Tesis HGU

ANALISIS YURIDIS PELEPASAN HAK GUNA USAHA PT.
PERKEBUNAN NUSANTARA II UNTUK PENGADAAN TANAH

DALAM PEMBANGUNAN JALAN TOL MEDAN-BINJAI
TESIS
Oleh
MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA

147011178/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017
Universitas Sumatera Utara

ANALISIS YURIDIS PELEPASAN HAK GUNA USAHA PT.
PERKEBUNAN NUSANTARA II UNTUK PENGADAAN TANAH
DALAM PEMBANGUNAN JALAN TOL MEDAN-BINJAI
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada

Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Oleh

147011178/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2017

Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PELEPASAN HAK GUNA
USAHA PT. PERKEBUNAN NUSANTARA II
UNTUK PENGADAAN TANAH DALAM
PEMBANGUNAN JALAN TOL MEDAN-BINJAI
Nama Mahasiswa : MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA
Nomor Pokok : 147011178
Program Studi : KENOTARIATAN
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Syamsul Arifin, SH, MH)
Pembimbing Pembimbing
(Dr. OK. Saidin, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN,MHum)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)
Tanggal lulus : 04 February 2017

Telah diuji pada
Tanggal : 04 February 2017
PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Syamsul Arifin, SH, MH
Anggota : 1. Dr. OK. Saidin, SH, MHum
2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
4. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum

SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA
Nim : 147011178
Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU
Judul Tesis : ANALISIS YURIDIS PELEPASAN HAK GUNA
USAHA PT. PERKEBUNAN NUSANTARA II UNTUK
PENGADAAN TANAH DALAM PEMBANGUNAN
JALAN TOL MEDAN-BINJAI
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.
Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA

Nim : 147011178

ABSTRAK
Guna meningkatkan pelayanan jalan tersebut sebagai penyelenggara jalan

merasa perlu membenahi sistem jaringan jalan, baik dengan melakukan peningkatan
jalan maupun dengan cara pembangunan jalan bebas hambatan (jalan
tol).Khususdalam pelaksanaan pembangunan jalan Tol Medan-Binjai yang telah
direncanakan oleh pemerintah, ternyata akan melintasi lahan perkebunan milik PT.
Perkebunan Nusantara II. Oleh karena itu perlu dilakukan koordinasi lebih lanjut
antar pihak-pihak yang terkait dalam pembebasan lahan maupun terhadap penilaian
ganti kerugian lahan dan asset milik PT. Perkebunan Nusantara II yang terkena
dampak dari rencana pembangunan jalan tol tersebut.Hal inilah yang menjadi dasar
pemikiran untuk melakukan penelitian dengan menjawab permasalahan, bagaimana
pelaksanaan pelepasan tanah hak guna usaha PT. Perkebunan Nusantara II untuk
pembangunan jalan Tol Medan-Binjai? bagaimana penetapan ganti rugi tanahPT.
Perkebunan Nusantara II untuk pengadaan tanah pembangunan jalan Tol Medan-
Binjai? bagaimanakah perlindungan hukum terhadap PT. Perkebunan Nusantara II
dalam pelepasan hak atas untuk kepentingan pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai?
Metode penelitian dalam penelitian ini bersifat deskriptif dengan
menggunakan pendekatan yuridis empiris. Sumber data diperoleh dengan
mengumpulan data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dengan
melakukan wawancara dengan informan. Sedangkan data sekunder diperoleh melalui
bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Alat
pengumpulan data yang digunakan di dalam penelitian ini adalah studi dokumen dan
wawancara, yang selanjutnya data dianalisis secara kualitatif.
Berdasarkan data hasil penelitian yang diperoleh, didapati dalam pelaksanaan
pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai diselenggarakan
melalui beberapa tahap, yaitu perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan terakhir
penyerahan hasil kepada pihak yang memerlukan tanah bersamaan dengan pemberian
ganti kerugian. Penilaian besarnya ganti kerugian terhadap lahan dan asset milik
PT. Perkebunan Nusantara II dinilai berdasarkan per bidang tanah, tanaman, rumah
dinas karyawan dan kantor perusahaan, dimana ganti kerugiannya dalam bentuk
uang. Selanjutnya bentuk perlindungan hukum serta penghormatan hak atas tanah
dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah dengan adanya ganti
kerugian, adanya kesempatan untuk melakukan musyawarah dan penetapan besarnya
nilai ganti rugi yang diberikan kepada pemilik tanah.
Kata Kunci: Pelepasan Hak, Pengadaan Tanah, PembangunanJalan Tol

ABSTRACT
In order to increase road service, the road organizer needs to improve road
network system by improving road condition and constructing toll roads. The Medan-
Binjai tollroad which has been planned by the government passes plantation area of
PTPN (PT Perkebunan Nusantara) II. Therefore, it is necessary tocoordinate with the
party concerned about land clearing and about compensation on the land and asset
of PTPN II which have the impact of the tollroad construction. The research
problems were as follows: how about the implementation of the renunciation of rights
of the leasehold land of PTPN II for the Medan-Binjai tollroad construction, how
about the compensation of the land acquisition for the Medan-Binjai tollroad
construction, and how about legal protection for PTPN II in the renunciation of
rights for the Medan-Binjai tollroad construction.
The research used descriptive and judicial normative method. Primary data
were gathered by conducting documentary study and interviews with the informants,
and secondary data were obtained from primary, secondary, and tertiary legal
materials. The gathered data were analyzed qualitatively.
The result of the research showed that in the implementation of land
acquisition for the Medan-Binjai toll road construction was done in some stages:
planning, preparation, implementation, submitting its result, and the compensation to
those who own the land. The amount of the compensation of the land and asset of
PTPN II based on per piece of land, plants, employees’ houses, and offices; the
compensation was in the form of money. Legal protection and valuation on land
rights for land acquisition to public utility are compensation, the opportunity to
negotiation, and the amount of compensation given to the land owners.
Keywords: Transfer of Title, Land Acquisition, Toll Road Construction
ii

KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur penulis ucapkan kehadirat Allah SWT dan shalawat
serta salam semoga tetap terlimpahkan kepada Nabi Muhammad SAW berikut
keluarga, para sahabat dan seluruh umat pengikutnya, atas terselesaikannya penulisan
Tesis dengan judul: “Analisis Yuridis Pelepasan Hak Guna Usaha PT.
Perkebunan Nusantara II Untuk Pengadaan Tanah Dalam Pembangunan Jalan
Tol Medan Binjai.”
Penyusunan Tesis ini bertujuan untuk melengkapi syarat untuk memperoleh
gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara. Dengan penuh kesadaran bahwa tiada satupun
yang sempurna di muka bumi ini, penulis menyadari bahwa di dalam penyusunan
tesis ini masih terdapat kekurangan dan kelemahan terlebih dengan keterbatasan
kemampuan, baik dari segi penyajian teknik penulisan maupun materi.
Penulisan tesis ini tidaklah mungkin akan menjadi sebuah karya ilmiah tanpa
adanya bimbingan dan dukungan dari berbagai pihak yang telah ikut serta baik
langsung maupun tidak langsung dalam usaha menyelesaikan tesis ini. Untuk itu
penulis ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang tak terhingga kepada:
1. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Rektor Universitas Sumatera
Utara, atas kesempatan yang diberikan untuk dapat menjadi mahasiswa Program
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
iii

2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan yang diberikan untuk dapat menjadi
mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., CN., MS., selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan
selaku Ketua Komisi Penguji dalam penelitian ini.
4. Bapak Prof. Syamsul Arifin, SH., MH., selaku Ketua Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
5. Bapak Dr. OK. Saidin, SH, MHum., selaku Anggota Komisi Pembimbing yang
telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun teknik penulisan
Tesis ini.
6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum., selaku Anggota Komisi
Pembimbing yang telah memberikan waktu dan bimbingan serta materi ataupun
teknik penulisan Tesis ini.
7. Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum., selaku Anggota Komisi Penguji
dalam penelitian ini.
8. Seluruh Staff Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, yang telah memberikan ilmu kepada penulis selama
menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
iv

9. Seluruh staff pegawai administrasi Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
10. Kepada rekan-rekan seperjuangan stambuk 2014 dan seluruh rekan- rekan lainnya
di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera
Utara.
11. Seluruh pihak-pihak yang tidak bisa disebutkan satu persatu, terima kasih atas
dukungannya kepada penulis dalam penyelesaian penulisan Tesis ini.
Akhirnya tidak lupa penulis mohon maaf atas segala kesalahan baik yang
disengaja maupun tidak sengaja. Penulis hanya bisa mendoakan agar semua pihak
yang telah membantu selama ini dilipatgandakan pahalanya. Dengan iringan doa
semoga Allah SWT berkenan menerima amal ini menjadi sebuah nilai ibadah disisi-
Nya dan dengan segala kerendahan hati penulis berharap semoga Tesis ini dapat
berguna dan bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukan. Amiin Yaa
Robbal’alamin
Wasalamu’alaikum Wr. Wb.

Medan, February 2017
Penulis

DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI
Nama : Muhammad Rizki Syahputra

Tempat / Tanggal Lahir : Binjai, 26 Juni 1992
Agama : Islam
Alamat : Jl. Danau Tempe Km. 18 No. 1, Kelurahan
Sumber Karya, Kecamatan Binjai Timur,
Kota Binjai.
II. KELUARGA
Nama Ayah : H. M. Ali Umri, SH., M.Kn.

Nama Ibu : T. Silvia Anim
Nama Abang : Muhammad Reza Syahputra
Nama adik : Muhammad Real Fatha Syahputra
Siti Rerizha Syahputri
Muhammad Reysi Umri Syahputra
III. PENDIDIKAN
1. Sekolah Dasar : SD Negeri Binjai 027950

Tamat Tahun 2004
2. Sekolah Menengah Pertama : SMP Negeri 1 Binjai

Tamat Tahun 2007
3. Sekolah Menengah Atas : SMA Negeri 5Binjai

Tamat Tahun 2010
4. S-1 Fakultas Hukum : Universitas Medan Area

Tamat Tahun 2014
5. S-2 Program Studi Magister

Kenotaritan : Fakultas Hukum USU
Tamat Tahun 2017
vi

DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ......................................................................................................... i
ABSTRACT ......................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR......................................................................................... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ......................................................................... vi
DAFTAR ISI ....................................................................................................... vii
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1
A. Latar Belakang ............................................................................ 1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 8
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 8
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 8
E. Keaslian Penelitian...................................................................... 9
F. Kerangka Teori dan Konsepsi..................................................... 11
1. Kerangka Teori .................................................................... 11
2. Konsepsi............................................................................... 20
G. Metode Penelitan......................................................................... 22
1. Spesifikasi Penelitian ........................................................... 22
2. Metode Pendekatan .............................................................. 22
3. Sumber Data......................................................................... 23
4. Alat Pengumpulan Data ....................................................... 25
5. Analisis Data ........................................................................ 26
BAB II PELAKSANAAN PELEPASAN TANAH HAK GUNA USAHA
PT. PERKEBUNAN NUSANTARA II UNTUK
PEMBANGUNAN JALAN TOL MEDAN-BINJAI ..................... 27
A. Sejarah BerdirinyaPT. Perkebunan Nusantara II ........................ 27
B. Hak atas Tanah ........................................................................... 34
1. Pengertian Hak atas Tanah................................................... 34
vii

2. Macam-macam Hak atas Tanah ........................................... 36
C. Pengaturan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum......... 39
1. Pengertian Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum.... 39
2. Pengertian Kepentingan Umum ........................................... 42
3. Dasar Hukum Pengadaan Tanah .......................................... 47
D. Asas-asas Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum.. ......... 50
E. Proses Pelepasan Tanah Hak Guna Usaha PT. Perkebunan
Nusantara II Untuk Pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai ....... 52
BAB III PENETAPAN GANTI RUGI TANAH PT. PERKEBUNAN

NUSANTARA II UNTUK PENGADAAN TANAH
PEMBANGUNAN JALAN TOL MEDAN-BINJAI ..................... 70
A. Profil Proyek Pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai................. 70
B. Ganti Rugi Hak Atas Tanah Untuk Kepentingan Umum. .......... 74
1. Pengertian Ganti Rugi.......................................................... 74
2. Bentuk Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum ............................................................. 79
C. Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Melalui Pembebasan Hak 87

D. Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Melalui Pencabutan Hak.. 93
E. Musyawarah Sebagai Dasar Penentuan Ganti Rugi.................... 94
F. Penetapan Ganti Rugi Tanah Milik PT. Perkebunan Nusantara
II Untuk Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan Tol Medan-
Binjai................................................................................................... 97
BAB IV
PERLINDUNGANHUKUMTERHADAPPT.PERKEBUN
ANNUSANTARAII DALAM PELEPASAN HAK ATAS
UNTUK KEPENTINGAN PEMBANGUNAN JALAN TOL
MEDAN-BINJAI.............................................................................. 109
A. Konsep Hukum Tanah Nasional.. ............................................... 109
B. Prinsip-Prinsip Kepentingan Umum Dalam Pengadaan Tanah .. 114
C. Prinsip Penghormatan Terhadap Hak Atas Tanah ...................... 119
D. Sengketa Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum. 126
viii

E. PerlindunganHukumTerhadapPT.PerkebunanNusantaraII
Dalam Pelepasan Hak Atas Untuk Kepentingan Pembangunan
Jalan Tol Medan-Binjai............................................................... 129
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ....................................................... 138
A. Kesimpulan ................................................................................ 138
B. Saran ........................................................................................... 140
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 141
ix

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah adalah tempat bermukim bagi umat manusia disamping sebagai sumber
kehidupan bagi mereka yang mencari nafkah melalui usaha. Tanah dan pembangunan
merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan. Tanpa tanah pembangunan
hanya akan menjadi rencana.1 Disisi lain, tanah yang digunakan oleh negara untuk
menunjang proses pembangunan semakin sedikit dan jarang dijumpai, ketersediaan
tanah sebagai sarana dalam menyelenggarakan seluruh segi kehidupan manusia
semakin terbatas karena tanah tidak akan bisa bertambah luas, serta melonjaknya
harga tanah secara tidak terkendali di daerah-daerah strategis membuat pemerintah
semakin sulit melakukan pembangunan untuk penyediaan prasarana dan kepentingan
umum.
Pembangunan yang dilakukan Pemerintah dewasa ini antara lain pemenuhan
kebutuhan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, sebagaimana tertuang dalam
pembukaan Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.
Pembentukan peraturan perundang-undangan diperlukan pendekatan yang
mencerminkan pola pikir yang proaktif yang dilandasi sikap kritis dan obyektif, guna
mewujudkan cita-cita yang luhur bangsa Indonesia, maka diperlukan komitmen
politik yang sungguh-sungguh untuk memberikan dasar dan arah yang adil dalam
1
I Wayan Suandra, Hukum Pertanahan Indonesia, Jakarta, PT. Rineka Cipta, Cetakan Kedua,
1994, hal. 9.

2
pengelolaan sumber daya alam berkelanjutan dan ramah lingkungan dengan tidak
menyengsarakan rakyat, sehingga adanya keseimbangan antara kepentingan
Pemerintah dan kebutuhan masyarakat.
Secara formal, kewenangan Pemerintah untuk mengatur bidang pertanahan
tumbuh dan mengakar dari Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar 1945 yang
menegaskan bahwa “bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
dikuasai oleh Negara untuk dipergunakan bagi sebesar-besarnya kemakmuran
rakyat”. Kemudian ditunaskan secara kokoh dalam Undang-Undang No. 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Selanjutnya merambah ke
berbagai peraturan organik dalam bentuk Peraturan Pemerintah, Keputusan Presiden,
Peraturan Presiden, dan Peraturan yang diterbitkan oleh pimpinan instansi teknis di
bidang pertanahan.
Melalui hak menguasai dari Negara inilah, maka Negara selaku badan
penguasa akan dapat senantiasa mengendalikan atau mengarahkan pengelolaan fungsi
bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sesuai
dengan peraturan dan kebijakan yang ada, yaitu dalam lingkup penguasaan
secara yuridis yang beraspek publik.2
Ketentuan di dalam Undang-Undang Pokok Agraria sendiri memberikan
landasan hukum bagi pengambilan tanah hak, hal mana sebagaimana yang diatur
dalam Pasal 18 yaitu untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan Bangsa dan
Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut,
2
Muhammad Bakri, Hak Menguasai Tanah Oleh Negara (Paradigma Baru Untuk Reformasi
Agraria), Yogyakarta, Citra Media, 2007, hal. 5.

3
dengan memberi ganti rugi yang layak menurut cara yang diatur dengan Undang-
Undang.
Pengaturan hukum tentang pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan
segala peraturan terkait dengannya di Indonesia mengalami proses perkembangan.
Sampai saat ini dapat ditemukan beberapa peraturan yang mengatur mengenai
pengadaan tanah untuk kepentingan umum yaitu antara lain UUPA No.5/1960,
Undang-undang No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah Dan
Benda-Benda Yang Ada Diatasnya, yang kemudian dilanjutkan dengan kebijakan
pemerintah melalui Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) No. 15 Tahun 1975,
kemudian dicabut dan diganti dengan Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, kemudian digantikan dengan Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005
Umum dan terakhir digantikan dengan Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 65
Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005
Umum.
Setelah melewati perjalanan waktu yang cukup panjang, akhirnya pada
tanggal 14 Januari 2012, Indonesia memiliki undang-undang yang mengatur secara
khusus tentang pengadaan tanah, yaitu Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Pemerintah
berharap dengan diterbitkannya Undang-Undang tersebut akan menjadi payung

4
hukum yang kuat guna memperlancar pelaksanaan pembangunan infrastruktur untuk
kepentingan umum.
Pembangunan oleh pemerintah, khususnya pembangunan fisik mutlak
memerlukan tanah. Tanah yang diperlukan tersebut dapat berupa tanah yang dikuasai
secara langsung oleh negara atau tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak oleh
suatu subyek hukum. Jika tanah yang diperlukan untuk pembangunan itu berupa
tanah negara, pengadaan tanahnya tidaklah sulit, yaitu pemerintah dapat langsung
mengajukan permohonan hak atas tanah tersebut untuk selanjutnya digunakan untuk
pembangunan. Namun demikian, tanah negara saat ini jarang ditemukan, oleh karena
itu tanah yang diperlukan untuk pembangunan umumnya adalah tanah hak yang dapat
berupa hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai.
Proyek pembangunan yang dilakukan oleh pemerintah merupakan suatu
proyek yang terlebih dahulu direncanakan dalam penetapan rencana pembangunan
untuk kepentingan umum dan sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota.
Pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, menurut
peraturan perundang-undangan harus dibantu dengan Panitia Pengadaan Tanah.
Panitia pengadaan Tanah dibentuk untuk membuat dan menyusun pengadaan tanah
bagi pelaksanaan pembangunan dengan melakukan berbagai kegiatan pendahuluan
dalam pelepasan/penyerahan hak atas tanah.3
Dalam praktiknya dikenal 2 (dua) jenis pengadaan tanah, pertama pengadaan
tanah oleh pemerintah untuk kepentingan umum dan kedua pengadaan tanah untuk
3
Abdurrahman, Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, Bandung, Citra Aditya Bakti, 1994, hal. 79.

5
kepentingan swasta yang meliputi kepentingan kepentingan komersial dan bukan
komersial atau bukan sosial.4 Pengadaan tanah untuk kepentingan umum merupakan
salah satu manifestasi dari fungsi sosial hak atas tanah. Pengadaan tanah dipandang
sebagai langkah awal dari pelaksanaan pembangunan yang merata untuk
meningkatkan kesejahteraan rakyat atau masyarakat itu sendiri, baik yang akan
digunakan untuk kepentingan umum maupun kepentingan swasta. Pengadaan tanah
untuk pembangunan hanya dapat dilakukan atas dasar dan bentuk ganti rugi yang
diberikan kepada pemegang hak atas tanah itu sendiri.5
Secara normatif, pengadaan tanah itu berhubungan dengan kegiatan untuk
mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada yang melepaskan
atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda yang berkaitan dengan
tanah. Sehubungan dengan itu, pengadaan tanah menyangkut dua sisi dimensi harus
ditempatkan secara seimbang, yaitu kepentingan masyarakat dan kepentingan
pemerintah.6
Tanah dan pembangunan merupakan dua entitas yang tidak dapat dipisahkan.
Secara sederhana dikatakan bahwa tidak ada pembangunan tanpa tanah.
Pembangunan selalu membutuhkan tapak untuk perwujudan proyek-proyek, baik
yang dijalankan oleh instansi dan perusahaan milik pemerintah sendiri, maupun
perusahaan milik swasta. Hubungan pembangunan dan tanah bukan hanya
melingkupi aspek ekonomi namun juga politik. Sebagai alas hidup manusia, tanah
4
Bernhard Limbong, Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan : Regulasi, Kompensasi
Penegakan Hukum, Jakarta, Pustaka Margareta, 2011, hal. 129.
5
Ibid., hal. 131.
6
Ibid.

6
dengan sendiri menempatkan posisi yang vital, atas pertimbangan karakternya yang
unik sebagai benda yang tak tergantikan, tidak dapat dipindahkan dan tidak dapat
direproduksi.7
Berkaitan dengan pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
tersebut di atas, maka pada saat ini pemerintah terus berupaya untuk meningkatkan
infrastruktur jalan termasuk salah satunya adalah membangun jalan tol. Kebutuhan
akan jalan bebas hambatan dirasakan sudah sangat dibutuhkan untuk melancarkan
konektivitas serta menekan biaya logistik transportasi di tanah air.
Dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) Tahun
2015–2019, Pemerintah telah mencanangkan pembangunan jalan tol sepanjang 1000
km yang akan dilakukan selama lima tahun ke depan. Penambahan jalan tol 1000 km
tersebut terdiri atas Trans Sumatera, Trans Jawa, Tol Samarinda-Balikpapan dan Tol
Manado-Bitung. Sementara untuk Provinsi Sumatera Utara yang menjadi target
pembangunan jalan Tol salah satunya adalah Jalan Tol Medan-Binjai sepanjang
+ 16,72 Km. Pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai yang merupakan rangkaian dari
rencana pemerintah untuk membangun Tol Trans Sumatera.
Kebutuhan terhadap jalan dikarenakan merupakan prasarana transportasi darat
yang berperan banyak dalam menunjang pergerakan arus barang dan jasa. aktivitas
pemerintahan. serta dinamika sosial ekonomi masyarakat. Perkembangan ekonomi
yang cepat disertai. pertumbuhan penduduk dan kenaikan jumlah kendaraan yang
tinggi. serta sistem jaringan jalan dan kondisi jalan yang kurang memadai. akan
7
Winahyu Erwiningsih, Hak Menguasai Negara Atas Tanah, Yogyakarta, Total Media, 2009,
hal. 270.

7
menyebabkan pelayanan terhadap pemakai jalan menurun. Guna meningkatkan
pelayanan jalan tersebut sebagai penyelenggara jalan merasa perlu membenahi sistem
jaringan jalan, baik dengan melakukan peningkatan jalan maupun dengan cara
pembangunan jalan bebas hambatan (jalan tol).
Khusus untuk pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai hampir 70 persen lahan
yang digunakan adalah dalam status Hak Guna Usaha milik PT. Perkebunan
Nusantara II yang melintasi beberapa areal kebun milik perusahaan. Oleh karena itu,
perlu dilakukan musyawarah antara pihak pemilik tanah dengan pihak yang
memerlukan tanah terkait dalam pembebasan lahan maupun terhadap penilaian ganti
kerugian lahan mdan asset milik PT. Perkebunan Nusantara II yang akan dibebaskan
terkait pengadaan tanah untuk pembangunan jalan tol tersebut.
Oleh karena pengadaan tanah untuk pembangunan jalan tol Medan Binjai
yang mana lahan yang dibutuhkan pada saat ini dikuasai oleh PT. Perkebunan
Nusantara II dengan diberikannya status tanah Hak Guna Usaha, maka dalam
pelepasan objek pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang dikuasai oleh
pemerintah atau dikuasai/dimiliki Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik
Daerah harus didasarkan pada ketentuan Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang
Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan, Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik
Negara No. PER/02/MBU/2010 tentang Tata Cara Penghapusbukuan dan
Pemindahtanganan Aktiva Tetap dan aturan-aturan terkait lainnya.
Berdasarkan uraian di atas, maka dilakukan penelitian dengan judul:
”Analisis Yuridis Pelepasan Hak Guna Usaha PT. Perkebunan Nusantara II
Untuk Pengadaan Tanah Dalam Pembangunan Jalan Tol Medan Binjai”.

8
B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana pelaksanaan pelepasan tanah hak guna usaha PT. Perkebunan
Nusantara II untuk pembangunan jalan Tol Medan-Binjai?
2. Bagaimana penetapan ganti rugi tanah PT. Perkebunan Nusantara II untuk
pengadaan tanah pembangunan jalan Tol Medan-Binjai?
3. Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap PT. Perkebunan Nusantara II
dalam pelepasan hak tanah atas untuk kepentingan pembangunan Jalan Tol
Medan-Binjai?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah :
1. Untuk mengetahui pelaksanaan pelepasan tanah hak guna usaha PT. Perkebunan
Nusantara II untuk pembangunan jalan Tol Medan-Binjai.
2. Untuk mengetahui bentuk penetapan ganti rugi tanah PT. Perkebunan Nusantara
II untuk pengadaan tanah pembangunan jalan Tol Medan-Binjai.
3. Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap PT. Perkebunan Nusantara II
dalam pelepasan hak atas tanah untuk kepentingan pembangunan Jalan Tol
Medan-Binjai.
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat secara teoritis dan
praktis, yaitu:
a. Secara teoritis hasil Penelitian ini diharapkan dapat memberikan suatu
sumbangan

9
pemikiran bagi peningkatan dan perkembangan hukum agraria tentang
pengadaan tanah untuk kepentingan umum dalam hal ini pembangunan jalan tol.
b. Secara praktis hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan masukan
dan pemikiran-pemikiran baru kepada pemerintah dan masyarakat yang
memerlukan informasi yang berkaitan dengan pengadaan tanah untuk
kepentingan umum dalam pembangunan jalan tol.
E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan penelusuran kepustakaan, khususnya di lingkungan Universitas
Sumatera Utara, penelitian mengenai “Analisis Yuridis Pelepasan Hak Guna Usaha
PT. Perkebunan Nusantara II Untuk Pengadaan Tanah Dalam Pembangunan Jalan Tol
Medan Binjai”, belum pernah dilakukan oleh peneliti sebelumnya. Dengan demikian
penelitian ini adalah asli adanya dan secara akademis dapat dipertanggung jawabkan.
Meskipun ada peneliti-peneliti pendahulu yang pernah melakukan penelitian
mengenai masalah pengadaan tanah untuk kepentingan umum, namun menyangkut
judul dan substansi pokok permasalahan yang dibahas sangat jauh berbeda dengan
penelitian ini. Adapun penelitian yang berkaitan dengan pengadaan tanah untuk
kepentingan umum tersebut yang pernah dilakukan yaitu oleh:
1. Elfriza Meutia, 2004, dengan judul: “Pelaksanaan Pelepasan Hak Atas Tanah
Pada Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan Kepentingan Umum”. Adapun
permasalahan yang dibahas adalah:
a. Apakah pelaksanaan pelepasan hak atas tanah untuk pembangunan pelabuhan
Ulee Lheu sudah sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku?

10
b. Adakah hambatan yang ditemui pada pelaksanaan pelepasan hak atas tanah
untuk pembangunan pelabuhan Ulee Lheue?
c. Bagaimanakah upaya-upaya yang dilakukan untuk mengatasi hambatan yang
ditemui dilapangan?
2. Abinur Hamzah, 2006, dengan judul: “Aspek Yuridis Pelaksanaan Pengadaan
Tanah Untuk Kepentingan Umum Setelah Keluarnya Perpres Nomor 36 Tahun
2005 (Studi Kasus Kwala Namu di Kecamatan Pantai Labu dan Proyek
Pelebaran Tanjung Morawa di Desa Buntu Bedimbar, Kecamatan Tanjung
Morawa Kabupaten Deli Serdang)”. Adapun permasalahan yang dibahas adalah:
a. Bagaimanakah pengaturan pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepentingan
umum sebelum dan sesudah keluarnya Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun
2005?
b. Bagaimanakah penentuan besarnya ganti rugi dalam pelaksanaan pengadaan
tanah untuk kepentingan umum sebelum dan setelah keluarnya Peraturan
Presiden Nomor 36 Tahun 2005?
c. Kendala-kendala apa yang dihadapi dalam proses pelaksanaan pengadaan
tanah untuk kepentingan umum?
3. Bukhari, 2008, dengan judul: “Problematika Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Untuk Pembangunan Kepentingan Umum (Studi Kasus Pada Pembangunan
Kampus Unimal Di Desa Reuleut Timur, Kecamatan Muara Batu, Kabupaten
Aceh Utara)”. Adapun permasalahan yang dibahas adalah :
a. Apakah Pelaksanaan pelepasan hak atas tanah untuk pembangunan kampus
Universitas Malikussaleh sudah sesuai dengan prosedur?

11
b. Hambatan apa yang ditemui pada pelaksanaan pengadaan tanah untuk
pembangunan kampus Universitas Malikussaleh?
c. Upaya apa sajakah yang dilakukan untuk mengatasi hambatan yang ditemui
antara pemilik tanah dan Universitas Malikussaleh di lapangan?
4. Yuselina, 2008, dengan judul: “Pelepasan Hak Ulayat Nagari Untuk Kepentingan
Umum (Studi Pengadaan Tanah Dari Hak Ulayat Untuk Bandar Udara
International Minang Kabau). Adapun permasalahan yang dibahas adalah:
a. Bagaimana pelaksanaan pengadaan tanah yang berasal dari hak ulayat nagari
Ketaping untuk pembangunan Bandar Udara International Minangkabau?
b. Apakah ada hambatan/masalah yang timbul dalam pelepasan hak ulayat
nagari ketaping untuk pembangunan Bandar Udara International
Minangkabau?
c. Upaya apakah yang dilakukan oleh pemerintah Daerah untuk mengatasi
hambatan/masalah dalam pengadaan tanah yang berasal dari hak ulayat untuk
kepentingan umum?
Jika diperbandingkan penelitian yang pernah dilakukan dengan penelitian ini,
baik permasalahan maupun pembahasan adalah berbeda. Oleh karena itu penelitian
ini adalah asli dan dapat dipertanggungjawabkan secara akademis.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Seiring dengan perkembangan masyarakat, hukumpun mengalami
perkembangan. Kontinuitas perkembangan ilmu hukum selain bergantung pada

12
metodologi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori.8
Perkembangan ilmu hukum tidak terlepas dari teori hukum sebagai
landasannya dan tugas teori hukum adalah untuk: “menjelaskan nilai-nilai hukum
dan postulat-postulatnya hingga dasar-dasar filsafatnya yang paling dalam,
sehingga penelitian ini tidak terlepas dari teori-teori ahli hukum yang di bahas dalam
bahasa dan sistem pemikiran para ahli hukum sendiri”.9
Teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan gejala spesifik untuk proses
tertentu terjadi.10 Suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta
yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya.11
Teori adalah merupakan suatu pinsip yang di bangun dan dikembangkan
melalui proses penelitian yang dimaksudkan untuk menggambarkan dan menjelaskan
suatu masalah.
Kerangka teori merupakan landasan dari teori atau dukungan teori dalam
membangun atau memperkuat kebenaran dari permasalahan yang dianalisis.
Kerangka teori dimaksud adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori
tesis, sebagai pegangan baik disetujui atau tidak disetujui.12
Sedangkan menurut W.L Neuman, memberikan pendapatnya sebagaimana
yang dikutip oleh Otje Salman dan Anton F Susanto, menyebutkan: “teori adalah
suatu sistem yang tersusun oleh berbagai abstraksi yang berinterkoneksi satu sama
lainnya atau berbagai ide yang memadatkan dan mengorganisasi pengetahuan

8
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Jakarta, Press, 1986, hal. 6.
9
W. Friedmann, Teori dan Filsafat Umum, Jakarta, Raja Grafindo Persada, 1996, hal. 2.
10
.J.J M. Wuisman, Penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid 1, Jakarta,
Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, 1996, hal. 203.
11
Ibid., hal. 216.
12
M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung, Mandar Maju, 1994, hal. 80.

