RK6112 Pengendalian Rancang Kota

Tugas 1

Penyusunan Pedoman Penilaian Rencana dan Rancangan

Pembangunan Hotel Vertikal Tinggi di Kota Bandung
(Development/Design Review Instrument)

Oleh:
Nama Anggota Aditya Darmarastra Rudiawan 25619001
Nama Anggota Maharanni 25619016

Program Studi Magister Rancang Kota

Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
2020

i
 DAFTAR ISI

DAFTAR ISI ................................................................................................................................................................. ii

DAFTAR GAMBAR .................................................................................................................................................... iii
DAFTAR TABEL ........................................................................................................................................................ iv
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................................................................ 1
1.1 Latar Belakang ...................................................................................................................................... I-1
1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................................................ I-2
1.3 Kerangka Pikir....................................................................................................................................... I-2
BAB II DESKRIPSI OBJEK.................................................................................................................................... II-1
2.1 Klasifikasi Hotel.......................................................................................................................................... II-1
2.2 Studi Kasus Permasalahan Hotel di Kota Bandung ..................................................................... II-2
BAB III URGENSI DESIGN REVIEW ................................................................................................................. III-1
-3.1 Alasan Pengendalian Pembangunan .............................................................................................. III-1
3.2 Tujuan dan Manfaat Penyusunan Prinsip Pengendalian ........................................................... III-1
3.3 Dampak Perancangan Tanpa Pengendalian ................................................................................. III-1
3.4 Daftar Peraturan di Indonesia Terkait Pembangunan Hotel .................................................... III-1
BAB IV RUMUSAN KOMPONEN PENGENDALIAN ........................................................................................ IV-1
4.1 Rumusan Komponen Pengendalian (Scoope of Issues) Komponen dan Indikator
Pengendalian .................................................................................................................................................... IV-1
4.2. Komponen, Varibel, Indikator dan Standar Pengendalian Pembangunan Hotel Bangunan
Vertikal Tinggi .................................................................................................................................................. IV-1
4.3 Form Design Review Rencana Pembangunan Hotel Vertikal Tinggi .................................... IV-12
BAB V TEKNIK PENILAIAN DAN PROSEDUR PENGAJUAN ........................................................................ V-1
RENCANA PEMBANGUNAN HOTEL VERTIKAL TINGGI .............................................................................. V-1
5.1 Teknik Penilaian .................................................................................................................................. V-1
5.2 Prosedur Perizinan ............................................................................................................................. V-2
5.3 Tata Cara Pengajuan Keberatan ............................................................................................................ V-5

ii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. 1 Kerangka Pemikiran ................................................................................................................... 3

Gambar 2. 1 Hotel Pullman, Bandung ........................................................................................................... 3
Gambar 5. 1 Tugas Tim Ahli Bangunan Gedung dalam Pengesahan Dokumen Rencana Teknis
Bangunan Gedung Tertentu..................................................................................................... 1
Gambar 5.2 Prosedur Pelaksanaan Tugas Tim Ahli Bangunan Gedung dalam Pengesahan
Dokumen Rencana Teknis Bangunan Gedung Tertentu............................................... 2
Gambar 5.3 Bagan Alur Proses Design Review Rencana Pembangunan Hotel............................ 3
Gambar 5.4Mekanisme Pembahasan Pemberian Rekomendasi Gubernur Untuk Pemanfaatan
Ruang KBU ...................................................................................................................................... 4
Gambar 5.5 Alur Pengajuan Izin ke DPMTSP ............................................................................................. 4
Gambar 5.6Mekanisme Pembahasan Pemberian Rekomendasi Gubernur Untuk Pemanfaatan
Ruang KBU ...................................................................................................................................... 5

iii
 DAFTAR TABEL
Tabel 4. 1 Rumusan Komponen dan Variabel Pengendalian ............................................................. 1
Tabel 4.2 Kaitan Antara Scope of Issues dan Issues of Concern Dalam Komponen
Pengendalian .................................................................................................................................... 2
Tabel 4. 3 Komponen, Variabel, Indikator dan Standar Pengendalian Pembangunan Hotel
Vertikal Tinggi ................................................................................................................................. 1
Tabel 4. 4 Form Design Review Rencana Pembangunan Hotel Vertikal Tinggi ........................ 12

iv
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kota Bandung merupakan salah satu kota besar yang ada di Indonesia. Kota ini juga memiliki
potensi berupa wisata poerkotaan seperti wisata kuliner, maupun wisata alam. Hal ini juga
didukung dengan kondisi geografis Kota Bandung yang berada di dataran tinggi, dan
memiliki suhu yang sejuk, sangat mendukung untuk kegiatan pariwisata. Sejak tahun 2011
Kota Bandung telah ditetapkan sebagai salah satu Kawasan Pengembangan Pariwisata
Nasional (KPPN) dan Kawasan Strategis Pariwisata Nasional (KSPN) di Provinsi Jawa Barat
(KPPN Bandung Kota dan sekitarnya) dan merupakan bagian dari Destinasi Pariwisata
Nasional (DPN Bandung-Ciwidey dan sekitarnya). Tingginya minat masyarakat terutama
masyarakat Jabodetabek dan Jawa Barat untuk berwisata di Kota Bandung, membuat
kebutuhan akan amenitas pendukung pariwisata sangat dibutuhkan. Salah satu amenitas
pendukung pariwisata yang sangat dibutuhkan adalah fasilitas penginapan. Hal ini seiring
dengan rencana yang tertera pada Peraturan Menteri Pariwisata Dan Ekonomi Kreatif
Republik Indonesia Nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 Tentang Standar Usaha Hotel,
bahwa seiring dengan perkembangan dunia usaha perhotelan sebagai bagian dari usaha
pariwisata yang semakin pesat, menuntut adanya penyediaan jasa akomodasi yang
memenuhi standar usaha.
Berdasarkan SK Menteri Perhubungan No. PM 16/PW. 301/PHB77 tanggal 22 Desember
1977 pada Bab 1 Pasal 7 ayat a, hotel merupakan suatu bentuk akomodasi yang dikelola
secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan, penginapan
berikut makanan dan minuman. Menurut Semara (2018) hotel memerlukan pengelolaan
secara menerus untuk melayani konsumennya. Hal ini juga dianggap sesuai dengan rumusan
dari aspek pariwisata yang menyatakan bahwa hotel adalah suatu jenis akomodasi yang
menggunakan sebagian atau seluruh bagian dari bangunan untuk menyediakan jasa
penginapan, makan dan minum, serta jasa lainnya bagi kepentingan umum yang dikelola
komersial. Menurut Semara (2018) perancangan sebuah hotel perlu mempertimbangkan
dua aspek utama pada perancangan bangunan komersial, yaitu efisiensi dan kenyamanan.
Dua aspek ini secara keseluruhan akan mempengaruhi keputusan-keputusan rancanghan
sebuah hotel dengan melihat konsumen hotel yang menjadi sasaran hotel tersebut. Pada
akhirnya hal ini akan berdampak pada lahirnya rancangan berbagai jenis hotel yang berbeda
sesuai jenis pasarnya. Menurut Semara (2018) meskipun kegiatan utama yang diwadahi
sama, beberapa hotel memiliki keunikan rancangan yang berbeda-beda, baik dari segi
kelengkapan ruang, kelengkapan layanan, penampilan, maupun suasana dalam bangunan
yang dirancang.

I-1
Dalam tugas ini, penulis berusaha menyusun instrumen pembangunan hotel ditinjau dari
segi tata ruang dan bangunan hotel vertikal bertingkat tinggi. Kawasan studi yang akan
dipilih adalah Kota Bandung khususnya pada Kawasan Bandung Utara. Masalah yang terjadi
pada objek, yaitu pembangunan hotel vertikal bertingkat tinggi di Kota Bandung khususnya
Kawasan Bandung Utara diantaranya adalah masih banyak yang melanggar dalam aspek
ketinggian bangunan, dimana bangunan-bangunan hotel masih banyak yang ketinggiannya
melebihi standar dan melanggar KKOP, banyak bangunan hotel yang berdiri di kelerengan
yang membahayakan, berdiri di kawasan militer yang memiliki ketentuan tertentu, dan
berada di kawasan resapan air.persoalan ini tidak hanya merugikan dari segi aspek
keamanan hotel tersebut, namun juga berdampak pada aspek keselamatan bagi para tamu
hotel, dan masyarakat Kota Bandung baik yang tinggal di sekitar bangunan hotel yang
melanggar maupun seluruh masyarakat Kota Bandung. Untuk itu diperlukan senbuah
instrumen pengendalian perencanaan dan perancangan bangunan vertikal bertingkat tinggi
di Kota Bandung sebelum diberikan izin dalam membangun.
1.2 Rumusan Masalah

Dalam tugas ini, penulis akan berfokus pada instrumen pengendalian pembangunan hotel di
Kawasan Bandung Utara. Pemilihan objek inatrumen pengendalian berupa bangunan-
bangunan hotel vertikal bertingkat tinggi yang terdapat di Bandung Utara diantaranya
karena masih banyak yang melanggar dalam aspek ketinggian bangunan, dimana bangunan-
bangunan hotel masih banyak yang ketinggiannya melebihi standar dan melanggar KKOP.
Masalah lainnya adalah banyak bangunan hotel yang berdiri di kelerengan yang
membahayakan, berdiri di kawasan militer yang memiliki ketentuan tertentu, dan berada di
kawasan resapan air. Proses pengendalian ini ditujukan untuk menghasilkan suatu
instrumen penilaian yang akan dipergunakan untuk menilai kelayakan dalam pembangunan
hotel di Kawasan Bandung Utara. Instrumen ini berguna untuk mengendalikan dampak
pembangunan hotel yang mungkin akan berdampak di masa mendatang terutama yang
berdampak pada kepentingan publik. Tugas ini dibuka dengan pemahaman terhadap objek
penelitian yaitu hotel, dilanjutkan penjabaran tentang urgensi pengendalian objek,
fleksibilitas dan kelonggaran pengendalian, perangkat dan teknik pemeriksaan, penjelasan
kelembagaan penelitian, dan ditutup dengan kesimpulan penelitian. Dalam penelitian ini
penulis juga akan menyusun form penilaian yang bersumber dari standar-standar, teknik
penilaian, dan ketentuan pengambilan keputusan, serta pengaturan kelembagaan penilaian
permohonan pembangunan hotel vertikal bertingkat tinggi.
1.3 Kerangka Pikir

Secara umum tujuan dari penulisan tugas ini adalah untuk menyusun pedoman untuk
menilai suatu permohonan pembangunan atau rencana rancangan sehingga keputusan
menerima, menolak atau meminta perbaikan permohonan pembangunan tersebut dapat
I-2
dipertanggungjawabkan (akuntabel). Untuk mendapatkan hasil yang diinginkan, maka
langkah-langkah yang harus dilalui dan dibahas dalam tugas ini adalah sebagai berikut:

