Putusan 301 PDT.G 2015 PN - Jkt.sel 20221203185627

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
P U T U S A N
R
No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel
si
“ DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YG MAHA ESA”
ne
ng
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan yang memeriksa dan mengadili
do
gu
perkara-perkara perdata pada tingkat pertama telah menjatuhkan putusan
sebagai berikut dalam perkara antara :
In
A
Ir. SALEH EFFENDI : Bertempat tinggal di Jalan Metro Pondok Indah
Sektor IV. Kav. 33. Blok.TB. Kelurahan Pondok
ah
lik
Pinang Jakarta Selatan, selanjutnya berdasarkan
Surat Kuasa Khusus No. 003/ ELF/SK-Per/III/15.
am
ub
Tertangal 27 Maret 2015, telah memberikan Kuasa
kepada Mauritz, SH, Hasan Ibrahim Kowa, SH,
Evan Gumandang, SH, Fuad Asjadan, SH,
ep
k
Parulian Nadeak, SH, Fatmawati Djugo, SH dan

ah
Simson TH. Sidabutar, SH, Para Advokad dari

R
si
Kantor Hukum Egaliter Law Firm & Patners,
beralamat Kantor di Jalan Jenderal Ahmad Yani
ne
ng
No.26.A. Jakarta Timur 13120, selanjutnya disebut

sebagai PENGGUGAT;
do
gu
MELAWAN
In
A
1. SELIYANI, : Pekerjaan Swasta, bertempat Tinggal di Jalan di

Jalan MPR X No. 10. RT.005. RW.011. Kelurahan
ah
lik
Cilandak Barat Kecamatan Cilandak Jakarta

Selatan selanjutnya berdasarkan Surat Kuasa
m
ub
Khusus Tertangal 14 Juni 2015, telah memberikan

Kuasa kepada Ir. Ludwig .P.I. Kriekhoff, SH, Riki
ka
Martim, SH dan Arnold, SH, Para Advokad dari

ep
Kantor Hukum T.10 & Co. beralamat Kantor di

ah
Jalan Ki Hajar Dewantara Ruko Golden 8 Blok. H.

R
No.22. Summarecon Gading Serpong Kabupaten

es
Tangerang, selanjutnya disebut --TERGUGAT I ;

M
ng
2. KEZIA JANTI LEGA, SH, : Pekerjaan Notaris, bertempat Tinggal di Jalan

on
Halaman 1. Putusan No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel.

gu
d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
Jalan Sultan Agung 58 C Manggarai Jakarta
si
Selatan, selanjutnya berdasarkan Surat Kuasa
Khusus Tertangal 15 Agustus 2015, telah
ne
ng
memberikan Kuasa kepada Mursito Adi
Sudarsono, SH. Advokad/Pengacara dari Kantor
Hukum T.10 & Co. beralamat Kantor di Jalan Ki
do
gu Hajar Dewantara Ruko Golden 8 Blok. H. No.22.
Summarecon Gading Serpong Kabupaten
In
A
Tangerang, selanjutnya disebut TERGUGAT II ;
3. LAURA ELISABETH PALILINGAN, SH : Pekerjaan Notaris, bertempat
ah
lik
tinggal di Jalan Pinang Emas I Blok UV. No.25 ED.
Pondok Indah Kebayoran Lama Jakarta Selatan,
selanjutnya berdasarkan Surat Kuasa Khusus
am
ub
Tertangal 5 Agustus 2015, telah memberikan
Kuasa kepada Mursito Adi Sudarsono, SH.
ep
Advokad/Pengacara dari Kantor Hukum T.10 &
k
Co. beralamat Kantor di Jalan Ki Hajar Dewantara

ah
Ruko Golden 8 Blok. H. No.22. Summarecon

R
si
Gading Serpong Kabupaten Tangerang
selanjutnya disebut Tergugat III ;
ne
ng
4. PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA Cq KEMENTERIAN AGRARIA Cq

KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL ( BPN ) JAKARTA
do
gu
SELATAN.
Beralamat Kantor di Jalan H. Alwi No.99.
In
Kelurahan Tanjung Barat Kecamatan Jagakarsa
A
Jakarta Selatan, Dalam hal ini diwakili oleh Adiana

Ratih Yuniati, SH.,SPI.,MA, selaku Kepala Kantor
ah
lik
Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan,

selanjutnya berdasarkan Surat Kuasa Khusus
m
ub
No. 1526/14.31.74-600/VI/2015, Tertangal 17 Juni

2015, telah memberikan Kuasa kepada Yulistriani,
ka
SH, Suprapto, SH, H.Lalu Makbul, SH, Hanjar

ep
Pribadi, SH, Djoko Widodo, SH, Ebdilhad Al

ah
Fawwaz, SH dan Mursidi, Para pegawai Kantor

R
Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan,

es
berlamat di Jalan H. Alwi No.99. Tanjung Barat

M
ng
Jakarta Selatan, selanjutnya disebut Tergugat IV ;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pengadilan Negeri Tersebut ;
si
- Telah membaca Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
tentang Penunjukan Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara
ne
ng
ini ;
- Telah membaca dan mempelajari berkas perkara yang bersangkutan ;
do
gu
- Telah mendengar keterangan kedua belah pihak dan saksi-saksi di dalam
persidangan ;
In
A
TENTANG DUDUK PERKARA
ah
lik
Menimbang, bahwa Penggugat dengan surat Gugatannya tertanggal 15
Mei 2015, yang didaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
am
ub
tanggal 15 Mei 2015, di bawah Register Perkara Perdata No. 301/Pdt.G /
2015/PN.Jkt.Sel, telah mengemukakan dalil-dalil sebagai berikut :
ep
k
1. Bahwa pada sekitar tahun 2014 Penggugat mempunyai masalah yang

berkaitan dengan tunggakan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) atas rumah
ah
R
Penggugat sendiri yang terletak di Jalan Metro Pondok Indah No. TB/33,
si
Jakarta Selatan dengan LT/LB: 969/1062 M2 sesuai dengan Sertifikat Hak
ne
ng
Milik (SHM) No. 3200. Dimana pada saat itu masih tercantum atas nama
Pupu Sitty Syafuro (isteri Penggugat) pada Bank CIMB NIAGA kepada dan
atas nama Raymond Arfa, karena yang bersangkutan memiliki fasilitas
do
gu
kredit pada Bank CIMB NIAGA, berdasarkan 2 (dua) surat persetujuan

kredit, bernomor 0307A/MKT/VIII/2012 dan No. 0307/SPK/NKR/THA/VIII/12,
In
A
dan kedua surat persetujuan tersebut tertanggal 27 Agustus 2012 dengan

perihal yang sama yaitu : Persetujuan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR),
yang pada intinya juga tercantum Data Agunan dari rumah milik Penggugat
ah
lik
tersebut.
m
ub
Bahwa meskipun KPR dari Bank CIMB NIAGA untuk dan atas nama
Raymond Arfa, namun kewajiban untuk membayar cicilan atas kredit
ka
ep
tersebut setiap bulannya adalah Penggugat, karena sesungguhnya rumah

tersebut masih dalam Agunan Kredit PT. IRIL Nusantara Telekomunikasi
ah
(milik Penggugat) di BANK NEGARA INDONESIA (BNI). Dan nilai kredit

R
KPR sebagaimana tersebut adalah sebesar Rp. 13.500.000.000,- (tiga

es
M
belas milyar lima ratus juta rupiah) ;

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Bahwa untuk menghindari terjadi kehilangan rumah agunan Penggugat
si
dalam format KPR tersebut, maka Penggugat memperoleh pendanaan dari
Tergugat I guna menyelesaikan sisa kredit kepada BANK CIMB NIAGA dan
ne
ng
segala biaya balik nama dari Raymond Arfa kepada Penggugat sebesar Rp.
16.000.000.000,- (enam belas milyar) untuk menebus kembali SHM No.
3200 milik Penggugat kepada BANK CIMB NIAGA.
do
gu
3. Bahwa untuk menjaga dan melindungi hak-hak keperdataan Tergugat I
In
A
berupa dana yang telah dikeluarkan tersebut, maka disepakati oleh
Penggugat dengan Tergugat I agar dilakukan melalui mekanisme
ah
lik
Pengikatan Jual Beli secara Notaril, kemudian dibuatlah Akta Perjanjian
Pengikatan Jual Beli (Akta PPJB) No. 32 tanggal 24 Desember 2014
dihadapan Kezia Janti Lega, SH Notaris di Jakarta, dimana dalam gugatan
am
ub
ini sebagai Tergugat II.
ep
4. Bahwa Akta PPJB yang dibuat antara Penggugat dengan Tergugat I hanya
k
formalitas sifatnya guna memenuhi syarat administrasi jual beli sebagaimana

ah
layaknya, dalam penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

R
si
antara Penggugat bersama isteri (Pupu Siti Syafuro) dengan Tergugat I yang
dibuat dihadapan Kezia Janti Lega selaku Tergugat II disepakati antara
ne
ng
kedua belah pihak uang muka pembelian rumah sebesar Rp.

24.000.000.000,-(dua puluh empat milyar rupiah) dan tanpa ada sedikit-pun
do
gu
Penggugat menaruh kecurigaan terhadap Tergugat I, bilamana penggugat

ingkar janji tidak membayar kembali dana yang telah dikeluarkan oleh
In
Tergugat I, maka disepakati nilai jual rumah tersebut sebesar Rp.
A
41.000.000.000 (empat puluh satu milyar rupiah).

ah
lik
5. Bahwa jauh sebelum dilakukan kesepakatan notaril berupa Akta PPJB No.
32 sebagaimana tersebut diatas, secara lisan (gentlemen agreement) antara
m
ub
Penggugat dengan Tergugat I juga telah disepakati agar secara bersama-

sama mencari dana dari pihak ketiga baik itu dari funder maupun dari
ka
perbankan untuk mengembalikan dana Tergugat I yang akan dikeluarkan.

ep
Bahwa selanjutnya atas sepengetahuan dan selalu bersama dengan

ah
Tergugat I dijajaki segala kemungkinan untuk mendapatkan dana dari pihak

R
ketiga sebagai langkah antisipasi, baik dari funder maupun dari perbankan
es
guna secepatnya dapat mengembalikan uang Tergugat I sebesar Rp.

M
ng
24.000.000.000,- (dua puluh empat milyar rupiah) tersebut.

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
6. Bahwa pada akhir bulan Pebruari 2015, Penggugat dengan Tergugat I
sepakat untuk menandatangani penandanaan yang berasal founder namun
ne
ng
hal ini tidak juga tercapai dan batal dilakukan, oleh karena Tergugat I tidak
mau memberikan Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 3200 hal mana sangat
diperlukan untuk pengecekan di BPN serta Pengikatan antara Penggugat
do
gu dengan founder (Pendana).
In
A
6. Bahwa fakta selanjutnya setelah gagal transaksi dengan Funder akibat
kelalaian Tergugat I sebagaimana tersebut diatas, pada tanggal 4 Maret
ah
lik
2015 bertempat di Kantor Tergugat I (Bu Le Collection) di Jl. Panglima
Polim V No. 6 A Jakarta Selatan, dengan sangat mengejutkan lagi-lagi
Tergugat I memberitahukan bahwa rumah dengan SHM No. 3200 milik
am
ub
Penggugat telah dilakukan balik nama atas nama Tergugat I.
ep
Bahwa fakta tersebut menjadi bukti hukum berikutnya yang tidak
k
terbantahkan kebenarannya kalau Tergugat I sesungguhnya sama sekali

ah
tidak mempunyai itikad baik dalam melakukan Akta PPJB yang sejak awal
R
si
dilakukan berdasarkan semangat saling percaya dan hanya formalitas
sifatnya, karena dengan maksud untuk di beli atau di tebus kembali oleh
ne
ng
Penggugat berdasarkan Akta Kesepakatan No. 1 tanggal 6 Januari 2015

dihadapan Kezia Janty Kega, SH Notaris di Jakarta yang dalam perkara ini
do
gu
selaku Tergugat II. In

Bahwa akibat perbuatan Tergugat I yang secara sepihak dan tanpa
A
sepengetahuan dari Penggugat telah melakukan balik nama atas SHM No.
3200 tersebut sangat merugikan hak-hak keperdataan Penggugat sehingga
ah
lik
menurut hukum telah patut dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan

Hukum (PMH) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1365 KUHPerdata,
m
ub
dimana setiap perbuatan yang membawa kerugian kepada orang lain,

diwajibkan untuk mengganti kerugian tersebut.
ka
ep
7. Bahwa fakta-fakta tersebut kembali membuktikan Tergugat I dan Tergugat II

ah
selaku Notaris secara sistimatis telah memanipulasi dan memperdaya

R
Penggugat karena telah diketahui sangat lemah secara finansial maupun

es
secara hukum dalam Akta PPJB No. 32 tersebut. Akan tetapi apabila upaya
M
ng
serius Penggugat untuk mencari dana sebagaimana terurai diatas tidak

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dianggap, sehingga Penggugat dianggap telah lalai dalam memenuhi
si
kewajibannya, maka mestinya menurut hukum berlaku ketentuan Pasal
1266 KUHPerdata, dimana :
ne
ng
“syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan secara timbal
balik, manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Dalam hal
do
gu yang demikian suatu persetujuan (tidak serta merta menjadi) batal demi
hukum, melainkan pembatalan harus dimintakan kepada hakim. Permintaan
In
A
ini juga harus dilakukan, meskipun syarat batal mengenai tidak dipenuhinya
suatu kewajiban telah dinyatakan didalam suatu perjanjian”.
ah
lik
8. Bahwa selain berbeda mengenai tanggal dan besarnya harga antara
didalam Minuta Akta PPJB No. 32 dan salinannya, secara sepihak dan
am
ub
tanpa sepengetahuan dari Penggugat, Tergugat I dan Tergugat II telah
kembali membuat Akta Kuasa Menjual No. 33 dan Akta Pengosongan No.
ep
34, masing-masing tertanggal 24 Desember 2014 sama dengan tanggal
k
dibuatnya Akta PPJB No. 23. Dan meskipun kedua akta tersebut dibuat
ah
ditanggal yang sama dengan Akta PPJB, akan tetapi Penggugat merasa
R
si
hanya melakukan satu kali tanda tangan yaitu pada Akta PPJB No. 32 saja,
selain itu tidak pernah.
ne
ng
9. Bahwa apabila Akta No. 33 dan Akta No. 34 dibuat mengacu kepada
do
gu
ketentuan yang diatur dalam Pasal 6 Akta PPJB No. 32 mengenai Kuasa
sehingga tidak memerlukan persetujuan dan tanda tangan dari Penggugat
In
lagi adalah tidak benar, karena secara hukum dapat dipastikan bahwa tidak
A
ada satu kata maupun kalimat didalam kedua akta tersebut, baik Akta
Kuasa Menjual No.33 maupun Akta Pengosongan No. 34 sama sekali tidak
ah
lik
menerangkan diri sebagai aplikasi dari Pasal 6 Akta PPJB No. 32 mengenai
kuasa. Sehingga menurut hukum keberadaan kedua akta tersebut
m
ub
merupakan selundupan hukum sehingga tidak saja melanggar dan

merugikan hak-hak keperdataan Penggugat, juga telah patut diduga
ka
bertentangan dengan ketentuan delik pidana yaitu pemalsuan dan atau

ep
memasukan keterangan palsu ke dalam akta otentik sebagaimana

ah
dimaksud dalam Pasal 263 KUHP dan Pasal 266 KUHP. Dan sebagai
R
akibat dari tindakan Tergugat I dan Tergugat II tersebut, maka pada tanggal
es
18 Maret 2015 Penggugat telah secara resmi melaporkan kepada

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kepolisian Negara RI Polda Metro Jaya, sesuai dengan Tanda Bukti Lapor
si
Nomor : TBL/1029/III/2015/PMJ/ Ditreskrimum.
ne
ng
Bahwa oleh karena itu maka menurut hukum keberadaan Akta No. 33
tentang Kuasa Menjual dan Akta No. 34 tentang Pengosongan adalah tidak
mengikat dan tidak berakibat hukum karena dibuat secara tidak sah
do
gu sehingga menjadi batal demi hukum atau setidak-tidaknya dinyatakan dapat
dibatalkan.
In
A
10. Bahwa fakta selanjutnya sebagaimana telah Penggugat uraikan diatas dan
ah
lik
oleh karenanya telah menjadi bukti hukum bahwa tanpa sepengetahuan dari
Penggugat, Tergugat I telah secara sepihak melakukan balik nama
berdasarkan Akta Jual Beli (AJB) No. 1 tanggal 25 Februari 2015 atas SHM
am
ub
No. 3200 yang dibuat dihadapan Laura Elisabeth Palilingan, SH, Notaris
dan PPAT di Jakarta yang didalam perkara ini selaku Tergugat III.
ep
k
Bahwa fakta tersebut juga diketahui Penggugat berdasarkan pengakuan

ah
sendiri dari Tergugat I yang disampaikan melalui kuasanya dari Law Office
R
si
Faruk Makarim & Partners melalui surat dengan perihal : Somasi, Nomor :
001/somasi/III/2015, tertanggal 11 Maret 2015, namun baru Penggugat
ne
ng
terima pada tanggal 13 Maret 2015 pada pokonya juga menjelaskan bahwa
rumah milik Penggugat dengan SHM No. 3200 telah dilakukan balik nama
do
gu
berdasarkan AJB No. 1 yang dibuat dihadapan Tergugat III. In

11. Bahwa perlu Penggugat tegaskan kembali bahwa, apabila Penggugat
A
dianggap telah lalai dalam memenuhi kewajiban hukumnya kepada

Tergugat I maka seharusnya berlaku ketentuan Pasal 1266 KUHPerdata
ah
lik
sebagaimana Penggugat telah uraikan pada poin 7 diatas sehingga tidak

serta merta dilakukan AJB dan balik nama begitu saja; apa lagi jika diurut
m
ub
kembali mengenai kesepakatan antara Penggugat dengan Tergugat I

membuat Akta PPJB No.32 adalah dilandasi oleh semangat saling
ka
membantu dan saling percaya (trust) sehingga keberadaan Akta PPJB No.
ep
32 tersebut sifatnya formalitas semata, jadi apabila tidak ada jalan lain lagi
ah
bagi Penggugat untuk memenuhi kewajiban kepada Tergugat I dan AJB

R
menjadi satu-satunya pilihan maka sejatinya ada keharusan untuk saling

es
memberitahukan. Terlebih lagi pada rentang waktu tersebut antara

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat dengan Tergugat I sedang giat-giatnya mencari pendanaan dari
si
pihak ketiga.
ne
ng
12. Bahwa apabila diurut satu persatu rentetan peristiwa sebagaimana telah
Penggugat uraikan pada bagian sebelumnya, maka telah menjadi fakta
hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya dimana semuanya terjadi
do
gu dengan begitu cepat dalam hitungan hari, termasuk fakta yang terakhir
mengenai proses balik nama kepada Badan Pertanahan Nasional Jakarta
In
A
Selatan selaku Tergugat IV, juga dilakukan dengan begitu sangat cepat
dalam hitungan hari, sehingga tidak mampu dicerna oleh norma dan logika
ah
lik
hukum manapun.
Buktinya adalah : Akta Jual Beli No. 1 dibuat dihadapan Tergugat III selaku
am
ub
PPAT pada tanggal 25 Februari 2015, sedangkan pada tanggal 4 Maret
2015 diberitahukan oleh Tergugat I kepada Penggugat bahwa SHM No.
ep
3200 telah dilakukan balik nama kepada Tergugat I.
k
ah
Berdasarkan fakta ini maka dapat diasumsikan bahwa proses permohonan

R
si
balik nama kepada Tergugat I baru dilakukan paling cepat pada tanggal 26
Februari 2015 atau sehari setelah dilakukan AJB, dan selesai proses balik
ne
ng
nama dilakukan oleh Tergugat IV paling lama tanggal 3 Maret 2015 karena
pada tanggal 4 Maret 2015 Tergugat I memberitahukan kepada Penggugat
do
gu
bahwa SHM NO. 3200 telah dilakukan balik nama. Sehingga ababila
dihitung secara matematis maka diperoleh bukti jika Tergugat IV sangat
In
berperan aktif melakukan proses balik nama hanya dalam tempo 4 (empat)
A
hari kerja saja, karena bulan Februari hanya sampai dengan tanggal 28
serta dipotong dengan 2 (dua) hari libur Sabtu dan Minggu yaitu bertepatan
ah
lik
dengan tanggal 28 Februari dan tanggal 1 Maret 2015.

m
ub
Bahwa apabila benar fakta tersebut maka telah menjadi bukti hukum bahwa
proses Permohonan balik nama yang dilakukan oleh Tergugat IV tidak
ka
melalui prosedur hukum yang benar sehingga dapat dipastikan tidak ada
ep
prosedur teknis yang dilakukan secara benar. Perbuatan Tergugat IV selain

ah
sangat merugikan hak-hak keperdataan Penggugat dalam memperoleh

R
kesempatan yang sama untuk membela dan mempertahankan hak dan

es
kepentingan hukumnya, juga perbuatan Tergugat IV telah melanggar Azas

M
ng
Umum Pemerintahan yang Baik.

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
13. Bahwa berdasarkan dalil-dalil dan alasan-alasan yang Penggugat
kemukakan tersebut diatas, maka mohon kiranya kepada yang Mulia Majelis
ne
ng
Hakim yang memeriksa dan mengadili Perkara ini agar menyatakan secara
hukum bahwa Para Tergugat telah melakukan Perbuatan Melawan Hukum
(onrechtmatige daad) yang mengakibatkan Penggugat menderita kerugian
do
gu baik materil maupun immateril, dan oleh karenanya Tergugat I mengganti
segala kerugian dan biaya serta bunga yang secara hukum menjadi hak
In
A
Penggugat.
ah
lik
Bahwa oleh karena itu, sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku,
setiap pelanggaran terhadap hak orang lain berarti merupakan Perbuatan
Melawan Hukum (onrechtmatige daad), dan setiap perbuatan melawan
am
ub
hukum yang membawa kerugian terhadap hak orang lain, maka wajib
mengganti segala kerugian dan biaya serta bunga yang timbul sebagai
ep
akibat dari kelalaian tersebut, sebagimana diatur dalam Pasal 1365
k
KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut :

ah
si
“setiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada
orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian
ne
ng
itu, mengganti kerugian itu”.
do
gu
14. Bahwa akibat perbuatan dari Para Tergugat sebagaimana telah diuraikan
pada poin-poin sebelumnya tersebut secara hukum merupakan Perbuatan
In
Melawan Hukum (onrechtmatige daad) sesuai dengan kapasitas dan peran
A
masing-masing dalam perkara a quo, dan oleh karenanya telah

menimbulkan kerugian bagi Penggugat baik kerugian materil maupun
ah
lik
immateril.
m
ub
15. Bahwa kerugian materil dan immateril yang Penggugat derita sebagai akibat
Perbuatan Melawan Hukum (onrechtmatige daad) yang dilakukan oleh Para
ka
Tergugat tersebut secara hukum dapat dirinci sebagai berikut :

ep
ah
Kerugian Materil berupa :

R
- Hutang Pokok berupa sisa pembayaran sebagaimana telah disepakati

es
dan tercantum didalam Minuta Akta PPJB No. 32, sebesar

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Rp.17.000.000.000,-(tujuh belas milyar rupiah), dan oleh karenanya telah
si
menjadi hutang yang harus ditagih dari Tergugat I.
ne
ng
- Biaya jasa Konsultan dan jasa Advokat atau Pengacara untuk mengurus
dan menyelesaikan perkara ini sebesar Rp. 750.000.000.- (tujuh ratus
lima puluh juta rupiah).
do
gu
Jadi total kerugian materil adalah sebesar Rp.17.750.000.000.-(tujuh
In
A
belas milyar tujuh ratus lima puluh juta rupiah).
ah
lik
Kerugian Immateril berupa :
Selain kehilangan kepercayaan dari rekan-rekan bisnis, akibat banyak

am
ub
proyek yang jatuh tempo tanpa penanganan yang serius karena hampir
seluruh pikiran, waktu dan tenaga Penggugat kerahkan habis untuk
ep
mengurus perkara ini guna menuntut Tergugat I untuk kembali kepada
k
format dan mekanisme transaksi sebelumnya berdasarkan semangat

ah
saling percaya dengan memberikan kesempatan kembali kepada

R
si
Penggugat untuk mengembalikan dana yang diterima dari Tergugat I
untuk menebus SHM No. 3200 dari BANK CIMB NIAGA yang apabila
ne
ng
diukur atau dinilai dengan uang maka sebesar Rp.10.000.000.000.-

(sepuluh milyar rupiah).
do
gu
Jadi total seluruh kerugian yang diderita Penggugat baik berupa

In
kerugian materil sebesar Rp.. 17.750.000.000.- (tujuh belas milyar tujuh
A
ratus lima puluh juta rupiah), ditambah kerugian immateril sebesar

Rp.10.000.000.000.-(sepuluh milyar rupiah), sama dengan sebesar
ah
lik
Rp.27.750.000.000.-(dua puluh tujuh milyar tujuh ratus lima puluh juta

rupiah).
m
ub
16. Bahwa berdasarkan prinsip usaha untuk mendapatkan keuntungan (profit)

ka
maka sesuai dengan ketentuan Undang-undang, maka Penggugat juga

ep
berhak menuntut uang bunga sebesar 6 % (enam persen) pertahun dari
ah
jumlah sisa pembayaran pokok sebesar Rp.17.000.000.000,-(tujuh belas

R
milyar rupiah) terhitung sejak ditandatangi Minuta Akta PPJB No. 32

es
tanggal 24 Desember 2014 sampai dengan Tergugat I melunasi seluruh

M
ng
pembayaran kepada Penggugat.

