Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru
STRATEGI PENGENDALIAN FUNGSI PERMUKIMAN DI KAWASAN

PEMUGARAN KEBAYORAN BARU
Ferrial Richard Sanger

Jurusan Teknik Planologi-Universitas Esa Unggul, Jakarta
Jln. Arjuna Utara No. 9, Tol Tomang Kebon Jeruk Jakarta 11510
ferrialrichard@yahoo.com
Abstrak
Kebayoran Baru adalah kawasan permukiman, kota pertama yang dirancang putra Indonesia setelah
negeri ini merdeka. Dari signifikansi arsitektural kota ini memiliki pola jalan dan ruang terbuka
hijau dengan semangat kota taman. Ia direncanakan dengan struktur dan pola penataan ruang serta
karakter bangunan yang spesifik. Kebayoran Baru adalah catatan sejarah yang menunjukkan bahwa
para perencana kota pada akhir 1940-an berpikir "maju" dan para pengelola kota pada generasi
berikutnya membiarkan kawasan itu berkembang di luar kendali. Perubahan sosial, ekonomi, dan
budaya masyarakat memberikan wajah lain pada Kebayoran Baru setelah usianya kini lebih dari
setengah abad. Beban aksesibilitas lingkungan, kelemahan peraturan, dan perubahan kepemilikan
bangunan menyebabkan sejarah kawasan terabaikan. Peruntukan dan fungsi lahan tidak lagi sesuai
dengan yang dulu direncanakan. Studi ini bertujuan untuk menentukan strategi pengendalian fungsi
permukiman yang tepat, yang dapat diterapkan di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru, namun
sebelumnya terlebih dahulu dilakukan penggalian faktor-faktor apa saja yang menyebabkan
terjadinya perubahan fungsi dengan melihat dari berbagai aspek terkait dengan sejarah kawasan
serta berbagai kebijakan tentang pelestarian Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru. Dari faktor-
faktor yang didapat tersebut kemudian diolah dengan menggunakan analisis SWOT. Analisis
SWOT merupakan teknik analisis yang digunakan untuk menyusun suatu strategi. Strategi
diperoleh dengan cara melakukan analisis internal dan eksternal untuk mengetahui faktor-faktor
strength, weakness, opportunity serta threat yang dimiliki oleh obyek studi. Kemudian tiap faktor
dimasukkan kedalam matriks SWOT sehingga keluarlah strategi pengendalian SO, ST, WO dan
WT yang diharapkan untuk diterapkan pada Kawasan Kebayoran Baru.
Kata Kunci: Perubahan Fungsi Permukiman, Arsitektural Kota, Strategi Pengendalian Permukiman
Pendahuluan 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

Kawasan Kebayoran Baru memiliki keka- (RTRW) Jakarta 2000-2010 telah menetapkan seba-
yaan warisan budaya arsitektur bangunan yang gian besar kawasan Kebayoran Baru sebagai Ka-
sederhana, modern, dan tropis yang semestinya wasan Perumahan/Hunian. Menilik dari sejarah per-
harus dilindungi. Berbagai tipe bangunan hunian kembangan Kota Jakarta, aset dan potensi
dengan berbagai ukuran dan gaya berbeda melatar Kebayoran Baru memang layak dikategorikan seba-
belakangi sejarah panjang kota taman ini. Kawasan gai kawasan pemugaran. Berdasarkan rancangan
kebayoran merupakan salah satu bagian wilayah kota, kawasan Kebayoran banyak terdapat bangunan
kota yang memegang peranan penting dalam per- dengan gaya arsitektur yang unik ditunjang dengan
tumbuhan kota Jakarta. Dasar struktur fisik kota lingkungan yang serasi dan teratur. Dari segi peran-
yang sudah direncanakan sejak jaman Hindia cangan kota, Kebayoran menerapkan konsep Gar-
Belanda baru dapat direalisasikan untuk dikem- den City yang memberikan banyak penghijauan bagi
bangkan sebagai kawasan pemukiman dan ditetap- lingkungan permukiman. Oleh sebab itu sudah
kan sebagai perancangan struktur kota satelit pada seharusnya Kebayoran Baru dilindungi dan diles-
tahun 1948 yang asri, sejuk dan hijau. Kawasan tarikan oleh pemerintah DKI Jakarta, khususnya
yang direncanakan oleh M.Soesilo dari Central Dinas Kebudayaan dan Permuseuman, sebagai con-
Planologisch Bureau tahun 1948 mulanya diharap- toh warisan budaya kota taman pertama di
kan bisa meniru kawasan Menteng, yang saat itu Indonesia.
telah menjadi kawasan permukiman yang diidamkan Hal ini diperkuat oleh Undang-Undang
warga Jakarta. (UU) Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar
Berdasarkan Surat Keputusan (SK) Budaya. Pada Pasal 1 (1) disebutkan, benda cagar
Gubernur DKI Jakarta Nomor D.IV-6099/33/1975, budaya adalah benda buatan manusia, bergerak atau
kawasan Kebayoran Baru ditetapkan sebagai Ka- tidak bergerak yang berupa kesatuan atau kelompok,
wasan Pemugaran. Peraturan Daerah (Perda) Nomor atau bagian-bagiannya atau sisa-sisanya, yang
113 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

berumur sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun, dilindungi oleh undang-undang, sedangkan pemu-
atau mewakili masa gaya yang khas dan mewakili garan dalam kegiatan teknis merupakan salah satu
masa gaya sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) aspek dari serangkaian kegiatan pelestarian. Pene-
tahun, serta dianggap mempunyai nilai penting bagi tapan suatu kawasan sebagai lingkungan dan ba-
sejarah, ilmu pengetahuan, dan kebudayaan. ngunan cagar budaya - istilah yang digunakan ada-
Pada saat ini, kawasan permukiman yang lah kawasan pemugaran merupakan suatu tindakan
dirancang nyaman itu cenderung menjadi tak ter- hukum yang menimbulkan konsekwensi baik ter-
kendali pertumbuhannya. Politik sentralisasi yang hadap objek yang ditetapkan maupun subjeknya
telah puluhan tahun dijalankan di Indonesia meng- (pemilik atau pengelola).
akibatkan Jakarta menjadi fokus pembangunan dan Sesuai dengan SK Gubernur KDKI
sasaran utama bagi arus urbanisasi. Akibat kepen- Jakarta No. D.IV-6099/d/33/1975 tentang Pe-
tingan-kepentingan golongan sering menghasilkan netapan Daerah Kebayoran Sebagai Lingkungan
beberapa bentuk kompromi yang berakibat keru- Pemugaran di Wilayah DKI Jakarta. Pertim-
sakan inrastruktur, terbatasnya lingkungan dan pela- bangan SK ini hampir sama dengan penetapan
yanan sosial, spekulasi properti, desakan ekonomi
Daerah Menteng karena ini memang ditetapkan
dan ketidakjelasan kebijakan pemerintah dalam
menangani permasalahan lingkungan cagar budaya sebagai satu paket yaitu, karena di daerah ini
secara teknis maupun politis, seringkali menjadi isu terdapat bangunan-bangunan yang sangat baik
yang memudarkan potensi suatu kawasan yang telah nilai arsitekturnya dengan lingkungan yang te-
ditetapkan sebagai kawasan pemugaran, bahkan rencana, asri dan serasi. Sehingga perlu dilin-
mengancam keberlanjutan gerakan pelestariannya. dungi agar terpelihara keasliannya dan diaman-
Menelaah kebijakan yang diterapkan Pem- kan dari perubahan serta pengaruh yang dapat
da DKI Jakarta pada awal tujuh puluhan tersebut, merubah keasrian dan keserasian tersebut.
maka landasan pokok yang digunakan adalah Maksud dari penelitian ini adalah :
Monumenten Ordonnantie No.21 Tahun 1934 (Stbl. 1. Identifikasi permasalahan pengendalian terhadap
Tahun 1934 Nomor 515) yang merupakan penyem- Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru.
purnaan atas Monumenten Ordonnantie No.19 Ta- 2. Menggunakan analisis SWOT untuk menganalisa
hun 1931 (Stbl.Tahun 1931 No 238), merupakan faktor-faktor apa saja yang menjadi Kekuatan,
produk hukum kolonial yang ketika itu masih Kelemahan, Peluang dan Ancaman terhadap
digunakan berdasarkan Aturan Peralihan Pasal II upaya pelestarian Kawasan Pemugaran Keba-
Undang-Undang Dasar 1945 sampai digantikan yoran Baru.
dengan Undang-Undang No.5 Tahun 1992 tentang
Benda Cagar Budaya yang merupakan produk hu- Tujuan yang hendak dicapai adalah :
kum nasional. 1. Untuk dapat mengetahui sejauh mana penerapan
Sepanjang dari tahun 1934 sampai dengan kebijakan serta peraturan terkait dalam memper-
tahun tujuh puluhan tampaknya M.O. tersebut lebih tahankan serta melestarikan kawasan pemugaran
banyak dimanfaatkan baik oleh Pemerintah Hindia Kebayoran Baru.
Belanda maupun Pemerintah RI untuk menangani 2. Membuat strategi pengendalian Kawasan Pemu-
berbagai peninggalan purbakala yang berlokasi di garan Kebayoran Baru dengan menggunakan
kawasan non kota. instrumen pengendalian zoning regulation.
Dengan diundangkannya Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya Manfaat dari penelitian ini adalah:
(L.N. RI Tahun 1992 No.27 dan TLN. No.3470) : 1. Manfaat teoritis dari Penelitian ini adalah agar
Maka seluruh hal ihwal yang berkaitan dengan dapat menambah pengetahuan di bidang Peren-
upaya pelestarian dan pemanfaatan benda cagar canaan Wilayah dan Kota khususnya mengenai
budaya dan situs harus sejalan dengan ketentuan pelestarian kawasan pemugaran.
perundangan ini. Demikian pula berbagai peris- 2. Manfaat secara praktis yang hendak dicapai dari
tilahan yang sebenarnya dimaksudkan untuk dan studi ini adalah Diharapkan menjadi bahan ma-
berkaitan dengan itu semestinya juga disesuaikan sukan bagi berbagai pihak terutama pemerintah
dengan undang-undang ini, agar tidak terjadi keran- dalam meminimalisasi kerusakan atau perubahan
FXDQ %HEHUDSD LVWLODK GLPDNVXG VHSHUWL ³GDHUDK lingkungan Kawasan Kebayoran Baru dengan
DWDX OLQJNXQJDQ SHPXJDUDQ´ NRQVHUYDVL GDQ Veba- adanya konsep yang lebih baik untuk pengen-
gainya. dalian kawasan.
Sesungguhnya yang diPDNVXG GHQJDQ µGDH-
UDK SHPXJDUDQ´ dalam berbagai kebijakan Peme- Ruang Lingkup wilayah studi ini adalah
rintah DKI adalah, daerah atau kawasan yang kawasan pemugaran Kebayoran yang secara admi-
Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 114

nistratif terletak di Kecamatan Kebayoran Baru 6. Invasi dari kelompok lain yang berbeda dalam
Kotamadya Jakarta Selatan Provinsi Daerah Khusus keadaan sosial, ekonomi, dan budaya. Jika ke-
Ibukota Jakarta. Namun dalam penelitian ini lingkup lompok baru mengalahkan kelompok lama, hal
wilayah secara rinci mencakup area Blok M dan tersebut di sebut suksesi (penggantian)
sekitarnya yang dibagi menjadi 2 (dua) area, yaitu: 7. Kepentingan umum sebagai penentu, meliputi :
area I (area Blok-M) dan area II (area sisi selatan kesehatan, keamanan, dan moral
Blok-M). Untuk memperkaya hasil penelitian, da- 8. Kesejahteraan umum (termasuk kemudahan,
lam studi ini juga mencakup dua wilayah ling- keindahan, kenikmatan) dan sebagainya.
kungan hunian, yaitu : wilayah Jl Sriwijaya dan
wilayah Jl.Brawijaya. Pemanfaatan ruang dengan sistem regulatory (zo-
ning)
Adapun lingkup substansial studi penelitian
Dasar dari sistem regulatory adalah adanya
Kawasan Pemugaran Kebayoran mencakup :
dokumen peraturan zoning mendetil untuk mengatur
1. Melakukan identifikasi kebijakan terkait kawasan
penggunaan lahan serta persyaratan teknis lainnya
pemugaran Kebayoran Baru
yang harus dipenuhi untuk mengadakan pemba-
2. Membuat analisa kondisi eksisting lingkungan
ngunan. Peraturan zoning ini disahkan secara hukum
dan perubahan yang ada menggunakan analisis
sebagai dokumen peraturan yang mengikat, sehing-
SWOT
ga pelanggaran terhadap peraturan zoning ini men-
3. Membuat strategi pengendalian dan pelestarian
jadi suatu tindakan yang ilegal secara hukum. Satu-
kawasan
satunya forum untuk mempertanyakan kesah-an-
nya, adalah melalui persidangan di pengadilan
Untuk mengkaji pengendalian fungsi per-
(Booth, 1992). Dengan adanya peraturan zoning,
mukiman, terlebih dahulu perlu dipahami tentang
maka pengambilan keputusan dalam pelaksanaan
pengertian ruang, pengertian tentang lahan, peru-
pembangunan cukup didasarkan kepada legal atau
bahan pemanfaatan lahan serta perubahan lahan
tidaknya pembangunan yang diusulkan dengan
perumahan.
melihat kesesuaiannya dengan peraturan zoning.
Pemanfaatan ruang adalah bermacam
Sehingga pengambilan keputusan yang berdasarkan
aktivitas yang dilakukan manusia dalam meman-
pengaruh politis maupun pertimbangan subjektif
faatkan lahan pada suatu wilayah berdasarkan peri-
lainnya, menjadi tidak mungkin untuk dilakukan.
laku manusia itu sendiri yang mempunyai arti dan
Salah satu negara yang menganut sistem
nilai yang berbeda-beda. Wujud pola pemanfaatan
regulatory adalah Amerika Serikat, negara tersebut
lahan berupa pola spasial pemanfaatan ruang, antara
menjunjung tinggi kepastian hukum diatas segala
lain meliputi penyebaran permukiman, pola alokasi,
hal. Peraturan zoning menjadi dasar dari praktek
tempat kerja, pertanian serta pola penggunaan lahan
pengendalian penggunaan lahan, selanjutnya men-
perkotaan dan pedesaan (Jayadinata, 1999). Sedang-
jadi aspek penting dalam pengendalian pemba-
kan dalam pengertian lain, pemanfaatan ruang ada-
ngunan yang dilakukan oleh pemerintah tingkat
lah rangkaian program kegiatan pelaksanaan pemba-
lokal (Municipal Management Series, 1988). Pera-
ngunan yang memanfaatkan ruang menurut jangka
turan zoning (zoning ordinance), terdiri atas pera-
waktu yang ditetapkan dalam rencana tata ruang
turan penggunaan lahan, persyaratan teknis serta
(UUPR No. 24/1992).
peta zoning, disusun dan disahkan oleh badan legis-
Tata guna tanah (land use) adalah penga-
latif tingkat lokal dengan rekomendasi dari komisi
turan penggunaan tanah yang meliputi penggunaan
perencanaan.
permukaan bumi di daratan dan penggunaan
Badan legislatif tingkat lokal memiliki ke-
permukaan bumi di lautan (Jayadinata, 1999).
wenangan sebagai pengambil keputusan penentu da-
Penentuan (determinan) tata guna tanah dipengaruhi
lam berbagai hal yang menyangkut kebijakan zo-
oleh beberapa aspek, yaitu (Jayadinata, 1999):
ning, badan ini berkewajiban untuk mengadakan
1. Tingkah laku manusia
dengar pendapat atau hearing sebelum mengambil
2. Kosentrasi penduduk (dalam wilayah yang luas)
keputusan mengenai kebijakan zoning di daerah
3. Segregasi (terkumpulnya kelompok homogen) se-
tersebut. Komisi perencanaan suatu daerah ber-
hingga terpisah dari kelompok lain
fungsi sebagai lembaga yang memberikan rekomen-
4. Sentralisasi dan desentralisasi (terkumpulnya
dasi kepada badan legislatif mengenai batasan-ba-
penduduk disebabkan oleh prasarana sosial-
tasan penggunaan lahan dan pembangunan yang
ekonomi)
dapat dilaksanakan di suatu daerah, sesuai dengan
5. Dominasi atau hal yang menonjol (misalnya :
potensi dan kendala daerah tersebut.
prestige untuk tinggal di bagian tertentu)
Sistem zoning berusaha memberikan pan-
duan tertulis, mengatur segala aspek yang dapat

