SEMANGT UYYYYY

:V
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Gambaran Umum Rumah Kos

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, beberapa definisi tentang In de Kos adalah
tinggal dirumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan) atau
meng-in-de-kos- kan adalah menumpangkan seseorang tinggal dan makan dengan
membayar. Dari kedua definisi di atas dapat disimpulkan bahwa pemilik rumah indekos
adalah orang pribadi atau badan yang memiliki rumah, kamar, atau bangunan, yang
disewakan kepada pihak lain sebagai tempat tinggal/pemondokan dan mengenakan
pembayaran sebagai imbalan dalam jumlah tertentu serta periode waktu pembayaran tertentu.

Seiring dengan perkembangan zaman, bisnis indekost atau kontrakan sekarang

muncul di mana-mana. Hampir di setiap lokasi yang berdekatan dengan pabrik, kampus,
atau sekolahan, perkantoran, atau pusat pertokoan, banyak bermunculan rumah-rumah
indekost (Buana, 2011). Banyaknya pelajar mahasiswa dan pegawai yang berasal dari
luar daerah menjadikan pemilik kost- kostan menikmati keuntungan darinya. Usaha ini dapat
dijalankan hanya dengan memanfaatkan kamar dirumah yang tidak lagi dipakai atau
berpenghuni. Selain penghasilan yang terus mengalir setiap bulannya, sebagai usaha
jangka panjang, pemilik kost-kostan bisa menikmati keuntungan dari terus naiknya nilai
tanah. Pengelolaan usaha kost-kostan ini juga tidak begitu rumit. Bila tidak mau repot
mengurusi anak-anak kost, pemilik bisa mempekerjakan orang lain untuk pengelolaan tiap
hari dan hanya melakukan kontrol dan pengecekan berkala saja. Untuk fasilitas dari masing-
masing usaha kost- kostan juga bermacam-macam. Lokasi kost-kostan yang pas juga
perlu diperhatikan. Selain dekat dengan kampus atau tempat kerja, diusahakan memiliki
akses yang mudah untuk ke daerah lain. (Bisnis ukm, 2009).

2.1.1 Pengertian Kos-kosan

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, Kos merupakan jasa yang menawarkan sebuah
kamar atau tempat untuk ditinggali dengan sejumlah pembayaran tertentu untuk setiap periode
tertentu (umumnya pembayaran per bulan atau per tahun). Selain itu, menurut dinas perumahan
propinsi DKI Jakarta pengertian tentang rumah kos adalah perumahan pemondokan atau rumah
kost adalah rumah yang penggunaannya sebagian atau seluruhnya dijadikan sumber pendapatan
oleh pemiliknya dengan jalan menerima penghuni pemondokan minimal satu bulan dengan
memungut uang pemondokan.

2.1.2 Fungsi Kos

Kos dirancang untuk memenuhi kebutuhan hunian yang bersifat sementara dengan sasaran
pada umumnya adalah mahasiswa dan pelajar yang berasal dari luar kota atau luar daerah. Namun
tidak sedikit pula Kos ditempati oleh masyarakat umum yang tidak memiliki rumah pribadi dan
menginginkan berdekatan dengan lokasi beraktifitas. Oleh karena itu, fungsi Kos dapat dijabarkan
sebagai berikut :

a. Sebagai sarana tempat tinggal sementara bagi mahasiswa yang pada umumnya berasal
dari luar daerah selama masa studinya.

b. Sebagai sarana tempat tinggal sementara bagi masyarakat umum yang bekerja dikantor
atau yang tidak memiliki rumah tinggal agar berdekatan dengan lokasi kerja.

c. Sebagai sarana pembentukan kepribadian mahasiswa untuk lebih berdisiplin, mandiri

dan bertanggung jawab.

d. Sebagai tempat menggalang pertemanan dengan mahasiswa lain dan hubungan sosial
dan lingkungan sekitarnya.

