1.

Pengertian Perumahan Urban

SUMBER DEFINISI KATA

KUNCI
http://www.einstein.yu.edu/ Urban Public Housing is housing provison usually Perumahan Urban
affordable-home-study/ administered by federal, state and local agencies to bentuk
default.aspx?id=49657 provide subsidized assistance for low-income penyediaan
households. perumahan yang
dikelola oleh
Diakses Rabu, 12 September 2018.
Urban Public housing, now increasingly provided in negara yang
Pukul 21.00
a variety of settings and formats, like one or more bertujuan untuk
concentrated blocks of low-rise and/or high-rise memberikan
apartment buildings. subsidi.

Perumahan Publik penyediaan perumahan Bentuk

dikelola oleh lembaga federal, negara bagian Perumahan Urban
 satu atau
atau lokal yang bertujuan memberikan subsidi
banyak blok
bagi rumah tangga yang berpenghasilan rendah. apartemen
bertingkat tinggi
Bentuk perumahan publik saat ini bermacam- atau rendah.
macam, biasanya terdiri dari satu atau beberapa
blok bangunan apartemen yang bertingkat
rendah atau bertingkat tinggi.

Wakely, Patrick.2014. Urban Public Urban Public Housing is government efforts for Perumahan Urban
Housing Strategies in developing housing production for its citizens. with low cost and  merupakan
countries: whence and whither low maintenance. upaya pemerintah
paradigms, polcies, programmes and untuk produksi
project. perumahan bagi
warganya. dengan
https://www.ucl.ac.uk/ bartlett biaya yang murah
/development/ sites/bartlett/ dan maintenance
files/wp163.pdf yang rendah

Diakses Rabu, 12 September 2018.

pukul 21.49

Martin, Reinhold. 2009. Public Public Housing known as “affordable housing” or Public housing 
Housing: A New Conversation. “mixed-income housing.” Perumahan yang
“public” can and ought to carry a positive meaning. terjangkau
https://cdn.filepicker.io/ It can mean the sebagai bentuk
api/file/EmD9xFFGTEmT2EdKTXF0 kind of responsibility that government upholds on pemenuhan
behalf of its citizens tanggung jawab
Diakses pada Rabu, 12 September pemerintah untuk
2018 Pukul 22.29 WIB warganya

1
 KESIMPULAN
Perumahan Urban Penyediaan perumahan yang dikelola oleh negara atau disediakan oleh pemertintah untuk
masyarakat yang bertujuan untuk memberikan subsidi. Biasanya disebut perumahan urban ini dikenal juga
dengan perumahan yang terjangkau.

Bentuk Perumahan Urban  satu atau banyak blok hunian atau apartemen yang bertingkat tinggi atau bertingkat
rendah

2. Aspek dan Unsur Perumahan

SUMBER ASPEK PERUMAHAN

http://repository.unpas.ac.id/
28483/8/08%20BAB
%202.pdf
diakses pada Rabu, 12
September 2018 Pukul 22.21
WIB
Definisi Kumpulan rumah sebagai bagian dari
permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan,
yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan
utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan
rumah yang layak huni.
Penyediaan Pengadaan perumahan umumnya dilakukan oleh
pihak-pihak seperti developer atau pemerintah

Fungsinya Fungsi perumahan hanya sebagai tempat tinggal,

dan tidak merangkap sebagai tempat mencari
nafkah.

SUMBER UNSUR PERUMAHAN

http://repository.unpas.ac.id/
28483/8/08%20BAB
%202.pdf
diakses pada Rabu, 12
September 2018 Pukul 22.21
WIB
Lingkungan Hal yang harus dipertimbangkan dalam
perencanaan perumahan adalah menejemen
lingkungan yang baik dan terarah, karena
lingkungan sautu perumahan merupakan suatu
faktor yang sangat menentukan dan
keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal
tersebut dapat terjadi karena baik buruknya
kondisi lingkungan akan berdampak terhadap
penghuni perumahan.