13
tentang dunia. Ia adalah cara yang ringkas untuk berfikir tentang dunia dan
bagaimana dunia itu bekerja”.13
Teori berguna untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik
atau proses tertentu terjadi dan satu teori harus diuji dengan menghadapkannya
pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenarannya.
Snelbecker mendefenisikan “teori sebagai perangkat proposisi yang
terintegrasi secara sintaksis (yang mengikuti aturan tertentu yang dapat dihubungkan
secara logis satu dengan lainnya dengan tata dasar yang dapat diamati) dan berfungsi
sebagai wahana untuk meramalkan dan menjelaskan fenomena yang diamati”.14
Adapun teori menurut pendapat Maria S.W. Sumardjono adalah:
Seperangkat preposisi yang berisi konsep abstrak atau konsep yang sudah
didefenisikan dan saling berhubungan antar variable sehingga menghasilkan
pandangan sistematis dari fenomena yang digambarkan oleh suatu variable
dengan variable lainnya dan menjelaskan bagaimana hubungan antar variable
tersebut.
Fungsi teori dalam suatu kegiatan penelitian adalah untuk memberikan arahan
dan meramalkan serta menjelaskan gejala yang terjadi, karena penelitian ini
merupakan penelitian hukum normatif, kerangka teori diarahkan secara khas ilmu
hukum.
Kerangka teori yang digunakan dalam penelitian adalah teori keadilan
pemikiran Roscoe Pound yang menganut teori Sociological Jurisprudence yang
menitikberatkan pendekatan hukum ke masyarakat. Menurut Sociological
13
HR. Otje Salman S. dan Anton F. Susanto, Teori Hukum, Bandung, Refika Aditama, 2005,
hal. 22.
14
Snelbecker dalam Lexy J. Moleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, Bandung, Remaja
Rosdakarya, 2002, hal. 34-35.

14
Jurisprudence, hukum yang baik haruslah hukum yang sesuai dengan hukum yang
hidup (the living law) di masyarakat. Teori Roscoe Pound tersebut selanjutnya
dikembangkan oleh Mochtar Kusumaatmadja dalam bukunya berjudul Konsep-
Konsep Hukum Dalam Pembangunan, dimana hukum sebagai sarana pembaharuan
masyarakat (a tool of social engineering).
Kepentingan pembangunan, dimana pembangunan merupakan proses
perubahan terencana dan berjangka dari suatu kondisi menuju kondisi yang lebih baik
dalam rangka untuk kemakmuran rakyat secara keseluruhan. Dengan demikian setiap
kegiatan untuk kepentingan umum yang membutuhkan tanah-tanah rakyat seharusnya
memerlukan cakupan visi, misi, dan bidang kerja yang kedepannya jelas-jelas
terukur.
Konsep kepentingan umum harus dilaksanakan sejalan dengan terwujudnya
Negara, dimana hukum merupakan sarana utama untuk mewujudkan kepentingan
umum. Hukum tidak mempunyai pilihan lain kecuali disamping menjamin
kepentingan umum juga melindungi kepentingan perorangan agar keadilan dapat
terlaksana. Hal ini berarti bahwa hukum sendiri tidak dapat dipisahkan dari
norma keadilan, karena hukum adalah pengejawantahan dari prinsip-prinsip
keadilan.15
Menurut pendapat Pluto dijelaskan bahwa, kepentingan negara selalu melebihi
kepentingan pribadi, sehingga apapun yang menjadi milik pribadi termasuk pula
milik negara. Negara harus mempunyai kekuasaan atas warganya. Kekuasaan itu
15
Tholahah Hasan, Pertanahan Dalam Perspektif Agama Islam dan Budaya Muslim,
Yogyakarta, STPN, 1999, hal. 37.

15
diperlukan untuk mendidik warganya dengan nilai-nilai moral. Bagi Pluto, individu
memiliki kecenderungan yang keras untuk bertindak atas dasar kepentingannya
sendiri tetapi negara harus mencegahnya.16
Untuk melaksanakan kepentingan pembangunan kepentingan umum, negara
mempunyai hubungan hukum dengan tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia
atas nama bangsa melalui peraturan perundang-undangan, yaitu UUPA dan peraturan
pelaksanaannya. Hubungan hukum tersebut dinamakan hak menguasai negara. Hak
ini tidak memberi kewenangan secara fisik dan menggunakannya seperti hak atas
tanah, karena sifatnya semata-mata sebagai kewenangan publik sebagaimana
dirumuskan dalam Pasal 2 UUPA.17
Kepentingan bangsa dan negara, setidaknya memberikan penjelasan dari
ketentuan UUPA, sebagaimana yang tercantum pada penjelasan umum butir ke-2
menyebutkan bahwa negara/pemerintah bukanlah subyek yang dapat mempunyai hak
milik, demikian pula tidak dapat sebagai subyek jual-beli dengan pihak lain untuk
kepentingannya sendiri.
Muhammad Yamin menyatakan pendapatnya bahwa: ”Negara sebagai
organisasi kekuasaan dalam tingkatan-tingkatan tertinggi diberi kekuasaan sebagai
badan penguasa untuk menguasai bumi, air dan ruang angkasa, dalam arti bukan
memiliki”.18
16
Arif Budiman, Teori Negara Kekuasaan dan Ideologi, Jakarta, Gramedia Pustaka Utama,
1997, hal. 6.
17
Arie Sukanti Hutagalung dan Markus Gunawan, Kewenangan Pemerintah Di Bidang
Pertanahan, Jakarta, Raja Grafindo Persada, 2008, hal. 23.
18
Muhammad Yamin, Jawaban Singkat Pertanyaan-Pertanyaan Dalam Komentar Atas
Undang-Undang Pokok Agraria, Edisi Revisi, Medan, Pustaka Bangsa Press, 2003, hal. 5.

16
Terdapat 3 (tiga) prinsip yang dapat disimpulkan bahwa suatu kegiatan benar-
benar ditujukan untuk kepentingan umum, yaitu:19
a. Kegiatan pembangunan tersebut benar-benar dimiliki oleh pemerintah,
b. Kegiatan pembangunan tersebut dilakukan oleh pemerintah,
c. Kegiatan pembangunan tersebut tidak mencari keuntungan (non profit).
Kegiatan pembangunan nasional khususnya pembangunan berbagai fasilitas
untuk kepentingan umum memerlukan bidang tanah yang cukup. Usaha-usaha
pengembangan perkotaan baik berupa perluasan, pembukaan tempat pemukiman baru
di pinggir kota dan pembangunan jalan tol, senantiasa membutuhkan tanah, hanya
saja kebutuhan tersebut tidak dengan mudah dapat dipenuhi.
Oleh karena itu, untuk memenuhi kebutuhan akan pembangunan fisik
tersebut, masyarakat sebagai pemegang hak atas tanah diharapkan dapat berperan
serta dengan cara merelakan tanah yang dimilikinya untuk diserahkan kepada pihak
yang membutuhkan, tentunya dengan mengikuti ketentuan yang ada, sebab pada
asasnya hak atas tanah itu mempunyai fungsi sosial, sebagaimana disebutkan di
dalam Pasal 6 UUPA.
Walaupun hak atas tanah yang dipunyai oleh seseorang atau badan hukum
berfungsi sosial, hak atas tanah tersebut sesuai dengan hukum tanah nasional
dilindungi dari gangguan pihak mana pun dan hak atas tanah tersebut tidak boleh
dirampas dengan sewenang-wenang serta dengan secara melawan hukum termasuk
oleh penguasa.
19
Adrian Sutedi, Implementasi Prinsip Kepentingan Umum Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan, Jakarta, Sinar Grafika, 2008, hal. 75-76.

17
Oleh karenanya dalam rangka mengisi dan melaksanakan pembangunan untuk
sarana kepentingan umum perlu adanya pengadaan tanah yang merupakan langkah
pertama yang dilakukan untuk meningkatkan/menunjang pembangunan melalui
musyawarah dan mufakat dengan pemilik/pemegang hak atas tanah dan benda-benda
yang ada di atasnya. Musyawarah yang dilakukan terkait dengan pemberian ganti rugi
secara wajar sesuai dengan ketentuan yang berlaku, sama dengan pembayaran ganti
rugi terhadap hak-hak lainnya atas tanah, bangunan dan tanaman dengan tata cara
yang diatur dalam Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Menurut Marmin M. Roosadijo berpendapat bahwa, pembebasan tanah atau
mengambil tanah yang diperlukan oleh pemerintah dengan cara pembebasan banyak
dipergunakan karena cara ini dianggap lebih cepat terlaksana, juga dianggap tidak
menimbulkan keresahan, sebab cara pembebasan tanah ini didasarkan adanya
keharusan tercapai kata sepakat.20
Adanya kata sepakat atau musyawarah dalam pembebasan tanah dimaksudkan
untuk dapat memberikan rasa kesejahteraan bagi pemilik dan yang memerlukan
tanah. Hal ini sejalan dengan pendapat Abdurrahman, pembebasan tanah adalah
melepaskan hubungan hukum semula yang terdapat di antara pemegang
hak/penguasaan atas tanah dengan cara pemberian ganti rugi atas dasar musyawarah
dengan pihak yang bersangkutan.21
20
Marmin M. Roosadijo, Tinjauan Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-Benda Yang Ada
Di Atasnya, Jakarta, Chalia Indonesia, 1997, hal. 38.
21
Abdurrahman, Masalah Pencabutan Hak Atas Tanah dan Pembebasan Tanah di Indonesia,
Bandung, Citra Aditya Bakti, 1991, hal. 10.

18
Pada umumnya dalam kegiatan pengadaan tanah tersangkut kepentingan dua
pihak, yaitu instansi pemerintah yang memerlukan tanah dan masyarakat yang
tanahnya diperlukan untuk kegiatan pembangunan dimaksud. Oleh karena itu
pengadaan tanah dimaksud haruslah dilakukan melalui proses yang menjamin tidak
adanya pemaksaan kehendak dari satu pihak terhadap pihak yang lain, pengadaan
tanah untuk kepentingan pembangunan tersebut harus dilakukan dengan
mengindahkan asas keadilan.22
Adanya asas keadilan dimaksudkan bahwa kepada masyarakat yang terkena
dampak harus diberikan ganti kerugian kepadanya untuk dapat memulihkan kondisi
sosial ekonominya, minimal setara dengan keadaan semula, dengan
memperhitungkan kerugian terhadap faktor fisik maupun non fisik. Kerugian yang
bersifat non fisik misalnya, hilangnya bidang usaha atau sumber penghasilan,
hilangnya pekerjaan, dan lain-lain.
Ganti rugi merupakan suatu imbalan yang diterima oleh pemegang hak atas
tanah sebagai pengganti dari nilai tanah termasuk benda-benda yang berada
diatasnya, terhadap tanah yang telah dilepas atau diserahkan dan dengan adanya ganti
rugi ini menyebabkan pemegang hak atas tanah akan kehilangan hak atas tanah dan
bangunan yang berada diatasnya.
Selain itu, adanya ketentuan mengenai ganti kerugian dianggap sebagai suatu
upaya mewujudkan penghormatan kepada hak-hak dan kepentingan perseorangan
yang telah dikorbankan untuk kepentingan umum, dapat disebut adil, apabila hal
22
Maria S.W. Soemardjono (I), Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya
Jakarta, Kompas, 2008, hal. 282.

19
tersebut tidak membuat seseorang menjadi lebih kaya, atau sebaliknya menjadi lebih
miskin dari keadaan semula
Maria S.W. Sumardjono mengatakan, ganti rugi dapat disebut adil apabila
keadaan setelah pengambilalihan tanah paling tidak kondisi sosial ekonominya setara
dengan keadaan sebelumnya, disamping itu ada jaminan terhadap kelangsungan
hidup mereka yang tergusur.23
Sedangkan disisi lain prinsip keadilan juga harus meliputi pihak yang
membutuhkan tanah agar dapat memperoleh tanah sesuai dengan rencana
peruntukkannya dan memperoleh perlindungan hukum.24
Oleh karena itu, dengan ditempatkannya asas keadilan di dalam peraturan
pengadaan tanah, hal tersebut mencerminkan keadilan distributif sebagaimana
dikemukakan oleh Aristoteles. Keadilan distributif ialah menyangkut soal pembagian
barang dan kehormatan kepada masing-masing orang sesuai dengan tempatnya dalam
masyarakat. Ia menghendaki agar orang-orang yang mempunyai kedudukan sama
memperoleh perlakuan yang sama pula dihadapan hukum.25
Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
harus dilakukan dengan prinsip keadilan, yaitu dengan penghormatan terhadap hak-
hak atas tanah yang diusahakan dengan cara seimbang dan dilakukan dengan cara
musyawarah. Perlakuan yang seimbang antara pemilik tanah dan yang membutuhkan
tanah adalah merupakan pemenuhan rasa keadilan bagi masing-masing pihak. Dalam
23
Maria S.W. Soemardjono (II), Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi,
Edisi Revisi, Jakarta, Kompas, 2006, hal. 89.
24
Syafruddin Kalo, Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum,
Medan, Pustaka Bangsa Press, 2004, hal. 156.
25
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Cet. Ke IV, Bandung, Citra Aditya Bakti, 1996, hal. 258.

20
hal ini maka, Pemerintah harus bertindak secara adil dan dilaksanakan dengan etika
moral yang tinggi.
2. Konsepsi
Konsepsi diartikan sebagai ”kata yang menyatukan abstraksi yang
digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus yang disebut defenisi operasional.”26
Soerjono Soekanto berpendapat bahwa, “kerangka konsepsi pada hakekatnya
merupakan suatu pengarah, atau pedoman yang lebih konkrit dari kerangka teoritis
yang seringkali bersifat abstrak, sehingga diperlukan defenisi-defenisi operasional
yang menjadi pegangan konkrit dalam proses penelitian.”27
Samadi Surya Brata memberikan arti khusus mengenai pengertian konsep,
yaitu sebuah konsep berkaitan dengan defenisi operasional, “konsep diartikan sebagai
kata yang menyatakan abstraksi yang digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus,
yang disebut dengan defenisi operasional”.28 Defenisi operasional perlu
disusun, untuk memberi pengertian yang jelas atas masalah, tidak boleh memiliki
makna ganda.
Selain itu, konsepsi juga digunakan untuk memberikan pegangan pada proses
penelitian. Oleh karena itu, dalam rangka penelitian ini, perlu dirumuskan
serangkaian defenisi operasional atas beberapa variable yang digunakan. Selanjutnya,
untuk menghindari terjadinya salah pengertian dan pemahaman yang berbeda tentang
26
Samadi Surya Barata, Metodologi Penelitian, Jakarta, Raja Grafindo Persada, 1998, hal. 28.
27
Soerjono Soekanto, Op.cit., hal. 133.
28
Samadi Surya Barata, Op.cit, hal. 3.

21
tujuan yang akan dicapai dalam penelitian ini, maka kemudian dikemukakan konsepsi
dalam bentuk defenisi operasional sebagai berikut:
Pelepasan Hak adalah pelepasan hubungan hukum antara sebidang tanah hak
dengan pemiliknya, yang dilaksanakan melalui musyawarah yang selanjutnya disertai
pemberian imbalan yang layak.
Hak Guna Usaha adalah Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu sebagaimana telah
ditentukan oleh undang-undang, guna perusahaan pertanian, perikanan, atau
peternakan.
PT. Perkebunan Nusantara II adalah sebuah bekas Badan Usaha Milik Negara
yang bergerak dalam bidang agribisnis perkebunan. Badan usaha ini dibentuk
berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 7 Tahun 1996 tanggal 14 Februari
1996
Pengadaan Tanah adalah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah
dengan cara memberikan ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan
tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Pengadaan
tanah dapat dilakukan oleh pihak swasta dan pemerintah.
Jalan Tol adalah jalan umum yang kepada pemakainya dikenakan kewajiban
membayar tol dan merupakan jalan alternatif lintas jalan umum yang telah ada. Jalan
tol diselenggarakan dengan maksud untuk mempercepat pewujudan jaringan jalan
dengan sebagian atau seluruh pendanaan berasal dari pengguna jalan untuk
meringankan beban pemerintah.

22
G. Metode Penelitian
1. Spesifikasi Penelitian
Penelitian adalah usaha atau pekerjaan untuk mencari kembali yang dilakukan
dengan suatu metode tertentu dengan cara hati-hati, sistematis serta sempurna
terhadap permasalahan, sehingga dapat digunakan untuk menyelesaikan atau
menjawab problemnya.29
Sifat dari penelitian ini adalah deskriptif, artinya penelitian ini bertujuan
untuk menggambarkan secara cermat karakteristik dari fakta-fakta (individu,
kelompok atau keadaan), dan untuk menentukan frekuensi sesuatu yang terjadi.30
Dengan penelitian yang bersifat deskriptif dimaksudkan untuk melukiskan keadaan
objek atau peristiwanya, kemudian menelaah dan menjelaskan serta menganalisa data
secara mendalam dengan mengujinya dari berbagai peraturan perundangan yang
berlaku maupun dari pendapat ahli hukum sehingga dapat diperoleh gambaran
tentang data faktual yang berhubungan dengan pelepasan hak guna usaha dalam
pengadaan tanah untuk kepentingan umum untuk pembangunan jalan tol Medan
Binjai .
2. Metode Pendekatan
Penelitian ini dilakukan dengan menggunakan pendekatan yang bersifat
yuridis empiris. Metode yuridis empiris dipergunakan untuk mendapatkan jawaban
dari permasalahan dengan melihat berbagai aspek yang terdapat dalam pengadaan
29
Joko P. Subagyo, Metode Penelitian Dalam Teori Dan Praktek, Jakarta, Rineka Cipta,
1997, hal. 2.
30
Rianto Adi, Metode Penelitian Sosial dan Hukum, Jakarta, Garanit, 2004, hal. 58.

23
tanah untuk kepentingan umum, sehingga akan diketahui secara hukum tentang
pelepasan hak guna usaha dalam pengadaan tanah untuk pembangunan jalan tol
Medan Binjai.
3. Sumber Data
Sumber data dalam penelitian ini diperoleh dengan mengumpulkan data
primer dan data sekunder.
Data primer didapat dengan cara wawancara secara mendalam (deep
interview) dilakukan secara langsung kepada responden dan narasumber. Dalam hal
ini, mula-mula diadakan beberapa pertanyaan untuk mendapatkan keterangan lebih
lanjut, sehingga dapat diperoleh jawaban yang memperdalam data primer dan
sekunder lainnya.
Data Sekunder adalah data yang diperoleh dari studi kepustakaan dengan
mempelajari :
1. Bahan Hukum Primer
Yaitu bahan hukum berupa peraturan perundang-undangan, dokumen
resmi yang mempunyai otoritas yang berkaitan dengan permasalahan, yaitu
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Peraturan Presiden No. 36 Tahun
2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan

24
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Peraturan
Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Peraturan Presiden No. 71
Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum, Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 99
Tahun 2014 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun
2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015 Tentang
Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 148 Tahun 2015 Tentang
Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang
Penyelenggaran Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No.
5 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah,
Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 6 Tahun 2015 Tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan
Pengadaan Tanah dan Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara
No. PER/02/MBU/2010 tentang Tata Cara Penghapusbukuan dan
Pemindahtanganan Aktiva Tetap.
2. Bahan Hukum Sekunder
Yaitu “semua bahan hukum yang merupakan publikasi dokumen tidak

25
resmi meliputi buku-buku, karya ilmiah”.31
3. Bahan Hukum Tertier
Yaitu bahan yang memberikan maupun penjelasan terhadap bahan hukum
primer dan bahan hukum sekunder, seperti kamus umum, kamus hukum,
jurnal ilmiah, majalah, surat kabar dan internet.
4. Alat Pengumpulan Data
Alat pengumpulan data akan sangat menentukan hasil penelitian sehingga
apa yang menjadi tujuan penelitian ini dapat tercapai. Untuk mendapatkan hasil
penelitian yang objektif dan dapat dibuktikan kebenarannya serta dapat
dipertanggung jawabkan hasilnya, maka dalam penelitian akan dipergunakan alat
pengumpulan data.
Dalam penelitian ini untuk memperoleh data yang diperlukan, dipergunakan
alat pengumpulan data sebagai berikut:
a. Studi Dokumen.
Untuk memperoleh data sekunder perlu dilakukan studi dokumentasi yaitu
dengan cara mempelajari peraturan-peraturan, teori dan dokumen-dokumen
kontrak perjanjian kerjasama yang berhubungan dengan permasalahan yang
akan diteliti.
b. Pedoman Wawancara
Untuk memperoleh data primer, maka akan dilakukan wawancara dengan
pihak terkait langsung dalam kegiatan pengadaan tanah untuk pembangunan
31
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Jakarta, Kencana Prenada Media Grup, 2005,
hal. 141.

26
jalan Tol Medan Binjai yaitu pada Bagian Hukum dan Pertanahan
PT. Perkebunan Nusantara II.
5. Analisis Data
Analisis data merupakan suatu proses mengorganisasikan dan mengurutkan
data ke dalam pola, kategori dan uraian dasar sehingga dapat ditemukan tema dan
dapat dirumuskan suatu hipotesis kerja seperti yang disarankan oleh data.32
Mengingat sifat penelitian maupun objek penelitian, maka semua data yang
diperoleh akan dianalisa secara kualitatif, dengan cara data yang telah terkumpul
dipisah-pisahkan menurut katagori masing-masing dan kemudian ditafsirkan dalam
usaha untuk mencari jawaban terhadap masalah penelitian. Dengan menggunakan
metode dedukatif ditarik suatu kesimpulan dari analisis yang telah selesai diolah
tersebut yang merupakan hasil penelitian.
32
Lexy J. Moleong, Op.cit., hal. 101.

BAB II
PELAKSANAAN PELEPASAN TANAH HAK GUNA USAHA

PT. PERKEBUNAN NUSANTARA II UNTUK PEMBANGUNAN
A. Sejarah Berdirinya PT. Perkebunan Nusantara II
Perusahaan PT. Perkebunan Nusantara II lahir setelah melalui proses yang
cukup panjang setelah pengambilan alih perusahaan-perusahaan milik Belanda pada
tahun 1957 dimana hal tersebut berkaitan dengan perjuangan Bangsa Indonesia
melepaskan diri dari penjajahan bangsa Belanda.
Keberadaan PT. Perkebunan II yang bergerak dibidang pertanian dan
perkebunan didirikan dengan Akte Notaris G.H.S Loemban Tobing, SH., No. 12,
tanggal 5 April 1976, yang diperbaiki dengan Akte No. 54, tanggal 21 Desember
1976 dan mendapat pengesahan Menteri Kehakiman dengan Surat Keputusan
No. Y.A 5/43/8, tanggal 28 Januari 1977 dan telah diumumkan dalam Lembaran
Negara No. 52 tahun 1978 sebagai tambahan Berita Negara Republik Indonesia
No. 6, tanggal 20 Januari 1978, yang telah didaftarkan kepada Pengadilan Negeri
Tingkat I Medan, tanggal 19 Pebruari 1977 No. 10/1977. Dalam ataruan undang-
undang disebutkan perseroan terbatas ini bernama: Perusahaan Perseroan (Persero)
PT. Perkebunan II, disingkat ”PT. Perkebunan II” merupakan perubahan bentuk dan
gabungan dari PN. Perkebunan II dan PN. Perkebunan Sawit Seberang.
Pendirian Perusahaan ini dilakukan dalam rangka pelaksanaan ketentuan-
ketentuan dalam Undang-undang No. 9 Tahun 1969, Peraturan Pemerintah No. 12
Tahun 1969 tentang Perusahaan Perseroan dan Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun
27

28
1975. Mulai tahun 1984 menurut Keputusan Rapat Umum Luar Biasa Pemegang
Saham Akte Pendirian tersebut diatas telah dirobah dan diterangkan dalam Akte
Notaris Imas Fatimah No. 94 tanggal 13 Agustus 1984, yang kemudian diperbaiki
dengan Akte No. 26 tanggal 8 Maret 1985 dengan persetujuan Menteri Kehakiman
No. C2-5013- HT.0104 Tahun 1985, tanggal 14 Agustus 1985. Sesuai dengan
Keputusan Rapat Umum Pemegang Saham tanggal 20 Desember 1990 akte tersebut
mengalami perobahan kembali dengan Akte Notaris Imas Fatimah No. 2 tanggal 1
April 1991 dengan persetujuan Menteri Kehakiman No. C2-4939-HT.01.04 TH-91
tanggal 20 September 1991.
Selanjutnya pada tanggal 11 Maret 1996, kembali diadakan reorganisasi
berdasarkan wilayah kerja, dimana PT. Perkebunan II (Persero) yang didirikan
dengan Akte Notaris GHS Loemban Tobing, SH., No. 6, tanggal 1 April 1974 dan
PT. Perkebunan IX yang didirikan dengan Akte Notaris Ahmad Bajumi, SH., No. 100
tanggal 18 September 1983, dilebur dan digabungkan menjadi satu dengan nama
PT. Perkebunan Nusantara II (Persero) yang dibentuk dengan Akte Notaris Harun
Kamil, SH, No. 35, tanggal 11 Maret 1996, yang berkedudukan dan berkantor pusat
di Tanjung Morawa, Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara. Perseroan
didirikan atas dasar Surat Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia
No.188/KMK.061/116, tanggal 11 Maret 1996 tentang Penempatan Modal pada
PT Perkebunan Nusantara II (Persero). Anggaran dasar mana kemudian diperbarui
dengan Akte Notaris Sri Rahayu Prasetyo, SH., No. 7 tanggal 08 Oktober 2002.
Anggaran dasar ini direvisi kembali dengan Akte Notaris Nur Muhammad Dipo
Nusantara Pua Upa, SH., No.33 tanggal 13 Agustus 2008, akta perubahan ini telah

29
mendapat pengesahan Menteri Hukum dan Hak Azasi Manusia Republik Indonesia
sesuai dengan surat Keputusan No. AHU.69248.AH.01.02 tahun 2008, tanggal 25
September 2008.
Selanjutnya berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 72
Tahun 2014 Tentang Penambahan Penyertaan Modal Negara Republik Indonesia ke
Dalam Modal Saham Perusahaan Perseroan (Persero) PT. Perkebunan Nusantara III
(Persero) dan surat Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia,
No.468/KMK.06/2014 tentang penetapan Nilai Penambahan Penyertaan Modal
Negara ke dalam modal Saham Perusahaan Perseroan (Persero) PT. Perkebunan
Nusantara III tanggal 1 Oktober 2014. Sebagai anak perusahaan Holding BUMN
Perkebunan adalah PTPN I, PTPN II, PTPN IV, PTPN V, PTPN VI, PTPN VII,
PTPN VIII, PTPN IX, PTPN X, PTPN XI, PTPN XII, PTPN XIII dan PTPN XIV.33
Oleh karena terbentuknya Holding Perkebunan maka Anggaran Dasar
perseroan telah mengalami perubahan sesuai Akta No. 24 tanggal 23 Oktober 2014,
Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perseroan (Persero) PT. Perkebunan
Nusantara II tentang Perubahan Anggaran Dasar yang dibuat dihadapan Nanda Fauz
Iwan, SH, M.Kn., Notaris di Jakarta, Akta perubahan ini telah mendapat pengesahan
Menteri Hukum dan Hak Azasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan surat
keputusannya No. AHU-10527.40.20.2014, tanggal 04 Nopember 2014 tentang
Persetujuan Perubahan Badan Hukum Perseroan Terbatas PT. Perkebunan
Nusantara II.
33
Http://ptpn2.com/index/tentang-kami/profil-perusahaan, diakses pada tanggal 23 Nopember
2016.

30
Dalam menjalankan kegiatan usahanya PT. Perkebunan Nusantara II
mengelola budidaya Kelapa Sawit, Karet, Tembakau dan Tebu. Perusahaan
mengelompokkan unit usaha dalam Distrik Unit Usaha dan unit Pengembangan.
Distrik Usaha yang dikelola terdiri atas : Distrik Tanaman Tahunan Rayon Utara,
Distrik Tanaman Tahunan Rayon Selatan, Distrik Tanaman Tebu, Distrik Tanaman
Tembakau dan Distrik Rumah Sakit. Sedangkan pengelompokan Kebun
Pengembangan adalah: Kebun Arso dan Prafi didaerah Papua. Masing-masing Distrik
Unit Usaha (DUU) dipimpin oleh 1 (satu) orang Manajer, sementara Kebun
Pengembangan dipimpin oleh masing-masing Manajer Kebun.
Pada tanggal 09 Juni 2009 PT. Perkebunan Nusantara II melakukan kerja
sama dengan Kuala Lumpur Kepong Plantation Holding BHD. (KLK. PH) untuk
mendirikan perusahaan patungan yang diberi nama PT. Langkat Nusantara Kepong,
pada tanggal 01 Juli 2009 untuk melakukan kerja sama operasi (KSO) dalam
mengelola Distrik Rayon Tengah (5 unit usaha kebun termasuk 2 pabrik kelapa sawit
di dalamnya).
Saat ini PT. Perkebunan Nusantara II mengelola sendiri 35 unit usaha
(termasuk 6 unit Pabrik Kelapa Sawit, 2 unit Pabrik Gula (PG, 2 unit Pabrik Karet, 3
unit Rumah Sakit (RS), 1 unit Bengkel Pusat (BP), 1 unit Balai Penelitian Tembakau
Deli (BPTD), dan 1 unit Riset dan Pengembangan Tebu (Risbang Tebu).
Untuk areal yang dimiliki oleh PT Perkebunan Nusantara II tersebar
dibeberapa wilayah Sumatera Utara dan Papua, dengan total keseluruhan areal
mencapai 119.869,47 hektar, pada sebaran wilayah Provinsi Sumatera Utara seluas
117.169,47 hektar (termasuk luas area kerja sama operasi dengan PT. Langkat

31
Nusantara Kepong (LNK) seluas 23.402,92 hektar dan Wilayah Provinsi Papua
seluas 2.700 hektar.
Budidaya kelapa sawit diusahakan pada areal seluas 61.577 hektar, karet
11.256 hektar, dan kakao seluas 7.370 hektar. Selain penanaman komoditi pada areal
sendiri ditambah inti PT. Perkebunan Nusantara II juga mengelola areal Plasma
milik petani seluas 25.250 hektar untuk tanaman kelapa sawit. Disamping itu
PT. Perkebunan Nusantara II juga mengelola tanaman musiman yaitu tanaman tebu
dan tembakau. Tanaman tebu lahan kering ditanam pada areal seluas 16.046 hektar,
terdiri dari tebu sendiri (TS) 14.476 hektar dan tebu rakyat (TR) seluas 1.572 hektar,
sedangkan tanaman tembakau ditanam pada areal seluas 2.443 hektar.34
Untuk areal kebun milik PT. Perkebunan Nusantara II tersebar dibeberapa
daerah yang terbagi dalam beberapa distrik yaitu meliputi:
1. Distrik Tanaman Tahunan Kelapa Sawit & Karet Rayon Selatan:
- Kebun Tanjung Garbus
- Kebun Melati
- Kebun Limau Mungkur
- Kebun Patumbak
- Kebun Bandar Klippa
2. Distrik Tanaman Tahunan Kelapa Sawit & Karet Rayon Utara:
- Kebun Sei Musam
- Kebun Sei Serdang
34
2016.

