MAKALAH STUDI KELAYAKAN

EKONOMI TEKNIK & KELAYAKAN PROYEK

Perumahan Griya Tegal Asri

Disusun oleh:
Sesilia Rakma Safitri (21110013)

PROGAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS WIJAYA KUSUMA SURABAYA
2021
PENDAHULUAN
Latar Belakang
Proyek pembangunan Perumahan Griya Tegal Asri berlokasi di Jalan
Sahadewa, Kabupaten Jembrana, Bali. ini dibangun di atas tanah seluas 17.930
m2 dan direncanakan membangun perumahan lantai 1 dengan luas bangunan 36
m2 sebanyak 150 unit. Proyek ini merupakan proyek rumah sejahtera tapak
bersubsidi yang dilaksanakan oleh PT. Saka Bali selaku kontraktor dan
pengembangnya. Untuk mengevaluasi biaya investasi dan manfaat yang akan
diterima oleh pengembang, perlu dilakukan analisis kelayakan.
Kelayakan aspek teknis ditentukan berdasarkan ketentuan Peraturan
Daerah Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Jembrana Tahun 2012-2032 dan
Peraturan Daerah Kabupaten Jembrana Nomor 3 Tahun 2004 Tentang Bangunan.
Nilai aspek pasar dalam penelitian ini meliputi perminaan dan penawaran rumah,
menggunakan metode time series trend. Kelayakan aspek pasar ditentukan
berdasarkan perbandingan jumlah permintaan dengan penawaran rumah. Analisis
aspek finansial penelitian ini meliputi pemasukan dan pengeluaran proyek.
Kelayakan aspek finansial ditentukan berdasarkan nilai Net Present Value, Benefit
Cost Ratio, dan Internal Rate of Return
Hasil analisis menunjukkan bahwa aspek teknis yaitu tinggi bangunan,
koefisien dasar bangunan, koefisien lantai bangunan, dan aksesibilitas lokasi
proyek Perumahan Griya Tegal Asri layak. Hasil analisis aspek pasar
menunjukkan permintaan rumah sebanyak 355 rumah, lebih besar dari penawaran
yaitu sebanyak 150 rumah, sehingga aspek pasar Perumahan Griya Tegal Asri
layak. Dari analisis aspek finansial diperoleh Net Present Value sebesar Rp
4.811.337.308,00 > 0, Benefit Cost Ratio sebesar 1,198 > 1, Internal Rate of
Return > MARR, sehingga aspek finansial proyek Perumahan Griya Tegal Asri
layak.
METODE PENELITIAN
Tujuan umum dilakukannya penelitian ini adalah melakukan studi
kelayakan pada rencana pembangunan perumahan Griya Tegal Asri berlokasi di
Jalan Sahadewa, Kabupaten Jembrana, Bali. ini dibangun di atas tanah seluas
17.930 m2
(1) Penentuan Objek Studi
Objek studi penelitian ini adalah Proyek Pembangunan Perumahan
Griya Tegal Asri yang berlokasi di Jalan Sahadewa, Desa Tegal Badeng Barat,
Jembrana, Bali. Dari obyek studi akan diteliti apakah Proyek Pembangunan
Perumahan Griya Tegal Asri layak atau tidak dalam aspek teknis, pasar, dan
finansial.
(2) Studi Pustaka
Analisis yang dilakukan dalam penelitian ini meliputi analisis
kelayakan aspek teknis, pasar, dan finansial proyek Pembangunan Perumahan
Griya Tegal Asri. Dalam meninjau aspek teknis digunakan peraturan daerah
rencana tata ruang wilayah Kabupaten Jembrana tahun 2012-2032 dan
peraturan daerah Kabupaten Jembrana Nomor 3 Tahun 2004 tentang
bangunan sebagai kriteria penilaiannya. Analisis aspek pasar yang dilakukan
meliputi analisis penawaran dan permintaan perumahan. Peramalan data aspek
pasar menggunakan metode time series trend yang menghasilkan nilai MAPE
dan MAD terkecil. Dalam analisis aspek finansial digunakan metode Net
Present Value (NPV), Benefit Cash Ratio (BCR), dan Internal Rate of Return
(IRR).
(3) Pengumpulan Data
a. Data primer adalah data yang diperoleh dari lokasi maupun hasil survei
yang dapat digunakan sebagai sumber dalam analisis studi kelayakan
proyek yaitu:
a) Observasi lokasi,
b) Perencanaan anggaran biaya (RAB),
c) Survey pasar.
b. Data sekunder adalah data yang diperoleh dari berbagai literatur yang
mendukung penelitian, seperti buku, catatan, jurnal, internet, konsultasi
dengan pembimbing, diskusi dengan
rekan mahasiswa dan data lainya yang mendukung penelitian ini meliputi.
a) Tingkat suku bunga Bank Indonesia,
b) Data biaya perizinan dan pajak,
c) Data nilai jual objek tanah (NJOP).
(4) Analisis Data
1. Aspek Teknis
Penilaian aspek teknis ini menggunakan Peraturan Daerah Rencana
Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWK) Jembrana Tahun 2012-
2032 dan Peraturan Daerah Nomor 3 Kabupaten Jembrana Tahun 2004
Tentang Bangunan. Adapun ketentuan dari peraturan tersebut yaitu :
 a. Tinggi bangunan maksimal 15 m
b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan perumahan
maksimum 75% bangunan dan 25% lahan terbuka.
c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 4 kali KDB.
Jika teknis proyek memenuhi ketentuan peraturan tersebut maka
proyek dinyatakan layak dalam aspek teknis. Sebaliknya jika teknis
proyek tidak sesuai dengan peraturan tersebut maka proyek tidak layak
dalam aspek teknis.
2. Aspek Pasar
Data aspek pasar yang digunakan adalah data pertumbuhan rumah
tangga dan pertumbuhan perumahan di Kabupaten Jembrana.
Untuk data pertumbuhan rumah tangga diasumsikan sebagai
permintaan rumah sedangkan data pertumbuhan perumahan
diasumsikan sebagai penawaran rumah. Pengolahan data aspek
pasar menggunakan metode time series trend yang menghasilkan
nilai MAPE dan MAD terkecil. Jika permintaan rumah lebih besar
dari penawaran rumah maka kondisi pasar layak dan apabila
sebaliknya maka kondisi pasar tidak layak.
3. Aspek Finansial
Analisis aspek finansial penelitian ini menggunakan metode Net
Present Value (NPV), Benefit Cash Ratio (BCR), dan Internal Rate
of Return (IRR). Dan untuk mengetahui sensitivitasnya terhadap
perubahan keadaan, dilakukan analisis sensitivitas.
4. Aspek Sensitivitas
Analisis sensitivitas dalam penelitian ini menggunakan asumsi
pendapatan tetap dan biaya naik 20%
HASIL DAN PEMBAHASAN
1. Gambaran Umum Proyek
Proyek Pembangunan Perumahan Griya Tegal Asri berlokasi di
Jalan Sahadewa, Desa Tegal Badeng Barat, Negara, Bali. Pada
proyek ini dilaksanakan oleh PT. Saka Bali selaku kontraktor dan
pengembang yang beralamat di Jl. Tukad Bauji XXVII No. 14
Denpasar, Bali. Pada proyek ini dibangun rumah lantai 1 dengan
luas bangunan 36 m2 sebanyak 150 unit yang dibangun di atas
tanah seluas 17.930 m2. Lokasi Perumahan Griya Tegal Asri dapat
dilihat pada gambar.

