Putusan 3437 K PDT 2016 20240130103433

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
Nomor 3437 K/Pdt/2016
si
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
ne
ng
MAHKAMAH AGUNG
memeriksa perkara perdata pada tingkat kasasi telah memutus sebagai berikut
do
gu dalam perkara:
RADIX RUDITYO, SE, bertempat tinggal di Rungkut Asri Timur
9/4 (RK-4.D/12), RT.03/RW.09 Kelurahan Rungkut Kidul,
In
A
Kecamatan Rungkut Kota Surabaya, dalam hal ini memberi
kuasa kepada Sumardhan, S.H., Advokat pada Kantor Edan
ah
lik
Law, beralamat di Jalan Karya Timur Wonosari Blok C/6 E Kota
Malang, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 17 Agustus
am
ub
2015;
Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi II dahulu Penggugat/
Pembanding juga Terbanding;
ep
k
Lawan
ah
1. Ir. HENDRY SOESANTO, dahulu bertempat tinggal

R
si
di Jalan Bromo Nomor 29 RT.04 RW.07 Kelurahan Kauman,
Kecamatan Klojen, Kota Malang, sekarang beralamat di
ne
ng
Jalan Letjen Sutoyo Nomor 35 Kota Malang,

2. Dra. TRI INDAH, dahulu bertempat tinggal di Jalan
do
Bromo Nomor 29 RT.04 RW.07 Kelurahan Kauman,
gu
Kecamatan Klojen, Kota Malang, sekarang beralamat di

Jalan Letjen Sutoyo Nomor 35 Kota Malang;
In
A
Para Termohon Kasasi I juga Para Pemohon Kasasi II dahulu

Tergugat, Turut Tergugat/Terbanding, Turut Terbanding juga
ah
lik
Para Pembanding;
Mahkamah Agung tersebut;
Membaca surat-surat yang bersangkutan;
m
ub
Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang

ka
Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi II dahulu Penggugat/ Pembanding

ep
juga Terbanding telah menggugat sekarang Para Termohon Kasasi I juga Para
Pemohon Kasasi II dahulu Tergugat, Turut Tergugat/Terbanding, Turut
ah
Terbanding juga Para Pembanding di muka persidangan Pengadilan Negeri

R
es
Malang pada pokoknya atas dalil-dalil:

M
1. Bahwa pada tanggal 09 September 2013 Pihak Kedua/Radix Rudityo, SE

ng
on
gu
Halaman 1 dari 31 hal.Put. Nomor 3437 K/Pdt/2016

d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
dalam gugatan ini disebut sebagai Penggugat dengan Pihak Pertama/Ir.
R
Hendry Susanto dalam gugatan ini disebut sebagai Tergugat telah
si
bersepakat membuat akta perjanjian sewa menyewa Nomor 13 dihadapan
ne
ng
Notaris Endang Merduwati, SH di Malang tentang sewa menyewa sebuah
bangunan rumah diatas sebidang tanah hak milik Nomor 1014, berukuran
luas 534 meter persegi, Surat Ukur tanggal 07 November 2003 Nomor
do
gu 589/Oro-oro Dowo/2003 yang terletak di Jalan Welirang Nomor 41 A
Kelurahan Oro-oro Dowo, Kecamatan Klojen, Kota Malang. Sekarang
In
A
dikenal dengan nama Rumah Opa;
2. Bahwa dalam perjanjian sewa menyewa pada Pasal 1 berbunyi sewa
ah
menyewa ini selama 5 tahun mulai berlaku dari tanggal 23 September 2013
lik
akan berakhir pada tanggal 23 September 2018, kecuali jangka waktu itu
diperpanjang atas persetujuan bersama tertulis, dengan syarat-syarat dan
am
ub
ketentuan-ketentuan yang akan dirundingkan lagi oleh kedua belah pihak
dengan harga sewa menyewa yang tidak mengikat. Dan Pihak yang
ep
menghendaki harus memberitahukan maksudnya tersebut kepada pihak
k
lainnya sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan sebelum masa sewa ini berakhir.

ah
Selama jangka waktu tersebut sewa menyewa ini tidak akan berakhir:
R
si
a. Walaupun salah satu pihak meninggal dunia, dalam hal mana
sewa menyewa tetap diteruskan oleh pihak yang masih hidup dengan
ne
ng
Para ahli waris pihak yang meninggal dunia;

b. Walaupun apa yang disewa dijual pada orang lain, dalam hal
do
gu
mana sewa menyewa tetap diteruskan oleh pihak kedua dengan pemilik
yang baru;
3. Bahwa dalam perjanjian sewa menyewa pada Pasal 2 berbunyi uang
In
A
sewa untuk jangka waktu tersebut dipasal 1 diatas ditetapkan sebagai

berikut:
ah
lik
 untuk tahun pertama dan tahun kedua sebesar Rp130.000.000,00

(seratus tiga puluh juta rupiah) dan;
m
ub
 untuk tahun ketiga sampai dengan tahun kelima ditetapkan

sebesar Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah), jumlah
ka
uang sewa itu sudah sama-sama disetujui oleh kedua belah pihak
ep
(Penggugat dan Tergugat), sehingga masing-masing pihak selama

ah
berlangsungnya persewaan itu tidak berhak menaikkan atau

R
menurunkan jumlah uang sewa dengan dalih apapun;

es
 Para pihak (Penggugat dan Tergugat) dengan ini menerangkan

M
ng
jumlah uang sewa untuk tahun pertama dan tahun kedua sebesar
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Rp130.000.000,00 (seratus tiga puluh juta rupiah) tersebut sebelum
R
ditandatanganinya akta ini oleh pihak kedua/Penggugat telah dibayar
si
kepada kesatu/Tergugat dan diakui telah diterima pihak kesatu/Tergugat
ne
ng
secara tunai sebesar Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan
berupa satu lembar cek PT.Bank Rakyat Indonesia (persero) TBK
Cabang Malang Kawi Nomor CFH426221 jatu tempo pencairan tanggal
do
gu 20 September 2013 (dua puluh September dua ribu tiga belas) untuk
penerimaan uang dan cek tersebut Para pihak (Penggugat dan
In
A
Tergugat) sepakat akta ini dapat dianggap sebagai tanda terima
(kwitansi);
ah
 Sedangkan jumlah uang sewa untuk tahun ketiga sampai dengan
lik
tahun kelima sebesar Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta
rupiah), Para pihak (Penggugat dan Tergugat) dengan ini menyatakan
am
ub
telah sepakat akan dibayar oleh pihak kedua/Penggugat dan disetujui
oleh pihak kesatu/Tergugat selambat-lambatnya tanggal 23 Februari
ep
2015 dengan ketentuan jika pada tanggal tersebut belum dibayar oleh
k
pihak kedua/Penggugat kepada pihak kesatu/Tergugat, maka dengan

ah
lewatnya waktu itu saja sudah merupakan cukup bukti tentang kelalaian
R
si
pihak kedua/Penggugat, dan tanpa kelalaian itu dinyatakan dengan
surat juru sita atau surat lain semacam itu, dalam hal mana pihak
ne
ng
kedua/Penggugat harus membayar denda pihak kesatu/Tergugat

sebesar Rp500.000, untuk setiap hari keterlambatannya, jumlah denda
do
gu
mana harus dibayar seketika dan sekaligus pada saat diminta oleh
pihak kesatu/Tergugat, dan setelah lewat 14 (empat belas) hari dari
tanggal jatuh waktu tersebut bila pihak kedua/Penggugat belum juga
In
A
dapat membayar lunas beserta uang dendanya, Para pihak (Penggugat

dan Tergugat) dengan ini pula menyatakan telah sepakat perjanjian
ah
lik
sewa menyewa dianggap berlaku hanya untuk 2 (dua) tahun lamanya

sehingga akan berakhir pada tanggal 23 September 2015;
m
ub
4. Bahwa setelah terjadinya pembayaran uang sewa pertama pada tanggal

09-09-2013 Penggugat telah melakukan renovasi (perbaikan) total atas
ka
bangunan rumah yang disewa dengan perincian biaya yang sudah

ep
dikeluarkan sebagai berikut:

ah
1. Pekerjaan Persiapan Rp18.000.000,00 (delapan belas juta rupiah);

R
2. Pekerjaan Pemasangan Rp94.386.255,00 (sembilan puluh empat

es
juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Pekerjaan Pemasangan Beton Rp49.010.000,00 (empat puluh
R
sembilan juta sepuluh ribu rupiah);
si
4. Pekerjaan Pemasangan Kayu Plafon Atap Rp45.225.000,00
ne
ng
(empat puluh lima juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);
5. Pekerjaan Pemasangan Kunci, Kaca Rp1.300.825,00 (satu juta
tiga ratus ribu delapan ratus dua puluh lima rupiah);
do
gu 6. Pekerjaan Pengecetan Tembok, Plafon, Kunsen Rp63.760.575,00
(enam puluh tiga juta tujuh ratus enam puluh ribu lima ratus tujuh puluh
In
A
lima rupiah);
7. Pekerjaan Pemasangan Instalasi Listrik Rp35.337.000,00 (tiga
ah
puluh lima juta tiga ratus tiga puluh tujuh ribu rupiah);
lik
8. Pekerjaan Pemasangan Instalasi Air Rp29.851.500,00 (dua puluh
sembilan juta delapan ratus lima puluh satu ribu lima ratus rupiah);
am
ub
9. Pekerjaan Lain-lain Rp73.735.000,00 (tujuh puluh tiga juta tujuh
ratus tiga puluh lima ribu rupiah);
ep
Jadi jumlah seluruhnya biaya renovasi (perbaikan) sebesar
k
Rp451.000.000,00(empat ratus lima puluh satu juta rupiah);

ah
5. Bahwa Penggugat pernah 2 (dua) kali mendatangi Tergugat di rumahnya

R
si
di Jalan Bromo Nomor 29 RT.04/RW.07 Kota Malang masing-masing pada
tanggal 18, 19 Pebruari 2015 untuk membayar uang sewa tahun ketiga
ne
ng
sampai dengan tahun kelima sebesar Rp250.000.000,00 (dua ratus lima

puluh juta rupiah) akan tetapi Tergugat tidak berada ditempat, kemudian
do
gu
pada tanggal 21 Pebruari 2015 Penggugat menitipkan surat dirumah

Tergugat di Jalan Bromo Nomor 29 Kota Malang yang isinya adalah
Penggugat ingin membayar uang sewa namun surat Penggugat yang
In
A
beritikat untuk membayar perpanjangan sewa menyewa ini tidak pernah

ditanggapi baik sampai sekarang;
ah
lik
6. Bahwa baru pada tanggal 10 Agustus 2015 Penggugat dapat mengetahui

tempat keberadaan Tergugat di Jalan Letjen Sutoyo Nomor 35 Kota Malang
m
ub
dengan meminta nomor rekeningnya maka pada tanggal 11 Agustus 2015

Penggugat langsung mentransfer biaya perpanjangan sewa menyewa tahun
ka
ketiga sampai dengan tahun kelima tersebut sejumlah Rp250.000.000,00

ep
(dua ratus lima puluh juta rupiah) kepada Tergugat melalui rekening BCA
ah
Nomor 385 033 9588;