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Bahwa jumlah hutang tersebut masih akan terus bertambah seiring
dengan meningkatnya bunga dan kerugian serta biaya-biaya lain yang
ne
ng
timbul akibat proses penyelesaian perkara.
17. Bahwa untuk menjamin tercapainya tuntutan hak dan kepentingan hukum
do
gu Penggugat agar tidak menjadi sia-sia (illusoir), karena adanya
kekhawatiran yang didasarkan pada sangka yang beralasan bahwa
In
A
Tergugat I akan mengalihkan objek terperkara berupa satu unit rumah
milik Penggugat sesuai serta berdasarkan SHM No. 3200 yang saat ini
ah
lik
dikuasai oleh Tergugat I, maka dengan ini Penggugat mohon Kepada
Pengadilan Negeri Jakarta Selatan melalui Majelis Hakim yang memeriksa
dan mengadili perkara ini untuk terlebih dahulu :
am
ub
Meletakan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag/CB) terhadap :
ep
k
Satu unit Rumah tinggal dengan Luas Tanah 969 M2 dan Luas Bangunan
ah
1062 M2, yang terletak di jalan Metro Pondok Indah No. TB/33, Jakarta
R
si
Selatan sesuai dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) No. 3200 dahulu
tercantum atas nama Penggugat.
ne
ng
Dan Permohonan Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) yang dimaksud
do
gu
akan Penggugat diajukan lebih lanjut secara khusus melalui Surat

Permohonan tersendiri.
In
A
18. Bahwa oleh karena Gugatan Penggugat diajukan berdasarkan bukti-bukti

yang sah dan berharga serta didukung dengan keterangan-keterangan
ah
lik
dan fakta-fakta hukum yang tidak terbantahkan kebenarannya, maka

Penggugat mohon agar kiranya Pengadilan Negeri Jakarta Selatan melalui
m
ub
yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini untuk
mengabulkan seluruh gugatan Penggugat, dan oleh karenanya putusan ini
ka
telah memenuhi syarat hukum untuk dinyatakan dapat dilaksanakan

ep
terlebih dahulu, meskipun ada bantahan (verzet), banding atau kasasi dari
ah
Para Tergugat (uitvoerbaar bij voorrad);

R
es
Dan selanjutnya memerintahkan kepada Tergugat I untuk membayar uang

M
ng
paksa (dwangsom) sebesar Rp.10.000.000.- (sepuluh juta rupiah) secara

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tunai dan seketika kepada Penggugat untuk setiap hari kelalaian atau
si
keterlambatan pembayaran ganti kerugian sampai dengan putusan
perkara a quo telah mempunyai kekuatan hukum tetap (inkracht van
ne
ng
gewijsde).
Bahwa berdasarkan alasan-alasan yang Penggugat uraikan diatas, maka
do
gu
dengan segala hormat Penggugat mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta
Selatan, melalui yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili
In
A
perkara ini agar memberikan putusan sebagai berikut :
ah
lik
DALAM POKOK PERKARA
PRIMAIR :
am
ub
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya.
ep
2. Menyatakan Akta No. 33 tentang Kuasa Menjual dan Akta No. 34 tentang
k
Pengosongan yang dibuat dihadapan Tergugat II Batal demi Hukum.

ah
3. Menyatakan Akta No.1 tentang Jual Beli yang dibuat dihadapan Tergugat
R
si
III Batal demi hukum.
4. Menyatakan proses balik nama yang dilakukan oleh Tergugat IV hanya
ne
ng
dalam tempo 4 (empat) hari kerja adalah bertentangan prinsip kehati-

hatian serta melanggar Azas Umum Pemerintahan yang Baik.
do
gu
5. Menyatakan Perbuatan Para Tergugat sesuai dengan kapasitas dan

perannya masing-masing yang menimbulkan kerugian baik materil
In
maupun immateril bagi Penggugat, merupakan Perbuatan Melawan
A
Hukum (onrechtmatige daad).

6. Menghukum Tergugat I oleh karena itu untuk membayar seluruh hutang
ah
lik
pokok sisa pembayaran sesuai dengan Minuta Akta PPJB No. 32 kepada
Penggugat sebesar Rp.17.000.000.000,-(tujuh belas milyar rupiah)
m
ub
secara tunai, dan seketika.

7. Menghukum Tergugat I untuk membayar bunga sebesar 6 % (enam
ka
persen) pertahun sesuai ketentuan undang-undang atas sisa hutang

ep
pokok sebesar Rp.17.000.000.000,-(tujuh belas milyar rupiah) terhitung

ah
sejak ditandatangani Minuta PPJB No. 32 antara Penggugat dengan

R
Tergugat I sampai dengan Tergugat I melunasi seluruh hutangnya

es
tersebut kepada Penggugat.

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
8. Menghukum Tergugat I untuk membayar ganti kerugian kepada
si
Penggugat akibat Perbuatan Melawan Hukum (onrechtmatige daad) yang
dilakukan oleh Tergugat baik secara materil maupun immateril sebesar
ne
ng
Rp. 27.750.000.000.-(dua puluh tujuh milyar tujuh ratus lima puluh juta
rupiah) secara tunai, segera dan seketika dengan perincian sebagai
berikut :
do
gu Kerugian Materil, terdiri dari hutang pokok sisa pembayaran berdasarkan
Minuta Akta PPJB NO. 32 sebesar Rp.17.000.000.000,-(tujuh belas
In
A
milyar rupiah) ditambah biaya yang Penggugat keluarkan untuk jasa
Konsultan dan Jasa Pengacara untuk mengurus dan menyelesaikan
ah
lik
perkara ini sebesar Rp.750.000.000.-(tujuh ratus lima puluh juta rupiah);
dan ditambah dengan Kerugian Immateril sebesar Rp.10.000.000.000.-
(sepuluh milyar rupiah).
am
ub
9. Menghukum Tergugat I untuk membayar uang paksa (dwangsom)
sebesar Rp.10.000.000.- (sepuluh juta rupiah) secara tunai dan seketika
ep
kepada Penggugat untuk setiap hari kelalaian atau keterlambatan
k
pembayaran ganti kerugian sampai dengan putusan perkara a quo telah

ah
mempunyai kekuatan hukum tetap (inkracht van gewijsde).

R
si
10. Menyatakan sah dan berharga Sita Jaminan (Conservatoir Beslag) atas
Satu unit Rumah tinggal dengan Luas Tanah 969 M2 dan Luas
ne
ng
Bangunan 1062 M2, yang terletak di jalan Metro Pondok Indah No.
TB/33, Jakarta Selatan sesuai dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) No.
do
gu
3200 dahulu tercantum atas nama Penggugat.

11. Menyatakan bahwa Putusan Perkara ini dapat dilaksanakan atau
In
dijalankan terlebih dahulu meskipun ada bantahan (verzet), banding atau
A
kasasi (uitvoerbaar bij voorrad);

12. Menghukum Tergugat untuk membayar seluruh biaya yang timbul dalam
ah
lik
perkara ini.
m
ub
SUBSIDAIR :
Atau :
ka
- Apabila Pengadilan Negeri Jakarta Selatan melalui Yang Mulia Majelis Hakim
ep
yang memeriksa dan mengadili perkara a quo berpendapat lain, mohon

ah
putusan yang seadil-adilnya (ex aequo et bono).

R
es
Menimbang, bahwa pada hari persidangan yang telah ditentukan untuk

M
ng
Penggugat hadir Kuasa Hukumnya Mauritz, SH, Evan Gumandang, SH dan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Parulian Nadeak, SH, untuk Tergugat I hadir Kuasa Hukumnya Riki Martim,
si
SH, Untuk Tergugat II hadir Kuasa Hukumnya Mursito Adi Sudarsono, SH,
Untuk Tergugat III hadir Kuasa Hukumnya Ir. Ludwig P.I. Palilingan, SH, Arnold,
ne
ng
SH dan Riki Martim, SH sedangkan untuk Tergugat IV hadir Kuasa Hukunya
Djoko Widodo, SH ;
do
gu Menimbang, bahwa sebagaimana ketentuan Pasal 130 HIR jo PERMA
No. 1 Tahun 2008, kepada para pihak yang berperkara telah diusahakan
In
A
penyelesaian sengketa di antara mereka melalui proses mediasi dengan
menunjuk Tamrin Tarigan, SH Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Selatan
ah
lik
sebagai Mediator, tetapi ternyata proses penyelesaian sengketa melalui mediasi
tersebut mengalami kegagalan, sehingga pemeriksaan perkara ini dilanjutkan
dengan membacakan surat gugatan Penggugat, dimana Penggugat
am
ub
menyatakan tetap pada gugatan tersebut ;
ep
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, Tergugat I telah
k
mengajukan jawaban sebagai berikut :

ah
si
A. DALAM KONVENSI:
DALAM EKSEPSI
ne
ng
1. Penggugat adalah subyek hukum yang sama sekali tidak punya kualitas
do
gu
untuk menggugat.
a. Bahwa Penggugat dalam Surat Gugatannya telah mengakui bahwa
In
diantara Penggugat dan Tergugat I telah dibuat Perjanjian
A
Pengikatan Jual Beli Lunas (PPJB). Dimana atas PPJB Lunas yang
dibuat tersebut, terkandung suatu Kuasa untuk melakukan peralihan
ah
lik
hak (balik nama) dari Penggugat kepada Tergugat I. Lagipula, PPJB

adalah perbuatan hukum yang biasa dan lazim di kehidupan
m
ub
bermasyarakat di Negara Republik Indonesia, tidak terhingga

banyaknya PPJB yang lahir di Negara Republik Indonesia. Tujuan,
ka
maksud, fungsi, manfaat, landasan filosofis dan landasan yuridis

ep
lahirnya PPJB adalah untuk Akta Jual Beli. Bilamana PPJB tidak
ah
bertujuan untuk menuju Akta Jual Beli tidak perlu ada Peraturan
R
Hukum Positif yang mengatur tentang PPJB. Bila ada Akta Jual Beli,
es
sudah pasti dan sudah tentu akan ada proses balik nama di Kantor
M
ng
Pertanahan Setempat. Bila sudah dibalik nama oleh Instansi

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pemerintah terkait (Kementerian Negara Agraria dan Tata Ruang c.q.
si
Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan), berarti orang
yang ada di sertipikat terakhir adalah pemilik yang sah atas Obyek
ne
ng
Tanah dimaksud. Dikarenakan bidang tanah a quo oleh Penggugat
telah dialihkan kepada Tergugat I, maka Penggugat tidak mempunyai
hak lagi terhadap bidang tanah dimaksud. Oleh karena alasan hukum
do
gu yang sangat sederhana, teratur, ajeg, sesuai norma, sesuai azas,
sesuai dengan Hukum Positif tersebut diatas. Tidak bisa disanggah
In
A
lagi dengan alasan apapun bahwa Penggugat adalah orang yang
tidak punya kualitas untuk menggugat. Oleh karenanya, sangat
ah
lik
beralasan hukum bila Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa
Perkara a quo menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau
setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat
am
ub
diterima (Niet Ontvankelijk verklaard).
ep
b. Penggugat dalam Surat Gugatannya telah mengakui bahwa diantara
k
Penggugat dan Tergugat I telah dibuat Perjanjian Pengikatan Jual

ah
Beli Lunas (PPJB). Oleh karenanya, PPJB Lunas yang dibuat oleh
R
si
Penggugat dan Tergugat I adalah telah “Sah dan Berharga”. Atas
PPJB yang dibuat tersebut, terkandung suatu Kuasa untuk
ne
ng
melakukan peralihan hak (balik nama) dari Penggugat kepada

Tergugat I. Penggugat telah mengalihkan Hak Atas Tanah kepada
do
gu
Tergugat I secara sah dan benar dihadapan hukum. Peralihan Hak

Atas Tanah dalam Perkara a quo telah memenuhi azas hukum
“Terang dan Tunai”. Syarat “Terang” berarti bahwa Perjanjian Jual
In
A
Beli tersebut harus dilakukan dihadapan Pejabat yang berwenang

membuat Akta Jual Belinya yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah
ah
lik
(PPAT) dan disaksikan oleh dua orang saksi. Syarat “Tunai” berarti
adanya dua perbuatan yang dilakukan secara bersamaan yaitu
m
ub
pemindahan hak dari si Penjual kepada si Pembeli dan pembayaran

harga baik sebagian maupun seluruhnya dari Pembeli kepada
ka
Penjual. Dikarenakan peralihan Hak Atas Tanah dimaksud sudah

ep
sesuai dengan azas hukum. Maka, Penggugat tidak mempunyai

ah
kualitas lagi untuk menggugat. Oleh karenanya, sangat beralasan

R
hukum bila Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa Perkara a quo
es
menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet
si
Ontvankelijk verklaard).
ne
ng
2. Gugatan Kurang Pihak (Exceptio Plurium Litis Consortium).
Raymond Arfa harus ditarik sebagai Pihak. Penggugat dalam Gugatannya
do
gu halaman 2 (dua) telah menyebut, dan/atau mengaitkan Raymond Arfa
dalam Perkara a quo. Akan tetapi tidak menarik yang bersangkutan
In
A
sebagai pihak dalam Perkara a quo.
Keterkaitan Raymond Arfa sangat kuat dalam Perkara a quo. Sertipikat
ah
lik
Hak Atas Tanah dalam Perkara a quo bermula dari Nyonya Pupu Sitty
Syafuro (Isteri dari Saleh/Penggugat). Pada saat Sertipikat Hak Atas
Tanah a quo atas nama Nyonya Pupu Sitty Syafuro telah dibebankan Hak
am
ub
Tanggungan oleh PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk. Dikarenakan
Penggugat tidak mampu untuk membayar utangnya kepada PT Bank
ep
Negara Indonesia (Persero) Tbk tersebut, dilakukanlah Akta Jual Beli
k
antara Nyonya Pupu Sitty Syafuro dengan Raymond Arfa, yang kemudian
ah
Raymond Arfa membebankan Obyek Tanah tersebut dengan Hak

R
si
Tanggungan di PT Bank CIMB Niaga Tbk. Dikarenakan Penggugat masih
menginginkan Obyek Tanah tersebut, dan tidak dapat membayar utangnya
ne
ng
kepada Raymond Arfa, sedangkan Raymond Arfa masih mempunyai

kewajiban dengan PT CIMB Niaga dan Tergugat I. Akhirnya, Penggugat
do
gu
meminta bantuan kepada Tergugat I untuk membayarkan utang Raymond

Arfa di PT Bank CIMB Niaga Tbk dan utang Penggugat kepada Raymond
In
Arfa. Dikarenakan Penggugat hanya bermodalkan keinginan untuk
A
memiliki Tanah dan Bangunan dimaksud, sedangkan secara keuangan

sebenarnya Penggugat tidak mampu untuk membeli kembali Tanah dan
ah
lik
Bangunan dalam Perkara a quo dan untuk membayar kembali utangnya

kepada Tergugat I. Pada akhirnya, Penggugat menjual kembali Obyek
m
ub
Tanah dan Bangunan yang diperoleh dari Raymond Arfa kepada

Tergugat I.
ka
Dari rangkaian, urut-urutan dari waktu ke waktu, telah didapati bahwa

ep
proses pergantian nama Sertipikat Hak Atas Tanah dimaksud, dari

ah
pertama kalinya Nyonya Pupu Sitty Syafuro ke Raymond Arfa dan dari
R
Raymond Arfa kepada Penggugat. Merupakan suatu rangkaian yang sama

es
persis dengan peralihan nama dari Penggugat kepada Tergugat I. Bila

M
ng
Peralihan nama Sertipikat Hak Atas Tanah dari Raymond Arfa kepada
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat tidak menjadi soal, kenapa peralihan dari Penggugat kepada
si
Tergugat I disoalkan ?
Berdasarkan penjelasan diatas, PENGGUGAT TELAH MENGAITKAN
ne
ng
SENDIRI KETERLIBATAN RAYMOND ARFA DALAM SURAT
GUGATANNYA PADA HALAMAN 2 (DUA). Telah terlihat dan juga terbukti
bahwa keterlibatan Raymond Arfa dalam Perkara a quo telah dilibatkan,
do
gu dan/atau ditarik sendiri oleh Penggugat dalam Gugatannya. Sehingga,
keberadaan Raymond Arfa dalam Perkara a quo adalah sangat erat, kuat,
In
A
dan kental. Oleh karenanya, sudah semestinya Raymond Arfa
ditarik/didudukkan sebagai Pihak dalam Perkara a quo.
ah
lik
Oleh karenanya, sangat beralasan hukum bila Yang Mulia Majelis Hakim
yang memeriksa Perkara a quo menyatakan Gugatan Penggugat tidak
dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard) dikarenakan kurang pihak.
am
ub
3. Gugatan Prematur
ep
k
Pada halaman 5 angka 9 Gugatan Penggugat menyatakan bahwa

ah
Penggugat telah melaporkan Tergugat I dan Tergugat II pada tanggal 18

R
si
Maret 2015 kepada Kepolisian Negara Republik Indonesia Polda Metro
Jaya dengan Tanda Bukti Lapor Nomor: TBL/1029 /III/2015
ne
ng
/PMJ/Ditreskrimum. Penggugat telah membawa persoalan ini ke dalam

ranah Hukum Pidana, dimana proses Hukum Pidana belum selesai atau
do
gu
sedang berproses. Akan tetapi, Penggugat sudah membawa persoalan ini

ke ranah Hukum Perdata dimana Gugatan Perdata oleh Penggugat baru
In
didaftarkan pada tanggal 15 Mei 2015 dan pada tanggal 10 Juni 2015
A
Penggugat juga sudah mendaftarkan “Gugatan Pembatalan Sertifikat

Nomor 3200 atas nama Seliyani” kepada Peradilan Tata Usaha Negara
ah
lik
Jakarta. Dikarenakan Hukum Pidananya telah berjalan lebih dahulu

daripada Hukum Perdatanya, dan Hukum Administrasi Negaranya juga
m
ub
sedang diproses di Peradilan Tata Usaha Negara Jakarta dengan Nomor

Register: 134/G/2015/PTUN-JKT. Untuk menghindari adanya Putusan
ka
yang berbeda antara Perkara Nomor 134/G/2015/PTUN-JKT dengan

ep
Perkara Nomor 301/Pdt.G/2015/PN.Jkt-Sel dan Tanda Bukti Lapor Nomor:

ah
TBL/1029/III/2015/PMJ/Ditreskrimum, baik pada tingkat pertama, Banding,

R
Kasasi, dan Peninjauan Kembali yang akan berakibat adanya

es
ketidakpastian hukum maka Gugatan Penggugat dalam Perkara a quo

M
ng
sebaiknya menunggu Perkara yang lebih dahulu diperiksa dari segi/sisi

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
jangka waktunya sampai dengan Berkekuatan Hukum Tetap. Oleh
si
karenanya, sangat beralasan hukum bila Yang Mulia Majelis Hakim yang
memeriksa Perkara a quo menolak Gugatan Penggugat atau setidak-
ne
ng
tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet
do
4.
gu Gugatan Penggugat Kabur/Tidak Jelas (Obscuur Libel)
In
A
Eksepsi Gugatan kabur sebenarnya merupakan Eksepsi karena formulasi
Gugatan yang tidak jelas. Menurut teori Hukum Acara Perdata dalam buku
ah
lik
M. Yahya Harahap, S.H., hal. 448-453, Gugatan kabur ini dapat karena:
A. Tidak jelasnya dasar hukum dalil Gugatan, yaitu Posita tidak

am
ub
menjelaskan dasar hukum dan kejadian yang mendasari Gugatan;
B. Tidak jelasnya Obyek Sengketa;
ep
C. Tidak jelasnya Petitum, antara lain Petitum tidak rinci dan adanya
k
kontradiksi antara Posita dengan Petitum, dan Petitum dengan

ah
Petitum.
R
si
Pernyataan dan alasan diatas adalah persyaratan alternatif dan bukan
ne
ng
komulatif.
Dari teori Hukum Acara Perdata dalam buku M. Yahya Harahap, S.H.,
do
gu
diatas, maka Penggugat akan menjawab tentang hal-hal apa saja yang
membuat suatu Gugatan menjadi Kabur atau Tidak Jelas:
In
A
A. Tentang Tidak Jelasnya Dasar Hukum Dalil Gugatan

ah
lik
Penggugat mendalilkan bahwa Tergugat I telah melakukan

Perbuatan Melawan Hukum, akan tetapi tidak dijelaskan oleh
m
ub
Penggugat Perbuatan Melawan Hukum mana yang telah dilakukan

oleh Tergugat I. Unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum mana yang
ka
telah dilanggar oleh Tergugat I telah tidak dapat dijelaskan oleh

ep
Penggugat. Oleh karenanya, Gugatan yang dibuat oleh Penggugat

ah
adalah Gugatan yang Kabur/tidak jelas.

