BUKU 1 Toolkit KPBU PDF

PENYUSUNAN TOOLKIT KPBU BERBASIS WEBSITE 2016
DAFTAR ISI
BAB 1. PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 1

1.2. Tujuan Toolkit KPBU ........................................................................................... 2
1.3. Penerima Manfaat ............................................................................................... 2
1.4. Apa Itu Kerjasama Pemerintah dan Badan Badan Usaha (KPBU)? .................... 3
1.5. Mengapa Perlu KPBU? ....................................................................................... 3
1.6. Infrastruktur Apa Saja Yang Bisa Dikerjasamakan? ............................................ 4
BAB 2. PROSES KPBU

2.1. Siapa yang Menjadi Pemrakarsa KPBU? ............................................................ 5
2.2. Siapa Saja Pemeran Dalam KPBU? .................................................................... 6
2.3. Apa Saja Tahap Pelaksanaan KPBU? ................................................................. 8
2.3.1. Tahap Perencanaan KPBU ...................................................................... 9
2.3.2. Tahap Penyiapan KPBU ........................................................................... 10
2.3.3. Tahap Transaksi KPBU ............................................................................ 12
BAB 3. STUDI PASAR

3.1. Definisi dan Tujuan Studi Pasar .......................................................................... 14
3.2. Market Base Data ................................................................................................ 14

3.3. Analisis Permintaan ............................................................................................. 15
3.4. Identifikasi Kendala Pasar ................................................................................... 15
3.5. Studi Pasar dalam KPBU .................................................................................... 16
BAB 4. DOKUMEN PRASTUDI KELAYAKAN
4.1. Definisi ................................................................................................................ 17

4.2. Tujuan Prastudi Kelayakan .................................................................................. 17
4.3. Isi Prastudi Kelayakan ......................................................................................... 18
BUKU 1 – UMUM i
BAB 5. MODALITAS KPBU
5.1. Definisi ............................................................................................................... 22

5.2. Pertimbangan Penetapan Skema KPBU ............................................................. 22
5.3. Tipe KPBU .......................................................................................................... 22

5.4. Skema KPBU yang Lazim di Indonesia ............................................................... 27
BAB 6. RISIKO
6.1. Konsep Dasar ..................................................................................................... 30

6.2. Proses Analisis Risiko ......................................................................................... 31
BAB 7. REAL DEMAND SURVEY
7.1. Definisi ............................................................................................................... 34

7.2. Analisis Permintaan dan Pasar ............................................................................ 34
7.3. Metodologi Penyusunan RDS .............................................................................. 35
BAB 8. VALUE FOR MONEY
8.1. Latar Belakang .................................................................................................... 39

8.2. Elemen Dalam VfM ............................................................................................. 39
8.3. Manfaat Konsep VfM ........................................................................................... 40
8.4. Tipikal Pengujian VfM .......................................................................................... 40
8.5. Parameter Pengujian Akhir VfM .......................................................................... 41
8.6. PENJAJAKAN MINAT PASAR
8.7. Definisi ............................................................................................................... 42
8.8. Manfaat Penjajakan Minat Pasar ......................................................................... 42
BUKU 1 – UMUM ii
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Karakteristik Modalitas KPBU .................................................................................. 23
Tabel 2. Fitur dalam Alternatif Skema KPBU ......................................................................... 26
Tabel 3. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 32
Tabel 4. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 32
Tabel 5. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 33
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Siklus Proposal Proyek KPBU Prakarsa Pemerintah ................................................. 5
Gambar 2. Siklus Proposal Proyek KPBU Prakarsa Badan Usaha ............................................... 6
Gambar 3. Organisasi dalam Tahapan Pelaksanaan KPBU ........................................................ 7
Gambar 4. Tahap Perencanaan KPBU ........................................................................................ 9
Gambar 5. Dokumen pada Tahap Perencanaan KPBU .............................................................. 9
Gambar 6. Isi Studi Pendahuluan ............................................................................................... 10
Gambar 7. Skema Tahap Penyiapan KPBU ................................................................................. 11
Gambar 8. Kajian dan Analisis dalam Prastudi Kelayakan ......................................................... 11
Gambar 9. Dokumen pada Tahap Penyiapan KPBU ................................................................... 12
Gambar 10. Organisasi dalam Tahapan Pelaksanaan KPBU ........................................................ 13
Gambar 11. Berbagasi Skema KPBU Berdasarkan Alokasi Investasi ............................................ 28
Gambar 12. Alur Kajian Risiko ..................................................................................................... 30
Gambar 13. Diagram Alir Metodologi RDS .................................................................................. 35
BUKU 1 – UMUM iii

1. PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG
Mengacu pada sasaran utama serta analisis yang hendak dicapai dalam pembangunan
nasional 2015-2019 serta mempertimbangkan lingkungan strategis dan tantangan-tantangan
yang akan dihadapi bangsa Indonesia ke depan, maka salah satu arah kebijakan umum
pembangunan nasional 2015-2019 adalah percepatan pembangunan infrastruktur untuk
pertumbuhan dan pemerataan. Pembangunan infrastruktur diarahkan untuk memperkuat
konektivitas nasional untuk mencapai keseimbangan pembangunan, mempercepat penyediaan
infrastruktur dasar (perumahan, air bersih, sanitasi, dan listrik), menjamin ketahanan air,
pangan dan energi untuk mendukung ketahanan nasional, dan mengembangkan sistem
transportasi massal perkotaan, yang kesemuanya dilaksanakan secara terintegrasi dan dengan
meningkatkan peran kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha.
Keterlambatan dan rendahnya penyerapan belanja modal (APBN dan APBD) oleh pemerintah
serta keterbatasan dana dan banyak prioritas lain yang harus dipenuhi oleh Pemerintah
Daerah, merupakan kendala pemerintah dalam pengadaan infrastruktur dasar. Oleh karenya
pemerintah perlu mencari terobosan dalam hal kewajiban penyediaan sarana dan infrastruktur
dasar tersebut, dimana skema kerja sama pemerintah dan badan usaha (KPBU) menjadi salah
satu alternatif solusinya.
Dalam rangka mendukung penyediaan infrastruktur sebagaimana telah direncanakan dalam

Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJMN) 2015-2019, Presiden telah
mengundangkan Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur. Peraturan Presiden ini menggantikan
Peraturan Presiden Nomor 67 Tahun 2005 yang telah diubah beberapa kali terakhir dengan
Peraturan Presiden Nomor 66 Tahun 2013. Diharapkan Peraturan Presiden ini dapat menjadi
payung hukum bagi pelaksanaan penyediaan infrastruktur melalui skema Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU).
Dalam pelaksanaan KPBU, Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah atau BUMN/BUMD selaku

Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) harus menyiapkan proyek infrastruktur yang
direncanakan akan dilaksanakan dengan skema KPBU. Dalam penyiapan tersebut PJPK (bila
kegiatan merupakan prakarsa sendiri) ataupun Badan Usaha (bila kegiatan merupakan
prakarsa Badan Usaha) perlu menyusun Prastudi Kelayakan (Pre-Feasibility Study). Studi
tersebut dilaksanakan untuk memastikan bahwa rencana penyediaan infrastruktur layak untuk
dikerjasamakan dengan Badan Usaha serta memberikan manfaat yang sebesar-besarnya
kepada masyarakat.
BUKU 1 – UMUM 1
1.2. TUJUAN TOOLKIT KPBU
Sebagai amanat dari Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015, Menteri Perencanaan
Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional telah
menerbitkan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Peraturan Menteri ini merupakan panduan umum (guideline) bagi pelaksanaan KPBU. Dalam
peraturan menteri ini telah disediakan tata cara proses perencanaan, penyiapan dan transaksi
proyek kerjasama. Panduan Umum tersebut bertujuan untuk:
1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

kepentingan mengenai tata cara pelaksanaan KPBU dalam rangka mendorong
partisipasi Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur; dan
2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

tata cara pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangan masing-masing.
Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

memudahkan PJPK dalam mengimplementasikan pengaturan panduan umum tersebut menjadi
dokumen pra studi kelayakan. Perangkat tersebut dapat berupa toolkit atau petunjuk
pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha.
Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah
1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

Tahun 2015 dalam bentuk yang lebih ramah bagi para pengguna (user friendly)
2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

website
3) Toolkit yang dibuat per sektor diharapkan memperjelas pengguna dalam menentukan
tingkat kedalaman kajian yang diperlukan dalam penyusunan dokumen prastudi
kelayakan
1.3. PENERIMA MANFAAT
Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

Usaha Berbasis Website adalah:
1. Kementerian/lembaga/pemerintah daerah
2. Badan usaha pemrakarsa
3. Badan usaha
4. Pemangku kepentingan lainnya

BUKU 1 – UMUM 2
1.4. APA ITU KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN USAHA

(KPBU)?
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha yang selanjutnya disebut sebagai KPBU adalah
kerjasama antara Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur untuk
kepentingan umum dengan mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh
Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik
Daerah, yang sebagian atau seluruhnya menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan
memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak.
1.5. MENGAPA PERLU KPBU?
• Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur
• Skema KPBU dapat menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan dalam
penyediaan infrastruktur atau layanan publik
• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta dalam penentuan proyek yang layak untuk
dikembangkan
• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pengelolaan secara efisien
• Skema KPBU memungkinkan untuk memilih dan memberi tanggung jawab kepada pihak
swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal, sehingga layanan publik dapat
digunakan dalam waktu yang lebih lama.
1.6. INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?
Sesuai dengan Peraturan Presiden No. 38 tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, maka infrastruktur yang dapat dikerjasamakan
merupakan infrastruktur sosial dan infrastruktur ekonomi yang mencakup 19 infrastruktur sektor,
yaitu:
1) Infrastruktur transportasi 6) Infrastruktur sistem pengelolaan air

limbah setempat
2) Infrastruktur jalan
7) Infrastruktur sistem pengelolaan
3) Infrastruktur sumber daya air dan irigasi
persampahan
4) Infrastruktur air minum
8) Infrastruktur telekomunikasi dan
5) Infrastruktur sistem pengelolaan air informatika
limbah terpusat
BUKU 1 – UMUM 3
9) Infrastruktur energi dan 14) Infrastruktur pariwisata

