RUMAH SUSUN

Dasar hukum
 UU No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun
 PP No.4 tahun 1988 tentang Rumah Susun
 Peraturan Kepala BPN no.4 thun 1989 tentang Bentuk dan
Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta penerbitan Sertifikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
 UU No.20 tahun 2011 perubahan thd UU Rumah Susun
 Peraturan Perundang-undangan lainnya
 Pengertian Yuridis
Pengertian
 Rumah Susun" adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-
bersama, benda-bersama dan tanah- bersama (UU No.16 tahun 1985)

 Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. (UU No.20 tahun 2011)
 Pengertian yuridis
Satuan Rumah Susun

 Satuan rumah susun" adalah rumah susun yang tujuan peruntukan

utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. (UU no.16 tahun 1985)

 Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah
susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi
utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke
jalan umum. (UU No.20 tahun 2011)
 Contoh Bagian Bersama

 Pondasi/sloof
 Dinding Struktur Utama
 Pintu Masuk dan Tangga Darurat
 Jalan masuk dan Keluar Rumah Susun
 Koridor dan Selasar
 Pengertian yuridis
Bagian Bersama

 "Bagian-bersama" adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak

terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-
satuan rumah susun. (UU No.16 tahun 1985)

 Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-
satuan rumah susun. ( UU No,20 tahun 2011)
 Benda Bersama

 "Benda-bersama" adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun,

tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian
bersama. ( UU No. 16 tahun 1985)

 “Benda bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun
melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama. (UU No.20 tahun 2011)
 Tanah Bersama

 "Tanah-bersama" adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak

bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan
ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan. (UU no. 16 tahun
1985)

 “Tanah bersama” adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk
bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah
yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam
persyaratan izin mendirikan bangunan. (UU No.20 tahun 2011)
 Pemilik dan Penghuni

 Pemilik adalah perseorangan atau, badan hukum yang memiliki

satuan rumah susun yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak
atas tanah UU No.15 tahun 1985)
 Pemilik adalah setiap orang yang memiliki sarusun (UU No.20 tahun
2011)
 Penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan
rumah susun.
 Penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai
pemilik maupun bukan pemilik. UU No.20 tahun 2011
 ASAS / LANDASAN

 Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umum, keadilan

dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan (UU No.16
tahun 1985 pasal 2 )
Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada:
a. kesejahteraan;
b. keadilan dan pemerataan;
c. kenasionalan;
d. keterjangkauan dan kemudahan;
e. keefisienan dan kemanfaatan;
f. kemandirian dan kebersamaan;
g. kemitraan;
h. keserasian dan keseimbangan;
i. keterpaduan;
j. kesehatan;
k. kelestarian dan berkelanjutan;
l. keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan;
m. keamanan, ketertiban, dan keteraturan.
•
 Pembangunan
Rumah Susun

 Tujuan utama pembangunan rumah susun untuk memenuhi kebutuhan

perumahan yang layak bagi rakyat, yang berpenduduk padat sementara
luas tanah yang tersedia terbatas

 Penyelenggaraan pembangunan adalah BUMN/D,Kopeesi,perusahaan

swasta yang bergerak dalam pembangunan rumash susun serta swadaya
masyarakat

 Rumah Susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik,hak guna
bangunan, hak pakai atas tanah negara atau hak pengelolaan, sesuai
dengan perUUan yang berlaku. Lokas tempat pembangunan rumah susun
ditentukan oleh kepala BPN
PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN

 Hak milik atas satuan rumah susun meliputi pemilikan perseorangan

yang digunakan secara terpisah, hak bersama atas bagian-bagian
bangunan, hak bersama atas tanah, semuanya merupakan satu kesatuan
hak yang secara fungsional tidak terpisahkan

 Hak pemilikan perseorangan tersebut merupakan ruangan dalam bentuk

geometrik tiga dimensi yang tidak selalu dibatasi oleh dinding, Maksudnya
pemilikan terhadap ruangan yang mempunyai luas dan batas tertentu, yang
memisahkan hak pemilikan peseorangan terhadap hak pemilikan orang
laindan tidak selalu dibatasi oleh dinding
 Rumah susu di Indonesia dewasa ini dibentuk dengan sistem
pemilikan perseorangan dan hak bersama (condominium).
 Dalam sistem Condominium ini terdapat pemilikan individual atas
satuan rumah susun yang merupakan hak penghuni. Disamping itu
terdapat hak pemilikan bersama atas tanh dimana bangunan tersebut
terletak (coomon areas), hak milik bersama atas sarana-sarana
bangunana (common elements) misalnya coridor lift,instalasi
listrik,kebun,tempat rekreasi,kolam renang, lobi, garasi yang
digunakan bersama oleh para penghuni
 Dengan sistem condominium in jelas sulit sekali memisahkan
bangunan rumah susun dengan tanahnya,Oleh karena itu, Rumah
susun termasuk dalam jenis benda bukan tanah yang sifatnya tetap.
Adapun sarana Rumah susun yang melekat pada setiap satuan rumah
susun, disini berlaku asas aksesi, sehingga tidak ada satuan rumah
susun tanpa hak atas sarana bersama
 Undang-undang Rumah susun telah memperkenalan lembaga pemilikn
baru sebagai suatu hak kebendaan, yaitu Hak Milik atas satuan rumah
susun (HMSRS) yang terdiri dari hak perseorangan atas unit Satuan
Rumah Susun (SRS) dan hak bersama atas tanah, benda dan bagian
bersama yang kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan satuan-satuan yang bersangkutan.

