Putusan 339 PK PDT 2017 20200217

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
Nomor 339 PK/Pdt/2017
si
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
ne
ng
MAHKAMAH AGUNG
memeriksa perkara perdata pada peninjauan kembali telah memutus sebagai
do
gu berikut dalam perkara:
TENG RANDY RAHARDJA, bertempat tinggal di Jalan Rasamala
Permai III, Nomor 15-17, RT 004/009, Duri Kosambi, Cengkareng,
In
A
Jakarta Barat, dalam hal ini memberi kuasa kepada: C. Suhadi, S.H.,
M.H., dan kawan-kawan, Para Advokat, berkantor di Komplek
ah
lik
Perkantoran Mega Glodok Kemayoran (MGK) Blok D Nomor 5, Jalan
Angkasa Kav.B6, Kota Baru Bandar Kemayoran, Jakarta Pusat,
am
ub
berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 7 Desember 2016;
Pemohon Peninjauan Kembali dahulu Pemohon Kasasi/
Penggugat/Pembanding;
ep
k
Lawan
ah
EDDY SUPRIJANTO alias EDDY SOEPRIYANTO, bertempat

R
si
tinggal di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT/RW 014/001,
Kelurahan Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat;
ne
ng
Termohon Peninjauan Kembali dahulu Termohon Kasasi/

Tergugat/Terbanding;
do
Mahkamah Agung tersebut;
gu
Membaca surat-surat yang bersangkutan;

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata Pemohon
In
A
Peninjauan Kembali dahulu Pemohon Kasasi/Penggugat/Pembanding telah

mengajukan permohonan peninjauan kembali terhadap Putusan Mahkamah
ah
lik
Agung Nomor 18 K/Pdt/2015 tanggal 5 Mei 2015 yang telah berkekuatan hukum
tetap, dalam perkaranya melawan Termohon Peninjauan Kembali dahulu
Termohon Kasasi/Tergugat/Terbanding dengan posita gugatan sebagai berikut:
m
ub
Dasar gugatan:
ka
Yang menjadi dasar atau alasan Penggugat mengajukan gugatan adalah

ep
sebagai berikut:
1. Bahwa Penggugat adalah anak kandung satu-satunya dari Almarhumah
ah
Ny.Thiong Njoek Lian yang meninggal dunia di Jakarta pada tanggal 19

R
es
Oktober 1996 sebagaimana dimaksud Surat Keterangan Kematian dari

M
Kantor Catatan Sipil (bukti P-1);

ng
on
Halaman 1 dari 44 hal.Put. Nomor 339 PK/Pdt/2017

gu
d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa dengan demikian Penggugat sebagai satu-satunya ahli waris dan
R
berhak atas harta peninggalan Almarhumah Ny. Thiong Njoek Lian. Dan
si
kedudukan Penggugat sebagai ahli waris telah dituangkan dalam Akta
ne
ng
Keterangan Waris Nomor 88 tanggal 19 Desember 1996 dari Notaris
Jakarta Listiyani, S.H., (bukti P-2);
3. Bahwa Almarhumah ibu Penggugat, Ny. Thiong Njoek Lian, semasa
do
gu hidupnya memiliki harta berupa satu bidang tanah berikut bangunan yang
berdiri di atasnya, terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT/RW
In
A
014/001, Kelurahan Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat atau
dikenal juga sebagai tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa, Luas
ah
127 m² (seratus dua puluh tujuh meter persegi) atas nama Ny. Thiong Njoek
lik
Lian. Setelah Ibunda Penggugat tersebut meninggal dunia, maka hak atas
tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/ Kebon Kelapa beralih karena pewarisan
am
ub
kepada Penggugat;
4. Bahwa tanah dan bangunan peninggalan orang tua Penggugat tersebut
ep
dari sejak tahun 1978 dihuni dan menjadi tempat kediaman Tergugat. Konon
k
keberadaan Tergugat pada lokasi tanah tersebut adalah atas izin dari orang
ah
tua Penggugat sehubungan Tergugat masih memiliki hubungan keluarga

R
si
dan dahulu pada waktu pindah ke Jakarta tidak mempunyai tempat tinggal;
5. Bahwa di atas tanah dan bangunan yang letaknya sangat strategis tersebut
ne
ng
Tergugat melakukan kegiatan usaha foto copy dan penjualan alat tulis kantor;
6. Bahwa beberapa waktu setelah orang tua Penggugat meninggal dunia,
do
gu
Tergugat menemui Penggugat untuk menyampaikan bahwa Almarhumah

Ny. Thiong Njoek Lian semasa hidupnya pernah bermaksud menjual obyek
tanah kepada Tergugat dengan harga sebesar Rp800.000.000,00 (delapan
In
A
ratus juta rupiah) dan Tergugat sudah setuju dan bersedia membeli sesuai
dengan harga tersebut. Oleh karena itu berhubung orang tua Penggugat
ah
lik
meninggal dunia, maka yang meneruskan transaksi jual beli tanah adalah
Penggugat selaku ahli waris;
m
ub
7. Bahwa Penggugat tidak meragukan atau mempercayai tentang adanya

kesepakatan untuk jual beli tanah dan bangunan tersebut sehingga pada
ka
tanggal 12 Juni 1997 Penggugat bersedia dan menuruti permintaan

ep
Tergugat untuk menyerahkan dokumen-dokumen asli bukti hak atas tanah

ah
peninggalan kepada Tergugat untuk pengurusan pemindahan hak di Pejabat

R
Pembuat Akta Tanah (PPAT), walaupun pada waktu itu Tergugat tidak atau
es
belum menyerahkan pembayaran apapun kepada Penggugat. Dan sesuai

M
ng
Surat Tanda terima tertanggal 12 Juni 1997, dokumen milik Penggugat yang
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
diserahkan kepada Tergugat meliputi:
R
1. Ijin Mendirikan Bangunan Nomor 27480/IMB-PG/78 tanggal 30
si
Desember 1978 atas nama Moh. Abdullah Assegaf;
ne
ng
2. Gambar Situasi Nomor 1286/Sen/1981 tanggal 23 juli 1981;
3. Keterangan Rencana Kota Nomor 909/TN/P/XI/81 dari Suku Dinas
Tata Kota Jakarta Pusat tanggal 9 November 1981;
do
gu 4. Gambar Denah Bangunan yang disahkan Kepala Dinas
Pengawasan Pembangunan Kota DKI Jakarta;
In
A
5. Surat Gubernur KDKI Jakarta kepada Ny. Thiong Njoek Lian
Nomor 7322/XI/1983 tanggal 14 November 1983, perihal perintah setor
ah
sehubungan dengan permohonan sesuatu hak atas tanah seluas127 m²
lik
(seratus dua puluh tujuh meter persegi), yang terletak di Jalan Hayam
Wuruk Nomor 10 Kel Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat;
am
ub
6. Salinan surat Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor
238/49/I/HGB/ P/1/1984 tanggal 28 Januari 1984;
ep
7. Surat Tanda Setoran Nomor 229/DA/Bkh/2/1983 tanggal 21
k
November 1983 dan Nomor 7733/5717/DA/Bkh/2/HGB/1984 tanggal 24

ah
Maret 1984;
R
si
8. Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa atas
nama Ny.Thiong Njoek Lian; (bukti P-3)
ne
ng
8. Bahwa beberapa tahun setelah menerima penyerahan dokumen tanah

Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa dan dokumen-dokumen lain
do
gu
seperti tersebut di atas, Tergugat tetap tidak memberikan pembayaran

apapun kepada Penggugat padahal sepanjang waktu tersebut Tergugat
melakukan kegiatan usaha di atas tanah dan bangunan hak Penggugat
In
A
tersebut yang tentu saja mendatangkan keuntungan financial sedangkan

Penggugat selaku pemilik sah, tidak mendapatkan apapun;
ah
lik
9. Bahwa setelah beberapa kali Penggugat menyampaikan teguran secara

langsung/lisan kepada Tergugat terkait dengan penyerahan pembayaran
m
ub
yang belum dilaksanakan, pada 16 November tahun 2001 Tergugat

menyerahkan uang pembayaran kepada Penggugat, tetapi jumlahnya tidak
ka
sesuai dengan nilai jual beli yang telah disepakati, yaitu sebesar
ep
Rp800.000.000,00 (delapan juta rupiah) Tergugat hanya menyerahkan uang

ah
pembayaran sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);

R
10. Bahwa Penggugat tidak setuju dengan cara pembayaran yang

es
dilakukan Tergugat. Namun demikian Penggugat memberikan kesempatan

M
ng
kepada Tergugat untuk memenuhi kesepakatan membayar dengan benar

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
yang sesuai dengan kesepakatan dimana untuk itu dalam surat
R
kwitansi/tanda bukti penerimaan uang, Penggugat menegaskan tentang
si
batas waktu pelunasannya yaitu Bulan Desember 2002 (bukti P-4);
ne
ng
11. Bahwa pada tanggal 21 Desember 2001 Tergugat menyerahkan
pembayaran sebesar Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah). Penggugat
do
gu berkeberatan dengan cara pembayaran yang dilakukan Tergugat maka
kemudian, sebagaimana ditunjukkan bukti kwitansi, klien kami menuntut
In
A
agar pembayaran diselesaikan paling lambat pada bulan Desember Tahun
2002, pada saat penandatangan akta jual beli dihadapan PPAT (bukti P-5);
ah
12. Bahwa tetapi sampai dengan bulan Desember 2002, Tergugat lalai
lik
melakukan pelunasan sesuai dengan waktu yang ditentukan. Tergugat
memberikan pembayaran pada tanggal 8 Januari 2003, itupun hanya sebesar
am
ub
Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) (bukti P-6), yang berarti masih memiliki
kekurangan sebesar Rp400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah);
ep
13. Bahwa Penggugat selanjutnya menerima pembayaran Tergugat
k
pada tanggal 15 Juli tahun 2003 sehingga total pembayaran yang telah
ah
diterima sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah). Sementara

R
si
pelunasan pembayaran yang dilakukan Tergugat dengan cara menyerahkan
Giro Bank senilai Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) ternyata tidak ada
ne
ng
dananya;
14. Bahwa Penggugat telah mengikatkan diri atau bersepakat dengan
do
gu
Tergugat dimana Penggugat sebagai pihak yang bermaksud menjual tanah

Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa, luas 127 m² (seratus dua puluh
tujuh meter persegi) berikut bangunan yang berdiri diatasnya dan Tergugat
In
A
selaku pihak yang bermaksud membeli tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/
Kebon Kelapa, luas 127 m² (seratus dua puluh tujuh meter persegi) berikut
ah
lik
bangunan yang berdiri di atasnya;

15. Bahwa bertitiik tolak dari fakta adanya kelalaian Tergugat dalam
m
ub
melaksanakan pembayaran sebagaimana diuraikan di atas, dengan mengingat

hubungan yang terjalin antara Penggugat dan Tergugat adalah berkaitan
ka
dengan kesepakatan untuk melakukan jual-beli tanah dan bangunan dimana

ep
hubungan yang demikian merupakan hubungan perikatan dimana satu pihak

ah
berkewajiban memenuhi prestasi sementara pihak yang lainnya berhak

R
menuntut prestasi, maka berarti atas adanya kelalaian dalam memenuhi

es
kewajibannya atau terlambat memenuhinya atau memenuhi tetapi tidak seperti

M
ng
yang diperjanjikan sementara Penggugat telah menetapkan batas waktu

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pembayaran, Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji (wanprestasi);
R
16. Bahwa di dalam suatu hubungan perikatan terdapat ketentuan
si
Pasal 1267 KUH Perdata, menentukan sebagai berikut:
ne
ng
“Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia,
jika hal itu masih dapat, akan memaksa pihak yang lain untuk memenuhi
persetujuan, ataukah ia akan menuntut pembatalan persetujuan disertai
do
gu penggantian biaya, kerugian dan bunga”;
Dengan demikian menurut hukum Penggugat dapat memilih berbagai
In
A
kemungkinan:
- Meminta pelaksanaan perjanjian, meskipun pelaksanaannya
ah
sudah terlambat;
lik
- Meminta penggantian kerugian yang dialami sehubungan perjanjian
tidak atau terlambat dilaksanakan atau dilaksanakan tidak sebagaimana
am
ub
mestinya;
- Menuntut pelaksanaan perjanjian disertai dengan penggantian
ep
kerugian yang diderita sebagai akibat dari terlambatnya pelaksanaan
k
perjanjian;
ah
- Di dalam hal suatu perjanjian yang meletakkan kewajiban timbal

R
si
balik, kelalaian satu pihak memberikan hak kepada pihak lain untuk
meminta kepada hakim supaya perjanjian dibatalkan disertai dengan
ne
ng
permintaan ganti kerugian;

17. Bahwa Penggugat menyampaikan kepada Tergugat tentang adanya
do
gu
kelalaian dalam kesepakatan jual beli tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon
Kelapa berikut dengan bangunan yang berdiri di atasnya sehingga
kesepakatan tidak perlu diteruskan dan Penggugat bermaksud
In
A
mengembalikan seluruh uang Tergugat yang telah diterima Penggugat yang

total keseluruhannya sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah);
ah
lik
18. Bahwa akan tetapi maksud Penggugat tersebut tidak

mendapatkan tanggapan dari Tergugat. Oleh karena itu mengingat Tergugat
m
ub
telah lalai dalam melaksanakan perikatan, maka beralasan kiranya apabila

Majelis Hakim menyatakan batal kesepakatan antara Penggugat dan
ka
Tergugat dalam jual beli tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa
ep
berikut dengan bangunan yang berdiri di atasnya;

ah
19. Bahwa apalagi sulit disangkal bahwa uang yang digunakan

R
Tergugat untuk pembayaran memenuhi kesepakatan diperolehnya dari hasil

es
usaha di atas tanah dan bangunan milik Penggugat dan nilai kesepakatan
M
ng
sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) timbulnya sebelum Krisis

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Moneter tahun 1998 atau sebelum Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) obyek tanah
R
pada lokasi tanah milik Penggugat meningkat;
si
20. Bahwa untuk itu perlu terlebih dahulu dinyatakan bahwa Tergugat
ne
ng
telah melakukan perbuatan wanprestasi dan, dengan batalnya kesepakatan,
Tergugat patut diperintahkan untuk mengosongkan tanah dan bangunan,
kalau perlu dengan upaya paksa, serta mengembalikan seluruh dokumen
do
gu tanah kepada Penggugat;
21. Bahwa berkaitan dengan perbuatan ingkar janji, terdapat
In
A
ketentuan Pasal 1243 KUHPerdata yang menetukan:
Penggantian biaya, rugi dan bunga karena tidak dipenuhi suatu perikatan,
ah
barulah dimulai diwajibkan apabila si berhutang setelah dinyatakan lalai
lik
memenuhi perikatannya, tetap melalaikannya, atau jika sesuatu yang harus
diberikan atau dibuatnya hanya dapat diberikan atau dibuat dalam tenggang
am
ub
waktu yang telah dilampaukannya;
22. Bahwa akibat kelalaian Tergugat tersebut telah menimbulkan
ep
kerugian pada diri Penggugat dimana Tergugat telah memanfaatkan tanah
k
dan bangunan hak Penggugat untuk kegiatan usaha Foto Copy selama
ah
beberapa tahun, yaitu sejak tahun 1997 sampai dengan 2013 atau saat
R
si
gugatan ini diajukan. Jika saja Penggugat dapat menyewakan hak
Penggugat tersebut kepada pihak lain dari tahun 1997 sampai dengan 2002
ne
ng
(5 tahun) sebesar Rp50.000.000,00/tahun dan dari tahun 2003 sampai

dengan 2013 (11 tahun) sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) per
do
gu
tahun maka Penggugat tentu akan mendapatkan keuntungan bersih mulai

dari tahun 1997 sampai dengan gugatan ini diajukan sebesar
Rp250.000.000,00 + 1.100.000.000,00 = Rp1.350.000.000,00 (satu miliar
In
A
tiga ratus lima puluh juta rupiah). Oleh karena itu kerugian Penggugat atas
hilangnya keuntungan tersebut harus dibebankan kepada Tergugat untuk
ah
lik
menggantinya dan menyerahkannya secara tunai dan sekaligus kepada

