Judul : Studi Kelayakan Investasi Pendirian SPBU di Monang-Maning

Nama : Reina Marsha Liman

NIM : 1106205062

Abstrak

Tujuan dari segala jenis bentuk perusahaan, baik berskala kecil maupun
besar, adalah untuk mencari keuntungan atau memaksimisasi laba (profit) demi
kelangsungan hidup perusahaan tersebut. Untuk mencapai tujuan tersebut,
perusahaan melakukan berbagai macam usaha, salah satu diantaranya adalah
investasi. Investasi adalah penanaman modal dalam suatu kegiatan yang memiliki
jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha. Agar tujuan dari
perusahaan dapat tercapai sesuai dengan yang diharapkan, maka investor perlu
memastikan agar investasi yang dilakukan oleh perusahaan akan memberikan
keuntungan atau tidak. Untuk mengetahui hal tersebut, maka perlu diadakan suatu
studi tentang kelayakan proyek. Proyek investasi akan dilanjutkan apabila hasil
dari penelitian ini adalah layak (feasible), atau ditinggalkan jika hasil penelitian
yang ditemukan adalah tidak layak.
Dalam penelitian yang berjudul "Studi Kelayakan Investasi Pendirian
SPBU di Monang-Maning" ini, dimaksudkan untuk menganalisis kelayakan
investasi pendirian SPBU di Monang-Maning ditinjau dari aspek hukum, aspek
lingkungan, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek
manajemen dan SDM, serta aspek keuangan. Untuk memecahkan masalah
kelayakan aspek investasi dari aspek hukum, aspek lingkungan, aspek pasar dan
pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen dan SDM digunakan
teknik analisis deskriptif. Sedangkan untuk aspek keuangan digunakan kriteria
penilaian Payback Period, Net Present Value, Profitability Index, dan Internal
Rate of Return.
Berdasarkan hasil analisis diketahui bahwa investasi pendirian SPBU di
Monang-Maning ini layak jika ditinjau dari aspek hukum, aspek lingkungan,
aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen dan
SDM. Pada aspek keuangan diperoleh Payback Period 3 tahun 6 hari, NPV
sebesar Rp.60.884.639.852,75, PI sebesar 7,118, IRR sebesar 38,208 persen yang
nilainya lebih besar dari tingkat bunga yang disyaratkan sehingga dapat
disimpulkan bahwa investasi tersebut layak untuk dilanjutkan ditinjau dari semua
aspek yang dibahas dalam studi ini.

v
 DAFTAR ISI

Halaman
HALAMAN JUDUL........................................................................ i
HALAMAN PENGESAHAN......................................................... ii
PERNYATAAN ORISINALITAS ................................................ iii
KATA PENGANTAR..................................................................... iv
ABSTRAK........................................................................................ v
DAFTAR ISI..................................................................................... vi
DAFTAR TABEL............................................................................ viii
DAFTAR GAMBAR....................................................................... ix
DAFTAR LAMPIRAN................................................................... x

BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah...................................................... 1
1.2 Rumusan Masalah Penelitian.............................................. 6
1.3 Tujuan Penelitian................................................................. 6
1.4 Kegunaan Penelitian............................................................ 7
1.5 Sistematika Penulisan.......................................................... 7

BAB II KAJIAN PUSTAKA

2.1 Landasan Teori dan Konsep................................................ 9
2.1.1 Pengertian Studi Kelayakan Bisnis......................... 9
2.1.2 Aspek Hukum......................................................... 10
2.1.3 Aspek Lingkungan.................................................. 12
2.1.4 Aspek Pasar dan Pemasaran.................................... 13
2.1.5 Proyeksi Potensi Omzet.......................................... 14
2.1.6 Aspek Teknis dan Teknologi.................................. 16
2.1.7 Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia...... 16
2.1.8 Aspek Keuangan..................................................... 18
2.1.9 Sumber Dana Pembelanjaan Investasi.................... 19
2.1.10 Biaya Modal............................................................ 20
2.1.11 Proyeksi Arus Kas................................................... 23
2.1.12 Penyusutan.............................................................. 24
2.1.13 Pajak Penghasilan................................................... 27
2.1.14 Capital Budgeting................................................... 28
2.1.15 Metode Payback Period......................................... 30
2.1.16 Metode Net Present Value (NPV)........................... 32
2.1.17 Metode Profitability Index (PI)............................... 33
2.1.18 Metode Internal Rate of Return (IRR).................... 34
2.1.19 Risiko Investasi....................................................... 35