Daya beli (Affrodability) Perencanaan bangunan diharapkan dapat

mendukung tercapainya tujuan pembangunan
yang telah dicanangkan sesuai dengan
programnya. Beberapa faktor yang dapat
mempengaruhi daya beli masyarakat antara
lain :
• Pendapat per kapita sebagian besar
masyarakat yang masih relatif rendah
(dibawah standar).
• Tingkat pendidikan sebagian besar

2
 masyarakat, terutama di daerah
pedesaan, masih relatif rendah.
• Pembangunan yang belum merata pada
berbagai daerah sehingga memicu
timbulnya kesenjangan sosial dan
ekonomi, dimana hal ini berdampak
terhadap persaingan antara golongan
berpenghasilan tinggi dengan
masyarakat yang berperngahasilan
rendah, seolaholah fasilitas dan
kemajuan pembangunan (termasuk
perumahan) hanya dapat dinikmati oleh
kaum yang berpenghasilan tinggi.

Kelembagaan Keberhasilan pembangunan perumahan dalam

suatu wilayah, baik diperkotaan maupun
dipedesaan, tidak terlepas dari peran pemerintah
sebagai pihak yang berkewajiban untuk
mengarahkan, membimbing, serta menciptkan
suatu suasana yang kondusif bagi terciptanya
keberhasilan itu. Masyarakat sebagai pelaku
utama pembangunan memegang peran penting
setiap program pembangunan yang dijalankan.

3. Perkembangan Perumahan Urban Di Indonesia

- Perkembangan Perumahan Urban di Masa Penjajahan Belanda

Pemerintah kolonial mulai membangun permukiman untuk orang Belanda yang mengikuti tradisi
Barat, sementara orang Indonesia asli tinggal di kampung. pola perkembangan kota Indonesia
merupakan simbiosa atau dapat disebut tiga arus pokok tradisi, yaitu: tradisi Indonesia (pribumi),
tradisi Belanda dan tradisi Asia lainnya, yang didominasi oleh penduduk China. (Marbun, 1979)

Tradisi Masyarakat Bentuk Perumahan

Eropa Memiliki ciri prasarana jalan yang paling teratur, bersih dan sistem
perumahan yang ideal, diikuti fasilitas infrastruktur yang memadai,
contohnya permukiman di daerah Menteng, di Jakarta dan daerah
Dago di Bandung;

Cina Pusat Pertokoan atau pusat perdagangan. Permukiman ini memiliki

ciri bangunannya dua lantai, dimana lantai pertama berfungsi
sebagai tempat berdagang dan lantai kedua berfungsi sebagai
tempat tinggal. Secara keseluruhan pusat pertokoan ini teratur,
memanjang sepanjang jalan raya dan memiliki sarana lalu lintas
yang baik serta memiliki fasilitas listrik, air ledeng dan sambungan
telepon.

Pribumi Daerah “Kampung” dihuni oleh orang Indonesia Asli. Daerah ini
memiliki ciri tidak teratur, sarana jalan sempit, tidak ada air ledeng
dan tidak ada listrik. Daerah permukiman orang pribumi ini
karakteristiknya semrawut, sumpek dan tidak ada pekarangan;

3
 Pelaksanaan ketentuan tersebut dilakukan oleh Departement Van Verkeer en Waterstaat yang
menangani perumahan rakyat (Volkshuisvesting) dan bangunan gedung/rumah
negara/Pemerintah (Landsgebouwen)

- Perkembangan Perumahan Urban di Masa Penjajahan Jepang

Pada masa-masa penjajahan Jepang kebijakan perumahan ditangani oleh Doboku yang
merupakan lembaga pengganti Departement Van Verkeer en Waterstaat Sasaran kebijakan pada
masa Pra Kemerdekaan ini masih terbatas untuk untuk pegawai negeri, rumah sewa, dan
perbaikan lingkungan dalam rangka kesehatan. (Marbun, 1979)