2.1.3 Jenis-jenis Kos

Menurut Garis Panduan dan Peraturan bagi Perancangan Bangunan oleh Jawatan Kuasa
Piawaian dan Kos, Kos dapat dibedakan menjadi beberapa jenis :

a. Sistem 2 orang pada satu kamar (double room), untuk double room, tempat tidur yang
digunakan adalah tempat tidur tingkat (double decker), dan bila mahasiswa tersebut
sudah masuk pada tingkat yang lebih tinggi diperbolehkan untuk mengganti tempat
tidur dengan tempat tidur terpisah(twin decker).

b. Sistem satu orang satu kamar (single room), dimana hanya diperbolehkan satu pelajar
pada tiap kamar.
 c. Sistem campuran antara sistem diatas, biasanya digunakan pada institut pada tingkat
kebangsaan atau antar bangsa.

Kos juga dapat dibagi berdasarkan pengelolanya, yaitu :

a. Kos yang bercampur dengan rumah pengelolanya, tetapi tetap dalam satu bangunan.

b. Kos yang berdiri sendiri dan mempunyai gedung sendiri khusus untuk mahasiswa dan
pengelolanya tidak bertempat tinggal di gedung tersebut secara bersamaan.

c. Kos yang bercampur dengan rumah kontrakan sehingga pengelola kos mempunyai
tempat khusus tetapi tidak dalam satu gedung.

Kos pada tempat penelitian

Kos pada tempat penelitian dirancang untuk memenuhi kebutuhan hunian yang bersifat
sementara dengan sasaran mahasiswa. Fasilitas yang disediakan pada tempat kos disesuaikan
dengan kemampuan mahasiswa untuk memenuhi kenyamanannya sendiri. Oleh karena itu,
mahasiswa dapat mengatur suasana kos yang dia tempati agar menunjang konsentrasi belajarnya.

Kos yang terdapat di tempat penelitian merupakan kos dengan sistem satu orang satu kamar
(single room). Setiap mahasiswa menempati masing-masing satu kamar kos sehingga mahasiswa
mempunyai ruang pribadi untuk belajar.

2.1.4 Status Kepemilikan Tanah

Menurut Undang-undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokokpokok Agraria,
Ha katas tanah dapat dimiliki oleh orang baik individu, kelompok maupun badan hokum. Hak-hak
tersebut dapat dipergunakan untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Adapun macam-
macam Ha katas tanah antara lain :

1. Hak milik

Hak milik adalah hak turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
atas tanah. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada orang lain.

2. Hak guna-usaha
 Hak guna usaha adalah untuk megusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara,
hak ini terjadi karena ketetapan pemerintah dimana meiliki jangka waktu tertentu.

3. Hak guna-bangunan

Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunanbangunan

atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.

4. Hak pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan atau menggunakan hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain.

5. Hak sewa

Hak sewa adalah hak untuk menggunakan atau menggunakan hasil dari tanah orang
lain yang telah disewa.

2.1.5 Persyaratan Dasar Rumah Kos

Salah satu syarat penting dalam pendirian bangunan rumah kos adalah Izin Mendirikan
Bangunan (“IMB”). IMB adalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada
pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, dan/atau mengurangi
bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku. (Bernadetha
Aurelia Oktavira, S.H.)

Pada dasarnya setiap orang yang akan mendirikan bangunan wajib memiliki IMB. Untuk
mengajukan permohonan IMB, setiap orang sekurang-kurangnya harus melengkapi persyaratan,
antara lain:

a. Tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian.

b. Izin pemanfaatan tanah dari pemilik tanah.

c. Identitas/data pemilik bangunan gedung.

d. Rencana teknis bangunan gedung.

e. Hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang

menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.
 IMB, sebagaimana tercantum pada laman Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu
Satu Pintu Provinsi DKI Jakarta, menjadi salah satu syarat untuk Izin Pendirian Kos.
Selengkapnya, syarat yang dibutuhkan terdiri atas:

1. Surat permohonan yang didalamnya terdapat pernyataan kebenaran dan keabsahan

dokumen dan data bermaterai Rp 6.000.