Uang muka pembelian rumah pada Perumahan Griya Tegal Asri

ditentukan sebesar 5% dari harga rumah per unit dan angsuran
kredit pemilikan rumah (KPR) dapat diangsur sampai dengan 20
tahun. Rumah yang ditawarkan oleh Perumahan Griya Tegal Asri
adalah rumah semi finishing.
2. Aspek Teknis
 Tinggi Bangunan
Berdasarkan gambar rencana Perumahan Griya Tegal Asri,
diketahui tinggi bangunan Perumahan Griya Tegal Asri
3,95 m, sehingga memenuhi ketentuan peraturan rencana
tata ruang wilayah Kabupaten Jembrana tahun 2012-2032
yaitu tinggi bangunan lebih rendah dari 15m. karena tinggi
bangunan Perumahan Griya Tegal Asri memenuhi
persyaratan tinggi bangunan secara legalitas, maka
dipastikan tinggi bangunan Perumahan Griya Tegal Asri
layak dalam aspek teknis.
 Koefisien Dasar Bangunan dan Koefisien Lantai Bangunan
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan
perumahan maksimum 75% yaitu luas bangunan 75% dan
luas lahan terbuka 25% dari luas kaveling bangunan serta
 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ditetapkan maksimum 4
kali Koefisien Dasar Bangunan (KDB).
Berdasarkan gambar rencana, kaveling bangunan
Perumahan Griya Tegal Asri memiliki luas yang berbeda-
beda yaitu 81 m2 , 82 m2 , 83 m2 , 84 m2 , 87 m2 , 88 m2 ,
89 m2 , 91 m2 , 92 m2 , 93 m2 , 94 m2 , 95 m2 , 98 m2 , 99
m2 , 101 m2 , 103 m2 , 104 m2 , 107 m2 , 111 m2 , 115 m2
, 120 m2 , 122 m2 , 123 m2 , 127 m2 . Dalam penelitian ini,
analisis KDB dan KLB menggunakan luas kaveling
bangunan terkecil agar menghasilkan nilai KDB dan KLB
terbesar. Sehingga perhitungan KDB dan KLB sebagai
berikut :

KDB =
2
Luas dasar bangunan 36 m
×100 %= ×100 %=44,44 %
Luas kavling bangunan 81 m2
KLB
Luas lantai bangunan 36 m2
¿ ×100 %= ×100 %=44,44 %
Luas kavling bangunan 81 m2

Berdasarkan hasil perhitungan KDB dan KLB, diketahui

nilai KDB dan KLB Perumahan Griya Tegal Asri
memenuhi ketentuan peraturan daerah Kabupaten Jembrana
Nomor 3 Tahun 2004 tentang bangunan yaitu nilai KDB
sebesar 44,44% lebih kecil dari 75% dari KLB sebesar
44,44% lebih kecil dari 4 kali nilai KDB maka dipastikan
KDB dan KLB Perumahan Griya Tegal Asri layak dalam
aspek teknis.
 Aksebilitas Lokasi
Perumahan Griya Tegal Asri berlokasi di Jalan Sahadewa,
Desa Tegal Badeng Barat, Negara, Bali. Lokasi Perumahan
Griya Tegal Asri berjarak 1,2 km dari Masjid Baitussalam,
1,4 km SMK Negeri 2 Negara, dan 2,9 km dari Jalan
Denpasar-Gilimanuk. Jalan menuju lokasi Perumahan
Griya Tegal Asri yaitu Jalan Sahadewa merupakan jalan
yang diperkeras menggunakan perkerasan aspal dengan
lebar badan jalan 4 m, sehingga mendukung lalu lintas
kendaraan roda empat yang menuju ke lokasi Perumahan
Griya Tegal Asri. Dapat dinyatakan bahwa aksebilitas
lokasi Perumahan Griya Tegal Asri layak dan mampu
bersaing.
3. Aspek Pasar
Permintaan rumah pada Perumahan Griya Tegal Asri dihitung
berdasarkan permintaan rumah di Kabupaten Jembrana dan faktor persaingan,
untuk mengetahui pangsa pasar (market share) yang dapat diperoleh.
Diasumsikan market share yang dapat diraih Perumahan Griya Tegal Asri
sebesar 10%. Dasar dari asumsi tersebut adalah Kabupaten Jembrana memiliki
5 kecamatan yaitu Kecamatan Jembrana, Melaya, Mendoyo, Negara, dan
Pekutatan. Sehingga 100% market share yang ada di Kabupaten Jembrana
dibagi rata menjadi 20% di setiap kecamatan.
diketahui permintaan rumah di Kabupaten Jembrana tahun 2017
sebanyak 3546 rumah dan dari hasil analisis faktor persaingan, market share
yang dapat diraih oleh Perumahan Griya Tegal Asri sebesar 10%. Sehingga
perhitungan permintaan rumah pada Perumahan Griya Tegal Asri sebagai
berikut :
permintaan rumah = pertumbuhan rumah tangga x market
share
tahun 2017 = 3546 x 10% = 354,6 ≈ 355 unit
dari hasil perhitungan, didapat jumlah permintaan rumah pada
Pperumahan Griya Tegal Asri sebanyak 355 unit. Sedangkan jumlah
rumah yang ditawarkan oleh Perumahan Griya Tegal Asri sebanyak 150
unit. Sehingga dalam aspek pasar proyek pembangunan Perumahan Griya
Tegal Asri dapat dinyatakan layak.

4. Aspek Finansial
 Pemasukan dan Biaya-biaya Proyek
1. Pemasukan Proyek
Dalam pembangunan Perumahan Griya Tegal Asri terdapat
3 sumber pemasukan proyek yaitu modal sendiri
perusahaan, pinjaman bank dan penjualan rumah. Modal
sendiri yang dikeluarka pada bulan September 2016 oleh
perusahaan sebanyak Rp. 1.500.000.000,00. Harga rumah
per unit meningkat setiap tahunnya. Harga rumah per unit
tahun 2016 sebesar Rp. 133.500.000,00, tahun 2017 sebesar
Rp. 141.000.000,00, dan tahun 2018 Rp. 148.500.000,00.
Untuk menambah kas saat awal proyek, dimana modal
sendiri tidak mecukupi maka dilakukan pinjaman dana dari
bank sebesar Rp. 10.000.000.000,00.
2. Biaya-biaya Proyek
a. Biaya pembelian lahan
Pembelian lahan dilakukan pada bulan September
2016 dengan harga lahan tersebut sebesar Rp.
5.000.000.000,00.
b. Biaya perizinan
Biaya perizinan yang dikeluarkan dalam
pembangunan Perumahan Griya Tegal Asri yaitu
 biaya perizinan lahan yang meliputi izin prinsip,
izin pemanfaatan tanah (IPT), izin site plan, izin pell
banjir, izin mendirikan bangunan (IMB) induk, dan
sertifikat hak milik (SHM) yang dibayar Bulan
September 2016 sebesar Rp.250.000.000,00.
Selanjutnya biaya IMB pecah sebesar
Rp.800.000,00 per unit dan biaya balik nama SHM
sebesar Rp.3.500.000,00 per unit yang dibayar saat
uang KPR dari bank cair.
c. Biaya penataan lahan
No Uraian Biaya Total Harga
1. Pematangan lahan Rp. 215.160.000,00
2. Pekerjaan jalan Rp. 125.000.000,00
3. Pekerjaan drainase Rp. 74.490.000,00
4. Pekerjaan tembok pagar Rp. 11.907.310,00
5. Pekerjaan gate Rp. 10.000.000,00
perumahan
Jumlah Rp. 436.557.310,00

d. Biaya konstruksi rumah

No Uraian Pekerjaan Volume Harga Total Harga
.
1. Pekerjaan pengukuran dan 150 Rp. 1.464.000,00 Rp.
persiapan 219,600.000,00
2. Pekerjaan tanah dan 150 Rp. 7.853.909,00 Rp.
pondasi 1.178.086.381,00
3. Pek. pasangan dinding dan 150 Rp. Rp.
plesteran 12.498.736,00 1.874.810.405,00
4. Pek. beton 150 Rp. 9.461.844,00 Rp.
1.419.276.663,00
5. pek. plafond 150 Rp. 3.197.909,00 Rp.479.686.406,0
0
6. Pek. kusen, pintu dan 150 Rp. 4.708.701,00 Rp.
jendela 706.305.181,00
7. Pek. MEP 150 Rp. 5.689.483,00 Rp.
853.422.450,00
8. Pek. finishing 150 Rp. 1.467.042,00 Rp.
220.056.284,00
9. Pek. lantai 150 Rp. 540.000,00 Rp.
81.000.000,00
10. Pek. atap 150 Rp. 8.407.802,00 Rp.
1.261.170.288,00
Jumlah Rp. Rp.
55.289.426,00 8.293.414.058,00
 e. Biaya umum dan overhead