Gambar 1. 1 Kerangka Pemikiran

sumber : Analisa Penulis

I-3
 BAB II
DESKRIPSI OBJEK

2.1 Klasifikasi Hotel

Objek penelitian yang akan dibahas dalam tugas penyusunan instrimen pengendalian ini
adalah bangunan-bangunan hotel vertikal bertingkat tinggi yang ada di Kota Bandung,
khususnya pada Kawasan Bandung Utara, Berdasarkan kriterianya, hotel-hotel vertikal
bertingkat tinggi yang ada di Kawasan Bandung Utara dapat dinilai dari berbagai aspek,
salah satunyta adalah aspek lokasi. Salah satu langkah awal dalam pembangunan hotel
adalah menentukan lokasi hotel tersebut. Keputusan ini perlu disesuaikan dengan target
pasar dari hotel yang akan dibangun tersebut. Berdasarkan lokasinya, hotel-hotel vertikal
bertingkat tinggi yang ada di Kota Bandung tergolong ke dalam:
A. City Hotel
City Hotel atau hotel kota adalah hotel yang terletak di pusat kota dan biasanya
menampung tamu yang bertujuab bisnis atau dinas (Semara, 2018). Menurut
(Semara, 2018), konsumen sasaran hotel ini adalah tamu pebisnis atau urusan dinas,
lokasi yang dipilih sebaiknya mendekati kantor-kantor atau area bisnis yang terdapat
di kota tersebut. Jika dilihat dari tuntutan tamu yang datang untuk urusan bisnis,
biasanya akan berlaku efisien. Demikian juga halnya dengan tamu yang datang untuk
urusan dinas. Fasilitas-fasilitas rekreasi standar seperti kolam renang, dan restoran
tetap harus disediakan.
B. Down Town Hotel
Menurut Semara (2018) jenis hotel ini adalah hotel yang berlokasi di dekat pusat
perdagangan dan perbelanjaan. Hotel jenis ini sering dijadikan sasaran tamu yang
ingin berwisata belanja ataupun menjalin relasi dagang. Oleh karena itu letaknya di
sekitar area komersial dalam suatu kota penampilan hotel ini cenderung mewah dan
megah, sesuai dengan citra aktivitas di sekitarnya. Tidak jarang hotel ini dibangun
menyatu dengan suatu fasilitas perbelanjaanagar dapat saling memberikan
keuntungan satu dengan lainnya. Hotel jenis ini sering mengalami permasalahan
pada aksesibilitas serta fasilitas parkirnya. Hal ini disebabkan karena nilai lahan di
pusat-pusat kota ataupun di kawasan perdagangan yang cenderung tinggi sehingga
hotel ini sering dibenturkan pada keterbatasan lahan.
Selain berdasarkan lokasinya, hotel juga dapat diklasifikasikan berdasarkan pelayanan dan
fasilitas yang disediakan. Hal inilah yang menjadi dasar dalam menentukan tingkat bintyang
hotel. Lebih detail lagi, terdapat klasifikasi hotel yang berlaku di Indonesia yang didasarkan
pda beberapa pertimbangan, diantaranya: jumlah kamar, fasilitas dan peralatan yang
disediakan, model sistem pengelolaan, dan moto pelayanan (Semara, 2018). Berdasarkan
pertimbangan aspek-aspek tersebut hotel diklasifikasikan menjadi berbagai tingkatan, yaitu
II-1
bintang 2 hingga 5. Menurut Semara (2018) peninjauan terhadap kelas-kelas hotel ini
dilakukan setiap 3 tahun sekali. Pengklasifikasian didasarkan pada:
1. Persyaratan fisik meliputi luas bangunan konstruksi (desain dan dekorasi),
enterance, tangga, fasilitas listrik darurat, lift, dan telepon umum
2. Kamar meliputi ukuran (single, double, tripel), suites, handuk, ruang service, gudang,
tempat duduk, meja, pencahayaan, finishing lantai, fasilitas ruang lain, akustik, dan
pintu.
3. Kamar mandi meliputi jumlah, ukuran standar, fasilitas dalam kamar mandi
4. Area publik meliputi toilet umum, koridor, ruang resepsi, tempat parkir, dan area
hijau
5. Service makanan dan fasilitas rekreasi meliputi longue, breakfast room service,
restoran, bar, fasilitas konferensi, cloakroom entertanment, rekreasi, dan hairdresser
6. Service meliputi pelayanan penerima tamu, layanan kesehatan, kasir, binatu,
pelayanan postel, layanan turis dan travel, retail, layanan bahasa, dan kondisi dan
situasi.
2.2 Studi Kasus Permasalahan Hotel di Kota Bandung
Dalam sub-bab ini, penulis menggunakan contoh studi kasus Hotel Pullman, Kota Bandung
yang dianggap telah melanggar ketentuan-ketentuan dalam pembangunan hotel. Status
melanggar ini telah ditetapkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau ATR/BPN.
Kementerian ATR/BPN bakal melakukan eksekusi terhadap Hotel Pullman yang berada di
depan Gedung Pemerintah Provinsi Jawa Barat atau kebih dikenal dengan nama Gedung
Sate di Jalan Diponegoro Kota Bandung, Jawa Barat. Eksekusi dilakukan karena bangunan
ini menyalahi Izin Mendirikan Bangunan atau IMB yang diberikan Pemerintah Daerah.
Hotel Pullman telah melanggar peraturan ketinggian bangunan sehingga dianggap
mengganggu visual warga Kota Bandung terhadap Gedung Sate. Secara etika, seharusnya
tidak boleh ada bangunan yang mengganggu secara visual pada aksis Gedung Sate,
Pendopo Bandung, dan gedung Institut Teknologi Bandung menuju Gunung Tangkuban
Parahu. Untuk itu sebagai sanksi Hotel Pullman harus melakukan pengurangan jumlah
lantai. Oleh sebab itu rencana pembangunan hotel perlu untuk dilakukan pengendalian
yang lebih rinci dan sesuai dengan standar yang telah ditetapkan agar tidak terjadi
pelanggaran setelah dilakukannya pembangunan.

II-2
Gambar 2. 1 Hotel Pullman, Bandung
Sumber: traveloka.com

II-3
 BAB III
URGENSI DESIGN REVIEW

3.1 Alasan Pengendalian Pembangunan

Persoalan objek adalah permasalah yang terjadi pada objek saat ini. Masalah yang terjadi
pada objek, yaitu pembangunan botel di Kawasan Bandung Utara diantaranya adalah masih
banyak yang melanggar dalam aspek ketinggian bangunan, dimana bangunan-bangunan
hotel masih banyak yang ketinggiannya melebihi standar dan melanggar KKOP, banyak
bangunan hotel yang berdiri di kelerengan yang membahayakan, berdiri di kawasan militer
yang memiliki ketentuan tertentu, dan berada di kawasan resapan air.persoalan ini tidak
hanya merugikan dari segi aspek keamanan hotel tersebut, namun juga berdampak pada
aspek keselamatan bagi para tamu hotel, dan masyarakat Kota Bandung baik yang tinggal di
sekitar bangunan hotel yang melanggar maupun seluruh masyarakat Kota Bandung.
3.2 Tujuan dan Manfaat Penyusunan Prinsip Pengendalian
Secara umum tujuan dari tugas ini adalah menyusun pedoman untuk menilai suatu
permohonan pembangunan atau rencana rancangan sehingga keputusan menerima,
menolak atau meminta perbaikan permohonan pembangunan tersebut dapat
dipertanggungjawabkan (akuntabel). Secara khusus tugas ini diharapkan dapat
menghasilkan prinsip pengendalian berupa susunan pedoman penilaian permohonan
pembangunan bagi bangunan-bangunan hotel yang ada di Kawasan Bandung Utara untuk
meminimalisir dampak yang akan ditimbulkan dari pelanggaran-pelanggaran yang sudah
terjadi maupun mencegah dampak yang akan terjadi.
3.3 Dampak Perancangan Tanpa Pengendalian
Perencanaan suatu objek pembangunan baik di skala makro yaitu kota, skala meso yaitu
kawasan, atau skala mikro yaitu bangunan, harus mempertimbangkan dampak yang akan
ditimbulkan dari berbagai aspek. Dampak yang mungkin akan timbul dari pembangunan
suatu objek bangunan seperti hotel vertikal bertingkat tinggi, diantaranya adalah dampak
lingkungan, dampak lalu lintas, dampak kebisingan masa konstruksi, dan dampak pada
penggunaan lahan di sekitar objek. Maka dari itu diperlukan suatu instrumen pengendalian
perencanaan objek pembangunan untuk meminimalisir atau menghindari terjadinya
dampak negatif yang akan merugikan banyak pihak.
3.4 Daftar Peraturan di Indonesia Terkait Pembangunan Hotel

Dalam proses penyusunan instrumen pengendalian perencanaan dan perancangan

bangunan hotel vertikal bertingkat tinggi di Kota Bandung, penulis menggunakan beberapa
peraturan terkait pembangunan hotel yang ada di Indonesia. Peraturan-peraturan yang
digunakan adalah sebagai berikut:

IV-1
1. Keputusan Direktorat Jenderal Penataan Ruang, Departement Pekerjaan Umum
Tentang Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Prasarana dan Sarana Ruang Pejalan
Kaki di Perkotaan
2. Keputusan Direktur Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96
tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir
3. Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi kreatif Republik Indonesia Nomor
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013 Tentang Standar Usaha Hotel
4. Permen PU Nomor 05/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah
Susun Sederhana Bertingkat
5. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 14 Tahun 2018 Tentang Bangunan Gedung
6. Ketentuan Pemanfaatan Ruang Zona dan Sub Zona RDTR PZ Kota Bandung 2015-
2035
7. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 2 Tahun 2016 tentang pedoman
pengendalian Kawasan Bandung Utara Sebagai Kawasan Strategis Provinsi

IV-2
 BAB IV
RUMUSAN KOMPONEN PENGENDALIAN

4.1 Rumusan Komponen Pengendalian (Scoope of Issues) Komponen dan Indikator

Pengendalian
Berdasarkan hasil pengamatan dapat disimpulkan bahwa komponen (scope of issues) di
dalam pengendalian rencana pembangunan hotel yaitu peruntukan, intensitas bangunan,
tata masa bangunan, bentuk arsitektur bangunan, aksesibilitas, sarana dan prasarana umum
serta sarana dan prasarana khusus perhotelan. komponen-komponen tersebut dijabarkan
ke dalam beberapa variable dan indikator terkait. setiap indikator memiliki standar/ kriteria
yang dipenuhi dalam rencana pembangunan bangunan hotel dimana standar-standar
tersebut merujuk dari peraturan-peraturan terkait dengan ketentuan pembangunan hotel.
secara umum pengklasifikasian variable-variabel dalam komponen pengendalian (scope of
issues) dijabarkan berdasarkan ketentuan tata ruang dan ketentuan terkait bangunan
gedung, pengklasifikasian adalah sebagai berikut :

