Virtual Learning PDS

Pendidikan Dasar SPI

(PDS)
SPI Edisi VII - 2018

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)

Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI)
Disusun: Ir. Hamid Yusuf, M.M., MAPPI (cert), FRICS
Bagian 1 (VL-1)
KPUP, SPI 101 & SPI 102
 Apakah
PENILAIAN…?

bentuk produk

Penilaian
Penilaian: proses
a pekerjaan untuk
proses memberikan opini tertulis
pekerjaan opiniatas nilai ekonomi
tertulis suatu
nilai objek penilaian
ekonomi suatu
sesuai dengan SPI (PMK 101/2014)
objek objek penilaian sesuai dengan SPI
Penilai adalah seseorang yang memiliki kompetensi Dalam melaksanakan Penilaian, Penilai terlebih dahulu
dalam melakukan kegiatan Penilaian, yang sekurang- wajib terdaftar dalam register Penilai yang diselenggarakan
kurangnya telah lulus pendidikan awal Penilaian (PMK oleh Menteri (PMK 56/2017)
101/2014)
 Persyaratan Penilai & Penilaian

PENILAI PENILAIAN

telah lulus proses pekerjaan untuk

pendidikan awal Register Penilai memberikan opini
seseorang yang memiliki
kompetensi dalam Penilaian tertulis atas nilai
melakukan kegiatan ekonomi suatu objek
Penilaian penilaian sesuai
dengan SPI
PDP – 1
PDP – 2
PDS
 Properti Sebagai Objek Penilaian

Konsep hukum dari properti meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau
hak dan kepentingan yang bernilai, dari sesuatu yang bisa :

• berbentuk benda atau bukan (coporreal or non corporeal)

• berwujud atau tidak berwujud (tangible or intangible)

Properti • dapat dilihat atau tidak

• memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan

“…apabila dikelola dengan benar…”

5
 Properti Menurut SPI
• Tanah
Real Properti • Bangunan
• Sarana Pelengkap
Objek Penilaian
• Mesin dan Peralatan
• Fixture & Furniture
Personal • Jewel & Antique
Preoperti • Kendaraan Bermotor
• Surat Berharga

PROPERTI

Business • Ekuitas, Entitas, Aset

Takberwujud

Hak Kepemilikan
• Aset Kredit, BOT, Hak Sewa
Finansial
 Nilai Menurut SPI

Ø …Nilai … adalah konsep ekonomi yang merujuk

kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh
pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa Nilai Pasar
yang tersedia untuk dibeli. (SPI 101)
Ø Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih
merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan
untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai
dengan definisi tertentu dari nilai.
Ø Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam
terminologi moneter, dan ditentukan oleh kemauan Nilai selain Nilai Pasar
dan kemampuan individu dan organisasi untuk
(SPI 102)
menerjemahkan kegunaan real estat/personalti
dalam terminologi moneter.
 Ilustrasi Pengunaan SPI
Prinsip Dasar Nilai
Nilai Pasar (Dasar Nilai)

SPI 101

SPI 102

Tanah & Bangunan

SPI 300 (Objek penilaian)
Tujuan Penilaian

SPI 310
SPI 103
SPI 201
Penjaminan Utang Implementasi SPI 320
(Tujuan Penilaian)
SPI 202 SPI 104 SPI 330
Pndekatan Penilaian
SPI 340
SPI 203 SPI 106
Pelaporan Penilaian

SPI 105
Kaji Ulang Penilaian
Prinsip Dasar
Pelaksanaan SPI 107 8
 Konsep dan Prinsip Umum Penilaian
(KPUP)
2018

*Materi ini disusun untuk kepentingan Pendidikan/pelatihan. Materi lengkap harus dilihat secara bersamaan dengan materi utamanya dalam buku KEPI dan SPI Edisi VII Tahun 2018

9
 1. Pendahuluan
• KPUP merupakan kerangka konseptual dari SPI dan memberikan gambaran mengenai hal-hal
yang bersifat fundamental untuk memahami profesi Penilai dan penerapan SPI, dengan
landasan moral berupa KEPI.