terjadi di masa mendatang dengan tujuan untuk me- yang dianggap penting untuk mengambil keputusan
maksimalkan elemen kepastian dari rencana. Ada- (Booth, 1992). Pengambilan keputusan pembangu-
nya peraturan zoning, maka kepastian impele- nan pada sistem ini berusaha untuk menjawab keku-
mentasi rencana menjadi lebih terjamin sehingga di rangan sistem zoning, yaitu dengan mewujudkan
masa mendatang tidak perlu dikhawatirkan lagi pembangunan yang lebih fleksibel serta lebih
terjadinya ketidaksesuaian pembangunan dengan responsif terhadap mekanisme pasar dan aspek
rencana yang bisa menimbulkan persoalan baru bagi eksternal lainnya.
pembangunan. Tahap pemikiran mengenai apa yang Pada sistem discretionary pengambilan ke-
boleh atau tidak boleh dibangun di suatu daerah di putusan pelaksanaan pembangunan didasarkan ke-
bahas secara mendetil jauh sebelum adanya pe- pada pertimbangan individual setiap proposal pem-
ngajuan proposal pembangunan, yaitu pada masa bangunan yang diajukan ke pihak yang berwenang
penyusunan peraturan zoning. Peraturan zoning ini untuk mengambil keputusan. Dalam sistem ini
tidak hanya membangun apa yang tidak diper- pemikiran dan penentuan mengenai apa yang boleh
bolehkan disuatu area, tetapi juga secara tegas me- atau tidak boleh dibangun maupun dikembangkan
nyatakan dan menjadi dasar yang sangat kuat untuk di suatu daerah dilaksanakannya setelah adanya pe-
diadakannya pembangunan yang memang sesuai ngajuan proposal untuk pembangunan. Keputusan
dengan rencana dan diperbolehkan untuk dilak- pelaksanaan pembangunan diberikan melalui pem-
sanakan di area tersebut. Namun pada prakteknya berian ijin perencanaan (planning permission) dari
³rencana tidak selalu mampu memprediksikan lembaga perencanaan lokal. Untuk memperoleh ijin
kondisi masa mendatang´ %RRWK WHUXWDPD perencanaan tersebut, setiap proposal pembangunan
karena mekanisme pasar yang lama kelamaan se- harus melalui serangkaian prosedur baku yang telah
makin kuat. ditentukan.
Hal diataslah yang mendorong terjadinya Dalam mengambil keputusan pemberian ijin
re-zoning atau pembaharuan peraturan zoning di perencanaan lembaga perencanaan lokal harus mem-
beberapa daerah, dalam sistem regulatory diper- pertimbangkan kesesuaian masing-masing proposal
bolehkan adanya peninjauan bahkan amandemen pembangunan dengan rencana pembangunan dan
terhadap peraturan zoning yang telah disahkan de- juga mempertimbangkan aspek lainnya yang diang-
ngan syarat proposal perubahan tersebut diajukan gap substansial (Ratcliffe, 1974). Aspek-aspek yang
mengikuti serangkaian prosedur yang berlaku. Per- digunakan sebagai bahan pertimbangan dapat be-
timbangan untuk dilaksakannya re-zoning hanya di- rupa aspek teknis pembangunan (layout tapak, koe-
berikan untuk kasus-kasus tertentu, menyangkut fisien kepadatan, standart perparkiran, dsb), aspek
kesejahteraan banyak orang dan bukan hanya si lingkungan, aspek sosial dan lain sebagainya. Setiap
pemilik lahan. Perubahan terhadap peraturan zoning ijin perencanaan diberikan secara berkala. Artinya
itu sendiri merupakan suatu tindakan perubahan do- setelah melalui jangka waktu tertentu maka ijin
kumen hukum, proses perubahan hukum yang me- tersebut akan dievaluasi kembali. Lembaga peren-
miliki kewenangan adalah badan legislatif. Oleh ka- canaan lokal juga berwenang untuk memberikan ijin
rena itu pula keputusan re-zoning seringkali tidak bersyarat bagi pembangunan-pembangunan tertentu,
mempertimbangkan standar pembangunan yang ijin bersyarat hanya diperbolehkan berlangsung jika
berlaku, akibatnya dapat mengarah kepada ketidak- syarat-syarat maupun kelayakan teknis tertentu
adilan. Meskipun demikian re-zoning merupakan dipenuhi.
suatu upaya yang dilakukan dalam sistem regulatory Kelemahan dari pengendalian pada sistem
untuk dapat mewujudkan pembangunan yang lebih dicretionary ini diantaranya adalah adanya potensi
fleksibel. terjadi pengambilan keputusan politis atau admi-
nistratif yang tidak bertanggung jawab mengingat
Pemanfaatan ruang dengan sistem discre- besarnya wewenang lembaga perencanaan lokal
tionary dalam pengambilan keputusan, tidak adanya basis
Di negara-negara yang menganut sistem dis- yang jelas dan baku bagi setiap pengambil kepu-
cretionary, seperti di Inggris dan Singapura. Peta tusan sehingga timbul ketidapastian yang tinggi,
rencana guna lahan (master plan) dipandang se- lemahnya peran rencana dalam pelaksanaan pemba-
mata-mata sebagai dokumen yang mencakup dan ngunan, serta tidak adanya jaminan bagi pihak
menggambarkan pemilahan petak-petak tanah dan ketiga yang ingin mempermasalahkan legalitas
penggunaannya, namun bukan sebagai instrumen keputusan yang diambil (Booth, 1995). Tetapi disisi
perencanaan yang mendasar (Ratcliffe, 1974). Ren- lain sistem ini memungkinkan tetap dilaksana-
cana yang tertuang pada peta penggunaan lahan kannya pembangunan dimana belum terdapat doku-
tidak berperan sebagai satu-satunya basis pengambil men rencana.
keputusan pembangunan, pihak pengambil kepu-
tusan berhak mempertimbangkan aspek-aspek lain

Landasan pemanfaatan ruang di Indonesia (RDTRK) dan Rencana Teknik Ruang Kota
Di Indonesia dikenal dua sistem peren- (RTRK).
canaan yang berbeda, yaitu perencanaan sektoral Seluruh rencana tersebut disertai oleh peta
dan perencanaan spasial. Meskipun kedua sistem ini rencana tata ruang sebagai pelengkap. RUTRK
terpisah, tetapi tetap saling terkait satu sama lain disertai oleh peta berskala 1:10.000 dan digunakan
(Oetomo, 1998). Perencanaan sektoral berkaitan de- sebagai bahan pertimbangan diterbitkannya ijin
ngan penyusunan serangkaian program-program lokasi oleh Kantor Pertanahan, sedangkan RDTRK
pembangunan yang secara komprehensif mencakup yang disertai oleh peta yang lebih mendetil dengan
bidang perekonomian, politik, sosial, kebudayaan, skala 1:5.000 menjadi persyaratan atas diterbit-
spasial, dan lain sebagainya. Sedangkan perenca- kannya ijin perencanaan (planning permit) oleh
naan spasial lebih menekankan kepada pemba- Dinas Tata Kota tingkat Kotamadya atau Kabu-
ngunan fisik, meskipun juga mempertimbangkan paten. Peta yang terdapat pada RDTRK menun-
aspek pembangunan lainnya secara garis besar. jukkan peta peruntukan lahan sehingga pembangu-
Kedua sistem perencanaan ini dijalankan nan yang diberi ijin perencanaan hanyalah pemba-
oleh tiga tingkat pemerintahan yaitu pemerintahan ngunan dengan pengunaan lahan yang sesuai dengan
pusat, pemerintahan tingkat propinsi dan peme- peruntukannya. Peta RTRK yang berskala 1:1.000
rintahan tingkat lokal. Ditingkat pusat, badan yang memberikan informasi keruangan yang lebih men-
memegang peranan utama adalah Badan Peren- detil yaitu kriteria spasial yang harus dipenuhi untuk
canaan Pembangunan Nasional (Bappenas). Dalam setiap pembangunan diwilayah tertentu.
proses perencanaan sektoral, Bappenas bertugas Seluruh mekanisme perijinan yang berhubu-
untuk menyusun rencana sosial-ekonomi nasional ngan dengan pengembangan atau penggunaan lahan
serta berperan sebagai koordinator berbagai depar- harus berdasarkan kepada rencana tata ruang yang
temen sektoral dalam menjalankan tugasnya. Peren- telah disahkan dengan Peraturan Daerah (Ansari,
canaan spatial tingkat nasional dilaksanakan oleh 1998 dalam Asri, 2002), dan digunakan sebagai alat
Badan Koordinasi Tata Ruang Nasional (BKTRN), bantu untuk implementasi rencana tata ruang dan
yang merupakan badan yang tersusun dari banyak pengendalian pemanfaaatan ruang itu sendiri. Proses
departemen dan diketahui oleh kepala Bappenas. dan prosedur perijinan seperti yang telah dipaparkan
Pada tingkat propinsi rencana sektoral dan rencana sebelumnya dibutuhkan untuk memastikan tercapai-
spatial menjadi tanggung jawab Bappeda Tk. I dan nya kesesuaian antara masing-masing proposal pem-
Bappeda Tk. II untuk tingkat Kabupaten dan bangunan dengan rencana pengembangan atau
Kotamadya, dibantu dengan masukan-masukan ber- pembangunan yang telah disusun. Berbagai standar
bagai instansi terkait. dan ketentuan teknis yang menjadi syarat diterbit-
Rencana tata ruang di wilayah propinsi dan kannya berbagai ijin secara formal, diberlakukan se-
kabupaten atau kota di Indonesia berlaku secara sah perti yang telah disyaratkan dalam rencana tata
setelah disahkan oleh Peraturan Daerah yang dapat ruang yang sah secara hukum.
dikatakan sebagai konsensus, antara masyarakat Selain penyusunan program pelaksanaan
yang diwakili oleh DPR/DPRD dan pemerintah. dan pembiayaan untuk mempromosikan lokasi yang
Dengan demikian dokumen rencana tata ruang yang telah diarahkan dalam Rencana Tata Ruang,
berlaku dan telah disahkan oleh Peraturan Daerah kegiatan rinci utama lainnya dalam lingkup kedua,
menjadi sebuah produk perundangan yang memiliki adalah pelaksanaan pembangunan aktivitas/sarana/
kekuatan hukum, pelanggaran terhadapnya merupa- prasarana di lokasi tersebut. Dalam kaitan ini, kegia-
kan pelanggaran terhadap peraturan perundangan tan perijinan lahir untuk menjamin kesesuaian anta-
yang sah. Peraturan perundangan yang dapat meng- ra pelaksanaan pembangunan oleh masyarakat, du-
anulir rencana tata ruang yang sah, hanyalah pera- nia usaha atau swasta dan pemerintah dengan arahan
turan perundangan yang memiliki kekuatan hukum pengembangan sektor (macam kuantitas, kualitas
sama dengan atau lebih kuat dari Peraturan Daerah. maupun lokasi) menurut Rencana Tata Ruang.
Dokumen rencana tata ruang juga memiliki Jaminan ini penting untuk menjaga ketercapaian tu-
tiga tingkatan, yaitu Rencana Tata Ruang Wilayah juan pengembangan wilayah yang diemban lokasi
Nasional, Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi tadi dengan mempertimbangkan kualitas ruang yang
Daerah Tk. I dan Rencana Umum Tata Ruang Wila- ada. Hal terpenting lainnya adalah bahwa melalui
yah Ruang Kabupaten/Kotamadya Daerah Tk. II, perijinan, kegiatan pelaksanaan pembangunan oleh
dahulu disebut sebagai Rencana Umum Tata Ruang ketiga pihak tadi memperoleh kepastian hukum.
Kota (RUTRK). Untuk daerah perkotaan di Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan
Indonesia terdapat tiga tingkatan rencana tata ruang bahwa di Indonesia, dokumen rencana tata ruang
yang berlaku yaitu Rencana Umum Tata Ruang berlaku sebagai landasan utama bagi pelaksanaan
Kota (RUTRK), Rencana Detail Tata Ruang Kota pemafaatan ruang adalah dokumen Rencana Tata

Ruang yang disahkan sebagai peraturan perunda- digunakan luas sedangkan Sanggono, 1993 peran
ngan yang mengikat masyarakat, swasta dan juga lahan secara spasial bagi manusia. Karakteristik
aparat pemerintah dalam melaksanakan tugasnya. tertentu yang dimiliki lahan dijelaskan oleh Kivell,
Meskipun demikian, Rencana di Indonesia tidak 1993 dan Kaiser, Godschalk, dan Chapin, 1995
diterapkan dilapangan dengan tingkat kedisiplinan sehingga lahan tersebut mempunyai karakteristik
yang sama dengan dokumen zoning pada sistem khusus dan berbeda dengan sumberdaya alam lain-
regulatory. Adanya pertimbangan-pertimbangan nya. Dari pengertian lahan tersebut dapat disimpul-
khusus pemerintah daerah yang berwenang tidak kan bahwa lahan merupakan sumberdaya alam yang
jarang dituangkan menjadi peraturan perundangan sangat penting sebagai wadah aktifitas mereka dan
(Surat Keputusan, Instruksi) turut berpengaruh mempunyai karakteristik khusus yang berbeda
dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang. dengan sumberdaya alam yang lain.
Lahan Tata Guna Lahan

