Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

CHAPTER V
PENILAIAN INVESTASI

1. Kompetensi Umum
Mahasiswa dapat memahami segala sesuatu yang berkaitan dengan Metode Penilaian
Investasi.
2. Kompetensi Khusus
a. Mahasiswa dapat memahami tentang Pentingnya Keputusan Investasi;
b. Mahasiswa dapat memahami tentang Aliran Kas;
c. Mahasiswa dapat memahami tentang Penilaian Investasi.
3. Pokok Bahasan
a. Pentingnya Keputusan Investasi;
b. Aliran Kas;
c. Metode Penilaian Investasi, yang terdiri dari:
1. Metode Payback Period (PP)
2. Metode Average Rate of Return (ARR)
3. Metode Net Present Value (NPV)
4. Metode Profitability Index (PI)
5. Metode Internal Rate of Return (IRR);
d. Soal Latihan.

A. PENTINGNYA KEPUTUSAN INVESTASI

Investasi merupakan keseluruhan proses perencanaan dan pengambilan keputusan
mengenai pengeluaran dana, di mana jangka waktu pengembalian-nya lebih dari satu
tahun.
Investasi mempunyai arti yang sangat penting bagi perusahaan, karena :
1. Dana yang dikeluarkan dlam investasi tersebut akan terikat dalam waktu yang
panjang. Hal ini akan mempengaruhi penyediaan dana untuk keperluan lain.
2. Investasi menyangkut harapan di masa yang akan datang, sehingga jika salah dalam
melakukan peramalan (forecasting), dapat mengakibatkan investasi yang terlalu
besar (over investment) atau investasi yang terlalu kecil (under investment). Jika
investasi terlalu besar, maka akan memberi-kan beban tetap yang besar bagi
perusahaan. Sebaliknya jika investasi terlalu kecil, maka akan mengakibatkan
kekurangan dana, yang dapat mengakibatkan kekurangan peralatan dan aktiva tetap
lainnya, sehingga harga pokok produksi jadi meningkat, dan mengurangi daya
saing, sehingga dapat mengakibatkan terjadinya kehilangan sebagian pangsa
pasarnya.

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

3. Pengeluaran dana untuk investasi umumnya meliputi jumlah yang besar. Jumlah
dana yang besar tersebut tidak dapat diperoleh dalam jangka waktu yang pendek
atau tidak dapat diperoleh secara sekaligus, oleh karena itu harus dibuat rencana
yang benar-benar matang dan dengan tingkat ketelitian yang tinggi.
4. Kesalahan dalam pengambilan keputusan investasi, akan berakibat fatal dalam
jangka waktu yang panjang, sehingga akan sulit memperbaikinya dalam waktu
yang singkat, dan tentunya hal tersebut akan sangat merugikan perusahaan.

B. ALIRAN KAS (CASH FLOW )

Penilaian usulan investasi didasarkan pada aliran kas (cash flow) dan bukan pada
keuntungan yang dilaporkan dalam catatan akuntansi, untuk dapat menghasilkan
keuntungan, maka perusahaan harus mempunyai kas untuk ditanamkan kembali. Selain
itu keuntungan yang dilaporkan belum tentu dalam bentuk kas, sehingga bisa saja
perusahaan mempunyai kas yang lebih besar atau lebih kecil daripada jumlah
keuntungan yang dilaporkan.
Setiap usulan pengeluaran modal (capital expenditure), selalu mengandung 2 (dua)
macam aliran kas (cash flow), yaitu :
1. Aliran kas keluar (outflow of cash), yaitu yang diperlukan untuk investasi baru,
2. Aliran kas masuk (inflow of cash), yaitu pendapatan dari investasi, yang sering
disebut dengan net cash proceeds atau cukup dengan istilah proceeds.

C. METODE PENILAIAN INVESTASI

Metode penilaian Investasi bertujuan untuk memprediksi apakah investasi yang akan
dijalankan menguntungkan atau tidak. Jika dari hasil perhitungan dengan meng-
gunakan metode-metode yang ada, ternyata menguntungkan, maka investasi layak
untuk dijalankan, sebaliknya apabila tidak menguntung-kan, maka investasi tidak layak
untuk dijalankan. Sebenarnya penilaian investasi tidak hanya terbatas pada aspek
keuangan saja, tapi masih banyak aspek-aspek yang lain. Namun dalam bab ini hanya
akan dibahas penilaian investasi yang dilihat dari aspek keuangan saja, mengingat
aspek-aspek penilaian investasi yang lain akan dibahas pada pelajaran yang lain.
Metode penilaian investasi yang biasa digunakan dalam aspek keuangan (Sutrisno,
2007), diantaranya adalah sebagai berikut:

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

1. Metode Payback Period (PP)

2. Metode Average Rate of Return (ARR)
3. Metode Net Present Value (NPV)
4. Metode Profitability Index (PI)
5. Metode Internal Rate of Return (IRR)

1. METODE PAYBACK PERIOD (PP)

a. Pengertian Payback Period (PP)
Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali
pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas masuk investasi (proceeds)
atau Penilaian Investasi yang menitik-beratkan pada waktu pengembalian investasi,
untuk menghitung besarnya payback period menggunakan rumus (Sutrisno, 2007),
adalah sebagai berikut:

Investment
Payback Period x 1 tahun
Proceeds

Keterangan: Payback Period = Periode Pengembalian Investasi

Investment = Total Invetasi
Proceeds = Aliran Kas Masuk Investasi

b. Kriteria Penilaian Payback Period (PP)

Untuk menentukan apakah investasi tersebut layak atau tidak untuk dijalankan pada
metode payback period, maka kita membutuhkan alat ukur. Alat ukur yang dapat
digunakan antara lain sebagai berikut:
1) Dibandingkan dengan Investasi Alternatif
Untuk menentukan apakah Investasi tersebut layak atau tidak jika dipandang
dari metode payback period, maka dapat dibandingkan dengan investasi
alternatif. Misalnya payback period Investasi A selama 2 tahun, 1 bulan dan
28 hari. Sedangkan, payback period Investasi B selama 3 tahun, 4 bulan dan 9
hari, maka investasi yang sebaiknya kita terima adalah Investasi A, hal ini
dikarenakan Investasi A memiliki periode pengembalian yang lebih singkat
dibandingkan dengan Investasi B, dengan bahasa lain bahwa Investasi A lebih
cepat mencapai waktu titik impasnya (balik modal).