R
7. Bahwa setelah Penggugat mentranfser biaya perpanjangan sewa

es
tersebut, kemudian Penggugat menelpon Tergugat dengan mengajak ke

M
ng
Notaris untuk melakukan pembaharuan perjanjian sewa menyewa, namun

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
ditolak oleh Tergugat dengan alasan bahwa uang perpanjangan sewa
R
menyewa yang ditransfer telah dikembalikan lagi kepada Penggugat;
si
8. Bahwa perbuatan Tergugat yang tidak mau menerima uang
ne
ng
perpanjangan sewa menyewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima
adalah jelas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) atas isi kesepakatan yang
dibuat dihadapan Notaris Endang Merduwati, S.H/di Malang sehingga
do
gu nampak sekali Tergugat tidak mempunyai iktikad baik dalam memenuhi isi
kesepakatan;
In
A
9. Bahwa perbuatan Tergugat yang tidak mau menerima pembayaran
lanjutan atas uang sewa menyewa dari Penggugat maka Penggugat
ah
menderita kerugian materiel dan immateril yaitu:
lik
1) Kerugian materiel berupa: biaya renovasi (perbaikan) bangunan
rumah yang disewa berupa:
am
ub
1. Pekerjaan Persiapan Rp18.000.000,00 (delapan belas juta
rupiah);
ep
2. Pekerjaan Pemasangan Rp94.386.255,00 (sembilan puluh
k
empat juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);

ah
3. Pekerjaan Pemasangan Beton Rp49.010.000,00 (empat

R
si
puluh sembilan juta sepuluh ribu rupiah);
ne
ng
5. Pekerjaan Pemasangan Kunci, Kaca Rp1.300.825,00 (satu
do
gu
juta tiga ratus ribu delapan ratus dua puluh lima rupiah);
6. Pekerjaan Pengecetan Tembok, Plafon, Kunsen
Rp63.760.575,00 (enam puluh tiga juta tujuh ratus enam puluh ribu
In
A
lima ratus tujuh puluh lima rupiah);

7. Pekerjaan Pemasangan Instalasi Listrik Rp35.337.000,00
ah
lik
(tiga puluh lima juta tiga ratus tiga puluh tujuh ribu rupiah);
8. Pekerjaan Pemasangan Instalasi Air Rp29.851.500,00 (dua
m
ub
puluh sembilan juta delapan ratus lima puluh satu ribu lima ratus
rupiah);
ka
9. Pekerjaan Lain-lain Rp73.735.000,00 (tujuh puluh tiga juta

ep
tujuh ratus tiga puluh lima ribu rupiah);

ah

R

es
2) Kerugian immateriel berupa: beban batin karena rumah yang

M
ng
disewa sudah diperbaiki dengan biaya besar, tempat yang disewa

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sudah ramai, sudah dikenal orang, Penggugat sudah senang
R
mendapatkan penghasilan, tentu beban batin ini tidak ternilai harganya,
si
akan tetapi Penggugat menetapkan nilainya sebesar
ne
ng
Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah);
10. Bahwa agar Penggugat tidak semakin bertambah kerugiannya
maka Tergugat harus dihukum untuk membayar ganti rugi materiel dan
do
gu immateriel kepada Penggugat dengan sukarela dan sekaligus setelah
putusan ini berkekuatan hukum tetap serta dengan terus diperhitungkan
In
A
kerugian yang akan timbul sampai Tergugat mau menjalankan isi putusan
perkara a quo;
ah
11. Bahwa Penggugat sangat meragukan sikap Tergugat untuk mau
lik
mematuhi dan menjalankan isi putusan ini, sehingga demi untuk menjamin
agar gugatan Penggugat tidak illusoir (hampa) adanya, maka patut dan
am
ub
beralasan menurut hukum bilamana Pengadilan Negeri Malang yang
memeriksa dan mengadili perkara ini agar meletakkan sita jaminan
ep
(conservatoir beslaag) atas harta milik Tergugat berupa sebuah bangunan
k
rumah diatas sebidang tanah hak milik Nomor 1014, berukuran luas 534
ah
meter persegi, Surat Ukur tanggal 07 November 2003 Nomor 589/Oro-oro

R
si
Dowo/2003 yang terletak di Jalan Welirang Nomor 41 A Kelurahan Oro-oro
Dowo, Kecamatan Klojen, Kota Malang;
ne
ng
12. Bahwa apabila Tergugat tidak dengan sukarela atau lalai untuk
menjalankan putusan dalam perkara ini, maka untuk pelaksanaan putusan
do
gu
tersebut diperlukan upaya paksa yang tentunya memerlukan biaya, maka

Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Malang agar menghukum
Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom) sebesar
In
A
Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) setiap hari atas keterlambatan dalam

menjalankan isi putusan dalam perkara ini;
ah
lik
13. Bahwa Turut Tergugat ditarik sebagai subyek hukum dalam perkara
ini dikarena Turut Tergugat sebagai isteri Tergugat yang pasti ikut menikmati
m
ub
biaya sewa menyewa yang sudah dibayarkan oleh Penggugat. Dan disamping
itu pula sebuah bangunan rumah diatas sebidang tanah hak milik Nomor 1014,
ka
berukuran luas 534 meter persegi, Surat Ukur tanggal 07 November 2003
ep
Nomor 589/Oro-oro Dowo/2003 yang terletak di Jalan Welirang Nomor 41 A

ah
Kelurahan Oro-oro Dowo, Kecamatan Klojen, Kota Malang sebuah bangunan

R
rumah diatas sebidang tanah hak milik Nomor 1014, berukuran luas 534 meter
es
persegi, Surat Ukur tanggal 07 November 2003 Nomor 589/Oro-oro

M
ng
Dowo/2003 yang terletak di Jalan Welirang Nomor 41 A Kelurahan Oro-oro

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Dowo, Kecamatan Klojen, Kota Malang yang diminta disita merupakan harta
R
bersama antara Tergugat dan Turut Tergugat;
si
14. Bahwa oleh karena gugatan ini didasarkan pada bukti-bukti
ne
ng
autentik yang tidak terbantah kebenarannya, oleh karena itu Penggugat
mohon agar Pengadilan Negeri Malang menyatakan putusan dalam
perkara ini dapat dilaksanakan terlebih dahulu (uitvoerbaar bij voorraad)
do
gu atau serta merta meskipun ada upaya hukum perlawanan ( verzet),
banding atau Kasasi;
In
A
15. Bahwa oleh karena pengajuan gugatan ini didasari atas kesalahan
yang dilakukan oleh Tergugat maka sudah sepatutnya Tergugat dihukum
ah
untuk membayar biaya perkara yang timbul dalam perkara ini;
lik
Bahwa berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas Penggugat mohon
kepada Pengadilan Negeri Malang agar memberikan putusan sebagai berikut:
am
ub
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan bahwa perbuatan Tergugat yang tidak mau menerima uang
ep
k
sebagaimana akta perjanjian sewa menyewa Nomor 13 yang dibuat

ah
dihadapan Notaris Endang Merduwati, SH di Malang adalah perbuatan

R
si
ingkar janji (wanprestasi) kepada Penggugat;
3. Menghukum Tergugat untuk melanjutkan isi akta perjanjian sewa
ne
ng
menyewa Nomor 13 yang dibuat dihadapan Notaris Endang Merduwati,

SH/di Malang;
do
gu
4. Apabila Tergugat keberatan untuk melanjutkan isi akta perjanjian sewa

menyewa Nomor 13 yang dibuat dihadapan Notaris Endang Merduwati,
SH/di Malang maka menghukum Tergugat untuk membayar kerugian
In
A
materiel atau mengembalikan biaya renovasi (perbaikan) rumah kepada

Penggugat sebesar Rp451.000.000,00 (empat ratus lima puluh satu juta
ah
lik
rupiah);
5. Menghukum Tergugat untuk membayar kerugian immateriel kepada
m
ub
Penggugat sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah);

6. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti tersebut diatas secara
ka
sukarela apabila Tergugat keberatan maka harta benda milik Tergugat dapat
ep
ajukan lelang kepada Balai Lelang Negara apabila perlu mengunakan alat
ah
Negara/Kepolisian;
R
7. Menghukum Tergugat untuk membayar uang paksa (dwangsom)

es
kepada Penggugat sebesar Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) setiap hari

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
keterlambatan pemenuhan isi putusan sejak perkara ini memperoleh
R
kekuatan hukum tetap (inckrah);
si
8. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslaag) yang
ne
ng
telah diletakkan oleh Pengadilan Negeri Malang pada posita 11 tersebut
diatas;
9. Menghukum Turut Tergugat agar tunduk pada putusan perkara ini;
do
gu 10. Menyatakan putusan ini dapat dilaksanakan lebih dahulu
(uitvoerbaar bij voorraad) meskipun ada perlawanan (verzet), banding atau
In
A
Kasasi;
11. Menghukum Tergugat untuk membayar ongkos perkara yang
ah
timbul dalam perkara ini;
lik
12. Dalam peradilan yang baik dan mulia kami mohon putusan yang
seadil-adilnya sesuai dengan hukum yang berlaku;
am
ub
Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Tergugat dan Turut
Tergugat mengajukan eksepsi dan gugatan rekonvensi yang pada pokoknya
ep
sebagai berikut:
k
Dalam Eksepsi:
ah
1. Bahwa Tergugat menolak dan membantah dengan tegas dalil-dalil

R
si
Gugatan Penggugat untuk seluruhnya kecuali mengenai bagian-bagian
yang diakuinya dan bersesuaian dengan Eksepsi Tergugat dalam perkara
ne
ng
a quo;
2. Error In Persona Exceptie.
do
gu
Bahwa Penggugat telah salah menarik pihak dalam perkara a quo.