Penggugat setelah Putusan ini berkekuatan hukum tetap disertai dengan
m
ub
denda atas keterlambatan sebesar 10% (sepuluh persen) per bulan;

23. Bahwa selain itu akibat lainnya perbuatan wanprestasi dari Tergugat,
ka
Penggugat harus menggunakan jasa Pengacara. Oleh karena itu sangatlah

ep
wajar kalau biaya-biaya yang dikeluarkan Penggugat harus pula mendapatkan

ah
ganti rugi dari Tergugat yang jumlahnya sesuai dengan pembayaran fee adalah
R
sebesar Rp150.000.000,00 (seratus lima puluh juta rupiah);

es
Sehingga kerugian yang diderita Penggugat meliputi:

M
ng
- Hak Penggugat atas pemanfaatan tanah sebesar

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Rp1.350.000.000,00;
R
- Biaya jasa pengacara sebesar Rp
si
150.000.000,00;
ne
ng
Jumlah Rp1.500.000.000,00;
24. Bahwa oleh karena itu sudah pada tempatnya terhadap Tergugat
yang telah melakukan perbuatan yang merugikan Penggugat dihukum
do
gu memberikan pembayaran kepada Penggugat sebagai ganti kerugian yang
jumlah keseluruhannya sebesar Rp1.500.000.000,00 (Terbilang: satu miliar
In
A
lima ratus juta rupiah) secara tunai dan sekaligus;
25. Bahwa agar Penggugat tidak dirugikan lebih jauh lagi maka patut
ah
kiranya bagi Penggugat meminta kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat
lik
untuk menjatuhkan Putusan Provinsi yang isinya memerintahkan Tergugat
atau siapapun yang memperoleh hak/ijin daripadanya untuk menghentikan
am
ub
segala kegiatan/aktifitas berupa apapun diatas tanah berikut bangunan
obyek sengketa, terhitung sejak putusan atas permohonan penghentian
ep
kegiatan ini dibacakan hingga perkara ini memperoleh putusan yang
k
mempunyai kekuatan hukum tetap;

ah
26. Bahwa selanjutnya Penggugat sangat kuatir Tergugat akan

R
si
mengalihkan obyek tanah kepada pihak lain maka untuk mencegah gugatan
perkara ini tidak sia-sia, maka mohon Pengadilan meletakkan sita jaminan
ne
ng
(revindicatoir beslag) terhadap:

Satu bidang tanah berikut bangunan yang berdiri di atasnya, terletak di Jalan
do
gu
Hayam Wuruk Nomor 10, RT/RW 014/001, Kelurahan Kebon Kelapa,

Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat yang dikenal sebagai tanah Sertifikat HGB
Nomor 1212/Kebon Kelapa, luas 127 m² (seratus dua puluh tujuh meter
In
A
persegi) atas nama Ny. Thiong Njoek Lian, dengan batas-batas:

- Sebelah Utara Bangunan Nomor 11;
ah
lik
- Sebelah Timur Bangunan;

- Sebelah Selatan Dunkin Donuts;
m
ub
- Sebelah Barat Jalan Hayam Wuruk;

27. Bahwa selanjutnya dengan mengingat gugatan diajukan Penggugat
ka
berdasarkan bukti-bukti yang kuat dan tidak terbantahkan sehingga tidak

ep
berlebihan apabila Penggugat meminta agar putusan perkara nantinya dapat

ah
dijalankan terlebih dahulu meskipun terdapat verzet, banding maupun kasasi

R
(uitvoerbaar bij voorraad). Juga, dengan mengingat bahwa gugatan ini timbul
es
sebagai akibat ulah dari Tergugat maka sudah sepantasnya segala biaya yang
M
ng
timbul dalam pemeriksaaan perkara dibebankan kepada Tergugat;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Para Penggugat mohon kepada
R
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat agar memberikan putusan sebagai berikut:
si
Dalam Provisi:
ne
ng
Memerintahkan Tergugat atau siapapun yang memperoleh hak/ijin daripadanya
untuk menghentikan segala kegiatan/aktifitas berupa apapun di atas Tanah
berikut Bangunan obyek sengketa, terhitung sejak putusan atas permohonan
do
gu penghentian kegiatan ini dibacakan hingga perkara ini memperoleh putusan
yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
In
A
Dalam Pokok Perkara:
1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
ah
2. Menyatakan Tergugat telah melakukan perbuatan ingkar janji
lik
(wanprestasi);
3. Menyatakan batal kesepakatan antara Penggugat dan Tergugat
am
ub
dalamjual beli satu bidang tanah berikut bangunan yang berdiri di atasnya,
terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT/RW 014/001, Kelurahan
ep
Kebon kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat atau dikenal sebagai
k
tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa, luas 127 m² (seratus dua
ah
puluh tujuh meter persegi) atas nama Ny. Thiong Njoek Lian;
R
si
4. Memerintahkan Tergugat untuk mengosongkan tanah dan bangunan,
kalau perlu dengan upaya paksa;
ne
ng
5. Memerintahkan Tergugat untuk mengembalikan dokumen-dokumen milik

Penggugat sesuai Surat Tanda Terima tertanggal 12 Juni 1997, meliputi:
do
gu
1.------------------------------------------------------------------------------------------Ijin
Mendirikan Bangunan Nomor 27480/IMB-PG/78 tanggal 30 Desember
1978 atas nama Moh. Abdullah Aqssegaf;
In
A
2.------------------------------------------------------------------------------------------Ga
mbar Situasi Nomor 1286/Sen/1981 tanggal 23 Juli 1981;
ah
lik
3.------------------------------------------------------------------------------------------Ke
terangan Rencana Kota Nomor 909/TN/P/XI/81 dari Suku Dinas Tata
m
ub
Kota Jakarta Pusat tanggal 9 November 1981;

4.------------------------------------------------------------------------------------------Ga
ka
mbar Denah Bangunan yang disahkan Kepala Dinas Pengawasan

ep
Pembangunan Kota DKI Jakarta;

ah
5.------------------------------------------------------------------------------------------Su
R
rat Gubernur KDKI Jakarta kepada Ny. Thiong Njoek Lian Nomor
es
7322/XI/1983 tanggal 14 November 1983, perihal perintah setor sehubungan

M
ng
dengan permohonan sesuatu hak atas tanah seluas 127 m² (seratus dua
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
puluh tujuh meter persegi), yang terletak di jalan Hayam Wuruk Nomor 10
R
Kelurahan Kebon Kelapa, KecamatanGambir, Jakarta Pusat;
si
6.------------------------------------------------------------------------------------------Sal
ne
ng
inan Surat Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor 238/49/I/HGB/
P/1/1984 tanggal 28 Januari 1984;
7.------------------------------------------------------------------------------------------Su
do
gu rat Tanda Setoran Nomor 229/DA/Bkh/2/1983 tanggal 21 November 1983
dan Nomor 7733/5717/DA/Bkh/2/HGB/1984 tanggal 24 Maret 1984;
In
A
8.------------------------------------------------------------------------------------------Se
rtifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa atas nama Ny
ah
Thiong Njoek Lian;
lik
6. Menghukum Tergugat untuk memberikan ganti kerugian kepada
Penggugat secara tunai dan sekaligus atas:
am
ub
- Hak Penggugat atas pemanfaatan tanah sebesar
Rp1.350.000.000,00;
ep
- Biaya jasa pengacara sebesar Rp
k
150.000.000.00;
ah
Jumlah Rp1.500.000.000,00;
R
si
(Terbilang: satu miliar lima ratus juta rupiah) disertai dengan denda atas
keterlambatan sebesar 10% perbulan;
ne
ng
7. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang diletakkan terhadap

barang/aset berupa satu bidang tanah berikut bangunan terletak di Jalan
do
gu
Hayam Wuruk Nomor 10, RT/RW 014/001, Kelurahan Kebon Kelapa,

Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat yang dikenal sebagai tanah sertifikat HGB
Nomor 1212/Kebon Kelapa, Luas 127 m² (seratus dua puluh tujuh meter
In
A
persegi) atas nama Ny. Thiong Njoek Lian;

8. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan lebih dahulu walaupun ada
ah
lik
verzet, banding, maupun kasasi (uitvoerbaar bij voorraad);

9. Menghukum Tergugat untuk membayar biaya yang timbul dalam
m
ub
pemeriksaan perkara ini;

Atau, apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-
ka
adilnya (ex aequo et bono);

ep
Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat mengajukan

ah
gugatan rekonvensi yang pada pokoknya sebagai berikut:

R
1. Bahwa dalam Rekonvensi ini, Tergugat Konvensi disebut sebagai

es
Penggugat Rekonvensi dan Penggugat Konvensi disebut sebagai Tergugat

M
ng
Rekonvensi;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa Penggugat Rekonvensi menyatakan dengan tegas bahwa segala
R
sesuatu yang tertuang dalam konvensi tersebut diatas dianggap telah
si
dituangkan dan tertulis dalam rekonvensi ini dan merupakan satu kesatuan
ne
ng
yang tidak terpisahkan dari rekonvensi;
3. Bahwa Ny. Thiong Njoek Lian telah meninggal dunia pada tanggal
Oktober 1996;
do
gu 4. Bahwa Penggugat Rekonvensi masih mempunyai hubungan kekerabatan
keluarga dekat dengan Ny. Thiong Njoek Lian;
In
A
5. Bahwa benar Ny. Thiong Njoek Lian semasa hidupnya memiliki sebidang
tanah berikut bangunan di atasnya seluas 127 m² (seratus dua puluh tujuh
ah
meter persegi), yang terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT/RW
lik
014/001, Kelurahan. Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat,
sebagaimana Sertipikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa atas nama Ny.
am
ub
Thiong Njoek Lian (in casu objek sengketa);
6. Bahwa Penggugat Rekonvensi telah tinggal dan membuka usaha
ep
fotokopian serta menjual ATK pada objek sengketa dengan menyewa dari Ny.
k
Thiong Njoek Lian, namun dikarenakan adanya hubungan keluarga antara

ah
Penggugat Rekonvensi dengan Ny. Thiong Njoek Lian, maka pada saat itu
R
si
tidak dibuatkan Surat Perjanjian Sewa-Menyewa dan tidak dibuatkan bukti
pembayaran sewa;
ne
ng
7. Bahwa sewa-menyewa tersebut tetap berlanjut kepada Tergugat

Rekonvensi, dimana Penggugat Rekonvensi terus melakukan pembayaran
do
gu
uang sewa kepada Tergugat Rekonvensi, yaitu sebesar Rp2.250.000,00

(dua juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) per bulan, sebagaimana tanda
setor uang sebagai berikut:
In
A
a. Tanggal 3 Maret 1998, sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua

ratus lima puluh ribu rupiah) untuk bulan Januari 1998;
ah
lik
b. Tanggal 5 Maret 1998, sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua

ratus lima puluh ribu rupiah) untuk bulan Februari 1998;
m
ub
c. Tanggal 30 Maret 1998, sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua

ratus lima puluh ribu rupiah) untuk bulan Maret 1998;
ka
d. Tanggal 29 April 1998, sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua

ep
ratus lima puluh ribu rupiah) untuk bulan April 2998;

ah
e. Tanggal 10 Juni 1998, sebesar Rp4.500.000,00 (empat juta lima

R
ratus ribu rupiah) untuk bulan Mei dan Juni 1998;

es
8. Bahwa benar seteiah Ny. Thiong Njoek Lian meninggal dunia, Penggugat
M
ng
Rekonvensi tetap menyewa objek sengketa dan membayar sewa kepada

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tergugat Rekonvensi dan kemudian Tergugat Rekonvensi menawarkan untuk
R
menjual objek sengketa tersebut kepada Penggugat Rekonvensi dengan
si
kesepakatan harga senilai Rp800.000.000,00 (delapan ratus juta rupiah) serta
ne
ng
uang sewa tetap dibayar sampai pembayaran jual beli dilunasi oleh Penggugat
Rekonvensi dan atas kesepakatan tersebut, kemudian Penggugat Rekonvensi
membayarkan tanda jadi sebesar Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah)
do
gu kepada Penggugat Rekonvensi pada tanggal 16 Juni 1998 dimana hal ini
secara tegas diakui oleh Tergugat Rekonvensi dalam dalil gugatannya poin 14
In
A
yang menyatakan Bahwa Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah
mengikatkan diri atau bersepakat dengan Penggugat Rekonvensi/Tergugat
ah
Konvensi, dimana Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi sebagai pihak
lik
yang bermaksud menjual tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa,
luas 127 m² (seratus dua puluh tujuh meter persegi) berikut bangunan yang
am
ub
berdiri di atasnya dan Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi selaku pihak
yang bermaksud membeli tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa,
ep
luas 127 m² (seratus dua puluh tujuh meter persegi) berikut bangunan yang
k
berdiri di atasnya...”;
ah
9. Bahwa selanjutnya Penggugat Rekonvensi membayar uang sewa

R
si
kepada Tergugat Rekonvensi sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua ratus
lima puluh ribu rupiah) per bulan, yaitu sebagai berikut:
ne
ng
a. Tanggal 28 Juli 1998, sebesar Rp2.250.000,00;

b. Tanggal 28 Agustus 1998, sebesar Rp2.250.000,00;
do
gu
c. Tanggal 28 September 1998, sebesar Rp2.250.000,00;

d. Tanggal 28 Oktober 1998, sebesar Rp2.250.000,00;
10. Bahwa karena Penggugat Rekonvensi masih terus melakukan
In
A
pembayaran uang sewa kepada Tergugat Rekonvensi, maka pada bulan

November Penggugat Rekonvensi mempertanyakan kelanjutan
ah
lik
kesepakatan jual beli atas objek sengketa, namun malah Tergugat

Rekonvensi meminta tanda jadi lagi kepada Penggugat Rekonvensi dan
m
ub
oleh Penggugat Rekonvensi kembali memberikan tanda jadi kepada

Tergugat Rekonvensi sebesar Rp20.000.000,00 (dua puluh juta rupiah)
ka
pada tanggal 16 November 1998;

ep
11. Bahwa Tergugat juga tetap membayar uang sewa sebesar

ah
Rp2.250.000,00 (dua juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) per bulan, yaitu
R
sebagai berikut:
es
a. Tanggal 26 November 1998, sebesar Rp2.250.000,00;