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

2) Dibandingkan dengan Umur Investasi (Maximum Payback Period)

Untuk menentukan apakah Investasi tersebut layak atau tidak jika dipandang
dari metode payback period, dapat juga dibandingkan dengan umur investasi.
Umur investasi merupakan payback period yang maksimum, karena tidak
mungkin melakukan investasi jika payback period-nya melebihi umur investasi.
Kriteria yang digunakan, adalah sebagai berikut:
Jika PP < Maximum PP, maka investasi diterima.
Jika PP > Maximum PP, maka investasi ditolak.
Jika PP = Maximum PP, maka investasi bisa diterima atau ditolak.
Misalnya periode pengembalian Investasi selama 3 tahun, 4 bulan dan 9 hari,
sedangkan Umur Investasi (Maximum PP) selama 5 tahun, maka Investasi
tersebut sebaiknya diterima.
Bagaimana jika periode pengembalian Investasi sama dengan Umur Investasi
(PP = Maximum PP), apakah investasi tersebut harus diterima atau ditolak,
jawabannya bisa diterima dan bisa juga ditolak.
a) Jika perusahaan tersebut baru berkembang (belum memiliki pengalaman
yang baik), maka umumnya investasi akan diterima, karena perusahaan akan
menjadikan investasi tersebut sebagai media untuk mencari pengalaman,
terlepas dari investasi itu tidak memberikan keuntungan kepada perusahaan.
b) Jika investasi (proyek) yang akan dijalankan tidak berorientasi pada laba
(non-profit oriented/nirlaba) atau lebih berorientasi pada sosial (social
oriented), maka investasi (proyek) tersebut akan tetap diterima, karena lebih
mengutamakan unsur sosialnya. Invetasi (proyek) seperti ini umumnya milik
Pemerintah.
c) Jika perusahaan tersebut lebih mengutamakan laba (profit oriented/
waralaba), maka umumnya investasi tersebut ditolak.

Contoh 1 : Proceeds yang Sama Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi Rp. 100.000.000
Proceeds/tahun Rp. 25.000.000
Umur Investasi 5 tahun
Ditanya : Tentukanlah waktu pengembalian investasinya (payback period) dan
tentukan apakah investasi tersebut diterima atau ditolak ?

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Jawab :
Investasi
Payback Period x 1 tahun
Proceeds
Rp. 100.000.00 0
Payback Period x 1 tahun
Rp. 25.000.000
= 4 tahun
Periode pengembalian investasi selama 4 tahun, sedangkan umur investasi selama 5
tahun, berarti PP < Umur Investasi (Maximum PP), maka investasi diterima, karena
periode pengembalian investasi lebih pendek daripada umur investasinya.

Contoh 2 : Proceeds yang Berbeda Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi Rp. 100.000.000
Proceeds tahun 1 Rp. 25.000.000
Proceeds tahun 2 Rp. 30.000.000
Proceeds tahun 3 Rp. 35.000.000
Proceeds tahun 4 Rp. 28.000.000
Proceeds tahun 5 Rp. 27.000.000
PP Investasi Alternatif: 2 tahun, 5 bulan
Ditanya : Tentukanlah waktu pengembalian investasinya (payback period) dan
tentukan apakah investasi tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab :
Investasi Rp. 100.000.000
Proceeds tahun 1 Rp. 25.000.000
Sisa Investasi tahun 1 Rp. 75.000.000
Proceeds tahun 2 Rp. 30.000.000
Sisa Investasi tahun 2 Rp. 45.000.000
Proceeds tahun 3 Rp. 35.000.000
Sisa Investasi tahun 3 Rp. 10.000.000

Karena sisa investasi lebih kecil dari proceeds tahun berikut, maka pengurangan
tersebut tidak dapat diteruskan, maka proses selanjutnya adalah :
Rp. 10.000.000
Payback Period x 1 tahun
Rp. 28.000.000
= 0,357 tahun
Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi
Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Berarti periode pengembalian investasi dibutuhkan waktu 3,357 tahun (3 tahun

didapat dari hasil pengurangan di atas dan 0,357 didapat dari hasil pembagian).
Untuk lebih memperinci periode pengembalian investasi, maka angka desimal
dibelakang koma (0,357), dapat dijadikan satuan tersendiri yaitu bulan dan hari,
lihat perhitungan berikut ini :
= 0,357 x 12 bulan = 4,284 bulan (sisihkan 4 bulannya)
= 0,284 x 30 hari = 8,52 (dibulatkan menjadi 9 hari)
maka periode pengembalian investasi dapat kita tuliskan menjadi :
= 3 tahun, 4 bulan dan 9 hari
Periode pengembalian investasi selama 3 tahun, 4 bulan dan 9 hari, sedangkan
periode pengembalian investasi alternatif selama 2 tahun 5 bulan, berarti PP > PP
Investasi Alternatif, maka investasi ditolak dan menerima investasi alternatif,
karena periode pengembalian investasi alternatif membutuhkan waktu titik impas
(balik modal) yang lebih pendek.

Contoh 3 : Earning After Tax yang Sama Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
EAT/tahun : Rp. 25.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
PP Investasi Alternatif : 2 tahun, 5 bulan
Ditanya : Tentukanlah waktu pengembalian investasinya (payback period) dan
tentukan apakah investasi tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab :
Dikarenakan data yang dimiliki hanya dalam bentuk earning after tax (bukan dalam
bentuk proceeds), maka earning after tax harus diubah dulu dalam bentuk proceeds,
dengan cara memperhitungkan nilai penyusutannya dan ditambahkan dengan
earning after tax (Sutrisno, 2007), sebagai berikut:
1) Penyusutan :

Investasi
Penyusutan
Umur Investasi
Rp.100.000.000
5 tahun
= Rp. 20.000.000/tahun
Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi
Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

2) Proceeds :

Proceeds EAT Penyusutan

= Rp. 25.000.000 + Rp. 20.000.000

= Rp. 45.000.000

3) Payback Period (PP)

Rp. 100.000.00 0
Payback Period x 1 Tahun
Rp. 45.000.000
= 2,222 tahun (sisihkan 2 tahunnya)
= 0,222 x 12 bulan = 2,664 bulan (sisihkan 2 bulannya)
= 0,664 x 30 hari = 19,92 (dibulatkan menjadi 20 hari)
maka periode pengembalian investasi dapat kita tuliskan menjadi :
= 2 tahun, 2 bulan dan 20 hari
Periode pengembalian investasi selama 2 tahun, 2 bulan dan 20 hari, sedangkan
periode pengembalian investasi alternatif selama 2 tahun 5 bulan, berarti PP <
PP Investasi Alternatif, maka investasi diterima dan menolak investasi alternatif,
karena periode pengembalian investasi ini membutuhkan waktu titik impas
(balik modal) yang lebih pendek dibandingkan investasi alternatif.

Contoh 4 : Earning After Tax yang Berbeda Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
EAT tahun 1 : Rp. 25.000.000
EAT tahun 2 : Rp. 30.000.000
EAT tahun 3 : Rp. 35.000.000
EAT tahun 4 : Rp. 28.000.000
EAT tahun 5 : Rp. 27.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
Ditanya : Tentukanlah waktu pengembalian investasinya (payback period) dan
tentukan apakah investasi tersebut diterima atau ditolak ?

