1.

Tingkat pengembalian internal (IRR)

IRR adalah tingkat diskonto yang memaksa NPV proyek sama dengan nol. Untuk proses menentukan IRR dapat
menggunakan :
a. Percobaan dan kesalahan. Kita bisa menggunakan prosedur coba-coba—coba diskon tingkat, lihat apakah
persamaannya menjadi nol, dan jika tidak, coba tingkat yang berbeda.
b. Solusi kalkulator. Masukkan arus kas dalam daftar arus kas kalkulator seperti yang kita lakukan untuk
menemukan NPV; lalu tekan tombol berlabel "IRR."
c. Solusi Excel

IRR menarik secara logis—berguna untuk mengetahui tingkat pengembalian investasi yang diusulkan. Namun, ,
NPV dan IRR dapat menghasilkan kesimpulan yang bertentangan ketika pilihan dibuat antara proyek yang saling
eksklusif, dan ketika konflik terjadi, NPV umumnya lebih baik.

2. Tingkat pengembalian internal ganda

Masalah dengan IRR adalah bahwa dalam kondisi tertentu suatu proyek mungkin memiliki lebih dari
satu IRR. Pertama, perhatikan bahwa suatu proyek dikatakan memiliki arus kas normal jika memiliki satu atau
lebih arus kas keluar (biaya) yang diikuti oleh serangkaian arus kas masuk. Namun, jika arus kas keluar terjadi
beberapa saat setelah arus masuk dimulai, yang berarti tanda-tanda arus kas berubah lebih dari satu kali, proyek
dikatakan memiliki arus kas tidak normal. Contohnya
Untuk mengilustrasikan beberapa IRR, misalkan sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan potensi
tambang terbuka (Proyek M) yang menelan biaya $1,6 juta dan akan menghasilkan arus kas sebesar $10 juta pada
akhir Tahun 1. Kemudian pada akhir Tahun 2, perusahaan harus mengeluarkan $10 juta untuk mengembalikan
tanah ke kondisi semula. Oleh karena itu, arus kas proyek yang diharapkan (dalam jutaan) adalah sebagai berikut:
Perhatikan bahwa tidak ada dilema mengenai Proyek M yang akan muncul jika metode NPV digunakan;
kami hanya akan menemukan NPV dan menggunakannya untuk mengevaluasi proyek. Kita akan melihat bahwa
jika biaya modal Proyek M adalah 10%, NPV-nya akan menjadi 2$0,7736 juta, dan proyek tersebut harus ditolak.
Namun, jika r berada di antara 25% dan 400%, NPV akan positif, tetapi angka tersebut tidak realistis atau berguna
untuk apa pun.
3. Asumsi tingkat reinvestasi
Perhitungan NPV didasarkan pada asumsi bahwa arus kas masuk dapat diinvestasikan kembali pada
WACC yang disesuaikan dengan risiko proyek, sedangkan perhitungan IRR didasarkan pada asumsi bahwa arus
kas dapat diinvestasikan kembali pada IRR. Untuk mengetahui mengapa demikian, pertimbangkan diagram
berikut, yang pertama kali digunakan di Bab 5 untuk mengilustrasikan nilai masa depan $100 ketika tingkat bunga
5%.
Hal ini mengarah pada kesimpulan berikut: Ketika kami menghitung nilai sekarang, kami secara implisit
mengasumsikan bahwa arus kas dapat diinvestasikan kembali pada tingkat bunga tertentu, 5% dalam contoh kami.
Ini berlaku untuk Proyek S dan L: Ketika kami menghitung NPV mereka, kami mendiskon di WACC, 10%, yang
berarti kami berasumsi bahwa arus kas mereka dapat diinvestasikan kembali sebesar 10%
NPV mengasumsikan investasi ulang di WACC, sedangkan IRR mengasumsikan investasi ulang di IRR.
Asumsi mana yang lebih masuk akal? Bagi sebagian besar perusahaan, dengan asumsi reinvestasi di WACC lebih
masuk akal karena alasan berikut: Jika sebuah perusahaan memiliki akses yang cukup baik ke pasar modal, ia
dapat meningkatkan semua modal yang dibutuhkannya pada tingkat yang berlaku, yang dalam contoh kita adalah
10%.
 Karena perusahaan dapat memperoleh modal sebesar 10%, jika memiliki peluang investasi dengan NPV
positif, perusahaan harus mengambilnya, dan dapat membiayainya dengan biaya 10%.
 Jika perusahaan menggunakan arus kas yang dihasilkan secara internal dari proyek masa lalu daripada
modal eksternal, ini akan menghemat 10% biaya modal. Jadi, 10% adalah biaya peluang dari arus kas,
dan itu adalah pengembalian efektif atas dana yang diinvestasikan kembali.

Sebagai ilustrasi, misalkan IRR proyek adalah 50%, WACC perusahaan adalah 10%, dan perusahaan
memiliki akses yang memadai ke pasar modal. Dengan demikian, perusahaan dapat meningkatkan modal
yang dibutuhkannya pada tingkat 10%. Kecuali jika perusahaan adalah monopoli, pengembalian 50% akan
menarik persaingan, yang akan membuat sulit untuk menemukan proyek baru dengan pengembalian tinggi
yang serupa, seperti yang diasumsikan oleh IRR. Selain itu, bahkan jika perusahaan menemukan proyek
semacam itu, ia dapat mengambilnya dengan modal eksternal yang menelan biaya 10%. Kesimpulan logisnya
adalah bahwa arus kas proyek asli akan menghemat 10% biaya modal eksternal, dan itu adalah pengembalian
efektif atas arus tersebut.