No. Uraian Harga Volume Total Harga

Pekerjaan
1. Gaji karyawan Rp. 27 Rp.
12.000.000,00 324.600.000,00
2. Operasional Rp. 27 Rp.
kantor 1.000.000,00 27.000.000,00
3. Operasional Rp. 16 Rp.
proyek 1.000.000,00 16.000.000,00
4. Biaya Rp. 24 Rp.
pemasaran 1.000.000,00 24.000.000,00
5. Biaya tidak Rp. 27 Rp.
terduga 1.000.000,00 27.000.000,00
Jumlah Rp.
418.000.000,00

f. Biaya pajak
1. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan)
Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten
Jembrana Nomor 6 Tahun 2011, nilai BPHTB dihitung
dengan cara sebagai berikut
BPHTB = (NJOP-NPOPTKP) X 5%
Ket :
 NJOP = Nilai Jual Objek Pajak
 NPOPTKP = Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(ditentukan Rp. 60.000.000,00)
Sehingga nilai BPHTB =
( Rp .5.000 .000 .000,00−Rp . 60.000.000,00 ¿ ×5 %=Rp . 247.000.000,00

2. PPh
Perumahan Griya Tegal Asri merupakan proyek
rumah tapak sejahtera bersubsidi dengan luas
bangunan per unit 36 m2 dan luas tanah kaveling
per unit tidak kurang dari 81 m2 . Harga jual rumah
 pada Perumahan Griya Tegal Asri tahun 2018
sebesar Rp.133.500.000,00, tahun 2017 sebesar
Rp.141.000.000,00, dan tahun 2018
Rp.148.500.000,00.

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik

Indonesia Nomor 113/PMK.03/2014, untuk rumah
sederhana yang memenuhi ketentuan Peraturan
Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
113/PMK.03/2014 dibebaskan dari pengenaan Pajak
Pertambahan Nilai (PPN). Sehingga pengembang
Perumahan Griya Tegal Asri tidak dikenakan biaya
PPN.
g. Pinjaman bank
Dalam pembangunan Perumahan Griya Tegal Asri,
pengembang melakukan pinjaman dana berupa kredit
yasa griya/kredit konstruksi (KYG) kepada bank
Tabungan Negara (BTN) sebesar
Rp.10.000.000.000,00. Ketentuan dari KYG ini adalah
jangka waktu pengembalian pinjaman bank maksimal
24 bulan dan dapat diperpanjang dengan
mempertimbangkan past performance debitur dan
setelah dianalisa kelayakannya oleh bank. Provisi bank
dikenakan sebesar 1% dari nilai pinjaman, sehingga
biaya provisi yang dibayarkan oleh pengembang
Perumahan Griya Tegal Asri sebesar
Rp.100.000.000,00.
Pengembalian pinjaman bank ini dikenakan bunga bank
sebesar 15% per tahun yang mulai diangsur bulan
Oktober 2016 dan direncanakan lunas selama 24 bulan.
No. Angsuran Bunga Angsuran Bunga Angsuran Bunga Sisa Pinjaman
(1) (2) (3) (4)
0 Rp 0,00 Rp 0,00 Rp 0,00 Rp 10.000.000.000,00
1 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 9.583.333.333,00
125.000.000,00 541.666.667,00
2 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 9.166.666.667,00
119.791.667,00 536.458.333,00
3 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 8.750.000.000,00
114.583.333,00 531.250.000,00
4 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 8.333.333.333,00
109.375.000,00 526.041.667,00
5 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 7.916.666.667,00
104.166.667,00 520.833.333,00
6 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 7.500.000.000,00
98.958.333,00 515.625.000,00
7 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 7.083.333.333,00
93.750.000,00 510.416.667,00
8 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 6.666.666.667,00
88.541.667,00 505.208.333,00
9 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 6.250.000.000,00
83.333.333,00 500.000.000,00
10 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 5.833.333.333,00
78.125.000,00 494.791.667,00
11 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 5.416.666.667,00
72.916.667,00 489.583.333,00
12 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 5.000.000.000,00
67.708.333,00 484.375.000,00
13 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 4.583.333.333,00
62.500.000,00 479.166.667,00
14 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 4.166.666.667,00
57.291.667,00 473.958.333,00
15 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 3.750.000.000,00
52.083.333,00 468.750.000,00
16 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 3.333.333.333,00
46.875.000,00 463.541.667,00
17 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 2.916.666.667,00
41.666.667,00 458.333.333,00
18 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 2.500.000.000,00
36.458.333,00 453.125.000,00
19 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 2.083.333.333,00
31.250.000,00 447.916.667,00
20 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 1.666.666.667,00
26.041.667,00 442.708.333,00
21 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 1.250.000.000,00
20.833.333,00 437.500.000,00
22 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 833.333.333,00
15.625.000,00 432.291.667,00
23 Rp. Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 416.666.667,00
10.416.667,00 427.083.333,00
24 Rp. 5.208.333,00 Rp. 416.666.667,00 Rp. Rp. 0,00
421.875.000,00
Rp. Rp. Rp.
Tota 1.562.500.000,00 10.000.000.000,00 11.562.500.000,00
l
 Dimana nilai pada tabel

sisa pinjaman ×bunga pertahun

(1) =
12
total pinjaman
(2) ¿
24
(3) = Amgsuran bunga + angsuran pokok
(4) = Sisa pinjaman – angsuran pokok
Diketahui total bunga pinjaman bank yang harus dibayar oleh
pengembang sebesar Rp. 1.562.500.000,00 sehingga biaya total
pengembalian biaya pinjaman bank sebesar Rp. 11.562.500.000,00
 Analisis Net Present Value(NPV), Benefit Cost Ratio (BCR) dan
Internal Rate of Return (IRR)