2. Identitas pemohon/penanggung jawab, yaitu fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP)

dan Kartu Keluarga (KK) bagi Warga Negara Indonesia dan Kartu Izin Tinggal
Terbatas (KITAS) atau VISA/Paspor untuk Warga Negara Asing.

3. Jika dikuasakan, dibutuhkan surat kuasa bermaterai Rp 6.000 dan KTP orang yang
diberi kuasa.

4. Persetujuan tetangga dan KTP tetangga (kiri, kanan, depan, belakang).

5. Fotokopi IMB.

6. Izin rumah kost terdahulu.

7. Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.

8. Bukti pembayaran pajak hotel untuk rumah kos yang memiliki 10 kamar atau lebih.

9. Surat pernyataan dari pemilik mengenai perubahan kepemilikan atau pengelolaan.

10. Proposal teknis yang dilengkapi dengan :

a. Jumlah kamar yang akan disewakan.

b. Penjelasan tetang jasa yang akan ditawarkan.

c. Kisaran harga sewa kamar kost.

d. Denah bangunan dengan rincian rencana penggunaan setiap ruangan.

e. Daftar fasilitas.

Sertifikat Laik Fungsi bagi Kos-kosan

 Sementara agar dapat dimanfaatkan, sebuah gedung juga harus memiliki Sertifikat Laik
Fungsi (“SLF”). Yang dimaksud sebagai SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah
Daerah terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan
kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai syarat
untuk dapat dimanfaatkan.

SLF diberikan kepada bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan memenuhi
persyaratan keandalan bangunan gedung serta sesuai dengan izin yang diberikan. Pemeriksaan
kelaikan fungsi bangunan gedung berdasarkan kesesuaian IMB yang telah diberikan, meliputi :

a. Kesesuaian fungsi.

b. Persyaratan tata bangunan.

c. Keselamatan.

d. Kesehatan.

e. Kenyamanan.

f. Kemudahan.

Lebih lanjut, standar kelayakan hunian kos sebagai rumah tinggal sementara, antara lain:

1. Minimal memiliki ruang yang terdiri dari ruang penggunaan pribadi, ruang bersama
dan ruang pelayanan. Selain itu, bangunan tersebut juga dapat ditambahkan ruang
penunjang dengan tujuan memenuhi kebutuhan kegiatan penghuni sepanjang tidak
menyimpang dari penggunaan utama sebagai hunian.

2. Ruang rongga atap pada bangunan gedung fungsi hunian rumah tinggal harus
mempunyai penghawaan dan pencahayaan alami yang memadai.

3. Mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami.

4. Menyediakan sarana evakuasi apabila terjadi bencana atau keadaan darurat, meliputi:

a. sistem peringatan bahaya;

b. pintu keluar darurat; dan

 c. jalur evakuasi.

Penyegelan Kos

Mencermati pernyataan Anda terkait terjadinya penyegelan kos, kami mengasumsikan

telah terjadi pelanggaran Pasal 3 ayat (1) Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 128 Tahun 2012
tentang Pengenaan Sanksi Pelanggaran Penyelenggaraan Bangunan Gedung (“Pergub DKI
128/2012”) yang berbunyi:

Setiap pemilik, pengguna, penyedia jasa konstruksi dan pengelola bangunan gedung yang tidak
memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi persyaratan dan/atau penyelenggaraan bangunan
gedung dikenakan sanksi.