ketenagalistrikan
15) Infrastruktur fasilitas pendidikan
10) Infrastruktur minyak dan gas bumi
16) Infrastruktur fasilitas sarana olahraga
11) Infrastruktur konservasi energi
17) Infrastruktur kesehatan
12) Infrastruktur fasilitas perkotaan
18) Infrastruktur pemasyarakatan
13) Infrastruktur kawasan
19) Infrastruktur perumahan rakyat
BUKU 1 – UMUM 4
2. PROSES KPBU
2.1. SIAPA YANG MENJADI PEMRAKARSA KERJASAMA?
Proyek KPBU penyediaan infrastruktur bisa diprakarsai oleh pihak Menteri/Kepala Lembaga/
Kepala Daerah/Direktur BUMN/BUMD yang kemudian disebut sebagai solicited project atau
oleh pihak swasta/Badan Usaha yang disebut sebagai unsolicited project.
A. Prakarsa Pemerintah (Solicited)
Merupakan suatu proyek infrastruktur yang diinisiasi oleh Pemerintah dan ditawarkan
kepada Badan Usaha untuk dikerjasamakan. Siklus proyek KPBU terdiri dari empat
tahap, yaitu perencanaan, persiapan proyek, transaksi, dan manajemen kontrak.
Gambar 1. Siklus Proposal Proyek KPBU Prakarsa Pemerintah
B. Prakarsa Badan Usaha (Unsolicited)
Merupakan sustu proyek infrastruktur yang diinisiasi oleh Badan Usaha dimana proposal
yang diajukan oleh Badan Usaha harus memenuhi persyaratan kesesuaian dengan
rencana induk sektor, kelayakan secara ekonomi dan finansial, serta Badan Usaha
memiliki kemampuan keuangan yang memadai untuk membiayai pelaksanaan proyek
yang diprakarsai.
BUKU 1 – UMUM 5
Terkadang Badan Usaha dengan kemampuan finansial dan manajemen yang lebih baik
dapat membaca peluang untuk berinvestasi. Perpres No. 38 tahun 2015 tentang
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
memungkinkan adanya Proyek KPBU dengan Prakarsa Badan Usaha. Skema ini
disebut dengan Unsolicited Project. Badan Usaha dan Badan Hukum Asing dapat
mengajukan prakarsa Proyek Kerjasama Penyediaan Infrastruktur kepada
Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dengan kriteria sebagai berikut :
• Terintegrasikan secara teknis dengan rencana induk pada sektor yang

bersangkutan;
• Layak secara ekonomi dan finansial; dan
• Tidak memerlukan Dukungan Pemerintah yang berupa kontribusi fiskal dalam

bentuk finansial.
Gambar 2. Siklus Proposal Proyek KPBU Prakarsa Badan Usaha
2.2. SIAPA SAJA PEMERAN DALAM KPBU?
Secara umum, struktur organisasi kerjasama pemerintah dan badan usaha adalah seperti
tampak pada gambar berikut:
BUKU 1 – UMUM 6
Gambar 3. Organisasi dalam Tahapan Pelaksanaan KPBU
A. Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Kepala BUMN/BUMD
Menteri/Kepala Lembaga adalah pimpinan kementerian/kepala lembaga atau pihak yang

didelegasikan untuk bertindak mewakili kementerian/lembaga berdasarkan peraturan
perundangundangan, yang ruang lingkup, tugas, dan tanggung jawabnya meliputi sektor
infrastruktur.
Kepala Daerah adalah gubernur bagi daerah provinsi, atau bupati/walikota bagi daerah
kabupaten/kota atau pihak yang didelegasikan berdasarkan peraturan perundang-
undangan untuk mewakili kepala daerah bersangkutan.
B. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK)
Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK) atau Government Contracting Agency

(GCA) adalah Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah, atau Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik Daerah sebagai penyedia atau penyelenggara infrastruktur
berdasarkan peraturan perundangundangan.
Direksi Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah dapat bertindak sebagai
PJPK sepanjang diatur dalam peraturan perundang-undangan sektor.
C. Badan Penyiapan KPBU
Badan Penyiapan KPBU adalah Badan Usaha dan lembaga/institusi/organisasi nasional

atau internasional, yang melakukan pendampingan dan/atau pembiayaan kepada PJPK
dalam tahap penyiapan atau dalam tahap penyiapan hingga tahap transaksi KPBU.
Badan Penyiapan dapat memperoleh Imbalan Keberhasilan (Success Fee) dalam hal
tercapainya pemenuhan pembiayaan (financial close) berdasarkan kesepakatan dengan
Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Direksi Badan Usaha Milik Negara/Direksi
Badan Usaha Milik Daerah. PJPK menetapkan biaya Imbalan Keberhasilan (Success
Fee) maksimum sebesar 25 % dari total biaya yang dikeluarkan oleh Badan Penyiapan.
BUKU 1 – UMUM 7
D. Simpul KPBU
Simpul KPBU bertugas melakukan perumusan kebijakan dan/atau sinkronisasi dan/atau

koordinasi dan/atau pengawasan, dan/atau evaluasi terhadap kegiatan KPBU. Simpul
KPBU membantu PJPK untuk mengawasi dan mengendalikan jalannya pelaksanaan
KPBU sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang disepakati dan tercantum dalam
perjanjian KPBU selama masa kerjasama hingga selesai masa kerjasama termasuk
didalamnya melakukan penilaian dan penyiapan pengalihan aset.
E. Tim KPBU
Tim KPBU mempunyai peran dan tanggung jawab:
• Melakukan kegiatan penyiapan kajian awal Prastudi Kelayakan dan kajian akhir
Prastudi Kelayakan;
• Memastikan kegiatan tahap penyiapan dan transaksi KPBU setelah penetapan

Badan Usaha Pelaksana hingga diperolehnya Pemenuhan Pembiayaan
(Financial Close); dan
• Menyampaikan pelaporan kepada PJPK secara berkala melalui Simpul KPBU;

dan
• Melakukan kordinasi dengan Simpul KPBU dalam pelaksanaan tugasnya.
F. Panitia Pengadaan
Panita Pengadaan mempunyai peran dan tanggung jawab untuk mempersiapkan

melaksanakan proses Pengadaan Badan Usaha setelah menyelesaikan Dokumen
Prastudi Kelayakan, mulai dari proses prakualifikasi, pengadaan, penyiapan dan
pemasukan penawaran, evaluasi dan penetapan pemenang, serta finalisasi pengadaan
dengan ditandatanganinya perjanjian KPBU.
2.3. APA SAJA TAHAP PELAKSANAAN KPBU?
KPBU terdiri dari 3 (tiga) tahapan utama, yaitu tahap perencanaan, penyiapan dan transaksi.
Saat pelaksanaan ketiga tahapan tersebut, PJPK dapat melaksanakan kegiatan-kegiatan
pendukung seperti: (i) perencanaan dan pelaksanaan pengadaan tanah; (ii) kajian lingkungan
hidup; dan (iii) permohonan pemberian Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
BUKU 1 – UMUM 8
2.3.1. Tahap Perencanaan KPBU
Gambar 4. Tahap Perencanaan KPBU
Dokumen yang harus tersedia pada tahap perencanaan berserta isinya, dapat dilihat
pada Gambar 5.
Gambar 5. Dokumen pada Tahap Perencanaan KPBU
Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam perencanaan KPBU diantaranya adalah:
1. Rencana Anggaran KPBU ditujukan untuk memenuhi kebutuhan anggaran untuk

seluruh tahapan KPBU (perencanaan, penyiapan dan transaksi).
2. Untuk melakukan identifikasi dan penetapan KPBU, perlu disusun Studi

Pendahuluan yang diikuti dengan konsultasi publik. Isi dari Studi Pendahuluan
adalah sebagai gambar berikut.
BUKU 1 – UMUM 9
Gambar 6. Isi Studi Pendahuluan
2.3.2. Tahap Penyiapan KPBU
Maksud dari Tahap Penyiapan KPBU adalah untuk mengkaji kelayakan KPBU untuk
dikerjasamakan dengan Badan Usaha melalui beberapa kegiatan yaitu penyiapan kajian
Prastudi Kelayakan, Konsultasi Publik, Penjajakan Minat Pasar dan kegiatan pendukung
lainnya.
BUKU 1 – UMUM 10
Gambar 7. Skema Tahap Penyiapan KPBU
Penyiapan kajian Prastudi Kelayakan dimaksud untuk mengkaji berbagai hal terkait dengan
pelaksanaan KPBU secara lebih rinci sehingga bisa didapatkan kepastian dan kelayakan
proyek KPBU tersebut untuk dilaksanakan.
Gambar 8. Kajian dan Analisis dalam Prastudi Kelayakan
BUKU 1 – UMUM 11
Penyusunan Toolkit KPBU ini akan lebih fokus pada pedomen penyusunan dokumen
Pra-studi Kelayakan.
Dokumen yang harus tersedia pada tahap Penyiapan KPBU ini adalah seperti tampak
ada gambar di bawah ini.
Gambar 9. Dokumen pada Tahap Penyiapan KPBU
2.3.3. Tahap Transaksi KPBU
Tahap Transaksi KPBU terdiri dari beberapa beberapa kegiatan, yaitu:
1. Penjajakan Minat Pasar
Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding) bertujuan untuk memperoleh masukan,

tanggapan dan mengetahui minat terhadap KPBU. Penjajakan minat pasar ini
dilaklukan oleh PJPK melalui kegiatan-kegiatan pertemuan dua pihak (one-on-one
meeting) serta promosi KPBU dengan calon investor, lembaga keuangan nasional
dan internasional, serta pihak lain yang memiliki potensi dalam pelaksanaan KPBU.
Penjajakan Minat Pasar ini dapat dilakukan lebih dari satu kali.
Berdasarkan hasil dari Penjajakan Minat Pasar yang dilakukan oleh PJPK, Panitia
Pengadaan dapat melakukan perubahan terhadap rancangan Dokumen Pengadaan.
2. Penetapan Lokasi KPBU
Pada tahap ini PJPK harus memastikan kesesuaian dokumen perencanaan

pengadaan tanah dan pemukiman kembali berkaitan dengan rencana KPBU untuk
mendapatkan penetapan lokasi. PJPK juga harus memastikan bahwa KPBU telah
mendapatkan Izin Lingkungan.
PJPK mengajukan permohonan penetapan lokasi sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan. Penetapan lokasi untuk KPBU dilakukan sebelum
tahap Prakualifikasi pengadaan Badan Usaha Pelaksana KPBU.
BUKU 1 – UMUM 12
Pengadaan Badan Usaha Pelaksana dilaksanakan setelah penetapan lokasi untuk

tanah yang belum tersedia. Sedangkan untuk tanah milik negara/daerah untuk
pelaksanaan KPBU yang sudah tersedia mengikuti mekanisme Pengelolaan Barang
Milik Negara/Barang Milik Daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
3. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana
Pengadaan Badan Usaha Pelaksana mencakup persiapan dan pelaksanaan

pengadaan Badan Usaha Pelaksana. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana ini akan
mengacu pada Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah (Perka LKPP) No. 19 tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur.
4. Penandatanganan Perjanjian KPBU
Penandatanganan Perjanjian KPBU dilakukan antara PJPK dengan Badan Usaha

