BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Ibu kota negara adalah kota tempat kedudukan pusat pemerintahan suatu negara, tempat
dihimpun unsur administratif, yaitu eksekutif, legislatif, dan yudikatif. (KBBI). Banjir,
minimnya ketersediaan air bersih, tercemarnya udara serta angka kriminalitas yang tinggi
merupakan masalah kompleks yang dimiliki Jakarta sebagai Ibukota negara. Meningkatnya
jumlah penduduk berbanding terbalik dengan ketersediaan lahan. Kemacetan juga
merupakan permasalahan yang utama. Namun Jakarta sebagai ibukota negara Indonesia
merupakan kota besar yang menjadi pusat aktivitas perekonomian di Indonesia. Peranan
faktor ekonomi perkotaan, faktor sosial dan politik kebijaksanaan menyebabkan suatu kota
berkembang dengan cepat dibanding kota lainnya. Putra dkk (dalam Chapin, 1972).
Pertumbuhan perekonomian di Jakarta merupakan pertumbuhan perekonomian terpusat
sehingga investor lebih tertarik untuk investasi di Jakarta.
Dilakukannya pemindahan ibukota ini dimaksudkan untuk memecahkan masalah
kompleks yang terjadi. Pemindahan Ibukota Negara ini akan memberikan dampak positif
terhadap ekonomi nasional. Efek positif tersebut disebabkan adanya penggunaan dari
sumber daya potensial yang selama ini masih belum termanfaatkan. Pemindahan ini juga
tidak akan menyebabkan kontraksi ekonomi wilayah lain jika lokasi alternatif ibu kota
memiliki sumber daya yang memadai dan keterkaitan aktivitas ekonomi di wilayah lain.
Pemindahan ibukota ke provinsi alternatif akan menyebabkan terdiversifikasi ke arah sektor
yang lebih padat karya, sehingga dapat menurunkan kesenjangan antar kelompok
pendapatan baik tingkat regional maupun di tingkat nasional (Bappenas, 2019).
Tanah sebagai unsur utama dalam pembangunan memiliki 3 sifat atau watak yaitu, tanah
merupakan aset yang tidak terpengaruh oleh penurunan nilai dan faktor waktu, aset yang
secara fisik tidak bertambah dan merupakan investasi jangka panjang. Dengan demikian
tanah sudah merupakan komoditas yang harus dimanfaatkan secara optimal. Di daerah
perkotaan pemanfaatan tanah menjadi lebih intensif sehingga nilai tanah makin mahal dan
kegunaan tanah kian kompleks. (Santoso, 2000:13).

1
 Perkembangan lokasi lahan real estate mempunyai indikasi terhadap nilai lahan dan harga
tanah. Apabila suatu wilayah berkembang akibat produktivitasnya dan semakin baik
sarananya maka pemanfaatan dan penggunaan tanah akan meningkat. Prospek properti juga
akan sangat menunjang karena pola aktivitas masyarakat di ibukota baru akan berubah serta
perekonomian masyarakat akan tumbuh. Dengan begitu properti akan menjadi kebutuhan
masyarakat. Serta permintaan perumahan dengan berbagai kelas, kantor hotel dan fasilitas
komersial lainnya (Adhi, 2019).
Pasar lahan perkotaan dipengaruhi oleh ciri khas lahan perkotaan, yakni bahwa lahan
sebagai komoditi dan sebagai sumberdaya alam. Lokasi yang khusus selalu dihubungkan
dengan permintaan dan penawaran lahan perkotaan. Nilai lahan berpengaruh terhadap lokasi
lahan sesuai dengan penggunaannya, sehingga nilainya tinggi untuk perdagangan
dibandingkan dengan lahan permukiman Tilaar (dalam Sumardjono, 2008).
Di Penajam Paser Utara lahan yang sebelumnya kurang dilirik atau kurang laku dijual,
kini sudah mulai dilirik. Bahkan harga lahan di sejumlah desa di Sepaku melonjak tinggi.
Pasca pengumuman lokasi Ibu Kota Negara di Kabupaten Penajam Paser Utara banyak yang
mulai mendatangi lokasi tersebut. Beberapa orang dari Jakarta datang untuk mensurvei
lahan. Selain banyak yang mulai berdatangan, warga juga sudah mulai menaikkan harga
tanah mereka. Mereka tak menjual permeter, namun satu hektare. Sejak diputuskan Ibu Kota
Negara di PPU dan Kukar, harga lahan langsung naik berlipat-lipat (Mauladin, 2019).