R
es
B. Tentang Tidak Jelasnya Obyek Sengketa

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Obyek Sengketa yang disoalkan oleh Penggugat tidak jelas. Apakah
si
Penggugat mensoalkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas? Akta
Pengosongan? Atau, Akta Jual Beli?
ne
ng
Pada halaman 3 Gugatan, Penggugat mengakui bahwa Penggugat
telah membuat dan menandatangani Akta PPJB Lunas. Bila
Penggugat sudah mengakui telah membuat dan menandatangani
do
gu Akta PPJB Lunas, kenapa mensoalkan Akta ikutan dan Akta
setelahnya?
In
A
Tidak jelas Obyek Sengketa yang disoalkan oleh Penggugat, disatu
sisi mengakui adanya Akta PPJB Lunas, dan disisi yang lain tidak
ah
lik
mengakui Akta ikutan, dan Akta setelahnya.
Bila sudah mengakui Akta PPJB Lunas, tidaklah lagi beralasan
mensoalkan Akta ikutan dan Akta setelahnya. Karena yang disoalkan
am
ub
oleh Penggugat adalah Hukum yang ada dan hidup di masyarakat.
Apabila ada orang/Pihak yang mensoalkan Hukum yang ada dan
ep
hidup di masyarakat dan ia sampai membenarkannya, maka
k
orang/Pihak tersebut harus dipertanyakan motif, maksud dan

ah
tujuannya. Apa motifnya? Apa tujuannya? Apa maksudnya? Ada apa

R
si
sesungguhnya? Dan, ada apa sebenarnya?
Berdasarkan keterangan diatas telah membuat Obyek Sengketa yang
ne
ng
disoalkan dalam Perkara a quo menjadi sangat tidak jelas, dan

spekulatif.
do
gu
C. Tidak Jelasnya Petitum, Antara Lain Petitum Tidak Rinci Dan Adanya
In
Kontradiksi Antara Posita Dengan Petitum Dan Petitum Dengan
A
Petitum
ah
lik
Jelas terlihat bahwa terjadi kontradiksi diantara Posita Gugatan

dengan Petitum, dan Petitum dengan Petitum. Di Posita diakui oleh
m
ub
Penggugat bahwa Penggugat telah membuat dan menandatangani

Akta PPJB Lunas, di Petitum angka 6 dan 7 Penggugat juga
ka
menyatakan bahwa PPJB Lunas telah dibuat dan ditandatangani oleh

ep
Penggugat. Akan tetapi, di Petitum Penggugat angka 3, Penggugat

ah
meminta Akta Jual Beli dibatalkan. Adalah tidak masuk diakal,

R
dan/atau logika cara berpikir, dan/atau nalar yang sehat dalam hal;
es
disatu sisi menyatakan sah dan berharga PPJB Lunas dan disisi yang
M
ng
lain tidak mengakui Akta Jual Beli. Logika yang sehat, benar, dan
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
rasional adalah: bila sudah mengakui adanya Akta PPJB Lunas,
si
maka mengakui juga Akta Jual Beli. Bagaimana mungkin ada Akta
Jual Beli kalau tidak ada Akta PPJB Lunas?
ne
ng
Petitum angka 6 dan 7 dinyatakan oleh Penggugat sendiri bahwa
Akta PPJB Lunas telah Sah dan Berharga. Bila Akta PPJB Lunas
do
gu telah Sah dan Berharga, maka terjadi pertentangan, dan/atau terjadi
kontradiksi, dan/atau ketidaksesuaian dengan Petitum Gugatan
In
A
angka 2. Bila diakui oleh Penggugat sendiri bahwa Akta PPJB Lunas
adalah Sah dan Berharga dihadapan hukum, maka konsekuensi
ah
lik
hukumnya adalah Penggugat juga mengakui Akta Nomor 34 tentang
Pengosongan. Bila sudah mengakui Akta PPJB Lunas maka secara
otomatis mengakui Akta Pengosongan Nomor 34. Adalah tidak
am
ub
masuk diakal, dan/atau logika cara berpikir, dan/atau nalar yang
sehat dalam hal; disatu sisi menyatakan sah dan berharga Akta PPJB
ep
Lunas dan disisi yang lain tidak mengakui Akta Pengosongan Nomor
k
34. Logika yang sehat, benar, dan rasional adalah: bila sudah
ah
mengakui adanya PPJB Lunas, maka mengakui juga Akta

R
si
Pengosongan Nomor 34. Bagaimana mungkin ada Akta
Pengosongan Nomor 34 kalau tidak ada Akta PPJB Lunas? Dan,
ne
ng
buat akta notaris dimana di negara republik indonesia ini, bila ada
akta PPJB lunas tidak diikuti oleh akta pengosongan? ini hukum yang
do
gu
hidup dan ada di masyarakat bahwa ketika ada akta ppjb lunas,
selalu diikuti oleh akta pengosongan. buat apa buat akta PPJB lunas
In
bila tidak diikuti dengan akta pengosongan? sesuatu hal yang
A
mustahil akan ditemukan didalam kehidupan bermasyarakat dan

dalam ilmu hukum tentang kenotariatan bila ada akta ppjb lunas tidak
ah
lik
diikuti dengan akta pengosongan.

m
ub
Berdasarkan penjelasan diatas, didapati bahwa tidak ada benang

merah sedikitpun diantara Posita dengan Petitum dan Petitum
ka
dengan Petitum.
ep
ah
Oleh karena semua alasan yang membuat suatu Gugatan menjadi Kabur telah
R
Tergugat I jawab dengan sempurna, walaupun Tergugat I telah membuktikan

es
seluruh jawaban tersebut diatas secara Komulatif (tidak hanya salah satu atau
M
ng
salah dua atau Alternatif), padahal yang dibutuhkan untuk menyatakan bahwa
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Gugatan Penggugat Kabur (obscuur libel) hanya diperlukan salah satu jawaban
si
saja (Alternatif) dari ketiga unsur/hal yang dapat membuat Gugatan dinyatakan
Kabur. Walaupun pembuktian untuk membuat suatu Gugatan dinyatakan Kabur
ne
ng
bersifat Alternatif dari ketiga unsur/hal diatas. Akan tetapi, Tergugat I telah
berhasil membuktikannya secara Komulatif dimana semua unsur/hal yang dapat
membuat Gugatan menjadi Kabur. Oleh sebab itu, tidak dapat dibantah lagi oleh
do
gu
siapapun juga bahwa persyaratan Alternatif untuk membuktikan Gugatan Kabur
telah terpenuhi dengan sempurna.
In
A
ah
lik
yang memeriksa Perkara a quo menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat
diterima (Niet Ontvankelijk verklaard) dikarenakan Gugatan Penggugat Kabur
(obscuur libel).
am
ub
DALAM POKOK PERKARA:
ep
DALAM KONVENSI.
k
ah
1. Bahwa Tergugat I menolak dengan tegas seluruh dalil dalam gugatan

R
si
penggugat kecuali yang diakui secara tegas dan nyata kebenarannya;
2. Bahwa apa yang ada pada eksepsi merupakan satu kesatuan dengan
ne
ng
pokok perkara;
3. Penggugat mengakui bahwa akta PPJB lunas nomor 32 adalah: “ada dan
do
gu
hidup”;
Pada Posita Gugatan Penggugat maupun Petitum Gugatan Penggugat
In
telah dinyatakan oleh Penggugat sendiri bahwa Akta PPJB Lunas Nomor
A
32 adalah “Ada dan Hidup” (Vide Surat Gugatan Penggugat halaman 3

angka 4 dan 5, halaman 5 angka 9, halaman 6 angka 11, halaman 11
ah
lik
Petitum angka 7, dan angka 8).

m
ub
Pengakuan Penggugat adalah Alat bukti yang kuat dan cukup.

Dikarenakan Penggugat sudah mengakui sendiri dalam Gugatannya
ka
bahwa PPJB Lunas Nomor 32 adalah “Ada dan Hidup”, maka tidak ada
ep
keraguan, dan/atau sangkalan, dan/atau bantahan lagi sedikitpun untuk

ah
menerapkan Pasal 1866 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer),

R
yang berbunyi:
es
“Alat-alat bukti terdiri atas:

M
ng
Bukti tulisan;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bukti dengan saksi-saksi;
si
Persangkaan-persangkaan;
PENGAKUAN;
ne
ng
Sumpah;
Segala sesuatunya dengan mengindahkan aturan-aturan yang ditetapkan
dalam bab-bab berikut.”
do
gu
Mohon Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa Perkara a quo, untuk
In
A
mencatat dan menyatakan bahwa:
ah
“1 (satu) alat bukti telah sempurna dibuktikan oleh Tergugat I”.
lik
4. Tidak ada yang salah dari akta PPJB lunas nomor 32, seluruh isi dari akta
am
ub
PPJB lunas tersebut telah dijalankan tanpa ada cacat yuridis sedikitpun
Penggugat menyatakan dalam surat gugatannya pada halaman 3 angka 4
ep
bahwa nilai transaksi dari PPJB lunas untuk membeli obyek tanah dan
k
bangunan dalam perkara a quo adalah Rp.41.000.000.000,00 (empat

ah
puluh satu miliar rupiah). Dikarenakan penggugat menyatakan seperti

R
si
tersebut diatas, maka kewajiban penggugat untuk membuktikan dalilnya
bahwa memang benar nilai transaksi yang tertera, dan/atau tercantum di
ne
ng
akta PPJB lunas nomor 32 adalah sebesar/sejumlah

Rp.41.000.000.000,00 (empat puluh satu miliar rupiah).
do
gu
Hal ini sesuai dengan Pasal 1865 KUHPerdata yang menyatakan bahwa:
“Siapa yang mendalilkan, maka ia yang harus membuktikan”
In
A
ah
lik

“1 (satu) alat bukti lagi/lainnya telah sempurna dibuktikan oleh Tergugat I”,
m
ub
yaitu:
Nilai Transaksi pada Akta PPJB Lunas Nomor 32 adalah sebesar/sejumlah
ka
Rp.24.146.000.000,- (dua puluh empat miliar seratus empat puluh enam

ep
juta rupiah) dan telah dibayar Lunas dengan tanda terima yang sempurna.
ah
Oleh karenanya, tidak ada keraguan, dan/atau sangkalan, dan/atau

es
bantahan lagi sedikitpun untuk menerapkan Pasal 1866 KUHPerdata, yang

M
ng
berbunyi:
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
BUKTI TULISAN :
ne
ng
Pengakuan;
do
gu Sumpah;
In
A
ah
lik
mencatat dan menyatakan bahwa: bila sampai dengan poin Jawaban
Gugatan Tergugat I ini telah, dan/atau dapat dibuktikan oleh Tergugat I,
am
ub
yaitu:
1. Pengakuan Penggugat bahwa Akta PPJB Lunas adalah “Ada dan
ep
Hidup” (Sudah Terbukti);
k
2. Bukti Akta PPJB Lunas Nomor 32 (akan dibuktikan pada saat Agenda
ah
Pembuktian).
R
si
Maka telah terdapat 2 (dua) alat bukti yang sempurna yang diberikan oleh
tergugat i didalam mendukung dalilnya dan didalam menangkis, dan/atau
ne
ng
menolak dalil-dalil yang dibuat oleh penggugat dalam surat gugatannya.

Oleh karenanya, sangat beralasan hukum bila yang mulia Majelis Hakim
do
gu
yang memeriksa perkara a quo dengan berdasarkan 2 (dua) alat bukti

yang sempurna ini untuk menolak gugatan penggugat untuk seluruhnya.
In
A
5. Tergugat I adalah pembeli yang beritikad baik oleh karenanya harus

dilindungi hukum;
ah
lik
Bahwa Akta Jual Beli Nomor 1 Tahun 2015 didasarkan pada Akta PPJB
Lunas Nomor 32. Akta PPJB Lunas telah diakui Sah dan Berharga oleh
m
ub
Penggugat sendiri. Dikarenakan Akta PPJB Lunas Nomor 32 telah diakui

Sah dan Berharga oleh Penggugat itu sendiri, maka sudah menjadi akibat
ka
hukum/ konsekuensi hukum bahwa Akta PPJB Lunas diikuti oleh Akta Jual
ep
Beli. Bila Akta Jual Beli sudah terjadi, tentunya selalu diikuti oleh Balik
ah
Nama di Kantor Pertanahan Setempat. Tidak ada prosedur, dan/atau

R
proses yang melawan hukum dalam peralihan Hak Atas Tanah a quo.
es
Oleh karenanya, berdasarkan sumber hukum Yurisprudensi No. 1230

M
ng
K/Sip/1980, tertanggal 29 Maret 1982 dan berdasarkan Hasil Rapat Pleno

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kamar Perdata Mahkamah Agung Republik Indonesia pada bulan Maret
si
tahun 2011: Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beritikad
baik dan Pembeli yang beritikad baik harus mendapatkan perlindungan
ne
ng
hukum.
Tidak benar tergugat i tidak memiliki itikad baik.
do
gu
Apabila ada orang/pihak yang menyatakan bahwa tergugat i adalah
In
A
pembeli yang mempunyai itikad/niat tidak baik/jahat didalam membeli
obyek tanah yang disoalkan dalam perkara a quo. Maka, orang/pihak
ah
lik
tersebut harus membuktikan adanya itikad tidak baik/jahat yang
dituduhkan/disangkakan terhadap tergugat i.
Apabila, orang/pihak yang menyatakan bahwa tergugat i adalah pembeli
am
ub
yang tidak beritikad baik/jahat dan tidak bisa membuktikan “niat jahat/itikad
tidak baik” tersebut, maka orang/pihak tersebut adalah bukan insan
ep
hukum. Hanya orang/pihak yang tidak mengerti hukum, dan/atau yang
k
sedang mempunyai maksud, tujuan, dan niat tidak baik terhadap tergugat i
ah
yang menyatakan sebaliknya.

R
si
ne
ng
Ini sesuai dengan Pasal 1865 KUHPerdata, yang berbunyi:

“ Setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai sesuatu hak, atau,
do
gu
guna meneguhkan haknya sendiri maupun membantah suatu hak orang

lain, menunjuk pada suatu peristiwa, diwajibkan membuktikan adanya hak
atau peristiwa tersebut.”
In
A
6. Gugatan penggugat telah dibuat tanpa ada dasar/alas hukum sama sekali,
ah
lik
asal-asalan, tidak cermat dan spekulatif;

Adalah suatu hal yang aneh bila dalam Gugatan Penggugat pada halaman
m
ub
5 sampai dengan 7 pada angka 10 dan angka 12, Penggugat mensoalkan

periode jangka waktu Peralihan Nama Sertipikat Hak Atas Tanah dalam
ka
Perkara a quo dari Penggugat kepada Tergugat I.

ep
Dapat dijelaskan sebagai berikut;

ah
Ketika Peralihan Nama Sertipikat Hak Atas Tanah dalam Perkara a quo
R
dari Raymond Arfa kepada Penggugat. Didapati bahwa: Akta Jual Beli
es
dibuat pada tanggal 17 Desember 2014 dan dibalik nama di Kantor

M
ng
Pertanahan setempat pada tanggal 23 Desember 2014. Artinya, periode

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
jangka waktu dari tanda tangan Akta Jual Beli sampai dengan Balik Nama
si
di Kantor Pertanahan setempat didapati hanya 6 (enam) hari kalender.
Sedangkan, menurut Penggugat pada halaman 6 sampai dengan 7 pada
ne
ng
angka 12 pada Peralihan Nama dari Penggugat kepada Tergugat I,
didapati bahwa Akta Jual Beli dibuat pada tanggal 25 Februari 2015 dan
Peralihan Nama dilakukan pada tanggal 3 Maret 2015. Artinya, periode
do
gu jangka waktu dari tanda tangan Akta Jual Beli sampai dengan Balik Nama
di Kantor Pertanahan setempat didapati hanya 6 (enam) hari kalender
In
A
juga.
Dari penjelasan diatas didapati periode jangka waktu peralihan nama dari
ah
lik
Raymond Arfa kepada Penggugat dan peralihan nama dari Penggugat
kepada Tergugat I adalah memiliki periode waktu yang sama, yaitu: sama-
sama 6 (enam) hari kalender.
am
ub
Adalah suatu hal yang aneh dan mengada-ada tentang apa yang didalilkan
oleh Penggugat terkait dengan hal ini. Dimana Penggugat tidak
ep
mensoalkan Peralihan Nama dari Raymond Arfa kepada Penggugat yang
k
memiliki periode waktu 6 hari kalender, dan sekarang Penggugat

ah
mensoalkan Peralihan Nama dari Penggugat kepada Tergugat I yang

R
si
memiliki periode waktu yang sama, yaitu: 6 (enam) hari kalender juga.
Lagipula, dalil yang dibuat oleh Penggugat dalam hal ini tidak disertai oleh
ne
ng
dasar hukum/alas hukum untuk mendukung dalilnya. Sehingga, dalil-dalil

yang dikemukakan oleh Penggugat dalam Gugatannya adalah dalil hukum
do
gu
yang tanpa dasar/alas hukum sama sekali dan bersifat spekulatif.

Berdasarkan apa yang sudah dijelaskan diatas, terbukti Gugatan
In
Penggugat telah dibuat tanpa ada dasar/alas hukum sama sekali, asal-
A
asalan, tidak cermat dan spekulatif. Oleh karenanya, sangat beralasan

ah
lik

menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk
m
ub
verklaard).
ka
7. KONSEKUENSI HUKUM DARI SUATU AZAS HUKUM TENTANG

ep
SYARAT “TERANG” DAN “TUNAI” MENGAKIBATKAN: JUAL BELI

ah
TANAH TIDAK DAPAT DIBATALKAN.

R
es
Pembayaran harga baik seluruhnya maupun sebagian dari Pembeli

M
ng
dilakukan dengan syarat Terang dan Tunai.

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Syarat Terang berarti bahwa Perjanjian Jual Beli tersebut harus dilakukan
si
dihadapan Pejabat yang berwenang membuat Akta Jual Belinya yaitu
PPAT (dalam Perkara a quo telah dilaksanakan secara sempurna oleh
ne
ng
Tergugat III) dan disaksikan oleh 2 (dua) orang Saksi. Ada 2 (dua) orang
Saksi Akta pada Akta Jual Beli Nomor 1/2015, sehingga syarat 2 (dua)
orang Saksi telah terpenuhi.
do
gu Syarat Tunai berarti adanya dua perbuatan yang dilakukan secara
bersamaan yaitu pemindahan hak dari si Penjual kepada si Pembeli dan
In
A
pembayaran harga baik sebagian maupun seluruhnya dari Pembeli
kepada Penjual.
ah
lik
Telah terdapat, dan/atau terjadi Perbuatan Hukum Pemindahan Hak dari
Penggugat kepada Tergugat I yang termaktub, dan/atau terkandung
didalam Akta PPJB Lunas. Dalam bentuk Pemberian Kuasa.
am
ub
Pasal 6 bagian ke 1 dalam PPJB Lunas Nomor 32 berbunyi:
ep
k
“Berhubung balik namanya menjadi atas nama Pihak Kedua belum

ah
dilaksanakan, maka dengan ini Pihak Pertama memberikan Kuasa

R
si
Penuh dan Luas kepada Pihak Kedua yang dengan ini menyatakan
menerima Pemberian Kuasa tersebut:------------------------------------------
ne
ng
----------------------------------------KHUSUS------------------------------------
Untuk dan atas nama Pemberi Kuasa melakukan semua tindakan
do
gu
baik bersifat pengurusan maupun pemilikan dan pemurbaan didalam

arti kata Penuh dan Luas antara lain untuk menjual, menghuni,
In
membangun, mengerjakan dan memungut hasilnya, menyewakan,
A
menukarkan, atau dengan cara apapun juga

melepaskan/mengalihkan haknya kepada siapapun juga termasuk
ah
lik
kepada yang diberi kuasa sendiri, atau menjadikan jaminan dengan

bentuk dan cara apapun juga atau membebani untuk kepentingan
m
ub
yang diberi kuasa sendiri atau pihak lain yang manapun juga baik
perseorangan, badan hukum, bank dan lain-lain dengan syarat dan
ka
ketentuan yang dianggap baik oleh yang diberi kuasa sendiri, atas
ep
Tanah dan Bangunan tersebut di atas.”

ah
TELAH TERDAPAT, DAN/ATAU TERJADI SUATU PEMBAYARAN

es
LUNAS DARI TERGUGAT I KEPADA PENGGUGAT YANG TELAH

M
ng
DISERTAI TANDA PENERIMAAN DARI PENGGUGAT YANG ISI DARI

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
TANDA TERIMA TERSEBUT ADALAH MENYATAKAN BAHWA
si
PEMBAYARAN TELAH LUNAS DIBAYAR DARI TERGUGAT I KEPADA
PENGGUGAT UNTUK, DAN/ATAU DALAM HAL PERBUATAN HUKUM
ne
ng
JUAL BELI OBYEK TANAH DAN BANGUNAN DALAM PERKARA A QUO.
Pembayaran harga Jual Beli bisa dibayarkan seluruhnya maupun
do
gu sebagian. Konsekuensi dari syarat terang dan tunai mengakibatkan Jual
Beli tanah tidak dapat dibatalkan, karena Jual Beli tanah bukan merupakan
In
A
suatu perjanjian, melainkan perbuatan hukum pemindahan penguasaan
yuridis atas tanahnya yang terjadi secara langsung dan riil. Apabila baru
ah
lik
dibayar sebagian harganya tidak mempengaruhi selesainya perbuatan
Jual Beli karena telah memenuhi syarat tunai, sedangkan terhadap sisa
harganya yang belum dibayar dianggap sebagai utang-piutang diluar
am
ub
perbuatan hukum Jual Beli tanah. Untuk memperoleh surat bukti yang kuat
dan luas daya pembuktiannya, perbuatan hukum peralihan hak harus
ep
didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk dicatatkan pada buku tanah dan
k
sertipikat yang bersangkutan. Dengan dicatatkan peralihan hak pada

ah
sertipikatnya diperoleh surat tanda bukti yang kuat dan penuh.

R
si
B. DALAM REKONVENSI
1. BAHWA HAL-HAL YANG TELAH DIAJUKAN DALAM JAWABAN
ne
ng
KONVENSI TERSEBUT DIATAS, MERUPAKAN BAGIAN YANG TIDAK

TERPISAHKAN DALAM GUGATAN REKONVENSI INI;
do
gu
2. TERGUGAT REKONVENSI/PENGGUGAT KONVENSI TELAH

MELAKUKAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM, yang dijabarkan sebagai
In
berikut:
A
Perbuatan Melawan Hukum dalam arti sempit:

1. Harus ada Perbuatan;
ah
lik
Bahwa ketika Jawaban Gugatan ini dibuat, Tergugat

Rekonvensi/Penggugat Konvensi tidak hanya memasuki pekarangan
m
ub
orang lain tanpa ijin pemiliknya, akan tetapi telah menduduki Obyek
Tanah dan Bangunan yang bukan miliknya. Obyek Tanah dan
ka
Bangunan yang dimaksud adalah Obyek Tanah dan Bangunan dalam

ep
Perkara a quo yang dalam Sertipikat Hak Atas Tanah adalah atas
ah
nama Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi.

R
Lagipula, Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah mengakui

es
bahwa Akta PPJB Lunas Nomor 32 telah Sah dan Berharga

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dihadapan hukum. Pada Pasal 6 huruf b sebagian pada Akta PPJB
si
Lunas Nomor 32, berbunyi:
ne
ng
“Pihak Pertama menjamin pula Pihak Kedua bahwa tanah yang
merupakan obyek jual beli tersebut diatas dalam keadaan kosong,
tidak dihuni oleh pihak manapun juga, dan tanah tersebut diatas tidak
do
gu akan pernah terganggu ataupun diganggu oleh pihak lain”
In
A
Pasal ini mempunyai arti bahwa dalam keadaan bagaimanapun juga
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi harus menjamin bahwa
ah
lik
Obyek Tanah dan Bangunan dalam Perkara a quo harus diserahkan
kepada Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi dalam keadaan
kosong, tidak dihuni oleh siapapun juga dan tidak akan pernah
am
ub
terganggu ataupun diganggu oleh siapapun juga, apalagi oleh
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi itu sendiri.
ep
Oleh karenanya, unsur adanya Perbuatan yang telah dilakukan
k
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi terhadap Penggugat

ah
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi dalam hal ini telah terpenuhi secara

R
si
sempurna.
ne
ng
2. Ada Kerugian;
Dikarenakan Obyek Tanah dan Bangunan milik Penggugat
do
gu
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi telah diduduki oleh Tergugat

Rekonvensi/Penggugat Konvensi secara melawan hukum dan tanpa
In
hak. Perbuatan, dan/atau tindakan Tergugat Rekonvensi/Penggugat
A
Konvensi telah jelas dan nyata merugikan Penggugat

Rekonvensi/Tergugat I Konvensi.
ah
lik
Oleh karenanya, unsur adanya Kerugian atas Perbuatan Tergugat

Rekonvensi/Penggugat Konvensi terhadap Penggugat
m
ub

sempurna.
ka
ep
3. Ada Hubungan Sebab Akibat antara Perbuatan Melawan Hukum itu

ah
dengan Kerugian;
R
Bahwa sangat tidak terbantahkan bahwa ada hubungan sebab akibat

es
antara Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan oleh Tergugat

M
ng
Rekonvensi/Penggugat Konvensi, yaitu: Tergugat

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah menduduki Obyek Tanah dan
si
Bangunan yang bukan miliknya secara melawan hukum dan tanpa
hak. Oleh karena Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan oleh
ne
ng
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi tersebut telah membuat
Kerugian nyata bagi Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi,
dimana Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi tidak dapat
do
gu memanfaatkan Tanah dan Bangunan tersebut seperti miliknya
sendiri.
In
A
Oleh karenanya, unsur adanya Hubungan Sebab Akibat antara
Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan oleh Tergugat
ah
lik
Rekonvensi/Penggugat Konvensi dengan Kerugian yang diderita oleh
Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi telah terpenuhi secara
sempurna.
am
ub
4. Ada Kesalahan;
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah melakukan
ep
pendudukan atas Tanah dan Bangunan yang bukan miliknya secara
k
tanpa hak dan melawan hukum. Tindakan tersebut merupakan suatu

ah
bentuk Kesalahan yang dilakukan/diperbuat oleh Tergugat

R
si
Rekonvensi/Penggugat Konvensi terhadap Penggugat
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi. Jelas dan nyata bahwa Penggugat
ne
ng
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi adalah Pemilik yang sah atas Tanah

dan Bangunan dalam Perkara a quo, seperti yang tercantum dalam
do
gu
Sertipikat Hak Atas Tanah Nomor 3200/Pondok Pinang, Jakarta

Selatan.
In
Oleh karenanya, unsur adanya Kesalahan yang telah dilakukan
A
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi terhadap Penggugat

ah
lik
sempurna.
m
ub
Perbuatan Melawan Hukum dalam arti luas:

ka
Selain Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi telah membuktikan

ep
unsur-unsur didalam Gugatan Rekonvensinya menggunakan

ah
dalil/argumentasi hukum Perbuatan Melawan Hukum dalam arti sempit

R
seperti di atas.
es
Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi juga akan membuktikan

M
ng
dalil/argumentasi hukum dengan Perbuatan Melawan Hukum dalam arti

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
luas. Sehingga, tercipta dalil/argumentasi hukum ALTERNATIF yang
si
diajukan oleh Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi dalam Gugatan
Rekonvensi a quo, yaitu: Perbuatan Melawan Hukum dalam arti sempit,
ne
ng
dan Perbuatan Melawan Hukum dalam arti luas.
Perbuatan Melawan Hukum dalam arti luas:
do
gu
1. Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;
In
A
Kewajiban hukum diartikan sebagai kewajiban berdasarkan hukum,
baik tertulis maupun tidak tertulis.
ah
lik
Secara tertulis:
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah mengakui bahwa
am
ub
Akta PPJB Lunas Nomor 32 telah Sah dan Berharga dihadapan
hukum.
ep
Atas pengakuan tersebut didapati bahwa Obyek Tanah dan
k
Bangunan yang diduduki oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat

ah
Konvensi saat ini telah dilakukan secara melawan hukum dan tanpa
R
si
hak dimana Sertipikat Hak Atas Tanahnya adalah atas nama
Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi. Oleh karenanya,
ne
ng
perbuatan/tindakan yang dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi/

Penggugat Konvensi tersebut adalah sangat bertentangan dengan
do
gu
kewajiban hukum dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi itu

sendiri.
In
A
Secara tidak tertulis/kebiasaan:

Bahwa perbuatan/tindakan yang dilakukan oleh Tergugat
ah
lik
Rekonvensi/Penggugat Konvensi adalah suatu tindakan/perbuatan

hukum yang tidak biasa. Hal ini dikarenakan bahwa Obyek Tanah
m
ub
dan Bangunan yang diduduki secara melawan hukum dan tanpa hak
oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi adalah bukan milik
ka
dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi. Akan tetapi, milik

ep
dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi.

ah
Oleh karenanya, unsur bertentangan dengan kewajiban hukum si

R
pelaku (Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi) telah terpenuhi

es
secara sempurna.
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Melanggar Hak Subyektif orang lain;
si
Berarti melanggar wewenang khusus yang diberikan oleh hukum
kepada seseorang. Yurisprudensi memberi arti Hak Subyektif adalah
ne
ng
sebagai berikut:
a. Hak-hak perorangan seperti kebebasan, kehormatan dan nama
baik;
do
gu Dalam hal ini, Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi tidak
dapat berbuat/bertindak bebas atas Tanah dan Bangunan yang
In
A
menjadi miliknya sendiri. Dikarenakan telah diduduki secara
melawan hukum dan tanpa hak oleh Penggugat
ah
lik
Konvensi/Tergugat Rekonvensi.
Perbuatan/tindakan yang dilakukan oleh Tergugat
Rekonvensi/Penggugat Konvensi, yaitu: telah menduduki Obyek
am
ub
Tanah dan Bangunan secara melawan hukum dan tanpa hak
telah menciderai kebebasan, kehormatan dan nama baik dari
ep
Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi.
k
Oleh karenanya, unsur Melanggar Hak Subyektif orang lain

ah
telah terpenuhi secara sempurna.

