Yurisprudensi Denda PN BTL 20210531

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
PUTUSAN
a
Nomor 39/Pdt.G/2018/PN Btl
si
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
ne
ng
Pengadilan Negeri Bantul yang mengadili perkara-perkara perdata
do
gu gugatan pada tingkat pertama telah menjatuhkan putusan sebagai berikut
dalam perkara antara :
In
A
KHRISTIAWAN NURCAHYO, Lahir di Klaten pada tanggal 21 Desember 1980,
Jenis Kelamin : Laki-Laki, Pekerjaan : Wiraswasta, Agama
: Kristen, Alamat : Ringinsari, RT/RW 001/001, Kel/Desa
ah
lik
Tamanmartani, Kecamatan Kalasan, Kabupaten Sleman,
Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, dalam hal ini
am
ub
diwakili oleh Kuasa Hukumnya yaitu MOHD. NATSIR BIN
TAHIRATA PUKAN, S.H, Advokat dan Konsultan Hukum
ep
pada Kantor “NA & Partners” Law Firm, yang beralamat
k
Kantor Jln. Kaliurang KM 9,3 No.25, RT 03 / RW 20,

ah
Gandok, Tambakan, Sinduharjo, Ngaglik, Sleman,

R
si
Yogyakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus, tertanggal
16 April 2018, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan
ne
ng
Pengadilan Negeri Bantul dengan register No. 106 /

SK.Pdt / 2018 / PN.Btl, tertanggal 30 April 2018;
do
gu
Selanjutnya disebut sebagai PENGGUGAT;
MELAWAN
In
A
1. PT. NAFAS SEJAHTERA (Developer-Architect-Contractor-Trading)

yang beralamat di Jl. Jogja – Wonosari, Poitan,
ah
lik
Srimartani, Piyungan, Bantul, Yogyakarta;

Selanjutnya disebut sebagai TERGUGAT I;
m
ub
2. RAHMAN MULYANTO, Lahir di Banyumas pada tanggal 23 Desember

1978, Jenis Kelamin : Laki-Laki, Pekerjaan : Karyawan
ka
Swasta, Agama : Islam, Alamat : Beji, RT/RW 004/016,

ep
Kel/Desa Harjobinangun, Kecamatan Pakem, Kabupaten

ah
Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta;

R
Selanjutnya disebut sebagai TERGUGAT II;

es
Bahwa selanjutnya untuk TERGUGAT I dan TERGUGAT II disebut sebagai

M
ng
PARA TERGUGAT.
on
Halaman 1 dari 82 Putusan Nomor : 39/Pdt.G/2018/PN Btl

gu
d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
3. NOTARIS – PPAT RESMIYATI, S.H., M.Kn, yang beralamat di Jl. Magelang
a
KM 11 Dukuh, Tridadi, Sleman, Yogyakarta, dalam hal ini
si
diwakili oleh Kuasa Hukumnya yaitu ARI SETYAWAN,
SH, Advokat / Pengacara yang beralamat Kantor di
ne
ng
Gadingan, Jl.Godean Km.4 Sleman, Yogyakarta,
berdasarkan Surat Kuasa Khusus tertanggal 22 Mei 2018,
do
gu yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri
Bantul dengan register No. 114 / SK.Pdt / 2018 / PN.Btl,
tertanggal 22 Mei 2018;
In
A
Selanjutnya disebut sebagai TURUT TERGUGAT I.
4. BADAN PERTANAHAN NASIONAL (BPN) KABUPATEN BANTUL yang
ah
lik
beralamat di Jl. Ringroad Manding, Trirenggo, Bantul,
Yogyakarta, dalam hal ini diwakili oleh Kuasanya yaitu
HERI SUSANTO, SH, HASTI SUSANTI, A.Ptnh., dan
am
ub
R.SIGIT KUNCORO, berdasarkan Surat Kuasa Khusus
No.1076/SK-34.02/V/BPN/2018 tertanggal 21 Mei 2018
ep
k
dan Surat Tugas No.1077/ST-34.02/V/2018 tertanggal 21

Mei 2018,;
ah
R
Selanjutnya disebut sebagai TURUT TERGUGAT II.
si
Bahwa selanjutnya untuk TURUT TERGUGAT I dan TURUT TERGUGAT II
ne
ng
disebut sebagai PARA TURUT TERGUGAT;

PENGADILAN NEGERI tersebut ;
do
Telah membaca dan mempelajari berkas perkara serta surat-surat yang
gu
berkaitan dengan perkara ini;

Telah memeriksa bukti surat-surat yang diajukan di Persidangan;
In
A
Telah mendengar keterangan saksi-saksi yang diajukan di Persidangan :
TENTANG DUDUKNYA PERKARA

ah
lik
Menimbang, bahwa Penggugat di dalam Surat Gugatannya tertanggal 30

April 2018, yang telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Bantul di
m
ub
bawah Register Perkara Perdata No. 39/Pdt.G/2018/PN. Btl, tertanggal 30 April

2018, telah mengajukan gugatan Gugatan Wanprestasi, Tuntutan Ganti Rugi
ka
ep
dan Pembatalan Perjanjian, berdasarkan dalil-dalil, fakta-fakta hukum dan dasar

hukum sebagai berikut :
ah
A. DALIL-DALIL DAN FAKTA-FAKTA HUKUM

R
1. Bahwa pihak PENGGUGAT adalah seorang “konsumen” dan “pembeli”

es
M
yang “beritikad baik” yang telah memesan dan membeli sebuah rumah dan
ng
tanah pada unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul yang sedang
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
dipasarkan, ditawarkan, dan dijual oleh pihak Pengembang atau Developer
a
atau Contractor;
si
2. Bahwa pihak TERGUGAT I adalah pihak “pelaku usaha” yang bertugas
sebagai Pengembang atau Developer atau Contractor dalam hal ini adalah
ne
ng
PT. Nafas Sejahtera (Developer-Architect-Contractor-Trading) yang
beralamat di Jl. Jogja – Wonosari, Poitan, Srimartani, Piyungan, Bantul,
do
gu Yogyakarta.
3. Bahwa pihak TERGUGAT II adalah pihak “pelaku usaha” yang menjadi
“perwakilan” atau pihak yang “mewakili” kepentingan hukum dari pihak
In
A
TERGUGAT I dalam proses perjanjian pembelian rumah dan tanah pada
unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul.
ah
lik
4. Bahwa pihak TURUT TERGUGAT I adalah Notaris – PPAT Resmiyati, S.H.,
M.Kn yang diangkat berdasarkan SK. Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia No. C-610 HT.03.01-TH.2005 yang beralamat
am
ub
di Jl. Magelang KM 11 Dukuh, Tridadi, Sleman, Yogyakarta.
5. Bahwa pihak TURUT TERGUGAT II adalah Badan Pertanahan Nasional
ep
k
(BPN) Kabupaten Bantul yang beralamat di Jl. Ringroad Manding,

Trirenggo, Bantul, Yogyakarta.
ah
R
6. Bahwa yang menjadi OBYEK SENGKETA dalam perkara ini adalah
si
pecahan tanah pekarangan seluas 70 m² (tujuh puluh meter persegi) dari
ne
ng
sebidang tanah pekarangan Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor :

147/Srimartani atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Gambar
Situasi tanggal 18-06-1990 (delapan belas juni seribu sembilan ratus
do
gu
sembilan puluh), Nomor : 5714, seluas 1270 m² (seribu dua ratus tujuh
puluh meter persegi) yang tercatat atas nama JAMZURI, yang terletak di
In
A
Desa Srimartani, Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul dan untuk

selanjutnya mohon disebut sebagai OBYEK SENGKETA.
7. Bahwa Hubungan Hukum antara pihak PENGGUGAT dengan TERGUGAT I
ah
lik
adalah murni hubungan perjanjian jual beli antara seorang “konsumen” atau
“pembeli” dengan pihak “pelaku usaha” sebagai Developer atau Contractor
m
ub
berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan

Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016.
ka
ep
8. Bahwa Hubungan Hukum antara pihak PENGGUGAT dengan TERGUGAT

II adalah murni hubungan perjanjian jual beli antara seorang “konsumen”
ah
atau “pembeli” dengan pihak “pelaku usaha” sebagai Developer atau

R
Contractor berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah

es
M
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta

ng
Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017.

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
9. Bahwa Hubungan Hukum antara pihak PENGGUGAT dengan TURUT
a
TERGUGAT I adalah murni hubungan hukum terkait dengan kedudukan
si
PENGGUGAT sebagai seorang “pembeli” yang “beritikad baik” di dalam
akta Notaris yang tercatat dengan nama Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli
ne
ng
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yang dibuat dan ditandatangani
dihadapan Notaris-PPAT Resmiyati, S.H., MKn sebagai TURUT
do
gu TERGUGAT I.
10. Bahwa Hubungan Hukum antara pihak PENGGUGAT dengan TURUT
TERGUGAT II adalah murni hubungan hukum terkait dengan kedudukan
In
A
PENGGUGAT sebagai seorang “pembeli” yang “beritikad baik” yang sedang
menunggu “proses pemecahan tanah” yang terdapat pada OBYEK
ah
lik
SENGKETA yang mana dalam proses pemecahan tanah tersebut
merupakan “kewenangan” secara “mutlak” dari pihak TURUT TERGUGAT
II.
am
ub
11. Bahwa Hubungan Hukum antara pihak PENGGUGAT dengan OBYEK
SENGKETA adalah murni hubungan hukum terkait dengan pembangunan
ep
k
rumah hunian yang telah dibeli oleh pihak PENGGUGAT sebagai

“konsumen” dari pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha” yang
ah
R
mana rumah hunian tersebut akan dibangun di atas pecahan tanah
si
pekarangan pada OBYEK SENGKETA.
ne
ng
12. Bahwa sekitar bulan Oktober 2016 diketahui pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” mengetahui adanya penawaran di dalam iklan OLX untuk
penjualan dan pembangunan sebuah unit Perumahan Piyungan Permai di
do
gu
daerah Bantul untuk kavling 12 dengan tipe rumah 36 m² dengan luas tanah
70 m² yang terletak Desa Srimartani, Kecamatan Piyungan, Kabupaten
In
A
Bantul dengan penawaran harga pertama kali adalah sebesar Rp

235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta rupiah).
13. Bahwa dikarenakan adanya “penawaran” untuk “penjualan” dan
ah
lik
“pembangunan” sebuah unit Perumahan Piyungan Permai melalui iklan

OLX tersebut maka PENGGUGAT sebagai “konsumen” pun menjadi tertarik
m
ub
dan “tergiur” atas penawaran di dalam iklan tersebut dan selanjutnya

langsung menghubungi pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha”
ka
ep
untuk segera melakukan “pemesanan” atau booking terhadap salah satu

unit kavling yang terdapat pada Perumahan Piyungan Permai di daerah
ah
Bantul tersebut.
R
14. Bahwa setelah pihak PENGGUGAT berhasil “memesan” atau booking 1

es
M
(satu) unit Perumahan Piyungan Permai untuk kavling 12 dengan tipe

ng
rumah 36 m² dengan luas tanah 70 m² maka selanjutnya pihak

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
PENGGUGAT sebagai “konsumen” bersama pihak PARA TERGUGAT
a
selaku “pelaku usaha” pun “sepakat” untuk segera melakukan Perjanjian
si
Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada
tanggal 29 Oktober 2016 di Yogyakarta.
ne
ng
15. Bahwa isi dari Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 tersebut
do
gu adalah pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” menyatakan “sepakat”
untuk membeli unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul untuk
kavling 12 dengan tipe rumah 36 m² dengan luas tanah 70 m² dengan
In
A
nominal harga Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta
rupiah) dari pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha” dengan sistem
ah
lik
transaksi pembayaran sebagai berikut :
Tanggal Tahap Pembayaran Nominal Keterangan
13/10/2016 Booking Fee Rp 5.000.000,- Via
am
ub
Transfer BCA
22/10/2016 Tahap 1 Rp.100.000.000,- Tunai
28/10/2016 Tahap 2 Rp 73.000.000,- -
ep
k
Keterangan :
ah
Total uang masuk per 29 Oktober 2016 adalah Rp 178.000.000,-

R
(seratus tujuh puluh delapan juta rupiah).
si
16. Bahwa untuk kesepakatan harga sebesar Rp 188.000.000,- (seratus
ne
ng
delapan puluh delapan juta rupiah) tersebut diatas maka pihak PARA
TERGUGAT selaku “pelaku usaha” pun telah “sepakat” untuk memberikan
“diskon” kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan hitungan
do
gu
sebagai berikut :
a. Harga penjualan dari pihak pertama atau pihak PARA TERGUGAT
In
A
adalah sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta

rupiah).
ah
b. Persentase diskon yang diberikan oleh pihak pertama atau pihak

lik
PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha” kepada pihak

PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebesar 20% dari harga
m
ub
jual.
c. Untuk harga jual sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh
ka
ep
lima juta rupiah) diberikan diskon 20% sehingga muncul

kesepakatan (deal) harga baru yaitu sebesar Rp 188.000.000,-
ah
(seratus delapan puluh delapan juta rupiah).

R
17. Bahwa berdasarkan isi dari Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan
es
M
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016

ng
tersebut memuat persyaratan yaitu bahwa untuk pemberian diskon sebesar

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
20% dari pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha” kepada
a
PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebagai berikut ini :
si
a. Pembayaran harus Cash bertahap, dengan tahapan sebanyak 2 (dua)
kali.
ne
ng
b. Persentase yang harus dibayarkan oleh pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” kepada pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha”
do
gu adalah sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta
rupiah) dan untuk sisa nominal uang sebesar Rp 10.000.000,-
(sepuluh juta rupiah) akan dibayarkan setelah ada “serah terima
In
A
kunci” dari pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha” kepada
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”.
ah
lik
18. Bahwa pada hari Sabtu tanggal 07 Januari 2017, pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” bersama pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku
usaha” yang “diwakili” oleh pihak TERGUGAT II telah datang dan
am
ub
menghadap ke Notaris-PPAT Resmiyati, S.H., MKn atau pihak TURUT
TERGUGAT I untuk membuat dan menandatangani Perjanjian Ikatan Jual
ep
k
Beli tanah yang terdapat pada OBYEK SENGKETA yang tercatat dengan
nama Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
ah
R
2017 yang dibuat di daerah Kabupaten Sleman.
si
19. Bahwa seiring berjalannya waktu sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian
ne
ng

tanggal 29 Oktober 2016 tersebut ternyata OBYEK SENGKETA yang sudah
“dibeli” oleh PENGGUGAT sebagai “konsumen” untuk dibangun sebuah
do
gu
rumah hunian dengan spesifikasi rumah yaitu kavling 12 dengan tipe rumah
36 m² dengan luas tanah 70 m² di unit Perumahan Piyungan Permai di
In
A
daerah Bantul tersebut ternyata pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku

usaha” masih “tidak juga membangun rumah hunian” untuk pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan iklan yang ditawarkan
ah
lik
dulu dan juga Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
m
ub
20. Bahwa selain proses pembangunan rumah hunian milik pihak

PENGGUGAT sebagai “konsumen” pada OBYEK SENGKETA yang “tidak
ka
ep
kunjung dibangun dan diselesaikan” oleh pihak PARA TERGUGAT selaku

“pelaku usaha” ternyata tanah yang terdapat dalam OBYEK SENGKETA
ah
tersebut sampai dengan saat ini “belum juga selesai dilakukan proses
R
pemecahan tanah” oleh pihak TERGUGAT II pada kantor Badan

es
M
Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman berdasarkan keterangan

ng
yang terdapat di dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
tertanggal 07 Januari 2017 yang telah dibuat oleh pihak TURUT
a
TERGUGAT I.
si
21. Bahwa untuk “proses pemecahan tanah” yang terdapat pada OBYEK
SENGKETA tersebut jika dilihat secara lebih “teliti” lagi maka “kewenangan”
ne
ng
untuk melakukan “proses pemecahan tanah” terhadap OBYEK SENGKETA
tersebut adalah “bukan menjadi kewenangan” dari kantor Badan
do
gu Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman dan seharusnya
“kewenangan” untuk melakukan “proses pemecahan tanah” terhadap
OBYEK SENGKETA tersebut adalah dari kewenangan “murni” dan “mutlak”
In
A
dari kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Bantul
dikarenakan OBYEK SENGKETA tersebut memasuki wilayah Kabupaten
ah
lik
Bantul yang mana tanah yang berada di wilayah kabupten Bantul
merupakan “kewenangan” dari Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Kabupaten Bantul untuk melakukan “proses pemecahan tanah” atas
am
ub
OBYEK SENGKETA tersebut.
22. Bahwa berdasarkan penjelasan dalam posita point 20 diatas maka terlihat
ep
k
“jelas” adanya “kelalaian” dan “kesalahan” yang sangat “fatal” dari pihak
TURUT TERGUGAT I yang mana “kesalahan” tersebut adalah bahwa pihak
ah
R
TURUT TERGUGAT I secara “terang” dan “nyata” telah “menerangkan” dan
si
menyampaikan di dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04
ne
ng
tertanggal 07 Januari 2017 tersebut bahwa “proses pemecahan tanah”

yang terdapat pada OBYEK SENGKETA tersebut sedang dilakukan
“proses pemecahan tanah” dan “proses pemecahan tanah” tersebut sedang
do
gu
diurus di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman

sebagaimana yang tercantum di dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli
In
A
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 padahal sebenarnya instansi atau

Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang berhak dan “berkompeten”
untuk melakukan “proses pemecahan tanah” yang terdapat pada OBYEK
ah
lik
SENGKETA tersebut adalah kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Kabupaten Bantul dikarenakan OBYEK SENGKETA tersebut memang
m
ub
memasuki wilayah Kabupaten Bantul yang mana tanah yang berada di

wilayah Kabupaten Bantul merupakan kewenangan dari kantor Badan
ka
ep
Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Bantul untuk melakukan “proses

pemecahan tanah” atas OBYEK SENGKETA tersebut.
ah
23. Bahwa pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sudah terlalu “bersabar”

R
untuk menunggu proses pembangunan rumah hunian tersebut mulai dari

es
M
bulan Januari 2017 sampai dengan saat ini namun ternyata pihak PARA
ng
TERGUGAT selaku “pelaku usaha” ternyata “tidak juga membangun rumah

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
hunian” untuk PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan iklan yang
a
ditawarkan dulu dan juga Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
si
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016.
24. Bahwa pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sudah berulang kali
ne
ng
“menghubungi” dan “berkomunikasi” lewat pesan singkat atau Short
Message Service (SMS) dengan TERGUGAT II selaku pihak yang bertindak
do
gu untuk “mewakili” kepentingan hukum dari pihak TERGUGAT I selaku
“pelaku usaha” namun ternyata pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
hanya diberikan “janji-janji” saja bahwa pihak PARA TERGUGAT selaku
In
A
“pelaku usaha” akan secepatnya melakukan proses pembangunan rumah
hunian milik pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan spesifikasi
ah
lik
rumah yaitu kavling 12 dengan tipe rumah 36 m² dengan luas tanah 70 m² di
unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul namun ternyata hal
tersebut hanya merupakan “janji-janji” saja yang sudah diucapkan dari bulan
am
ub
Januari 2017 sampai dengan saat ini dengan tanpa adanya “realisasi” yang
nyata terkait pembangunan rumah hunian milik pihak PENGGUGAT
ep
k
sebagai “konsumen” sampai dengan selesai.

25. Bahwa pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sudah mencoba
ah
R
“mendatangi” dan “bertemu” dengan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
si
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk menanyakan
ne
ng
perihal perkembangan atau “progres” dari kelanjutan proses pembangunan

rumah hunian milik pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan
spesifikasi rumah yaitu kavling 12 dengan tipe rumah 36 m² dengan luas
do
gu
tanah 70 m² di unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul namun

ternyata pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” tetap “tidak juga
In
A
mendapatkan jawaban yang memuaskan” dari pihak PARA TERGUGAT

yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”.
26. Bahwa perbuatan yang telah dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
ah
lik
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang mana

dalam hal ini “tidak mau bertanggung jawab” atas “kerugian” yang telah
m
ub
“diderita” oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” yaitu dengan “tidak

juga membangun rumah hunian” untuk pihak PENGGUGAT sebagai
ka
ep
“konsumen” sesuai dengan iklan yang ditawarkan dulu dan juga

ah
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan serta persoalan

R
mengenai “proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA yang

es
M
sampai dengan saat ini “belum juga selesai dilakukan proses pemecahan
ng
tanah” oleh pihak TERGUGAT II pada kantor Badan Pertanahan Nasional

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
(BPN) Kabupaten Bantul tersebut maka secara “jelas” dan “nyata”
a
perbuatan tersebut merupakan suatu bentuk pelanggaran dalam perjanjian
si
sehingga dengan dimikian maka “jelas terbukti” bahwa pihak PARA
TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku
ne
ng
usaha” telah melakukan perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie atau
“cidera janji” dalam sebuah kesepakatan yang dituangkan dalam perjanjian
do
gu bersama.
27. Bahwa PENGGUGAT sebagai “konsumen” melalui kuasa hukumnya telah
mengajukan surat somasi No : 01/SOMASI/NA/LAW FIRM/I/2018/DIY
In
A
secara tertulis tertanggal 6 Februari 2018 kepada pihak PARA TERGUGAT
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” terkait
ah
lik
perihal “teguran” dan “peringatan” terhadap pihak PARA TERGUGAT yaitu
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” agar segera
melaksanakan prestasinya sebagaimana tercantum di dalam berdasarkan
am
ub
Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan
Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan juga pemintaan klarifikasi
ep
k
terhadap “proses pemecahan tanah” atas OBYEK SENGKETA yang

sedang diurus oleh pihak TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”
ah
R
sebagaimana yang disampaikan oleh TERGUGAT II dalam keterangannya
si
dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
ne
ng
2017 yang mana pihak TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”

menyampaikan bahwa OBYEK SENGKETA tersebut adalah milik dari pihak
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dan “proses pemecahan tanah” atas
do
gu
OBYEK SENGKETA sedang menunggu proses pemecahan di kantor

Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman.
In
A
28. Bahwa pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” melalui kuasa hukumnya

telah mengajukan surat Klarifikasi No : 02/KLARIFIKASI/NA/LAW
FIRM/II/2018/DIY secara tertulis tertanggal 6 Februari 2018 kepada pihak
ah
lik
TURUT TERGUGAT I terkait perihal untuk memastikan instansi mana yang

berhak dan “berkompeten” untuk melakukan “proses pemecahan tanah”
m
ub
terhadap OBYEK SENGKETA, yang mana berdasarkan Akta Perjanjian

Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yang menyatakan
ka
ep
bahwa “proses pemecahan tanah” atas OBYEK SENGKETA dilakukan oleh

kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman padahal
ah
instansi atau Kantor Badan Pertanahan Nasional yang berhak dan

R
“berkompeten” untuk melakukan “proses pemecahan tanah” yang terdapat

es
M
pada OBYEK SENGKETA adalah kantor Badan Pertanahan Nasional

ng
(BPN) Kabupaten Bantul dikarenakan OBYEK SENGKETA tersebut

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
memasuki wilayah Kabupaten Bantul yang mana tanah yang berada di
a
wilayah Kabupaten Bantul merupakan “kewenangan” dari Badan
si
Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Bantul untuk melakukan “proses
pemecahan tanah” atas OBYEK SENGKETA tersebut.
ne
ng
29. Bahwa pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” melalui kuasa hukumnya
telah mengajukan surat Klarifikasi Data Tanah No : 01/S.KL/NA/LAW
do
gu FIRM/II/2018/DIY secara tertulis tertanggal 7 Februari 2018 kepada pihak
TURUT TERGUGAT II terkait perihal permintaan atau permohonan untuk
mengetahui status kepemilikan tanah atas OBYEK SENGKETA dan sudah
In
A
sampai dimana “proses pemecahan tanah” atas OBYEK SENGKETA yang
sedang dilakukan oleh pihak TERGUGAT II.
ah
lik
B. DASAR HUKUM
30. Bahwa pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” mengajukan Gugatan
Wanprestasi, Tuntutan Ganti Rugi dan Pembatalan Perjanjian ini ke
am
ub
Pengadilan Negeri Bantul melalui mekanisme pertanggung jawaban perdata
berdasarkan Pasal 17 Undang-Undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak
ep
k
Asasi Manusia, yang menyatakan : “Setiap orang, tanpa diskriminasi,

berhak untuk memperoleh keadilan dengan mengajukan permohonan,
ah
R
pengaduan, dan gugatan, baik dalam perkara pidana, perdata, maupun
si
administrasi serta diadili melalui proses peradilan yang bebas dan tidak
ne
ng
memihak, sesuai dengan hukum acara yang menjamin pemerikasaan yang

objektif oleh hakim yang jujur dan adil untuk memperoleh putusan yang adil
dan benar.” Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 17 Undang-Undang
do
gu
Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia tersebut maka sudah
“sepatutnya” dan “selayaknya” jika pihak PENGGUGAT sebagai
In
A
“konsumen” mencari keadilan terhadap perkara yang sedang dialaminya

dengan cara mengajukan “gugatan perdata” dengan titel Gugatan
Wanprestasi, Tuntutan Ganti Rugi dan Pembatalan Perjanjian melawan atau
ah
lik
terhadap pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan

TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dan PARA TURUT TERGUGAT yaitu
m
ub
pihak TURUT TERGUGAT I dan TURUT TERGUGAT II ke Pengadilan

Negeri Bantul untuk memperoleh “keadilan” terhadap perkara ini.
ka
ep
31. Bahwa perbuatan yang telah dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dengan “tidak
ah
juga membangun rumah hunian” untuk pihak PENGGUGAT sebagai

R

es
M

ng
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan serta persoalan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
mengenai “proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA yang
a
sampai dengan saat ini “belum juga selesai dilakukan proses pemecahan
si
tanah” di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Bantul
tersebut “jelas-jelas” merupakan suatu bentuk pelanggaran terhadap “hak-
ne
ng
hak konsumen” sebagaimana terhadap ketentuan dalam :
a) Pasal 4 huruf (a), (d), (g) dan (h) Undang-undang Republik Indonesia
do
gu Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang
menyatakan : (a) hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan
dalam mengkonsumsi barang dan/atau jasa; (d) hak untuk didengar
In
A
pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa yang digunakan;
(g) hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta
ah
lik
tidak diskriminatif; (h) hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi
dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima
tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.
am
ub
b) Analisis Hukumnya :
Bahwa berdasarkan uraian dasar hukum dalam Undang-undang
Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
ep
k
Konsumen tersebut maka sudah sangat “jelas” dan “nyata” telah

ah
“terbukti” bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I

R
si
dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” ternyata “tidak pernah
memenuhi hak-hak” dari pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
ne
ng
berdasarkan perjanjian tersebut. Bahwa berdasarkan ketentuan

dalam Pasal 4 huruf (a), (d), (g) dan (h) Undang-undang Republik
do
Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
gu
diatas maka pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” perlu

menyampaikan analisis hukumnya sebagai berikut ini :
In
A
1) Bahwa terkait dengan ketentuan pasal Pasal 4 huruf (a) Undang-

undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang
Perlindungan Konsumen yang menyatakan : (a) “hak atas
ah
lik
kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi

barang dan/atau jasa”, maka berdasarkan ketentuan dalam ayat
m
ub
tersebut maka dapat disimpulkan bahwa pihak PENGGUGAT

sebagai “konsumen” tidak pernah mendapatkan hak-haknya
ka
ep
sebagai seorang “konsumen” yang mana dalam hal “hak atas

kenyamanan” ternyata “tidak sepenuhnya bisa dinikmati” oleh
ah
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dikarenakan pihak

R
PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II

es
M
selaku “pelaku usaha” telah melakukan perbuatan Wanprestasi

ng
atau Wanprestatie terhadap perjanjian yang terdapat pada Surat

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan
a
Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta Perjanjian
si
Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017
sehingga berdasarkan hal tersebut maka sudah dapat dipastikan
ne
ng
bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” secara tidak langsung telah
do
gu “menelantarkan” pelanggannya atau pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” dan oleh karena itu maka perbuatan yang dilakukan
oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
In
A
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tersebut merupakan
“pelanggaran” terhadap ketentuan Pasal 4 huruf (a) Undang-
ah
lik
undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang
Perlindungan Konsumen yang menyatakan : (a) “hak atas
kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam mengkonsumsi
am
ub
barang dan/atau jasa.”
2) Bahwa terkait dengan ketentuan pasal Pasal 4 huruf (d) Undang-
ep
undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang
k
Perlindungan Konsumen yang menyatakan : (d) “hak untuk

ah
didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa

R
si
yang digunakan”, maka berdasarkan ketentuan dalam ayat
tersebut maka dapat disimpulkan bahwa pihak PENGGUGAT
ne
ng
sebagai “konsumen” tidak pernah mendapatkan hak-haknya

sebagai seorang “konsumen” yang mana dalam hal “hak untuk
do
gu
didengar pendapat dan keluhannya atas barang dan/atau jasa

yang digunakan” ternyata “tidak sepenuhnya bisa dinikmati” oleh
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dikarenakan pihak
In
A

selaku “pelaku usaha” selalu terkesan “menghindar” dan semua
ah
lik
“keluhan-keluhan” yang disampaikan oleh pihak PENGGUGAT

sebagai “konsumen” terkait dengan “tidak dibangunnya rumah
m
ub
hunian” untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” tersebut

ternyata tidak pernah “didengar” dan “digubris” dengan “realisasi”
ka
yang nyata untuk segera “membangun rumah hunian” untuk pihak

ep
PENGGUGAT sebagai “konsumen” berdasarkan Surat Perjanjian

ah
Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai

R
pada tanggal 29 Oktober 2016 sehingga berdasarkan hal tersebut

es
maka sudah dapat dipastikan bahwa pihak PARA TERGUGAT

M
ng
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku

on
usaha” secara tidak langsung telah “menelantarkan” pelanggannya

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
atau pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dan oleh karena itu
a
maka perbuatan yang dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT
si
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku
usaha” tersebut merupakan “pelanggaran” terhadap ketentuan
ne
ng
Pasal 4 huruf (d) Undang-undang Republik Indonesia Nomor 8
Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yang menyatakan :
do
gu (d) “hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang
dan/atau jasa yang digunakan.”
3) Bahwa terkait dengan ketentuan Pasal 4 huruf (g) Undang-undang
In
A
Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan
Konsumen yang menyatakan : (g) “hak untuk diperlakukan atau
ah
dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif”, maka
lik
berdasarkan ketentuan dalam ayat tersebut maka dapat
disimpulkan bahwa pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” tidak
am
ub
pernah mendapatkan hak-haknya sebagai seorang “konsumen”
yang mana dalam hal “hak untuk diperlakukan atau dilayani
ep
secara benar dan jujur” ternyata “tidak sepenuhnya bisa dinikmati”
k
oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dikarenakan pihak

ah

R
si
selaku “pelaku usaha” sudah sejak dari awal memang “tidak
pernah memperlakukan atau melayani” pihak PENGGUGAT
ne
ng
sebagai “konsumen” dengan “benar” dan hal tersebut “terbukti”

dari pelayanan yang diberikan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
do
gu
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”

yang tidak pernah menyampaikan terkait “sudah sampai sejauh
mana progres pembangunan rumah hunian” pada OBYEK
In
A
SENGKETA sehingga berdasarkan hal tersebut maka sudah

dapat dipastikan bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ah
lik
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” secara

tidak langsung telah “menelantarkan” pelanggannya atau pihak
m
ub
PENGGUGAT sebagai “konsumen” dan oleh karena itu maka

perbuatan yang dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
ka

ep
tersebut merupakan “pelanggaran” terhadap ketentuan Pasal 4

ah
huruf (g) Undang-undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999

R
tentang Perlindungan Konsumen yang menyatakan : (g) “hak

es
untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak
M
ng
diskriminatif.”
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
4) Bahwa terkait dengan ketentuan Pasal 4 huruf (h) Undang-undang
a
Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan
si
Konsumen yang menyatakan : (h) “hak untuk mendapatkan
kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang
ne
ng
dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau
tidak sebagaimana mestinya”, maka berdasarkan ketentuan dalam
do
gu ayat tersebut maka dikarenakan pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” tidak pernah mendapatkan hak-haknya sebagai
seorang “konsumen” yang mana dalam hal ini adalah “menerima
In
A
secara fisik bentuk rumah hunian yang dijanjikan” dan “menempati
rumah hunian” yang dibangun pada OBYEK SENGKETA
ah
lik
sebagaimana terdapat dalam perjanjian Surat Perjanjian
pada tanggal 29 Oktober 2016 maka secara “jelas” dan “nyata”
am
ub
telah “terbukti” bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah
ep
k
melakukan perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie yang

berakibat pada munculnya kerugian yang harus diderita oleh pihak
ah
R
PENGGUGAT sebagai “konsumen” sehingga berdasarkan
si
ketentuan Pasal 4 huruf (h) Undang-undang Republik Indonesia
ne
ng
Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen yang

menyatakan : (h) “hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi
dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima
do
gu
tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya”,

maka sudah “sepatutnya” dan “selayaknya” jika pihak
In
A
PENGGUGAT sebagai “konsumen” menuntut haknya kepada

pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yaitu untuk diberikan
ah
lik
kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang

dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau
m
ub
tidak sebagaimana mestinya”, dan terkait pemberian “kompensasi,

ganti rugi dan/atau penggantian” tersebut akan dimintakan oleh
ka
ep
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” berdasarkan kerugian

yang benar-benar telah dikeluarkan oleh pihak PENGGUGAT
ah
sebagai “konsumen” dan juga berdasarkan “penggantian bunga”

R
yang sudah ditetapkan berdasarkan peraturan perundang-

es
M
undangan yang berlaku.

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
32. Bahwa perbuatan yang dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
a
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tersebut diatas
si
sudah jelas-jelas merupakan perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie,
sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1234 Kitab Undang-Undang Hukum
ne
ng
Perdata (KUHPerdata) :
a) Pasal 1234 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata),
do
gu yang bunyinya menentukan bahwa : “Perikatan ditujukan untuk
memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat
sesuatu.” Artinya dari untuk berbuat sesuatu dalam suatu perikatan
In
A
yakni berarti untuk berbuat sesuatu seperti yang telah ditetapkan
dalam perikatan yang terdapat dalam perjanjian antara pihak
ah
lik
PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak PARA TERGUGAT
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”.
Bahwa dalam melaksanakan “prestasi” ini para pihak yaitu pihak
am
ub
PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak PARA TERGUGAT
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”
ep
k
harus mematuhi apa yang telah ditentukan dalam perikatan. Bahwa

pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II
ah
R
selaku “pelaku usaha” harus “bertanggung jawab” secara “penuh” atas
si
“perbuatannya yang tidak sesuai dengan ketentuan yang
ne
ng
diperjanjikannya” namun bila ketentuan tersebut tidak diperjanjikan,

maka disini berlaku ukuran “kelayakan” atau “kepatutan” yang diakui
berdasarkan ketentuan perundang-undangan dan yang berlaku dalam
do
gu
masyarakat.
Bahwa perbuatan yang dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
In
A
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” di atas

merupakan “pelanggaran” dan “penyimpangan” terhadap ketentuan
ah
lik
pasal 1234 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata),

terkait dengan : “Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk
berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu.” Bahwa pihak
m
ub

ka
diketahui mempunyai kewajiban dalam hal ini yaitu berupa

ep
“membangun rumah hunian” untuk pihak PENGGUGAT sebagai

ah
berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah

R
es
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan

M
juga menyangkut Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04

ng
tertanggal 07 Januari 2017 yang menyatakan bahwa “proses

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
pemecahan tanah” atas OBYEK SENGKETA sedang dilakukan oleh
a
kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman. Bahwa
si
berdasarkan hal tersebut maka dapat diuraikan analisis hukumnya
adalah sebagai berikut ini :
ne
ng
1) Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
Bahwa berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan
do
gu Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober
2016 tersebut sudah sangat “jelas” menyatakan bahwa pihak
In
A
selaku “pelaku usaha” dengan pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” telah “sepakat” untuk melakukan pembelian rumah dan
ah
lik
tanah pada unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul
untuk kavling 12 dengan tipe rumah 36 m² dengan luas tanah 70
am
ub
m² yang terletak Desa Srimartani, Kecamatan Piyungan,
Kabupaten Bantul dengan penawaran harga pertama kali adalah
sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta rupiah)
ep
k
dan kemudian harga pembelian rumah dan tanah tersebut

ah
diberikan potongan harga sebesar 20% oleh pihak PARA

R
si
TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku
“pelaku usaha” sehingga muncul harga baru yang harus
ne
ng
dibayarkan oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah

sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta
do
rupiah) dan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai
gu
dengan saat ini telah membayar sebesar Rp 178.000.000,-

(seratus tujuh puluh delapan juta rupiah) kepada pihak PARA
In
A

“pelaku usaha” terkait untuk pembelian rumah dan tanah pada unit
ah
lik
Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul yang akan dibangun

oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” pada OBYEK SENGKETA.
m
ub
Bahwa terkait perbuatan yang dilakukan oleh pihak PARA

ka

ep
“pelaku usaha” dalam point 1 ini diketahui secara “jelas-jelas” dan

“nyata” bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I
ah
dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah dengan “sengaja”

R
es
untuk “tidak melaksanakan prestasi” kepada pihak PENGGUGAT

M
sebagai “konsumen” yaitu dalam hal ini adalah “untuk berbuat

ng
sesuatu” kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” yaitu

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
berupa “membangun rumah hunian” untuk pihak PENGGUGAT
a
sebagai “konsumen” sesuai dengan iklan yang ditawarkan dulu
si
dan juga berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober
ne
ng
2016 namun pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I
dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tetap “tidak
do
gu melaksanakan kewajibannya” untuk “membangun rumah hunian”
pada OBYEK SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” sehingga dengan demikian maka secara “jelas” dan
In
A
“nyata” perbuatan dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ah
lik
“terbukti” melanggar ketentuan dalam pasal 1234 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), terkait dengan : “Perikatan
ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau
am
ub
untuk tidak berbuat sesuatu.” Bahwa maksud dari perikatan untuk
berbuat sesuatu tersebut memiliki maksud dalam perkara ini adalah
ep
k
“membangun rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA untuk

pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan apa yang
ah
R
telah diperjanjikan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
si
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”
ne
ng
sebagaimana yang terdapat dalam Surat Perjanjian Pembelian

Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal
29 Oktober 2016 antara pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
do
gu
dengan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan

TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”.
2) Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
In
A
Januari 2017.
Bahwa berdasarkan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04
ah
lik
tertanggal 07 Januari 2017 tersebut sudah sangat “jelas”

menyatakan bahwa pihak TERGUGAT II telah “mengakui” dengan
sangat “jelas” di dalam akta tersebut bahwa pecahan sebidang
m
ub
tanah seluas 70 m² yang terdapat pada OBYEK SENGKETA

ka
tersebut sedang diurus dan dilakukan “proses pemecahan tanah”

ep
oleh kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman.

Bahwa terkait perbuatan yang dilakukan oleh pihak TERGUGAT II
ah
dalam point 2 ini diketahui secara “jelas-jelas” dan “nyata” bahwa

R
es
pihak TERGUGAT II telah dengan “sengaja” untuk “tidak

M
melaksanakan prestasi” kepada pihak PENGGUGAT sebagai

ng
“konsumen” yaitu dalam hal ini adalah “untuk berbuat sesuatu”

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” yaitu berupa
a
segera mengurus dan melakukan “proses pemecahan tanah” untuk
si
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan Akta
Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
ne
ng
2017 namun pihak TERGUGAT II tetap “tidak melaksanakan
kewajibannya” yaitu segera mengurus dan melakukan “proses
do
gu pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” sehingga dengan demikian
maka secara “jelas” dan “nyata” perbuatan dari pihak TERGUGAT
In
A
II selaku “pelaku usaha” telah “terbukti” melanggar ketentuan dalam
pasal 1234 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata),
ah
lik
terkait dengan : “Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu,
untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu.” Bahwa
maksud dari perikatan “untuk berbuat sesuatu” tersebut memiliki
am
ub
maksud dalam perkara ini adalah segera mengurus dan melakukan
“proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak
ep
k
PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan apa yang telah

diperjanjikan oleh pihak TERGUGAT II sebagaimana yang terdapat
ah
R
dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
si
Januari 2017 antara pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dan
ne
ng
pihak TERGUGAT II;

do
gu
merupakan perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie, sebagaimana yang

diatur dalam pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
In
A
(KUHPerdata) :
a) Pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang
bunyinya menentukan bahwa : “Debitur dinyatakan lalai dengan surat
ah
lik
perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari
perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus
m
ub
dianggap Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.” Bahwa

Wanprestasi atau Wanprestatie timbul apabila salah satu pihak atau
ka
ep
dalam hal ini pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tidak melakukan apa yang telah
ah
diperjanjikan maka selanjutnya menurut Yahya Harahap, yaitu :

R
“Wanprestasi sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada

es
M
waktunya atau dilakukan tidak menurut selayaknya, sehingga

ng
menimbulkan keharusan bagi pihak debitur untuk memberikan atau

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
membayar ganti rugi (schadevergoeding), atau dengan adanya
a
wanprestasi oleh salah satu pihak, pihak yang lainnya dapat menuntut
si
pembatalan perjanjian.” Adapun bentuk dari Wanprestasi atau
Wanprestatie atau “cidera janji” bisa berupa 4 (empat) kategori, yakni :
ne
ng
1) Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.
2) Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana
yang dijanjikan.
do
gu 3) Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
a) Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
In
A
merupakan “pemenuhan” terhadap unsur Wanprestasi atau
ah
lik
Wanprestatie pada ketentuan pasal 1238 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata (KUHPerdata), terkait dengan : “Debitur dinyatakan
lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau
am
ub
berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini
mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya waktu
ep
k
yang ditentukan.” Bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak

TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” diketahui
ah
R
mempunyai kewajiban dalam hal ini yaitu kewajiban yang pertama
si
berupa “membangun rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA untuk
ne
ng
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan iklan yang

ditawarkan dulu dan juga berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian
Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29
do
gu
Oktober 2016 dan kewajiban yang kedua berupa segera mengurus

dan melakukan “proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA
In
A
untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan Akta

Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017
namun pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
ah
lik
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tetap “tidak melaksanakan

prestasinya” tersebut sehingga dengan “jelas” dan “nyata” telah
m
ub
“terbukti” bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I

dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” secara tidak langsung dapat
ka
ep
dikatakan “tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya”.

Bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
ah
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sejak dari awal seharusnya

R
sudah tahu terkait dengan kewajibannya sebagai pihak “pelaku usaha”

es
M
dalam perjanjian ini maka pihak “pelaku usaha” harusnya “tidak akan
ng
menjanjikan atau menyanggupi” sesuatu hal apabila ternyata pihak

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
“pelaku usaha” tidak bisa melaksanakan kewajibannya itu nanti.
a
Bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
si
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang dalam hal ini dengan
“sadar” dan telah “sepakat” atas perjanjian tersebut dan pihak PARA
ne
ng
“pelaku usaha” pun telah menerima haknya yaitu telah menerima uang
do
gu sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah)
dari pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” maka sudah
seharusnya dan secara logika berarti pihak PARA TERGUGAT yaitu
In
A
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” secara
tidak langsung sudah memperlihatkan dan menunjukkan bahwa pihak
ah
lik
selaku “pelaku usaha” sudah “menyanggupi” untuk melaksanakan
kewajibannya tersebut kepada pihak PENGGUGAT sebagai
am
ub
“konsumen” yaitu terkait dengan kewajiban untuk segera “membangun
rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA serta segera mengurus dan
ep
k
melakukan “proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA

untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sebagaimana terdapat
ah
R
didalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
si
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta
ne
ng

Bahwa perbuatan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I
dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang dalam hal ini “tidak
do
gu
melaksanakan kewajibannya” yaitu segera “membangun rumah

hunian” pada OBYEK SENGKETA serta kewajiban dari pihak
In
A
TERGUGAT II untuk segera mengurus dan melakukan “proses

pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” maka dengan demikian secara
ah
lik
“jelas” dan “nyata” perbuatan dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
m
ub
“terbukti” memenuhi ketentuan dalam pasal 1238 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), terkait dengan : : “Debitur
ka
ep
dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta sejenis itu,
atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila perikatan
ah
ini mengakibatkan debitur harus dianggap Ialai dengan lewatnya

R
waktu yang ditentukan.” Bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak

es
M
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang secara

ng
“jelas” dan “nyata” telah melakukan perbuatan Wanprestasi atau

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Wanprestatie maka berdasarkan pasal 1238 Kitab Undang-Undang
a
Hukum Perdata (KUHPerdata) maka pihak PARA TERGUGAT yaitu
si
dinyatakan “lalai” atau Wanprestasi oleh pihak PENGGUGAT sebagai
ne
ng
“konsumen” dengan diberikan “surat perintah, atau dengan akta
sejenis itu,” dalam bentuk somasi atau “teguran” yang ditulis dalam
do
gu surat somasi No : 01/SOMASI/NA/LAW FIRM/I/2018/DIY secara
tertulis tertanggal 6 Februari 2018 kepada pihak PARA TERGUGAT
In
A
untuk “segera melaksanakan prestasinya” kepada pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” yaitu berupa segera “membangun rumah hunian”
ah
lik
pada OBYEK SENGKETA serta segera mengurus dan melakukan
“proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” sebagaimana tercantum pada
am
ub
Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
ep
k
Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017

yang dibuat dan disetujui oleh para pihak yaitu pihak PENGGUGAT
ah
R
sebagai “konsumen” dan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
si
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”;
ne
ng
do
gu
diatur dalam Pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

(KUHPerdata) :
In
A

yang bunyinya menentukan bahwa : “Semua perjanjian yang dibuat
ah
lik
secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang

membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain
dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang
m
ub
oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian

ka
harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Artinya bahwa sebuah

ep
perjanjian yang telah dibuat para pihak yaitu pihak PENGGUGAT

sebagai “konsumen” dan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ah
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” adalah “sah

es
berlakunya sebagai undang-undang” bagi para pihak untuk “tunduk”

M
dan “taat” dalam melaksanakan perjanjian tersebut dengan “itikad

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
baik” dari proses awal perjanjian sampai dengan perjanjian tersebut
a
selesai dilaksanakan nanti;
R
si
ne
ng
merupakan “pelanggaran” dan “penyimpangan” terhadap ketentuan
pasal Pasal 1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
do
gu (KUHPerdata), terkait dengan : “Semua perjanjian yang dibuat secara
sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat
In
A
kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh undang-
undang dinyatakan cukup untuk itu. Suatu perjanjian harus
ah
lik
dilaksanakan dengan itikad baik.” Bahwa pihak PARA TERGUGAT
am
ub
diketahui mempunyai 2 (dua) kewajiban dalam hal ini yaitu kewajiban
pertama berupa segera “membangun rumah hunian” pada OBYEK
SENGKETA dan kewajiban kedua yaitu pihak TERGUGAT II segera
ep
k
mengurus serta menyelesaikan “proses pemecahan tanah” pada

ah
OBYEK SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”

R
si
sebagaimana tercantum pada perjanjian yang disepakati, yaitu :
1) Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
ne
ng

do
gu
“pelaku usaha” dalam point 1 ini diketahui secara “jelas-jelas” dan

dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah membuat Surat
In
A

Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 yang mana dalam perjanjian
ah
lik
tersebut tercantum “kesepakatan” mengenai harga awal dalam

perjanjian tersebut yaitu harga pertama kali adalah sebesar Rp
m
ub
235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta rupiah) dan

kemudian harga pembelian rumah dan tanah tersebut diberikan
ka
potongan harga sebesar 20% oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu

ep

ah
sehingga muncul harga baru yang harus dibayarkan oleh pihak

R
PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada pihak PARA

es

M
ng
“pelaku usaha” adalah sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan

on
puluh delapan juta rupiah) dan pihak PENGGUGAT sebagai

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
“konsumen” sampai dengan saat ini telah membayar sebesar Rp
a
178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah) kepada
si
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” terkait untuk pembelian rumah
ne
ng
dan tanah unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul yang
akan dibangun oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
do
gu TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” pada
OBYEK SENGKETA. Bahwa berdasarkan fakta-fakta hukum diatas
maka pembelian rumah dan tanah unit Perumahan Piyungan
In
A
Permai di daerah Bantul tertanggal 29 Oktober 2016 tersebut
sudah sangat jelas “memenuhi” unsur dalam perjanjian dalam Pasal
ah
lik
1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) terkait
dengan bunyi aturan yaitu “Semua perjanjian yang dibuat secara
sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
am
ub
membuatnya.” Artinya bahwa dengan adanya “kesepakatan” dari
para pihak maka perjanjian pembelian rumah dan tanah unit
ep
k
Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul tertanggal 29

Oktober 2016 tersebut adalah “sah berlaku sebagai undang-
ah
R
undang” bagi para pihak yaitu pihak PENGGUGAT sebagai
si
“konsumen” dengan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ne
ng
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”

sebagaimana yang terdapat di dalam Surat Perjanjian Pembelian
do
gu
Oktober 2016 tersebut.