Seharusnya gugatan ditujukan terhadap Tergugat sendiri, bukan terhadap
Turut Tergugat, karena dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 13
In
A
tanggal 09 September 2013 Turut Tergugat tidak berkedudukan sebagai

pihak dalam perjanjian sewa, sekalipun Turut Tergugat adalah istri dari
ah
lik
Tergugat namun ia bukan pihak dalam perjanjian, sehingga oleh karena

itu gugatan harus dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijk
m
ub
verklaard);
3. Exceptio Non Adimpleti Contraktus.
ka
Bahwa gugatan Penggugat harus dikesampingkan, karena seandainya

ep
benar telah terjadi sewa menyewa untuk tahun ketiga (3) s.d ke lima (5) atas
ah
sebidang tanah beserta bangunan milik Tergugat, quod non, padahal tidak
R
benar terjadi sewa menyewa, karena Penggugat tidak pernah melakukan

es
kewajibannya (obligation) untuk memenuhi prestasinya secara timbal balik,

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
yakni melakukan pembayaran harga sewa kepada Tergugat sesuai dengan
R
Perjanjian Sewa;
si
4. Dilatoire Exceptie.
ne
ng
Bahwa seandainya benar gugatan Penggugat dalam perkara a quo adalah
mengenai sewa menyewa sebidang tanah beserta bangunan, quod non,
padahal tidak benar terjadi sewa menyewa, karena Tergugat belum pernah
do
gu menerima harga pembayaran dari Penggugat dan sesungguhnya hubungan
hukum yang terjadi antara Penggugat dan Tergugat adalah Sewa Menyewa
In
A
dengan syarat dan jangka waktu tertentu;
Selain itu, sewa menyewa (tahun ketiga s.d. tahun kelima) telah batal demi
ah
hukum karena Penggugat telah melanggar ketentuan Pasal 2 ayat (4) Akta
lik
Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 13 tanggal 09 September 2013 yang
dibuat oleh dan dihadapan Endang Merduwati, Sarjana Hukum, Notaris di
am
ub
Malang, yang berlaku sebagai hukum yang mengikat antara Penggugat dan
Tergugat;
ep
5. Exceptie Van Beraad.
k
Bahwa bilamana gugatan a quo berkaitan hukum dengan sewa tahun

ah
pertama dan tahun kedua maka menurut hukum belum waktunya diajukan
R
si
karena pada saat gugatan a quo diajukan sewa menyewa (tahun pertama
dan tahun kedua) dimaksud secara riil belum berakhir, maka gugatan dalam
ne
ng
perkara a quo adalah Prematur (belum sampai waktunya, terlebih lagi telah
diakui secara murni oleh Penggugat, aveu pur et simpla, yang tidak perlu
do
gu
dibuktikan lagi, bahwa Penggugat sampai gugatan ini diajukan masih

menguasai obyek sengketa dalam perkara a quo;
6. Exceptie Obscur Libelli.
In
A
Bahwa Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 13 tanggal 09 September

2013 adalah merupakan pernjanjian bersyarat, dengan jangka waktu sewa
ah
lik
selama 5 tahun (namun tidak secara otomatis berturutan) karena dibagi

dalam dua (2) tahapan, yakni untuk masa sewa tahun pertama dan tahun
m
ub
kedua yang berakhir pada tanggal 23 September 2015, sedangkan untuk

masa sewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima telah batal demi
ka
hukum, dimana Penggugat tidak dapat mebedakan untuk tahun sewa yang
ep
mana gugatan ini diajukan?, sehingga menurut hukum gugatan Penggugat

ah
yang demikian ini adalah kabur, tidak jelas, rancu, dan campur aduk,
R
-obscuur, dan oleh karena itu sudah sepatutnya untuk ditolak;

es
7. Exceptio Persona Standi In Judicio.

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa Penggugat dalam perkara a quo adalah orang yang tidak memiliki
R
hak dan tidak mempunyai kedudukan hukum untuk bertindak sebagai
si
mengajukan gugatan, penggagat tidak memiliki persona standi in judicio –
ne
ng
karena Tergugat masih terikat pernjanjian sewa untuk tahun pertama dan
tahun kedua, sedangkan sewa untuk tahun ketiga sampai dengan tahun
kelima telah batal atas kehendak dan perbuatan Penggugat sendiri;
do
gu 8. Bahwa oleh karena itu adalah tepat bilamana Majelis Hakim menyatakan
bahwa gugatan Penggugat dalam perkara a quo sudah sepatutnya untuk
In
A
ditolak atau setidak-tidaknya dinyatakan tidak dapat diterima (niet
onvantkelijke verklaard);
ah
Dalam Rekonvensi:
lik
1. Bahwa segala uraian dan dalil-dalil dalam Eksepsi, dan Provisi Tergugat
mohon dianggap terulang dan diulangi kembali kata demi kata serta
am
ub
merupakan bagian tidak terpisahkan dengan Rekonvensi ini;
2. Bahwa hubungan hukum yang terjadi antara Penggugat Rekonvensi dan
ep
Tergugat Rekonvensi adalah Sewa Menyewa (i.c. sebuah bangunan rumah
k
milik Penggugat Rekonvensi) dengan “Perjanjian Bersyarat" (voorwaardelijk

ah
verbintenis; vide: Pasal 1265 KUH Perdata), dimana jangka waktu

R
si
ditentukan untuk lima (5) tahun lamanya dengan syarat yang diatur secara
tegas dalam Pasal 2 Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor: 13 tanggal 09
ne
ng
September 2013 yang dibuat oleh dan dihadapan Endang Meduwati, S.H.,
Notaris di Malang, yang pada pokoknya berbunyi sebagai berikut:
do
gu
a. Untuk tahun pertama dan tahun kedua telah disepakati uang sewa
sejumlah Rp130.000.000,00 (seratus tiga puluh juta rupiah) yang telah
dibayar oleh Tergugat Rekonvensi kepada dan diakui telah diterima oleh
In
A
Penggugat Rekonvensi secara tunai sejumlah Rp60.000.000,00 (enam

puluh juta rupiah) dan berupa satu lembar cek (ceque) P.T. Bank Rakyat
ah
lik
lndonesia (Persero) Tbk. cabang Malang Kawi Nomor: CFH26221,

sebagaimana diuraikan lebih lanjut dalam Akta Perjanjian Sewa
m
ub
Menyewa Nomor: 13 tanggal 09 September 2013 yang dibuat oleh dan

dihadapan Endang Merduwati, S.H., Notaris di Malang;
ka
b. Untuk tahun ketiga sampai dengan tahun kelima uang sewa

ep
ditetapkan sejumlah Rp250.000.000,00 (dua ratus lima putuh juta

ah
rupiah) dengan kesepakatan akan dibayar oleh Tergugat Rekonvensi

R
selambat-lambatnya tanggal 23 Pebruari 2015 yang lalu, dengan

es
ketentuan bilamana pada tanggal tersebut Tergugat Rekonvensi belum

M
ng
membayar kepada Penggugat Rekonvensi maka dengan tanpa perlu

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dibuktikan lagi keterlambatan ltu sudah merupakan wanprestasi
R
Tergugat Rekonvensi dan la harus membayar denda kepada Penggugat
si
Rekonvensi Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap hari
ne
ng
keterlambatannya;
c. Bilamana setelah lewat empat belas (14) hari dari tanggal jatuh
waktu tersebut (i.c. tanggal 23 Februari 2015) Tergugat Rekonvensi
do
gu belum juga dapat membayar lunas (uang sewa tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima) beserta uang dendanya maka perjanjian sewa
In
A
menyewa dalam perkara a quo disepakati hanya berlaku untuk dua (2)
tahun lamanya (masa sewa untuk tahun pertama dan tahun kedua,
ah
yakni berakhir pada tanggal 23 September 2015;
lik
3. Bahwa masa sewa untuk tahun pertama dan tahun kedua tersebut pada
saat gugatan konpensi diajukan (.c. tanggal 20 Agustus 2015) belum
am
ub
berakhir jatuh tempo sewanya dan kedudukan Tergugat Rekonvensi masih
sebagai Penyewa;
ep
4. Bahwa untuk masa sewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima
k
sampai lewatnya waktu dipernjanjikan dalam Akta Perjanjian Sewa

ah
Menyewa Nomor: 13 tanggal 09 September 2013 Tergugat Rekonvensi

R
si
tidak melaksanakan kewajibannya untuk membayar uang sewa;
5. Bahwa Pasal 2 ayat (4) Pemjanjian sewa Menyewa Nomor: 13 tanggal 09
ne
ng
September 2013 telah menentukan secara tegas bahwa bilamana setelah

lewat empat belas (14) hari dari tanggal jatuh waktu tersebut (i.c. tanggal 23
do
gu
Pebruari 2015) Tergugat Rekonvensi belum juga dapat membayar lunas

(uang sewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima) beserta uang
dendanya maka perjanjian sewa menyewa dalam perkara a quo hanya
In
A
berlaku untuk dua (2) tahun lamanya, yakni berakhir pada tanggal 23
September 2015;
ah
lik
6. Bahwa Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor: 13 tanggal 09 September

2013 tersebut secara tegas menyatakan bahwa dengan lewatnya waktu
m
ub
tersebut dan tidak dilaksanakannya kewajiban Tergugat Rekonvensi untuk

membayar lunas (uang sewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima)
ka
beserta uang dendanya telah cukup membuktikan tentang kelalaian

ep
(wanprestasi) Tergugat Rekonvensi;

ah
7. Bahwa selain tidak membayar uang sewa untuk tahun ketiga sampai
R
dengan tahun kelima sampai lewatnya waktu jatuh tempo yang telah
es
diperjanjikan, Tergugat Rekonvensi secara sengaja juga telah melakukan

M
ng
kelalaian dan tidak melakukan kewajibannya, antara lain berupa:

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. Tergugat Rekonvensi tidak memenuhi kewajibannya mengurus
R
ijin- ijin yang diperlukan untuk operasional usahanya diatas
si
obyek sewa milik Penggugat Rekonvensi sebagaimana telah
ne
ng
diperjanjikan dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor: 13
tanggal 09 September 2013;
b. Tergugat Rekonvensi selama dua (2) tahun tidak memenuhi
do
gu kewajibannya untuk membayar Pajak Bumi dan Bangunan atas obyek
sewa milik Penggugat Rekonvensi sebagaimana telah diperjanjikan
In
A
dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor: 13 tanggal 09 September
2013;
ah
c. Sampai saat gugatan dalam perkara a quo diajukan, Tergugat
lik
Rekonvensi tidak mengembalikan dan atau menyerahkan kembali
barang-barang milik Penggugat Rekonvensi berupa pintu-pintu, kusen-
am
ub
kusen, kayu-kayu (i.c.semuanya berjenis jati kuno), handel-handel pintu
serta jendela dari bahan kuningan kuno, dan pagar BRC, yang
ep
dibongkar karena adanya renovasi yang dilakukan oleh Tergugat
k
Rekonvensi atas obyek sewa milik Penggugat Rekonvensi;

ah
Dimana semua kelalaian Tergugat Rekopensi tersebut di atas pada saatnya

R
si
nanti akan Penggugat Rekonvensi buktikan secara otentik didepan
persidangan;
ne
ng
8. Bahwa dengan adanya gugatan dalam perkara a quo justru Penggugat

Rekonvensi yang merasa dirugikan karena selain tidak dapat menikmati
do
gu
hasil dari harta miliknya sendiri, Penggugat Rekonvensi juga mengalami

kerugian akibat wanprestasi yang dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi,
antara lain:
In
A
 Kerugian atas bunga bank karena tidak dibayarnya sewa atas

obyek sewa untuk tahun ketiga sampai dengan tahun kelima, sejumlah
ah
lik
Rp33.750.000,00 (tiga puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah)
per-tahun;
m
ub
 Keterlambatan pembayaran Fajak Bumi dan Bangunan (PBB)

beserta dendanya selama dua tahun akibat kelalaian Tergugat
ka
Rekonvensi, dengan rincian:

ep
- PBB tahun 2014: Rp626.524,00 + ([Rp626.524 X 2 % X 12 bulan

ah
X 2 tahun), jumlah = Rp927.255,00;

R
- PBB tahun 2015: Rp718.115,00 + ([Rp718.115 X 2 % X 12 bulan X

es
1 tahun), jumlah = Rp890.462,00;