BAB III METODE PENELITIAN

3.1 Desain Penelitian................................................................. 40
3.2 Lokasi Penelitian................................................................. 40
3.3 Obyek Penelitian................................................................. 41

vi
 3.4 Identifikasi Variabel............................................................ 41
3.5 Definisi Operasional Variabel............................................. 42
3.6 Jenis dan Sumber Data........................................................ 44
3.7 Metode Pengumpulan Data................................................. 45
3.8 Teknik Analisis Data........................................................... 45

BAB IV DATA DAN PEMBAHASAN HASIL PENELITIAN

4.1 Gambaran Umum Organisasi.............................................. 47
4.1.1 Sejarah Singkat Organisasi..................................... 48
4.1.2 Susunan Organisasi................................................. 49
4.2 Aspek Hukum..................................................................... 50
4.3 Aspek Lingkungan.............................................................. 50
4.4 Aspek Pasar dan Pemasaran................................................ 50
4.5 Aspek Teknis dan Teknologi.............................................. 51
4.6 Aspek Manajemen dan Sumber Daya Manusia.................. 52
4.7 Aspek Keuangan................................................................. 54

BAB V SIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan............................................................................ 58
5.2 Saran................................................................................... 59

DAFTAR RUJUKAN............................................................................... 60
LAMPIRAN-LAMPIRAN....................................................................... 63

vii
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Tujuan dari segala jenis bentuk perusahaan, baik berskala kecil maupun

besar, adalah untuk mencari keuntungan atau memaksimisasi laba (profit) demi

kelangsungan hidup perusahaan tersebut. Untuk mencapai tujuan tersebut,

perusahaan melakukan berbagai macam usaha, salah satu diantaranya adalah

investasi. Dalam kajian ilmiah yang ditulis Nurfadhilah (2013), tujuan perusahaan

melakukan investasi adalah untuk mengembangkan usahanya dengan melakukan

ekspansi sehingga nilai perusahaan dapat ditingkatkan. Menurut Kasmir dan

Jakfar (2003:5), investasi adalah penanaman modal dalam suatu kegiatan yang

memiliki jangka waktu relatif panjang dalam berbagai bidang usaha. Penanaman

modal yang ditanamkan dalam arti sempit berupa proyek tertentu baik bersifat

fisik maupun nonfisik. Agar tujuan dari perusahaan dapat tercapai sesuai dengan

yang diharapkan, maka perlu memastikan agar investasi yang dilakukan oleh

perusahaan akan memberikan keuntungan atau tidak.

Monang-Maning merupakan suatu daerah di kota Denpasar yang

merupakan tempat berdirinya perumnas (perumahan nasional) yang pertama di

Denpasar. Daerah Monang-Maning sekarang telah berkembang tidak hanya

sebagai daerah perumahan saja dan juga menjadi daerah perekonomian

masyarakat. Kebutuhan akan BBM (Bahan Bakar Minyak) di daerah tersebut

viii
sangat tinggi dengan tingkat ekonomi yang berkembang pesat dan banyaknya

kendaraan di daerah tersebut. Di daerah Monang-Maning belum terdapat SPBU

(Stasiun Pengisian Bahan Bakar). Dengan demikian, pendirian SPBU di daerah

Monang-Maning merupakan ide bisnis yang perlu didukung.

Investasi dapat dibagi menjadi 2 kelompok dilihat dari dimensi waktunya

(Wiagustini, 2010:175) yaitu sebagai berikut:

1) Investasi jangka pendek (satu tahun atau kurang), yaitu investasi pada

aktiva lancar, seperti kas, piutang, inventori, dan surat-surat berharga.

2) Investasi jangka panjang (lebih dari satu tahun), yaitu investasi pada aset

riil, seperti tanah, bangunan, peralatan kantor, kendaraan, aset riil lainnya,

dan investasi pada aset finansial seperti investasi pada saham dan obligasi.