- Perkembangan Perumahan Urban di Masa Kemerdekaan

Tahun Bentuk Kebijakan Perumahan

1947 Dibentuknya Kementerian Pekerjaan Umum dan Perhubungan yang
menangani perumahan pada tingkat “Balai Perumahan”.

1950 Kongres Perumahan rakyat Sehat di Bandung, menghasilkan:

(25 -30 Agustus) 1. Didirikannya perusahaan pembangunan perumahan di
daerah
2. Menetapkan syarat minimal pembangunan perumahan
rakyat
3. Pembentukan badan / lembaga yang menangani peruamhan

1952 Yayasan Kas Pembangunan (YKP) mentargetkan 12.000 rumah.

Pembangunan perumahan yang dilakukan YKP diataranya adalah
Perumahan Umum (PERUM) Tenggilis dan Jemur Handayanidi
Surabaya, serta perumahan dekat Unmer di Malang.

Tahun Bentuk Kebijakan Perumahan

1953 • Perumahan milik Belanda diamankan oleh militer.

1955 • Penerapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

• LPMB, lembaga penelitian tentang rumah diresmikan di Bandung
tanggal 1 Maret 1955. Sekaligus berfungsi sebagai United Nation
Regional Housing Centre (UNRHC).
• Penetapan struktur dan sanitasi pembangunan rumah

1960 • Ketetapan MPRS no. 2 / 1960

- Dalam bidang perumahan hendaknya membangun rumah
sehat, murah, nikmat, dan memenuhi syarat-syarat
kesusilaan.
- Penyelenggaraan perumahan diselenggarakan.
- Pembangunan fasilitas perumahan oleh pemerintah.
• Dibangun di kawasan industri

1962 • UU Pokok Perumahan No. 2 Tahun 1962.

• Kebijakan perumahan bagi masyarakat yang kurang mampu.

1964 • UU No. 1 tahun 1964 (Perpu tahun 1962) dimana Kantor Urusan
Perumahan (KUP) mengurusi rumah-rumah sebelum Indonesia

4
 merdeka.
• Bentuk perumahan mengikuti YKP.

1972 • Lokakarya Nasional Perumahan.

• Badan Koordinasi Perumahan Nasional (BKPN).
• National Urban Development.
• City Urban Development Corporation, Perusahaan Negara
Pembangunan Kota.
• Lembaga keuangan
• Real Estate dibentuk tanggal 6 Mei 1972.
• KPR mulai berjalan.
PELITA I • BIC (Building Information Centre) beralih manjadi PITB (Pusat
Pada masa ORBA Informasi Teknik Bangun

1974 • REI dibentuk bersamaan dengan Perumnas.

1976 • Mulai muncul kawasan perumahan baru seperti di Jakarta dan

Medan.
PELITA II -
III 1979 • KIP menjadi program Nasional.

1984 • Muncul rumah core.

• Inti 16 m2 dan kamar 5 m2

1989 - 2000 • PT. Papan Sejahtera ---- Bank Papan.

PELITA IV – • Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok (P2BPK)
VI • KPR juga diberikan oleh bank-bank swasta.

2000 – Sekarang • Pembangunan Rusunawa/Rusunami

• Perumahan Swadaya: BSP2S dan PKP.
• Mencanangkan target pembangunan 100.000 rumah/tahun.

4. Dampak Perkembangan Perumahan Urban Di Indonesia Terhadap

Perkotaan

Pertumbuhan dan perkembangan yang pesat di kawasan perkotaan menyebabkan meningkatnya

kebutuhan prasarana dan sarana dasar perkotaan seperti perumahan, pendidikan, transportasi, pasar, air
bersih, drainase dan pengendalian banjir, sarana persampahan, pengolahan air limbah dan sebagainya.
Pertambahan penduduk kota yang tinggi, baik yang alami maupun migrasi harus dapat diimbangi
dengan perkembangan dan pertumbuhan kota yang dinamis, yang biasanya selalu diikuti dengan
perubahan lahan (Budihardjo, 1993).

