P
EMBANGUNAN rumah satu atau dua lantai di wilayah 2) Studi Literatur
perkotaan ternyata tidak lagi sebanding dengan Selain berupa buku tulisan para ahli di bidang manajemen
pertumbuhan penduduknya. Contohnya adalah Kota konstruksi, literatur juga berupa peraturan-peraturan
Surabaya, lahan perumahan yang semakin menyempit pemerintah, hasil laporan pengerjaan Tugas Akhir, maupun
mengakibatkan semakin mahalnya harga properti di kota ini. berupa informasi dari internet.
Bagi masyarakat ekonomi menengah ke atas, lokasi hunian 3) Pengumpulan Data
yang sempurna dan strategis kini menjadi salah satu Dalam kegiatan ini dilakukan pengumpulan data-data
pertimbangan untuk memilih tempat tinggal. finansial pembangunan proyek yang dibuat pihak owner,
Masalah penyediaan tempat tinggal ini terpecahkan dengan kemudian direkapitulasi sesuai kebutuhan penelitian.
bangunan tempat tinggal vertikal yang lebih dikenal dengan 4) Analisa Data
sebutan apartemen. Apartemen sebagai salah satu contoh a. Segi Teknis
bangunan real estate yang meliputi sejumlah unit hunian, yang Pada tahap ini dilakukan perhitungan menyangkut luasan
ditempati berbagai penghuni berbeda yang membayar bangunan dan penunjangnya yang hasilnya digunakan untuk
sejumlah uang sewa kepada pemiliknya. Apartemen ini perbandingan dengan standar yang disyaratkan. Disini juga
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-2
dilakukan analisa terhadap aksesibilitas lokasi dan tambak ikan dikarenakan adanya desakan tanah lumpur yang
ketersediaan lahan parkir. selalu longsor. Desakan itu diperkirakan dari tekanan air dari
b. Segi Finansial
sisi tambak.
Pengolahan data keuangan dalam bentuk aliran kas masuk,
serta perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama D. Sumber Alat dan Material
masa investasi, kemudian dilakukan analisa kelayakan Pada proyek Apartemen Dian Regency menggunakan
investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan material – material yang dengan mudah dapat di supply dari
Internal Rate of Return (IRR). Setelah mengetahui NPV, beberapa tempat. Untuk supply beton proyek ini menggunakan
dilanjutkan Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan perubahan beton Jayamix Surabaya sedangkan besi menggunakan besi
investasi yang dapat terjadi akibat perubahan variabel analisa
Ispatindo yang disupply dari Jakarta. Pengiriman besi
investasi.
menggunakan trailer yang dilakukan pertahap sesuai
5) Kesimpulan
kebutuhan. Untuk penggunaan alat – alat berat menggunakan
Hasil dari pengerjaan Tugas Akhir ini yaitu bagaimana
alat berat yang disewa dari beberapa vendor penyewaan alat
kelayakan investasi pada pembangunan apartemen Dian
berat di Surabaya.
Regency
E. Analisa Luas Bangunan
III. PEMBAHASAN 1) Koefisien Dasar Bangunan
Berdasarkan RTRK Kota Surabaya, kawasan Keputih, Kec.
A. Gambaran Umum Proyek Sukolilo Surabaya mempunyai KDB maksimum sebesar 50%.
Proyek Apartemen Dian Regency dibangun diatas lahan Apartemen Dian Regency akan memanfaatkan luas tanahnya
seluas 6990 m2 dengan luas dasar bangunan 1619 m2 yang untuk dibangun apartemen seluas 1619 m2 atau sebesar 23%
terletak di Jl. Sukolilo Kasih no. 20 Surabaya. Pada dari luas total.