Pelaksana yang didirikan selambat-lambatnya 6 (enam) bulan setelah Badan Usaha
dinyatakan sebagai pemenang lelang. Dalam Perjanjian KPBU ini perlu dijelaskan
juga Manajemen Pelaksanaan Perjanjian KPBU tersebut yang meliputi 4 (empat)
masa, yaitu: (i) masa pra-konstruksi; (ii) masa Konstruksi; (iii) masa operasi
komersial; dan (iv) masa berakhirnya perjanjian KPBU.
Dalam pelaksanaan Perjanjian KPBU ini PJPK dibantu oleh Simpul KPBU untuk
mengawasi dan mengendalikan jalannya pelaksanaan KPBU dan pemenuhan
pembiayaan (financial close). Simpul KPBU ini dapat dibantu tim khusus.
Gambar 10. Organisasi dalam Tahapan Pelaksanaan KPBU
BUKU 1 – UMUM 13
3. STUDI PASAR
3.1. DEIFINISI DAN TUJUAN STUDI PASAR
Definisi studi pasar secara umum dalam pekerjaan ini adalah perkiraan permintaan dan
penawaran akan proyek infrastruktur tertentu di masa mendatang untuk mengetahui tingkat
ketertarikan pasar dan tingkat layanan yang akan diberikan yang terukur secara kuantitatif
ataupun kualitatif.
Tujuan studi pasar ini adalah untuk menentukan apakah proyek yang akan dilaksanakan itu
layak dari sisi pemasaran. Untuk itu diperlukan pengumpulan data yang lengkap dan akurat.
Guna mendapatkan kelengkapan dan kecermatan data maka perlu disiapkan terlebih dahulu
data base yang berisi data pemasaran yang menyangkut data potensi pasar dari produk/jasa
yang akan dihasilkan proyek KPBU, data mengenai saingan, pemasok dan lain-lain yang
menyangkut pemasaran industri dimana proyek KPBU tersebut akan bergerak.
Analisis survei dan permintaan pasar dapat menunjukkan apakah masih ada peluang untuk
melaksanakan proyek KPBU atau tidak. Analisis ini perlu diturunkan dari data base pasar
sehingga akan didapat karakteristik yang lebih spesifik mengenai produk/jasa yang akan
dihasilkan oleh proyek tersebut dan akan dapat mempertimbangkan apakah betul masih
kekurangan suplai atau sebaliknya. Jika kelebihan suplai, ini menunjukkan ada permasalahan
nantinya yang akan muncul sehubungan dengan pemasaran dari produk/jasa yang akan
dihasilkan oleh proyek KPBU, karena semakin banyak mengetahui peluang dan kendala yang
mungkin dihadapi, akan lebih mudah untuk memperkirakan apakah peluang yang tersedia lebih
besar dari kemungkinan kendala yang akan dihadapi, jika masih ada berarti pilihan usaha
melalui KPBU tersebut akan mungkin layak dipandang dari sudut pemasaran.
3.2. Market Base Data
Market base data adalah kumpulan data lengkap yang menyangkut berbagai aspek penting
tentang pemasaran dari sektor infrastruktur yang akan dikerjasamakan. Mengetahui market
base data adalah suatu yang amat penting dalam mempertimbangkan pasar dari rencana
proyek. Contoh data yang dapat dimasukkan ke dalam market base data dapat dirinci sebagai
berikut: data bahan baku, data supplier, data konsumen, data pangsa pasar industri, data
penduduk, data mata pencaharian penduduk, data penjualan industri, peraturan pemerintah,
data luas wilayah pemasaran, data perilaku konsumen, data daya beli konsumen, data inflasi,
data bahan pembantu, data transportasi, data ekspor/impor, data kecenderungan/tren,
geograi,budaya, sosiologi, teknologi,ekonomi dan lain-lain. Data-data ini tergantung pada jenis
atau sektor infrastruktur yang akan dikerjasamakan.
BUKU 1 – UMUM 14
Market base data ini akan sangat membantu untuk memperkirakan apakah produk atau jasa
yang dihasilkan oleh infrastruktur yang akan dibangun dapat melakukan penetrasi pasar dan
berpeluang untuk dapat mencapai target pasar yang telah ditetapkan.
Market base data dapat dijadikan dasar untuk menentukan besarnya potensi pasar yang ada
dan besarnya real market yang ada serta mengetahui besarnya peluang pasar yang tersedia
bagi produk atau jasa yang akan dihasilkan dari infrastruktur yang dibangun.
3.3. Analisis Permintaan
Panduan dasar untuk menganalisis permintaan sangat tergantung pada market base data.
Persoalan yang muncul dan berhubungan dengan market base data umumnya berkisar atas
pertanyaan-pertanyaan berikut :
❖ Permintaan meningkat, sedangkan pasokan tetap
❖ Permintaan meningkat, sedangkan pasokan menurun
❖ Permintaan tetap, sedangkan pasokan menurun
❖ Permintaan menurun, sedangkan pasokan menurun lebih cepat
Faktor yang dapat mempengaruhi pertumbuhan permintaan antara lain adalah pertambahan
penduduk, peningkatan pendapatan, perkembangan mode, penurunan tingkat harga dan
sebagainya.
3.4. Identifikasi Kendala Pasar
Identifikasi kendala pasar yang ada ataupun yang mungkin muncul pada lingkungan pemasaran
dari produk/jasa yang dihasilkan dari pilihan usaha adalah suatu proses kegiatan yang sangat
penting, karena dengan menemukan kendala-kendala yang ada, dapat dilakukan penilaian
apakah kendala-kendala itu masih dapat diatasi dengan kekuatan yang ada atau sebaliknya.
Jika dapat diatasi, berarti rencana untuk mendirikan atau mengembangkan usaha tesebut dapat
diteruskan,dan jika dirasakan bahwa kendalanya terlalu berat dan sulit diatasi dengan kekuatan
yang ada, berarti seluruh kegiatan untuk mewujudkan ide atau gagasan pendirian usaha itu
dapat dihentikan.
Kendala-kendala umum yang muncul dalam masalah pemasaran suatu produk/jasa antara lain
sebagai berikut : keterbatasan modal, keterbatasan teknologi, kelangkaaan bahan baku dan
bahan baku pengganti, keterlambatan informasi, tuntutan skala produksi, elastisitas harga
terhadap penawaran rendah, kendala penyimpanan, kendala birokrasi, peraturan dan
lingkungan.
BUKU 1 – UMUM 15
3.5. Studi Pasar dalam KPBU
Desain teknis serta kelayakan ekonomi dan finansial dari suatu proyek infrastruktur sangat
terganting pada layanan yang perlu diberikan, besar kecilnya proyek, dan alternatif
pengembalian biaya. Studi pasar dan analisa kebutuhan menjadi pondasi penting dalam
menentukan ruang lingkup proyek.
Analisas pasar pendahuluan perlu dilakukan sebagai bagian dari perencanaan investasi
dan/atau analisa penapisan pra-kelayakan. Pada tahap penyusunan pra-studi kelayakan (pre-
feasibility study), analisa yang lebih mendetail perlu dilakukan terhadap hal-hal berikut:
❖ Analisa kebutuhan dan identifikasi target pengguna
Mengkaji tingkat dan kualitas layanan yang ada saat ini, dan mengidentifikasi
kekurangan atau kelebihannya. Kajian ini dikaitkan dengan tingkat layanan yang
dimandatkan kepada pemerintah. Analisa kebutuhan ini juga perlu mengidentifikasi
siapa yang butuh layanan dari infrastruktur yang akan dibangun sehingga target
pengguna dapat diidentifikasi.
❖ Analisa alternatif
Mengkaji berbagai alternatif atau pilihan untuk bisa memenuhi kebutuhan layanan
diatas. Hal ini bisa dilakukan melalui solusi tanpa menambah aset, menggunakan aset
yang ada, atau membangun aset baru.
❖ Definisi keluaran (output) proyek
Secara jelas menyatakan keluaran dari proyek infrastruktur yang akan dibangun dan
juga parameter dasar lainnya. Output proyek harus dijelaskan dalam bentuk
penyampaian layanan daripada pembuatan aset. Definisi output bisa termasuk juga
waktu pelaksanaan proyek seperti: kapan investasi akan dilakukan, kapan proyek akan
operasional, dan berapa lama umur ekonomis dari proyek.
❖ Perkiraan permintaan (demand forecast)
Hal ini terkait dengan perkiraan kebutuhan potensial untuk output yang hendak dicapai
dan pertumbuahan kebutuhan yang diharapkan selama umur proyek. Hal ini biasanya
memerlukan estimasi tingkat kebutuhan yang belum terpenuhi karena cakupan dan
kualitas pelayanan yang tidak mencukupi. Kemampuan dan kemauan dari target
pengguna untuk membayar layanan juga perlu diperkirakan.
Hasil dari analisa kebutuhan dan pasar akan berupa rentang pilihan tingkat layanan yang akan
diberikan berdasarkan ukuran pasar potensial. Berdasarkan hal ini, skenario besaran proyek
dapat dibangun dengan mengkaitkannya dengan parameter teknis. Analisa pasar akan
menggiring pada perbaikan definisi dan ruang lingkung proyek.
BUKU 1 – UMUM 16
4. DOKUMEN PRASTUDI
KELAYAKAN
4.1. DEFINISI
Dokumen Prastudi Kelayakan adalah dokumen yang disiapkan oleh PJPK yang
penyusunannya dilaksanakan pada tahap penyiapan KPBU atau oleh Calon Pemrakarsa pada
tahap persetujuan usulan KPBU atas Prakarsa Badan Usaha dalam rangka memenuhi salah
satu persyaratan untuk memperoleh surat persetujuan untuk melakukan Studi Kelayakan dari
PJPK.
Dalam penyiapan kajian KPBU, Kementerian/Lembaga/Daerah dapat menentukan isi dan

tingkat kedalaman Prastudi Kelayakan sesuai dengan kebutuhan di sektor masing-masing.
Secara umum, kajian yang dilakukan dalam Dokumen Pra-FS dapat dilihat pada Gambar 2.5.
diatas.
4.2. TUJUAN PRASTUDI KELAYAKAN
Penyiapan kajian awal Prastudi Kelayakan KPBU bertujuan untuk:
a. menentukan sasaran dan kendala KPBU;
b. memastikan kesesuaian dengan peraturan perundangundangan;
c. mengkaji peran dan tanggung jawab masing-masing pemangku kepentingan;
d. mengkaji pilihan teknis serta ketersediaan teknologi dan barang/jasa yang dibutuhkan;
e. mengidentifikasi pilihan bentuk KPBU terbaik;
f. mengkaji manfaat ekonomi dan sosial dari rencana KPBU;
g. menyusun rencana komersial yang mencakup kajian permintaan (demand), industri

(market), struktur pendapatan, dan keuangan;
h. memetakan risiko dan upaya mitigasi yang diperlukan;
i. mengidentifikasi awal atas dampak lingkungan dan sosial;
j. menetapkan persyaratan pelaksanaan KPBU, termasuk landasan hukum, dan tindak

lanjut yang diperlukan berkaitan dengan pengadaan tanah dan pemukiman kembali; dan
k. mengidentifikasi kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
BUKU 1 – UMUM 17
l. menentukan berbagai permasalahan pokok dan hambatannya serta usulan untuk

mengatasi permasalahan.
4.3. ISI PRASTUDI KELAYAKAN
Kajian yang dilakukan dalam dan isi dari Prastudi Kelayakan proyek KPBU sesuai dengan
Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/ Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun
2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur adalah sebagai berikut:
1. Kajian Hukum:
a. Apakah KPBU dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan

yang berlaku?
b. Bagaimana alokasi risiko hukum dan strategi mitigasinya?
c. Apakah perlu dilakukan penyempurnaan peraturan perundang-undangan, atau

penerbitan peraturan perundangundangan yang baru?
d. Apakah perlu dipersiapkan perizinan/persetujuan?
e. Bagaimana rencana dan jadwal untuk memenuhi persyaratan peraturan dan

hukumnya?
2. Kajian Kelembagaan:
a. Apa peran dan kewenangan PJPK dalam melaksanakan KPBU termasuk

penentuan PJPK dalam proyek multi infrastuktur?
b. Bagaimana pemetaan peran dan tanggung jawab pemangku kepentingan