Pengertian Dampak:
Menurut Fandeli (2004)Pengertian dampak merupakan identifikasi dampakmerupakan langkah yang
sangat penting. Langkah-langkah yang harus dilakukan dalam mengidentifikasi dampak adalah:
Menyusun berbagai dampak yang menonjol yang diperkirakan akan timbul dan menuliskan semua
aktivitas pembangunan yang menimbulkan dampak sebagai sumber dampak.

5
A. Dampak Sosial Masyarakat:
Menurut Bintarto (1989:31),perubahan dalam suatu lingkungan akan dipengaruhi oleh
lingkungan itu sendiri,manusia dan pola aktivitasnya. Perubahan yang terjadi dapat dijelaskan
kedalam tiga bentuk perubahan yakni perubahan perkembangan,perubahan lokasi dan
perubahan perilaku. Penjelasan mengenani perubahan tersebut sebagai berikut:

1. Perubahan Perkembangan, yaitu perubahan yang terjadi setempat dimana perubahan-

perubahan itu masih dapat dilaksanakan ditempat itu dengan tidak perlu mengadakan
suatu perpindahan
2. Perubahan lokasi dari suatu unit kegiatan,yakni perubahan yang terjadi di suatu tempat
yang mengakibatkan adanya suatu rencana atau gejala perpindahan sesuatu bentuk
aktivitas atau perpindahan sejumlah penduduk dari daerah itu ke daerah lain.
3. Perubahan Perilakuperubahan ini meliputi perubahan sikap perilaku atau tata laku dari
penduduk setempat dalam usaha menyesuaikan dengan perkembangan yang terjadi di
daerah tersebut.

B. Dampak Ekonomi Masyarakat:

Menurut (Supartono dkk, 2011) Pengaruh terhadap karakterisitik yang muncul dalam
masyarakat di lingkungannya baik secara sosial maupun ekonomi.Berkaitan dengan hal
tersebut diperlukan adanya suatu variabel untuk dapat melihat kondisi sosialekonomi
masyarakat. Dalam jurnalnya menyebutkan bahwa untuk melihat tingkat kesejahteraan
masyarakat dalam suatu lingkungan dapat dilihat dari segi ekonomi dan sosialnya. Variabel
ekonomi yang meliputi tingkat pendapatan,besarnya pengeluaran perbulan atau belanja atau
konsumsi, baik untuk pangan maupun non pangan serta tingkat produksi, investasi dan
sebagainya.

C. Dampak Lingkungan:
Yunus (2008). Adapun dampak terhadap bentuk pemanfaatan lahan adalah sebagai berikut:

1. Bentuk Pemanfaatan Lahan Pertanian

Beberapa bentuk transformasi spasial terkait dengan keberadaan lahan pertanian di
kawasan pinggiran adalah hilangnya lahan pertanian, gejala komersialisasi dan
intensifikasi pertanian, serta penurunan produksi dan produktivitas lahan pertanian.
Beberapa bentuk perubahan penggunaan lahan ini disebabkan oleh beberapa faktor,
diantaranya adalah faktor kedekatannya dengan pusat kota, semakin dekat dengan pusat
kota, maka semakin besar pula kemungkinan suatu lahan untuk mengalami perubahan
karena aktivitas yang terdapat di dalam kota sendiri membutuhkan ruang untuk
mewadahinya. Selain itu, faktor yang mempengaruhi adalah setiap bentuk perubahan
pemanfaatan lahan pada satu bodang tertentu mempunyai potensi memengaruhi bidang
lahan didekatnya.