M
ng
b. Tanggal 26 Januari 1999, sebesar Rp2.250.000,00;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
c. Tanggal 26 Februari 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
R
12. Bahwa Penggugat Rekonvensi kembali mempertanyakan kelanjutan
si
jual beli atas objek sengketa, lagi-lagi Tergugat Rekonvensi meminta tanda jadi
ne
ng
kepada Penggugat Rekonvensi dan oleh Penggugat Rekonvensi kembali
memberikan tanda jadi kepada Tergugat Rekonvensi sebesar
Rp25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) pada tanggal 1 Maret 1999;
do
gu 13. Bahwa Penggugat Rekonvensi tetap membayar uang sewa
sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) per
In
A
bulan, yaitu sebagai berikut:
a. tanggal 1 April 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
ah
b. tanggal 22 April 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
lik
c. tanggal 28 Mei 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
d. tanggal 28 Juni 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
am
ub
e. tanggal 28 Juli 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
14. Bahwa Tergugat mempertanyakan lagi kelanjutan jual beli atas objek
ep
sengketa, lagi-lagi Penggugat meminta tanda jadi kepada Tergugat dan oleh
k
Tergugat kembali diberikan tanda jadi kepada Penggugat sebesar

ah
Rp27.500.000,00 (dua puluh tujuh juta lima ratus ribu rupiah) pada tanggal 26
R
si
Agustus 1999;
15. Bahwa Penggugat Rekonvensi terus membayar uang sewa
ne
ng
sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua ratus lima puluh ribu rupiah) per
bulan, yaitu sebagai berikut:
do
gu
a. Tanggal 29 Oktober 1999, sebesar Rp2.250.000,00;

b. Tanggal 30 November 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
c. Tanggal 28 Desember 1999, sebesar Rp2.250.000,00;
In
A
16. Bahwa Penggugat Rekonvensi mempertanyakan lagi kelanjutan

jual beli atas objek sengketa, lagi-lagi Tergugat Rekonvensi meminta tanda
ah
lik
jadi kepada Penggugat Rekonvensi dan oleh Penggugat Rekonvensi

kembali diberikan tanda jadi kepada Tergugat Rekonvensi sebesar
m
ub
Rp25.000.000,00 (dua puluh lima juta rupiah) pada tanggal 14 Januari 2000;
17. Bahwa Penggugat Rekonvensi pun masih terus membayar uang
ka
sewa sebesar Rp2.250.000,00 (dua juta dua ratus lima puluh ribu rupiah)
ep
per bulan dan sejak bulan April 2001 Tergugat Rekonvensi meminta uang
ah
sewa dinaikkan menjadi Rp2.500.000,00 (dua juta lima ratus rupiah)

R
meskipun dalam tahap proses jual beli, Tergugat memenuhi permintaan

es
tersebut, yaitu sebagai berikut:

M
ng
a. tanggal 1 Februari 2000, sebesar Rp2.250.000,00;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
b. tanggal 22 Februari 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
R
c. tanggal 29 Maret 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
si
d. tanggal 3 Mei 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
ne
ng
e. tanggal 24 Mei 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
f. tanggal 3 Juli 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
g. tanggal 1 Agustus 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
do
gu h. tanggal 29 Agustus 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
i. tanggal 28 September 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
In
A
j. tanggal 8 November 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
k. tanggal 28 November 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
ah
l. tanggal 5 Januari 2000, sebesar Rp2.250.000,00;
lik
m. tanggal 31 Januari 2001, sebesar Rp2.250.000,00;
n. tanggal 26 Februari 2001, sebesar Rp2.250.000,00;
am
ub
o. tanggal 3 April 2001, sebesar Rp2.250.000,00;
p. tanggal 26 April 2001, sebesar Rp2.250.000,00;
ep
q. tanggal 29 Mei 2001, sebesar Rp2.250.000,00;
k
r. tanggal 27 Juni 2001, sebesar Rp2.250.000,00;

ah
s. tanggal 27 Juli 2001, sebesar Rp2.250.000,00;

R
si
t. tanggal 28 Agustus 2001, sebesar Rp2.250.000,00;
u. tanggal 1 November 2001, sebesar Rp2.250.000,00;
ne
ng
18. Bahwa sudah begitu lama, tak kunjung juga ada penyelesaian dari
jual beli objek sengketa tersebut dari Tergugat Rekonvensi, padahal
do
gu
Penggugat Rekonvensi harus membayar terus uang sewa, maka Penggugat

Rekonvensi meminta agar jual beli objek sengketa segera diselesaikan;
19. Bahwa atas desakan tersebut, Tergugat Rekonvensi kembali
In
A
meminta tanda jadi dari Penggugat Rekonvensi, dan oleh Penggugat

Rekonvensi tidak lagi mau menyerahkan tanda jadi, akan tetapi Penggugat
ah
lik
Rekonvensi mau memberikan, dengan catatan bahwa uang tersebut

diperhitungkan sebagai uang muka, maka Penggugat Rekonvensi
m
ub
memberikan uang muka tahap pertama sebesar Rp100.000.000,00 (seratus

juta rupiah) pada tanggal 16 November 2001, akan tetapi kali ini Penggugat
ka
Rekonvensi tidak mau lagi diperdaya oleh Tergugat Rekonvensi, maka

ep
Penggugat Rekonvensi meminta agar pembayaran uang Rp100.000.000,00

ah
(seratus juta rupiah) tersebut dibuatkan tanda terima tersendiri, dimana dalam
R
tanda terima terima tersebut disebutkan batas waktu penyelesaian jual beli
es
atas objek sengketa tersebut, dan dalam tanda terima tertanggal 16 November
M
ng
2001 tersebut disebutkan “Uang muka tanda jadi (Tahap I) 1 (satu) unit rumah
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon Kelapa, Gambir,
R
Jakarta Pusat, senilai Rp300 juta + Rp500 juta (=US$50,000,00). Jangka
si
waktu pelunasan diberikan sampai Desember 2002 di hadapan Notaris/PPAT”;
ne
ng
Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 1270 KUHPerdata yang menyatakan
“...suatu ketetapan waktu selalu dianggap dibuat untuk kepentingan si
berutang, kecuali jika dari perikatan sendiri, atau dari keadaan, ternyata
do
gu bahwa ketetapan waktu itu telah dibuat untuk kepentingan si berpiutang”;
20. Bahwa sebagaimana tanda terima tertanggal 16 November 2001,
In
A
tertulis “...senilai Rp300 juta + Rp500 juta (=US$50,000,00)...”, maka pada
tanggal Desember 2001, Penggugat Rekonvensi membayarkan
ah
Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) dari sisa nilai Rp300 juta pada
lik
tanda terima tahap pertama berikut uang sewa sebesar Rp2.500.000,00
(dua juta lima ratus rupiah) ke rekening milik Tergugat Rekonvensi pada
am
ub
BCA dengan nomor rekening 5490041968 atas nama Tergugat Rekonvensi;
ep
21. Bahwa atas penyetoran tersebut, kemudian pada tanggal 21
k
Desember 2001 dibuatkan tanda terima yang ditandatangani oleh Tergugat

ah
Rekonvensi, dimana dalam tanda terima tersebut disebutkan “tahap kedua 1

R
si
(satu) unit rumah di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kelurahan
Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat. Sisanya sebesar Rp500
ne
ng
juta (=US$50,000,00) dilunaskan selambat-lambatnya Desember 2002, pada

saat penandatanganan akte jual bei di Notaris/ PPAT”;
do
gu
22. Bahwa memang “dasar sifat", meskipun dalan tanda terima uang
pembayaran tahap pertama dan tahap kedua telah ditentukan batas waktu
transaksi pelunasan di Notaris/PPAT pada bulan Desember 2000, tetapi
In
A
Tergugat Rekonvensi masih mengulur waktu untuk menandatangani AJB di

Notaris/ PPAT malah Penggugat meminta pelunasan terlebih dahulu;
ah
lik
23. Bahwa atas permintaan tersebut, Penggugat Rekonvensi tidak mau

membayar lunas, sebelum ditanda-tangani AJB, tetapi Penggugat Rekonvensi
m
ub
hanya mau membayar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) yang dibayarkan

pada tanggal 8 Januari 2003 sebagaimana tanda terima tertanggal 8 Januari
ka
2003, dan dalam tanda terima tersebut disebutkan “Angsuran IV untuk 1 (satu)
ep
unit rumah di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kelurahan
ah
Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat. Sisanya sebesar Rp400

R
juta akan dilunaskan sebelum penandatanganan akta jual beli di hadapan

es
Notaris/PPAT”;
M
ng
24. Bahwa meskipun Penggugat Rekonvensi sudah membayar tahap

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pertama, kedua dan ketiga uang pembayaran pembelian objek sengketa
R
tersebut, sesuai kesepakatan awal dengan Tergugat Rekonvensi tetap
si
membayar uang sewa kepada Tergugat Rekonvensi, akan tetapi Tergugat
ne
ng
Rekonvensi hanya mau membayar Rp2.000.000,00 (dua juta rupiah) per bulan
dengan alasan sudah membayar sebagian besar harga jual beli objek
sengketa tersebut dan hal ini diterima oleh Tergugat Rekonvensi, yaitu sebagai
do
gu berikut:
a. tanggal 30 Januari 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
In
A
b. tanggal 28 Februari 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
c. tanggal 26 Maret 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
ah
d. tanggal 29 April 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
lik
e. tanggal 29 Mei 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
f. tanggal 28 Juni 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
am
ub
g. tanggal 25 Juli 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
h. tanggal 27 Agustus 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
ep
i. tanggal 25 September 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
k
j. tanggal 28 Oktober 2002, sebesar Rp2.000.000,00;

ah
k. tanggal 26 November 2002, sebesar Rp2.000.000,00;

R
si
l. tanggal 23 Desember 2002, sebesar Rp2.000.000,00;
m. tanggal 3 Februari 2003, sebesar Rp2.000.000,00;
ne
ng
n. tanggal 6 Maret 2003, sebesar Rp2.000.000,00;

o. tanggal 31 Maret 2003, sebesar Rp2.000.000,00;
do
gu
p. tanggal 28 April 2003, sebesar Rp2.000.000,00;

q. tanggal 29 Mei 2003, sebesar Rp2.000.000,00;
r. tanggal 27 Juni 2003, sebesar Rp2.000.000,00;
In
A
25. Bahwa ternyata penulisan “Sisanya sebesar Rp400.000.000,00

(empat ratus juta rupiah) akan dilunaskan sebelum penandatangan akta jual
ah
lik
beli di hadapan Notaris/PPAT” dimanfaatkan oleh Tergugat Rekonvensi

sehingga Tergugat Rekonvensi meminta Penggugat Rekonvensi untuk
m
ub
membayar lunas pembayaran sebelum menandatangani AJB di hadapan

Notaris/ PPAT, namun Penggugat Rekonvensi tidak serta merta mau
ka
membayarkan sisanya Rp400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah), tetapi

ep
Penggugat Rekonvensi hanya membayar sebesar Rp150.000.000,00

ah
(seratus lima puluh juta), sebagaimana tanda terima tertanggal 30 Januari

R
2003 dan dalam tanda terima tersebut dinyatakan kembali “angsuran tahap
es
III u/1 (satu) unit rumah di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01,
M
ng
Kelurahan Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat. Sisanya

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sebesar Rp250.00.000,00 akan dilunaskan pada saat penandatanganan
R
akta jual beli di hadapan Notaris/PPAT Jakarta”;
si
26. Bahwa ternyata itikad baik dari Penggugat Rekonvensi terus
ne
ng
dimanfaatkan dan diperdaya oleh Tergugat Rekonvensi, Tergugat
Rekonvensi tak kunjung mau menandatangani AJB di Notaris/PPAT, malah
Penggugat kembali meminta sisa pembayaran kepada Penggugat
do
gu Rekonvensi dan pada tanggal 14 Juli 2003, Penggugat Rekonvensi
menyetorkan dana sebesar Rp140.000.000,00 (seratus empat puluh juta
In
A
rupiah) ke rekening milik Tergugat Rekonvensi, dan pada tanggal 15 Juli
2003 dibuatkan tanda terima tersendiri atas pembayaran uang tersebut
ah
akan tetapi nilainya ditulis Rp150.000.000,00 (seratus liam puluh juta
lik
rupiah) dan dalam tanda terima tersebut disebutkan “tahap VI 1 (satu) unit
rumah di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kelurahan Kebon
am
ub
Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat. Sisanya akan dilunaskan
secepatnya di kemudian hari”, dimana sejak pembayaran tersebut
ep
Penggugat Rekonvensi meminta bahwa uang sewa tidak akan dibayarkan
k
lagi mengingat Penggugat Rekonvensi sudah hampir membayar lunas

ah
harga jual beli objek sengketa tersebut dan hal tersebut diterima dengan
R
si
baik oleh Tergugat Rekonvensi;
27. Bahwa karena dalam tanda terima tertanggal 15 Juli 2003 tertulis
ne
ng
Rp150.000.000,00 sementara yang disetorkan oleh Penggugat Rekonvensi

pada tanggal 14 Juli 2003 hanya sebesar Rp140.000.000,00 (seratus empat
do
gu
puluh juta rupiah) maka pada tanggal 31 Juli 2003, Penggugat Rekonvensi
menyetorkan kekurangan Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) tersebut
ke rekening Tergugat Rekonvensi;
In
A
Namun sampai Tahun 2003 berlalu, Penggugat tak kunjung mau

menandatangani AJB di Notaris/PPAT;
ah
lik
28. Bahwa akhirnya Penggugat Rekonvensi juga habis kesabaran

dan mengingatkan Tergugat Rekonvensi untuk segera menandatangani
m
ub
AJB di Notaris/PPAT, dan akhirnya pada pertengahan Tahun 2004,

Tergugat Rekonvensi meminta Penggugat Rekonvensi untuk membayar
ka
biaya-biaya di Notaris, sehingga Tergugat menyerakan 2 (dua) lembar Bilyet

ep
Giro Bank Ganesha kepada Tergugat Rekonvensi, masing-masing senilai

ah
Rp72.973.250,00 (tujuh puluh dua juta sembilan ratus tujuh puluh tiga ribu dua
R
ratus lima puluh rupiah) sesuai dengan Bilyet Giro Nomor 821927 dan senilai
es
Rp69.973.250,00 (enam puluh sembilan juta sembilan ratus tujuh puluh tiga
M
ng
ribu dua ratus lima puluh rupiah) sesuai dengan Bilyet Giro Nomor 821928;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
29. Bahwa seteiah itu, Tergugat Rekonvensi memberikan draft Akta
R
Jual Beli kepada Penggugat Rekonvensi untuk ditanda-tangani, namun
si
Penggugat Rekonvensi tidak mau menandatangani Akta Jual Beli tersebut
ne
ng
dikarenakan terdapat hal-hal yang sangat janggal, yaitu:
a. dalam draft Akta Jual Beli tersebut yang menjadi penjual adalah
Ny. Thiong Njoek Lian padahal pada saat itu Ny. Thiong Njoek Lian sudah
do
gu meninggal dunia; dan
b. dalam draft Akta Jual Beli tersebut ternyata ditulis nama suami dari
In
A
Nyonya Thiong Njoek Lian adalah Tuan Hari Gunawan padahal
sepengetahuan Tergugat, nama suami Nyonya Thiong Njoek Lian yang
ah
sebenarnya bukanlah Tuan Hari Gunawan;
lik
30. Bahwa oleh karena adanya kejanggalan tersebut, maka
Penggugat Rekonvensi meminta pihak Bank Ganesha untuk memblokir
am
ub
Bilyet Giro Nomor 821927 senilai Rp72.973.250,00 (tujuh puluh dua juta
sembilan ratus tujuh puluh tiga ribu dua ratus lima puluh rupiah) dan Bilyet
ep
Giro Nomor 821928 senilai Rp69.973.250,00 (enam puluh sembilan juta
k
sembilan ratus tujuh puluh tiga ribu dua ratus lima puluh rupiah) tersebut;
ah
31. Bahwa dari uraian di atas, terungkap fakta bahwa Tergugat

R
si
Rekonvensi selalu menerima pembayaran dengan baik bahkan selalu
dibuatkan tanda terima tersendiri, meskipun dana-dana tersebut selalu
ne
ng
disetorkan oleh Penggugat Rekonvensi melalui rekening Tergugat

Rekonvensi yang sudah jelas dan pasti ada tanda bukti penyetorannya, hal
do
gu
mana didukung dengan pengakuan Tergugat Rekonvensi sebagaimana dalil

gugatan konvensi Tergugat Rekonvensi poin 12 yang menyatakan
“Penggugat Rekonvensi/ Tergugat memberikan pembayaran pada tanggal 8
In
A
Januari 2003" dan dalil Tergugat Rekonvensi poin 13 yang menyatakan

bahwa “Bahwa Tergugat Rekonvensi selanjutnya menerima pembayaran
ah
lik
dari Penggugat Rekonvensi pada tanggal 15 Juli 2003”, sehingga dengan

demikian Tergugat Rekonvensi yang telah lalai melakukan prestasinya untuk
m
ub
menandatangani AJB di Notaris/PPAT;