1.2. Rumusan Masalah

1. Bagaimana pengaruh perpindahan ibukota baru terhadap nilai lahan di Penajam
Paser Utara?
2. Bagaimana pengaruh perpindahan ibukota terhadap peningkatan pembangunan
properti di pusat Ibukota baru?
3. Berapa persen kenaikan harga tanah yang terjadi sebelum dan sesudah pemindahan
ibukota?

1.3. Tujuan
1. Untuk menentukan faktor yang mempengaruhi nilai lahan akibat pemindahan
ibukota di Penajam Paser Utara.
2. Untuk mengetahui peningkatan pembangunan properti di pusat Ibu kota baru.

2
3. Untuk mengetahui perubahan nilai jual harga tanah yang terjadi sebelum dan sesudah
pemindahan ibukota.

1.4. Batasan Masalah

1. Subjek penelitian harga tanah di Penajam Paser Utara Provinsi Kalimantan Timur
tahun 2019.
2. Konsep yang ditinjau hanya pembangunan properti di Penajam Paser Utara provinsi
Kalimantan Timur.
3. Data harga tanah dengan pendekatan pasar pada tahun 2017 dan 2019.

1.5. Manfaat Penelitian

1. Dapat mengetahui faktor yang mempengaruhi nilai lahan akibat pemindahan ibukota
di Penajam Paser Utara.
2. Dapat mengetahui peningkatan pembangunan properti di Penajam Paser Utara.
3. Dapat mengetahui perbedaan nilai tanah yang terjadi sebelum dan sesudah
pemindahan.

3
 BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Arti dan Fungsi suatu Ibu Kota

Ibu kota (a capital; capital city; political capital) merupakan sebuah kota yang
dirancang sebagai pusat pemerintahan suatu negara; secara fisik ibu kota negara umumnya
difungsikan sebagai pusat perkantoran dan tempat berkumpul para pimpinan pemerintahan.
Berasal dari bahasa Latin caput yang berarti kepala (head) kemudian dikaitkan dengan kata
capitol yang berarti letak bangunan pusat pemerintahan utama dilakukan. Sejarahnya, ibu
kota terbentuk melalui suatu penaklukan atau penggabungan. Ibu kota sebagai pusat
perekonomian utama dari suatu wilayah juga senantiasa dijadikan titik pusat dari kekuatan
politik, sehingga mempunyai daya tarik tersendiri yang diperlukan untuk efisiensi
administrasi pemerintahan seperti ahli hukum, jurnalis dan peneliti kebijakan publik. Ibu
kota merupakan pusat ekonomi, budaya atau intelektual (Yahya, 2018).
Jakarta adalah Ibu Kota Indonesia, memiliki peran penting sebagai pusat negara dan
pusat pemerintahan yang dilindungi dalam Undang- Undang. Jakarta sebagai ibu kota
tentunya membedakan semua daerah meskipun memiliki kewenangan yang sama sebagai
sebuah provinsi, tentunya Kota Jakarta sebagai ibu kota mempunyai status istimewa sebagai
ibukota, memiliki peranan penting mempengaruhi kekuasaan politik, ekonomi,
pembangunan dan hal penting lainnya kepada setiap provinsi yang ada (Hutasoit, 2018).
Jakarta telah ditetapkan sebagai Ibu Kota negara melalui Undang- Undang Republik
Indonesia Nomor 10 tahun 1964 Tentang Pernyataan Daerah Khusus Ibukota Jakarta Raya
Tetap Sebagai Ibu Kota Negera Republik Indonesia Dengan Nama Jakarta, juga menjadi
pusat pemerintahan dan pusat bisnis yang mengubahnya memiliki daya tarik bagi penduduk
untuk tinggal dan mencari nafkah di ibu kota (Hutasoit, 2018).

2.2 Pemindahan Ibu Kota

Dalam Visi Indonesia 2033 tahun 2010, pemindahan kota pusat pemerintahan
Indonesia dan pusat kegiatan lembaga-lembaga negara ke salah satu lokasi di Kalimantan
akan melahirkan episentrum baru yang mendekati sebagian besar kawasan tertinggal dan
kawasan pinggiran yang selama ini tidak pernah efektif dibangkitkan lewat proyek-proyek