Lahan adalah lahan memiliki pengertian Tata guna (land use) adalah pengaturan
yang diungkapkan oleh para ahli dan peneliti. Pe- penggunaan tanah yang meliputi penggunaan per-
ngertian tersebut antara lain : mukaan bumi di daratan dan penggunaan per-
a. Lahan pada dasarnya merupakan sumberdaya mukaan bumi di lautan (Jayadinata, 1999). Tata
alam yang sangat penting untuk kelangsungan guna lahan kota adalah cermin tata kegiatan kota,
hidup manusia karena menjadi masukan utama oleh karena bagian sifatnya maka guna lahan pun
yang diperlukan untuk aktifitas manusia memiliki kemungkinan yang besar untuk berubah-
(Kustiawan, 1997). ubah baik luas ruang atau fungsi jalan dan kegiatan
b. Lahan merupakan tempat atau lokasi berdirinya seiring dengan sarana dan prasarana penggunaan
suatu kegiatan (Sanggono, 1993). aktivitas (Warpani, 1990 dalam Noorwahyuni,
c. Lahan merupakan komoditas yang berbeda de- 2006).
ngan komoditas lainnya disebabkan karena lahan Tanah dalam pengertian lahan adalah tanah
mempunyai karakteristik yang kompleks, meli- yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada
puti penyediaannya bersifat tetap, tidak ada biaya pemiliknya perorangan maupun lembaga
penyediaan, bersifat unik, tidak dapat dipindah- (Jayadinata, 1999). Perkembangan lahan perkotaan
kan, dan bersifat permanen (Kivell 1993, dalam terdiri dari tiga macam, yaitu :
Pohan, 1999) a. Perkembangan horizontal, yaitu perkembangan
Pada dasarnya secara umum lahan memiliki mengarah keluar, artinya daerah bertambah se-
karakteristik yang membedakan dengan sumberdaya dangkan ketinggian dan kuantitas lahan terba-
alam yang lain, yaitu: (Kaiser, Godschalk, and ngun (coverage) tetap sama. Perkembangan de-
Chapin, 1995) ngan cara ini sering terjadi di pinggiran kota, di-
a. Lahan mempunyai sifat tertentu yang berbeda mana lahan masih lebih murah dan dekat dengan
dengan sumberdaya yang lain, meliputi: jalan raya yang mengarah ke kota.
- lahan merupakan aset ekonomis yang tidak b. Perkembangan vertikal, yaitu perkembangan me-
terpengaruh oleh penurunan nilai dan harganya ngarah ke atas, artinya daerah pembangunan dan
tidak terpengaruh oleh faktor waktu kuantitas lahan terbangun tetap sama sedangkan
- jumlah lahan terbatas dan tidak dapat bertam- ketinggian bangunan-bangunan bertambah. Per-
bah, kecuali melalui reklamasi kembangan dengan cara ini sering terjadi di pusat
- lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, se- kota, dimana harga lahannya lebih mahal.
hingga lahan yang luas di suatu daerah meru- c. Perkembangan interstisial, yaitu perkembangan
pakan keuntungan bagi daerah tersebut yang dilangsungkan ke dalam, artinya daerah dan ke-
tidak dapat dialihkan dan dimiliki oleh daerah tinggian bangunan-bangunan rata-rata sama se-
lain dangkan kuantitas lahan terbangun (coverage)
b. Lahan mempunyai nilai dan harga bertambah. Perkembangan dengan cara ini sering
c. Hak atas lahan dapat dimiliki dengan aturan terjadi di pusat kota dan antara pusat kota dan
tertentu pinggir kota yang kawasannya sudah dibatasi dan
hanya dapat dipadatkan.
Berdasarkan pengertian lahan tersebut di
atas terdapat pandangan yang hampir sama dalam Menurut Charles Colby dalam Yunus, 2000
mengemukakan pengertian lahan antara Kustiawan, daerah perkotaan dibagi menjadi tiga bagian :
1997 dan Sanggono, 1993. Kustiawan, 1997
menggambarkan pengertian lahan berdasarkan peran a. Bagian paling dalam/sentral daripada kota (an
lahan bagi manusia sehingga ruang lingkup yang innermost or nuclear zone).

b. Bagian tengah (middle zone). Seperti halnya observasi, maka wawancara

c. Bagian paling luar atau pinggiran (an outner- mendalam juga merupakan alat bantu penelitian.
most of peripheral zone). Dengan dilakukannya wawancara kepada res-
ponden/ informan, penulis dapat mengetahui
Metode Penelitian kondisi kawasan pemugaran Kebayoran Baru
Pendekatan yang digunakan dalam pene- sejak dibangun sampai dengan sekarang.
litian ini adalah pendekatan positivistik yang ber- Informan adalah orang yang dapat mem-
sumber pada empirik fakta dimana ilmu yang diberikan keterangan atau informasi mengenai
bangun berasal dari hasil pengamatan indera dengan masalah yang sedang diteliti dan dapat berperan
didukung landasan teori (Muhadjir, 1990). Kedu- sebagai nara sumber selama proses penelitian
dukan teori hanya membatasi lingkup dan definisi (Moleong, 2000, Miles, et al, 1987). Adapun
suatu rencana/program. Pendekatan ini melakukan informan dalam studi ini terdiri dari 2 (dua)
komparasi antara tujuan dan sasaran suatu rencana/- kelompok :
program dengan pelaksanaan/hasil menilai dampak/ a. Informan ahli
hasil dari suatu program/rencana. Metode penelitian Yaitu para ahli yang sangat memahami dan
yang digunakan didominasi penelitian kualitatif dapat memberikan penjelasan berbagai hal
sesuai dengan tujuan dan sasaran penelitian. yang berkaitan dengan penelitian dan tidak
Penelitian ini menggunakan penelitian dibatasi dengan wilayah tempat tinggal, mi-
deskriptif-preskriptif yang digunakan untuk menca- salnya para akademisi, budayawan, tokoh
pai tujuan dan sasaran penelitian yaitu melihat se- masyarakat, pemerintah daerah dan lain-lain.
jauh mana implementasi pelaksanaan serta kemam- b. Informan residential
puan peraturan atau kebijakan yang ada dalam Yaitu para penghuni yang telah bermukim di
pengendalian cagar budaya di Kebayoran Baru. lokasi Kebayoran Baru sejak awal berdirinya
Penelitian deskriptif adalah penelitian yang kawasan tersebut.
memaparkan, menuliskan, dan melaporkan suatu
peristiwa. Tujuan penelitian deskriptif adalah untuk 2. Kuesioner
mencari informasi faktual yang mendetail, mencari Kuesioner merupakan data utama yang
gejala yang ada, untuk mengidentifikasi masalah- dibutuhkan dalam proses analisis studi khusus-
masalah atau untuk mendapatkan justifikasi keadaan nya dalam penyusunan kriteria pengendalian
dan praktek-praktek yang sedang berlangsung. pengembangan dan pelestarian kawasan cagar
Menurut Travers (1978) penelitian deskriptif bertu- budaya. Kuesioner ini merupakan daftar kriteria
juan untuk menggambarkan sifat suatu keadaan pengembangan dan pelestarian yang disusun
yang sementara berjalan pada saat penelitian dila- berdasarkan jenis kriteria yang digunakan
kukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala sebagai acuan penyusunan konsep arahan
tertentu. Analisis deskriptif pada penelitian ini pengembangan dan pelestarian kawasan cagar
dilakukan untuk menjelaskan hasil perhitungan data budaya.
survey primer maupun survey sekunder. Dalam melakukan penilaian dengan meng-
Penelitian preskriptif digunakan untuk gunakan kuesioner, beberapa responden didam-
merumuskan tindakan untuk memecahkan masalah. pingi oleh penulis. Pendampingan responden ini
Dalam studi ini dilakukan suatu perumusan tindakan akan memudahkan responden dalam mengisi
untuk dapat memberikan rekomendasi yang sesuai kuesioner dan mengurangi kesalahan dalam
dengan hasil penelitian yang dicapai terkait dengan pengisian kuesioner tersebut.
pelestarian kawasan pemugaran di DKI Jakarta pada 3. Metode Observasi
umumnya dan juga wilayah Kebayoran Baru yang Metode digunakan untuk membandingkan
menjadi fokus kajian dalam penelitian ini. kondisi fisik sebagaimana dalam rencana dan
realisasi pembangunannya. Panduan observasi
Sumber Dan Metode Pengumpulan Data adalah RTRW Propinsi DKI Jakarta.
Data yang akan diolah dalam studi ini terdiri
dari data primer dan data sekunder. Data Sekunder
Data sekunder yang dikumpulkan dalam
Data Primer studi ini adalah data yang diperoleh dari Dinas/
Pengumpulan data primer diperoleh melalui Instansi terkait antara lain dari Pemerintah Propinsi
wawancara, kuesioner dan metode observasi. DKI Jakarta, Pemerintah Kotamadya Daerah Jakarta
1. Wawancara/Interview (Indepth Interview - Selatan, Laporan studi kegiatan pelestarian (kon-
Ida Bagoes Mantra, 2004) servasi dan revitalisasi) kawasan bersejarah, Tulisan
para ahli, literatur dan lain-lain.

Tahapan Penelitian Metode analisis SWOT

Tahapan-tahapan dalam penelitian ini Untuk mengetahui lebih lanjut penyebab
adalah: terjadinya penyimpangan dan faktor-faktor yang
1. Perumusan Masalah berpengaruh, maka perlu dilakukan analisis lanjutan
Tahap ini meliputi identifikasi berbagai ke- melalui analisis SWOT, yakni setelah peneliti
bijakan dan peraturan yang berkaitan dengan melakukan analisis data secara kuantitatif, maka da-
cagar budaya di DKI Jakarta secara umum dan ta yang dihasilkan tersebut kemudian dianalisis de-
secara khusus terhadap wilayah Kebayoran Ba- ngan menggunakan teknik analisis SWOT
ru. Kemudian melakukan obeservasi awal untuk (Strengths, Weakness, Opportunities, Threats) se-
melihat keadaan dilapangan. Dari sini dapat suai dengan penelitian analisis SWOT dengan tu-
ditemukan inti masalah yang mendasari pene- juan penelitian. Analisis SWOT terbagi menjadi dua
litian ini yaitu tidak konsistennya implementasi aspek, yaitu :
pelaksanaan peraturan serta kebijakan yang ada ƒ Aspek Internal
dalam upaya penataan dan pelestarian kawasan Aspek Internal adalah aspek-aspek yang berasal
cagar budaya di Kebayoran Baru. dari dalam kawasan Kebayoran Baru yang men-
2. Studi literatur jadi kekuatan dan kelemahan kawasan tersebut.
Kegiatan ini dilakukan untuk mengumpulkan ƒ Aspek Eksternal
informasi yang berkaitan dengan kawasan pe- Aspek Eksternal adalah aspek-aspek yang berasal
mugaran maupun bangunan cagar budaya serta dari luar kawasan Kebayoran Baru yang me-
menelaah secara historis keberadaan kawasan rupakan peluang dan tantangan yang dihadapi ka-
Kebayoran Baru. Selain itu, studi literatur ini wasan tersebut dalam upaya pengendalian
juga bertujuan untuk mengidentifikasi teknik sebagai kawasan Cagar Budaya.
analisis yang sesuai dengan tujuan penelitian,
yaitu menemukan faktor-faktor penghambat da- Setelah diketahui seluruh aspek, baik Inter-
lam implementasi kebijakan yang ada serta nal maupun Eksternal, maka akan disusun ke dalam
memberikan arahan bagi pengendalian kawasan matriks SWOT. Matriks Grand Strategi merupakan
cagar budaya. alat analisis yang penting untuk mengembangkan
3. Pengumpulan Data empat jenis strategi kombinasi. Adapun matriks
Data merupakan suatu input yang sangat SWOT dapat dilihat pada tabel 1. Dari hasil matriks
penting dalam penelitian. Kelengkapan dan SWOT tersebut maka dibuat beberapa strategi yang
keakuratan data akan sangat mempengaruhi yang diperoleh dari analisis keterkaitan antar faktor
proses analisa dan hasil penelitian. Oleh karena yang merupakan proses akhir.
itu, dalam pengumpulan data harus benar-benar
memperhatikan instrumen pengumpulan data Tabel 1
Matriks Grand Strategi
yang digunakan dan validitas instrumen terse-
but. Kebutuhan data disesuaikan dengan analisis FAKTOR
INTERNAL
dan variabel yang digunakan dalam penelitian. KEKUATAN KELEMAHAN (S)
(S)
Oleh karena itu pengumpulan data dilakukan
FAKTOR
melalui 3 cara, yaitu selalui survey pri- EKSTERNAL
mer(wawancara), survey sekunder, dan survey

literatur.
SO STRATEGI WO
4. Analisis STRATEGI
PELUANG (O)
Untuk mencapai tujuan akhir penelitian,
penulis menggunakan analisis SWOT untuk
dapat mengetahui strategi apa yang tepat dalam Maks S Maks W
Maks O Maks O
menentukan pengendalian fungsi permukiman
5. Penarikan Kesimpulan
Menentukan jawaban atas rumusan perma- ST STRATEGI WT STRATEGI
salahan yang telah ditentukan sebelumnya ber- ANCAMAN (T)
dasarkan hasil dari proses analisis di atas. Da-

lam proses penarikan kesimpulan ini, diharap-
Maks S Maks W
kan dapat tercapai tujuan akhir penelitian, yaitu Maks T Maks T
rekomendasi dalam merumuskan arahan pe-
ngendalian kawasan pemugaran Kebayoran baru