R
si
b. Hak atas harta kekayaan Penggugat Rekonvensi/Tergugat I
ne
ng
Konvensi telah terganggu dengan adanya Gugatan Konvensi,

dikarenakan harus kehilangan uang sewa dari Obyek Tanah
do
gu
dan Bangunan dalam Perkara a quo, membayar Kuasa Hukum,

dan harus membayar biaya pengobatan berobat dari Penggugat
In
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi dikarenakan terus menerus
A
memikirkan persoalan perkara a quo yang telah menyebabkan

kesehatan dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi
ah
lik
menjadi turun dan kurang baik, ditambah lagi; Gugatan yang

dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah
m
ub
menyebabkan pikiran dan konsentrasi dari Penggugat

Rekonvensi/Tergugat I Konvensi didalam melakukan pekerjaan
ka
dan kegiatan sehari-hari menjadi terganggu disebabkan terus

ep
menerusnya Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi

ah
memikirkan perkara a quo.

R
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Oleh karenanya, unsur hak atas harta kekayaan Penggugat
si
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi (Obyek Tanah dan Bangunan
dalam Perkara a quo) telah terganggu oleh Tergugat
ne
ng
Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah terpenuhi secara
sempurna.
do
gu c. Hak kebendaan dan hak mutlak dari kepemilikan Obyek Tanah
dan Bangunan milik Penggugat Rekonvensi/Tergugat I
In
A
Konvensi telah terganggu oleh pendudukan secara melawan
hukum dan tanpa hak oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat
ah
lik
Konvensi atas Tanah dan Bangunan milik dari Penggugat
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi.
Oleh karenanya, unsur hak kebendaan dan hak mutlak milik
am
ub
Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi telah terganggu
oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah terpenuhi
ep
secara sempurna.
k
ah
Dari penjelasan tentang Hak Subyektif diatas telah terbukti dan tidak
R
si
dapat dibantah lagi bahwa dikarenakan tingkah laku, dan/atau
perbuatan, dan/atau tindakan dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat
ne
ng
Konvensi dalam perkara a quo telah melanggar Hak Subyektif dari

Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi yang seharusnya tidak
do
gu
dilanggar oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi. Maka,

tidak ada alasan pembenar menurut hukum terhadap tingkah laku,
In
dan/atau perbuatan, dan/atau tindakan dari Tergugat
A
Rekonvensi/Penggugat Konvensi dalam perkara a quo.

ah
lik
3. Melanggar kaidah tata susila;

m
ub
Bertentangan dengan kaidah kesusilaan, yaitu; bertentangan dengan

norma-norma moral. Dengan tersiratnya dan tersuratnya secara jelas
ka
dalam hal itikad/niat yang tidak jujur dan tidak baik dari Tergugat
ep
Rekonvensi/Penggugat Konvensi didalam menggugat Perkara a quo

ah
dalam Konvensi, yang dilandasi dengan maksud coba-coba, dan/atau

R
untung-untungan, dan/atau spekulasi dengan harapan siapa tahu

es
berhasil. Dimana sesungguhnya bahwa Peralihan Hak Atas Tanah

M
ng
telah sesuai dengan hukum positif, yaitu: Tergugat

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah mengakui didalam
si
Gugatannya bahwa Akta PPJB Lunas Nomor 32 adalah Sah dan
Berharga. Bahwa apa yang dilakukan oleh Tergugat
ne
ng
Rekonvensi/Penggugat Konvensi adalah tidak bersesuaian antara
pengakuan dengan tindakan hukum dari Tergugat
Rekonvensi/Penggugat Konvensi itu sendiri, yaitu: disatu sisi telah
do
gu mengakui bahwa Akta PPJB Lunas Nomor 32 adalah Sah dan
Berharga. Dan disisi yang lain, mengajukan Gugatan untuk
In
A
membatalkan Akta Jual Beli dan minta ganti rugi atas sesuatu yang
tidak ada dan hasil dari reka-rekaan imajinasi dari Tergugat
ah
lik
Rekonvensi/Penggugat Konvensi itu sendiri. Hal ini merupakan suatu
perbuatan/tindakan hukum yang melanggar kaidah norma-norma
moral yang hidup di masyarakat.
am
ub
Oleh karenanya, unsur melanggar kaidah tata susila yang telah
dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah
ep
terpenuhi secara sempurna.
k
ah
4. Bertentangan dengan azas kepatutan, ketelitian serta sikap hati-hati

R
si
yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan
sesama warga masyarakat atau terhadap harta benda orang lain.
ne
ng
Bahwa Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah berlaku tidak

patut ketika sedang menyelenggarakan kepentingannya, yang telah
do
gu
mengabaikan kepentingan dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I

Konvensi, yang mengakibatkan terlanggarnya kepentingan dari
In
Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi sebagai Pembeli yang
A
beritikad baik didalam menjaga, memelihara dan mempertahankan

haknya. Bahwa, Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah
ah
lik
nyata merugikan Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi yang

tanpa didasari atas kepentingan yang layak dari Tergugat
m
ub
Rekonvensi/Penggugat Konvensi. Lagipula, dilihat dari itikad/niat dari

Gugatan Konvensi Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi yang
ka
dilandasi atas suatu usaha coba-coba, dan/atau untung-untungan,

ep
dan/atau spekulasi dengan harapan siapa tahu berhasil, merupakan

ah
perbuatan/tindakan hukum yang tidak seharusnya dilakukan oleh

R
Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi.

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Oleh karenanya, unsur bertentangan dengan azas kepatutan yang
si
telah dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah
terpenuhi secara sempurna.
ne
ng
Berdasarkan penjelasan dan keterangan yang diberikan oleh Penggugat
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi di atas, telah diajukan suatu
do
gu dalil/argumentasi Perbuatan Melawan Hukum dalam arti sempit dan dalam
arti luas yang merupakan suatu bentuk ALTERNATIF yang sama sekali
In
A
bukan KOMULATIF didalam memenuhi dan membuktikan unsur-unsur dari
suatu Gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I
ah
lik
Konvensi.
3. Dikarenakan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi dalam Gugatan

am
ub
Konvensinya mengajukan Sita Jaminan (Conservatoir Beslaag) dari Obyek
Tanah dan Bangunan milik dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I
ep
Konvensi. Sebagai jaminan agar Gugatan Rekonvensi yang sangat
k
berdasar hukum ini tidak sia-sia (Illusoir). Sangat kuat dan beralasan juga,
ah
agar Perkara ini menjadi proporsional, adil, dan berimbang, maka sudah
R
si
sepatutnya, selayaknya, dan sepantasnya bila Penggugat
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi mengajukan juga Sita Jaminan/peletakan
ne
ng
Sita Jaminan (Conservatoir Beslaag) terhadap tanah dan bangunan pada

alamat identitas dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi, yaitu,
do
gu
atas nama: IR SALEH EFFENDI. Tanah dan Bangunan pada alamat

Kompleks TNI AL Rawa Bambu, Jalan Teluk Jakarta Nomor 9, Rt.006.
In
Rw.008, Kelurahan Pasar Minggu, Kecamatan Pasar Minggu. Kota
A
Administrasi Jakarta Selatan;

ah
lik
4. Dikarenakan Gugatan Rekonvensi dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I

Konvensi didasarkan dengan bukti-bukti yang sah dan otentik, dan
m
ub
berdasarkan ketentuan Pasal 180 H.I.R. Ditambah alasan bahwa Gugatan

Konvensi dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi juga telah
ka
mengajukan Putusan serta merta. Agar Perkara Gugatan Rekonvensi dan

ep
Gugatan Konvensi dalam Perkara a quo menjadi proporsional, adil, dan

ah
berimbang. Maka, dimohonkan kepada Yang Mulia Majelis Hakim yang

R
memeriksa Perkara a quo agar Putusan dalam Gugatan Rekonvensi ini

es
juga dapat dijalankan terlebih dahulu, walaupun ada Banding, Verzet,

M
ng
ataupun Kasasi (Uitvoerbaar Bij voerraad);

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
5. Kerugian Materiil:
a. Dikarenakan Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi dalam
ne
ng
Gugatan Konvensinya mengajukan Ganti Rugi atas kerugian Materiil.
Oleh karenanya, adalah sangat beralasan hukum bila Penggugat
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi juga mengajukan tuntutan Ganti
do
gu Kerugian dikarenakan Obyek Tanah dan Bangunan yang telah dibeli
dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi seharga
In
A
Rp.24.146.000.000,- (dua puluh empat miliar seratus empat puluh
enam juta rupiah) tidak bisa dipergunakan, dan/atau ditempati,
ah
lik
dan/atau dimanfaatkan yang tidak tahu sampai kapan pendudukan
yang dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi atas
Obyek Tanah dan Bangunan milik dari Penggugat
am
ub
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi akan berakhir.
Berdasarkan adanya ketidakpastian tentang sampai kapan
ep
pendudukan terhadap Obyek Tanah dan Bangunan milik Penggugat
k
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi yang dilakukan oleh Tergugat

ah
Rekonvensi/Penggugat Konvensi akan berakhir. Adalah sangat

R
si
beralasan bila Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi
mengajukan tuntutan Ganti Kerugian sebesar harga pembelian atas
ne
ng
Obyek Tanah dan Bangunan dalam Perkara a quo, yaitu:

Rp.24.146.000.000,- (dua puluh empat miliar seratus empat puluh
do
gu
enam juta rupiah); In

b. Biaya Jasa Konsultan Hukum dan Jasa Kuasa Hukum untuk
A
mengurus dan menyelesaikan Perkara a quo sebesar

Rp.750.000.000,- (tujuh ratus lima puluh juta rupiah);
ah
lik
6. Kerugian Immateriil:
m
ub
Hak atas harta kekayaan Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi

telah terganggu dengan adanya Gugatan Konvensi dan adanya
ka
pendudukkan secara melawan hukum dan tanpa hak atas Obyek Tanah
ep
dan Bangunan milik dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi,

ah
dikarenakan harus kehilangan uang sewa dari Obyek Tanah dan

R
Bangunan dalam Perkara a quo dan harus membayar biaya pengobatan

es
berobat dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi dikarenakan

M
ng
terus menerus memikirkan persoalan perkara a quo yang telah

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
menyebabkan kesehatan dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi
si
menjadi turun dan kurang baik, ditambah lagi; Gugatan yang dilakukan
oleh Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi telah menyebabkan
ne
ng
pikiran dan konsentrasi dari Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi
didalam melakukan pekerjaan dan kegiatan sehari-hari menjadi terganggu
disebabkan terus menerusnya Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi
do
gu memikirkan perkara a quo. Lagipula, dikarenakan Tergugat
Rekonvensi/Penggugat Konvensi mengajukan Ganti Rugi didalam Surat
In
A
Gugatannya atas kerugian Immateriil tentang timbulnya citra negatif
terhadap nama baik dan kredibilitasnya, sedangkan yang memiliki nama
ah
lik
baik, citra, dan kredibilitas tidak hanya Tergugat Rekonvensi/Penggugat
Konvensi saja. Maka adalah sangat beralasan juga bahwa Penggugat
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi mengajukan hal yang sama agar perkara
am
ub
ini menjadi proporsional, adil, dan berimbang. Dengan adanya Gugatan a
quo telah membuat moril Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi
ep
menjadi tertekan, dikarenakan telah menjadi bahan pembicaraan di antara
k
rekan bisnis, teman-teman, pihak keluarga besar dari Penggugat

ah
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi. Oleh karenanya, adalah wajar bila

R
si
Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi menuntut Ganti Kerugian
kepada Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi sebesar
ne
ng
Rp.10.000.000.000,- (sepuluh miliar rupiah);
do
gu
7. Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung tertanggal 17 Oktober 1973.

Nomor 525 K/Sip/1973 yang menyatakan bahwa: bunga menurut Undang-
In
undang adalah sebesar 6 % (enam persen). Oleh karenanya, Penggugat
A
Rekonvensi/Tergugat I Konvensi menuntut pembayaran bunga

pertahunnya atas setiap kelalaian, dan/atau kesengajaan, dan/atau
ah
lik
ketidaksengajaan, dan/atau tidak dipenuhinya pembayaran Ganti Kerugian

baik Materiil maupun Immateriil terhitung sejak Gugatan Rekonvensi ini
m
ub
diajukan dalam Perkara a quo sampai seluruhnya dibayar lunas;

ka
8. Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi menuntut adanya uang paksa

ep
(dwangsom) dalam Gugatan Rekonvensi a quo sesuai dengan Pasal

ah
606a, 606b RV. Hal ini merupakan upaya agar apabila Tergugat
R
Rekonvensi/Penggugat Konvensi dikalahkan dalam Perkara a quo, ia

es
harus bersedia melaksanakan isi Putusan a quo, dan bila ia tidak

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
memenuhi isi Putusan a quo, maka terhadapnya diwajibkan menyerahkan
si
sejumlah uang Rp.10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) per harinya;
ne
ng
Berdasarkan uraian-uraian di atas, Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi
memohon kepada Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili
perkara ini guna memberikan Putusan sebagai berikut :
do
gu
DALAM KONVENSI:
In
A
DALAM EKSEPSI :
1. Menerima seluruh Eksepsi yang diajukan oleh TERGUGAT I;
ah
lik
2. Menyatakan PENGGUGAT adalah subyek hukum yang sama sekali tidak
punya kualitas untuk menggugat;
3. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT Kabur (Obscuur Libel);
am
ub
4. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT Kurang Pihak (Exceptio Plurium Litis
Consortium);
ep
5. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT Prematur.
k
ah

R
si
- Menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya, atau setidak-tidaknya
menyatakan Gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima;
ne
ng
- Mengabulkan dalil-dalil TERGUGAT I di dalam Jawaban untuk seluruhnya;

- Menyatakan TERGUGAT I adalah Pembeli Yang Beritikad Baik;
do
gu
- Menyatakan bahwa Akta Jual Beli Nomor 1, tanggal 25 Februari 2015 yang
telah dibuat oleh TERGUGAT III adalah Sah menurut hukum dan memiliki
In
kekuatan hukum mengikat;
A
- Menyatakan TERGUGAT I adalah Pemilik Yang Sah atas tanah berikut

bangunan yang ada diatasnya yang terletak di Jalan Metro Pondok Indah,
ah
lik
Sektor IV. Kaveling 33. Blok TB. Kelurahan Pondok Pinang. Kecamatan
Kebayoran Lama. Kota Administrasi Jakarta Selatan. Provinsi DKI Jakarta.
m
ub
Sertipikat Hak Milik Nomor 3200/Pondok Pinang. Gambar Situasi Nomor

2060/1985;
ka
- Menghukum PENGGUGAT untuk tidak menempati, dan/atau mengganggu,

ep
dan/atau melakukan upaya dalam bentuk apapun yang tujuannya untuk

ah
menguasai terhadap Obyek Tanah dan Bangunan yang terletak di Jalan

R
Metro Pondok Indah, Sektor IV. Kaveling 33. Blok TB. Kelurahan Pondok
es
Pinang. Kecamatan Kebayoran Lama. Kota Administrasi Jakarta Selatan.

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Provinsi DKI Jakarta. Sertipikat Hak Milik Nomor 3200/Pondok Pinang.
si
Gambar Situasi Nomor 2060/1985;
- Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya Perkara.
ne
ng
DALAM REKONVENSI:
- Mengabulkan Gugatan Penggugat Rekonvensi/ Tergugat I Konvensi untuk
do
gu seluruhnya;
- Menyatakan bahwa Tergugat Rekonvensi/ Penggugat Konvensi telah
In
A
melakukan Perbuatan Melawan Hukum;
- Menyatakan Penggugat Rekonvensi/ Tergugat I Konvensi adalah Pemilik
ah
lik
Yang Sah atas tanah berikut bangunan yang ada diatasnya yang terletak
di Jalan Metro Pondok Indah, Sektor IV. Kaveling 33. Blok TB. Kelurahan
Pondok Pinang. Kecamatan Kebayoran Lama. Kota Administrasi Jakarta
am
ub
Selatan. Provinsi DKI Jakarta. Sertipikat Hak Milik Nomor 3200/Pondok
Pinang. Gambar Situasi Nomor 2060/1985;
ep
- Menyatakan bahwa Akta Jual Beli Nomor 1, tanggal 25 Februari 2015
k
yang telah dibuat oleh TERGUGAT III adalah Sah menurut hukum dan
ah
memiliki kekuatan hukum mengikat;

R
si
- Menghukum TERGUGAT REKONVENSI/PENGGUGAT KONVENSI untuk
mengganti kerugian yang dialami PENGGUGAT REKONVENSI
ne
ng
/TERGUGAT I KONVENSI secara tunai dan sekaligus, yaitu:
do
gu
a. Kerugian Material sebesar Rp.24.146.000.000,- (dua puluh empat miliar

seratus empat puluh enam juta rupiah) ditambah biaya yang Penggugat
In
Rekonvensi/ Tergugat I Konvensi keluarkan untuk Jasa Konsultan
A
Hukum dan Jasa Kuasa Hukum untuk mengurus dan menyelesaikan

Perkara a quo sebesar Rp.750.000.000,- (tujuh ratus lima puluh juta
ah
lik
rupiah);
b. Kerugian Immaterial sebesar Rp.10.000.000.000,- (sepuluh miliar
m
ub
rupiah);
c. Ditambah Bunga sebesar 6 % (enam persen) per tahun, terhitung sejak
ka
Gugatan Rekonvensi ini diajukan dalam Perkara a quo sampai

ep
seluruhnya dibayar lunas;

ah
- Menghukum TERGUGAT REKONVENSI/PENGGUGAT KONVENSI untuk

es
membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.10.000.000,- (sepuluh juta

M
ng
rupiah) per hari secara tunai dan sekaligus kepada PENGGUGAT

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
REKONVENSI/TERGUGAT I KONVENSI apabila lalai memenuhi
si
ketentuan Putusan dalam Perkara a quo sampai dengan Putusan Perkara
a quo dilaksanakan;
ne
ng
- Menghukum Tergugat Rekonvensi/ Penggugat Konvensi untuk tidak
menempati, dan/atau mengganggu, dan/atau melakukan upaya dalam
do
gu bentuk apapun yang tujuannya untuk menguasai terhadap Obyek Tanah
dan Bangunan yang terletak di Jalan Metro Pondok Indah, Sektor IV.
In
A
Kaveling 33. Blok TB. Kelurahan Pondok Pinang. Kecamatan Kebayoran
Lama. Kota Administrasi Jakarta Selatan. Provinsi DKI Jakarta. Sertipikat
ah
lik
Hak Milik Nomor 3200/Pondok Pinang. Gambar Situasi Nomor 2060/1985;
- Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (Conservatoir Beslaag) yang

am
ub
dimohonkan oleh Penggugat Rekonvensi/Tergugat I Konvensi atas Tanah
dan Bangunan pada alamat dari Tergugat Rekonvensi/Penggugat
ep
Konvensi yaitu, atas nama: IR Saleh Effendi. Tanah dan Bangunan pada
k
alamat Kompleks TNI AL Rawa Bambu, Jalan Teluk Jakarta Nomor 9,

ah
Rt.006. Rw.008, Kelurahan Pasar Minggu, Kecamatan Pasar Minggu. Kota

R
si
Administrasi Jakarta Selatan.
ne
ng
- Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun ada

Verzet, Banding dan Kasasi (Uitvoerbaar Bij Voerraad).
do
gu
DALAM KONVENSI DAN REKONVENSI:

In
A
Menghukum Tergugat Rekonvensi/Penggugat Konvensi untuk membayar

seluruh biaya yang timbul dalam perkara ini ;
ah
lik
Menimbang, bahwa atas gugatan Penggugat tersebut, Tergugat II telah

m
ub
mengajukan jawaban sebagai berikut :

ka
DALAM EKSEPSI
ep
ah
1. PENGGUGAT ADALAH SUBYEK HUKUM YANG SAMA SEKALI TIDAK

R
PUNYA KUALITAS UNTUK MENGGUGAT.

