(net present value) atau biasa disebut nilai sekarang.

Implementasi pendekatan ini adalah dengan cara

mencari nilai sekarang arus kas netto yang diharapkan dari suatu investasi, didiskontokan pada tingkat
biaya modal dan dikurangi biaya awal proyek. Jika nilai bersih sekarang hasilnya positif, proyek ini bisa
diterima, bila negatif harus ditolak. Kalau dua proyek bersifat eksklusif mutualistis, dipilih salah satu
yang mempunyai nilai bersih sekarang tertinggi.

Persamaan untuk nilai bersih sekarang (NPV) adalah:

CF adalah penerimaan tahunan atau arus kas netto (net cash flow), k adalah tarif diskonto atau biaya
modal proyek tersebut, I adalah biaya awal proyek dan n adalah perkiraan umur proyek. Biaya modal (k)
tergantung pada tingkat risiko proyek, pada tingkat suku bunga umum dalam perekonomian dan
beberapa faktor lainnya. Di bab ini kita anggap k sudah diketahui, pembahasannya secara terperinci
akan dibahas tersendiri. Nilai bersih sekarang (NPV) dari proyek A dan B dihitung di Tabel 9.5

1
Kedua proyek di atas patut diterima bila keduanya bebas, tetapi Jika bersifat saling eksklusif (mutually
exclusive) maka proyek B yang patut dipilih. Persamaan 9.3 dapat juga ditulis dengan t = 0 (bukan t = 1)
yaitu :

Dalam format alternatif ini CF adalah investasi awal yang dilakukan pada saat t= 0 dan nilainya adalah
negatif. Format ini berguna untuk analisis proyek yang biaya investasinya dilakukan dalam beberapa
tahun. Perusahaan yang mengambil proyek dengan nilai NPV positif, nilai perusahaan juga akan
meningkat sebesar NPV tersebut. Dalam contoh di atas, nilai perusahaan akan meningkat sejumlah Rp
403,- bila di sangkutkan mengambil Proyek B dan hanya Rp 91,- jika Proyek A. Kenaikan nilai perusahaan
yang berasal dari anggaran modal suatu

2
tahun adalah sejumlah NPV dari proyek-proyek yang diterima. Jadi jelas mengapa Proyek B lebih disukai
dari Proyek A

NPV dalam Keadaan Inflasi

Dalam banyak kasus perhitungan dalam penganggaran modal biasanya orang mengabaikan faktor inflasi
selama umur proyek. Kita kembali ke rumus 11.3a, sebelum ada pertimbangan inflasi diketahui bahwa
arus kas bersih selama 5 tahun adalah Rp 20.000,- biaya modal sebesar 9%, dan biaya investasi Rp
75.000,-. Maka NP diketahui sebesar Rp 2.794,

Apabila diketahui setiap tahun inflasi rata-rata 6%. Apabila terjadi inflasi, maka faktor (1 + k) dikalikan
dengan faktor inflasi sebesar (1+I,), dimana I, adalah besarnya inflasi setiap tahun. Sehingga rumus 9.3a
harus dimodifikasi menjadi sebagai berikut; CF =

Dengan menggunakan rumus 11.3b, maka NPV setelah memasukkan unsur inflasi, menjadi sebagai
berikut:

Sehingga setelah mempertimbangkan faktor inflasi tidak lagi positif sebesar Rp 2.794, tetapi menjadi
negatif sebesar Rp (7.956). Sehingga seharusnya proyek tersebut harus ditolak. Namun demikian analisis
yang baik disamping mempertimbangkan penyesuaian suku bunga juga penyesuaian terhadap arus kas,
sehingga perhitungan di atas menjadi:

3
Jadi apabila disesuaikan kedua-duanya, maka tidak ada beda sebelum dan sesudah inflasi, karena
hasilnya akan sama dengan Rp 2.794. Tetapi akan tidak bijak memberlakukan dampak setiap inflasi
berlaku sama setiap arus kas masuk dan kas keluar.