Tabel 4. 1 Rumusan Komponen dan Variabel Pengendalian

Aturan Tata Ruang Aturan Bangunan
Komponen Variabel Komponen Variabel
Penampilan bangunan,
perancangan ruang dalam
Arsitektur
Peruntukan Kegiatan dan lokasi bangunan, dan perancangan
Bangunan
bangunan dengan
pemperhatikan kesehatan
Sirkulasi kendaraan, sirkulasi
Intensitas KDB, KLB, KDH, luas
Aksesibilitas pejalan kaki, jalur evakuasi,
Bangunan lahan
sarana parkir
GSB depan, GSB Sarana komunikasi, air bersih,
Sarana dan
Tata Masa samping, GSB pengelolaan limbah
prasarana
Bangunan belakang dan tinggi pengelolaan sampah dan
umum
maksimum jaringan drainase
Lobby, front office, fasilitas
makan dan minum, dapur/
Sarana dan
pantry, management office,
prasarana
toilet umum, fasilitas
khusus
karyawan dan kamar tidur
tamu
sumber : Analisa Penulis, 2020
Variabel-variabel yang digunakan dalam pengendalian juga memperhatikan aspek (issue of
concern) dalam perancangan bangunan. issue of concern ini terdiri dari kenyamanan,
IV-1
 keselamatan, kemanan, dan kesehatan. berikut adalah kaitan variable-variabel yang
digunakan dengan aspek-aspek yang menjadi isu penting dalam pembangunan hotel :
Tabel 4. 2 Kaitan Antara Scope of Issues dan Issues of Concern Dalam Komponen
Pengendalian
Scope of Issues Issues of Concern
Komponen Variabel Kenyamanan Keselamatan Keamanan Kesehatan
Kegiatan ◼ ◼
Peruntukan
Lokasi ◼ ◼
KDB ◼ ◼ ◼
Intensitas KLB ◼ ◼ ◼
Bangunan KDH ◼ ◼
Luas Lahan ◼ ◼
GSB Depan ◼ ◼
Tata Masa GSB Samping ◼ ◼ ◼
Bangunan GSB Belakang ◼ ◼ ◼
Tinggi Maksimum ◼ ◼
Penampilan bangunan ◼ ◼ ◼ ◼
Perancangan ruang dalam
Arsitektur ◼ ◼ ◼ ◼
bangunan
Bangunan Perancangan bangunan
dengan pemperhatikan ◼ ◼ ◼ ◼
kesehatan
Sirkulasi kendaraan ◼ ◼ ◼
Sirkulasi pejalan kaki ◼ ◼ ◼
Aksesibilitas
Jalur evakuasi ◼ ◼ ◼
Sarana parkir ◼ ◼ ◼
Sarana komunikasi, ◼ ◼ ◼
Sarana dan Sarana air bersih, ◼ ◼
Prasarana Sarana pengelolaan limbah ◼ ◼
Umum Sarana pengelolaan sampah ◼ ◼
Sarana jaringan drainase ◼ ◼
Lobby ◼
front office ◼
fasilitas makan dan minum ◼
Sarana dan dapur/ pantry ◼ ◼ ◼
Prasarana
management office ◼
Khusus
toilet umum ◼ ◼
fasilitas karyawan ◼
kamar tidur tamu ◼ ◼ ◼ ◼
Sumber : Analisa Penulis, 2020

IV-2
4.2. Komponen, Varibel, Indikator dan Standar Pengendalian Pembangunan Hotel Bangunan Vertikal Tinggi

Tabel 4. 3 Komponen, Variabel, Indikator dan Standar Pengendalian Pembangunan Hotel Vertikal Tinggi

Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan

1. Tidak diizinkan dibangun di kawasan lindung (L) yang
terdiri dari zona perlindungan kawasan (LB),
perlindungan setempat (LS), lindung buatan (LC),
lindung alami (RTH).
2. Tidak diizinkan dibangunan di kawasan budidaya pada
zona wisata buatan (W), zona industri dan
pergudangan (I), zona pelayanan umum (F), zona
pertahanan dan keamanan (HK), zona pertanian (PT), Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Kegiatan tidak menimbulkan
Kegiatan peruntukan khusus (KH) Zona dan Sub Zona RDTR PZ
konflik dan gangguan
3. Diizinkan terbatas dan bersyarat pada zona : Kota Bandung 2015-2035
1. perumahan kepadatan tinggi dengan sub zona
vertical tinggi, vertical sedang dan landed
2. perumahan kepadatan sedang dengan sub zona
vertical sedang dan landed
Peruntukan 3. perumahan kepadatan rendah
4. Diizinkan pada zona perdagangan dan jasa (K), zona
perkantoran (P).
Peraturan Daerah Provinsi Jawa
1. Tidak dibangun pada ketinggian lebih dari 1000 mdpl Barat Nomor 2 Tahun 2016
Berada pada lokasi yang aman 2. Tidak dibangun pada kemiringan lereng diatas 30% tentang pedoman pengendalian
Kawasan Bandung Utara Sebagai
Kawasan Strategis Provinsi
1. Bangunan diizinkan jika berada pada sistem jaringan
Lokasi
jalan arteri namun tidak diperbolehkan akses masuk
dari jalan tol Peraturan Daerah Kota Bandung
Berada pada lokasi yang strategis 2. Bangunan diizinkan jika berada pada sistem jaringan Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
jalan kolektor Bangunan Gedung
3. Bangunan lebih dari 8 lantai tidak dianjurkan pada
jalan lokal
Tidak boleh melebihi aturan 1. Jalan arteri : KDB Maks 40% Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Intensitas Koefisien Dasar
maksimal dan tidak boleh kurang 2. Jalan kolektor : KDB Maks 40% Zona dan Sub Zona RDTR PZ
Bangunan Bangunan (KDB)
dari aturan minimal 3. Jalan lokal : KDB Maks 25 % Kota Bandung 2015-2035

IV-1
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
Tidak boleh melebihi aturan 1. Jalan arteri : KLB Maks 4,0 Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Koefisien Lantai
maksimal dan tidak boleh kurang 2. Jalan kolektor : KLB Maks 3,6 Zona dan Sub Zona RDTR PZ
Bangunan (KLB)
dari aturan minimal 3. Jalan lokal : KLB Maks 2,5 Kota Bandung 2015-203z5
Koefisien Tidak boleh melebihi aturan KDH Minimum 50% Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Daerah Hijau maksimal dan tidak boleh kurang Zona dan Sub Zona RDTR PZ
(KDH) dari aturan minimal Kota Bandung 2015-2035
1. Pada kawasan kepadatan tinggi minimal sebesar 4.500
Tidak boleh melebihi aturan Ketentuan Pemanfaatan Ruang
m2
Luas Lahan maksimal dan tidak boleh kurang Zona dan Sub Zona RDTR PZ
2. Pada kawasan kepadatan sedang minimal 9000 m2
dari aturan minimal Kota Bandung 2015-2035
3. Pada kawasan kepadatan rendah minimal 18.000 m2
1. Pada zona perumahan GSB minimum ½ rumija
2. Pada zona perkantoran GSB minimum ½
3. Pada zona perdagangan dan jasa, GSB minimum
Garis Sempadan rumija, dengan ketentuan berdasarkan jaringan jalan :
Tidak boleh melebihi aturan Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Depan a. Jalan Arteri:minimum 15 meter yang
maksimal dan tidak boleh kurang Zona dan Sub Zona RDTR PZ
Bangunan (GSB dipergunakan sebagai RTNH (plaza)
dari aturan minimal Kota Bandung 2015-2035
Depan) b. Jalan Kolektor: minimum 10 meteryang
dipergunakan sebagai RTNH (plaza) atau parkir
c. Jalan Lokal/Lingkungan: GSB minimum 7,5
meteryang dapat digunakan untuk parkir
Garis Sempadan GSB samping diatur berdasarkan pertimbangan
Tidak boleh melebihi aturan Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Samping keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang ingin
maksimal dan tidak boleh kurang Zona dan Sub Zona RDTR PZ
Bangunan (GSB dibentuk, minimum 4 meter.
Tata Masa dari aturan minimal Kota Bandung 2015-2035
Samping)
Bangunan
Garis Sempadan GSB belakang diatur berdasarkan pertimbangan
Tidak boleh melebihi aturan Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Belakang keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang ingin
maksimal dan tidak boleh kurang Zona dan Sub Zona RDTR PZ
Bangunan (GSB dibentuk, minimum 4 meter.
dari aturan minimal Kota Bandung 2015-2035
Belakang)
Sesuai dengan peraturan KKOP :
1. pada wilayah permukaan horizontal dalam , ketinggian
maksimal : 51 meter dari pell bandara
Tidak boleh melebihi aturan 2. pada wilayah permukaan kerucut, ketinggian maksimal Peraturan Daerah Kota Bandung
Tinggi Maksimal maksimal dan tidak boleh kurang 51-156 meter dari pell bandara Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
dari aturan minimal 3. pada wilayah permukaan horizontal luar, ketinggian Bangunan Gedung
maksimal : 156 meter dari pell bandara
Jika hotel ketinggian lebih dari 8 lantai dan KKOP
menghendaki kurang dari 8 lantai maka harus mengikuti