10
 2. Aset dan Properti
Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan
dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada
pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa
yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang
meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang
bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak
berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk
kekayaan.
Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk
kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan
usaha dan HKF atau kombinasi darinya

11
 3. Aset dan Liabilitas
Liabilitas adalah kewajiban kini entitas, timbul dari peristiwa masa lalu yang penyelesaiannya
dapat mengakibatkan arus keluar sumber daya entitas yang mengandung manfaat ekonomi
(definisi sesuai PSAK 57).
SPI ini dapat diterapkan untuk penilaian baik aset maupun liabilitas. Untuk penerapan dari
standar ini, kata aset atau beberapa aset telah didefinisikan untuk meliputi liabilitas atau
beberapa liabilitas dan sekelompok aset, liabilitas atau aset dan liabilitas, terkecuali apabila
dinyatakan berbeda, atau apabila jelas dari konteksnya bahwa liabilitas dikecualikan.

12
 4. Harga, Biaya dan NIlai
• Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu aset.
Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual,
harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan
anggapan pihak lain.
• Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset.
Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan
dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
• Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta.
Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa.
• Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai
nilai ekonomi pada saat tertentu. Kata “Penilaian” digunakan untuk mengacu kepada proses
penyusunan estimasi nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian.

13
 5. Pasar
• Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual
melalui mekanisme pembentukan harga. Konsep pasar yang menyiratkan bahwa barang dan
jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas
kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan antara penawaran dan permintaan, serta
faktor-faktor lain yang mempengaruhi harga, pengetahuan dan kemampuan pihak-pihak yang
terlibat, maupun pemahaman manfaat ekonomi atas barang atau jasa, kebutuhan dan keinginan
masing-masing pihak. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, atau internasional.

14
 6. Aktivitas Pasar
• Tingkat aktivitas pasar dimanapun akan berfluktuasi. Meskipun dapat mengidentifikasi tingkat
normal dari suatu aktivitas, umumnya ada periode dimana pasar mempunyai aktivitas yang
secara signifikan lebih tinggi atau lebih rendah dari pada normal. Tingkat aktivitas hanya dapat
dinyatakan secara relatif, misalnya pasar lebih aktif atau kurang aktif dari tanggal sebelumnya.
Tidak ada batasan yang jelas antara pasar yang aktif atau tidak aktif.
• Ketika permintaan tinggi, harga akan meningkat dan cenderung menarik lebih banyak penjual
untuk memasuki pasar sehingga aktivitas pasar akan meningkat; kebalikannya jika permintaan
rendah maka harga akan menurun. Tetapi tingkat aktivitas yang berbeda mungkin merupakan
respon atas adanya pergerakan harga dan bukan disebabkan faktor permintaan. Transaksi ada
dan terjadi di pasar yang kurang aktif dari biasanya, akan tetapi calon pembeli mungkin tertarik
dengan harga dan bersiap untuk memasuki pasar

15
 7. Pelaku Pasar
• Dalam SPI ini pelaku pasar meliputi individu, perusahaan atau entitas lain yang terlibat atau
berencana dalam suatu transaksi. Pada umumnya pelaku pasar yang ingin melakukan transaksi
adalah pembeli dan penjual, atau calon pembeli dan calon penjual aktif di pasar pada tanggal
penilaian, bukan transaksi individu atau entitas tertentu.
• Dalam melakukan penilaian berbasis pasar adalah tidak relevan apabila Penilai
mempertimbangkan berbagai kepentingan khusus dari pemilik atau pembeli potensial tertentu.
Karakteristik pelaku pasar dibahas dalam kerangka konseptual untuk Nilai Pasar Sebagai Dasar
Penilaian (lihat SPI 101).

16
 8. Unit Penilaian (Agregasi)
Nilai dari suatu aset individu sering tergantung kepada aset terkait lainnya. Contoh:
• aset dan kewajiban yang saling meniadakan (offset) dalam portofolio instrumen keuangan,
• portofolio properti yang saling melengkapi dengan mempertimbangkan adanya skala ekonomis
(critical mass) atau lokasi yang strategis bagi calon pembeli,
• sekelompok mesin dalam alur produksi, atau perangkat lunak yang diperlukan untuk
mengoperasikan mesin individual atau sekelompok mesin,
• resep dan paten yang mendukung merek,
• tanah, bangunan, tanaman dan peralatan lainnya yang saling tergantung (interdependen) dalam
suatu perusahaan.