32. Bahwa ketegasan adanya itikad tidak baik dari Tergugat Rekonvensi,
ka
telah Tergugat Rekonvensi ungkapkan sendiri dalam dalil gugatan konvensl-

ep
nya poin 19 yang menyatakan “... Bahwa apalagi sulit disangkal bahwa uang
ah
yang digunakan Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi untuk pembayaran

R
memenuhi kesepakatan diperolehnya dari hasil usaha di atas tanah dan

es
bangunan milik Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi dan nilai

M
ng
kesepakatan sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) timbulnya

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sebelum Krisis Moneter tahun 1998 atau sebelum Nilai Jual Objek Pajak
R
(NJOP) onjek tanah pada lokasi tanah milik Penggugat meningkat...”;
si
Hal yang aneh mempersoalkam kesepakatan harga sebelum krisis moneter
ne
ng
tahun 1998, karena faktanya Tergugat Rekovensi dengan baik dan enteng
menerima semua pembayaran yang dilakukan oleh Penggugat Rekovensi
setelah tahun 1998, tepatnya Tahun 2001 sampai dengan Tahun 2003,
do
gu dimana hal tersebut tidak pernah menjadi permasalahan;
Selain itu, Tergugat Rekovensi selalu menyatakan bahwa uang yang digunakan
In
A
diperoleh dari hasil usaha di atas tanah dan bangunan milik Tergugat Rekovensi,
apakah Tergugat Rekovensi lupa pada saat ini, bahwa Penggugat Rekovensi
ah
selalu membayar uang sewa kepada Tergugat Rekovensi? Ataukah Tergugat
lik
Rekovensi lupa karena uangnya sudah habis digunakan?;
33. Bahwa berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan di atas, maka telah
am
ub
jelas bahwa Penggugat Rekovensi adalah pembeli yang beritikad baik,
sehingga sudah seharusnya Majelis Hakim Yang Mulia memberikan
ep
perlindungan hukum atas hak-hak Penggugat Rekovensi, hai ini sesuai dengan
k
Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung tanggal 26 Desember 1958 Nomor

ah
251 K/Sip/1958 yang menyatakan ” Pembeli yang telah bertindak dengan itikad
R
si
baik harus dilindungi dan Jual beli yang bersangkutan haruslah dianggap
syah”;
ne
ng
34. Bahwa dalam berbagai kesempatan, Penggugat Rekonvensi selaku

pembeli yang beritikad baik ingin menyelesaikan transaksi Jual Beli tersebut
do
gu
kepada Tergugat Rekonvensi, maka Penggugat Rekonvensi berulang kali

menegur Tergugat Rekonvensi secara lisan;
35. Bahwa atas teguran-teguran tersebut, Tergugat Rekonvensi pada
In
A
bulan Pebuari 2005 kembali mengirimkan rincian biaya untuk proses

pengurusan, Akta Jual Beli dan perpanjangan serta biaya balik nama Sertifikat
ah
lik
HGB atas objek sengketa kepada Penggugat Rekonvensi yang dibuat oleh
Notaris yang dikenal oleh Tergugat Rekonvensi, akan tetapi Tergugat
m
ub
Rekonvensi meminta agar Harga Jual Beli-nya dinaikkan sesuai NJOP pada
saat itu, sehingga tidak ditanggapi oleh Penggugat Rekonvensi karena merasa
ka
keberatan;
ep
36. Bahwa kemudian pada bulan Maret 2012, Penggugat Rekonvensi

ah
melalui Kuasa Hukumnya dengan itikad baik kembali mengundang dan

R
meminta Tergugat Rekonvensi untuk segera menyelesaikan Jual Beli atas

es
objek sengketa tersebut, akan tetapi Penggugat Rekonvensi Malah ingin

M
ng
membatalkan Kesepakatan Jual Beli tersebut tanpa adanya alasan yang jelas
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dan bahkan Tergugat Rekonvensi mengajukan gugatan sebagaimana gugatan
R
konvensi a quo;
si
37. Bahwa tidak terlaksananya Jual Beli atas objek sengketa bukan
ne
ng
karena keinginan Penggugat Rekonvensi, melainkan atas kehendak dari
Tergugat Rekonvensi yang secara terus-menerus dengan sengaja mengulur-
ulur waktu dengan maksud untuk mendapatkan uang yang banyak dari
do
gu Penggugat Rekonvensi dan adanya keinginan dari Tergugat Rekonvensi untuk
membatalkan kesepakatan yang telah disepakati sebelumnya oleh Penggugat
In
A
Rekonvensi dengan Tergugat Rekonvensi;
38. Bahwa bahkan sejak rencana pelunasan yang pertama, yaitu
ah
Desember 2002 yang digagalkan oleh Tergugat Rekonvensi dengan cara
lik
mengulur-ulur waktu, Penggugat Rekonvensi selaku Pembeli yang beritikad
baik telah pula melakukan pembayaran atas kewajiban Pajak Bumi dan
am
ub
Bangunan sampai dengan sekarang, dengan rincian sebagai berikut:
a. Tanggal 22 Agustus 2002, PBB tahun 2002 sebesar
ep
Rp2.497.610,00 dengan Nomor SPPT: 31. 73. 070. 004. 001 - 0168. 0;
k
b. Tanggal 21 Agustus 2002, PBB tahun 2003 sebesar

ah
R
si
c. Tanggal 29 Juni 2004, PBB tahun 2004 sebesar Rp2.794.060,00
dengan Nomor SPPT: 31. 73. 070. 004. 001 - 0168. 0;
ne
ng
d. Tanggal 26 Agustus 2005, PBB tahun 2005 sebesar

do
gu
e. Tanggal 28 Agustus 2006, PBB tahun 2003 sebesar

f. Tanggal 27 Agustus 2007, PBB tahun 2007 sebesar
In
A
Rp3.819.490,00 dengan Nomor SPPT: 31. 73. 070. 004. 001 -0168. 0;
g. Tanggal 27 Agustus 2008, PBB tahun 2008 sebesar
ah
lik
h. Tanggal 21 Agustus 2009, PBB tahun 2009 sebesar
m
ub
i. Tanggal 27 Agustus 2010, PBB tahun 2010 sebesar
ka
Rp4.463.370,00 dengan Nomor SPPT: 31. 73. 070. 004. 001 -0168. 0;
ep
j. Tanggal 10 Maret 2011, PBB tahun 2011 sebesar Rp4.463.370,00 dengan

ah
Nomor SPPT: 31. 73. 070. 004. 001 - 0168. 0;

R
k. Tanggal 27 Agustus 2012, PBB tahun 2010 sebesar Rp4.463.370,00

es
dengan Nomor SPPT: 31. 73. 070. 004. 001 - 0168. 0;

M
ng
39. Bahwa kesepakatan/perikatan antara Penggugat Rekonvensi

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan Tergugat Rekonvensi tersebut telah melahirkan kewajiban/prestasi
R
bagi Penggugat Rekonvensi dan Tergugat Rekonvensi, dimana Penggugat
si
Rekonvensi berkewajiban untuk membayarkan sejumlah uang dan Tergugat
ne
ng
Rekonvensi berhak untuk mendapatkan sejumlah uang tersebut, yaitu
sejumlah Rp800.000.000,00 (delapan ratus juta rupiah) dan Tergugat
Rekonvensi berkewajiban menyerahkan kepemilikan hak atas objek sengketa
do
gu kepada Penggugat Rekonvensi, sehingga Penggugat Rekonvensi berhak
untuk mendapatkan peralihan hak kepemilikan atas Tanah dan Bangunan yang
In
A
merupakan objek sengketa tersebut;
40. Bahwa ternyata Penggugat Rekonvensi telah memenuhi kewajiban/
ah
prestasi, sehingga telah jelas dan nyata bahwa Penggugat Rekonvensi adalah
lik
Pembeli yang beritikad baik yang harus dilindungi karena telah memenuhi
kewajiban/prestasinya;
am
ub
41. Bahwa walaupun Penggugat Rekonvensi telah memenuhi
kewajibannya akan tetapi Tergugat Rekonvensi tetap tidak bersedia untuk
ep
memenuhi kewajibannya (prestasinya), yaitu untuk menandatangani Akta Jual
k
Beli di hadapan Notaris, malah secara sepihak Tergugat Rekonvensi ingin

ah
membatalkan Kesepakatan Jual Beli tersebut, dengan mengajukan gugatan

R
si
konvensi a quo Tergugat Rekonvensi dengan itikad yang tidak baik tidak mau
secara suka rela untuk memenuhi kewajiban/prestasinya;
ne
ng
42. Bahwa dengan itikad yang tidak baik dari Tergugat Rekonvensi
tersebut, dimana Tergugat Rekonvensi tidak mau secara sukarela untuk
do
gu
memenuhi kewajiban/prestasinya, maka Penggugat Rekonvensi telah

beberapa kali menegur/mengingatkan/men-somasi Tergugat Rekonvensi, baik
secara lisan maupun tertulis, namun Tergugat Rekonvensi tetap tidak bersedia
In
A
secara sukarela untuk memenuhi kewajiban/prestasinya;

43. Bahwa berdasarkan hal di atas, telah jelas dan nyata kelihatan
ah
lik
Tergugat Rekonvensi telah lalai atau dengan sengaja tidak memenuhi

prestasinya (wanprestasi) dengan cara tidak berbuat sesuatu yang
m
ub
harusnya Tergugat Rekonvensi harus berbuat sesuatu tersebut, yaitu

mengalihkan hak kepemilikan atas objek sengketa kepada Penggugat
ka
Rekonvensi, hal mana sesuai dengan ketentuan Pasal 1239 KUHPerdata

ep
yang menyebutkan:
ah
“Tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu,
R
wajib diselesaikan dengan memberikan penggantian biaya, kerugian dan

es
bunga, bila debitur tidak memenuhi kewajibannya”;

M
ng
44. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1267 KUHPerdata yang

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
berbunyi “.... Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih;
R
memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih
si
dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian
ne
ng
biaya, kerugian dan bunga”, maka dengan ini Penggugat Rekonvensi berhak
untuk menuntut dan memaksa pemenuhan kewajiban/prestasi dari Tergugat
Rekonvensi untuk melaksanakan pelepasan hak kepemilikan tersebut kepada
do
gu Penggugat Rekonvensi;
45. Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata yang
In
A
berbunyi “Debitur dinyatakan lalai dengan surat perintah, atau dengan akta
sejenis itu, atau berdasarkan kekuatan dari perikatan sendiri, yaitu bila
ah
perikatan ini mengakibatkan debitur harus dianggap lalai dengan lewatnya
lik
waktu yang ditentukan”, maka Tergugat Rekonvensi telah lalai untuk
memenuhi kewajiban/ presasinya karena telah secara jelas dan nyata dengan
am
ub
itikad yang tidak baik tidak bersedia secara sukarela untuk menjalankan
kewajiban/ prestasinya dan malah ingin membatalkan perikatan/ kesepakatan
ep
tersebut;
k
46. Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata

ah
tersebut, jika tidak ditentukan batas waktu kapan seseorang harus

R
si
memenuhi kewajiban/ prestasinya, walaupun telah diberi tegoran/somasi
baik lisan ataupun tertulis, orang tersebut tetap belum memenuhi
ne
ng
kewajiban/prestasinya, maka orang tersebut telah dikategorikan lalai untuk

memenuhi kewajiban/ prestasinya atau dengan kata lain orang tersebut
do
gu
dapat dikatakan telah wanprestasi. Hal ini sesuai dengan:

a. Arrest Hoge Raad Tanggal 9 Desember 1892, yang menyatakan
yang dimaksud dengan surat perintah dalam Pasal 1238 BW tersebut
In
A
adalah peringatan resmi oleh jurusita Pengadilan, sedangkan yang

dimaksud dengan akta sejenis adalah suatu tulisan biasa (bukan resmi,
ah
lik
surat maupun telegram, yang tujuannya sama yakni untuk memberi

peringatan kepada debitur agar memenuhi prestasi dalam seketika atau
m
ub
dalam tempo tertentu” (vide: Rinduan Syahrani, S. H., Seluk Beluk dan
Asas-Asas Hukum Perdata, Edisi Pertama, Cetakan Keempat, Penerbit
ka
PT Alumni, Bandung, 2000, halaman 229;

ep
b. Pendapat prof. Subekti, yang menyatakan “dalam perkembangan

ah
selanjutnya perkataan akta sejenis sudah lazim ditafsirkan sebagai suatu

R
peringatan atau teguran yang boleh dilakukan secara lisan, asal cukup
es
tegas menyatakan desakan terhadap debitur agar memenuhi prestasi

M
ng
dengan seketikan atau dalam waktu tertentu” (Prof Subekti, S. H. Hukum

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Perjanjian, Cetakan VI, Penerbit Intermasa, Jakarta, 1979, halaman 46);
R
dan
si
c. Surat Edaran Mahkamah Agung Rl Nomor 3 Tahun 1963,
ne
ng
menyatakan bahwa “pengiriman turunan surat gugatan dapat dianggap
sebagai penagihan, oleh karena Tergugat masih dapat menghindarkan
terkabulnya gugatan dengan membayar hutangnya sebelum hari sidang
do
gu Pengadilan”;
47. Bahwa oleh karena Tergugat Rekonvensi telah wanprestasi, maka
In
A
untuk menjamin hak Penggugat Rekonvensi, maka dengan ini kami mohon
kepada Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara a
ah
quo berkenan untuk menyatakan sah Jual Beli atas Tanah dan Bangunan yang
lik
terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon Kelapa,
Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat sebagaimana Sertifikat Hak Guna
am
ub
Bangunan Nomor 1212 antara Penggugat Rekonvensi selaku pembeli dan
Tergugat Rekonvensi selaku penjual;
ep
48. Bahwa oleh karena Tergugat Rekonvensi telah wanprestasi, untuk
k
menjamin hak administratif Penggugat Rekonvensi untuk mendapatkan

ah
tanda bukti yang berkekuatan hukum untuk menyatakan telah terjadi Jual
R
si
Beli atas Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor
10, RT 014 RW 01, Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat
ne
ng
sebagaimana Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212 tersebut antara

Penggugat Rekonvensi selaku pembeli dan Tergugat Rekonvensi selaku
do
gu
penjual, maka patut menurut hukum apabila Yang Mulia Majelis Hakim yang
memeriksa dan mengadili perkara a quo berkenan untuk menyatakan bahwa
putusan dalam perkara a quo sebagai bukti jual beli yang sah dan berkekuatan
In
A
hukum atas objek sengketa yang dapat dipersamakan dengan akta jual beli;
ah
lik
49. Bahwa oleh karena Tergugat Rekonvensi telah wanprestasi, maka

Penggugat Rekonvensi terpaksa harus mengeluarkan biaya untuk mengurus
m
ub
perkara a quo dengan membayar Jasa Pengacara/Advokat sebesar

Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) maka patut berdasarkan
ka
ketentuan Pasal 1239 KUHPerdata Tergugat Rekonvensi dihukum untuk

ep
membayar ganti kerugian kepada Penggugat Rekonvensi sebagai akibat harus

ah
mengeluarkan biaya untuk mengurus perkara a quo dengan membayar Jasa

R
Pengacara/ Advokat sebesar Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta

es
rupiah) secara tunai dan sekaligus;