IV-2
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
peraturan ketinggian bangunan berdasarkan KKOP yang
dikeluarkan oleh Dinas Perhubungan Udara
1. bentuk denah bangunan gedung sedapat mungkin
simetris dan sederhana, guna mengantisipasi
kerusakan yang diakibatkan oleh gempa
2. dalam hal denah bangunan hotel bertingkat tinggi
berbentuk T, L, atau U, maka harus dilakukan
pemisahan struktur atau dilatasi untuk mencegah
terjadinya kerusakan akibat gempa atau penurunan
tanah
3. denah bangunan hotel bertingkat tinggi berbentuk
sentris (bujursangkar, segi banyak, atau lingkaran)
lebih baik daripada denah bangunan yang berbentuk
memanjang dalam mengantisipasi terjadinya
kerusakan akibat gempa
4. atap bangunan hotel bertingkat tinggi harus dibuat
dari konstruksi dan bahan yang ringan untuk
mengurangi intensitas kerusakan akibat gempa
5. penempatan bangunan hotel bertingkat tinggi tidak
Bentuk Penampilan bangunan Peraturan Daerah Kota Bandung
Arsitektur Penampilan boleh mengganggu fungsi prasarana kota, lalu lintas
sesuai dengan ketentuan dan Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
Bangunan Bangunan dan ketertiban umum
pertimbangan yang berlaku Bangunan Gedung
6. bentuk bangunan bangunan hotel bertingkat tinggi
harus dirancang dengan memperhatikan bentuk dan
karakteristik arsitektur lingkungan yang ada di
sekitarnya, atau yang mampu sebagai pedoman
arsitektur atau panutan bagi lingkungannya;
7. setiap bangunan hotel bertingkat tinggi yang didirikan
berdampingan dengan bangunan yang dilestarikan,
harus serasi dengan bangunan yang dilestarikan
tersebut
8. bangunan yang didirikan sampai pada batas samping
persil, tampak bangunannya harus bersambungan
secara serasi dengan tampak bangunan atau dinding
yang telah ada di sebelahnya
9. bentuk bangunan hotel bertingkat tinggi harus
dirancang dengan mempertimbangkan terciptanya
ruang luar bangunan yang nyaman dan serasi terhadap
lingkungannya
IV-3
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
Material finishing yang digunakan merupakan material
kelas I dengan kualitas bagus dan mewah pada keramik Peraturan Daerah Kota Bandung
Material bangunan yang
lantai, keramik kamar mandi dan closet yang digunakan Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
digunakan sesuai dengan arahan
sudah closet duduk dengan kualitas baik, keran air, pantry Bangunan Gedung
atau dapur dan material langit-langit;
1. penempatan dnding-dinding penyekat dan lubang-
lubang pintu/jendela diusahakan sedapat mungkin
simetris terhadap sumbu-sumbu denah bangunan
mengantisipasi terjadinya kerusakan gempa
2. tinggi ruang adalah jarak terpendek dalam ruang
diukur dari permukaan bawah langit-langit ke
permukaan lantai;
3. ruangan dalam bangunan harus mempunyai tinggi
yang cukup minimal 3,0 meter
4. ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan
dengan fungsi ruang dan arsitektur bangunannya,
minimum 3,0 meter;
5. ruang penunjang dapat ditambahkan dengan tujuan
memenuhi kebutuhan kegiatan bangunan, sepanjang
tidak menyimpang dari penggunaan utama bangunan,
Perancangan Bentuk ruang dalam bangunan dalam hal ini adalah hunian Peraturan Daerah Kota Bandung
ruang dalam sesuai dengan ketentuan dan 6. pada ruang yang penggunaannya menghasilkan asap Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
bangunan pertimbangan yang berlaku dan/atau gas, harus disediakan lobang hawa dan/atau Bangunan Gedung
cerobong hawa secukupnya, kecuali menggunakan
alat bantu mekanis
7. cerobong asap dan/atau gas harus dirancang
memenuhi persyaratan pencegahan kebakaran
8. tinggi lantai dasar suatu bangunan diperkenankan
mencapai maksimal 1,20 m di atas tinggi rata-rata
tanah pekarangan atau tinggi rata-rata jalan, dengan
memperhatikan keserasian lingkungan
9. apabila tinggi tanah pekarangan berada di bawah titik
ketinggian (peil) bebas banjir atau terdapat
kemiringan yang curam atau perbedaan tinggi yang
besar pada tanah asli suatu perpetakan, maka tinggi
maksimal lantai dasar ditetapkan tersendiri;
10. tinggi lantai denah: permukaan atas dari lantai denah
(dasar) harus sekurang-kurangnya 15 cm di atas titik
IV-4
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
tertinggi dari pekarangan yang sudah dipersiapkan
dan sekurang-kurangnya 25 cm di atas titik tertinggi
dari sumbu jalan yang berbatasan
11. luas unit minimum adalah 36 m2
1. pada penghawaan alami, untuk ukuran lubang angin
sekurangkurangnya 1 % dari luas lantai ruang yang
bersangkutan.
2. pada bangunan setiap kelipatan 25 m kearah dalam,
harus disediakan ruang terbuka untuk penghawaan
Peraturan Daerah Kota Bandung
dan pencahayaan alami dengan luas sekurang-
Persyaratan sistem penghawaan Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
kurangnya 6 m2 dan tetap memenuhi KDB yang
Bangunan Gedung
berlaku
3. untuk dinding terluar lantai 2 atau lebih tidak ada
jendela kecuali bangunan tersebut mempunyai jarak
bebas, demikian pula pada batas-batas pekarangan
Perancangan
tidak boleh ada bukaan.
bangunan
1. pencahayaan dari sinar matahari sebaiknya
dengan
diprioritaskan ke kamar tamu
memperhatikan
2. pencahayaan buatan harus memenuhi persyaratan Peraturan Daerah Kota Bandung
aspek kesehatan
Persyaratan sistem pengcahayaan sebagai berikut )sekurang-kurangnya 50 lux; untuk Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
bekerja, sekurang-kurangnya 20 lux untuk ruang- Bangunan Gedung
ruang lain yang bukan ruang kerja, seperti terusan,
tangga dan selasar.
pertimbangan perancangan harus memasukkan seleksi
dan penilaian terhadap :
1. komponen bangunan yang dapat menahan kebisingan Peraturan Daerah Kota Bandung
Persyaratan kebisingan eksternal ke dalam bangunan Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
2. komponen bangunan yang dapat mencegah Bangunan Gedung
kebisingan di dalam bangunan

1. Sistem sirkulasi yang direncanakan harus saling

Sirkulasi harus memberikan
mendukung, antara sirkulasi eksternal dengan Peraturan Daerah Kota Bandung
pencapaian yang mudah, jelas dan
Sirkulasi internal bangunan, serta antara individu pemakai Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
Aksesibilitas terintegrasi dengan sarana
Kendaraan bangunan dengan sarana transportasinya Bangunan Gedung
transportasi baik yang bersifat
2. Lebar minimum jalur sirkulasi, untuk jalur satu arah =
pelayanan public maupun pribadi
3,5 meter dan untuk jalan dua arah = 6,5 meter

IV-5
Komponen Variabel Indikator
Sistem sirkulasi yang direncakan
harus memperhatikan
Sirkulasi Pejalan
kepentingan aksesibilitas pejalan
Kaki
kaki termasuk penyandang cacat
dan lanjut usia
Sirkulasi harus memungkinkan
adanya ruang gerak vertikal dan
lebar jalan sesuai untuk pecapaian
Jalur Evakuasi
darurat kendaraan pemadam
kebakaran dan kendaraan
pelayanan lainnya
Tersedia tempat parkir dan
Sarana Parkir
pengaturan lalu lintasnya
Standar Rujukan
1. lebar jalur difabel 1,5 meter dengan tingkat Keputusan Direktorat Jenderal
kelandaian tidak melebihi dari 8,22% Penataan Ruang, Departement
2. zona pejalan kaki setidaknya berukuran 1,8 hingga 3 Pekerjaan Umum Tentang
meter atau lebih luas untuk memenuhi tingkat Pedoman Penyediaan dan
pelayanan yang dinginkan dalam kawasan yang Pemanfaatan Prasarana dan
memiliki instensitas pejalan kaki yang tinggi Sarana Ruang Pejalan Kaki di
Perkotaan
1. selain eksit horizontal minimal harus tersedia eksit
akses ke sedikitnya 2 jalan keluar dan akses langsng
ke jalan atau ruang terbuka
Permen PU Nomor
2. pintu masuk ke setiap bagian, harus tidak lebih dari 6
05/PRT/M/2007 Tentang
meter dari suatu eksit atau dari suatu tempat dimana
Pedoman Teknis Pembangunan
jalur dua arah menuju ke 2 eksit
Rumah Susun Sederhana
3. minimal jarak 15 meter dari pintu yang menyediakan
Bertingkat
jalur penyelamatan menuju kea rah jalan atau ruang
terbuka atau dari jalan terusan yang dilindungi
terhadap kebakaran menuju jalan atau ruang terbuka
1. Tempat parkir dengan luas memadai dan tersedia
untuk kendaraan roda empat maupun roda dua,
dilengkapi rambu/marka yang baik, pengaturan lalu
1. Peraturan Menteri
lintas keluar masuk hotel dengan baik, dilengkapi
Pariwisata dan Ekonomi
rambu/marka yang jelas yang diatur dengan baik
kreatif Republik Indonesia
2. Menyediakan gedung parkir dengan ketentuan:
Nomor
a. Tinggi minimal ruang bebas lantai gedung parkir
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
adalah 2,5 m
Tentang Standar Usaha
b. Lantai untuk ruang parkir yang luasnya mencapai
Hotel
500 m2 atau lebih harus dilengkapi ramp naik dan
2. Keputusan Direktur
turun masing-masing dua unit
Jenderal Perhubungan
c. Lebar ramp lurus satu arah = minimum 3 m Lebar
Darat Nomor:
ramp lurus dua arah = minimum 6,5 m dengan
272/HK.105/DRJD/96
pemisah selebar 0,5 m
tentang Pedoman Teknis
3. Area drop off cukup luas dan lebar untuk 2 (dua)
Penyelenggaraan Fasilitas
mobil dan/atau 1 (satu) bus
Parkir
4. Standar parkir untuk satu mobil (sedan/van/pick up)
minimum lebar 2,25 m dan panjang 4,50 m pada
posisi tegak lurus. Sedangkan untuk parkir sejajar,
minimum lebar 2,25 m dan panjang 6,00 m, parkir
IV-6
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
untuk satu truk minimul lebar 3,50 m dan panjang
10,00 m;
5. Rasio parkir pada bangunan parkir ditetapkan seluas
25 m2 untuk satu mobil;
6. Pada penataan parkir di pelataran yang terdiri dari
tempat parkir dan sirkulasi kendaraan harus ditanam
pohon-pohon pelindung/peneduh minimal satu
pohon setiap 75 m2 atau 4 mobil
7. Setiap jumlah ruang parkir minimal 30 unit harus
disediakan ruang tunggu/duduk untuk supir dengan
ukuran 2x3 m2