Metode IRR

IRR adalah singkatan dari internal rate of return, metode IRR pada prinsipnya adalah suatu tarif diskonto
yang akan menye imbangkan nilai sekarang arus kas masa depan dengan biaya awal investasi. Seperti
halnya NPV, metode IRR ini juga merupakan metode arus kas yang didiskonto (DCF). Metode IRR
mengasumsikan bahwa net cash flows setiap tahun dapat diinvestasikan kembali dengan reinvestment
rate sebesar IRR-nya. Persamaan untuk menghitung tingkat pengembalian internal (dengan lambang R)
adalah sebagai berikut

Kita di sini mengetahui biaya I dan juga nilai-nilai CF, CF,...CF hanya saja kita tidak mengetahui nilai R.
Jadi kita mengetahui suatu persamaan dengan satu hal yang tidak diketahui yang harus dicari. Ada nilai
R yang akan menyebabkan jumlah dari penerimaan yang didiskontokan seimbang dengan biaya awal
proyek sehingga persamaan u sama dengan nol, jadi nilal R adalah tingkat hasil pengembalian

4
iternel. Atau dengan kata lain pemecahan nilai R akan memberikan berapa IRR.

Perhatikan bahwa rumus IRR dalam persamaan 9.4 adalah rumus NPV pada persamaan 9.3 dengan
memberikan suatu nilai pada k yang akan mengakitsatkan NPV sama dengan nol. Dengan kata lain kedua
metode ini dipergunakan dasar persamaan yang sama, hanya pada NPV tarif diskonto (k) ditentukan
untuk mendapatkan NPV, sedangkan pada metode IRR diarahkan pada NPV sama dengan nol
denganmencari R yang tepat.

Trial and Error

Tingkat hasil pengembalian internal bisa didapat dengan cara mencoba-coba atau trial and enor.

Pertama, hitung nilai sekarang dari arus kas suatu investasi dengan memilih tarif bunga berdasarkan kira
kira. Karena biaya modal rata-rata perusahaan berkisar 10 sampai 20 persen, diharapkan proyek itu
sekurang-kurangnya menghasilkan 10 persen. Jadi angka 10 persen boleh sebagai titik tolak untuk
sebagian besar masalah. Nilai sekarang yang didapat dibandingkan dengan biaya investasi, Bila nilai
sekarang ini lebih tinggi dari angka biaya, coba lagi dengan tarif bunga yang lebih tinggi dan ikuti kembali
dengan prosedurnya. Sebaliknya jika nilai sekarang lebih rendah dari biaya, tupunkan tarif bunganya dan
ikuti kembali prosedurnya. Teruskan Sampai nilai sekarang arus investasi tersebut sama dengan
biayanya. Tarif bunga yang menjadikan adanya keseimbangan ini disebut

pengembalian internal internal rate of return). Proses kalkulasi digambarkan di Tabel 9.6 untuk contoh
proyek A dan B di atas. Faktor bunga 10 persen diambil dari Tabel A-1. Faktor ini dikalikan dengan arus
kas dari tahun-tahun bersangkutan dan nilai sekarang arus kas tersebut dimasukkan kolom yang ada.
Sebagai contoh FBNS sebesar 0,9091 dikalikan Rp 500,- dan hasilnya adalah Rp455,- ditempatkan di
baris pertama di Proyek A. Selanjutnya nilal nilal sekarang arus kas tahunan dijumlah untuk
mendapatkan angka itu nilai sekarang investasi tiap proyek. Angka ini dikurangi biaya t investasi dan
hasilnya adalah nilai bersih sekarang (NPV). Karena pada tingkat 10 persen kedua proyek menghasilkan
nilai bersih melarang (NPV) yang positif, kita naikkan suku bunganya jadi 15%

5
dan dicoba lagi seperti tadi. Di sini NPV Proyek A adalah nol yang berarti tingkat hasil pengembalian
internal (IRR) adalah 15%. Bilaklik lanjutkan akan ditemukan bahwa tingkat pengembalian internal
Proyek B adalah mendekati 20%.