17
 9. Dasar Nilai
1. Dasar Nilai menjelaskan premis fundamental yang mendasari nilai yang dilaporkan,
sebagaimana diatur dalam SPI 101 dan SPI 102. Adalah suatu hal yang kritikal bahwa Dasar
Nilai sesuai dengan persyaratan dan tujuan dari penugasan penilaian, dikarenakan Dasar Nilai
dapat mempengaruhi Penilai dalam menentukan pemilihan metode penilaian, data masukan
dan asumsi serta opini nilai akhir. Dasar Nilai harus secara jelas dibedakan dari:
a) Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai;
b) Jenis aset yang dinilai;
c) keadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian,
d) setiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi fundamental (dasar)
dalam keadaan tertentu.

18
 9. Dasar Nilai
2. Dasar Nilai dapat masuk dalam salah satu dari tiga kategori utama :
a) Menunjukkan harga yang paling mungkin dapat dicapai dalam hipotetis pertukaran di
pasar bebas dan terbuka. Dasar Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam standar ini
termasuk dalam kategori ini.
b) Menunjukkan manfaat yang diperoleh seseorang atau suatu entitas atas kepemilikan suatu
aset. Nilai ini khusus untuk seseorang atau entitas, dan mungkin tidak memiliki relevansi
dengan pelaku pasar pada umumnya. Nilai Investasi dan Nilai Khusus sebagaimana
ditetapkan dalam standar ini termasuk dalam kategori ini.
c) Menunjukkan harga yang layak disepakati antara dua pihak tertentu untuk pertukaran
suatu aset. Meskipun para pihak mungkin tidak memiliki hubungan tertentu dan
bernegosiasi dalam kondisi bebas ikatan, aset tersebut belum tentu ada di pasar dan
harga yang disepakati mungkin mencerminkan keuntungan atau kerugian tertentu bagi
kepemilikan pihak yang terlibat, akan tetapi bukan pasar pada umumnya. Nilai Wajar
Khusus dan Nilai Ekuitabel sebagaimana didefinisikan dalam SPI termasuk dalam kategori
ini.
19
 9. Dasar Nilai
3. Walaupun terdapat banyak Dasar Nilai yang digunakan dalam penilaian, pada umumnya
memiliki kesamaan elemen yaitu adanya transaksi yang diasumsikan, asumsi tanggal
transaksi dan asumsi para pihak dalam transaksi.
4. Tergantung pada Dasar Nilai, transaksi yang diasumsikan dapat terdiri dari beberapa
bentuk:
a) Transaksi hipotetis
b) Transaksi aktual
c) Transaksi pembelian (atau ‘entry’)
d) Transaksi penjualan (atau ‘exit’), dan/atau
e) Transaksi pada pasar tertentu atau hipotetis dengan karakter yang ditentukan

20
 9. Dasar Nilai
5. Asumsi tanggal transaksi akan mempengaruhi jenis informasi dan data yang
dipertimbangkan Penilai dalam penilaian. Kebanyakan Dasar Nilai melarang
dipertimbangkannya informasi atau sentimen pasar yang tidak akan diketahui atau
dapat diketahui dengan uji tuntas yang wajar pada tanggal penilaian oleh pelaku pasar.
6. Kebanyakan Dasar Nilai mencerminkan asumsi mengenai para pihak dalam transaksi
dan memberikan suatu deskripsi mengenai para pihak tersebut. Dalam kaitannya
dengan para pihak ini, asumsi tersebut dapat mencakup satu atau lebih karakteristik
aktual atau yang diasumsikan, seperti:
a) Bersifat hipotetis;
b) Para pihak yang diketahui atau spesifik;
c) Bagian dari kelompok pihak potensial yang dapat diidentifikasi/dijelaskan;
d) Apakah para pihak berada dalam kondisi atau motivasi tertentu pada tanggal
yang diasumsikan (misalnya dalam tekanan), dan/atau
e) Tingkat pemahaman yang diasumsikan.

21
 9. Dasar Nilai
Penilaian mungkin memerlukan penggunaan Dasar Nilai yang berbeda dengan yang
ditetapkan dalam undang-undang, peraturan, kontrak pribadi atau dokumen lainnya.
Meskipun Dasar Nilai tersebut tampak serupa dengan Dasar Nilai yang didefinisikan dalam
standar ini, penerapannya mungkin memerlukan pendekatan yang berbeda dengan yang
dijelaskan dalam SPI, kecuali dalam dokumen yang relevan direferensikan mengacu
kepada SPI. Dasar Nilai tersebut harus di-interpretasikan dan diterapkan dengan benar
sesuai dengan ketentuan yang ada.
7. Penilai harus menentukan Dasar Nilai yang relevan sesuai dengan persyaratan dan tujuan
dari penugasan penilaian. Pilihan Penilai atas Dasar Nilai seharusnya mempertimbangkan
put yang diterima dari klien dan/atau wakilnya. Namun demikian, walaupun terdapat
instruksi dan input yang diberikan kepada Penilai, Penilai tidak seharusnya menggunakan
Dasar Nilai yang tidak sesuai untuk tujuan penilaian.