2. Bentuk Pemanfaatan Lahan Permukiman Dampak transformasi spasial terhadap lahan

permukiman
Dapat diamati dalam empat hal, yaitu pertambahan luas lahan permukiman, pemadatan
bangunan rumah mukim, kecenderungan segregasi rumah mukim dan merebaknya
permukiman liar. Hal ini berkaitan dengan kawasan pinggiran yang terletak dekat
dengan lahan kekotaan terbangun merupakan sasaran pendatangpendatang baru untuk
bertempat tinggal. Makin dekat dengan lahan terbangun, makin banyak jumlah

6
 pendatangnya. Bentukpemanfaatan lahan permukiman di kawasan pinggiran
menawarkan faktor kenyamanan yang jauh lebih tinggi dibandingkan dengan suasana di
dalam kota

3. Dampak Terhadap Harga Lahan

Kesenjangan yang terjadi antara permintaan akan lahan dan ketersediaan lahan yang
belum terbangun semakin lama semakin berkurang mengakibatkan meningkatnya harga
lahan secara signifikan. Hal ini terjadi pada lahan di pusat kota, semakin jauh lokasinya
dari pusat kota, semakin menurun permintaan dan ketesediaan lahan yang semakin
banyak, maka sewa yang ditawarkan juga semakin merosot.

4. Dampak Terhadap Lingkungan

Beberapa dampak terhadap lingkungan akibat adanya perubahan penggunaan lahan
memang sulit untuk dihindari. Semakin banyaknya prosentase lahan yang terbangun,
maka konsekuensi yang timbul adalah keberadaan ruang terbuka hijau menjadi semakin
sempit. Belum lagi karena adanya pengaruh polusi yang timbulkan akibat semakin
majunya transportasi di lahan perkotaan

5. Usulan Perumahan Urban Di Indonesia (Studi Kasus: Rusunawa dan

Rusunami di Jakarta)

SUMBER PENGERTIAN KATA KUNCI

Undang- Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang Gedung bertingkat, tempat
Undang No.16 dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam hunian, bagian bersama, benda
Tahun 1985 bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional bersama, tanah bersama
tentang Rumah dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan
Susun satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama

WJS. Rumah susun adalah bangunan yang direncanakan dan Tempat kediaman, tingkat
Poerwodaminta digunakan sebagai tempat kediaman oleh beberapa minimum dua lantai, unit hunian
, 1976. Kamus keluarga serta mempunyai tingkat minimum dua lantai
Besar Bahasa dengan beberapa unit hunian.
Indonesia

Kesimpulan:

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem kepemilikan
perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya bersifat hunian atau bukan hunian. Secara mandiri
ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.

7
STRATEGI PEMENUHAN KEBUTUHAN RUMAH DI DKI JAKARTA

Backlog Perumahan di DKI Jakarta selama 10 tahun kurang lebih 700.000, sehingga setiap tahunnya
dibutuhkan 70.000 unit rumah

Gambar 1.1 Blacklog Perumahan DKI Jakarta dan Presentase Klasifikasi Rumah Susun
Sumber: Hasil Kajia Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, 2017

PERMASALAHAN PENGADAAN PERUMAHAN

1. Sulitnya mencari lahan yang cukup luas di pusat kota (minimal 1 Ha);
2. Terbitnya Perpres No. 65 Th. 2006 yang menghapuskan Rusuna sebagai fasilitas umum hal
ini menyebabkan proses umum, hal ini menyebabkan proses pembebasan tanah harus
dilaksanakan atas dasar kesepakatan dengan pemilik tanah(harga diatas NJOP)dan tidak bisa
tanah (harga diatas NJOP) dan tidak bisa dengan cara pelepasan hak sehingga pembebasan
tanah sulit dilaksanakan;
3. Keterbatasan anggaran pembangunan Rusuna, yang sampai saat ini baru bisa dilaksanakan
sebesar 2% dari nilai APBD
4. Dukungan dan partisipasi masyarakat belum optimal