32
- Kebun Sawit Hulu Utara
- Kebun Sawit Hulu Selatan
- Kebun Sawit seberang
- Kebun Batang Serangan
- Kebun Air Tenang
- Kebun Babalan
- PKS Padang Tualang
3. Strategic Business Unit (SBU) Tanaman Tembakau:
- Kebun Helvetia
- Kebun Klumpang
- Kebun Bulu Cina
4. Distrik Tanaman Tebu:
- Kebun Sei Semayang
- Kebun Kwala Madu
- Pabrik Gula Sei Semayang
- Pabrik Gula Kwala Madu
- Kebun Kwala Bingei
- Kebun Tandem Hilir
- Kebun Tanjung Jati
- Kebun Sampali
- Kebun Helvetia
- Kebun Klumpang
- Kebun Bulu Cina

33
- Kebun Tandem
- Unit Risbang Tebu
5. Unit Papua:
- Kebun Arso (termasuk PKS)
Dari areal yang dikuasai oleh PT. Perkebunan Nusantara II seluas 106.796,71
hektar, yang telah memiliki sertifikat Hak Guna Usaha seluas 92.082,31 hektar,
sementara yang masih dalam proses pembuatan surat permohonan Hak Guna Usaha
seluas 3.111,77 hektar, proses perpanjangan Hak Guna Usaha pada Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Provinsi Sumatera Utara dan pada Kantor Badan Pertanahan
Nasional Pusat seluas 11.602,63 hektar, sedangkan areal yang digarap oleh
masyarakat pada saat ini seluas 16.142,59 hektar.35
Sedangkan untuk areal Hak Guna Usaha milik PT. Perkebunan Nusantara II
yang tidak diperpanjang seluas 5.873,06 hektar, dimana pada saat ini sedang dalam
proses pelepasan yang peruntukkannya akan dilakukan oleh Pemerintah Provinsi
Sumatera Utara setelah terlebih dahulu mendapat izin dari Kementerian Badan Usaha
Milik Negera (BUMN).36
Selanjutnya dalam menghadapi tantangan bisnis global, maka PT. Perkebunan
Nusantara II kedepan akan terfokus terhadap pengelolaan bisnis perkebunan dan
bisnis non perkebunan dengan memanfaatkan aset-aset non produktif serta
ekstensifikasi usaha perkebunan melalui Agro Wisata, Agro Bisnis dan Agro Industri.
35
2016.
36
2016.

34
Dalam menjalankan kegiatannya PT. Perkebunan Nusantara II memiliki visi
yaitu: ”Dari perusahaan perkebunan menjadi perusahaan multi usaha berdaya saing
tinggi”. Sedangkan yang menjadi misi perusahaan yaitu: ”Mengoptimalkan seluruh
potensi sumber daya dan usaha, memberikan kontribusi optimal, menjaga kelestarian
dan pertambahan nilai”.37
B. Hak Atas Tanah
1. Pengertian Hak atas Tanah
Hak atas tanah merupakan hak penguasaan atas tanah yang berisikan
serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya untuk
berbuat sesuatu mengenai tanah yang dihaki. Sesuatu yang boleh, wajib atau dilarang
untuk diperbuat, yang merupakan isi hak penguasaan itulah yang menjadi kriteria
atau tolok pembeda diantara hak-hak penguasaan atas tanah yang diatur dalam
hukum tanah.38
Ketentuan mengenai hak menguasai dari negara dinyatakan dalam Pasal 2
ayat (1) UUPA, yaitu bahwa: “Atas dasar ketentuan Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan
hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan yang tertinggi
dikuasai oleh negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh masyarakat.”
Oleh karena itu, atas dasar ketentuan tersebut maka negara berwenang untuk
menentukan hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh dan atau diberikan kepada
perseorangan dan badan hukum yang memenuhi persyaratan yang ditentukan.
37
Http://ptpn2.com/index/tentang-kami/profil-bisnis, diakses pada tanggal 23 Nopember 2016
38
Boedi Harsono, Op.cit., hal. 283.

35
Kewenangan tersebut diatur dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA, yang menyatakan bahwa:
“Atas dasar hak mengusai dari negara sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 2
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang
dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-
sama dengan orang-orang lain serta badan hukum.”
Kemudian didalam ayat (2) dinyatakan bahwa: “Hak-hak atas tanah yang
dimaksud dalam ayat (1) Pasal ini memberikan wewenang untuk mempergunakan
tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada
diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penatagunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-
peraturan hukum yang lebih tinggi.”
Berdasarkan ketentuan pasal tersebut, maka negara menentukan hak-hak atas
tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA, yaitu:
a. Hak milik
b. Hak guna usaha
c. Hak guna bangunan
d. Hak pakai
e. Hak sewa
f. Hak membuka tanah
g. Hak memungut hasil hutan
h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalm hak-hak tersebut di atas yang akan
ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara
sebagaimana disebut dalam Pasal.
Hak-hak atas tanah tersebut diatas yang bersifat sementara diatur lebih lanjut
dalam Pasal 53 ayat (1) yang menyatakan bahwa:
Hak-hak yang bersifat sementara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 16 ayat 1
huruf h, ialah hak gadai, hak usah bagi hasil, hak menumpang dan hak sewa
tanah pertanian diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang bertentangan

36
dengan undang-undang ini dan hak-hak tersebut diusahakan hapusnya dalam

waktu yang singkat.
Seseorang atau badan hukum yang mempunyai suatu hak atas tanah, oleh
UUPA dibebani kewajiban untuk mengerjakan atau mengusahakan sendiri secara
aktif serta wajib pula memelihara termasuk menambah kesuburan dan mencegah
kerusakan tanah tersebut.
Selain itu, UUPA juga menghendaki supaya hak atas tanah yang dipunyai
oleh seseorang atau badan hukum tidak boleh dipergunakan semata-mata untuk
kepentingan pribadi dengan sewenang-wenang tanpa menghiraukan kepentingan
masyarakat umum atau dengan kata lain semua hak atas tanah tersebut harus
mempunyai fungsi sosial sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UUPA yang menyatakan
bahwa “semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”.
Pihak yang dapat mempunyai hak atas tanah diatur dalam ketentuan Pasal 9
ayat (2) UUPA, yaitu: “Tiap-tiap warganegara Indonesia, baik laki-laki maupun
perempuan mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas
tanah untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun
keluarganya”.
2. Macam-macam Hak atas Tanah
a. Hak atas Tanah Bersifat Tetap
Hak atas tanah sebagai diatur dalam UUPA, yaitu:
1). Hak Milik
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

37
dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 16.39
2). Hak Guna Usaha
Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang diknasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam
Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.40
3). Hak Guna Bangunan
Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun.41
4). Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,
yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh penjabat yang berwenang memberikannya
atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak
bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.42
b. Hak atas Tanah Bersifat Sementara
Hak atas tanah yang bersifat sementara diatur dalam Pasal 53 UUPA. Hak
tersebut dimaksudkan sebagai hak yang bersifat sementara karena pada suatu
ketika hak tersebut akan dihapus. Hal tersebut dapat disebabkan karena
39
Undang-Undang No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal
20 ayat 1
40
28 ayat 1.
41
35 ayat 1
42
41 ayat 1.

38
bertentangan dengan asas yang terdapat dalam Pasal 10 UUPA, yaitu:43
“seseorang yang mempunyai suatu hak atas tanah pertanian diwajibkan
mengerjakan sendiri secara aktif dengan mencegah cara-cara pemerasan,
namun sampai saat ini hakhak tersebut masih belum dihapus.”
Oleh karena itu, yang dimaksud dengan hak atas tanah yang bersifat
sementara adalah:
1). Hak gadai tanah/jual gadai/jual sende.
Hak gadai/jual gadai/jual sende adalah menyerahkan tanah dengan
pembayaran sejumlah uang dengan ketentuan bahwa orang yang
menyerahkan tanah mempunyai hak untuk meminta kembalinya tanah
tersebut dengan memberikan uang yang besarnya sama.
2). Hak Usaha Bagi Hasil.
Hak usaha bagi hasil merupakan hak seseorang atau badan hukum untuk
menggarap di atas tanah pertanian orang lain dengan perjanjian bahwa
hasilnya akan dibagi diantara kedua belah pihak menurut perjanjian yang
telah disetujui sebelumnya.
3). Hak Sewa Tanah Pertanian.
Hak sewa tanah pertanian adalah penyerahan tanah pertanian kepada
orang lain yang memberi sejumlah uang kepada pemilik tanah dengan
perjanjian bahwa setelah pihak yang memberi uang menguasai tanah
selama jangka waktu tertentu, tanahnya akan dikembalikan kepada
pemiliknya.
43

39
4). Hak menumpang.
Hak menumpang adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang
untuk mendirikan dan menempati rumah di atas pekarangan orang lain.
Pemegang hak menumpang tidak wajib membayar sesuatu kepada yang
empunya tanah, hubungan hukum dengan tanah tersebut bersifat sangat
lemah artinya sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh yang empunya tanah
jika yang bersangkutan memerlukan sendiri tanah tersebut.
C. Pengaturan Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
1. Pengertian Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
Secara garis besar dikenal ada 2 (dua) jenis pengadaan tanah, pertama
pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah yang terdiri dari kepentingan umum,
sedangkan yang kedua pengadaan tanah untuk kepentingan swasta yang meliputi
kepentingan komersial dan bukan komersial atau bukan sosial.
Menurut ketentuan Pasal 1 angka 2 Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 yang
dimaksud dengan Pengadaan Tanah adalah: “Kegiatan menyediakan tanah dengan
cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.”
Sehingga dengan demikian dapat disimpulkan bahwa pengadaan tanah
menurut Undang-Undang No. 12 Tahun 2012 harus dilakukan dengan memberikan
ganti rugi kepada pihak pemilik atas tanah. Hal ini berarti adanya unsur keadilan bagi
pemilik tanah sehingga pada akhirnya dapat menjamin kepada pemilik tanah untuk
mempertahankan kehidupannya.

40
Berdasarkan pengertian pengadaan tanah menurut Undang-Undang No. 12
Tahun 2012 tersebut, maka dapat disimpulkan dengan berlakunya undang-undang
yang baru tersebut dalam pengadaan tanah tidak ada lagi istilah “pencabutan hak atas
tanah”. Hal ini berarti tidak ada lagi unsur-unsur pemaksaan kehendak untuk
dilakukannya pencabutan hak atas tanah terhadap tanah yang dibutuhkan dalam
pelaksanaan pembangunan bagi kepentingan umum.
Pengadaan tanah merupakan perbuatan pemerintah untuk mewujudkan
tersedianya tanah untuk digunakan dalam berbagai kepentingan bagi pembangunan
untuk kepentingan umum. Prinsip dasar dalam pengadaan tanah, demokratis, adil,
transparan, menjunjung tinggi hak asasi manusia, serta mengedepankan asas
musyawarah. Peradilan adalah pintu terakhir dalam menghadapi kebuntuan dalam
musyawarah antara pemerintah yang memerlukan tanah dengan masyarakat pemilik
tanah.
Pembangunan untuk kepentingan umum menjadi salah satu dasar bagi
pemerintah untuk melegitimasi dalam rangka melaksanakan pengadaan tanah, karena
pemerintah memerlukan tanah untuk mewujudkan pembangunan di segala bidang dan
ternyata dalam praktek di lapangan ketersediaan tanah semakin terbatas, akibatnya
pengadaan tanah menjadi terhambat dan pembangunan fisiknya tidak dapat dilakukan
sesuai jadwal yang telah di tetapkan, dengan demikian pemerintah menderita
kerugian yang sangat besar karena proyek yang akan dibangun tertunda
pengoperasiannya.
Keterbatasan ketersediaan tanah dimaksud tidak dapat dikonotasikan bahwa
tanah sudah tidak tersedia, tetapi di lapangan tanah-tanah yang akan diperlukan oleh

41
pemerintah ternyata telah dikuasai atau dimiliki oleh berbagai badan hukum, baik
privat maupun publik seperti, tanah aset pemerintah, tanah kawasan hutan, dan
tanah-tanah yang telah dimiliki atau dikuasai oleh masyarakat.
Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum merupakan
salah satu manifestasi dari fungsi sosial hak atas tanah, pengadaan tanah dipandang
sebagai langkah awal dari pelaksanaan pembangunan yang merata untuk
meningkatkan kesejahteraan rakyat atau masyarakat itu sendiri. Pengadaan tanah bagi
kepentingan umum hanya dapat dilakukan atas dasar persetujuan dari pemegang hak
atas tanah mengenai dasar dan bentuk ganti rugi yang diberikan kepada pemegang
hak atas tanah itu sendiri. Karena merupakan perbuatan pemerintah untuk
memperoleh tanah pada prinsipnya pengadaan tanah dilakukan dengan cara
musyawarah antara pihak yang memerlukan tanah dan pemegang hak atas tanah yang
tanahnya diperlukan untuk kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum.44
Selain itu fungsi sosial atas tanah yaitu tanah haruslah dimanfaatkan untuk
kepentingan yang lebih besar bagi bangsa Indonesia sebagaimana mandat negara
kepada pemerintah yaitu mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur. Untuk
mewujudkan berbagai fungsi sosial atas tanah maka dibentuk berbagai badan publik
dan berbagai peraturan perundang-undangan guna mewujudkan berbagai fungsi sosial
atas tanah di Indonesia.
Berdasarkan hal tersebut dapat dipahami bahwa pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum itu diartikan sebagai kegiatan untuk
44
Lieke Lianadevi Tukgali, Fungsi Sosial Hak Atas Tanah Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum, Cetakan Pertama, Jakarta, Kertas Putih Communication, 2010, hal. 2.

42
mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada yang melepaskan
maupun yang menyerahkan tanah, bangunan, tanaman dan benda- benda yang
berkaitan dengan tanah, untuk digunakan bagi kepentingan umum.
2. Pengertian Kepentingan Umum
Secara sederhana dapat diartikan bahwa kepentingan umum dapat saja
dikatakan untuk keperluan, kebutuhan atau kepentingan orang banyak atau tujuan
yang luas. Namun demikian rumusan tersebut terlalu umum dan tidak ada
batasannya.45
Kepentingan dalam arti luas diartikan sebagai “public benefit” sedangkan
dalam arti sempit public use diartikan sebagai public access, atau apabila public
access tidak dimungkinkan, maka cukup “if the entire public could use the product of
the facility”.46
Menurut John Salindeho belum ada definisi yang sudah dikentalkan mengenai
pengertian kepentingan umum, namun cara sederhana dapat ditarik kesimpulan atau
pengertian bahwa kepentingan umum dapat saja dikatakan untuk keperluan,
kebutuhan atau kepentingan orang banyak atau tujuan sosial yang luas. Oleh Karena
itu rumusan demikian terlalu umum, luas dan tak ada batasnya, maka untuk
mendapatkan rumusan terhadapnya, kiranya dapat dijadikan pegangan sambil
menanti pengentalannya yakni kepentingan umum adalah termasuk kepentingan
bangsa dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, dengan memperhatikan
45
Oloan Sitorus dan Dayat Limbong, Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum,
Yogyakarta, Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, 2004, hal. 6.
46
Maria S.W. Soemardjono (I), Op.cit., hal. 200.

43
segi-segi sosial, politik, psikologis dan hankamnas atas dasar azas-azas Pembangunan
Nasional dengan mengindahkan Ketahanan Nasional serta wawasan Nusantara.47
Sedangkan Adrian Sutendi memberikan pendapatnya bahwa, prinsip-prinsip
kriteria kepentingan umum dapat diuraikan lebih rinci, yakni meliputi sifat
kepentingan umum, bentuk kepentingan umum, dan ciri-ciri kepentingan umum.
Demikian metode penerapan tiga aspek tersebut sehingga kriteria kepentingan umum
dapat diformulasikan secara pasti, adil dan dapat diterima oleh masyarakat.48
Selanjutnya berdasarkan ketentuan didalam UUPA kepentingan umum
dinyatakan dalam arti peruntukannya, yaitu untuk kepentingan bangsa dan negara,
kepentingan bersama dari rakyat dan kepentingan pembangunan. Sehingga dapat
disimpulkan bahwa yang dimaksud dengan kepentingan umum adalah kepentingan
tersebut harus memenuhi peruntukkannya dan harus dirasakan kemanfaatannya,
dalam arti dapat dirasakan oleh masyarakat secara keseluruhan dan atau secara
langsung.
Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia, kata kepentingan berasal dari kata
dasar “penting” yang berarti amat perlu, amat utama, sangat berharga, dan kata
“kepentingan” mengandung arti keperluan, sesuatu yang penting. Sedangkan kata
“umum” mempunyai arti keseluruhan, sekaliannya, untuk siapa saja, khalayak
manusia, masyarakat luas.49
47
John Salindeho, Masalah Tanah dalam Pembangunan, Cetakan Kedua, Jakarta, Sinar
Grafika, 1988, hal. 40
48
Adrian Sutedi, Op.cit., hal. 70.
49
W.J.S. Poerwadarminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, Jakarta, Balai Pustaka, 1986,
hal. 600.

44
Pengertian kepentingan umum menurut Pasal 1 angka 6 Undang-Undang
No. 2 Tahun 2012 yaitu: ”Kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus
diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran
rakyat”. Pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan undang-undang
tersebut dibatasi untuk kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya
dimiliki oleh pemerintah serta digunakan kesejahteraan masyarakat dan tidak untuk
mencari keuntungan.
Dalam pengadaan tanah ada tiga prinsip yang dapat dijadikan patokan bahwa
suatu kegiatan benar-benar untuk kepentingan umum yaitu:50
1. Kegiatan tersebut benar-benar dimiliki oleh pemerintah.
Mengandung batasan bahwa kegiatan kepentingan umum tidak dimiliki oleh
perorangan atau swasta. Dengan kata lain, swasta dan perorangan tidak dapat
memiliki jenis-jenis kegiatan kepentingan umum yang membutuhkan
pembebasan tanah-tanah hak maupun negara.
2. Kegiatan pembangunan tersebut dilakukan oleh pemerintah.
Prinsip ini mau memberikan batasan bahwa proses pelaksanaan dan
pengelolaan suatu kegiatan untuk kepentingan umum hanya dapat diperankan
oleh pemerintah.
3. Tidak mencari keuntungan.
Membatasi fungsi suatu kegiatan untuk kepentingan umum sehingga berbeda
dengan kepentingan swasta yang bertujuan mencari keuntungan.
50
Adrian Sutedi, Op.cit., hal. 75-76.

45
Ruang lingkup kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan
ketentuan Pasal 10 Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 yaitu meliputi:
a. pertahanan dan keamanan nasional;

b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan
fasilitas operasi kereta api;
c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan
air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya;
d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal;
e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi;
f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik;
g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah;
h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah;
i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah;
j. fasilitas keselamatan umum;
k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah;
l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik;
m. cagar alam dan cagar budaya;
n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa;
o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi tanah, serta
perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;
p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah;
q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan
r. pasar umum dan lapangan parkir umum.
Berbeda dengan batasan tentang kepentingan umum dalam Perpres No. 65
Tahun 2006, dimana ruang lingkup kegiatan kepentingan umum yang terdapat dalam
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 cakupannya sangat luas dikarenakan semakin
banyaknya kebutuhan pembangunan yang akan dilaksanakan pemerintah kedepannya,
sebagai konsekuensinya adalah makin banyak juga tanah yang dibutuhkan untuk
melaksanakan pembangunan tersebut.
Maria S.W. Sumarjono dalam uraiannya mengenai pengadaan tanah
menyampaikan bahwa kepentingan umum didefinisikan sebagai kepentingan seluruh
lapisan masyarakat, sedangkan mengenai kegiatan pembangunan untuk kepentingan
umum dibatasi pada kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya dimiliki

46
oleh pemerintah, serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan. Dengan demikian
interpretasi kegiatan yang termasuk dalam kategori kepentingan umum dibatasi pada
terpenuhinya ketiga unsur tersebut.51
Konsekuensi dari batasan kriteria tersebut maka walaupun kegiatan itu
dilakukan oleh pemerintah dan selanjutnya dimiliki oleh pemerintah, akan tetapi
untuk mencari keuntungan maka hal ini jelas tidak dapat dikategorikan sebagai
kepentingan umum. Sebagaimana diketahui dalam perkembangannya banyak
kegiatan-kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah tetapi juga digunakan untuk
mencari keuntungan. Misalnya kegiatan pos dan telekomunikasi dalam
perkembangannya merupakan kegiatan yang nyata-nyata mencari keuntungan.
Oleh karena itu sebenarnya tidak tepat dimasukkan dalam pengertian kepentingan
umum.
Kepentingan merupakan tuntutan perorangan atau kelompok yang diharapkan
untuk dipenuhi dan pada hakekatnya mengandung kekuasaan yang dijamin dan
dilindungi oleh hukum dalam melaksanakannya. Di dalam masyarakat terdapat
banyak sekali kepentingan-kepentingan, baik perorangan maupun kelompok, yang
tidak dapat dihitung jumlahnya maupun jenisnya, yang kesemuanya itu harus
dihormati dan dilindungi. Dengan demikian wajarlah kalau setiap orang atau
kelompok mengharapkan atau menuntut kepentingan-kepentingannya itu dilindungi
dan dipenuhi, yang sudah tentu tidak mungkin dipenuhi semua sekaligus,
mengingat bahwa kepentingan-kepentingan itu banyak pula yang bertentangan satu
sama lain.
51
Maria S.W Sumardjono (II), Op.cit., hal. 73.

47
Oleh karena itu, kepentingan umum dapat dikatakan sebagai kepentingan
umum bila peruntukan dan manfaatnya dirasakan benar-benar oleh masyarakat secara
keseluruhan atau secara langsung, termasuk oleh pemilik tanah sebelumnya, dimana
kemudian kegiatan pembangunannya dilakukan dan dimiliki oleh pemerintah dan
tidak digunakan untuk tujuan mencari keuntungan semata atau tidak bersifat
komersil. Contoh kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum antara lain
pembangunan jalan umum, jembatan layang, rumah sakit umum, saluran pembuangan
air, tempat pemakaman umum dan lain-lain.
3. Dasar Hukum Pengadaan Tanah
Regulasi pengaturan hukum mengenai pengadaan tanah untuk kepentingan
umum di Indonesia telah mengalami proses perkembangan sejak unifikasi UUPA.
Diawali dengan diundangkannya Undang-Undang No. 20 Tahun 1961 yang mengatur
tentang pencabutan hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya.
Pembentukan Undang-Undang No. 20 Tahun 1961 ini merupakan amanat dari Pasal
18 UUPA untuk segera menerbitkan undang-undang tentang pencabutan hak atas
tanah. Penggunaan Undang-Undang No. 20 Tahun 1961 dilakukan jika tanah yang
bersangkutan diperlukan untuk menyelenggarakan kepentingan umum, dan tidak
dimungkinkan menggunakan tanah yang lain, sedangkan musyawarah yang dilakukan
tidak berhasil mencapai kesepakatan, dapat dilaksanakan pengambilan secara paksa,
dalam arti tidak memerlukan persetujuan pemegang haknya.
Kemudian pada tahun 1975 pemerintah menerbitkan Peraturan Menteri Dalam
Negeri (PMDN) No. 15 Tahun 1975 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Tata

48
Cara Pembebasan Tanah. Keberadaan PMDN No. 15 Tahun 1975 ini sejak semula
sudah diperdebatkan keabsahannya karena secara yuridis tidak mempunyai kekuatan
hukum eksekutorial untuk dipaksakan kepada warga masyarakat, akibatnya
pembebasan tanah yang dilakukan dengan cara penggusuran-penggusuran adalah
batal demi hukum dan pihak warga masyarakat yang terkena pembebasan dapat
menuntut ganti kerugian melalui Pengadilan Perdata.52
Oleh karena keberadaan PMDN No. 15 Tahun 1975 tersebut menjadi
kontroversi dalam kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, maka
selanjutnya pemerintah mencabut PMDN No. 15 Tahun 1975 tersebut dan
selanjutnya menerbitkan Keppres No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Akan tetapi dengan pertumbuhan pembangunan yang semakin meningkat,
sehingga keberadaan Keppres No. 55 Tahun 1993 dianggap tidak dapat lagi untuk
mengakomodir dengan baik pengadaan tanah untuk kepentingan umum pada saat itu
dan pada akhirnya Presiden menerbitkan Perpres No. 36 Tahun 2005 tentang
Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Selanjutnya beberapa ketentuan pasal-pasal didalam Perpres No. 36 Tahun 2005
tersebut direvisi dengan diterbitkannya Perpres No. 65 Tahun 2006.
Selanjutnya karena dianggap ketentuan didalam Perpres No. 65 Tahun 2006
belum mampu mengakomodir kepentingan para pihak dalam pelaksanaan pengadaan
tanah untuk kepentingan umum, sehingga dibutuhkan adanya perangkat hukum yang
52
Syafruddin Kalo, Reformasi Peraturan Dan Kebijakan Pengadaan Tanah Untuk
Kepentingan Umum, Jakarta, Pustaka Bangsa Press, 2004, hal. 39.

49
setingkat undang-undang untuk menjadi payung hukum yang kuat, oleh karena itu
setelah melewati perjalanan waktu yang cukup panjang, kemudian lahirlah Undang-
Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum yang disahkan pada tanggal 14 Januari 2012.
Dengan lahirnya Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tersebut, maka tugas
pemerintah selanjutnya menerbitkan beberapa aturan pelaksananya, yaitu antara lain:
1. Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
2. Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 99 Tahun 2014 Tentang
Perubahan Kedua Atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum
3. Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015 Tentang Perubahan Ketiga Atas
Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
4. Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 148 Tahun 2015 Tentang
Perubahan Keempat Atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang
Umum
5. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 5
Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah.
6. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional No. 6 Tahun 2015 Tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan

50
Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan
Pengadaan Tanah.
D. Asas-asas Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
Asas-asas pengadaan tanah adalah serangkaian kaedah fundamental yang
menfundamentir peraturan perundang-undangan terkait pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum. Pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan telah diatur dalam suatu undang-undang, dimana keberadaannya
mencerminkan pengakuan dan penghormatan terhadap hak asasi manusia khususnya
hak-hak keperdataan dan hak-hak ekonominya yang substansinya didasarkan atas
asas-asas hukum.
Secara umum asas-asas atau kaedah fundamental konsep pengadaan tanah
terdiri dari:
1. Asas Kemanusiaan;
Pengadaan Tanah harus memberikan pelindungan serta penghormatan
terhadap hak asasi manusia, harkat, dan martabat setiap warga negara dan
penduduk Indonesia secara proporsional.
2. Asas Keadilan;
Memberikan jaminan penggantian yang layak kepada Pihak yang Berhak
dalam proses Pengadaan Tanah sehingga mendapatkan kesempatan untuk
dapat melangsungkan kehidupan yang lebih baik.
3. Asas Kemanfaatan;
hasil pengadaan tanah mampu memberikan manfaat secara luas bagi

51
kepentingan masyarakat, bangsa, dan negara.
4. Asas Kepastian;
Memberikan kepastian hukum tersedianya tanah dalam proses pengadaan
tanah untuk pembangunan dan memberikan jaminan kepada pihak yang
berhak untuk mendapatkan ganti kerugian yang layak.
5. Asas Keterbukaan;
Pengadaan tanah untuk pembangunan dilaksanakan dengan memberikan akses
kepada masyarakat untuk mendapatkan informasi yang berkaitan dengan
pengadaan tanah.
6. Asas Kesepakatan;
Proses pengadaan tanah dilakukan dengan musyawarah para pihak tanpa
unsur paksaan untuk mendapatkan kesepakatan bersama..
7. Asas Keikutsertaan;
Dukungan dalam penyelenggaraan Pengadaan Tanah melalui partisipasi
masyarakat, baik secara langsung maupun tidak langsung, sejak perencanaan
sampai dengan kegiatan pembangunan.
8. Asas kesejahteraan;
Pengadaan Tanah untuk pembangunan dapat memberikan nilai tambah bagi
kelangsungan kehidupan Pihak yang Berhak dan masyarakat secara luas.
9. Asas Keberlanjutan;
Kegiatan pembangunan dapat berlangsung secara terus-menerus,
berkesinambungan, untuk mencapai tujuan yang diharapkan
10. Asas Keselarasan;

52
Pengadaan tanah untuk pembangunan dapat seimbang dan sejalan dengan
kepentingan masyarakat dan negara.
E. Proses Pelepasan Tanah Hak Guna Usaha PT. Perkebunan Nusantara II

Untuk Pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai
Rencana pembangunan jangka panjang merupakan salah satu bagian dari
proses untuk menuju masyarakat yang sejahtera dan berkeadilan. Perencanaan
merupakan salah satu tahapan penting dalam proses manajemen suatu institusi atau
organisasi. Perencanaan adalah suatu proses untuk menentukan tindakan masa depan
yang tepat, melalui urutan pilihan, dengan memperhitungkan sumber daya yang
tersedia.
Pengadaan tanah dipandang sebagai langkah awal dari pelaksanaan
pembangunan yang merata untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat atau
masyarakat itu sendiri baik yang akan digunakan untuk kepentingan umum maupun
kepentingan swasta. Pengadaan tanah untuk pembangunan hanya dapat dilakukan
atas dasar persetujuan dari pemegang hak atas tanah mengenai dasar dan bentuk
ganti rugi yang diberikan kepada pemegang hak atau tanah itu sendiri.
Kebijaksanaan pengembangan dan peningkatan sistem kota dilakukan antara
lain melalui penataan sistem jaringan transportasi. Pengembangan sistem jaringan
transportasi harus dapat menjamin kelancaran pergerakan barang dan penumpang
regional, antar kota dan internal kota yang didukung oleh struktur jaringan jalan
sesuai dengan fungsi dan pelayanannya.

53
Adanya pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai sangat diharapkan oleh
masyarakat untuk mendorong pertumbuhan ekonomi yang lebih baik. Oleh karena
itu, salah satu upaya pemerintah untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat
adalah dengan mempersiapkan infrastruktur pendukungnya, yaitu melakukan
perbaikan-perbaikan jalan, pelebaran jalan maupun membuka akses jalan baru yang
menghubungi antar daerah untuk memperlancar sarana transportasi dalam
perdagangan.
Kemajuan suatu kawasan tidak terlepas dari kontribusi kemajuan infrastruktur
didaerah tersebut. Sudah merupakan suatu rumusan umum, jika terdapat
pembangunan infrastruktur pada suatu kawasan atau wilayah tertentu akan selaras
dengan perkembangan (pertumbuhan) ekonomi pada kawasan tersebut. Hal ini
dikarenakan pembangunan infrastruktur merupakan suatu variabel dalam akselerasi
pertumbuhan ekonomi suatu kawasan. Tersedianya infrastruktur yang memadai, akan
mempercepat distribusi barang dan jasa dari suatu kawasan ke wilayah lainnya.
Sehingga akan memacu laju pertumbuhan ekonomi regional suatu kawasan. Pada
akhirnya akan berpengaruh positif terhadap pertumbuhan ekonomi nasional.
Oleh sebab itu, karena sangat pentingnya Jalan Tol Medan-Binjai sebagai
salah satu instrumen penunjang kesejahteraan rakyat, maka pemerintah telah
memprioritaskan untuk pembangunan jalan tol yang akan menghubungkan beberapa
Kota dan Kabupaten didalam Provinsi Sumatera Utara. Pembangunan Jalan Tol
Medan-Binjai merupakan bagian dari Master Plan Percepatan Perluasan
Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI) di Sumatera.

54
Keberadaan Jalan Tol Medan-Binjai dari sisi ekonomi akan berimplikasi
terhadap pertumbuhan daerah yang merupakan isu strategis dalam pembangunan di
tanah air. Kota Medan sebagai Ibukota Provinsi Sumatera Utara yang berada pada
pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, memiliki posisi strategis. Kota Medan
menjadi pintu terhadap jalur perdagangan domestik maupun luar negeri. Bagi Kota
Medan, kegiatan perdagangan menjadi motor penggerak roda perekonomian kota. Ini
bisa terwujud bila didukung oleh fasilitas jalan yang baik.
Pembangunan ruas Jalan Tol Medan-Binjai diperkirakan sepanjang + 16,72
kilometer dengan lebar jalan 120 meter. Untuk jumlah lahan yang dibutuhkan dalam
pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai tidaklah sedikit. Oleh karena itu, sudah pasti
dibutuhkan tanah baik dari milik pemerintah maupun dari masyarakat untuk
memenuhi kebutuhan pembangunannya. Khusus untuk pembangunan Jalan Tol
Medan-Binjai hampir 70 persen lahan yang digunakan adalah dalam status Hak Guna
Usaha milik PT. Perkebunan Nusantara II yang melintasi beberapa areal kebun.
Sebagai langkah awal dalam pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol
Medan-Binjai, pihak yang memerlukan tanah dalam hal ini PT. Hutama Karya yang
dipercaya oleh pemerintah untuk pengerjaannya, terlebih dahulu membuat
perencanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan. Dalam hal perencanaan pengadaan tanah untuk kepentingan
umum haruslah didasarkan atas rencana tata ruang wilayah dan prioritas
pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah,
Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.