In
A
“pelaku usaha”dalam point 1 ini diketahui secara “jelas-jelas” dan

ah
lik
dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah membuat perjanjian

pembelian rumah dan tanah unit Perumahan Piyungan Permai di
m
ub
daerah Bantul tertanggal 29 Oktober 2016 dengan harga pembelian

unit rumah dan tanah yang telah “disepakati” dan yang telah
ka
dibayarkan oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada

ep

ah
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” adalah sebesar Rp

R
188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta rupiah) dan

es
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai dengan saat ini

M
ng
telah membayar sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh

on
delapan juta rupiah) yang mana perjanjian tersebut dibuat dan

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
“disepakati” secara “sadar” dan tanpa adanya “paksaan” antara
a
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak PARA
si
“pelaku usaha” yang berarti bahwa perjanjian pembelian rumah dan
ne
ng
tanah di Perumahan Piyungan Permai tertanggal 29 Oktober 2016
tersebut sudah “memenuhi” unsur dalam perjanjian dalam Pasal
do
gu 1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) terkait
dengan bunyi aturan yaitu “Suatu perjanjian harus dilaksanakan
dengan itikad baik.” Artinya bahwa dengan adanya “kesepakatan”
In
A
dari para pihak maka perjanjian pembelian rumah dan tanah unit
Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul tertanggal 29
ah
lik
Oktober 2016 tersebut “harus dilaksanakan dengan itikad baik” oleh
para pihak yaitu pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan
am
ub
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”. Bahwa dalam hal ini secara
“jelas” dan “nyata” telah “terbukti” bahwa pihak PARA TERGUGAT
ep
k

ternyata tidak memenuhi syarat “itikad baik” tersebut dikarenakan
ah
R
si
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” ternyata memang “tidak
ne
ng
pernah melaksanakan proses pembangunan rumah hunian” untuk

pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sebagaimana terdapat
pada Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
do
gu
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 maka dengan

demikian pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
In
A
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sudah melakukan

Wanprestasi atau Wanprestatie terhadap Surat Perjanjian
ah
lik
pada tanggal 29 Oktober 2016 tersebut. Oleh karena itu maka

apabila pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
m
ub
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tidak melaksanakan ketentuan

dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
ka
ep
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016

tersebut maka secara tidak langsung berarti menunjukkan “tidak
ah
adanya itikad baik” dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak

R
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sehingga

es
M
sudah “selayaknya” dan “sepatutnya” bila pihak yang dirugikan atau

ng
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” bisa atau dapat

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
“menuntut pemenuhan atas perjanjian tersebut”, “menuntut ganti
a
rugi” dan atau “pembatalan terhadap perjanjian” tersebut
si
dikarenakan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sudah melakukan
ne
ng
Wanprestasi atau Wanprestatie terhadap ketentuan dan
“kesepakatan” yang terdapat di dalam Surat Perjanjian Pembelian
do
gu Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29
Oktober 2016 tersebut.
2) Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
In
A
Januari 2017.
ah
lik
antara pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak
TERGUGAT II telah “menyepakati” dan menandatangani Akta
am
ub
2017 yang dibuat dihadapan pihak TURUT TERGUGAT I dengan
total harga sebidang tanah dan bangunan rumah tipe 36 m² dengan
ep
k
harga sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan

ah
juta rupiah) yang mana pecahan sebidang tanah seluas 70 m² atas

R
si
OBYEK SENGKETA tersebut akan digunakan untuk “dibangun
rumah hunian” bagi pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”.
ne
ng
Bahwa berdasarkan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04

tertanggal 07 Januari 2017 tersebut sudah sangat “jelas”
do
menyatakan bahwa pihak TERGUGAT II telah “mengakui” dengan
gu
sangat “jelas” di dalam akta yang dibuat dihadapan pihak TURUT

TERGUGAT I tersebut bahwa pecahan sebidang tanah dengan luas
In
A
70 m² yang terdapat pada OBYEK SENGKETA tersebut sedang

diurus dan dilakukan “proses pemecahan tanah” oleh kantor Badan
ah
lik
Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman. Bahwa terkait

perbuatan yang dilakukan oleh pihak TERGUGAT II dalam point 2
ini diketahui secara “jelas-jelas” dan “nyata” bahwa pihak
m
ub
TERGUGAT II telah dengan “sengaja” untuk “tidak melaksanakan

ka
prestasi” kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” yaitu

ep
dalam hal ini terkait untuk mengurus dan melakukan “proses

pemecahan tanah” untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
ah
sesuai dengan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04

R
es
tertanggal 07 Januari 2017 namun pihak TERGUGAT II tetap

M
“tidak melaksanakan kewajibannya” yaitu segera mengurus dan

ng
melakukan “proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sehingga dengan
a
demikian maka secara “jelas” dan “nyata” perbuatan dari pihak
si
TERGUGAT II telah “terbukti” melanggar ketentuan dalam Pasal
1340 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) terkait
ne
ng
dengan bunyi aturan yaitu “Semua perjanjian yang dibuat secara
sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang
do
gu membuatnya.” Artinya bahwa dengan adanya “kesepakatan” dari
para pihak maka Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04
tertanggal 07 Januari 2017 tersebut adalah “sah berlaku sebagai
In
A
undang-undang” bagi para pihak yaitu pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” dengan pihak TERGUGAT II sebagaimana yang
ah
lik
terdapat di dalam perjanjian akta tersebut.
am
ub
pihak TERGUGAT II telah “menyepakati” dan menandatangani Akta
ep
2017 dengan total pembayaran yang sudah dibayarkan oleh pihak
k
PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada pihak TERGUGAT II

ah
adalah sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan

R
si
juta rupiah) dan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai
dengan saat ini telah membayar sebesar Rp 178.000.000,- (seratus
ne
ng
tujuh puluh delapan juta rupiah) yang mana di dalam akta

tersebut dibuat dan “disepakati” secara “sadar” dan tanpa adanya
do
gu
“paksaan” antara pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan

pihak TERGUGAT II yang berarti bahwa Akta Perjanjian Ikatan
Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 tersebut sudah
In
A
memenuhi unsur dalam perjanjian dalam Pasal 1340 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) terkait dengan bunyi aturan
ah
lik
yaitu “Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Artinya bahwa dengan adanya “kesepakatan” dari para pihak maka
m
ub
perjanjian pembelian rumah dan tanah di Perumahan Piyungan

Permai tertanggal 29 Oktober 2016 tersebut “harus dilaksanakan
ka
dengan itikad baik” oleh para pihak yaitu pihak PENGGUGAT

ep
sebagai “konsumen” dengan pihak TERGUGAT II.

Bahwa sesuai dengan keterangan yang terdapat didalam akta
ah
tersebut diketahui bahwa pihak TERGUGAT II memiliki “kewajiban”

R
es
untuk menjual pecahan sebidang tanah dengan luas 70 m² yang

M
terdapat pada OBYEK SENGKETA kepada pihak PENGGUGAT

ng
sebagai “konsumen”. Bahwa agar pihak TERGUGAT II bisa menjual

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
pecahan sebidang tanah dengan luas 70 m² yang terdapat pada
a
OBYEK SENGKETA tersebut kepada pihak PENGGUGAT sebagai
si
“konsumen” maka pecahan sebidang tanah tersebut harus
dilakukan “proses pemecahan tanah” di kantor Badan Pertanahan
ne
ng
Nasional dan setelah itu barulah pecahan sebidang tanah dengan
luas 70 m² atas OBYEK SENGKETA itu bisa “dibangun rumah
do
gu hunian” untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”. Bahwa
dengan demikian sangat jelas tercantum bahwa kewajibannya dari
pihak TERGUGAT II adalah segera melakukan “proses pemecahan
In
A
tanah” pada OBYEK SENGKETA agar bisa “dibangun rumah
hunian” untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”. Bahwa
ah
lik
kewajiban tersebut ternyata oleh pihak TERGUGAT II selama ini
tidak pernah dilaksanakan dan dilakukan padahal di dalam akta
tersebut sudah sangat “jelas-jelas” menyatakan bahwa pihak
am
ub
TERGUGAT II sedang mengurus dan menunggu “proses
pemecahan tanah” di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN)
ep
k
Kabupaten Sleman. Artinya bahwa pihak TERGUGAT II selama ini

“tidak pernah beritikad baik” untuk melaksanakan ketentuan dalam
ah
R
akta tersebut padahal pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
si
ternyata “sudah melaksanakan kewajibannya” sebagaimana
ne
ng
tercantum di dalam akta tersebut. Bahwa perbuatan yang dilakukan

oleh pihak TERGUGAT II tersebut sangat “jelas” dan “nyata” telah
melanggar ketentuan dalam Pasal 1340 Kitab Undang-Undang
do
gu
Hukum Perdata (KUHPerdata) terkait dengan bunyi aturan yaitu

“Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.” Artinya
In
A
bahwa dengan adanya “kesepakatan” dari para pihak maka Akta

2017 tersebut “harus dilaksanakan dengan itikad baik” oleh para
ah
lik
pihak yaitu pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak

TERGUGAT II. Bahwa dalam hal ini secara “jelas” dan “nyata” telah
m
ub
“terbukti” bahwa pihak TERGUGAT II tidak memenuhi syarat “itikad

baik” tersebut dikarenakan pihak TERGUGAT II tidak pernah
ka
ep
melaksanakan kewajibannya yaitu mengurus “proses pemecahan

tanah” di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten
ah
Sleman untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”

R
sebagaimana terdapat pada Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli

es
M
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 tersebut maka dengan

ng
demikian pihak TERGUGAT II sudah melakukan Wanprestasi atau

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Wanprestatie dalam perjanjian yang terdapat dalam Akta
a
si
2017 tersebut. Oleh karena itu maka apabila pihak TERGUGAT II
tidak melaksanakan ketentuan dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual
ne
ng
Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 tersebut maka
secara tidak langsung berarti menunjukkan “tidak adanya itikad
do
gu baik” dari pihak TERGUGAT II sehingga sudah “layak” dan
“sepatutnya” bila pihak yang dirugikan atau pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” bisa atau dapat “menuntut pemenuhan atas
In
A
perjanjian tersebut atau menuntut ganti rugi dan atau menuntut
pembatalan perjanjian” terhadap Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli
ah
lik
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 tersebut dikarenakan
pihak TERGUGAT II sudah melakukan Wanprestasi atau
Wanprestatie dalam perjanjian sebagaimana yang terdapat pada
am
ub
Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
Januari 2017.
ep
k
ah
R
si
diatur dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
ne
ng
(KUHPerdata) :
yang bunyinya menentukan bahwa : “Penggantian biaya, kerugian dan
do
gu
bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila

debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi
In
A
perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau

dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu
yang melampaui waktu yang telah ditentukan.” Artinya bahwa
ah
lik
perjanjian yang tercantum dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah

dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober
m
ub
2016 dan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07

Januari 2017 yang telah dibuat para pihak yaitu pihak PENGGUGAT
ka
ep
sebagai “konsumen” dengan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak

TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” adalah “sah
ah
berlakunya sebagai undang-undang” bagi para pihak untuk “tunduk”

R
dan “taat” dalam melaksanakan perjanjian tersebut dengan “itikad

es
M
baik” dari proses awal perjanjian sampai dengan perjanjian tersebut

ng
selesai dilaksanakan nanti. Sehingga apabila para pihak dalam

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
perjanjian tersebut atau dalam hal ini adalah pihak PARA TERGUGAT
a
si
yang secara jelas-jelas telah “mengingkari” kesepakatan dalam kedua
perjanjian tersebut maka secara tidak langsung mengakibatkan
ne
ng
terjadinya perbuatan “cidera janji” atau Wanprestasi atau Wanprestatie
yang dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT
do
gu I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”. Oleh karena itu maka
berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1243 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata (KUHPerdata) maka pihak PARA TERGUGAT yaitu
In
A
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang
melakukan “cidera janji” atau Wanprestasi atau Wanprestatie
ah
lik
diwajibkan untuk memberikan “penggantian biaya, kerugian dan
bunga” terhadap pihak yang dirugikan yaitu pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen”.
am
ub
ep
k
jelas-jelas telah “mengingkari” kesepakatan dalam kedua perjanjian

ah
tersebut yaitu Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah

R
si
Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
ne
ng
2017 maka secara tidak langsung mengakibatkan terjadinya perbuatan

“cidera janji” atau Wanprestasi atau Wanprestatie yang dilakukan oleh
do
gu
selaku “pelaku usaha”. Sehingga berdasarkan ketentuan dalam Pasal

1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) maka
In
A

selaku “pelaku usaha” yang melakukan “cidera janji” atau Wanprestasi
ah
lik
atau Wanprestatie diwajibkan untuk memberikan “penggantian biaya,

kerugian dan bunga” terhadap pihak yang dirugikan yaitu pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen”. Bahwa pengertian dari “Biaya
m
ub
adalah segala pengeluaran atau ongkos yang secara nyata sudah

ka
dikeluarkan oleh salah satu pihak”, “Rugi yaitu kerugian karena

ep
kerusakan/ kehilangan barang dan/atau harta kepunyaan salah satu

pihak yang diakibatkan oleh kelalaian pihak lainnya” sedangkan
ah
“Bunga yaitu keuntungan yang seharusnya diperoleh/ diharapkan oleh

R
es
salah satu pihak apabila pihak yang lain tidak lalai dalam
M
melaksanakannya”.
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Bahwa dikarenakan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT
a
I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah “terbukti” secara
si
“sadar” melakukan perbuatan “cidera janji” atau Wanprestasi atau
Wanprestatie maka pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT
ne
ng
I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” harus dihukum untuk
membayar dan mengganti rugi terhadap kerugian yang diderita oleh
do
gu pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan rincian perhitungan
“penggantian biaya, kerugian dan bunga” yang terkait dengan
perjanjian Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
In
A
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 yang
mana dalam perjanjian tersebut tercantum “kesepakatan” mengenai
ah
lik
harga awal dalam perjanjian tersebut yaitu harga pertama kali adalah
sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta rupiah)
dan kemudian harga pembelian rumah dan tanah tersebut diberikan
am
ub
ep
k

PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebesar Rp 188.000.000,-
ah
R
(seratus delapan puluh delapan juta rupiah) dan pihak
si
PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai dengan saat ini telah
ne
ng
membayar sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan

juta rupiah) kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT
I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” terkait untuk pembelian
do
gu
rumah dan tanah unit Perumahan Piyungan Permai di daerah Bantul

yang akan dibangun oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
In
A
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” pada OBYEK

SENGKETA. Bahwa dengan sudah dibayarkannya sejumlah uang
sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah)
ah
lik
kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan

TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” oleh pihak PENGGUGAT
m
ub
sebagai “konsumen” maka pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”

dalam hal ini sudah “beritikad baik” di dalam perjanjian ini sehingga
ka
ep
sudah “selayaknya” pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT

I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” pun segera melaksanakan
ah
kewajibannya atau prestasinya tersebut kepada pihak PENGGUGAT

R
sebagai “konsumen” yaitu dengan cara segera “melaksanakan proses

es
M
pembangunan rumah hunian” untuk pihak PENGGUGAT sebagai

ng
“konsumen” sebagaimana terdapat pada Surat Perjanjian Pembelian

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Oktober 2016. Bahwa dengan tidak dilaksanakannya ketentuan dalam
si
perjanjian tersebut yaitu “membangun rumah hunian” untuk pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” maka pihak PARA TERGUGAT
ne
ng
telah secara “jelas” dan “nyata” melakukan perbuatan Wanprestasi
do
gu atau Wanprestatie terhadap pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”.
Bahwa dengan adanya “cidera janji” atau perbuatan Wanprestasi atau
Wanprestatie yang dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
In
A
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tersebut
maka dengan demikian pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ah
lik
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sudah
melakukan Wanprestasi atau Wanprestatie dalam Surat Perjanjian
am
ub
tanggal 29 Oktober 2016 tersebut. Oleh karena itu maka apabila pihak
ep
k
selaku “pelaku usaha” tidak melaksanakan ketentuan dalam Surat

ah
R
Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 tersebut maka secara tidak
si
langsung berarti menunjukkan “tidak adanya itikad baik” dari pihak
ne
ng

selaku “pelaku usaha” sehingga sudah “layak” dan “sepatutnya” bila
pihak yang dirugikan atau pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
do
gu
bisa “menuntut pemenuhan atas perjanjian tersebut atau menuntut

ganti rugi dan atau menuntut pembatalan perjanjian” terhadap Surat
In
A

Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta Perjanjian Ikatan
Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 tersebut
ah
lik
dikarenakan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan

TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sudah melakukan Wanprestasi
m
ub
atau Wanprestatie terhadap ketentuan dan “kesepakatan” yang

terdapat di dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
ka
ep

Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
ah
2017 tersebut.
R
36. Bahwa dikarenakan perbuatan yang dilakukan oleh pihak PARA

es
M

ng
usaha” adalah “jelas” dan “nyata” telah “terbukti” melakukan perbuatan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Wanprestasi atau Wanprestatie terhadap pihak PENGGUGAT sebagai
a
“konsumen” maka berdasarkan ketentuan di dalam Pasal 1267 Kitab
si
Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan : “Pihak
yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak
ne
ng
yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan,
atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya,
do
gu kerugian dan bunga.”
- Analisis Hukumnya :
Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1267 Kitab Undang-
In
A
Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) diatas maka sudah sangat
“jelas” dan “nyata” diuraikan bahwa ketika di dalam suatu perjanjian
ah
atau “persetujuan” terjadi perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie
lik
oleh salah satu pihak yaitu dalam hal ini adalah pihak PARA
am
ub
“pelaku usaha” maka pihak yang dirugikan yaitu pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” berhak untuk menuntut agar pihak PARA
ep
k
“pelaku usaha” untuk “memenuhi” perikatan dalam perjanjian atau

ah
“persetujuan” tersebut dengan memilih beberapa pilihan atau opsi

R
si
“pemenuhan perikatan” yaitu pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
dapat “menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya,
ne
ng
kerugian dan bunga” terhadap perjanjian yang sudah disepakati yaitu

Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
do
gu

Bahwa berdasarkan uraian diatas maka saat ini pihak PENGGUGAT
In
A
sebagai “konsumen” sudah “tidak lagi menginginkan” agar perjanjian

“pembangunan rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak
ah
lik
PENGGUGAT sebagai “konsumen” untuk “dilanjutkan” lagi

dikarenakan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dalam hal
m
ub
sudah sangat banyak dirugikan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu

pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” akibat
ka
dari perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie yang telah secara

ep
“jelas” dan “nyata” dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ah
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sehingga

R
sudah “sepatutnya” dan “selayaknya” apabila pihak PENGGUGAT

es
sebagai “konsumen” mengajukan “pembatalan persetujuan, dengan

M
ng
penggantian biaya, kerugian dan bunga” terhadap perjanjian yang

on
sudah dibuat oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
selaku “pelaku usaha” yaitu Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan
si
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016
dan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
ne
ng
Januari 2017.
37. Bahwa mengenai “penggantian bunga”, dalam hal besarnya “bunga” tidak
do
gu diatur dalam suatu perjanjian, maka undang-undang yang dimuat Lembaran
Negara No. 22 Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1848) telah
menetapkan “bunga” dari suatu kelalaian atau kealpaan (bunga moratoir)
In
A
yang dapat dituntut oleh “kreditur” dari “debitur” adalah sebesar 6 (enam) %
per tahun dan jika kita mengacu pada ketentuan Pasal 1250 Kitab Undang-
ah
lik
Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) maka “bunga” yang dituntut oleh
“kreditur” tersebut “tidak boleh melebihi batas maksimal bunga” sebesar 6
(enam) % per tahun, sebagaimana yang ditetapkan dalam undang-undang
am
ub
tersebut sehingga jika pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” menuntut
pembayaran bunga dari kelalaian atau kealpaan (bunga moratoir) kepada
ep
k

selaku “pelaku usaha” yang besarnya adalah 6 (enam) % per tahun dari
ah
R
total kerugian pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dan “penggantian
si
bunga” itu wajib untuk dibayarkan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ne
ng
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”, tanpa perlu

dibuktikan adanya suatu kerugian oleh pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” serta “penggantian bunga” itu baru wajib dibayar sejak diminta
do
gu
di muka Pengadilan atau sejak didaftarkannya gugatan dari pihak

PENGGUGAT sebagai “konsumen” di Pengadilan Negeri Bantul.
In
A
38. Bahwa dikarenakan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah “terbukti” secara “sadar”
melakukan perbuatan “cidera janji” atau Wanprestasi atau Wanprestatie
ah
lik
maka berdasarkan pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

(KUHPerdata), yang bunyinya menentukan bahwa : “Penggantian biaya,
m
ub
kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai

diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk
ka
ep
memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau
dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang
ah
melampaui waktu yang telah ditentukan.” Maka dengan demikian pihak

R
PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku

es
M
“pelaku usaha” harus “mengganti kerugian” yang dialami oleh pihak

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan rincian perhitungan
a
“penggantian biaya dan bunga” sebagai berikut ini :
si
a) Biaya :
1) Total Biaya yang sudah dikeluarkan atau “dibayarkan” oleh pihak
ne
ng
“pelaku usaha” sesuai dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah
do
gu dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29
Oktober 2016 yaitu harga pertama kali adalah sebesar Rp
In
A
235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta rupiah) dan
kemudian harga pembelian rumah dan tanah tersebut diberikan
ah
lik
am
ub
PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebesar Rp
188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta rupiah) dan
ep
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai dengan saat ini
k
telah membayar sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh

ah
delapan juta rupiah).

R
si
2) Total biaya pengacara yang harus dikeluarkan atau “dibayarkan”
oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada pengacara
ne
ng
sebagai “fee jasa pengacara” untuk mengurus dan menyelesaikan

perkara ini dengan jalan mengajukan gugatan perdata ke
do
Pengadilan Negeri Bantul adalah sebesar Rp 18.000.000,-
gu
(delapan belas juta rupiah).

3) Bahwa diakibatkan “terhambatnya pembangunan rumah hunian”
In
A
untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” oleh pihak PARA

“pelaku usaha” maka hal tersebut menyebabkan pihak
ah
lik
PENGGUGAT sebagai “konsumen” harus mengeluarkan biaya lagi

untuk “menyewa rumah kontrakan” selama 1 (satu) tahun ke
m
ub
depan lagi yang digunakan sebagai tempat tinggal bagi keluarga

dari pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebesar Rp
ka
ep
16.000.000,- (enam belas juta rupiah).