1. penyediaan sistem komunikasi baik untuk keperluan 1. Peraturan Daerah Kota

internal bangunan maupun untuk hubungan ke luar, Bandung Nomor 14 Tahun
pada saat terjadi kebakaran dan/atau kondisi darurat 2018 Tentang Bangunan
lainnya. Termasuk antara lain: sistem telepon, sistem Gedung
Sistem komunikasi di dalam
tata suara, sistem voice evacuation, dll 2. Peraturan Menteri
Sarana
gedung terutama untuk informasi 2. Penggunaan instalasi tata suara pada waktu keadaan Pariwisata dan Ekonomi
komunikasi darurat dimungkinkan asal memenuhi pedoman dan kreatif Republik Indonesia
darurat
standar teknis yang berlaku Nomor
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
Tentang Standar Usaha
Hotel
Sarana dan
Prasarana 1. sistem air minum harus direncanakan dan dipasang
Umum dengan mempertimbangkan sumber air minum, 1. Peraturan Daerah Kota
kualitas air bersih, sistem distribusi, dan Bandung Nomor 14 Tahun
penampungannya 2018 Tentang Bangunan
Gedung
2. sumber air minum dapat diperoleh dari sumber air
berlangganan, sumber air tanah/artesis/sumur 2. Peraturan Menteri
Pengelolaan Air Pariwisata dan Ekonomi
Jaringan dan penyediaan air bersih resapan dan/atau sumber air lainnya yang memenuhi
Bersih kreatif Republik Indonesia
persyaratan kesehatan sesuai pedoman dan standar
teknis yang berlaku Nomor
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
3. penampungan air minum harus memenuhi
Tentang Standar Usaha
persyaratan kelaikan fungsi bangunan gedung
Hotel
4. persediaan air minum untuk konsumsi rumah
susun/bangunan vertikal tidak boleh mengurangi
IV-7
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
debit air yang digunakan/disediakan untuk konsumsi
penduduk sekitar.
Tersedia sistem IPAL, hasil buangan limbah dikelola 1. Peraturan Daerah Kota
dengan kerjasama pemda setempat dengan pemakaian air Bandung Nomor 14 Tahun
untuk hotel adalah rata- rata 250-300 liter per orang tamu 2018 Tentang Bangunan
per hari, dan untuk karyawan adalah 120 – 150 liter per Gedung
karyawan per hari. 2. Peraturan Menteri
Pengelolaan Air Instalasi Pengolahan Air Limbah
Limbah (IPAL) Pariwisata dan Ekonomi
kreatif Republik Indonesia
Nomor
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
Tentang Standar Usaha
Hotel
1. bagi pengembang perhotelan wajib menyediakan
wadah sampah, alat pengumpul dan tempat 1. Peraturan Daerah Kota
pembuangan sampah sementara, sedangkan Bandung Nomor 14 Tahun
pengangkutan dan pembuangan akhir sampah 2018 Tentang Bangunan
bergabung dengan sistem yang sudah ada Gedung
2. pertimbangan fasilitas penampungan diwujudkan 2. Peraturan Menteri
Pengelolaan Tempat penampungan sampah dalam bentuk penyediaan tempat penampungan Pariwisata dan Ekonomi
Sampah sementara kotoran dan sampah pada masing-masing bangunan kreatif Republik Indonesia
hotel, yang diperhitungkan berdasarkan jumlah Nomor
penghuni, dan volume kotoran dan sampah Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
3. pertimbangan jenis sampah padat diwujudkan dalam Tentang Standar Usaha
bentuk penempatan pewadahan dan/atau Hotel
pengolahannya yang tidak mengganggu kesehatan
penghuni, masyarakat dan lingkungannya
1. setiap bangunan bangunan vertikal/rumah susun dan
pekarangannya harus dilengkapi dengan sistem
1. Peraturan Daerah Kota
Bandung Nomor 14 Tahun
penyaluran air hujan
2018 Tentang Bangunan
2. kemiringan dasar saluran drainase minimal 3-5%;
Gedung
Jaringan 3. pada saluran terbuka, kemiringan lereng dinding
Drainase 2. Peraturan Menteri
saluran, maksimum 1 vertikal dibanding 3 horizontal
Pariwisata dan Ekonomi
dan apabila tanah cukup baik dapat diguakan
kreatif Republik Indonesia
kemiringan ereng dinding saluran 1 vertikal
Nomor
berbanding 4 horizontal pada lapisan tanah keras
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
dangkal;
IV-8
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
Tentang Standar Usaha
Hotel

lobby dapat diakses langsung dari pintu utama hotel, Peraturan Menteri Pariwisata
kurang luas, sirkulasi dan pencahayaan belum sesuai dan Ekonomi kreatif Republik
Tersedia Lobby dengan sirkulasi
Lobby ketentuan (sirkulasi udara 30ltr/detik/orang dan Indonesia Nomor
udara dan pencahayaan
pencahayaan 350 lux). tersedia ruang duduk kondisi Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
bersih dan terawat Tentang Standar Usaha Hotel
1. berpenampilan cukup baik dalam kondisi bersih dan
terawat
2. sertifikat/decal tanda bintang sesuai golongan kelas
hotel harus asli, dibingkai, terpasang di area front
office dan terlihat dengan jelas.
3. gerai pelayanan tamu didesain dengan cukup baik,
dilengkapi dengan peralatan: lugage trolley, payung,
Peraturan Menteri Pariwisata
sarana komunikasi dan ada petugas yang berjaga.
dan Ekonomi Kreatif Republik
4. terdapat ruang penitipan barang berharga. ruangan
Front Office Tersedia Gerai atau meja kursi Indonesia Nomor
dapat menyatu dengan kantor front office, tersedia
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
Prasarana kotak penyimpanan (save deposit box) dengan kunci
Tentang Standar Usaha Hotel
Khusus pengaman
(Perhotelan) 5. terdapat ruangan penitipan barang tamu, yaitu
berupa ruangan tersendiri, tidak terlalu luas, barang
tidak tertata dengan baik, memiliki pencahayaan
ruangan cukup.
6. pencahayaan minimal di front office adalan 100
lux/m2
1. ruangan cukup luas dan terawat, dilengkapi dengan
peralatan saniter yang cukup baik sesuai kebutuhan,
terpisah untuk pria dan wanita
Peraturan Menteri Pariwisata
2. urinoir dan washtafel memiliki kualitas baik, jumlah
dan Ekonomi kreatif Republik
unit cukup, bersih dan terawat dan bekerja baik
Toilet Umum Tersedia toilet umum Indonesia Nomor
3. material dan desain kloset cukup baik, memberi kesan
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
bersih dan terawat, kapasitas air untuk closet dan
Tentang Standar Usaha Hotel
hand shower cukup efisien dan berfungsi baik,
dilengkapit oilet paper holder dan pengharum
ruangan.

IV-9
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
4. tempat cuci tangan dan cermin terbiuat dari material
dan desain cukup baik, memberi kesan
menyenangkan dilengkapi pengering tangan otomatik
dengan sistem timer, tersedia cermin ukuran besar,
bersih dan terawat
5. tersedia tempat sampah dengan material yang baik,
tertutup, higienis. khusus untuk toilet wanita
dilengkapi dengan tempat sampah dissposale of
sanitary napkin
1. Luas area makan per kursi 1.2 m2 sebanding dengan
50% jumlah kamar tamu. Sirkulasi udara yang baik Peraturan Menteri Pariwisata
Tersedia ruang makan dan minum (4,8 liter/detik/orang) dan pencahayaan yang sesuai dan Ekonomi kreatif Republik
Fasilitas Makan
dengan sirkulasi udara dan Peraturan (watt atau 250 lux/m2) Indonesia Nomor
dan Minum
pencahayaan 2. Interior disesuaikan tema/asal makanan yang akan Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
disajikan Desain dan material yang menarik, praktis Tentang Standar Usaha Hotel
dan fungsional
1. Luas dapur sebagai tempat pengolahan/produksi
makanan sesuai dengan kapasitas restoran spesial
yang dilayani dapur tersebut Peraturan Menteri Pariwisata
Tersedia dapur dengan 2. Terdapat pantry yaitu dapur kecil yang terbatas dan Ekonomi kreatif Republik
Dapur (Pantry) perlengkapanya dan tata letak kegunaannya untuk penyiapan penghidangan Indonesia Nomor
sesuai dengan kebutuhan makanan yang sudah jadi, dilengkapi lemari Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
pendingin untuk penyimpanan Tentang Standar Usaha Hotel
3. Pencahayaan minimal di dapur dan patry adalah
adalan 300 lux/m2
Ruang untuk kegiatan pengamanan hotel dilengkapi Peraturan Menteri Pariwisata
dengan peralatan komunikasi internal dengan instalasi dan Ekonomi kreatif Republik
Management
Tersedia ruang pimpinan hotel CCTV dengan jumlah terbatas dan ditempatkan di tempat Indonesia Nomor
Office
strategis dengan jumlah monitor dan perekaman terbatas Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
Tentang Standar Usaha Hotel
1. tersedia bak mandi dan gayung, dilengkapi wc,
Peraturan Menteri Pariwisata
wastafel dan kaca rias kualitas sedang, kebersihan
dan Ekonomi kreatif Republik
Fasilitas Tersedia ruang karyawan cukup, lantai sudah menurun kualitasnya
Indonesia Nomor
Karyawan 2. tersedia area untuk ibadah bagi karyawan dilengkapi
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
sajadah dapat menampung 4 orang ruangan bersih
Tentang Standar Usaha Hotel
terawat

IV-10
Komponen Variabel Indikator Standar Rujukan
1. luas minimal kamar standar 20 m2 termasuk kamar
mandi
2. kamar suite memiliki luas minimal 2 kali kamar
standar dilengkapi area living room yang terpisah dari
kamar tidur. jenis dan jumlah perabot lebih baik dan
lengkap daripada kamar standar
3. pintu dan kusen dari bahan yang kuat, dilengkapi
kunci mekanikal atau elektrik dan rantai pengaman
(safety-chain)
4. penghematan energi dilakukan melalui aktivisasi
deaktivisasi sumber energi di kamar dengan kunci
kamar dan peralatan lain
5. jendela dilengkapi kunci dan alat pengamanan lainnya
6. jenis alat detector dan sprinkler dengan tingkat
kepekaan yang dapat diatur Peraturan Menteri Pariwisata
Tersedia kamar tidur dengan 7. pencahayaan dan sirkulasi udara yang baik. dan Ekonomi kreatif Republik
Kamar Tidur
perlengkapannya, termasuk kamar (intensitas minimum 7 watt per m2 atau 150 lux) dan Indonesia Nomor
Tamu
mandi sirkulas dan ventilasi udara yang baik Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
8. petunjuk/arah kiblat dipasang di langit-langit (ceiling) Tentang Standar Usaha Hotel
terbuat dari material kuat, desain baik
9. tersedia pilihan kamar dengan satu tempat tidur (king
bed room) atau dua tempat tidur kecil (twin bedded)
dengan meja samping tempat tidur dan lampu baca
dilengkapi sprei, bantal dan selimut. kualitas dan
tampilan cukup baik dan bersih. dilengkapi tempat
gantung baju, rak koper, kursi duduk, meja dan kursi
kerja serta kaca rias (full length mirror) dan pesawat
tv, in room safe
10. tersedia kamar tidur untuk tamu dengan keterbatasan
fisik dari setiap 200 kamar
11. sirkulasi udara dan pencahayaan kamar mandi tamu
(200 lux) serta sirkulasi dan ventilasi udara yang
aman dan sehat
Desain dan material yang baik, penempatan di lokasi- Peraturan Menteri Pariwisata
lokasi yang penting saja. Desain dan material baik dan dan Ekonomi kreatif Republik
Penanda Arah Tersedia papan nama hotel kuat, desain khusus (customized), mudah dibaca dan Indonesia Nomor
dimengerti serta penempatan di lokasi yang strategis Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
Tentang Standar Usaha Hotel
IV-11
4.3 Form Design Review Rencana Pembangunan Hotel Vertikal Tinggi