Usulan investasi dalam pendirian Stasiun Pengisian Bahan Bakar Umum

(SPBU) merupakan kegiatan investasi yang bersifat jangka panjang serta

memerlukan penggunaan aktiva tetap sebagai sumber modal dalam jumlah yang

tidak sedikit. SPBU di Indonesia merupakan unit usaha migas (minyak dan gas),

dalam hal ini dimitrai oleh PT. Pertamina, yaitu BUMN yang bertugas mengelola

penambangan, pengolahan, dan distribusi sumber daya minyak bumi dan gas.

Pendirian SPBU ini direncanakan akan didirikan di Jalan Batukaru, Monang-

Maning, Kota Denpasar. Usulan investasi ini diperkirakan akan menghabiskan

sekitar 10 miliar Rupiah. Jumlah modal yang digunakan dalam investasi ini sangat

besar, sehingga jika tidak dilakukan studi kelayakan terhadap menguntungkan

atau tidaknya investasi pendirian SPBU ini, maka kerugian yang diderita investor

ix
dalam proyek ini juga akan besar. Dengan adanya rencana untuk melakukan

investasi dalam pendirian SPBU di Monang-Maning, Denpasar, maka perlu

dilakukan studi kelayakan mengenai apakah proyek investasi ini akan dilanjutkan

atau ditinggalkan. Proyek investasi akan dilanjutkan apabila hasil dari penelitian

ini adalah layak (feasible), atau ditinggalkan jika hasil penelitian yang ditemukan

adalah tidak layak.

SPBU merupakan rantai distribusi terakhir yang menyalurkan BBM

(Bahan Bakar Minyak) pada masyarakat, badan usaha tersebut melayani pengisian

bahan bakar untuk kendaraan baik roda empat maupun roda dua. Kemudian,

terdapat badan usaha serupa yaitu Stasiun Pengisian Bahan Bakar Bunker (SPBB)

yang melayani pengisian bahan bakar untuk kapal-kapal laut. Dalam penelitian

ini, penulis mengangkat SPBU sebagai sorotan utama yang akan dikaji.

Menurut Suliyanto (2010:9), aspek-aspek yang perlu dikaji dalam studi

kleayakan bisnis adalah Aspek Hukum, Aspek Lingkungan, Aspek Pasar dan

Pemasaran, Aspek Teknis dan Teknologi, Aspek Manajemen dan Sumber Daya

Manusia, serta Aspek Keuangan. Tujuan dari mempelajari aspek-aspek tersebut

adalah untuk memeroleh kesimpulan yang kuat mengenai dijalankan atau

tidaknya sebuah rencana bisnis.

Berikut ini adalah penelitian-penelitian studi kelayakan sebelumnya:

1) Penelitian oleh Mirah Kusuma Dewi (2013) dengan judul "Studi

Kelayakan Investasi dari Aspek Finansial Untuk Pendirian Naya Salon Denpasar".

x
Penelitian tersebut hanya membahas kelayakan pendirian Naya Salon dari aspek

finansial/keuangannya saja, dengan hasil bahwa investasi yang direncanakan

untuk pendirian salon tersebut adalah layak. Persamaan penelitian ini dengan

penelitian sebelumnya adalah sama-sama menggunakan teknik analisis payback

period (PP), net present value (NPV), profitability index (PI), dan internal rate of

return (IRR). Perbedaannya terletak pada obyek penelitian, waktu penelitian, serta

jumlah aspek yang dibahas. Penelitian terdahulu meneliti tentang kelayakan

pendirian bidang usaha jenis salon dengan periode penelitian tahun 2013,

sedangkan penelitian sekarang meneliti tentang pendirian bidang usaha jenis

SPBU dengan periode penelitian tahun 2016.

2) Maysaroh et al. (2012) melakukan studi kasus pada PT. Pabrik Es Wira

Jatim Unit Pabrik Es Kasri di Pandaan dengan judul "Penerapan Teknik Capital

Budgeting Untuk Menilai Kelayakan Investasi Aktiva Tetap". Penelitian ini

bertujuan untuk menilai apakah suatu usulan investasi layak dilaksanakan atau

tidak berdasarkan hasil analisis dengan menggunakan teknik capital budgeting.

Metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode penelitian

deskriptif dengan menggunakan pendekatan studi kasus. Hasil penelitian pada PT.

Pabrik Es Wira Jatim Unit Pabrik Es Kasri Pandaan menunjukkan bahwa dengan

menggunakan teknik capital budgeting dapat diketahui investasi tersebut layak

untuk dilaksanakan. Persamaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya

adalah sama-sama menggunakan teknik analisis payback period (PP), net present

value (NPV), profitability index (PI), dan internal rate of return (IRR).

Perbedaannya terletak pada obyek penelitian, waktu penelitian, serta metode

xi
analisis yang digunakan. Penelitian terdahulu meneliti tentang kelayakan investasi

aktiva tetap dari perusahaan pabrik es yang telah berdiri di Jawa Timur dengan

periode penelitian tahun 2012, sedangkan penelitian sekarang meneliti tentang

pendirian perusahaan SPBU yang belum terbentuk di Bali dengan periode

penelitian tahun 2016. Metode analisis yang digunakan penelitian terdahulu

menggunakan metode Benefit Cost Ratio (B/C Ratio) dan Average Rate of Return

(ARR), sedangkan penelitian ini hanya menggunakan metode payback period

(PP), net present value (NPV), profitability index (PI), dan internal rate of return

(IRR).

3) Yunisa Putri (2013) melakukan pembahasan tentang kelayakan proyek

pembangunan ruko PT.Bahtera Mitra Sejahtera di Samarinda, yang memberikan

hasil bahwa proyek tersebut adalah layak untuk dilaksanakan. Persamaan

penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah sama-sama menggunakan

teknik analisis payback period (PP), net present value (NPV), profitability index

(PI), dan internal rate of return (IRR). Perbedaannya terletak pada obyek

penelitian dan waktu penelitian. Penelitian terdahulu meneliti tentang kelayakan

pendirian ruko di Samarinda dengan periode penelitian tahun 2013, sedangkan

penelitian sekarang meneliti tentang pendirian bidang usaha jenis SPBU dengan

periode penelitian tahun 2016.

4) Abdelmajeed dan Aboul-Nasr (2013) melakukan analisis kelayakan

investasi terhadap produksi komersial kultur jaringan pisang di Kairo, Mesir.

Hasil dari penelitian tersebut adalah layak atau feasible. Persamaan penelitian ini

dengan penelitian sebelumnya adalah sama-sama menggunakan teknik analisis

xii
payback period (PP), net present value (NPV), dan internal rate of return (IRR).

Perbedaannya terletak pada obyek penelitian, waktu penelitian, serta beberapa

metode analisis yang digunakan. Penelitian terdahulu meneliti tentang kelayakan

produksi komersial kultur jaringan pisang di Mesir dengan periode penelitian

tahun 2013, sedangkan penelitian sekarang meneliti tentang pendirian bidang

usaha jenis SPBU di Indonesia dengan periode penelitian tahun 2016. Metode

analisis yang digunakan penelitian terdahulu menggunakan metode Benefit Cost

Ratio (B/C Ratio), Present Value of Benefit (PVB), dan Present Value of Cost

(PVC). Sedangkan penelitian ini hanya menggunakan metode payback period

(PP), net present value (NPV), profitability index (PI), dan internal rate of return

(IRR).

Penelitian ini ingin mengkaji tentang pendirian SPBU yang diperkirakan

dapat memberikan keuntungan bagi investor. Suatu investasi yang membutuhkan

dana besar, seperti halnya pendirian SPBU ini sangat perlu diuji kelayakannya

sebelum proyek ini diimplementasikan. Hal yang menjadi pokok permasalahan

dalam penelitian ini adalah, "Apakah proyek investasi pendirian SPBU di

Monang-Maning layak untuk dilaksanakan ditinjau dari aspek hukum, aspek

lingkungan, aspek pasar, aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen dan SDM,

dan aspek keuangannya?"