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Jawab :
1) Penyusutan
Rp.100.000.000
Penyusutan
5 tahun
Rp. 20.000.000/tahun

2) Proceeds
Proceeds = EAT + Penyusutan
Proceeds tahun 1 = Rp. 25.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 45.000.000
Proceeds tahun 2 = Rp. 30.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 50.000.000
Proceeds tahun 3 = Rp. 35.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 55.000.000
Proceeds tahun 4 = Rp. 28.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 48.000.000
Proceeds tahun 5 = Rp. 27.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 47.000.000

3) Payback Period (PP)

Investasi Rp. 100.000.000
Proceeds tahun 1 Rp. 45.000.000
Sisa Investasi tahun 1 Rp. 55.000.000
Proceeds tahun 2 Rp. 50.000.000
Sisa Investasi tahun 2 Rp. 5.000.000

Rp. 5.000.000
Payback Period x 1 tahun
Rp. 55.000.000
= 0,091 tahun
= 0,091 x 12 bulan = 1,092 bulan (sisihkan 1 bulannya)
= 0,92 x 30 hari = 27,6 (dibulatkan menjadi 28 hari)
maka periode pengembalian investasi dapat kita tuliskan menjadi :
= 2 tahun, 1 bulan dan 28 hari
Periode pengembalian investasi ini selama 2 tahun, 1 bulan dan 28 hari,
sedangkan umur investasi selama 5 tahun, berarti PP < Umur Investasi
(Maximum PP), maka investasi ini diterima, karena periode pengembalian
investasi lebih pendek daripada umur investasinya.

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

c. Kelemahan Payback Period (PP)

1) Tidak mempertimbangkan keuntungan setelah tercapainya waktu payback
period (PP), karena bisa saja keuntungan akan meningkat setelah periode
pengembalian investasi tercapai, dan hal tersebut tidak dipertimbangkan.
2) Tidak mempertimbangkan nilai waktu daripada uang (time value of money).
Metode payback period (PP) tidak mempertimbangkan nilai investasi dan
proceeds dengan mengunakan metode net present value (NPV).

2. METODE AVERAGE RATE OF RETURN (ARR)

a. Pengertian Average Rate of Return (ARR)
Metode ARR adalah metode enilaian investasi yang menitik-beratkan pada rata-rata
keuntungan setiap tahunnya yang diperoleh dari investasi, untuk menghitung
besarnya average rate of return (ARR) menggunakan rumus (Sutrisno, 2007),
sebagai berikut:

Average Earning After Tax (AEAT)

ARR x 100%
Average Investment (AI)
Dimana:

Total Earning AfterTax

AEAT
Umur Investasi

Investasi
AI
Umur Investasi
Keterangan: ARR : Rata-rata Keuntungan
AEAT : Rata-rata Laba Setelah Pajak
AI : Rata-rata Investasi

b. Kriteria Penilaian Average Rate of Return (ARR)

Pada metode ARR, untuk menentukan apakah investasi tersebut layak atau tidak
untuk dijalankan, dilakukan dengan menggunakan alat ukur, antara lain:
1) Persentase Nilai ARR, di mana:
Jika ARR > 100%, maka investasi diterima
Jika ARR < 100%, maka investasi ditolak
Jika ARR = 100%, maka investasi bisa diterima atau ditolak

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Misalnya hasil perhitungan ARR sebesar 145%, maka investasi diterima, karena
rata-rata pengembalian investasi lebih besar daripada 100% (100% dianggap
pengembalian modal investasinya), yang berarti bahwa masih ada keuntungan
yaitu sebesar 45%. Sedangkan jika ARR = 100%, penjelasannya sama dengan
PP = Maximum PP.
2) Dibandingkan dengan Investasi Alternatif:
Jika ada alternatif investasi yang lain, maka untuk menentukan mana investasi
yang dipilih adalah dengan melihat ARR yang lebih besar.
3) Dibandingkan dengan biaya penggunaan modal keseluruhan (weight cost of
capital) yang dikeluarkan guna mendapatkan modal untuk investasi tersebut.
Jika (ARR – 100%) > WCOC, maka investasi diterima
Jika (ARR – 100%) < WCOC, maka investasi ditolak
Jika (ARR – 100%) = WCOC, maka investasi bisa diterima atau ditolak

Contoh 5 : Earning After Tax yang Sama Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
EAT/tahun : Rp. 25.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
Ditanya : Tentukanlah rata-rata keuntungan investasi (ARR) dan tentukan apakah
investasi tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab ::
Karena jumlah EAT setiap tahunnya sama, maka EAT pertahun tersebut akan
langsung menjadi rata-rata laba setelah pajak (AEAT), selanjutnya diperhitungkan
Rata-rata Investasinya (AI).
Investasi
AI
Umur Investasi
Rp.100.000.000
Rp. 20.000.000/tahun
5 tahun
Maka besarnya nilai Average Rate of Return (ARR), adalah sebagai berikut:
Average Earning After Tax (AEAT)
ARR x 100%
Average Investment(AI)
Rp. 25.000.000/tahun
125%
Rp. 20.000.000/tahun

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Rata-rata pengembalian investasi (ARR) adalah sebesar 125%, sehingga investasi

tersebut diterima, karena nilai ARR > 100%, berarti masih ada selisih positif
sebesar 25% yang merupakan keuntungan dari investasi tersebut.

Contoh 6 : Earning After Tax yang Berbeda Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
EAT tahun 1 : Rp. 25.000.000
EAT tahun 2 : Rp. 30.000.000
EAT tahun 3 : Rp. 35.000.000
EAT tahun 4 : Rp. 28.000.000
EAT tahun 5 : Rp. 27.000.000
WCOC : 25,5%.
Ditanya : Tentukanlah rata-rata keuntungan investasi (ARR) dan tentukan apakah
investasi tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab :
Total Earning After Tax
AEAT
Umur Investasi
Rp 25.000.000 Rp 30.000.000 Rp 35.000.000 Rp 28.000.000 Rp 27.000.000
AEAT
5 tahun
= Rp. 29.000.000/tahun

Rp.100.000.000
AI
5 tahun
Rp. 20.000.000/tahun
Maka nilai Average Rate of Return (ARR), adalah sebagai berikut:
Rp. 29.000.000/tahun
ARR x 100%
Rp. 20.000.000
145%
ARR yang diasilkan adalah sebesar 145%, sehingga investasi tersebut diterima,
karena nilai ARR > 100%, berarti masih ada selisih positif sebesar 45% yang
merupakan keuntungan dari investasi, dan jika dibandingkan dengan biaya modal
yang dikeluarkan, maka (ARR-100%) (45%) > WCOC (25,5%), maka investasi
diterima, karena keuntungan yang didapat masih lebih besar daripada biaya modal
yang dikeluarkan.