M
ng
50. Bahwa untuk menjamin agar Tergugat Rekonvensi tidak lalai untuk
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
membayar ganti rugi penggantian biaya Jasa Pengacara/Advokat tersebut,
R
maka berdasarkan ketentuan Pasal 606a Rv patut menurut hukum untuk
si
menetapkan uang paksa (dwangsom) yang harus dibayarkan oleh Tergugat
ne
ng
Rekonvensi kepada Penggugat Rekonvensi sebesar Rp100.000,00 (seratus
ribu rupiah) untuk setiap hari keterlambatan dalam memenuhi isi Putusan ini
sejak mempunyai kekuatan hukun tetap;
do
gu 51. Bahwa oleh karena gugatan rekonvensi ini diajukan berdasarkan
fakta-fakta dan bukti-bukti authentik serta mengacu pada ketentuan
In
A
peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka berdasarkan Pasal 180
HIR, mohon agar putusan dalam perkara a quo dapat dijalankan terlebih
ah
dahulu meskipun masih ada upaya hukum Perlawan atau Banding atau
lik
Kasasi (uit voerbaar bij voorraad);
52. Bahwa oleh karena Tergugat Rekonvensi telah wanprestasi dan
am
ub
Penggugat Rekonvensi dapat membuktikan dalil-dalil gugatan Rekonvensinya
berdasarkan fakta-fakta dan bukti-bukti yang uthentik, maka sudah sepatutnya
ep
Tergugat Rekonvensi dihukum untuk membayar biaya yang timbul dalam
k
perkara ini;
ah
Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Penggugat Rekonvensi

R
si
mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk memberikan putusan
sebagai berikut:
ne
ng
1. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi/Tergugat

Konvensi untuk seluruhnya;
do
gu
2. Menyatakan bahwa Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah

wanprestasi;
3. Menyatakan sah Jual Beli atas Tanah dan Bangunan yang terletak di
In
A
Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon Kelapa, Kecamatan.
Gambir, Jakarta Pusat sebagaimana Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor
ah
lik
1212 antara Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi selaku pembeli dan

Tergugat Rekonsvensi/Penggugat Konvensi selaku penjual;
m
ub
4. Menyatakan putusan ini berlaku sebagai Bukti Jual Beli yang sah dan
berkekuatan hukum atas Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan
ka
Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon Kelapa, Kecamatan

ep

ah
1212 yang dapat dipersamakan dengan Akta Jual Beli antara Penggugat
R
Rekonvensi/Tergugat Konvensi selaku pembeli dan Tergugat Rekonsvensi/

es
Penggugat Konvensi selaku penjual;

M
ng
5. Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
ganti rugi kepada Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi sebagai akibat
R
Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi harus membayar Jasa
si
Pengacara/Advokat secara tunai dan sekaligus sebesar Rp250.000.000,00
ne
ng
(dua ratus lima puluh juta rupiah);
6. Menghukum Tergugat Rekonsvensi/Penggugat Konvensi untuk
membayar uang paksa (dwangsom) kepada Penggugat
do
gu Rekonvensi/Tergugat Konvensi sebesar Rp100.000,00 (seratus ribu rupiah)
untuk setiap hari keterlambatan menjalankan isi putusan ini setelah
In
A
mempunyai kekuatan hukum tetap;
7. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun masih
ah
ada upaya hukum Perlawan atau Banding atau Kasasi (uitvoerbaar bij
lik
voorraad);
8. Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar
am
ub
biaya yang timbul dalam perkara ini;
Atau, Apabila Yang Mulia Majelis Hakim berpendapat lain, mohon untuk
ep
memberikan putusan yang adil dan seadil-adilnya (ex aequo et bono);
k
Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Jakarta Pusat

ah
telah memberikan putusan Nomor 29/Pdt.G/2013/PN Jkt.Pst. tanggal 10 Juli

R
si
2013 yang amarnya sebagai berikut:
Dalam Konvensi Dalam Provisi:
ne
ng
- Menolak provisi yang diajukan oleh Penggugat;

do
gu
- Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima;

Dalam Rekonvensi:
Dalam Eksepsi:
In
A
- Menolak eksepsi yang diajukan oleh Tergugat Dalam Rekonvensi;

ah
lik
1. Mengabulkan gugatan Penggugat Dalam Rekonvensi untuk sebahagian;

2. Menyatakan bahwa Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah
m
ub
wanprestasi;
3. Menyatakan sah kesepakatan Jual Beli atas Tanah dan Bangunan yang
ka
ep

ah
Bangunan Nomor 1212 antara Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi

R
selaku pembeli dan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi selaku penjual;

es
4. Memerintahkan Penggugat Dalam Rekonpensi dan Tergugat Dalam

M
ng
Rekonpensi untuk menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
untuk menandatangani pengoperan hak atas tanah dan bangunan yang
R
si
Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat dan apabila Tergugat dalam rekonvensi
ne
ng
tidak hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang untuk itu
maka kepada Penggugat dalam rekonvensi diberi kuasa untuk bertindak atas
nama Tergugat dalam rekonvensi untuk menandatangani segala surat-surat
do
gu yang berkaitan dengan pengoperan hak atas tanah dan bangunan yang
terletak Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon Kelapa,
In
A
Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat, setelah Penggugat Dalam Rekonvensi
membayar sisa harga tanah tersebut kepada Tergugat Rekonvensi sejumlah
ah
Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);
lik
5. Menolak gugatan Penggugat Dalam Rekonvensi untuk selain dan
selebihnya;
am
ub
Dalam Konvensi/Dalam Rekonvensi:
- Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk
ep
membayar biaya yang timbul dalam perkara ini yang hingga sekarang
k
sejumlah Rp616.000,00 (enam ratus enam belas ribu rupiah);

ah
Menimbang, bahwa amar Putusan Pengadilan Tinggi Jakarta Nomor

R
si
615/PDT/2013/PT DKI. tanggal 30 Januari 2014 adalah sebagai berikut:
- Menerima permohonan banding dari Pembanding semula Tergugat I;
ne
ng
- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 29/Pdt.G/

2013/PN Jkt.Pst tanggal 30 Juli 2013 yang dimohonkan banding tersebut;
do
gu
- Menghukum Pembanding semula Penggugat Dalam Konvensi/Tergugat

Dalam Rekonvensi untuk membayar biaya perkara untuk kedua tingkat
peradilan, yang dalam ditingkat banding ditetapkan sebesar Rp150.000,00
In
A
(seratus lima puluh ribu rupiah);

Menimbang, bahwa amar Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 18
ah
lik
K/Pdt/2015 tanggal 5 Mei 2015 yang telah berkekuatan hukum tetap tersebut
adalah sebagai berikut:
m
ub
1. Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi Teng Randy Rahardja

tersebut;
ka
2. Menghukum Pemohon Kasasi/Penggugat/Pembanding untuk membayar

ep
biaya perkara dalan tingkat kasasi ini sejumlah Rp500.000,00 (lima ratus
ah
ribu rupiah);
R
Menimbang, bahwa sesudah putusan Mahkamah Agung Nomor

es
18K/PDT/2015 tanggal 5 Mei 2015 yang telah mempunyai kekuatan hukum

M
ng
tetap tersebut, diberitahukan kepada Pemohon Kasasi/Penggugat/Pembanding

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pada tanggal 5 Agustus 2016 kemudian terhadapnya oleh Pemohon Kasasi/
R
Penggugat/Pembanding dengan perantaraan kuasanya, berdasarkan Surat
si
Kuasa Khusus tanggal 7 Desember 2016 diajukan permohonan peninjauan
ne
ng
kembali pada tanggal 30 Januari 2017 sebagaimana ternyata dari Akta
Permohonan Peninjauan Kembali Nomor 03/Srt.Pdt.PK/2017/PN Jkt.Pst juncto
Nomor 29/Pdt.G/2013/PN Jkt.Pst. yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri
do
gu Jakarta Pusat, permohonan tersebut disertai dengan memori peninjauan
kembali yang memuat alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan
In
A
Negeri tersebut pada tanggal 30 Januari 2017;
Bahwa memori peninjauan kembali dari Pemohon Kasasi/ Penggugat/
ah
Pembanding tersebut telah diberitahukan kepada Tergugat/ Terbanding pada
lik
tanggal 7 Februari 2017, kemudian Termohon Kasasi/Tergugat/Terbanding
mengajukan jawaban memori peninjauan kembali yang diterima di Kepaniteraan
am
ub
Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 24 Februari 2017;
Menimbang, bahwa permohonan peninjauan kembali a quo beserta
ep
alasan-alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama,
k
diajukan dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam Undang
ah
Undang, maka oleh karena itu permohonan peninjauan kembali tersebut secara
R
si
formal dapat diterima;
Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon
ne
ng
Peninjauan Kembali/Pemohon Kasasi/Penggugat/Pembanding dalam memori

peninjauan kembali tersebut pada pokoknya ialah:
do
gu
1. Bahwa Putusan Kasasi Mahkamah Agung RI Nomor 18 K/PDT/2015

tanggal 5 Mei 2015, amarnya berbunyi sebagai berikut:
Mengadili:
In
A
- Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi Teng Randy

Rahardja tersebut;
ah
lik
- Menghukum Pemohon Kasasi/Penggugat/Pembanding untuk

membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini sejumlah Rp500.000,00
m
ub
(lima ratus ribu rupiah);

Sedangkan Putusan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta Nomor 615/PDT/2013/
ka
PT DKI. Tanggal 30 Januari 2014, amarnya berbunyi sebagai berikut:

ep
Mengadili:
ah
- Menerima permohonan banding dari Pembanding, semula

R
Penggugat Dalam Konvensi/Tergugat Dalam Rekonvensi tersebut;

es
- Menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor

M
ng
29/Pdt.G/ 2013/PN Jkt.Pst. Tanggal 10 Juli 2013 yang dimohonkan banding

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tersebut;
R
- Menghukum Pembanding semula Penggugat Dalam
si
Konvensi/Tergugat Dalam Rekonvensi untuk membayar biaya perkara
ne
ng
untuk kedua tingkat pengadilan, yang dalam tingkat banding ditetapkan
sebesar Rp150.000,00 (seratus lima puluh ribu rupiah);
Adapun Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 29/Pdt.G/2013/
do
gu PN Jkt.Pst. Tanggal 10 Juli 2013 yang dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi DKI
Jakarta, amarnya berbunyi sebagai berikut:
In
A
Mengadili:
Dalam Konvensi:
ah
Dalam Provisi:
lik
- Menolak provisi yang diajukan oleh Penggugat;
am
ub
Dalam Rekonvensi:
ep
Dalam Eksepsi:
k
- Menolak eksepsi yang diajukan oleh Tergugat Dalam Rekonvensi;

ah

R
si
1. Mengabulkan gugatan Penggugat Dalam Rekonvensi untuk
sebahagian;
ne
ng
2. Menyatakan bahwa Tergugat Rekonvesi/Penggugat Konvensi

telah Wanprestasi;
do
gu
3. Menyatakan sah kesepakatan jual beli atas tanah dan bangunan

yang terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon
Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat sebagaimana Sertifikat Hak
In
A
Guna Bangunan Nomor 1212 antara Penggugat Rekonvensi/Tergugat

Konvensi selaku Pembeli dan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi
ah
lik
selaku Penjual;
4. Memerintahkan Penggugat Dalam Rekonvensi dan Tergugat
m
ub
Dalam Rekonvensi untuk menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah yang

berwenang untuk menandatangani pengoperan hak atas tanah dan
ka
bangunan yang terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW

ep
01, Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat dan apabila

ah
Tergugat Dalam Rekonvensi tidak hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta

R
Tanah yang berwenang untuk itu maka kepada Penggugat Dalam

es
Rekonvensi diberi kuasa untuk bertindak untuk dan atas nama Tergugat
M
ng
Dalam Rekonvensi untuk menandatangani segala surat-surat yang

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
berkaitan dengan pengoperan hak atas atas tanah dan bangunan yang
R
terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10 RT 014 RW 01, Kebon Kelapa,
si
Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat setelah Penggugat Dalam Rekonvensi
ne
ng
membayar sisa hargatanah tersebut kepada Tergugat Dalam Rekonvensi
sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);
5. Menolak gugatan Penggugat dalam Rekonvensi untuk selain dan
do
gu selebihnya;
Dalam Konvensi Dan Rekonvensi:
In
A
- Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk
membayar biaya yang timbul dalam perkara ini yang hingga sekarang
ah
sejumlah Rp616.000,00 (enam ratus enam belas ribu rupiah);
lik
2. Bahwa Pemohon Peninjauan Kembali berkeberatan terhadap Putusan
Judex Juris yang menolak Kasasi dari Pemohon Kasasi/Penggugat asal/
am
ub
Pembanding/sekarang Pemohon Peninjauan Kembali karena Pemohon
Peninjauan Kembali menilai dalam putusan Judex Facti yang menyatakan
ep
gugatan tidak dapat diterima terdapat suatu kekhilafan hakim atau suatu
k
kekeliruan yang nyata;

ah
Dalam Konvensi:
R
si
3. Bahwa gugatan wanprestasi yang diajukan Pemohon Peninjauan Kembali/
Penggugat asal terhadap Termohon Peninjauan Kembali/Tergugat asal atas
ne
ng
dasar adanya kesepakat lisan antara Pemohon Peninjauan Kembali dengan

Termohon Peninjauan Kembali untuk melakukan jual beli Tanah dan
do
gu
bangunan terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT/RW 014/001,

Kelurahan Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat dikenal juga
sebagai tanah Sertifikat HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa, luas 127 m² (seratus
In
A
dua puluh tujuh meter persegi) atas nama Ny. Thiong Njoek Lian (bukti P-10),
dengan harga sebesar Rp800.000.000,00 (delapan ratus juta rupiah);
ah
lik
4. Bahwa tanah dan bangunan tersebut (obyek perkara) merupakan hak

Pemohon Peninjauan Kembali yang diperoleh berdasarkan waris sesuai
m
ub
Akta Keterangan Waris Nomor 88 tanggal 19 Desember 1996 dari Notaris

Jakarta Listiyani, S.H., (bukti P-2) sehingga sesuai ketentuan hukum waris
ka
dalam Kitab Undang Undang Hukum Perdata Indonesia, tanah dan

ep
bangunan obyek perkara atas nama almarhumah nyonya Thiong Nyoek

ah
Lian tersebut jatuh kepada Pemohon PK sebagai ahli waris tunggal obyek
R
perkara tersebut sejak tahun 1978 menjadi tempat kediaman Termohon PK

es
sekaligus sebagai tempat usaha foto copy dan penjualan Alat Tulis Kantor;
M
ng
5. Bahwa setelah Pemohon PK/Penggugat asal dan Termohon PK/Tergugat

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
asal sepakat melakukan jual beli obyek perkara, Pemohon PK menyerahkan
R
dokumen-dokumen tanah kepada Termohon PK sebagaimana Surat Tanda
si
Terima tertanggal 12 Juni 1997 (bukti P-3), yang terdiri dari:
ne
ng
1) Surat Ijin Mendirikan Bangunan Nomor 27480/IMB-PG/78 tanggal
30 Desember 1978 atas nama Moh. Abdullah Assegaf;
2) Gambar Situasi Nomor 1286/Sen/1981 tanggal 23 Juli 1981;
do
gu 3) Keterangan Rencana Kota Nomor 909/TN/P/XI/81 dari Suku Dinas
Tata Kota Jakarta Pusat tanggal 9 November 1981;
In
A
4) Gambar Denah Bangunan yang disahkan Kepala Dinas
Pengawasan Pembangunan Kota DKI Jakarta;
ah
5) Surat Gubernur KDKI Jakarta kepada Ny. Thiong Nyoek Lian
lik
Nomor 7322/XI/1983 tanggal 14 November 1983, perihal perintah setor
sehubungan dengan permohonan sesuatu hak atas tanah seluas 127 m²
am
ub
(seratus dua puluh tujuh meter persegi), yang terletak di jalan Hayam Wuruk
Nomor 10 Kelurahan Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat;
ep
6) Salinan Surat Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor 238/49/I/
k
HGB/P/1/1984 tanggal 28 Januari 1984;

ah
7) Surat Tanda Setoran Nomor 229/DA/Bkh/2/1983 tanggal 21

R
si
November 1983 dan Nomor 7733/5717/DA/Bkh/2/HGB/1984 tanggal 24
Maret 1984; dan
ne
ng
8) Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa atas

nama Ny. Thiong Nyoek Lian;
do
gu
6. Bahwa setelah Pemohon Peninjauan Kembali menyerahkan Sertifikat

HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa dan dokumen-dokumen lainnya tersebut
Pemohon Peninjauan Kembali tidak menerima pembayaran dari Termohon
In
A
Peninjauan Kembali. Termohon Peninjauan Kembali memberikan pembayaran

atas penjualan tanah dan bangunan kepada Pemohon Peninjauan Kembali 4
ah
lik
(empat) tahun kemudian, yaitu pada 16 November tahun 2001 sebesar

Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah). (bukti P- 4).
m
ub
7. Bahwa pembayaran terakhir, jumlahnya sebesar Rp150.000.000,00

(seratus lima puluh juta rupiah), diterima Pemohon Peninjauan Kembali pada
ka
tanggal 15 Juli tahun 2003 (bukti P-8). Sehingga setelah pembayaran terakhir
ep
tersebut total uang pembayaran yang diterima Pemohon Peninjauan Kembali

ah
adalah sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah);

R
8. Bahwa dikarenakan uang pembayaran yang sudah diterima Pemohon

es
Peninjauan Kembali dari Termohon Peninjauan Kembali sebesar

M
ng
Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) sementara dalam kesepakat untuk

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
jual beli atas obyek perkara nilanya ditetapkan sebesar Rp800.000.000,00
R
(delapan ratus juta rupiah), maka Termohon Peninjauan Kembali telah
si
ingkar janji (wanprestasi) sehingga Pemohon Peninjauan Kembali
ne
ng
mengajukan gugatan dan menuntut agar kesepakatan untuk jual beli obyek
perkara dibatalkan oleh hakim Pengadilan dan Pemohon Peninjauan
Kembali akan mengembalikan uang pembayaran yang sudah diterima total
do
gu sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) kepada Termohon
Peninjauan Kembali;
In
A
9. Bahwa selain alasan ingkar janji (wanprestasi) terdapat alasan lain untuk
membatalkan kesepakatan secara lisan dengan Termohon Peninjauan
ah
Kembali untuk jual beli tanah dan bangunan, yakni karena adanya kekeliruan/
lik
kekhilafan mengenai cara pembayarannya. Termohon Peninjauan Kembali/
Tergugat asal di dalam memenuhi kesepakatan ternyata melakukan
am
ub
pembayaran secara mencicil dimana uang pembayarannya itu dari hasil
usaha di atas tanah dan bangunan hak Pemohon Peninjauan Kembali. Oleh
ep
karena itu sehubungan dengan adanya kekeliruan/kekhilafan tentang cara
k
pembayaran tersebut Pemohon Peninjauan Kembali meminta Kepada Hakim

ah
Pengadilan untuk menyatakan batal (nietig verklaard) persetujuan/ perjanjian

R
si
lisan untuk jual beli tanah HGB Nomor 1212/Kebon Kelapa antara Pemohon
Peninjauan Kembali dengan Termohon Peninjauan Kembali;
ne
ng
10. Bahwa terhadap gugatan wanprestasi yang diajukan Pemohon

Peninjauan Kembali/Penggugat asal terhadap Termohon Peninjauan
do
gu
Kembali/Tergugat asal, Judex Facti Pengadilan Tingkat Pertama di dalam

menjatuhkan Putusan:
“Menyatakan gugatan Penggugat tidak dapat diterima”;
In
A
dan Putusannya itu diberikan berdasarkan pertimbangan hukum sebagaimana

ditunjukkan Putusan Judex Facti Pengadilan Tingkat Pertama, halaman 63-
ah
lik
64, yang uraiannya sebagai berikut:

Menimbang, bahwa Penggugat mendalilkan bahwa Nyonya Thiong Nyoek Lian
m
ub
mempunyai harta peninggalan berupa sebidang tanah berikut bangunan di

atasnya terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014, RW 001,
ka
Kelurahan Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat sebagaimana

ep
dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa, luas 127 m²
ah
(seratus dua puluh tujuh meter persegi);

R
Menimbang, bahwa dalil tersebut tidak dibantah oleh Tergugat dan

es
dihubungkan dengan bukti Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon

M
ng
Kelapa (P-10, TK/PR-1) terbukti bahwa Ny. Thiong Nyoek Lian mempunyai
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
harta peninggalan berupa sebidang tanah berikut bangunan di atasnya terletak
R
di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 001, Kelurahan Kebon Kelapa,
si
Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat sebagaimana dalam Sertifikat Hak Guna
ne
ng
Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa, luas 127 m² (seratus dua puluh tujuh
meter persegi);
Menimbang, bahwa membaca Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor
do
gu 1212/Kebon Kelapa (P-10, TK/PR-1) ternyata Hak Guna Bangunan atas
tanah tersebut telah berakhir pada tanggal 14 September 2004;
In
A
Menimbang, bahwa dari bukti–bukti yang diajukan oleh Penggugat tidak ada
bukti kalau Penggugat telah mengajukan permohonan perpanjangan hak
ah
atas tanah tersebut;
lik
Menimbang, bahwa oleh karena Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon
Kelapa telah berakhir pada tanggal 14 September 2004 dan tidak ada bukti
am
ub
kalau Penggugat telah memperpanjang hak atas tanah tersebut maka tanah
tersebut kembali menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dengan
ep
demikian Penggugat tidak mempunyai hak untuk mengajukan gugatan atas
k
tanah tersebut dalam perkara ini;

ah
Menimbang, bahwa dari pertimbangan tersebut maka gugatan Penggugat

R
si
harus dinyatakan tidak dapat diterima;
Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat dinyatakan tidak dapat
ne
ng
diterima maka biaya perkara dibebankan kepada Penggugat;

11. Bahwa dari pertimbangan hukum putusan di atas diketahui bahwa
do
gu
alasan Judex Facti memutuskan gugatan Penggugat/Pemohon PK tidak

dapat diterima adalah atas dasar penilaian Hak Guna Bangunan Nomor
1212/ Kebon Kelapa telah berakhir dan hak atas tanah tersebut tidak
In
A
diperpanjang oleh Pemohon Peninjauan Kembali dan tanah kembali

menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh Negara sehingga Pemohon
ah
lik
Peninjauan Kembali tidak mempunyai hak untuk mengajukan gugatan atas

tanah tersebut;
m
ub
12. Bahwa Judex Facti menilai bahwa berakhirnya Hak Guna Bangunan
Nomor 1212/Kebon Kelapa dan tanah kembali menjadi tanah yang dikuasai
ka
langsung oleh Negara adalah sama dengan hapusnya/hilangnya obyek

ep
perjanjian;
ah
13. Bahwa Pemohon Peninjauan Kembali menilai Judex Facti

R
Pengadilan Tingkat Pertama telah keliru dalam menerapkan hukum tentang

es
hapusnya perikatan dalam perjanjian. Dalam Pasal 1381 KUHPerdata

M
ng
disebutkan 10 (sepuluh) macam hal yang mengakibatkan hapusnya

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
perikatan, yaitu:
R
1. karena pembayaran;
si
2. karena penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan
ne
ng
penyimpanan;
3. karena pembaharuan hutang;
4. karena perjumpaan hutang;
do
gu 5. karena pencampuran hutang;
6. karena pembebasan hutang;
In
A
7. karena musnahnya barang yang terhutang;
8. karena kebatalan atau pembatalan;
ah
9. karena berlakunya syarat batal; dan
lik
10. karena kadaluwarsa (verjaring).
Dan mengenai musnahnya barang yang terutang/hilang, hal ini diatur
am
ub
dalam Pasal 1444 dan Pasal 1445 KUHPerdata:
Pasal 1444:
ep
Jika barang tertentu yang menjadi bahan persetujuan, musnah tidak lagi
k
dapat diperdagangkan, atau hilang, sedemikian hingga sama sekali

ah
tidak diketahui apakah barang itu masih ada, maka hapuslah

R
si
perikatannya, asal barang itu musnah atau hilang, di luar salahnya si
berhutang, dan sebelum ia lalai menyerahkannya;
ne
ng
Bahkan meskipun si berhutang lalai menyerahkan suatu barang,

sedangkan ia tidak telah menanggung terhadap kejadian-kejadian yang
do
gu
tak terduga, perikatan hapus, jika barangnya akan musnah secara yang
sama ditangan di berpiutang, seandainya sudah diserahkan kepadanya
si berhutang diwajibkan membuktikan kejadian yang tak terduga, yang
In
A
dimajukan itu;
Dengan cara bagaimana sesuatu barang yang telah dicuri, musnah atau
ah
lik
hilang, hilangnya barang itu tidak sekali-kali membebaskan orang yang

membawa barang dari kewajibannya untuk mengganti harganya;
m
ub
Pasal 1445:
Jika barang yang terhutang, di luar salahnya si berhutang, musnah, tak
ka
lagi dapat diperdagangkan, atau hilang, maka si berhutang, jika ia

ep
mempunyai hak-hak atau tuntutan-tuntutan ganti rugi mengenai barang

ah
tersebut, diwajibkan memberi hak-hak atau tuntutan-tuntutan tersebut

R
kepada orang yang menghitungkan padanya;

es
11. Bahwa dari ketentuan Pasal 1444 dan Pasal 1445 KUHPerdata
M
ng
kiranya dapat diketahui bahwa perikatan dapat hapus apabila barang

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
yang diperjanjikan sama sekali tidak diketahui masih ada. Oleh karena
R
itu berkaitan dengan habisnya masa berlaku HGB Nomor 1212/Kebon
si
Kelapa tidak dapat dinilai bahwa obyek kesepakatan telah musnah,
ne
ng
hilang atau sama sekali tidak diketahui masih ada karena yang diatur
dalam Pasal 1444 dan Pasal 1445 KUHPerdata adalah mengenai obyek
perjanjian yang musnah sama sekali atau hilang sedangkan obyek
do
gu kesepakatan berupa tanah dan bangunan ex- HGB Nomor 1212/Kebon
Kelapa tidak musnah sama sekali atau hilang dan terhadap hak
In
A
kepemilikannya yang sudah berakhir dapat dimohonkan pembaharuan/
perpanjangan haknya berdasarkan ketentuan Pasal 35 ayat (1) dan (2)
ah
Undang Undang Pokok-Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 dan Pasal
lik
25 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 Tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah;
am
ub
Pasal 35 ayat (2) Undang Undang Pokok-Pokok Agraria Nomor 5
Tahun 1960:
ep
ayat (2):
k
Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta

ah
keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1)

R
si
dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun;
Pasal 25 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang
ne
ng
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah:
ayat (2):
do
gu
Sesudah jangka Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya sebagaimana

dimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama”;
In
A
12. Bahwa ketentuan-ketentuan tersebut di atas mengatur bahwa

jangka waktu Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang dan yang dapat
ah
lik
meminta perpanjangan jangka waktu adalah pemegang hak. Sehingga

Pemohon PK sebagai ahli waris Ny. Thiong Nyoek Lian/pemegang hak
m
ub
atas Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Pondok Kelapa berhak meminta

perpanjangan jangka waktu;
ka
13. Bahwa dengan demikian menilai Pemohon PK tidak mempunyai hak

ep
untuk mengajukan gugatan atas tanah tersebut sehubungan dengan

ah
berakhirnya Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa adalah

R
penilaian yang tidak tepat atau keliru. Sehingga jelaslah kiranya bahwa
es
dalam putusan terdapat kekhilafan atau kekeliruan yang nyata dari Hakim;
M
ng
14. Bahwa apalagi, sesuai bukti P-3, Bukti TK/PR-1, obyek

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
perjanjian/Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa yang
R
berakhir masa berlaku haknya pada tanggal 14 September 2004 berada
si
dalam kekuasaan Termohon PK sehingga Termohon PK-lah pihak yang
ne
ng
melakukan kesalahan sehingga obyek perjanjian statusnya kembali menjadi
Tanah Negara;
15. Bahwa dengan demikian jelaslah kiranya bahwa dalam Putusan
do
gu yang menyatakan “gugatan Pemohon PK/Penggugat asal tidak dapat
diterima” terdapat kekhilafan/kekeliruan yang nyata dari Hakim;
In
A
16. Bahwa oleh karena itu dengan mengingat bahwa:
1) Dari nilai kesepakat lisan untuk jual beli atas obyek perkara
ah
sebesar Rp800.000.000,00 (delapan ratus juta rupiah), Termohon
lik
Peninjauan Kembali belum memenuhi seluruhnya karena uang
pembayaran yang diterima Pemohon Peninjauan Kembali sebesar
am
ub
Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah);
2) berdasarkan bukti P-4, Bukti TK/PR-48, jangka waktu pelunasan
ep
ditentukan sampai Desember 2002 di hadapan Notaris/PPAT;
k
3) Termohon Peninjauan Kembali meminta agar bilyet giro pelunasan

ah
yang sudah diserahkan kepada Pemohon PK tidak dicairkan;

R
si
4) yang berarti Termohon Peninjauan Kembali terbukti menurut
hukum telah lalai memenuhi prestasinya maka Majelis Hakim Agung
ne
ng
perlu mengadili kembali perkara ini;

Dalam Rekonvensi:
do
gu
17. Bahwa demikian pula halnya dengan Putusan Judex Facti yang
telah mengabulkan gugatan rekonvensi dari Termohon PK/Tergugat
Konvensi/ Penggugat Rekonvensi. Pemohon PK berpendapat dalam
In
A
Putusan terdapat kekhilafan/kekeliruan yang nyata dari Hakim;

18. Bahwa di dalam mengabulkan gugatan rekonvensi, Judex Facti
ah
lik
memberikan pertimbangannya sebagaimana ditunjukkan putusan Judex

Facti Pengadilan Negeri halaman 68 sampai dengan 73, yang uraiannya
m
ub
sebagai berikut:
Menimbang, karena dalil-dalil Penggugat dalam rekonvensi tersebut dibantah
ka
oleh Tergugat dalam rekonvensi maka kepada Penggugat dalam rekonvensi

ep
dibebankan untuk membuktikan apakah benar Tergugat dalam rekonvensi

ah
telah melakukan wanprestasi atas jual beli atas tanah sengketa;

R
Menimbang bahwa Pasal 1234 KUHPerdata mengatur: “tiap-tiap perikatan

es
adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau untuk tidak
M
ng
berbuat sesuatu”;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang, bahwa dari dalil gugatan maupun jawaban dalam rekonvensi
R
serta bukti-bukti yang diajukan oleh kedua belah pihak, diperoleh fakta
si
bahwa tidak ada perjanjian jual beli secara tertulis antara Penggugat dalam
ne
ng
rekonvensi dan Tergugat dalam rekonvensi yang mengatur secara tegas
hak dan kewajiban antara Penggugat Dalam Rekonvensi dengan Tergugat
Dalam Rekonvensi sehubungan perjanjian jual beli atas tanah yang menjadi
do
gu obyek jual beli dalam perkara ini;
Menimbang, bahwa dengan demikian untuk menilai Penggugat Dalam
In
A
Rekonvensi atau Tergugat Dalam Rekonvensi telah melakukan wanprestasi
atas jual beli tanah dalam perkara ini, dapat diketahui dari bukti-bukti yang
ah
diketahui oleh kedua belah pihak;
lik
Menimbang, bahwa dari bukti kwitansi tanda terima uang sebesar
Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) tanggal 16 November 2001 (TK/PR-
am
ub
48, P-4) disebutkan bahwa uang tersebut guna membayar uang muka tanda
jadi (tahap I) 1 (satu) unit rumah di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, Rt. 014,
ep
Rw. 01, Kebon Kelapa, Gambir, Jakarta Pusat, senilai 300 juta dan 500 juta
k
(US$ 50.000,00). Jangka waktu pelunasan diberikan sampai Desember

ah
2002 di hadapan Notaris/PPAT;