22
 9. Dasar Nilai
8. Sesuai dengan SPI 103 - Lingkup Penugasan, Dasar Nilai harus sesuai dengan tujuan
penilaian dan sumber dari definisi Dasar Nilai yang digunakan harus dikutip dan Dasar Nilai
tersebut dijelaskan.
9. Penilai bertanggung jawab dalam memahami regulasi dan ketentuan yang berlaku terkait
dengan Dasar Nilai yang digunakan.

23
 10. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
1. HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset,
yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.
2. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak
dapat dianggap sebagai HBU. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan
secara fisik bagaimanapun akan membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian
pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar
dimungkinkan. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan
dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut.

24
 10. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
3. Penerapan definisi pada butir 10.1 memungkinkan Penilai untuk memperkirakan dampak
kerusakan dan keusangan aset, kelayakan rehabilitasi dan renovasi, serta berbagai situasi
penilaian lainnya.
4. HBU ini juga diterapkan dalam penilaian aset takberwujud dan tidak berlaku untuk aset
keuangan.
5. Konsep HBU merupakan hal yang fundamental dan tidak terpisahkan dari estimasi Nilai
Pasar.

25
 10. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)
6. Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya ketidakseimbangan yang
sangat parah antara penawaran dan permintaan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik
mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan. Dalam situasi lainnya, dimana
beberapa jenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan, Penilai
harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan
biaya yang diantisipasi di masa depan. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada
dalam tahap perubahan, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat
sementara.
7. Studi HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian.
Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam dilakukan dengan analisis secara mendalam
mengenai satu atau beberapa penggunaan yang secara wajar dimungkinkan, kemudian
dilakukan pengujian kelayakan finansial dan penggunaan yang menghasilkan nilai tertinggi
akan merupakan HBU.

26
 11. Kegunaan
1. Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah kegunaannya.
Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan yang sama untuk
mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan dari properti yang dinilai. Proses ini
membutuhkan adanya interpretasi mengenai konsep kegunaan.
2. Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan merupakan suatu
kondisi absolut. Sebagai contoh, kegunaan tanah pertanian biasanya diukur dengan kapasitas
produksinya
3. Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari
tanah pertanian tersebut, atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang sangat penting
untuk kegiatan operasional pertanian.

27
 12. Asumsi dan Asumsi Khusus
1. Sebagai tambahan untuk menyatakan Dasar Nilai, seringkali diperlukan adanya asumsi atau
beberapa asumsi untuk memperjelas baik keadaan aset dalam pertukaran hipotesis atau
keadaan dimana aset diasumsikan dipertukarkan. Asumsi tersebut dapat memiliki dampak
signifikan terhadap nilai
2. Jenis-jenis asumsi ini umumnya terbagi dalam 2 kategori:
1. Asumsi fakta yang konsisten dengan, atau dapat konsisten dengan yang terjadi pada
tanggal penilaian, dan
2. Asumsi fakta yang berbeda dengan yang terjadi pada tanggal penilaian.
3. Jika asumsi dibuat dengan mempertimbangkan fakta yang berbeda dengan yang sebenarnya
pada tanggal penilaian, hal ini disebut asumsi khusus. Asumsi khusus sering digunakan untuk
mengilustrasikan akibat dari kemungkinan adanya suatu perubahan terhadap nilai aset. Kata
"khusus" diartikan untuk menegaskan kepada pengguna laporan bahwa kesimpulan nilai
tergantung kepada perubahan dari situasi yang ada saat ini atau yang mencerminkan
pandangan yang pada umumnya tidak lazim diambil oleh pelaku pasar pada tanggal
penilaian.
28
 13. Konsep Penting Lainnya
1. Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI sesuai dengan Nilai Wajar yang dipergunakan
dalam Standar Akuntansi Keuangan – PSAK 68 dan Nilai Wajar dalam SPI 102. Penerapan
penilaian untuk tujuan laporan keuangan dengan menggunakan Nilai Pasar atau Dasar Nilai
selain Nilai Pasar mengacu kepada SPI 201 – Penilaian untuk Pelaporan Keuangan.
2. Properti Khusus adalah properti yang jarang, jikapun pernah, dijual di pasar kecuali sebagai
bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian
darinya, dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus, konfigurasinya,
ukuran, lokasi atau hal lainnya. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data pembanding
terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. Meski demikian, Penilai sebaiknya menjelaskan
data/alasan dari pasar yang mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya.
Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan, dan seluruh metode yang dapat diterapkan harus
dipertimbangkan. Apabila dimungkinkan, Penilai menentukan nilai tanah, biaya dan estimasi
depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar, dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai.