STRATEGI PERCEPATAN PENGADAAN RUSUNA

A. ASPEK KEBIJAKAN

8
 1. SK. Gubernur No. 1478 Th. 2007 tentang Pembentukan Tim Koordinasi Daerah
Percepatan Pembangunan Rusuna, dan Tim Kelompok Kerja Daerah, sebagai tindak
lanjut atas Kepres No. 22 Th. 2006
2. Pergub. No. 136 Th. 2007 tentang Percepatan Pembangunan Rusuna di DKI Jakarta,
yang pada intinya memberikan insentif bagi pengembang dan masyarakat yang akan
membangun Rumah Susun berupa:

a. Memberikan koefesien luas bangunan (KLB) sampai dengan 6;

b. Tidak mewajibkan Pembangunan Sarana dan Prasarana (infrastruktur) dan
fasilitas umum berupa sarana pendidikan mulai dari sekolah dasar;
c. Diizinkan memanfaatkan ruang komersial sebagai fasilitas penunjang Rusuna
dengan maksimum 3 (tiga) lantai atau maksimum 10% dari seluruh luas lantai
bangunan yang direncanakan;
d. Dimungkinkanpemberianpembebasanterhadapbiayaretribusi
e. Dimungkinkan pemberian pembebasan terhadap biaya retribusi

B. ASPEK TEKNIS
1. Mencari lahan pembangunan Rusuna dengan Skala Besar sedikit di pinggir kota yang
masih terjangkau sarana, prasaran dan utilitas kota
2. Memanfaatkan lahan-lahan milik Daerah dan BUMD/BUMN yang belum difungsikan.
3. Mengadakan peremajaan / peningkatan intensitas Rusuna dengan pola Mixed gjgg Use,
untuk Rusuna yang secara struktur sudah tidak layak huni dan mempunyai nilai
ekonomi tinggi;
4. Menghimbau para pengembang yang mempunyai kewajiban membangun Rusuna untuk
segera melaksanakan kewajibannya (Pengembang pemegang SIPPT)
5. Merangsang dan mengkondisikan pengembang / masyarakat agar berperan aktif dalam
pembangunan Rusuna/Rusunami dengan memberikan insentif khusus (Pergub 136 Th.
2007

9
 Gambar 1.2 Peta Lokasi Rumah Susun di Provinsi DKI Jakarta
Sumber: Hasil Kajian Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, 2017

Gambar 1.3 Peta Lokasi Rusunawa yang Sedang dan Akan dibangun di Provinsi DKI Jakarta
Sumber: Hasil Kajian Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, 2017

10
Gambar 1.4 Peta Lokasi Rusunami yang Sedang dan Akan dibangun di Provinsi DKI Jakarta
Sumber: Hasil Kajian Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, 2017

11
 Gambar 1.5 Beberapa Lokasi Rusunami yang ditinjau Oleh Provinsi DKI Jakarta
Sumber: Hasil Kajian Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, 2017

12
 Gambar 1.6 Peta Lokasi Rusunami Kemayoran
Sumber: Hasil Kajian Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, 2017

Gambar 1.7 Masterplan dan Fasad Rusunami Kemayoran

Sumber: Hasil Kajian Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi DKI Jakarta, 2017

6. Budaya dan Perilaku Bermukim

Budaya bermukim yang dianut masyarakat di suatu tempat merupakan bagian dari
budaya masyarakat keseluruhan seperti halnya adat istiadat. Kelompok masyarakat tradisional

13
 memiliki tata cara turun temurun yang diwarisi sebagai bagian yang tak terlepaskan seperti
halnya sebuah nama yang melekat pada diri seseorang.
 Budaya Bermukim Masyarakat Indonesia
Masyarakat Indonesia yang agraris itu dalam waktu yang telah berlangsung
lama, (beberapa generasi) telah memiliki budaya bermukim yang memiliki ciri khas
tersendiri. Dan diakui dalam waktu yang lebih lama konsep yang dikembangkan
secara evaluasi dan adaptasi itu dianggap sebagai konsep yang cocok dalam tatanan
kehidupan komunitasnya.
Konsep permukiman beberapa masyarakat adat Minangkabau, Bai, Jewa,
Dayak, Toraja dan sebagainya memiliki ciri-ciri tersendiri yang masing-masing ada
kelebihan dan kekurangannya sejauh itu dikaitkan dengan budaya dan kondisi
alamnya. Tatanan komunitas yang cocok dalam masyarakat selalu berusaha
dipertahankan lebih lama sesuai dengan kemampuan dan perkembangan yang terjadi.
Masyarakat pada dasarnya akan berusaha membentuk keseimbangan yang dapat
mempertahankan konsep-konsep yang baik serta terus berusaha meningkatkannya
menjadi lebih baik lagi. Jarang sekali masyarakat melakukan perubahan sporadis
terhadap kondisi yang sudah ada, kecuali revolusi