R
si
Menimbang, bahwa dari bukti (TK/PR-48, TK/PR-48a, P-4) terbukti bahwa
kesepakatan jual beli antara Penggugat Dalam Rekonvensi dan Tergugat
ne
ng
Dalam Rekonvensi atas tanah obyek jual beli perkara ini terjadi pada tanggal
16 November 2001 dan bukan pada tanggal 12 Juni 1997 ketika Tergugat
do
gu
Dalam Rekonvensi menyerahkan surat-surat atas tanah tersebut kepada

Penggugat Dalam Rekonvensi (P-3) karena pada waktu itu belum dibayarkan
harga dari tanah tersebut sekalipun dalam bentuk uang muka atau tanda jadi;
In
A
Menimbang, bahwa dari bukti TK/PR-48, TK/PR-48a, P-4 tersebut, juga

disepakati bahwa pelunasan harga tanah tersebut disepakati sampai pada
ah
lik
bulan Desember 2002 di hadapan Notaris/PPAT;

Menimbang, bahwa fakta tersebut didukung dengan bukti-bukti bahwa
m
ub
Penggugat dalam rekonvensi masih tetap membayar uang sewa atas

bangunan tersebut yaitu bukti TK/PR-2 sampai dengan TK/PR-47, TK/PR-
ka
51 sampai dengan TK/PR-68;

ep
Menimbang Tergugat Dalam Rekonvensi tidak membantah menerima uang

ah
setoran tersebut akan tetapi membantah uang tersebut sebagai uang sewa;
R
Menimbang, bahwa oleh karena setoran uang tersebut diberikan secara

es
rutin setiap bulannya dan jumlahnya sama yaitu Rp2.500.000,00 (dua juta
M
ng
lima ratus ribu rupiah) setiap bulannya (TK/PR-2 sampai dengan TK/PR-47)
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
terkecuali setoran sejak bulan Januari 2002 sampai dengan bulan Juni 2003
R
sejumlah Rp2.000.000,00 (dua juta rupiah) setiap bulannya (TK/PR-51
si
sampai dengan TK/PR-68), menurut hemat Majelis Hakim uang setoran
ne
ng
tersebut adalah merupakan uang sewa atas bangunan yang terletak di
Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kelurahan Kebon Kelapa,
Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat;
do
gu Menimbang, bahwa kemudian Penggugat dalam rekonvensi membayar
harga tanah tersebut sebesar Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah)
In
A
sesuai kwitansi tanda terima uang tanggal 21 Desember 2001 (TK/PR-49,
TK/PR-49a, P-5);
ah
Menimbang, bahwa dari bukti kwitansi tanda terima uang sebesar
lik
Rp200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah) tanggal 21 Desember 2001 (TK/PR-
49, TK/PR-49a, P-5) disebutkan bahwa uang tersebut guna membayar tahap
am
ub
kedua 1 (satu) unit rumah di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01,
Kebon Kelapa, Gambir, Jakarta Pusat, senilai 300 juta dan 500 juta (US$
ep
50.000,00) jangka waktu pelunasan diberikan sampai Desember 2002 di
k
hadapan Notaris/PPAT;
ah
Menimbang, bahwa ternyata sampai dengan Desember 2002, Penggugat

R
si
Dalam Rekonvensi belum melunasi harga pembelian tanah tersebut;
Menimbang, bahwa walau harga tanah tersebut belum dilunasi oleh
ne
ng
Penggugat Dalam Rekonvensi sampai bulan Desember 2002 namun

Tergugat Dalam Rekonvensi masih tetap menerima pembayaran pada
do
gu
tanggal 8 Januari 2003 sejumlah Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah)

(TK/PR-50, TK/PR-50a, P-6) dan sejumlah Rp150.000.000,00 (seratus lima
puluh juta rupiah) sesuai kwitansi tanda terima uang tanggal 30 Januari
In
A
2003 (TK/PR-69, TK/PR-69a, P-7) dan sejumlah Rp150.000.000,00 (seratus

lima puluh juta rupiah) sesuai kwitansi tanda terima uang tanggal 30 Januari
ah
lik
2003 (TK/PR-70, TK/PR-70a, P-8);

Menimbang, bahwa dari bukti kwitansi tanda terima uang TK/PR-48, TK/PR-
m
ub
48a, TK/PR-49, TK/PR-49a, TK/PR-50, TK/PR-50a, TK/PR-69, TK/PR-69a,

TK/PR-70, TK/PR-70a, TK/PR-71, terbukti bahwa Tergugat dalam rekonvensi
ka
telah menerima harga tanah tersebut sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh

ep
ratus juta rupiah), dengan demikian sisa harga tanah tersebut sejumlah
ah
Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);

R
Menimbang, bahwa dari bukti kwitansi tandaterima uang tanggal 8 Januari

es
2003 sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah) disebutkan bahwa

M
ng
sisa harga tanah tersebut sebesar Rp400.000.000,00 (empat ratus juta

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
rupiah) akan dilunaskan sebelum penandatanganan akta jual beli di
R
hadapan notaris (TK/PR-50, TK/PR-50a), demikian juga pada bukti kwitansi
si
tanda terima uang sebesar Rp150.000.000,00 (seratus lima puluh juta
ne
ng
rupiah) tanggal 30 Januari 2003 disebutkan bahwa sisa harga tanah
tersebut sejumlah Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) akan
dilunaskan pada saat penandatangan akta jual beli di hadapan notaris
do
gu (TK/PR-69, TK/PR-69a) serta pada bukti kwitansi tanda terima uang
sejumlah Rp150.000.000,00 (seratus lima puluh juta rupiah) tanggal 15 Juli
In
A
2003 disebutkan sisanya akan dilunaskan secepatnya dikemudian hari
(TK/PR-70, TK/PR-70a);
ah
Menimbang, bahwa dengan diterimanya uang pembayaran harga tanah
lik
tersebut oleh Tergugat Dalam Rekonvensi setelah bulan Desember 2002,
berarti antara Penggugat Dalam Rekonvensi dengan Tergugat Dalam
am
ub
Rekonvensi telah sepakat pelunasan harga tanah tersebut tidak lagi pada
bulan Desember 2002 akan tetapi ketika ditandatangani akta jual beli atas
ep
tanah tersebut di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
k
Menimbang, bahwa tentang sisa harga pembelian tanah sebesar

ah
Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah), Majelis Hakim mempertimbangkan

R
si
sebagai berikut:
Menimbang, bahwa saksi Laolin Seng Hong yang diajukan oleh Tergugat
ne
ng
dalam rekonvensi menerangkan bahwa pada tahun 2004, Penggugat Dalam

Rekonvensi dan Tergugat Dalam Rekonvensi datang ke Kantor Notaris
do
gu
Titiek Irawati Sugiyanto, S.H., untuk membuat akta jual beli tanah tersebut
lalu saksi memberikan perincian biaya untuk jual beli tanah tersebut lalu
saksi memberikan perincian biaya untuk jual beli tanah tersebut dan oleh
In
A
Penggugat Dalam Rekonvensi memberikan 2 lembar bilyet giro masing-

masing senilai Rp72.973.250,00 (tujuh puluh dua juta sembilan ratus tujuh
ah
lik
puluh tiga ribu dua ratus lima puluh rupiah) dan sejumlah Rp69.973.250,00
(enam puluh sembilan juta sembilan ratus tujuh puluh tiga ribu dua ratus
m
ub
lima puluh rupiah) yang merupakan pajak penjual dan pajak pembeli yang
harus disetor ke Kas Negara akan tetapi akta jual beli tidak bisa dilakukan
ka
karena sertifikat tanah tersebut belum balik nama ke atas nama Tergugat
ep
Dalam Rekonvensi sehingga Penggugat Dalam Rekonvensi meminta untuk

ah
tidak mencairkan bilyet giro tersebut;

R
Menimbang, bahwa dari pertimbangan-pertimbangan diatas dapat disimpulkan

es
bahwa tidak dilunasinya haga pembelian tanah terperkara oleh Penggugat

M
ng
Dalam Rekonvensi karena sertifikat atas tanah tersebut belum balik nama
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
ke atas nama Tergugat dalam rekonvensi;
R
Menimbang, bahwa balik nama sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212
si
menjadi atas nama Teng Randy Rahardja adalah merupakan kewajiban
ne
ng
Tergugat Dalam Rekonpensi dan karena sertifikat tersebut belum balik
nama atas nama Teng Randy Rahardja (Tergugat Dalam Rekonvensi) maka
akta jual beli atas tanah dan bangunan yang menjadi obyek jual beli dalam
do
gu perkara a quo sampai sekarang belum dilaksanakan walau Tergugat Dalam
Rekonvensi telah menerima uang pembelian tanah dan bangunan tersebut
In
A
sejumlah Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) dan sisanya tinggal
sejumlah 100.000.000,00 (seratus juta rupiah);
ah
Menimbang, bahwa perbuatan Tergugat dalam rekonvensi yang belum
lik
melaksanakan balik nama atas Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212
sementara sudah menerima uang penjuaian tanah tersebut sejumlah
am
ub
Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) sehingga akta jual beli tanah
tersebut belum ditandatangani adalah merupakan perbuatan wanprestasi;
ep
Menimbang, bahwa dari pertimbangan tersebut maka Penggugat Dalam
k
Rekonvensi berhasil membuktikan dalil gugatannya;

ah
Menimbang, bahwa oleh karena perbuatan Tergugat Dalam Rekonvensi

R
si
adalah perbuatan wanprestasi maka petitum Nomor 2 cukup beralasan
hukum untuk dikabulkan;
ne
ng
Menimbang, bahwa kesepakatan jual beli tanah dan bangunan yang terletak
di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon Kelapa, Kecamatan
do
gu

1212 antara Penggugat Dalam Rekonvensi dan Tergugat Dalam Rekonvensi
telah memenuhi Pasal 1320 KUHPerdata sebagai syarat syahnya suatu
In
A
perjanjian dan kesepakatan tersebut sebelum berakhirnya Hak Guna

Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa pada tanggal 24 September 2004 dan
ah
lik
karenanya petitum Nomor 3 beralasan untuk dikabulkan namun dalam amar

petitum Nomor 3 harus dicantumkan kata “kesepakatan”;
m
ub
Menimbang, bahwa petitum Nomor 4 tidak berdasarkan hukum karenanya

harus ditolak namun untuk menghindari kerugian yang lebih besar lagi bagi
ka
Penggugat Rekonpensi dan sesuai pula petitum yang memohon putusan yang
ep
seadil-adilnya (ex aequo et bono) dan menurut Majelis Hakim juga masih
ah
dalam materi gugatan Penggugat Dalam Rekonvensi maka dipertimbangkan

R
sebagai berikut:
es
Menimbang, . . . dan seterusnya;

M
ng
19. Bahwa dari pertimbangan hukum Putusan di atas diketahui bahwa

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
alasan Judex Facti mengabulkan gugatan rekonvensi adalah karena Judex
R
facti menilai Pemohon PK/Tergugat Dalam Rekonvensi melakukan
si
perbuatan wanprestasi sehubungan tidak melaksanakan kewajiban
ne
ng
membalik nama sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212 menjadi atas
nama Teng Randy Rahardja sehingga akta jual beli atas tanah dan
bangunan yang menjadi obyek jual beli dalam perkara a quo sampai
do
gu sekarang belum dilaksanakan walau Tergugat Dalam Rekonvensi telah
menerima uang pembelian tanah dan bangunan tersebut sejumlah
In
A
Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) dan sisanya tinggal sejumlah
Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah). Oleh karenanya setelah Termohon
ah
Peninjauan Kembali/Penggugat Rekonvensi menerbitkan 2 lembar bilyet
lik
giro masing-masing senilai Rp72.973.250,00 (tujuh puluh dua juta sembilan
ratus tujuh puluh tiga ribu dua ratus lima puluh rupiah) dan sejumlah
am
ub
Rp69.973.250,00 (enam puluh sembilan juta sembilan ratus tujuh puluh tiga
ribu dua ratus lima puluh rupiah) yang merupakan pajak penjual dan pajak
ep
pembeli yang harus disetor ke Kas Negara tetapi sertifikat tanah tersebut
k
belum balik nama ke atas nama Pemohon Peninjauan Kembali/Tergugat

ah
Dalam Rekonvensi maka Termohon PK meminta untuk tidak mencairkan

R
si
bilyet giro tersebut;
20. Bahwa Pemohon Peninjauan Kembali berpendapat penilaian
ne
ng
Judex Facti yang menilai Pemohon Peninjauan Kembali/Tergugat Dalam

Rekonvensi melakukan perbuatan wanprestasi karena tidak melaksanakan
do
gu
kewajiban membalik nama Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212

menjadi atas nama Teng Randy Rahardja adalah penilaian yang tidak
tepat/keliru;
In
A
21. Bahwa alasan Pemohon PK menilai penilaian Judex Facti tidak tepat
atau keliru adalah karena memproses baliknama Sertifikat tanah tidak
ah
lik
membutuhkan waktu yang lama dan prosesnya dapat dilakukan oleh Pegawai
Notaris/PPAT yang akan membuat akta jual beli bersama-sama dengan
m
ub
pemeriksaan sertifikat pada Buku Tanah di Kantor Pertanahan. Apalagi

Termohon Peninjauan Kembali pada saat itu tidak/belum datang ke kantor
ka
Notaris/PPAT guna menandatangani akta jual beli tanah dan selain itu Judex
ep
Facti luput memperhatikan bahwa:

ah
setelah Pemohon Peninjauan Kembali (Penggugat Konvensi/Tergugat

R
Rekonvensi) dan Termohon Peninjauan Kembali (Tergugat Konvensi/

es
Penggugat Rekonvensi) sepakat untuk jual beli tanah Sertifikat Hak Guna
M
ng
Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa, Pemohon Peninjauan Kembali

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
menyerahkan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa
R
beserta dengan dokumen tanah lainnya kepada Termohon PK (bukti P-3,
si
bukti TK/PR-1);
ne
ng
Artinya, karena Asli Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon
Kelapa selama ini ada pada Termohon Peninjauan Kembali maka Pemohon
Peninjauan Kembali tidak/belum memproses baliknama Sertifikat tanah;
do
gu 22. Bahwa dengan demikian jelaslah kiranya bahwa Judex Facti telah
melakukan kekeliruan sehubungan menilai Pemohon Peninjauan Kembali
In
A
melalaikan kesepakatan/wanprestasi dengan karena belum melaksanakan
balik nama atas Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212/Kebon Kelapa.
ah
Putusan gugatan konvensi adalah putusan negatif sehingga terhadap
lik
gugatan rekonvensi tidak dapat dijatuhkan putusan;
23. Bahwa pada sisi lain dalam Putusan gugatan konvensi dari
am
ub
Pemohon Peninjauan Kembali, Judex Facti memutuskan:
“menyatakan gugatan tidak dapat diterima”;
ep
Suatu Putusan yang bunyinya “menyatakan gugatan tidak dapat diterima”
k
adalah Putusan negatif sehingga oleh karenanya terhadap gugatan

ah
rekonvensi tidak dapat dijatuhkan putusan dan terhadap gugatan rekopensi

R
si
harus diputus dengan putusan yang menyatakan gugatan rekonvensi tidak
dapat diterima;
ne
ng
Hal ini sejalan dengan Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 1527