55
Langkah selanjutnya, untuk memperoleh tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum, maka berdasarkan ketentuan Pasal 15 Undang-Undang No. 2
Tahun 2012 telah menginstruksikan kepada instansi yang memerlukan tanah terlebih
dahulu menyusun dokumen perencanaan pengadaan tanah, yang paling sedikit
memuat:
a. Maksud dan tujuan rencana pembangunan;

b. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana
Pembangunan Nasional dan Daerah;
c. Letak tanah;
d. Luas tanah yang dibutuhkan;
e. Gambaran umum status tanah;
f. Perkiraan waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah;
g. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;
h. Perkiraan nilai tanah; dan
i. Rencana penganggaran.
Untuk dokumen perencanaan pengadaan tanah ditetapkan oleh pimpinan
PT. Hutama Karya yang memerlukan tanah atau pejabat yang ditunjuk dan
selanjutnya terhadap dokumen perencanaan pengadaan tanah tersebut disampaikan
kepada Gubernur Provinsi Sumtera Utara yang berwenang untuk itu berdasarkan
kedudukan tanah berada.53
Setelah menerima dokumen perencanaan pengadaan tanah dari PT. Hutama
Karya sebagai pihak yang memerlukan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Medan-
Binjai, maka selanjutnya Gubernur akan melaksanakan tahapan kegiatan persiapan
pengadaan tanah dengan membentuk tim persiapan dalam waktu paling lama 10
(sepuluh) hari kerja.
53
Hasil Wawancara dengan Edwin Fauzi, Bagian Hukum dan Pertanahan PT. Perkebunan
Nusantara II, pada tanggal 26 Nopember 2016.

56
Tim persiapan yang dibentuk beranggotakan Bupati/Walikota, satuan kerja
perangkat daerah Provinsi terkait, Instansi yang memerlukan tanah, dan Instansi
terkait lainnya. Untuk kelancaran pelaksanaan tugas Tim Persiapan, Gubernur akan
membentuk sekretariat persiapan pengadaan tanah yang berkedudukan di Sekretariat
Daerah Provinsi.
Kemudian berdasarkan ketentuan Pasal 10 Perpres No. 71 Tahun 2012, tim
persiapan memiliki tugas, yaitu antara lain:
a. Melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;

b. Melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan;
c. Melaksanakan Konsultasi Publik rencana pembangunan;
d. Menyiapkan penetapan lokasi pembangunan;
e. Mengumumkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum;
f. Melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum yang ditugaskan oleh Gubernur.
Tim persiapan melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan kepada
masyarakat pada lokasi rencana pembangunan. Pemberitahuan rencana pembangunan
dilaksanakan dalam waktu paling lama 20 (dua puluh) hari kerja sejak dokumen
perencanaan pengadaan tanah diterima secara resmi oleh Gubernur. Pemberitahuan
rencana pembangunan memuat informasi mengenai:
b. Letak tanah dan luas tanah yang dibutuhkan;
c. Tahapan rencana Pengadaan Tanah;
d. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah;
e. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;
f. Informasi lainnya yang dianggap perlu.

57
Tahap kedua adalah persiapan pengadaan tanah, dimana dalam tahap ini
PT. Hutama Karya selaku pihak yang memerlukan tanah bersama pemerintah
Provinsi Sumatera Utara berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah
sebagaimana diajukan oleh pihak yang memerlukan tanah melaksanakan kegiatan-
kegiatan, berupa:
a. Pemberitahuan rencana pembangunan;
b. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan; dan
c. Konsultasi publik rencana pembangunan.
Untuk pemberitahuan rencana pembangunan tersebut, maka PT. Hutama
Karya selaku pihak yang memerlukan tanah bersama dengan pemerintah Provinsi
Sumatera akan menyampaikan rencana tersebut kepada masyarakat termasuk juga
kepada pihak PT. Perkebunan Nusantara II selaku pemegang hak guna usaha, dimana
lahannya masuk dalam rencana lokasi untuk rencana pembangunan Jalan Tol Medan-
Binjai.54
Tugas tim persiapan pengadaan tanah selanjutnya akan melakukan pendataan
awal lokasi rencana pembangunan, dimana tim persiapakan akan melakukan kegiatan
pengumpulan data awal pihak yang berhak dan objek pengadaan tanah. Untuk
kegiatan pendataan awal dilaksanakan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Hasil pendataan awal lokasi
rencana pembangunan akan digunakan sebagai data untuk pelaksanaan konsultasi
publik rencana pembangunan.
54

58
Adanya konsultasi publik dalam rencana pembangunan diperlukan untuk
mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari pihak yang berhak.
Konsultasi publik dilakukan dengan melibatkan pihak yang berhak dan masyarakat
yang terkena dampak serta dilaksanakan ditempat rencana pembangunan kepentingan
umum atau di tempat yang disepakati.
Keterlibatan pihak yang berhak dapat dilakukan melalui perwakilan dengan
surat kuasa dari dan oleh pihak yang berhak atas lokasi rencana pembangunan.
Selanjutnya atas kesepakatan yang dicapai akan dituangkan dalam bentuk berita
acara kesepakatan. Atas dasar kesepakatan tersebut maka pihak yang memerlukan
tanah dalam hal ini PT. Hutama Karya dapat mengajukan permohonan penetapan
lokasi kepada Gubernur Provinsi Sumtera Utara. Kemudian atas permohonan
penetapan lokasi yang diajukan oleh PT. Hutama Karya, maka Gubernur akan
menetapkan lokasi dalam waktu paling lama 14 (empatbelas) hari kerja terhitung
sejak diterimanya pengajuan permohonan penetapan lokasi oleh instansi yang
memerlukan tanah.
Selanjutnya Gubernur Provinsi Sumatera bersama dengan PT. Hutama Karya
selaku pihak yang memerlukan tanah akan mengumumkan penetapan lokasi
pembangunan untuk kepentingan umum. Pengumuman tersebut dilakukan untuk
pemberitahuan kepada masyarakat maupun kepada pihak PT. Perkebunan Nusantara
II yang memiliki hak atas tanah bahwa di lokasi tersebut akan dilaksanakan
pembangunan untuk kepentingan umum.55
55

59
Berdasarkan ketentuan Pasal 11 Perpres 71 Tahun 2012 telah ditentukan
terhadap pemberitahuan rencana pembangunan kepada pihak-pihak selaku pemilik
tanah harus memuat informasi mengenai:

b. Letak tanah dan luas tanah yang dibutuhkan;
c. Tahapan rencana Pengadaan Tanah;
d. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah;
e. Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan; dan
f. Informasi lainnya yang dianggap perlu.
Pemberitahuan rencana pembangunan oleh tim persiapan dapat disampaikan
secara langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat pada rencana lokasi
pembangunan. Untuk pemberitahuan secara langsung sebagaimana dapat
dilaksanakan dengan cara:
a. Sosialisasi;
b. Tatap muka; atau
c. Surat pemberitahuan.
Sedangkan untuk pemberitahuan secara tidak langsung dapat dilakukan oleh
tim persiapan pengadaan tanah untuk kepentingan umum melalui media cetak atau
media elektronik. Atas asar pemberitahuan dari PT. Hutama Karya selaku pihak yang
memerlukan tanah pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai tersebut, maka pihak
PT. Perkebunan Nusantara II akan mengambil tindakan dengan diadakan rapat
Direksi untuk membahas asset perkebunan yang terkena dampak dari pembangunan
jalan tol tersebut.56
56

60
Dalam rapat yang diadakan tersebut diambil keputusan bahwa pada intinya
Direksi PT. Perkebunan Nusantara II tidak keberatan untuk melepaskan sebagian
asset guna pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai, akan tetapi untuk perbuatan
pelepasan/pemindahtanganan asset milik perseroan Direksi harus terlebih dahulu
mengajukan permohonan tertulis kepada Komisaris/Dewan Pengawas. Dimana dalam
perbuatan Direksi untuk melakukan pemindahtanganan asset Badan Usaha Milik
Negara hanya dapat dilakukan terlebih dahulu dengan memperoleh persetujuan dari
RUPS/ Menteri BUMN.57
Ketentuan mengenai tindakan Direksi PT. Perkebunan Nusantara II yang
harus terlebih dahulu memperoleh persetujuan dari RUPS/Menteri BUMN dalam
melepaskan sebagian assetnya untuk kepentingan pembangunan Jalan Tol Medan-
Binjai, sebagaimana telah ditentukan dalam Pasal 18 Peraturan Menteri Negara
BUMN No. PER-02/MBU/2010 tentang Tata Cara Penghapusbukuan Dan
Pemindahtanganan Aktiva Tetap Badan Usaha Milik Negara, yang berbunyi:
1. Dalam hal pelaksanaan penghapusbukuan dan pemindahantanganan aktiva

tetap terlebih dahulu memperoleh persetujuan RUPS/Menteri, dilakukan
dengan tata cara sebagai berikut :
a. Direksi mengajukan permohonan tertulis kepada komisaris/dewan
pengawas disertai dengan :
1. Kajian legal atas aktiva tetap yang dimohonkan penghapusbukuannya.
2. Kajian ekonomis (termasuk manfaat, potensi dan nilai tambah yang
akan diperoleh perusahaan).
3. Penjelasan mengenai alasan penghapusbukuan dan/atau
pemindahtanganan.
4. Dokumen pendukung berupa bukti kepemilikan, berita acara (apabila
hilang/musnah) serta data lain berupa lokasi/peta lokasi, jenis,
spesifikasi, nilai perolehan, nilai buku, tahun perolehan, kondisi aktiva
tetap dan foto kondisi terakhir.
57

61
5. Cara pemindahtanganan yang diusulkan (khusus untuk pelaksanaan

pemindahtanganan).
b. Dewan Komisaris/Dewan Pengawas memberikan tanggapan tertulis
paling lambat 30 hari yang ditujukan kepada direksi setelah menerima
permohonan dari direksi.
c. Dalam hal komisaris/dewan pengawas belum dapat memberikan
tanggapan tertulis karena memerlukan data atau informasi lain, maka hal
tersebut harus disampaikan secara tertulis kepada direksi dlam kurun
waktu sebagaimana yang dimaksud pada huruf b.
d. Apabila terjadi keadaan sebagaimana dimaksud pada huruf c, dewan
komisaris/dewan pengawas sudah harus memberikan tanggapan tertulis
kepada direksi paling lambat 30 hari sejak menerima atau memperoleh
data atau informasi lain yang dibutuhkan.
e. Dalam hal dewan komisaris/dewan pengawas tidak memberikan
tanggapan tertulis dalam kurun waktu yang telah ditetapkan, maka direksi
dapat meminta persetujuan kepada RUPS/Menteri disertai dengan
penjelasan bahwa usulan tersebut tanpa tanggapan dewan
komisaris/dewan pengawas karena belum diperoleh dalam kurun waktu
yang ditetapkan.
f. Setelah memperoleh tanggapan tertulis dari dewan komisaris/dewan
pengawas BUMN atau apabila terjadi keadaan sebagaimana dimaksud
pada huruf e, direksi mengajukan permohonan kepada RUPS/Menteri
disertai dengan:
1. Tanggapan tertulis dewan komisaris/dewan pengawas BUMN atau
penjelasan mengenai tidak adanya tanggapan tertulis dewan
komisaris/dewan pengawas.
2. Kajian legal atas aktiva tetap yang dimohonkan penghapusbukuannya.
3. Kajian ekonomis (termasuk manfaat, potensi dan nilai tambah yang
akan diperoleh BUMN).
4. Penjelasan mengenai alasan penghapusbukuan dan/atau
pemindahtanganan.
5. Dokumen pendukung berupa bukti kepemilikan, berita acara (apabila
hilang/musnah) serta data lain berupa lokasi/peta lokasi, jenis,
spesifikasi, nilai perolehan, nilai buku, tahun perolehan, kondisi aktiva
tetap, penetapan mengenai RUTR/W dan foto kondisi terakhir.
6. Cara pemindahtanganan yang diusulkan (khusus untuk pelaksanaan
pemindahtanganan).
g. RUPS/Menteri sudah harus memberikan persetujuan atau tanggapan
paling lambat 30 hari setelah menerima permohonan dari direksi BUMN.
g. RUPS/Menteri sudah harus memberikan persetujuan atau tanggapan
paling lambat 30 hari setelah menerima permohonan dari direksi BUMN.
h. Dalam hal RUPS/Menteri belum dapat memberikan persetujuan atau
tanggapan karena memerlukan data atau informasi lain maka hal tersebut
harus disampaikan seara tertulis kepada direksi dalam kurun waktu
sebagaimana dimaksud pada huruf g.

62
i. Apabila terjadi keadaan sebagaimana dimaksud pada huruf h, RUPS/

Menteri sudah harus memberikan persetujuan atau penolakan kepada
direksi paling lambat 30 hari sejak menerima atau memperoleh data atau
informasi lain yang dibutuhkan.
2. Dalam hal tata cara sebagaimana dimaksud pada ayat 1 berbeda dengan
ketentuan anggaran dasar, maka ketentuan anggaran dasar yang diberlukan.
3. Dalam hal tata cara sebagaimana dimaksud pada ayat 1 belum diatur dalam
anggaran dasar, maka tata cara sebagaimana dimaksud pada ayat 1 yang
diberlukan.
Selanjutnya berdasarkan adanya permohonan dari Direksi tersebut, maka
ditindaklanjuti dengan diadakan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) oleh seluruh
pemegang saham. Dalam Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) tersebut
menghasilkan suatu keputusan sebagaimana yang dituangkan dalam Surat Keputusan
Pemegang Saham PT. Perkebunan Nusantara II No. 824/MBU/12/2014 dan No.
300/SKPTS/07/2014, tanggal 30 Desember 2014, dimana dalam keputusannya
menyetujui tindakakan Direksi PT. Perkebunan Nusantara II untuk melakukan
tindakan pengalihan sebagian asset kepada PT. Hutama Karya untuk digunakan
pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai.58
Setelah mendapat persetujuan dari Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS)
tersebut, kemudian Direksi PT. Perkebunan Nusantara II menyikapinya dengan
mengadakan rapat internal perusahaan dengan agenda membentuk Tim Pelepasan
Asset, yang terdiri dari beberapa bidang yang terkait asset perusahan. Tim Pelepasan
Asset yang dibentuk bertugas untuk melakukan kegiatan-kegiatan yang berkaitan
pelepasan asset milik perusahaan, termasuk kajian dari sisi ekonomi dan hukum.59
58
59

63
Selain itu, tugas Tim Pelepasan Asset yang dibentuk akan melakukan
melakukan inventarisasi asset perusahaan berupa objek tanah, jenis tanaman,
melakukan sosialisasi kepada karyawan yang rumah terkena dampak pembangunan
jalan tol, penilaian ganti kerugian dan melakukan musyawarah berkaitan dengan
penetapan ganti kerugian dengan pihak PT. Hutama Karya dan tugas-tugas lain yang
dianggap perlu berkaitan dengan pelesapan asset.60
Berdasarkan hasil penelitian yang didapat dilapangan, terhadap areal
perkebunan milik PT. Perkebunan Nusantara II yang akan dibebaskan terkait
pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai adalah sebagaimana
tercantum dalam tabel dibawah ini:
Tabel 1
Letak Areal Kebun PT. Perkebunan Nusantara
Yang Dibebaskan
No Lokasi Kebun Jenis Tanaman
1 Tandem Kelapa Sawit & Tebu
2 Sei Semayam (Paya Bakung & Mulio Rejo) Tebu
3 Helvetia (Kelambir Lima & Manunggal) Kelapa Sawit & Tebu
Sumber : Data Primer yang diolah tahun 2016
Tahap ketiga, setelah tidak ada keberatan dari pemegang hak atas tanah yaitu
PT. Perkebunan Nusantara II berdasarkan hasil Rapat Umum Pemegang Saham
(RUPS), maka dilanjutkan dengan pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah oleh
60

64
PT. Hutama Karya kepada Lembaga Pertanahan yaitu Badan Pertanahan Provinsi
Sumatera berdasarkan berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan
umum.
Pelaksanaan pengadaan tanah dilaksanakan oleh Kepala Kantor Wilayah
Badan Pertanahan Sumatera Utara selaku Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Sedangkan susunan keanggotaan pelaksanaan Pengadaan Tanah akan ditetapkan
oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah.
Soedhargo Soimin menyatakan bahwa: “Panitia ini bukan merupakan panitia
yang sifatnya tetap, ia hanya merupakan panitia yang bersifat khusus artinya kalau
pembebasan tanah itu sudah selesai, panitia itu hanya untuk pembebasan tanah
tertentu saja”.61
Berdasarkan ketentuan didalam Pasal 3 Perkaban No. 5 Tahun 2012
dijelaskan, apabila pengadaan tanah dilaksanakan oleh Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional, maka susunan keanggotaan dalam pelaksana pengadaan tanah,
paling kurang terdiri dari:
a. Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional sebagai Ketua;

b. Kepala Bidang Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah atau Pejabat setingkat
Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota;
c. Kepala Kantor Pertanahan setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai
Anggota;
d. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah provinsi paling rendah setingkat
Eselon III yang membidangi urusan pertanahan atau Pejabat setingkat Eselon
III yang ditunjuk sebagai Anggota;
e. Pejabat Satuan Kerja Perangkat Daerah kabupaten/kota paling rendah
setingkat Eselon III yang membidangi urusan pertanahan atau Pejabat
setingkat Eselon III yang ditunjuk sebagai Anggota;
f. Camat atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah sebagai Anggota;
61
Soedhargo Soimin, Status Hak Dan Pembabasan Tanah, Jakarta, Sinar Grafika, 1994,
hal. 34.

65
g. Lurah/Kepala Desa atau nama lain setempat pada lokasi pengadaan tanah
sebagai Anggota;
Lebih lanjut didalam Pasal 5 Perkaban No. 5 Tahun 2012 telah menentukan
tahapan pelaksanaan pengadaan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 52 sampai
dengan Pasal 111 Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum meliputi:
a. Penyiapan pelaksanaan;
b. Inventarisasi dan identifikasi;
c. Penetapan penilai;
d. Musyawarah penetapan bentuk ganti kerugian;
e. Pemberian ganti kerugian;
f. Pemberian ganti kerugian dalam keadaan khusus;
g. Penitipan ganti kerugian;
h. Pelepasan objek pengadaan tanah;
i. Pemutusan hubungan hukum antara pihak yang berhak dengan objek
pengadaan tanah; dan
j. Pendokumentasian peta bidang, daftar nominatif dan data administrasi
pengadaan tanah.
Setelah Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional menerima
pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah dari PT. Hutama Karya yang memerlukan
tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 52 Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012
tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan
Umum, selanjutnya Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional akan
meneliti dan mempertimbangkan apakah pelaksanaan Pengadaan Tanah dilakukan
oleh Kepala Kantor Wilayah.
Kemudian Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah akan melakukan penyiapan
pelaksanaan pengadaan tanah yang akan dituangkan dalam rencana kerja paling
kurang dan juga akan membentuk Satuan Tugas Pelaksana Pengadaan Tanah yang
membidangi inventarisasi dan identifikasi:

66
Pelaksana Pengadaan Tanah bersama Satuan Tugas melakukan pemberitahuan
kepada pihak yang berhak yaitu PT. Perkebunan Nusantara II selaku pemegang hak
atas tanah, yang disampaikan secara langsung dengan surat pemberitahuan. Setelah
adanya pemberitahuan dilaksanakan, Satuan Tugas akan melakukan inventarisasi dan
identifikasi dengan melakukan pengukuran dan pemetaan bidang per bidang tanah
meliputi:
a. Pengukuran batas keliling lokasi pengadaan tanah;
b. Pengukuran bidang per bidang;
c. Menghitung, menggambar bidang per bidang dan batas keliling;
d. Pemetaan bidang per bidang dan batas keliling bidang tanah.
Pada saat melaksanakan kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang per
bidang tanah yang dilakukan oleh Satuan Tugas dilapangan, akan melibatkan Tim
Pelepasan Asset yang dibentuk oleh PT. Perkebunan Nusantara II. Keterlibatan Tim
Pelepasan Asset dalam kegiatan pengukuran dan pemetaan dianggap diperlukan
untuk menunjuk letak lokasi tanah dan mengetahui mengenai data-data rumah
karyawan yang akan dilepas terkait pembangunan jalan tol.62
Kemudian hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Satuan
Tugas akan diserahkan oleh Ketua Satuan Tugas kepada Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah dengan Berita Acara Hasil Inventarisasi dan Identifikasi, yang selanjutnya
akan diumumkan di lokasi pembangunan dalam waktu paling kurang 14 (empat
belas) hari kerja.
62

67
Berdasarkan hasil inventarisasi dan identifikasi yang dilakukan oleh Satuan
Tugas atas tanah yang dibutuhkan untuk pengadaan tanah dalam pembangunan Jalan
Tol Medan-Binjai, yang berada pada areal perkebunan milik PT. Perkebunan
Nusantara II seluruhnya seluas 98,5838 hektar, dimana objek tanah tersebut berdiri
diatas beberapa sertifikat sebagaimana tercantum dalam tabel dibawah ini:
Tabel 2
Bukti Kepemilikan Hak Atas Tanah
PT. Perkebunan Nusantara II
No Jenis dan Nomor Hak Atas Tanah Letak Tanah
1 Hak Guna Usaha No. 101 Tandem Hulu
2 Hak Guna Usaha No. 102 Kelambir Lima
3 Hak Guna Usaha No. 109 Mulio Rejo
4 Hak Guna Usaha No. 111 Helvetia
Oleh karena dari hasil inventarisasi dan identifikasi yang telah diumumkan
tidak ada keberatan dari pihak PT. Perkebunan Nusantara II, maka atas dasar tidak
ada keberadaan tersebut akan menjadi dasar Satuan Tugas untuk penentuan terhadap
pihak yang berhak dalam pemberian ganti kerugian.
Setelah seluruh rangkaian kegiatan inventarisasi dan identifikasi atas asset
milik PT. Perkebunan Nusantara II selesai dilakukan, maka dilanjutkan dengan
pelepasan hak objek pengadaan tanah yang dilakukan dihadapan Kepala Kantor
Pertanahan setempat, dan dilaksanakan bersamaan pada saat pemberian ganti
kerugian.

68
Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara
No. PER/02/MBU/2010 tentang Tata Cara Penghapusbukuan dan Pemindahtanganan
Aktiva Tetap, menjelaskan bahwa terhadap pelepasan hak atas tanah yang dikuasai
oleh BUMN merupakan tindakan penghapusbukuan dan pemindahtanganan aktiva
tetap BUMN dari pembukuan/Neraca BUMN. Dimana dalam ketentuan Pasal 4
menyebutkan bahwa: “Pemindahbukuan dapat dilakukan melalui: penjualan, tukar
menukar, ganti rugi, aktiva tetap dijadikan penyerta modal”.
Khusus untuk pelepasan hak Objek Pengadaan Tanah merupakan milik atau
dikuasai oleh Badan Usaha Milik Negara yang akan dipergunakan dalam pengadaan
tanah untuk kepentingan umum, maka Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah wajib
untuk membuat Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah sesuai hak yang dilepaskan.
Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah tersebut harus dibuat dalam Berita Acara
Daftar Pelepasan Hak Objek Pengadaan Tanah yang merupakan milik atau dikuasai
Badan Usaha Milik Negara.
Sejak terjadinya pelepasan objek tanah tersebut maka hubungan hukum antara
pihak yang berhak dengan objek pengadaan tanah terhadap aset Badan Usaha Milik
Negara akan menjadi putus. Pemutusan hubungan hukum ini berlaku sejak
dilepaskannya hak sesuai dengan peraturan yang mengatur Barang Milik Negara atau
paling lama 60 (enam puluh) hari kerja sejak ditetapkannya penetapan lokasi
pembangunan untuk kepentingan umum.
Terhadap biaya-biaya yang timbul selama proses pelepasan maupun pada saat
pengalihan asset PT. Perkebunan Nusantara II yang akan pergunakan untuk
pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai, seluruhnya akan ditanggung dan dibayar oleh

69
pihak PT. Hutama Karya selaku pihak yang memerlukan tanah. 63 Ketentuan
mengenai biaya dalam pengadaan tanah sesuai dengan 51 Perkaban No. 5 Tahun
2012 yang menyatakan bahwa: ”...Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah mengajukan
biaya pelaksanaan pengadaan tanah yang dibutuhkan kepada Instansi yang
memerlukan tanah”.
Setelah seluruh proses pelepasan dan pengalihan asset milik PT. Perkebunan
Nusantara II dalam pengadaan tanah untuk pembangunan jalan tol Medan-Binjai
selesai dilaksanakan, maka yang menjadi tugas Direksi PT. Perkebunan Nusantara II
selanjutnya adalah menyampaikan laporan pelaksanaan penghapusbukuan dan/atau
pemindahtanganan kepada RUPS/Menteri atau Dewan Komisaris/Dewan Pengawas
sesuai dengan kewenangan pemberian persetujuan dalam waktu paling lambat 3 (tiga)
bulan setelah selesainya pelaksanaan Penghapusbukuan dan/atau
Pemindahtanganan.64
63
64

BAB III
PENETAPAN GANTI RUGI TANAH PT. PERKEBUNAN NUSANTARA II

UNTUK PENGADAAN TANAH PEMBANGUNAN
A. Profil Proyek Pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai
Saat ini di Indonesia, infrastruktur jalan tol dirasakan masih kurang apabila
dibandingkan dengan negara lainnya di Asia, seperti Jepang, Malaysia, Korea dan
China. Mengingat banyaknya jumlah penduduk di Indonesia dan banyaknya
kepemilikan kendaraan bermotor, tetapi tidak diimbangi dengan pembangunan
infrastruktur jalan tol yang memadai.
Menghadapi kondisi seperti itu, pemerintah mulai menunjukkan perhatian
yang serius terhadap pembangunan infrastruktur. Ada dua hal yang perlu segera
dilakukan oleh pemerintah bersama-sama dengan pihak swasta dalam memperbaiki
kondisi infrastruktur di dalam negeri, yakni membangun infrastruktur baru dan
memperbaiki infrastruktur yang sudah ada. Pemerintah meyakini bahwa mutu
infrastruktur dapat mempengaruhi pertumbuhan ekonomi, investasi asing, pengentas
kemiskinan dan mutu lingkungan hidup.
Untuk menghadapi ketertinggalan infrastruktur jalan tol dari negara tetangga
tersebut, maka Pemerintah berinisitiaf untk membangun jalan tol diberbagai daerah di
Indonesia. Salah satu perhatian pemerintah yang sedang dijalankan adalah
pembangunan Jalan Tol Trans Sumatera. Jalan Tol Trans Sumatera dibangun dari
Provinsi Lampung hingga Provinsi Banda Aceh dengan perkiraan sepanjang 2.048
kilometer.
70

71
Salah satu dari rencana pembangunan jalan tol tersebut adalah Jalan Tol
Medan-Binjai berada di Provinsi Sumatera Utara, Kota Medan dan Kabupaten Deli
Serdang sepanjang 16,6 km. Keberadaan Jalan Tol Medan-Binjai akan
menghubungkan koridor-koridor ekonomi yang berada di Pronpinsi Sumatera Utara
antara lain Kota Medan, Kota Binjai dan Kabupaten Deli Serdang (Mebidang). Selain
itu Jalan Tol Medan-Binjai akan terhubung langsung dengan Jalan Tol Belawan-
Medan-Tanjung Morawa (Belmera) dan Jalan Tol Medan-Kualanamu-Tebing Tinggi.
Oleh karena itu, dengan pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai secara tidak langsung
akan terkoneksi dengan Pelabuhan Internasional Belawan dan Bandara Internasional
Kualanamu.
Keberadaan Jalan Tol Medan-Binjai ini merupakan jaringan tol Trans
Sumatera yang mempunyai nilai strategis bagi kegiatan transportasi manusia, barang
dan jasa serta akan mengurangi kemacetan di sepanjang jalur tersebut dan
memperpendek waktu tempuh.
Rencana pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai di awali pada tanggal 20
Februari 2012, dimana pada saat itu Menteri Badan Usaha Milik Negara Dahlan Iskan
mengadakan pertemuan dengan para Gubernur se-Sumatera di Griya Agung
Palembang, Sumatera Selatan. Pada pertemuan tersebut membahas percepatan
pembangunan jalan tol di Sumatera. Dalam pertemuan tersebut juga hadir Deputi
Kementerian BUMN bidang Infrastruktur, Direktur Utama PT. Jasa Marga dan
Direktur Pengembangan Usaha PT. Jasa Marga.65
65
Https://id.wikipedia.org/wiki/Jalan_Tol_Trans_Sumatera, diakses pada tanggal 26
Nopember 2016.

72
Dikarenakan secara ekonomi pembangunan jalan tol di Sumatera masih terlalu
berat, serta kurang diminati investor, maka awalnya disepakati untuk membangun
perusahaan patungan antara PT. Jasa Marga dan setiap Pemerintah Daerah di
Sumatera. Pembagian tugasnya adalah Pemerintah Daerah membebaskan tanah dan
mencadangkan sejumlah kawasan di sepanjang jalan tol untuk sebuah proyek bisnis
pada masa depan yang akan kelak dikelola bersama.
Seiring berjalannya waktu, akhirnya Presiden Susilo Bambang Yudhoyono
mengeluarkan Peraturan Presiden No. 100 Tahun 2014 tentang Percepatan
Pembangunan Jalan Tol di Sumatera, tanggal 17 September 2014. Dalam Perpres
tersebut disampaikan sebagai langkah awal pembangunan jalan tol di Sumatera
tersebut akan dilaksanakan pada empat ruas jalan tol yang meliputi ruas Jalan Tol
Medan-Binjai, ruas Jalan Tol Palembang-Simpang Indralaya, ruas Jalan Tol
Pekanbaru-Dumai, dan ruas Jalan Tol Bakauheni-Terbanggi Besar.66
Kemudian pada era Presiden Joko Widodo merevisi aturan tersebut dengan
Peraturan Presiden No. 117 Tahun 2015. Dalam Perpres tersebut terdapat
penambahan ruas-ruas jalan tol lain yang akan digarap, yaitu ruas Jalan Tol
Terbanggi Besar-Pematang Panggang, ruas Jalan Tol Pematang Panggang-
Kayuagung, ruas Jalan Tol Kisaran-Tebing Tinggi, serta ruas Jalan Tol Palembang-
Tanjung Api-Api.
Selanjutnya untuk menindaklanjuti kesepakatan pembangunan jalan tol
tersebut, dilakukan Penandatanganan Perjanjian Pengusahaan Jalan Tol (PPJT) Ruas
66
Nopember 2016.

73
Medan-Binjai antara Kepala Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT) dengan PT. Hutama
Karya (Persero) bertempat di Kantor Badan Pengatur Jalan Tol (BPJT). Jalan Tol
Ruas Medan-Binjai merupakan salah satu dari 4 ruas jalan tol yang merupakan
penugasan kepada PT. Hutama Karya (Persero) sesuai amanat Peraturan Presiden
No. 100 Tahun 2014 tentang Percepatan Pembangunan Jalan Tol di Sumatera. Dalam
Perpres tersebut PT. Hutama Karya (Persero) juga diberi kepercayaan untuk
pembangunan ruas Jalan Tol Palembang-Indralaya, Jalan Tol Pekanbaru-Kandis-
Dumai dan Jalan Tol Bakauheuni- Terbanggi Besar.67
Khusus untuk pembangunan ruas Jalan Tol Medan-Binjai yang memiliki
panjang 16,6 km terdiri dari 3 seksi, yaitu :
1. Seksi 1 : Tanjung Mulia-Helvetia, panjang 6,3 km.
2. Seksi 2 : Helvetia-Semayang, panjang 6,1 km.
3. Seksi 3 : Semayang-Binjai, panjang 4,2 km.
Untuk pembiayaan pembangunan jalan tol Medan-Binjai tersebut telah
dianggarkan dana sebesar Rp1.605 miliar. Porsi ekuitas akan bersumber dari
Penyertaan Modal Negara sebesar Rp1.124 miliar.
Keberadaan dari Jalan Tol Medan-Binjai akan memberikan banyak manfaat
terhadap peningkatan pertumbuhan ekonomi khususnya bagi masyarakat, yaitu:
- Industri dan aktivitas ekonomi akan berkembang.
- Ekspor dan impor tumbuh.
- Infrastruktur maritim (pelabuhan) berkembang.
67
Http://bpjt.pu.go.id/berita/pdf/penandatanganan-perjanjian-pengusahaan-jalan-tol-ppjt-ruas-
medan-binjai, diakses pada tanggal 29 Nopember 2016.