7. Isu Keterjangkauan
 Pengertian Keterjangkauan (affordability)
Keterjangkauan masyarakat terhadap rumah harus diperhatikan dalam upaya
penyediaan perumahan untuk semua kelompok masyarakat.
Keterjangkauan (affordability) terhadap rumah merupakan kemampuan dan kemauan
suatu rumah tangga untuk untuk mengeluarkan sebagian pendapatannya untuk biaya
perumahan.
Terdapat keterkaitan yang sangat erat dan saling memengaruhi antara rumah tangga,
keuangan rumah tangga, dan rumah yang diinginkan.
Hal ini dikarenakan keterjangkauan terhadap perumahan dipengaruhi pula oleh tingkat
pendapatan keluarga, harga rumah yang ditawarkan, dan harga lainnya yang
memengaruhi.
Biasanya pengeluaran masyarakat untuk perumahan berkisar antara 15-20 persen dari
penghasilan, hampir sama dengan pengeluaran untuk kebutuhan pangan (Yusminar,
2002).

 Aspek Keterjangkauan (affordability)

Aspek keterjangkauan dalam pengadaan perumahan harus mempertimbangkan dua hal
berikut (Komarudin, 1997), yaitu:
- replicable, artinya pembangunan perumahan harus disesuaikan dengan
kemampuan masyarakat, walaupun dengan subsidi rendah ataupun tanpa
subsidi.

14
 - accessible, artinya pembangunan perumahan tetap memungkinkan kelompok
sasaran terutama kelompok masyarakat berpenghasilan rendah dalam
menjangkau kemudahan kredit perumahan yang dilihat dari tingkat pendapatan
dan pengeluaran.

 Isu Keterjangkauan di Negara Berkembang

Hampir seluruh negara berkembang memiliki kemampuan ekonomi nasional yang
masih rendah bila dibandingkan dengan negara maju. Untuk di Indonesia sendiri,
prioritas anggaran biaya pemerintah dialokasikan untuk sektor selain perumahan, atau
dengan kata lain anggaran pemerintah untuk pengadaan perumahan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah menempati prioritas yang rendah dan memiliki ketersediaan
dana yang relatif kecil.
Faktanya di lain pihak, masyarakat dihadapkan pada kondisi di mana harga rumah
cenderung meningkat. Rumah yang ada saat ini sering tidak sesuai dengan
kemampuan dan kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah. Kondisi ini tentu saja
menimbulkan masalah yang cukup serius bagi masyarakat berpenghasilan rendah,
mengingat kelompok ini jumlahnya yang cukup besar dengan kemampuan
ekonominya terbatas (Mangeswuri, 2016)

 Upaya dalam Mengatasi Keterjangkauan

 Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
KPR adalah fasilitas perbankan yang memberikan pinjaman bagi peserta
(pemohon KPR) untuk membeli rumah. Kredit pemilikan rumah bisa dilakukan
dalam dua bentuk, yaitu model konvensional dan model syariah.
KPR model konvensional memberikan kredit maksimum sebesar 80 persen dari
harga rumah yang ingin dibeli. KPR model konvensional biasanya
menggunakan suku bunga mengambang sehingga cicilan pinjaman yang dibayar
oleh peserta dapat mengalami fluktuasi berdasarkan tingkat suku bunga yang
ditetapkan bank sentral
( PUPR, 2014)

8. Upaya Penyediaan Perumahan Urban (Formal dan Informal)

A. Pengadaan Perumahan Formal
Perencanaan  persiapan lahan  pendaftaran hak tanah  pembangunan 
pemanfaatan
Lahan diperoleh dengan cara pembebasan tanah ke penduduk atau melalui calo tanah.