6
Bila kita terapkan kasus di atas dengan rumus 9.5, maka didapat hasil mendekati perhitungan
sebelumnya 19,75%, seperti perhitungan:

Perbedaan ini disebabkan rank persentase yang digunakan terlalu jauh. Apabila anda coba dengan rank
yang dekat hasilnya akan lebihakurat.

Pemecahan dengan bantuan komputer

Saat ini untuk menghitung IRR tidak terlalu sulit, jika anda punya personal komputer cukup buka
program Excel dengan membuka fungsi x (fx) dan pilih financial. Dengan bantuan program ini kita dapat
melakukan simulasi-simulasi pada berbagai tingkat bunga dan cash flow. Dengan memasukkan cash
flow, klik IRR dan pilih cash flow yang akan dihitung. Hasil perhitungan dengan komputer ada perbedaan
dengan intrapolasi seperti di atas, yaitu 15,05% untuk proyek A dan 19,71% untuk proyek B. Perbedaan
ini karena perbedaan pembulatan kedua pendekatan, biasanya perbedaan tersebut tidak terlalu besar
jika dihitung dengan benar.

7
IRR dari Arus Kas yang Konstan.

Dalam hal arus kas suatu proyek bersifat konstan atau sama tiap tahunnya, IRR proyek tersebut relatif
lebih mudah dicarinya. Esensinya proyek demikian adalah suatu anuitas, di mana IRR-nya ditetapkan
dengan menggunakan rumus 9.6 seperti berikut:

IRR = (I : CF) (9.6)

Hasil pembagi ini kita cari di tabel A2 pada n tertentu dari proyek, maka akan ditemukan tingkat
persentase IRR yang dicari. Sebagai ilustrasi, misalnya biaya suatu proyek Rp 10.000 dan diharapkan
menghasilkan arus kas Rp 1.627,45 setahun selama 10 tahun. Biaya proyek Rp 10.000 adalah nilai
sekarang dari anuitas Rp 1627,45 per tahun selama 10 tahun, dengan menerapkan persamaan 11.6 kita
peroleh :

= 10.000 : 1.527,45 = 6,1446

Lihat angka 6,1446 di tabel A-2.pada baris periode atau n= 10 pada apendiks buku ini, ternyata ada di
kolom 10%. Jadi proyek IRR adalah 10 persen, atau dengan kata lain 10% adalah nilai R yang membuat
persamaan 9.6 sama dengan nol bila CF konstan Rp 1.627,45 per tahun selama 10 tahun dan i adalah Rp
10.000.

Metode MIRR

Metode MIRR yang merupakan singkatan dari modified internal rate of return adalah tingkat diskonto
dimana nilai sekarang dari biaya proyek sama dengan nilai sekarang dari nilai terminal, dimana nilai
terminal diperoleh dari jumlah nilai masa depan dari arus kas masuk, yang dimajemukkan pada biaya
modal perusahaan.

MIRR sebenarnya adalah sebagai jalan keluar untuk mengatasi kelemahan utama dari metode IRR, yaitu
seringnya terjadi konflik antara NPV dengan IRR. Jika dua buah proyek memiliki ukuran yang sama dan
umur yang sama, maka akan memiliki keputusan yang sama antara NPV dan MIRR. MIRR memiliki
keunggulan dibandingkan IRR, MIRR meng

8
Asusimkan bahwa arus kas dari semua proyek direinvestasi pada biaya modal (rexed rate of retum),
sedangkan IRR menggunakan renvestment rate pada IRR. Sehingga reinvestasi pada biaya modal
umumnya lebih benar, maka MIRR adalah indikator lebih baik dari segi profitabilitas sesungguhnya.
Selain itu MIRR juga akan terhindar dari suatu proyek yang memiliki arus kas yang tidak normal, yang
sering dikenal dengan multiple IRR. Sebagai contoh, suatu proyek memiliki arus kas pada tahun 0
sebesar Rp 1,6 juta, tahun ke-1 sebesar Rp 10 juta, dan tahun ke-2 sebesar Rp (10), maka IRR 25% dan
400%, kejadian ini dikenal dengan multiple IRR. Namun dengan menggunakan hal itu terhindari, karena
MIRR ditemui sebesar 5,6%. Dengan biaya modal 10% jelas proyek ini akan ditolak.