74
- Biaya logistik turun.
- Lebih banyak kota dan kabupaten yang berkembang.
Penyelenggaraan jalan tol dimaksudkan untuk mewujudkan pemerataan
pembangunan dan menjaga keseimbangan dalam pengembangan wilayah dengan
memperhatikan keadilan, yang dapat dicapai dengan membina jaringan jalan yang
dananya berasal dari pengguna jalan. Selain itu tujuan dari dibangunnya jalan tol
yakni untuk meningkatkan efisiensi pelayanan jasa distribusi guna menunjang
peningkatan pertumbuhan ekonomi terutama di wilayah yang sudah tinggi tingkat
perkembangannya, seperti di Pulau Sumatera.
Untuk kepastian dalam hal pembebasan tanah untuk pembangunan Jalan Tol
Medan-Binjai diharapkan dengan telah diimplementasikannya Undang-Undang No.2
tahun 2012 dapat memberikan kepastian yang lebih baik terhadap permasalahan
pembebasan tanah.
B. Ganti Rugi Hak Atas Tanah Untuk Kepentingan Umum
1. Pengertian Ganti Rugi
Masalah pokok yang dihadapi dalam setiap kegiatan pengadaan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum adalah menyangkut
penetapan ganti rugi. Ganti kerugian merupakan penggantian yang layak dan adil
dengan berbagai macam bentuk atas pelepasan benda-benda yang terkait dengan
tanah pada proses pengadaan tanah.
Selain melindungi kepentingan para pemegang hak atau tanah yang telah
ditentukan, pemberian ganti kerugian juga harus melindungi kepentingan pihak yang

75
akan memperoleh tanah. Dalam ganti kerugian tidak boleh ada keinginan untuk
menekan kepentingan pihak lain.
R. Setiawan mengatakan bahwa: ”Ganti rugi dapat berupa penggantian dari
pada prestasi, tetapi dapat berdiri sendiri disamping prestasi”.68
Lebih lanjut Subekti mengatakan bahwa yang dimaksud dengan kerugian
adalah:
Kerugian yang dapat dimintakan penggantian itu, tidak hanya berupa biaya-biaya
yang sungguh-sungguh telah dikeluarkan (konsten), atau kerugian yang sungguh-
sungguh menimpa harta benda si berpiutang (schaden), tetapi juga berupa
kehilangan keuntungan (interessen), yaitu keuntungan yang akan didapat
seandainya si berhutang tidak lalai (winstderving).69
Menurut ketentuan dalam Pasal 1 angka 10 Undang-Undang Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, disebutkan ganti kerugian
adalah: “Penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses
Pengadaan Tanah”.
Istilah ganti rugi tersebut dimaksud adalah pemberian ganti atas kerugian
yang diderita oleh pemegang hak atas tanah atas beralihnya haknya tersebut. Masalah
ganti kerugian menjadi komponen yang paling sensitif dalam proses pengadaan tanah.
Pembebasan mengenai bentuk dan besarnya ganti kerugian sering kali menjadi proses
yang panjang, dan berlarut-larut akibat tidak adanya titik temu yang disepakati oleh
pihak-pihak yang bersangkutan.
Apabila dicermati makna ganti rugi sebagaimana disebutkan pada Pasal 1
angka 10 tersebut, bahwa penggantian terhadap kerugian yang dialami pemilik tanah
68
R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Bandung, Bina Cipta, 1987, hal. 18.
69
Subekti, Aneka Perjanjian, Bandung, Alumni, 1985, hal. 163.

76
bersifat layak dan adil kepada pihak yang berhak. Terhadap pengganti kerugian yang
bersifat layak dan adil, undang-undang pengadaan tanah tersebut tidak memberikan
penjelasan lebih lanjut mengenai nilai kerugian yang dianggap layak dan adil bagi
pemilik tanah.
Mengenai adanya ganti rugi dapat ditinjau dari 2 (dua) sudut, yaitu dari sudut
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan dari sudut Undang-Undang Pokok
Agraria yaitu:
1. Menurut KUHPerdata tinjauan tentang ganti rugi meliputi persoalan yang
menyangkut, apa yang dimaksud dengan ganti rugi itu, bilamana ganti rugi itu
timbul dan apa ukuran dari ganti rugi itu serta bagaimana peraturannya dalam
undang-undang. Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1243 KUHPerdata ganti
rugi dirumuskan sebagai:
Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhi suatu perikatan
mulai diwajibkan bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai
untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau
dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang
melampaui tenggang waktu yang telah ditentukan.
2. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yang berkaitan dengan pencabutan
hak atas tanah, diatur dalam ketentuan Pasal 18 UUPA yang menyatakan:
“Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta
kepentingan bersama dan rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan
memberi ganti rugi yang layak dan menurut cara yang di atur dengan undang-
undang”.
Sebagai realisasi dan ketentuan Pasal 18 UUPA, maka selanjutnya Pemerintah

77
mengeluarkan peraturan pelaksana yaitu Undang-Undang No. 20 Tahun 1961,
tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah Dan Benda-Benda Yang Ada Di
Atasnya. Kemudian dikeluarkan lagi Peraturan Presiden Republik Indonesia
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum, sebagaimana telah di rubah dengan Peraturan Presiden
Republik Indonesia No. 65 Tahun 2006. Pasal 2 Ayat (2) Peraturan Presiden
Republik Indonesia No. 65 Tahun 2006 tersebut menyatakan: “Pengadaan
tanah selain bagi pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum oleh
Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilakukan dengan cara jual beli, tukar
menukar atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang
bersangkutan”.
Selanjutnya untuk kepastian hukum pengadaan tanah untuk kepentingan
umum, maka pemerintah mengesahkan undang-undang yang mengatur secara
khusus tentang pengadaan tanah, yaitu Undang-Undang No. 2 Tahun 2012
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
Dalam undang-undang pengadaan tanah dianut asas keadilan, yang bermakna
bahwa kepada masyarakat yang tanahnya dibebaskan untuk kepentingan umum akan
diberikan jaminan penggantian yang layak kepada pihak yang perhak dalam proses
Pengadaan Tanah sehingga mendapatkan kesempatan untuk dapat melangsungkan
kehidupan yang lebih baik.
Asas keadilan tersebut jelas sekali menyatakan bahwa ganti rugi tersebut
harus dapat memulihkan keadaan sosial ekonomi masyarakat yang terkena dampak
pengadaan tanah dimaksud dan ganti rugi itu haruslah memperhitungkan kerugian

78
tidak hanya fisik seperti, hilangnya tanah, bangunan, tanaman, dan hal-hal lain yang
berkaitan dengan tanah, tetapi juga kerugian yang sifatnya non fisik, misalnya,
hilangnya pekerjaan, atau pun lahan berusaha, dan lain-lain.
Pada dasarnya kondisi ekonomi masyarakat yang terkena pembebasan sulit
akan pulih jika tidak ada bidang usaha. Karena usaha atau pekerjaanlah yang
membuat masyarakat akan tetap mampu untuk meneruskan roda perekonomian
keluarga. Oleh karenanya ganti rugi yang bersifat non fisik ini tidak boleh diabaikan
begitu saja, perlu adanya pengaturan dan penjelasan lebih lanjut oleh pembuat
kebijakan.
Prinsip pemberian ganti rugi haruslah seimbang dengan nilai tanah.
Keseimbangan tersebut adalah bahwa ganti rugi yang diberikan merupakan imbalan
yang dianggap layak, atau tidak menjadikan pemegang hak atas tanah (yang
melepaskan atau menyerahkan tanah) mengalami kemunduran sosial atau tingkat
ekonominya”.70
Penilaian dalam penetapan besaran ganti rugi akan sangat menentukan
terhadap masa depan para pemegang hak atas tanah, hal tersebut sebagaimana
dinyatakan oleh Adrian Sutedi:
Begitu vitalnya ganti rugi, maka ganti rugi itu minimal harus sama dan senilai
dengan hak-hak dan pancaran nilai atas tanah yang akan digusur. Bila tidak
senilai, namanya bukan ganti rugi, tetapi sekadar pemberian pengganti atas
tanahnya yang tergusur. Prinsip dan tujuan UUPA harus dimaknai bahwa
ditempuhnya prosedur penggusuran tidak berarti akan merendahkan nilai ganti
rugi tanah, bangunan dan tanamannya serta benda-benda lain yang melekat pada
bangunan dan tanah.71
70
Oloan Sitorus Op.cit, hal. 30.
71
Adrian Sutedi, Op.cit., hal.184

79
Adanya ganti kerugian yang diberikan kepada masyarakat diharapkan
merupakan ganti kerugian yang dianggap layak bagi tanah yang dilepaskan oleh
masyarakat. Besarnya ganti kerugian merupakan hasil kesepakatan antara masyarakat
dengan pemerintah sebagai pihak yang membutuhkan tanah.
2. Bentuk Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
Secara rasional seseorang akan melepaskan haknya jika kompensasi ganti
kerugian yang diterima dianggap layak, tetapi sering kali dalam upaya pembebasan
tanah masyarakat merasa tidak puas dengan ganti kerugian yang ditetapkan, bahkan
istilah ganti kerugian dipersepsikan sudah pasti orang yang melepaskan hak Atas
tanahnya mengalami atau menderita kerugian. Walaupun tidak dapat dipungkiri
adakalanya ganti kerugian atau kompensasi yang diminta masyarakat dianggap terlalu
tinggi.
Bentuk ganti kerugian yang ditawarkan seharusnya tidak hanya sebatas ganti
kerugian fisik yang hilang, akan tetapi juga harus menghitung ganti kerugian non
fisik seperti pemulihan kondisi sosial ekonomi masyarakat yang dipindahkan ke
lokasi yang baru. Oleh karena itu, sepatutnya pemberian ganti kerugian tersebut harus
tidak membawa dampak kerugian kepada pemegang hak atas tanah yang kehilangan
atas haknya tersebut melainkan membawa dampak pada tingkat kehidupan yang akan
lebih baik atau minimal sama pada waktu sebelum terjadinya kegiatan
pembangunan.72
72
Maria S.W. Sumardjono (I), Op.cit., hal. 200.

80
Oleh karena itu, terhadap pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang
dilakukan oleh pemerintah benar-benar harus menyentuh dan masuk dalam katagori
untuk kepentingan umum, sehingga manfaat dari dilaksanakannya pembangunan
serta pelaksanaan pembayaran ganti kerugian benar-benar dapat dirasakan oleh
pemilik/pemegang Hak Atas Tanah yang melepaskan/menyerahkan hak atas
tanahnya. Sebaliknya terhadap penawaran jumlah ganti kerugian atas tanah tersebut
juga hendaknya sesuai dengan standar nilai jual yang berlaku dan wajar berdasarkan
pertimbangan akal sehat.
Adapun dalam Pasal 36 Undang-undang pengadaan tanah mengatur masalah
ganti rugi, yang dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.
Sedangkan dalam ketentuan Pasal 36 Undang-undang pengadaan tanah
menyebutkan ganti kerugian dapat diberikan dalam bentuk:
a. Uang;
b. Tanah pengganti;
c. Permukiman kembali;
d. Kepemilikan saham; atau
e. Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
Ganti kerugian dengan uang menyangkut besarnya ganti rugi yang dikaitkan
dengan harga tanah, bangunan, tanaman, serta benda-benda lain yang berkaitan
dengan tanah yang akan diganti.
Ganti rugi terhadap bangunan dan/atau tanaman dan/atau benda-benda lain

81
yang ada diatas tanah Hak Guna Bangunan/Hak Pakai yang diberikan di atas tanah
Hak Milik atau tanah hak pengelolaan, diberikan kepada pemilik bangunan dan/atau
tanaman dan/atau benda lain yang berkaitan dengan tanah tersebut.
Ganti rugi tanah untuk Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diberikan di
atas tanah hak milik atau tanah hak pengelolaan, diberikan kepada pemegang hak
milik atau hak pengelolaan.
Sebagai dasar untuk perhitungan ganti rugi setelah berlakunya Undang-
Undang No. 2 Tahun 2012, penentuan besarnya ganti rugi diserahkan sepenuhnya
kepada Tim Appraisal (Juru Taksir). Bagi juru taksir sendiri tidak mempunyai acuan
harga tanah, mungkin didasarkan harga pasar dan perlu diketahui harga pasar itu
sendiri tidak pasti.
Ketentuan perhitungan ganti rugi dalam pelaksanaan pengadaan tanah
menurut undang-undang pengadaan tanah tersebut tidak mengatur secara terperinci
tentang tata cara perhitungan ganti rugi, dimana hal ini sangat berbeda dengan
pengaturan ganti rugi didalam ketentuan Pasal 15 Perpres No. 36 Tahun 2005, yang
telah menetapkan perhitungannya yaitu:
1) Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas;

a. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau Nilai nyata/sebenarnya dengan
memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) tahun berjalan
berdasarkan Penilaian Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk
oleh Panitia;
b. Nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung
jawab di bidang pembangunan;
c. Nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang
bertanggungjawab dibidang pertanian.
2) Dalam rangka penetapan dasar perhitungan ganti rugi, Lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah ditetapkan oleh Bupati/Walikota atau Gubernur bagi Provinsi
Daerah Khusus Ibukota Jakarta.

82
Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat 1 Perpres No. 65 Tahun 2006 tersebut
di atas, dapat dilihat penetapan tentang besarnya ganti rugi berpedoman kepada
NJOP. Meskipun besarnya ganti rugi dinilai oleh Lembaga/Tim Penilai yang
independen dan profesional, tetapi karena dasar penetapan ganti rugi berpedoman
kepada NJOP, maka lazimnya besarnya ganti rugi yang ditetapkan tidak akan jauh
berbeda dengan apa yang ditetapkan oleh Pemerintah.
Gunanegara memberikan pendapatnya mengenai pemberian ganti rugi
berpedoman pada NJOP yaitu: “NJOP tidak selalu equivalen dengan harga tanah
yang sesungguhnya (real price) atau nilai pasar (market value). NJOP hampir
selalu lebih rendah dari harga pasar, mengingat penetapan besarnya NJOP
ditetapkan 3 tahun sekali, hanya daerah-daerah tertentu yang ditetapkan setahun
sekali. Potensi terjadi permasalahan harga apabila ganti rugi pengadaan tanah
didasarkan pada NJOP yang ditetapkan 3 tahun yang lalu, dengan demikian harga
ganti rugi akan merugikan pemilik.73 Disamping itu tidak mencerminkan nilai tanah
secara riil karena memang NJOP merupakan ranah perpajakan (fiscal value/tax
value/land tax).74
John Salindeho menyatakan mengenai pengertian harga dasar dan harga
umum setempat atas tanah yang terkena pembebasan hak atas tanah. Karena
dikatakan harga dasar tanah atau NJOP maka harus menjadi dasar untuk menentukan
harga tanah/uang ganti rugi untuk tanah. Sedangkan harga umum setempat diartikan
73
Ismail Omar Dalam Gunanegara, Rakyat Dan Negara Dalam Pengadaan Tanah Untuk
Pembangunan, Cet. Pertama, Jakarta, Tatanusa, 2008, hal. 223.
74
Ibid., hal. 247.

83
suatu harga tanah yang terdapat secara umum dalam rangka transaksi tanah disuatu
tempat.75
Untuk penggantian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat
diberikan ganti rugi dalam bentuk tanah pengganti, permukiman kembali, atau bentuk
lain yang disepakati telah oleh masyarakat hukum adat yang bersangkutan. Bentuk
lain dalam penggantian tanah ulayat dapat berupa pembangunan fasilitas umum,
seperti: pembangunan tempat peribadatan, sarana olah raga, sarana pendidikan, dan
lain-lain.
Berdasarkan bentuk ganti rugi terhadap hak ulaya tersebut dapat dipahami
karena hak ulayat adalah tanah kepunyaan bersama dari semua warga masyarakat
hukum adat yang bersangkutan. Tanah ulayat yang dipunyai oleh masyarakat hukum
adat itu dengan amanat untuk dimanfaatkan bagi kepentingan masyarakat yang berarti
kepentingan bersama dan kepentingan warga masing-masing.76
Selain itu didalam Perpres No. 71 Tahun 2012 yang baru muncul kehadiran
penilai pertanahan dan penilai publik. Keberadaan penilai pertanahan dan penilai
publik dibutuhkan untuk membantu proses menentukan nilai jual beli atau tukar
menukar atau cara lain yang disepakati kedua belah pihak dalam pengadaan tanah
bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1 angka 11 Perpres No. 71 Tahun 2012
disebutkan bahwa: ”Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah
orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional
75
Ten Haar, seperti dikutip dalam John Salindeho, Op.cit., hal. 62.
76
Budi Harsono, Op.cit., hal. 285.

84
yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah
mendapat lisensi dari BPN untuk menghitung nilai/harga Objek Pengadaan Tanah”.
Sedangkan yang dimaksud Penilai Publik dalam Pasal 1 angka 12 Perpres
No. 71 Tahun 2012, dijelaskan yaitu: ”Penilai yang telah memperoleh izin dari
Menteri Keuangan untuk memberikan jasa penilaian”.
Menurut Maria S.W. Sumardjono berpendapat bahwa;
Perlu diadakan suatu lembaga penaksir tanah yang bersifat independen dan
bekerja dengan profesionalisme, karena begitu sulit menentukan besaran ganti
rugi atas tanah karena selain berdasarkan NJOP, juga mempertimbangkan lokasi,
jenis hak atas tanah, status penguasaan atas tanah, peruntukan tanah, kesesuaian
dengan rencana tata ruang wilayah, prasarana, fasilitas dan urilitas, lingkungan
dan faktor-faktor lain. Keberadaan dan peran lembaga penilai swasta yang
profesional tersebut mempunyai kewenangan dan kemampuan untuk menetapkan
nilai nyata tanah yang obyektif dan adil.77
Selanjutnya Penilai publik berdasarkan ketentuan Pasal 21 ayat 2 Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 5 Tahun 2012, dijelaskan bahwa:
“Merupakan penilai pemerintah yang sudah ditetapkan/memperoleh izin dari Menteri
Keuangan untuk memberikan jasa penilaian”. Kemudian dalam ketentuan ayat 3
dijelaskan lebih lanjut bahwa: “Penunjukan penilai publik dilakukan oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah setelah berkoordinasi dengan Instansi yang membawahi
penilai pemerintah.”.
Dalam melakukan tugasnya penilai atau penilai publik meminta peta bidang
tanah, daftar nominatif dan data yang diperlukan untuk bahan penilaian dari ketua
pelaksana pengadaan tanah. Atas permintaan tersebut selanjutnya ketua pelaksana
77
Maria S.W. Sumardjono (II), Op.cit., hal. 86.

85
pengadaan tanah wajib untuk menyerahkan data yang diminta dengan dibuat dalam
berita acara penyerahan hasil inventarisasi dan identifikasi.
Ketentuan di dalam Undang-undang No. 2 Tahun 2012 tidak menyebutkan
dasar perhitungan ganti rugi sebagaimana sebelumnya diatur cukup tegas dalam
Perpres No. 36 Tahun 2005 Jo. Perpres No. 65 Tahun 2006. Oleh karena itu penilaian
terhadap harga tanah akan diserahkan kepada penilai pertanahan atau lembaga
penilai.
Akan tetapi berbeda untuk pengadaan tanah dalam keadaan khusus, dimana
untuk keadaan khusus telah ketentuan dalam Perpres No. 71 Tahun 2012 telah
mengatur tentang dasar perhitungan nilai ganti rugi. Ketentuan dalam Pasal 84 ayat 3
Perpres dijelaskan bahwa: ”Dalam hal pihak yang berhak membutuhkan ganti
kerugian dalam keadaan mendesak, pelaksana pengadaan tanah memprioritaskan
pemberian ganti kerugian”. Untuk dikatakan sebagai keadaan mendesak harus
dipenuhinya syarat oleh pihak yang berhak membutuhkan ganti kerugian,
sebagaimana telah ditentukan dalam Pasal 84 ayat 4 yaitu: ”Keadaan mendesak
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dibuktikan dengan surat keterangan dari
lurah/kepala desa atau nama lain”.
Oleh karena dianggap keadaan yang mendesak, maka berdasarkan ketentuan
Pasal 85 ayat 1 Perpres No. 71 Tahun 2012, telah menentukan nilai ganti kerugian,
yaitu: ”Ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 84 ayat (3), diberikan
maksimal 25 (duapuluh lima) persen dari perkiraan ganti kerugian yang didasarkan
atas nilai jual objek pajak tahun sebelumnya”.

86
Dalam hal menentukan nilai ganti rugi, Maria S.W. Sumardjono memberikan
pendapat untuk menentukan ganti rugi terhadap tanah ada beberapa faktor yang dapat
dipertimbangkan, karena faktor-faktor ini dapat mempengaruhi harga tanah. Faktor-
faktor dimaksud adalah:78
a. Lokasi/letak tanah, strategis atau kurang strategis.

b. Status penguasaan tanah. Pemegang yang sah atau penggarap.
c. Status hak atas tanah. (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dll).
d. Kelengkapan sarana, prasarana.
e. Keadaan penggunaan tanahnya, terpelihara atau tidak.
f. Kerugian sebagai akibat dipecahnya hak atas tanah seseorang.
g. Biaya pindah tempat/pekerjaan.
h. Kerugian terhadap turunnya penghasilan pemegang hak.
Apabila dibanding dengan negara India dalam hal pengadaan tanah untuk
kepentingan, dimana negara India dalam mempertimbangkan nilai ganti rugi adalah
nilai pasar tanah pada saat diumumkannya pelepasan tanah, kerugian yang timbul
karena dipecahnya bidang tanah tertentu, ganti rugi akibat pengurangan keuntungan
yang diharapkan dari tanah tersebut, semenjak pengumuman pengambilan tanah
sampai dengan selesainya seluruh proses. Sedangkan kenaikan nilai tanah
dibubungkan dengan penggunaannya dikemudian hari dan segala perbaikan yang
dilakukan setelah adanya pengumuman tentang pengambilan tanah tersebut, tidak
diperhitungkan sebagai faktor penentu ganti kerugian.79
Sedangkan di Singapura berdasarkan Pasal 33 ayat 1 Land Acquision Act
Tahun 1970, faktor-faktor yang dipertimbangkan dalam menentukan besarnya ganti
kerugian antara lain adalah nilai pasar tanah saat diumumkannya pengambilan hak
atas tanah, kerugian akibat dipecahnya bidang tanah tertentu, dan turunnya
78
79
Kitay dalam Maria S.W. Soemardjono, Ibid., hal. 78.

87
penghasilan pemegang hak. Segala perbaikan yang dilakukan dengan sepengetahuan
pejabat yang berwenang dapat juga dijadikan pertimbangan untuk menentukan
besarnya ganti kerugian.80
Berdasarkan contoh dari Negara India dan Singapura dalam menentukan nilai
ganti rugi dapat dikatakan negara-negara tersebut telah lebih maju dalam pemberian
ganti rugi terhadap pengambilan tanah-tanah masyarakat. Pertimbangan didasarkan
kepada nilai tanah dan didasarkan pada nilai pasar, kerugian yang sifatnya non fisik
seperti turunnya penghasilan pemegang hak atas tanah turut dijadikan pertimbangan
dalam menentukan besarnya ganti kerugian.
Sedangkan didalam undang-undang maupun Perpres yang mengatur mengenai
pengadaan tanah untuk kepentingan umum di Indonesia tidak menjabarkan ganti
kerugian immaterial tersebut. Bentuk ganti rugi dalam pengadaan tanah di Indonesia
hanya diberikan terhadap kerugian yang sifatnya fisik semata.
Untuk negara-negara yang menganut sistem Anglo Saxon telah menggunakan
institusi independen yang berprofesi sebagai lembaga penilai tanah. Keanggotaan
lembaga penilai tanah terdiri dari individu-individu yang mempunyai pengetahuan
dan kemahiran tertentu dalam bidang khusus atau profesional dan tidak berasal dari
pemerintah serta tidak berafiliasi dengan pemerintah.81
C. Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Melalui Pembebasan Hak
Pengadaan tanah melalui pembebasan hak telah dilaksanakan oleh pemerintah
sejak jaman kolonial dulu. Pada masa penjajahan Hindia Belanda pembebasan tanah
80
Ibid., 78-79.
81
Ismail Omar Dalam Gunanegara, Op.cit., hal. 219.

88
untuk kepentingan pemerintah diatur dengan Bijdblad (BB) No. 11372 juncto
Bijdblad 12746. Bijdblad tersebut yaitu: Gouvernements Besluit (Keputusan
Gubernemen/Pemerintah) tanggal 1 Juli 1932 No. 7 (BB 11372) dan Gouvernements
Besluit tanggal 18 Januari 1932 No. 23 (BB 12746).82
Dalam peraturan tersebut ditentukan bahwa apabila pemerintah membutuhkan
tanah untuk pembangunan sebuah gedung kantor dan tidak tersedia tanah negara,
yang bebas dari hak sesorang atau badan, maka dilakukan dengan cara pembelian
melalui bantuan panitia pembelian tanah untuk dinas. Panitia ini dibentuk oleh
Gubernur atau Residen sesuai wewenang yang dilimpahkan setiap kali pemerintah
membutuhkan tanah.83
Cara perolehan tanah melalui pembelian tanah karena menurut asas hukum
agraria kolonial, pemerintah Belanda adalah suatu badan hukum publik yang
dapat mempunyai/memiliki hak atas tanah seperti hak eigendom, hak opstal
dan sebagainya.84 Dengan demikian maka baik perseorangan/individu, badan
hukum privat, maupun badan hukum publik tidak dibedakan untuk dapat
mempunyai hak atas tanah dengan hak yang sama (hak eigendom), kecuali beberapa
hak tertentu (seperti hak erfpacht) yang diperuntukan bagi bangsa Eropa yang
kurang mampu.
Panitia pembelian tanah mempunyai tugas untuk bermusyawarah dengan
pemilik tanah termasuk bangunan, tanaman yang tumbuh diatasnya, untuk
memusyawarahkan jumlah uang ganti rugi (harga tanah), dan mengatur
82
John Salindeho, Op.cit., hal. 71.
83
Ibid., hal. 71.
84
Ibid., hal. 72.

89
pembayaranya oleh pemerintah/instansi yang membutuhkanya, serta menyiapkan
dokumentasi dan administrasinya. Selanjutnya Panitia tersebut harus dapat
membedakan bahwa penginventarisasian dimaksud adalah menurut hukum mana satu
bidang tanah harus diperlakukan, bukannya status kewarganegaraan atau golongan
dari pemilik atau pemegang hak.85
Inventarisasi yang dilakukan meliputi semua hak baik mengenal tanahnya
maupun benda-benda yang ada di atas tanah merupakan kegiatan yang sangat penting
pada semua hak guna menghindari berbagai masalah yang akan timbul dari adanya
pembebasan hak.86
Semakin pesatnya pembangunan yang dilaksanakan oleh pemerintah setelah
beberapa tahun Indonesia merdeka, maka pembelian tanah dengan menggunakan
peraturan Bijdblad No. 11372 jo. Bijdblad No. 12746 dianggap sudah tidak sesuai
lagi dan perlu diganti dengan peraturan baru yang lebih sesuai dengan kondisi dan
kebutuhan jaman.
Untuk memenuhi kebutuhan tersebut pemerintah menetapkan Peraturan
Menteri Dalam Negeri No. 15 Tahun 1975 tentang Ketentuan-Ketentuan
Mengenai Tata Cara Pembebasan Tanah Untuk Keperluan Pemerintah dan
Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 1976 tentang Penggunaan
Acara Pembebasan Tanah Untuk Kepentingan Pemerintah Bagi Pembebasan
Tanah Swasta. Peraturan tersebut pada intinya mengatur mengenai tata cara
85
Ibid., hal. 73-74.
86
Ibid., hal. 74-75.

90
pembebasan tanah, pembentukan panitia pembebasan tanah dan tugas-tugasnya dan
penetapan ganti rugi.
Selanjutnya Pemerintah mengeluarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri
No. 2 Tahun 1985 tentang Tata Cara Pengadaan Tanah Untuk Proyek Pembangunan
di Wilayah Kecamatan. Dimana dalam peraturan tersebut mengubah dan menambah
sebagaian dari peraturan sebelumnya.
Sebagai upaya menampung aspirasi berbagai kalangan masyarakat dan
sebagai reaksi terhadap pembebasan tanah yang telah dilakukan sebelumnya, maka
pada tanggal 17 Juni 1993, Pemerintah menerbitkan Keputusan Presiden No. 55
Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum. Selanjutnya guna melengkapi ketentuan tersebut diterbitkan
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun
1994 tentang Keputusan Pelaksanaan Keputusan Presiden Republik Indonesia No. 55
Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk
Kepentingan Umum.
Penerbitan Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 Tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum dimaksudkan untuk
memberikan jaminan kepastian hukum bagi pelaksanaan perolehan tanah, terutama
untuk proyek-proyek pemerintah yang berkaitan dengan pembangunan sarana
kepentingan umum. Hal ini didasari oleh adanya kenyataan yang terjadi selama ini
yang menunjukkan kurang adanya jaminan kepastian hukum terutama bagi pihak
yang menyerahkan tanahnya.

91
Pembangunan yang terjadi dengan pesat ternyata menuntut peraturan yang
lebih dapat mengakomodatif dalam masalah pengadaan tanah bagi pelaksanaan
pembangunan untuk kepentingan umum. Untuk memenuhi kebutuhan pengaturan
tersebut kemudian Pemerintah menetapkan Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005
Umum, yang ditetapkan pada tanggal 3 Mei 2005, sebagai pengganti Keputusan
Presiden No. 55 Tahun 1993.
Namun dalam tenggang waktu kurang lebih satu tahun dilaksanakan,
Pemerintah mengubah Peraturan Presiden tersebut dengan Peraturan Presiden No. 65
Tahun 2006 tentang Perubahan atas Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 tentang
Pengadaan tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Bagi kepentingan Umum.
Selanjutnya dikarenakan Perpres dianggap belum mengakomdir kebutuhan
dalam pengadaan tanah, maka selanjutnya pemerintah menerbitkan undang-undang
yang mengatur secara khusus tentang pengadaan tanah dengan disahkannya Undang-
Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum. Banyak substansi atau materi dari Perpres tersebut yang
kemudian diadopsi ke dalam Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tersebut. Walaupun
dalam beberapa hal terdapat perbedaan yang dimasukkan sebagai substansi original
dari undang-undang pengadaan tanah. Diaturnya penyelenggaraan pengadaan tanah
dengan undang-undang yang dahulunya diatur dengan Perpres membuat landasan
hukumnya menjadi lebih kuat. Disamping juga karena pertimbangan bahwa segala
sesuatu yang mengambil hak tertentu dari warga negara harus diatur dengan undang-
undang.

92
Perubahan terkait dengan ganti rugi meliputi bentuk dan dasar perhitungan
ganti rugi. Bentuk ganti rugi dalam undang-undang tersebut tidak menyebutkan dasar
perhitungan ganti rugi sebagaimana sebelumnya diatur dalam Perpres No. 36 Tahun
2005 Jo. Perpres No. 65 Tahun 2006. Apakah penetapan ganti rugi berpedoman
kepada NJOP atau nilai nyata pada saat dilaksanakan pengadaan tanah. Pengaturan
terkait ganti rugi didalam undang-undang pengadaan tanah akan diserahkan kepada
penilai pertanahan atau lembaga penilai.
Walaupun keberadaan lembaga penilai harga tanah di dalam pengadaan tanah
tersebut dapat dikatakan merupakan langkah maju, sudah cukup lama disarankan oleh
para ahli di bidang pertanahan karena pada peraturan tentang pengadaan tanah
sebelumnya tidak dikenal lembaga seperti ini. Hanya saja lembaga penilai harga
tanah ini haruslah memiliki kredibilitas yang dapat dipertanggungjawabkan dan
terpercaya serta tidak memihak atau obyektif dalam melakukan penilaian terhadap
nilai tanah.
Mencermati tugas lembaga penilai yaitu melakukan penilaian terhadap harga
tanah, jadi yang dinilai adalah harga tanah bukan nilai tanah. Nilai tanah mengandung
makna yang lebih luas dari harga tanah. Harga tanah memuat makna yang lebih
sempit yaitu harga secara fisik atau terbatas pada konsep ekonomi. Bagi masyarakat
Indonesia, tanah tidak hanya mengandung nilai ekonomis semata akan tetapi lebih
luas dari hal itu, ada nilai-nilai lain yang terdapat pada sebidang tanah, seperti nilai
magis religius, nilai budaya dan lain sebagainya. Hal-hal ini sulit untuk diukur atau
dinilai dengan sejumlah uang.

