :
1. UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
2. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS)
3. UU No. 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (UUPM)
4. UU No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (UUPT)

Analisa :
A. Jenis Kepemilikan Tanah
Pada prinsipnya, kepemilikan tanah diatur di pasal 16 UUPA sebagai berikut :
1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
5. Hak Sewa
6. Hak Membuka Tanah
7. Hak Memungut Hasil Hutan
8. Hak-Hak lain yang tidak termasuk hak-hak tersebut
dan diperluas di pasal 1 angka 11 UURS mengenai Sertifikat Hak Milik Sarusun

B. Subyek Yang Berhak Memiliki Tanah

Diatur mulai pasal 20 s/d 45 UUPA, yang pada prinsipnya bahwa kecuali Hak
Milik dapat dimiliki oleh Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia

C. Status Penanaman Modal Asing

Penanaman Modal Asing diatur oleh UUPM dan wajib berbentuk Perseroan
Terbatas (pasal 5 ayat (2) UUPM), sehingga dengan demikian, mengacu ke
penjelasan huruf “B” diatas, maka Penanaman Modal Asing merupakan Badan
Hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia.
Berdasarkan ketentuan pasal 7 ayat (1) UUPT, dijelaskan bahwa pendirian PT
setidaknya harus didirikan oleh 2 (dua) orang1 atau lebih, dan dalam
penjelasannya dijelaskan bahwa dapat dilakukan oleh (a) Warga Negara
Indonesia, (b) Warga Negara Asing, (c) Badan Hukum Indonesia, (d) Badan
Hukum Asing.
Penanaman Modal Asing diberikan perlakuan yang sama oleh negara,
sebagaimana dijelaskan di pasal 4 ayat (2) huruf ‘a’, yang lebih lanjut
menjelaskan tentang hak-hak yang sama atas kepemilikan tanah sebagaimana
dijelaskan pasal 22 ayat (1), terbatas pada :

1
Dalam fiksi hukum, diketahui bahwa definisi “orang” terdiri dari 2 makna, yaitu (1) natuurlijk persoon
yaitu orang yang secara fisik berbentuk orang/manusia, dan (2) rechts persoon yaitu “sesuatu” yang oleh
Undang-Undang disamakan dengan orang, dalam hal ini adalah Badan Hukum, atau secara spesifik
dalam pembahasan ini adalah Perseroan Terbatas
 a) Hak Guna Usaha untuk jangka waktu maksimum 95 tahun
b) Hak Guna Bangunan untuk jangka waktu maksimum 80 tahun
c) Hak Pakai untuk jangka waktu maksimum 70 tahun

D. Sertifikat Hak Milik Sarusun

Sertifikat Hak Milik Sarusun (SHMSRS) merupakan perluasan dari jenis-jenis hak
atas tanah sebagaimana diatur di UUPA dengan ketentuan khusus, yaitu :

Berada diatas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
diatas tanah negara, serta Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai diatas
tanah hak Pengelolaan, dan dapat dibangun dengan memanfaatkan
barang milik negara/daerah berupa tanah; atau pendayagunaan tanah
wakaf

Kepemilikan Sarusun diatur untuk diterbitkan bagi “setiap orang” yang memenuhi
syarat sebagai pemegang hak atas tanah, sebagaimana dijelaskan pada pasal
47 ayat (2) UURS.

“Setiap Orang” didefinisikan pada pasal 1 angka ‘16’ yang menjelaskan bahwa
Setiap Orang adalah orang perseorangan atau badan hukum, yang lebih lanjut
dijelaskan pada angka ‘17’ yang menyatakan bahwa Badan Hukum adalah badan
hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia yang kegiatannya di bidang
penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman

E. Kepemilikan SHMSRS oleh Penanam Modal Asing

Penjelasan huruf ‘D’ diatas, menjelaskan secara tegas bahwa selain Badan
Hukum yang didirikan oleh warga negara Indonesia bukan termasuk kategori
“setiap orang” yang bisa memiliki SHMSRS.

Namun dengan metode interpretasi sistematis dalam rangkaian penemuan

hukum, diatur bahwa Rumah Susun dapat dilakukan melalui penanaman modal
asing, sepanjang sesuai dengan peraturan perundang-undangan (pasal 41
UURS).

Lebih lanjut peraturan perundang-undangan mengenai penanaman modal

mengatur dan menjelaskan bahwa penanaman modal asing memiliki hak untuk
mendapatkan perlakuan yang sama dengan penanaman modal dalam negeri,
sehingga dengan demikian dengan metode interpretasi sistematis, berdasarkan
ketentuan-ketentuan :
a) Pasal 41 UURS
b) Pasal 4 ayat (2) huruf ‘a’ dan ‘b’ UUPM
c) Pasal 21 huruf ‘a’ UUPM
d) Pasal 22 ayat (1) UUPM
e) Pasal 7 ayat (1) UUPT berikut penjelasannya
 maka Perseroan Terbatas yang didirikan berdasarkan Penanaman Modal Asing
mendapatkan perlakuan yang sama dibidang kepemilikan SHMSRS dengan
ketentuan peraturan yang berlaku.

Telah dijelaskan dalam penjelasan huruf ‘C’ dan ‘D’ diatas, yang menjelaskan
bahwa Badan Hukum dapat memiliki hak atas tanah selain tanah yang
didasarkan Hak Milik, dan SHMSRS dapat didirikan diatas tanah yang berupa
Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan, Hak Pakai, dll., yang oleh
karenanya Perseroan Terbatas (baik PMDN maupun PMA) hanya dapat memiliki
SHMSRS yang dibangun selain diatas tanah Hak Milik.

F. KESIMPULAN
SHMSRS dapat dimiliki oleh Penanam Modal Asing, sepanjang penerbitan
SHMSRS tidak diatas tanah Hak Milik.

Demikian Analisa Hukum ini dibuat untuk dijadikan bahwa pertimbangan.

Surabaya, 22 Agustus 2016.

Yusuf Eka.