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Total seluruh tunggakan PBB yang harus dibayar, sejumlah
R
Rp1.817.717 (satu juta delapan ratus tujuh belas ribu tujuh ratus
si
tujuh belas rupiah);
ne
ng
- barang-barang pribadi yang dibongkar oleh Tergugat Rekonvensi
senilai Rp750.000.000,00 (tujuh ratus lima puluh juta rupiah) dan
- kerugian inmateriil atas godwill obyek sewa sejumlah
do
gu Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) sehingga
total seluruhnya kerugian yang diderita oleh Penggugat Rekonvensi
In
A
adalah beriumlah Rp3.285.567.717,00 (tiga miliar dua ratus delapan
puluh lima juta lima ratus enam puluh tujuh ribu tujuh ratus tujuh
ah
belas rupiah) yang harus dibayar oleh Tergugat Rekonvensi secara
lik
tunai dan sekaligus segera setelah putusan dalam perkara a quo
berkekuatan hukum tetap;
am
ub
9. Bahwa oleh karena Tergugat Rekonvensi telah secara nyata telah
melakukan wanprestasi dan akibat kelalaiannya itu akan dapat
ep
menimbulkan kerugian yang nyata pula bagi Penggugat Rekonvensi
k
bilamana Tergugat Rekonvensi setelah berakhirnya masa sewa tahun

ah
pertama dan tahun kedua masih menguasai tanpa hak obyek sewa dalam
R
si
perkara a quo, terlebih lagi kepemilikan Penggugat Rekonvensi didukung
oleh dokumen-dokumen otentik yang tidak- dan belum pernah terbantahkan
ne
ng
kebenarannya, oleh karena itu mohon agar Pengadilan Negeri Malang

berkenan menyatakan bahwa putusan dalam perkara a quo dapat
do
gu
dilaksanakan terlebih dahulu meskipun ada upaya hukum perlawanan,

banding, maupun kasasi (uitvoerbaar bij voorraad);
10. Karena Penggugat Rekonvensi (i.c. juga pemilik yang sah atas
In
A
obyek perkara) adalah pihak yang dapat dirugikan akibat perbuatan

Tergugat Rekonvensi, maka sudah sepatutnya menurut hukum Gugatan
ah
lik
Rekopensi dalam perkara a quo dinyataka untuk di kabulkan;

Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Penggugat Rekonvensi
m
ub
mohon kepada Pengadilan Negeri Malang untuk memberikan putusan sebagai

berikut:
ka
1. Menerima dan mengabulkan Gugatan Penggugat Rekonvensi untuk

ep
seluruhnya;
ah
2. Menetapkan hubungan hukum antara Penggugat Rekonvensi dengan

R
Tergugat Rekonvensi adalah hubungan hukum sewa menyewa bersyarat;

es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Menyatakan Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 13 tanggal 09
R
September 2013 yang dibuat oleh dan dihadapan Endang Merduwati,
si
Sarjana Hukum, Notaris di Malang adalah sah dan berharga;
ne
ng
4. Menyatakan bahwa perjanjian sewa menyewa antara Penggugat
Rekonvensi dan Tergugat Rekonvensi hanya berlaku untuk tahun pertama
dan kedua dan berakhir pada tanggal 23 September 2015;
do
gu 5. Menyatakan bahwa masa sewa untuk tahun ketiga sampai dengan tahun
kelima adalah batal demi hukum;
In
A
6. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk mengembalikan obyek sewa
kepada Penggugat Rekonvensi dalam keadaan baik dan kosong segera
ah
setelah masa sewa tahun pertama dan kedua berakhir pada tanggal 23
lik
September 2015;
7. Menghukum Tergugat Rekonvensi untuk membayar uang paksa
am
ub
(Dwangsom) atas keterlambatan mengembalikan dan atau penyerahan
kembali obyek sewa kepada Penggugat Rekonvensi sebesar
ep
Rp50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah) setiap hari terhitung sejak perkara
k
a quo berkekuatan hukum tetap;

ah
8. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar seluruh ganti rugi atas

R
si
bunga bank karena tidak dibayarnya sewa atas obyek sewa untuk tahun
ketiga sampai dengan tahun kelima, sejumlah Rp33.750.000,00 (tiga puluh
ne
ng
tiga juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah) per-tahun, keterlambatan
pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan beserta dendanya selama dua
do
gu
tahun, sejumlah Rp1.817.717,00 (satu juta delapan ratus tujuh belas ribu
tujuh ratus tujuh belas rupiah), dan nilai barang-barang pribadi yang
dibongkar oleh Tergugat Rekonvensi senilai Rp750.000.000,00 (tujuh rutus
In
A
lima puluh juta rupiah) dan inmateriil atas goodwill obyek sewa sejumlah
Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) dengan total
ah
lik
seluruhnya berjumlah Rp3.285.567.717,00 (tiga miliar dua ratus delapan

puluh lima juta lima ratus enam puluh tujuh ribu tujuh ratus tujuh belas
m
ub
rupiah);
9. Menolak Sita Jaminan atas obyek sewa dalam perkara a quo;
ka
10. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar biaya perkara untuk

ep
semua tingkatan;
ah
Atau, bilamana Pengadilan Negeri Malang berpendapat lain: Dalam peradilan

R
yang baik, mohon putusan lain yang seadil-adilnya yang tidak merugikan
es
Penggugat Rekonvensi (ex aequo et bono);

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Malang telah
R
memberikan Putusan Nomor 130/Pdt.G/2015/PN.Mlg, tanggal 14 Desember
si
2015 dengan amar sebagai berikut:
ne
ng
Dalam Provisi:
- Menolak tuntutan Provisi dari Tergugat dan Turut Tergugat;
Dalam Eksepsi:
do
gu - Menolak eksepsi dari Tergugat dan Turut Tergugat untuk seluruhnya;
Dalam Pokok Perkara:
In
A
Dalam Konvensi:
- Menolak gugatan dari Penggugat untuk seluruhnya;
ah
Dalam Rekonvensi:
lik
- Menolak gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat dan
Turut Tergugat Konvensi untuk seluruhnya;
am
ub
Dalam Konvensi Dan Dalam Rekonvensi:
- Menghukum Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi untuk
ep
membayar biaya perkara yang sampai saat ini ditaksir sebesar
k
Rp1.191.000,00 (satu juta seratus sembilan puluh satu ribu rupiah);

ah
Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan

R
si
Penggugat/Pembanding juga Terbanding dan Tergugat/Terbanding juga
Pembanding serta Tergugat/Turut Terbanding juga Pembanding putusan
ne
ng
Pengadilan Negeri tersebut telah dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Surabaya

dengan Putusan Nomor 247/PDT/2016/PT.SBY tanggal 9 Juni 2016;
do
gu
Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada

Penggugat/Pembanding juga Terbanding pada tanggal 26 Juli 2016 kemudian
terhadapnya oleh Penggugat/Pembanding juga Terbanding dengan perantaraan
In
A
kuasanya, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 17 Agustus 2015 diajukan

permohonan kasasi pada tanggal 1 Agustus 2016 sebagaimana ternyata dari
ah
lik
Akta Permohonan Kasasi Nomor 130/Pdt.G/2015/PN.Mlg Juncto Nomor

247/PDT/2016/PT SBY, yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Malang,
m
ub
permohonan tersebut diikuti dengan memori kasasi yang memuat alasan-alasan

yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 9
ka
Agustus 2016;
ep
Bahwa memori kasasi dari Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi II

ah
dahulu Penggugat/Pembanding juga Terbanding tersebut telah diberitahukan

R
kepada Para Termohon Kasasi I juga Para Pemohon Kasasi II dahulu Tergugat,
es
Turut Tergugat/Terbanding, Turut Terbanding juga Para Pembanding masing-

M
ng
masing pada tanggal 11 Agustus 2016;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kemudian Para Termohon Kasasi I juga Para Pemohon Kasasi II dahulu
R
Tergugat, Turut Tergugat/Terbanding, Turut Terbanding juga Para Pembanding
si
tidak mengajukan tanggapan memori kasasi pada Kepaniteraan Pengadilan
ne
ng
Negeri Malang;
Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada
Tergugat, Turut Tergugat/Terbanding, Turut Terbanding juga Para Pembanding
do
gu pada tanggal 1 Agustus 2016 kemudian terhadapnya oleh Tergugat, Turut
Tergugat/Terbanding, Turut Terbanding juga Para Pembanding diajukan
In
A
permohonan kasasi pada tanggal 11 Agustus 2016 sebagaimana ternyata dari
Akta Permohonan Kasasi Nomor 130/Pdt.G/2015/PN.Mlg Juncto Nomor
ah
247/PDT/2016/PT SBY, yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri Malang,
lik
permohonan tersebut diikuti dengan memori kasasi yang memuat alasan-alasan
yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada tanggal 24
am
ub
Agsutus 2016;
Bahwa memori kasasi dari Para Termohon Kasasi I juga Para Pemohon
ep
Kasasi II dahulu Tergugat, Turut Tergugat/Terbanding, Turut Terbanding juga
k
Para Pembanding tersebut telah diberitahukan kepada Pemohon Kasasi I juga

ah
Termohon Kasasi II dahulu Penggugat/Pembanding juga Terbanding pada

R
si
tanggal 29 Agustus 2016;
Kemudian Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi II dahulu
ne
ng
Penggugat/ Pembanding juga Terbanding tidak mengajukan tanggapan memori

kasasi pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Malang;
do
gu
Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-

alasannya telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama, diajukan
dalam tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam undang-
In
A
undang, oleh karena itu permohonan kasasi tersebut secara formal dapat
diterima;
ah
lik
Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi

I juga Termohon Kasasi II dahulu Penggugat/Pembanding juga Terbanding dan
m
ub
Para Termohon Kasasi I juga Para Pemohon Kasasi II dahulu Tergugat, Turut
Tergugat/Terbanding, Turut Terbanding juga Para Pembanding dalam memori
ka
kasasinya tersebut pada pokoknya sebagai berikut:

ep
Memori Kasasi I: Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi II.