(stakeholders mapping) dalam pelaksanaan KPBU?
c. Apakah Tim KPBU sudah terbentuk dan bagaimana peran dan tanggung
jawabnya?
d. Apakah perangkat regulasi kelembagaan sudah siap? Apa yang perlu

dipersiapkan?
e. Bagaimana kerangka acuan pengambilan keputusan pelaksanaan KPBU?
3. Kajian teknis:
a. Bagaimana standar kinerja teknis operasional yang diperlukan?
b. Bagaimana kesiapan lokasi tapak?
c. Teknologi apa yang akan diterapkan?
d. Bagaimana standar spesifikasi keluaran yang diharapkan dari proyek KPBU?
BUKU 1 – UMUM 18
e. Apakah standar spesifikasi keluaran telah memenuhi minimal Standar Pelayanan

Minimal sektor bersangkutan?
f. Apakah sudah tersedia rancangan awal yang layak secara teknis dan sesuai
dengan kebutuhan?
g. Barang Milik Negara dan/atau Daerah apa saja yang akan dibutuhkan dan
menyiapkan daftar Barang Milik Negara dan/atau Daerah yang akan digunakan
untuk pelaksanaan KPBU?
h. Bagaimana syarat pengalihan aset setelah berakhirnya KPBU?
i. Bagaimana kehandalan pasokan sumber daya untuk keberlangsungan KPBU,

apabila diperlukan;
j. Bagaimana kapasitas sumber daya yang tersedia? Termasuk sumber daya

manusia, bahan baku, pelayanan jasa, akses menuju tapak;
k. Berapakah nilai investasi fisik yang diperlukan?
l. Apakah sudah mempertimbangkan kepatuhan lingkungan, sosial dan

keselamatan?
4. Kajian ekonomi dan komersial;
a. Apakah sudah ada analisa kebutuhan layanan infrastruktur yang akan dibangun?
b. Apakah sudah dilakukan Survai Kebutuhan Nyata/Real Demand Survey?
• Bagaimana ketertarikan, kemauan dan kemampuan pengguna untuk

membayar?
• Tingkat pelayanan seperti apa yang diharapkan oleh pengguna?
c. Apakah sudah dilakukan analisis pasar?
• Apakah sudah ada kajian terhadap persaingan usaha di sektor tersebut?
• Bagaimana ketertarikan dunia swasta terhadap proyek KPBU yang

ditawarkan?
• Bagaimana tanggapan dan penilaian dunia swasta terhadap kelayakan, risiko

serta kebutuhan dukungan dan/atau jaminan Pemerintah?
• Adakah potensi sumber pembiayaan lainnya yang dapat dilibatkan dalam

proyek KPBU?
• Apakah sudah ada kajian risiko pasar dan strategi penanganannya?
d. Apakah sudah dilakukan kajian finansial?
• Apakah sudah ada tinjauan ekonomi makro ?
BUKU 1 – UMUM 19
• Apakah sudah jelas pembagian pembiayaan antara PJPK dan Badan

Usaha?
• Apakah sudah memperkirakan dan menentukan pendapatan (revenue),

biaya modal, biaya operasional dan biaya pemeliharaan dengan berbagai
pilihan;
• menyiapkan rencana pembiayaan yang sesuai dengan jadwal konstruksi,

perkiraan biaya operasional, perkiraan biaya pemeliharaan, dan estimasi
biaya siklus kesinambungan KPBU; dan
• Apakah sudah dilakukan pembahasan proyeksi finansial (Finpro)?
• Apakah Finpro termasuk dengan biaya operasional serta proyeksi arus kas
dan laporan laba rugi BU?
• Apakah asumsi-asumsi yang digunakan telah sesuai?
• Apakah sudah ada perhitungan biaya lainnya, seperti biaya permukiman

kembali, pemeliharaan lingkungan, perijinan, biaya mitigasi risiko?
• Apakah proyek KPBU layak secara finansial? (ROE, IRR, NPV, DSCR)
• Apakah tarif yang akan dikenakan pada masyarakat sudah memadai?
• Apakah perlu pemberian insentif atau subsidi tarif dari PJPK?
• Bagaimanakah struktur transaksi keuangan yang akan dilakukan?
e. Apakah sudah dilakukan Analisa Biaya dan Manfaat Sosial (ABMS)?
• Apakah ada perbandingan biaya dan manfaat dengan ada atau tanpa
adanya KPBU?
• Berapa banyak penghematan yang terjadi di masyarakat dan APBN/APBD

dengan adanya KPBU?
• Bagaimana kelayakan ekonominya dilihat dari EIRR dan ENPV.
• Apakah dilakukan juga analisis sensitivitas?
5. Kajian Lingkungan dan Sosial;
a. Apakah sudah dilakukan kajian lingkungan (AMDAL dan/atau UKL-UPL),

termasuk didalamnya:
• Penapisan
• Penyeleksian untuk KA-ANDAL
• Prosedur kajian dampak lingkungan
b. Apakah ada analisis sosialnya?
BUKU 1 – UMUM 20
• Bagaimana dampak sosial KPBU bagi masyarakat dan rencana mitigasinya?
• Sudah adakah lembaga yang bertanggungjawab untuk pengadaan lahan dan

permukiman kembali/
• Bagaimana kapasitas finansial lembaga untuk keperluan diatas/
c. Bagaimanakah kesiapan pengadaan lahannya? Termasuk rencana dan

pembiayaannya.
6. Kajian skema KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur;
a. Apakah skema KPBU telah dipilih yang tepat?
b. Apakah perlu dibentuk lembaga baru?
c. Bagaimana peran dan tanggung jawab masing-masing lembaga yang terlibat

dalam skema KPBU tersebut?
7. Kajian risiko;
a. Apakah sudah dilakukan identifikasi risiko dan besaran risiko tersebut?
b. Bagaimana alokasi risiko dan upaya mitigasi risiko-risiko tersebut?
8. Kajian kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah:
a. Apakah proyek KPBU memerlukan Dukungan dan/atau jaminan Pemerintah?
b. Dukungan seperti apa yang perlu diberikan oleh Pemerintah?
c. Apakah sudah ada rencana upaya permohonan Jaminan Pemerintah bila

diperlukan?
9. Kajian mengenai masalah yang perlu ditindaklanjuti (out standing issues):
a. Apakah sudah teridentifikasi isu-isu kritis yang harus ditindaklanjuti?
b. Bagaimana rencana dan jangka waktu penyelesaian isu-isu kritis tersebut?
Kedalaman, isi, kriteria, dan asumsi-asumsi dalam Kajian Pra-studi Kelayakan ini dapat
berbeda antara satu sektor dengan sektor lainnya. Oleh karenanya, laporan-laporan berikutnya
akan lebih berupa toolkit untuk masing-masing sektor.
BUKU 1 – UMUM 21
5. MODALITAS KPBU
5.1. DEFINISI
Skema dan karakteristik modalitas KPBU sangat bervariasi yang mana harus ditentukan melalui
dipertimbangkan pada tahap perencanaan KPBU. Variasi model-model atau bentuk skema
KPBU terjadi karena pesatnya perkembangan suatu jenis pembiayaan “gaya baru” yang disebut
dengan “Pembiayaan Proyek” untuk proyek-proyek raksasa, yang pada akhirnya membawa
konsekuensi langsung terhadap perkembangan sektor hukum di bidang yang bersangkutan,
termasuk berkembangnya model-model atau bentuk-bentuk pola kerjasama. Alternatif-alternatif
modalitas KPBU yang ada perlu dilihat terlebih dahulu sebelum menetapkan skema KPBU.
5.2. PERTIMBANGAN PENETAPAN SKEMA KPBU
Beberapa hal yang harus dipertimbangkan dalam penetapan skema KPBU meliputi:
1. Lingkup Kerjasama KPBU
2. Jangka waktu dan pentahapan KPBU
3. Keterlibatan pihak ketiga
4. Penggunaan Aset Daerah
5. Alur Finansial Operasional
6. Status kepemilikan aset dan pengalihan aset
5.3. TIPE KPBU
Secara umum ada 5 (lima) tipe kerjasama yang bisa dikembangkan menjadi 11 variasi atau
lebih sesuai dengan lingkup atau bentuk yang diperlukan. Variasi skema KPBU tersebut
berbeda menurut “kepemilikan” atas aset atau “kewenangan dalam manajemen dari proyek”.
Keempat tipe tersebut adalah:
1. Kontrak Manajemen (Management Contract)
2. Kontrak Sewa (Lease Contract)
3. Konsesi (Concession); dan
4. Kontrak Bangun - Kelola - Alih (Build-Operate-Transfer Contract)
5. Kontrak Bangun – Milik – Kelola – Alih (Build – Own – Operate – Transfer)
BUKU 1 – UMUM 22
Tabel 1. Karakteristik Modalitas KPBU

Kepemilikan Fokus Investasi Risiko Pendapatan
Periode Peran Badan
TIPE Aset Selama Kapital & Badan Usaha & Keterangan
KPBU Usaha
Kontrak Penggungjawab Kompensasi
Kontrak Kelola Pengaturan kontraktual untuk pengelolaan sebagian atau seluruh fasilitas atau layanan publik oleh Badan Usaha. Investasi modal biasanya bukan
menjadi fokus utama dalam pengaturannya.
Kontrak Kelola Publik Pendek – Bukan Fokus. Rendah. Mengelola Mengkontrakkan pengoperasian dan
Menengah Publik. Fee yang ditetapkan seluruh aspek pemeliharaan sebagian besar atau seluruh bagian
(3 – 5 tahun) sebelumnya, operasional dan dari suatu fasilitas atau layanan publik. Walaupun
mungkin saja dengan pemeliharaan kewajiban utama penyediaan layanan ada di
insentif berbasis tangan Pemerintah, namun pengendalian operasi
kinera sehari-hari dilakukan oleh Badan Usaha.
Kontrak Kelola Publik Menengah – Fokus terbatas pada Medium. Capex minimum, Kontrak ini sama dengan kontrak manajemen
(dengan Panjang proyek brownfield Tarif atau pembagian Pengelolaan, dan namun dilakukan juga investasi terbatas untuk
perbaikan/ (rehabilitasi atau pendapatan. Pemeliharaan rehabilitasi atau pengembangan fasilitas.
ekspansi) ekspansi).
Badan Usaha.
Kontrak Sewa Aset yang ada disewakan dari entitas publik kepada Badan Usaha atau sebaliknya.
Sewa Publik Menengah Bukan Fokus. Tinggi. Pengelolaan dan Contoh: menyewakan outlet retail di stasiun
(10 – 15 Publik Pendapatan dari Pemeliharaan kereta api.
tahun) kegiatan operasi
Bangun – Sewa Badan Usaha Menengah Greenfield. Rendah – Menengah. Penyediaan Capex Dilakukan pembangunan sebuah infrastruktur,
– Alih (BLT) (disewakan (10 – 15 Badan Usaha. Harga sewa dari disewakan kepada Pemerintah dan mengalihkan
atau Bangun – kepada tahun) Pemerintah fasilitas tersebut setelah masa kerjasama.
Miliki – Sewa – Pemerintah)
Alih (BOLT)
Bangun – Alih – Publik Menengah Greenfield. Tinggi. Penyediaan Capex Dilakukan pembangunan aset, mengalihkan aet
Sewa (BTL) (10 – 15 Badan Usaha. Pendapatan dari Tarif dan operasi. tersebut kepada Pemerintah, dan menyewanya
tahun) kembali.
BUKU 1 – UMUM 23