Rekapitulasi aliran kas

No. Bulan/ Tahun Cash in Cash Out

0 Tahap Awal Rp. 11.500.000.000 Rp. 100.000.000
1 Sept-16 Rp. 0 Rp. 5.497.000.000
2 Okt-16 Rp. 0 Rp. 1.049.323.802
3 Nop-16 Rp. 5.000.000 Rp. 828.955.469
4 Des-16 Rp. 21.187.500 Rp. 1.100.356.145
5 Jan-17 Rp. 42.050.000 Rp. 1.095.356.437
6 Feb-17 Rp. 686.187.500 Rp. 1.096.589.479
7 Mar-17 Rp. 944.175.000 Rp. 1.111.161.020
8 Apr-17 Rp. 1.127.000.000 Rp. 1.384.228.072
9 Mei-17 Rp. 1.125.975.000 Rp. 1.379.009.489
10 Jun-17 Rp. 1.129.000.000 Rp. 1.378.131.406
11 Jul-17 Rp. 1.000.100.000 Rp. 1.380.234.072
12 Agust-17 Rp. 1.265.975.000 Rp. 1.096.937.354
13 Sept-17 Rp. 1.264.975.000 Rp. 1.091.719.020
14 Okt-17 Rp. 1.130.025.000 Rp. 1.018.037.620
15 Nop-17 Rp. 1.256.925.000 Rp. 1.005.498.286
16 Des-17 Rp. 1.116.925.000 Rp. 713.395.128
17 Jan-18 Rp. 977.950.000 Rp. 700.589.734
18 Feb-18 Rp. 837.700.000 Rp. 511.810.333
19 Mar-18 Rp. 831.187.500 Rp. 510.836.875
20 Apr-18 Rp. 595.000.000 Rp. 503.266.667
21 Mei-18 Rp. 460.350.000 Rp. 496.711.833
22 Jun-18 Rp. 742.500.000 Rp. 494.325.000
23 Jul-18 Rp. 743.500.000 Rp. 489.126.667
24 Agust-18 Rp. 746.712.500 Rp. 483.950.458
25 Sept-18 Rp. 749.925.000 Rp. 478.774.250
26 Okt-18 Rp. 885.000.000 Rp. 56.250.000
27 Nov-18 Rp. 865.725.000 Rp. 56.057.250
28 Des-18 Rp. 846.450.000 Rp. 55.864.500
Total Rp. 32.897.500.000 Rp. 27.163.496.367
1. Net Present Value (NPV)
Dalam perhitungan nilai NPV penelitian ini suku bunga pinjaman bank
yang digunakan adalah 15%
Apabila didapat nilai NPV sebagai berikut :
NPV>0 maka proyek mengguntungkan/layak
NPV<0 maka proyek tida mengguntungkan/tidak layak.
a. Perhitungan factor bunga present
Saat n = 0, maka (P/F, 1,25%, 0) = 1 / (1 + 1,25%) 0 = 1
Saat n = 1, maka (P/F, 1,25%, 1) = 1 / (1 + 1,25%) 1 = 0,9877
Saat n = 2, maka (P/F, 1,25%, 2) = 1 / (1 + 1,25%) 2 = 0,9755
Saat n = 3, maka (P/F, 1,25%, 3) = 1 / (1 + 1,25%) 3 = 0,9634
Saat n = 4, maka (P/F, 1,25%, 4) = 1 / (1 + 1,25%) 4 = 0,9515
Saat n = 5, maka (P/F, 1,25%, 5) = 1 / (1 + 1,25%) 5 = 0,9398
Saat n = 6, maka (P/F, 1,25%, 6) = 1 / (1 + 1,25%) 6 = 0,9282
Saat n = 7, maka (P/F, 1,25%, 7) = 1 / (1 + 1,25%) 7 = 0,9167
Saat n = 8, maka (P/F, 1,25%, 8) = 1 / (1 + 1,25%) 8 = 0,9054
Saat n = 9, maka (P/F, 1,25%, 9) = 1 / (1 + 1,25%) 9 = 0,8942
Saat n = 10, maka (P/F, 1,25%, 10) = 1 / (1 + 1,25%) 10 = 0,8832
Saat n = 11, maka (P/F, 1,25%, 11) = 1 / (1 + 1,25%) 11 = 0,8723
Saat n = 12, maka (P/F, 1,25%, 12) = 1 / (1 + 1,25%) 12 = 0,8615
Saat n = 13, maka (P/F, 1,25%, 13) = 1 / (1 + 1,25%) 13 = 0,8509
Saat n = 14, maka (P/F, 1,25%, 14) = 1 / (1 + 1,25%) 14 = 0,8404
Saat n = 15, maka (P/F, 1,25%, 15) = 1 / (1 + 1,25%) 15 = 0,8300
Saat n = 16, maka (P/F, 1,25%, 16) = 1 / (1 + 1,25%) 16 = 0,8197
Saat n = 17, maka (P/F, 1,25%, 17) = 1 / (1 + 1,25%) 17 = 0,8096
Saat n = 18, maka (P/F, 1,25%, 18) = 1 / (1 + 1,25%) 18 = 0,7996
Saat n = 19, maka (P/F, 1,25%, 19) = 1 / (1 + 1,25%) 19 = 0,7898
Saat n = 20, maka (P/F, 1,25%, 20) = 1 / (1 + 1,25%) 20 = 0,7800
Saat n = 21, maka (P/F, 1,25%, 21) = 1 / (1 + 1,25%) 21 = 0,7704
 Saat n = 22, maka (P/F, 1,25%, 22) = 1 / (1 + 1,25%) 22 = 0,7609
Saat n = 23, maka (P/F, 1,25%, 23) = 1 / (1 + 1,25%) 23 = 0,7515
Saat n = 24, maka (P/F, 1,25%, 24) = 1 / (1 + 1,25%) 24 = 0,7422
Saat n = 25, maka (P/F, 1,25%, 25) = 1 / (1 + 1,25%) 25 = 0,7330
Saat n = 26, maka (P/F, 1,25%, 26) = 1 / (1 + 1,25%) 26 = 0,7240
Saat n = 27, maka (P/F, 1,25%, 27) = 1 / (1 + 1,25%) 27 = 0,7150
Saat n = 28, maka (P/F, 1,25%, 28) = 1 / (1 + 1,25%) 28 = 0,7062
Setelah didapat nilai faktor bunga present, selanjutnya dilakukan
perhitungan PWB dan PWC.
a. Perhitungan Present Word of Benefit (PWB)
Perhitungan PWB dengan suku bunga 15% per tahun

No. Bulan/ Tahun Cash in (P/F,I,n) PWB

1 2 3=1×2
0 Tahap Awal Rp. 11.500.000.000 1 Rp. 11.500.00
1 Sept-16 Rp. 0 0,9877 Rp. 0
2 Okt-16 Rp. 0 0,9755 Rp. 0
3 Nop-16 Rp. 5.000.000 0,9634 Rp. 4.817.092
4 Des-16 Rp. 21.187.500 0,9515 Rp. 20.160.421
5 Jan-17 Rp. 42.050.000 0,9398 Rp. 39.517.625
6 Feb-17 Rp. 686.187.500 0,9282 Rp. 636.901.998
7 Mar-17 Rp. 944.175.000 0,9167 Rp. 865.540.260
8 Apr-17 Rp. 1.127.000.000 0,9054 Rp. 1.020.384.049
9 Mei-17 Rp. 1.125.975.000 0,8942 Rp. 1.006.870.139
10 Jun-17 Rp. 1.129.000.000 0,8832 Rp. 997.111.266
11 Jul-17 Rp. 1.000.100.000 0,8723 Rp. 872.364.686
12 Agust-17 Rp. 1.265.975.000 0,8615 Rp. 1.090.648.350
13 Sept-17 Rp. 1.264.975.000 0,8509 Rp. 1.076.332.683
14 Okt-17 Rp. 1.130.025.000 0,8404 Rp. 949.636.952
15 Nop-17 Rp. 1.256.925.000 0,8300 Rp. 1.043.239.173
16 Des-17 Rp. 1.116.925.000 0,8197 Rp. 915.595.188
17 Jan-18 Rp. 977.950.000 0,8096 Rp. 791.773.768
18 Feb-18 Rp. 837.700.000 0,7996 Rp. 669.850.586
19 Mar-18 Rp. 831.187.500 0,7898 Rp. 656.437.522
20 Apr-18 Rp. 595.000.000 0,7800 Rp. 464.105.086
21 Mei-18 Rp. 460.350.000 0,7740 Rp. 354.643.887
22 Jun-18 Rp. 742.500.000 0,7609 Rp. 564.944.463
23 Jul-18 Rp. 743.500.000 0,7515 Rp. 558.721.315
24 Agust-18 Rp. 746.712.500 0,7422 Rp. 554.207.829
25 Sept-18 Rp. 749.925.000 0,7330 Rp. 549.720.629
26 Okt-18 Rp. 885.000.000 0,7240 Rp. 640.726.139
27 Nov-18 Rp. 865.725.000 0,7150 Rp. 619.033.423
28 Des-18 Rp. 846.450.000 0,7062 Rp. 597.778.673
Total Rp. 32.897.500.000 Rp. 29.061.063.199
 b. Perhitungan Preset Worth of Cost (PWC)
Perhitungan PWB dengan suku bunga 15% per tahun

No. Bulan/Tahun Cash Out (P/F,,I,n) PWC

1 2 3 = 1×2
0 Tahap Awal Rp. 100.000.000 1 Rp. 100.000.000
1 Sept-16 Rp. 5.497.000.000 0,9877 Rp. 5.429.135.802
2 Okt-16 Rp. 1.049.323.802 0,9755 Rp. 1.023.574.506
3 Nop-16 Rp. 828.955.469 0,9634 Rp. 798.630.892
4 Des-16 Rp. 1.100.356.145 0,9515 Rp. 1.047.015.584
5 Jan-17 Rp. 1.095.356.437 0,9398 Rp. 1.029.390.854
6 Feb-17 Rp. 1.096.589.479 0,9282 Rp. 1.017.826.803
7 Mar-17 Rp. 1.111.161.020 0,9167 Rp. 1.018.619.005
8 Apr-17 Rp. 1.384.228.072 0,9054 Rp. 1.253.277.946
9 Mei-17 Rp. 1.379.009.489 0,8942 Rp. 1.233.138.814
10 Jun-17 Rp. 1.378.131.406 0,8832 Rp. 1.217.139.371
11 Jul-17 Rp. 1.380.234.072 0,8723 Rp. 1.203.947.068
12 Agust-17 Rp. 1.096.937.354 0,8615 Rp. 945.020.964
13 Sept-17 Rp. 1.091.719.020 0,8509 Rp. 928.913.902
14 Okt-17 Rp. 1.018.037.620 0,8404 Rp. 855.526.331
15 Nop-17 Rp. 1.005.498.286 0,8300 Rp. 834.556.716
16 Des-17 Rp. 713.395.128 0,8197 Rp. 584.803.050
17 Jan-18 Rp. 700.589.734 0,8096 Rp. 567.215.679
18 Feb-18 Rp. 511.810.333 0,7996 Rp. 409.259.224
19 Mar-18 Rp. 510.836.875 0,7898 Rp. 403.437.843
20 Apr-18 Rp. 503.266.667 0,7800 Rp. 392.552.302
21 Mei-18 Rp. 496.711.833 0,7740 Rp. 382.656.273
22 Jun-18 Rp. 494.325.000 0,7609 Rp. 376.116.056
23 Jul-18 Rp. 489.126.667 0,7515 Rp. 367.566.233
24 Agust-18 Rp. 483.950.458 0,7422 Rp. 359.186.612
25 Sept-18 Rp. 478.774.250 0,7330 Rp. 350.957.871
26 Okt-18 Rp. 56.250.000 0,7240 Rp. 40.724.119
27 Nov-18 Rp. 56.057.250 0,7150 Rp. 40.083.527
28 Des-18 Rp. 55.864.500 0,7062 Rp. 39.452.545
Total Rp. 27.163.469.367 Rp. 24.249.725.891