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
diantara Penggugat dan Tergugat I telah dibuat Perjanjian Pengikatan
Jual Beli Lunas (PPJB). Dimana atas PPJB Lunas yang dibuat tersebut,
ne
ng
terkandung suatu Kuasa untuk melakukan peralihan hak (balik nama) dari
Penggugat kepada Tergugat I. Lagipula, PPJB adalah perbuatan hukum
yang biasa dan lazim di kehidupan bermasyarakat di Negara Republik
do
gu Indonesia, tidak terhingga banyaknya PPJB yang lahir di Negara
Republik Indonesia. Tujuan, maksud, fungsi, manfaat, landasan filosofis
In
A
dan landasan yuridis lahirnya PPJB adalah untuk Akta Jual Beli.
Bilamana PPJB tidak bertujuan untuk menuju Akta Jual Beli tidak perlu
ah
lik
ada Peraturan Hukum Positif yang mengatur tentang PPJB. Bila ada Akta
Jual Beli, sudah pasti dan sudah tentu akan ada proses balik nama di
Kantor Pertanahan Setempat. Bila sudah dibalik nama oleh Instansi
am
ub
Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan), berarti orang yang
ep
ada di sertipikat terakhir adalah pemilik yang sah atas Obyek Tanah
k
dimaksud. Dikarenakan bidang tanah a quo oleh Penggugat telah

ah
dialihkan kepada Tergugat I, maka Penggugat tidak mempunyai hak lagi

R
si
terhadap bidang tanah dimaksud. Oleh karena alasan hukum yang
sangat sederhana, teratur, ajeg, sesuai norma, sesuai azas, sesuai
ne
ng
dengan Hukum Positif tersebut diatas. Tidak bisa disanggah lagi dengan
alasan apapun bahwa Penggugat adalah orang yang tidak punya kualitas
do
gu
untuk menggugat. Oleh karenanya, sangat beralasan hukum bila Yang

Mulia Majelis Hakim yang memeriksa Perkara a quo menolak Gugatan
In
Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan
A
Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard).

ah
lik

Penggugat dan Tergugat I telah dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
m
ub
Lunas (PPJB). Oleh karenanya, PPJB Lunas yang dibuat oleh Penggugat
dan Tergugat I dihadapan Tergugat II sebagai Pejabat Umum (Notaris)
ka
adalah telah “Sah dan Berharga”. Atas PPJB yang dibuat tersebut,
ep
ah
Penggugat kepada Tergugat I. Penggugat telah mengalihkan Hak Atas

R
Tanah kepada Tergugat I secara sah dan benar dihadapan hukum.

es
Peralihan Hak Atas Tanah dalam Perkara a quo telah memenuhi azas
M
ng
hukum “Terang dan Tunai”. Syarat “Terang” berarti bahwa Perjanjian Jual
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
membuat Akta Jual Belinya yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
dan disaksikan oleh dua orang saksi. Syarat “Tunai” berarti adanya dua
ne
ng
perbuatan yang dilakukan secara bersamaan yaitu pemindahan hak dari
si Penjual kepada si Pembeli dan pembayaran harga baik sebagian
maupun seluruhnya dari Pembeli kepada Penjual. Dikarenakan peralihan
do
gu Hak Atas Tanah dimaksud sudah sesuai dengan azas hukum. Maka,
Penggugat tidak mempunyai kualitas lagi untuk menggugat. Oleh
In
A
memeriksa Perkara a quo menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya
ah
lik
atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat
am
ub
2. GUGATAN KURANG PIHAK (Exceptio Plurium Litis Consortium).
ep
halaman 2 (dua) telah menyebut, dan/atau mengaitkan Raymond Arfa
k

ah

R
si
ne
ng

Tanah a quo atas nama Nyonya Pupu Sitty Syafuro telah dibebankan Hak
do
gu

In
Negara Indonesia (Persero) Tbk tersebut, dilakukanlah Akta Jual Beli
A
ah
lik

m
ub

ka

ep
ah

R

es

M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
Tergugat I.
ne
ng
do
gu Raymond Arfa kepada Penggugat. Merupakan suatu rangkaian yang sama
In
A
ah
lik
Tergugat I disoalkan?
Berdasarkan penjelasan diatas, PENGGUGAT TELAH MENGAITKAN
SENDIRI KETERLIBATAN RAYMOND ARFA DALAM SURAT
am
ub
GUGATANNYA PADA HALAMAN 2 (DUA). Telah terlihat dan juga terbukti
bahwa keterlibatan Raymond Arfa dalam Perkara a quo telah dilibatkan,
ep
dan/atau ditarik sendiri oleh Penggugat dalam Gugatannya. Sehingga,
k
keberadaan Raymond Arfa dalam Perkara a quo adalah sangat erat, kuat,
ah
dan kental. Oleh karenanya, sudah semestinya Raymond Arfa

R
si
ditarik/didudukkan sebagai Pihak dalam Perkara a quo.
ne
ng

do
gu
3. GUGATAN PREMATUR
In
A

ah
lik

Jaya dengan Tanda Bukti Lapor Nomor: TBL/1029/III/ 2015/PMJ
m
ub
/Ditreskrimum. Penggugat telah membawa persoalan ini ke dalam ranah

Hukum Pidana, dimana proses Hukum Pidana belum selesai atau sedang
ka
berproses. Akan tetapi, Penggugat sudah membawa persoalan ini ke

ep
ranah Hukum Perdata dimana Gugatan Perdata oleh Penggugat baru

ah
R

es
M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
do
gu Kasasi, dan Peninjauan Kembali yang akan berakibat adanya
In
A
ah
lik
am
ub
ep
4. GUGATAN PENGGUGAT KABUR/TIDAK JELAS (Obscuur Libel)
k

ah
R
si
ne
ng
A. Tidak jelasnya dasar hukum dalil Gugatan, yaitu Posita tidak

do
gu
B. Tidak jelasnya Obyek Sengketa;

In
A
Petitum.
ah
lik
PERNYATAAN DAN ALASAN DIATAS ADALAH PERSYARATAN

ALTERNATIF DAN BUKAN KOMULATIF.
m
ub
ka
ep

ah
A. TENTANG TIDAK JELASNYA DASAR HUKUM DALIL GUGATAN

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat mendalilkan bahwa Tergugat II telah melakukan
si
ne
ng
oleh Tergugat II. Unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum mana yang
telah dilanggar oleh Tergugat II telah tidak dapat dijelaskan oleh
Penggugat. Oleh karenanya, Gugatan yang dibuat oleh Penggugat
do
gu adalah Gugatan yang Kabur/tidak jelas.
In
A
B. TENTANG TIDAK JELASNYA OBYEK SENGKETA
ah
lik
am
ub
ep
k
Akta PPJB Lunas, kenapa mensoalkan Akta ikutan dan Akta

ah
setelahnya?
R
si
ne
ng

do
gu
mensoalkan Akta ikutan dan Akta setelahnya. Karena yang disoalkan

In
A

ah
lik

m
ub

ka
spekulatif.
ep
ah
R
Kontradiksi antara Posita dengan Petitum dan Petitum

es
dengan Petitum ;
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
D. Jelas terlihat bahwa terjadi kontradiksi diantara Posita Gugatan
si
ne
ng
do
gu meminta Akta Jual Beli dibatalkan. Adalah tidak masuk diakal,
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k
telah Sah dan Berharga, maka terjadi pertentangan, dan/atau terjadi

ah

R
si
ne
ng

do
gu

masuk diakal, dan/atau logika cara berpikir, dan/atau nalar yang
In
A
ah
lik

m
ub
Pengosongan Nomor 34 kalau tidak ada Akta PPJB Lunas? dan,

buat Akta Notaris dimana di Negara Republik Indonesia ini, bila ada
ka
Akta PPJB lunas tidak diikuti oleh akta pengosongan? ini Hukum
ep
yang hidup dan ada di masyarakat bahwa ketika ada Akta PPJB
ah
lunas,selalu diikuti oleh Akta Pengosongan, buat apa buat Akta PPJB
R
lunas bila tidak diikuti dengan Akta Pengosongan?

es
sesuatu hal yang mustahil akan ditemukan didalam kehidupan

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
bermasyarakat dan dalam ilmu hukum tentang kenotariatan bila ada
si
Akta PPJB Lunas tidak diikuti dengan Akta Pengosongan.
ne
ng
dengan Petitum.
do
gu
Tergugat II jawab dengan sempurna, walaupun Tergugat II telah membuktikan
In
A
ah
lik
am
ub
bersifat Alternatif dari ketiga unsur/hal diatas. Akan tetapi, Tergugat II telah
ep
k

ah

R
si
ne
ng

(obscuur libel).
do
gu
Dalam Pokok Perkara

In
A
1. Bahwa Tergugat II Menolak Dengan Tegas Seluruh Dalil Dalam Gugatan

Penggugat Kecuali Yang Diakui Secara Tegas Dan Nyata Kebenarannya;
ah
lik
2. Bahwa Apa Yang Ada Pada Eksepsi Merupakan Satu Kesatuan Dengan
Pokok Perkara;
m
ub
3. Peralihan Hak Atas Tanah Dari Raymond Arfa Kepada Penggugat Adalah
Sama Persis Ciri, Pola, Bukti, Tindakan Dan Perbuatan Hukum Seperti
ka
Peralihan Nama Dari Penggugat Kepada Tergugat I. Bila Peralihan Nama

ep
Dari Raymond Arfa Ke Penggugat Tidak Disoalkan Oleh

ah
………………………
R
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Penggugat. Kenapa Peralihan Nama Hak Atas Tanah Dari Penggugat Kepada
si
Tergugat I Disoalkan?
ne
ng
Bahwa Sertipikat Hak Atas Tanah dalam Perkara a quo ketika masih atas
nama isteri dari Penggugat yang bernama Nyonya Pupu Sitty Syafuro
telah dibebankan Hak Tanggungan oleh PT Bank Negara Indonesia
do
gu (Persero) Tbk pada tanggal 22 Agustus 2006, utang ini telah dibayarkan
oleh Raymond Arfa pada tanggal 2 Oktober 2012 yang kemudian dibalik
In
A
nama ke atas nama Raymond Arfa pada tanggal 23 November 2012. Pada
saat Sertipikat Hak Atas Tanah atas nama Raymond Arfa telah
ah
lik
dibebankan Hak Tanggungan di PT Bank CIMB Niaga Tbk pada tanggal
29 November 2012. Dikarenakan Penggugat ingin membeli kembali dari
Raymond Arfa, dan ingin mendapatkan kembali Tanah dan Bangunan
am
ub
dalam Perkara a quo, Penggugat meminta bantuan kepada Tergugat I
untuk membayarkan utang Raymond Arfa di PT Bank CIMB Niaga dan
ep
utang Penggugat kepada Raymond Arfa. Dikarenakan Penggugat hanya
k
bermodalkan keinginan untuk memiliki Tanah dan Bangunan dimaksud,

ah
sedangkan secara keuangan sebenarnya Penggugat tidak mampu untuk

R
si
membeli kembali Tanah dan Bangunan dalam Perkara a quo. Akhirnya,
Penggugat menjual Obyek Tanah dan Bangunan yang telah diperoleh dari
ne
ng
Raymond Arfa (yang dibeli dengan menggunakan uang Tergugat I) kepada

Tergugat I.
do
gu

In
A

ah
lik
m
ub
Tergugat I disoalkan ?
Hal ini menyatakan bahwa dari rekam jejak/track record Penggugat, maka
ka
didapati bahwa sudah menjadi suatu “pola” ataupun kebiasaan didalam

ep
menyelesaikan utang-utangnya dengan cara “gali lobang dan tutup

ah
lobang”. Bila kebiasaan ini telah menjadi rekam jejak/track record yang
R
merupakan suatu “pola” dan kebiasaan dari Penggugat. Tidaklah bisa

es
dipersalahkan dan/atau disoalkan peralihan nama atas Sertipikat Hak Atas

M
ng
Tanah dalam Perkara a quo kepada Tergugat I. nyatanya, Penggugat tidak

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
mensoalkan sama sekali peralihan nama Sertipikat Hak Atas Tanah dalam
si
Perkara a quo yang dari Raymond Arfa kepada Penggugat. Padahal,
peralihan nama dari Raymond Arfa kepada Penggugat memiliki ciri, pola,
ne
ng
bukti, tindakan dan perbuatan hukum yang sama ketika terjadi peralihan
nama dari Penggugat kepada Tergugat I. Perlu diingat, uang pembelian
Obyek Tanah dan Bangunan dalam Perkara a quo dari Raymond Arfa
do
gu beralih ke atas nama Penggugat adalah menggunakan uang dari Tergugat
I sepenuhnya.
In
A
4. Penggugat mengakui bahwa Akta PPJB lunas Nomor 32 adalah: “ada dan
ah
lik
hidup”;

am
ub
ep
k

ah
si
ne
ng

do
gu

In
yang berbunyi:
A

ah
lik
Bukti tulisan;
m
ub
PENGAKUAN;
ka
Sumpah;
ep

ah

R
es
M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
“1 (satu) alat bukti telah sempurna dibuktikan oleh Tergugat II”.
si
ne
ng
5. Tidak ada yang salah dari kta ppjb lunas nomor 32, seluruh isi dari akta
ppjb lunas tersebut telah dijalankan tanpa ada cacat yuridis sedikitpun
do
gu penggugat menyatakan dalam surat gugatannya pada halaman 3 angka 4
bahwa nilai transaksi dari ppjb lunas untuk membeli obyek tanah dan
In
A
bangunan dalam perkara a quo adalah rp.41.000.000.000,00 (empat puluh
satu miliar). Dikarenakan penggugat menyatakan seperti tersebut diatas,
ah
lik
maka kewajiban penggugat untuk membuktikan dalilnya bahwa memang
benar nilai transaksi yang tertera, dan/atau tercantum di akta ppjb lunas
nomor 32 adalah sebesar/sejumlah rp. 41.000.000.000,00 (empat puluh
am
ub
satu miliar).
ep
Hal ini sesuai dengan pasal 1865 kuhperdata yang menyatakan bahwa:
k
ah

R
si
ne
ng
do
gu
“1 (satu) alat bukti lagi/lainnya telah sempurna dibuktikan oleh Tergugat

II”, yaitu:
In
A

ah
lik
juta rupiah) dan telah dibayar Lunas dengan tanda terima yang sempurna.
m
ub

ka
berbunyi:
ep

ah
BUKTI TULISAN*;
R

es
M
ng
Pengakuan;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Sumpah;
si
ne
ng
(* Bukti Tulisan ini akan dibuktikan pada Agenda Sidang Pembuktian).
do
gu Mohon Yang Mulia Majelis Hakim yang memeriksa Perkara a quo, untuk
In
A
Gugatan Tergugat II ini telah, dan/atau dapat dibuktikan oleh Tergugat II,
yaitu:
ah
lik
am
ub
Pembuktian).
ep
k
tergugat ii didalam mendukung dalilnya dan didalam menangkis, dan/atau

ah

R
si
Oleh karenanya, sangat beralasan hukum bila yang mulia majelis hakim
ne
ng
do
gu
6. Tergugat i adalah pembeli yang beritikad baik oleh karenanya harus

dilindungi hukum;
In
A
ah
lik

Sah dan Berharga oleh Penggugat itu sendiri, maka sudah menjadi akibat
m
ub
hukum/konsekuensi hukum bahwa Akta PPJB Lunas diikuti oleh Akta Jual
ka

ep
ah

R

es

M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
hukum.
ne
ng
TIDAK BENAR TERGUGAT I TIDAK MEMILIKI ITIKAD BAIK.
Apabila ada orang/pihak yang menyatakan bahwa tergugat i adalah
do
gu pembeli yang mempunyai itikad/niat tidak baik/jahat didalam membeli
obyek tanah yang disoalkan dalam perkara a quo. maka, orang/pihak
In
A
tersebut harus membuktikan adanya itikad tidak baik/jahat yang
dituduhkan/disangkakan terhadap tergugat i.
ah
lik
apabila, orang/pihak yang menyatakan bahwa tergugat i adalah pembeli
yang tidak beritikad baik/jahat dan tidak bisa membuktikan “niat jahat/itikad
tidak baik” tersebut, maka orang/pihak tersebut adalah bukan insan
am
ub
hukum. hanya orang/pihak yang tidak mengerti hukum, dan/atau yang
sedang mempunyai maksud, tujuan, dan niat tidak baik terhadap tergugat i
ep
yang menyatakan sebaliknya.
k
ah
“siapa yang mendalilkan, maka ia yang harus membuktikan”

R
si
ne
ng
“Setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai sesuatu hak, atau,

do
gu

In
7. Gugatan penggugat telah dibuat tanpa ada dasar/alas hukum sama sekali,
A
asal-asalan, tidak cermat dan spekulatif;

ah
lik

m
ub

ka
ep
ah

R

es
M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
do
gu juga.
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k
ah
R
si
ne
ng

Berdasarkan apa yang sudah dijelaskan diatas, terbukti Gugatan
do
gu
In
A

ah
lik
verklaard).
m
ub
8. Konsekuensi hukum dari suatu azas hukum tentang syarat “terang” dan
“tunai” mengakibatkan: jual beli tanah tidak dapat dibatalkan.
ka
ep

ah

R
es

M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
Syarat Tunai berarti adanya dua perbuatan yang dilakukan secara
do
gu kepada Penjual.
In
A
ah
lik
am
ub
dilaksanakan, maka dengan ini Pihak Pertama memberikan Kuasa Penuh
ep
dan Luas kepada Pihak Kedua yang dengan ini menyatakan menerima
k
Pemberian Kuasa tersebut:-----------------------------------------------

ah
------------------------------------------KHUSUS-------------------------------------------
R
si
Untuk dan atas nama Pemberi Kuasa melakukan semua tindakan baik
bersifat pengurusan maupun pemilikan dan pemurbaan didalam arti kata
ne
ng
Penuh dan Luas antara lain untuk menjual, menghuni, membangun,

mengerjakan dan memungut hasilnya, menyewakan, menukarkan, atau
do
gu
dengan cara apapun juga melepaskan/mengalihkan haknya kepada

siapapun juga termasuk kepada yang diberi kuasa sendiri, atau
In
menjadikan jaminan dengan bentuk dan cara apapun juga atau
A
membebani untuk kepentingan yang diberi kuasa sendiri atau pihak lain
yang manapun juga baik perseorangan, badan hukum, bank dan lain-lain
ah
lik
dengan syarat dan ketentuan yang dianggap baik oleh yang diberi kuasa
sendiri, atas Tanah dan Bangunan tersebut di atas.”
m
ub
Telah terdapat, dan/atau terjadi suatu pembayaran lunas dari tergugat i

ka
kepada penggugat yang telah disertai tanda penerimaan dari penggugat

ep
yang isi dari tanda terima tersebut adalah menyatakan bahwa pembayaran
ah
telah lunas dibayar dari tergugat i kepada penggugat untuk, dan/atau

R
dalam hal perbuatan hukum jual beli obyek tanah dan bangunan dalam
es
perkara a quo.
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
sebagian. Konsekuensi dari syarat terang dan tunai mengakibatkan Jual
ne
ng
do
gu Jual Beli karena telah memenuhi syarat tunai, sedangkan terhadap sisa
In
A
ah
lik
am
ub
Berdasarkan uraian-uraian di atas, Tergugat II memohon kepada Yang Mulia
ep
Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini guna memberikan
k
Putusan sebagai berikut:

ah
si
DALAM EKSEPSI :
1. menerima seluruh eksepsi yang diajukan oleh tergugat ii;
ne
ng
2. menyatakan penggugat adalah subyek hukum yang sama sekali tidak punya
kualitas untuk menggugat;
do
gu
3. menyatakan gugatan penggugat kabur (obscuur libel);

4. menyatakan gugatan penggugat kurang pihak (exceptio plurium litis
In
consortium);
A
5. menyatakan gugatan penggugat prematur.

ah
lik

- menolak gugatan penggugat untuk seluruhnya, atau setidak-tidaknya
m
ub
menyatakan gugatan penggugat tidak dapat diterima;

- mengabulkan dalil-dalil tergugat II di dalam jawaban untuk seluruhnya;
ka
- menyatakan tergugat i adalah pembeli yang beritikad baik;

ep
- menyatakan bahwa akta perjanjian pengikatan jual beli nomor 32 pada

ah
bulan desember tahun 2014 yang telah dibuat oleh tergugat ii adalah sah
R
menurut hukum dan memiliki kekuatan hukum mengikat;

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Menyatakan bahwa Akta Perjanjian Pengosongan Nomor 34 pada bulan
si
Desember Tahun 2014 yang telah dibuat oleh tergugat ii adalah Sah
ne
ng
- Menyatakan tergugat I adalah Pemilik Yang Sah atas tanah berikut
do
gu Kebayoran Lama. Kota Administrasi Jakarta Selatan. Provinsi DKI Jakarta.
In
A
2060/1985;
- Menghukum penggugat untuk membayar biaya Perkara.
ah
lik
Menimbang bahwa atas Gugatan Penggugat tersebut, Tergugat III telah
mengajukan Jawaban, yang pada pokoknya adalah sebagai berikut :
am
ub
DALAM EKSEPSI
ep
k
untuk menggugat.
ah
si
diantara Penggugat dan Tergugat I telah dibuat Perjanjian Pengikatan
ne
ng
Jual Beli Lunas (PPJB). Dimana atas PPJB Lunas yang dibuat tersebut,
do
gu
Penggugat kepada Tergugat I. Lagipula, PPJB adalah perbuatan hukum

yang biasa dan lazim di kehidupan bermasyarakat di Negara Republik
In
Indonesia, tidak terhingga banyaknya PPJB yang lahir di Negara
A
Republik Indonesia. Tujuan, maksud, fungsi, manfaat, landasan filosofis

dan landasan yuridis lahirnya PPJB adalah untuk Akta Jual Beli.
ah
lik
Bilamana PPJB tidak bertujuan untuk menuju Akta Jual Beli tidak perlu
ada Peraturan Hukum Positif yang mengatur tentang PPJB. Bila ada Akta
m
ub
Jual Beli, sudah pasti dan sudah tentu akan ada proses balik nama di
Kantor Pertanahan Setempat. Bila sudah dibalik nama oleh Instansi
ka

ep
Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan), berarti orang yang

ah
ada di sertipikat terakhir adalah pemilik yang sah atas Obyek Tanah
R
dimaksud. Dikarenakan bidang tanah a quo oleh Penggugat telah

es
dialihkan kepada Tergugat I, maka Penggugat tidak mempunyai hak lagi

M
ng
terhadap bidang tanah dimaksud. Oleh karena alasan hukum yang

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sangat sederhana, teratur, ajeg, sesuai norma, sesuai azas, sesuai
si
dengan Hukum Positif tersebut diatas. Tidak bisa disanggah lagi dengan
alasan apapun bahwa Penggugat adalah orang yang tidak punya kualitas
ne
ng
untuk menggugat. Oleh karenanya, sangat beralasan hukum bila Yang
Mulia Majelis Hakim yang memeriksa Perkara a quo menolak Gugatan
Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan
do
gu Penggugat tidak dapat diterima (Niet Ontvankelijk verklaard).
In
A
Penggugat dan Tergugat I telah dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli
ah
lik
Lunas (PPJB). Oleh karenanya, PPJB Lunas yang dibuat oleh Penggugat
dan Tergugat I dihadapan Tergugat II sebagai Pejabat Umum (Notaris)
adalah telah “Sah dan Berharga”. Atas PPJB yang dibuat tersebut,
am
ub
Penggugat kepada Tergugat I. Penggugat telah mengalihkan Hak Atas
ep
Tanah kepada Tergugat I secara sah dan benar dihadapan hukum.
k
Peralihan Hak Atas Tanah dalam Perkara a quo telah memenuhi azas
ah
hukum “Terang dan Tunai”. Syarat “Terang” berarti bahwa Perjanjian Jual
R
si
membuat Akta Jual Belinya yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
ne
ng
dan disaksikan oleh dua orang saksi. Syarat “Tunai” berarti adanya dua
perbuatan yang dilakukan secara bersamaan yaitu pemindahan hak dari
do
gu
si Penjual kepada si Pembeli dan pembayaran harga baik sebagian

maupun seluruhnya dari Pembeli kepada Penjual. Dikarenakan peralihan
In
Hak Atas Tanah dimaksud sudah sesuai dengan azas hukum. Maka,
A
Penggugat tidak mempunyai kualitas lagi untuk menggugat. Oleh

ah
lik
memeriksa Perkara a quo menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya

atau setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat
m
ub

ka
2. GUGATAN KURANG PIHAK (Exceptio Plurium Litis Consortium).

ep
ah

R
halaman 2 (dua) telah menyebut, dan/atau mengaitkan Raymond Arfa

es

M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
Tanah a quo atas nama Ny. Pupu Sitty Syafuro telah dibebankan Hak
do
gu Negara Indonesia (Persero) Tbk tersebut, dilakukanlah Akta Jual Beli
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k

ah

R
si
ne
ng

Tergugat I.
do
gu

In
A

ah
lik
m
ub
Berdasarkan penjelasan diatas, penggugat telah mengaitkan sendiri
ka
keterlibatan raymond arfa dalam surat gugatannya pada halaman 2 (dua).

ep
Telah terlihat dan juga terbukti bahwa keterlibatan Raymond Arfa dalam
ah
Perkara a quo telah dilibatkan, dan/atau ditarik sendiri oleh Penggugat