93
Dalam hal ini ganti kerugian hanya diberikan kepada orang-orang yang hak
atas tanahnya terkena proyek pembangunan. Pada kenyataannya, masyarakat disekitar
proyek tersebut juga terkena dampak, baik yang positif maupun negatif, seperti
kehilangan akses hutan, sungai dan sumber mata pencaharian lainnya. Bentuk ganti
kerugian komunal harus diperhatikan berdasarkan hukum adat komunitas setempat.
Inventarisasi asset saja tidak mencukupi dan diusulkan untuk terlebih dahulu
melakukan survai sosial ekonomi yang menyeluruh sebelum pembebasan tanah
dilakukan. Perlu juga dikembangkan bentuk ganti kerugian dalam pola kemitraan
jangka panjang yang saling menguntungkan antara pemilik modal (swasta) atau
pemerintah dengan masyarakat pemilik hak atas tanah.
D. Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Melalui Pencabutan Hak
Pada asasnya, jika diperlukan tanah atau benda-benda lainya yang menjadi
milik orang lain untuk suatu keperluan haruslah atas persetujuan pemilik tanah atau
pemegang hak atas tanah dan diproses melalui cara sesuai kesepakatan antara pihak
yang membutuhkan tanah dengan pemilik atau pemegang hak atas tanah antara lain
melalui jual beli atau tukar menukar.
Namun seringkali proses tersebut tidak dapat berjalan sebagaimana yang
diharapkan karena pemilik tanah atau pemegang hak meminta harga tanah yang
terlampau tinggi atau sama sekali tidak bersedia melepaskan tanah yang diperlukan,
sementara kebutuhan akan tanah tersebut sangat mendesak.
Dalam Undang-Undang pengadaan tanah tidak menyebutkan pencabutan hak
atas tanah sebagai bagian dari pengadaan tanah, atau pencabutan hak atas tanah bukan

94
merupakan bagian pengadaan tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-
Undang No. 2 Tahun 2012. Oleh karena itu, pengertian pengadaan tanah menurut
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 jelas berbeda sekali dengan pengertian
pencabutan tanah dan pembebasan tanah, yang tersirat adanya tindakan khusus dari
pihak pemerintah secara sepihak maupun tindakan pihak swasta yang difasilitasi oleh
pemerintah, juga adanya perbedaan mengenai objek yang akan diberikan ganti rugi,
dalam aturan yang baru ini, juga secara eksplisit ditegaskan termasuk atas bangunan
dan tanaman serta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
Persamaan dari istilah pencabutan hak, pembebasan tanah dan pengadaan
tanah terletak dari adanya ketentuan “pemberian ganti rugi” dari setiap kegiatan
tersebut yang diberikan kepada pemilik pemegang hak atas tanah.87
E. Musyawarah Sebagai Dasar Penentuan Ganti Rugi
Unsur musyawarah dalam penentuan bentuk dan besarnya ganti rugi menjadi
syarat yang penting di dalam setiap proses pengadaan tanah. Essensinya adalah
kesepakatan secara bulat antara pemilik tanah dengan pihak yang memerlukan tanah
tentang besarnya nilai ganti rugi dan bentuk ganti rugi.
Musyawarah adalah kegiatan yang mengandung proses saling mendengar,
saling memberi dan saling menerima pendapat, keinginan untuk mencapai
kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi dan masalah lain yang
berkaitan dengan pengadaan tanah atas dasar kesukarelaan dan kesetaraan antara
pihak yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang
87
Umar Said Sugiharto, Suratma, Noorhudha Muchsin, Hukum Pengadaan Tanah, Malang,
Setara Press, 2014, hal.25.

95
berkaitan dengan tanah dengan pihak yang memerlukan tanah.88
Kata-kata saling mendengar, saling memberi dan saling menerima pendapat,
menunjukkan bahwa para pihak yang terlibat di dalam proses musyawarah
berkedudukan hukum yang sama atau sederajat. Kata-kata didasarkan atas
kesukarelaan, memberikan makna bahwa dalam proses untuk mencapai kata
kesepakatan tersebut tidak boleh ada unsur-unsur yang bersifat ancaman, tekanan
fisik maupun tekanan non fisik serta lain-lain kegiatan yang pada akhirnya
membuat pihak yang mempunyai tanah takut untuk tidak menerima apa yang
ditawarkan pihak lain.
Moch. Koesno menyatakan bahwa: “Musyawarah menunjuk kepada
pembentukan kehendak bersama dalam urusan mengenai kepentingan hidup bersama
dalam masyarakat yang bersangkutan secara keseluruhan”.89
Kuntjoro Poerbopranoto berpendapat bahwa musyawarah adalah: “Suatu
sistem tertentu melalui berunding dan berunding hingga memperoleh kata sepakat”. 90
Oleh karena itu tidak ada musyawarah bila ada salah satu pihak yang ditakuti,
yang disumbat keinginannya, dikondisikan untuk tidak sanggub mengemukakan
aspirasinya, diteror dan diintimidasi, ada salah satu pihak yang menurut peraturan
tidak diberikan kesempatan untuk ikut mengambil keputusan yang menyangkut
persoalannya sendiri dan sebagainya.91
88
Peraturan Presiden No.36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pasal 1 angka 10.
89
Koesno dalam Ahmad Rubaie, Op Cit., hal. 32.
90
Koentjoro Purbopranoto dalam Gunanegara, Op.Cit., hal. 215.
91
Ali Sofwan Husein, Konflik Pertanahan, Cet. 1, Jakarta, Pustaka Sinar Harapan, 1997,
hal. 51.

96
Dalam pengadaan tanah untuk pembangunan demi kepentingan umum, kata
sepakat merupakan kata kunci yang seharusnya dipedomani dan dipatuhi dalam
menentukan bentuk dan besarnya ganti rugi, dilakukan menurut alur yang
sepantasnya, berarti juga masing-masing pihak merasa tidak dirugikan, sehingga
tercapai kompromi yang hasilnya memuaskan.
Pelaksanaan musyawarah dilakukan secara langsung antara pemegang hak
atas tanah dan instansi Pemerintah yang memerlukan tanah. Dalam hal jumlah
pemegang hak atas tanah tidak memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara
efektif, maka musyawarah dilaksanakan oleh Panitia Pengadaan Tanah dan instansi
pemerintah atau pemda yang memerlukan tanah dengan wakil-wakil yang ditunjuk
diantara dan oleh para pemegang hak atas tanah, yang sekaligus bertindak selaku
kuasa mereka.
Sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang No.2 Tahun
2012, dimana lembaga pertanahan melakukan musyawarah dengan pihak yang berhak
dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari penilai
disampaikan kepada Lembaga Pertanahan untuk menetapkan bentuk dan/atau
besarnya ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian ganti kerugian. Hasil kesepakatan
dalam musyawarah tersebut menjadi dasar pemberian ganti kerugian kepada pihak
yang berhak yang dimuat dalam berita acara kesepakatan.
Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau besarnya ganti
kerugian, maka pihak yang berhak dapat mengajukan keberatan kepada Pengadilan
Negeri setempat dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja setelah
musyawarah penetapan ganti kerugian.

97
Pengadilan Negeri dalam menangani keberatan yang diajukan oleh pihak yang
berhak akan memutuskan bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian dalam waktu
paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak diterimanya pengajuan keberatan. Sebagai
pertimbangan dalam memutus putusan atas besarnya ganti kerugian, pihak yang
berkepentingan dapat menghadirkan saksi ahli di bidang penilaian untuk didengar
pendapatnya sebagai pembanding atas penilaian ganti kerugian.
Sedangkan bagi pihak yang keberatan terhadap putusan Pengadilan Negeri
mengenai besarnya ganti kerugian, maka dalam waktu paling lama 14 (empat belas)
hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung RI. Dalam hal ini
Mahkamah Agung wajib memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 (tiga
puluh) hari kerja sejak permohonan kasasi diterima.
Selanjutnya terhadap putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung yang
telah memperoleh kekuatan hukum tetap menjadi dasar pembayaran ganti kerugian
kepada pihak yang mengajukan keberatan. dalam hal pihak yang berhak menolak
bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian, tetapi tidak mengajukan keberatan dalam
waktu 14 (empat belas) hari setelah musyawarah ganti kerugian, maka pihak yang
berhak dianggap menerima bentuk dan besarnya ganti kerugian tersebut.
F. Penetapan Ganti Rugi Tanah Milik PT. Perkebunan Nusantara II Untuk

Pengadaan Tanah Pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai
Pembangunan yang tengah giat dilakukan pemerintah saat ini kerap kali
berbenturan dengan masalah pengadaan tanah. Agar tidak melanggar hak pemilik
tanah, pengadaan tanah tersebut mesti dilakukan dengan memerhatikan prinsip-
prinsip kepentingan umum sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Pengadaan

98
tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti
rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan
benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Dalam proses pengadaan tanah, maka
ganti rugi merupakan hal yang paling teramat penting, karena ganti rugi di sini
merupakan pengganti hak atas tanah yang terkena proses pengadaan tanah untuk
kepentingan umum.
Pembangunan nasional yang memerlukan tanah dari masyarakat yang punya
tanah, memerlukan suatu metoda yang pas dan manusiawi serta berkeadilan dalam
melepaskan hubungan hukum antar tanah dengan pemegang haknya, agar natinya
tidak membuat kehidupan bekas pemegang haknya menjadi lebih buruk dari sebelum
tanahnya dibebaskan,92 dan pembangunan yang dihasilkan pasca pembebasan hak-
hak warga negara diharapkan dapat memajukan rakyat secara keseluruhan.
Pada hakekatnya, peraturan-peraturan mengenai pengadaan tanah yang ada
menempatkan prioritas kepentingan umum atas tanah dengan tetap mengakui
terhadap hak milik atas tanah, hal ini ditunjukkan dengan menetapkan ganti rugi
sebagai syarat dalam pelepasan hak milik atas tanah dan tersedianya mekanisme
musyawarah sebagai upaya memberikan kesempatan terhadap pemilik tanah untuk
melakukan dialog sehubungan dengan konsekuensi penyerahan hak atas tanah
miliknya tersebut.
Lembaga pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
diterjemahkan sebagai intuisi yang terkait langsung denga fortofolio masing-masing
berupa: tugas pokok, fungsi, kewenangan, kewajiban, keharusan, larangan, hak,
92
AP. Parlindungan, Komentar Tentang UUPA, Mandar Maju, Bandung, 1998, hal. 44.

99
tanggung jawab (responsibility) dan tanggung gugat (accountability) dalam
menjalankan tugas kegiatan penyelenggaraan pengadaan tanah bagi pembangunan
untuk kepentingan umum.93
Sebagai tahap awal dalam pembangunan jalan tol dimulai dari perencanaan,
dimana tahapan ini lebih bersifat intern dari instansi yang memerlukan tanah atau
bermaksud melakukan pembangunan kepentingan umum. Masyarakat belum bisa
mengetahui tentang perencanaan yang dibuat. Hasil akhir dari perencanaan berupa
dokumen perencanaan yang kemudian diserahkan kepada pemerintah provinsi yang
bersama-sama dengan instansi yang memerlukan tanah akan melakukan persiapan
pengadaan tanah sebagai tahapan berikutnya. Dalam tahap persiapan inilah pemilik
tanah yang terkena obyek pengadaan tanah mulai dilibatkan dalam kegiatan
sosialisasi rencana pembangunan, pendataan awal lokasi, serta konsultasi publik.
Tahapan persiapan ini merupakan tahapan yang cukup krusial dalam pengadaan
tanah, terutama saat konsultasi publik.
Pembebasan lahan untuk pembangunan jalan tol jelas berhubungan dengan
hak atas tanah yang dimiliki oleh masyarakat maupun milik perusahaan. Untuk itu
dalam menentukan nilai ganti kerugian tanah haruslah dilakukan dengan musyawarah
dengan pemilik tanah. Hal ini dianggap penting dikarenakan tanpa adanya
musyawarah dengan pemegang hak atas tanah maka proses pengadaan tanah untuk
pembangunan tidak akan terealisasi.
93
Anonim, Dasar-Dasar Pengadaan Tanah, Modul Diklat Pengadaan Tanah, Pusat
Pendidikan dan Pelatihan Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, 2015,
hal. 16.

100
Kata-kata saling mendengar, saling memberi dan saling menerima pendapat
satu dengan lainnya, menunjukkan bahwa para pihak yang ada di dalam proses
musyawarah berkedudukan hukum yang sama atau sederajat. Kata-kata tersebut
didasarkan atas kesukarelaan, memberikan makna bahwa dalam proses untuk
mencapai kesepakatan tersebut tidak boleh ada unsur-unsur yang bersifat ancaman,
tekanan fisik maupun non fisik serta lain-lain kegiatan yang akhirnya membuat pihak
yang mempunyai tanah takut untuk tidak menerima apa yang ditawarkan pihak lain.
Pelaksanaan musyawarah dilakukan secara langsung antara pemegang hak
atas tanah dan instansi yang memerlukan tanah. Dalam hal jumlah pemegang hak atas
tanah tidak memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara efektif, maka
musyawarah dilaksanakan oleh Panitia Pengadaan Tanah dan instansi pemerintah
atau pemda yang memerlukan tanah dengan wakil-wakil yang ditunjuk diantara dan
oleh para pemegang hak atas tanah, yang sekaligus bertindak selaku kuasa mereka.
Maria S.W. Soemardjono mengatakan ganti rugi atas dasar musyawarah
mengandung makna: “Bahwa dalam musyawarah tersebut harus diberlakukan asas
kesejajaran antara pemerintah dengan pemilik tanah dan harus dihindari adanya
tekanan-tekanan berupa apa pun dalam pertemuan maupun di luar pertemuan, jika
tidak maka kesepakatan yang dicapai adalah kesepakatan dalam keadaan terpaksa dan
kesepakatan demikian bukanlah kesepakatan”.94
Selanjutnya A.A. Oka. Mahendra mengatakan bahwa: “Pada praktek
pembebasan tanah/pengadaan tanah, asas musyawarah yang diwajibkan berubah
94
Maria S.W. Soemardjono, Dalam Kasus-Kasus Pengadaan Tanah Dalam Putusan
Pengadilan. Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta, Mahkamah Agung RI, 1996, hal. 119.

101
menjadi pengarahan”.95 Dalam pelaksanaan musyawarah dapat berubah menjadi
briefing, instruksi maupun pernyataan sepihak dari pihak yang memerlukan tanah
tersebut, yang dilakukan oleh Camat dan Kepala Desa.96
Dalam perbuatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, hal terpenting
yang harus dilakukan terlebih dahulu oleh pihak yang memerlukan tanah adalah
penetapan lokasi. Selanjutnya setelah adanya penetapan lokasi maka instansi yang
memerlukan tanah meminta kepada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
untuk melaksanakan pengadaan tanah. Selanjutnyan atas permintaan tersebut Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia akan melakukan berbagai kegiatan, seperti
persiapan, inventarisasi dan identifikasi, penetapan penilai dan berbagai kegiatan
lainnya diatas tanah tersebut.
Dalam pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Medan-
Binjai yang dilaksanakan pembangunannya oleh pihak PT. Hutama Karya, dimana
untuk melakukan penilaian ganti kerugian terhadap objek tanah dan benda-benda
yang berada diatas tanah tersebut, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah akan
menetapkan penilai yang terlebih dahulu telah diseleksi sesuai aturan perundang-
undangan.
Penilai dalam menjalankan tugasnya dapat meminta peta bidang tanah, daftar
nominatif dan data yang diperlukan untuk bahan penilaian dari Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah. Pelaksanaan tugas penilai dalam melakukan penilaian terhadap
95
A.A. Oka Mahendra, Menguak Masalah Hukum, Demokrasi Dan Pertanahan, Cet. Ke-1.
Jakarta, Pustaka Sinar Harapan. 1996, hal. 267.
96
A.P. Parlindungan, Pencabutan Dan Pembebasan Hak Atas Tanah Suatu Study
Perbandingan, Cet. I, Bandung, Mandar Maju, 1993, hal. 55.

102
nilai ganti rugi dilaksanakan paling lama 30 (tigapuluh) hari kerja sejak ditetapkannya
penilai oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Terhadap penilaian ganti rugi yang
dilakukannya, penilai harus bertanggung jawab terhadap penilaian yang telah
dilaksanakannya.
Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 23 Perkaban No. 5 Tahun 2012, penilai
bertugas melakukan penilaian besarnya ganti kerugian bidang per bidang tanah, yang
meliputi:
a. tanah;
b. ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. bangunan;
d. tanaman;
e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. kerugian lain yang dapat dinilai.
Adapun penilaian yang dilakukan oleh penilai untuk menetapkan ganti
kerugian terhadap asset milik PT. Perkebunan Nusantara II yang akan dilakukan
pembebasan terkait pembangunan jalan tol Medan Binjai, dapat dilihat dalam tabel
dibawah ini:
Tabel 3
Asset Milik PT. Perkebunan Nusantara II
Yang Mendapat Ganti Rugi
No Lokasi Kebun Jenis Tanaman
1 Tandem Tanah & Tanaman
Tanah, Tanaman &

2 Sei Semayam (Paya Bakung & Mulio Rejo)
Rumah Dinas
Tanah, Tanaman, Rumah
3 Helvetia (Kelambir Lima & Manunggal)
Dinas & Kantor

103
Atas dasar penilaian ganti kerugian yang dilakukan oleh penilai tersebut,
maka selanjutnya pelaksana pengadaan tanah akan melaksanakan musyawarah
dengan mengundang para pihak yang berhak yaitu pihak pemegang hak atas tanah
PT. Perkebunan Nusantara II dan pihak pelaksana pekerjaan PT. Hutama Karya,
untuk penetapan ganti kerugian, yang dilakukan dalam waktu paling lama 30 (tiga
puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari penilai diterima oleh Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah.97
Sebelum dilakukan musyawarah dalam menetapkan ganti rugi atas pelepasan
asset, terlebih dahulu Direksi PT. Perkebunan Nusantara II membentuk tim penaksir
harga yang terdiri dari beberapa divisi perusahaan yang dianggap berkompeten untuk
itu. Dimana tugas tim penaksir harga yang dibentuk untuk menilai asset yang akan
dilepas dalam pengadaan tanah untuk pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai. Hasil
dari tim penaksir harga yang selanjutnya akan menjadi dasar dalam musyawarah
dalam menentukan nilai ganti rugi.98
Pembentukan tim penaksir harga yang dilakukan oleh Direksi PT. Perkebunan
Nusantara II telah sesuai dengan amanat Peraturan Menteri Negara Badan Usaha
Milik Negara No. PER-02/MBU/2010 Tentang Tata Cara Penghapusbukuan Dan
Pemindahtanganan Aktiva Tetap Badan Usaha Milik Negara, dimana dalam
ketentuan Pasal 28 ayat 1 dinyatakan bahwa: ”Dalam rangka menetapkan harga jual,
nilai tukar, dan nilai ganti rugi minimum atas Aktiva Tetap BUMN, RUPS/Menteri
97
98

104
atau Dewan Komisaris/Dewan Pengawas sesuai dengan kewenangan pemberian
persetujuan, dapat menetapkan agar Direksi membentuk Tim Penaksir Harga atau
menggunakan jasa perusahaan penilai”.
Musyawarah yang dilakukan penilai dengan melibat pihak yang berhak yaitu
PT. Perkebunan Nusantara II yang dalam hal ini diwakilkan kepada Tim Penaksir
Harga dan PT. Hutama Karya selaku pihak yang memerlukan tanah, untuk
membicarakan penilaian ganti rugi. Pada musyawarah tersebut Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah menyampaikan penetapan besarnya nilai ganti kerugian
berdasarkan hasil penilai. Pada awalnya pihak PT. Perkebunan Nusantara II merasa
keberatan atas nilai ganti kerugian tersebut dan selanjutnya meminta nilai ganti rugi
didasarkan pada harga pasar yang berlaku pada saat ini. Akan tetapi permintaan PT.
Perkebunan Nusantara II tersebut ditolak oleh pihak PT. Hutama Karya dengan
alasan bahwa pengadaan tanah yang dilakukan oleh pihak perusahaan
diselenggarakan atas perintah Presiden dan ditujukan untuk kepentingan umum yaitu
pembangunan jalan tol. Walaupun sempat terjadi perdebatan yang panjang mengenai
penilaian ganti rugi, namun pada akhirnya disepakati nilai ganti kerugian berdasarkan
hasil penilai penilai. Penilaian terhadap ganti rugi yang dilakukan oleh penilai
berdasarkan Nilai Jual Objek Tanah (NJOP) tahun berjalan. Untuk penilaian ganti
rugi atas tanaman akan dinilai berdasarkan usia dan hasil tanaman. Sedangkan
penilaian ganti rugi atas rumah karyawan dan kantor perusahaan akan dinilai
berdasarkan kondisi fisiknya.99
99

105
Mengenai penilaian terhadap nilai ganti kerugian, Adrian Sutedi memberikan
pendapatnya bahwa:
Dalam pemberian ganti rugi tersebut, hal-hal yang harus diperhatikan adalah ganti
rugi yang layak. Untuk itu, perlu dirumuskan pengertian dari kata “layak”
tersebut, yang secara awam dapat saja kita sebut dengan “harga yang wajar” atau
titik tengah dari harga pasar dengan harga dalam tagihan pajak (nilai jual objek
pajak/NJOP).
Selanjutnya setelah terjadi kesepakatan dalam musyawarah dalam penetapan
nilai ganti rugi terhadap tanah berikut asset milik PT. Perkebunan Nusantara II yang
akan dilepaskan haknya, maka selanjutnya berdasarkan hasil kesepakatan yang
dicapai dalam musyawarah tersebut akan menjadi dasar pemberian ganti kerugian
kepada pihak pemegang hak atas tanah. Hasil kesepakatan musyarawah dari kedua
belah pihak akan dituangkan dalam berita acara kesepakatan yang ditandatangani
oleh Pelaksana Pengadaan Tanah, pihak PT. Perkebunan Nusantara II dan pihak PT.
Hutama Karya.100
Berdasarkan kesepakatan yang dicapai antara PT. Perkebunan Nusantara II
selaku pemegang hak atas tanah dengan PT. Hutama Karya selaku pelaksana
pekerjaan, maka tahapan selanjutnya akan dilaksanakan pemberian ganti kerugian
dari pihak yang memerlukan tanah kepada PT. Perkebunan Nusantara II. Untuk
bentuk ganti rugi yang diberikan sesuai kesepakatan adalah dalam bentuk uang,
dimana terhadap pemberian ganti rugi dalam bentuk uang tersebut dilakukan melalui
transfer ke rekening milik PT. Perkebunan Nusantara II yang dibuktikan dengan
adanya tanda terimanya.
100

106
Alasan pihak PT. Perkebunan Nusantara II untuk memilih ganti kerugian
dalam bentuk uang didasarkan pada Surat Keputusan Pemegang Saham
PT. Perkebunan Nusantara II No. 824/MBU/12/2014 dan No. 300/SKPTS/07/2014,
tanggal 30 Desember 2014, dimana didalam surat keputusan tersebut para pemegang
saham lebih memilih ganti kerugian dalam bentuk uang.101
Tindakan PT. Perkebunan Nusantara II yang memilih ganti kerugian dalam
bentuk uang dianggap telah sesuai dengan ketentuan Pasal 75 ayat 1 Perpres No. 71
Tahun 2012 yang menyatakan: “Dalam musyawarah sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 68 pelaksana pengadaan tanah mengutamakan pemberian ganti rugi dalam
bentuk uang”
Untuk pemberian ganti kerugian dalam bentuk uang harus diberikan dalam
bentuk mata uang rupiah dan akan dilakukan oleh PT. Hutama Karya selaku pihak
yang memerlukan tanah kepada PT. Perkebunan Nusantara II berdasarkan validasi
dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah, dimana pelaksanaannya dilakukan
bersamaan dengan pelepasan hak atas tanah dan dilakukan paling lama dalam waktu
7 (tujuh) hari kerja sejak dikeluarkannya penetapan bentuk ganti kerugian oleh
pelaksana pengadaan tanah.
Pelepasan hak objek pengadaan tanah akan dilakukan dihadapan Kepala
Kantor Pertanahan setempat dan akan dibuat pelepasan hak sesuai hak yang
dilepaskan. Sebelum pelepasan hak dilakukan, pihak PT. Perkebunan Nusantara II
akan menyerahkan bukti-bukti penguasaan atau kepemilikan objek pengadaan tanah.
101

107
Bukti tersebut merupakan satu-satunya alat bukti yang sah menurut hukum
dan tidak dapat diganggu gugat dikemudian hari. Pihak yang berhak menerima ganti
kerugian bertanggung jawab atas kebenaran dan keabsahan bukti penguasaan atau
kepemilikan yang akan diserahkan tersebut.
Terhadap pembayaran ganti kerugian yang dilakukan melalui transfer ke
rekening milik PT. Perkebunan Nusantara telah sesuai dengan ketentuan didalam
Pasal 31 ayat 1 Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara No. PER-
02/MBU/2010 Tentang Tata Cara Penghapusbukuan Dan Pemindahtanganan Aktiva
Tetap Badan Usaha Milik Negara, yang dinyatakan bahwa: ”Pembayaran atas
transaksi pemindahtanganan disetorkan langsung ke kas BUMN dan dilakukan secara
tunai/sekaligus pada hari pelaksanaan pemindahtanganan dilakukan”.
Pemberian ganti kerugian kepada pihak PT. Perkebunan Nusantara II selaku
pemegang hak atas tanah yang dilepaskan haknya akibat dari pengadaan tanah untuk
pembangunan jalan tol dianggap suatu yang layak dan berkeadilan. Hal ini berkaitan
dengan asas keadilan dalam pengadaan tanah dimana PT. Perkebunan Nusantara II
selaku pemegang hak atas tanah yang selama ini mempunyai nilai ekonomis harus
diberikan jaminan penggantian/kompensasi yang layak.
Prinsip pemberian ganti rugi harus seimbang dengan nilai tanah.
Keseimbangan tersebut adalah bahwa ganti rugi yang diberikan merupakan imbalan
yang layak, atau tidak menjadikan pemegang hak atas tanah yang melepaskan
tanahnya mengalami kemunduran sosial atau tingkat ekonominya.102
102
Oloan Sitorus dan Dayat Limbong, Op.cit., hal. 30.

108
Oleh karena itu, dengan ditempatkannya asas keadilan dalam pemberian ganti
kerugian dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum telah mencerminkan
prinsip keadilan, yaitu dengan penghormatan terhadap hak-hak atas tanah yang
diusahakan dengan cara seimbang dan dilakukan dengan cara musyawarah. Perlakuan
yang seimbang antara pemilik tanah dan yang membutuhkan tanah adalah merupakan
pemenuhan rasa keadilan bagi masing-masing pihak. Dalam hal ini maka, sudah
seharusnya pemerintah harus bertindak secara adil dalam pelaksanaan kegiatan
pengadaan tanah untuk kepentingan umum.

BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PT. PERKEBUNAN NUSANTARA II

DALAM PELEPASAN HAK ATAS UNTUK KEPENTINGAN
PEMBANGUNAN JALAN TOL MEDAN-BINJAI
A. Konsep Hukum Tanah Nasional
Hukum Tanah Nasional Indonesia diatur di dalam Undang-undang No. 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria atau yang dikenal dengan
sebutan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA). Sejak berlakunya UUPA, telah
dilakukan banyak kajian mengenai sistem penguasaan tanah menurut Hukum Tanah
Nasional Indonesia dengan berbagai fokus kajian, antara lain, kesesuaian sistem hak
atas tanah dalam hukum tanah nasional dengan kebutuhan masyarakat dan
perkembangan, aspek kepastian hukum penguasaan tanah, dan lembaga tanah negara
dan pengelolaannya.
Prinsip dasar kebijakan dibidang pertanahan di Indonesia diatur dalam
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria yang
dikenal sebagai Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Namun, dengan semakin
meningkatnya kebutuhan masyarakat terhadap penguasaan dan penggunaan tanah,
maka semakin besar pula tuntutan untuk melakukan pembaharuan pemikiran yang
mendasari terbitnya kebijakan di bidang pertanahan.
Kewenangan Pemerintah dalam mengatur bidang pertanahan tumbuh dan
mengakar dari amanat Pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar 1945 yang menegaskan
bahwa: “Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh
Negara untuk pergunakan bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat”. Sebelum
109

110
dilakukan amandemen terhadap Undang-undang Dasar 1945, ketentuan dalam
Pasal 33 ayat 3 tersebut sebagaimana didalam penjelasan pasal 33 alinea 4 yang
berbunyi: “Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya adalah
pokok-pokok kemakmuran rakyat. Sebab itu harus dikuasai oleh Negara dan
dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”.
Hubungan antara negara dengan tanah akan berlangsung tidak terputus-putus
untuk selama-lamanya. Sifat abadi artinya selama rakyat Indonesia masih bersatu
sebagai Bangsa Indonesia dan selama tanah bersama tersebut masih ada pula, dalam
keadaan yang bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat
memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut.
Sedangkan hubungan antara bangsa Indonesia dengan “kekayaan nasional”
menunjukkan adanya unsure keperdataan, yaitu hubungan “kepunyaan” antara bangsa
Indonesia dan tanah bersama tersebut. Hubungan kepunyaan menurut arti yang asli
member wewenang untuk menguasai sesuatu sebagai “empu”-nya atau “tuan”-nya.
Hubungan kepunyaan bisa merupakan hubungan pemilikan tetapi tidak selalu
demikian.103
Hukum adat merupakan sumber utama dalam pembangunan Hukum Tanah
Nasional. Ini berarti antara lain bahwa pembangunan Hukum Tanah Nasional
dilandasi konsepsi hukum adat, yang dirumuskan sebagai: “komunalistik religius,
yang artinya memungkinkan penguasaan tanah secara individual, dengan hak-hak
atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus mengandung kebersamaan”.104
103
104
Ibid., hal. 228.

111
Sifat komunalistik religius konsepsi hukum tanah nasional dapat dilihat
berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat 2 UUPA, yang menyatakan bahwa: ”Seluruh
bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
dalam wilayah Republik Indonesia, sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah
bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional”.
Hak Bangsa Indonesia atas tanah merupakan induk bagi hak-hak penguasaan
yang lain atas tanah, mengandung pengertian bahwa semua hak penguasaan atas
tanah yang lain bersumber pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah dan bahwa
keberadaan hak-hak penguasaan apapun, hak yang bersangkutan tidak meniadakan
eksistensi Hak Bangsa Indoensia atas tanah
Sedangkan dalam konteks perlindungan hukum terhadap masyarakat yang
tanahnya diambil untuk kepentigan umum yang secara formal telah dituangkan dalam
peraturan perundang-undangan itu terus ditingkatkan perwujudannya secara
konsekuen dan konsisten. Penghormatan kepada hak dasar manusia semestinya
diberikan secara proposional, sebab hukum hanya dalam dan untuk hal-hal yang
konkrit. Menurut ketentuan Pasal 18 UUPA menyatakan bahwa: “Untuk kepentingan
umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari
rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti rugi yang layak dan
menurut cara yang diatur dengan Undang-Undang.”
Ketentuan didalam UUPA merupakan jaminan bagi rakyat mengenai hak-hak
atas tanahnya, termasuk terhadap pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang
akan mengambil tanah-tanah milik masyarakat. Dimana dalam pelaksanaan
pengadaan tanah untuk kepentingan umum, Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 telah

112
memberi jaminan hukum kepada pemegang hak yang tanahnya diambil akan
diberikan ganti rugi yang layak, termasuk juga ganti rugi terhadap benda-benda yang
berada diatas tanah tersebut. Pengambilan tanah milik masyarakat sangat
dimungkinkan dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum, akan tetapi diikat
dengan syarat-syarat, misalnya harus disertai pemberian ganti rugi yang layak.
Pelepasan hak atas tanah adalah langkah pertama yang dilakukan dalam
pelaksanaan pengadaan tanah. Namun cara ini tidak selalu produktif, dan memiliki
nilai jual dengan harga tinggi sehingga kerap terjadi dialog atau musyawarah yang
cukup alot antara pemerintah dengan pemilik tanah tersebut. Khususnya mengenai
pemberian ganti rugi.
Pengadaan tanah hanya dapat dilakukan melalui pemberian ganti rugi atas
dasar musyawarah. Musyawarah disini diartikan sebagai proses atau kegiatan saling
mendengar dengan sikap saling menerima pendapat dan keinginan yang didasarkan
atas kesukarelaan antara pemegang hak atas tanah dan pihak yang memerlukan tanah,
untuk memperoleh kesepakatan mengenai bentuk dan besarnya ganti rugi.
Musyawarah dilakukan secara langsung antara pemegang hak atas tanah dengan
pihak instansi pemerintah yang memerlukan tanah.
Berdasarkan ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 yang
menjadi landasan hukum adanya hubungan antara tanah dan subyek tanah, dimana
Negara dalam hal ini bertindak sebagai subyek yang mempunyai kewenangan
tertinggi terhadap segala kepentingan atas tanah yang bertujuan untuk kemakmuran
rakyat.