 Dengan adanya hak bersama atas tanah dalam kepemilikan Satuan Rumah
Susun, Hal itu menimbulkan permasalahan hukum. Pemberian hak
kepemilikan Satuan Rumah Susun kepada para penghuni menjadi tidak
konsisten dengan asas pemisahan horisontal yang dianut oleh hukum
tanah Indonesia yang bersumber kepada hukum adat.
UU No.16 tahun 1985
PEMILIKAN SATUAN RUMAH SUSUN
Pasal 8
1) Satuan rumah susun dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang
memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
2) Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat
perseorangan dan terpisah.
3) Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam ayat (2)
meliputi juga hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama, yang
semuanya merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang
bersangkutan.
4) Hak atas bagian-bersama, benda-bersama, dan hak atas tanah bersama
sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) didasarkan atas luas atau nilai satuan
rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya
yang pertama.
UU No. 20 tahun 2001 ttg Rumah Susun (lama)

Pemilikan Sarusun (Satuan Rumah Susun)

Pasal 46
(1) Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang
bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

(2) Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) dihitung berdasarkan atas NPP.
UU No. 20 tahun 2001 tentang Rumah Susun, Pasal 47 :

(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak
pakai diatas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
(2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang
yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
(3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan;
b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
(4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor
pertanahan kabupaten/kota.
(5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.
PENJUALAN RUMAH SUSUN

 Seseorang yang membeli satuan umah susun berarti ia menjadi Pemegang Hak Milik
atas Satuan Ruma Susun, kepemilikannya selain meliputi pemilikin secara individual
Satuan Rumah Susun yang dibelinya, juga meliputi pemilikan hak bersama atas tanah
bersama tempat rumah susun tersebut berada.

 Sehubungan dengan itu maka seorang pembeli satuan rumah susun harus menuhi
syarat untuk menjadi pemegang hak sesuai dengan jenis hak atas tanah bersama tenpat
rumah susun tersebut dibangun

 Apabila tanah bersama tersebut berstatus Hak Milik, maka seseorag yang
diperbolehkan (dibenarkan) membelinya, harus memnuhi syarat sebagai subyek hak
milik, sebagaimana berlaku dalam ketentuan bagi hak milik. Demikian juga apabila
tanah itu Hak Guna Bangunan,atau Hak Pakai akan berlaku ketentuan bagi subyek
hak-hak tersebut
 Orang asing yang bertempat tinggal di Indonesia, atau badan hukum
asing yang berkedudukan di Indonesia, memungkinkan untuk membeli
dan menjadi pemilik satuan rumah susun, apabila tanah tempat rumah
susun itu dibangun berstatus hak pakai. Namun tidak demikian halnya,
apabila tanah tersebut berstatus hak milik, karena orang asing tidak bisa
menjadi subyek hak milik
 Apabila tanah itu hak milik atau hak guna bangunan, orang asing atau
badan hukum tersebut, hanya mungkin menggunakan satuan rumah
susun atas dasar hak sewa dari penyelenggara Pembangunan Rumah
Susun yang masih menjadi pemegang hak milik satuan atas satuan
rumah susun , atau pihak lain pemilik satuan rumah susun tersebut
 Tiap-tiap satuan rumah susun baru boleh dijual, apabila semua
persyaratan administrasi telah terpenuhi dan pelaksanaan
pembangunan fisik rumah susun beserta segala bagia peralatan
kelengkapannya telah selesai seluruhnya, sesuai dengan persyaratan
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang telah dikeluarkan, setelah
pembangunan rumah susun selesai, sertifikat hak atas tanah bersama
atas nama Penyelenggara Pembangunan rumah susun disimpan di
kantor Pertanahan
 Bagaimana status kepemilikan Satuan Rumah Susun
(Sarusun) atau apartemen bagi Warga Negara Asing (WNA)
yang tertuang dalam Pasal 144 UU Cipta Kerja?
Bagaimana kepemilikan tersebut dikaitkan dengan UUPA
Pasal 9, Pasal 20 (1), Pasal 21 (1), Pasal 36

Diskusikan