ah
Keberatan Pertama:
R
1. Bahwa putusan Hakim Pengadilan Tinggi Surabaya dalam perkara

es
Nomor 247/PDT/2015/PT.SBY tanggal 9 Juni 2016, tidak membaca secara

M
ng
cermat memori banding yang diajukan oleh Tergugat dalam tingkat banding
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sebagai Terbanding juga Pembanding/Ir. Hendry Susanto sebab didalam
R
putusan Hakim Pengadilan Tinggi Surabaya masih menulis dan menyebut
si
nama Kuasa Hukumnya dengan kalimat: Dalam hal ini Tergugat dan Turut
ne
ng
Tergugat diwakili oleh Eko Budhi Prasetyo, S.H.M.H., Advokat pada Law
Firm “EB Prasetya” berkantor di “MBC & Consultan’S” Jalan Mayjen
Moch.Wiyono C-30 Pav.Lantai 1 & II Malang. Padahal dalam tingkat
do
gu banding (Pengadilan Tinggi Surabaya) Ir.Hendry Susanto/Tergugat dan Dra.
Tri Indah/Turut Tergugat tidak mengunakan Jasa Kuasa Hukum
In
A
sebagaimana bukti Memori Banding yang diajukan oleh Ir.Hendry Susanto/
Tergugat dan Dra. Tri Indah/Turut Tergugat (foto copy memori banding
ah
terlampir);
lik
Sehingga Putusan Hakim Pengadilan Tinggi Surabaya wajib dinyatakan
batal demi hukum;
am
ub
1. Bahwa proses penanganan perkara ini di tingkat Pengadilan Tinggi
Surabaya mengunakan acara yang luar biasa karena Ketua Pengadilan
ep
Tinggi Surabaya baru menunjukan Majelis Hakim pada Hari Selasa tanggal
k
03 Mei 2016, kemudian di putuskan pada Hari Kamis 09 Juni 2016. Suatu
ah
putusan yang pantastis dan kita berterima kasih banyak ternyata Hakim
R
si
Pengadilan Tinggi sangat rajin yang menjadi tanda tanya adalah apakah
benar Hakim telah mengunakan prosedur yang benar apakah Majelis Hakim
ne
ng
tersebut hanya memilik perkara ini saja tidak menangani perkara yang lain
karena yang kami tahu bahwa biasanya turunnya putusan setelah 6 (enam)
do
gu
bulan sejak perkara tersebut diputuskan. Dan bahkan ada perkara perdata
lainnya yang kami tangani sudah 1 (satu) tahun belum juga turun
putusannya;
In
A
2. Bahwa berdasarkan fakta tersebut diatas, kami melihat Hakim

Pengadilan Tinggi Surabaya dalam perkara Nomor 247/PDT/2015/PT.SBY
ah
lik
tanggal 9 Juni 2016, telah keburu-buru dalam mengadili dan memutuskan

perkara a quo sehingga memori banding yang diajukan oleh Tergugat
m
ub
dalam tingkat banding sebagai Terbanding juga Pembanding/Ir. Hendry

Susanto tidak dibaca secara cermat dan teliti sebab didalam putusan Hakim
ka
Pengadilan Tinggi Surabaya masih menulis dan menyebut nama Kuasa

ep
Hukumnya dengan kalimat: Dalam hal ini Tergugat dan Turut Tergugat
ah
diwakili oleh Eko Budhi Prasetyo, S.H.M.H., Advokat pada Law Firm “EB
R
Prasetya” berkantor di “MBC & Consultan’S” Jalan Mayjen Moch.Wiyono C-

es
30 Pav.Lantai 1 & II Malang. Padahal dalam tingkat banding (Pengadilan

M
ng
Tinggi Surabaya) Ir.Hendry Susanto/Tergugat dan Dra. Tri Indah/Turut

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Tergugat tidak mengunakan Jasa Kuasa Hukum sebagaimana bukti
R
Memori Banding yang diajukan oleh Ir.Hendry Susanto/Tergugat dan Dra. Tri
si
Indah/Turut Tergugat (foto copy memori banding terlampir);
ne
ng
Sehingga Putusan Hakim Pengadilan Tinggi Surabaya wajib dinyatakan
batal demi hukum;
Keberatan Kedua:
do
gu 3. Bahwa Hakim Pengadilan Negeri Malang dalam perkara Nomor
130/Pdt.G/205/PN.Mlg tanggal 14 Desember 2015 dan Hakim Pengadilan
In
A
Tinggi Surabaya dalam Nomor 247/PDT/2015/PT.SBY, tanggal 9 Juni 2016
telah salah menerap hukum atau melanggar hukum yang berlaku
ah
sebagaimana fakta-fakta hukum yang kami uraian tersebut dibawah ini:
lik
4. Bahwa pada tanggal 09 September 2013 Pembanding/Pihak
Kedua/Radix Rudityo, SE dalam gugatan ini disebut sebagai Penggugat
am
ub
dengan Terbanding/Pihak Pertama/Ir. Hendry Susanto dalam gugatan ini
disebut sebagai Tergugat telah bersepakat membuat akta perjanjian sewa
ep
menyewa Nomor 13 dihadapan Notaris Endang Merduwati, SH di Malang
k
tentang sewa menyewa sebuah bangunan rumah diatas sebidang tanah hak
ah
milik Nomor 1014, berukuran luas 534 meter persegi, Surat Ukur tanggal 07
R
si
November 2003 Nomor 589/Oro-oro Dowo/2003 yang terletak di Jalan
Welirang Nomor 41 A Kelurahan Oro-oro Dowo, Kecamatan Klojen, Kota
ne
ng
Malang. Sekarang dikenal dengan nama Rumah Opa;

5. Bahwa dalam perjanjian sewa menyewa pada Pasal 1 berbunyi sewa
do
gu
menyewa ini selama 5 tahun mulai berlaku dari tanggal 23 September 2013
akan berakhir pada tanggal 23 September 2018, kecuali jangka waktu itu
diperpanjang atas persetujuan bersama tertulis, dengan syarat-syarat dan
In
A
ketentuan-ketentuan yang akan dirundingkan lagi oleh kedua belah pihak

dengan harga sewa menyewa yang tidak mengikat. Dan Pihak yang
ah
lik
menghendaki harus memberitahukan maksudnya tersebut kepada pihak

lainnya sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan sebelum masa sewa ini berakhir.
m
ub
Selama jangka waktu tersebut sewa menyewa ini tidak akan berakhir:
a. Walaupun salah satu pihak meninggal dunia, dalam hal mana
ka
sewa menyewa tetap diteruskan oleh pihak yang masih hidup dengan
ep
Para ahli waris pihak yang meninggal dunia;

ah
b. Walaupun apa yang disewa dijual pada orang lain, dalam hal
R
mana sewa menyewa tetap diteruskan oleh pihak kedua dengan pemilik
es
yang baru;
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
6. Bahwa dalam perjanjian sewa menyewa pada Pasal 2 berbunyi uang
R
sewa untuk jangka waktu tersebut dipasal 1 diatas ditetapkan sebagai
si
berikut:
ne
ng
 untuk tahun pertama dan tahun kedua sebesar Rp130.000.000,00
(seratus tiga puluh juta rupiah) dan
 untuk tahun ketiga sampai dengan tahun kelima ditetapkan
do
gu sebesar Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah), jumlah
uang sewa itu sudah sama-sama disetujui oleh kedua belah pihak
In
A
(Penggugat dan Tergugat), sehingga masing-masing pihak selama
berlangsungnya persewaan itu tidak berhak menaikkan atau
ah
menurunkan jumlah uang sewa dengan dalih apapun;
lik
 Para pihak (Penggugat dan Tergugat) dengan ini menerangkan
jumlah uang sewa untuk tahun pertama dan tahun kedua sebesar
am
ub
Rp130.000.000,00 (seratus tiga puluh juta rupiah) tersebut sebelum
ditandatanganinya akta ini oleh pihak kedua/Penggugat telah dibayar
ep
kepada kesatu/Tergugat dan diakui telah diterima pihak kesatu/Tergugat
k
secara tunai sebesar Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan

ah
berupa satu lembar cek PT.Bank Rakyat Indonesia (persero) TBK

R
si
Cabang Malang Kawi Nomor CFH426221 jatu tempo pencairan tanggal
20 September 2013 (dua puluh September dua ribu tiga belas) untuk
ne
ng
penerimaan uang dan cek tersebut Para pihak (Penggugat dan

Tergugat) sepakat akta ini dapat dianggap sebagai tanda terima
do
gu
(kwitansi);
 Sedangkan jumlah uang sewa untuk tahun ketiga sampai dengan
tahun kelima sebesar Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta
In
A
rupiah), Para pihak (Penggugat dan Tergugat) dengan ini menyatakan

telah sepakat akan dibayar oleh pihak kedua/Penggugat dan disetujui
ah
lik
oleh pihak kesatu/Tergugat selambat-lambatnya tanggal 23 Februari

2015 dengan ketentuan jika pada tanggal tersebut belum dibayar oleh
m
ub
pihak kedua/Penggugat kepada pihak kesatu/Tergugat, maka dengan

lewatnya waktu itu saja sudah merupakan cukup bukti tentang kelalaian
ka
pihak kedua/Penggugat, dan tanpa kelalaian itu dinyatakan dengan

ep
surat juru sita atau surat lain semacam itu, dalam hal mana pihak
ah
kedua/Penggugat harus membayar denda pihak kesatu/Tergugat

R
sebesar Rp500.000,00 untuk setiap hari keterlambatannya, jumlah

es
denda mana harus dibayar seketika dan sekaligus pada saat diminta
M
ng
oleh pihak kesatu/Tergugat, dan setelah lewat 14 (empat belas) hari dari
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tanggal jatuh waktu tersebut bila pihak kedua/Penggugat belum juga
R
dapat membayar lunas beserta uang dendanya, Para pihak (Penggugat
si
dan Tergugat) dengan ini pula menyatakan telah sepakat perjanjian
ne
ng
sewa menyewa dianggap berlaku hanya untuk 2 (dua) tahun lamanya
sehingga akan berakhir pada tanggal 23 September 2015;
7. Bahwa setelah terjadinya pembayaran uang sewa pertama pada tanggal
do
gu 09-09-2013 Penggugat telah melakukan renovasi (perbaikan) total atas
bangunan rumah yang disewa dengan perincian biaya yang sudah
In
A
dikeluarkan sebagai berikut:
1. Pekerjaan Persiapan Rp18.000.000,00 (delapan belas juta rupiah);
ah
2. Pekerjaan Pemasangan Rp94.386.255,00 (sembilan puluh empat
lik
juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);
3. Pekerjaan Pemasangan Beton Rp49.010.000,00 (empat puluh
am
ub
sembilan juta sepuluh ribu rupiah);
ep
k
5. Pekerjaan Pemasangan Kunci, Kaca Rp1.300.825,00 (satu juta

ah
tiga ratus ribu delapan ratus dua puluh lima rupiah);