Identifikasi Kawasan Pemugaran Kebayoran ini kian mendesak setelah sekitar 2.000 rumah le-
Baru nyap akibat pembumihangusan kampung-kampung
Kecamatan Kebayoran Baru merupakan sa- pada saat kedatangan balatentara Jepang. Setelah
lah satu kecamatan di wilayah Kotamadya Jakarta Indonesia merdeka, dengan memperhitungkan per-
6HODWDQ WHUOHWDN SDGD ¶ ´ /LQWDQJ 6HODWDQ tumbuhan penduduk seusai perang, estimasi pada
GDQ ¶ ´ %XMXU 7LPXU 6HVXDL GHQgan Surat akhir 1940-an memperkirakan Jakarta pada 1952
Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor : 1251 akan dihuni sekitar 2,5 juta jiwa. Daerah di sekitar
Tahun 1986, Nomor : 435 Tahun 1966 dan Nomor Weltervreden (Gambir) yang dibangun dalam de-
1986 Tahun 2000, luas wilayah Kecamatan kade 1920-an sudah tak bisa lagi menampung ke-
Kebayoran Baru adalah 12,19 Km2 yang terdiri atas hadiran rumah baru dan berbagai aktivitas ekonomi.
10 Kelurahan, 74 RW dan 664 RT dengan luas Saat ibu kota dipindahkan kembali ke Jakarta tahun
masing-masing kelurahan sebagai berikut: 1948 pun dibutuhkan tambahan sekitar 1.000 unit
a. Kelurahan Gandaria Utara : 1,52 Km2 rumah untuk pegawai negeri yang pindah dari
b. Kelurahan Cipete Utara : 1,83 Km2 Yogyakarta.
c. Kelurahan Pulo : 1,27 Km2 Meningkatnya penduduk mengakibatkan ke-
d. Kelurahan Petogogan : 0,86 Km2 butuhan akan tempat tinggal juga meningkat. Peme-
e. Kelurahan Melawai : 1,26 Km2 rintah berusaha mengatasi memecahkan persoalan
f. Kelurahan Kramat Pela : 1,23 Km2 kekurangan kebutuhan perumahan dengan meren-
g. Kelurahan Gunung : 1,32 Km2 canakan pembangunan kota barhu. Untuk ini lo-
h. Kelurahan Selong : 1,40 Km2 kasinya harus dipilih di luar daerah kota yang tidak
i. Kelurahan Rawa Barat : 0,69 Km2 terletak terlalu jauh dari kota Jakarta, karena tujuan
j. Kelurahan Senayan : 1,53 Km2 utamanya yaitu mengurangi kepadatan penduduk di
Kota Jakarta.
Batas-batas wilayah Kecamatan Kebayoran adalah : Ide untuk membangun kota baru itu mulai
- Sebelah Utara berbatasan dengan Jl.Hang Lekir dibahas di Centrale Huisvestingsraad (Dewan Peru-
Raya, Hang Lekir Terusan I sampai dengan Kali mahan Pusat) pada 19 Juli 1948. Lokasi yang dipilih
Grogol (Bunderan Senayan), haruslah di luar Jakarta, namun tidak terlalu jauh
- Sebelah Selatan berbatasan dengan Wilayah dari pusat kota.
Jakarta Pusat, Jl.Jenderal Gatot Subroto, Kali Pilihan jatuh pada dataran luas dan indah di
Krukut, sebelah selatan Jakarta, sebelah timur desa
- Sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Kebajoran. Daerah ini masih lengang. Jadi, untuk
Mampang Prapatan Kali Grogol wilayah Keca- membangun kota baru tidak banyak penduduk yang
matan Kebayoran Lama, "dikorbankan", infrastruktur pun menunjang. Pe-
- Sebelah Timur berbatasan dengan Jl. H. Abdul ngangkutan bahan bangunan dapat dilakukan de-
Madjid sampai dengan pertemuan kali Krukut ngan kereta api yang melintas di sana. Dari segala
Terusan Jl. H Nawi, Jl. Margaguna Kelurahan segi, dataran ini memenuhi syarat. Centrale
Gandaria Selatan wilayah Kecamatan Cilandak. Huisvestingsraad pun memberikan persetujuan pada
21 September 1948.
Sejarah Kawasan Kebayoran Baru Lahan pertanian seluas 730 hektar yang
Hampir di seluruh dunia sesudah PD II antara lain meliputi desa Grogol Udik, Pela
terjadi perpindahan penduduk secara besar-besaran Petogogan, dan Gandaria Utara itu dibeli Rp 15 juta
dari daerah pedesaan ke kota-kota. Kota-kota men- dan menjadi milik negara sejak 17 Januari 1949.
jadi padat penduduknya sehingga memacu mening- Rencana pembangunan dan rancangan kota disusun
katnya kebutuhan akan perumahan. Begitu pula de- oleh praktijk ingenieur H Moh Soesilo (meninggal
ngan kota Jakarta, Seiring dengan pertumbuhan kota pada 29 September 1994 dalam usia 94 tahun) dari
dan pertambahan penduduknya, Kota Jakarta me- Centrale Planologisch Bureau. Karena pada masa itu
ngalami peningkatan baik dari segi ekonomi, sosial "juru ukur" tanah sangat langka, rencana proyek
masyarakat dan perluasan area. disusun berdasarkan foto hasil pemotretan udara
Dalam "Pengantar Kata" buku Pemba- dengan skala 1:1250. Awal pembangunan ditandai
ngunan Kotabaru Kebajoran. Buku yang diterbitkan dengan peletakan batu pertama pada 8 Maret 1949.
Kementerian Pekerdjaan Umum dan Tenaga Re- Enam tahun kemudian, 1955, pembangunan itu
publik Indonesia tahun 1953 itu bercerita tentang selesai.
pembangunan sebuah kota baru ketika Jakarta pada Kawasan Kebayoran baru mulai dibangun
tahun 1948 dihadapkan pada masalah mendesak pada tanggal 18 Maret 1949 dan dirancang oleh Ir M
kekurangan perumahan. Susilo. Luas lahan Kebayoran saat itu sekitar 730 ha
Sebetulnya kekurangan perumahan itu dengan rincian pembangunan perumahan bagi
25.000 unit sudah dirasakan Jakarta sejak 1940. Hal
100.000 penduduk. Areal Kebayoran terbagi untuk wawasan lingkungan ini rumah-rumah besar yang
perumahan rakyat (85 hektar), perumahan sedang berada di tepi suatu blok, di pinggir jalan besar,
(115 hektar), vila dan flat (105 hektar), toko-toko berintegrasi dengan rumah-rumah kecil yang
besar dan kecil (18 hektar), industri kecil (10,2 mengelilingi taman. Seluruh kawasan "dipagari" de-
hektar), jalan (181,5 hektar), lahan untuk olahraga ngan jalan melingkar yang jadi pembatas antara
(9,6 hektar), taman (52,7 hektar), makam, sawah, Kebayoran Baru dan daerah di luarnya.
dan lain-lain (54 hektar). Jalan yang melingkari Kebayoran Baru
Kawasan Kebayoran Baru merupakan dae- dimulai dari Jalan Senopati, Suryo, Wijaya, Pra-
rah pilihan untuk kawasan perumahan dengan panca, sampai Blok A. Dari Blok A ia tersambung
memegang peran penting dalam sejarah pertum- dengan Jalan Gandaria, Paku Buwono, Hang Tuah,
buhan kota. Pemilihan Kebayoran Baru sebagai kota dan bertemu kembali dengan ujung Jalan Senopati
satelit yang mandiri karena tanah bangunannya yang dan Jalan Sudirman di Bunderan Senayan. Jalur
rata dengan perbedaan ketinggian sampai 14 m, dan utamanya membelah dari utara ke selatan (Jalan
terletak hanya 8 km dari Pusat Koningsplein (seka- Sisingamangaraja, Panglima Polim, dan Iskan-
rang lapangan Monas), Dalam rencana, kota baru ini darsyah) dan membujur dari timur ke barat (Jalan
bernama Kota Satelit Kebayoran. Sejatinya istilah Wolter Monginsidi, Trunojoyo, dan Kyai Maja).
"kota satelit" tidaklah tepat karena kota satelit paling Sebelum Jalan Jenderal Sudirman dibangun pada
tidak berjarak sekitar 15 kilometer dari kota induk, awal 1960-an, Kebayoran Baru bagaikan terpisah
sedangkan Kebayoran "hanya" 8 kilometer dari pu- dari Jakarta. Hanya ada dua jalan untuk men-
sat Jakarta. Tetapi, apa pun sebutan itu, Moh capainya, melalui Kebayoran Lama, lewat ujung Ja-
Soesilo, sang perancang, membangun Kebayoran lan Kyai Maja, dan lewat Manggarai, masuk ke
Baru dengan konsep kota taman. Jalan Wolter Monginsidi yang kala itu sangat becek.
Kota Baru Kebayoran dirancang dengan Angkutan penghubung (feeder) dengan pu-
konsep pengembangan ³*DUGHQ &LW\´ yaitu kota ta- sat transportasi kota Jakarta, Lapangan Banteng,
man, dimana banyak terdapat unsur penghijauan adalah bus seukuran metromini yang oleh warga
bagi lingkungan perumahan dan konsep penataan Jakarta saat itu disebut Robur, sesuai dengan merek
OLQJNXQJDQ ³1HLJKERXUKRRG´ \DLWX UXPDK GL NHORP- bus yang diimpor dari Uni Soviet itu. Juga ada
pokkan sesuai sifat, jenis dan fungsi dalam sistem Icarus, bus putih yang lebih besar dari metromini,
blok. Konsep kota taman itu sendiri pertama kali namun lebih kecil dari bus kota sekarang. Kini
dicetuskan oleh Ebenezer Howard dalam bukunya, segala macam kendaraan bermotor leluasa masuk
The City of Tomorrow (1902). Pada dasarnya kota dari segala penjuru. Wajah Kebayoran Baru seka-
taman berpegang pada tiga prinsip: lahan dikuasai rang pun jauh mengingkari yang direncanakan pla-
atau dikendalikan oleh pemerintah; unsur-unsur kota nolog Moh Soesilo lebih dari setengah abad lalu.
didesain dengan cermat dan lengkap; memiliki jalur (BE Julianery).
hijau yang mengelilingi kota secara permanen dan Pembangunan jalan Jenderal Sudirman yang
antara lain berfungsi membatasi pertumbuhan fisik merupakan poros Jakarta Kota dan Kebayoran Baru,
kota. serta pembangunan Stadion Olahraga Senayan yang
Sebagai kota taman tropis, kawasan ini me- berkelas International ternyata memberi arti penting.
miliki konsistensi hierarki jalan dan peruntukan la- Kebayoran tidak lagi menjadi Kota Satelit yang
han yang jelas. Luas ruang terbuka hijau (RTH) direncanakan, melainkan sudah menyatu dengan ko-
sekitar 40 persen dari luas kota. Sistem RTH itu ta intinya. Pertumbuhan perumahan di sekitar sisi
terstruktur dengan fungsinya masing-masing, yakni utara dan sisi selatannya menyebabkan jalan di
taman/kebun rumah, taman lingkungan, taman kota, sekitar Kebayoran menjadi jalur utama mobilisasi
lapangan olahraga, dan taman makam. Juga ada antar dua kutub kawasan perumahan tersebut.
daerah tangkapan air seperti situ atau danau. Jalur Penataan bangunan dan lingkungan yang
untuk pedestrian dirancang demi kenyamanan. sangat baik tersebut membuat daerah Kebayoran
Begitu juga kawasan pengolahan limbah dan tempat pada saat itu menjadi permukiman yang memiliki
pengolahan sampah. nilai arsitektur dan lingkungan yang asri dan serasi.
Pada awalnya Kebayoran Baru tumbuh de- Namun, akibat perkembangan yang pesat secara
ngan tata kota modern. Kelompok unit huniannya fisik dan administratif mengalami banyak peru-
disebut "blok": Blok A sampai Blok S. Setiap blok bahan. Citra Kebayoran sebagai simbol pemba-
unit hunian dibatasi oleh jalan primer dan sekunder. ngunan kota baru yang terencana baik mulai
Masing-masing blok memiliki karakter sendiri. Pe- terganggu.
namaan jalan pun terkelompok mengikuti toponomi Perubahan ini telah membawa dampak yang me-
seperti nama kerajaan, raja, gunung, dan sungai. Di ngancam kelestarian kawasan Kebayoran yaitu ber-
kawasan yang dimaksudkan sebagai hunian ber- kurangnya faktor kenyamanan, keasrian serta keles-

tariannya mulai terganggu. Kepadatan lalu lintas Pertimbangan SK ini hampir sama dengan
yang timbul serta parkir yang tidak teratur akibat penetapan Daerah Menteng karena ini memang satu
volume kendaraan yang tidak sesuai dengan ka- paket yaitu, karena di daerah ini terdapat bangunan-
pasitas jalan mengakibatkan keamanan dan bangunan yang sangat baik nilai arsitekturnya
ketentraman juga ikut terganggu. dengan lingkungan yang terencana, asri dan serasi,
sehingga perlu dilindungi agar terpelihara keas-
Identifikasi Peraturan Kawasan Pemugaran liannya dan diamankan dari perubahan serta pe-
Kebayoran Baru ngaruh yang dapat merubah keasrian dan keserasian
Menelaah kebijakan yang diterapkan Pemda tersebut. Kawasan Kebayoran Baru merupakan
DKI Jakarta pada awal tujuhpuluhan tersebut, maka daerah Pemugaran dan satu-satunya Kota Satelit
landasan pokok yang digunakan adalah Monu- yang dirancang oleh putera Indonesia dibuat oleh Ir.
menten Ordonnantie NO.21 Tahun 1934 (Stbl. Soesilo (1949-1953) dari Jawatan Perencanaan Kota
Tahun 1934 Nomor 515) yang merupakan penyem- dengan konsep pengembangan ³*DUGHQ &LW\´ NRWD
purnaan atas Monumenten Ordonnantie NO.19 taman) dan peruntukannya sebagai daerah hunian,
Tahun 1931 (Stbl.Tahun 1931 No 238), merupakan konsep penataan lingkungan Kebayoran Baru
produk hukum kolonial yang ketika itu masih PHQJJXQDNDQ NRQVHS ³QHLJKERXUKRRG´ dimana ba-
digunakan berdasarkan Aturan Peralihan Pasal II ngunan dan rumah dikelompokkan sesuai dengan
Undang-Undang Dasar 1945 sampai digantikan sifat, jenis dan fungsi dalam sistem blok, sehingga
dengan Undang-Undang No.5 Tahun 1992 tentang sampai sekarang masih dikenal blok menurut abjad,
Benda Cagar Budaya yang merupakan produk hu- seperti Blok A, B, C, D dan seterusnya.
kum nasional. Sepanjang dari tahun 1934 sampai Pengelompokan tersebut antara lain meli-
dengan tahun tujuh puluhan tampaknya M.O. puti kelompok rumah rakyat (sederhana, sedang),
tersebut lebih banyak di manfaatkan baik oleh villa, flat dengan sarana penunjang pendidikan (se-
Pemerintah Hindia Belanda maupun Pemerintah RI kolah), tempat ibadah (mesjid, gereja), toko, industri
untuk menangani berbagai peninggalan purbakala kecil, bangunan khusus disertai ruang terbuka
yang berlokasi di kawasan non kota. seperti jalan-jalan, taman lingkungan, lapangan olah
Dengan diundangkannya Undang-Undang raga, tempat pemakaman, kebun dan sawah.
Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya Satu-satunya perubahan yang mendasar ada-
(L.N. RI Tahun 1992 No.27 dan TLN. No.3470); lah daerah Kebayoran Baru semula dirancang se-
maka seluruh hal ihwal yang berkaitan dengan bagai kota satelit, kini telah menyatu dan menjadi
upaya pelestarian dan pemanfaatan benda cagar bagian dari kota Jakarta itu sendiri. Batas-batas
budaya dan situs harus sejalan dengan ketentuan wilayah administrasi dalam wilayah di DKI Jakarta
perundangan ini. Demikian pula berbagai peris- ditetapkan berdasarkan SK Gubernur No.1b.3.I/I/66
tilahan yang sebenarnya dimasudkan untuk dan tertanggal 12 Agustus 1966 yang membagi DKI
berkaitan dengan itu semestinya juga disesuaikan Jakarta menjadi 5 kota administratif, 22 kecamatan
dengan undang-undang ini, agar tidak terjadi keran- dan 204 kelurahan, kemudian dengan keputusan 1
FXDQ %HEHUDSD LVWLODK GLPDNVXG VHSHUWL ³GDHUDK Juli 1967 dilakukan perubahan dengan cara meme-
DWDX OLQJNXQJDQ SHPXJDUDQ´ NRQVHUYDVL GDQ cah beberapa kecamatan dan kelurahan menjadi 27
sebagainya. kecamatan dan 220 kelurahan. Pemekaran wilayah
Sesungguhnya yang dimaksud dengan administrasi Jakarta juga ditopang oleh kebijakan
µGDHUDK SHPXJDUDQ³ GDODP EHUEDJDL NHELMDNDQ Pemerintah Pusat (nasional) dengan Peraturan
Pemerintah DKI adalah, daerah atau kawasan yang 3HPHULQWDK 1R 7DKXQ PHQJHQDL ³3HPEX-
dilindungi oleh undang-undang karena, sedangkan ODWDQ :LOD\DK '., -DNDUWD´ \DQJ SHODNVDQDDQQ\D
pemugaran dalam kegiatan teknis merupakan salah diatur melalui Keputusan Menteri Dalam Negeri
satu aspek dari serangkaian kegiatan pelestarian. No.151 Tahun 1975.
Penetapan suatu kawasan sebagai lingkungan dan Dengan terbitnya kedua SK terakhir tersebut
bangunan cagar budaya - istilah yang digunakan secara umum kebijakan Pemda DKI mengenai
adalah kawasan pemugaran- merupakan suatu ³GDHUDK SHPXJDUDQ´ PHOLSXWL XSD\D SHQJDWXUDQ GDQ
tindakan hukum yang menimbulkan konsekwensi perlindungan benda, bangunan, dan lingkungan
baik terhadap objek yang ditetapkan maupun sub- yang mengacu kepada Monomenten Ordonnantie
jeknya (pemilik atau pengelola). Stbl. Tahun 1931- No.238 telah selesai. Khusus
mengenai upaya perlindungan terhadap benda-benda
SK Gubernur KDKI Jakarta No. D.IV-6099/ kuno, antik, purbakala (benda cagar budaya) Pemda
d/33/1975 tentang Penetapan Daerah Kebayoran DKI telah mengeluarkan sejumlah kebijakan, namun
Sebagai Lingkungan Pemugaran di Wilayah karena tidak ada relevansinya dengan laporan ini
DKI Jakarta. sehingga tidak diuraikan lebih jauh.