4) Biaya pengeluaran sendiri oleh pihak PENGGUGAT sebagai
ah
“konsumen” seperti untuk bensin, waktu dan tenaga untuk pergi

R
“menagih janji” ke tempat pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak

es
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” di daerah

M
ng
Bantul dan di Godean selama perkara ini belum masuk ke dalam

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
pengadilan adalah kurang lebih sebesar Rp 5.000.000,- (lima juta
a
rupiah).
R
5) Jadi Total biaya yang telah dikeluarkan oleh pihak PENGGUGAT
si
sebagai “konsumen” dalam perkara ini adalah Rp 178.000.000,-
ne
ng
(seratus tujuh puluh delapan juta rupiah) + Rp 18.000.000,-
(delapan belas juta rupiah) + Rp 16.000.000,- (enam belas juta
rupiah) + Rp 5.000.000,- (lima juta rupiah) = Rp 217.000.000,-
do
gu (dua ratus tujuh belas juta rupiah).
b) Bunga :
1) Bunga Moratoir :
In
A
Menetapkan “bunga” dari suatu kelalaian/ kealpaan (bunga
moratoir) berdasarkan undang-undang yang dimuat Lembaran
ah
Negara No. 22 Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1848)
lik
yang dapat dituntut oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
am
ub
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” adalah sebesar 6 (enam) %
per tahun dan ketentuan tersebut sejalan dengan Pasal 1250
ep
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) serta
k
“bunga” yang dituntut oleh pihak PENGGUGAT sebagai

ah
“konsumen” tersebut tidak boleh melebihi batas maksimal bunga

R
si
sebesar 6 (enam) % per tahun.
2) Total Perhitungan untuk Bunga :
ne
ng
- Total biaya yang sudah dikeluarkan atau yang sudah

“dibayarkan” oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
do
gu
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sesuai dalam Surat

Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
In
A
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 yaitu sebesar

Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah).
- Bunga yang ditetapkan berdasarkan undang-undang yang
ah
lik
dimuat Lembaran Negara No. 22 Tahun 1948 (seharusnya

Staatsblad No. 22/1848) adalah tidak boleh melebihi batas
m
ub
maksimal bunga sebesar 6 (enam) % per tahun;

- Total bunga per bulan adalah 6 (enam) % per tahun : 12 (dua
ka
belas) bulan = 0,5 % per bulan.

ep
- Total perhitungan waktu sejak pihak PENGGUGAT sebagai

“konsumen” bersama dengan pihak PARA TERGUGAT yaitu
ah

R
selesai menandatangani Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli

es
M
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 mulai dari bulan

ng
Januari 2017 sampai dengan bulan April 2018 atau sampai

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
gugatan ini didaftarkan di Pengadilan Negeri Bantul adalah 15
a
(lima belas) bulan.
R
- Total perhitungannya adalah Rp 178.000.000,- (seratus tujuh
si
puluh delapan juta rupiah) x 0,5 % per bulan x 15 (lima
ne
ng
belas) bulan = Rp 13.350.000,- (tiga belas juta tiga ratus lima
puluh ribu rupiah).
- Jadi total perhitungan “bunga” yang harus “dibayarkan” oleh
do
gu pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” kepada pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebesar Rp
In
A
13.350.000,- (tiga belas juta tiga ratus lima puluh ribu
rupiah).
ah
lik
c) Total Perhitungan untuk point a) Biaya dan point b) Bunga adalah
sebesar Rp 217.000.000,- (dua ratus tujuh belas juta rupiah) + Rp
13.350.000,- (tiga belas juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah) = Rp
am
ub
230.350.000,- (dua ratus tiga puluh juta tiga ratus lima puluh ribu
rupiah).
ep
d) Jadi total “penggantian kerugian” berupa “biaya” dan “bunga” yang
k
harus “diganti” dan “dibayarkan” oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu

ah
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” akibat

R
si
adanya perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie atau “cidera janji”
yang dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT
ne
ng
I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” kepada pihak

do
gu
(dua ratus tiga puluh juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah).
39. Bahwa meskipun eksistensi TURUT TERGUGAT dalam peraturan

In
A
perundang-undangan belum diatur, namun telah banyak pakar/ ahli hukum

yang membahasnya dan banyak pula yurisprudensi Mahkamah Agung (MA)
ah
yang bisa kita jadikan pijakan, antara lain pendapat Mahkamah Agung (MA)
lik
dalam Putusan No. 1642 K/Pdt/2005 yang menggariskan kaidah hukum :

“Dimasukkan seseorang sebagai pihak yang digugat atau
m
ub
minimal didudukkan sebagai Turut Tergugat dikarenakan adanya

keharusan para pihak dalam gugatan harus lengkap sehingga tanpa
ka
ep
menggugat yang lain-lain itu maka subjek gugatan menjadi tidak lengkap.”
Bahwa menurut pakar hukum yang mengupas perihal Turut Tergugat
ah
diantaranya adalah Retnowulan Sutantio dan Iskandar Oerip

R
Kartawinata dalam bukunya “Hukum Acara Perdata Dalam Teori dan

es
M
Praktek” (hlm. 2). Bahwa keduanya menggariskan yaitu : “Dalam praktek

ng
perkataan Turut Tergugat dipergunakan bagi orang-orang yang tidak

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
menguasai barang sengketa atau tidak berkewajiban untuk melakukan
a
sesuatu, hanya demi lengkapnya suatu gugatan harus diikutsertakan.
si
Mereka dalam petitum hanya sekedar dimohonkan agar tunduk dan taat
terhadap putusan Hakim.” Bahwa berdasarkan uraian dasar hukum yang
ne
ng
terdapat dalam Putusan No. 1642 K/Pdt/2005 tersebut maka sudah
“selayaknya” dan “sepantasnya” bila pihak PENGGUGAT sebagai
do
gu “konsumen” kemudian memasukan atau menarik pihak-pihak lain yang
terlibat dalam perkara ini untuk dimasukan sebagai pihak TURUT
TERGUGAT . Bahwa pihak-pihak yang kemudian dimasukan kedalam
In
A
perkara ini oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah pihak
Notaris sebagai pihak TURUT TERGUGAT I dan pihak Badan Pertanahan
ah
lik
Nasional (BPN) Kabupaten Bantul sebagai TURUT TERGUGAT II. Bahwa
pihak TURUT TERGUGAT I dan pihak TURUT TERGUGAT II yang
dimasukan di dalam perkara gugatan perdata ini adalah semata-mata
am
ub
“hanya demi lengkapnya suatu gugatan harus diikutsertakan. Mereka dalam
petitum hanya sekedar dimohonkan agar tunduk dan taat terhadap putusan
ep
k
Hakim.”
40. Bahwa berdasarkan ketentuan dalam pasal 227 ayat (1) Herzien Inlandsch
ah
R
Reglement (HIR) yang menyatakan : “Jika ada dugaan yang beralasan,
si
bahwa seorang debitur, sebelum keputusan hakim yang mengalahkannya
ne
ng
dijatuhkan atau boleh dijalankan, mencari akal untuk menggelapkan atau

melarikan barangnya, baik yang tak bergerak maupun yang bergerak;
dengan maksud untuk menjauhkan barang itu dari kreditur atas surat
do
gu
permintaan orang yang berkepentingan, ketua pengadilan boleh memberi

perintah, supaya disita barang itu untuk menjaga hak orang yang
In
A
memerlukan permintaan itu; kepada si peminta harus diberitahukan bahwa

ia harus menghadap persidangan pengadilan negeri berikutnya untuk
mengajukan dan menguatkan gugatannya.” Maka guna menjamin
ah
lik
pelaksanaan isi putusan dalam perkara ini oleh pihak PARA TERGUGAT
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dan
m
ub
juga agar gugatan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” tidak hanya

“menang diatas kertas” saja serta agar gugatan ini tidak “illusoir” maka pihak
ka
ep
PENGGUGAT sebagai “konsumen” merasa perlu agar pecahan sebidang

tanah pekarangan seluas 70 m² pada OBYEK SENGKETA tersebut untuk
ah
diletakkan Sita Jaminan (conservatoir beslag).

R
es
M
Reglement (HIR) yang menyatakan : “Jika ada dugaan yang beralasan,

ng
bahwa seorang debitur, sebelum keputusan hakim yang mengalahkannya

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
dijatuhkan atau boleh dijalankan, mencari akal untuk menggelapkan atau
a
melarikan barangnya, baik yang tak bergerak maupun yang bergerak;
si
dengan maksud untuk menjauhkan barang itu dari kreditur atas surat
permintaan orang yang berkepentingan, ketua pengadilan boleh memberi
ne
ng
perintah, supaya disita barang itu untuk menjaga hak orang yang
memerlukan permintaan itu; kepada si peminta harus diberitahukan bahwa
do
gu ia harus menghadap persidangan pengadilan negeri berikutnya untuk
mengajukan dan menguatkan gugatannya.” Maka guna menjamin
pelaksanaan isi putusan dalam perkara ini oleh pihak PARA TERGUGAT
In
A
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dan
juga agar gugatan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” tidak hanya
ah
lik
“menang diatas kertas” saja serta agar gugatan ini tidak “illusoir” maka pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” meminta kepada majelis hakim untuk
menyatakan secara hukum SAH dan BERHARGA terhadap Sita Jaminan
am
ub
(Conservatoir beslag) terkait dengan benda tidak bergerak (Onroerend
goederen) yaitu pecahan sebidang tanah pekarangan seluas 70 m² pada
ep
k
OBYEK SENGKETA tersebut;

42. Bahwa berhubung gugatan dalam perkara ini sedang berlangsung maka
ah
R
untuk memberikan “perlindungan hukum” dan “kepastian hukum” kepada
si
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” agar OBYEK SENGKETA
ne
ng
tersebut tidak dapat dilakukan peralihan, penjualan, sewa-menyewa

maupun perbuatan hukum lainnya maka sudah seharusnya bila pihak PARA
do
gu
usaha” dinyatakan oleh majelis hakim untuk tidak dapat melakukan

peralihan, penjualan, sewa-menyewa maupun perbuatan hukum lainnya
In
A
terhadap OBYEK SENGKETA selama belum ada putusan yang

berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde) sehingga bila tetap
dilakukan peralihan, penjualan, sewa-menyewa maupun perbuatan hukum
ah
lik
lainnya terhadap OBYEK SENGKETA oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu

pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dengan
m
ub
segala akibat hukumnya adalah BATAL DEMI HUKUM.

43. Bahwa ketentuan dalam Pasal 606a Reglement Op De Rechtsvordering
ka
ep
(Rv) yang menyatakan : "Sepanjang suatu keputusan hakim mengandung

hukuman untuk sesuatu yang lain dari pada pembayar sejumlah uang,
ah
maka dapat ditentukan, bahwa sepanjang atau setiap kali terhukum tidak
R
memenuhi hukuman tersebut, olehnya harus diserahkan sejumlah uang

es
M
yang besarnya ditetapkan dalam keputusan hakim, dan uang tersebut

ng
dinamakan uang paksa." Bahwa berdasarkan ketentuan dalam Pasal 606a

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Reglement Op De Rechtsvordering (Rv) tersebut diatas maka agar pihak
a
PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku
si
“pelaku usaha” tidak mengulur-ulur waktu untuk melaksanakan
kewajibannya dalam putusan pengadilan nanti, maka pihak PENGGUGAT
ne
ng
sebagai “konsumen” mohon agar pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dihukum untuk
do
gu membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta
rupiah) per hari kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”, apabila
In
A
selaku “pelaku usaha” lalai melaksanakan isi putusan atas perkara ini,
terhitung sejak putusan atas perkara ini mempunyai kekuatan hukum tetap
ah
lik
(inkracht van gewijsde).
44. Bahwa dikarenakan gugatan ini diajukan dengan disertai bukti-bukti otentik,
maka sesuai dengan pasal 180 ayat (1) Herzien Inlandsch Reglement (HIR)
am
ub
yang menyatakan : “Biarpun orang membantah keputusan hakim atau
meminta banding, pengadilan boleh memerintahkan supaya keputusan
ep
k
hakim itu dijalankan dulu, jika ada suatu tanda alas hak yang otentik atau
suatu surat yang menurut peraturan boleh diterima sebagai bukti, atau jika
ah
R
ada keputusan hukuman lebih dahulu dengan keputusan hakim yang sudah
si
memperoleh kekuatan hukum yang pasti, atau jika dikabulkan tuntutan
ne
ng
sementara, pula dalam hal perselisihan tentang besit.” Bahwa berdasarkan

ketentuan dalam pasal 180 ayat (1) Herzien Inlandsch Reglement (HIR)
tersebut maka segala penetapan dan putusan pengadilan dalam perkara ini
do
gu
dapat dijalankan atau dilaksanakan terlebih dahulu (Uit voorbaar bijvooraad)

meskipun ada upaya hukum lain dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
In
A
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”.

45. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 181 ayat (1) Herzien Inlandsch
Reglement (HIR) yang menyatakan : “Barangsiapa dikalahkan dengan
ah
lik
keputusan hakim, akan dihukum pula membayar biaya perkara. Akan tetapi
biaya perkara itu semuanya atau sebagian boleh diperhitungkan antara
m
ub
suami-istri, keluarga sedarah dalam garis lurus, saudara laki-laki dan

saudara perempuan, atau keluarga semenda dalam derajat yang sama;
ka
ep
begitu pula halnya jika masing-masing pihak dikalahkan dalam hal-hal

tertentu.” Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 181 ayat (1) Herzien
ah
Inlandsch Reglement (HIR) diatas maka dikarenakan pihak PARA

R

es
M
usaha” telah “jelas-jelas” dan “nyata” melakukan perbuatan Wanprestasi

ng
atau Wanprestatie atau “cidera janji”, maka “patut” menurut hukum agar
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
selaku “pelaku usaha” tersebut “dihukum untuk membayar biaya perkara”
si
yang timbul dalam perkara ini.
ne
ng
Reglement (HIR) yang menyatakan : “Tuntutan (gugatan) perdata yang
pada tingkat pertama termasuk lingkup wewenang pengadilan negeri, harus
do
gu diajukan dengan surat permintaan (surat gugatan) yang ditandatangani oleh
penggugat, atau oleh wakilnya menurut pasal 123, kepada ketua
pengadilan negeri di tempat diam si tergugat, atau jika tempat diamnya
In
A
tidak diketahui, kepada ketua pengadilan negeri di tempat tinggalnya yang
sebenamya.” Bahwa berdasarkan ketentuan pasal 118 ayat (1) Herzien
ah
lik
Inlandsch Reglement (HIR) tersebut maka sudah “sepatutnya” dan
“selayaknya” jika pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” menyerahkan
perkara ini kepada Pengadilan Negeri Bantul untuk menerima, memeriksa
am
ub
dan memutuskan perkara ini dikarenakan berdasarkan domisili yang
menjadi tempat tinggal yang sah dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ep
k
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” maka diketahui

domisili hukum dari pihak TERGUGAT I adalah berada di wilayah
ah
R
Kabupaten Bantul sedangkan pihak TERGUGAT II adalah berada di wilayah
si
Kabupaten Sleman. Bahwa dikarenakan adanya perbedaan domisili hukum
ne
ng
terkait tempat tinggal yang sah antara pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang mana domisili
hukum dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
do
gu
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” tersebut akan digunakan oleh pihak

PENGGUGAT sebagai “konsumen” sebagai dasar pengajuan gugatan ke
In
A
pengadilan negeri maka berdasarkan pasal 118 ayat (1) Herzien Inlandsch
Reglement (HIR) dan atau pasal 142 ayat 2 Rechtsreglement voor de
Buitengewesten (RBg) yang menyatakan bahwa : “Dalam hal ada beberapa
ah
lik
tergugat yang tempat tinggalnya tidak terletak di dalam wilayah satu

pengadilan negeri, maka gugatan diajukan kepada ketua pengadilan negeri
m
ub
yang berada di wilayah salah satu di antara para tergugat, menurut pilihan
penggugat. Dalam hal para tergugat berkedudukan sebagai debitur dan
ka
ep
penanggungnya, maka sepanjang tidak tunduk kepada ketentuan-ketentuan

termuat dalam ayat (2) pasal 6 Reglemen Susunan Kehakiman dan
ah
Kebijaksanaan Mengadili di Indonesia (selanjutnya disingkat RO.) gugatan

R
diajukan kepada ketua pengadilan negeri tempat tinggal orang yang berutan
es
M
pokok (debitur pokok) atau seorang diantara para debitur pokok.” Maka
ng
berdasarkan ketentuan dalam pasal 118 ayat (1) Herzien Inlandsch

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Reglement (HIR) dan atau pasal 142 ayat 2 Rechtsreglement voor de
a
Buitengewesten (RBg) tersebut maka pihak PENGGUGAT sebagai
si
“konsumen” memilih menggunakan domisili hukum dari pihak TERGUGAT I
yang terletak di wilayah hukum Pengadilan Negeri Bantul sehingga dengan
ne
ng
demikian maka gugatan yang diajukan oleh pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” sudah “sepatutnya” dan “selayaknya” bila gugatan perdata ini
do
gu diajukan ke Pengadilan Negeri Bantul untuk dapat diterima, diperiksa dan
diadili dengan seadil-adilnya oleh majelis hakim pada Pengadilan Negeri
Bantul.
In
A
Berdasarkan atas dalil-dalil, fakta-fakta hukum dan dasar hukum sebagaimana
yang diuraikan pada “posita-posita” diatas maka pihak PENGGUGAT sebagai
ah
lik
“konsumen” memohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Bantul untuk berkenan
kiranya menerima dan memeriksa serta memutus perkara ini dengan amar
am
ub
putusan yang berbunyi sebagai berikut :
PRIMAIR :
1. Menerima dan mengabulkan gugatan pihak PENGGUGAT untuk seluruhnya.
ep
k
2. Menyatakan secara hukum SAH terhadap perjanjian yaitu Surat Perjanjian

Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal
ah
R
29 Oktober 2016 yang telah “disepakati” serta “ditandatangani” antara pihak
si
PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak PARA TERGUGAT yaitu
ne
ng
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”.

3. Menyatakan secara hukum SAH terhadap perjanjian yaitu Akta Perjanjian
Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yang telah
do
gu
“disepakati” serta “ditandatangani” dihadapan TURUT TERGUGAT I antara

pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak TERGUGAT II.
4. Menyatakan secara hukum SAH bahwa pihak PENGGUGAT sebagai
In
A
“konsumen” telah melaksanakan prestasinya dengan mengeluarkan

sejumlah uang untuk membayar kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu
ah
lik
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sebagaimana

kesepakatan didalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
m
ub
Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yaitu

ka
harga pertama kali adalah sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh
ep
lima juta rupiah) dan kemudian harga pembelian rumah dan tanah tersebut
diberikan potongan harga sebesar 20% oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
ah
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sehingga

R
es
muncul harga baru yang harus dibayarkan oleh pihak PENGGUGAT sebagai
M
“konsumen” adalah sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh

ng
delapan juta rupiah) dan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
dengan saat ini telah membayar kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu
a
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II adalah sebesar Rp 178.000.000,-
si
5. Menyatakan secara hukum SAH terhadap OBYEK SENGKETA yaitu
ne
ng
do
gu Situasi tanggal 18-06-1990 (delapan belas juni seribu sembilan ratus
sembilan puluh), Nomor : 5714, seluas 1270 m² (seribu dua ratus tujuh puluh
In
A
meter persegi) yang tercatat atas nama JAMZURI, yang terletak di Desa
Srimartani, Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul tersebut adalah SAH
ah
sebagai pecahan tanah seluas 70 m² atas OBYEK SENGKETA yang telah
lik
“dibeli” oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dari pihak
TERGUGAT II untuk dibangun sebuah rumah hunian dengan spesifikasi
am
ub
6. Menyatakan secara hukum SAH bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu
ep
k
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah

ah

R
si
terhadap pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sebagaimana yang
terdapat dalam perjanjian yaitu Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan
ne
ng
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016.

7. Menyatakan secara hukum SAH bahwa pihak TERGUGAT II telah
do
gu

terdapat dalam perjanjian yang telah “disepakati” serta “ditandatangani”
In
A
dihadapan pihak TURUT TERGUGAT I yaitu Akta Perjanjian Ikatan Jual

Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017.
8. Menyatakan secara hukum SAH agar sertipikat tanah atas OBYEK
ah
lik
SENGKETA yaitu pecahan tanah pekarangan seluas 70 m² (tujuh puluh

meter persegi) dari sebidang tanah pekarangan Sertipikat Hak Milik (SHM)
m
ub
Nomor : 147/Srimartani atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam

Gambar Situasi tanggal 18-06-1990 (delapan belas juni seribu sembilan
ka
ratus sembilan puluh), Nomor : 5714, seluas 1270 m² (seribu dua ratus tujuh
ep
puluh meter persegi) yang tercatat atas nama JAMZURI, yang terletak di
ah
Desa Srimartani, Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul untuk diletakkan

R
Sita jaminan (Conservatoir beslag).

es
9. Menyatakan secara hukum SAH dan BERHARGA Sita jaminan

M
(Conservatoir beslag) terhadap barang tidak bergerak (Onroerend goederen)

ng
terhadap OBYEK SENGKETA yaitu pecahan tanah pekarangan seluas 70

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
m² (tujuh puluh meter persegi) dari sebidang tanah pekarangan Sertipikat
a
Hak Milik (SHM) Nomor : 147/Srimartani atas sebidang tanah sebagaimana
si
diuraikan dalam Gambar Situasi tanggal 18-06-1990 (delapan belas juni
seribu sembilan ratus sembilan puluh), Nomor : 5714, seluas 1270 m²
ne
ng
(seribu dua ratus tujuh puluh meter persegi) yang tercatat atas nama
JAMZURI, yang terletak di Desa Srimartani, Kecamatan Piyungan,
do
gu Kabupaten Bantul.
“konsumen” memiliki “hak yang dibenarkan secara hukum” untuk “menuntut
In
A
pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”
akibat adanya perbuatan perbuatan “cidera janji” atau Wanprestasi atau
ah
Wanprestatie sebagaimana yang diakui dan diatur dalam ketentuan Pasal
lik
1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
11. Menyatakan secara hukum SAH agar Surat Perjanjian Pembelian Rumah
am
ub
dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016
yang telah “disepakati” serta “ditandatangani” antara pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” dari pihak TERGUGAT selaku “pelaku usaha” untuk
ep
k
dinyatakan SAH dilakukan “pembatalan perjanjian” dikarenakan pihak PARA

ah

R
si
usaha” telah melakukan perbuatan “cidera janji” atau Wanprestasi atau
Wanprestatie terhadap pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”.
ne
ng
12. Menyatakan secara hukum SAH agar Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yang telah “disepakati” serta
“ditandatangani” antara pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan
do
gu
pihak TERGUGAT II untuk dinyatakan SAH dilakukan “pembatalan

perjanjian” dikarenakan pihak TERGUGAT II telah melakukan perbuatan
In
A
“cidera janji” atau Wanprestasi atau Wanprestatie terhadap pihak

PENGGUGAT sebagai “konsumen”.
13. Menghukum pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
ah
lik
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk membayar bunga kelalaian atau

kealpaan (bunga moratoir) kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
m
ub
dengan “bunga” yang dituntut oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”

tersebut adalah “tidak boleh melebihi batas maksimal bunga” sebesar 6
ka
(enam) % per tahun berdasarkan ketentuan dalam Lembaran Negara No.

ep
22 Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1848) jo Pasal 1250 Kitab

ah
Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan bahwa

R
“penggantian bunga” itu “wajib” untuk dibayarkan oleh pihak PARA

es

M
ng
usaha”, tanpa perlu dibuktikan adanya suatu kerugian oleh pihak

on
PENGGUGAT sebagai “konsumen” serta “penggantian bunga” itu baru wajib

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
dibayar sejak diminta di muka Pengadilan atau sejak didaftarkannya gugatan
a
dari pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” di Pengadilan Negeri Bantul;
R
si
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk “membayar kembali” dan
ne
ng
“mengganti” segala kerugian yang diderita oleh pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” dengan rincian perhitungan “penggantian biaya dan
bunga” adalah sebagai berikut ini :
do
gu a) Biaya :
1) Total Biaya yang sudah dikeluarkan atau “dibayarkan” oleh pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada pihak PARA TERGUGAT
In
A
sesuai dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
ah
lik
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 yaitu
harga pertama kali adalah sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga
puluh lima juta rupiah) dan kemudian harga pembelian rumah dan
am
ub
tanah tersebut diberikan potongan harga sebesar 20% oleh pihak
ep
k
selaku “pelaku usaha” sehingga muncul harga baru yang harus

dibayarkan oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah
ah
R
sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta
si
rupiah) dan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai dengan
ne
ng
saat ini telah membayar sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh

puluh delapan juta rupiah).
2) Total biaya pengacara yang harus dikeluarkan atau “dibayarkan” oleh
do
gu
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada pengacara sebagai

“fee jasa pengacara” untuk mengurus dan menyelesaikan perkara ini
dengan jalan mengajukan gugatan perdata ke Pengadilan Negeri
In
A
Bantul adalah sebesar Rp 18.000.000,- (delapan belas juta rupiah).

3) Bahwa diakibatkan “terhambatnya pembangunan rumah hunian” untuk
ah
lik
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” oleh pihak PARA

“pelaku usaha” maka hal tersebut menyebabkan pihak PENGGUGAT
m
ub
sebagai “konsumen” harus mengeluarkan biaya lagi untuk “menyewa

ka
rumah kontrakan” selama 1 (satu) tahun ke depan lagi yang

ep
digunakan sebagai tempat tinggal bagi keluarga dari pihak

ah
(enam belas juta rupiah).

R
4) Biaya pengeluaran sendiri oleh pihak PENGGUGAT sebagai

es
M
“konsumen” seperti untuk bensin, waktu dan tenaga untuk pergi

ng
“menagih janji” ke tempat pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” di daerah
a
Bantul dan di Godean selama perkara ini belum masuk ke dalam
si
Pengadilan Negeri Bantul adalah kurang lebih sebesar Rp 5.000.000,-
(lima juta rupiah).
ne
ng
5) Jadi Total biaya yang telah dikeluarkan oleh pihak PARA TERGUGAT
dalam perkara ini adalah Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh
do
gu delapan juta rupiah) + Rp 18.000.000,- (delapan belas juta rupiah)
+ Rp 16.000.000,- (enam belas juta rupiah) + Rp 5.000.000,- (lima
In
A
juta rupiah) = Rp 217.000.000,- (dua ratus tujuh belas juta rupiah).
b) Bunga :
1) Bunga Moratoir :
ah
Menetapkan “bunga” dari suatu kelalaian/ kealpaan (bunga moratoir)
lik
berdasarkan undang-undang yang dimuat Lembaran Negara No. 22
Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1848) yang dapat dituntut
am
ub
oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dari pihak PARA
ep
“pelaku usaha” adalah sebesar 6 (enam) % per tahun dan ketentuan
k
tersebut sejalan dengan Pasal 1250 Kitab Undang-Undang Hukum

ah
Perdata (KUHPerdata) serta “bunga” yang dituntut oleh pihak

R
si
PENGGUGAT sebagai “konsumen” tersebut tidak boleh melebihi batas
maksimal bunga sebesar 6 (enam) % per tahun.
ne
ng
2) Total Perhitungan untuk Bunga :

- Total biaya yang sudah dikeluarkan atau “dibayarkan” oleh pihak
do
gu

“pelaku usaha” sesuai dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah
In
A
dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29

Oktober 2016 yaitu sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh
puluh delapan juta rupiah).
ah
lik
- Bunga yang ditetapkan berdasarkan undang-undang yang dimuat

Lembaran Negara No. 22 Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No.
m
ub
22/1848) adalah tidak boleh melebihi batas maksimal bunga

sebesar 6 (enam) % per tahun.
ka
- Total bunga per bulan adalah 6 (enam) % per tahun : 12 (dua

ep
belas) bulan = 0,5 % per bulan.