29
 13. Konsep Penting Lainnya
3. Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara, atau apabila terjadi
ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan timbulnya harga pasar
yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar, Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang
sulit.
Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar, serta menggunakan data pasar dan
penjelasan dalam proses penilaian, Penilai memastikan relevansi dan kegunaan dari nilai
aset untuk tujuan pelaporan keuangan. Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data
pasar, penugasan penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat,
kehati-hatian dan pengalaman.
4. Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan
penggunaan penilaian. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan, dalam konteks
pelaporan keuangan, laporan penilaian secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset
dimana setiap aset digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari
penempatan tersebut.

30
 13. Konsep Penting Lainnya
5. Estimasi dan pelaporan nilai properti, dan panduan praktek yang terkait, adalah merupakan
lingkup dari Standar Penilaian ini. Bagaimana hasil penilaian dikompilasi, dikirimkan dan
disatukan dengan temuan dari profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai.
Pemahaman yang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi Penilai maupun pembaca
laporan penilaian. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang
benar adalah sangat esensial.

31
 14. Pendekatan Penilaian
1. Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.
Penilaian untuk aset atau kewajiban, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar
maupun selain Nilai Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk mengaplikasikan satu
atau lebih pendekatan penilaian.
Tiga pendekatan yang dijelaskan dan didefinisikan dalam KPUP ini merupakan
pendekatan utama yang digunakan didalam proses penilaian, yakni Pendekatan Pasar,
Pendapatan, dan Biaya.
Satu atau lebih dari pendekatan penilaian dapat digunakan untuk proses penilaian yang
ditetapkan oleh Dasar Nilai yang sesuai (lihat butir 10.1 sampai 10.4 di atas). Semua
pendekatan tersebut didasarkan pada prinsip ekonomi atas keseimbangan harga,
antisipasi manfaat atau substitusi.

32
 14. Pendekatan Penilaian
2. Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama, tapi
umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar.
Sebagai contoh:
• Suatu entitas dapat menerapkan Pendekatan Biaya dengan membandingkan
biaya bangunan lainnya terhadap biaya bangunan yang direncanakan oleh
entitas, dengan memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu yang
berbeda dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini diterapkan pada jenis
properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya
tidak berbasis pasar sehingga Dasar Nilai yang mungkin digunakan adalah Nilai
dalam Penggunaan.

33
 14. Pendekatan Penilaian
contoh:
• Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan.
Ketika menerapkan Pendekatan Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin
dibayarkan oleh pemilik untuk properti yang bersebelahan, Penilai mendapatkan nilai
yang mungkin berada di atas Nilai Pasar. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut
Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Value) atau di dalam SPI dikenal sebagai
Nilai Khusus.
• Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar
dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri, sehingga ketika menerapkan Pendekatan
Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi
tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor, Penilai
mendapatkan estimasi Nilai Investasi.

34
 14. Pendekatan Penilaian
3. Biaya Pengganti Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) adalah metode
penerapan dari Pendekatan Biaya, yang digunakan untuk menentukan indikasi nilai dengan
menghitung Biaya Reproduksi Baru atau Biaya Pengganti Baru dari aset dikurangi dengan
penyusutan fisik dan segala bentuk keusangan.
4. Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif dan teknik perhitungan,
Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai, standar lokal, kebutuhan pasar dan data
yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau
metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. Alasan untuk adanya pendekatan
maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai
serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu
direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir, tergantung kepada jenis nilai tertentu yang
akan digunakan.

35
 14. Pendekatan Penilaian
5. Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis penilaian,
termasuk real properti, personal properti, badan usaha dan HKF pada prinsipnya
adalah sama. Untuk pendekatan penilaian badan usaha dan HKF, merujuk kepada
Jenis Properti butir 4.8 dan SPI 330 - Penilaian Bisnis.
Namun demikian, dalam penilaian berbagai jenis properti, data yang digunakan
berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar
dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Sebagai contoh,
bangunan kantor biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan
sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah
bangunan, terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait.