Dari tabel diketahui PWB total sebesar Rp. 29.061.063.199,00 dan

PWC total sebesar Rp. 24.249.725.891,00 sehingga
NPV =PWB total – PWC total
¿ Rp .29.061 .063.199,00−Rp .24.249 .725 .891,00=Rp . 4.811.337 .308,00
Dari hasil perhitungan didapatkan nilai NPV sebesar Rp. 4.8111.337.308,00 ˃0,
maka proyek mengguntungkan atau layak.
2. Benefit Cost Ratio (BCR)
Perhitungan BCR peneitian ini menggunakan suku bunga pinjaman bank
sebesar 15% per tahun
PWB
BCR=
PWC

Apabila didapat nilai BCR sebagai berikut

BCR ≥ 1 maka proyek menguntungkan/layak.
BCR< 1 maka proyek tidak mengguntungkan/tidak layak
Rp . 29.061.063 .199,00
BCR= =1,198
Rp . 24.249.725 .891,00
Diketahui nilai BCR sebesar 1,198 > 1 sehingga proyek layak
3. Internal Rate of Return (IRR)
IRR=iNPV NPV + ¿
+ ¿+ ¿¿
¿¿
a. Percobaan menggunakan suku bunga 20% per tahun
Saat n = 0, maka (P/F, 1,67%, 0) = 1 / (1 + 1,67%) 0 = 1
Saat n = 1, maka (P/F, 1,67%, 1) = 1 / (1 + 1,67%) 1 = 0,9836
Saat n = 2, maka (P/F, 1,67%, 2) = 1 / (1 + 1,67%) 2 = 0,9675
Saat n = 3, maka (P/F, 1,67%, 3) = 1 / (1 + 1,67%) 3 = 0,9516
Saat n = 4, maka (P/F, 1,67%, 4) = 1 / (1 + 1,67%) 4 = 0,9360
Saat n = 5, maka (P/F, 1,67%, 5) = 1 / (1 + 1,67%) 5 = 0,9207
Saat n = 6, maka (P/F, 1,67%, 6) = 1 / (1 + 1,67%) 6 = 0,9056
Saat n = 7, maka (P/F, 1,67%, 7) = 1 / (1 + 1,67%) 7 = 0,8907
Saat n = 8, maka (P/F, 1,67%, 8) = 1 / (1 + 1,67%) 8 = 0,8761
Saat n = 9, maka (P/F, 1,67%, 9) = 1 / (1 + 1,67%) 9 = 0,8618
Saat n = 10, maka (P/F, 1,67%, 10) = 1 / (1 + 1,67%) 10 = 0,8476
Saat n = 11, maka (P/F, 1,67%, 11) = 1 / (1 + 1,67%) 11 = 0,8337
Saat n = 12, maka (P/F, 1,67%, 12) = 1 / (1 + 1,67%) 12 = 0,8201
Saat n = 13, maka (P/F, 1,67%, 13) = 1 / (1 + 1,67%) 13 = 0,8066
Saat n = 14, maka (P/F, 1,67%, 14) = 1 / (1 + 1,67%) 14 = 0,7934
Saat n = 15, maka (P/F, 1,67%, 15) = 1 / (1 + 1,67%) 15 = 0,7804
Saat n = 16, maka (P/F, 1,67%, 16) = 1 / (1 + 1,67%) 16 = 0,7676
Saat n = 17, maka (P/F, 1,67%, 17) = 1 / (1 + 1,67%) 17 = 0,7550
Saat n = 18, maka (P/F, 1,67%, 18) = 1 / (1 + 1,67%) 18 = 0,7427
Saat n = 19, maka (P/F, 1,67%, 19) = 1 / (1 + 1,67%) 19 = 0,7305
Saat n = 20, maka (P/F, 1,67%, 20) = 1 / (1 + 1,67%) 20 = 0,7185
Saat n = 21, maka (P/F, 1,67%, 21) = 1 / (1 + 1,67%) 21 = 0,7067
Saat n = 22, maka (P/F, 1,67%, 22) = 1 / (1 + 1,67%) 22 = 0,6950
Saat n = 23, maka (P/F, 1,67%, 23) = 1 / (1 + 1,67%) 23 = 0,6837
Saat n = 24, maka (P/F, 1,67%, 24) = 1 / (1 + 1,67%) 24 = 0,6725
Saat n = 25, maka (P/F, 1,67%, 25) = 1 / (1 + 1,67%) 25 = 0,6615
 Saat n = 26, maka (P/F, 1,67%, 26) = 1 / (1 + 1,67%) 26 = 0,6507
Saat n = 27, maka (P/F, 1,67%, 27) = 1 / (1 + 1,67%) 27 = 0,6400
Saat n = 28, maka (P/F, 1,67%, 28) = 1 / (1 + 1,67%) 28 = 0,6295
Setelah didapat nilai PWB dengan suku bunga 20% per tahun,
No. Bulan/ Tahun Cash in (P/F,I,n) PWB
1 2 3=1×2
0 Tahap Awal Rp. 11.500.000.000 1 Rp. 11.500.00
1 Sept-16 Rp. 0 0,9836 Rp. 0
2 Okt-16 Rp. 0 0,9675 Rp. 0
3 Nop-16 Rp. 5.000.000 0,9516 Rp. 4.758.108
4 Des-16 Rp. 21.187.500 0,9360 Rp. 19.831.948
5 Jan-17 Rp. 42.050.000 0,9207 Rp. 38.714.449
6 Feb-17 Rp. 686.187.500 0,9056 Rp. 621.400.065
7 Mar-17 Rp. 944.175.000 0,8907 Rp. 841.012.410
8 Apr-17 Rp. 1.127.000.000 0,8761 Rp. 987.404.811
9 Mei-17 Rp. 1.125.975.000 0,8618 Rp. 970.334.530
10 Jun-17 Rp. 1.129.000.000 0,8476 Rp. 956.991.534
11 Jul-17 Rp. 1.000.100.000 0,8337 Rp. 833.832.842
12 Agust-17 Rp. 1.265.975.000 0,8201 Rp. 1.038.202.604
13 Sept-17 Rp. 1.264.975.000 0,8066 Rp. 1.020.376.252
14 Okt-17 Rp. 1.130.025.000 0,7934 Rp. 896.577.664
15 Nop-17 Rp. 1.256.925.000 0,7804 Rp. 980.913.236
16 Des-17 Rp. 1.116.925.000 0,7676 Rp. 857.366.791
17 Jan-18 Rp. 977.950.000 0,7550 Rp. 738.381.339
18 Feb-18 Rp. 837.700.000 0,7427 Rp. 622.119.755
19 Mar-18 Rp. 831.187.500 0,7305 Rp. 607.163.835
20 Apr-18 Rp. 595.000.000 0,7185 Rp. 427.509.011
21 Mei-18 Rp. 460.350.000 0,7067 Rp. 325.340.306
22 Jun-18 Rp. 742.500.000 0,6951 Rp. 516.140.094
23 Jul-18 Rp. 743.500.000 0,6837 Rp. 508.362.523
24 Agust-18 Rp. 746.712.500 0,6725 Rp. 502.189.225
25 Sept-18 Rp. 749.925.000 0,6615 Rp. 496.081.711