- Total perhitungan waktu sejak pihak PENGGUGAT sebagai
ah
“konsumen” bersama dengan pihak TERGUGAT II selesai

R
menandatangani Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04

es
M
tertanggal 07 Januari 2017 mulai dari bulan Januari 2017 sampai

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
dengan bulan April 2018 atau sampai gugatan ini didaftarkan di
a
Pengadilan Negeri Bantul adalah 15 (lima belas) bulan.
R
- Total perhitungannya adalah Rp 178.000.000,- (seratus tujuh
si
puluh delapan juta rupiah) x 0,5 % per bulan x 15 (lima belas)
ne
ng
bulan = Rp 13.350.000,- (tiga belas juta tiga ratus lima puluh
ribu rupiah).
- Jadi total perhitungan “bunga” yang harus “dibayarkan” oleh pihak
do
gu PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II
selaku “pelaku usaha” kepada pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” adalah sebesar Rp 13.350.000,- (tiga belas juta tiga
In
A
ratus lima puluh ribu rupiah).
c) Total Perhitungan untuk point a) Biaya dan point b) Bunga adalah
ah
lik
sebesar Rp 217.000.000,- (dua ratus tujuh belas juta rupiah) + Rp
230.350.000,- (dua ratus tiga puluh juta tiga ratus lima puluh ribu
am
ub
rupiah).
d) Jadi total “penggantian kerugian” berupa “biaya” dan “bunga” yang harus
ep
“diganti” dan “dibayarkan” oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
k
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” akibat adanya

ah
perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie atau “cidera janji” yang

R
si
dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” kepada pihak PENGGUGAT
ne
ng
sebagai “konsumen” adalah sebesar Rp 230.350.000,- (dua ratus tiga

puluh juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah).
do
15. Menyatakan secara hukum agar OBYEK SENGKETA tersebut tidak boleh
gu

In
A

segala akibat hukumnya adalah BATAL DEMI HUKUM selama belum ada
ah
lik
putusan yang berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde);

TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk membayar uang paksa
m
ub
(dwangsom) sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta rupiah) per hari kepada

pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” apabila pihak PARA TERGUGAT
ka
ep
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” lalai

dalam melaksanakan putusan atas perkara ini, terhitung sejak putusan
ah
memiliki kekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde).

R
17. Menyatakan secara hukum bahwa putusan perkara ini dapat dijalankan atau
es
dilaksanakan terlebih dahulu (Uit voorbaar bijvooraad) meskipun ada upaya

M
ng
hukum lain dari pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
on
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”.

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
18. Menghukum pihak PARA TURUT TERGUGAT yaitu pihak TURUT
a
TERGUGAT I dan pihak TURUT TERGUGAT II untuk “tunduk” dan “taat”
si
terhadap putusan hakim dalam perkara ini.
19. Menghukum kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
ne
ng
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk membayar segala biaya perkara
yang timbul dari perkara ini.
do
gu SUBSIDAIR
In
A
Jika Majelis Hakim mempunyai pendapat lain mohon putusan yang seadil-
adilnya (ex aequo et bono).
ah
Menimbang, bahwa pada hari sidang pertama yang telah ditentukan yaitu
lik
pada tanggal 22 Mei 2018, pihak Penggugat tidak hadir dan tidak pula
menyuruh wakil / kuasanya untuk datang di Persidangan meskipun telah
am
ub
dipanggil secara sah dan patut, demikian pula Pihak Tergugat I dan Tergugat II,
tidak hadir dan tidak pula menyuruh wakil / kuasanya untuk datang di
ep
Persidangan meskipun telah dipanggil secara sah dan patut, sedangkan Pihak
k
Turut Tergugat I hadir Kuasa Hukumnya yaitu ARI SETYAWAN, SH, dan Turut
ah
Tergugat II hadir Kuasanya yaitu HASTI SUSANTI, A.Ptnh. Selanjutnya kepada

R
si
Pihak Penggugat, Pihak Tergugat I dan Tergugat II yang tidak hadir tersebut
dilakukan pemanggilan kembali untuk hadir pada sidang selanjutnya;
ne
ng
Menimbang, bahwa pada hari sidang berikutnya yaitu pada tanggal 5

Juni 2018, pihak Penggugat hadir Kuasa Hukumnya, Pihak Turut Tergugat I
do
gu
hadir Kuasa Hukumnya yaitu ARI SETYAWAN, SH, dan Turut Tergugat II hadir
Kuasanya yaitu HASTI SUSANTI, A.Ptnh, sedangkan Pihak Tergugat I dan
Tergugat II, kembali tidak hadir dan tidak pula menyuruh wakil / kuasanya untuk
In
A
datang di Persidangan meskipun telah dipanggil secara sah dan patut.

Selanjutnya kepada Pihak Tergugat I dan Tergugat II yang tidak hadir tersebut
ah
lik
dilakukan pemanggilan kembali untuk hadir pada sidang selanjutnya;

m
ub
Juni 2018, pihak Penggugat tidak hadir, Pihak Turut Tergugat I hadir Kuasa
Hukumnya yaitu ARI SETYAWAN, SH, dan Turut Tergugat II hadir Kuasanya
ka
yaitu HASTI SUSANTI, A.Ptnh, sedangkan Pihak Tergugat I dan Tergugat II,
ep
kembali tidak hadir dan tidak pula menyuruh wakil / kuasanya untuk datang di
ah
Persidangan meskipun telah dipanggil secara sah dan patut. Selanjutnya

R
kepada Pihak Penggugat dilakukan pemanggilan untuk hadir pada sidang

es
selanjutnya, sedangkan untuk Pihak Tergugat I dan Tergugat II, demi

M
ng
terealisasinya asas peradilan yang sederhana, cepat dan biaya murah, oleh
on
karena Pihak Tergugat I dan Tergugat II telah dipanggil dua kali secara sah dan
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
patut, tidak juga hadir dan tidak juga mengirimkan wakil atau kuasanya yang
a
sah, maka Pihak Tergugat I dan Tergugat II dianggap tidak mempergunakan
si
atau melepaskan haknya untuk membela kepentingannya, sehingga dengan
demikian tidak perlu dipanggil lagi pada sidang selanjutnya;
ne
ng
Juli 2018, pihak Penggugat hadir Kuasa Hukumnya, Pihak Turut Tergugat I hadir
do
gu Kuasa Hukumnya yaitu ARI SETYAWAN, SH, dan Turut Tergugat II hadir
Kuasanya yaitu HASTI SUSANTI, A.Ptnh, sedangkan Pihak Tergugat I dan
Tergugat II, oleh karena telah dilakukan 2 (dua) kali pemanggilan secara sah
In
A
dan patut tidak pernah hadir di persidangan, maka Mediasi para pihak tidak
dapat dilaksanakan, dan sidang kemudian dilanjutkan tanpa hadirnya Pihak
ah
lik
Tergugat I dan Tergugat II, dengan acara pembacaan surat Gugatan;
Menimbang, bahwa selanjutnya pemeriksaan perkara dilanjutkan dengan
pembacaan surat gugatan yang isinya tetap dipertahankan oleh Penggugat;
am
ub
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut, Turut
Tergugat I telah mengajukan jawabannya tertanggal 17 Juli 2018, yang pada
ep
k
pokoknya menerangkan sebagai berikut :

DALAM KONPENSI :
ah
R
1. Bahwa Turut Tergugat I pada prinsipnya menyangkal dan menolak seluruh
si
dalil-dalil gugatan Penggugat dalam Perkara Perdata No :
ne
ng
39/Pdt.G/2018/PN.Btl pada Pengadilan Negeri Bantul tertanggal 30 April

2018, kecuali yang secara tegas dan terang diakui kebenarannya oleh Turut
Tergugat I.
do
gu
2. Bahwa, Turut Tergugat I hanya akan menanggapi dan/atau menjawab

sesuai dengan kapasitasnya sebagai Turut Tergugat I, sedang terhadap
In
A
posita yang lainnya Turut Tergugat I tidak perlu menanggapinya, karena hal
tersebut bukan merupakan kapasitas Turut Tergugat I dan/atau posita-
posita dalam surat gugatan Penggugat tersebut hanyalah merupakan
ah
lik
pendapat pribadi Penggugat.

3. Bahwa, gugatan wanprestasi, tuntutan ganti rugi, dan pembatalan perjanjian
m
ub
yang diajukan oleh Penggugat sebenarnya adalah masalah privat antara

Penggugat dan Tergugat I dan Tergugat II, yaitu tipu muslihat Tergugat I dan
ka
ep
Tergugat II terhadap Penggugat, yang berakibat tidak terlaksananya

pembangunan rumah diatas tanah obyek sengketa dan/atau belum
ah
terlaksananya proses pemecahan tanah terhadap tanah obyek sengketa.

R
Sehingga, tidak ada kaitannya dengan pihak Turut Tergugat I.

es
M
4. Bahwa, sebagaimana ternyata dalam surat gugatan Penggugat pada

ng
halaman 6 posita angka 18 adalah benar adanya.

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
halaman 7 posita angka 21 dan angka 22 adalah benar adanya. Namun, hal
si
tersebut adalah bukan merupakan suatu “kelalaian” dari pihak Turut
Tergugat I karena hal tersebut hanyalah merupakan kesalahan pengetikan
ne
ng
(tik fault) saja.
do
gu halaman 10 posita angka 28 adalah benar adanya. Selanjutnya Turut
Tergugat I dalam jawaban permohonan klarifikasi juga telah menerangkan
bahwa di dalam pembuatan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Tanah dengan
In
A
No. 04 tertanggal 07 Januari 2017 pada halaman 2 telah terjadi kesalahan
pengetikan (tik fault) yang semula tertulis “...................... sedang
ah
lik
menunggu proses pemecahan di Kantor Badan Pertanahan Kabupaten
Sleman ................” yang benar adalah “.......................sedang menunggu
proses pemecahan di Kantor Badan Pertanahan Kabupaten
am
ub
Bantul ................”.
Dengan demikian, kesalahan pengetikan tersebut (tik fault) dalam Akta
ep
k
Perjanjian Ikatan Jual Beli Tanah No. 04 tertanggal 07 Januari 2017 telah
dibetulkan dan/atau direnvoi, dan yang paling penting kesalahan pengetikan
ah
R
tersebut (tik fault) tidak mengurangi substansi pemeriksaan perkara.
si
ne
ng
halaman 42 dalam petitum primair angka 3 Penggugat telah mohon kepada

Majelis Hakim Pemeriksa Perkara untuk dapatnya Akta Perjanjian Ikatan
Jual Beli Tanah No. 04 tertanggal 07 Januari 2017 dinyatakan sah secara
do
gu
hukum adalah benar adanya.

Berdasarkan hal-hal tersebut diatas mohon kepada Yang Terhormat Majelis
In
A
Hakim Pemeriksa Perkara Perdata ini berkenan untuk memutuskan perkara ini
yang amarnya adalah sebagai berikut:
PRIMAIR :
ah
lik
DALAM KONPENSI:
1. Menerima dan mengabulkan jawaban Turut Tergugat I untuk seluruhnya.
m
ub
2. Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya

menyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijk verklaard).
ka
ep
SUBSIDAIR :
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya.
ah
Menimbang, bahwa kemudian Turut Tergugat II juga telah mengajukan

R
jawabannya tertanggal 17 Juli 2018, yang pada pokoknya menerangkan

es
M
sebagai berikut :
ng
DALAM EKSEPSI :
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
1. Bahwa Turut Tergugat II membantah seluruh dalil-dalil yang diajukan
a
Penggugat kecuali terhadap hal-hal yang diakui secara tegas oleh Turut
si
Tergugat II.
2. Bahwa Gugatan Pelawan kabur dan tidak jelas (Obscuur Libel),
ne
ng
sebab
a. Pada Petitum ke 3 dan ke 4, Pelawan menuntut agar Majelis Hakim
do
gu menyatakan bahwa Pelawan juga mempunyai hak atas tanah obyek
eksekusi dan permohonan eksekusi yang dilakukan Terlawan I adalah
batal demi hukum. Namun Pelawan tidak menuntut dibatalkannya
In
A
Risalah Lelang No. 259/2014 tanggal 15-08-2014 yang merupakan dasar
permohonan dan dilaksanakannya Eksekusi serta dilakukannya peralihan
ah
lik
hak atas tanah obyek eksekusi dari Wijiatmojo (orang tua Pelawan)
kepada Terlawan I sebagai pemenang lelang.
b. Bahwa dalam gugatan Pelawan tidak ada pihak Terlawan VII, namun
am
ub
pada posita ke 19 tiba-tiba muncul/terdapat pihak Terlawan VII.
3. Bahwa gugatan Penggugat salah alamat (Error in Persona), sebab
ep
k
dalam gugatan Penggugat tidak ada Posita maupun Petitum yang ditujukan
kepada Turut Tergugat II. Oleh karenanya, tidak ada alasan yuridis dan tidak
ah
R
mempunyai kualitas Kantor Pertanahan Kabupaten Bantul diikutkan sebagai
si
pihak dalam perkara ini.
ne
ng
4. Bahwa gugatan Penggugat Prematur, sebab :

a. Dalil Penggugat pada posita maupun ke 10 yang menyatakan : bahwa
Hubunngan hukum antara pihak Penggugat dengan Turut Tergugat II
do
gu
adalah murni hubungan hukum terkait dengan keduadukan Penggugat

sebagai seorang pembeli yang beritikad baik yang sedang menunggu
In
A
proses pemecahan tanah yang terdapat pada obyek sengketa yang

mana dalam proses pemecahan tanah tersebut merupakan kewenangan
secara mutlak Turut Tergugat II, hal ini tidaklah tepat sebab sampai
ah
lik
dengan saat ini obyek sengketa masih tertulis atas nama Jazuri, belum
ada catatan jual beli kepada Penggugat, sedangankan yang mengajukan
m
ub
pemecahan bidang tanah pun adalah atas nama pemilik tanah.

b. Bahwa Penggugat mendalilkan adanya kesepakatan jual beli dalam
ka
ep
positanya 14, 15, 16, 17 dan 18, namun demikian kesepakatan tersebut
belum pernah dan tidak pernah didaftarkan kepada Turut Tergugat II.
ah
Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, Turut Tegugat II mohon kepada

R
Majelis Hakim Yang Terhormat berkenan memutus perkara ini dengan

es
M
menyatakan sebagai berikut :

ng
DALAM EKSEPSI
on
a. Menerima Eksepsi Turut Tergugat II.

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
b. Menyatakan gugatan Penggugat ditolak atau setidak-tidaknya dinyatakan
a
tidak dapat diterima
R
( Niet Ontvankelijke Verklaard ).
si
c. Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara.
Menimbang, bahwa terhadap jawaban dari Turut Tergugat I dan Turut
ne
ng
Tergugat II tersebut, Penggugat telah memberikan tanggapannya sebagaimana
termuat lengkap dalam Replik Penggugat atas jawaban Turut Tergugat I dan
do
gu Turut Tergugat II, masing-masing tertanggal 31 Juli 2018;
Menimbang, bahwa terhadap Replik Penggugat atas jawaban Turut
Tergugat I dan Turut Tergugat II tersebut, lebih lanjut telah ditanggapi oleh Turut
In
A
Tergugat I dan Turut Tergugat II masing-masing dalam dupliknya tertanggal 7
Agustus 2018;
ah
lik
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil gugatannya, Penggugat
telah mengajukan bukti surat-surat sebagai berikut :
am
ub
1. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atas nama Khristiawan Nurcahyo
(Penggugat), selanjutnya pada fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda
P-01;
ep
k
2. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) atas nama Brigitta Gun Rinanti,
ah
selanjutnya pada fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda P-02;

R
si
3. Fotokopi Kartu Keluarga No. 3404101407150008 atas nama Kepala
Keluarga Khristiawan Nurcahyo, selanjutnya pada fotokopi bukti surat
ne
ng
tersebut diberi tanda P-03;

4. Fotokopi Laminduk Kartu Keluarga No. 3404160903110008 atas nama
do
Kepala Keluarga Rahman Mulyanto dengan NIK: 3307022312780002 yang
gu
di keluarkan oleh Kepala Desa Harjobinangun, Kecamatam Pakem,

Pemerintah Kabupaten Sleman pada tanggal 19 April 2018, selanjutnya
In
A
pada fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda P-04;

5. Fotokopi Rekening koran BCA atas nama Khristiawan Nurcahyo (e-
ah
lik
statement Bank BCA, Transfer e-banking DB Rp. 5.000.000,00 (lima juta

rupiah), tertanggal 13 Oktober 2016 dengan nomor rekening 0373018438
atas nama Khristiawan Nurcahyo), selanjutnya pada fotokopi bukti surat
m
ub
tersebut diberi tanda P-05;

ka
6. Fotokopi Kwitansi pembayaran pembelian rumah dan tanah di Perumahan

ep
Piyungan Permai tertanggal 22 Oktober 2016 dengan nomor kwitansi

22/10/2016/NF, selanjutnya pada fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda
ah
P-06;
R
es
7. Fotokopi Slip Formulir Setoran Bank BPD DIY cabang Wonosari tertanggal
M
cap 28 Oktober 2016, selanjutnya pada fotokopi bukti surat tersebut diberi
ng
tanda P.07;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
8. Fotokopi Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
a
Piyungan Permai tertanggal 29 Oktober 2016 antara PT. Nafas Sejahtera
si
sebagai Tergugat II yang di wakili oleh Rahman Mulyanto sebagai Tergugat
I dengan Khristiawan Nurcahyo sebagai Penggugat, selanjutnya pada
ne
ng
fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda P-08;
9. Fotokopi Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli No. 04 tertanggal 07 Januari 2017
do
gu antara Rahman Mulyanto (Tergugat I) dengan Khristiawan Nurcahyo
(Penggugat) yang dibuat di hadapan Notaris-PPAT Resmiyati, SH., MKn,
selanjutnya pada fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda P-09;
In
A
10. Fotokopi Buku Tabungan Sutera Bank BPD DIY cabang Wonosari Nomor
Rekening 002.211.017144 atas nama Brigitta Gun Rinanti S.Pd, selanjutnya
ah
lik
pada fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda P.10;
Menimbang, bahwa terhadap alat bukti surat yang diajukan oleh Pihak
Penggugat yaitu bukti surat P.1 sampai dengan bukti surat P.10, oleh karena
am
ub
bukti surat-surat tersebut dapat ditunjukan aslinya di Persidangan, maka bukti
surat-surat tersebut dapat dipertimbangkan dan dipergunakan sebagai alat bukti
ep
k
yang sah sesuai ketentuan Pasal 1888 KUH Perdata;

Menimbang, bahwa, Pihak Penggugat dalam hal ini tidak mengajukan
ah
R
saksi-saksi di persidangan;
si
Menimbang, bahwa untuk membuktikan dalil sangkalannya, Pihak Turut
ne
ng
Tergugat I telah mengajukan bukti surat-surat sebagai berikut :

BUKTI SURAT TURUT TERGUGAT I:
1. Fotokopi Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli No : 04 tertanggal 07 Januari 2017
do
gu
dan Lampiran Tambahan Sidik Jari, selanjutnya pada fotokopi bukti surat
tersebut diberi tanda T.T.I-1;
In
A
2. Fotokopi Surat No : 01 / Res.Not / III / 2018 tertanggal 1 Maret 2018, Hal :

Jawaban dan / atau Tanggapan terhadap Surat Pengajuan Klarifikasi
No : 02 / Klarifikasi / NA / Law Firm / II / 2018 / DIY tertanggal 6 Februari
ah
lik
2018, selanjutnya pada fotokopi bukti surat tersebut diberi tanda T.T.I-.2;
Menimbang, bahwa terhadap alat bukti surat yang diajukan oleh Turut
m
ub
Tergugat I yaitu bukti surat T.T.I-1 dan T.T.I-2 oleh karena bukti surat-surat
tersebut dapat ditunjukan aslinya di Persidangan, maka bukti surat-surat
ka
ep
tersebut dapat dipertimbangkan dan dipergunakan sebagai alat bukti yang sah
sesuai ketentuan Pasal 1888 KUH Perdata;
ah
Menimbang, bahwa Pihak Turut Tergugat II dalam hal ini tidak

R
mengajukan bukti surat di persidangan;

es
M
Menimbang, bahwa, baik Pihak Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II

ng
dalam hal ini, juga tidak mengajukan saksi-saksi di persidangan;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Menimbang, bahwa untuk memperjelas tanah obyek sengketa yang
a
menjadi pokok perselisihan para pihak, Majelis Hakim telah melakukan
si
Pemeriksaan setempat (Plaat On Der Zook) atas tanah obyek sengketa yang
dihadiri oleh pihak Penggugat dan Pihak Turut Tergugat I, dimana dari hasil
ne
ng
pemeriksaan setempat tersebut diperoleh fakta yaitu :
1. Letak Tanak Obyek Sengketa :
do
gu - Mengenai letak tanah obyek sengketa, baik menurut Pihak Penggugat
maupun dan Pihak Turut Tergugat I, tanah obyek sengketa tersebut
terletak di Desa Srimartani, Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul
In
A
dengan luas tanah ± 70 m2 (tujuh puluh meter persegi);
2. Batas-batas tanah obyek sengketa, baik menurut Pihak Penggugat
ah
lik
maupun dan Pihak Turut Tergugat I adalah :
Utara : Kavling Lahan yang tidak diketahui nama pemiliknya.
Timur : Kavling Lahan yang tidak diketahui nama pemiliknya
am
ub
Selatan : Kavling Lahan yang tidak diketahui nama pemiliknya
Barat : Kavling Lahan yang tidak diketahui nama pemiliknya
3. Bahwa gambar lokasi tanah obyek sengketa tersebut terlampir dalam berita
ep
k
acara persidangan ;
Menimbang, bahwa Pihak Penggugat dan Pihak Turut Tergugat I serta
ah
R
Turut Tergugat II telah mengajukan Kesimpulannya masing-masing tanggal 9
si
Oktober 2018, yang selengkapnya masing-masing terlampir dalam berkas ;
ne
ng
Menimbang, bahwa untuk mempersingkat uraian putusan ini maka

segala sesuatu yang tercantum dalam Berita Acara Persidangan dianggap
merupakan bagian tak terpisahkan dari Putusan ini ;
do
gu
Menimbang, bahwa selanjutnya kedua belah pihak menyatakan tidak

mengajukan sesuatu lagi dan mohon putusan;
In
A
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA
DALAM EKSEPSI :
ah
lik
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah

sebagaimana telah diuraikan di atas;
m
ub
Menimbang, bahwa terhadap gugatan Penggugat tersebut oleh karena

Turut Tergugat II dalam jawabannya telah mengajukan eksepsi, maka Majelis
ka
Hakim akan mempertimbangkan eksepsi tersebut sebagai berikut :

ep
EKSEPSI TURUT TERGUGAT II :

ah
1. Eksepsi Gugatan Pelawan kabur dan tidak jelas (Obscuur Libel), dengan
R
alasan :
es
a. Bahwa Pada Petitum ke 3 dan ke 4, Pelawan menuntut agar Majelis