1.2 Rumusan Masalah Penelitian

Atas dasar latar belakang masalah tersebut di atas, maka penulis dapat

mengambil rumusan masalah sebagai berikut :

xiii
 1. Apakah proyek investasi pendirian SPBU Monang-Maning layak

untuk dilaksanakan jika ditinjau dari Aspek Hukumnya?

2. Apakah proyek investasi pendirian SPBU Monang-Maning layak

untuk dilaksanakan jika ditinjau dari Aspek Lingkungannya?

3. Apakah proyek investasi pendirian SPBU Monang-Maning layak

untuk dilaksanakan jika ditinjau dari Aspek Pasar dan Pemasarannya?

4. Apakah proyek investasi pendirian SPBU Monang-Maning layak

untuk dilaksanakan jika ditinjau dari Aspek Teknis dan Teknologinya?

5. Apakah proyek investasi pendirian SPBU Monang-Maning layak

untuk dilaksanakan jika ditinjau dari Aspek Manajemen dan SDM-

nya?

6. Apakah proyek investasi pendirian SPBU Monang-Maning layak

untuk dilaksanakan jika ditinjau dari Aspek Keuangannya?

1.3 Tujuan Penelitian

Secara umum, tujuan penelitian ini adalah untuk menganalisis kelayakan

investasi pembangunan SPBU Monang-Maning dan untuk mengambil keputusan

pembangunan tersebut layak untuk dilanjutkan jika ditinjau dari aspek hukum,

aspek lingkungan, aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologi, aspek

manajemen dan SDM, dan aspek keuangannya.

xiv
1.4 Kegunaan Penelitian

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan kegunaan secara teoritis

maupun praktis bagi pihak-pihak yang memiliki kaitan dengan penelitian ini.

Kegunaan teoritis dan praktisnya adalah sebagai berikut:

1) Kegunaan Teoritis

Kegunaan teoritis yang dapat dihasilkan dari penelitian ini adalah

penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan berupa kajian

empiris tentang Feasibility Study terhadap kelayakan investasi suatu

proyek yang akan dijalankan.

2) Kegunaan Praktis

Kegunaan praktis dari penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi

bagi perusahaan maupun investor yang berencana untuk melakukan

investasi, utamanya dalam pelaksanaan investasi berupa pendirian SPBU

di Monang-Maning.

1.5 Sistematika Penulisan

Untuk memeroleh gambaran mengenai isi dari skripsi ini, maka

pembahasan disusun dalam beberapa bab secara rinci sehingga antara satu bab

dengan yang lainnya memiliki hubungan yang sangat erat. Secara terperinci,

uraian dari masing-masing bab adalah sebagai berikut:

xv
Bab I Pendahuluan

Dalam bab ini dikemukakan tentang latar belakang masalah, pokok

permasalahan, tujuan dan kegunaan penelitian, serta sistematika

penulisan.

Bab II Kajian Pustaka

Dalam bab ini diuraikan tentang pengertian studi kelayakan bisnis,

aspek hukum, aspek lingkungan, aspek pasar dan pemasaran,

aspek teknis dan teknologi, aspek manajemen dan sumber

daya manusia, aspek keuangan, sumber dana pembelanjaan

investasi, biaya modal, proyeksi arus kas, penyusutan, pajak

penghasilan, capital budgeting, metode payback period, metode

net present value, metode profitability index, metode internal rate

of return, dan pembahasan hasil penelitian sebelumnya.

Bab III Metode Penelitian

Dalam bab ini diuraikan tentang lokasi penelitian, obyek

penelitian, identifikasi variabel, definisi operasional variabel,

jenis dan sumber data, metode pengumpulan data, dan teknik

analisis data.

Bab IV Pembahasan Hasil Penelitian

Dalam bab ini diuraikan tentang gambaran umum perusahaan dan

pembahasan hasil penelitian.

Bab V Simpulan dan Saran

xvi
 Dalam bab ini dikemukakan simpulan yang mencakup seluruh isi

skripsi, serta saran-saran yang dianggap perlu atas simpulan yang

dikemukakan.

Daftar Pustaka

Lampiran-Lampiran

xvii