113
Selanjutnya dalam Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria menyebutkan
bahwa: “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial”. Hal tersebut menjelaskan
bahwa hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang, tidaklah dapat dibenarkan
bahwa tanahnya itu akan dipergunakan atau tidak dipergunakan semata-mata untuk
kepentingan pribadinya, apalagi kalau hal itu menimbulkan rugi bagi masyarakat
luas. Dalam arti bahwa tanah tidak hanya berfungsi bagi pemegang hak atas tanahnya
saja tetapi juga bagi bangsa Indonesia seluruhnya, dengan konsekuensi bahwa
penggunaan hak atas sebidang tanah juga harus memperhatikan kepentingan
masyarakat.
Dalam penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaan dan sifat
daripada haknya sehingga dapat bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan
yang mempunyai maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan Negara. Namun hal
tersebut bukan berarti kepentingan seseorang terdesak oleh kepentingan masyarakat
atau Negara, dan diantara dua kepentingan tersebut haruslah seimbang.
Oleh karena itu, peran serta masyarakat dalam pelaksanaan pembangunan
merupakan salah satu syarat mutlak dalam era keterbukaan dan kebebasan ini.
Diabaikannya kegiatan peran serta masyarakat ini telah terbukti menyebabkan
terjadinya deviasi yang cukup signifikan terhadap tujuan pembangunan itu sendiri
yaitu keseluruhan upaya meningkatkan kesejahteraan masyarakat, pemborosan
keuangan negara merupakan implikasi lain dari deviasi tersebut.105
105
Zuryawan Isvandiar Zoebir, Pemberdayaan Peran Serta Masyarakat Dalam Pebangunan
Daerah, http:/zuryawanisvandiarzoebir. wordpress.com/2011/10/24, diakses pada tanggal 24 Oktober
2010.

114
B. Prinsip-Prinsip Kepentingan Umum Dalam Pengadaan Tanah
Menurut pendapat Adrian Sutendi, prinsip-prinsip kriteria kepentingan umum
dapat diuraikan lebih rinci, yakni meliputi sifat kepentingan umum, bentuk
kepentingan umum, dan ciri-ciri kepentingan umum. Demikian metode penerapan
tiga aspek tersebut sehingga kriteria kepentingan umum dapat diformulasikan secara
pasti, adil dan dapat diterima oleh masyarakat.106
Permasalahan yang masih timbul adalah sejauh mana sifat tersebut harus
melekat pada suatu jenis kegiatan untuk kepentingan umum. Apakah sifat tersebut
harus melekat secara kuat dan dominan, atau sekedarnya, serta bagaimana ukurannya.
Karena dalam prakteknya, suatu kegiatan sebenarnya hanya sedikit terlekati
kepentngan umum, namun disimulasikan untuk kepentingan umum. Masih adanya
permasalahan mengenai sifat itulah maka sifat kepentingan umum yang demikian itu
masih memerlukan penjelasan yang lebih konkrit.
Sifat yang pertama, adalah kepentingan bangsa dan negara. Terhadap
penyebutan yang demikian itu timbul pertanyaan, benarkan kepentingan negara
identik dengan kepentingan umum. Sehubungan dengan hal tersebut tentunya
tergantung jenis negaranya, yang hal ini sangat dipengaruhi oleh paradigma suatu
negara yang bersangkutan dalam memahami hubungan antara kepentingan umum dan
kepentinagn individu. Paling tidak ada tiga golongan negara berkaitan dengan
pengaturan kepentingan umum dan individu, yaitu paham negara sosialis, paham
negara korporasi, dan paham negara sublimasi.107
106
Adrian Sutedi, Op.cit., hal. 45
107
Ibid., hal. 71.

115
Menurut paham negara sosialis, segala kekayaan dalam negara dikuasi dan
dimiliki oleh negara. Negara mengatur segala aspek kehidupan individu. Dalam
konteks kepemilikian tanah, kepada warga negara tidak diberi hak milik tanah, namun
hanya diberi hak menggarap atas tanah. Kepentingan umum identik dengan
kepentingan negara, dengan kata lain bahwa setiap kepentingan negara adalah
kepentingan umum. Kepentingan individu ada dalam sektor yang sempit, misalnya
sektor keluarga, isteri, anak. Jadi, kepentingan individu ada namun relatif sempit dan
dalam prakteknya terkalahkan oleh kepentingan negara.
Sebaliknya, menurut paham negara korporasi, negara dalam banyak hal dapat
bertindak sebagaimana badan hukum perusahaan dapat mempunyai hak milik dan
dapat menjalankan segala kegiatan yang bersifat profit. Dalam paham ini, negara
relatif memberikan peluang seluas-luasnya kepada kepentingan individu. Bahkan,
Negara dapat berkedudukan sebagimana individu, misalnya sebagai pihak penjual
atau pembeli dengan pihak swasta. Kepentingan umum dapat saja dilakukan oleh
Negara ataupun oleh sawasta. Akibatnya sifat kepentingan umum tidak jelas
wujudnya. Kepentingan negara belum tentu kepentingan umum, mengingat negara
dapat bertindak sebagai individu yang dapat melakukan kegiatan profit.
Sementara di negara-negara yang berpaham sublimasi menerangkan bahwa
negara sebagai organisasi kekuasaan rakyat mempunyai wewenang menguasai dan
mengatur kepentingan umum ataupun kepentingan individu. Negara dapat menguasai
berbagai sektor yang menguasai hajat hidup orang banyak. Namun tidak dapat
mempunyai suatu barang atau tanah misalnya.dengan status hak milik. Negara
menurut paham ini, memberikan pengakuan terhadap hak-hak atas tanah individu

116
dalam posisi seimbang dengan kepentingan umum dalam hubungannya yang tidak
saling merugikan. Walaupun terpaksa kepentingan umum harus dimenangkan, maka
kepentingan individu harus tetap dilindungi dengan memberikan kompensasi ganti
keuntungan atau rugi yang layak.
Hukum Tanah Nasional yang diatur dalam UUPA, pada Penjelasan Umum
butir kedua disebutkan bahwa negara atau pemerintah bukanlah subyek yang
mempunyai hak milik (eigenaar), demikian pula tidak dapat sebagai subyek jual beli
dengan pihak lain untuk kepentingan sendiri. Pengertian lainnya, negara hanya diberi
hak menguasai dan mengatur dalam rangka kepentingan kesejahteraan rakyat secara
keseluruhan (kepentingan umum).
Sifat dan bentuk kepentingan umum di atas masih saja dapat disimpangi
dalam penafsirannya ataupun dalam operasionalnya sehingga sangat penting dalam
tulisan ini dibahas tentang karakteristik yang berlaku sehingga kegiatan kepentingan
umum benar-benar untuk kepentingan umum, dan dapat dibedakan secara jelas
dengan kepentingan-kepentingan yang bukan kepentingan umum. Dengan kata lain,
akan dibahas hal-hal yang paling prinsip sehingga suatu kegiatan benar-benar untuk
kepentingan umum.
Ada tiga prinsip yang dapat ditarik kesimpulan bahwa suatu kegiatan benar-
benar untuk kepentingan umum, yaitu:108
a. Kegiatan tersebut benar-benar dimiliki oleh pemerintah.

Mengandung batasan bahwa kegiatan kepentingan umum tidak dimiliki oleh
perorangan atau swasta. Dengan kata lain, swasta dan perorangan tidak dapat
memiliki jenis-jenis kegiatan kepentingan umum yang membutuhkan
pembebasan tanah-tanah hak maupun negara.
108
Ibid., hal. 75

117
b. Kegiatan pembangunan terkait dilakukan oleh pemerintah, Memberikan

batasan bahwa proses pelaksanaan dan pengelolaan suatu kegiatan untuk
kepentingan umum hanya dapat diperankan oleh pemerintah.
c. Tidak mencari keuntungan
Membatasi fungsi suatu kegiatan untuk kepentingan umum sehingga benar-
benar berbeda dengan kepentingan swasta yang bertujuan mencari keuntungan
sehingga terkualifikasi bahwa kegiatan untuk kepentingan umum sama sekali
tidak boleh mencari keuntungan.
Kriteria kepentingan umum di atas agar secara efektif dapat dilaksanakan di
lapangan harus memenuhi kriteria sifat, kriteria bentuk, dan kriteria karakteristik atau
ciri-ciri:109
1. Penerapan untuk kriteria sifat suatu kegiatan untuk kepentingan umum agar
memilki kualifikasi untuk kepentingan umum harus memenuhi salah satu sifat
dari beberapa sifat yang telah ditentukan dalam daftar sifat kepentingan
sebagaimana tercantum dalam Pasal 1 Undang-Undang No. 20 Tahun 1961.
Jadi, penggunaan daftar sifat tersebut bersifat wajib alternatif
2. Penerapan untuk kriteria bentuk suatu kegiatan untuk kepentingan umum agar
mempunyai kualifikasi sebagai kegiatan untuk kepentingan umum harus
memenuhi salah satu syarat untuk kepentingan umum sebagaimana daftar
bentuk kegiatan kepentingan umum tersebut tercantum dalam Pasal 2
Instruksi Presiden tahun 1973 dan Pasal 5 Peraturan Presiden No. 36 tahun
2005.
3. Penerapan untuk kriteria suatu kegiatan untuk kepentingan umum agar
memenuhi kualifikasi ciri-ciri kepntingan umum sehingga benar-benar
berbeda dengan bukan kepentingan umum, maka harus memasukkan ciri
kepentingan umum, yaitu bahwa kegiatan tersebut benar-benar dimiliki
pemerintah, dikelola pemerintah dan tidak untuk mencari keuntungan.
Kriteria kepentingan umum serta prosedur untuk menerapkannya tidak akan
dapat berjalan dengan baik apabila tidak tersedia sumber daya manusia pelaksana
yang memenuhi kualifikasi, baik secara moral maupun profesional. Pertama,
kualifikasi moral, artinya bahwa dalam penentuan kepentingan umum dibutuhkan
orang-orang yang secara jelas mempunyai sikap, prilaku dan komitmen terhadap
moral, menjaga kejujuran, dan kebenaran dalam menentukan pemanfaatan
109
Ibid., hal. 76

118
kepentingan umum tersebut sehingga tidak ada lagi kepentingan umum sekedar
kedok untuk mewujudkan kepentingan pribadi.
Kedua, kualifikasi profesional, artinya bahwa dalam penentuan kepentingan
umum dibutuhkan orang-orang yang benar mengerti segala kompleksitas persoalan
hukum tanah, baik hukum positif maupun hukum yang hidup di masyarakat.
Persoalan sengketa tanah yang akhir-akhir ini justru menggejala dan menimbulkan
korban manusia terjadi diakibatkan oleh kecerobohan dan ketidaktahuan aparat
tentang hukum tanah.
Menurut pendapat Ali Ahmad Chomzah, bahwa:110
Pengambilan keputusan oleh Pemerintah pada setiap jenjang pemerintahan untuk

mendapatkan hak atas tanah harus selalu didasarkan pada kebutuhan tanah dalam
melaksanakan fungsi-fungsi pemerintahan dalam rangka mencapai tujuan negara
sebagaimana dirumuskan pada alinea keempat pembukaan Undang-Undang Dasar
1945 yaitu melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah
Indonesia, dan untuk memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan
bangsa.
Dari konsep di atas dapat dipahami bahwa tujuan dan perolehan tanah yang
dilakukan pemerintah sepenuhnya untuk kepentingan umum dalam rangka
mewujudkan kesejahteraan masyarakat. Sehingga manakala pemerintah
membutuhkan tanah masyarakat haruslah dilakukan dengan cara-cara atau sesuai
dengan prosedur hukum sehingga tujuan untuk mewujudkan kesejahteraan dan
kepentingan umum tidak bersebrangan dengan pemilik tanah yang berhak atas tanah
tersebut.111
110
Ali Ahmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Pemberian Hak Atas Tanah Negara, Seri
Hukum Pertanahan I, Jakarta: Prestasi Pustaka, 2002, hal. 308.
111
Loc.cit.

119
oleh pemerintah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah.
Pengadaan tanah selain untuk pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum
oleh Pemerintah dilaksanakan dengan cara jual beli, atau cara lain yang disepakati
secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
hanya dapat dilaksanakan apabila penetapan rencana pembangunan untuk
kepentingan umum tersebut sesuai dan berdasar pada Rencana Umum Tata Ruang
Wilayah yang telah ditetapkan terlebih dahulu. Perolehan hak atas tanah dilakukan
dengan memperhatikan peran tanah dalam kehidupan manusia, serta penghormatan
terhadap hak atas tanah yang sah.
C. Prinsip Penghormatan Terhadap Hak Atas Tanah
Prinsip penghormatan terhadap hak perorangan keberadaannya telah diakui
di dalam Undang-Undang Dasar 1945, sebagaimana disebutkan dalam ketentua Pasal
28H ayat (4) menyatakan bahwa: ”setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi
dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh
siapapun”.
Lebih lanjut didalam ketentuan Pasal 28 J ayat (2) ditegaskan bahwa:
Dalam menjalankan hak dan kebebasannya, setiap orang wajib tunduk pada
pembatasan yang ditetapkan dengan undang-undang dengan maksud semata-mata
untuk menjamin pengakuan serta penghormatan atas hak dan kebebasan orang
lain dan untuk memenuhi tuntutan yang adil sesuai dengan pertimbangan moral,
nilai-nilai agama, keamanan, dan ketertiban umum dalam suatu masyarakat
demokratis.

120
Adanya prinsip tersebut maka hak atas tanah yang dipunyai seseorang sesuai
dengan hukum tanah nasional dilindungi dari gangguan pihak lain. Demikian juga
hak atas tanah seseorang tidak boleh dirampas dengan sewenang-wenang dan secara
melawan hukum, termasuk oleh penguasa.112
Dalam prinsip hak atas tanah adalah fungsi sosial maka apabila bidang tanah
dipergunakam untuk kepentingan umum maka penghormatan terhadap hak atas tanah
yang dikuasai seseorang adalah sangat kurang, hal ini dikarenakan tanah adalah
fungsi sosial. Sebagaimana dikemukakan oleh Boedi Harsono, andaikata dikatakan
bahwa hak-hak atas tanah adalah fungsi sosial maka pernyataan yang demikian itu
bukan berpangkal pada pengakuan terhadap hak-hak perorangan atas tanah melainkan
sebaliknya, berarti mengingkarinya.113
Dalam UUPA tidak dikenal hak atas tanah adalah “fungsi sosial”, akan tetapi
setiap hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Dengan kata “mempunyai fungsi
sosial” ini maka hak-hak atas tanah yang ada pada seseorang itu akan tetap dihormati.
Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 6 UUPA bahwa semua hak atas tanah
mempunyai fungsi sosial.
Kemudian didalam Penjelasan Umum II angka (4) UUPA disebutkan bahwa
semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial berarti bahwa hak atas tanah apapun
yang ada pada seseorang, tidaklah dapat dibenarkan, bahwa tanahnya itu akan
dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya,
apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah
112
Maria S.W. Sumardjono (I), Op.cit., hal. 269.
113
Boedi Harsono, Op.cit., hal. 303-304.

121
harus sesuai dengan keadaannya dan sifat dari pada haknya, hingga bermanfaat baik
bagi kesejahteraan dan kebahagian yang mempunyainya maupun bermanfaat pula
bagi masyarakat dan negara. Ketentuan tersebut tidak berarti bahwa kepentingan
perorangan akan terdesak sama sekali oleh kepentingan umum (masyarakat). UUPA
menghormati serta memperhatikan hak-hak dan kepentingan-kepentingan perorangan
atas bidang tanahnya. Selanjutnya kepentingan masyarakat dan kepentingan
perseorangan haruslah saling mengimbangi, hingga pada akhirnya akan tercapai
tujuan pokok: kemakmuran, keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya.
Boedi Harsono mengemukakan bahwa salah satu tujuan UUPA sebenarnya
bukan menambah pembatasan atau mengurangi kebebasan individu dalam
menentukan peruntukan dan penggunaan tanah yang dipunyainya, karena hal itu
sudah terkandung dalam sifat hakekat hak yang ada padanya.114 Tujuan UUPA justru
akan memperkuat kedudukan individu dalam hubungan dengan masyarakatnya dan
anggota masyarakat yang lain yakni dengan menyediakan perangkat peraturan hukum
yang tertulis dan memberikan surat tanda bukti pemilikan tanah, melalui
penyelenggaraan pendaftaran tanah.115 Dengan demikian apa yang tercantum dalam
UUPA tersebut sebenarnya merupakan penegasan pokok-pokok pembatasan
kebebasan individu yang sudah ada dalam menggunakan haknya atas bagian dari
tanah bersama yang dipunyai.116
Keberadaan fungsi sosial atas tanah dapat diartikan sebagai suatu daya kerja
kemasyarakatan tertentu yang timbul atau muncul pada waktu sesuatu digerakkan,
114
Ibid., hal. 302.
115
Ibid
116
Ibid., hal. 303.

122
diaktifkan, atau dikerjakan. Terdapat karakteristik tertentu yang menunjukkan
adanya daya kerja kemasyarakatan. Dengan demikian dibutuhkan karakteristik
tertentu untuk menandai arti dari tanah memiliki fungsi sosial, maupun fungsi sosial
dari hukum.117
Oleh karena itu, maka tanah dengan hak apapun juga, jika digunakan atau
tidak digunakan untuk kepentingan pribadi, harus pula melibatkan kepentingan atau
kemanfaatan bagi masyarakat. Dalam pengertian itu, kepentingan dan kemanfaatan
bagi masyarakat harus diutamakan.
Hal demikian memberi petunjuk bahwa ketika tanah dipergunakan atau tidak
dipergunakan, pada saat itu juga daya kerja dari dipergunakan atau tidak
dipergunakannya tanah itu menjangkau kepentingan pribadi dan kepentingan
masyarakat secara bersama-sama. Inilah arti dari pernyataan bahwa setiap
penggunaan atau tidak dipergunakannya tanah, daya kerja kemasyarakatan dari tanah
itu selalu diwujudkan.
Dalam berbagai literature ditemukan bermacam-macam istilah mengenai hak.
Seperti dalam kepustakaan berbahasa Inggris ditemuka adanya istilah natural right,
human right dan fundamental right. Sedangkan dalam literature berbahasa Belanda
terdapat istilah recht yang dapat diartikan hak dan dapat pula diartikan hukum. Selain
itu ditemukan pula istilah-istilah seperti groundrechten, mensenrechten, rechten van
den mens dan fundamentalen rechten. Sedangkan dalam kepustakaan berbahasa
117
Dian Chandra Buana, Analisis RUU Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan: Mengulangi
Debat Lama Negara vs Rakyat, http://www.gema-nurani.com/2011/07, diakses pada tanggal 12
Oktober 2011.

123
Indonesia ditemukan istilah hak asasi manusia, hak-hak kodrat, hak-hak dasar yang
sering diberi imbuhan manusia sehingga menjadi hak-hak dasar manusia. 118
Satjipto Rahardjo mengemukakan bahwa hukum melindungi kepentingan
seseorang dengan cara mengalokasikan suatu kekuasaan kepadanya untuk bertindak
dalam rangka kepentingannya tersebut. Pengalokasian kekuasaan ini dilakukan secara
terukur, dalam arti ditentukan keluasan dan kedalamannya, kekuasaan yang demikian
itulah yang disebut hak.119
Sedangkan Fitzgerald sebagaimana dikutip oleh Satjipto Rahardjo
mengemukakan bahwa hak menurut hukum yaitu:120
1. Hak itu dilekatkan pada seseorang yang disebut sebagai pemilik atau subjek
dari hak itu. Ia juga disebut sebagai orang yang memiliki title atas barang
yang menjadi sasaran dari hak.
2. Hak itu tertuju kepada orang lain, yaitu yang menjadi pemegang kewajiban.
Antara hak dan kewajiban terdapat hubungan korelatif.
3. Hak yang ada pada seseorang ini mewajibkan pihak lain untuk melakukan
(commission) atau tidak melakukan (omission) sesuatu perbuatan, ini bisa
disebut sebagai isi dari hak.
4. Commission atau omission itu menyangkut sesuatu yang bisa disebut objek
dari hak.
5. Setiap hak menurut hukum itu mempunyai title, yaitu suatu peristiwa tertentu
yang menjadi alasan melekatnya hak itu pada pemiliknya.
Selanjutnya Sudikno Mertokusumo membedakan hak menjadi dua yakni hak
absolut dan hak relatif. Hak absolut adalah hubungan hukum antara subyek hukum
dengan obyek hukum yang menimbulkan kewajiban pada setiap orang untuk
menghormati hubungan-hubungan hukum tersebut. Hak absolut memberi wewenang
pada pemegangnya untuk berbuat sesuatu atau tidak berbuat sesuatu yang pada
118
Philipus M. Hadjon, Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Di Indonesia, Surabaya, Bina
Ilmu, 1987, hal. 38-39.
119
Satjipto Rahardjo, Op.cit., hal. 54.
120
Ibid., hal. 55.

124
dasarnya dapat dilaksanakan terhadap siapa saja dan melibatkan setiap orang. Isi hak
absolut ini ditentukan oleh kewenangan pemegang hak. Kalau ada hak absolut pada
seseorang maka ada kewajiban bagi setiap orang lain untuk menghormati dan tidak
mengganggunya. Pada hak absolut pihak ketiga mempunyai kepentingan untuk
mengetahui keberadaannya sehingga memerlukan publikasi.121
Hak relatif adalah hubungan subyek hukum dengan subyek hukum tertentu
lain dengan perantaraan benda yang menimbulkan kewajiban pada subyek hukum
lain tersebut. Hak relatif adalah hak yang berisi wewenang untuk menuntut hak yang
hanya dimiliki seseorang terhadap orang-orang tertentu (kreditur tertentu dan debitur
tertentu). Pada dasarnya tidak ada pihak ketiga yang terlibat. Hak relatif ini tidak
berlaku bagi mereka yang tidak terlibat dalam perikatan tertentu, jadi hanya berlaku
bagi mereka yang menjadi pihak dalam perjanjian. Hak relatif ini berhadapan dengan
kewajiban seseorang tertentu. Pihak ketiga yang berada di luar perjanjian tidak
mempunyai kewajiban. Antara para pihak yang melakukan perjanjian terjadi
hubungan hukum yang menyebabkan pihak yang satu berhak atas suatu prestasi dan
yang lain wajib memenuhi prestasi yang telah ditentukan dalam perjanjian.122
Dalam kaitan hukum pertanahan dapat pula dibedakan antara hak absolut dan
hak relatif. Sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) dan (2) UUPA bahwa atas
dasar hak menguasai dari negara ditentukan adanya macam-macam hak atas tanah,
yang memberi wewenang kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah yang
bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya
121
Ibid., hal. 46
122
Ibid

125
sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan
penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan
peraturan-peraturan yang lebih tinggi. Macam-macam hak atas tanah tersebut
dijabarkan dalam Pasal 16 UUPA yang meliputi hak milik, hak guna usaha (HGU),
hak guna bangunan (HGB), hak pakai, hak sewa, serta hak atas tanah yang akan
ditetapkan dengan undang-undang dan hak atas tanah yang bersifat sementara.
Sedangkan hak membuka tanah dan memungut hasil hutan bukanlah hak atas tanah
tetapi lebih tepat disebut hak keagrariaan yakni hak yang menyangkut tanah.123 Dari
hak-hak atas tanah diatas maka hak milik, HGU, HGB diklasifikasikan sebagai hak
absolut dan mengikat setiap orang, sedangkan hak pakai dan hak sewa merupakan
hak relatif.
Dalam setiap hak terdapat empat unsur yaitu subyek hukum, obyek hukum,
hubungan hukum yang mengikat pihak lain dengan kewajiban dan perlindungan
hukum. Dalam hubungannya dengan pemegang hak atas tanah maka terdapat subyek
dalam arti pemegang hak atas tanah yang bersangkutan yakni bisa perorangan atau
badan hukum, obyek hak tersebut adalah tanah. Dengan adanya hubungan hukum
tersebut mengakibatkan pihak lain untuk menghormati hubungan itu. Kalau
kewajiban itu tidak diindahkan akan terjadi pelanggaran hak, maka subyek atau
pemegang hak dapat minta bantuan perlindungan hukum kepada pengadilan.124
123
Sebagaimana disebutkan dalam pasal 46 ayat (2) UUPA, bahwa dengan mempergunakan
hak memungut hasil hutan secara sah tidak dengan sendirinya diperoleh hak milik atas tanah.
Penjelasan Pasal 46 UUPA mengemukakan bahwa hak membuka tanah dan memungut hasil hutan
adalah hak-hak dalam hukum adat yang menyangkut tanah.
124
Ramli Zein, Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA, Jakarta, Rineka Cipta, hal. 37.

126
D. Sengketa Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum
Konflik menurut pengertian hukum adalah perbedaan pendapat, perselisihan
paham, sengketa antara dua pihak tentang hak dan kewajiban pada saat dan keadaaan
yang sama. Secara umum konflik atau perselisihan paham, sengketa, diartikan dengan
pendapat yang berlainan antara dua pihak mengenai masalah tertentu pada saat dan
keadaan yang sama.125 Selanjutnya, kata ”konflik” menurut Kamus Ilmiah Populer
adalah pertentangan, pertikaian, persengketaan, dan perselisihan.126
Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia diartikan dengan pertentangan atau
percekcokan.127 Merujuk pada pengertian tersebut, dapat dipahami bahwa kata
”konflik” mempunyai pengertian yang lebih luas, oleh karena istilah konflik tidak
hanya digunakan dalam kasus pertanahan yang terkait dengan proses perkara pidana,
juga terkait dalam proses perkara perdata dan proses perkara tata usaha negara.
Dalam penelitian ini konflik yang dimaksudkan adalah konflik pertanahan yang
terkait proses perkara pidana, khususnya ketentuan perundang-undangan di luar
kodifikasi hukum pidana.
Tanah diberikan kepada dan dipunyai oleh orang dengan hak-hak yang
disediakan oleh Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) untuk digunakan atau
dimanfaatkan. Diberikannya dan dipunyai tanah dengan hak-hak tersebut tidak
akan bermakna jika penggunaannya terbatas hanya pada tanah sebagai permukaan
bumi saja.
125
Muchsan, Sistem Pengawasan Terhadap Perbuatan Aparat Pemerintah Dan Peradilan
Tata Usaha Negara Di Indonesia, Yogyakarta, Liberty, 1992, hal. 42
126
A. Partanto Dan Al Barry, Kamus Ilmiah Populer, Surabaya, Arloka, 1994, hal. 354.
127
Poerwadarminta, Op.cit., hal. 518.

127
Untuk keperluan apa pun tidak bisa tidak, pasti diperlukan juga penggunaan
sebagai tubuh bumi yang ada di bawahnya dan air serta ruang angkasa yang di
permukaan bumi. Oleh karena itu dalam Pasal 4 ayat 2 UUPA dinyatakan bahwa hak-
hak atas tanah bukan hanya memberikan wewenang untuk menggunakan sebagian
tertentu permukaan bumi yang bersangkutan yang disebut "tanah", tetapi juga tubuh
bumi yang ada di bawahnya dan air serta ruang angkasa yang ada diatasnya, dengan
demikian yang dipunyai dengan hak atas tanah adalah tanahnya, dalam arti sebagian
tertentu dari permukaan bumi, tetapi wewenang menggunakan yang bersumber
dengan hak tersebut diperluas hingga meliputi juga penggunaan sebagian tubuh bumi
yang ada di bawah tanah, air serta ruang yang ada di atasnya. 128
Menurut A.P. Parlindungan tanah hanya merupakan salah satu bagian dari
bumi.129 Pembatasan pengertian tanah dengan permukaan bumi seperti itu juga diatur
dalam penjelasan Pasal Undang-Undang Pokok Agraria sebagaimana tertuang
dalam Pasal 1 bagian II angka I bahwa dimaksud dengan tanah ialah permukaan
bumi.130 Pengertian tanah dalam Pasal 1 Undang-Undang No. 51 Prp Tahun 1960
tentang Larangan Pemakaian Tanah Tanpa Izin yang Berhak atas Kuasanya,
dirumuskan:131
1. Tanah yang langsung dikuasai oleh negara;
2. Tanah yang tidak dikuasai oleh negara yang dipunyai dengan sesuatu hak oleh
perorangan atau badan hukum.
128
Boedi Harsono, Op.cit., hal. 18
129
A.P. Parlindungan, Landreform di Indonesia : Suatu Perbandingan, Bandung, Mandar
Maju, 1990, hal. 90.
130
Boedi Harsono, Op.cit., hal. 37
131
Ibid., hal. 37

128
Tanah dalam pengertian geologis agronomis, diartikan lapisan permukaan
bumi yang paling atas yang dimanfaatkan untuk menanam tumbuh-tumbuhan yang
disebut tanah garapan, tanah pekarangan, tanah pertanian, tanah perkebunan, dan
tanah bangunan yang digunakan untuk mendirikan bangunan.132
Beberapa pengertian tersebut dapat dipahami bahwa yang dimaksud dengan
pengertiam tanah ialah bagian permukaan bumi termasuk tubuh bumi di bawahnya
serta yang berada di bawah air yang langsung dikuasai oleh negara atau dipunyai
dengan sesuatu hak oleh perorangan atau badan hukum.
Penguasaan atas tanah sering terjadi konflik ditengah-tengah masyarakat, baik
itu terjadi dikarenakan internal individu masyarakat itu sendiri, pemilik dengan
penggarap dan masyarakat dengan pemerintah dalam hal pengadaan tanah untuk
kepentingan sosial.
Konflik pertanahan menurut A. Hamzah diistilahkan dengan delik di bidang
pertanahan, yang pada garis besarnya dapat dibagi atas 2 (dua bagian), yaitu yang
meliputi:133
1. Konflik pertanahan yang diatur dalam kodifikasi hukum pidana, yakni konflik
(delik) pertanahan yang diatur dalam beberapa Pasal yang tersebar dalam
kodifikasi hukum pidana (KUHP);
2. Konflik pertanahan yang diatur di luar kodifikasi hukum pidana, yakni konflik
(delik) pertanahan yang khusus terkait dengan peraturan perundang-undangan
pertanahan di luar kodifikasi hukum pidana.
Sengketa merupakan kelanjutan dari konflik, sedangkan konflik itu sendiri
adalah suatu perselisihan antara dua pihak, tetapi perselisihan itu hanya dipendam dan
132
Sunindhia dan Widiyanti, Pembaharuan Hukum Agraria (Beberapa Pemikiran), Jakarta,
Bina Aksara, 1988, hal. 8.
133
A. Hamzah. Hukum Pertanahan Di Indonesia, Jakarta, Rineka Cipta, 1991, hal. 47.