R
dalam Gugatannya. Sehingga, keberadaan Raymond Arfa dalam Perkara

es
a quo adalah sangat erat, kuat, dan kental. Oleh karenanya, sudah
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
semestinya Raymond Arfa ditarik/didudukkan sebagai Pihak dalam
si
Perkara a quo.
ne
ng
do
3.
gu GUGATAN PREMATUR
In
A
ah
lik
Jaya dengan Tanda Bukti Lapor Nomor: TBL/1029/III/2015 /PMJ
/Ditreskrimum. Penggugat telah membawa persoalan ini ke dalam ranah
am
ub
Hukum Pidana, dimana proses Hukum Pidana belum selesai atau sedang
berproses. Akan tetapi, Penggugat sudah membawa persoalan ini ke
ep
ranah Hukum Perdata dimana Gugatan Perdata oleh Penggugat baru
k
ah

R
si
ne
ng

do
gu

In
A

Kasasi, dan Peninjauan Kembali yang akan berakibat adanya
ah
lik

m
ub

ka

ep

ah
R
es
4. GUGATAN PENGGUGAT KABUR/TIDAK JELAS (Obscuur Libel)

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
a. Tidak jelasnya dasar hukum dalil Gugatan, yaitu Posita tidak
do
gu b. Tidak jelasnya Obyek Sengketa;
c. Tidak jelasnya Petitum, antara lain Petitum tidak rinci dan adanya
In
A
Petitum.
ah
lik
Pernyataan dan alasan diatas adalah persyaratan alternatif dan bukan
komulatif.
am
ub
ep
k

ah
si
A. TENTANG TIDAK JELASNYA DASAR HUKUM DALIL GUGATAN
ne
ng
Penggugat mendalilkan bahwa Tergugat III telah melakukan

do
gu

oleh Tergugat III. Unsur-unsur Perbuatan Melawan Hukum mana
In
yang telah dilanggar oleh Tergugat III telah tidak dapat dijelaskan
A
oleh Penggugat. Oleh karenanya, Gugatan yang dibuat oleh

Penggugat adalah Gugatan yang Kabur/tidak jelas.
ah
lik
B. TENTANG TIDAK JELASNYA OBYEK SENGKETA

m
ub

ka

ep

ah

R

es

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Akta PPJB Lunas, kenapa mensoalkan Akta ikutan dan Akta
si
setelahnya?
ne
ng
do
gu mensoalkan Akta ikutan dan Akta setelahnya. Karena yang disoalkan
In
A
ah
lik
am
ub
ep
spekulatif.
k
ah
C. Tidak jelasnya petitum, antara lain petitum tidak rinci dan adanya
R
si
kontradiksi antara posita dengan petitum dan petitum dengan petitum
ne
ng
Jelas terlihat bahwa terjadi kontradiksi diantara Posita Gugatan

do
gu

In
A

meminta Akta Jual Beli dibatalkan. Adalah tidak masuk diakal,
ah
lik
m
ub
ka
ep

ah

es
M
ng
telah Sah dan Berharga, maka terjadi pertentangan, dan/atau terjadi

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
do
gu masuk diakal, dan/atau logika cara berpikir, dan/atau nalar yang
In
A
ah
lik
Pengosongan Nomor 34 kalau tidak ada Akta PPJB Lunas? Dan,
am
ub
buat akta notaris dimana di negara republik indonesia ini, bila ada
akta ppjb lunas tidak diikuti oleh akta pengosongan? ini hukum yang
ep
hidup dan ada di masyarakat bahwa ketika ada akta ppjb lunas,
k
selalu diikuti oleh akta pengosongan. buat apa buat akta ppjb lunas
ah
bila tidak diikuti dengan akta pengosongan? sesuatu hal yang

R
si
mustahil akan ditemukan didalam kehidupan bermasyarakat dan
dalam ilmu hukum tentang kenotariatan bila ada akta ppjb lunas tidak
ne
ng
diikuti dengan akta pengosongan.
do
gu

In
dengan Petitum.
A
ah
lik
Tergugat III jawab dengan sempurna, walaupun Tergugat III telah membuktikan
m
ub
ka
ep

ah
bersifat Alternatif dari ketiga unsur/hal diatas. Akan tetapi, Tergugat III telah
R

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
(obscuur libel).
do
gu
Dalam pokok perkara:
In
A
1. Bahwa Tergugat III menolak dengan tegas seluruh dalil dalam gugatan
ah
lik
penggugat kecuali yang diakui secara tegas dan nyata kebenarannya;
2. Bahwa apa yang ada pada eksepsi merupakan satu kesatuan dengan
pokok perkara;
am
ub
3. Peralihan hak atas tanah dari raymond arfa kepada penggugat adalah
sama persis ciri, pola, bukti, tindakan dan perbuatan hukum seperti
ep
peralihan nama dari penggugat kepada Tergugat I. Bila peralihan nama
k
dari raymond arfa ke penggugat tidak disoalkan oleh penggugat. Kenapa

ah
peralihan nama hak atas tanah dari penggugat kepada Tergugat I

R
si
disoalkan?
ne
ng
Bahwa Sertipikat Hak Atas Tanah dalam Perkara a quo ketika masih atas
nama isteri dari Penggugat yang bernama Nyonya Pupu Sitty Syafuro
do
gu
telah dibebankan Hak Tanggungan oleh PT Bank Negara Indonesia

(Persero) Tbk pada tanggal 22 Agustus 2006, utang ini telah dibayarkan
In
oleh Raymond Arfa pada tanggal 2 Oktober 2012 yang kemudian dibalik
A
nama ke atas nama Raymond Arfa pada tanggal 23 November 2012. Pada
saat Sertipikat Hak Atas Tanah atas nama Raymond Arfa telah
ah
lik
dibebankan Hak Tanggungan di PT Bank CIMB Niaga Tbk pada tanggal

29 November 2012. Dikarenakan Penggugat ingin membeli kembali dari
m
ub
Raymond Arfa, dan ingin mendapatkan kembali Tanah dan Bangunan

dalam Perkara a quo, Penggugat meminta bantuan kepada Tergugat I
ka
untuk membayarkan utang Raymond Arfa di PT Bank CIMB Niaga dan

ep
utang Penggugat kepada Raymond Arfa. Dikarenakan Penggugat hanya

ah
bermodalkan keinginan untuk memiliki Tanah dan Bangunan dimaksud,

R
sedangkan secara keuangan sebenarnya Penggugat tidak mampu untuk

es
membeli kembali Tanah dan Bangunan dalam Perkara a quo. Akhirnya,

M
ng
Penggugat menjual Obyek Tanah dan Bangunan yang telah diperoleh dari
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Raymond Arfa (yang dibeli dengan menggunakan uang Tergugat I) kepada
si
Tergugat I.
ne
ng
do
gu persis dengan peralihan nama dari Penggugat kepada Tergugat I. Bila
In
A
ah
lik
Hal ini menyatakan bahwa dari rekam jejak/track record Penggugat, maka
didapati bahwa sudah menjadi suatu “pola” ataupun kebiasaan didalam
menyelesaikan utang-utangnya dengan cara “gali lobang dan tutup
am
ub
lobang”. Bila kebiasaan ini telah menjadi rekam jejak/track record yang
merupakan suatu “pola” dan kebiasaan dari Penggugat. Tidaklah bisa
ep
dipersalahkan dan/atau disoalkan peralihan nama atas Sertipikat Hak Atas
k
Tanah dalam Perkara a quo kepada Tergugat I. Nyatanya, Penggugat

ah
tidak mensoalkan sama sekali peralihan nama Sertipikat Hak Atas Tanah
R
si
dalam Perkara a quo yang dari Raymond Arfa kepada Penggugat.
Padahal, peralihan nama dari Raymond Arfa kepada Penggugat memiliki
ne
ng
ciri, pola, bukti, tindakan dan perbuatan hukum yang sama ketika terjadi
peralihan nama dari Penggugat kepada Tergugat I. Perlu diingat, uang
do
gu
pembelian Obyek Tanah dan Bangunan dalam Perkara a quo dari

Raymond Arfa beralih ke atas nama Penggugat adalah menggunakan
In
uang dari Tergugat I sepenuhnya.
A
4. Penggugat mengakui bahwa akta PPJB lunas nomor 32 adalah: “ada dan
ah
lik
hidup”;
m
ub

ka

ep

ah

R
es

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
ne
ng
yang berbunyi:
do
gu “Alat-alat bukti terdiri atas:
Bukti tulisan;
In
A
ah
lik
PENGAKUAN;
Sumpah;
am
ub
ep
k

ah
si
“1 (satu) alat bukti telah sempurna dibuktikan oleh Tergugat III”.
ne
ng
5. Tidak ada yang salah dari akta ppjb lunas nomor 32, seluruh isi dari akta
ppjb lunas tersebut telah dijalankan tanpa ada cacat yuridis sedikitpun
do
gu
penggugat menyatakan dalam surat gugatannya pada halaman 3 angka 4

In
bahwa nilai transaksi dari ppjb lunas untuk membeli obyek tanah dan
A
bangunan dalam perkara a quo adalah rp.41.000.000.000,00 (empat puluh

satu miliar). Dikarenakan penggugat menyatakan seperti tersebut diatas,
ah
lik
maka kewajiban penggugat untuk membuktikan dalilnya bahwa memang

benar nilai transaksi yang tertera, dan/atau tercantum di akta ppjb lunas
m
ub
nomor 32 adalah sebesar/sejumlah rp. 41.000.000.000,00 (empat puluh

satu miliar).
ka
ep
Hal ini sesuai dengan Pasal 1865 KUHPerdata yang menyatakan bahwa:
ah

es
M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
“1 (satu) alat bukti lagi/lainnya telah sempurna dibuktikan oleh Tergugat
si
III”, yaitu:
ne
ng
do
gu juta rupiah) dan telah dibayar Lunas dengan tanda terima yang sempurna.
In
A
berbunyi:
ah
lik
BUKTI TULISAN*;
am
ub
Pengakuan;
ep
Sumpah;
k

ah

R
si
(* Bukti Tulisan ini akan dibuktikan pada Agenda Sidang Pembuktian).
ne
ng
do
gu

Gugatan Tergugat III ini telah, dan/atau dapat dibuktikan oleh Tergugat III,
In
yaitu:
A

ah
lik
Pembuktian) ;
m
ub
ka
tergugat iii didalam mendukung dalilnya dan didalam menangkis, dan/atau

ep

ah
Oleh karenanya, sangat beralasan hukum bila yang mulia majelis hakim
R

es

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
6. Tergugat I adalah pembeli yang beritikad baik oleh karenanya harus
si
dilindungi hukum;
ne
ng
do
gu Sah dan Berharga oleh Penggugat itu sendiri, maka sudah menjadi akibat
hukum/konsekuensi hukum bahwa Akta PPJB Lunas diikuti oleh Akta Jual
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k
hukum.
ah
si
TIDAK BENAR TERGUGAT I TIDAK MEMILIKI ITIKAD BAIK.
ne
ng
APABILA ADA ORANG/PIHAK YANG MENYATAKAN BAHWA

TERGUGAT I ADALAH PEMBELI YANG MEMPUNYAI ITIKAD/NIAT
do
gu
TIDAK BAIK/JAHAT DIDALAM MEMBELI OBYEK TANAH YANG

DISOALKAN DALAM PERKARA A QUO. MAKA, ORANG/PIHAK
In
TERSEBUT HARUS MEMBUKTIKAN ADANYA ITIKAD TIDAK
A
BAIK/JAHAT YANG DITUDUHKAN/DISANGKAKAN TERHADAP

TERGUGAT I.
ah
lik
APABILA, ORANG/PIHAK YANG MENYATAKAN BAHWA TERGUGAT I

ADALAH PEMBELI YANG TIDAK BERITIKAD BAIK/JAHAT DAN TIDAK
m
ub
BISA MEMBUKTIKAN “NIAT JAHAT/ITIKAD TIDAK BAIK” TERSEBUT,

MAKA ORANG/PIHAK TERSEBUT ADALAH BUKAN INSAN HUKUM.
ka
HANYA ORANG/PIHAK YANG TIDAK MENGERTI HUKUM, DAN/ATAU

ep
YANG SEDANG MEMPUNYAI MAKSUD, TUJUAN, DAN NIAT TIDAK

ah
BAIK TERHADAP TERGUGAT I YANG MENYATAKAN SEBALIKNYA.

R
es
“SIAPA YANG MENDALILKAN, MAKA IA YANG HARUS MEMBUKTIKAN”

M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
“Setiap orang yang mendalilkan bahwa ia mempunyai sesuatu hak, atau,
ne
ng
do
gu
7. GUGATAN PENGGUGAT TELAH DIBUAT TANPA ADA DASAR/ALAS
In
A
HUKUM SAMA SEKALI, ASAL-ASALAN, TIDAK CERMAT DAN
SPEKULATIF;
ah
lik
am
ub
ep
k
ah
R
si
ne
ng
do
gu

In
A

ah
lik

juga.
m
ub
ka
ep

ah
R

es

M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
do
gu Berdasarkan apa yang sudah dijelaskan diatas, terbukti Gugatan
In
A
ah
lik
verklaard).
am
ub
8. KONSEKUENSI HUKUM DARI SUATU AZAS HUKUM TENTANG
ep
SYARAT “TERANG” DAN “TUNAI” MENGAKIBATKAN: JUAL BELI
k
TANAH TIDAK DAPAT DIBATALKAN.

ah
si
ne
ng
do
gu

In
A

Syarat Tunai berarti adanya dua perbuatan yang dilakukan secara
ah
lik

m
ub
kepada Penjual.
ka

ep

ah

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
dilaksanakan, maka dengan ini Pihak Pertama memberikan Kuasa
Penuh dan Luas kepada Pihak Kedua yang dengan ini menyatakan
ne
ng
menerima Pemberian Kuasa tersebut:----------------------------------------
----------------------------------------------KHUSUS--------------------------------
Untuk dan atas nama Pemberi Kuasa melakukan semua tindakan
do
gu baik bersifat pengurusan maupun pemilikan dan pemurbaan didalam
arti kata Penuh dan Luas antara lain untuk menjual, menghuni,
In
A
membangun, mengerjakan dan memungut hasilnya, menyewakan,
menukarkan, atau dengan cara apapun juga
ah
lik
melepaskan/mengalihkan haknya kepada siapapun juga termasuk
kepada yang diberi kuasa sendiri, atau menjadikan jaminan dengan
bentuk dan cara apapun juga atau membebani untuk kepentingan
am
ub
yang diberi kuasa sendiri atau pihak lain yang manapun juga baik
perseorangan, badan hukum, bank dan lain-lain dengan syarat dan
ep
ketentuan yang dianggap baik oleh yang diberi kuasa sendiri, atas
k
Tanah dan Bangunan tersebut di atas.”

ah
si
TELAH TERDAPAT, DAN/ATAU TERJADI SUATU PEMBAYARAN
LUNAS DARI TERGUGAT I KEPADA PENGGUGAT YANG TELAH
ne
ng
DISERTAI TANDA PENERIMAAN DARI PENGGUGAT YANG ISI DARI

TANDA TERIMA TERSEBUT ADALAH MENYATAKAN BAHWA
do
gu
PEMBAYARAN TELAH LUNAS DIBAYAR DARI TERGUGAT I KEPADA

PENGGUGAT UNTUK, DAN/ATAU DALAM HAL PERBUATAN HUKUM
In
JUAL BELI OBYEK TANAH DAN BANGUNAN DALAM PERKARA A QUO.
A

ah
lik
sebagian. Konsekuensi dari syarat terang dan tunai mengakibatkan Jual

m
ub

ka

ep
Jual Beli karena telah memenuhi syarat tunai, sedangkan terhadap sisa
ah

R
es

M
ng

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
si
ne
ng
Berdasarkan uraian-uraian di atas, Tergugat III memohon kepada Yang Mulia
Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara ini guna memberikan
Putusan sebagai berikut :
do
gu
DALAM EKSEPSI :
In
A
1. Menerima seluruh Eksepsi yang diajukan oleh TERGUGAT III;
2. Menyatakan PENGGUGAT adalah subyek hukum yang sama sekali tidak
ah
lik
3. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT Kabur (Obscuur Libel);
4. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT Kurang Pihak (Exceptio Plurium
am
ub
Litis Consortium);
5. Menyatakan Gugatan PENGGUGAT Prematur.
ep
k

ah
- Menolak Gugatan PENGGUGAT untuk seluruhnya, atau setidak-tidaknya

R
si
menyatakan Gugatan PENGGUGAT tidak dapat diterima;
- Mengabulkan dalil-dalil TERGUGAT III di dalam Jawaban untuk seluruhnya;
ne
ng
- Menyatakan TERGUGAT I adalah Pembeli Yang Beritikad Baik;

- Menyatakan bahwa Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Nomor 32 pada
do
gu
bulan Desember Tahun 2014 yang telah dibuat oleh TERGUGAT II adalah
Sah menurut hukum dan memiliki kekuatan hukum mengikat;
In
- Menyatakan bahwa Akta Perjanjian Pengosongan Nomor 34 pada bulan
A
Desember Tahun 2014 yang telah dibuat oleh TERGUGAT II adalah Sah
ah
lik
- Menyatakan bahwa Akta Jual Beli Nomor 1, tanggal 25 Februari 2015 yang
telah dibuat oleh TERGUGAT III adalah Sah menurut hukum dan memiliki
m
ub
kekuatan hukum mengikat;

- Menyatakan TERGUGAT I adalah Pemilik Yang Sah atas tanah berikut
ka
ep
ah
Kebayoran Lama. Kota Administrasi Jakarta Selatan. Provinsi DKI Jakarta.

R

es
2060/1985;
M
ng
- Menghukum PENGGUGAT untuk membayar biaya Perkara.

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Menimbang bahwa, atas Gugtan Penggugat tersebut, Tergugat IV telah
mengajukan Jawaban yang pada pokoknya adalah sebagai berikut :
ne
ng
I. Dalam Eksepsi ;
1. Penggugat tidak berkualitas sebagai Penggugat ;
a. Bahwa Penggugat dalam posita Gugatannya mendalilkan
do
gu Penggugat dan bangunan yang terletak di Jalan Metro Pondok
Indah Sekyor IV Kavling 33 Blok TB. Kelurahan Pondok Pinang
In
A
Kecamatan Kebayoran Lama Jakarta Selatan seluruhnya seluas
969 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 3200/Pondok Pinang,
ah
lik
sekarang ini terdaftar atas nama Tergugat I ;
b. Bahwa berdasarkan data yang ada pada Tergugat IV ( Kantor
Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan ), bidang tanah A quo
am
ub
telah terjadi pencatatan peralihan hak yaitu sebagai berikut :
1. Bahwa Hak Milik No.3200/Pondok Pinang semula tercatat atas
ep
nama Ny. Pupu Sapfuro, seluas 969 M2, sebagaimana
k
diuraikan dalam gambar situasi Tanggal 12 pril 1985 No.

ah
2060/1985, Terletak di Jalan Metro Pondok Indah Sektor IV

R
si
Kavling 33 Blok. TB.Kelurahan Pondok Pinang Kecamatan
Kebayoran Baru Kotamadya Jakarta Selatan, terbit Tanggal 27
ne
ng
Oktober 2000 ;
2. Bahwa berdasarkanAkta Jual Beli Tanggal 2 Oktober 2012, No.
do
gu
240/2012 yang dibuat dihadapan PPAT. Asti Nurtjahjati, SH,

Hak Milik No.3200/Pondok Pinang telah beralih dari Ny. Pupu
In
Sitty Syafuro menjadi atas nama Raymond Arfa, terdaftar
A
tanggal 23 Nopember 2012 ;

3. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli Tanggal 17 Desember 2014
ah
lik
No. 146/2014 yang dibuat dihadapan PPAT. Dewantari

Handayani, SH, MPA, Hak Milik No. 3200/Pondok Pinang telah
m
ub
beralih dari Raymond Arfa menjadi atas nama Ir. Saleh Effendi,
terdaftar tanggal 24 Desember 2014 ;
ka
4. Bahwa berdasarkan Akta Jual Beli Tanggal 25 Februari 2015,

ep
No. 01/2015 yang dibuat dihadapan PPAT. Laura Elisabeth

ah
Palilingan, SH, Hak Milik NO. 3200/Pondok Pinang telah beralih

R
dari Raymond Arfa menjadi atas nama wanita Seliyani, terdaftar

es
tanggal 3 Maret 2015 ;

M
ng
Oleh karena bidang tanah A quo oleh Penggugat telah

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dialihkan kepada Tergugat I, maka Penggugat tidak mempunyai
si
hak terhadap bidang tanah dimaksud, dengan demikian sudah
seharusnya Majelis Hakim Pegadilan Negeri Jakarta Selatan
ne
ng
yang memeriksa perkara A quo menolak Gugatan Penggugat
karena Penggugat tidak berkualitas sebagai Penggugat atau
setidak-tidaknya menyatakan Gugatan Penggugat tidak dapat
do
gu diterima ;
In
A
2. GUGATAN PENGGUGAT PREMATUR ;
a. Bahwa Tergugat IV menolak seluruh dalil-dalil Gugatan Penggugat,
ah
lik
kecualui terhadap hal-hal yang secara tegas diakui oleh Tergugat IV ;
b. Bahwa sebagaimana dalil Gugatannya Poista halam 6 angka 9,
Penggugat menyatakan : bahwa akta No.33 dan akta No. 34. Yang
am
ub
mengacu pada pasal 6 Akta PPJB No. 32, Penggugat telah melaporkan
Tergugat I dan Tergugat II kepada Kepolisian Negara RI Polda Metro
ep
Jaya sebagaimana ternyata dalam bukti lapor No. TBL/1029/III /2015
k
/PMJ/Ditreskrimum dalam perkara pidana pemalsuan dan atau

ah
memasukkan keterangan palsu ;

R
si
Bahwa untuk dapat dikatakan suatu tindak pidana apabila telah
dibuktikan terlebih dahulu dalam persidangan perkara pidana, dan dalam
ne
ng
hal ternyata terbukti telah terjadi tindak pidana pemalsuan surat dan atau
memasukkan keterangan palsu sebagaimana didalilkan Penggugat, oleh
do
gu
karena belum ada Putusan Pidana yang berkaitan dengan tindak pidana
pemalsuan surat dan memasukkan keterangan palsu yang didalilkan
In
Penggugat, sehingga Gugatan Penggugat menjadi prematur ;
A
II. DALAM POKOK PERKARA ;

ah
lik
1. Bahwa Tergugat IV menolak seluruh dalil-dalil Gugatan Penggugat,

kecuali terhadap hal-hal yang secara tegas diakui oleh Tergugat IV ;
m
ub
2. Bahwa Tergugat IV mohon agar segala sesuatu yang diraikan dalam

Eksepsi merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
ka
Jawaban yang diuraikan dalam pokok perkara ;

ep
3. Bahwa yang dapat disimpulkan dari Gugatan Penggugat adalah

ah
mengenai dalil Penggugat yang menyatakan sebagai pemilik tanah dan

R
bangunan yang terletak di Jalan Metro Pondok Pinang Sektor IV kavling

es
33 Blok. TB Kelurahan Pondok Pinang, dimana menurut Penggugat telah

M
ng
terjadi peralihak hak/balik nama atas bidang tersebut kepada Tergugat I

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
secara sepihak dan tanpa sepengetahuan Penggugat yang merugikan
si
hak-hak keperdataan Penggugat, sehingga menurut Hukum telah patut
dikatagorikan sebagai perbuatan melawan Hukum ;
ne
ng
Bahwa dalil tersebut tidak benar, dan tidak berdasar hukum, karena
proses peralihan hak atas bidang tanah Sertifikat Hak Milik No.
3200/Pondok Pinang sesuai dengan paraturan yang berlaku, Perlu
do
gu Tergugat IV tegaskan bahwa dalam suatu proses apapun, Tergugat IV
terlebih dahulu melakukan penelitian secara cermat terhadap setiap
In
A
dokumen pendukung permohonan dimaksud, namun Tergugat IV tidak
mempunyai kewenangan menguji secara Materiil terhadap dokumen
ah
lik
dimaksud, adapun terhadap Akta yang dipermasalahkan oleh Penggugat
telah memenuhi persyaratan formil dalam melakukan transaksi jual beli,
terlebih lagi dibuat oleh para pihak yang berkepentingan dihadapan
am
ub
Pejabat yang mempunyai fungsi dan wewenang yang diberikan Undang-
Undang ;
ep
Adapun mengenai dalil Penggugat berkaitan dengan proses balik nama
k
oleh Tergugat IV dengan begitu cepat dalam hitungan hari adalah dalil
ah
yang tidak berdasar Hukum, bahwa sebagaimana lampiran II Peraturan

R
si
Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1. tahun 2010 sangat jelas
mengatur waktu penyelesaian peralihan hak adalah 5 ( lima ) hari kerja
ne
ng
Oleh karena itu, tindakan Tergugat IV dalam melakukan proses
do
gu
pencatatan/pendaftaran peralihan ( balik nama ) sertifikat Hak Milik No.