Berikutnya adalah kebijakan Pemerintah Indonesia dengan kata lain dinamakan hukum po-
Daerah Khusus Ibukota setelah diundangkannya sitif Indonesia. Salah satu cara untuk memahami
Undang-Undang No.5 Tahun 1992 tentang Benda hukum adalah dengan mengetahui perangkat hu-
Cagar Budaya menggantikan Monumenten ordon- kum. Undang-undang merupakan salah satu dari
nantie NO.19 Tahun 1931 (Stbl.Tahun 1931 No perangkat hukum, ia dibentuk oleh badan atau alat
238), ada dua buah kebijakan yang diterbitkan sejak perlengkapan negara yang diberi kekuasaan untuk
era UU.No.5 Tahun 1992, namun keduanya apabila membentuk Undang-undang. Seperti MPR diberi
dilihat dari substansinya sesungguhnya hanyalah kekuasaan membentuk UUD (Pasal 3 UUD 1945).
bersifat revisi dan penyesuaian. Yang pertama yaitu DPR bersama Presiden diberi kekuasaan membuat
Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor: 475 UU (Pasal 5 UUD 1945), Presiden diberi kekuasaan
tahun 1993 tentang Penetapan Bangunan-Bangunan membuat Peraturan Pemerintah untuk melaksanakan
Bersejarah Di Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta Undang-undang dan membuat Peraturan Pemerintah
Sebagai Benda Cagar Budaya, menggantikan SK Pengganti Undang-undang atau Perpu (Pasal 22),
Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan secara hierakis badan-badan kenegaraan (Peme-
Nomor Cb.11/1/12/1972 tanggal 10 Januari 1972 rintah lainnya di bawah Presiden) membuat berbagai
mengenai Penetapan Bangunan-bangunan Berseja- peraturan sebagai pelaksanaan dan penjabaran dari
rah dan Monumen Di wilayah DKI Jakarta Sebagai Peraturan Pemerintah, termasuk Peraturan Daerah
Bangunan Yang Dilindungi Monumenten Ordon- dan peraturan lain dibawahnya.
nantie (Staatblad tahun 1931 N0.238). Dan yang ke- Secara historis sosiologis pola yang
dua yaitu Peraturan Daerah Nomor 9 Tahun 1999 demikian itu tidak terlepas dari sejarah hukum
tentang Pelestarian dan Pemanfaatan Lingkungan Indonesia yang mewarisi dan sangat banyak dipe-
dan Bangunan Cagar Budaya yang merupakan ngaruhi oleh hukum Belanda. Khirarkhis peraturan
perbaikan dan penyempurnaan dari SK Gubernur semacam ini memberikan konsekwensi bahwa pera-
KDKI Jakarta No. D.IV-6097/d/33/1975 tentang turan yang lebih rendah tidak boleh bertentangan
Ketentuan Pokok Lingkungan dan Bangunan dengan ketentuan yang lebih tinggi. Di dalam lalu
Pemugaran di Wilayah DKI Jakarta. Dengan diter- lintas hukum dikenal adanya pembagian materi
bitkannya Perda No.9 Tahun 1999, secara hukum hukum yang didasarkan pada perhubungan hukum
kebijakan mengenai hal tersebut telah lebih me- antara subjek hukum. Hukum yang mengatur per-
ningkat dan lebih kuat karena kedudukan Peraturan hubungan antara orang dengan negara disebut de-
Daerah lebih tinggi dibanding Keputusan Gubernur. ngan hukum publik, dengan kata lain hukum publik
yaitu hukum yang mengatur kepentingan publik atau
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1992 Ten- umum, sedangkan hukum yang mengatur antara
tang Benda Cagar Budaya orang dengan orang (antar individu) dikenal dengan
Pelestarian benda cagar budaya dan situs hukum privat.
bukan lagi merupakan issue lokal, regional, ataupun
nasional. Upaya pelestarian terutama pemugaran Perda Nomor 6 Tahun1999 tentang RTRW
lingkungan dan bangunan cagar budaya yang me- Propinsi Jakarta 2010
rupakan warisan budaya umat manusia telah men- Dalam Perda ini telah ditetapkan strategi
jadi komitmen bangsa-bangsa dan negara di dunia, dan pola pemanfaatan ruang wilayah Kotamadya
masalah ini telah menjadi masalah internasional. yang berkaitan dengan pemugaran, yang meliputi:
Secara internasional telah terdapat beberapa keten- a. Mendorong revitalisasi Kawasan Kota Tua
tuan mengenai upaya perlindungan dan pelestarian b. Membatasi perubahan fungsi kawasan per-
dalam bentuk konvensi, regulasi dan rekomendasi mukiman di Kawasan Kota Tua /bersejarah dan
antara lain : Pelabuhan Sunda Kelapa, sekaligus melestarikan
a. Convention for the Protection of Cultural lingkungan.
3URSHUW\ LQ WKH (YHQW RI $UPHG &RQIOLFW ³7KH c. Membatasi pemanfaatan dan pelestarian ling-
+DJXH &RQYHQWLRQ´ :LWK 5HJXODWLRQ IRU WKH kungan khusus pada kawasan pemugaran dan
Execution of the Convention as well as the bangunan bersejarah di Menteng, Gambir dan
Protocol to the Convention and the Conference Sawah Besar.
Resolution 14 May 1954; d. Menata fungsi Kawasan Kota Tua / Bersejarah
b. Convention concerning the Protection of the untuk mendukung kegiatan perkantoran, perda-
World Cultural Property and Natural Heritage. gangan, jasa dan pariwisata.
Setiap bangsa mempunyai tata hukumnya e. Pengembangan Kawasan Sunda Kelapa sebagai
sendiri. Bangsa Indonesia mempunyai tata hukum- pusat pariwisata dengan penataan pelabuhan,
nya sendiri yang disebut tata hukum Indonesia : perbaikan lingkungan dan pemugaran.
yakni sistem hukum yang berlaku saat ini di

f. Mempertahankan pelestarian kawasan permuki-

man di Kebayoran Baru. Perencanaan untuk sektor perumahan seba-
g. Pengembangan Kawasan Kota Tua Glodok ± gaimana yang tertuang dalam RRTRW-K Keba-
Pancoran sebagai kawasan bersejarah. yoran Baru telah mengakomodasikan perubahan
fungsi pada areal perumahan di jalan-jalan yang
Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 9 merupakan jaringan jalan di sekitar Blok-M, yaitu
Tahun 1999 tentang Pelestarian dan Peman- dari perumahan yang sudah ditingkatkan perun-
faatan Lingkungan dan Bangunan Cagar tukannya menjadi perumahan campuran (ruko,
Budaya rukan) di Jl Panglima Polim Raya, Jl Melawai Raya,
Yang menjadi dasar kewenangan Dinas Jl Wolter Monginsidi, Jl Kyai Maja, Jl Radio Dalam
Kebudayaan dan Permuseuman menangani peles- untuk kemudian diarahkan menjadi kawasan
tarian lingkungan dan bangunan cagar budaya yaitu: kegiatan perdagangan.
1. Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Penetapan kebijakan tersebut akan menye-
Nomor 3 Tahun 2001 tentang Bentuk Susunan babkan penetrasi pada areal perumahan yang sejak
Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah dan awal mendominasi Kebayoran Baru. Hal ini dapat
Sekretariat Dewan Perwakilan Rakyat Daerah menyebabkan terjadinya pertumbuhan dengan pola
Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta; Yang ribbon development. Oleh karenanya, penerapan
ditindak lanjuti dengan Keputusan Gubernur rencana tersebut perlu dilengkapi dengan pedoman
Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor : teknis dan pelaksanaannya, guna mengamankan
137 Tahun 2001 tentang Organisasi dan Tata citra Kebayoran Baru sebagai sebuah lingkungan
Kerja Dinas Kebudayaan dan Permuseuman Pro- pemugaran.
pinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Sebagaimana tertuang pada RTRW DKI
2. Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Jakarta tahun 2010, rencana Blok-M sebagai sentra
Nomor 9 Tahun 1999 tentang Pelestarian dan primer yaitu peningkatan status Blok-M yang mem-
Pemanfaatan Lingkungan dan Bangunan Cagar punyai jangkauan pelayanan kota, didukung oleh
Budaya. jaringan jalan di sekitarnya yaitu :
a. Jalan Patimura - Jl Hasanuddin - Jl Iskandarsyah
± Jl Prapanca ± Jl Pangeran Antasari, yang saat
Identifikasi Keterkaitan Peraturan Yang
ini merupakan jaringan jalan arteri primer.
Ada Dengan Dinamika Perubahan Dalam Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah
Berdasarkan Rencana Rinci Tata Ruang
Kecamatan (RRTRW-K) Kebayoran Baru tetap
Wilayah Kecamatan Kebayoran Baru, rencana pe-
merupakan jalan arteri primer.
ngembangan lahan pada sektor perumahan, adalah
b. Jalan Sisingamangaraja ± Jl Panglima Polim
sebagai berikut :
Raya ± Jl RS Fatmawati, yang saat ini meru-
a. Penetapan sebagian besar wilayah Kecamatan
pakan jaringan jalan arteri primer. Dalam
Kebayoran Baru sebagai daerah pemugaran un-
RRTRW-K Kebayoran Baru menjadi arteri se-
tuk memelihara dan meningkatkan kualitas
kunder yang menghubungkan sisi utara selatan.
lingkungan yang sudah baik dan diarahkan
c. Jalan Kyai Maja ± Jl Trunojoyo ± Jl Wolter
untuk memelihara dan meningkatkan kondisi
Monginsidi, yang saat ini merupakan jalan arteri
lingkungan.
sekunder. Dalam RRTRW-K Kebayoran Baru
b. Peningkatan kualitas lingkungan pada kawasan
tetap merupakan arteri sekunder barat-timur.
yang belum teratur (kawasan MHT) terutama
bagian selatan Kecamatan Kebayoran Baru de-
Keberadaan jalan-jalan tersebut tentunya
ngan penertiban lingkungan dan perlengkapan
akan meningkatkan aksesibiltas ke sentra primer
fasilitas.
Blok M dan mempunyai konsekuensi logis mening-
c. Peremajaan dan pengisian tinggi dilakukan pada
katnya kepadatan lalu lintas yang mengakibatkan
kawasan permukiman dengan syarat-syarat se-
lokasi tanah pada ruas-ruas jalan tersebut menjadi
bagai berikut : nilai tanahnya tinggi, mengalami
lokasi yang strategis. Selain Blok M yang me-
perubahan infrastruktur dan diarahkan menjadi
rupakan pusat kegiatan tingkat kota untuk sektor
perumahan susun atau apartemen.
perdagangan, jasa dan perkantoran areal sekitar
d. Perumahan yang sudah ditingkatkan peruntu-
Blok M pun mempunyai fungsi dengan tingkat
kannya menjadi perumahan campuran (ruko, ru-
pelayanan international, nasional dan lokal, yaitu :
kan) di Jalan Panglima Polim Raya, Jl Melawai
a. Pusat kegiatan tingkat international, seperti
Raya, Jl Wolter Mongisidi, Jl Mahakam, Jl
kantor sekretariat ASEAN di Jl
Gandaria III/ Jl Kyai Maja dan Jl Radio Dalam
Sisingamangaraja, kompleks Gelora Senayan
diarahkan menjadi kawasan dengan kegiatan
dan kawasan Niaga Terpadu (CBD) Sudirman.
perdagangan.

b. Pusat kegiatan tingkat nasional, seperti kantor

Menteri Negara Pekerjaan Umum, Departemen Identifikasi Kondisi Eksisting Wilayah Studi
Permukiman dan Pengembangan Wilayah, Mar- Area I (Kawasan Blok M)
kas Besar Kepolisian (Mabes Polri), kantor Area I meliputi areal di mana terdapat pasar
pusat PLN, Kejaksaan Agung. dan ruko Melawai beserta pusat-pusat perbelanjaan
c. Pusat kegiatan tingkat lokal, yaitu kantor yang ada di areal tersebut, termasuk terminal bis
Walikota Jakarta Selatan, Kandantel Wilayah kota Blok M beserta pusat-pusat perbelanjaan
Jakarta Selatan. (Blok-M Mal) di bawahnya. Kawasan ini pada awal
perencanaannya sudah ditetapkan sebagai pusat
Dengan skala kegiatan tersebut, areal sekitar pelayanan Kebayoran Baru. Areal ini di batasi oleh
Blok M pun mempunyai fungsi dengan tingkat Jalan Melawai Raya, Jalan Iskandarsyah Raya, Jalan
pelayanan international, nasional dan lokal. Maka Sultan Hasanudin, Jalan Mahakam dan Jalan
fungsi-fungsi tersebut akan menghasilkan bangkitan Bulungan.
lalu lintas yang besar dengan tingkat pergerakan Pada area I ini sudah tidak terdapat lagi
yang tinggi menuju ataupun di dalam kawasan fungsi hunian, ruko-ruko kuno yang ada di sisi barat
sentra primer Blok-M. Hal ini merupakan pertim- (Jalan Melawai 6, Jalan Melawai 7 dan Jalan
bangan dalam membuat perencanaan sentra primer Melawai 9) praktis sudah menjadi fasilitas komer-
Blok-M, mengingat adanya dampak kegiatan-kegia- sial, khususnya restoran dan hiburan, yang me-
tan tersebut. nyebabkan kawasan ini hidup pada malam hari
Sektor lain yang kehadirannya cukup dengan kegiatan hiburan malam/karaoke yang ada
signifikan di areal sekitar Sentra Primer Blok-M pada restoran. Kegiatan hiburan malam tersebut
adalah sektor pendidikan. Beberapa fasilitas pen- sekarang ini sudah merambah ke Jalan Melawai 10.
didikan berlokasi pada jarak jalan kaki dari Blok-M, Batas-batas wilayah Area I
antara lain : sekolah Al Azhar (SD, SMP dan SMU),
SMU 90, SMU 6, Ora et Labora (SD, SMP), PSKD
(SD, SMP), SMU 56 dengan murid-murid yang
berasal dari luar wilayah Kebayoran Baru.
Pengembangan sekolah-sekolah tersebut
akan berdampak pada peningkatan intensitasnya
kegiatan maupun pembangunan fisik. Beban lalu
lintas kendaraan dan pejalan kaki menjadi mening-
kat, yang mengakibatkan masalah pada kemacetan
lalu lintas maupun parkir kendaraan antar jemput.
Selain itu juga memacu tumbuhnya perdagangan
kaki lima, kondisi tersebut dapat menyebabkan
kurang nyamannya Kebayoran Baru sebagai kawa-
san hunian. Dengan berubahnya areal sekitar Blok-
M menjadi lokasi-lokasi strategis yang sangat
diminati oleh sektor perdagangan/ jasa/ perkantoran,
maka keberadaan fasilitas pendidikan tersebut
Perkantoran masih terdapat di bagian barat
sangatlah rawan.
Area Blok M ini. Selain itu terdapat bangunan hotel
Kemungkinan untuk alih fungsi dengan dan perkantoran di Jalan Melawai 8. Pada sisi yang
merelokasi fasilitas pendidikan tersebut keluar menghadap ke Jalan Panglima Polim Raya dan Jalan
dari Kebayoran Baru selalu terbuka. Hal ini Melawai Raya diisi oleh pertokoan dan hotel.
telah terjadi pada sekolah TK, SD, SMP dan Deretan ruko pada sisi ini mempunyai basement
SMKK Yayasan Widuri yang terletak di Jl untuk menampung parkir. Bagian tengah dan timur
Adityawarman, yang telah berubah fungsi area Blok M hampir seluruhnya diisi oleh kegiatan
PHQMDGL ZLVPD VXVXQ GHQJDQ QDPD ³$GLW\D perdagangan (kecuali fungsi gereja yang terdapat
0DQVLRQ´ pada sisi Melawai Raya).