129
tidak diperlihatkan dan apabila perselisihan itu diberitahukan kepada pihak lain maka
akan menjadi sengketa.134
Sementara menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, pengertian sengketa
adalah segala sesuatu yang menyebabkan perbedaan pendapat, pertikaian atau
perbantahan.135
Timbulnya sengketa hukum mengenai tanah berawal dari pengaduan suatu
pihak (orang atau badan hukum) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak
atas tanah baik terhadap status tanah, prioritas maupun kepemilikannya dengan
harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan
peraturan yang berlaku.136
Alasan yang sebenarnya menjadi tujuan akhir dari sengketa bahwa ada pihak
yang lebih berhak dari yang lain (prioritas) atas tanah yang disengketakan, oleh
karena itu penyelesaian sengketa hukum terhadap sengketa tersebut tergantung dari
sifat permasalahan yang diajukan dan prosesnya akan memerlukan beberapa tahap
tertentu sebelum diperoleh suatu keputusan.
E. Perlindungan Hukum Terhadap PT. Perkebunan Nusantara II Dalam

Pelepasan Hak Atas Untuk Kepentingan Pembangunan Jalan Tol Medan-
Binjai
Philipus M. Hadjon mengemukakan, perlindungan hukum dalam kepustakaan
hukum berbahasa Belanda dikenal dengan sebutan “rechbescherming van de
134
Rachmadi Usman, Pilihan Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan, Bandung, Citra
Aditya Bhakti, 2003, hal. 1.
135
Poerwadarminta, Op.cit., hal. 643.
136
Rusmadi Murad, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Bandung, Mandar Maju,
1991, hal. 22.

130
burgers”.137 Dari pendapat tersebut dapat disimpulkan bahwa perlindungan hukum
berasal dari bahasa Belanda, yakni “rechbescherming” dengan mengandung
pengertian bahwa dalam kata perlindungan terdapat suatu usaha untuk memberikan
hak-hak pihak yang dilindungi sesuai dengan kewajiban yang dilakukan.
Perlindungan hukum merupakan konsep yang universal dari Negara hukum.
Perlindungan hukum diberikan apabila terjadi pelanggaran maupun tindakan yang
bertentangan dengan hukum yang dilakukan oleh pemerintah, baik perbuatan
penguasa yang melanggar undang-undang maupun masyarakat yang harus
diperhatikannya. Pengertiannya dalam kata perlindungan hukum terdapat suatu usaha
untuk memberikan hak-hak yang dilindungi sesuai dengan kewajiban yang harus
dilakukan.
Hukum tanah nasional memberikan perlindungan hukum kepada pemegang
hak atas tanah bahwa penggunaan dan pengawasan tanah oleh siapapun dan untuk
apapun harus dilandasi dengan hak atas tanah yang disediakan oleh hukum
pertanahan nasional. Penguasaan dan penggunana tanah dilindungi hukum terhadap
gangguan-gangguan pihak manapun, baik sesama anggota masyarakat maupun pihak
penguasa sekalipun, jika gangguan tersebut tidak berdasarkan landasan hukum.
Dengan kata lain, apabila tanah dikuasai oleh pemegang hak secara sah, jika
diperlukan untuk pembangunan harus didahului dengan musyawarah terlebih dahulu.
Perlindungan hukum dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum,
secara garis besar dapat diartikan sebagai penghormatan terhadap hak-hak perorangan
atas tanah. Hal ini berkaitan dengan konsekuensi pengakuan negara terhadap tanah
137
Philipus M. Hadjon, Op.cit., hal.1.

131
seseorang atau suatu masyarakat hukum adat, maka negara wajib untuk memberi
jaminan kepastian hukum terhadap hak atas tanah tersebut sehingga lebih mudah
bagi seseorang untuk mempertahankan haknya terhadap gangguan-gangguan dari
pihak lain.138
Dalam setiap hak terdapat empat unsur yaitu subyek hukum, obyek hukum,
hubungan hukum yang mengikat pihak lain dengan kewajiban dan perlindungan
hukum. Dalam hubungannya dengan pemegang hak atas tanah maka terdapat subyek
dalam arti pemegang hak atas tanah yang bersangkutan yakni bisa perorangan atau
badan hukum, obyek hak tersebut adalah tanah. Dengan adanya hubungan hukum
tersebut mengakibatkan pihak lain untuk menghormati hubungan itu.139
Apabila dibandingkan dengan ketentuan peraturan pengadaan tanah untuk
kepentingan umum sebelumnya yaitu Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 15 Tahun
1975, Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 1976, serta Peraturan Menteri
Dalam Negeri No. 2 Tahun 1985, di dalam isi dan semangat peraturan hukumnya
pada dasarnya memperhatikan secara seimbang kepentingan umum dan kepentingan
para pihak. Timbulnya kesan seakan hukum tidak cukup memberikan perlindungan
hukum kepada para pemilik tanah, yang umumnya terdiri atas rakyat kecil,
disebabkan karena pelaksanaannya yang tidak sesuai dengan semangat dan isi
peraturan dan hukumnya.140
138
139
Ramli Zein, Op.cit., hal. 37.
140
Boedi Harsono, Masalah-Masalah Aktual di Bidang Pertanahan Yang Menyangkut Hak
Asasi Manusia Dewasa Ini, dalam Majalah Masalah-Masalah Hukum No. 4 Tahun 1992, hal. 9.

132
Implemetasi pengadaan tanah perlu memerhatikan beberapa prinsip (asas)
sebagaimana tersirat dalam peraturan perundang-undangan dan ketentuan terkait yang
mengaturnya. Prinsip-prinsip tersebut adalah:141
1. Penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapa pun dan untuk keperluan apa
pun harus ada landasan haknya.
2. Semua hak atas tanah secara langsung maupun tidak langsung bersumber pada
hak bangsa.
3. Cara untuk memperoleh tanah yang sudah dihaki oleh seseorang/badan
hukum harus melalui kata sepakat antarpihak yang bersangkutan dan
4. Dalam keadaan yang memaksa, artinya jalan lain yang ditempuh agar maka
presiden memiliki kewenangan untuk melakukan pencabutan hak, tanpa
persetujuan subyek hak menurut Undang-Undang No. 20 Tahun 1961.
Lahirnya Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah
Untuk Kepentingan Umum, lebih menekankan pada bentuk perwujudan perlindungan
hukum kepada pemilik hak atas tanah dalam pembaharuan hukum yang berkaitan
dengan pengadaan tanah dalam pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum.
Ketentuan mengenai perlindungan hukum didalam aturan undang-undang yang
ditujukan kepada pemilik hak atas tanah dengan jelas tertuang dalam pasal demi pasal
yang mengaturnya.
Mengenai arti pengadaan tanah sebagaimana dijelaskan didalam Pasal 3
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012, yaitu: ”Pengadaan Tanah untuk Kepentingan
Umum bertujuan menyediakan tanah bagi pelaksanaan pembangunan guna
meningkatkan kesejahteraan dan kemakmuran bangsa, negara, dan masyarakat
dengan tetap menjamin kepentingan hukum pihak yang berhak.”.
Boedi Harsono memberi pendapatnya atas pelepasan hak atas tanah berkaitan
dengan pengadaan tanah, yaitu:
141
Abdurrahman, Op.cit., hal. 23.

133
Dalam keadaan biasa tanah tersebut hanya dapat diperoleh atas persetujuan pihak
yang mempunyai tanah, melalui prosedur pemindahan hak (jual-beli, tukar-
menukar atau hibah) atau pengadaan tanah. Tidak dibenarkan pihak yang
mempunyai tanah dipaksa untuk menyerahkan tanahnya, bagi keperluan apapun
tanah yang bersangkutan diperlukan. Dalam keadaan yang memaksa, yaitu jika
musyawarah tidak dapat menghasilkan kata sepakat mengenai penyerahan
tanahnya, sedang tanah itu benar-benar diperlukan untuk penyelenggaraan
kepentingan umum, Presiden Republik Indonesia oleh UU No. 20 Tahun 1961
diberi kewenangan untuk mengambil tanah yang diperlukan secara paksa, melalui
prosedur yang dikenal sebagai pencabutan hak. Dalam acara ini untuk
pengambilan tanah yang diperlukan tidak diperlukan persetujuan yang
mempunyai tanah.142
Sedangkan Maria S.W. Sumardjono, memberikan tanggapan terhadap
peraturan pengadaan tanah kaitannya dengan hak asasi dan keadilan, yaitu:
Perlindungan hukum terhadap masyarakat yang tanahnya diambil untuk

kepentingan umum yang secara formal telah dituangkan dalam peraturan
perundang-undangan itu perlu terus ditingkatkan perwujudannya secara
konsekuen dan konsisten. Adalah hak dari negara mengambil tanah-tanah hak
untuk kepentingan masyarakat secara keseluruhan, namun penghormatan kepada
hak-hak dasar manusia seyogyanya diberikan secara proporsional.143
Berkaitan pendapat tersebut diatas, dari untuk mencapai tujuan berupa
kepastian hukum, keadilan, dan kemanfaatan, yang diperlukan adalah perspektif
berfikir untuk terpenuhinya hal-hal yang bersifat formal dan substansial dalam
mewujudkan penghormatan terhadap hak-hak dasar manusia.144
Hukum pada hakikatnya sebagai perlindungan kepentingan manusia. Agar
kepentingan manusia terlindungi, hukum harus dilaksanakan dan ditegakkan. Dalam
menegakkan hukum ada 3 (tiga) unsur yang selalu harus diperhatikan, yaitu:
142
Boedi Harsono Ibid., hal. 3.
143
144
Ibid., hal. 162.

134
kepastian hukum (Rechtssicherheit), kemanfaatan (Zweekmassigkeit) dan keadilan
(Gerechtigkeit).145
Adanya kepastian hukum merupakan perlindungan yustisiabel terhadap
tindakan sewenang-wenang, yang berart bahwa seseorang akan dapat memperoleh
sesuatu yang diharapkan dalam keadaan tertentu. Masyarakat mengharapkan adanya
kepastian hukum, karena dengan adanya kepastian hukum masyarakat akan lebih
tertib.
Selain itu masyarakat mengharapkan manfaat dalam pelaksanaan atau
penegakan hukum. Hukum adalah untuk manusia, maka pelaksanaan hukum atau
penegakan hukum harus memberi manfaat atau kegunaan bagi masyarakat. Jangan
sampai justru karena hukumnya dilaksanakan atau ditegakkan timbul keresahan di
dalam masyarakat.
Sebagai bentuk perwujudan perlindungan hukumnya yang paling esensial
dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah masalah paling mendasar
dan cara penetepan ganti kerugian yang tertuang di dalam Pasal 33 Undang-Undang
No. 2 Tahun 2012, yang menyatakan penentuan ganti kerugian tanah didasarkan
pada ketentuan:
Penilaian besarnya nilai ganti kerugian oleh Penilai sebagaimana dimaksud

dalam Pasal 32 ayat (1) dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:
a. Tanah;
b. Ruang atas tanah dan bawah tanah;
c. Bangunan;
d. Tanaman;
e. Benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau
f. Kerugian lain yang dapat dinilai.
145
. Sudikno Mertokusumo, Bab-Bab Tentang Penemuan Hukum, Jakarta, Citra Aditya Bakti,
1999, hal. 1.

135
Dasar dan cara penilaian besarnya ganti kerugian sebagaimana yang
ditentukan dalam Pasal 33 tersebut, jauh lebih maju bila dibandingkan dengan
ketentuan yang berlaku dalam Perpres No. 65 Tahun 2006, dimana penentuan ganti
kerugian dalam Perpres hanya ditentukan untuk tanah, bangunan, tanaman dan benda-
benda lain yang berkaitan dengan tanah.
Lahirnya Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 telah memberi peluang kepada
pemilik tanah yang dilepas dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum
menuntut ganti kerugian terhadap ruang atas tanah dan bawah tanah dan kerugian lain
yang dapat dinilai. Ganti kerugian terhadap hal tersebut merupakan bentuk
perlindungan hukum terhadap pemilik tanah apabila ruang atas dan bawah tanah
terdapat benda-benda yang memiliki nilai ekonomis untuk dapat dimintakan ganti
kerugiannya.
Bentuk lain dari perlindungan hukum serta penghormatan hak atas tanah
dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah dengan dilakukannya
musyawarah terlebih dahulu antara pemilik tanah dengan pihak yang memerlukan
tanah untuk menentukan dan menetapkan besarnya ganti rugi yang diberikan kepada
pemilik tanah.
Sementara itu ketentuan mengenai jaminan kepastian dan perlindungan
hukum terhadap hak atas tanah dapat juga dalam peraturan mengenai pendaftaran
tanah, diantaranya adalah:
a. Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA, yang
menyebutkan bahwa sertipikat sebagai alat pembuktian yang kuat.

136
b. Dalam penjelasan umum Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 disebutkan
bahwa: “Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang
hak atas tanah dalam Peraturan Pemerintah ini diberikan penegasan mengenai
bagaimana kekuatan pembutian sertipikat, yang dinyatakan sebagai alat
pembuktian yang kuat oleh UUPA”. Untuk itu diberikan ketentuan bahwa
selama belum dibuktikan yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang
dicantumkan dalam setipikat harus diterima sebagai data yang benar, baik
dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan.
c. Kemudian didalam penjelasan Pasal 32 ayat (1) menyebutkan: “Setipikat
merupakan tanda bukti hak yang kuat, dalam arti bahwa selama tidak dapat
dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya
harus diterima sebagai data yang benar”.
Kemudian sebagai salah satu tindak lanjut dari pemberian jaminan kepastian
dan perlindungan hukum, didalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997
mencantumkan lembaga Rehtverwerking sebagaimana diatur dalam Pasal 32 ayat (2)
yang telah lama ada menurut hukum adat. Lembaga Rechsverwerking dalam hukum
adat adalah dianggap melepaskan hak atau kehilangan hak untuk menuntut yang
artinya apabila seseorang memiliki tanah tetapi selama jangka waktu tertentu
membiarkan tanahnya tidak diurus, dan tanah itu dipergunakan oleh orang lain
dengan itikat baik, hilanglah hak menuntut pengembalian tanah tersebut.
Jaminan kepastian hukum terhadap tanah lebih menjurus pada
terselenggaranya kepastian hak dalam arti sesuatu hak yang telah diterbitkan
sertipikatnya dapat diketahui secara pasti siapa pemiliknya, batas-batasnya dan

137
berapa tjumlah luasnya. Sedang perlindungan hukum terhadap hak atas tanah adalah
apa yang disajikan dalam pendaftaran tanah dapat memberikan perlindungan hukum
bagi pemiliknya untuk membuktikan kepemilikannya terhadap pihak-pihak yang
ingin mengganggu.
Tindakan PT. Perkebunan Nusantara II selaku pemegang Hak Guna Usaha
yang mengalihkan sebagaian tanahnya dalam rangka pengadaan tanah untuk
kepentingan umum dan mendapat ganti rugi, dianggap telah sesuai dengan aturan
hukum yang berlaku. Hal ini berdasarkan ketentuan Pasal 4 Peraturan Pemerintah
No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai
atas Tanah, yaitu: ”Dalam hal di atas tanah yang akan diberikan dengan Hak Guna
Usaha itu terdapat tanaman dan/atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya
berdasarkan alas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti
kerugian yang dibebankan pada pemegang Hak Guna Usaha baru.”
Selain itu, pengalihan asset PT. Perkebunan Nusantara II untuk kepentingan
umum telah memenuhi Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara No.
PER-02/MBU/2010 Tentang Tata Cara Penghapusbukuan Dan Pemindahtanganan
Aktiva Tetap Badan Usaha Milik Negara, sebagaimana yang diatur Pasal 5 ayat 1
huruf c, dimana dalam pasal tersebut memperkenankan perusahaan BUMN untuk
melakukan pemindahtanganan asset dengan cara penjualan apabila dilakukan untuk:
”Peruntukkan bagi kepentingan umum sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan dan RUTR/RUTRWK yang telah disahkan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan”.

138
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Dalam pelaksanaan pelepasan tanah hak guna usaha PT. Perkebunan Nusantara II
untuk pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai terlebih dahulu dilakukan oleh
pihak yang memerlukan tanah dengan membuat perencanaan pengadaan tanah.
Berdasarkan hal tersebut, kemudian dilanjutkan dengan persiapan pengadaan
tanah dimana PT. Hutama Karya bersama pemerintah Provinsi Sumatera Utara
berdasarkan dokumen perencanaan pengadaan tanah, mengadakan kegiatan
pemberitahuan rencana pembangunan, pendataan awal lokasi rencana
pembangunan dan konsultasi publik rencana pembangunan. Tahap selanjutnya
adalah pengajuan pelaksanaan pengadaan tanah oleh PT. Hutama Karya kepada
Lembaga Pertanahan yaitu Badan Pertanahan Provinsi Sumatera berdasarkan
berdasarkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum. Tahap
terakhir adalah pelepasan hak objek pengadaan tanah dari PT. Perkebunan
Nusantara II kepada PT. Hutama Karya yang dilakukan dihadapan Kepala Kantor
Pertanahan setempat dan dilaksanakan bersamaan pada saat pemberian ganti
kerugian.
2. Untuk penetapan ganti rugi lahan Milik PT. Perkebunan Nusantara II dalam
pengadaan tanah pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai, terlebih dahulu Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah menetapkan penilai yang telah diseleksi sesuai
aturan perundang-undangan. Penilaian besarnya ganti kerugian terhadap lahan
138

139
milik PT. Perkebunan Nusantara II dinilai berdasarkan bidang per bidang tanah.
Selain penilaian terhadap tanah, penilai juga melakukan penilaian terhadap
tanaman, rumah dinas karyawan dan kantor perusahaan untuk menetapkan ganti
kerugian. Dalam hal bentuk ganti kerugian yang diterima, PT. Perkebunan
Nusantara II memilih ganti kerugian dalam bentuk uang, hal ini didasarkan pada
Surat Keputusan Pemegang Saham PT. Perkebunan Nusantara II No.
824/MBU/12/2014 dan No. 300/SKPTS/07/2014, tanggal 30 Desember 2014,
dimana didalam surat keputusan tersebut para pemegang saham lebih memilih
ganti kerugian dalam bentuk uang.
3. Perlindungan hukum terhadap PT. Perkebunan Nusantara II dalam pengadaan
tanah untuk pembangunan Jalan Tol Medan-Binjai, maka melalui Undang-
Undang No. 2 Tahun 2012 telah memberi perlindungan hukum kepada
pemilik/pemegang hak atas tanah. Sebagai bentuk perlindungan hukum yang
diberikan pemerintah melalui Undang-Undang No.12 Tahun 2012 tersebut yaitu,
pemberian ganti rugi yang layak berdasarkan penilaian dari penilai yang ditunjuk
oleh panitia pengadaan tanah. Bentuk lain dari perlindungan hukum serta
penghormatan hak atas tanah dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum
adalah dengan dilakukannya musyawarah terlebih dahulu dengan pemilik tanah
untuk menentukan dan menetapkan besarnya ganti rugi yang diberikan kepada
pemilik tanah. Selain itu, Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara
No.PER-02/MBU/2010 Tentang Tata Cara Penghapusbukuan Dan
Pemindahtanganan Aktiva Tetap Badan Usaha Milik Negara, telah memberi

140
perlindungan kepada PT. Perkebunan Nusantara II terkait pelepasan hak atas
dalam kegiatan pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
B. Saran
1. Hendaknya dalam pelaksanaan pengadaan tanah untuk kepentingan umum
terlebih dahulu dilakukan upaya mensosialisasikan aturan perundang-undangan
yang berkaitan dengan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, sehingga
terdapat suatu persamaam persepsi mengenai pengertian, makna, tujuan dan
prosedur pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
2. Hendaknya Pemerintah membuat aturan mengenai penetapan nilai ganti
kerugian, dimana didalam undang-undang pengadaan tanah tidak memberi
penjelasan mengenai dasar penetapan nilai ganti kerugian. Dengan adanya aturan
dasar penetapan nilai ganti kerugian maka pemilik hak atas tanah dapat
mengetahui dasar-dasar dalam penetapan nilai ganti kerugian.
3. Hendaknya Pemerintah dalam memberi perlindungan hukum kepada pemegang
hak atas tanah dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum agar dilakukan
pengawasan terhadap pihak yang memerlukan tanah. Hal ini sangat diperlukan
agar dalam pelaksanaan pengadaan tanah yang dilakukan oleh instansi yang
memerlukan tanah tidak dengan sewenang-wenang dapat mengambil hak atas
tanah milik masyarakat tanpa memberikan ganti rugi sebagaimana mestinya.

141
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku:
Abdurrahman, Masalah Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Pembebasan Tanah di

Indonesia, Edisi Revisi, Bandung, Citra Aditya Bakti, 1991.
______________, Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum, Citra Aditya Bakti, Bandung:, 1994.
Adi, Rianto, Metode Penelitian Sosial dan Hukum, Garanit, Jakarta, 2004.
Anonim, Dasar-Dasar Pengadaan Tanah, Modul Diklat Pengadaan Tanah, Pusat

Pendidikan dan Pelatihan Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional, 2015.
Barata, Samadi Surya, Metodologi Penelitian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1998.
Budiman, Arif, Teori Negara Kekuasaan dan Ideologi, Gramedia Pustaka Utama,
Jakarta, 1997.
Chomzah, Ali Ahmad, Hukum Pertanahan, Pemberian Hak Atas Tanah Negara, Seri
Hukum Pertanahan I, Jakarta, Prestasi Pustaka, 2002.
Erwiningsih, Winahyu, Hak Menguasai Negara Atas Tanah, Total Media,

Yogyakarta, 2009.
Friedmann, W., Teori dan Filsafat Umum, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1996.
Gunanegara, Rakyat Dan Negara Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan,

Cet. Pertama, Jakarta, Tatanusa, 2008.
Hadjon, Philipus M., Perlindungan Hukum Bagi Rakyat Di Indonesia, Surabaya, Bina
Ilmu, 1987.
Hamzah, A., Hukum Pertanahan Di Indonesia, Jakarta, Rineka Cipta, 1991.
Hasan, Tholahah, Pertanahan Dalam Perspektif Agama Islam dan Budaya Muslim,
STPN, Yogyakarta, 1999.
Husein, Ali Sofwan, Konflik Pertanahan, Cet. 1, Jakarta, Pustaka Sinar Harapan,
1997.
141

142
Hutagalung, Arie Sukanti dan Markus Gunawan, Kewenangan Pemerintah Di Bidang

Pertanahan, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2008.
I Wayan Suandra, Hukum Pertanahan Indonesia, Jakarta: PT. Rineka Cipta, Cetakan
Kedua, 1994.
Kalo, Syafruddin, Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum,

Pustaka Bangsa Press, Medan, 2004.
______________, Reformasi Peraturan Dan Kebijakan Pengadaan Tanah Untuk

Kepentingan Umum, Jakarta, Pustaka Bangsa Press, 2004.
Limbong, Bernhard, Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan : Regulasi, Kompensasi

Penegakan Hukum, Pustaka Margareta, Jakarta, 2011.
Lubis, M. Solly, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Mandar Maju, Bandung, 1994.
Mahendra, A.A. Oka, Menguak Masalah Hukum, Demokrasi Dan Pertanahan, Cet.
Ke-1. Jakarta, Pustaka Sinar Harapan. 1996.
Marzuki, Peter Mahmud, Penelitian Hukum, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta,
2005.
Mertokusumo, Sudikno, Bab-Bab Tentang Penemuan Hukum, Jakarta, Citra Aditya

Bakti, 1999.
Murad, Rusmadi, Penyelesaian Sengketa Hukum Atas Tanah, Bandung, Mandar

Maju, 1991.
Moleong, Lexy J., Metodologi Penelitian Kualitatif, Remaja Rosdakarya, Bandung,

2002.
Muchsan, Sistem Pengawasan Terhadap Perbuatan Aparat Pemerintah Dan

Peradilan Tata Usaha Negara Di Indonesia, Yogyakarta, Liberty, 1992.
Muhammad Bakri, Hak Menguasai Tanah Oleh Negara (Paradigma Baru Untuk
Reformasi Agraria), Yogyakarta, Citra Media, 2007.
Parlindungan, AP., Landreform di Indonesia : Suatu Perbandingan, Bandung,

Mandar Maju, 1990.
______________, Pencabutan Dan Pembebasan Hak Atas Tanah Suatu Study

Perbandingan, Cet. I, Bandung, Mandar Maju, 1993.
______________, Komentar Tentang UUPA, Mandar Maju, Bandung, 1998.

143
Partanto, A. Dan Al Barry, Kamus Ilmiah Populer, Surabaya, Arloka, 1994.
Poerwadarminta, W.J.S., Kamus Umum Bahasa Indonesia, Jakarta, Balai Pustaka,

1986.
Rahardjo, Satjipto, Ilmu Hukum, Cet. Ke IV, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.
Roosadijo, Marmin M., Tinjauan Pencabutan Hak Atas Tanah dan Benda-Benda
Yang Ada Di Atasnya, Chalia Indonesia, Jakarta, 1997.
S, HR. Otje Salman. dan Anton F. Susanto, Teori Hukum, Refika Aditama, Bandung,
2005.
Salindeho, John, Masalah Tanah dalam Pembangunan, Cetakan Kedua, Jakarta,

Sinar Grafika, 1988.
Setiawan, R., Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Bandung, Bina Cipta, 1987.
Sitorus, Oloan dan Dayat Limbong, Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum,
Yogyakarta, Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, 2004.
Soekanto, Soerjono, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1986.
Soemardjono, Maria S.W., Dalam Kasus-Kasus Pengadaan Tanah Dalam Putusan

Pengadilan. Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta, Mahkamah Agung RI, 1996.
______________, Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi Dan Implementasi, Edisi

Revisi, Kompas, Jakarta, 2006.
______________, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial dan Budaya,

Kompas, Jakarta, 2008.
Soimin, Soedhargo, Status Hak Dan Pembabasan Tanah, Jakarta, Sinar Grafika,
1994.
Subagyo, Joko P., Metode Penelitian Dalam Teori Dan Praktek, Rineka Cipta,
Jakarta, 1997.
Subekti, Aneka Perjanjian, Bandung, Alumni, 1985.
Sugiharto, Umar Said, Suratma, Noorhudha Muchsin, Hukum Pengadaan Tanah,

Malang, Setara Press, 2014.
Sutedi, Adrian, Implementasi Prinsip Kepentingan Umum Dalam Pengadaan Tanah
Untuk Pembangunan, Sinar Grafika, Jakarta, 2008.

144
Sunindhia dan Widiyanti, Pembaharuan Hukum Agraria (Beberapa Pemikiran),

Jakarta, Bina Aksara, 1988.
Tukgali, Lieke Lianadevi, Fungsi Sosial Hak Atas Tanah Dalam Pengadaan Tanah
Untuk Kepentingan Umum, Cetakan Pertama, Jakarta, Kertas Putih
Communication, 2010.
Usman, Rachmadi, Pilihan Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan, Bandung,

Citra Aditya Bhakti, 2003.
Wuisman, J.J M., Penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid 1,

Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta, 1996.
Yamin, Muhammad, Jawaban Singkat Pertanyaan-Pertanyaan Dalam Komentar

Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Edisi Revisi, Pustaka Bangsa Press,
Medan, 2003.
Zein, Ramli, Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA, Jakarta, Rineka Cipta, 2010.
B. Makalah dan Internet:
Buana, Dian Chandra, Analisis RUU Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan:

Mengulangi Debat Lama Negara vs Rakyat, http://www.gema-
nurani.com/2011/07, diakses pada tanggal 12 Oktober 2011.
Harsono, Boedi, Masalah-Masalah Aktual di Bidang Pertanahan Yang Menyangkut

Hak Asasi Manusia Dewasa Ini, dalam Majalah Masalah-Masalah Hukum No.
4 Tahun 1992..
Zoebir, Zuryawan Isvandiar, Pemberdayaan Peran Serta Masyarakat Dalam

Pebangunan Daerah, http:/zuryawanisvandiarzoebir.
wordpress.com/2011/10/24, diakses pada tanggal 24 Oktober 2010.
Http://ptpn2.com/index/tentang-kami/profil-perusahaan, diakses pada tanggal 23

Nopember 2016.

Nopember 2016.
Http://bpjt.pu.go.id/berita/pdf/penandatanganan-perjanjian-pengusahaan-jalan-tol-
ppjt-ruas-medan-binjai, diakses pada tanggal 29 Nopember 2016.

145
C. Peraturan Perundang-Undangan:
Undang-Undang Dasar 1945
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Undang-undang No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah Dan
Benda-Benda Yang Ada Diatasnya
Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan

Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden
No. 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah

Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Peraturan Presiden No. 71
Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 99 Tahun 2014 Tentang Perubahan

Kedua Atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015 Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan
Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 148 Tahun 2015 Tentang Perubahan
Keempat Atas Peraturan Presiden No. 71 Tahun 2012 Tentang
Umum
Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia No. 5 Tahun 2012
Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah
Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6
Tahun 2015 Tentang Perubahan Atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan

146
Nasional No. 5 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan

Tanah
Peraturan Menteri Negara Badan Usaha Milik Negara No. PER/02/MBU/2010

tentang Tata Cara Penghapusbukuan dan Pemindahtanganan Aktiva Tetap

Tesis HGU

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tesis HGU

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS YURIDIS PELEPASAN HAK GUNA USAHA PT.

PERKEBUNAN NUSANTARA II UNTUK PENGADAAN TANAH

MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA

Universitas Sumatera Utara

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada

MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA

Universitas Sumatera Utara

(Prof. Syamsul Arifin, SH, MH)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof.Dr.Muhammad Yamin,SH,MS,CN) (Prof.Dr.Budiman Ginting,SH,MHum)

Tanggal lulus : 04 February 2017

Universitas Sumatera Utara

PANITIA PENGUJI TESIS

Universitas Sumatera Utara

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :

Nama : MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA

Universitas Sumatera Utara

Guna meningkatkan pelayanan jalan tersebut sebagai penyelenggara jalan

Kata Kunci: Pelepasan Hak, Pengadaan Tanah, PembangunanJalan Tol

Universitas Sumatera Utara

Keywords: Transfer of Title, Land Acquisition, Toll Road Construction

Universitas Sumatera Utara

Perkebunan Nusantara II Untuk Pengadaan Tanah Dalam Pembangunan Jalan

Tol Medan Binjai.”

Penyusunan Tesis ini bertujuan untuk melengkapi syarat untuk memperoleh

gelar Magister Kenotariatan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

kemampuan, baik dari segi penyajian teknik penulisan maupun materi.

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

Universitas Sumatera Utara

mahasiswa Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan

selaku Ketua Komisi Penguji dalam penelitian ini.

teknik penulisan Tesis ini.

dalam penelitian ini.

8. Seluruh Staff Pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

menuntut ilmu pengetahuan di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara.

Universitas Sumatera Utara

Hukum Universitas Sumatera Utara.

di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera

dukungannya kepada penulis dalam penyelesaian penulisan Tesis ini.

berguna dan bermanfaat bagi pihak-pihak yang memerlukan. Amiin Yaa

Wasalamu’alaikum Wr. Wb.

MUHAMMAD RIZKI SYAHPUTRA

Universitas Sumatera Utara

Nama : Muhammad Rizki Syahputra

Nama Ayah : H. M. Ali Umri, SH., M.Kn.

1. Sekolah Dasar : SD Negeri Binjai 027950

2. Sekolah Menengah Pertama : SMP Negeri 1 Binjai

3. Sekolah Menengah Atas : SMA Negeri 5Binjai

4. S-1 Fakultas Hukum : Universitas Medan Area

5. S-2 Program Studi Magister

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

BAB III PENETAPAN GANTI RUGI TANAH PT. PERKEBUNAN

C. Ganti Rugi Dalam Pengadaan Tanah Melalui Pembebasan Hak 87

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

menunjang proses pembangunan semakin sedikit dan jarang dijumpai, ketersediaan

tanah sebagai sarana dalam menyelenggarakan seluruh segi kehidupan manusia

harga tanah secara tidak terkendali di daerah-daerah strategis membuat pemerintah

semakin sulit melakukan pembangunan untuk penyediaan prasarana dan kepentingan

Pembangunan yang dilakukan Pemerintah dewasa ini antara lain pemenuhan

kebutuhan pengadaan tanah untuk kepentingan umum, sebagaimana tertuang dalam