Pelanggaran atas ketentuan tersebut dapat dikenakan sanksi berupa pembatasan kegiatan.
Penyegelan merupakan salah satu bentuk sanksi pembatasan kegiatan yang dimaksud. Penyegelan
dapat dikenakan pada pelanggaran sebagai berikut:

a. pembangunan bangunan gedung tanpa izin.

b. pembangunan bangunan gedung tidak sesuai izin.

c. penggunaan bangunan gedung tanpa SLF;

d. pembangunan bangunan gedung dengan izin tetapi tidak dilaksanakan oleh

pelaksana.

e. pembangunan bangunan gedung dengan izin tetapi tidak diawasi oleh pengawas
pelaksanaan yang disyaratkan.

f. pembongkaran bangunan gedung pelestarian golongan A dan golongan B tanpa izin.

g. penggunaan bangunan gedung yang tidak sesuai SLF.

h. bangunan gedung yang sudah habis masa berlaku SLF dan tidak diperpanjang.

i. bangunan gedung yang dimanfaatkan dengan SLF tetapi tidak dilakukan

pemeliharaan oleh divisi pemeliharaan bangunan gedung yang disyaratkan.

j. perubahan fungsi bangunan gedung yang tidak sesuai izin.

 k. pembongkaran bangunan gedung tanpa Persetujuan Rencana Teknis Bangunan
(PRTB).

2.2 Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Menurut Sastraatmadja, Ir. A. Soedradjat, 1994 Rencana Anggaran Biaya adalah suatu
perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biayabiaya lain yang
berhubungan dengan pelaksanaan bangunan proyek. Anggaran biaya merupakan harga dari
bangunan yang dihitung dengan teliti, cermat dan memenuhi syarat. Anggaran biaya bangunan
yang sama akan berbeda-beda di masing-masing daerah, disebabkan karena perbedaan harga
bahan dan upah tenaga kerja.

Dalam pelaksanaan proyek pemerintah maupun swasta seringkali dibutuhkan penyusunan

Rencana Anggaran Biaya (RAB) agar diperoleh estimasi biaya total yang diperlukan untuk
menyelesaikan proyek tersebut. Perbedaan RAB dan HPS adalah RAB pada TOR/KAK dan
standar harga ditetapkan oleh Kepala Daerah dan hanya digunakan untuk menyusun anggaran,
sedangkan Harga Perkiraan Sendiri (HPS) diperoleh dari survei pasar terkini.

Dalam penyusunan RAB dengan pagu anggaran tertentu harga dipakai adalah harga dari
BPS+PPn+PPh+keuntungan 15%+inflansi 7% lebih cocok untuk penyusunan harga atau anggaran
(RKAP) untuk tahun anggaran mendatang bukan untuk tahun anggaran berjalan. Selain itu,
besaran inflasi juga tergantung pada besaran inflansi yang ditentukan oleh lembaga keuangan
negara yang artinya setiap tahun tidak sama. Oleh karena itu, dalam pembuatan RAB diperlukan
ketelitian dalam pembuatannya.

2.2.1 Komponen / Isi Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Dalam pembuatan RAB ada beberapa item rincian pekerjaan yang dimasukan kedalam tabel,
baik pengadaan barang maupun jasa. Berikut di bawah ini komponen rincian yang harus ada dalam
RAB sebagai berikut :

1. Uraian pekerjaan yang dibagi berdasarkan sub jenis pekerjaan. Contoh : pekerjaan
persiapan, galian, urugan, pekerjaan pondasi dan lain-lain. Hal ini tergantung jenis
pekerjaan, jika pengadaan barang maka akan lebih sederhana, sedangkan pekerjaan
 jasa kontruksi dari setiap bagian uraian pekerjaan memiliki rincian pekerjaan lainnya
yang lebih detail.

2. Volume pekerjaan yang memiliki arti satuan yang digunakan untuk pengukuran suatu
item barang/objek. Volume pekerjaan umumnya dapat dihitung dalam satuan meter
persegi (m2), meter kubik (m3), atau unit.