Persis di tengah terdapat pusat perbelanjaan

ITC Blok M, sedangkan di sisi utaranya terdapat
pusat perbelanjaan Blok-M Mal yang berada di
basement terminal. Ketiga fasilitas perbelanjaan ini
potensial membangkitkan volume pedestrian. Hal
ini dimanfaatkan oleh pedagang kaki lima yang me-
menuhi Jalan Melawai 4, Jalan Melawai 5 dan Jalan
Melawai 10. Sebelah selatan (Jalan Melawai 10 dan
Jalan Melawai Raya) merupakan bangunan per-
tokoan dan perkantoran.
Pada area Blok M bagian timur terdapat 3
buah pusat perbelanjaan, yaitu Melawai Plaza,
Pasaraya dan Seibu. Khusus Pasaraya dan Seibu
yang mempunyai kelompok sasaran dari strata ma-
syarakat menengah atas, menyebabkan bangkitan
lalu lintas kendaraan pribadi yang besar pada Jalan
Iskandarsyah 2 dan Jalan Iskandarsyah Raya. Sarana Batas-batas Area II
perbelanjaan ini dilengkapi dengan gedung parkir. Area II ini pada awalnya adalah areal
Di sebelah barat Pasaraya terdapat blok pertokoan hunian dan fasilitas pendidikan, namun perubahan
yang diisi oleh departement store yaitu Ramayana, fungsi menjadi komersial telah terjadi pada semua
Borobudur serta toko buku Gramedia. Hal ini kaveling yang berada di sisi Jalan Melawai Raya
mengakibatkan kuatnya tarikan pedestrian menuju dan Jalan Panglima Polim Raya. Bahkan beberapa
Jalan Melawai 3, Jalan Melawai 4 dan Jalan rumah yang berada di Jalan Melawai Raya dan
Melawai 11, yang pada akhirnya memunculkan Panglima Polim Raya yang berdekatan dengan ka-
kegiatan kaki lima. Kegiatan kaki lima paling padat veling yang mengalami alih fungsi tersebut, saat ini
pada Jalan Melawai 4. Penggal Jalan ini mendorong terlihat kosong dan tidak terawat, bahkan beberapa
tumbuhnya pedagang kaki lima. rumah menjadi gudang penyimpanan barang dari
Di sisi utara, terdiri dari lingkungan peru- pertokoan Blok-M. Bagian ini menjadi tidak nya-
mahan, perkantoran, pertokoan serta lapangan hijau. man untuk dijadikan hunian, jalan-jalannya menjadi
Areal ini didominasi oleh kompleks Peruri dan di tempat parkir dan mulai di penuhi pedagang kaki
batasi oleh Jalan Hasanudin, Jalan Trunojoyo dan lima.
Jalan Sisingamangaraja. Jalur hijau berupa tiga buah taman
Area di sisi utara Blok M ini pada awalnya tampaknya, tidak mampu menjadi oase bagi kawa-
terdiri atas kompleks Peruri (kantor dan peruma- san tersebut, bahkan salah satunya telah berubah
han), dua buah blok ruko kuno memanjang dari fungsi menjadi pompa bensin. Fasilitas pendidikan
utara-selatan serta lapangan terbuka (lapangan olah mempunyai kepadatan yang tinggi serta tidak
raga dan lapangan upacara Mabes Polri). Saat ini ditunjang oleh ruang terbuka yang memadai.
kegiatan di kompleks Peruri hanya perkantoran saja. Di sisi selatan sampai batas Jalan Panglima
Perumahannya bersangsur-angsur kosong. Blok Polim 9 dan Jalan Wijaya 13 merupakan kawasan
ruko kuno sudah berubah menjadi areal komersial terkena pengaruh perkembangan komersial yang
yaitu fasilitas hiburan, kantor, perbankan dan sedikit tampak cenderung untuk berubah fungsi dari peru-
pertokoan galeri. Blok bangunan yang di kelilingi mahan ke komersial terlihat dari maraknya peru-
oleh Jalan Sunan Kalijaga, Jalan Palatehan serta bahan fisik dan fungsi bangunan di areal tersebut.
Jalan Hasanuddin kondisinya tidak terawat dan Area ini pada dasarnya merupakan kawasan
tingkat pemanfaatannya rendah. perumahan, ditambah dengan sarana-sarana umum
seperti kantor Kejaksaan Agung, SMU 6 dan SMU
Area II (Sisi Selatan Blok M) 70 Bulungan, Blok M Plaza, kantor Pusat PLN dan
Area II ini meliputi areal selatan kawasan kompleks PTIK. Belakangan area II ini semakin
Blok M. Di sisi selatan, terdiri dari lingkungan peru- marak dengan perubahan fungsi dari hunian ke
mahan yang mendominasi areal ini. Selain itu ter- bisnis/komersial terutama di sepanjang Jalan Ma-
dapat pula perkantoran dan pertokoan yang hakam, Jalan Panglima Polim Raya dan Jalan
merupakan alih fungsi dari perumahan. Pada sisi ini Panglima Polim 9.
terdapat pula fasilitas pendidikan. Kawasan ini di Di area II ini, perubahan peruntukan banyak
batasi oleh Jalan Melawai Raya, Jalan Iskandarsyah, terjadi pada bangunan-bangunan hunian (rumah
Jalan Wijaya 2, Jalan Wijaya 13, Jalan Panglima tinggal) yang berubah fungsi menjadi toko, kantor,
Polim IX, Jalan Panglima Polim Raya. rumah makan dan gudang. Perubahan ini terutama

terjadi disepanjang jalan-jalan utama kawasan ter- Lingkungan hunian jalan Brawijaya dan ja-
sebut. Perubahan penampilan bangunan pada lan Sriwijaya saat ini masing-masing memiliki
umumnya belum disertai penggabungan kaveling karakter yang kuat dan relatif terjaga. Untuk ling-
(kecuali pada kasus pasar swalayan Golden Truly), kungan hunian kawasan jalan Sriwijaya ini
sehingga perubahan bangunan yang terjadi lebih mewakili unit tipologi kaveling ukuran terbesar dari
banyak berupa pergantian wajah/fasade bangunan kawasan dengan tipologi bangunan villa. Ling-
sesuai dengan fungsinya, dengan ketinggian antara kungan hunian kawasan jalan Brawijaya pada
2-3 lantai. bagian blok depan terdapat kaveling besar, namun
Sisi barat dan timur terdapat penggabungan pada blok bagian tengah karakter bangunan yang
kawasan yaitu penggabungan 5 kaveling hunian terbentuk adalah fungsi hunian dengan intensitas
tunggal di Jalan Mahakam yang kemudian dibangun rendah.
VHEDJDL +RWHO ³*UDQG 0DKDNDP´ GHQJDQ NHWLQJJLDn Batas-Batas Wilayah Jl.Sriwijaya
8 lantai.
Lingkungan Hunian Jl.Brawijaya dan Jl.

Sriwijaya
Di Kebayoran Baru ini unit-unit lingkungan
hunian dibentuk secara terangkai dalam struktur uta-
ma kawasan, di mana masing-masing unit dibatasi
jalan primer dan sekunder. Masing-masing unit
dirancang memiliki karakter tersendiri termasuk
penamaan jalan yang dikelompokkan sesuai topo-
nomi seperti nama raja, kerajaan, gunung ataupun
sungai. Unit-unit ini dikenal sebagai blok yang
terdiri dari blok A sampai S. Peruntukan blok ini
adalah hunian kecuali untuk blok M dan K yang
ditetapkan sebagai pusat kota dan pusat kegiatan
komersial.
Blok-blok ini dikembangkan mengikuti ka-
rakteristik tertentu yang banyak ditentukan oleh ti- Pada saat ini, di lingkungan hunian kawasan
pologi bangunan dan komposisi ruang terbukanya. Jalan Sriwijaya dan Jalan Brawijaya masih banyak
Ruang terbuka hijau biasa terletak di tengah-tengah ditemukan rumah-rumah yang masih memiliki
hunian sesuai skala blok tersebut. Pada bagian karakterteristik seperti yang direncanakan pada awal
tengah blok, karakter bangunan yang terbentuk ada- pengembangannya.
lah fungsi hunian dengan intensitas rendah. Wilayah Analisis SWOT
jalan Brawijaya terletak di sebelah selatan area Blok Untuk mengetahui sejauh mana upaya
M, dan secara administratif berada di Kelurahan pelestarian suatu kawasan, kita harus mengetahui
Pulo. Batas-batas wilayah Jalan Brawijaya dan Jalan SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities,
Sriwijaya dapat dilihat pada Gambar berikut. Threats) kawasan tersebut, sehingga kita dapat me-
ngetahui bagaimana strategi pelestarian serta pe-
ngendalian kawasan tersebut dan memanfaatkan
kekuatan dan kesempatan yang ada di kawasan ter-
sebut, serta berusaha untuk memperkecil kelemahan
dan ancaman yang ada di kawasan tersebut, se-
hingga pengembangan yang dilakukan di kawasan
tersebut dapat berjalan secara maksimal. Teknik
strategi dalam mengoptimalkan kawasan Kebayoran
Baru sebagai kawasan Cagar Budaya adalah dengan
melakukan analisis lingkungan strategis meliputi
lingkungan umum dan lingkungan internal.
Perpaduan antara elemen kekuatan (S) dan
elemen peluang (O) menciptakan alternatif strategi
yang peneliti ambil dalam sasaran jangka panjang.
Perpaduan antara elemen kekuatan (S) dengan ele-
men ancaman (T) menciptakan alternatif strategi
Batas-Batas Wilayah Jl. Brawijaya
dengan menggunakan kekuatan yang ada untuk

menghadapi ancaman yang sedang maupun yang kelompokkan sesuai sifat, jenis dan fungsi dalam
akan dihadapi. Perpaduan antara peluang (O) dan sistem blok.
elemen kelemahan (W) menciptakan alternatif stra- Penataan bangunan dan lingkungan yang
tegi dengan menggunakan peluang-peluang yang sangat baik tersebut membuat daerah Kebayoran pa-
ada untuk mengatasi kelemahan-kelemahan internal. da saat itu menjadi permukiman yang memiliki nilai
Perpaduan antara elemen kelemahan (W) dengan arsitektur dan lingkungan yang asri dan serasi.
elemen ancaman (T) dihadapi dengan menciptakan Konservasi tipe-tipe bangunan bersejarah
strategi yang dapat mengurangi ancaman yang ada seperti rumah besar di Jl Sriwijaya, Jl Aditya-
sekaligus mengurangi kelemahan internal. warman, Jl Galuh, Jl Kertanegara, Jl Daksa, Jl
Erlangga, Jl Pulokambeng (Blok J dan L); rumah
Faktor Internal sedang (300-500 meter persegi) di Jl Lamandau dan
Faktor Kekuatan (Strengthness) Jl Mendawai (Blok D); rumah kecil berdiri tunggal
Adanya peraturan tentang pelestarian Ka- maupun gandeng dua (200 meter persegi) di Jl
wasan Kebayoran Baru Kerinci (Blok E) dan di Jl Gandaria (Blok C), rumah
a. Perda nomor 6 tahun 1999 tentang Rencana jengki di Jl Sinabung yang dirancang Moh Soesilo,
Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta Tahun 2010 arsitek kota Kebayoran Baru; rumah deret mungil
menetapkan; Mempertahankan pelestarian ka- dan cantik di Jl Brawijaya; serta gedung dan flat
wasan permukiman di Kebayoran Baru Bank Indonesia di Blok J, dan flat Perguruan Tinggi
b. Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 9 Tahun Ilmu Kepolisian di Jl Wijaya yang termasuk gedung
1999 tentang Pelestarian dan Pemanfaatan modern pada zamannya.
Lingkungan dan Bangunan Cagar Budaya. Selain itu masih ada Masjid Al Azhar,
c. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Masjid At Taqwa, Gereja Santa Perawan Maria,
Gereja Pantekosta, Gereja Santo Yohanes, serta tak
DKI Jakarta 2010 menegaskan kembali
ketinggalan kediaman (alm) Ibu Fatmawati di Jl
Keputusan Gubernur DKI Jakarta No. Sriwijaya 26 yang sangat bersejarah.
D.IV ±6099/d/33/1975 tentang Penetapan Kebayoran Baru juga sudah merencanakan
Daerah Kebayoran Sebagai Lingkungan pusat-pusat perniagaan, seperti Pasar (tradisional)
Pemugaran di Wilayah DKI Jakarta, ka- Santa, Pasar Blok A dengan menara airnya yang
rena di daerah Kebayoran Baru banyak ter- menjadi landmark, Pasar Mayestik, dan Blok M,
dapat bangunan yang sangat baik nilai serta kios-kios bunga, buah, dan burung yang berada
arsitekturnya serta lingkungan-lingkungan di sekitar Jl Barito, yang masih dapat dikembangkan
yang sudah diatur dan serasi, sehingga lebih optimal ketimbang mengubah kawasan peru-
dianggap perlu dilindungi/diamankan. mahan secara keseluruhan menjadi kawasan
komersil.
Terdapat bangunan situs bersejarah dan ba-
ngunan-bangunan yang memiliki nilai ar- Tersedianya Ruang Terbuka Hijau (RTH)
sitektural tinggi yang berpotensi menjadi da- sebagai fasilitas Kota
Sebagai kota taman, Kebayoran Baru di-
ya tarik wisata kota rancang didominasi ruang terbuka hijau (RTH) lebih
Berdasarkan surat Keputusan Gubernur
dari 30 persen dari total luas kota Kebayoran Baru
KDKI Jakarta Nomor : 475 tahun 1993 tentang Pe-
720 hektar. Suatu hal yang kini sulit diwujudkan
netapan Bangunan-Bangunan Bersejarah Di Daerah
oleh Kota Jakarta sekarang maupun dalam pe-
Khusus Ibu Kota Jakarta Sebagai Benda Cagar Bu-
rencanaan kota di Indonesia.
daya, dalam SK ini 2 bangunan di lingkungan
Taman kota (Taman Puring, Taman Patung
Kebayoran Baru termasuk yang ditetapkan yaitu Ru-
Tumbuh Kembang, Taman Langsat, Taman Leuser,
mah Tinggal Jenderal D.I. Panjaitan di Jl. Hasa-
Taman Barito yang sekarang berubah nama taman
nudin No.53 dan Masjid al Azhar di Jl. Sisinga-
Ayodya, Taman Christina Marta-Tiahahu, Taman
mangaraja (dalam SK ini untuk pertama kali digu-
PKK), taman pemakaman umum (TPU Blok P yang
nakan istilah benda cagar budaya menyesuaikan de-
sudah digusur dan saat ini menjadi kantor Walikota
ngan Undang-undang No.5 Tahun 1992 tentang
Jakarta Selatan, TPU Kramat Pela), lapangan
Benda Cagar Budaya.
olahraga (Blok S yang bersejarah, Al Azhar), jalur
Kota Baru Kebayoran dirancang dengan
hijau jalan raya, dan bantaran sungai saling menyatu
NRQVHS SHQJHPEDQJDQ ³*DUGHQ &LW\´ \DLWX NRWD ta-
dengan didominasi deretan pohon besar berusia
man, dimana banyak terdapat unsur penghijauan
puluhan tahun berdiameter lebih dari 50 sentimeter
bagi lingkungan perumahan dan konsep penataan
yang harus dilindungi.
OLQJNXQJDQ ³1HLJKERXUKRRG´ \DLWX UXPDK GL