M
ng
Hakim menyatakan bahwa Pelawan juga mempunyai hak atas tanah

on
obyek eksekusi dan permohonan eksekusi yang dilakukan Terlawan I

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
adalah batal demi hukum. Namun Pelawan tidak menuntut
a
dibatalkannya Risalah Lelang No. 259/2014 tanggal 15-08-2014 yang
si
merupakan dasar permohonan dan dilaksanakannya Eksekusi serta
dilakukannya peralihan hak atas tanah obyek eksekusi dari Wijiatmojo
ne
ng
(orang tua Pelawan) kepada Terlawan I sebagai pemenang lelang.
b. Bahwa dalam gugatan Pelawan tidak ada pihak Terlawan VII, namun
do
gu pada posita ke 19 tiba-tiba muncul/terdapat pihak Terlawan VII.
2. Eksepsi gugatan Penggugat salah alamat (Error in Persona), dengan
alasan bahwa sebab dalam gugatan Penggugat tidak ada Posita maupun
In
A
Petitum yang ditujukan kepada Turut Tergugat II. Oleh karenanya, tidak ada
alasan yuridis dan tidak mempunyai kualitas Kantor Pertanahan Kabupaten
ah
lik
Bantul diikutkan sebagai pihak dalam perkara ini.
3. Eksepsi gugatan Penggugat Prematur, dengan alasan bahwa sebab :
a. Dalil Penggugat pada posita maupun ke 10 yang menyatakan : bahwa
am
ub
Hubunngan hukum antara pihak Penggugat dengan Turut Tergugat II
adalah murni hubungan hukum terkait dengan keduadukan Penggugat
ep
k
sebagai seorang pembeli yang beritikad baik yang sedang menunggu

proses pemecahan tanah yang terdapat pada obyek sengketa yang
ah
R
mana dalam proses pemecahan tanah tersebut merupakan
si
kewenangan secara mutlak Turut Tergugat II, hal ini tidaklah tepat
ne
ng
sebab sampai dengan saat ini obyek sengketa masih tertulis atas
nama Jazuri, belum ada catatan jual beli kepada Penggugat,
sedangankan yang mengajukan pemecahan bidang tanah pun adalah
do
gu
atas nama pemilik tanah.

b. Bahwa Penggugat mendalilkan adanya kesepakatan jual beli dalam
In
A
positanya 14, 15, 16, 17 dan 18, namun demikian kesepakatan tersebut
belum pernah dan tidak pernah didaftarkan kepada Turut Tergugat II;
ah
lik
Menimbang, bahwa terhadap eksepsi dari Turut Terggugat II tersebut,

Penggugat telah menanggapi eksepsi tersebut dalam replliknya yang
selengkapnya sebagaimana termuat lengkap dalam replik Penggugat atas
m
ub
jawaban Turut Tergugat II tertanggal 31 Juli 2018 (terlampir dalam berkas);

ka
Menimbang, bahwa selanjutnya terhadap eksepsi tersebut diatas Majelis

ep
Hakim akan mempertimbangkan sebagai berikut ;

ah
Menimbang, bahwa terkait eksepsi Turut Tergugat II mengenai perihal

R
Gugatan Pelawan kabur dan tidak jelas (Obscuur Libel), dengan alasan
es
bahwa Pada Petitum ke 3 dan ke 4, Pelawan menuntut agar Majelis Hakim

M
ng
menyatakan bahwa Pelawan juga mempunyai hak atas tanah obyek eksekusi
on
dan permohonan eksekusi yang dilakukan Terlawan I adalah batal demi hukum.
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Namun Pelawan tidak menuntut dibatalkannya Risalah Lelang No. 259/2014
a
tanggal 15-08-2014 yang merupakan dasar permohonan dan dilaksanakannya
si
Eksekusi serta dilakukannya peralihan hak atas tanah obyek eksekusi dari
Wijiatmojo (orang tua Pelawan) kepada Terlawan I sebagai pemenang
ne
ng
lelang.dan selain itu Bahwa dalam gugatan Pelawan tidak ada pihak Terlawan
VII, namun pada posita ke 19 tiba-tiba muncul / terdapat pihak Terlawan VII,
do
gu terhadap dalil eksepsi tersebut dalam hal ini Majelis Hakim berpendapat bahwa
berdasarkan analisa terhadap gugatan Penggugat ternyata didalam titel
gugatan Penggugat maupun posita dan petitum gugatan Penggugat tidak
In
A
pernah mendalilkan apapun terkait dengan obyek eksekusi lelang, permohonan
eksekusi lelang, penyebutan pihak terlawan I, penggunaan kata pihak pelawan,
ah
lik
penuntutan untuk dibatalkannya risalah lelang nomor. 259/2014 tanggal 15-08-
2014, peralihan hak atas tanah dari Wijiatmojo (orang tua pelawan), dan
penyebutan pihak terlawan VII, sehingga berdasarkan hal tersebut terkait apa
am
ub
yang di dalilkan oleh Turut Tergugat II di dalam eksepsi poin 2 huruf a dan b
tersebut tidak ada kaitan sedikitpun terkait dengan gugatan perdata dengan title
ep
k
Gugatan Wanprestasi, Tuntutan Ganti rugi dan Pembatalan Perjanjian

sebagaimana Gugatan Penggugat, oleh karena itu berdasarkan pertimbangan
ah
R
tersebut diatas, maka eksepsi tersebut haruslah ditolak;
si
Menimbang, bahwa selanjutnya terkait eksepsi Turut Tergugat II
ne
ng
mengenai perihal gugatan Penggugat salah alamat (Error in Persona),

dengan alasan bahwa sebab dalam gugatan Penggugat tidak ada Posita
maupun Petitum yang ditujukan kepada Turut Tergugat II. Oleh karenanya, tidak
do
gu
ada alasan yuridis dan tidak mempunyai kualitas Kantor Pertanahan Kabupaten
Bantul diikutkan sebagai pihak dalam perkara ini, terhadap eksepsi tersebut
In
A
dalam hal ini Majelis Hakim berpendapat bahwa mengenai eksistensi TURUT
TERGUGAT mengacu pada Putusan yurisprudensi Mahkamah Agung (MA)
ah
lik
yang bisa dijadikan pijakan, antara lain pendapat Mahkamah Agung (MA)
dalam Putusan No. 1642 K/Pdt/2005, yang menggariskan kaidah hukum
bahwa : “Dimasukkan seseorang sebagai pihak yang digugat atau
m
ub
minimal didudukkan sebagai Turut Tergugat dikarenakan adanya

ka
keharusan para pihak dalam gugatan harus lengkap sehingga tanpa menggugat
ep
yang lain-lain itu maka subjek gugatan menjadi tidak lengkap.” Bahwa menurut
Retnowulan Sutantio dan Iskandar Oerip Kartawinata dalam bukunya
ah
“Hukum Acara Perdata Dalam Teori dan Praktek” (hlm. 2). Bahwa keduanya
R
es
menggariskan yaitu : “Dalam praktek perkataan Turut Tergugat dipergunakan

M
bagi orang-orang yang tidak menguasai barang sengketa atau tidak

ng
berkewajiban untuk melakukan sesuatu, hanya demi lengkapnya suatu gugatan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
harus diikutsertakan. Mereka dalam petitum hanya sekedar dimohonkan agar
a
tunduk dan taat terhadap putusan Hakim.” Maka berdasarkan pertimbangan
si
tersebut apbila pihak PENGGUGAT dalam hal ini kemudian memasukan atau
menarik pihak-pihak lain yang terlibat dalam perkara ini untuk dimasukan
ne
ng
sebagai pihak TURUT TERGUGAT, diantaranya pihak Badan Pertanahan
Nasional (BPN) Kabupaten Bantul sebagai TURUT TERGUGAT II. Dimana
do
gu pihak TURUT TERGUGAT II yang dimasukan di dalam perkara gugatan perdata
ini adalah semata-mata “hanya demi lengkapnya suatu gugatan harus
diikutsertakan. Mereka dalam petitum hanya sekedar dimohonkan agar tunduk
In
A
dan taat terhadap putusan Hakim.” sebagaimana Petitum Gugatan Penggugat
poin 18, terhadap hal tersebut sangat beralasan hukum dan tidak salah, oleh
ah
lik
karena itu berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka eksepsi tersebut
haruslah ditolak;
Menimbang, bahwa kemudian terkait eksepsi Turut Tergugat II mengenai
am
ub
perihal gugatan Penggugat Prematur, dengan alasan bahwa sebab Dalil
Penggugat pada posita ke 10 yang menyatakan : bahwa Hubungan hukum
ep
k
antara pihak Penggugat dengan Turut Tergugat II adalah murni hubungan

hukum terkait dengan kedudukan Penggugat sebagai seorang pembeli yang
ah
R
beritikad baik yang sedang menunggu proses pemecahan tanah yang terdapat
si
pada obyek sengketa yang mana dalam proses pemecahan tanah tersebut
ne
ng
merupakan kewenangan secara mutlak Turut Tergugat II, hal ini tidaklah tepat
sebab sampai dengan saat ini obyek sengketa masih tertulis atas nama Jazuri,
belum ada catatan jual beli kepada Penggugat, sedangkan yang mengajukan
do
gu
pemecahan bidang tanah pun adalah atas nama pemilik tanah. Bahwa selain itu
Penggugat mendalilkan adanya kesepakatan jual beli dalam positanya 14, 15,
In
A
16, 17 dan 18, namun demikian kesepakatan tersebut belum pernah dan tidak
pernah didaftarkan kepada Turut Tergugat II, terhadap eksepsi tersebut dalam
hal ini Majelis Hakim berpendapat bahwa mengenai gugatan Prematur, menurut
ah
lik
pendapat Yahya Harahap, SH dalam bukunya “Hukum Acara Perdata tentang

Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian dan Putusan Pengadilan ” (hlm.
m
ub
457). dikemukakan bahwa eksepsi gugatan prematur disebut juga dengan

dilatoria exceptie yang berarti Gugatan Penggugat belum dapat diterima untuk
ka
ep
diperiksa sengketanya di Pengadilan, karena masih prematur, dalam arti

gugatan yang diajukan masih terlampau dini atau tertundanya pengajuan
ah
gugatan disebabkan adanya faktor yang menangguhkan, sehingga

R
permasalahan yang hendak digugat belum terbuka waktunya, dimana hal

es
M
tersebut oleh karena untuk mempertimbangkan alasan eksepsi tersebut, Majelis

ng
Hakim dalam hal ini harus mempertimbangkan alat-alat bukti, yang mana sudah
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
masuk dalam pembuktian terkait dengan materi pokok perkara a quo, oleh
a
karenanya dalam hal ini harus dipertimbangkan dan diputus bersama-sama
si
dengan pokok perkara, oleh karena itu berdasarkan pertimbangan tersebut
diatas, maka eksepsi tersebut haruslah ditolak;
ne
ng
Menimbang, bahwa berdasarkan hal-hal yang telah dipertimbangkan di
atas maka Majelis Hakim berpendapat bahwa eksepsi Turut Tergugat II tersebut
do
gu harus dinyatakan ditolak untuk seluruhnya.
DALAM POKOK PERKARA :
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah
In
A
sebagaimana tersebut diatas;
Menimbang, bahwa dari proses jawab jinawab, yang menjadi inti pokok
ah
lik
persengketaan dalam perkara ini yaitu apakah Tergugat I dan Tergugat II telah
melakukan wanprestasi dalam melaksanakan Perjanjian yang dituangkan dalam
Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan
am
ub
Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan perjanjian yang telah “disepakati”
serta “ditandatangani” dihadapan pihak TURUT TERGUGAT I yang dituangkan
ep
k

2017?
ah
R
Menimbang, bahwa selanjutnya untuk membuktikan dan menguatkan
si
dalil-dalil gugatannya, Penggugat telah mengajukan bukti surat-surat yang telah
ne
ng
diberi tanda P-1 sampai dengan P-10;

Menimbang, bahwa terhadap alat bukti surat yang diajukan oleh
Penggugat dalam hal ini Majelis Hakim akan mempertimbangkan bukti surat
do
gu
sebagai berikut ;
Menimbang, bahwa bukti surat yang diberi tanda P.01 adalah Fotokopi
In
A
Kartu Tanda Penduduk (KTP) Kabupaten Sleman atas nama Khristiawan

Nurcahyo (Penggugat);
ah
lik
Kartu Tanda Penduduk (KTP) Kabupaten Sleman atas nama Brigitta Gun
Rinanti (Istri dari Penggugat);
m
ub
Kartu Keluarga No. 3404101407150008 atas nama Kepala Keluarga
ka
ep
Khristiawan Nurcahyo (Penggugat), yang di keluarkan oleh Kepala Dinas

Kependudukan dan Pencatatan Sipil Kabupaten Sleman pada tanggal 14-07-
ah
2015;
R
es
M
Laminduk Kartu Keluarga No. 3404160903110008 atas nama Kepala Keluarga

ng
Rahman Mulyanto dengan NIK: 3307022312780002 yang di keluarkan oleh

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Kepala Desa Harjobinangun, Kecamatam Pakem, Pemerintah Kabupaten
a
Sleman pada tanggal 19 April 2018;
si
Rekening koran BCA atas nama Khristiawan Nurcahyo (e-statement Bank
ne
ng
BCA, Transfer e-banking DB Rp. 5.000.000,00 (lima juta rupiah), tertanggal 13
Oktober 2016 dengan nomor rekening 0373018438 atas nama Khristiawan
do
gu Nurcahyo);
Kwitansi pembayaran pembelian rumah dan tanah di Perumahan Piyungan
In
A
Permai tertanggal 22 Oktober 2016 dengan nomor kwitansi 22/10/2016/NF;
ah
lik
Slip Formulir Setoran Bank BPD DIY cabang Wonosari tertanggal cap 28
Oktober 2016;
am
ub
Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai
tertanggal 29 Oktober 2016 antara PT. Nafas Sejahtera sebagai Tergugat II
ep
k
yang di wakili oleh Rahman Mulyanto sebagai Tergugat I dengan Khristiawan

Nurcahyo sebagai Penggugat;
ah
R
si
Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli No. 04 tertanggal 07 Januari 2017 antara
ne
ng
Rahman Mulyanto (Tergugat I) dengan Khristiawan Nurcahyo (Penggugat) yang

dibuat di hadapan Notaris-PPAT Resmiyati, SH., MKn, bukti mana ternyata
sama dengan bukti yang diajukan oleh Turut Tergugat I yaitu bukti surat
do
gu
T.T.I-1;
In
A
Buku Tabungan Sutera Bank BPD DIY cabang Wonosari Nomor Rekening
002.211.017144 atas nama Brigitta Gun Rinanti S.Pd;
Menimbang, bahwa selanjutnya untuk membuktikan dan menguatkan
ah
lik
dalil-dalil sangkalannya, Turut Tergugat I telah mengajukan bukti surat-surat

yang telah diberi tanda T.T.I-1 dan T.T.I-2;
m
ub
Menimbang, bahwa terhadap alat bukti surat yang diajukan oleh Turut
Tergugat I, dalam hal ini Majelis Hakim akan mempertimbangkan bukti surat
ka
ep
sebagai berikut ;
Menimbang, bahwa bukti surat yang diberi tanda T.T.I-1 adalah Fotokopi
ah
Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli No : 04 tertanggal 07 Januari 2017 dan

R
Lampiran Tambahan Sidik Jari;

es
M
Menimbang, bahwa bukti surat yang diberi tanda T.T.I-2 adalah Fotokopi
ng
Surat No : 01 / Res.Not / III / 2018 tertanggal 1 Maret 2018, Hal : Jawaban dan /
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
atau Tanggapan terhadap Surat Pengajuan Klarifikasi No : 02 / Klarifikasi / NA /
a
Law Firm / II / 2018 / DIY tertanggal 6 Februari 2018;
si
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti surat-surat yang diajukan baik
oleh Penggugat maupun Turut Tergugat I tersebut di atas, Majelis Hakim akan
ne
ng
mempertimbangkan gugatan pokok Penggugat dalam perkara a quo.
Menimbang, bahwa berdasarkan bukti surat P-08 yang diajukan oleh
do
gu Penggugat, yaitu berupa fotokopi Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016, memuat
isi perjanjian bahwa pihak PENGGUGAT sebagai pembeli menyatakan
In
A
“sepakat” untuk membeli 1 (satu) unit Perumahan Piyungan Permai di daerah
Bantul untuk kavling 12 dengan tipe rumah 36 m² dengan luas tanah 70 m²
ah
lik
dengan nominal harga Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta
rupiah) dari pihak PARA TERGUGAT, dengan sistem transaksi pembayaran sebagai
berikut :
am
ub
Tanggal Tahap Nominal Keterangan
Pembayaran
ep
13/10/2016 Booking Fee Rp 5.000.000,- Via Transfer BCA
k
22/10/2016 Tahap 1 Rp.100.000.000,- Tunai

28/10/2016 Tahap 2 Rp 73.000.000,- -
ah
Keterangan :
R
si
Total uang masuk per 29 Oktober 2016 adalah Rp 178.000.000,- (seratus
tujuh puluh delapan juta rupiah). Dimana untuk kesepakatan harga sebesar
ne
ng
Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta rupiah) tersebut diatas

maka pihak PARA TERGUGAT pun telah “sepakat” untuk memberikan “diskon”
do
gu
kepada pihak PENGGUGAT sebagai pembeli dengan hitungan sebagai berikut :

a. Harga penjualan dari pihak pertama atau pihak PARA TERGUGAT adalah
sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta rupiah).
In
A
b. Persentase diskon yang diberikan oleh pihak pertama atau pihak PARA
TERGUGAT kepada pihak PENGGUGAT adalah sebesar 20% dari harga
ah
lik
jual.
c. Untuk harga jual sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta
m
ub
rupiah) diberikan diskon 20% sehingga muncul kesepakatan (deal) harga

baru yaitu sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan juta
ka
rupiah).
ep
Bahwa berdasarkan isi dari Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
ah
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 tersebut

R
memuat persyaratan yaitu bahwa untuk pemberian diskon sebesar 20% dari
es
pihak PARA TERGUGAT kepada PENGGUGAT sebagai pembeli adalah

M
ng
sebagai berikut :
on
a. Pembayaran harus Cash bertahap, dengan tahapan sebanyak 2 (dua) kali.

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
b. Persentase yang harus dibayarkan oleh pihak PENGGUGAT sebagai
a
pembeli kepada pihak PARA TERGUGAT adalah sebesar Rp 178.000.000,-
si
(seratus tujuh puluh delapan juta rupiah) dan untuk sisa nominal uang
sebesar Rp 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) akan dibayarkan setelah
ne
ng
ada “serah terima kunci” dari pihak PARA TERGUGAT kepada pihak
PENGGUGAT sebagai “pembeli”.
do
gu Bukti surat P-08 mana tersebut apabila dikaitkan dengan bukti surat P-09 yang
diajukan oleh Penggugat, yaitu berupa Fotokopi Akta Perjanjian Ikatan Jual
Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017, yang dibuat dan ditandatangani
In
A
oleh pihak PENGGUGAT sebagai pembeli bersama pihak PARA TERGUGAT
selaku “pelaku usaha” yang “diwakili” oleh pihak TERGUGAT II dihadapan
ah
lik
Notaris-PPAT RESMIYATI, S.H., MKn atau pihak TURUT TERGUGAT I, bukti
mana ternyata sama dengan bukti yang diajukan oleh Turut Tergugat I
yaitu bukti surat T.T.I-1, maka berdasarkan bukti surat P-08 dan bukti surat
am
ub
P-09/ T.T.I-1 yang diajukan oleh Penggugat dan Turut Tergugat I tersebut diatas,
Majelis Hakim berpendapat bahwa dalam hal ini diperoleh adanya fakta yang
ep
k
tidak terbantahkan bahwa benar antara Penggugat dengan Tergugat I dan

Tergugat II telah melakukan Perjanjian yang telah dituangkan dalam Surat
ah
R
Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai
si
pada tanggal 29 Oktober 2016 dan perjanjian yang telah “disepakati” serta
ne
ng
“ditandatangani” dihadapan pihak TURUT TERGUGAT I yang telah dituangkan

2017;
do
gu
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, mengacu pada isi

materi perjanjian yang dibuat antara Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat
In
A
II yang dituangkan dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah

Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Perjanjian
Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 tersebut, dalam hal
ah
lik
ini selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan apakah Perjanjian

m
ub
29 Oktober 2016 dan Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07

Januari 2017 tersebut telah memenuhi syarat sahnya perjanjian sebagaimana
ka
ep
diatur dalam ketentuan Pasal 1320 KUH Perdata, yaitu :

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan diri ;
ah
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

R
3. Suatu hal tertentu ;

es
M
4. Suatu sebab yang halal / yang tidak terlarang ;

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Menimbang, bahwa mengenai syarat pertama “Kesepakatan mereka
a
yang mengikatkan diri” maksudnya ialah para pihak yang terlibat dalam
si
perjanjian harus sepakat atau setuju mengenai hal-hal pokok dari perjanjian
tersebut. Dimana dalam Pasal 1321 KUH Perdata ditentukan bahwa kata
ne
ng
sepakat tidak sah apabila diberikan karena kekhilafan / Kesilapan (dwaling) atau
diperoleh dengan paksaan (dwang) atau penipuan bedrog);
do
gu Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas apabila
mengacu pada Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Perjanjian Ikatan Jual
In
A
Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017, oleh karena kedua belah pihak
yaitu Penggugat dengan Tergugat I dan / atau Tergugat II telah menandatangai
ah
lik
surat perjanjian tersebut, maka dalam hal ini dapat dimaknai bahwa baik
Penggugat maupun Tergugat I dan / atau Tergugat II, sebelumnya telah
membaca dan memahami isi dari perjanjian tersebut, dan kedua belah pihak
am
ub
dianggap telah sepakat mengenai apa yang diperjanjikan sehingga keduanya
sepakat pula untuk mengikatkan dirinya dalam suatu perjanjian sebagaimana
ep
k
tertuang dalam Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan

Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 (vide bukti surat P-08) dan
ah
R
Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 (vide
si
bukti surat P-09/T.T.I-1);
ne
ng
Menimbang, bahwa berdasarkan hal tersebut Majelis Hakim berpendapat

bahwa syarat pertama sahnya suatu perjanjian yaitu “Kesepakatan mereka
yang mengikatkan diri” telah terpenuhi;
do
gu
Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai syarat kedua “Kecakapan

untuk membuat suatu perikatan”, maksudnya dalam hal ini pihak yang
In
A
melakukan perikatan haruslah orang yang oleh hukum memang berwenang

membuat perikatan tersebut. Hal mana sebagaimana diatur dalam pasal 1330
KUH Perdata yang menentukan bahwa setiap orang adalah cakap untuk
ah
lik
membuat perikatan, kecuali undang-undang menentukan bahwa ia tidak cakap.

Mengenai orang-orang yang tidak cakap untuk membuat suatu perjanjian
m
ub
sebagaimana ditentukan dalam pasal 1330 KUH Perdata, yaitu :

a) Orang-orang yang belum dewasa;
ka
ep
b) Mereka yang berada dibawah pengampuan;

c) Wanita yang bersuami. Ketentuan ini dihapus dengan berlakunya Undang-
ah
Undang No.1 tahun 1974 tentang perkawinan. Karena pasal 31 Undang-

R
Undang ini menentukan bahwa hak dan kedudukan suami istri adalah
es
M
seimbang dan masing-masing berhak untuk melakukan perbuatan hukum.