Periode Peran Badan
KPBU Usaha
Kontrak Konsesi Tanggung jawab untuk konstruksi (biasanya untuk proyek brownfield/pengembangan) dan pengoperasian ada pada pihak Badan Usaha sementara
kepemilikan aset tetap ada pada sektor publik
Konsesi Badan Usaha Panjang. Brownfield / Tinggi. Desain, Badan Usaha bertanggung terhadap pemenuhan
(20 – 30 Pengembangan. Pendapatan dari Tarif pembiayaan, layanan di wilayah tertentu, termasuk operasi,
tahun) Badan Usaha. konstruksi, pemeliharaan, pengumpulan, pengelolaan serta
mengelola, dan konstruksi dan rehabilitasi sistem.
memelihara. Yang terpenting, Badan Usaha bertanggungjawab
untuk semua investasi kapital sementara aset
tetap dimiliki publik. Peran pemerintah berganti
dari sebelumnya penyedia layanan menjadi
pengatur tarif dan kualitas layanan.
Kontrak Bangun Tanggung jawab untuk konstruksi (biasanya untuk proyek greenfield) dan pengoperasian ada pada pihak Badan Usaha sementara kepemilikan aset
– Operasi – Alih tetap ada pada sektor publik
Desain – Bangun Publik Pendek – Greenfield. Menengah – Tinggi. Desain, bangun,
– Kelola (DBO) Menengah. Publik Pendapatan dari Tarif kelola dan
(3 – 5 tahun) memelihara.
Bangun – Kelola – Publik Panjang. Greenfield. Tinggi. Desain,
Alih (BOT)/ (20 – 30 Badan Usaha. Pendapatan dari Tarif pembiayaan,
Desain – Bangun tahun) bangun,
– Biaya - Kelola – mengelola dan
Alih (DBFOT) memelihara
Bangun – Kelola – Publik Panjang. Greenfield. Rendah. Desain,
Alih (BOT) (20 – 30 Badan Usaha. Pendapatan anuitas / pembiayaan,
Anuitas tahun) Pembayaran Unitary bangun,
mengelola dan
memelihara
BUKU 1 – UMUM 24

Periode Peran Badan
KPBU Usaha
Kotrak Bangun – Badan Usaha memiliki tanggung jawab untuk membangun dan mengoperasikan fasilitas. Kepemilikan aset ada pada Badan Usaha selama masa
Milik – Kelola – kerjasama berlangsung.
Alih (BOOT)
(Desain) – Badan Usaha Panjang. Greenfield. Tinggi. Desain, bangun,
Bangun – Milik – (20 – 30 Badan Usaha. Pendapatan dari Tarif milik, kelola,
Kelola – Alih tahun) memelihara, dan
(BOOT/DBOOT) mengalihkan aset.
Bangun – Milik – Badan Usaha Selamanya Greenfield. Tinggi. Desain, Untuk skema ini, aset dimiliki oleh Badan Usaha
Kelola (BOO) (Perpetual) Badan Usaha. Pendapatan dari Tarif pembiayaan, dan tanggung jawab penyediaan layanan/
bangun, milik, fasilitas juga menjadi tanggungjawabnya.
kelola, dan
memelihara.
BUKU 1 – UMUM 25
Secara lebih ringkas, ditur-fitur tersebut di atas dapat disarikan sebagai berikut:
Tabel 2. Fitur dalam Alternatif Skema KPBU

ALTERNATIF SKEMA KPBU
FITUR KONTRAK KONTRAK
KONTRAK SEWA BOT KONSESI
LAYANAN MANAJEMEN
Kepemilikan Pemerintah Pemerintah Pemerintah Pemerintah & Pemerintah
asset Swasta
Tujuan Peningkatan Peningkatan Peningkatan Mobilisasi modal Mobilisasi modal
Kerjasama efisiensi efisiensi efisiensi swasta & swasta &
operasional operasional operasional transfer keahlian transfer keahlian
Kewenangan Dominan Swasta Swasta Swasta Swasta
manajemen Pemerintah
Resiko Komersial Pemerintah Pemerintah Swasta Swasta Swasta
Durasi 1–2 3–5 8 – 15 25 – 30 25 – 30
Kerjasama
(tahun)
Kegiatan Produksi Produksi Produksi Produksi Produksi
pelayanan Distribusi Distribusi Distribusi Distribusi Distribusi
Pemeliharaan Pemeliharaan Pemeliharaan
Penagihan Penagihan Penagihan
Investasi Swasta Rendah Rendah Rendah-sedang Tinggi Tinggi
Keuntungan Kecil Kecil Kecil Menguntungkan Menguntungkan
Efisiensi Terbatas Terbatas Terbatas Tinggi Tinggi
Cakupan • Kontrak • Pengoperasian • Pengelolaan • Pembangunan • Pengelolaan
kegiatan perawatan & perawatan seluruh atau prasarana dan sistem
peralatan & • Pengelolaan sebagian sarana
fasilitas fasilitas sistem • Pengelolaan
• Pencatatan • Pengelolaan • Pengelolaan prasarana dan
alat ukur/ sistem fasilitas sarana
meter • Pengelolaan • Pengoperasia
• Pengajuan administrasi n peralatan
rekening dan
penagihan
• Perbaikan
darurat
• Penyewaan
pearalatan
Pembiayaan Pemerintah Pemerintah Swasta Swasta Swasta
modal kerja
Pengaturan Tarif Pemerintah Pemerintah Sesuai kontrak & Swasta Sesuai kontrak
regulasi dan regulasi
Pengumpulan Pemerintah Swasta Swasta Swasta Swasta
tariff
Dari berbagai alternatif skema KPBU diatas, tidak semuanya bisa atau pernah diterapkan di
Indonesia. Setiap alternatif skema KPBU memiliki kekurangan dan kelebihannya masing-
masing.
BUKU 1 – UMUM 26
5.4. SKEMA KPBU YANG LAZIM DI INDONESIA
Uraian dari skema KPBU yang lazim dilakukan di Indonesia adalah sebagai berikut:1
1) Kontrak Kelola atau lazimnya disebut Management Contract adalah bentuk KPBU dimana
pihak swasta menjalankan fungsi pengelolaan penyediaan barang/jasa yang menggunakan
aset infrastruktur dan/atau sarana yang telah dibangun oleh Pemerintah. Tidak ada
pemindahan kepemilikan oleh swasta.
2) Kontrak Jasa atau Service Contract adalah bentuk KPBU dimana pihak swasta tidak
mendapatkan porsi manajemen namun hanya terbatas kepada penyediaan jasa pelayanan.
Karena pelayanan jasa, umumnya swasta tidak diwajibkan menambah dan/atau
merevitalisasi aset yang sudah terbangun oleh Pemerintah. Tidak ada pemindahan
kepemilikan dari Pemerintah. Pemasukan untuk pihak swasta adalah imbal jasa tetap
sesuai kontrak dalam rangka pemberian pelayanan kepada masyarakat.
3) Kontrak Sewa atau Leasing Contract adalah bentuk KPBU dimana Pemerintah sebagai
pemilik aset baik infrastruktur maupun sarana menyewakan kepada pihak swasta untuk
diusahakan. Tergantung dari peraturan dan kontrak yang disepakati, pihak swasta dapat
diwajibkan untuk hanya menjaga hingga menambah nilai dan/atau jumlah aset Pemerintah.
Dalam kaitannya dengan pelayanan publik, Pemerintah hanya mengeluarkan izin usaha
pemakaian aset yang disewakan oleh Pemerintah untuk melakukan pelayanan kepada
masyarakat. Atas ini, pihak swasta tidak mendapat imbalan dalam bentuk yang tetap.
4) Kontrak Bangun-Guna-Serah atau Build-Operate-Transfer (BOT) adalah bentuk KPBU

yang menyaratkan swasta membangun aset, mengoperasikannya dalam periode tertentu,
dan memberikan pelayanan dengan level yang disepakati kepada masyarakat. Ketika habis
masa kelola, kepemilikan diserahkan kepada Pemerintah dimana Pemerintah dapat
melanjutkan kerjasama dengan pihak yang sama, mengelola aset ini sendiri, atau
memberikan kontrak konsesi kepada pihak lain. Swasta dapat memperoleh penjaminan
penghasilan minimum dan/atau pemasukan tambahan apabila kinerja pelayanan melampaui
kesepakatan. Investasi Pemerintah dapat berupa penyediaan lahan, penyertaan modal,
pemberian subsidi, insentif, dan/atau penjaminan.
5) Kontrak Konsesi atau Concession adalah bentuk KPBU yang mirip dengan BOT namun
Badan Usaha atau pihak swasta dapat menarik tarif langsung dari pelanggan. Sedangkan
pada BOT, sektor publik yang menarik retribusi.
6) Kontrak Bangun-Guna-Milik atau Build-Operate-Own (BOO) adalah bentuk KPBU yang

mirip dengan BOT namun tidak memiliki unsur pemindahan kepemilikan di akhir masa
konsesinya kecuali bila dibeli, baik oleh Pemerintah maupun pihak swasta lain yang
berminat. Di dalam kontrak juga mengatur mengenai mutu layanan yang disyaratkan,
peran/porsi Pemerintah, dan lainnya.
1
PT. SMI: Panduan Penyelenggaraan KPS dalam Penyediaan Infrastruktur (2014)
BUKU 1 – UMUM 27
7) Divestasi atau Divestiture adalah pelepasan kepemilikan sebagian dan/atau keseluruhan

aset Pemerintah kepada swasta untuk diusahakan. Kontrol Pemerintah atas swasta hanya
pada perizinan jenis usaha atau pelayanan.
Gambar 11. Berbagai Skema KPBU Berdasarkan Alokasi Investasi
Suatu proyek KPBU harus dapat mengkaji skema atau modalitas KPBU apa yang paling sesuai
dengan proyek infrastruktur yang akan dilaksanakan. Untuk sektor infrastruktur yang sama bisa
saja modalitas KPBU-nya berbeda. Beberapa aspek utama yang menjadi bahan pertimbangan
penetapan skema KPBU diantaranya adalah:
• Apakah proyek KPBU melibatkan pembangunan aset baru (proyek kapital), atau hanya
memerlukan layanan untuk operasi dan pengelolaan saja? Pengembangan greenfield
yang memerlukan pengeluaran kapital yang besar untuk membangun infrastruktur baru
akan berbeda dengan kebutuhan untuk rehabilitasi atau mengelola aset yang telah ada.
Lingkup Badan Usaha akan lebih luas pada proyek greenfield sehingga
tanggungjawabnya harus jelas.
• Peran apa saja yang harus diemban oleh Badan Usaha? Misalnya, siapa yang harus
menyediakan pembiayaan? Siapa yang akan mendesain dan membangun fasilitas?
• Siapa yang akan memiliki aset pada saat dan setelah masa kerjasama? Mungkin saja
ada hambatan hukum dalam kepemilikan aset. Hal lain yang harus dipertimbangkan
adalah seperti isue politis misalnya terhadap aset-aset vital atau strategis.
• Berapa lama durasi kontrak KPBU? Untuk infrastruktur yang memerlukan investasi
sangat tinggi (misalnya jalan) akan memerlukan durasi kontrak yang panjang. Keinginan
dan kemampuan sektor publik untuk membayar layanan yang diberikan juga menjadi
satu pertimbangan penting dalam menetapkan durasi kontrak.
• Bagaimana alokasi risiko antara Badan Usaha dan Pemerintah?