MIRR secara teknis tidak ada perbedaan yang mendasar untuk menemukan tingkat R yang dicari, hanya
saja disini kita perlu menentukan tingkat reinvestasi yang kita harapkan selama usia proyek tersebut.
MIRR dirumuskan sebagai berikut

9
contoh sebelumnya pada Tabel 9.6, kita dapat menghitung MIRR kas kedua proyek dari tabel tersebut
adalah:

Untuk menemukan MIRR, maka TV dibagi dengan nilai sekarang kas keluar, maka: 2,3153 lihat pada
tabel A-3 (atau FVIF) pada appendiks buku ini pada n = 6, yang paling mendekati nilai ini adalah 15%
Sedangkan proyek B dengan prosedur yang sama diperoleh MIRR = 18%.

10
Pemecahan MIRR dengan bantuan komputer

Seperti halnya dengan metode IRR, metode MIRR secara teknis lebih sulit perhitungannya secara
manual, bahkan lebih sulit dibandingkan dengan metode IRR. Namun demikian dengan bantuan
komputer maka kita akan dengan cepat menemukan hasil MIRR yang dicari. Untuk menghitung MIRR
tidak terlalu sulit, buka program Excel dengan membuka fungsi x dan pilih financial. Dengan
memasukkan cash flow, klik MIRR dan pilih cash flow yang akan dihitung. Hasil kedua proyek agak
berbeda dengan perhitungan manual, dimana proyek A = 15,02% dan B =18,08%.

Jadi jika kita bandingkan yang kita peroleh dari kedua proyek ada perbedaan antara metode IRR dan
MIRR, seperti tercermin pada Tabel 9.7. Besar kecilnya perbedaan kedua metode tersebut sangat
tergantung pada hal-hal berikut ini.

a. Pola aliran kas suatu proyek

b. Tingkat suku bunga reinvestasi yang disyaratkan

C. Biaya modal suatu proyek, dan

d. Usia suatu proyek.

11
Metode MIRR memiliki keunggulan dibandingkan metode IRR. MERR mengasuMSikan bahwa semua
arus kas proyek di reinVestasi pada biaya modal, sedangkan metode IRR mengasumsikan bahwa arus kas
dari setiap proyek di reinvestasi pada IRR. Secara konsep reinvestasi pada biaya modal lebih benar, maka
indikator MIRR lebih baik. Selain MIRR dapat terhindar dari masalah multi IRR, sehingga untuk kasus
multi IRR (lihat sesi 11.5), apabila dipecahkan dengan MIRR diasumsikan proyek tersebut dengan biaya
modal 10%, maka ditemukan

MIRR sebesar 5,6% dan NPV = Rp -0,77 juta. Sehingg metode MIRR akan mempunyai keputusan yang
sama dengan NPV, atau kedua keputusan antara NPV dan MIRR akan konsisten terutama dalam kasus
mutually exclusie Kontik keputusan antara NPV dan IRR dapat dihindari, artinya jika dengan metode NPV
suatu proyek dibandingkan proyek yang lain, maka MIRR juga akan lebih baik. Perhatikan ketiga metode
seperti pada Tabel 9.7, metode IRR dan NPV terjadi konflik, karena metode IRR mensyaratkan proyek A
sedangkan metode NPV mensyaratkan proyek B. Apabila makan metode MIRR dan NPV, keputusan
menjadi konsisten karena tidak terjadi konflik.

12