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Contoh 7 : Proceeds yang Sama Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
Proceeds/tahun : Rp. 35.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
ARR Investasi Alternatif : 115%.
Ditanya : Tentukanlah rata-rata keuntungan investasi (ARR) dan tentukan apakah
investasi tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab :
Pada metode ARR, yang diperhitungkan adalah laba bersih setelah pajak (earning
after tax), jika data yang disajikan dalam bentuk proceeds, maka nilai proceeds
tersebut harus dikembalikan dahulu menjadi earning after tax, dengan cara
mengurangkan nilai penyusutan dari proceeds tersebut (lihat rumus penyusutan dan
rumus proceeds pada metode payback period di atas).
Investasi
Penyusutan
Umur Investasi
Rp.100.000.000
= Rp. 20.000.000/tahun
5 tahun
Jika rumus Proceeds = EAT + Peyusutan, maka rumus EAT adalah sebagai berikut:
EAT = Proceeds - Penyusutan
= Rp. 35.000.000/tahun - Rp. 20.000.000
= Rp. 15.000.000/tahun
Karena EAT setiap tahunnya sama, maka EAT tersebut akan langsung menjadi nilai
AEAT, dilanjutkan dengan menjadi rata-rata investasi (AI).
Rp.100.000.000
AI
5 tahun
Rp. 20.000.000/tahun
Maka nilai Average Rate of Return (ARR), adalah sebagai berikut:
Rp.15.000.000/tahun
ARR x 100%
Rp. 20.000.000/tahun
75%
ARR yang diasilkan adalah sebesar 75%, sehingga investasi tersebut ditolak, karena
nilai ARR < 100%, dan sebaiknya menerima Investasi Alternatif yang memberikan
nilai ARR sebesar 115%.

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Contoh 8 : Proceeds yang Berbeda Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
Proceeds tahun 1 : Rp. 25.000.000
Proceeds tahun 2 : Rp. 30.000.000
Proceeds tahun 3 : Rp. 35.000.000
Proceeds tahun 4 : Rp. 28.000.000
Proceeds tahun 5 : Rp. 27.000.000
ARR Investasi Alternatif : 115%
WCOC : 20%

Ditanya : Tentukanlah rata-rata keuntungan investasi (ARR) dan tentukan apakah

investasi tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab :
Kembalikan dahulu nilai proceeds menjadi EAT.
Rp.100.000.000
Penyusutan
5 tahun
Rp. 20.000.000/tahun
Karena nilai proceeds berbeda setiap tahunnya, maka nilai EAT juga harus
diperhitungkan setiap tahunnya, sebagai berikut:

EAT tahun 1 = Rp. 25.000.000 - Rp. 20.000.000 = Rp. 5.000.000

EAT tahun 2 = Rp. 30.000.000 - Rp. 20.000.000 = Rp. 10.000.000

EAT tahun 3 = Rp. 35.000.000 - Rp. 20.000.000 = Rp. 15.000.000

EAT tahun 4 = Rp. 28.000.000 - Rp. 20.000.000 = Rp. 8.000.000

EAT tahun 5 = Rp. 27.000.000 - Rp. 20.000.000 = Rp. 7.000.000

Sehingga rata-rata laba setelah pajak (AEAT), adalah sebagai berikut:

Rp 5.000.000 Rp 10.000.000 Rp 15.000.000 Rp 8.000.000 Rp 7.000.000

AEAT
5 tahun
= Rp. 9.000.000/tahun
Rp.100.000.000
AI
5 tahun
Rp. 20.000.000/tahun

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Maka nilai Average Rate of Return (ARR), adalah sebagai berikut:

Rp. 9.000.000/tahun
ARR x 100%
Rp. 20.000.000/tahun
45%
ARR yang diasilkan adalah sebesar 45%, sehingga investasi tersebut ditolak, karena
nilai ARR < 100%, sementara itu investasi alternatif menawarkan ARR sebesar
115%, jika hanya dipandang dari aspek ARRnya saja, maka investasi alternatif
sebaiknya diterima, karena lebih menguntungkan, namun sayangnya biaya modal
yang dikeluarkan sebesar 20%, sedangkan (ARR-100%) yang dihasilkan oleh
investasi alternatif hanya sebesar 15%, berarti (ARR-100%) pada investasi
alternatif < WCOC, maka baik investasi ini maupun investasi alternatif, tidak ada
yang menguntungkan jika dipandang dari aspek WCOC, berarti kedua investasi
tersebut sebaiknya ditolak, karena sama-sama tidak memberikan keuntungan.

c. Kelemahan Average Rate of Return (ARR)

Belum mempertimbangkan nilai waktu daripada uang (time value of money).

3. METODE NET PRESENT VALUE (NPV)

a. Pengertian Net Present Value (NPV)
Metode NPV ini memperhitungkan selisih antara nilai sekarang dari keuntungan
investasi (present value of proceeds) dengan nilai sekarang dari investasi (present
value of outlays), dengan menggunakan tingkat discount rate (i) tertentu. Metode
NPV ini sudah mempertimbangkan nilai waktu daripada uang (time value of
money). Untuk menghitung Net Present Value (NPV) rumusnya (Sutrisno, 2007),
sebagai berikut :
1
PV of Proceeds = Proceeds x n
= XXXXXXX
1 i
PV of Outlays = XXXXXXX
Net Present Value = XXXXXXX
Keterangan:
PV of Proceeds = Nilai sekarang dari keuntungan investasi
PV of Outlays = Nilai sekarang dari Investasi
Net Present Value = Nilai sekarang bersih

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

b. Kriteria Penilaian Net Present Value (NPV)

Pada metode NPV, untuk menentukan apakah investasi tersebut diterima atau tidak,
antara lain dengan kriteria:
1) Persentase Nilai NPV, di mana:
Jika NPV > 0, maka investasi diterima
Jika NPV < 0, maka investasi ditolak
Jika NPV = 0, maka investasi bisa diterima atau ditolak, penjelasannya sama
dengan PP = Maximum PP.
2) Dibandingkan dengan Investasi Alternatif:
Jika ada alternatif investasi yang lain, maka untuk menentukan mana investasi
yang dipilih adalah dengan melihat NPV yang nilainya positif atau yang
nilainya lebih besar.

Contoh 9 : Proceeds yang Sama Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
Proceeds/tahun : Rp. 25.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
Suku bunga pinjaman (i) : 18%/p.a.