K/Sip/1976 tanggal 2 Agustus 1977 yang antara lain menyatakan:
do
gu
Ternyata antara gugatan rekonvensi sangat erat hubungannya dengan

gugatan konvensi, kemudian putusan yang dijatuhkan kepada gugatan
konvensi ialah gugatan dinyatakan tidak dapat diterima. Dengan demikian
In
A
materi gugatan konvensi belum diperiksa dan diputus, oleh karena itu
semestinya gugatan rekonvensi tidak dapat diperiksa dan diputus sebelum
ah
lik
gugatan konvensi diperiksa dan diputus;

Putusan Judex Facti dalam rekonvensi melanggar Asas Ultra Petita:
m
ub
24. Bahwa selain itu Putusan Judex Facti Pengadilan Negeri dalam
mengabulkan gugatan rekonvensi dari Termohon Peninjauan
ka
Kembali/Penggugat Rekonvensi telah melanggar Asas Ultra Petita;

ep
Bahwa Termohon Peninjauan Kembali dalam gugatan rekonvensi, mengajukan

ah
tuntutan sebagai berikut:

R
Tuntutan Butir 3:
es
Menyatakan sah jual beli atas Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan
M
ng
Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon kelapa, Kecamatan Gambir,
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Jakarta Pusat sebagaimana Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1212
R
antara Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi selaku Pembeli dan
si
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi selaku Penjual;
ne
ng
Tuntutan Butir 4:
Menyatakan Putusan ini berlaku sebagai bukti jual beli yang sah dan
berkekuatan hukum atas Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan
do
gu Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon kelapa, Kecamatan
Gambir, Jakarta Pusat sebagaimana sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor
In
A
1212 yang dapat dipersamakan dengan akta jual beli antara Penggugat
Rekonvensi/Tergugat Konvensi selaku Pembeli dan Tergugat Rekonvensi/
ah
Penggugat Konvensi selaku Penjual;
lik
Bahwa putusan Judex Facti dalam rekonvensi, butir 3 dan butir 4 menyatakan
sebagai berikut:
am
ub
Putusan Butir 3:
Menyatakan sah kesepakatan jual beli atas Tanah dan Bangunan yang
ep
terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01, Kebon kelapa,
k

ah
Bangunan Nomor 1212 antara Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi

R
si
selaku Pembeli dan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi selaku Penjual;
Putusan Butir 4:
ne
ng
Memerintahkan Penggugat Dalam Rekonvensi dan Tergugat Dalam

Rekonvensi untuk menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang
do
gu
untuk menandatangani pengoperan hak atas tanah dan bangunan yang

Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat dan apabila Tergugat Dalam Rekonvensi
In
A
tidak hadir dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang untuk itu
maka kepada Penggugat Dalam Rekonvensi diberi kuasa untuk bertindak
ah
lik
untuk dan atas nama Tergugat Dalam Rekonvensi untuk menandatangani

segala surat-surat yang berkaitan dengan pengoperan hak atas atas tanah dan
m
ub
bangunan yang terletak di Jalan Hayam Wuruk Nomor 10, RT 014 RW 01,
Kebon Kelapa, Kecamatan Gambir, Jakarta Pusat setelah Penggugat Dalam
ka
Rekonvensi membayar sisa harga tanah tersebut kepada Tergugat Dalam

ep
Rekonvensi sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);

ah
Bahwa bertitik tolak dari tuntutan-tuntutan Termohon Peninjauan Kembali

R
dalam gugatan rekonpensi tersebut, maka berarti kata “Kesepakatan” dalam

es
amar Putusan butir 3 tidak ada dalam tuntutan Termohon Peninjauan Kembali
M
ng
(Penggugat Dalam Rekonvensi/Tergugat Dalam Konvensi) di dalam gugatan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
rekonvensi. Sedangkan amar Putusan butir 4 yang menyatakan
R
“Memerintahkan Penggugat Dalam Rekonvensi dan Tergugat Dalam
si
Rekonvensi untuk menghadap Pejabat Pembuat Akta Tanah.....dan
ne
ng
seterusnya”, tidak diajukan sebagai tuntutan oleh Termohon Peninjauan
Kembali di dalam gugatan rekonvensi;
Bahwa adanya kata “Kesepakatan” dalam Putusan Judex Facti tersebut
do
gu jelas sangat merugikan Pemohon Peninjauan Kembali karena dengan
Putusan tersebut Pemohon Peninjauan Kembali menjadi terikat dalam suatu
In
A
kesepakatan yang sebenarnya tidak dituntut oleh Termohon Peninjauan
Kembali. Demikian juga hal dengan Putusan yang memerintahkan Pemohon
ah
Peninjauan Kembali untuk bersama-sama dengan Termohon Peninjauan
lik
Kembali menghadap PPAT untuk menandatangani akta jual beli.
Bahwa oleh karena itu berkenaan Putusan Judex Facti tidak sesuai atau
am
ub
berbeda atau melebihi dengan yang dituntut Termohon Peninjauan Kembali
dalam gugatan rekonvensi, maka berarti Putusan Judex Facti telah
ep
melanggar Asas Ultra Petitum, yakni memberikan Putusan dengan
k
mengabulkan tuntutan yang tidak dituntut atau melebihi tuntutan yang

ah
dikemukakan dalam gugatan rekonpensi;

R
si
Bahwa Asas Ultra Petitum, diatur dalam Pasal 178 ayat (3) HIR, sebagai
berikut:
ne
ng
(3) Ia dilarang menjatuhkan keputusan atas perkara yang tak dituntut, atau
meluluskan lebih dari apa yang dituntut;
do
gu
Bahwa sehubungan Putusan Judex Facti telah melanggar Asas Ultra

Petitum, yakni memutuskan yang tidak dituntut dalam gugatan rekonvensi,
maka Putusan Judex Facti tersebut adalah putusan yang keliru;
In
A
25. Bahwa dengan demikian semakin jelaslah kiranya bahwa dalam

Putusan Judex Facti yang memutuskan “gugatan Pemohon Peninjauan
ah
lik
Kembali/ Penggugat asal tidak dapat diterima” akan tetapi “mengabulkan

gugatan rekonvensi dari Termohon Peninjauan Kembali/Penggugat
m
ub
Rekonvensi/dan melanggar Asas Ultra Petita tersebut terdapat

kekhilafan/kekeliruan yang nyata dari Hakim;
ka
26. Bahwa oleh karena itu Pemohon Peninjauan Kembali memohon

ep
kepada Mahkamah Agung RI untuk mengadili kembali perkara ini dan

ah
mengabulkan gugatan Pemohon Peninjauan Kembali/Penggugat asal;

R
Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan peninjauan kembali

es
tersebut Mahkamah Agung berpendapat:

M
ng
Bahwa alasan peninjauan kembali dapat dibenarkan, oleh karena dalam

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
putusan Judex Juris telah ditemukan suatu kekhilafan hakim dan suatu
R
kekeliruan yang nyata dengan pertimbangan sebagai berikut:
si
Bahwa Judex Juris salah menerapkan hukum acara, karena dengan
ne
ng
dinyatakan gugatan dalam konvensi tidak dapat diterima, karena formalitas
gugatan tidak terpenuhi atau cacat hukum, maka seharusnya gugatan
rekonvensi sebagai perkara yang mengikuti gugatan konvensi harus dinyatakan
do
gu tidak dapat diterima pula;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, Mahkamah
In
A
Agung berpendapat bahwa terdapat cukup alasan untuk mengabulkan
permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan Kembali: TENG
ah
RANDY RAHARDJA dan membatalkan Putusan Mahkamah Agung Nomor 18
lik
K/Pdt/2015 tanggal 5 Mei 2015 tanggal 5 Mei 2015 serta Mahkamah Agung
akan mengadili kembali perkara ini dengan amar putusan sebagaimana yang
am
ub
akan disebutkan dibawah ini;
Menimbang, bahwa oleh karena Termohon Peninjauan Kembali dahulu
ep
Termohon Kasasi/Tergugat/Terbanding berada di pihak yang kalah, maka
k
dihukum untuk membayar biaya perkara dalam semua tingkat peradilan;

ah
Memerhatikan Undang Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang

R
si
Kekuasaan Kehakiman, Undang Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang
Mahkamah Agung sebagaimana yang telah diubah dengan Undang Undang
ne
ng
Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang Undang Nomor 3
Tahun 2009 serta peraturan perundang-undangan lain yang bersangkutan;
do
gu
M E N G A D I L I:
- Mengabulkan permohonan peninjauan kembali dari Pemohon Peninjauan
Kembali: TENG RANDY RAHARDJA tersebut;
In
A
- Membatalkan Putusan Mahkamah Agung Nomor Nomor 18 K/PDT/2015

tanggal 5 Mei 2015;
ah
lik
MENGADILI KEMBALI:
Dalam Konvensi Dalam Provisi:
m
ub
- Menolak tuntutan provisi yang diajukan oleh Penggugat;

ka

ep
Dalam Rekonvensi:
ah
Dalam Eksepsi:
R
- Menolak eksepsi yang diajukan oleh Tergugat dalam Rekonvensi;

es

M
ng
1. Menyatakan gugatan rekonvensi Penggugat dalam Rekonvensi

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tidak dapat diterima;
R
2. Menghukum Termohon Peninjauan Kembali/Termohon
si
Kasasi/Tergugat/ Terbanding untuk membayar biaya perkara dalam
ne
ng
semua tingkat peradilan yang dalam pemeriksaan peninjauan kembali ini
sejumlah Rp2.500.000,00 (dua juta lima ratus ribu rupiah);
Demikianlah diputuskan dalam rapat musyawarah Majelis Hakim pada
do
gu hari Rabu tanggal 16 Agustus 2017 oleh Soltoni Mohdally, S.H., M.H., Hakim
Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua Majelis,
In
A
Dr. Nurul Elmiyah, S.H., M.H., dan Sudrajad Dimyati, S.H., M.H., Hakim-Hakim
Agung sebagai Hakim Anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka untuk
ah
umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis dengan dihadiri Para Hakim
lik
Anggota tersebut dan Elly Tri Pangestuti, S.H., M.H., Panitera Pengganti
dengan tidak dihadiri oleh Para Pihak.
am
ub
Hakim-Hakim Anggota: Ketua Majelis,
ep
Ttd./ Ttd./
k
Dr. Nurul Elmiyah, S.H., M.H. Soltoni Mohdally, S.H., M.H.

ah
Ttd./
R
si
Sudrajad Dimyati, S.H., M.H.
Panitera Pengganti,
ne
ng
Ttd./
Elly Tri Pangestuti, S.H., M.H.
do
gu
Biaya Peninjauan Kembali:

1. M e t e r a i…………….. Rp 6.000,00
In
A
2. R e d a k s i…………….. Rp 5.000,00
3. Administrasi PK……….........Rp2.489.000,00
Jumlah ………………….. Rp2.500.000,00
ah
lik
Untuk Salinan
m
ub
MAHKAMAH AGUNG RI
a.n Panitera
Panitera Muda Perdata
ka
ep
ah
Dr. PRIM HARYADI, SH.,MH.

es
NIP. 19630325 198803 1 001

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 339 PK PDT 2017 20200217

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 339 PK PDT 2017 20200217

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

EDDY SUPRIJANTO alias EDDY SOEPRIYANTO, bertempat

Termohon Peninjauan Kembali dahulu Termohon Kasasi/

Membaca surat-surat yang bersangkutan;

Peninjauan Kembali dahulu Pemohon Kasasi/Penggugat/Pembanding telah

Yang menjadi dasar atau alasan Penggugat mengajukan gugatan adalah

Ny.Thiong Njoek Lian yang meninggal dunia di Jakarta pada tanggal 19

Oktober 1996 sebagaimana dimaksud Surat Keterangan Kematian dari

Kantor Catatan Sipil (bukti P-1);

Halaman 1 dari 44 hal.Put. Nomor 339 PK/Pdt/2017

tua Penggugat sehubungan Tergugat masih memiliki hubungan keluarga

Tergugat menemui Penggugat untuk menyampaikan bahwa Almarhumah

7. Bahwa Penggugat tidak meragukan atau mempercayai tentang adanya

tanggal 12 Juni 1997 Penggugat bersedia dan menuruti permintaan

Tergugat untuk menyerahkan dokumen-dokumen asli bukti hak atas tanah

peninggalan kepada Tergugat untuk pengurusan pemindahan hak di Pejabat

belum menyerahkan pembayaran apapun kepada Penggugat. Dan sesuai

Halaman 2 dari 44 hal.Put. Nomor 339 PK/Pdt/2017

sehubungan dengan permohonan sesuatu hak atas tanah seluas127 m²

November 1983 dan Nomor 7733/5717/DA/Bkh/2/HGB/1984 tanggal 24

8. Bahwa beberapa tahun setelah menerima penyerahan dokumen tanah

seperti tersebut di atas, Tergugat tetap tidak memberikan pembayaran

tersebut yang tentu saja mendatangkan keuntungan financial sedangkan

9. Bahwa setelah beberapa kali Penggugat menyampaikan teguran secara

yang belum dilaksanakan, pada 16 November tahun 2001 Tergugat

Rp800.000.000,00 (delapan juta rupiah) Tergugat hanya menyerahkan uang

pembayaran sebesar Rp100.000.000,00 (seratus juta rupiah);

10. Bahwa Penggugat tidak setuju dengan cara pembayaran yang

dilakukan Tergugat. Namun demikian Penggugat memberikan kesempatan

kepada Tergugat untuk memenuhi kesepakatan membayar dengan benar

Halaman 3 dari 44 hal.Put. Nomor 339 PK/Pdt/2017

diterima sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah). Sementara

Tergugat dimana Penggugat sebagai pihak yang bermaksud menjual tanah

bangunan yang berdiri di atasnya;

melaksanakan pembayaran sebagaimana diuraikan di atas, dengan mengingat

dengan kesepakatan untuk melakukan jual-beli tanah dan bangunan dimana

hubungan yang demikian merupakan hubungan perikatan dimana satu pihak

berkewajiban memenuhi prestasi sementara pihak yang lainnya berhak

menuntut prestasi, maka berarti atas adanya kelalaian dalam memenuhi

kewajibannya atau terlambat memenuhinya atau memenuhi tetapi tidak seperti

yang diperjanjikan sementara Penggugat telah menetapkan batas waktu

Halaman 4 dari 44 hal.Put. Nomor 339 PK/Pdt/2017

- Di dalam hal suatu perjanjian yang meletakkan kewajiban timbal

permintaan ganti kerugian;

mengembalikan seluruh uang Tergugat yang telah diterima Penggugat yang

18. Bahwa akan tetapi maksud Penggugat tersebut tidak

telah lalai dalam melaksanakan perikatan, maka beralasan kiranya apabila

berikut dengan bangunan yang berdiri di atasnya;

19. Bahwa apalagi sulit disangkal bahwa uang yang digunakan

Tergugat untuk pembayaran memenuhi kesepakatan diperolehnya dari hasil

sebesar Rp700.000.000,00 (tujuh ratus juta rupiah) timbulnya sebelum Krisis

Halaman 5 dari 44 hal.Put. Nomor 339 PK/Pdt/2017

barulah dimulai diwajibkan apabila si berhutang setelah dinyatakan lalai

(5 tahun) sebesar Rp50.000.000,00/tahun dan dari tahun 2003 sampai

tahun maka Penggugat tentu akan mendapatkan keuntungan bersih mulai

menggantinya dan menyerahkannya secara tunai dan sekaligus kepada

denda atas keterlambatan sebesar 10% (sepuluh persen) per bulan;

Penggugat harus menggunakan jasa Pengacara. Oleh karena itu sangatlah

wajar kalau biaya-biaya yang dikeluarkan Penggugat harus pula mendapatkan

sebesar Rp150.000.000,00 (seratus lima puluh juta rupiah);

Sehingga kerugian yang diderita Penggugat meliputi:

- Hak Penggugat atas pemanfaatan tanah sebesar

Halaman 6 dari 44 hal.Put. Nomor 339 PK/Pdt/2017