Contohnya:
1. Pengadaan oleh Perumnas melalui Rumah Sangat Sederhana (RSS), Rumah
Sederhana (RS) dan Rumah Sederhana Sehat (RSH)

15
 Dalam Repelita I dilaksanakan uji coba teknis pembangunan rumah
sederhana, yaitu rumah tipe T-36 dengan luas 36 meter persegi sampai tipe T-70
dengan luas 70 meter persegi. Dalam Repelita II dimulai pembangunan rumah
sederhana dan rumah inti oleh Perumnas sebanyak 23.126 unit yang tersebar di 11
kota. Melihat bahwa rintisan tersebut cukup berhasil, sejak tahun terakhir
Repelita II Perumnas dan dunia usaha mengembangkan pembangunan rumah
sederhana melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara (KPR
BTN).
Dalam Repelita V telah berhasil dibangun 339.700 unit rumah sederhana.
Dari jumlah tersebut Perumnas membangun sebanyak 67.940 unit (20 persen),
sementara dunia usaha dan masyarakat membangun rumah sebanyak 271.760 unit
(80 persen). Guna melayani kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah
dikembangkan pembangunan rumah sangat sederhana (RSS) di sekitar kota
metropolitan dan kota besar. ( PUPR, 2014)

2. Pengadaan Rusunawa dan Rusunami

B. Pengadaan Perumahan Informal

Tanah ditempati dulu, pembangunan rumah secara bertahap sesuai dengan kemampuan.
Kepemilikan tanah tidak jelas, sehingga sering terjadi konflik penguasaan lahan.

Contohnya:
Self-help housing ialah pengertian umum yang digunakan dalam sektor perumahan
di dunia sebagai konsep yang merujuk pada kemampuan masyarakat miskin untuk
bertahan/berlindung bagi diri dan keluarganya. Self-help housing merupakan perumahan
bagi individu atau kelompok rumah tangga menyediakan perumahan tanpa akses maupun
tanpa adanya kontrol dari industri perumahan, tanpa dukungan finansial, ataupun tanpa
campur tangan administasi dari pemerintah untuk membuat legalitas perumahan. (Harris,
1998)

9. Permukiman Infromal dan Masalah Permukiman Infomal

Menurut Durand-Lasserve, A., & Royston, L. (2002):
Perkembangan perumahan informal yang muncul sebagai akibat dari ketimpangan antara
kebutuhan perumahan dan ketersediaan perumahan. Penduduk perkotaan khususnya di negara-
negara berkembang di Asia, Amerika Selatan, Afrika Utara, dan Timur Tengah tinggal di
perumahan informal. Persentase penduduk yang menghuni perumahan informal antara 25%
hingga mencapai 70%
Perumahan informal kaitannya dengan perolehan lahan dan proses pembangunanmya dapat
diklasifikasi menjadi dua, yakni squatter settlement dan unauthorized development. Squatter
settlement merupakan perumahan yang dibangun di lahan yang illegal, karena tidak

16
memperoleh izin dari pemilik lahan yang sah. Unauthorized development menilai perumahan
informal dari sisi legalitas pembangunan perumahan.

 Permasalahan Perumahan Informal

Dalam (Kusumawardani,2011) Permasalahan perumahan informal ditandai
dengan beberapa kondisi sebagai berikut, yakni:
- Kebutuhan perumahan bagi penduduk yang terus meningkat belum
dapat dipenuhi oleh pemerintah
- Pembangunan perumahan seringkali tidak sesuai prosedur dan tidak
memiliki dokumen perizinan yang lengkap
- Lokasi perumahan sering kali kurang sesuai dengan rencana tata ruang
wilayah maupun kriteria lokasi yang menjadi standar pembangunan
perumahan
- Pemerintah daerah belum memiliki regulasi yang kuat dalam wujud
peraturan daerah yang operasional untuk mengatur perkembangan
perumahan.

17