Ditanya : Tentukanlah nilai sekarang bersih (NPV) dan tentukan apakah investasi
tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab : Cara memperhitungkan
1 discount rate, lihat di
PV of Proceeds = Proceeds x 5 lembar akhir Chapter
1 0,18
= Rp. 25.000.000 x 3,1272 = Rp. 78.180.000
PV of Outlays = Rp.100.000.000
------------------------ –
Net Present Value (NPV) = – Rp. 21.820.000
Catatan:
Nilai NPV yang dihasilkan sebesar –Rp. 21.820.000, maka Investasi tersebut
ditolak, karena nilai NPV lebih kecil daripada 0 (NPV < 0). Penjelasannya bahwa
proceeds yang diterima setiap tahunnya sebesar Rp. 25.000.000 selama 5 tahun, jika
tidak diperhitungkan nilai waktu uang, maka totalnya sebesar Rp. 125.000.000,
berarti masih ada keuntungan sebesar Rp. 25.000.000, namun setelah
diperhitungkan present value-nya, maka total proceeds sebesar Rp. 125.000.000

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

selama 5 tahun tersebut, ternyata nilainya hanya sebesar Rp. 78.180.000,

maksudnya bahwa uang Rp. 125.000.000 pada 5 tahun yang akan datang (future
value), pada saat sekarang (present value) nilainya hanya sebesar Rp. 78.180.000.
Oleh karena itu, Investasi yang dikeluarkan pada tahun 0 sebesar Rp. 100.000.000,
hanya akan menghasilkan nilai proceeds sekarang (PV of Proceeds), yaitu sebesar
Rp. 78.180.000 (bukan Rp. 125.000.000), karena sudah diperhitungkan nilai waktu
uangnya dengan menggunakan suku bunga pinjaman (i) sebesar 18%/p.a.

Contoh 10 : Proceeds yang Berbeda Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
Proceeds tahun 1 : Rp. 35.000.000
Proceeds tahun 2 : Rp. 40.000.000
Proceeds tahun 3 : Rp. 45.000.000
Proceeds tahun 4 : Rp. 30.000.000
Proceeds tahun 5 : Rp. 25.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
Suku bunga pinjaman (i) : 18%/p.a.
NPV Investasi Alternatif : Rp. 15.000.000.

Ditanya : Tentukanlah nilai sekarang bersih (NPV) dan tentukan apakah investasi
tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab Cara memperhitungkan
discount rate, lihat di
1 lembar akhir Chapter
PV of Proceeds = Proceeds x
1 0,18
PV of Proceeds tahun 1 = Rp. 35.000.000 x 0,8475 = Rp. 29.662.500
tahun 2 = Rp. 40.000.000 x 0,7182 = Rp. 28.728.000
tahun 3 = Rp. 45.000.000 x 0,6086 = Rp. 27.387.000
tahun 4 = Rp. 30.000.000 x 0,5158 = Rp. 15.474.000
tahun 5 = Rp. 25.000.000 x 0,4371 = Rp. 10.927.500
---------------------- +
Jumlah PV of Proceeds = Rp.112.179.000
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
---------------------- –
Net Present Value (NPV) = Rp. 12.179.000

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Nilai NPV yang dihasilkan sebesar Rp. 12.179.000, maka Investasi tersebut
diterima, karena nilai NPV lebih besar daripada 0 (NPV > 0). Penjelasannya bahwa
proceeds yang diterima setiap tahunnya selama 5 tahun setelah diperhitungkan
present value-nya masih memberikan keuntungan sebesar Rp. 12.179.000. Namun
jika dibandingkan dengan investasi alternatif yang memberikan nilai NPV sebesar
Rp. 15.000.000, maka investasi ini sebaiknya tidak diterima (ditolak), namun
sebaiknya menerima investasi alternatif, karena memberikan keuntungan yang lebih
besar daripada investasi ini.

Contoh 11 : Earning After Tax yang Sama Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
EAT/tahun : Rp. 25.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
Suku bunga pinjaman (i) : 18%/p.a.
Ditanya : Tentukanlah nilai sekarang bersih (NPV) dan tentukan apakah investasi
tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab :
Ubah dahulu EAT menjadi proceeds (lihat contoh 3 dan contoh 4):
1) Penyusutan :
Rp.100.000.000
Penyusutan
5 tahun
= Rp. 20.000.000/tahun
2) Proceeds :
Proceeds = Rp. 25.000.000 + Rp. 20.000.000
= Rp. 45.000.000
3) Net Present Value (NPV)
1
PV of Proceeds = Proceeds x 5
1 0,18
= Rp. 45.000.000 x 3,1272 = Rp. 140.724.000
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
---------------------- –
Net Present Value (NPV) = Rp. 40.724.000

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Nilai NPV yang dihasilkan sebesar Rp. 40.724.000, maka Investasi tersebut
diterima, karena nilai NPV lebih besar daripada 0 (NPV > 0). Penjelasannya bahwa
proceeds yang diterima setiap tahunnya selama 5 tahun setelah diperhitungkan
present value-nya masih memberikan keuntungan sebesar Rp. 40.724.000.
Dikarenakan tidak investasi alternatif sebagai alat pembanding, maka keputusan
investasi ini hanya dilihat dari nilai NPV nya saja tanpa membandingkan dengan
investasi alternatif.

Contoh 12 : Earning After Tax yang Berbeda Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
EAT tahun 1 : Rp. 25.000.000
EAT tahun 2 : Rp. 30.000.000
EAT tahun 3 : Rp. 35.000.000
EAT tahun 4 : Rp. 28.000.000
EAT tahun 5 : Rp. 27.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
Suku bunga pinjaman (i) : 18%/p.a.
NPV Investasi Alternatif : Rp. 15.000.000.
Ditanya : Tentukanlah nilai sekarang bersih (NPV) dan tentukan apakah investasi
tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab :
Ubah dahulu EAT menjadi proceeds (lihat contoh 3, contoh 4 dan contoh 11):
1) Penyusutan
Rp.100.000.000
Penyusutan
5 tahun
Rp. 20.000.000/tahun
2) Proceeds
Proceeds = EAT + Penyusutan
Proceeds tahun 1 = Rp. 25.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 45.000.000
Proceeds tahun 2 = Rp. 30.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 50.000.000
Proceeds tahun 3 = Rp. 35.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 55.000.000
Proceeds tahun 4 = Rp. 28.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 48.000.000
Proceeds tahun 5 = Rp. 27.000.000 + Rp. 20.000.000 = Rp. 47.000.000

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

3) Net Present Value (NPV)