Apartemen Dian Regency ini juga terdapat beberapa fasilitas Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan
seperti parkir, kolam renang, fitness centre dan foodcourt yang proyek pembangunan Apartmen Dian Regency Surabaya :
disediakan untuk pemilik apartemen. Untuk beberapa fasilitas Luas Area Proyek = 6990 m 2
Luas Dasar Bangunan = 1619 m2
tersebut dikenakan biaya yang termasuk pada biaya service 1619 m
charge. Untuk biaya listrik dan air juga dibebankan tiap KDB =
2 = 0,23 ≈ 23% < 50%
6990
2
m
bulannya kepada pemilik apartemen. Jadi menurut perhitungan Koefisien Dasar Bangunan
(KDB), Apartmen Dian Regency Surabaya layak dan
B. Analisa Teknis
memenuhi persyaratan .
Dalam analisa teknis ini membahas beberapa aspek teknis 2) Koefisien Lantai Bangunan
dari pembangunan proyek Apartemen Dian Regency Untuk kawasan Keputih Surabaya Koefisien Lantai
Surabaya. Aspek teknis yang dibahas diantaranya adalah Bangunan (KLB) yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota
kondisi tanah, sumber alat dan material, analisa luasan adalah sebesar 1050%. Di bawah ini adalah perhitungan
bangunan terhadap standar zoning bangunan yang ditetapkan Koefisien Lantai Bangunan Apartemen Dian Regency
oleh Pemerintah Kota Surabaya, aksesibilitas lokasi, dan Surabaya :
ketersediaan lahan parkir. Luas Lantai Bangunan Total = 35.618 m2
2
Untuk analisa luasan bangunan dihitung menggunakan KLB = 35618 m 2= 5.1 ≈ 510% < 1050%
peraturan mengenai Rencana Tata Ruang Kota yang 6990 m
Jadi menurut perhitungan Koefisien Luas Bangunan
ditentukan untuk kawasan Keputih Kec. Sukolilo Surabaya
Apartmen Dian Regency Surabaya layak dan memenuhi
yaitu [2]:
persyaratan.
1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah
3) Ruang Terbuka Hijau
50%. Menyesuaikan dengan peraturan dalam mendirikan sebuah
2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum adalah bangunan gedung, maka proyek pembangunan Apartemen
1050%. Dian Regency Surabaya juga harus memenuhi persyaratan
3. Wajib menyediakan Ruang Terbuka Hijau seluas ± tentang penyediaan Ruang Terbuka Hijau . Berdasarkan
1811.95 m2. Rencana Tata Ruang Kota Kota Surabaya, bangunan gedung
C. Kondisi Tanah di kawasan Keputih Surabaya wajib menyediakan ruang
Lahan yang digunakan pada proyek ini adalah seluas 6990 terbuka hijau sebesar ± 1811.95 m 2 termasuk menanam /
m2. Jenis tanah pada lahan ini adalah tanah lunak (lumpur) s.d memelihara pohon sesuai Perda Ruang Terbuka Hijau ( Perda
kedalaman -20 m. Pada proyek ini dilakukan pengurugan ± No.7 tahun 2002). Dari perhitungan didapatkan Ruang
1m. Lahan pada proyek ini juga berjarak sekitar 9-10m dari Terbuka Hijau Apartmen Dian Regency sebesar 77% atau
lokasi tambak ikan yang masih aktif. Direncanakan proyek ini seluas 5382.3 m2. 2
menggunakan tiang pancang bulat diameter 50cm dan tebal 10 Ruang Terbuka = 6990 − 1619 2m
= 0,77 ≈ 77 %
6990 m
cm yang dipasang hingga kedalaman -28,00 m. akibat kondisi Dapat disimpulkan bahwa proyek Apartmen Dian Regency
tanah yang lunak maka akan terjadi kesulitan pada saat telah memenuhi luas minimal penyediaan Ruang Terbuka.
penggalian terutama pada posisi yang berbatasan dengan
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-3
Tabel 1.