3. Harga satuan pekerjaan yang dapat dipisah menjadi 3 (tiga) bagian.

4. Biaya upah pekerja yang didapatkan dari biaya perjam x estimasi waktu pekerjaan x
total pekerja.

5. Biaya material bahan bangunan didapat dari harga bahan x koefisien.

6. Biaya sewa alat dihitunng perjam dengan asumsi 1 hari 8 jam x harga.

7. Harga item pekerjaan yang didapatkan dari volume pekerjaan x harga satuan
pekerjaan.

8. Real Cost didapat dari penjumlahan harga item pekerjaan.

2.2.2 Cara Menyusun RAB Pengadan Barang/Jasa

Mengacu pada penjelasan mengenai komponen yang harus ada di dalam RAB, ada lima
langkah yang harus diperhatikan dalam menyusun RAB sebagai berikut :

1. Mempersiapkan Gambar Kerja Detail (DED)

Untuk pekerjaan kontruksi, gambar kerja detail biasa disebut Detail Engineering
Design (DED) dibutuhkan untuk beberpa keperluan proyek, termasuk dalam
penyusunan RAB. DED juga nantinya dapat digunakan untuk mengurus keperluan
pembuatan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan pembuatan Surat Perjanjian
Kontrak Kerja (SPK). Penggunaan gambar kerja pada RAB untuk proyek kontruksi
diperlukan untuk menentukan berbagai jenis pekerjaan, spesipikasi dan ukuran metrial
bangunan. Berbeda jika pelaksanaan proyek pengadaan barang, tidak dibutuhkan
gambar kerja detail. Dengan mempersiapkan DED pada proyek kontruksi akan
memudahkan untuk menghitung volume pekerjaan. DED inilah yang menjadi rujukan
dalam menentukan item-item pekerjaan yang akan dihitung dalam penyusunan RAB.
 2. Menghitung Volume Pekerjaan

Setelah semua item yang diperlukan tersusun dengan baik, maka langkah selanjutnya
adalah menghitung volume pekerjaan. Perhitungan ini dilakukan dengan cara
menghitung banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan, misalnya per m2,m3, atau
per unit. Volume pekerjaan nantinya dikalikan dengan harga satuan pekerjaan,
sehingga didapatkan jumlah biaya pekerjaan.

3. Membuat dan Menentukan Harga Satuan Pekerjaan

Untuk pekerjaan kontruksi, harga satuan pekerjaan dapat dipisahkan menjadi harga
upah dan material. Memasukan harga berdasarkan harga survei pasar yang berlaku di
daerah.

4. Menghitung Biaya Item Pekerjaan

Setelah volume dan harga satuan kerja sudah bisa ditemukan , maka langkah
selanjutnyan adalah mengalikan angka tersebut sehingga akan didapat jumlah biaya
dari masing-masing jumlah pekerjaaan (volume pekerjaan x harga satuan). 5.
Menghitung Keseluruhan Jumlah Total Masing-masing Sub Pekerjaan Langkah
terakhir daklam membuat RAB adalah mengitung jumlah total masingmasing sub
pekerjaan, seperti pekerjaan persiapan, pekerjaan pondasi, atau pekerjaan beton. Sub
pekerjaan tersubut dapat diuraikan lagi secara lebih detail. Setiap pekerjaan kemudian
ditotalkan sehingga didapatkan jumlah total biaya sub pekerjaan.

6. Menghitung Real Cost ∑ sub item pekerjaan.

Dengan membuat RAB, biaya pekerjaan proyek bangun atau renovasi proyek
pemerintah maupun swasta akan menjadi lebih jelas dan terperinci. RAB juga dapat
membantu untuk memilih bahan bagunan sesuai dengan spesifikasi yang nantinya
diharapkan.