26 Okt-18 Rp. 885.000.000 0,6507 Rp. 575.837.668
27 Nov-18 Rp. 865.725.000 0,6400 Rp. 554.061.756
28 Des-18 Rp. 846.450.000 0,6295 Rp. 532.845.055
Total Rp. 32.897.500.000 Rp. 27.973.749.422
selanjutnya dilakukan perhitungan PWC
No. Bulan/Tahun Cash Out (P/F,,I,n) PWC
1 2 3 = 1×2
0 Tahap Awal Rp. 100.000.000 1 Rp. 100.000.000
1 Sept-16 Rp. 5.497.000.000 0,9836 Rp. 5.406.885.246
2 Okt-16 Rp. 1.049.323.802 0,9675 Rp. 1.015.201.743
3 Nop-16 Rp. 828.955.469 0,9516 Rp. 788.841.848
4 Des-16 Rp. 1.100.356.145 0,9360 Rp. 1.029.956.623
5 Jan-17 Rp. 1.095.356.437 0,9207 Rp. 1.008.468.974
 6 Feb-17 Rp. 1.096.589.479 0,9056 Rp. 993.053.318
7 Mar-17 Rp. 1.111.161.020 0,8907 Rp. 989.753.179
8 Apr-17 Rp. 1.384.228.072 0,8761 Rp. 1.212.771.480
9 Mei-17 Rp. 1.379.009.489 0,8618 Rp. 1.188.392.748
10 Jun-17 Rp. 1.378.131.406 0,8476 Rp. 1.168.166.597
11 Jul-17 Rp. 1.380.234.072 0,8337 Rp. 1.150.769.422
12 Agust-17 Rp. 1.096.937.354 0,8201 Rp. 899.577.968
13 Sept-17 Rp. 1.091.719.020 0,8066 Rp. 880.621.484
14 Okt-17 Rp. 1.018.037.620 0,7934 Rp. 807.725.218
15 Nop-17 Rp. 1.005.498.286 0,7804 Rp. 784.698.035
16 Des-17 Rp. 713.395.128 0,7676 Rp. 547.611.784
17 Jan-18 Rp. 700.589.734 0,7550 Rp. 528.966.088
18 Feb-18 Rp. 511.810.333 0,7427 Rp. 380.097.074
19 Mar-18 Rp. 510.836.875 0,7305 Rp. 373.154.885
20 Apr-18 Rp. 503.266.667 0,7185 Rp. 361.598.378
21 Mei-18 Rp. 496.711.833 0,7067 Rp. 351.038.079
22 Jun-18 Rp. 494.325.000 0,6951 Rp. 343.624.177
23 Jul-18 Rp. 489.126.667 0,6837 Rp. 334.436.673
24 Agust-18 Rp. 483.950.458 0,6725 Rp. 325.472.931
25 Sept-18 Rp. 478.774.250 0,6615 Rp. 316.713.203
26 Okt-18 Rp. 56.250.000 0,6507 Rp. 36.599.852
27 Nov-18 Rp. 56.057.250 0,6400 Rp. 3.876.495
28 Des-18 Rp. 55.864.500 0,6295 Rp. 35.167.018
Total Rp. 27.163.469.367 Rp. 23.395.250.522
Dari tabel diatas diketahui PWB total dan PWC total dengan suku
bunga 20% per tahun sehingga perhitungan NPV sebagai berikut :
NPV =Rp. 27.973 .749.422,00−Rp .23.395 .250 .552,00=Rp . 4.578 .498.900,00
Dari perhitungan NPV dengan suku bunga 20% per tahun didapat nilai NPV
positif, sehingga IRR berada di atas suku bunga 20% per tahun.
b. Percobaan dengan suku bunga 45% per tahun
Nilai factor bunga present untuk suku bunga 45% per tahun
Saat n = 0, maka (P/F, 3,75%, 0) = 1 / (1 + 3,75%) 0 = 1
Saat n = 1, maka (P/F, 3,75%, 1) = 1 / (1 + 3,75%) 1 = 0,9639
Saat n = 2, maka (P/F, 3,75%, 2) = 1 / (1 + 3,75%) 2 = 0,9290
Saat n = 3, maka (P/F, 3,75%, 3) = 1 / (1 + 3,75%) 3 = 0,8954
Saat n = 4, maka (P/F, 3,75%, 4) = 1 / (1 + 3,75%) 4 = 0,8631
Saat n = 5, maka (P/F, 3,75%, 5) = 1 / (1 + 3,75%) 5 = 0,8319
Saat n = 6, maka (P/F, 3,75%, 6) = 1 / (1 + 3,75%) 6 = 0,8018
Saat n = 7, maka (P/F, 3,75%, 7) = 1 / (1 + 3,75%) 7 = 0,7728
Saat n = 8, maka (P/F, 3,75%, 8) = 1 / (1 + 3,75%) 8 = 0,7449
Saat n = 9, maka (P/F, 3,75%, 9) = 1 / (1 + 3,75%) 9 = 0,7180
Saat n = 10, maka (P/F, 3,75%, 10) = 1 / (1 + 3,75%) 10 = 0,6920
Saat n = 11, maka (P/F, 3,75%, 11) = 1 / (1 + 3,75%) 11 = 0,6670
Saat n = 12, maka (P/F, 3,75%, 12) = 1 / (1 + 3,75%) 12 = 0,6429
 Saat n = 13, maka (P/F, 3,75%, 13) = 1 / (1 + 3,75%) 13 = 0,6197
Saat n = 14, maka (P/F, 3,75%, 14) = 1 / (1 + 3,75%) 14 = 0,5973
Saat n = 15, maka (P/F, 3,75%, 15) = 1 / (1 + 3,75%) 15 = 0,5757
Saat n = 16, maka (P/F, 3,75%, 16) = 1 / (1 + 3,75%) 16 = 0,5549
Saat n = 17, maka (P/F, 3,75%, 17) = 1 / (1 + 3,75%) 17 = 0,5348
Saat n = 18, maka (P/F, 3,75%, 18) = 1 / (1 + 3,75%) 18 = 0,5155
Saat n = 19, maka (P/F, 3,75%, 19) = 1 / (1 + 3,75%) 19 = 0,4969
Saat n = 20, maka (P/F, 3,75%, 20) = 1 / (1 + 3,75%) 20 = 0,4789
Saat n = 21, maka (P/F, 3,75%, 21) = 1 / (1 + 3,75%) 21 = 0,4616
Saat n = 22, maka (P/F, 3,75%, 22) = 1 / (1 + 3,75%) 22 = 0,4449
Saat n = 23, maka (P/F, 3,75%, 23) = 1 / (1 + 3,75%) 23 = 0,4288
Saat n = 24, maka (P/F, 3,75%, 24) = 1 / (1 + 3,75%) 24 = 0,4133
Saat n = 25, maka (P/F, 3,75%, 25) = 1 / (1 + 3,75%) 25 = 0,3984
Saat n = 26, maka (P/F, 3,75%, 26) = 1 / (1 + 3,75%) 26 = 0,3840
Saat n = 27, maka (P/F, 3,75%, 27) = 1 / (1 + 3,75%) 27 = 0,3701
Saat n = 28, maka (P/F, 3,75%, 28) = 1 / (1 + 3,75%) 28 = 0,3567