1
PV of Proceeds = Proceeds x
1 0,18
PV of Proceeds tahun 1 = Rp. 45.000.000 x 0,8475 = Rp. 38.137.500
tahun 2 = Rp. 50.000.000 x 0,7182 = Rp. 35.910.000
tahun 3 = Rp. 55.000.000 x 0,6086 = Rp. 33.473.000
tahun 4 = Rp. 48.000.000 x 0,5158 = Rp. 24.758.400
tahun 5 = Rp. 47.000.000 x 0,4371 = Rp. 20.543.700
-------------------- +
Jumlah PV of Proceeds = Rp.152.822.600
PV of Outlays = Rp.100.000.000
-------------------- –
Net Present Value (NPV) = Rp. 52.822.600

Nilai NPV yang dihasilkan sebesar Rp. 52.822.600, maka Investasi tersebut
diterima, karena nilai NPV lebih besar daripada 0 (NPV > 0). Penjelasannya bahwa
proceeds yang diterima setiap tahunnya selama 5 tahun setelah diperhitungkan
present value-nya masih memberikan keuntungan sebesar Rp. 52.822.600.
Selanjutnya jika dibandingkan dengan investasi alternatif yang memberikan nilai
NPV sebesar Rp. 15.000.000, maka investasi ini sebaiknya tetap diterima, dan
menolak investasi alternatif, karena investasi ini memberikan keuntungan yang
lebih besar daripada investasi alternatif.

4. METODE PROFITABILITY INDEX (PI)

a. Pengertian Profitability Index (PI)
Metode ini menitik-beratkan pada perbandingan antara nilai sekarang keuntungan
investasi (pv of proceeds) dengan nilai sekarang investasi (pv of outlays). Metode PI
ini merupakan pengembangan antara metode ARR dan NPV. Rumusnya (Sutrisno,
2007), adalah sebagai berikut:
PV of Proceeds
Profitability Index
PV of Outlays
Keterangan:
Profitability Index = Indeks keuntungan investasi
PV of Proceeds = Nilai sekarang dari keuntungan investasi
PV of Outlays = Nilai sekarang dari Investasi

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

b. Kriteria Penilaian Profitability Index (PI)

Pada metode PI, untuk menentukan apakah investasi tersebut diterima atau tidak,
antara lain dengan kriteria:
1) Persentase Nilai PI, di mana:
Jika PI > 1, maka investasi diterima
Jika PI < 1, maka investasi ditolak
Jika PI = 1, maka investasi bisa diterima atau ditolak, penjelasannya sama
dengan PP = Maximum PP.
2) Dibandingkan dengan Investasi Alternatif:
Jika ada alternatif investasi yang lain, maka untuk menentukan mana investasi
yang dipilih adalah dengan melihat nilai PI yang yang nilainya lebih besar.

Contoh 13
Kita lanjutkan Contoh 9 pada metode NPV, dimana sudah didapatkan nilai pv of
proceeds-nya, dan ditambahkan investasi alternatif, yaitu sebagai berikut:
Diketahui:
PV of Outlays : Rp. 100.000.000
PV of Proceeds : Rp. 78.180.000
PI Investasi Alternatif : 1,100
Ditanya : Tentukanlah profitability index (PI) dan tentukan apakah investasi
tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab:
Rp. 78.180.000
Profitability Index 0,782
Rp. 100.000.00 0
Nilai profitability index yang dihasilkan sebesar 0,782; berarti PI < 1, sehingga
investasi tersebut ditolak. Penjelasannya bahwa nilai sekarang pengembalian
investasi (pv of proceeds) yang dilakukan selama 5 tahun tersebut lebih kecil
daripada total investasi yang dikeluarkan (pv of outlays), dengan kata lain bahwa
investasi tersebut tidak dapat mencapai titik impas (balik modal) jika dipandang dari
nilai sekarangnya (present value). Sementara itu ada investasi alternatif yang
memberikan nilai PI sebesar 1,100, maka sebaiknya menerima investasi alternatif,
karena memberikan keuntungan.

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Contoh 14 : Proceeds yang Berbeda Setiap Tahunnya

Kita lanjutkan Contoh 10 pada metode NPV, dimana sudah didapatkan nilai pv of
proceeds-nya, dan ditambahkan investasi alternatif, yaitu sebagai berikut:
Diketahui:
PV of Outlays : Rp. 100.000.000
PV of Proceeds : Rp. 112.179.000
PI Investasi Alternatif : 1,100
Ditanya : Tentukanlah profitability index (PI) dan tentukan apakah investasi
tersebut diterima atau ditolak ?
Jawab:
Rp. 112.179.00 0
Profitability Index 1,122
Rp. 100.000.00 0
Nilai profitability index yang dihasilkan sebesar 1,122, berarti PI > 1, sehingga
investasi tersebut diterima,. Penjelasannya bahwa nilai sekarang pengembalian
investasi (pv of proceeds) yang dilakukan selama 5 tahun tersebut lebih besar
daripada total investasi yang dikeluarkan (pv of outlays), dengan kata lain bahwa
investasi tersebut dapat mencapai titik impas (balik modal) dan masih memberikan
keuntungan sebesar 0,122 (nilai 1 nya adalah untuk titik impas/balik modal).
Sementara itu, jika dibandingkan dengan investasi alternatif yang memberikan nilai
PI sebesar 1,100, maka investasi ini sebaiknya diterima, dan menolak investasi
alternatif, karena investasi ini memberikan keuntungan yang lebih besar daripada
investasi alternatif.

5. METODE INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

a. Pengertian Internal Rate of Return (IRR)
Bila pada metode NPV, mencari nilai sekarang bersih dengan menggunakan tingkat
discount rate (i ) tertentu, maka pada metode IRR, akan mencari tingkat discount
rate (i) yang dapat menyamakan antara pv of proceeds dengan pv of outlays. Atau
metode ini berusaha untuk memperhitungkan agar nilai NPV = 0.
Untuk mencari nilai IRR diperlukan data NPV yang mempunyai dua sisi, yaitu
positif dan negatif, baru dilakukan interpolasi. Untuk mencari nilai NPV yang
positif dan negatif, dilakukan dengan cara coba-coba (trial and error).

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

a. Kriteria Penilaian Internal Rate of Return (IRR)

Pada metode IRR, untuk menentukan apakah investasi tersebut diterima atau tidak,
antara lain dengan kriteria:
1) Dibandingkan dengan biaya penggunaan modal keseluruhan (weight cost of
capital) yang dikeluarkan guna mendapatkan modal untuk investasi tersebut.
Jika IRR > WCOC, maka investasi diterima
Jika IRR < WCOC, maka investasi ditolak
Jika IRR = WCOC, maka investasi bisa diterima atau ditolak, penjelasannya
sama dengan PP = Maximum PP.
2) Dibandingkan dengan Investasi Alternatif:
Jika ada alternatif investasi yang lain, maka untuk menentukan mana investasi
yang dipilih adalah dengan melihat IRR yang lebih besar.