2.3 Kelayakan Investasi

Menurut Suyonto, Danang, (2014: 2), yaitu agar investasi bisa menghasilkan tingkat
pengembalian yang diharapkan di masa mendatang, investor harus melakukan analisis kelayakan
investasi terlebih dahulu. Analisis kelayakan investasi dapat dipahami sebagai tindakan yang
dilakukan untuk mengetahui prospek dari suatu proyek investasi yang mendasari pengambilan
keputusan investasi, penting untuk dilakukan analisis kelayakan agar dapat menghindari
penanaman modal pada proyek atau kegiatan yang tidak menguntungkan.

Investasi memiliki ruang lingkup yang luas, dimana investasi dapat dilakukan pada
pengadaan aset rill seperti bangunan atau Gedung, kendaraan, peralatan kantor, dan tanah, tetapi
juga surat-surat berharga seperti deposito, obligasi, dan saham. Dari beragam instrument tersebut,
investasi terbagi dalam tiga waktu, yakni jangka pendek, menengah, panjang. Kelayakan investasi
tidak bisa dinilai hanya berdasarkan dari asumsi atau keyakinan saja, tetapi harus dianalisis secara
mendalam dari berbagai aspek. Tanpa pertimbangan yang matang maka investor tidak akan
mengetahui secara jelas penanaman modal yang dilakukan tersebut menguntungkan ata tidak.

2.3.1 Net Persent Value (NPV)

Kelayakan investasi dengan metode Net Persent Value (NPV) dinilai dari keuntungan bersih
yang diperoleh diakhir pekerjaan suatu proyek atau investasi. Keuntungan bersih tersebut dihitung
dari selisih nilai sekarang investasi dengan aliran kas bersih yang diharapkan dari proyek atau
investasi dimasa yang akan dating atau pada periode tertentu. Penilaian kelayakan investasi dengan
pendekatan NPV ini merupakan metode kuantitatif yang mampu menunjukan layak tidaknya suatu
proyek atau investasi. Perhitungan NPV dirumuskan sebagai berikut :

NPV = ∑PVt – A0

NPV = (PV1 + PV2 + …) – A0

PV = NCF x Discount factor

Discount factor = 1/(1+r)t Keterangan :

NPV = Net Present Value

PV = Present Value
NCF = aliran kas
A0 = investasi yang dikeluarkan pada awal tahun
r = biaya modal
t = periode waktu investasi/proyek
Pengambilan keputusan investasi dalam metode ini menggunakan asumsi sebagai berikut :
 1. Jika NPV0 > NPV1, maka investasi atau proyek dinilai tidak layak karena beresiko
mengalami kerugian.
2. Jika NPV0 < NPV1, maka investasi atau proyek dinilai layak karena berpotensi
menghasilkan keuntungan.

3. Jiak NPV0 = NPV1, maka investasi atau proyek dinilai tidak layak karena tidak
menghasilkan keuntungan.

2.3.2 Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio (BCR) adalah rasio antara menfaat bersih yang bernilai positif dengan
manfaat bersih yang bernilai negatif. Suatu proyek atau kegiatan investasi dapat dikatakan layak
bila diproleh B/C > 1 dan dikatakan tidak layak bila diproleh B/C < 1. Sedangkan pengertian lain
dari Analisis Benefit Cost Ratio (BCR) terhadap suatu keadaan dan disebut tu adalah proyek,
merupakan suatu analisis yang diperlukan untuk melihat sejauh mana perbandingan antara nilai
antara manfaat terhadap nilai biaya dilihat pada kondisi nilai sekarang/present value (PV).
Perhitungan analisis BCR didasarkan pada tingkat suku bunga. Jika nilai BCR pada suku bunga
berlaku lebih besar dari 1, proyek dikatakan layak secara ekonomi dan dapat dikatakan untuk
dibangun. Ukuran dari penelitian suatu kelayakan proyek adalah :

1. Jika nilai BCR > 1, proyek dapat dikatakan layak dikerjakan

2. Jika nilai BCR < 1, proyek tersebut tidak layak untuk dikerjakan

Secara umum, rumus perhitungan BCR adalah : BCR = (PV dari manfaat) / (PV adri biaya)