Kebayoran Baru dikelilingi oleh sabuk hijau Daya dukung infrastruktur permukiman se-
bantaran Kali Grogol di Barat dan Kali Krukut makin menurun dengan adanya kegiatan-ke-
di timur, serta kompleks Gelora Bung Karno di giatan berskala kota di Kawasan Kebayoran
utara. Fasilitas ruang publik dengan konsep ta- Baru
man-taman penghubung (connector park), se-
perti yang biasa ditemukan pada kota-kota ta- Salah satu daerah di kawasan Pemugaran
man di Singapura, Melbourne, atau London, Kebayoran Baru yang akan diubah peruntukannya
disediakan dalam bentuk taman kota dan taman dari permukiman menjadi tempat usaha adalah Jalan
lingkungan yang tersebar sistematis, terencana, Wolter Monginsidi. Daerah itu telah menjadi sentra
dan saling berhubungan tak terputus disesuaikan bisnis terutama tempat usaha seperti salon ke-
dengan peruntukan hunian. Kebayoran Baru cantikan, spa, toko, restoran, serta perkantoran.
juga masih memiliki cadangan RTH cukup luas Menurut IGKG Suena (Mantan Asisten Pemba-
yang merupakan halaman hijau bangunan, se- ngunan DKI Jakarta) mengatakan, tidak mungkin
perti di Hotel Dharmawangsa yang eksotik, lagi daerah yang sudah berubah seperti itu dikemba-
American Club, Kantor Kejaksaan Agung RI, likan ke fungsi semula karena kondisi jalan yang su-
SMA 70 Bulungan, Kompleks Yayasan Al dah berubah menjadi jalan arteri. Bila semua aspek,
Azhar, Kantor Departemen Pemukiman dan baik lingkungan, kemacetan, dan daya dukung uti-
Prasarana Wilayah, serta Mabes Polri. litas memadai, Pemprov DKI akan mengubah per-
Namun, jika tidak ada upaya negosiasi de- untukannya.
ngan pengelola lahan melalui pola kemitraan Pada tahun 2004, Wali Kota Jakarta Selatan
hijau, cadangan RTH tersebut dapat saja digusur telah mengajukan usulan sejumlah pedagang di
setiap saat digantikan bangunan instansi pe- Jakarta Selatan yang meminta perubahan 27 titik
milzk lahan. Ironisnya, penggusuran RTH tam- kawasan Kebayoran Baru menjadi tempat usaha.
paknya akan terus berlanjut tanpa terkendali dan Beberapa titik yang diusulkan, antara lain Jalan
sanksi tegas, seperti pengurukan situ menjadi Wolter Monginsidi, Jalan Panglima Polim, Jalan
golf drive range, dan penggusuran TPU Blok P Wijaya, dan Dharmawangsa. Beberapa tempat di
menjadi Kantor Wali Kota Jakarta Selatan. lokasi itu kini memang berubah fungsi menjadi
tempat usaha strategis, seperti salon kecantikan,
Faktor Kelemahan (Weakness) butik, kafe, dan restoran. tjandra dewi.
Perubahan fungsi kawasan permukiman (Sumber:www.korantempo.com/news/2004/10/11/
menjadi kawasan komersil memicu terja- Metropolitan/63.html)
dinya perubahan fungsi permukiman dise- Faktor Eksternal
kitarnya Faktor Peluang (Opportunity)
Penetapan beberapa koridor di Kawasan Kebutuhan akan perumahan di Kota
Kebayoran Baru menjadi kawasan komersil memicu Jakarta yang tinggi
terjadinya perubahan fungsi bangunan disekitarnya. Sebagai kota metropolitan dan sekaligus
Perubahan peruntukan lahan diperparah dengan pe- merupakan ibukota negara, DKI Jakarta menjadi pu-
rubahan fungsi bangunan rumah menjadi tempat sat dari semua kegiatan yang membutuhkan fasilitas
usaha secara tak terkendali dan telah merusak pem- yang layak sebagai penunjang kebutuhan dari
bagian kapling (blok-blok) Blok A sampai Blok S, masyarakatnya. Dengan semakin sempitnya keter-
dan arsitektur bangunan khas, yang telah diren- sediaan lahan di Jakarta mengakibatkan semakin
canakan sebelumnya. Bangunan-bangunan baru mahalnya harga lahan yang ada. Tentunya hal ini
tumbuh menggusur bangunan lama dengan arsitek- berdampak pada penyediaan perumahan bagi ma-
tur yang tidak selaras dengan bangunan lama di syarakat di DKI Jakarta yang dari tahun ketahun
sekitarnya. pertambahan penduduknya terus meningkat, se-
Lemahnya pengawasan dilapangan menjadi hingga kebutuhan akan tempat tinggal terus mening-
salah satu faktor yang membuat terjadinya peru- kat juga.
bahan fungsi, selain dari pada itu tindakan hukum Tentunya hal ini menjadi tantangan seka-
bagi pihak yang melanggarpun tidak tegas, jika hal ligus peluang yang semestinya dapat diantisipasi
ini terus dibiarkan bukan tidak mungkin perubahan Pemerintah Daerah DKI Jakarta bekerjasama de-
fungsi maupun bentuk asli bangunan yang ada di ngan pihak swasta maupun pemerintah pusat dalam
Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru semakin upaya penyediaan perumahan bagi masyarakat itu
banyak terjadi. sendiri. Salah satu lingkungan permukiman yang
bisa dikatakan layak dan memiliki nilai yang kuat
adalah kawasan Kebayoran Baru yang merupakan
lingkungan permukiman dengan konsep kota taman

yang pertama dirancang oleh seorang ahli dari Bagi pemerintah daerah, seperti Dinas Tata
bangsa sendiri. Kota, Dinas Pertamanan, Dinas Pertanian dan
Kehutanan, Dinas Pariwisata, Dinas Museum dan
Kebutuhan wisata yang semakin tinggi di Pemugaran, Dinas Kebudayaan, dan Kantor Pela-
Ibukota, Kawasan Kebayoran Baru ber- yanan Pemakaman, serta anggota DPRD, sudah
potensi menjadi tujuan wisata urban he- selayaknya menjadikan Kebayoran Baru sebagai
ritage laboratorium hidup bahan kajian studi banding gra-
Kebayoran Baru memiliki kekayaan warisan tis degradasi dan pengelolaan kota taman. Dengan
budaya arsitektur bangunan yang sederhana, mo- demikian tidak perlu studi banding ke luar negeri,
dern, dan tropis yang semestinya harus dilindungi. seperti ke Singapura, Kuala Lumpur, Melbourne,
Berbagai tipe bangunan hunian dengan berbagai London, atau New York, yang tidak pernah jelas
ukuran dan gaya berbeda melatarbelakangi sejarah hasil dan laporannya.
panjang kota taman ini.
Menilik dari sejarah perkembangan Kota Faktor Ancaman (Threats)
Jakarta, aset dan potensi Kebayoran Baru memang Keberadaan kawasan yang strategis (di pusat
layak dikategorikan sebagai kawasan cagar budaya. kota) mengancan eksistensi permukiman di
Hal ini diperkuat oleh Undang-Undang (UU) Nomor Kebayoran Baru
5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya. Pada Ketika awal di rencanakan, kawasan
Pasal 1 (1) disebutkan, benda cagar budaya adalah Kebayoran Baru dirancang sebagai kota satelit yang
benda buatan manusia, bergerak atau tidak bergerak diharapkan mampu menjadi kawasan pemukiman
yang berupa kesatuan atau kelompok, atau bagian- yang mendukung keberadaan Kota Jakarta sebagai
bagiannya atau sisa-sisanya, yang berumur seku- ibukota negara. Pada masa awal berdirinya, lokasi
rang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun, atau mewa- kawasan Kebayoran Baru berada dipinggiran kota
kili masa gaya yang khas dan mewakili masa gaya Jakarta dan bisa dikatakan jauh dari hiruk pikuk
sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun, serta kota, namun seiring dengan perkembangan kota
dianggap mempunyai nilai penting bagi sejarah, Jakarta yang terus memperluas pembangunannya
ilmu pengetahuan, dan kebudayaan. dari tahun ketahun, keberadaan kawasan Kebayoran
Dengan demikian, kota taman Kebayoran Baru menjadi lokasi yang strategis dengan nilai la-
Baru yang telah berusia lebih dari 50 tahun dapat han yang cukup tinggi, hal ini mendorong berbagai
dikategorikan sebagai kawasan cagar budaya yang pihak untuk merubah fungsi bangunan menjadi
patut dilindungi, dilestarikan, dan dikembangkan tempat usaha yang dapat mendatangkan keuntungan
secara hati-hati, seperti yang sudah diatur dalam yang besar ketimbang dijadikan rumah hunian.
Perda No 11/1988 tentang Ketertiban Umum di wi- Semakin pesatnya perkembangan Kota
layah DKI Jakarta, Perda No 6/1999 tentang RTRW Jakarta berdampak terhadap semua wilayah ter-
Jakarta 2000-2010, serta Perda No 9/1999 tentang masuk kawasan Kebayoran Baru yang ditetapkan
Perlindungan dan Pemanfaatan Lingkungan Kawa- sebagai Kawasan Pemugaran. Faktor aksesibilitas
san Benda Cagar Budaya. Artinya, segala macam kawasan yang mudah dijangkau, menjadikan
kegiatan preservasi, konservasi, restorasi, reha- kawasan Kebayoran Baru menjadi kawasan yang
bilitasi, rekonstruksi, renovasi, dan atau revitalisasi posisinya cukup strategis. Perubahan peruntukan
dalam kawasan Kebayoran Baru, apalagi untuk lahan diperparah dengan perubahan fungsi bangunan
kegiatan komersial, harus didahului kajian analisis rumah menjadi tempat usaha secara tak terkendali
dampak lingkungan dan sosial, serta studi kelayakan dan telah merusak pembagian kapling (blok-blok)
konservasi dan pengembangan kota, yang mendalam Blok A sampai Blok S, dan arsitektur bangunan
dan independen. khas, yang telah direncanakan sebelumnya. Ba-
Bagi pemerintah daerah, seperti Dinas Tata ngunan-bangunan baru tumbuh menggusur bangu-
Kota, Dinas Pertamanan, Dinas Pertanian dan nan lama dengan arsitektur yang tidak selaras de-
Kehutanan, Dinas Pariwisata, Dinas Museum dan ngan bangunan lama di sekitarnya.
Pemugaran, Dinas Kebudayaan, dan Kantor Pelaya- Kebayoran Baru memiliki kekayaan warisan
nan Pemakaman, serta anggota DPRD, sudah se- budaya arsitektur bangunan yang sederhana, mo-
layaknya menjadikan Kebayoran Baru sebagai labo- dern, dan tropis yang semestinya harus dilindungi.
ratorium hidup bahan kajian studi banding gratis Berbagai tipe bangunan hunian dengan berbagai
degradasi dan pengelolaan kota taman. Dengan de- ukuran dan gaya berbeda melatarbelakangi sejarah
mikian tidak perlu studi banding ke luar negeri, sepanjang kota taman ini.
perti ke Singapura, Kuala Lumpur, Melbourne, Terjadinya perubahan fungsi pada beberapa
London, atau New York, yang tidak pernah jelas bangunan yang terdapat dikawasan ini adalah se-
hasil dan laporannya. bagai dampak dan akibat dari pesatnya pertumbuhan