3200/Pondok Pinang dari atas nama Ir. Saleh Effendi menjadi atas nama
In
wanita Seliyani, telah sesuai dengan prosedur ketentuan yang ada ( PP.
A
No. 24 tahun 1997 jo Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan

Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997, serta dilakukan berdasarkan
ah
lik
kewenangan yang ada pada kantor Pertanahan Jakarta Selatan bahkan

apa yang dilakukan oleh Tergugat IV dilakukan berdasarkan Akta Otentik
m
ub
yang diajukan oleh Tergugat III ;

ka
Dengan demikian keberadaan sertifikat A quo adalah sah menurut

ep
Hukum karena : Sertifikat merupakan tanda bukti hak sebagai ketentuan

ah
Pasal 19 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 jo Pasal 32 ayat (1) PP No.

R
24 Tahun 1997, sehingga tidak ada alasan apapun untuk menyatakan

es
bahwa peralihan hak kepemilikan Sertifikat Hak Milik No.3200/Pondok

M
ng
Pinang tersebut Batal Demi Hukum ;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
Bahwa sesuai dengan sanggahan Terggat IV diatas, ternyata tidak
terbukti sedikitpun bahwa tindakan Tergugat IV dalam melakukan proses
ne
ng
pencatatan/pendaftaran peralihan hak ( balik nama ) sertifikat A
Quo menimbulkan kerugian bagi Penggugat, sehingga tidak ada alasan
tuntutan agar Tergugat IV untuk mengalihkan dan mencoret nama
do
gu Tergugat I . ( Ir. Saleh Effendi ) dari sertifikat Hak Milik No.3200/Pondok
Pinang, sama sekali tidak berdasar hukum untuk dipertimbangkan dan
In
A
karenanya harus ditolak ;
ah
lik
Dengan tidak adanya suatu kerugian apapun karena tidak adanya
perbuatan yang bertentangan dengan peraturan Perundang-Undangan
yang berlaku yang dilakukan Tergugat IV, maka Tuntutan pembatalan
am
ub
terhadap peralihan hak milik No.3200/Pondok Pinang sama sekali atas
nama wanita Seliyani yang dibuat dihadapan PPAT.Laura Elisabeth
ep
Palilingan, SH. No. 01/2015, Tanggal 25 Februari 2015 menurut
k
Tergugat IV tidak ada alasan dan dasar hukumnya sedikitpun untuk

ah
dikabulkan ;
R
si
Bahwa dalil Penggugat dalam Posita Gugatan dan Petitumnya tersebut
ne
ng
adalah sangat tidak relevan dan beralasan, seperti yang dijelaskan

diatas, bahwa peralihak hak Milik No.3200/Pondok Pinang atas nama
do
gu
wanita Seliyani yang dibuat dihadapan PPAT. Laura Elisabeth Palilingan,

SH No. 01/2015, Tanggal 25 Februari 2015 telah sesuai dengan
In
Peraturan yang berlaku, sehingga dengan demikian unsur Perbuatan
A
Melawan Hukum yang mengakibatkan Penggugat mengalami kerugian

atau menderita kerugian maupun dalil Penggugat yang menyatakan
ah
lik
perbuatan Tergugat IV telah melanggar azas umum Pemerintahan yang

baik tidak dapat dibuktikan, sehingga permohonan yang menyatakan
m
ub
untuk membayar ganti kerugian kepada Penggugat tidak ada alasan

untuk dikabulkan ;
ka
ep
Berkenaan dengan hal-hal tersebut diatas, maka cukup menjadi

ah
pertimbangan hukum magi Majelis Hakim yang memeriksa dan mengadili

R
perkara A quo untuk mengabulkan permohonan Tergugat IV agar Majelis

es
Hakim yang Terhormat memberikan Putusan yang amarnya berbnyi

M
ng
sebagai berikut :
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
si
DALAM EKSEPSI
Menyatakan menerima seluruh Eksepsi Tergugat IV ;
ne
ng
DALAM POKOK PERKARA ;
Menolak Gugatan Penggugat untuk seluruhnya atau setidak-tidaknya
menyatakan Gugatan Penggugat tiak dapat diterima ;
do
gu Membebankan biaya yang timbul dari perkara ini kepada Penggugat ;
Apabila Majelis Hakim berpendapat lain, mohon Putusan yang seadil-
In
A
adilnya ( Ee Aequo Et Bono ) ;
ah
lik
Menimbang, bahwa selanjutnya terjadi jawab menjawab antara
Penggugat dengan Tergugat I Tergugat II dan Terggat III, yaitu Replik
Penggugat tertanggal 1 September 2015 dan Duplik Tergugat I Tergugat II dan
am
ub
Tergugat III masing-masing disampaikan tertanggal 7 September 2015,
sedangkan Tergugat IV tidak menyampaikan Duplik, sebagaimana tersebut
ep
terlampir dalam Berita Acara Persidangan perkara ini ;
k
ah
Menimbang, bahwa guna membuktikan dalil gugatannya, Penggugat

R
si
telah mengajukan bukti surat, yang mana bukti surat tersebut telah dibubuhi
meterai cukup dan telah dileges serta dicocokkan dengan aslinya dipersidangan
ne
ng
yaitu :
do
1. Bukti P-1 : Foto Copy surat No.001/somasi/fmp/III/2015,
gu
Tanggal 11 Maret 2015, prihal Somasi dari Kuasa

Hukum Seliyani kepada Saleh Effendi (Copy
In
A
dari Foto Copy ) ;
2. Bukti P-2 : Foto Copy Sertifikat Hak Milik No. 3200.

ah
lik
( Copy dari Foto Copy ) ;
3. Bukti P-3 : Foto Copy Surat Perdamaian ( dading ) antara

m
ub
Raymond Arfa dengan Saleh Effendi tertanggal

ka
10 Desember 2014 ( Copy dari Foto Copy ) ;

ep
4. Bukti P-4 : Foto Copy Akta Pengikatan Jual Beli dibuat oleh
ah
Notaris Kezia Janti Lega, SH. No.32. Tanggal 24

R
Desember 2014 ( Foto Copy sesuai dengan

es
asli ) ;
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
5. Bukti P-5 : Foto Copy Akta Kuasa Menjual dibuat oleh
si
Notaris Kezia Janti Lega, SH, No. 33 Tanggal 24
Desember 2014 ( foto copy sesuai asli ) ;
ne
ng
6. Bukti P-6 : Foto Copy Salinan Akta Jual Beli No.1/2015
Tanggal 25 Februari 2015 dibuat oleh PPAT
do
gu Laura Elisabeth Palilingan, SH (copy dari foto
copy ) ;
In
A
7. Bukti P-7 : Foto Copy Surat Tanda Bukti Lapor No.TBL/III/
2015/PMJ/Dit.Reskrimum tertanggal 18 Maret
ah
2015 ( foto copy sesuai dengan asli ) ;
lik
8. Bukti P-8 : Foto Copy Surat pemutus Kredit tertanggal 19
am
ub
September 2015 ( Copy dari Foto Copy ) ;
9. Bukti P-9 : Foto Copy surat rekaman SMS ( copy dari foto
ep
copy ) ;
k
ah
10. Bukti P-10 : Foto Copy Surat Kesepakatan antara Saleh

R
si
Effendi dengan Zainal Arifin, tertanggal 24
Desember 2014 ( Foto Copy sesuai dengan
ne
ng
asli ) ;
Menimbang, bahwa selain bukti surat tersebut, Penggugat dipersidangan
do
gu
telah pula mengajukan 1 ( satu ) saksi dan 1 ( satu ) orang Ahli :
1. Saksi PRAMUDA WARDANA, SH. dibawah sumpah didepan persidangan

In
A
pada pokoknya memberikan keterangan sebagai berikut ;

ah
lik
- Bahwa Penggugat/Ir.Saleh Effendi sering meminta saksi untuk

memberikan pendapat yang berkaitan dengan Hukum dan hubungan
antara saksi dengan Saleh Effendi hanya sebatas teman ;
m
ub
- Bahwa profesi saksi adalah seorang pengacara ;

ka
ep
- Bahwa saksi mengerti permasalahan yang melibatkan antara Saleh

Effendi dan Seliyani, dan menurut saksi Saleh Effendi dan Seliyani
ah
adalah sama-sama korban penipuan dari Raymond Arfa ;

R
es
- Bahwa permasalah yang melibatkan kedua orang tersebut adalah terkait

M
ng
dengan rumah berikut tanah yang berada di Pondok Indah ;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa rumah berikut tanah yang berada di Pondok Indah tersebut
si
dahulunya kepemilkannya atas nama Ny. Pupu Sitty Syafuro ;
- Bahwa Raymond Arfa pernah bilang ke Saleh Effendi, dia punya link di
ne
ng
Bank Cimb Niaga ;
- Bahwa alas hak tanah yang menjadi objek sengketa adalah Sertifikat Hak
do
gu Milik ;
- Bahwa luas tanah sengketa adalah 969 M2 ;
In
A
- Bahwa setahu saksi tanah yang menjadi objek perkara pernah dijadikan
ah
sebagai jaminan di Bank BNI ;
lik
- Bahwa sertifikat tanah yang menjadi objek sengketa dijadikan jaminan di
am
ub
Bank BNI, karena Saleh Effendi punya hutang diBank tersebut sebesar
RP. 12.000.000.000 ; ep
- Bahwa hutang Saleh Efendi di Bank BNI sudah luas dan yang melunasi
k
adalah Raymond Arfa ;

ah
si
- Bahwa setelah Raymond Arfa melunasi hutang Saleh Effendi di Bank
BNI, jaminan hutang yaitu Sertifikat tanah dipegang oleh Raimond Arfa ;
ne
ng
- Bahwa terkait hutang Saleh Effendi di Bank BNI, Raymond Arfa

menawarkan bantuan kepada Saleh Effendi untuk menolongnya karena
do
gu
Saleh Effendi kesulitan untuk membayar hutangnya pada Bank BNI ;
- Bahwa setahu saksi sertifikat tanah yang menjadi objek sengketa saat ini
In
A
sudah atas nama Seliyani ;
- Bahwa saksi tidak tahu kenapa sertifikat dibalik nama ke nama Seliyani;
ah
lik
- Bahwa setahu saksi ada pernjanjian antara Saleh Effendi dan Raymond
Arfa, yaitu perjanjian untuk pembelian kembali atas tanah yang menjadi
m
ub
objek dalam perkara ini ;

ka
- Bahwa saksi tidak tahu perjanjian membeli kembali tersbeut dibuat

ep
dimana ;
ah
- Bahwa sebelumnya sudah ada jual beli terkait tanah yang menjadi objek
R
sengketa antara Saleh Effendi dan Raymond Arfa ;

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa setahu saksi, Saleh Effendi belum punya uang untuk membeli
si
kembali tanah berikut rumah yang menjadi objek perkara ini ;
- Bahwa saksi mengetahui tentang Perjanjian NO. 18 Tanggal 10
ne
ng
Desember 2014, namun saksi tidak tahu apa yang menjadi isi dari
perjanjian tersebut ;
do
gu - Bahwa pada Tanggal 9 Desember 2014 ada pertemuan di Butik ibu
Seliyani dan dalam pertemuan tersebut membahas rumah di Pondok
In
A
Indah akan di PPJB kan antara Saleh Effendi dengan Ny. Pupu Sitty
Syafuro ;
ah
lik
- Bahwa PPJB tertanggal 9 Desember 2014 tidak ditanda tangani oleh
Saleh Effendi dan Seliyani ;
am
ub
- Bahwa pada Tanggal 24 Desember 2014, saksi dan Saleh Effendi berada
dikuningan ;
ep
k
Ahli. Prof. DR. Suhandi Cahaya, SH.,MH.,MBA, dibawah sumpah didepan

ah
persidangan pada pokoknya memberikan pendapat sebagai berikut :

R
si
- Bahwa kalau dasarnya adalah hutang piutang tapi dikemas dalam
pengikatan jual beli, itu menurut Yurisprudensi Mahkamah Agung tidak
ne
ng
bisa, tidak sah apabila ditingkatkan jadi jual beli, kenapa karena
sebelumnya adalah hutang piutang jadi perikatan jual adalah
do
gu
pengemasan yang dilakukan oleh Notaris dan berdasarkan Yurisprudensi

Mahkamah Agung RI, apabila terjadi jual beli karena didalam Perikatan
Jual Beli sudah ada Kuasa Absolut, maka jual beli tersebut seharusnya
In
A
tidak sah ;
ah
lik
- Bahwa perbedaan Perjanjian Perikatan jual beli dengan Akta Jual Beli
adalah, kalau Perjanjian Perikatan Jual Beli masih bersifat perjanjian dan
hak belum berpindah kepada sipembeli dari Penjual, kalau Akta Jual Beli
m
ub
hak dari penjual sudah berpindah dengan terbitnya Akta Jual Beli kepada
pembeli ;
ka
ep
- Bahwa perbedaan Perikatan perjanjian Jual beli dan perjanjian jual Jual
ah
Beli adalah sama-sama hak belum berpindah dari sipenjual kepada

R
sipembeli ;
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa seharusnya dari Perikatan Jual Beli kemudian ditingkatkan
si
statusnya menjadi Akta Jual Beli seharusnya ada persetujuan/tanda
tangan dari pasangan masing-masing baik itu suami maupun istri dari
ne
ng
sipenjual maupun sipembeli tidak hanya berdasarkan Kuasa mutlak yang
dibuat oleh Notaris di dalam Perikatan Perjanjian Jual Beli ;
do
gu - Bahwa surat Kuasa Mutlak bertentangan dengan BW yaitu pasal 1813
dan Permendagri No. 14 tahun 1982 ;
In
A
- Bahwa PPJB lunas artinya adalah perikatan jual beli sipembeli sudah
membayar semuanya terhadap penjual tetapi biasanya dalam
ah
lik
Yurisprudensi Mahkamah Agung RI, disebutkan pokoknya atau asal
terbitnya PPJB itu dari Utang Piutang dikemaslah dalam Perikatan
Perjanjian Jual Beli ;
am
ub
- Bahwa apabila didalam Akta Jual Beli tidak ada persetujuan dari suami
atau istri masing –masing pihak maka Akta Jual Beli tersebut tidak valid
ep
k
secara Hukum atau tidak sah ;

ah
- Bahwa AJB yang tidak Valid dapat dibatalkan ;

R
si
- Bahwa tidaknya sah bila tidak ada persetujuan dari suami atau istri
ne
ng
sipenjual suatu AJB adalah dilihat dari Undang-Undang Perkawinan ;
- Bahwa kalau Akta Jual Belinya tidak valid/tidak sah, maka kebelakangnya
do
gu
juga mengandung cacat hukum ;
- Kalau Akta Jual Beli yang dibelakangnya tidak ada latar belakang utang
In
A
piutang artinya AJB tersebut sah ;
- Bahwa salah satu syarat-syarat AJB adalah pembayarannya sudah lunas

ah
lik
dan menghadap PPAT antara penjual dengan pembeli dimana bila

sipenjual dan sipembeli sudah menikah harus ada persetujuan dari
m
ub
pasangan masing-masing ;
- Bahwa untuk syarat Administrasi AJB antara lain KTP,KK, dan lain-lain;
ka
ep
- Bahwa Ahli tidak tahu PPJB diatur dimana ;

ah
Menimbang, bahwa untuk mendukung dalil jawabannya

R
( sangkalannya ) Tergugat I Tergugat II dan Tergugat III dipersidangan telah

es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
mengajukan bukti-bukti surat berupa fotocopy bermeterai cukup dan telah
si
dileges serta dicocokkan dengan aslinya dipersidangan, berupa :
1. Bukti T-1 : Foto Copy Akta Pengikatan Jual Beli No. 32.
ne
ng
Tanggal 24Desember 2014 ( foto copy sesuai
dengan asli ) ;
do
2.
gu Bukti T-2 : Foto Copy Akta Perjanjian Pengosongan NO,
34, Tanggal 24 Desember 2014 ( foto copy
In
A
sesuai dengan asli ) ;
3. Bukti T-3 : Foto Copy Akta Jual Beli No. 1/2015 ( foto
ah
lik
copy sesuai dengan asli ) ;
4. Bukti T-4 : Foto Copy Sertifikat Hak Milik No.3200 ( foto

am
ub
copy sesuai dengan asli ) ;
5. Bukti T-5 : Foto Copy Surat Tanda Terima uang dari

ep
k
Seliyani kepada Saleh Effendi tertanggal 10

ah
Desember 2014 sebesar Rp.24.146.000, 000.-

R
si
( foto copy sesuai dengan asli ) ;
6. Bukti T-6 : Foto Copy Surat Setoran Pajak Daerah Bea
ne
ng
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

atas nama Seliyani ( foto copy sesuai dengan
do
gu
asli ) ;
7. Bukti T-7 : Foto Copy Surat Setoran pajak atas nama

In
A
Wajib Pajak Saleh Effendi ( foto copy sesuai

dengan asli ) ;
ah
lik
8. Bukti T-8 : Foto copy Surat Setoran Pajak Daerah Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
m
ub
atas nama Seliyani ( Copy sesuai dengan

asli ) ;
ka
ep
9. Bukti T-9 : Foto Copy Surat Setoran Pajak atas nama

Wajib Pajak Saleh Effendi ( foto copy sesuai
ah
dengan asli ) ;
R
es
Menimbang, bahwa Tergugat I Tergugat II dan Tergugat III tidak

M
ng
mengajukan saksi ;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
R
Menimbang, bahwa Tergugat IV tidak mengajukan bukti maupun saksi ;
si
Menimbang, bahwa selanjutnya baik Penggugat dan Tergugat I Tergugat
ne
ng
II dan Tergugat III, masing-masing mengajukan kesimpulannya pada tanggal 2
Nopember 2015, sedangkan Tergugat IV tidak mengajukan kesimpulan ;
do
gu Menimbang, bahwa selanjutnya untuk menyingkat uraian putusan ini,
maka segala sesuatu yang terjadi di persidangan dan telah termuat didalam
In
A
Berita Acara Sidang, Mutatis Mutandis merupakan bagian yang tidak
terpisahkan dan dianggap turut dipertimbangkan dalam putusan ini ;
ah
lik
am
ub
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM :
ep
k
DALAM KONVENSI
ah
DALAM EKSEPSI
R
si
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat adalah
ne
ng
sebagaimana tersebut di atas;
Menimbang, bahwa atas gugatan tersebut Tergugat I, II, III dan IV
do
gu
dalam jawaban-nya ada mengajukan eksepsi, maka sebelum Majelis Hakim

mempertimbangkan pokok perkara perlu terlebih dahulu dipertimbangkan
In
A
eksepsi Tergugat I, II, III dan IV tersebut ;
Bahwa eksepsi Tergugat I, II, dan III pada pokoknya menyatakan

ah
lik
sebagai berikut:
untuk menggugat.
m
ub
2. Gugatan Kurang Pihak (Exceptio Plurium Litis Consortium).

ka
3. Gugatan Prematur
ep
4. Gugatan Penggugat Kabur/Tidak Jelas (Obscuur Libel)

ah
Bahwa berdasarkan alasan tersebut diatas, Tergugat I, II, dan III

es
mohon agar Majelis menjatuhkan putusan dengan amar sebagai berikut

M
1. Menerima seluruh Eksepsi yang diajukan oleh Tergugat I, II, dan III ;
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Menyatakan Penggugat adalah subyek hukum yang sama sekali tidak
si
3. Menyatakan Gugatan Penggugat Kabur (Obscuur Libel);
ne
ng
4. Menyatakan Gugatan Penggugat Kurang Pihak (Exceptio Plurium Litis
Consortium);
5. Menyatakan Gugatan Penggugat Prematur.
do
gu
Menimbang, bahwa terhadap eksepsi Tergugat I, II, dan III tersebut,
In
A
Majelis Hakim mempertimbangkan sebagai berikut:
1. Tentang Eksepsi bahwa Penggugat adalah subyek hukum yang sama sekali
ah
lik
tidak punya kualitas untuk menggugat.
Menimbang bahwa Tergugat I, II dan III dalam eksepsinya menyatakan

am
ub
bahwa Penggugat dalam dalil gugatannya mengakui bahwa antara Penggugat
dengan Tergugat I telah dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas (PPJB),
dimana atas PPJB tersebut terkandung kuasa untuk melakukan peralihan hak
ep
k
dari Penggugat kepada Tergugat I secara sah dan benar ;

ah
Bahwa oleh karena peralihan hak atas tanah tersebut sudah sesuai
R
si
dengan hukum maka Penggugat tidak mempunyai hak atau kualitas untuk
menggugat ;
ne
ng
Menimbang bahwa setelah Majelis membaca gugatan, jawaban para

Tergugat, ternyata eksepsi Tergugat I, II dan III tersebut telah memasuki materi
do
gu
pokok perkara dan untuk menentukan apakah telah ada PPJB atau peralihan
hak atau balik nama atas tanah aquo hal ini tentunya memerlukan pembuktian
In
A
sehingga oleh karena eksepsi Tergugat I, II dan III tentang hal ini harus ditolak
2. Eksepsi Gugatan Kurang Pihak (Exceptio Plurium Litis Consortium).

ah
lik
Bahwa Tergugat I, II dan III dalam eksepsinya menyatakan bahwa

Raymond Alfa harus ditarik sebagai pihak dalam perkara ini karena, tanah
m
ub
tersebut telah dijual kepada Raymond Alfa dan kemudian dijaminkan ke Bank
CIMB Niaga dan untuk melunasi hutang Raymond Alfa dan Penggugat kepada
ka
ep
Bank CIMB lalu Penggugat menjual tanah tersebut kepada Tergugat I sehingga
tanpa mengikut sertakan Raymond Alfa dalam perkara ini membuat gugatan
ah
Penggugat kurang pihak ;

R
es
M
Menimbang bahwa adalah menjadi hak setiap orang yang ingin

ng
memperoleh keadilan untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri dan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
menarik siapa saja yang merugikan haknya sebagai pihak/tergugat, sedangkan
si
apakah hak tersebut terbukti atau tidak, tentunya tergantung sepenuhnya pada
pembuktian dipersidangan, sehingga tindakan penggugat yang hanya menarik
ne
ng
para Tergugat dalam perkara ini tanpa menarik Raymond Alfa sebagai pihak
adalah sudah tepat karena menurut Penggugat tindakan para Tergugat telah
merugikan Penggugat sehingga oleh karenanya eksepsi Tergugat I, II dan III
do
gu
tentang hal ini harus ditolak ;
In
A
3. Eksepsi Gugatan Prematur ;
ah
lik
Penggugat telah melaporkan Tergugat I dan II kepada Kepolisian Negara
Republik Indonesia Cq Polda Metro Jaya dan proses hukum pidana tersebut
belum selesai, sehingga untuk menghindari adanya putusan yang berbeda dan
am
ub
kepastian hokum maka gugatan perkara aquo sebaiknya menunggu perkara
yang lebih dahulu ;
ep
Menimbang bahwa atas eksepsi Tergugat I, II dan III tersebut, setelah
k
Majelis membaca gugatan, jawaban serta surat surat dalam perkara ini, bahwa
ah
gugatan Penggugat adalah mengenai Perbuatan melawan hukum yang

R
si
dilakukan para Tergugat kepada Penggugat dan mengenai laporan Penggugat
kepada Polda Metro Jaya tidaklah membuat gugatan Penggugat menjadi
ne
ng
Prematur sehingga oleh karenanya eksepsi Tergugat I,II dan III tentang hal ini
harus ditolak ;
do
gu
5. Eksepsi Gugatan Penggugat kabur/ Tidak Jelas (Obscuur libel);

In
A

gugatan penggugat tidak jelas dasar hukum gugatan dan tidak jelas objek
ah
lik
sengketa dan tidak jelas petitum gugatan dan adanya kontradiksi antara Posita
dengan petitum ;
m
ub
Bahwa yang dimaksud dengan gugatan kabur/ tidak jelas atau obscuur
ka
libel adalah gugatan yang berisi pernyataan - pernyataan yang saling

ep
bertentangan satu sama lain, sehingga tidak dapat dijawab dengan mudah oleh
ah
pihak tergugat.
R
es
Menimbang bahwa setelah Majelis Hakim membaca gugatan Penggugat,

M
ng
ternyata Penggugat dalam dalil gugatannya menyatakan :

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- bahwa Penggugat memperoleh pendanaan dari Tergugat I untuk
si
menyelesaikansisa kredit di Bank CIMB Niaga dan biaya balik nama dari
Raymond Alfa kepada Penggugat dan untuk menebus kembali SHM Nomor
ne
ng
3200 milik Penggugat dari Bank CIMB NIaga dan untuk itu Penggugat
dengan Tergugat I sepakat untuk membuat Akta Perjanjian Pengikatan Jual
Beli (PPJB)No 32 dihadapan Tergugat II ;
do
-
gu bahwa Akta PPJB tersebut sifatnya hanya formalitas, guna memenuhi syarat
administrasi jual beli ;
In
A
- bahwa Tergugat I telah membalik namakan SHM Nomor 3200 menjadi
nama Tergugat tanpa sepengetahuan Penggugat selaku pemilik dan hal ini
ah
dapat dikategorikan sebagai Perbuatan melawan hukum …. dst……. Dst… ;
lik
am
ub
Menimbang bahwa atas eksepsi Tergugat I, II dan III tersebut, menurut
Majelis Hakim setelah membaca gugatan dan jawaban serta setelah
ep
mempelajari eksepsi tersebut, ternyata bahwa eksepsi Tergugat I, II dan III
k
tersebut telah memasuki materi pokok perkara yang memerlukan pembuktian

ah
sehingga eksepsi tersebut harus ditokak .