Perhitungan PWB dengan suku bunga 45% per tahun

No. Bulan/ Tahun Cash in (P/F,I,n) PWB

1 2 3=1×2
0 Tahap Awal Rp. 11.500.000.000 1 Rp. 11.500.00
1 Sept-16 Rp. 0 0,9639 Rp. 0
2 Okt-16 Rp. 0 0,9290 Rp. 0
3 Nop-16 Rp. 5.000.000 0,8954 Rp. 4.477.192
4 Des-16 Rp. 21.187.500 0,8631 Rp. 18.286.361
5 Jan-17 Rp. 42.050.000 0,8319 Rp. 34.980.457
6 Feb-17 Rp. 686.187.500 0,8018 Rp. 550.191.872
7 Mar-17 Rp. 944.175.000 0,7728 Rp. 729.685.572
8 Apr-17 Rp. 1.127.000.000 0,7449 Rp. 839.496.854
9 Mei-17 Rp. 1.125.975.000 0,7180 Rp. 808.417.674
10 Jun-17 Rp. 1.129.000.000 0,6920 Rp. 781.291.120
11 Jul-17 Rp. 1.000.100.000 0,6670 Rp. 667.074.390
12 Agust-17 Rp. 1.265.975.000 0,6429 Rp. 813.894.034
13 Sept-17 Rp. 1.264.975.000 0,6197 Rp. 783.856.515
14 Okt-17 Rp. 1.130.025.000 0,5973 Rp. 674.923.541
15 Nop-17 Rp. 1.256.925.000 0,5757 Rp. 723.582.048
16 Des-17 Rp. 1.116.925.000 0,5549 Rp. 619.764.847
17 Jan-18 Rp. 977.950.000 0,5348 Rp. 523.020.678
18 Feb-18 Rp. 837.700.000 0,5155 Rp. 431.819.866
19 Mar-18 Rp. 831.187.500 0,4969 Rp. 412.976.178
20 Apr-18 Rp. 595.000.000 0,4789 Rp. 284.940.944
21 Mei-18 Rp. 460.350.000 0,4616 Rp. 212.489.725
22 Jun-18 Rp. 742.500.000 0,4449 Rp. 330.337.699
23 Jul-18 Rp. 743.500.000 0,4288 Rp. 318.826.601
24 Agust-18 Rp. 746.712.500 0,4133 Rp. 308.630.535
25 Sept-18 Rp. 749.925.000 0,3984 Rp. 298.755.010
26 Okt-18 Rp. 885.000.000 0,3840 Rp. 339.822.813
27 Nov-18 Rp. 865.725.000 0,3701 Rp. 320.406.349
28 Des-18 Rp. 846.450.000 0,3567 Rp. 301.949.530
Total Rp. 32.897.500.000 Rp. 23.633.880.406
 Setelah didapat PWB dengan suku bunga 45% per tahun, selanjutnya dilakukan
perhitugan PWC
No. Bulan/Tahun Cash Out (P/F,,I,n) PWC
1 2 3 = 1×2
0 Tahap Awal Rp. 100.000.000 1 Rp. 100.000.000
1 Sept-16 Rp. 5.497.000.000 0,9639 Rp. 5.298.313.253
2 Okt-16 Rp. 1.049.323.802 0,9290 Rp. 974.839.938
3 Nop-16 Rp. 828.955.469 0,8954 Rp. 742.278.506
4 Des-16 Rp. 1.100.356.145 0,8631 Rp. 949.687.784
5 Jan-17 Rp. 1.095.356.437 0,8319 Rp. 911.202.574
6 Feb-17 Rp. 1.096.589.479 0,8018 Rp. 879.256.206
7 Mar-17 Rp. 1.111.161.020 0,7728 Rp. 858.737.167
8 Apr-17 Rp. 1.384.228.072 0,7449 Rp. 1.031.104.802
9 Mei-17 Rp. 1.379.009.489 0,7180 Rp. 990.089.161
10 Jun-17 Rp. 1.378.131.406 0,6920 Rp. 953.695.154
11 Jul-17 Rp. 1.380.234.072 0,6670 Rp. 920.626.740
12 Agust-17 Rp. 1.096.937.354 0,6429 Rp. 705.219.904
13 Sept-17 Rp. 1.091.719.020 0,6197 Rp. 676.496.427
14 Okt-17 Rp. 1.018.037.620 0,5973 Rp. 608.037.481
15 Nop-17 Rp. 1.005.498.286 0,5757 Rp. 578.841.625
16 Des-17 Rp. 713.395.128 0,5549 Rp. 395.840.706
17 Jan-18 Rp. 700.589.734 0,5348 Rp. 374.684.716
18 Feb-18 Rp. 511.810.333 0,5155 Rp. 263.829.378
19 Mar-18 Rp. 510.836.875 0,4969 Rp. 253.809.713
20 Apr-18 Rp. 503.266.667 0,4789 Rp. 241.010.553
21 Mei-18 Rp. 496.711.833 0,4616 Rp. 229.273.728
22 Jun-18 Rp. 494.325.000 0,4449 Rp. 219.924.826
23 Jul-18 Rp. 489.126.667 0,4288 Rp. 209.746.594
24 Agust-18 Rp. 483.950.458 0,4133 Rp. 200.025.966
25 Sept-18 Rp. 478.774.250 0,3984 Rp. 190.734.015
26 Okt-18 Rp. 56.250.000 0,3840 Rp. 21.598.908
27 Nov-18 Rp. 56.057.250 0,3701 Rp. 20.746.887
28 Des-18 Rp. 55.864.500 0,3567 Rp. 19.928.241
Total Rp. 27.163.469.367 Rp. 19.819.80.951
NPV = Rp23.633.880.406,00 – Rp19.819.580.951,00 = Rp3.814.299.455,00
Dari perhitungan NPV dengan suku bunga 45% per tahun didapat nilai NPV
positif, sehingga IRR berada di atas suku bunga 45% per tahun. Karena suku
bunga yang dicoba yaitu 45% per tahun lebih besar dari nilai MARR sebesar 20%
per tahun, maka dipastikan nilai IRR lebih besar dari nilai MARR. Sehingga
proyek menguntungkan/layak dilaksanakan.
Untuk mengevaluasi sensitivitas terhadap perubahan yang terjadi, maka
digunakan asumsi pendapatan tetap dan biaya naik 20%
1) Net Present Value (NPV)
 Perhitungan NPV ini menggunakan suku bunga 15% per tahun. Untuk
menghitung nilai NPV diperlukan data PWB dan PWC. karena biaya tetap
maka nilai PWB sama dengan nilai PWB saat kondisi normal.
No. Bulan/Tahun Cash Out (P/F,,I,n) PWC
1 2 3 = 1×2
0 Tahap Awal Rp. 100.000.000 1 Rp. 100.000.000
1 Sept-16 Rp. 5.497.000.000 0,9877 Rp. 5.429.135.802
2 Okt-16 Rp. 1.150.795.229 0,9755 Rp. 1.122.555.931
3 Nop-16 Rp. 887.444.896 0,9634 Rp. 854.980.678
4 Des-16 Rp. 1.214.135.000 0,9515 Rp. 1.155.278.925
5 Jan-17 Rp. 1.209.135.291 0,9398 Rp. 1.136.317.611
6 Feb-17 Rp. 1.210.368.333 0,9282 Rp. 1.123.433.477
7 Mar-17 Rp. 1.224.939.875 0,9167 Rp. 1.122.921.893
8 Apr-17 Rp. 1.553.296.354 0,9054 Rp. 1.406.352.105
9 Mei-17 Rp. 1.548.077.770 0,8942 Rp. 1.384.323.168
10 Jun-17 Rp. 1.547.199.687 0,8832 Rp. 1.366.457.252
11 Jul-17 Rp. 1.549.302.354 0,8723 Rp. 1.351.421.518
12 Agust-17 Rp. 1.210.716.208 0,8615 Rp. 1.043.042.426
13 Sept-17 Rp. 1.205.497.875 0,8509 Rp. 1.025.725.221
14 Okt-17 Rp. 1.116.671.760 0,8404 Rp. 938.415.315
15 Nop-17 Rp. 1.104.132.427 0,8300 Rp. 916.422.380
16 Des-17 Rp. 754.070.303 0,8197 Rp. 618.146.376
17 Jan-18 Rp. 740.833.448 0,8096 Rp. 599.838.518
18 Feb-18 Rp. 514.810.333 0,7996 Rp. 411.658.115
19 Mar-18 Rp. 513.836.875 0,7898 Rp. 405.807.119
20 Apr-18 Rp. 506.266.667 0,7800 Rp. 394.892.328
21 Mei-18 Rp. 499.711.833 0,7704 Rp. 384.967.409
22 Jun-18 Rp. 497.325.000 0,7609 Rp. 378.398.660
23 Jul-18 Rp. 492.126.667 0,7515 Rp. 369.820.656
24 Agust-18 Rp. 486.950.458 0,7422 Rp. 361.413.203
25 Sept-18 Rp. 481.774.250 0,7330 Rp. 353.156.974
26 Okt-18 Rp. 58.850.000 0,7240 Rp. 42.606.478
27 Nov-18 Rp. 58.657.250 0,7150 Rp. 41.942.647
28 Des-18 Rp. 58.464.500 0,7062 Rp. 41.288.713
Total Rp. 28.922.440.640 Rp. 25.880.720.902

Untuk suku bunga 15% per tahun pada kondisi pendapatan tetap dan biaya naik
20% diketahui PWB total sebesar Rp29.061.063.199,00 dan PWC total sebesar
Rp25.880.720.902,00. Sehingga
NPV = Rp29.061.063.199,00 – Rp25.880.720.902,00 = Rp3.180.342.297,00 > 0.
Jadi proyek masih menguntungkan/layak dilaksanakan.
2) Benefit Cost Ratio (BCR)
 Diketahui PWB total sebesar Rp. 29.061.063.199,00 dan PWC total
sebesar Rp. 25.880.720.902,00 maka perhitungan BCR saat pendapatan
tetap dan biaya naik 20%
PWB 29.061.063 .199,00
BCR= = =1,123
PWC 25.880 .720 .902,00
Dari perhitungan BCR didapat nilai BCR sebesat 1,123˃1, maka proyek
masih layak.