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, terkait
a
dengan pihak-pihak yang membuat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
si
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 (vide bukti
surat P-08) dan Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
ne
ng
2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1), oleh karena kedua pihak dalam hal ini
tidak masuk dalam hal yang dikecualikan dalam Pasal 1330 KUH Perdata,
do
gu mengenai orang-orang yang tidak cakap untuk membuat perjanjian, maka
Majelis Hakim berpendapat bahwa kedua belah pihak dalam perjanjian tersebut
cakap membuat perikatan;
In
A
bahwa syarat kedua sahnya suatu perjanjian yaitu “Kecakapan untuk
ah
lik
membuat suatu perikatan” telah terpenuhi;
Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai syarat ketiga “Suatu hal
tertentu”, dimana syarat perihal tertentu dimaksudkan bahwa suatu kontrak
am
ub
haruslah berkenaan dengan hal yang tertentu, jelas dan dibenarkan oleh
hukum. Mengenai hal ini dapat ditemukan dalam pasal 1332 dan 1333 KUH
ep
k
Perdata, dimana Pasal 1332 KUH Perdata menentukan bahwa “ Hanya barang-
barang yang dapat diperdagangkan saja dapat menjadi pokok suatu
ah
R
perjanjian ”, sedangkan pasal 1333 KUH Perdata menentukan bahwa “ Suatu
si
perjanjian harus mempunyai sebagai pokok suatu barang yang paling
ne
ng
sedikit ditentukan jenisnya, tidaklah menjadi halangan bahwa jumlah

barang tidak tentu, asal saja jumlah itu terkemudian dapat ditentukan /
dihitung”;
do
gu
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas,

berdasarkan pada perjanjian yang dibuat oleh Penggugat dengan Tergugat I
In
A
dan / atau Tergugat II, yang dituangkan dalam bentuk Surat Perjanjian
29 Oktober 2016 (vide bukti surat P-08) dan Perjanjian Ikatan Jual Beli
ah
lik
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1), dapat

ditentukan bahwa apa yang diperjanjikan oleh para pihak dalam perjanjian
m
ub
tersebut jelas adalah mengenai Pembelian unit Perumahan Piyungan Permai

untuk Kavling 12 dengan tipe rumah 36 m 2 dengan luas tanah 70 m2
ka
ep
dengan nominal harga Rp.188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan

jura rupiah);
ah

R
bahwa syarat ketiga sahnya suatu perjanjian yaitu “Suatu hal tertentu” telah
es
M
terpenuhi;
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Menimbang, bahwa selanjutnya yang terakhir mengenai syarat keempat
a
“Suatu sebab yang halal / yang tidak terlarang”, maksudnya adalah bahwa
si
suatu perjanjian haruslah dibuat dengan maksud / alasan yang sesuai hukum
yang berlaku. Jadi tidak boleh dibuat perjanjian untuk melakukan hal-hal yang
ne
ng
bertentangan dengan hukum. Dan isi perjanjian tidak dilarang oleh undang-
undang atau tidak bertentangan dengan kesusilaan / ketertiban umum (Pasal
do
gu 1337 KUH Perdata). Selain itu pasal 1335 KUH Perdata juga menentukan
bahwa suatu perjanjian yang dibuat tanpa sebab atau dibuat karena suatu
sebab yang palsu atau terlarang adalah tidak mempunyai kekuatan hukum;
In
A
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, mengacu
pada perjanjian yang dibuat oleh Penggugat dengan Tergugat I dan / atau
ah
lik
Terggat II, yang dituangkan dalam bentuk Surat Perjanjian Pembelian Rumah
dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 (vide
bukti surat P-08) dan Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
am
ub
Januari 2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1), apabila melihat secara materi isi
perjanjian tersebut, terkait dengan ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat dalam
ep
k
perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada

tanggal 29 Oktober 2016 (vide bukti surat P-08) dan yang diatur dengan syarat-
ah
R
syarat dan ketentuan-ketentuan Pasal per Pasal dalam perjanjian Ikatan Jual
si
Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1),
ne
ng
Majelis Hakim dalam hal ini tidak melihat bahwa isi perjanjian tersebut terkait
dengan hal-hal yang bertentangan dengan hukum. Dan isi perjanjian tersebut
secara materi tidak dilarang oleh undang-undang atau tidak bertentangan
do
gu
dengan kesusilaan / ketertiban umum (sebagaimana ketentuan Pasal 1337 KUH

Perdata);
In
A

bahwa syarat keempat sahnya suatu perjanjian yaitu “Suatu sebab yang halal /
yang tidak terlarang” telah terpenuhi;
ah
lik
Menimbang, bahwa dengan telah dipenuhinya keempat syarat mengenai

sahnya suatu perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata,
m
ub
maka dapat dinyatakan bahwa Secara hukum Surat Perjanjian Pembelian

Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober
ka
ep
2016 (vide bukti surat P-08) dan Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04
tertanggal 07 Januari 2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1) adalah sah dan
ah
berkekuatan hukum, dan oleh karena antara Penggugat dengan Tergugat I

R
dan/atau Tergugat II, satu sama lain telah mengikatkan diri dalam suatu
es
M
perjanjian yang sah, maka perjanjian tersebut telah sah mengikat para pihak
ng
dengan segala akibat hukumnya, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1338
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
KUH Perdata, yaitu semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai
a
Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya (Asas Pacta Sunt Servanda)
si
Menimbang, bahwa selanjutnya terkait dengan pokok permasalahan
dalam perkara ini mengenai apakah Tergugat I dan Tergugat II telah melakukan
ne
ng
wanprestasi dalam melaksanakan Perjanjian yang dituangkan dalam Surat
Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai
do
gu pada tanggal 29 Oktober 2016 dan perjanjian yang telah “disepakati” serta
“ditandatangani” dihadapan pihak TURUT TERGUGAT I yang dituangkan dalam
Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017?,
In
A
dalam hal ini Majelis Hakim akan mempertimbangkan hal tersebut dibawah ini;
Menimbang, bahwa yang dimaksud dengan wanprestasi adalah tidak
ah
lik
memenuhi sesuatu yang diwajibkan sebagaimana yang telah ditetapkan
oleh perikatan, sedangkan menurut Yahya Harahap, SH : “Wanprestasi
sebagai pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan
am
ub
tidak menurut selayaknya, sehingga menimbulkan keharusan bagi pihak debitur
untuk memberikan atau membayar ganti rugi (schadevergoeding), atau dengan
ep
k
adanya wanprestasi oleh salah satu pihak, pihak yang lainnya dapat menuntut
pembatalan perjanjian.”. Adapun bentuk dari Wanprestasi atau “cidera janji” bisa
ah
R
berupa 4 (empat) kategori, yakni :
si
a) Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya.
ne
ng
b) Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana yang

dijanjikan.
c) Melakukan apa yang dijanjikan tetapi terlambat.
do
gu
d) Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.

Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai Wanprestasi apabila ditinjau
In
A
dari segi timbulnya hak menuntut, didasarkan pada ketentuan Pasal 1243 KUH
Perdata, pada prinsipnya diperlukan proses ingebrekkestelling atau pernyataan
lalai atau in mora stelling (interpellatio), sebagaimana kaidah hukum dalam
ah
lik
Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI No.186 K/Sip/1959, yang

menyatakan bahwa “meskipun dalam perjanjian telah ditentukan secara tegas
m
ub
kapan pemenuhan perjanjian, namun menurut Hukum belum dapat dikatakan

alpa memenuhi kewajiban sebelum hal itu dinyatakan kepadanya secara tertulis
ka
ep
oleh pihak kreditur ”, dimana pernyataan lalai tersebut dapat dilakukan dengan
cara : (1) Somasi (Sommatie) yaitu peringatan tertulis dari kreditur kepada
ah
debitur secara resmi melalui pengadilan negeri, (2) dapat juga secara tidak
R
resmi yaitu disampaikan sendiri oleh kreditur kepada debitur dengan tanda
es
M
terima, dimana surat peringatan ini disebut Ingebreke stelling;

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Menimbang, bahwa berdasarkan Perjanjian Pembelian Rumah dan
a
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 (vide bukti
si
surat P-08), dan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
Januari 2017 (bukti surat P-09 / T.T.I-1), pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ne
ng
TERGUGAT I dan TERGUGAT II mempunyai kewajiban dalam hal ini yaitu
kewajiban yang pertama berupa “membangun rumah hunian” pada OBYEK
do
gu SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sesuai dengan
iklan yang ditawarkan dan juga berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah
dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan
In
A
kewajiban yang kedua berupa segera mengurus dan melakukan “proses
pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sesuai
ah
lik
dengan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017
tersebut;
Menimbang, bahwa namun sampai dengan sekarang berdasarkan
am
ub
pengamatan Majelis Hakim pada saat melakukan pemeriksaan setempat di
tanah obyek sengketa, sama sekali belum ada bangunan rumah hunian yang
ep
k
dibangun di lokasi tersebut, sebagaimana yang diperjanjikan dalam Perjanjian

Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29
ah
R
Oktober 2016 (vide bukti surat P-08), dan selain itu ternyata tanah yang
si
terdapat dalam OBYEK SENGKETA tersebut sampai dengan saat ini “belum
ne
ng
juga selesai dilakukan proses pemecahan tanah” oleh pihak TERGUGAT II

pada kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman, yang mana
terhadap hal tersebut Pihak Turut Tergugat I dalam bukti suratnya bertanda
do
gu
T.T.I-2 berupa Fotokopi Surat No : 01 / Res.Not / III / 2018 tertanggal 1 Maret

2018, Hal : Jawaban dan / atau Tanggapan terhadap Surat Pengajuan Klarifikasi
In
A
No : 02 / Klarifikasi / NA / Law Firm / II / 2018 / DIY tertanggal 6 Februari 2018,

menyatakan dalam jawabannya memang ada kesalahan pengetikan (tik fault),
dimana semula tertulis ………….sedang menunggu proses pemecahan di
ah
lik
Kantor Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Sleman………….”Yang

benar adalah “…………sedang menunggu proses pemecahan di Kantor
m
ub
Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Bantul, maka berdasarkan hal

tersebut dapat ditarik suatu persangkaan bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu
ka
ep
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II “ tidak melaksanakan prestasinya”

tersebut sehingga dengan “jelas” dan “nyata” telah “terbukti” bahwa pihak PARA
ah
TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II secara tidak langsung

R
dapat dikatakan “tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya”.

es
M
Padahal pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II

ng
dalam hal ini dengan “sadar” dan telah “sepakat” atas perjanjian tersebut dan
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II telah
a
menerima haknya yaitu telah menerima uang sebesar Rp 178.000.000,-
si
(seratus tujuh puluh delapan juta rupiah) dari pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” maka sudah seharusnya dan secara logika berarti pihak PARA
ne
ng
TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”
secara tidak langsung sudah memperlihatkan dan menunjukkan bahwa pihak
do
gu PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku
usaha” sudah “menyanggupi” untuk melaksanakan kewajibannya tersebut
kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” yaitu terkait dengan kewajiban
In
A
untuk segera “membangun rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA serta
segera mengurus dan melakukan “proses pemecahan tanah” pada OBYEK
ah
lik
SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sebagaimana
terdapat didalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta Perjanjian Ikatan Jual
am
ub
Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017. Bahwa perbuatan pihak PARA
TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II yang dalam hal ini
ep
k
“tidak melaksanakan kewajibannya” yaitu segera “membangun rumah hunian”

pada OBYEK SENGKETA serta kewajiban dari pihak TERGUGAT II untuk
ah
R
si
SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” maka dengan
ne
ng
demikian secara “jelas” dan “nyata” perbuatan dari pihak PARA TERGUGAT
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah
“terbukti” memenuhi ketentuan dalam pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum
do
gu
Perdata (KUHPerdata), terkait dengan : “Debitur dinyatakan lalai dengan surat

perintah, atau dengan akta sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari
In
A
perikatan sendiri, yaitu bila perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap
Ialai dengan lewatnya waktu yang ditentukan.” Bahwa pihak PARA TERGUGAT
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang secara
ah
lik
“jelas” dan “nyata” telah melakukan perbuatan Wanprestasi atau ingkar janji,
maka berdasarkan pasal 1238 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
m
ub
(KUHPerdata) maka pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan

TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” dinyatakan “lalai” atau Wanprestasi oleh
ka
ep
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan diberikan “surat perintah,

atau dengan akta sejenis itu,” dalam bentuk somasi atau “teguran” yang ditulis
ah
dalam surat somasi No : 01/SOMASI/NA/LAW FIRM/I/2018/DIY tertanggal 6

R
Februari 2018 kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
es
M
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk “segera melaksanakan prestasinya”

ng
kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” yaitu berupa kewajiban

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
segera “membangun rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA serta segera
a
mengurus dan melakukan “proses pemecahan tanah” pada OBYEK
si
SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sebagaimana
tercantum pada Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan
ne
ng
Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta Perjanjian Ikatan
Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yang dibuat dan disetujui
do
gu oleh para pihak yaitu pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dan pihak PARA
usaha”;
In
A
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan fakta tersebut diatas
telah terbukti bahwa oleh karena pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
ah
lik
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yang dalam hal ini
“tidak melaksanakan kewajibannya” yaitu segera “membangun rumah hunian”
pada OBYEK SENGKETA serta kewajiban dari pihak TERGUGAT II untuk
am
ub
SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen, maka secara
ep
k
hukum Tergugat I dan Tergugat II dapat dinyatakan telah melakukan

wanprestasi / cidera janji;
ah
R
Menimbang, bahwa berdasarkan seluruh pertimbangan tersebut diatas,
si
Majelis Hakim berpendapat bahwa Penggugat dalam hal ini telah berhasil
ne
ng
membuktikan dalil gugatan pokoknya, oleh karena selanjutnya akan

dipertimbangan terkait petitum gugatan Penggugat;
Menimbang, bahwa mengenai petitum pertama dari gugatan Penggugat
do
gu
yaitu Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya, oleh

karena petitum tersebut masih bergantung pada petitum lainnya maka hal ini
In
A
tentunya belum dapat dipertimbangkan untuk dikabulkan sebelum petitum

lainnya dipertimbangkan serta dibuktikan kebenarannya sehingga dikabulkan
atau tidaknya petitum pertama tersebut tergantung dari terbukti tidaknya petitum
ah
lik
lainnya ;
Menimbang, bahwa mengenai petitum kedua gugatan Penggugat, oleh
m
ub
karena berdasarkan pertimbangan di atas sebelumnya, oleh karena perjanjian

yang dibuat oleh Penggugat dengan Tergugat I dan / atau Tergugat II, yang
ka
ep
dituangkan dalam bentuk Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah

Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 (vide bukti
ah
surat P-08) dan Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
R
2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1), dalam hal ini telah memenuhi syarat
es
M
sahnya suatu perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUH Perdata,
ng
maka dapat dinyatakan bahwa Secara hukum Surat Perjanjian Pembelian

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2016 (vide bukti surat P-08) dan Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04
si
tertanggal 07 Januari 2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1) adalah sah dan
berkekuatan hukum, dan oleh karena antara Penggugat dengan Tergugat I
ne
ng
dan / atau Tergugat II, satu sama lain telah mengikatkan diri dalam suatu
perjanjian yang sah, maka perjanjian tersebut telah sah mengikat para pihak
do
gu dengan segala akibat hukumnya, dimana hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal
1338 KUH Perdata, yaitu semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku
sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya (Asas Pacta Sunt
In
A
Servanda), maka berdasarkan pertimbangan tersebut Petitum kedua dan
Ketiga gugatan Penggugat dapat dikabulkan;
ah
lik
Menimbang, bahwa mengenai petitum keempat gugatan Penggugat, oleh
karena berdasarkan pertimbangan di atas telah terbukti bahwa terkait
pemenuhan prestasi yang dilakukan oleh Penggugat selaku pembeli sebagai
am
ub
mana yang telah disepakati dalam Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016, dalam hal ini
ep
k
berdasarkan bukti surat P-05 berupa Fotokopi Rekening koran BCA atas nama
Khristiawan Nurcahyo (e-statement Bank BCA), Transfer e-banking DB Rp.
ah
R
5.000.000,00 (lima juta rupiah), tertanggal 13 Oktober 2016 dengan nomor
si
rekening 0373018438 atas nama Khristiawan Nurcahyo), dikaitkan dengan
ne
ng
bukti surat P-06 berupa Fotokopi Kwitansi pembayaran pembelian rumah

dan tanah di Perumahan Piyungan Permai tertanggal 22 Oktober 2016
dengan nomor kwitansi 22/10/2016/NF, dan kemudian bukti surat P-07
do
gu
berupa Fotokopi Slip Formulir Setoran Bank BPD DIY cabang Wonosari
tertanggal cap 28 Oktober 2016, serta dikuatkan dengan adanya bukti surat P-
In
A
10 berupa Fotokopi Buku Tabungan Sutera Bank BPD DIY cabang Wonosari
Nomor Rekening 002.211.017144 atas nama Brigitta Gun Rinanti S.Pd, dalam
hal ini berdasarkan bukti surat-surat tersebut telah membuktikan bahwa benar
ah
lik
Penggugat telah melakukan pembayaran booking fee sebesar Rp.

5.000.000,00 (lima juta rupiah) tertanggal 13 Oktober 2016, dan setelah itu
m
ub
benar Penggugat telah melakukan pembayaran cash pertama (tahap 1)

sebesar Rp. 100.000.000,00 (seratus juta rupiah) tertanggal 22 Oktober
ka
ep
2016, sehingga sampai dengan tanggal 22 Oktober 2016 Penggugat telah

melakukan pembayaran kepada Para Tergugat dengan total keseluruhan
ah
sebesar Rp. 105.000.000,00 (seratus lima juta rupiah). Dimana pembayaran

R
sebesar Rp. 105.000.000,00 (seratus lima juta rupiah) dari Penggugat

es
M
kepada Para Tergugat guna untuk membayar yaitu Perumahan Piyungan

ng
Permai Kavling 12, tipe rumah 36m² dengan luas tanah 70m². Bahwa
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
kemudian selain itu membuktikan pula bahwa benar pada tanggal 28
a
Oktober 2016 telah terjadi pembayaran rumah tahap 2 yang dilakukan oleh
si
Brigitta Gun Rinanti atau istri Penggugat sebesar Rp. 73.000.000,00 (tujuh
puluh tiga juta rupiah) dari rekening tabungan Sutera Bank BPD DIY
ne
ng
cabang Wonosari kepada Monica Palupi Mustikawati dengan nomor
rekening 029211006207 tertanggal 28 Oktober 2016. Sehingga pihak
do
gu PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai dengan saat ini telah membayar
kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II
adalah sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah,
In
A
sehingga berdasarkan pertimbangan tersebut Petitum keempat gugatan
Penggugat dapat dikabulkan;
ah
lik
Menimbang, bahwa mengenai petitum kelima gugatan Penggugat, dalam
hal ini Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa oleh karena berdasarkan pada
perjanjian yang dibuat oleh Penggugat dengan Tergugat I dan / atau Tergugat II,
am
ub
yang dituangkan dalam bentuk Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 (vide
ep
k
bukti surat P-08) dan Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
Januari 2017 (vide bukti surat P-09/T.T.I-1), dapat ditentukan bahwa apa yang
ah
R
diperjanjikan oleh para pihak dalam perjanjian tersebut jelas adalah mengenai
si
Pembelian unit Perumahan Piyungan Permai untuk Kavling 12 dengan tipe
ne
rumah 36 m2 dengan luas tanah 70 m2 dari sebidang tanah pekarangan
ng
Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor : 147/Srimartani, Gambar Situasi tanggal

18-06-1990 (delapan belas juni seribu sembilan ratus sembilan puluh),
do
gu
Nomor : 5714, seluas 1270 m² (seribu dua ratus tujuh puluh meter persegi)
yang tercatat atas nama JAMZURI, yang terletak di Desa Srimartani,
In
A
Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul dengan nominal harga

Rp.188.000.000,- (seratus delapan puluh delapan jura rupiah), sehingga
berdasarkan pertimbangan tersebut Petitum kelima gugatan Penggugat dapat
ah
lik
dikabulkan;
Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai petitum keenam dan ketujuh
m
ub
gugatan Penggugat, oleh karena berdasarkan pertimbangan di atas telah

terbukti bahwa oleh karena pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I
ka
ep
dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”, dalam hal ini “tidak melaksanakan
kewajibannya” yaitu segera “membangun rumah hunian” pada OBYEK
ah
SENGKETA serta kewajiban dari pihak TERGUGAT II untuk segera mengurus

R
dan melakukan “proses pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA untuk

es
M
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen, maka secara hukum Tergugat I dan

ng
Tergugat II dinyatakan telah melakukan wanprestasi / cidera janji, sehingga

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
berdasarkan pertimbangan tersebut Petitum keenam dan ketujuh gugatan
a
Penggugat dapat dikabulkan;
si
Menimbang, bahwa terhadap petitum kedelapan dan kesembilan
mengenai permohonan sita jaminan, di dalam ketentuan Pasal 227 Ayat (1) HIR,
ne
ng
telah diatur bahwa dalam hal sita ini harus ada sangkaan yang beralasan bahwa
para tergugat sedang berupaya mengalihkan barang-barangnya untuk
do
gu menghindari gugatan Penggugat ;
Menimbang, bahwa oleh karena selama pemeriksaan persidangan ini
tidak terdapat alasan-alasan sebagaimana yang diatur dalam ketentuan Pasal
In
A
227 Ayat (1) HIR untuk mengabulkan permohonan sita jaminan tersebut, maka
dalam hal ini Majelis Hakim berpendapat terhadap petitum kedelapan dan
ah
lik
kesembilan gugatan Penggugat tersebut harus ditolak;
Menimbang, bahwa mengenai petitum Kesepuluh, kesebelas, dan
keduabelas gugatan Penggugat, dalam hal ini Majelis Hakim
am
ub
mempertimbangkan bahwa dikarenakan perbuatan yang dilakukan oleh pihak
PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku
ep
k
usaha” adalah “jelas” dan “nyata” telah “terbukti” melakukan perbuatan

Wanprestasi terhadap pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” maka
ah
R
berdasarkan ketentuan di dalam Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum
si
Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan : “Pihak yang terhadapnya
ne
ng
perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk
memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut
pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga .”
do
gu
terhadap perjanjian yang sudah disepakati yaitu Surat Perjanjian Pembelian

In
A
2016 dan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari
2017. Bahwa berdasarkan uraian diatas maka saat ini oleh karena pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” sudah “tidak lagi menginginkan” agar
ah
lik
perjanjian “pembangunan rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak

PENGGUGAT sebagai “konsumen” untuk “dilanjutkan” lagi dikarenakan pihak
m
ub
PENGGUGAT sebagai “konsumen” dalam hal sudah sangat banyak dirugikan

oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II
ka
ep
selaku “pelaku usaha” akibat dari perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie

yang telah secara “jelas” dan “nyata” dilakukan oleh pihak PARA TERGUGAT
ah
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sehingga

R
sudah “sepatutnya” dan “selayaknya” apabila pihak PENGGUGAT sebagai

es
M
“konsumen” mengajukan “pembatalan persetujuan, dengan penggantian

ng
biaya, kerugian dan bunga” terhadap perjanjian yang sudah dibuat oleh pihak
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” yaitu Surat
si
Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada
tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04
ne
ng
tertanggal 07 Januari 2017, sehingga berdasarkan pertimbangan tersebut
Petitum Kesepuluh, kesebelas, dan keduabelas gugatan Penggugat dapat
do
gu dikabulkan;
Menimbang, bahwa mengenai petitum ketigabelas gugatan Penggugat,
dalam hal ini Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa mengacu pada
In
A
ketentuan Pasal 1236 KUHPerdata yang mengatur bahwa “ debitur wajib
memberi ganti biaya, kerugian dan bunga kepada kreditur bila ia
ah
lik
menjadikan dirinya tidak mampu untuk menyerahkan barang itu atau tidak
merawatnya dengan sebaik-baiknya untuk menyelamatkannya” serta
ketentuan Pasal 1239 KUHPerdata yang mengatur bahwa “Tiap perikatan
am
ub
untuk berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu, wajib diselesaikan
dengan memberikan penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila debitur
ep
k
tidak memenuhi kewajibannya”, maka berdasarkan ketentuan tersebut di atas,

penggantian biaya, kerugian atau bunga oleh debitur harus dibuktikan dengan
ah
R
adanya kelalaian seorang debitur, barulah menjadi wajib untuk membayarkan
si
sebuah ganti biaya, rugi dan bunga apabila dirinya dinyatakan lalai. Hal mana
ne
ng
tersebut ditegaskan lagi dalam ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata yang

mengatur bahwa “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak
dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah
do
gu
dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu
yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau
In
A
dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan”.