2.3.3 Internal Rate of Return (IRR)

Metoda Internal Rate of return (IRR) adalah untuk mengukur kelayakan suatu investasi
berdasarkan tingkat suku bunga yang dapat menjadikan jumlah nilai sekarang keuntungan yang
diharapkan sama dengan jumlah nilai sekarang dari biaya modal (NPV = 0). Dalam metode ini,
time value of money telah diperhitungkan sehingga arus kas yang diterima telah didiskonkan atas
dasar biaya modal atau tingkat bunga yang diterapkan.

Untuk menghitung nilai IRR harus dilakukan dengan cara trial and error atau menggunakan
table tingkat bunga. Adapun formula perhitungan IRR sebagai berikut :
IRR = R1 + (PV1 – PV0/PV1 – PV2) x (R1 – R2) Keterangan :

IRR : Internal Rate of Return

R1 : tingkat bunga pertama

R2 : tingkat bunga kedua

PV : Present Value

Pengambilan keputusan investasi berdasarkan metode IRR menggunakan asumsi sebagai berikut:

1. Suatu investasi dikatakan layak, jika nilai IRR yang dihasilkan lebih besar dari tingkat
bunga yang diterapkan.

2. Suatu investasi dikatakan tidak layak, jika nilai IRR yang dihasilkan lebih kecil dari
tinggkat bunga yang ditetapkan.

Dengan menganalisis kelayakan investasi, investor dapat mengetahui secara jelas prospek dari
proyek atau investasi tersebut, apakah menguntungkan atau tidak. Secara lebih lanjut, tindakan
penanaman modal pada suatu proyek yang menguntungkan bisa memberikan tingkat
pengembalian yang diharapkan dimasa yang akan dating.

2.3.4 Break Even Point (BEP)

Break Even Point (BEP) suatu titik tertentu dimana pengeluaran/biaya dan pendapatan
berada pada posisi yan seimbang (titik impas) sehingga tidak terdapat kerugian ataupun
keuntungan. Pendapat lain mengatakan bahwa pengertian BEP adalah suatu keadaan dimana
kegitan operasi perusahaan tidak menderita kerugian dan juga tidak memperoleh laba (impas)
karena jumlah biaya yang dikeluarkan sama dengan jumlah pendapatan. Teknik analisis Break
Even Point (BEP) ini digunakan oleh suatu perusahaan untuk menganalisis proyeksi seberapa
banyak unit menganalisis atau sebanyak apa uang yang harus diterima agar perusahaan tersebut
berada pada titik impas atau balik modal.

1. Koponen Break Even Point (BEP) terdiri dari beberapa komponen di dalamnya.

Adapun komponen-komponen BEP adalah sebagai berikut :

a. Biaya Tetap (Fixed Cost)
 Biaya tetap adalah biaya yang konstan jika perusahaan melakukan kegiatan
Produksi ataupun tidak melakukan Produksi. Contoh biaya tetap diantaranya:
gaji tenaga kerja, biaya penyusunan mesin, biaya peralatan, dan lain
sebagainya.

b. Biaya Variabel (Variable Cost)

Biaya variabel adalah biaya perunit dimana sifatnya dinamis tergantung pada
tindakan volume produksinya. Jika Produksi yang direncanakan meningkat
maka bianya variabelnya akan meningkat. Contoh biaya variable ; biaya listrik,
biaya bahan baku, biaya kantong plastic, dan lain sebagainya.

c. Harga Penjualan (Selling Price)

Harga penjualan adalah harga jual yang ditetapkan per unit barang atau jasa
yang telah diproduksi oleh perusahaan.