Contoh 15 : Proceeds yang Sama Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
Proceeds/tahun : Rp. 25.000.000
Umur Investasi : 5 tahun
Suku bunga pinjaman (i) : 18%/p.a.
IRR Investasi Alternatif : 10%
Ditanya : Tentukanlah nilai IRR dan tentukan apakah investasi tersebut diterima
atau ditolak ?
Jawab :
Untuk mencari nilai IRR ini, kita harus melakukannya dengan cara mencoba-coba
menggunakan beberapa persentase IRR, agar didapatkan 2 (dua) buah nilai NPV
yang mendekati 0, yang akhirnya akan diinterpolasi, sehingga didaptkan nilai IRR
yang sebenarnya.
1) Misalnya menggunakan IRR = 18%
PV of Proceeds = Rp. 25.000.000 x 3,1272 = Rp. 78.180.000
PV of Outlays = = Rp.100.000.000
---------------------- –
Net Present Value (NPV) = – Rp 21.820.000
Nilai NPV yang dihasilkan belum mendekati nlai 0 (nol), maka dicoba lagi
dengan menggunakan persentase IRR yang lebih kecil, misalnya 14%

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

2) Misalnya menggunakan IRR = 14%

PV of Proceeds = Rp. 25.000.000 x 3,4331 = Rp. 85.827.500.
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
---------------------- –
Net Present Value (NPV) = – Rp 14.172.500
Nilai NPV yang dihasilkan belum mendekati nlai 0 (nol), maka dicoba lagi
dengan menggunakan persentase IRR yang lebih kecil, misalnya 10%
3) Misalnya menggunakan IRR = 10%
PV of Proceeds = Rp. 25.000.000 x 3,7908 = Rp. 94.770.000
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
---------------------- –
Net Present Value (NPV) = – Rp 5.230.000
Nilai NPV yang dihasilkan belum mendekati nlai 0 (nol), maka dicoba lagi
dengan menggunakan persentase IRR yang lebih kecil, misalnya 8%
4) Misalnya menggunakan IRR = 8%
PV of Proceeds = Rp. 25.000.000 x 3,9927 = Rp. 99.817.500
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
---------------------- –
Net Present Value (NPV) = – Rp 182.500
Jika dilihat dari nilai NPV yang dihasilkan sudah mulai mendekati nlai 0 (nol),
sehingga kita coba dengan menggunakan persentase IRR yang lebih kecil,
namun jangan terlalu jauh rentangnya, misalnya gunakan 7%
5) Misalnya menggunakan IRR = 7%
PV of Proceeds = Rp. 25.000.000 x 4,1002 = Rp. 102.505.000
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
---------------------- –
Net Present Value (NPV) = Rp 2.505.000
Jika kita perhatikan dari pecobaan persentase IRR dari 18% sampai dengan 8%,
nilai NPV perlahan menuju ke arah 0 (nol), sedangkan pada percobaan
persentase IRR 7% melebihi nilai 0 (nol), berarti percobaan dapat dihentikan,
karena pada persentase 8% sudah mendekati nilai 0 (nol) dan pada persentase
7% sudah melebih nilai 0 (nol), berarti nilai IRR yang sebenarnya berada pada
persentase 7% sampai dengan 8%. Selanjutnya diperhitungkan persentase IRR
yang sebenarnya dengan metode interpolasi (selisih), seperti berikut ini:

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Tabel V.1.
Interpolasi Persentase IRR
Selisih Selisih Selisih PV of Proceeds
Persetase IRR PV of Proceeds dengan PV of Outlays
7% Rp. 102.505.000 Rp.102.505.000
8% Rp. 99.817.500 Rp.100.000.000
1% Rp. 2.687.500 Rp. 2.505.000

Selisih PV of Proceeds
Interpolasi x 1%
Selisih PV of Proceeds
dengan PV of Outlays
Rp. 2.505.000
Interpolasi x 1% 0,93%
Rp. 2.687.500
Nilai interpolasi (selisih) yang dihasilkan adalah sebesar 0,93%, sedangkan
persentase IRR yang sudah diperhitungkan tadi berada pada angka 7% sampai
dengan 8%, berarti jika interpolasinya sebesar 0,93; maka persentase IRR yang
sebenarnya adalah pada angka:IRR = 7% + 0,93% = 7,93%. Untuk lebih
jelasnya lihat gambar grafik berikut ini:

Interpolasi = 0,93%

7% 7,93% 8%

Gambar V.1.
Interpolasi

Jika dilihat dari nilai IRR yaitu sebesar 7,93%; berarti investasi yang dilakukan
selama 5 tahun tersebut, akan memberikan pengembalian investasi (rate of
return) setelah diperhitungkan present value-nya sebesar 7,93%. Apakah
investasi ini akan diterima atau ditolak, maka kita lihat data yang tersedia, di
mana hanya ada data investasi alternatif yang memberikan persentase IRR
sebesar 10%, sehingga jika kita bandingkan IRR investasi ini dengan IRR
investasi alternatif, maka yang memberikan IRR lebih besar adalah investasi
alternatif, maka kesimpulannya investasi ini ditolak, karena memberikaan nilai
IRR yang lebih kecil dan sebaiknya investasi alternatif yang diterima.

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Contoh 16 : Proceeds yang Berbeda Setiap Tahunnya

Diketahui:
Investasi : Rp. 100.000.000
Proceeds tahun 1 : Rp. 45.000.000
Proceeds tahun 2 : Rp. 50.000.000
Proceeds tahun 3 : Rp. 40.000.000
Umur Investasi : 3 tahun
Suku bunga pinjaman (i) : 18%/p.a.
Weight Cost of Capital : 10%
Ditanya : Tentukanlah nilai IRR dan tentukan apakah investasi tersebut diterima
atau ditolak ?
Jawab :

1) Misalnya menggunakan IRR = 18%

PV of Proceeds tahun 1 = Rp. 45.000.000 x 0,8475 = Rp. 38.137.500
tahun 2 = Rp. 50.000.000 x 0,7182 = Rp. 35.910.000
tahun 3 = Rp. 40.000.000 x 0,6086 = Rp. 24.344.000
--------------------- +
Jumlah PV of Proceeds = Rp. 98.391.500
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
--------------------- –
Net Present Value (NPV) = –Rp. 1.608.500
Nilai NPV yang dihasilkan hampir mendekati nlai 0 (nol), maka dicoba lagi
dengan menggunakan persentase IRR yang lebih kecil, namun jangan terlalu
jauh, karena nilai NPV sudah mulai mendekati nilai 0 (nol), misalnya kita coba
dengan persentase sebesar 17%.
2) Misalnya menggunakan IRR = 17%
PV of Proceeds tahun 1 = Rp. 45.000.000 x 0,8547 = Rp. 38.461.500
tahun 2 = Rp. 50.000.000 x 0,7305 = Rp. 36.525.000
tahun 3 = Rp. 40.000.000 x 0,6244 = Rp. 24.976.000
--------------------- +
Jumlah PV of Proceeds = Rp. 99.962.500
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
--------------------- –
Net Present Value (NPV) = –Rp. 37.500

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Nilai NPV yang dihasilkan sudah benar-benar mendekati nlai 0 (nol), misalnya
kita coba dengan persentase sebesar 16%.