Pendapatan Penjualan Apartemen 1) Biaya Investasi Awal
Dalam pembangunan proyek apartemen Dian Regency
Tahun Pendapatan Dari Penjualan Surabaya diperlukan biaya investasi sebesar
2012 Rp 131,895,000,000.00 Rp.175.527.087.514 yang dikeluarkan pada masa awal
konstruksi. Perhitungan biaya investasi dihitung berdasarkan
2013 Rp 55,475,000,000.00 pendekatan (Juwana,2005)[1]. Komponen biaya investasi ini
F. Aksesibilitas Lokasi terdiri dari : biaya bangunan, biaya konstruksi, biaya tanah,
dan biaya-biaya tidak langsung lainnya.
Apartemen Dian Regency terletak di daerah Surabaya
timur, tepatnya di di Jl. Sukolilo Kasih no. 20 Surabaya yang 2) Pendapatan
hanya berjarak 10 menit dengan Galaxy mal dan east cost Pendapatan Apartmen Dian Regency Surabaya berasal dari
serta hanya 5 menit dari ITS dan HangTuah. penjualan unit Apartement yang diasumsikan berlangsung
Selama masa konstruksi akses untuk supply bahan terbilang selama 3 tahun , serta Biaya Service Charge Apartement yang
cukup sulit. Hanya ada satu akses untuk menuju lokasi. Jalan dikenakan kepada pembeli unit apartemen sejak masa serah
yang kecil menyebabkan susahnya akses bagi kendaraan besar terima berlangsung. Pendapatan untuk Apartmen Dian
yang mengangkut material menuju lokasi proyek. Maka dari Regency Surabaya terdiri atas :
itu supply material kebanyakan dilakukan pada malam hari 1. Penjualan Unit Apartemen
pada saat kondisi lalu lintas mulai sepi. Pendapatan apartemen Dian regency ini diperoleh dari
Terdapat kelebihan dan kekurangan dari lokasi apartermen penjualan unitapartemen. Setiap unit memiliki harga yang
Dian Regency ini. Kelebihannya pencapaian ke arah lokasi berbeda tiap unitnya. Harga tiap unit ditentukan berdasarkan
mudah di akses yaitu melalui Jl. Arif Rahman Hakim dan juga tipe dan luas unit (1 atau 2 kamar), dapat dilihat pada lampiran
ada rencana pembangunan Outer East Ring Road untuk akses gambar. Harga apartemen sudah termasuk izin mendirikan
menuju Suramadu, Perak, dan Bandara Juanda.Sedangkan bangunan (IMB), instalasi listrik, PDAM, Akta dan Sertifikat
kekurangannya pada malam hari aktifitas lalu lintas cukup Hak Milik dan Semi Interior.
macet karena banyaknya pedagang makanan di sepanjang Penjualan unit apartemen ditetapkan dilakukan dengan cara
jalan di daerah ITS dan Hangtuah. Selain itu bagi penghuni angsuran selama 12 kali dalam 12 bulan tanpa bunga, dengan
yang tidak memiliki kendaraan akan cukup jauh untuk menuju target tahun kedua atau tahun 2013 unit sudah laku terjual.
ke tempat angkutan umum. Dari data yang diperoleh, tahun 2012 unit apartemen telah
terjual 70% maka estimasi pada tahun 2013 occupancy rate
G. Ketersediaan Lahan Parkir diperkiran akan mencapai 100% atau unit terjual semua. Dari
Untuk menunjang pelayanan kepada penghuni Apartemen hasil perhitungan diperoleh nilai pendapatan dari penjualan
Dian Regency maka ketersediaan lahan parkir yang memadai apartemen (Tabel 1).