4
pembangunan, seperti transmigrasi, percepatan pembangunan daerah tertinggal, percepatan
pembangunan kawasan timur Indonesia dan sebagainya. Di sisi lain, pemindahan ibu kota
ke Kalimantan akan memudahkan pemerintah menata kota Jakarta dan kota-kota besar lain
di Jawa yang terus-menerus menjadi tujuan para migran baru dari desa-desa di Jawa dan dari
berbagai daerah di luar Jawa, serta menghindari ketegangan yang makin tinggi akibat
menurunnya daya dukung alam di Jawa dihadapkan dengan makin bertambahnya penduduk
di Jawa yang saat ini sudah mencapai 59 persen dari total penduduk nasional (Hutasoit,
2018).
Alasan umum pemindahan ibukota adalah pertimbangan sosial ekonomi,
pertimbangan politik, dan pertimbangan geografis. Indonesia mempertimbangkan ketiga
faktor tersebut dalam analisis untuk memindahkan ibukotanya, tidak hanya analisis di dalam
negeri, namun juga analisis dari pengalaman negara lain di dunia yang sudah memindahkan
ibukotanya. Pengalaman dari berbagai negara yang telah memindahkan ibukotanya akan
memberikan masukan dan pertimbangan yang sekiranya dapat digunakan sebagai bahan
analisis yang lebih tepat untuk mengkaji masalah di Indonesia (Hutasoit, 2018).
Wacana pemindahan Ibu Kota ada sejak Pemerintahan Soekarno, Orde Lama,
bahkan telah mendatangkan ahli perencana kota dari Rusia untuk mendesain Kota Palangka
Raya sebagai calon Ibu Kota RI. Kondisi tersebut melatarbelakangi tata bangunan Kota
Palangkaraya tampak rapi, jalan dominan lurus, rumah-rumah di tepi jalan dibuat masuk ke
dalam, sehingga bila sewaktu-waktu jalan dilebarkan, pemerintah tidak perlu menggusur
warga, apalagi lahan yang tersedia masih mencukupi (Hutasoit, 2018).
Pemindahan ibu kota negara terjadi pada beberapa pemerintah, yaitu:
1. Masa Presiden Soekarno.
Pemindahan ibu kota dari Jakarta ke Palangkaraya muncul pertama kali pada 1950-an.
Saat meresmikan pembangunan Kota Palangka Raya pada Tahun 1957, Presiden
Soekarno mewacanakan rencana pemindahan lokasi ibu kota ke daerah tersebut.
Palangkaraya adalah kota baru yang dibangun dengan membuka hutan di pinggir sungai
Kahayan, Kalimantan Tengah.
2. Masa Presiden Soeharto
Pada masa Orde Baru, Wacana pemindahan Ibu Kota RI seakan hilang karena lebih
memfokuskan pembangunan di Jawa dengan menjadikan Jakarta sebagai pusat
pemerintahan maupun bisnis. Konsekuensinya, Jakarta menjadi pusat urbanisasi

5
 nasional. Palangkaraya bukan satu-satunya alternatif lokasi ibu kota yang pernah dikaji
oleh pemerintah Indonesia. Semasa Orde Baru, Presiden Soeharto juga mewacanakan
pemindahan lokasi Ibu Kota ke Jonggol melalui Keppres 1 Tahun 1997. Tentang
Koordinasi Pengembangan Kawasan Jonggol sebagai Kota Rencana pemindahan ibukota,
Joogol berada di Kota Bogor yang berjarak 60 Kilometer dari Jakarta. Joggol memiliki
lahan kosong seluas 30.000 Hektar yang siap dijadikan tujuan pembangunan Ibu Kota
negara.
3. Masa Presiden BJ Habibie
Pasca reformasi, Presiden BJ Habibie juga pernah mewacanakan kemungkinan
pemindahan Ibu Kota dari DKI Jakarta ke Sidrap, Sulawesi Selatan. Alasan Habibie,
daerah ini juga bisa dianggap berada di tengahtengah wilayah Indonesia.
4. Masa Presiden Soesilo Bambang Yudhoyono
Pada masa Presiden Susilo Bambang Yudhoyono (SBY), tepatnya di tahun 2010, wacana
pemindahan ibu kota itu muncul kembali, tapi hanya sesaat dan kemudian tenggelam lagi.
Pemindahan ibu kota diwacanakanakan pindah ke Kabupaten Banyumas, Purwokerto,
Jawa Tengah.
5. Masa Presiden Joko Widodo
Pada era kepemimpinan Presiden Joko Widodo (Jokowi) tampaknya melebihkan usaha
mewujudkan gagasan lama Presiden Soekarno untuk memindahkan Ibu Kota RI dari
Jakara ke Palangka Raya. Bukan sekadar alasan politis tapi sudah saatnya keruwetan Kota
Jakarta saat ini, terutama menyangkut transportasi dan lingkungan hidupnya, hanya bisa
diurai dengan memecah konsentrasi kegiatan nasional ke luar Jakarta, terutama luar Jawa.
Pemindahan ibu kota bukan perkara mudah. Butuh waktu cukup lama untuk
menyiapkan infrastruktur dasar penunjang pusat pemerintahan. Infrastruktur dasar itu
meliputi jalan, transportasi, air bersih, hingga energi listrik yang memadai. Wacana untuk
memindahkan Ibu kota Negara dari DKI Jakarta akan direalisasikan mulai tahun 2018,
kajian pemindahan ibu kota termasuk skema pendanaan, akan rampung tahun ini.
Kemudian pada tahun 2018 atau 2019 sudah mulai ada kegiatan terkait dengan
pemindahan pusat administrasi pemerintahan, sesuai pernyataan Menteri Perencanaan
Pembangunan Nasional atau Kepala Bappenas Bambang Brodjonegoro (Aziza, 2018)
Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional (PPN)/Badan Perencanaan
Pembangunan Nasional (Bappenas), Bambang Soemantri Brodjonegoro, usai membuka