3) Misalnya menggunakan IRR = 16%

PV of Proceeds tahun 1 = Rp. 45.000.000 x 0,8621 = Rp. 38.794.500
tahun 2 = Rp. 50.000.000 x 0,7432 = Rp. 37.160.000
tahun 3 = Rp. 40.000.000 x 0,6407 = Rp. 25.628.000
--------------------- +
Jumlah PV of Proceeds = Rp. 101.582.500
PV of Outlays = Rp. 100.000.000
--------------------- –
Net Present Value (NPV) = Rp. 1.582.500
Pada percobaan persentase IRR 16% sudah melebihi nilai 0 (nol), berarti
percobaan dapat dihentikan, berarti nilai IRR yang sebenarnya berada pada
persentase 16% sampai dengan 17%. Selanjutnya diperhitungkan persentase
IRR yang sebenarnya dengan metode interpolasi (selisih), seperti berikut ini:
Tabel V.2.
Interpolasi Persentase IRR
Selisih Selisih Selisih PV of Proceeds
Persetase IRR PV of Proceeds dengan PV of Outlays
16% Rp. 101.582.500 Rp. 101.582.500
17% Rp. 99.962.500 Rp. 100.000.000
1% Rp. 1.620.000 Rp. 1.582.500

Rp. 1.582.500
Interpolasi x 1% 0,98%
Rp. 1.620.000
Nilai interpolasi (selisih) yang dihasilkan adalah sebesar 0,98%, sedangkan
persentase IRR yang sudah diperhitungkan tadi berada pada angka 16% sampai
dengan 17%, berarti jika interpolasinya sebesar 0,98; maka persentase IRR yang
sebenarnya adalah pada angka:IRR = 16% + 0,98% = 16,98%. Untuk lebih
jelasnya lihat gambar grafik pada Contoh 15.
Jika dilihat dari nilai IRR yaitu sebesar 16,98%; sedangkan weight cost of
capital (WCOC) sebesar 10%, maka investasi ini diterima, karena memberikan
pengembalian investasi (rate of return) yang lebih besar daripada biaya modal
yang dibutuhkan (IRR > WCOC).

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

D. SOAL LATIHAN
PALComtech mendapat tawaran kontrak kerjasama selama 3 tahun dari SMA
Methodist III Palembang, dalam penyediaan Komputer untuk Lab Komputer lengkap
dengan fasiltas LAN dan Internet. Rincian biaya investasi, yaitu sebagai berikut:
a. Komputer Workgroup = 50 unit x @ Rp. 4.000.000 = Rp. 200.000.000
b. Komputer LAN Server = 1 unit x @ Rp. 12.500.000 = Rp. 12.500.000
c. Printer Workgroup = 25 unit x @ Rp. 500.000 = Rp. 12.500.000
d. Cabel Instalator, Hub, Hot Spot & Spearpart = Rp. 25.000.000
e. Tower Spot, Spearpart & Instal untuk Internet = Rp. 50.000.000
Total Investasi = Rp. 300.000.000
Keterangan lain :
a. Jumlah siswa SMA Methodist III Palembang, sebanyak 2.000 orang
b. Biaya praktek komputer yang dikutip untuk satu siswa perbulan Rp. 20.000
c. Biaya instruktur sebanyak 4 orang, @ Rp. 750.000
d. Biaya listrik perbulan Rp. 2.000.000.
e. Biaya ATK dan lain-lain perbulan Rp. 1.000.000
f. Fee untuk sekolah sebesar 30% dari pendapatan perbulan
g. Pajak sebesar 10% pertahun.
Sedangkan prediksi rugi-laba setiap tahunnya adalah sebagai berikut :
Tabel 1.
Prediksi Rugi-Laba

Pendapatan (2.000 siswa x Rp.20.000 x 12 bulan) Rp. 480.000.000

Biaya Instruktur (4 orang x Rp.750.000 x 12 bln) Rp. 36.000.000
Biaya Listrik (Rp.2.000.000 x 12 bln) Rp. 24.000.000
Biaya ATK dan lain-lain (Rp.1.000.000 x 12 bln) Rp. 12.000.000
Fee [(2.000 siswa x Rp.20.000) x 30% x 12 bln)] Rp. 144.000.000
Jumlah Biaya Variabel Rp. 216.000.000
Laba Kotor Rp. 264.000.000
Biaya Penyusutan (Rp. 300.000.000 / 3 taun) Rp. 100.000.000
Laba Sebelum Pajak (EBT) Rp. 164.000.000
Pajak (Rp. 164.000.000 x 10%) Rp. 16.400.000
Laba Setelah Pajak (EAT) Rp. 147.600.000

Pertanyaan
Saudara dipercaya oleh PALComtech sebagai konsultan dan saudara diminta untuk
memperhitungkan apakah investasi tersebut layak atau tidak untuk dijalankan dengan
menggunakan metode PP, ARR, NPV, PI dan IRR apabila tingkat suku bunga
pinjaman yang berlaku yaitu 12%/p.a. dan berikan saran saudara kepada PALComtech.

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi

Penilaian Investasi Pascasarjana STIE Serelo Lahat

Catatan:
1. Cara menghitung discount rate pada metode NPV (Contoh 9 dan Contoh 10),
menggunakan Kalkulator yang sederhana namun yang memiliki memory (M+), seperti
yang tersedia di Laptop.

UNTUK CONTOH 10:

1 1
= =
1 0,18 1,18
- Ketik: 1 / 1,18 lalu klik = atau Enter, keluar angka 0,847458 (catat)
- Untuk tahun kedua, klik kembali = atau Enter, keluar angka 0,718184 (catat)
- Begitu seterusnya sampai tahun kelima.

UNTUK CONTOH 9:
- Ketik: 1 / 1,18 lalu klik = atau Enter, keluar angka 0,847458, simpan dulu hasilnya
dengan mengklik M+
- Untuk tahun kedua, klik kembali = atau Enter, keluar angka 0,718184, simpan
dengan mengklik M+
- Begitu seterusnya sampai tahun kelima
- Setelah selesai sampai tahun kelima, klik MR untuk melihat hasilnya, yaitu:
3,127171 (catat).

Manajemen Keuangan Dr. Abdul Aziz, SE, MSi