Dalam hal debitur telah dinyatakan lalai / wanprestasi, sebagaimana
pertimbangan pada petitum keenam dan ketujuh di atas, dimana pihak PARA
ah
lik

usaha”, dalam hal ini “tidak melaksanakan kewajibannya” yaitu segera
m
ub
“membangun rumah hunian” pada OBYEK SENGKETA serta kewajiban dari

pihak TERGUGAT II untuk segera mengurus dan melakukan “proses
ka
ep
pemecahan tanah” pada OBYEK SENGKETA untuk pihak PENGGUGAT

sebagai “konsumen, maka dalam hal ini dapat dituntut Penggantian biaya,
ah
kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan. Dimana mengenai
R
“penggantian bunga”, dalam hal besarnya “bunga” tidak diatur dalam suatu
es
M
perjanjian, maka undang-undang yang dimuat Lembaran Negara No. 22 Tahun

ng
1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1848) telah menetapkan “bunga” dari

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
suatu kelalaian atau kealpaan (bunga moratoir) yang dapat dituntut oleh
a
“kreditur” dari “debitur” adalah sebesar 6 (enam) % per tahun dan jika mengacu
si
pada ketentuan Pasal 1250 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHPerdata) maka “bunga” yang dituntut oleh “kreditur” tersebut “tidak boleh
ne
ng
melebihi batas maksimal bunga” sebesar 6 (enam) % per tahun, sebagaimana
yang ditetapkan dalam undang-undang tersebut sehingga jika pihak
do
gu PENGGUGAT menuntut pembayaran bunga dari kelalaian atau kealpaan
(bunga moratoir) kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I
dan TERGUGAT II besarnya adalah 6 (enam) % per tahun dari total kerugian
In
A
pihak PENGGUGAT dan “penggantian bunga” itu wajib untuk dibayarkan oleh
pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II tanpa
ah
lik
perlu dibuktikan adanya suatu kerugian oleh pihak PENGGUGAT serta
“penggantian bunga” itu baru wajib dibayar sejak diminta di muka Pengadilan
atau sejak didaftarkannya gugatan dari pihak PENGGUGAT di Pengadilan;
am
ub
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut Petitum
ketigabelas gugatan Penggugat dapat dikabulkan;
ep
k
Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai petitum keempatbelas

gugatan Penggugat, mengenai tuntutan penggantian biaya dan bunga, dalam
ah
R
hal ini Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa mengacu pada pendapat Prof.
si
Subekti, mengenai pengertian biaya adalah segala pengeluaran atau ongkos
ne
ng
yang secara nyata sudah dikeluarkan oleh salah satu pihak, sedangkan bunga
menurut pendapat J.Satrio, ada tiga jenis bunga yaitu Bunga Moratoir, bunga
Konventional dan bunga Konpensatoir, sedangkan yang dituntut oleh
do
gu
Penggugat dalam hal ini adalah Bunga Moratoir, yaitu bunga yang terhutang
karena debitur terlambat memenuhi kewajibannya membayar sejumlah uang.
In
A
Menimbang, bahwa mengacu pada tuntutan penggantian biaya dan

bunga sebagaimana petitum gugatan Penggugat pada poin keempat belas,
dalam hal ini Majelis Hakim berpendapat bahwa yang dapat dimintakan
ah
lik
penggantian kerugian adalah Biaya yang sudah dikeluarkan atau “dibayarkan”

oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada pihak PARA TERGUGAT
m
ub
yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sesuai

dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan
ka
ep
Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 yaitu harga pertama kali adalah sebesar
Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta rupiah) dan kemudian harga
ah
pembelian rumah dan tanah tersebut diberikan potongan harga sebesar 20%
R
oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II

es
M
selaku “pelaku usaha” sehingga muncul harga baru yang harus dibayarkan oleh
ng
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebesar Rp 188.000.000,-

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
(seratus delapan puluh delapan juta rupiah) dan pihak PENGGUGAT
a
sebagai “konsumen” sampai dengan saat ini telah membayar sebesar Rp
si
178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah ), sedangkan untuk
penggantian biaya yang lain seperti antara lain biaya pengacara yang harus
ne
ng
dikeluarkan atau “dibayarkan” oleh pihak PENGGUGAT, biaya diakibatkan
“terhambatnya pembangunan rumah hunian” untuk pihak PENGGUGAT, dan
do
gu biaya pengeluaran sendiri oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
seperti untuk bensin, waktu dan tenaga untuk pergi “menagih janji” ke tempat
pihak PARA TERGUGAT, oleh karena tidak didukung oleh bukti-bukti yang
In
A
mendasari tuntutan pembayaran penggantian kerugian tersebut, maka haruslah
ditolak, sedangkan untuk tuntutan bunga moratoir oleh karena berdasarkan
ah
lik
pertimbangan pada petitum ketiga belas sebelumnya dinyatakan dapat diterima
maka untuk penghitungannya dengan mengacu pada petitum gugatan
penggugat bahwa mendasarkan pada Total biaya yang sudah dikeluarkan atau
am
ub
yang sudah “dibayarkan” oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada
pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku
ep
k
“pelaku usaha” sesuai dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 yaitu sebesar
ah
R
Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah). Kemudian
si
Bunga yang ditetapkan berdasarkan undang-undang yang dimuat Lembaran
ne
ng
Negara No. 22 Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1848) adalah tidak
boleh melebihi batas maksimal bunga sebesar 6 (enam) % per tahun, maka
Total bunga per bulan adalah 6 (enam) % per tahun : 12 (dua belas) bulan =
do
gu
0,5 % per bulan, dimana Total perhitungan waktu sejak pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” bersama dengan pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak
In
A
TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” selesai

menandatangani Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07
Januari 2017 mulai dari bulan Januari 2017 sampai dengan bulan April 2018
ah
lik
atau sampai gugatan ini didaftarkan di Pengadilan Negeri Bantul adalah 15

(lima belas) bulan. Total perhitungannya adalah Rp 178.000.000,- (seratus
m
ub
tujuh puluh delapan juta rupiah) x 0,5 % per bulan x 15 (lima belas) bulan =
Rp 13.350.000,- (tiga belas juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah).
ka
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka

ep
Total Perhitungan untuk point a) Biaya dan point b) Bunga adalah sebesar Rp
ah
178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah) + Rp 13.350.000,-

R
(tiga belas juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah) = Rp 191.350.000,-
es
(seratus sembilan puluh satu juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah). Jadi
M
ng
total “penggantian kerugian” berupa “biaya” dan “bunga” yang harus “diganti”
on
dan “dibayarkan” oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan
gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” akibat adanya perbuatan Wanprestasi
a
atau Wanprestatie atau “cidera janji” yang dilakukan oleh pihak PARA
si
usaha” kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” adalah sebesar Rp
ne
ng
191.350.000,- (seratus Sembilan puluh satu juta tiga ratus lima puluh ribu
rupiah).
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, Majelis
do
gu Hakim berpendapat bahwa petitum Keempatbelas dapat dikabulkan dengan
perbaikan sekedar redaksionalnya yang selengkapnya sebagaiman tercantum
In
A
dalam amar putusan ini;
Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai petitum kelimabelas gugatan
ah
Penggugat, dalam hal ini Majelis Hakim mempertimbangkan bahwa terkait
lik
obyek sengketa, oleh karena berdasarkan pertimbangan dalam petitum kelima
gugatan penggugat dinyatakan secara hukum SAH terhadap OBYEK
am
ub
SENGKETA yaitu pecahan tanah pekarangan seluas 70 m² (tujuh puluh meter
persegi) dari sebidang tanah pekarangan Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor :
ep
k
Situasi tanggal 18-06-1990 (delapan belas juni seribu sembilan ratus sembilan
ah
puluh), Nomor : 5714, seluas 1270 m² (seribu dua ratus tujuh puluh meter
R
si
persegi) yang tercatat atas nama JAMZURI, yang terletak di Desa Srimartani,
Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul tersebut adalah SAH sebagai pecahan
ne
ng
tanah seluas 70 m² atas OBYEK SENGKETA yang telah “dibeli” oleh pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” dari pihak TERGUGAT II untuk dibangun
do
gu
sebuah rumah hunian dengan spesifikasi rumah yaitu kavling 12 dengan tipe
rumah 36 m² dengan luas tanah 70 m² di unit Perumahan Piyungan Permai di
daerah Bantul, maka berdasarkan pertimbangan tersebut, Petitum Kelimabelas
In
A
gugatan Penggugat dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa selanjutnya terhadap Petitum keenambelas gugatan
ah
lik
Penggugat mengenai uang paksa (dwangsom) menurut Majelis Hakim

berdasarkan pada ketentuan Pasal 606a-606b RV, tuntutan tersebut tidaklah
m
ub
cukup alasan untuk dikabulkan, maka Petitum Kesembilan gugatan Penggugat

haruslah ditolak;
ka
Menimbang, bahwa terhadap petitum ketujubelas yang menuntut untuk

ep
menyatakan bahwa putusan dalam perkara ini dapat dijalankan terlebih dahulu
ah
meskipun ada upaya hukum banding, kasasi maupun verzet, menurut hemat
R
Majelis Hakim tidak dapat dikabulkan oleh karena tidak dipenuhinya ketentuan
es
Pasal 52-54 RV, Pasal 180 ayat (1) HIR dan Surat Edaran Mahkamah Agung RI
M
ng
No.3/2000 yang mengatur mengenai hal tersebut, oleh karenanya tuntutan

on
dalam petitum ketujuhbelas tersebut haruslah ditolak;

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai petitum kedelapan belas
a
gugatan penggugat, yang memohon “Menghukum pihak PARA TURUT
si
TERGUGAT yaitu pihak TURUT TERGUGAT I dan pihak TURUT TERGUGAT II
untuk “tunduk” dan “taat” terhadap putusan hakim dalam perkara ini”, dalam hal
ne
ng
ini Majelis Hakim berpendapat bahwa petitum tersebut dapat dikabulkan
Menimbang, bahwa mengenai petitum kesembilan belas, oleh karena
do
gu gugatan Penggugat dikabulkan untuk sebagian dan ditolak untuk selain dan
selebihnya, maka sesuai dengan ketentuan pasal 181 ayat(1) HIR. pihak yang
kalah harus dihukum untuk membayar biaya perkara ini, sehingga Tergugat I,
In
A
Tergugat II, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II, secara tanggung renteng
harus dihukum untuk membayar biaya yang timbul dalam perkara ini yang
ah
lik
besarnya akan disebutkan dalam amar putusan, oleh karenanya petitum
kesembilan belas gugatan Penggugat beralasan menurut hukum untuk
dikabulkan;
am
ub
Menimbang, bahwa berdasarkan seluruh pertimbangan terurai di atas,
Majelis Hakim berpendapat bahwa gugatan Penggugat dikabulkan untuk
ep
k
sebagian dan ditolak untuk selain dan selebihnya ;

Memperhatikan musyawarah Majelis Hakim;
ah
R
Memperhatikan pasal-pasal dalam HIR, Yurisprudensi Putusan
si
Mahkamah Agung RI, serta pasal-pasal dari Undang-undang yang
ne
ng
bersangkutan;
MENGADILI:
do
gu
DALAM EKSEPSI :
 Menolak eksepsi dari Turut Tergugat II;

In
A
DALAM POKOK PERKARA :
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

ah
lik
2. Menyatakan secara hukum SAH terhadap perjanjian yaitu Surat Perjanjian

m
ub
29 Oktober 2016 yang telah “disepakati” serta “ditandatangani” antara pihak

ka
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha”.

ep
3. Menyatakan secara hukum SAH terhadap perjanjian yaitu Akta Perjanjian

ah
Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yang telah

R
“disepakati” serta “ditandatangani” dihadapan TURUT TERGUGAT I antara

es
pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan pihak TERGUGAT II.

M

ng
“konsumen” telah melaksanakan prestasinya dengan mengeluarkan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
sejumlah uang untuk membayar kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu
a
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sebagaimana
si
kesepakatan didalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
ne
ng
Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yaitu
harga pertama kali adalah sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh
do
gu lima juta rupiah) dan kemudian harga pembelian rumah dan tanah tersebut
diberikan potongan harga sebesar 20% oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sehingga
In
A
muncul harga baru yang harus dibayarkan oleh pihak PENGGUGAT sebagai
“konsumen” adalah sebesar Rp 188.000.000,- (seratus delapan puluh
ah
lik
delapan juta rupiah) dan pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” sampai
dengan saat ini telah membayar kepada pihak PARA TERGUGAT yaitu
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II adalah sebesar Rp 178.000.000,-
am
ub
5. Menyatakan secara hukum SAH terhadap OBYEK SENGKETA yaitu
ep
k

ah

R
si
Situasi tanggal 18-06-1990 (delapan belas juni seribu sembilan ratus
sembilan puluh), Nomor : 5714, seluas 1270 m² (seribu dua ratus tujuh puluh
ne
ng
meter persegi) yang tercatat atas nama JAMZURI, yang terletak di Desa
Srimartani, Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul tersebut adalah SAH
do
gu
sebagai pecahan tanah seluas 70 m² atas OBYEK SENGKETA yang telah

“dibeli” oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dari pihak
TERGUGAT II untuk dibangun sebuah rumah hunian dengan spesifikasi
In
A

ah
lik
6. Menyatakan secara hukum SAH bahwa pihak PARA TERGUGAT yaitu

pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” telah
m
ub

ka
terdapat dalam perjanjian yaitu Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan

ep
Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016.

7. Menyatakan secara hukum SAH bahwa pihak TERGUGAT II telah
ah

R

es
M
terdapat dalam perjanjian yang telah “disepakati” serta “ditandatangani”

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
dihadapan pihak TURUT TERGUGAT I yaitu Akta Perjanjian Ikatan Jual
a
Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017.
R
si
“konsumen” memiliki “hak yang dibenarkan secara hukum” untuk “menuntut
ne
ng
pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”
akibat adanya perbuatan perbuatan “cidera janji” atau Wanprestasi atau
Wanprestatie sebagaimana yang diakui dan diatur dalam ketentuan Pasal
do
gu 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata).
9. Menyatakan secara hukum SAH agar Surat Perjanjian Pembelian Rumah
dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016
In
A
yang telah “disepakati” serta “ditandatangani” antara pihak PENGGUGAT
sebagai “konsumen” dari pihak TERGUGAT selaku “pelaku usaha” untuk
ah
lik
dinyatakan SAH dilakukan “pembatalan perjanjian” dikarenakan pihak PARA
am
ub
usaha” telah melakukan perbuatan “cidera janji” atau Wanprestasi atau
Wanprestatie terhadap pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”.
10. Menyatakan secara hukum SAH agar Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli
ep
k
Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 yang telah “disepakati” serta

“ditandatangani” antara pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” dengan
ah
R
pihak TERGUGAT II untuk dinyatakan SAH dilakukan “pembatalan
si
perjanjian” dikarenakan pihak TERGUGAT II telah melakukan perbuatan
ne
ng
“cidera janji” atau Wanprestasi atau Wanprestatie terhadap pihak

PENGGUGAT sebagai “konsumen”.
do
gu
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk membayar bunga kelalaian atau

kealpaan (bunga moratoir) kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
dengan “bunga” yang dituntut oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
In
A
tersebut adalah “tidak boleh melebihi batas maksimal bunga” sebesar 6

(enam) % per tahun berdasarkan ketentuan dalam Lembaran Negara No.
ah
lik
22 Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1848) jo Pasal 1250 Kitab

Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) yang menyatakan bahwa
m
ub
“penggantian bunga” itu “wajib” untuk dibayarkan oleh pihak PARA

ka
usaha”, tanpa perlu dibuktikan adanya suatu kerugian oleh pihak

ep
PENGGUGAT sebagai “konsumen” serta “penggantian bunga” itu baru wajib

ah
dibayar sejak diminta di muka Pengadilan atau sejak didaftarkannya gugatan

R
dari pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen” di Pengadilan Negeri Bantul;

es

M
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” untuk “membayar kembali” dan

ng
“mengganti” segala kerugian yang diderita oleh pihak PENGGUGAT sebagai

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
“konsumen” dengan rincian perhitungan “penggantian biaya dan bunga”
a
adalah sebagai berikut ini :
si
a) Biaya yang sudah dikeluarkan atau “dibayarkan” oleh pihak
PENGGUGAT sebagai “konsumen” kepada pihak PARA TERGUGAT
ne
ng
sesuai dalam Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah
do
Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 yaitu
gu harga pertama kali adalah sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga
puluh lima juta rupiah) dan kemudian harga pembelian rumah dan
In
A
tanah tersebut diberikan potongan harga sebesar 20% oleh pihak PARA
ah
lik
usaha” sehingga muncul harga baru yang harus dibayarkan oleh pihak
(seratus delapan puluh delapan juta rupiah) dan pihak PENGGUGAT
am
ub
sebagai “konsumen” sampai dengan saat ini telah membayar sebesar Rp
178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah )
ep
b) Untuk bunga moratoir yaitu Total biaya yang sudah dikeluarkan atau yang
k
sudah “dibayarkan” oleh pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”

ah

R
si
TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” sesuai dalam Surat Perjanjian
ne
ng
tanggal 29 Oktober 2016 yaitu sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh

puluh delapan juta rupiah). Kemudian Bunga yang ditetapkan
do
gu
berdasarkan undang-undang yang dimuat Lembaran Negara No. 22

Tahun 1948 (seharusnya Staatsblad No. 22/1948) adalah tidak boleh
melebihi batas maksimal bunga sebesar 6 (enam) % per tahun, maka
In
A
Total bunga per bulan adalah 6 (enam) % per tahun : 12 (dua belas)
bulan = 0,5 % per bulan, dimana Total perhitungan waktu sejak pihak
ah
lik
PENGGUGAT sebagai “konsumen” bersama dengan pihak PARA

m
ub
usaha” selesai menandatangani Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli

Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017 mulai dari bulan Januari 2017
ka
sampai dengan bulan April 2018 atau sampai gugatan ini didaftarkan di
ep
Pengadilan Negeri Bantul adalah 15 (lima belas) bulan. Total

ah
perhitungannya adalah Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan

R
juta rupiah) x 0,5 % per bulan x 15 (lima belas) bulan = Rp

es
13.350.000,- (tiga belas juta tiga ratus lima puluh ribu rupiah).
M
Jadi Total Perhitungan untuk point a) Biaya dan point b) Bunga adalah
ng
sebesar Rp 178.000.000,- (seratus tujuh puluh delapan juta rupiah) + Rp

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
191.350.000,- (seratus Sembilan puluh satu juta tiga ratus lima puluh
si
ribu rupiah). Jadi total “penggantian kerugian” berupa “biaya” dan “bunga”
yang harus “diganti” dan “dibayarkan” oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu
ne
ng
pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II selaku “pelaku usaha” akibat adanya
perbuatan Wanprestasi atau Wanprestatie atau “cidera janji” yang dilakukan
do
gu oleh pihak PARA TERGUGAT yaitu pihak TERGUGAT I dan TERGUGAT II
selaku “pelaku usaha” kepada pihak PENGGUGAT sebagai “konsumen”
adalah sebesar Rp 191.350.000,- (seratus Sembilan puluh satu juta tiga
In
A
ratus lima puluh ribu rupiah).
13. Menyatakan secara hukum agar OBYEK SENGKETA tersebut tidak boleh
ah
lik
am
ub
segala akibat hukumnya adalah BATAL DEMI HUKUM selama belum ada
putusan yang berkekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde);
14. Menghukum pihak PARA TURUT TERGUGAT yaitu pihak TURUT
ep
k
TERGUGAT I dan pihak TURUT TERGUGAT II untuk “tunduk” dan “taat”

ah
terhadap putusan hakim dalam perkara ini;

R
15. Menghukum Tergugat I, Tergugat II, Turut Tergugat I dan Turut Tergugat II
si
untuk membayar semua biaya perkara yang timbul dalam perkara ini secara
ne
ng
tanggung renteng yaitu sebesar Rp. 2.644.000,- (dua juta enam ratus
empat puluh empat ribu rupiah).
16. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya.
do
gu
Demikian diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Negeri Bantul pada hari SELASA, tanggal 30 OKTOBER 2018 oleh
In
A
kami LAILY FITRIA TITIN ANUGERAHWATI, SH, MH, selaku Hakim Ketua
Majelis, KOKO RIYANTO, SH Dan EVI INSIYATI, SH, MH, masing-masing
ah
lik
sebagai Hakim anggota, putusan mana diucapkan pada SELASA tanggal 6

NOVEMBER 2018 dalam persidangan yang terbuka untuk umum oleh Ketua
Majelis didampingi Hakim-Hakim anggota tersebut, dibantu oleh MUH.AWAB,
m
ub
SH Panitera Pengganti Pengadilan Negeri Bantul dengan dihadiri Kuasa Hukum

ka
Penggugat dan Kuasa Hukum Turut Tergugat I, tanpa dihadiri oleh Tergugat I
ep
dan Tergugat II serta Kuasa Turut Tergugat II.

ah
HAKIM-HAKIM ANGGOTA HAKIM KETUA MAJELIS

es
M
ng
DTO DTO
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
1. KOKO RIYANTO, SH, MH. LAILY FITRIA T.A, SH, MH.
a
R
si
DTO
ne
ng
2. EVI INSIYATI, SH, MH,
PANITERA PENGGANTI
do
gu
In
DTO
A
MUH. AWAB, SH
ah
lik
am
ub
ep
k
ah
si
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
PERINCIAN BIAYA :
ep
- Pendaftaran................Rp. 30.000,-
- Biaya Proses...............Rp. 100.000,-
ah
- Panggilan....................Rp. 1.503.000,-
es
- Biaya PS………………Rp. 1.000.000,-

M
ng
- Materai putusan..........Rp. 6.000,-

- Redaksi putusan.........Rp. 5.000,- +
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
Jumlah ...................Rp. 2.644.000,-
a
(dua juta enam ratus empat puluh empat ribu rupiah)
si
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k
ah
si
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik

Yurisprudensi Denda PN BTL 20210531

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Yurisprudensi Denda PN BTL 20210531

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Kantor Jln. Kaliurang KM 9,3 No.25, RT 03 / RW 20,

Gandok, Tambakan, Sinduharjo, Ngaglik, Sleman,

Pengadilan Negeri Bantul dengan register No. 106 /

Selanjutnya disebut sebagai PENGGUGAT;

1. PT. NAFAS SEJAHTERA (Developer-Architect-Contractor-Trading)

Srimartani, Piyungan, Bantul, Yogyakarta;

2. RAHMAN MULYANTO, Lahir di Banyumas pada tanggal 23 Desember

Swasta, Agama : Islam, Alamat : Beji, RT/RW 004/016,

Kel/Desa Harjobinangun, Kecamatan Pakem, Kabupaten

Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta;

Selanjutnya disebut sebagai TERGUGAT II;

Bahwa selanjutnya untuk TERGUGAT I dan TERGUGAT II disebut sebagai

Halaman 1 dari 82 Putusan Nomor : 39/Pdt.G/2018/PN Btl

dan Surat Tugas No.1077/ST-34.02/V/2018 tertanggal 21

disebut sebagai PARA TURUT TERGUGAT;

berkaitan dengan perkara ini;

Telah mendengar keterangan saksi-saksi yang diajukan di Persidangan :

TENTANG DUDUKNYA PERKARA

Menimbang, bahwa Penggugat di dalam Surat Gugatannya tertanggal 30

bawah Register Perkara Perdata No. 39/Pdt.G/2018/PN. Btl, tertanggal 30 April

dan Pembatalan Perjanjian, berdasarkan dalil-dalil, fakta-fakta hukum dan dasar

A. DALIL-DALIL DAN FAKTA-FAKTA HUKUM

1. Bahwa pihak PENGGUGAT adalah seorang “konsumen” dan “pembeli”

Halaman 2 dari 82 Putusan Nomor : 39/Pdt.G/2018/PN Btl

(BPN) Kabupaten Bantul yang beralamat di Jl. Ringroad Manding,

sebidang tanah pekarangan Sertipikat Hak Milik (SHM) Nomor :

Desa Srimartani, Kecamatan Piyungan, Kabupaten Bantul dan untuk

berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan

8. Bahwa Hubungan Hukum antara pihak PENGGUGAT dengan TERGUGAT

atau “pembeli” dengan pihak “pelaku usaha” sebagai Developer atau

Contractor berdasarkan Surat Perjanjian Pembelian Rumah dan Tanah

Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016 dan Akta

Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04 tertanggal 07 Januari 2017.

Halaman 3 dari 82 Putusan Nomor : 39/Pdt.G/2018/PN Btl

rumah hunian yang telah dibeli oleh pihak PENGGUGAT sebagai

Bantul dengan penawaran harga pertama kali adalah sebesar Rp

“pembangunan” sebuah unit Perumahan Piyungan Permai melalui iklan

dan “tergiur” atas penawaran di dalam iklan tersebut dan selanjutnya

untuk segera melakukan “pemesanan” atau booking terhadap salah satu

14. Bahwa setelah pihak PENGGUGAT berhasil “memesan” atau booking 1

(satu) unit Perumahan Piyungan Permai untuk kavling 12 dengan tipe

rumah 36 m² dengan luas tanah 70 m² maka selanjutnya pihak

Halaman 4 dari 82 Putusan Nomor : 39/Pdt.G/2018/PN Btl

Total uang masuk per 29 Oktober 2016 adalah Rp 178.000.000,-

adalah sebesar Rp 235.000.000,- (dua ratus tiga puluh lima juta

b. Persentase diskon yang diberikan oleh pihak pertama atau pihak

PARA TERGUGAT selaku “pelaku usaha” kepada pihak

lima juta rupiah) diberikan diskon 20% sehingga muncul

(seratus delapan puluh delapan juta rupiah).

Tanah Perumahan Piyungan Permai pada tanggal 29 Oktober 2016

tersebut memuat persyaratan yaitu bahwa untuk pemberian diskon sebesar

Halaman 5 dari 82 Putusan Nomor : 39/Pdt.G/2018/PN Btl

Pembelian Rumah dan Tanah Perumahan Piyungan Permai pada

daerah Bantul tersebut ternyata pihak PARA TERGUGAT selaku “pelaku

20. Bahwa selain proses pembangunan rumah hunian milik pihak

kunjung dibangun dan diselesaikan” oleh pihak PARA TERGUGAT selaku

pemecahan tanah” oleh pihak TERGUGAT II pada kantor Badan

Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman berdasarkan keterangan

yang terdapat di dalam Akta Perjanjian Ikatan Jual Beli Nomor : 04

Halaman 6 dari 82 Putusan Nomor : 39/Pdt.G/2018/PN Btl

tertanggal 07 Januari 2017 tersebut bahwa “proses pemecahan tanah”

diurus di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kabupaten Sleman