6
Musyawarah Perencanaan Pembangunan Provinsi Kepulauan Bangka Belitung, di
Pangkalpinang, pada Jumat, April 2017. Salah satu alasan pemerintah mengkaji rencana
pemindahan Ibu Kota ialah karena adanya kebutuhan pembentukan pusat ekonomi baru.
Pulau
Peristiwa pemindahan ibu kota negara telah banyak dilakukan oleh beberapa negara,
dengan alasan yang beragam. Contoh berikut ini memberikan gambaran bahwa pemindahan
ibu kota negara merupakan peristiwa yang tidak tabu dan dilaksanakan dengan tujuan
memecahkan permasalahan demi kebaikan maupun kemajuan bangsa dan negara. Sebagai
salah satu contohnya, pertama, Brasilia ibu kotanya terletak di pedalaman, karena ibu kota
lama Rio de Janeiro sudah terlalu padat. Kedua, pemerintah Korea Selatan pada tahun 2004
ibu kotanya pindah dari Seoul ke Sejong, meskipun Seoul itu berarti ibu kota dalam bahasa
Korea. Ketiga, ibu kota tradisional yang secara ekonomi memudar akibat kota pesaingnya,
seperti Nanjing yang memudar oleh Shanghai. Keempat, akibat menurunnya suatu dinasti
atau budaya, akhirnya ibu kota yang ada menjadi pudar dan kalah pamor seperti yang terjadi
di Babilon dan Cahokia (Yahya, 2018).
Pemindahan ibu kota di NKRI sangat dimungkinkan karena di dalam UndangUndang
Dasar Republik Indonesia dan Amandemennya tidak diatur secara tegas. Dalam Bab II ayat
(2) UUD NKRI tertulis: Majelis Permusyawaratan Rakyat bersidang sedikitnya sekali dalam
lima tahun di ibu kota negara. Dalam UUD tersebut tidak ada pasal yang menyebutkan
dimana dan bagaimana ibu kota negara diatur. Dengan demikian terdapat fleksibilitas yang
tinggi dalam mengatur termasuk memindah ibu kota negara. Dalam pemindahan ibu kota
negara, tentu saja diperlukan alasan yang kuat dan mendasar tentang efektifitas fungsinya.
(Yahya, 2018).

2.3 Lahan sebagai kebutuhan

7
https://finance.detik.com/properti/d-4714756/harga-tanah-di-ibu-kota-baru-melonjak-jadi-
miliaran-benar-nggak-sih Ardan Adhi Chandra - detikFinance

https://www.merdeka.com/uang/ibu-kota-pindah-ke-kalimantan-timur-investor-properti-
mulai-lirik-pembangunan.html Saud Rosadi

https://katadata.co.id/berita/2019/08/29/summarecon-segera-persiapkan-ekspansi-ke-ibu-
kota-baru Rizky Alika

https://www.cnbcindonesia.com/news/20190812175758-4-91462/ibu-kota-pindah-tanah-di-
kalimantan-naik-setiap-senin Suhendra

https://ekonomi.bisnis.com/read/20190829/47/1142330/ibu-kota-negara-segini-harga-
tanah-dan-rumah-di-penajam-paser-utara
https://www.tribunnews.com/nasional/2019/08/28/ibu-kota-negara-di-kaltim-harga-tanah-
di-sepaku-penajam-naik-dua-kali-lipat