kota Jakarta, hal ini mempengaruhi Kawasan perubahan infrastruktur dan diarahkan menjadi
Kebayoran Baru yang lokasinya cukup strategis. perumahan susun atau apartemen.
Perubahan fungsi ini juga tidak terlepas dari d. Perumahan yang sudah ditingkatkan perun-
semakin sempitnya ketersediaan lahan di Kawasan tukannya menjadi perumahan campuran (ruko,
Kebayoran Baru. Aksesibilitas kawasan yang mudah rukan) di Jalan Panglima Polim Raya, Jl Mela-
di jangkau serta daya dukung fasilitas serta infra- wai Raya, Jl Wolter Mongisidi, Jl Mahakam, Jl
strukturnya yang cukup baik, menjadikan Kawasan Gandaria III/ Jl Kyai Maja dan Jl Radio Dalam
Kebayoran Baru menjadi lokasi yang sangat stra- diarahkan menjadi kawasan dengan kegiatan
tegis untuk berbagai kegiatan yang bersifat perdagangan.
komersil.
Perencanaan untuk sektor perumahan seba-
gaimana yang tertuang dalam RRTRW-K
Trend pertumbuhan perumahan di pinggir Kebayoran Baru telah mengakomodasikan peru-
kota bahan fungsi pada areal perumahan di jalan-jalan
Semakin meningkatnya jumlah penduduk yang merupakan jaringan jalan di sekitar Blok-M,
Kota Jakarta menyebabkan kebutuhan akan rumah yaitu dari perumahan yang sudah ditingkatkan
tinggal juga terus meningkat. Namun karena se- peruntukannya menjadi perumahan campuran
makin tingginya nilai lahan diperkotaan dan juga se- (ruko,rukan) di Jl Panglima Polim Raya, Jl Melawai
makin terbatasnya lahan yang tersedia membuat Raya, Jl Wolter Monginsidi, Jl Kyai Maja, Jl Radio
pembangunan perumahan baru bergeser kearah Dalam untuk kemudian diarahkan menjadi kawasan
pinggiran Kota Jakarta yang nilai lahannya masih kegiatan perdagangan.
cukup murah dan ketersediaan lahannya yang cukup Penetapan kebijakan tersebut akan meny-
banyak. Hal tersebut jelas sangat mengancam eksis- ebabkan penetrasi pada areal perumahan yang sejak
tensi Kawasan Kebayoran Baru, karena tingginya awal mendominasi Kebayoran Baru. Oleh karena-
harga rumah di kawasan tersebut menyebabkan pe- nya, penerapan rencana tersebut perlu dilengkapi
manfaatan bangunan cenderung berubah menjadi dengan pedoman teknis dan pelaksanaannya, guna
fungsi komersial. mengamankan citra Kebayoran Baru sebagai sebuah
Penerapan atau pelaksanaan regulasi yang lingkungan pemugaran.
belum optimal Dalam hal ini dibutuhkan ketegasan dari
Saat ini kawasan Kebayoran Baru banyak pemerintah daerah atau pihak-pihak terkait dalam
terdapat bangunan yang telah berubah fungsinya, upaya penindakan hukum bagi siapa saja yang
banyak dari bangunan rumah yang ada telah berubah melakukan pelanggaran terkait perubahan fungsi
fungsi sebagai kantor maupun sebagai tempat usaha maupun bentuk bangunan sesuai dengan peraturan
lainnya. Beberapa hal mempengaruhi faktor ini, yang telah ditetapkan.
antara lain nilai strategis kawasan yang membuat pi- Tahap Penentuan Strategi
hak swasta berlomba-lomba untuk merubah ba- Strategi yang dihasilkan dari grand matrik
ngunan menjadi fungsi komersil yang lebih strategi menghasilkan strategi SO yang mengha-
menguntungkan bagi mereka ketimbang mem- silkan 3 strategi yang menjadi prioritas dalam upaya
pertahankan fungsi asli kawasan. pengendalian kawasan permukiman di Kebayoran
Berdasarkan Rencana Rinci Tata Ruang Baru.
Wilayah Kecamatan Kebayoran Baru, rencana pe- Strategi 1 :
ngembangan lahan pada sektor perumahan, adalah Mengoptimalkan pelaksanaan berbagai peraturan
sebagai berikut : atau regulasi yang ada untuk mempertahankan fung-
a. Penetapan sebagian besar wilayah Kecamatan si permukiman pada Kawasan Pemugaran
Kebayoran Baru sebagai daerah pemugaran Kebayoran Baru.
untuk memelihara dan meningkatkan kualitas
lingkungan yang sudah baik dan diarahkan untuk Sasaran :
memelihara dan meningkatkan kondisi lingku- Menciptakan singkronisasi kerjasama serta koordi-
ngan. nasi yang baik antar dinas-dinas yang tekait dalam
b. Peningkatan kualitas lingkungan pada kawasan upaya pelestarian Kawasan Pemugaran Kebayoran
yang belum teratur (kawasan MHT) terutama Baru.
bagian selatan Kecamatan Kebayoran Baru de- Kegiatan :
ngan penertiban lingkungan dan perlengkapan Kegiatan-Kegiatan atau program sebagai tindak
fasilitas. lanjut dari strategi ini adalah kegiatan atau program
c. Peremajaan dan pengisian tinggi dilakukan pada pelestarian dengan langkah-langkah atau tindakan
kawasan permukiman dengan syarat-syarat se- sebagai berikut :
bagai berikut: nilai tanahnya tinggi, mengalami
a. Sosialisasi peraturan dan Undang-undang yang b. Memelihara dan mempertahankan semua fasilitas
berlaku mengenai Kawasan Pemugaran Keba- maupun infrastruktur permukiman pada kawa-
yoran Baru yang patut untuk dilestarikan kepada san.
masyarakat luas. c. Terus menjalankan pemberian insentif kepada
b. Melakukan koordinasi antar dinas yang terkait masyarakat pemilik bangunan tua, dengan cara
dengan cara saling memberikan informasi dan la- memberikan keringanan pajak bangunan dan
poran kemajuan yang dimiliki oleh masing- membantu dalam perawatan bangunan tua.
masing dinas.
c. Memberikan sanksi yang tegas sesuai dengan Indikator :
ketentuan hukum yang berlaku kepada setiap tin- a. Meningkatnya pemahaman dan pengetahuan
dakan pelanggaran yang dapat membahayakan masyarakat tentang keberadaan bangunan cagar
keberadaan wilayah studi sebagai kawasan budaya yang dilindungi kelestariannya.
Pemugaran yang patut dilindungi. b. Mendukung upaya pelestarian kawasan.
d. Memberikan sanksi kepada aparat hukum yang c. Terus terjaganya bangunan-bangunan tua serta
tidak menjalankan prosedur yang berlaku, seperti tidak terjadi perubahan fungsi bangunan.
menerima suap dari pelanggar hukum.
e. Pembagian peran dan tugas tergantung kapasitas Strategi 3 :
dari masing-masing dinas dalam rencana pe- Memelihara dan memberdayakan semua fasilitas
ngendalian kawasan. Kota dan infrastruktur yang ada untuk mendukung
kegiatan wisata.
Indikator :
Sasaran :
a. Meningkatkan pengetahuan serta kepedulian ma-
Menumbuhkan potensi wisata kota yang ada pada
syarakat untuk turut serta menjaga serta meles-
Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru.
tarikan kawasan.
b. Menyamakan visi dan misi antara pemerintah dan Kegiatan :
masyarakat dalam upaya pelestarian Kawasan Kegiatan-Kegiatan atau program sebagai tindak
Kebayoran Baru. lanjut dari strategi ini adalah kegiatan atau program
c. Menurunnya tingkat pelanggaran dalam upaya pelestarian dengan langkah-langkah atau tindakan
pengendalian kawasan pemugaran. sebagai berikut :
d. Menciptakan aparat hukum yang bersih serta a. Perbaikan semua taman-taman yang ada dengan
profesional. meningkatkan fasilitas-fasilitas pendukungnya.
e. Terciptanya efektifitas kerja yang baik sesuai b. Meningkatkan pemeliharaan terhadap bangunan
dengan tanggung jawab masing-masing. cagar budaya.
Strategi 2 : Indikator :
Memelihara dan mempertahankan pola permukiman a. Menciptakan daya tarik wisata kota
yang sudah ada serta bangunan-bangunan tua yang b. Tetap terjaganya bangunan-bangunan tua yang
ada terus dijaga serta dilestarikan bentuk dan fisik ada.
bangunannya.
Sasaran : Kesimpulan
Mencegah terjadinya perubahan fungsi perumahan Membicarakan bagaimana pertumbuhan
menjadi komersil dan mempertahankan eksistensi Kota Jakarta, tidak bisa dilepaskan dari kawasan
pola permukiman terhadap Kawasan Kebayoran Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Kawasan itu 53
Baru. tahun lalu disiapkan sebagai kota satelit, sebuah
Kegiatan : kota taman yang asri, sejuk, hijau, dan sangat beken
Kegiatan-Kegiatan atau program sebagai tindak saat itu. Planolog M Soesilo dari Central
lanjut dari strategi ini adalah kegiatan atau program Planologisch Bureau tahun 1948 mengatakan,
pelestarian dengan langkah-langkah atau tindakan Kebayoran Baru menyiapkan kawasan tersebut,
sebagai berikut : yang diharapkan bisa meniru kawasan Menteng,
a. Melaksanakan sosialisasi peraturan dengan mela- yang saat itu telah menjadi kawasan permukiman
kukan dialog atau penyuluhan kepada masyarakat yang diidamkan warga Jakarta saat itu.Kini zaman
tentang pentingnya pelestarian Kawasan serta berlalu, kawasan permukiman yang dirancang
melibatkan masyarakat dalam melakukan fungsi nyaman itu cenderung menjadi tak terkendali per-
pengawasan terkait dengan perubahan fungsi tumbuhannya. Pemerintah Daerah (Pemda) DKI
yang terjadi. boleh saja berkilah perkembangan zaman, per-
kembangan masyarakat maupun ekonomi yang me-

nyebabkan berubahnya wajah Kebayoran Baru. Hasilnya, strategi mengoptimalkan pelaksanaan

Namun, dalam banyak hal-seperti juga kawasan berbagai peraturan atau regulasi yang ada untuk
lainnya-tidak terkendalinya, perkembangan Ibu Kota mempertahankan fungsi permukiman pada Kawasan
itu juga disebabkan oleh ketidakkonsistenan Pemda Pemugaran Kebayoran Baru merupakan prioritas
DKI melaksanakan rencana tata ruangnya. pertama dalam upaya pengendalian fungsi permu-
Kalaupun kini telah tersusun Jakarta 2010 kiman yang akan dilakukan. Kemudian prioritas
(sebutan untuk Rencana Tata Ruang Wilayah kedua adalah Memelihara dan mempertahankan pola
Jakarta 2000-2010), masyarakat umumnya pesimis- permukiman yang sudah ada serta bangunan-ba-
tis hal itu akan terimplementasikan di lapangan. ngunan tua yang ada terus dijaga serta dilestarikan
Pengalaman terhadap Rencana Umum Tata Ruang bentuk dan fisik bangunannya. Prioritas yang ketiga
1985- \DQJ ³GLKDSXV´ ROHK -DNDUWD LWX adalah Memelihara dan memberdayakan semua
cukup membekas, bagaimana sebuah rencana kota fasilitas Kota dan infrastruktur yang ada untuk
VHULQJNDOL WDN OHELK GDUL ³PDFDQ NHUWDV \DQJ mendukung kegiatan wisata.
RPSRQJ´ Berbagai kepentingan atau dalih, dengan
gampang merubah sebuah peruntukan kota. Bukan Daftar Pustaka
KDO DQHK ODJL MLND NDZDVDQ ³KLMDX´ GL ODSDQJDQ ELVD -D\DGLQDWD -RKDUD 7 ´Tata Guna Tanah dalam
EHUXEDK PHQMDGL ³NXQLQJ´ SHUPXNLPDQ DWDX Perencanaan Pedesaan, Perkotaan dan
³PHUDK´ NRPHUVLDO Wilayah´ ITB, Bandung, 1999.
Dengan demikian, jika di kawasan
Gallion, B.A., dan Eisner, Simon, ´Pengantar
permukiman Kebayoran Baru kini bertumbuhan
Perancangan Kota´ Edisi Kelima, Jilid 2,
gedung-gedung komersial tidak perlu diherankan.
Penerbit Erlangga, Jakarta, 1997.
.LODK ³GHYLDVL´ XQWXN SHQ\LPSDQJDQ ELDVDQ\D FX-
kup ampuh untuk menjawab mengapa sebuah perun- Asri, G, ´Studi Evaluasi Keefektifan Institusi
tukan kota dalam rencana induk bisa berubah dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang di
kenyataannya. Kawasan Kemang-Jakarta Selatan´ 7XJDV
Tugas akhir ini mencoba untuk menentukan Akhir, Departemen Planologi ITB,
strategi pengendalian fungsi permukiman dalam Bandung, 2002.
upaya pelestarian Kawasan Pemugaran Kebayoran
Ratcliffe, J, ³An Introduction To Town And Country
Baru berdasarkan faktor strength, weakness,
Planning´ Hutchinson Educational Ltd,
opportunity serta threat yang dimilikinya. Faktor-
London, 1974.
faktor tersebut diperoleh dengan cara melakukan
analisis faktor internal dan eksternal terhadap Oetomo, A., dan Kusbiantoro, B.S, ³Improving
informasi-informasi yang didapatkan dari pengama- Urban Land Management In Indonesia :
tan lapangan secara langsung, penyebaran kuesioner Urban Land Management: Improving
kepada instansi-instansi terkait terhadap kawasan Policies And Practicies In Developing
pemugaran, wawancara dengan para ahli. Sedang- &RXQWULHV 2I $VLD´ Oxford & IBH
kan strategi pengendalian kawasan permukiman Publishing Co.Pft.Ltd, New Delhi, 1998.
diperoleh melalui analisis faktor strength, weakness, Branch, C., Melville, ³Perencanaan Kota
opportunity serta threat dengan matriks SWOT. Komprehensif: Pengantar dan Penjelasan´
Tahap selanjutnya adalah analisis dengan Diterjemahkan oleh Wibisono, H.B. Gadjah
menggunakan matriks SWOT. Faktor internal dan Mada University Press, Yogyakarta, 1995.
eksternal yang telah diidentifikasi dimasukkan da-
lam matriks SWOT, kemudian keluarlah strategi Kustiawan, Iwan, ³Permasalahan Konversi Lahan
SO, ST, WO, WT yang diharapkan. Dari analisis Pertanian dan Implikasinya Terhadap
SWOT berdasarkan kajian hubungan antar unsur Penataan Ruang Wilayah Studi Kasus :
SWOT yang terdapat pada Kawasan Pemugaran Wilayah Pantura Jawa Barat´ Jurnal PWK.
Kebayoran Baru maka dihasilkan strategi-strategi Vol. 8, No. 1/Januari 1997.
yang terkait dengan pengendalian fungsi permu- Supriatna, Yayat, ³$OLK )XQJVL 5XPDK 7LQJJDO´
kiman di kawasan ini. Strategi-strategi yang diper- Kompas, 28 Mei.
oleh menjadi dasar bagi penyusunan rencana aksi.
Tahap yang terakhir adalah tahap penentuan Sanggono, Edi Kurnijanto, ³Proses Perubahan
strategi prioritas. Dari hasil perhitungan bobot tiap Pemanfaatan Lahan di Daerah Pacet´
faktor yang berkaitan pada masing-masing strategi Tugas Akhir, Jurusan Teknik Planologi,
yang telah dihasilkan, diperoleh strategi prioritas. ITB, Bandung, 1993.
Kemudian diambil 3 strategi dengan nilai tertinggi.

Zulkaidi, Denny, ³Pemahaman Perubahan 'ZLDQDQWR 6 0HL ³Zoning Regulation

Pemanfaatan Lahan Kota Sebagai Dasar Sebagai Perangkat Pengendalian
bagi Kebijakan Penanganannya´ Jurnal Pembangunan dan Operasionalisasi
PWK. Vol. 10, No. 2/Juni 1999 5HQFDQD 7DWD 5XDQJ´ -XUQDO 3HQDWDDQ
Ruang 1, 7:72-81, Mei 2006.
Pohan, M. Rainur, ³Implikasi Penataan Ruang Alih
Guna Lahan Beririgasi di Kabupaten Suara Karya, Sosialisasi Perda; Lahan Hunian
Asahan Propinsi Sumatra Utar´ Tugas Cagar, 18 Desember 2006.
Akhir, Jurusan Teknik Planologi, Institut
Nirwono Joga, ´Kebayoran Baru Kota Taman
Teknologi Bandung. Bandung, 1999.
Pertama Karya Arsitek Lokal: Arsitektur
Direktorat Jenderal Cipta Karya Departemen Indis, Jakarta, 2001.
Pekerjaan Umum, Kamus Tata Ruang,
BE Julianery; Kebayoran Baru Potret Perubahan
Jakarta, 1997.
Fungsi Kawasan Permukiman : KOMPAS
Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 (Jakarta) 2006, 29 Juli
Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) DKI Jakarta

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

STRATEGI PENGENDALIAN FUNGSI PERMUKIMAN DI KAWASAN

Ferrial Richard Sanger

Pendahuluan 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

113 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 114

115 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 116

117 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Lahan Tata Guna Lahan

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 118

b. Bagian tengah (middle zone). Seperti halnya observasi, maka wawancara

119 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Tahapan Penelitian Metode analisis SWOT

mer(wawancara), survey sekunder, dan survey

dasarkan hasil dari proses analisis di atas. Da-

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 120

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 122

123 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 124

f. Mempertahankan pelestarian kawasan permuki-

125 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

b. Pusat kegiatan tingkat nasional, seperti kantor

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 126

Persis di tengah terdapat pusat perbelanjaan

127 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Lingkungan Hunian Jl.Brawijaya dan Jl.

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 128

129 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 130

131 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

133 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

nyebabkan berubahnya wajah Kebayoran Baru. Hasilnya, strategi mengoptimalkan pelaksanaan

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 134

Zulkaidi, Denny, ³Pemahaman Perubahan 'ZLDQDQWR 6 0HL ³Zoning Regulation

135 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Anda mungkin juga menyukai