2. Tujuan BEP

Setiap perussahaan tentu ingin memperoleh laba dari kegiatan usahanya. Untuk
mencapai hal itu ada beberapa hal yang dapat dilakukan terkait dengan Break Even
Point, yaitu :

a. Menekan biaya Produksi dan operasional sampai serendah mungkin tanpa

mengesampingkan kualitas dan kuantitas sehingga perusahaan dapat
mempertahankan tingkat harga produk.

b. Menentukan produk dengan penuh perhitungan sehingga harga produk sesuai

dengan laba yang dikehendaki.

c. Meningkatkan volume kegiatan semaksimal mungkin.

Tiga poin diatas harus dilakukan secara bersamaan karena masing-masing

memberikan dampak bagi keseluruhan kegiatan operasi. Itulah sebabnya
struktur laba suatu perusahaan sering digambarkan dalam Break Even Point
(BEP) untuk memudahkan memahami hubungan antara biaya, volume
kegiatan, dan laba.
 3. Manfaat BEP

Setelah mengetahui pengertian BEP dan tujuannya, maka kita juga mengetahui apa
saja manfaatnya bagi suatu perusahaan. Berikut ini adalah beberapa manfaat BEP :

a. Perusahaan dapat mengetahui jumlah penjualan minimum yang harus

dipertahankan agar tidak merugi.

b. Perusahaan dapat mengetahui jumlah penjualan yang harus dicapai agar

memperoleh laba.

c. Perusahaan dapat mengetahui seberapa besar berkurangnya penjualan agar

perusahaan tidak mengalami kerugian.

d. Perusahaan mengetahui sejauh mana dampak perubahan harga jual, biaya, dan
volume penjualan.

e. Perusahaan dapat menentukan bauran produk yang dibutuhkan untuk mencapai

tingkat keuntungan yang telah ditargetkan.

4. Rumus BEP

Ada dua macam rumus yang dapat digunakan untuk analisis Break Even Point, yaitu:

NPV=-I + Ab1 (P/F,i,n) – Ac (P/A,i,1) – bunga (P/A,i,n)

2.3.5 Analisis Sensitivitas (Sensitivitas Analisis)

Analisis sensitivitas merupakan analisis yang dilakukan untuk mengetahui akibat dari
perubahan parameter-parameter Produksi tehadap perubahan kinerja sistem Produksi dalam
menghasilkan keuntungan. Dengan melakukan analisis sensitivitas maka akibat yang mungkin
terjadi dari perubahan-perubahan tersebet dapat diketahui dan diantisipasi sebelumnya.

Perubahan biaya Produksi dapat mempengaruhi tingkat kelayakan. Alasan dilakukan analisis
sensitivitas adalah untuk mengantisipasi adanya perubahanperubahan berikut :
1. Adanya Cost Overrun, yaitu kenaikan biaya-biaya, seperti biaya kontruksi, biaya
bahan baku, Produksi, dan lain sebagainya.

2. Penurunan produktivitas.
 3. Mundurnya jadwal pelaksanaaan proyek.

Setelah melakukan analisis dapat diketahui seberapa jauh dampak perubahan tersebut
terhadap kelayakan proyek pada tingkat mana proyek masih dilaksanakan. Analisis Sensitivitas
dilakukan dengan menghitung IRR, NPV, BCR, dan payback period pada beberapa scenario
perubahan yang mungkin terjadi.
 Daftar Pustaka

https://www.scribd.com/upload-
document?archive_doc=288003775&escape=false&metadata=%7B%22context%22%3A
%22archive_view_restricted%22%2C%22page%22%3A%22read%22%2C%22action%22
%3A%22download%22%2C%22logged_in%22%3Atrue%2C%22platform%22%3A%22
web%22%7D

https://id.wikipedia.org/wiki/Indekos

https://library.binus.ac.id/eColls/eThesisdoc/Bab2/2009-1-00024-AR%20Bab%202.pdf

https://www.hukumonline.com/klinik/detail/ulasan/lt5d76245fe20b4/aturan-yang-berpotensi-
dilanggar-pengusaha-kos-kosan-ukuran-2x1-meter/