sangatlah diperlukan. Untuk itu lahan parkir yang disediakan 2. Service Charge
rencananya dapat menampung 130 unit mobil dan 110 motor. Service charge adalah biaya yang dibayarkan pemilik
Berdasarkan syarat-syarat zoning pedoman perencanaa dan apartemen untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman,
pembangunan fisik pemerintah kota Surabaya standar parkir kebersihan dan keamanan yang dihitung per meter persegi unit
untuk apartemen adalah setiap 5 unit diharuskan menyediakan apartemen. Service charge dibayarkan diluar biaya listrik dan
1 unit tempat parkir untuk mobil. Berdasarkan syarat tersebut air. Pada Apartemen Dian regency Surabaya dikenakan biaya
Apartemen Dian Regency diharuskan menyediakan 131 service charge sebesar Rp.20.000,- /m2. Biaya ini dibayarkan
tempat parkir. Dari 131 unit tempat parkir tersebut untuk R4 kepada pihak management apartemen yang nantinya akan
110 unit dan 105 unit R2 yang dikonversi dari 21 unit R4. dikelola oleh BPL (Badan Pengelola Lingkungan) yang
Dengan demikian tempat yang disediakan untuk lahan parkir bertugas mengurus masalah rumah tangga apartemen seperti
oleh Apartemen Dian Regency sudah memenuhi syarat. kunci unit, kebersihan, parkir, dll. Dengan asumsi bahwa
H. Analisa Finansial tingkat hunian apartemen mencapai 100% di tahun 2013,
maka nilai service charge akan dikalikan 100%. Maka besar
Aspek finansial adalah salah satu aspek yang digunakan dari pendapatan service charge adalah 24.077,25 m 2 x Rp.
dalam menilai rencana investasi suatu proyek komersial. 20,000.00 = Rp. 5,778,540,000.00 per tahun. Diasumsikan
Penilaian aspek finansial meliputi penilaian sumber-sumber service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap
dana yang akan dipakai dalam pembiayaan investasi, estimasi lima tahunnya.
pendapatan dan pengeluaran serta biaya selama periode 3) Pengeluaran
investasi. Pengeluaran untuk Apartemen Dian Regency Surabaya
Dalam pembangunan proyek Apartemen Dian Regency terdiri dari :
Surabaya mengeluarkan beberapa biaya, diantaranya biaya 1. Biaya Operasional
investasi yang dikeluarkan pada masa awal konstruksi dan Biaya operasional terdiri dari biaya listrik, air, dan
biaya operasional pada saat bangunan sudah pembayaran gaji pegawai. Untuk perhitungan biaya
dioperasionalkan. Sedangkan untuk pemasukan diperoleh dari operasional, agar lebih jelas dapat dilihat pada (Gambar 1)
biaya – biaya yang harus dibayar pemilik unit apartemen tentang biaya operasional per tahun Apartemen Dian Regency
kepada pihak pengelola. Surabaya.
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-4
Tabel 3.
Hubungan antara penjualan terhadap NPV
Gambar 2. Grafik sensitifitas terhadap tingkat penjualan.
Dian Regency telah layak bila dilihat dari kondisi tanah, Hasil analisa sensitivitas antara variabel penjualan dan
sumber alat dan material, syarat zoning yang ditetapkan tingkat bunga terhadap NPV dengan trial and error diketahui
baik dari KDB, KLB, RTH, aksesibilitas lokasi, serta bahwa Apartemen Dian Regency dikatakan layak jika tingkat
ketersediaan lahan parkir. okupansi lebih dari 97,1% dan tingkat bunga tidak lebih dari
2) Dari hasil analisa investasi Apartemen Dian Regency 22,4%.
membutuhkan biaya sebesar Rp.175.527.087.514. DAFTAR PUSTAKA
Perhitungan cash flow menggunakan besaran Minimum
[1] Juwana, Jimmy S,. Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga:Jakarta
Attractive Rate of Return (MARR) = 12 % sehingga (2005).
menghasilkan NPV sebesar Rp. 4.016.380.123 dan IRR = [2] Pemerintah Kota Surabaya. Syarat Zoning Pedoman Perencanaan Dan
22.6%. Dari hasil perhitungan didapatkan NPV>0 dan Pembangunan Fisik. Dinas Cipta Karya Dan Tata Ruang, Surabaya.
IRR>MARR, maka Apartemen Dian Regency dinyatakan [3] Pujawan, I Nyoman,. Ekonomi Teknik, Guna Widya:Surabaya (2003).
layak secara financial.