R
si
6. Pekerjaan Pengecetan Tembok, Plafon, Kunsen Rp63.760.575,00
(enam puluh tiga juta tujuh ratus enam puluh ribu lima ratus tujuh puluh
ne
ng
lima rupiah);
7. Pekerjaan Pemasangan Instalasi Listrik Rp35.337.000,00 (tiga
do
gu
puluh lima juta tiga ratus tiga puluh tujuh ribu rupiah);
8. Pekerjaan Pemasangan Instalasi Air Rp29.851.500,00 (dua puluh
sembilan juta delapan ratus lima puluh satu ribu lima ratus rupiah);
In
A
9. Pekerjaan Lain-lain Rp73.735.000,00 (tujuh puluh tiga juta tujuh

ratus tiga puluh lima ribu rupiah);
ah
lik

m
ub
8. Bahwa Pembanding Penggugat pernah 2 (dua) kali mendatangi

Terbanding/ Tergugat di rumahnya di Jalan Bromo Nomor 29 RT.04/RW.07
ka
Kota Malang masing-masing pada tanggal 18, 19 Pebruari 2015 untuk

ep
membayar uang sewa tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar
ah
Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) akan tetapi Tergugat
R
tidak berada ditempat, kemudian pada tanggal 21 Pebruari 2015

es
Penggugat menitipkan surat dirumah Tergugat di Jalan Bromo Nomor 29

M
ng
Kota Malang yang isinya adalah Penggugat ingin membayar uang sewa
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
namun surat Penggugat yang beritikat untuk membayar perpanjangan sewa
R
menyewa ini tidak pernah ditanggapi baik sampai sekarang;
si
9. Bahwa baru pada tanggal 10 Agustus 2015 Pembanding/Penggugat
ne
ng
dapat mengetahui tempat keberadaan Terbanding/Tergugat di Jalan Letjen
Sutoyo Nomor 35 Kota Malang dengan meminta nomor rekeningnya maka
pada tanggal 11 Agustus 2015 Pembanding/Penggugat langsung
do
gu mentransfer biaya perpanjangan sewa menyewa tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima tersebut sejumlah Rp250.000.000,00 (dua ratus lima
In
A
puluh juta rupiah) kepada Terbanding/Tergugat melalui rekening BCA Nomor
385 033 9588;
ah
10. Bahwa setelah Pembanding/Penggugat mentranfser biaya
lik
perpanjangan sewa tersebut, kemudian Pembanding/Penggugat menelpon
Terbanding/ Tergugat dengan mengajak ke Notaris untuk melakukan
am
ub
pembaharuan perjanjian sewa menyewa, namun ditolak oleh
Terbanding/Tergugat dengan alasan bahwa uang perpanjangan sewa
ep
menyewa yang ditransfer telah dikembalikan lagi kepada
k
Pembanding/Penggugat;
ah
11. Bahwa sehingga jelas perbuatan Terbanding/Tergugat yang tidak

R
si
mau menerima uang perpanjangan sewa menyewa tahun ketiga sampai
dengan tahun kelima adalah jelas perbuatan ingkar janji (wanprestasi) atas
ne
ng
isi kesepakatan yang dibuat dihadapan Notaris Endang Merduwati, SH/di

Malang sehingga nampak sekali Terbanding/Tergugat tidak mempunyai itikat
do
gu
baik dalam memenuhi isi kesepakatan. Bahkan dengan Terbanding/

Tergugat menghindari dari pembayaran yang akan dilakukan oleh
Pembanding/Penggugat tepat waktu sebagaimana yang diperjanjikan;
In
A
12. Bahwa perbuatan Terbanding/Tergugat yang tidak mau menerima

pembayaran lanjutan atas uang sewa menyewa dari Pembanding/
ah
lik
Penggugat maka Pembanding/Penggugat menderita kerugian materiel dan

immateril yaitu:
m
ub
1. Kerugian materiel berupa: biaya renovasi (perbaikan) bangunan

rumah yang disewa berupa:
ka
1) Pekerjaan Persiapan Rp18.000.000,00 (delapan belas juta

ep
rupiah);
ah
2) Pekerjaan Pemasangan Rp94.386.255,00 (sembilan puluh

R
empat juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);

es
3) Pekerjaan Pemasangan Beton Rp49.010.000,00 (empat

M
ng
puluh sembilan juta sepuluh ribu rupiah);

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
4) Pekerjaan Pemasangan Kayu Plafon Atap Rp45.225.000,00
R
si
5) Pekerjaan Pemasangan Kunci, Kaca Rp1.300.825,00 (satu
ne
ng
juta tiga ratus ribu delapan ratus dua puluh lima rupiah);
6) Pekerjaan Pengecetan Tembok, Plafon, Kunsen
Rp63.760.575,00 (enam puluh tiga juta tujuh ratus enam puluh ribu
do
gu lima ratus tujuh puluh lima rupiah);
7) Pekerjaan Pemasangan Instalasi Listrik Rp35.337.000,00
In
A
(tiga puluh lima juta tiga ratus tiga puluh tujuh ribu rupiah);
8) Pekerjaan Pemasangan Instalasi Air Rp29.851.500,00 (dua
ah
puluh sembilan juta delapan ratus lima puluh satu ribu lima ratus
lik
rupiah);
9) Pekerjaan Lain-lain Rp73.735.000,00 (tujuh puluh tiga juta
am
ub
tujuh ratus tiga puluh lima ribu rupiah);
ep
Rp451.000.000,00 (empat ratus lima puluh satu juta rupiah);
k
2. Kerugian immateriel berupa: beban batin karena rumah yang

ah
disewa sudah diperbaiki dengan biaya besar, tempat yang disewa

R
si
sudah ramai, sudah dikenal orang, Penggugat sudah senang
mendapatkan penghasilan, tentu beban batin ini tidak ternilai harganya,
ne
ng
akan tetapi Penggugat menetapkan nilainya sebesar

Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah);
do
gu
13. Bahwa untuk membuktikan kebenaran dalil-dalil

Pembanding/Penggugat telah mengajukan bukti surat-surat yaitu:
a. Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 13 tanggal 09 September
In
A
2013 yang dibuat dihadapan Notaris Endang Merduwati, S.H,

diberitanda P-1;
ah
lik
b. Penawaran Harga Pekerjaan Rehab Rumah Opa, tanggal 05

Oktober 2013, diberitanda P-2;
m
ub
c. Surat yang ditujukan kepada Pak Hendry Soesanto, tanggal 21

Pebruari 2015, diberitanda P-3;
ka
d. Slip Pemindahan Dana Antar Rekening BCA (bukti pembayaran

ep
perpanjangan sewa rumah), tanggal 11 Agustus 2015, diberitanda P-4;

ah
e. Surat Setoran Pajak Daerah (Pembayaran pajak untuk tahun

R
2014) tanggal 28 September 2015, diberitanda P-5;

es
f. Surat Setoran Pajak Daerah (Pembayaran pajak untuk tahun

M
ng
2015) tanggal 28 September 2015, diberitanda P-6;

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
14. Bahwa semua alat bukti yang diajukan oleh
R
Pembanding/Penggugat adalah akta sudah sesuai dengan ketentuan
si
hukum, Akta ialah sesuatu yang ditandatangani yang memuat keterangan
ne
ng
tentang peristiwa-peristiwa yang merupakan dasar suatu perikatan atau hak,
yang dibuat dengan sengaja untuk dipakai sebagai pembuktian. Surat itu
harus ada tandatangannya (periksa dan baca Pasal 1869, 1874, 1878 dan
do
gu 1880 KUHPerdata. Isi surat itu harus menerangkan suatu perbuatan hukum
(periksa Pasal 1069, 1415 KUHPerdata);
In
A
Bukti surat yang diajukan oleh Pembanding/Penggugat sudah mempunyai
kekuatan pembuktian secara hukum yaitu:
ah
1. Kekutan pembuktian lahir artinya suatu surat yang secara lahir
lik
tampak seperti akta, mempunyai seperti akta, kecuali dapat dibuktikan
sebaliknya. Ini dasarnya adalah kenyataan lahir;
am
ub
2. Kekuatan Pembuktian Formal artinya secara formal memang
benar ada pernyataan didalam akta itu. Ini dasarnya adalah kebiasaan;
ep
3. Kekuatan Pembuktian Materiel artinya secara materiel isi
k
pernyataan didalam akta itu benar. Ini dasarnya adalah pada hukum;
ah
15. Bahwa disamping bukti surat tersebut diatas,

R
si
Pembanding/Penggugat telah mengajukan 2 (dua) orang saksi yaitu:
1. Saksi Suwito Heru Sutejo:
ne
ng
- Saksi kenal dengan Penggugat hanya sebagai

teman;
do
gu
- Saksi tahu masalah Penggugat dengan

Terguugat adalah mengenai kontrak rumah di Jalan Buring (Rumah
Opa);
In
A
- Saksi pernah diajak Penggugat kerumah

Tergugat di Jalan Bromo Pojok (rumah Tergugat dn Turut Tergugat);
ah
lik
- Saksi kerumah Tergugat sekitar pada bulan

Pebruari 2015 sebanyak 2 kali tetapi tidak ketemu pemilik rumah;
m
ub
- Kunjungan kedua mmeninggalkan surat dalam

amplop yang diselipkan di pintu rumah depan;
ka
- Selama dalam perjalanan Penggugat cerita

ep
kalau rumah yang dikunjungi tersebut merupakan rumah pemilik

ah
yang dikontrakan oleh Penggugat;

R
- Pada saat rumah di jalan Bromo Pojok dalam

es
keadaan kosong;
M
ng
2. Eri Wibowo:
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Saksi kenal dengan Penggugat sebagai
R
teman bermain;
si
- Saksi tahu masalah rumah kontrak di Jalan
ne
ng
Wilirang Nomor 41 Kota Malang;
- Awalnya saksi menyangka rumah tersebut
adalah milik Penggugat, baru mengetahui kalau bukan milik
do
gu Penggugat setelah menjadi sengketa;
- Saksi sebagai Jasa Konstruksi yang
In
A
merenovasi rumah di Jalan Wilirang Nomor 41 Kota Malang;
- Bangunan rumah tidak dibongkar tetapi
ah
direnovasi untuk kafe Rumah Opa;
lik
- Rencana renovasi dalam waktu 4 bulan tetapi
mengelami perpanjangan waktu karena ada tambahan yang
am
ub
direnovasi dengan menyesuaikan kebutuhan untuk kafe yang
memerlukan ruangan yang luas untuk tamu dan tepat duduk;
ep
- Biaya awal renovasi disepakati dengan harga
k
sebesar Rp300.000.000,00 namun karena adanya penambahan

ah
dan permintaan renovasi sehingga disepakati sebesar

R
si
Rp451.666.000,00 (empat ratus lima puluh satu juta enam ratus
enam puluh enam ribu rupiah);
ne
ng
- Kuasa Hukum Penggugat menunjukan bukti

P-2 tentang Penawaran Harga Pekerjaan Rehab Rumah Opa,
do
gu
tanggal 05 Oktober 2013, semua isi dibenarkan oleh saksi;

16. Bahwa keterangan saksi yang diajukan Pembanding/Penggugat
sudah memenuhi ketentuan Pasal 139, 152, 168, 179 HIR, 165, 179 RBG,
In
A
1895, 1902, 1912 BW;

Kesaksian adalah kepastian yang diberikan kepada Hakim didalam
ah
lik
persidangan tentang peristiwa yang disengketakan dengan jalan

pemberitahuan secara lisan (oral) dan pribadi oleh orang yang bukan salah
m
ub
satu pihak perkara yang dipanggil dipersidangan;

Keterangan saksi berdasarkan pengetahuan sendiri, mendengar sendiri,
ka
mengelami sendiri, bukan pendapat atau kesimpulan dan bukan pula

ep
mengetahui dari orang lain (periksa Pasal 171 HIR, 308 RBG);
ah
17. Bahwa bilamana memperhatikan fakta tersebut diatas, maka dapat