36
 18. Metode Penerapan
• Masing-masing pendekatan penilaian mempunyai metode penerapan yang berbeda. Berbagai
metode yang umum digunakan untuk jenis aset dibahas dalam Standar Teknis.

37
 19. Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)
1. Data masukan Penilaian mengacu kepada data dan informasi lainnya yang digunakan pada
salah satu pendekatan penilaian yang diuraikan dalam standar ini. Data masukan ini dapat
berupa data yang aktual atau yang diasumsikan.
Contoh data masukan aktual meliputi :
a) Harga perolehan untuk aset yang identik atau setara;
b) Harga permintaan atau penawaran dapat menjadi indikasi harga perolehan.
c) Arus kas aktual dihasilkan oleh aset;
d) Biaya aktual dari aset yang identik atau setara.

Contoh data masukan yang diasumsikan meliputi :

a) Estimasi atau proyeksi arus kas,
b) Estimasi biaya dari aset hipotetis,
c) Sikap pelaku pasar dalam mengambil risiko.

Tingkat kehandalan yang lebih dipercaya ada pada data masukan aktual, tetapi bila kurang
relevan maka data masukan yang diasumsikan, menjadi lebih relevan.
38
 19. Data Masukan Penilaian (Valuation Inputs)
2. Hasil penilaian umumnya akan lebih akurat bila menggunakan beberapa data masukan
penilaian yang tersedia. Dalam hal data masukan penilaian terbatas, maka perlu perhatian
khusus untuk meneliti dan memverifikasi data yang ada.
3. Bila data masukan penilaian berdasarkan suatu bukti transaksi, maka harus dilakukan
verifikasi sesuai dengan yang dibutuhkan dalam proses penilaian.
4. Jenis dan sumber data masukan penilaian harus mencerminkan Dasar Nilai, yang selanjutnya
ditentukan oleh tujuan penilaian. ….
…..Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai,
akan menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan. Jika
berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masing- masing
pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi Nilai Pasar.
5. Pendekatan dan metode penilaian umumnya digunakan untuk berbagai tujuan dan obyek
penilaian. Meskipun demikian, penilaian untuk berbagai jenis aset membutuhkan berbagai
sumber data yang harus mencerminkan pasar dimana aset tersebut dinilai.

39
 20. Penyimpangan
• Penyimpangan adalah suatu keadaan dimana ketentuan perundang-undangan, peraturan atau
persyaratan yang memaksa (authoritative requirements) harus diikuti yang berbeda dengan
yang disyaratkan pada SPI. Penyimpangan adalah wajib sehingga penilai harus memenuhi
ketentuan perundang-undangan, peraturan atau persyaratan yang memaksa (authoritative
requirements) yang sesuai dengan tujuan dan yurisdiksi penilaian sehingga sesuai dengan SPI.
Penilai dapat tetap menyatakan bahwa penilaian dilakukan sesuai dengan SPI apabila terdapat
penyimpangan dalam kondisi ini.

40
 LINGKUP PENUGASAN
DEFINISI PENUGASAN/IDENTIFIKASI MASALAH
Identifikasi Identifikasi
Penentuan Asumsi &
Pemberi Tugas Penentuan Objek Penilaian Tanggal
Tujuan & Hak
Kondisi
& Pengguna Dasar Nilai Penilaian
Penilaian Kepemilikan Pembatas
Laporan

IMPLEMENTASI
PENGUMPULAN/PEMILIHAN DATA
DATA UMUM DATA KHUSUS DATA PERMINTAAN &

Proses Wilayah, Kota & Lingkungan

(Neighborhood)
Data Properti yang DInilai
PENAWARAN
Data Perbandingan
(Transaksi, Penawaran, Sewa,
Tingkat Hunian, Pendapatan)

Penilaian ANALISIS DATA

ANALISIS PASAR ANALISIS HBU

Permintaan dan Penawaran (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik)
Studi Pasar Tanah dalam keadaan Kosong
Sumber : KPUP SPI 2018 Properti dikembangkan

ESTIMASI NILAI TANAH

PENDEKATAN PENILAIAN

Pendakatan Pasar Pendekatan Pendapatan Pendekatan Biaya

REKONSILIASI INDIKASI NILAI DAN OPINI NILAI AKHIR

PELAPORAN PENILAIAN