Tabel 4. 4 Form Design Review Rencana Pembangunan Hotel Vertikal Tinggi

Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
Peruntukan
Tidak dibangun pada kawasan lindung (L) yang terdiri
dari zona perlindungan kawasan (LB), perlindungan
setempat (LS), lindung buatan (LC), lindung alami (RTH).
Tidak dibangunan pada kawasan budidaya pada zona
wisata buatan (W), zona industri dan pergudangan (I),
zona pelayanan umum (F), zona pertahanan dan
lokasi zona rencana
keamanan (HK), zona pertanian (PT), peruntukan khusus
pembangunan hotel
(KH) Ketentuan Pemanfaatan Ruang
yang dioverlay dengan
Kegiatan Memenuhi persyaratan pembangunan jika dibangun pada Zona dan Sub Zona RDTR PZ Kota
peta rencana pola
zona : Bandung 2015-2035
ruang RDTR PZ Kota
a. perumahan kepadatan tinggi dengan sub zona
Bandung
vertical tinggi, vertical sedang dan landed
b. perumahan kepadatan sedang dengan sub zona
vertical sedang dan landed
c. perumahan kepadatan rendah
Dibangun pada zona perdagangan dan jasa (K), zona
perkantoran (P).
Lokasi pembangunan 1. Peraturan Daerah Provinsi Jawa
hotel berdasarkan Barat Nomor 2 Tahun 2016
Tidak dibangun pada ketinggian lebih dari 1000 mdpl
ketinggian dasar tentang pedoman pengendalian
permukaan laut Kawasan Bandung Utara
Lokasi Kemiringan lokasi Sebagai Kawasan Strategis
Tidak dibangun pada kemiringan lereng diatas 30%
pembangunan Provinsi
Dibangun pada sistem jaringan jalan arteri namun akses Lokasi pembangunan 2. Peraturan Daerah Kota
masuk tidak dari jalan tol hotel berdasarkan Bandung Nomor 14 Tahun 2018
Dibangun pada sistem jaringan jalan kolektor kelas jalan Tentang Bangunan Gedung
Intensitas Bangunan
Tidak melebihi aturan maksimal, yaitu:
Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Koefisien Dasar 1. Jalan arteri : KDB Maks 40% KDB lokasi rencana
Zona dan Sub Zona RDTR PZ Kota
Bangunan (KDB) 2. Jalan kolektor : KDB Maks 40% pembangunan hotel
Bandung 2015-2035
3. Jalan lokal : KDB Maks 25 %
IV-12
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
Tidak melebihi aturan maksimal, yaitu:
Koefisien Lantai 1. Jalan arteri : KLB Maks 4,0 KLB lokasi rencana
Bangunan (KLB) 2. Jalan kolektor : KLB Maks 3,6 pembangunan hotel
3. Jalan lokal : KLB Maks 2,5
Koefisien Daerah KDH rencana
KDH tidak kurang dari 50%
Hijau (KDH) pembangunan hotel
Tidak kurang dari ketentuan aturan minimal yaitu:
4. Pada kawasan kepadatan tinggi minimal sebesar 4.500
Luas lahan rencana
Luas Lahan m2
pembangunan hotel
5. Pada kawasan kepadatan sedang minimal 9000 m2
6. Pada kawasan kepadatan rendah minimal 18.000 m2
Tata Masa Bangunan
Pada zona perumahan GSB minimum ½ rumija Lebar rumija rencana
Pada zona perkantoran GSB minimum ½ rumiha pembangunan hotel
Pada zona perdagangan dan jasa, GSB minimum rumija,
dengan ketentuan berdasarkan jaringan jalan :
Garis Sempadan
a. Jalan Arteri :minimum 15 meter yang
Depan Bangunan Lebar GSB depan
dipergunakan sebagai RTNH (plaza)
(GSB Depan) rencana pembangunan
b. Jalan Kolektor: minimum 10 meteryang
hotel
dipergunakan sebagai RTNH (plaza) atau parki
c. Jalan Lokal/Lingkungan: GSB minimum 7,5 meter 1. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
yang dapat digunakan untuk parkir Zona dan Sub Zona RDTR PZ
Garis Sempadan Lebar sempadan Kota Bandung 2015-2035
Samping Bangunan Tidak kurang dari 4 meter samping rencana 2. Peraturan Daerah Kota
(GSB Samping) pembangunan hotel Bandung Nomor 14 Tahun 2018
Garis Sempadan Lebar sempadan Tentang Bangunan Gedung
Belakang Bangunan Tidak kurang dari 4 meter belakang rencana
(GSB Belakang) pembangunan hotel
jika pada wilayah permukaan horizontal dalam ,
ketinggian maksimal: 51 meter dari pell bandara
pada wilayah permukaan kerucut, ketinggian maksimal Ketinggian rencana
Tinggi Maksimal
51-156 meter dari pell bandara pembangunan hotel
pada wilayah permukaan horizontal luar, ketinggian
maksimal : 156 meter dari pell bandara
Arsitektur Bangunan

IV-13
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
bentuk denah bangunan gedung sedapat mungkin simetris
dan sederhana, guna mengantisipasi kerusakan yang
diakibatkan oleh gempa
dalam hal denah bangunan hotel bertingkat tinggi
berbentuk T, L, atau U, maka harus dilakukan pemisahan
Bentuk denah rencana
struktur atau dilatasi untuk mencegah terjadinya
bangunan hotel
kerusakan akibat gempa atau penurunan tanah
denah bangunan hotel bertingkat tinggi berbentuk sentris
(bujursangkar, segi banyak, atau lingkaran) lebih baik
daripada denah bangunan yang berbentuk memanjang
dalam mengantisipasi terjadinya kerusakan akibat gempa
atap bangunan hotel bertingkat tinggi harus dibuat dari
Bentuk atap rencana
konstruksi dan bahan yang ringan untuk mengurangi
bangunan hotel
intensitas kerusakan akibat gempa
penempatan bangunan hotel bertingkat tinggi tidak boleh
Penempatan rencana
mengganggu fungsi prasarana kota, lalu lintas dan
bangunan hotel
ketertiban umum
Peraturan Daerah Kota Bandung
Penampilan bentuk bangunan bangunan hotel bertingkat tinggi harus
Nomor 14 Tahun 2018 Tentang
Bangunan dirancang dengan memperhatikan bentuk dan
Bangunan Gedung
karakteristik arsitektur lingkungan yang ada di sekitarnya, Keserasian bentuk
atau yang mampu sebagai pedoman arsitektur atau bangunan hotel dengan
panutan bagi lingkungannya; bangunan lain
setiap bangunan hotel bertingkat tinggi yang didirikan dikawasan sekitarnya
berdampingan dengan bangunan yang dilestarikan, harus
serasi dengan bangunan yang dilestarikan tersebut
bangunan yang didirikan sampai pada batas samping
tampak rencana
persil, tampak bangunannya harus bersambungan secara
bangunan hotel dengan
serasi dengan tampak bangunan atau dinding yang telah
kawasan sekitarnya
ada di sebelahnya
bentuk bangunan hotel bertingkat tinggi harus dirancang
Bentuk ruang luar
dengan mempertimbangkan terciptanya ruang luar
rencana bangunan
bangunan yang nyaman dan serasi terhadap
hotel
lingkungannya
material finishing yang digunakan merupakan material
Materia yang
kelas I dengan kualitas bagus dan mewah pada keramik
digunakan dalam
lantai, keramik kamar mandi dan closet yang digunakan
IV-14
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
sudah closet duduk dengan kualitas baik, keran air, pantry rencana bangunan
atau dapur dan material langit-langit; hotel
penempatan dnding-dinding penyekat dan lubang-lubang
pintu/jendela diusahakan sedapat mungkin simetris
terhadap sumbu-sumbu denah bangunan mengantisipasi
terjadinya kerusakan gempa
tinggi ruang adalah jarak terpendek dalam ruang diukur
dari permukaan bawah langit-langit ke permukaan lantai;
ruangan dalam bangunan harus mempunyai tinggi yang
cukup minimal 3,0 meter
ketinggian ruang pada lantai dasar disesuaikan dengan
fungsi ruang dan arsitektur bangunannya, minimum 3,0
meter;
ruang penunjang dapat ditambahkan dengan tujuan
memenuhi kebutuhan kegiatan bangunan, sepanjang tidak
menyimpang dari penggunaan utama bangunan, dalam hal
ini adalah hunian
pada ruang yang penggunaannya menghasilkan asap
Perancangan ruang Rancangan bentuk
dan/atau gas, harus disediakan lobang hawa dan/atau
dalam bangunan dalam bangunan hotel
cerobong hawa secukupnya, kecuali menggunakan alat
bantu mekanis
cerobong asap dan/atau gas harus dirancang memenuhi
persyaratan pencegahan kebakaran
tinggi lantai dasar suatu bangunan diperkenankan
mencapai maksimal 1,20 m di atas tinggi rata-rata tanah
pekarangan atau tinggi rata-rata jalan, dengan
memperhatikan keserasian lingkungan
apabila tinggi tanah pekarangan berada di bawah titik
ketinggian (peil) bebas banjir atau terdapat kemiringan
yang curam atau perbedaan tinggi yang besar pada tanah
asli suatu perpetakan, maka tinggi maksimal lantai dasar
ditetapkan tersendiri;
tinggi lantai denah: permukaan atas dari lantai denah
(dasar) harus sekurang-kurangnya 15 cm di atas titik
tertinggi dari pekarangan yang sudah dipersiapkan dan

IV-15
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
sekurang-kurangnya 25 cm di atas titik tertinggi dari
sumbu jalan yang berbatasan
luas unit minimum adalah 36 m2
pada penghawaan alami, untuk ukuran lubang angin ukuran lubang angina
sekurangkurangnya 1 % dari luas lantai ruang yang rencana bangunan
bersangkutan hotel
pada bangunan setiap kelipatan 25 m kearah dalam, harus sistem pengahawaan
disediakan ruang terbuka untuk penghawaan dan dan pencahayaan
pencahayaan alami dengan luas sekurang-kurangnya 6 m2 rencana bangunan
dan tetap memenuhi KDB yang berlaku hotel
untuk dinding terluar lantai 2 atau lebih tidak ada jendela
kecuali bangunan tersebut mempunyai jarak bebas, Bentuk terluar rencana
Perancangan
demikian pula pada batas-batas pekarangan tidak boleh bangunan hotel
bangunan dengan
ada bukaan
memperhatikan
pencahayaan dari sinar matahari sebaiknya diprioritaskan
aspek kesehatan
ke kamar tamu
pencahayaan buatan harus memenuhi persyaratan sebagai Pencahayaan rencana
berikut )sekurang-kurangnya 50 lux; untuk bekerja, bangunan hotel
sekurang-kurangnya 20 lux untuk ruang-ruang lain yang
bukan ruang kerja, seperti terusan, tangga dan selasar
komponen bangunan yang dapat menahan kebisingan
Ketangguhan rencana
eksternal ke dalam bangunan
bangunan hotel dalam
komponen bangunan yang dapat mencegah kebisingan di
meredam kebisingan
dalam bangunan
Aksesibilitas
sistem sirkulasi yang direncanakan harus saling 1. Peraturan Daerah Kota
mendukung, antara sirkulasi eksternal dengan internal Bandung Nomor 14 Tahun 2018
lebar jalur kendaraan
bangunan, serta antara individu pemakai bangunan Tentang Bangunan Gedung
Sirkulasi Kendaraan dalam rencana
dengan sarana transportasinya 2. Keputusan Direktorat Jenderal
pembangunan hotel
lebar minimum jalur sirkulasi, untuk jalur satu arah = 3,5 Penataan Ruang, Departement
meter dan untuk jalan dua arah = 6,5 meter Pekerjaan Umum Tentang
lebar jalur difabel 1,5 meter dengan tingkat kelandaian Pedoman Penyediaan dan
lebar jalur pejalan kaki
Sirkulasi Pejalan tidak melebihi dari 8,22% Pemanfaatan Prasarana dan
dalam rencana
Kaki zona pejalan kaki setidaknya berukuran 1,8 hingga 3 Sarana Ruang Pejalan Kaki di
pembangunan hotel
meter atau lebih luas untuk memenuhi tingkat pelayanan Perkotaan