BUKU 1 – UMUM 28
• Apa saja pendapatan utama dari proyek ini? Misalnya, apakah akan langsung dari
pengguna atau pembayaran dari pemerintah (contoh anuitas)?
• Apakah pasar atau kebutuhan terhadap layanan infrastruktur akan stabil selama masa
kerjasama?
BUKU 1 – UMUM 29
6. RISIKO
6.1. KONSEP DASAR
Konsep dasar proyek KPBU adalah suatu skema kerjasama dimana pemerintah mentransfer
risiko yang biasanya diemban oleh pemerintah kepada pihak swasta (Badan Usaha) dengan
janji kompensasi finansial atas risiko yang ditrasnferkan tersebut.
Risiko adalah kemungkinan terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan selama kelangsungan suatu
proyek. Risiko tersebut dapat dinilai secara kualitatif ataupun kuantitatif. Proses analisa risiko
terdiri atas identifikasi risiko, alokasi risiko, penilaian risiko, dan mitigasi risiko. Tujuan analisa
risiko adalah agar stakeholder dapat memperoleh manfaat finansial sebesar-besarnya melalui
proses pengelolaan risiko yang meliputi menghilangkan, meminimalkan, mengalihkan, dan
menyerap/menerima risiko tersebut.
Gambar 12. Alur Kajian Risiko
Dalam PerPres No. 38 Tahun 2015 Pasal 1 dijelaskan bahwa Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha yang selanjutnya disebut sebagai KPBU adalah kerjasama antara pemerintah
dan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu
pada spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala
Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko diantara
para pihak.
KPBU dilakukan berdasarkan prinsip pengendalian dan pengelolaan risiko, dimana kerjasama
penyediaan infrastruktur dilakukan dengan penilaian risiko, pengembangan strategi
pengelolaan dan mitigasi terhadap risiko. Identifikasi risiko dan rekomendasi mitigasi serta
pengalokasian risiko menjadi salah satu poin penting dalam penyusunan Pra-studi Kelayakan
(Pre-FS).
Hak dan kewajiban PJPK maupun Badan Usaha, termasuk didalamnya alokasi risiko, harus
secara jelas tertuang dalam Perjanjian KPBU. Studi terdahulu menyebutkan bahwa salah satu
penyebab utama kegagalan pelaksanaan proyek KPBU adalah alokasi risiko yang kurang tepat
dimana terjadi pembebanan risiko secara berlebihan kepada pihak tertentu atau pembebanan
risiko kepada pihak yang sebenarnya tidak dapat mengendalikan atau mengelolanya dengan
baik.
BUKU 1 – UMUM 30
6.2. PROSES ANALISIS RISIKO
Penjelasan terhadap proses analisa risiko adalah seperti di bawah ini:
1) Identifikasi Risiko
Identifikasi risiko dilakukan untuk mengetahui jenis risiko yang mungkin timbul di dalam
proyek. Secara umum, risiko dalam penyediaan umum terdiri dari namun tidak terbatas
pada:
• Risiko Lokasi
• Risiko Desain
• Risiko Sponsor
• Risiko Finansial
• Risiko Operasional
• Risiko Pendapatan
• Risiko Politik
• Risiko Kahar
• Risiko Kepemilikan Aset
2) Alokasi Risiko
Dalam pelaksanaan proyek KPBU, pendistribusian atau alokasi risiko harus dapat
dilakukan secara optimal dengan cara mengalihkan risiko kepada pihak yang memang
dapat mengelola risiko-risiko tersebut secara lebih efisien dan efektif.
Prinsip alokasi risiko lazimnya adalah risiko sebaiknya dialokasikan kepada pihak yang
relatif lebih mampu mengelolanya atau dikarenakan memiliki biaya terendah untuk
menyerap risiko tersebut. Jika prinsip ini diterapkan dengan baik, diharapkan dapat
menghasilkan premi risiko yang rendah dan biaya proyek yang lebih rendah sehingga
berdampak positif bagi pemangku kepentingan proyek tersebut.
Dalam transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian KPBU
perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Upaya menghasilkan suatu skema alokasi risiko
yang optimal penting demi memaksimalkan nilai manfaat uang (value for money).
3) Penilaian Risiko
Untuk mengetahui risiko yang paling besar kemungkinannya terjadi serta pengaruhnya
yang paling signifikan terhadap kelangsungan proyek KPBU ini, maka disusun suatu
kriteria penilaian risiko yang dilihat dari peringkat kemungkinannya untuk terjadi dan
peringkat konsekuensi risiko tersebut.
Untuk mengetahui peringkat kemungkinan terjadi, dapat digunakan kriteria seperti pada
tabel berikut.
BUKU 1 – UMUM 31
Tabel 3. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko

Peringkat Keterangan
Hampir Pasti Terjadi Ada kemungkinan kuat risiko ini akan terjadi sewaktu-waktu seperti yang
telah terjadi di proyek lainnya.
Mungkin Sekali Terjadi Risiko mungkin terjadi sewaktu-waktu karena adanya riwayat kejadian
kasual
Mungkin Terjadi Tidak diharapkan, tapi ada sedikit kemungkinan terjadi sewaktu-waktu
Jarang Terjadi Sangat tidak mungkin, tetapi dapat terjadi dalam keadaan luar biasa. Bisa
terjadi, tapi mungkin tidak akan pernah terjadi
Hampir Tidak Mungkin Terjadi Risiko ini secara teoritis dimungkin terjadi, namun belum pernah didapati
terjadi di proyek lainnya.
Untuk pemeringkatan konsekuensi risiko, dapat digunakan kriteria atau pendekatan

seperti pada tabel di bawah ini.
Tabel 4. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko

Dampak
Peringkat Keselamatan Penundaan Kinerja Hukum Politik
Keuangan
Tidak Varian <5% Tidak ada atau < 3 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan dan
Penting terhadap hanya cidera ada dampak kecil Kecil dampak kecil
anggaran pribadi, terhadap unsur-unsur terhadap proyek
Pertolongan non-inti
Pertama
dibutuhkan tetapi
tidak ada
penundaan hari
Ringan Varian 5%- Cidera ringan, 3 – 6 bulan Sesuai tujuan, tetapi Pelanggaran Perubahan
10% perawatan medis ada kerugian sementara prosedur/ memberikan
terhadap dan penundaan dari sisi layanan, atau pedoman dampak yang
anggaran beberapa hari kinerja unsur-unsur internal signifikan
non-inti yang berada terhadap proyek
dibawah standar
Sedang Varian 10%- Cidera: 6 – 12 bulan Kerugian sementara Pelanggaran Ketidakstabilan
20% Kemungkinan unsur proyek inti, atau kebijakan/ situasi berdampak
terhadap rawat inap dan standar kinerja unsur peraturan pada keuangan
anggaran banyak penundaan inti yang menjadi pemerintah dan kinerja.
hari berada di bawah
standar
Besar Varian Cacat sebagian 1 – 2 tahun Ketidakmampuan untuk Pelanggan Ketidakstabilan
20%_30% atau penyakit memenuhi unsur inti, lisensi atau berdampak pada
terhadap jangka panjang dan secara signifikan hukum, keuangan dan
anggaran atau beberapa menjadikan proyek pengenaan kinerja
cidera serius dibatalkan penalti
Serius Varian 30%- Kematian atau >2 tahun Kegagalan total proyek Intervensi Ketidakstabilan
50% cacat permanen peraturan atau menyebabkan
terhadap tuntutan, penghentian
anggaran pengenaan layanan
penalti
Dari kedua kriteria pemeringkatan diatas, maka dibuat sebuah matriks, seperti tampak
pada tabel di bawah ini, yang berfungsi untuk melihat risiko yang paling berdampak
pada proyek KPBU.
BUKU 1 – UMUM 32
Tabel 5. Matriks Dampak Risiko

Konsekuensi
Kemungkinan
Tidak Penting Ringan Sedang Besar Serius
Hampir Pasti Menengah Menengah Tinggi Tinggi Tertinggi
Mungkin Sekali Rendah Menengah Menengah Tinggi Tertinggi
Mungkin Rendah Menengah Menengah Tinggi Tinggi
Jarang Rendah Rendah Menengah Menengah Tinggi

Hampir Tidak
Rendah Rendah Rendah Menengah Menengah
Mungkin
4) Mitigasi Risiko
Mitigasi risiko bertujuan untuk memberikan cara atau strategi mengelola risiko terbaik
dengan mempertimbangkan kemampuan pihak yang mengelola risiko dan juga dampak
risiko. Mitigasi risiko ini berisi rencana-rencana yang harus dilakukan pemerintah dalam
kondisi preventif, saat risiko terjadi, ataupun paska terjadinya risiko. Mitigasi risiko ini
dapat berupa penghapusan risiko, meminimalkan risiko, mengalihkan risiko melalui
asuransi atau pihak ketiga lainnya, atau menerima/menyerap risiko tersebut.
BUKU 1 – UMUM 33
7. REAL DEMAND SURVEY
7.1. DEFINISI
Real Demand Survey (Survai Kebutuhan Nyata) adalah survai terhadap kebutuhan yang benar-
benar memang mencerminkan apa yang sebenarnya dibutuhkan. Istilah kebutuhan nyata
muncul karena adanya pandangan yang berbeda dalam menggambarkan kondisi nyata dari
adanya kebutuhan di tingkat masyarakat, dimana umumnya terjadi perbedaan pandangan
antara pihak pengambil kebijakan (pemerintah) dan pihak penerima kebijakan (masyarakat).
Kebutuhan nyata biasanya menggambarkan kondisi nyata dari kebutuhan masyarakat, dalam
artian memfokuskan diri pada pandangan menurut masyarakat, bukan pandangan pihak
pengambil kebijakan.
Dalam rangka meningkatkan kualitas Pra-Studi Kelayakan untuk pelaksanaan proyek

Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU), maka diperlukan dukungan studi kebutuhan
nyata (Real Demand Survey) untuk melihat potensi pasar dari infrastruktur yang akan dibangun
melalui skema KPBU ini.
Dalam pra-studi kelayakan terdapat beberapa komponen atau aspek, dimana salah satu aspek
terpenting adalah aspek adanya permintaan atau pasar terhadap infrastruktur yang akan
dibangun. Studi RDS ini tidak hanya akan melihat pada jumlah calon pengguna infrastruktur
yang potensial, tapi juga akan melihat pada kemauan masyarakat untuk menggunakan
infrastruktur yang akan dibangun dan juga kemauan dan kemampuan membayar masyarakat
untuk menggunakan infrastruktur tersebut.
7.2. ANALISIS PERMINTAAN DAN PASAR
Aspek permintaan dan pasar, menjadi salah satu aspek yang paling penting didalam laporan
pra-studi kelayakan, dimana hasil dari analisa aspek ini akan menjadi bahan atau basis analisa
aspek lainnya di laporan pra-studi kelayakan, seperti misalnya penetapan tarif.
Pengkajian terhadap potensi permintaan dan pasar ini juga sangat penting untuk memastikan
bahwa infrastruktur dan layanan yang akan diberikan oleh proyek kerjasama ini akan terserap
oleh masyarakat sehingga akan memberikan keuntungan dan kemanfaatan bagi semua pihak,
baik Pemerintah, Badan Usaha pelaksana KPBU dan juga tentunya masyarakat.
Analisis permintaan (demand), yang bertujuan untuk memahami kondisi pengguna layanan.
Analisis permintaan ini dilakukan dengan paling kurang memuat:
1) survei kebutuhan nyata (real demand survey) untuk mendapatkan gambaran yang
akurat seperti mengenai perkiraan kebutuhan, ketertarikan, kemauan dan kemampuan
BUKU 1 – UMUM 34
pengguna untuk membayar, kinerja pembayaran, serta tingkat pelayanan yang

diharapkan; dan
2) penentuan sumber dan tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai skenario (uji
elastisitas permintaan).
7.3. Metodologi Penyusunan RDS
Secara garis besar metode RDS yang akan dilaksanakan seperti diagram alir dibawah ini :
Gambar 13. Diagram Alir Metodologi RDS
1. Identifikasi Permasalahan
Mencermati perkembangan akan infrastruktur terkait maka RDS dimaksudkan untuk

meneliti seberapa besar peluang proyek KPBU sektor terkait sebagai alternatif selain
infrastruktur yang sudah ada dalam melayani pelanggan.
2. Survai Pendahuluan
Survei pendahuluan dilakukan di lokasi studi untuk mendapatkan gambaran umum kondisi
lapangan. Pada kegiatan ini hal-hal yang dilaksanakan adalah mengamati secara visual
terhadap situasi yang akan dikaji sambil juga melakukan studi pustaka untuk mendukung
kajian ini.
3. Rancangan Kuesioner
Dalam merancang kuesioner, penentuan variabel-variabel karakteristik pengguna jasa

didapatkan dari studi pustaka sebagai data kualitatif. Agar tujuan dan manfaat RDS
terpenuhi, pada kuesioner dapat ditambahkan pula saran-saran untuk pengembangan
infrastruktur.
BUKU 1 – UMUM 35
4. Pengumpulan Data dan Metode Sampling
Pada tahap pengumpulan data ini ada dua macam data yang dibutuhkan yaitu:
i. Data Sekunder
Data sekunder adalah data yang telah ada, diperoleh dari instansi-instansi yang
berkepentingan ataupun sumber-sumber lainnya. Pada dasarnya sifatnya
merupakan penunjang ataupun background information bagi observasi lapangan.
ii. Data Primer
Data primer merupakan data yang diambil secara langsung melalui survey pada
lokasi yang bersangkutan. Data primer yang dibutuhkan yaitu karakteristik sosio-
ekonomi secara langsung melalui kuesioner. Kuesioner ini diajukan pada responden.
Data primer yang terkumpul melalui survey primer dapat berupa data kuantitatif
maupun kualitatif. Data kuantitatif adalah data yang dinyatakan dalam bentuk angka.
Sedang data kualitatif data yang dinyatakan dalam bentuk bukan angka, sehingga
data tersebut perlu diubah menjadi angka untuk selanjutnya dapat diproses.
Untuk tujuan tercapainya proses analisis suatu data kualitatif, data kualitatif dapat
dibagi menjadi :
❖ Data Nominal atau jenis data yang dikategorikan atau dikualifikasikan, misalnya:
“Jenis Pekerjaan”, diklasifikasikan sebagai :
(a) PNS diberi kode 1
(b) TNI/POLRI diberi kode 2
(c) Pengusaha/Wiraswasta diberi kode 3
(d) Karyawan swasta diberi kode 4
(e) dst
❖ Data Binary, adalah jenis data yang berdasarkan 2 kemungkinan, ya/tidak, 1
atau 2
❖ Data Ordinal, adalah jenis data yang dikategorikan atau dikualifikasikan, tetapi
terdapat hubungan antara data, atau biasa juga disebut juga sebagai rangking,
misalnya : “Tingkat Kenyamanan” diklasifikasikan sebagai :
(a) Nyaman diberi kode 1
(b) Cukup nyaman diberi kode 2
(c) Kurang nyaman diberi kode 3
(d) Tidak nyaman diberi kode 4
Penentuan jumlah sampel dinamakan metode sampling. Jumlah sampel sering

dinyatakan dengan ukuran sampel. Jumlah sampel ditentukan berdasarkan jumlah
populasi dalam artian semakin besar jumlah sampel atau semakin mendekati
populasi, maka peluang kesalahan generalisasi semakin kecil dan sebaliknya.
BUKU 1 – UMUM 36
Metode sampling yang biasa digunakan adalah Stratified Random Sampling dengan
tabel Krecjie. Metode pengambilan sampel ini dengan cara populasi disusun
berdasarkan semua kelompok dilihat pada tabel Krecjie, kemudian sampel dipilih
dari masing-masing secara proposional.
Tabel Krecjie melakukan perhitungan ukuran sampel didasarkan kesalahan 5%. Jadi
sampel yang diperoleh tersebut mempunyai tingkat kepercayaan 95% terhadap
populasi.
5. Penyajian dan Analisa Data
Data primer yang akan dikumpulkan dari hasil wawancara langsung/kuesioner merupakan
data mentah. Agar data tersebut dapat lebih berguna bagi kajian diperlukan suatu penyajian
dan analisa data.
Tahapan yang dilakukan dalam penyajian data sebagai berikut :
1. Editing merupakan kegiatan pemeriksaan terhadap data yang masuk apa terdapat
kekeliruan dalam pengisian/kurang lengkap, tidak sesuai dan sebagainya. Editing
dilakukan dengan harapan akan diperoleh data yang benar-benar valid, reliable, serta
dapat dipertanggungjawabkan.
2. Coding merupakan proses pemberian tanda, simbol, ataupun kode setiap data yang
termasuk dalam kelompok yang sama tanda tersebut dapat berupa angka atau huruf
3. Tabulating merupakan tahap memasukan data pada tabel-tabel tertentu dan mengatur
angka-angka serta memperhitungkannya.
Penyajian data dalam penelitian ini diwujudkan dalam bentuk tabel, gambar dan grafik.
Sedangkan untuk data sekunder tidak diperlukan lagi pengolahan lebih lanjut, karena data
tersebut telah disajikan secara sistematis dan untuk penyajiannya disesuaikan dengan
analisis yang dilakukan.
Dalam menguraikan analisa berdasarkan data yang telah diolah. Untuk mendapatkan
keluaran yang optimal maka digunakan program Microsoft Excel 2003 dan SPSS (Statistical
Product and Service Solution) versi 11. Metode yang digunakan pada Microsoft Excel 2003
adalah Chart Wizart. Pada SPSS versi 11 digunakan Distribution frequencies, Cross tab.
6. Identifikasi Karakteristik
Tahap selanjutnya setelah analisa data adalah mengidentifikasi karakteristik calon

pelanggan, mencakup sosio ekonomi calon pelanggan dan jenis kegiatan.
7. Perencanaan Infrastruktur
Tahapan ini meliputi perencanaan infrastruktur KPBU berdasarkan tingkat pelayanan yang
akan diberikan berdasarkan hasil RDS.
BUKU 1 – UMUM 37
8. Kesimpulan dan Saran
Menuliskan kesimpulan dari pengamatan dan analisa yang telah dilakukan termasuk juga
memberikan saran-saran yang diperlukan.
BUKU 1 – UMUM 38
8. VALUE FOR MONEY
8.1. LATAR BELAKANG
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) merupakan model pengadaan yang
digunakan dalam penyediaan infrastruktur publik dengan melibatkan pembiayaan dari pihak
swasta sebagai mitra pemerintah. Model KPBU berbeda dari model pengadaan publik
tradisional.
Alasan untuk memilih skema KPBU dan bukannya model pengadaan publik tradisional adalah
karena skema ini dapat memberikan Nilai Manfaat Uang (Value for Money/VfM) yang lebih baik.
Oleh karenanya, isu penting yang perlu ditindaklanjuti adalah menemukan pemicu/driver utama
dari VfM dari proyek KPBU tersebut, dan yang paling penting untuk menganalisis hubungan
antara driver utama dengan gagasan kompleks dari VfM.
Pengujian VfM menjadi bagian penting dari pengembangan proyek KPBU. Jika suatu proyek
tidak memberikan nilai manfaat uang bagi sektor publik maka proyek tersebut tidak seharusnya
dilaksanakan dengan skema KPBU. Analisis nilai manfaat uang dapat dilakukan secara
kuantitatif (numerikal) dan/atau kualitatif (subyektif, atau berdasarkan penilaian).
Penilaian kinerja adalah faktor penting di dalam suatu organisasi, termasuk juga untuk
organisasi sektor publik. Sejauh ini, pengukuran kinerja yang digunakan oleh organisasi sektor
publik, adalah pengukuran kinerja yang tradisional. Metode ini memusatkan pada aspek
keuangan saja. Namun dengan menggunakan metode VfM, capaian tidaklah hanya diukur dari
aspek keuangan saja, tetapi juga dari aspek non keuangan, yaitu kepuasan pelanggan, operasi
bisnis internal, dan aspek tumbuh dan berkembang.
8.2. ELEMEN DALAM VFM
Value for money merupakan konsep pengelolaan organisasi sektor publik yang mendasarkan
pada tiga elemen utama dan dua elemen tambahan.
1. Elemen Utama :
a. Ekonomi, pemerolehan input dengan kualitas dan kuantitas tertentu pada harga
terendah. Ekonomi merupakan perbandingan input dengan input value. Ekonomi
terkait dengan sejauh mana organisasi sektor publik dapat meminimalisir input
resources yang digunakan yaitu dengan menghindari value yang dinyatakan dalam
satuan moneter pengeluaran yang boros dan tidak produktif.
b. Efisiensi, pencapaian output yang maksimum dengan input tertentu atau

penggunaan input terendah untuk mencapai output tertentu. Efisiensi merupakan
BUKU 1 – UMUM 39
perbandingan output dengan input yang dikaitkan dengan standar kinerja atau target
yang telah ditetapkan.
c. Efektivitas, tingkat pencapaian hasil program dengan target yang ditetapkan.