R
diambil kesimpulan hukum bahwa Terbanding/Tergugat tidak mempunyai

es
itikat baik dalam melaksanakan perjanjian sewa menyewa kecuali beritikat

M
ng
buruk dengan ingin mengambil keuntungan dari renovasi bangunan yang

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sudah dilakukan oleh Penggugat/Pembanding terbukti Terbanding/Tergugat
R
selalu menghindar ketika Penggugat ingin melunasi (membayar)
si
ne
ng
tersebut sejumlah Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) tepat
waktu tetapi Tergugat/Terbanding selalu menghindar dan bahkan
menghilang dari alamat (domisli) yang tertulis dalam akta sewa menyewa
do
gu yaitu di Jalan Bromo Nomor 29 RT.04/RW.07 Kelurahan Kauman,
Kecamatan Klojen, Kota Malang;
In
A
18. Bahkan informasi yang terakhir kami dapat bahwa
Tergugat/Terbanding bernafsu untuk mengunakan kafe Rumah Opa untuk
ah
usaha pribadinya karena dianggap sangat laris untuk usaha kafe;
lik
19. Bahwa dari fakta hukum tersebut diatas, Pembanding/Penggugat
tidak sependapat dengan Putusan Hakim Pengadilan Negeri Malang dalam
am
ub
perkara Nomor 130/Pdt.G/205/PN.Mlg tanggal 14 Desember 2015 yang
dikuatkan oleh Hakim Pengadilan Tinggi Surabaya tentang amar
ep
putusannya dalam pokok perkara yang menyatakan menolak gugatan dari
k
Penggugat seluruhnya;
ah
20. Bahwa Hakim Pengadilan Negeri Malang dan Hakim Pengadilan

R
si
Tinggi Surabaya seharusnya tidak hanya memperhatikan hak-hak Tergugat/
Terbanding/Pembanding dan Termohon Kasasi saja, akan tetapi wajib
ne
ng
mempertimbangkan kerugian yang dialami oleh Penggugat/ Pembanding/

Pemohon Kasasi sebab biaya yang sudah dikeluarkan oleh Penggugat/
do
gu
Pembanding/Pemohon Kasasi untuk melakukan renovasi Rumah Opa;

21. Bahwa berdasarkan fakta-fakta tersebut diatas, dapat ditarik
kesimpulan bahwa Hakim Pengadilan Negeri Malang Nomor
In
A
130/Pdt.G/205/PN.Mlg tanggal 14 Desember 2015 dan Hakim Pengadilan

Tinggi Surabaya Nomor 247/PDT/2015/PT.SBY tanggal 9 Juni 2016 telah
ah
lik
salah menerap hukum atau melanggar hukum yang berlaku sehingga

sangat adil apabila permohonan kasasi dikabukan seluruhnya;
m
ub
Memori Kasasi II: Para Termohon Kasasi I juga Para Pemohon Kasasi II.
1. Bahwa gugatan Penggugat/Termohon Kasasi juga Pemohon Kasasi
ka
harus ditolak dan dikesampingkan, karena:

ep
- Tidak benar telah terjadi sewa menyewa, karena

ah
Penggugat/Termohon Kasasi juga Pemohon Kasasi tidak pernah

R
melakukan kewajibannya untuk memenuhi prestasinya secara timbal

es
balik, yakni melakukan pembayaran harga sewa tahun ke-3, 4 dan 5

M
ng
kepada Tergugat/Para Pemohon Kasasi juga Termohon Kasasi sesuai

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan Perjanjian;
R
- Bilamana gugatan berkaitan hukum dengan sewa tahun
si
pertamadan tahun kedua maka menurut hukum belum waktunya diajukan
ne
ng
karena padasaat gugatan a quo diajukan sewa menyewa (tahun pertama
dan tahun kedua) dimaksud secara riil belum berakhir, dan Penggugat/
Termohon Kasasi juga Pemohon Kasasi sampai gugatan ini diajukan
do
gu masih menguasai obyek sengketa dalam perkara a quo;
- Selain itu, sewa menyewa (tahun ketiga s.d. tahun kelima) telah
In
A
batal demihukum karena Penggugat/Termohon Kasasi juga Pemohon
Kasasi telah melanggar ketentuan Pasal 2 ayat (4) AktaPerjanjian Sewa
ah
Menyewa Nomor 13 tanggal 09 September 2013 yang dibuatolehdan
lik
dihadapan Endang Merduwati, Sarjana Hukum, Notaris di Malang,
yangberlaku sebagai hukum yang mengikat antara Penggugat dan
am
ub
Tergugat;
2. BahwaTergugat/Pemohon Kasasi juga Termohon Kasasi menyatakan
ep
tidak adil, keberatan dan tidak sependapat dengan pertimbangan Majelis
k
Hakim Pengadilan Negeri Malang dan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi

ah
Surabaya tersebut, oleh karena:

R
si
- Bahwa Majelis Hakim tidak mempelajari secara teliti dan seksama/
mengesampingkan asal mula permasalahan dalam perkara ini adalah
ne
ng
perjanjian sewa menyewa yang telah diingkari perjanjiannya berdasarkan

akta Notaris Endang Merduwati, S.H., Notaris di malang Nomor: 13
do
gu
tanggal 09 September 2013;

- Perkara yang terjadi antara Tergugat dengan Penggugat adalah
berawal dari adanya Itikad Tidak Baik dari Penggugat/Termohon Kasasi
In
A
juga Pemohon Kasasi untuk tetap menguasai/menempati rumah milik

Tergugat/Pemohon Kasasi, yaitu dengan cara tetap menguasai obyek
ah
lik
sengketa secara cuma-cuma setelah berakhirnya masa sewa pada tahun

pertama dan kedua;
m
ub
- Bahwa untuk “melegitimasi” itikad tidak baik tersebut, Penggugat/

Termohon Kasasi mengajukan gugatan dalam perkara ini;
ka
- Bahwa gugatan ini diajukan ke persidangan juga dengan

ep
tujuantidak baik yaitu membuat kesan, bahwa “seolah-olah” antara Para

ah
Penggugat/ Termohon Kasasi juga Pemohon Kasasi dengan

R
Tergugat/Pemohon Kasasi juga Termohon Kasasi ada persoalan

es
sengketa hukum;
M
ng
- Bahwa Penggugat/Termohon Kasasi juga Pemohon Kasasi tidak

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
melaksanakan kewajibannya untuk membayar uang sewa kepada
R
Tergugat/Pemohon Kasasi juga Termohon Kasasi sebagaimana yang
si
telah diperjanjikan yaitu:
ne
ng
- Untuk tahun pertama dan tahun kedua telah disepakati uang sewa
sejumlahRp130.000.000,00 (seratus tiga puluh juta rupiah) yang telah
dibayar olehPenggugat kepada dan diakui telah diterima oleh Tergugat
do
gu secara tunai sejumlah Rp60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah) dan
berupa satu lembar cek (ceque) P.T. Bank Rakyat lndonesia(Persero)
In
A
Tbk. cabang Malang Kawi nomor : CFH26221, sebagaimanadiuraikan
lebih lanjut dalam Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor: 13 tanggal 09
ah
September 2013 yang dibuat oleh dan dihadapan Endang Merduwati,
lik
S.H., Notaris di Malang;
- Untuk tahun ketiga sampai dengan tahun kelima uang sewa
am
ub
ditetapkan sejumlah Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah)
dengan kesepakatan akan dibayar oleh Penggugat selambat-lambatnya
ep
tanggal 23 Pebruari 2015 yang lalu, dengan ketentuan bilamana pada
k
tanggal tersebut Penggugat belum membayar kepada Tergugat, maka

ah
dengan tanpa perlu dibuktikan lagi keterlambatan ltu sudah merupakan

R
si
wanprestasi Penggugat dan la harus membayar denda kepada
Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap hari
ne
ng
keterlambatannya;
- Bahwa untuk masa sewa tahun ketiga sampai dengan tahun
do
gu
kelima sampai lewatnya waktu dipernjanjikan dalam Akta Perjanjian Sewa

Menyewa Nomor: 13 tanggal 09 September 2013 Penggugat
(Terbanding/juga Pembanding) tidak melaksanakan kewajibannya untuk
In
A
membayar uang sewa;

- Bahwa Pasal 2 ayat (4) Perjanjian sewa Menyewa Nomor: 13
ah
lik
tanggal 09 September 2013 telah menentukan secara tegas bahwa

bilamana setelah lewat empat belas (14) hari dari tanggal jatuh waktu
m
ub
tersebut (i.c. tanggal 23 Pebruari 2015) Penggugat (Terbanding / juga

Pembanding) belum juga dapat membayar lunas (uang sewa tahun
ka
ketiga sampai dengan tahun kelima) beserta uang dendanya maka

ep
perjanjian sewa menyewa dalam perkara a quo hanya berlaku untuk dua
ah
(2) tahun lamanya, yakni berakhir pada tanggal 23 September 2015;

R
- Bahwa Akta Pernjanjian Sewa Menyewa Nomor: 13 tanggal 09

es
September 2013 tersebut secara tegas menyatakan bahwa dengan

M
ng
lewatnya waktu tersebutdan tidak dilaksanakannya kewajiban Penggugat

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
(Terbanding/juga Pembanding) untuk membayar lunas (uang sewa tahun
R
ketiga sampai dengan tahun kelima) beserta uangdendanya telah cukup
si
membuktikan tentang kelalaian (wanprestasi) Penggugat;
ne
ng
- Bahwa akibat dari perbuatan Penggugat tersebut
Tergugatmengalami kerugian yang sangat besar baik material maupun
immateriil karena obyek sengketa tidak dapat dimanfaatkan hingga saat
do
gu ini, yang meliputi:
 Kerugian atas bunga bank karena tidak dibayarnya sewa atas
In
A
obyek sewa untuk tahun ketiga sampai dengan tahun kelima,
sejumlah Rp33.750.000,00 (tiga puluh tiga juta tujuh ratus lima puluh
ah
ribu rupiah) per-tahun;
lik
 Keterlambatan pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
beserta dendanya selama dua tahun akibat kelalaian Penggugat
am
ub
(Terbanding/juga Pembanding) dengan rincian:
- PBB tahun 2014 : Rp626.524 + Rp626.524 X 2 % X 12
ep
bulan X 2 tahun), jumlah = Rp927.255,-;
k
- PBB tahun 2015: Rp718.115 + (Rp718.115X 2 % X 12

ah
bulan X 1 tahun), jumlah = Rp890.462,-;

R
si
- Total seluruh tunggakan PBB yang harus dibayar, sejumlah
Rp1.817.717,- (satu juta delapan ratus tujuh belas ribu tujuh ratus
ne
ng
tujuh belas rupiah);

- barang-barang pribadi yang dibongkar oleh Penggugat
do
gu
senilai Rp750.000.000,00 (tujuh ratus lima puluh juta rupiah) dan
- kerugian inmateriil atas godwill obyek sewa sejumlah