IV-16
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
yang dinginkan dalam kawasan yang memiliki instensitas 3. Permen PU Nomor
pejalan kaki yang tinggi 05/PRT/M/2007 Tentang
Akses keluar masuk Pedoman Teknis Pembangunan
tersedia eksit akses ke sedikitnya 2 jalan keluar dan akses
rencana pembangunan Rumah Susun Sederhana
langsung ke jalan atau ruang terbuka
hotel Bertingkat
pintu masuk ke setiap bagian, harus tidak lebih dari 6 Jumlah dan jarak pintu 4. Peraturan Menteri Pariwisata
meter dari suatu eksit atau dari suatu tempat dimana jalur masuk rencana dan Ekonomi kreatif Republik
dua arah menuju ke 2 eksit pembangunan hotel Indonesia Nomor
Jalur Evakuasi Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
Jarak pintuk yang
minimal jarak 15 meter dari pintu yang menyediakan jalur menyediakan jalur Tentang Standar Usaha Hotel
penyelamatan menuju kea rah jalan atau ruang terbuka evakuasi dengan jalur
atau dari jalan terusan yang dilindungi terhadap penyelamatan pada
kebakaran menuju jalan atau ruang terbuka rencana pembangunan
hotel
Tempat parkir dengan luas memadai dan tersedia untuk
kendaraan roda empat maupun roda dua, dilengkapi Kelengkapan sarana
rambu/marka yang baik, pengaturan lalu lintas keluar parkir pada rencana
masuk hotel dengan baik, dilengkapi rambu/marka yang pembangunan hotel
jelas yang diatur dengan baik
Menyediakan gedung parkir dengan ketentuan:
a. Tinggi minimal ruang bebas lantai gedung parkir Tinggi ruang bebas
adalah 2,5 m lantai gedung parkir,
b. Lantai untuk ruang parkir yang luasnya mencapai luas dan lebar ramp
500 m2 atau lebih harus dilengkapi ramp naik dan lurus satu arah yang
Sarana Parkir turun masing-masing dua unit disediakan pada
c. Lebar ramp lurus satu arah = minimum 3 m Lebar rencana pembangunan
ramp lurus dua arah = minimum 6,5 m dengan hotel
pemisah selebar 0,5 m

luas area drop off pada

Area drop off cukup luas dan lebar untuk 2 (dua) mobil
rencana pembangunan
dan/atau 1 (satu) bus
hotel
lebar dan panjang
Standar parkir untuk satu mobil (sedan/van/pick up)
masing-masing unit lot
minimum lebar 2,25 m dan panjang 4,50 m pada posisi
parkir pada rencana
tegak lurus. Sedangkan untuk parkir sejajar, minimum
pembagunan hotel
IV-17
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
lebar 2,25 m dan panjang 6,00 m, parkir untuk satu truk
minimul lebar 3,50 m dan panjang 10,00 m
Rasio parkir dalam
Rasio parkir pada bangunan parkir ditetapkan seluas 25
rencana pembangunan
m2 untuk satu mobil;
hotel
Pada penataan parkir di pelataran yang terdiri dari tempat Jumlah dan jarak
parkir dan sirkulasi kendaraan harus ditanam pohon- pohon peneduh pada
pohon pelindung/peneduh minimal satu pohon setiap 75 rencana pembangunan
m2 atau 4 mobil hotel
Setiap jumlah ruang parkir minimal 30 unit harus
Jumlah dan luas ruang
disediakan ruang tunggu/duduk untuk supir dengan
tunggu supir
ukuran 2x3 m2
Sarana dan Prasarana Umum
penyediaan sistem komunikasi baik untuk keperluan
internal bangunan maupun untuk hubungan ke luar, pada
saat terjadi kebakaran dan/atau kondisi darurat lainnya. Sarana komunikasi
Termasuk antara lain: sistem telepon, sistem tata suara, yang disediakan pada
Sarana komunikasi
sistem voice evacuation, dll rencana pembangunan
Penggunaan instalasi tata suara pada waktu keadaan hotel
darurat dimungkinkan asal memenuhi pedoman dan
standar teknis yang berlaku
3. Peraturan Daerah Kota
Bandung Nomor 14 Tahun
sistem air minum harus direncanakan dan dipasang
2018 Tentang Bangunan
dengan mempertimbangkan sumber air minum, kualitas
Gedung
air bersih, sistem distribusi, dan penampungannya Sumber dan kualitas
sumber air minum dapat diperoleh dari sumber air air minum pada 4. Peraturan Menteri Pariwisata
rencana pembangunan dan Ekonomi kreatif Republik
berlangganan, sumber air tanah/artesis/sumur resapan
hotel Indonesia Nomor
dan/atau sumber air lainnya yang memenuhi persyaratan
Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
Pengelolaan Air kesehatan sesuai pedoman dan standar teknis yang
Tentang Standar Usaha Hotel
Bersih berlaku
penampungan air minum harus memenuhi persyaratan
kelaikan fungsi bangunan gedung
Kapasitas
persediaan air minum untuk konsumsi rumah
penampungan air
susun/bangunan vertikal tidak boleh mengurangi debit air
minum
yang digunakan/disediakan untuk konsumsi penduduk
sekitar.

IV-18
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
Tersedia sistem IPAL, hasil buangan limbah dikelola
Kemampuan
dengan kerjasama pemda setempat dengan pemakaian air
Pengelolaan Air pengelolaan air limbah
untuk hotel adalah rata- rata 250-300 liter per orang tamu
Limbah pada rencana
per hari, dan untuk karyawan adalah 120 – 150 liter per
pembangunan hotel
karyawan per hari.
bagi pengembang perhotelan wajib menyediakan wadah
sampah, alat pengumpul dan tempat pembuangan sampah
sementara, sedangkan pengangkutan dan pembuangan
akhir sampah bergabung dengan sistem yang sudah ada
pertimbangan fasilitas penampungan diwujudkan dalam Fasilitas dan kapasitas
bentuk penyediaan tempat penampungan kotoran dan sarana persampahan
Pengelolaan
sampah pada masing-masing bangunan hotel, yang yang disediakan pada
Sampah
diperhitungkan berdasarkan jumlah penghuni, dan volume rencana pembangunan
kotoran dan sampah hotel
pertimbangan jenis sampah padat diwujudkan dalam
bentuk penempatan pewadahan dan/atau pengolahannya
yang tidak mengganggu kesehatan penghuni, masyarakat
dan lingkungannya
Jaringan drainase yang
setiap bangunan dan pekarangannya harus dilengkapi disediakan pada
dengan sistem penyaluran air hujan rencana pembangunan
hotel
kemiringan dasar saluran drainase minimal 3-5%
Jaringan Drainase
pada saluran terbuka, kemiringan lereng dinding saluran,
Kemiringan saluran
maksimum 1 vertikal dibanding 3 horizontal dan apabila
drainase pada rencana
tanah cukup baik dapat diguakan kemiringan ereng
pembangunan hotel
dinding saluran 1 vertikal berbanding 4 horizontal pada
lapisan tanah keras dangkal;
Prasarana Khusus (Perhotelan)
lobby dapat diakses langsung dari pintu utama hotel, Bentuk, luasan, sarana
kurang luas, sirkulasi dan pencahayaan belum sesuai dan tingkat
Peraturan Menteri Pariwisata dan
Lobby ketentuan (sirkulasi udara 30 ltr/detik/orang dan pencahayaan pada
Ekonomi kreatif Republik Indonesia
pencahayaan 350 lux). tersedia ruang duduk kondisi lobby rencana
Nomor Pm.53/Hm.001/Mpek/2013
bersih dan terawat bangunan hotel
Tentang Standar Usaha Hotel
berpenampilan cukup baik dalam kondisi bersih dan Bentuk, komponen,
Front Office
terawat fasilitas dan tingkat
IV-19
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
sertifikat/decal tanda bintang sesuai golongan kelas hotel pencahayaan yang
harus asli, dibingkai, terpasang di area front office dan disediakan pada front
terlihat dengan jelas. office rencana
gerai pelayanan tamu didesain dengan cukup baik, pembangunan hotel
dilengkapi dengan peralatan: lugage trolley, payung,
sarana komunikasi dan ada petugas yang berjaga
terdapat ruang penitipan barang berharga. ruangan dapat
menyatu dengan kantor front office, tersedia kotak
penyimpanan (save deposit box) dengan kunci pengaman
pencahayaan minimal di front office adalan 100 lux/m2
ruangan cukup luas dan terawat, dilengkapi dengan
peralatan saniter yang cukup baik sesuai kebutuhan,
terpisah untuk pria dan wanita
urinoir dan washtafel memiliki kualitas baik, jumlah unit
cukup, bersih dan terawat dan bekerja baik
material dan desain kloset cukup baik, memberi kesan
bersih dan terawat, kapasitas air untuk closet dan hand Bentuk dan fasilitas
shower cukup efisien dan berfungsi baik, dilengkapit oilet yang tersedia pada
Toilet Umum
paper holder dan pengharum ruangan. toilet umum rencana
tempat cuci tangan dan cermin terbiuat dari material dan pembangunan hotel
desain cukup baik, memberi kesan menyenangkan
dilengkapi pengering tangan otomatik dengan sistem
timer, tersedia cermin ukuran besar, bersih dan terawat
tersedia tempat sampah dengan material yang baik,
tertutup, higienis. khusus untuk toilet wanita dilengkapi
dengan tempat sampah dissposale of sanitary napkin
Luas area makan per kursi 1.2 m2 sebanding dengan 50%
Bentuk interior, luas,
jumlah kamar tamu. Sirkulasi udara yang baik (4,8
jumlah kursi dan meja
liter/detik/orang) dan pencahayaan yang sesuai
Fasilitas Makan dan serta sirkulasi udara
Peraturan (watt atau 250 lux/m2)
Minum pada fasilitas makan
Interior disesuaikan tema/asal makanan yang akan
dan minum rencana
disajikan Desain dan material yang menarik, praktis dan
pembangunan hotel
fungsional
Luas dapur sebagai tempat pengolahan/produksi Luas, fasilitas dan
Dapur/Pantry makanan sesuai dengan kapasitas restoran spesial yang tingkat pencahayaan
dilayani dapur tersebut dapur yang disediakan
IV-20
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
Terdapat pantry yaitu dapur kecil yang terbatas pada rencana
kegunaannya untuk penyiapan penghidangan makanan pembangunan hotel
yang sudah jadi, dilengkapi lemari pendingin untuk
penyimpanan
Pencahayaan minimal di dapur dan patry adalah adalan
300 lux/m2
Lokasi dan fasilitas
Ruang untuk kegiatan pengamanan hotel dilengkapi
yang tersedia pada
dengan peralatan komunikasi internal dengan instalasi
Management Office ruangan management
CCTV dengan jumlah terbatas dan ditempatkan di tempat
office pada rencana
strategis dengan jumlah monitor dan perekaman terbatas
pembangunan hotel
tersedia bak mandi dan gayung, dilengkapi wc, wastafel
dan kaca rias kualitas sedang, kebersihan cukup, lantai Fasilitas karyawan
sudah menurun kualitasnya yang tersedia pada
Fasilitas Karyawan
tersedia area untuk ibadah bagi karyawan dilengkapi rencana pembangunan
sajadah dapat menampung 4 orang ruangan bersih hotel
terawat
luas kamar pada
luas minimal kamar standar 20 m2 termasuk kamar mandi rencana pembangunan
hotel
kamar suite memiliki luas minimal 2 kali kamar standar
Luas kamar suite pada
dilengkapi area living room yang terpisah dari kamar
rencana pembangunan
tidur. jenis dan jumlah perabot lebih baik dan lengkap
hotel
daripada kamar standar
Material pintun dan
pintu dan kusen dari bahan yang kuat, dilengkapi kunci
kusen kamar pada
Kamar Tidur Tamu mekanikal atau elektrik dan rantai pengaman (safety-
rencana pembangunan
chain)
hotel
Akses fasilitas energi
yang tersedia pada
energi dilakukan melalui aktivisasi deaktivisasi sumber
setiap kamar pada
energi di kamar dengan kunci kamar dan peralatan lain
rencana pembangunan
hotel
Akses yang digunakan
jendela dilengkapi kunci dan alat pengamanan lainnya
dalam akses kamar