Efektivitas merupakan perbandingan outcome dengan output.
2. Elemen Tambahan:
a. Keadilan, mengacu pada adanya kesempatan sosial (social opportunity) yang sama
untuk mendapatkan pelayanan publik berkualitas dan kesejahteraan ekonomi.
b. Pemerataan, penggunaan uang publik hendaknya tidak terkonsentrasi pada

kelompok tertentu saja, melainkan dilakukan secara merata.
8.3. MANFAAT KONSEP VfM
Manfaat implementasi konsep value for money pada organisasi publik diantaranya:
1. Meningkatkan efektivitas pelayanan publik, dalam arti pelayanan yang diberikan tepat
sasaran.
2. Meningkatkan mutu pelayanan publik.
3. Menurunkan biaya pelayanan publik karena hilangnya inefisiensi dan terjadinya
penghematan dalam penggunaan input.
4. Alokasi belanja yang lebih berorientansi pada kepentingan publik.
5. Meningkatkan kesadaran akan uang publik (public costs awareness) sebagai akar
pelaksanaan akuntabilitas publik.
Dalam pelaksanaan KPBU, tujuan dari Analisis Nilai Manfaat Uang (Value for Money – VFM)
adalah untuk membandingkan dampak finansial dari proyek KPBU (perkiraan penawaran badan
usaha) terhadap alternatif penyediaan infrastruktur secara tradisional oleh Pemerintah (Public
Sector Comparator – PSC). Nilai Manfaat Uang (VFM) merupakan selisih Net Present Value
(NPV) PSC dengan NPV KPBU (PPP Bid). Jika Nilai VFM adalah positif, maka proyek tersebut
memberikan nilai manfaat. Sebaliknya, jika VFM negatif, maka skema tersebut tidak dipilih.
8.4. Tipikal Pengujian VfM
Pengujian VfM dilakukan dengan membandingkan perkiraan biaya pengadaan proyek oleh
sektor publik (cara tradisional) dengan perkiraan biaya pengadaan proyek melalui skema
KPBU. Pengadaan proyek oleh sektor publik disebut Public Sector Comparator (PSC). PSC dan
KPBU dibandingkan dari sudut pandang penganggaran pemerintah. Suatu proyek KPBU
memberikan nilai manfaat uang jika proyek dapat mengurangi biaya yang harus dikeluarkan
oleh Pemerintah. Hal ini terjadi jika biaya melalui skema KPBU lebih rendah daripada PSC.
VfM = biaya PSC – biaya KPBU
BUKU 1 – UMUM 40
8.5. Parameter Pengujian Akhir VfM
Pencapaian VfM dalam proyek KPBU dapat terjadi melalui kompetisi yang efektif diantara
Badan Usaha potensial dan, pada proyek yang melibatkan uang publik melalui kajian VfM
terhadap biaya dan manfaat dari proyek KPBU.
Cara bagaimana kajian VfM dilakukan di akhir proses pengadaan tergantung pada apakah
proyek KPBU tersebut merupakan proyek yang didanai total oleh Badan Usaha (financially free-
standing project) atau tergantung juga pada dana publik.
a. Financially free-standing project
Pada proyek kerjasama seperti ini maka Badan Usaha harus menutupi semua biaya
investasinya dengan tarif yang dikenakan pada pengguna akhir. Sektor publik
memainkan peran dalam fasilitasi saja dan tidak melibatkan anggaran publik. Oleh
karena itu menjadi tanggungjawab Badan Usaha dalam menetapkan apakah proyek
tersebut layak secara komersial dan layak untuk investasi.
PJPK harus memiliki pendekatan yang tepat dalam menetapkan tarif pengguna dan
membangun mekanisme pembayaran yang harus mempertimbangkan juga kebijakan
pemerintah, tujuan proyek dan menjaga kepentingan publik. VfM tercapai melalui proses
pengadaan yang kompetitif berdasarkan prinsip penawaran yang paling menguntungkan
secara ekonomi.
b. Kontrak Kerjasama melibatkan Pembiayaan Publik
Pembiayaan publik dapat dilakukan dalam bentuk pembiayaan hibah dan/atau subsidi.
Issue pada bagian (a) diatas juga berlaku untuk jenis proyek ini, namun pendapatan
utama tidak hanya dari tarif pengguna namun juga dari sektor publik.
Namun, oleh karena proyek ini melibatkan dana publik, maka proyek ini harus sebesar-
besarnya merepresentasikan kepentingan publik. Untuk alasan ini maka manfaat dari
penyertaan dana dalam proyek KPBU ini harus dibandingkan dengan manfaat yang
didapatkan jika proyek tidak dilanjutkan. Prioritas kebijakan akan menjadi pertimbangan
penting dalam hal ini. Subsidi publik dapat diterapkan dalam beberapa bentuk termasuk
hibah modal dan dukungan pendapatan.
c. Proyek dimana sektor publik sebagai kontributor finansial utama
Dalam hal sektor publik sebagai penyandang dana utama maka kajian VfM secara
detail/rinci sangat direkomendasikan di akhir masa pengadaan. Kajian ini harus
membandingkan antara biaya dan manfaat (dalam aspek moneter dan non-moneter)
dari proyek KPBU ini terhadap biaya dan manfaat jika proyek dilakukan secara
trandisional (tidak melalui skema KPBU).
BUKU 1 – UMUM 41
9. PENJAJAKAN MINAT PASAR

(MARKET SOUNDING)
9.1. DEFINISI
Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding), bertujuan untuk memperoleh masukan dan
tanggapan terhadap KPBU dari para pemangku kepentingan. Beberapa hal yang diharapkan
didapat dari kegiatan penjajakan minat pasar ini adalah:
a. Tanggapan dan pendapat investor potensial terhadap rencana proyek KPBU yang
diperoleh dari hasil penjajakan minat (market sounding), diantaranya mencakup
ketertarikan investor potensial atas tingkat pengembalian investasi yang ditawarkan,
risiko utama yang menjadi pertimbangan investor, kebutuhan akan Dukungan
Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah.
b. Tanggapan dan pendapat dari lembaga keuangan nasional dan/atau internasional

terhadap bankability rencana proyek KPBU, termasuk indikasi besaran pinjaman, jangka
waktu, tingkat suku bunga, dan persyaratan perolehan pinjaman yang dapat disediakan,
serta risiko utama yang menjadi pertimbangan.
c. Tanggapan dan pendapat dari lembaga penjaminan terhadap rencana proyek KPBU,
diantaranya mencakup risiko-risiko yang dapat dijaminkan, persyaratan dan prosedur
perolehan penjaminan, dan lainnya.
d. Identifikasi strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan yang
sehat dalam pengadaan proyek KPBU.
e. Identifikasi struktur pasar untuk mendapatkan gambaran mengenai tingkat kompetisi

dari proyek-proyek KPBU pada satu sektor tertentu.
9.2. MANFAAT PENJAJAKAN MINAT PASAR
Manfaat dilaksanakannya Market Sounding antara lain sebagai berikut :
• Dapat memberikan indikasi penawaran proyek dan untuk menyoroti kendala komersial yang
potensial.
• Sebagai kesempatan untuk promosi memasarkan proyek KPBU potensial kepada investor
potensial.
• Menjadi sarana memperkirakan asumsi yang telah digunakan untuk mengembangkan

Bentuk KPBU dan menganalisis potensi Value for Money.
• Menghemat waktu dan upaya melalui penajaman pada kegiatan pengadaan nanti;
BUKU 1 – UMUM 42
• Melihat lebih dini berbagai isu yang akan mempengaruhi proyek;
• Memahami lebih dini resiko proyek;
• Mengembangkan strategi pengadaan yang lebih kompetitif;
BUKU 1 – UMUM 43

BUKU 1 Toolkit KPBU PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

BUKU 1 Toolkit KPBU PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PENYUSUNAN TOOLKIT KPBU BERBASIS WEBSITE 2016

1.1. Latar Belakang .................................................................................................... 1

BAB 2. PROSES KPBU

2.3.3. Tahap Transaksi KPBU ............................................................................ 12

BAB 3. STUDI PASAR

3.2. Market Base Data ................................................................................................ 14

3.5. Studi Pasar dalam KPBU .................................................................................... 16

BAB 4. DOKUMEN PRASTUDI KELAYAKAN

4.1. Definisi ................................................................................................................ 17

BAB 5. MODALITAS KPBU

5.1. Definisi ............................................................................................................... 22

5.3. Tipe KPBU .......................................................................................................... 22

6.1. Konsep Dasar ..................................................................................................... 30

BAB 7. REAL DEMAND SURVEY

7.1. Definisi ............................................................................................................... 34

BAB 8. VALUE FOR MONEY

8.1. Latar Belakang .................................................................................................... 39

Tabel 2. Fitur dalam Alternatif Skema KPBU ......................................................................... 26

Tabel 3. Peringkat Kemungkinan Terjadi Risiko ..................................................................... 32

Tabel 4. Pemeringkatan Konsekuensi Risiko .......................................................................... 32

Tabel 5. Matriks Dampak Risiko ............................................................................................. 33

Gambar 2. Siklus Proposal Proyek KPBU Prakarsa Badan Usaha ............................................... 6

Gambar 3. Organisasi dalam Tahapan Pelaksanaan KPBU ........................................................ 7

Gambar 4. Tahap Perencanaan KPBU ........................................................................................ 9

Gambar 5. Dokumen pada Tahap Perencanaan KPBU .............................................................. 9

Gambar 6. Isi Studi Pendahuluan ............................................................................................... 10

Gambar 7. Skema Tahap Penyiapan KPBU ................................................................................. 11

Gambar 8. Kajian dan Analisis dalam Prastudi Kelayakan ......................................................... 11

Gambar 9. Dokumen pada Tahap Penyiapan KPBU ................................................................... 12

Gambar 10. Organisasi dalam Tahapan Pelaksanaan KPBU ........................................................ 13

Gambar 11. Berbagasi Skema KPBU Berdasarkan Alokasi Investasi ............................................ 28

Gambar 12. Alur Kajian Risiko ..................................................................................................... 30

Gambar 13. Diagram Alir Metodologi RDS .................................................................................. 35

BUKU 1 – UMUM iii

Dalam rangka mendukung penyediaan infrastruktur sebagaimana telah direncanakan dalam

Dalam pelaksanaan KPBU, Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah atau BUMN/BUMD selaku

1.2. TUJUAN TOOLKIT KPBU

1. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan pemangku

2. Memberikan pedoman bagi Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah untuk mengatur

Sebagai pendukung panduan umum tersebut, diperlukan perangkat-perangkat (tools) untuk

Tujuan penyusunan toolkit (petunjuk pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

1) Mempermudah para pemangku kepentingan dalam memahami Peraturan Menteri No. 4

2) Mempermudah akses dalam memperoleh informasi karena toolkit dibuat berbasiskan

1.3. PENERIMA MANFAAT

Penerima manfaat Toolkit (Petunjuk Pelaksanaan) Kerjasama Pemerintah dengan Badan

2. Badan usaha pemrakarsa

4. Pemangku kepentingan lainnya

1.4. APA ITU KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN USAHA

1.5. MENGAPA PERLU KPBU?

• Keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan infrastruktur

1.6. INFRASTRUKTUR APA SAJA YANG BISA DIKERJASAMAKAN?

1) Infrastruktur transportasi 6) Infrastruktur sistem pengelolaan air

9) Infrastruktur energi dan 14) Infrastruktur pariwisata

A. Prakarsa Pemerintah (Solicited)

Gambar 1. Siklus Proposal Proyek KPBU Prakarsa Pemerintah

B. Prakarsa Badan Usaha (Unsolicited)

• Terintegrasikan secara teknis dengan rencana induk pada sektor yang

• Layak secara ekonomi dan finansial; dan

• Tidak memerlukan Dukungan Pemerintah yang berupa kontribusi fiskal dalam

Gambar 2. Siklus Proposal Proyek KPBU Prakarsa Badan Usaha

2.2. SIAPA SAJA PEMERAN DALAM KPBU?

Gambar 3. Organisasi dalam Tahapan Pelaksanaan KPBU

A. Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Kepala BUMN/BUMD