In
A
Rp2.500.000.000,00 (dua miliar lima ratus juta rupiah) sehingga

total seluruhnya kerugian yang diderita oleh Tergugat adalah
ah
lik
berjumlah Rp3.285.567.717,- (tiga miliar dua ratus delapan puluh

lima juta lima ratus enam puluh tujuh ribu tujuh ratus tujuh belas
m
ub
rupiah) yang harus dibayar oleh Penggugat secara tunai dan

sekaligus segera setelah putusan dalam perkara a quo
ka
berkekuatan hukum tetap;

ep
Bahwa berdasarkan semua fakta tersebut diatas, maka dengan

ah
berakhirnya perjanjian, maka demi hukum objek sewa harus kembali

R
dalam penguasaan Tergugat dan Turut Tergugat/Para Pemohon Kasasi

es
juga Termohon Kasasi;

M
ng
Bahwa berdasarkan fakta tersebut di atas, maka perkara Perbuatan

on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Ingkar Janji (Wanprestasi) yang di dalam gugatan a quo sudah layak dan
R
seharusnya ditolak untuk seluruhnya;
si
3. Bahwa dengan diajukannya gugatan ini, Tergugat / Pemohon Kasasi juga
ne
ng
Termohon Kasasi mempunyai prasangka buruk bahwa Penggugat
(sekarang sebagai Terbanding juga Pembanding) bermaksud untuk
mengulur-ulur waktu agar dapat lebih lama menempati dan menguasai
do
gu tanpa hak obyek sengketa secara cuma-Cuma setelah berakhirnya masa
sewa tahun pertama dan tahun kedua;
In
A
4. Bahwa Tergugat / Pemohon Kasasi juga Termohon Kasasi menyatakan
tidak adil, keberatan dan tidak sependapat dengan pertimbangan Majelis
ah
Hakim Pengadilan Negeri Malang dan Majelis Hakim Pengadilan Tinggi
lik
Surabaya tersebut, oleh karena:
- Bahwa Majelis Hakim tidak mempelajari secara teliti dan
am
ub
seksama/ mengesampingkan Pasal 2 Akta Pernjanjian Sewa Menyewa
Nomor: 13 tanggal 09 September 2013 yang dibuat oleh dan
ep
dihadapan Endang Merduwati, S.H., Notaris di Malang, sehingga
k
Tergugat dan Turut Tergugat/Pemohon Kasasi mohon agar Majelis

ah
Hakim Mahkamah Agung berkenan menguatkan dan menyatakan

R
si
bahwa perjanjian sewa menyewa antara Penggugat dan Tergugat
hanya berlaku untuk tahun pertama dan kedua dan berakhir pada
ne
ng
tanggal 23 September 2015 dan dengan berakhirnya perjanjian, maka

demi hukum objek sewa harus kembali dalam penguasaan Tergugat
do
gu
dan Turut Tergugat/Para Pemohon Kasasi;

Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung
berpendapat:
In
A
Bahwa Judex Facti Pengadilan Tinggi Surabaya yang menguatkan

putusan Pengadilan Negeri Malang tidak salah menerapkan hukum dengan
ah
lik
pertimbangan sebagai berikut:

Bahwa berdasarkan akta Perjanjian sewa menyewa tanggal 9
m
ub
September 2013 Nomor 13 pada tanggal 7 poin 2 maka Penggugat tidak dapat
meminta agar Tergugat mengembalikan biaya renovasi rumah kepada Tergugat
ka
karena terhadap perubahan dan/atau tambahan atau renovasi rumah tersebut

ep
Penggugat tidak berhak minta ganti rugi pada Tergugat;

ah
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, ternyata

R
putusan Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum
es
dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh

M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pemohon Kasasi I: RADIX RUDITYO, S.E., dan Pemohon Kasasi II: Ir.
R
HENDRY SOESANTO, dan kawan tersebut harus ditolak;
si
Menimbang, bahwa oleh karena permohonan kasasi dari Pemohon
ne
ng
Kasasi I dan II ditolak dan Para Pemohon Kasasi I dan II ada di pihak yang
kalah, maka Para Pemohon Kasasi I dan II dihukum untuk membayar biaya
perkara dalam tingkat kasasi ini;
do
gu Memperhatikan Undang Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang
Kekuasaan Kehakiman, Undang Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang
In
A
Mahkamah Agung sebagaimana telah diubah dan ditambah dengan Undang
Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang Undang
ah
Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundangan lain yang bersangkutan;
lik
M E N G A D I L I:
1. Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi I: RADIX
am
ub
RUDITYO, SE, dan Para Pemohon Kasasi II: Ir. HENDRY SOESANTO,
2. Dra. TRI INDAH tersebut;
ep
2. Menghukum Pemohon Kasasi I dan Para Pemohon Kasasi II untuk
k
membayar biaya perkara dalam tingkat kasasi ini sejumlah Rp500.000,00

ah
(lima ratus ribu rupiah);

R
si
Demikianlah diputuskan dalam rapat musyawarah Majelis Hakim pada
hari Rabu tanggal 22 Maret 2017 oleh H. Mahdi Soroinda Nasution, S.H.,
ne
ng
M.Hum., Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai
Ketua Majelis, Dr. Yakup Ginting, S.H., C.N., M.Kn., dan H. Panji Widagdo, S.H.,
do
gu
M.H., Hakim-hakim Agung sebagai anggota dan diucapkan dalam sidang

terbuka untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis dengan dihadiri Para
Hakim Anggota tersebut dan Hj. Widia Irfani, S.H., M.H. Panitera Pengganti dan
In
A
tidak dihadiri oleh Para pihak.

ah
lik
Hakim-Hakim Anggota: Ketua Majelis,

ttd./ ttd./
Dr. Yakup Ginting, S.H., C.N., M.Kn. H. Mahdi Soroinda Nasution, S.H., M.Hum.
m
ub
ttd./
H. Panji Widagdo, S.H., M.H.
ka
ep
Panitera Pengganti,
ttd./
ah
Hj. Widia Irfani, S.H., M.H.

R
es
Biaya-biaya:
M
1. M e t e r a i…………….. Rp 6.000,00
ng
2. R e d a k s i…………….. Rp 5.000,00
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Administrasi kasasi……….. Rp489.000,00
Jumlah ………………… Rp500.000,00
si
Untuk Salinan
ne
ng
Mahkamah Agung R.I
a.n. Panitera
do
gu Panitera Muda Perdata
In
A
Dr. PRIM HARYADI, S.H., M.H.
NIP. 19630325 1988031 001
ah
lik
am
ub
ep
k
ah
si
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on
gu

d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 3437 K PDT 2016 20240130103433

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 3437 K PDT 2016 20240130103433

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

1. Ir. HENDRY SOESANTO, dahulu bertempat tinggal

Jalan Letjen Sutoyo Nomor 35 Kota Malang,

Kecamatan Klojen, Kota Malang, sekarang beralamat di

Para Termohon Kasasi I juga Para Pemohon Kasasi II dahulu

Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang

Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi II dahulu Penggugat/ Pembanding

Terbanding juga Para Pembanding di muka persidangan Pengadilan Negeri

Malang pada pokoknya atas dalil-dalil:

1. Bahwa pada tanggal 09 September 2013 Pihak Kedua/Radix Rudityo, SE

Halaman 1 dari 31 hal.Put. Nomor 3437 K/Pdt/2016

lainnya sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan sebelum masa sewa ini berakhir.

Para ahli waris pihak yang meninggal dunia;

sewa untuk jangka waktu tersebut dipasal 1 diatas ditetapkan sebagai

 untuk tahun pertama dan tahun kedua sebesar Rp130.000.000,00

 untuk tahun ketiga sampai dengan tahun kelima ditetapkan

(Penggugat dan Tergugat), sehingga masing-masing pihak selama

berlangsungnya persewaan itu tidak berhak menaikkan atau

menurunkan jumlah uang sewa dengan dalih apapun;

 Para pihak (Penggugat dan Tergugat) dengan ini menerangkan

Halaman 2 dari 31 hal.Put. Nomor 3437 K/Pdt/2016

 Sedangkan jumlah uang sewa untuk tahun ketiga sampai dengan

pihak kedua/Penggugat kepada pihak kesatu/Tergugat, maka dengan

kedua/Penggugat harus membayar denda pihak kesatu/Tergugat

dapat membayar lunas beserta uang dendanya, Para pihak (Penggugat

sewa menyewa dianggap berlaku hanya untuk 2 (dua) tahun lamanya

4. Bahwa setelah terjadinya pembayaran uang sewa pertama pada tanggal

bangunan rumah yang disewa dengan perincian biaya yang sudah

dikeluarkan sebagai berikut:

1. Pekerjaan Persiapan Rp18.000.000,00 (delapan belas juta rupiah);

2. Pekerjaan Pemasangan Rp94.386.255,00 (sembilan puluh empat

juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);

Halaman 3 dari 31 hal.Put. Nomor 3437 K/Pdt/2016

Rp451.000.000,00(empat ratus lima puluh satu juta rupiah);

5. Bahwa Penggugat pernah 2 (dua) kali mendatangi Tergugat di rumahnya

sampai dengan tahun kelima sebesar Rp250.000.000,00 (dua ratus lima

pada tanggal 21 Pebruari 2015 Penggugat menitipkan surat dirumah

beritikat untuk membayar perpanjangan sewa menyewa ini tidak pernah

6. Bahwa baru pada tanggal 10 Agustus 2015 Penggugat dapat mengetahui

dengan meminta nomor rekeningnya maka pada tanggal 11 Agustus 2015

ketiga sampai dengan tahun kelima tersebut sejumlah Rp250.000.000,00

Nomor 385 033 9588;

7. Bahwa setelah Penggugat mentranfser biaya perpanjangan sewa

tersebut, kemudian Penggugat menelpon Tergugat dengan mengajak ke

Notaris untuk melakukan pembaharuan perjanjian sewa menyewa, namun

Halaman 4 dari 31 hal.Put. Nomor 3437 K/Pdt/2016

menderita kerugian materiel dan immateril yaitu:

empat juta dua ratus dua puluh lima ribu rupiah);

3. Pekerjaan Pemasangan Beton Rp49.010.000,00 (empat

lima ratus tujuh puluh lima rupiah);

9. Pekerjaan Lain-lain Rp73.735.000,00 (tujuh puluh tiga juta

tujuh ratus tiga puluh lima ribu rupiah);

Jadi jumlah seluruhnya biaya renovasi (perbaikan) sebesar

Rp451.000.000,00(empat ratus lima puluh satu juta rupiah);

2) Kerugian immateriel berupa: beban batin karena rumah yang

disewa sudah diperbaiki dengan biaya besar, tempat yang disewa

Halaman 5 dari 31 hal.Put. Nomor 3437 K/Pdt/2016

11. Bahwa Penggugat sangat meragukan sikap Tergugat untuk mau

meter persegi, Surat Ukur tanggal 07 November 2003 Nomor 589/Oro-oro

tersebut diperlukan upaya paksa yang tentunya memerlukan biaya, maka

Rp1.000.000,00 (satu juta rupiah) setiap hari atas keterlambatan dalam

Nomor 589/Oro-oro Dowo/2003 yang terletak di Jalan Welirang Nomor 41 A

Kelurahan Oro-oro Dowo, Kecamatan Klojen, Kota Malang sebuah bangunan