IV-21
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
pada rencana
pembangunan hotel
Detector dan sprinkler
jenis alat detector dan sprinkler dengan tingkat kepekaan yang tersedia pada
yang dapat diatur rencana pembangunan
hotel
Tingkat pencahayaan
pencahayaan dan sirkulasi udara yang baik. (intensitas
dan sirkulasi udara
minimum 7 watt per m2 atau 150 lux) dan sirkulas dan
kamar pada rencana
ventilasi udara yang baik
pembangunan hotel
Petunjuk arah pada
petunjuk/arah kiblat dipasang di langit-langit (ceiling) kamar yang tersedia
terbuat dari material kuat, desain baik pada rencana
pembangunan hotel
tersedia pilihan kamar dengan satu tempat tidur (king bed
room) atau dua tempat tidur kecil (twin bedded) dengan
Fasilitas yang tersedia
meja samping tempat tidur dan lampu baca dilengkapi
di dalam kamar pada
sprei, bantal dan selimut. kualitas dan tampilan cukup baik
rencana pembangunan
dan bersih. dilengkapi tempat gantung baju, rak koper,
hotel
kursi duduk, meja dan kursi kerja serta kaca rias (full
length mirror) dan pesawat tv, in room safe
Ketersedian kamar
tamu untuk orang yang
tersedia kamar tidur untuk tamu dengan keterbatasan
memiliki keterbatasan
fisik dari setiap 200 kamar
fisik pada rencana
pembangunan hotel
Tingkat sirkulasin udan
sirkulasi udara dan pencahayaan kamar mandi tamu (200 dan pencahayaan
lux) serta sirkulasi dan ventilasi udara yang aman dan kamar mandi kamar
sehat pada rencana
pembangunan hotel
Desain dan material yang baik, penempatan di lokasi- Bentuk dan jenis
lokasi yang penting saja. Desain dan material baik dan material yang
Penanda Arah
kuat, desain khusus (customized), mudah dibaca dan digunakan dalam
dimengerti serta penempatan di lokasi yang strategis sistem penanda pada

IV-22
 Penilaian
Data Rencana
Item Pemeriksaan Rujukan Tidak Rujukan
Bangunan Sesuai
Sesuai
rencana pembangunan
hotel
Sumber : Analisa Penulis, 2020

IV-23
 BAB V
TEKNIK PENILAIAN DAN PROSEDUR PENGAJUAN
RENCANA PEMBANGUNAN HOTEL VERTIKAL TINGGI

5.1 Teknik Penilaian

Menurut Permen PU No. 26 Tahun 2007, dalam proses melakukan penilaian dan prosedur
pengajuan pembangunan, dilakukan oleh Tim Ahli Bangunan dan Gedung (TABG). Secara
umum, TABG memiliki tiga tugas utama dalam pengesahan dokumen rencana teknis
bangunan tertentu, yaitu pembuatan acuan penilaian, penyelesaian masalah dan
penyempurnaan peraturan pedoman dan standar. Dalam proses pembuatan acuan
penilaian, TABG menetapkan jarah bebas yang memenuhi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan pada gedung serta penilaian metode preawatan dan
pemenuhan keselamatan harta benda. Tugas lainnya yaitu adalah penyelesaian masalah,
dimana TABG membantu menyelesaikan masukan masyarakat terkait RTBL dan
menghasilkan materi paparan prinsip-prinsip penyelenggaraan bangunan gedung. Pada
tugas penyempurnaan pedoman dan standar, TABG memilah substansi yang layak
dipertimbangkan dan sesuai dengan kondisi lokal serta membuat kesimpulan pemenuhan
persyaratan sistem teknis konstruksi. Berikut merupakan uraian lebih rinci tentang
pembagian tugas TABG (Gambar 5.1)

Gambar 5. 1 Tugas Tim Ahli Bangunan Gedung dalam Pengesahan Dokumen

Rencana Teknis Bangunan Gedung Tertentu
Sumber: Permen PU No. 26 Tahun 2007

Terdapat tiga tahap dalam melakukan teknik penilaian dan prosedur pengajuan rencana
pembangunan hotel, yaitu pengkajian pemebuhan presyaratan, kesimpulan penialain, dan
pertimbangan teknis. Pada tahap pengkajian pemenuhan persyaratan, TABG akan
melakukan Pengkajian kesesuaian dengan ketentuan/persyaratan dalam
persetujuan/rekomendasi dari instansi/pihak yang berwenang, melakukan pengkajian
kesesuaian dengan ketentuan/persyaratan tata bangunan, dan pengkajian
kesesuaiandengan ketentuan/persyaratan keandalan bangunan gedung. Setelah melakukan
pengkajian, maka dihasilkan kesimpulan dengan menghasilkan ketentuan sesuai atau tidak
sesuai. Hasil dari kesimpulan tersebut akan dijadikan pertimbangan teknis, dimana
pertimbangan teknis yang disusun oleh Tim Ahli Bangunan tersebut Gedung sebagai
kesimpulan dari hasil pengkajian berupa nasihat, pendapat, dan pertimbangan profesional.

IV-1
Berikut merupakan uraian lebih rinci prosedur pelaksanaan tugas tim ahli bangunan gedung
dalam pengesahan dokumen rencana teknis bangunan gedung tertentu (Gambar 5.2)

Gambar 5. 2 Prosedur Pelaksanaan Tugas Tim Ahli Bangunan Gedung dalam

Pengesahan Dokumen Rencana Teknis Bangunan Gedung Tertentu
Sumber: Permen PU No. 26 Tahun 2007

Hasil pengkajian dari masing-masing persyaratan memberi nilai secara kualitatif dan/atau
kuantitatif sebagai “sesuai” atau “tidak sesuai”. (“memenuhi” atau “tidak memenuhi”)
berdasarkan skor dari ceklis form standar atau cara penilaian yang disepakati oleh Tim Ahli
bangunan Gedung.
Pertimbangan teknis yang disusun oleh Tim Ahli Bangunan Gedung sebagai kesimpulan dari
hasil pengkajian berupa nasihat, pendapat, dan pertimbangan profesional secara tertulis
adalah merupakan masukan untuk penilaian dokumen rencana teknis dalam memberikan
persetujuan pemenuhan persyaratan teknis oleh Pemerintah untuk bangunan fungsi khusus
di wilayah Kota Bandung dan pemerintah daerah lainnya untuk bangunan gedung fungsi
khusus di wilayahnya sebagai pelaksanaan tugas dekonsentrasi dari Pemerintah, dan
pemerintah kabupaten/kota serta Pemerintah Kota Bandung untuk bangunan Gedung
kepentingan umum.
5.2 Prosedur Perizinan
perizinan merupakan upaya mengatur kegiatan-kegiatan yang memiliki peluang melanggar
ketentuan perencanaan dan pembangunan, serta menimbulkan gangguan bagi kepentingan
umum. Menurut undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang penataan ruang, mekanisme
perijinan merupakan mekanisme terdepan dalam pengendalian pemanfaatan ruang.
penyelenggaraan mekanisme perjinan yang efektif akan mempermudah pengendalian
pembangunan pembangunan dan penertiban pelanggaran rencana tata ruang.

IV-2
Pembangunan di Kota Bandung tidak terlepas dari aturan-aturan terkait Kawasan Bandung
Utara sebagai kawasan strategi provinsi. Di dalam Rencana Tata Ruang Strategis Provinsi
Kawasan Bandung Utara disebutkan bahwa untuk pengajuan izin pembangunan hotel baik
di Kota Bandung perlu dilakukan design review untuk menilai dalam pembangunan
terhadap kawasan sekitar. Secara umum tahapan dalam design review pembangunan hotel
di Kota Bandung adalah sebagai berikut :

Gambar 5. 3 Bagan Alur Proses Design Review Rencana Pembangunan Hotel

Sumber : Tim Ahli Bangunan Gedung (TABG)
Jika pembangunan hotel dilakukan pada Kawasan Bandung Utara perlu pembahasan lebih
lanjut. Perizinan pada Kawasan Bandung Utara diberikan dengan terlebih dahulu
mendapatkan rekomendasi Gubernur. Proses pengajuan rekomendasi gubernur diberikan
kepada OPD perizinan terkait, kemudian dibahas lebih lanjut dalam BKPRD. Berikut adalah
mekanisme pembahasan pemberian rekomendasi gubernur untuk pemanfaatan ruang KBU.

IV-3
 Gambar 5. 4 Mekanisme Pembahasan Pemberian Rekomendasi Gubernur Untuk
Pemanfaatan Ruang KBU
Sumber : Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi Jawa Barat

Setelah mendapatkan Izin Penggunaan Pemanfaatan Tanah (IPPT) dari hasil design review
dan rekomendasi gubernur untuk pemanfaatan ruang di KBU jika pembangunan berada di
KBU barulah dapat mengajukan Izin Mendirikan Bangunan ke Dinas Penanaman Modal
Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP). Alur pengajuan izin ke DPMPTSP dapat dilihat
pada bagan berikut :

Gambar 5. 5 Alur Pengajuan Izin ke DPMTSP

Sumber : Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi Jawa Barat

IV-4
5.3 Tata Cara Pengajuan Keberatan
Pengajuan keberatan oleh pemohon terjadi apabila permohonan rencana pembangunan
ditolak oleh pemerintah, maka pemohon berhak untuk mengajukan banding atau pengajuan
keberatan atas hasil dari keputusan tersebut. berikut adalah mekanisme permohonan
pengajuan keberatan kepada instansi terkait dalam pengajuan rencana pembangunan suatu
angunan.

Gambar 5. 6 Mekanisme Pembahasan Pemberian Rekomendasi Gubernur Untuk

Pemanfaatan Ruang KBU
Sumber : Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu

IV-5