3) Internal Rate of Return

Untuk mencari nilai IRR saat pendapatan tetap dan biaya naik 20%
digunakan metode coba-coba (trial and error).
 Percobaan dengan suku bunga 30% per tahun
No Bulan/Tahun Cash Out (P/F,,I,n) PWC
. 1 2 3 = 1×2
0 Tahap Awal Rp. 100.000.000 1 Rp. 100.000.000
1 Sept-16 Rp. 5.497.000.000 0,9756 Rp. 5.362.926.829
2 Okt-16 Rp. 1.150.795.229 0,9518 Rp. 1.095.343.466
3 Nop-16 Rp. 887.444.896 0,9286 Rp. 824.080.807
4 Des-16 Rp. 1.214.135.000 0,9060 Rp. 1.099.946.386
5 Jan-17 Rp. 1.209.135.291 0,8839 Rp. 1.068.699.411
6 Feb-17 Rp. 1.210.368.333 0,8623 Rp. 1.043.696.820
7 Mar-17 Rp. 1.224.939.875 0,8413 Rp. 1.030.499.332
8 Apr-17 Rp. 1.553.296.354 0,8207 Rp. 1.274.862.656
9 Mei-17 Rp. 1.548.077.770 0,8007 Rp. 1.239.589.777
10 Jun-17 Rp. 1.547.199.687 0,7812 Rp. 1.208.669.923
11 Jul-17 Rp. 1.549.302.354 0,7621 Rp. 1.180.792.705
12 Agust-17 Rp. 1.210.716.208 0,7436 Rp. 900.235.161
13 Sept-17 Rp. 1.205.497.875 0,7254 Rp. 874.492.721
14 Okt-17 Rp. 1.116.671.760 0,7077 Rp. 790.298.973
15 Nop-17 Rp. 1.104.132.427 0,6905 Rp. 762.365.411
16 Des-17 Rp. 754.070.303 0,6736 Rp. 507.960.558
17 Jan-18 Rp. 740.833.448 0,6572 Rp. 486.904.940
18 Feb-18 Rp. 514.810.333 0,6412 Rp. 330.078.836
19 Mar-18 Rp. 513.836.875 0,6255 Rp. 321.419.207
20 Apr-18 Rp. 506.266.667 0,6103 Rp. 308.959.836
21 Mei-18 Rp. 499.711.833 0,5954 Rp. 297.521.572
22 Jun-18 Rp. 497.325.000 0,5809 Rp. 288.878.522
23 Jul-18 Rp. 492.126.667 0,5667 Rp. 278.886.823
24 Agust-18 Rp. 486.950.458 0,5529 Rp. 269.222.907
25 Sept-18 Rp. 481.774.250 0,5394 Rp. 259.864.497
26 Okt-18 Rp. 58.850.000 0,5262 Rp. 30.968.913
27 Nov-18 Rp. 58.657.250 0,5134 Rp. 30.114.616
28 Des-18 Rp. 58.464.500 0,5009 Rp. 29.283.569
Total Rp. 28.922.440.640 Rp. 23.296.565.173
NPV = Rp.26.037.799.744,00 - Rp23.296.565.173,00 = Rp2.741.234.571,00.
 Dari perhitungan NPV dengan suku bunga 30% per tahun saat kondisi
pendapatan tetap dan biaya naik 20% didapat nilai NPV positif. Sehingga
IRR berada diatas suku bunga 30% per tahun.

- Percobaan dengan suku bunga 45% per tahun

No. Bulan/Tahun Cash Out (P/F,,I,n) PWC
1 2 3 = 1×2
0 Tahap Awal Rp. 100.000.000 1 Rp. 100.000.000
1 Sept-16 Rp. 5.497.000.000 0,9639 Rp. 5.298.313.253
2 Okt-16 Rp. 1.150.795.229 0,9290 Rp. 1.069.108.646
3 Nop-16 Rp. 887.444.896 0,8954 Rp. 794.652.181
4 Des-16 Rp. 1.214.135.000 0,8631 Rp. 1.047.887.252
5 Jan-17 Rp. 1.209.135.291 0,8319 Rp. 1.005.852.663
6 Feb-17 Rp. 1.210.368.333 0,8018 Rp. 970.485.208
7 Mar-17 Rp. 1.224.939.875 0,7728 Rp. 946.668.736
8 Apr-17 Rp. 1.553.296.354 0,7449 Rp. 1.157.042.948
9 Mei-17 Rp. 1.548.077.770 0,7180 Rp. 1.111.475.326
10 Jun-17 Rp. 1.547.199.687 0,6920 Rp. 1.070.693.867
11 Jul-17 Rp. 1.549.302.354 0,6670 Rp. 1.033.396.583
12 Agust-17 Rp. 1.210.716.208 0,6429 Rp. 778.368.213
13 Sept-17 Rp. 1.205.497.875 0,6197 Rp. 747.000.821
14 Okt-17 Rp. 1.116.671.760 0,5973 Rp. 666.948.128
15 Nop-17 Rp. 1.104.132.427 0,5757 Rp. 635.622.971
16 Des-17 Rp. 754.070.303 0,5549 Rp. 418.410.092
17 Jan-18 Rp. 740.833.448 0,5348 Rp. 396.234.330
18 Feb-18 Rp. 514.810.333 0,5155 Rp. 265.375.826
19 Mar-18 Rp. 513.836.875 0,4969 Rp. 255.300.265
20 Apr-18 Rp. 506.266.667 0,4789 Rp. 242.447.230
21 Mei-18 Rp. 499.711.833 0,4616 Rp. 230.658.477
22 Jun-18 Rp. 497.325.000 0,4449 Rp. 221.259.524
23 Jul-18 Rp. 492.126.667 0,4288 Rp. 211.033.050
24 Agust-18 Rp. 486.950.458 0,4133 Rp. 201.265.923
25 Sept-18 Rp. 481.774.250 0,3984 Rp. 191.929.154
26 Okt-18 Rp. 58.850.000 0,3840 Rp. 22.597.257
27 Nov-18 Rp. 58.657.250 0,3701 Rp. 21.709.152
28 Des-18 Rp. 58.464.500 0,3567 Rp. 20.855.725
Total Rp. 28.922.440.640 Rp.
21.132.592.800,00
NPV = Rp.23.633.880.406,00 - Rp21.132.592.800,00 = Rp2.501.287.606,00.
Dari perhitungan NPV dengan suku bunga 45% per tahun saat kondisi
pendapatan tetap dan biaya naik 20% didapat nilai NPV positif. Sehingga IRR
berada diatas suku bunga 45% per tahun. Karena suku bunga yang dicoba yaitu
45% per tahun lebih besar dari nilai MARR sebesar 20% per tahun, maka
dipastikan nilai IRR lebih besar dari nilai MARR. Sehingga proyek layak.
Berdasarkan hasil penelitian, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :
Dengan tingkat suku bunga 15% per tahun diperoleh nilai Net Present
Value (NPV) sebesar Rp4.811.337.308,00 > 0, dan nilai Benefit Cost Ratio (BCR)
sebesar 1,198 > 1. Nilai Internal Rate of Return (IRR) sangat besar, lebih besar
dari MARR. Sehingga dalam aspek finansial, Proyek Perumahan Griya Tegal Asri
layak dilaksanakan. Dari analisis sensitivitas pada kondisi pendapatan tetap dan
biaya naik 20% diperoleh nilai NPV sebesar Rp3.180.342.297,00 > 0, BCR
sebesar 1,123 > 1 dan IRR sangat besar, sehingga masih layak.