R
si
Menimbang bahwa Tergugat IV dalam jawabannya ada mengajukan
eksepsi
ne
ng

2. Gugatan Penggugat Prematur ;
do
gu
Bahwa berdasarkan alasan tersebut diatas, Tergugat IV mohon agar

gugatan penggugat dinyatakan tidak dapat diterima ;
In
Menimbang bahwa atas eksepsi Tergugat IV tersebut, Majelis Hakim
A
akan mempertimbangkan sebagai berikut :

ah
lik
Bahwa Tergugat IV dalam eksepsinya menyatakan bahwa berdasarkan

Akta Jual Beli No. 01/2015 tanggal 25 Pebruari 2015 yang dibuat dihadapan
m
ub
PPAT Laura Elisabeth Palilingan SH bahwa Hak Milik Nomor 3200/Pondok

Pinang telah beralih dari Ir. Saleh Effendi kepada Seliyani dan oleh karena
ka
ep
tanah aquo telah beralih dari Penggugat kepada Tergugat I maka Penggugat
tidak mempunyai hak terhadap tanah tersebut sehingga Penggugat tidak
ah
berkualitas sebagai Penggugat;

R
es
Menimbang bahwa setelah Majelis membaca gugatan, jawaban para

M
ng
Tergugat, ternyata eksepsi Tergugat IV tersebut tentang hal ini, telah memasuki
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
materi pokok perkara dan untuk menentukan apakah peralihan hak atau balik
si
nama atas tanah aquo sah atau tidak, hal ini tentunya memerlukan pembuktian
sehingga oleh karena eksepsi Tergugat I, II dan III tentang hal ini harus ditolak
ne
ng
2. Gugatan Penggugat Prematur :
do
gu Bahwa Tergugat IV dalam eksepsinya menyatakan bahwa Penggugat
telah melaporkan Tergugat I dan II kepada Kepolisian Negara Republik
In
A
Indonesia Cq Polda Metro Jaya dalam perkara pemalsuan atau memasukan
keterangan palsu, sehingga ada dahulu putusan Pidana baru Penggugat dapat
ah
lik
mengajukan gugatan secara perdata sehingga gugatan Penggugat menjadi
prematur ;
Menimbang bahwa atas eksepsi Tergugat IV tersebut, setelah Majelis
am
ub
membaca gugatan, jawaban serta surat surat dalam perkara ini, bahwa gugatan
Penggugat adalah mengenai Perbuatan melawan hukum yang dilakukan para
ep
Tergugat kepada Penggugat dan mengenai laporan Penggugat kepada Polda
k
Metro Jaya tidaklah membuat gugatan Penggugat menjadi Prematur sehingga

ah
oleh karenanya eksepsi Tergugat IV tentang hal ini harus ditolak ;

R
si
Menimbang, bahwa karena seluruh eksepsi Tergugat I, II, III dan IV
ne
ng
ditolak, maka selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan gugatan

Penggugat dalam pokok perkara;
do
gu
DALAM POKOK PERKARA.

Menimbang, bahwa segala yang telah dipertimbangkan dalam bagian
In
A
eksepsi adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dalam pertim-bangan

pokok perkara, kecuali dengan tegas dipertimbangkan lain ;
ah
lik
Menimbang, bahwa pokok gugatan Penggugat adalah mengenai

perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh para Tergugat kepada
m
ub
Penggugat;
Menimbang bahwa atas gugatan tersebut, para Tergugat dengan tegas
ka
ep
membantahnya sehingga Penggugat dibebankan untuk membuktikan

gugatannya terlebih dahulu ;
ah
Menimbang bahwa untuk membuktikan gugatannya, Penggugat telah

R
menyerahkan bukti surat yang diberi tanda P-1 s/d P- 10 ;

es
M
Bahwa bukti surat P-1 s/d P-10 tersebut diatas berupa foto copy telah
ng
diberi materai secukupnya dan telah disesuaikan dengan aslinya dipersidangan,

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
ternyata bukti surat tersebut sesuai dengan aslinya kecuali bukti surat bertanda
si
P-1, P-2, P-3, P-6, P-8 dan P-9, aslinya tidak dapat diperlihatkan dipersidangan
sehingga sesuai dengan Yurisprudensi MARI N0. 3609 K/Sip/1985 telah
ne
ng
ditegaskan bahwa surat bukti yang diajukan dipersidangan yang hanya berupa
foto copy tanpa ada diperlihatkan asli, maka surat bukti yang berupa foto copy
tersebut tidak dapat dinilai sebagai alat bukti yang sah, dan oleh karenanya,
do
gu
maka Majelis tidak akan mempertimbangkan bukti surat tersebut ;
Bahwa disamping bukti surat, Penggugat menghadirkan 2 (dua) orang
In
A
saksi ahli yang bernama Pramuda Wardana , SH dan Prof.Dr Suhardi Cahaya,
SH.MH,MBA yang telah memberikan keterangan dipersidangan dibawah
ah
lik
sumpah ;
Menimbang bahwa untuk membuktikan dalil dalil bantahannya, Tergugat

am
ub
telah menyerahkan bukti surat yang diberi tanda T-1 s/d T-9 dan tidak ada
menghadirkan saksi ;
ep
Bahwa bukti surat bertanda T-1 s/d T-9 tersebut diatas, berupa foto copy
k
telah diberi materai secukupnya dan telah disesuaikan dengan aslinya

ah
dipersidangan, ternyata bukti surat tersebut sesuai dengan aslinya ;

R
si
Menimbang bahwa setelah Majelis Hakim membaca gugatan Penggugat
dan jawaban para Tergugat dan bukti bukti yang diajukan oleh kedua belah
ne
ng
pihak, ternyata bahwa yang menjadi permasalahan antara Penggugat dengan

Para Tergugat adalah mengenai Perbuatan melawan hukum yang dilakukan
do
gu
Para Tergugat kepada Penggugat

dimana menurut Penggugat :
In
Bahwa Penggugat memiliki rumah dengan sertifikat Hak milik No.3200
A
atas nama Pupu Sitty Syafuro (isteri Penggugat).

Bahwa oleh karena rumah tersebut berkait dengan tunggakan kredit
ah
lik
Kepemilikan rumah (KPR), maka Pupu Sitty Syafuro (isteri Penggugat)

mengadakan perjanjian dengan Raymond Arfa yang memiliki fasilitas kredit di
m
ub
Bank CIMB NIAGA ;

Bahwa kemudian Penggugat memperoleh pendanaan dari Tergugat I
ka
sebesar Rp. 16.000.000.000.- (enam belas milyar rupiah) untuk menyelesaikan

ep
sisa kredit di Bank CIMB NIAGA dan biaya balik nama dari Raymond Arfa
ah
kepada Penggugat dan untuk itu dibuat PPJB tanggal 24 Desember 2014 antara
R
Penggugat dengan Tergugat I dihadapan Tergugat II ;

es
Bahwa PPJB tersebut menurut Penggugat hanya formalitas sifatnya guna

M
ng
memenuhi syarat administrasi jual beli antara Penggugat dengan Tergugat I;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa kemudian tanpa sepengatahuan Penggugat, Tergugat telah
si
membalik namakan SHM Nomor 3200 atas nama Tergugat I ;
Bahwa akibat Perbuatan melawan hukum yang dilakukan para Tergugat
ne
ng
maka Penggugat menderita kerugian :
1. Materiel sebesar Rp. 17.000.000.000 ( tujuh belas lima milyar
rupiah ).
do
gu
2. Immateriel sebesar Rp.10.000.000.000 (sepuluh milyar rupiah).
Sehingga total kerugian Penggugat adalah sebesar Rp.27.000.000.000,-
In
A
(dua puluh tujuh miliyar rupiah ).
Sedangkan menurut Para Tergugat :
ah
lik
- bahwa para Tergugat mengakui benar Tergugat I ada mengadakan
Perikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) dengan Penggugat dan kemudian
dilanjutkan dengan Akta Jual Beli (AJB) Nomor 1 Tahun 2015 dan Tergugat
am
ub
I telah membayar lunas harga pembelian rumah tersebut ;
Menimbang bahwa selanjutnya Majelis Hakim akan mempertimbangkan,
ep
apakah benar antara Penggugat dengan Tergugat ada mengadakan Perikatan
k
Perjanjian Jual Beli (PPJB) ;

ah
Menimbang bahwa Penggugat dalam dalil gugatannya menyatakan

R
si
bahwa pada tanggal 24 Desember 2014 antara Penggugat dengan Tergugat I
ada dibuat Perikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) dihadapan Tergugat II ;
ne
ng
Bahwa dari bukti surat bertanda P-4 yang merupakan foto copy Akta
Pengikatan Jual Beli Nomor 32 tanggal 24 Desember 2014 menerangkan
do
gu
bahwa antara Penggugat dengan Tergugat I ada mengadakan Pengikatan jual

beli atas tanah dan bangunan dengan sertifikat Hak Milik Nomor 3200/Pondok
In
Pinang yang dilakukan dihadapan Tergugat II ;
A
Bahwa dalam Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 32 tersebut, telah

disepakati bahwa harga tanah dan bangunan sebesar Rp. 24.146.000.000.-
ah
lik
(dua puluh empat milyar seratus empat puluh enam juta rupiah) dan uang
tersebut telah dibayar oleh Tergugat I dan telah diterima oleh Penggugat
m
ub
dengan penuh dan tunai pada saat penanda tanganan akta tersebut dan untuk
itu Penggugat memberikan kuasa penuh dan luas kepada Tergugat untuk
ka
membalik namakan sertifikat tersebut ;

ep
Bahwa Para Tergugat dalam jawabannya mengakui dan membenarkan

ah
bahwa Tergugat I ada membuat Pengikatan jual beli dengan Penggugat pada
R
tanggal 24 Desember 2014 dihadapan Tergugat II ;

es
Bahwa dari bukti surat bertanda T.I-1 yang sama bunyinya dengan bukti
M
ng
surat bertanda P-4 yang merupakan foto copy Akta Pengikatan Jual Beli Nomor
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
32 tanggal 24 Desember 2014 menerangkan bahwa antara Penggugat dengan
si
Tergugat I ada mengadakan Pengikatan jual beli atas tanah dan bangunan
dengan sertifikat Hak Milik Nomor 3200/Pondok Pinang yang dilakukan
ne
ng
dihadapan Tergugat II ;
Bahwa dari bukti surat bertanda T.I-5 yang merupakan foto copy Tanda
Terima Uang menerangkan bahwa Penggugat telah menerima uang Pelunasan
do
gu
rumah dari Tergugat I sebesar Rp. 24.146.000.000.- (dua puluh empat milyar
seratus empat puluh enam juta rupiah) :
In
A
Menimbang bahwa dari uraian pertimbangan tersebut diatas bahwa
benar antara Penggugat dengan Tergugat I ada mengadakan Pengikatan Jual
ah
lik
Beli tanggal 24 Desember 2014 atas tanah dan bangunan dengan sertifikat
Hak Milik Nomor 3200/Pondok Pinang, yang dilakukan dihadapan Tergugat II
am
ub
dengan harga Rp.24.146.000.000.- (dua puluh empat milyar seratus empat
puluh enam juta rupiah) dan uang tersebut telah dibayar oleh Tergugat I dan
telah diterima oleh Penggugat dengan penuh dan tunai ;
ep
k
Menimbang bahwa Penggugat dalam dalil gugatannya menyatakan

ah
bahwa Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 32 tanggal 24 Desember 2014 yang
R
si
dibuat antara Penggugat dengan Tergugat I hanya formalitas sifatnya guna
memenuhi syarat administrasi jual beli dan juga Penggugat tidak ada menanda
ne
ng
tangani Akta Kuasa Menjual nomor 33 dan Akta Pengosongan nomor 34

sehingga oleh karenanya Penggugat memohon agar Akta Nomor 33 tentang
do
Kuasa Menjual dan Akta Nomor 34 tentang Pengosongan yang dibuat
gu
dihadapan Tergugat II batal demi hukum ;
Menimbang bahwa dari bukti surat yang diajukan oleh Penggugat

In
A
bertanda P-1 s/d P-10, hanya bukti surat bertanda P-5 yang merupakan foto
copy Akta Kuasa Menjual nomor 33 menerangkan bahwa Penggugat dengan
ah
lik
Persetujuan istri Penggugat yang bernama Pupu Siti Syafuro memberikan

kuasa kepada Tergugat I Khusus untuk menjual , melepaskan hak, memindah
m
ub
tangankan kepada pihak lain atas tanah dengan sertifikat Hak Milik nomor 3200
sedangkan untuk bukti surat tentang Akta Pengosongan nomor 34 tidak ada
ka
diajukan oleh Penggugat;

ep
Bahwa bukti surat bertanda P-5 aslinya atau turunannya ada pada
ah
Penggugat, namun baru sekarang Penggugat menyatakan bahwa penggugat

R
tidak menanda tangani dalam Akta tersebut sehingga menimbulkan pertanyaan

es
M
bagaiman bukti surat bertanda P-5 tersebut turunannya ada pada Penggugat ;
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa dari bukti surat dan saksi yang diajukan oleh Penggugat, tidak
si
ada satu buktipun yang menerangkan bahwa Akta Pengikatan Jual Beli Nomor
32 tanggal 24 Desember 2014 yang dibuat antara Penggugat dengan Tergugat
ne
ng
I hanya formalitas sifatnya guna memenuhi syarat administrasi jual beli dan juga
tidak ada satu bukti atau saksi yang menerangkan bahwa Penggugat tidak ada
menanda tangani Akta Kuasa Menjual nomor 33 dan Akta Pengosongan nomor
do
gu
34, apalagi Akta Nomor 32 dan Akta nomor 33 tentang Kuasa Menjual dan Akta
Nomor 34 tentang Pengosongan dibuat dihadapan Tergugat II yang nota bene
In
A
adalah seorang Pejabat Publik dan akta tersebut berupa akta Autentik oleh
karenanya tuntutan Penggugat tentang hal ini tidak cukup beralasan dan
ah
lik
berdasar hukum sehingga harus ditolak ;
Menimbang bahwa tentang tuntutan agar Akta Nomor 1 tentang Akta

am
ub
Jual Beli (AJB) dinyatakan batal demi hukum, menurut Majelis oleh karena
tuntutan Penggugat agar Akta Nomor 33 tentang Kuasa Menjual dan Akta
Nomor 34 tentang Pengosongan yang dibuat dihadapan Tergugat II agar
ep
k
dinyatakan batal demi hukum ditolak dan juga Akta Nomor 1 tentang Akta Jual
ah
Beli (AJB) lahir dari Akta Nomor 32 tentang Pengikatan Jual Beli dan juga Akta
R
Nomor 33 tentang Kuasa Menjual maka tuntutan Penggugat tentang hal ini juga
si
harus ditolak ;
ne
ng
Menimbang bahwa oleh karena tuntutan penggugat tentang Akta Nomor

33 tentang Kuasa Menjual dan Akta Nomor 34 tentang Pengosongan serta Akta
do
Nomor 1 tentang Akta Jual Beli (AJB) agar dinyatakan batal demi hukum ditolak
gu
maka, maka tentang tuntutan selebihnya menurut Majelis tidak cukup beralasan
dan berdasar hukum maka juga harus ditolak ;
In
A
Menimbang bahwa oleh karena gugatan para penggugat ditolak untuk

seluruhnya maka penggugat berada dipihak yang kalah dan dihukum untuk
ah
lik
membayar biaya perkara ini, yang untuk besarnya akan disebutkan dalam amar
putusan ini;
m
ub
DALAM REKONVENSI :
Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan rekonpensi dari
ka
ep
Penggugat dalam rekonpensi / Tergugat I dalam konpensi adalah sebagaimana

diuraikan diatas ;
ah
Menimbang bahwa Penggugat Dalam Rekonpensi/ Tergugat I dalam

R
Konpensi telah mengajukan gugatan Rekonpensi terhadap Tergugat Dalam

es
M
Rekonpensi/ Penggugat Dalam Konpensi ;

ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Menimbang bahwa untuk mempersingkat uraian putusan Rekonpensi
si
ini, maka hal hal yang sudah dipertimbangkan pada pertimbangan Konpensi
dianggap pula sebagai pertimbangan Rekonpensi ini.
ne
ng
Menimbang bahwa segala sesuatu yang telah diuraikan dan diajukan
sebagai bukti dalam Konpensi oleh Tergugat I Dalam Konpensi /Penggugat
Dalam Rekonpensi dianggap telah termasuk dan menjadi bagian dalam gugatan
do
gu
Rekonpensi ini.
Menimbang bahwa atas gugatan rekonpensi tersebut, Tergugat Dalam
In
A
Rekonpensi / Penggugat Dalam Konpensi telah menolak dan menyangkal
seluruh dalil gugatan Rekonpensi dengan mengatakan bahwa Penggugat dalam
ah
lik
rekonpensi/ Tergugat I dalam konpensi tidak mempunyai dasar gugatan/tidak
ada posita yang jelas sebagai dasar gugatan Rekonvensi ;
Menimbang bahwa setelah Majelis Hakim membaca gugatan
am
ub
Rekonpensi dari Penggugat Dalam Rekonpensi/Tergugat I dalam Konpensi
bahwa yang menjadi permasalahan dalam gugatan rekonpensi ini adalah
ep
menurut Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi bahwa
k
Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi telah melakukan

ah
Perbuatan melawan hukum karena telah menduduki tanah dan bangunan yang
R
si
bukan milik Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi ;
Menimbang bahwa selanjutnya akan dipertimbangkan apakah perbuatan
ne
ng
Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi yang menduduki tanah

dan bangunan yang bukan miliknya adalah perbuatan melawan hukum atau
do
gu
tidak … ??
Menimbang bahwa sebagaimana telah dipertimbangkan dalam konpensi
In
bahwa tuntutan Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi agar
A
Akta Nomor 33 tentang Kuasa Menjual dan Akta Nomor 34 tentang

Pengosongan yang dibuat dihadapan Tergugat II serta Akta Nomor 1 tentang
ah
lik
Akta Jual Beli (AJB) agar dinyatakan batal demi hukum ditolak oleh Majelis
Hakim ;
m
ub
Bahwa dari bukti surat Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam

konpensi bertanda T.I-1 s/d T.I-4 dan T.IV bahwa tanah dan bangunan yang
ka
terletah di jalan Metro Pondok indah sektor V .Kav.33 Blok TB Kelurahan

ep
Pondok Pinang Kecamatan Kebayoran Lama Jakarta Selatan dengan Sertifikat

ah
Hak Milik Nomor 3200 atas nama Seliyani adalah milik Penggugat dalam
R
rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi ;

es
Bahwa tanah dan bangunan yang terletah di jalan Metro Pondok indah
M
ng
sektor V .Kav.33 Blok TB Kelurahan Pondok Pinang Kecamatan Kebayoran

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Lama Jakarta Selatan dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 3200 sebelumnya
si
adalah atas nama Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi yang
telah dijual kepada Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi
ne
ng
Bahwa dari bukti surat yang diajukan oleh Penggugat dalam
rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi tidak ada satu buktipun yang
menerangkan bahwa Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi
do
gu
telah meminta agar Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi
mengosongkan tanah dan bangunan yang terletah di jalan Metro Pondok indah
In
A
sektor V .Kav.33 Blok TB Kelurahan Pondok Pinang Kecamatan Kebayoran
Lama Jakarta Selatan tersebut ;
ah
lik
Menimbang bahwa oleh karena Penggugat dalam rekonpensi/ Tergugat I
dalam konpensi belum pernah meminta atau mensomasi agar Tergugat dalam
rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi keluar dari tanah dan bangunan
am
ub
tersebut maka tindakan Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi
belum dapat dikategorikan sebagai Perbuatan melawan hukum sehingga oleh
ep
karenanya tuntutan Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi
k
tentang hal ini dang anti kerugian harus ditolak ;

ah
Menimbang bahwa oleh karena telah dinyatakan bahwa tanah dan

R
si
bangunan yang terletah di jalan Metro Pondok indah sektor V .Kav.33 Blok TB
Kelurahan Pondok Pinang Kecamatan Kebayoran Lama Jakarta Selatan
ne
ng
dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 3200 atas nama Seliyani adalah milik
Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi maka Tergugat dalam
do
gu
rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi dihukum untuk menyerahkan tanah dan

bangunan tersebut kepada Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam
In
konpensi ;
A
Menimbang bahwa tentang tututan dwangson atau uang paksa, menurut

Majelis oleh karena tuntutan tersebut adalah mengenai pengosongan rumah
ah
lik
maka tuntutan tersebut dapat dikabulkan namun besarnya adalah Rp.

2.000.000.- (dua juta rupiah) perhari dihutung sejak putusan ini berkekuatan
m
ub
hukum tetap ;
Menimbang bahwa tentang tuntutan sita jaminan, oleh karena tuntutan
ka
Penggugat dalam rekonpensi/ Tergugat I dalam konpensi tersebut tidak pernah

ep
dilaksanakan maka tuntutan tersebut tidak cukup beralasan dan berdasar

ah
hukum maka juga harus ditolak ;

R
es
Menimbang bahwa oleh karena gugatan Rekonpensi dikabulkan

M
ng
sebagian maka Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
berada dipihak yang kalah, maka ongkos perkara ini dibebankan kepada
si
Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi ;
ne
ng
Mengingat dan memperhatikan ketentuan Perundang Undangan yang
masih berlaku dan berhubungan dengan perkara ini ;
do
gu MENGADILI
DALAM KONPENSI :
In
A
DALAM EKSEPSI.
ah
lik
- Menolak eksepsi Tergugat I, II, III dan IV untuk seluruhnya ;
am
ub
DALAM POKOK PERKARA.
- Menolak gugatan penggugat untuk seluruhnya ;
ep
k
DALAM REKONPENSI.
ah
- Mengabulkan gugatan Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam

R
konpensi untuk sebagian ;
si
- Menyatakan Penggugat dalam rekonpensi/Tergugat I dalam konpensi adalah
ne
ng
pemilik tanah dan bangunan yang terletah di jalan Metro Pondok indah sektor
IV.Kav.33 Blok TB Kelurahan Pondok Pinang Kecamatan Kebayoran Lama
Jakarta Selatan dengan Sertifikat Hak Milik Nomor 3200 atas nama Seliyani ;
do
gu
- Menghukum Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi untuk

membayar uang paksa (dwangsom) sebesar Rp.2.000.000.- (dua juta rupiah)
In
A
perhari sejak putusan ini mempunyai kekuatan hokum tetap ;

- Menolak gugatan Rekonpensi untuk selebihnya
ah
lik
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI.

- Menghukum Tergugat dalam rekonpensi/ Penggugat dalam konpensi untuk
m
ub
membayar biaya perkara yang hingga kini ditaksir seluruhnya sebesar

Rp. 1.141.000.- ( satu juta seratus empat puluh satu ribu rupiah ) ;
ka
ep
Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim

Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada hari : Senin tanggal 7 Desember 2015,
ah
oleh kami : ASIADI SEMBIRING,SH.MH. selaku Hakim Ketua Majelis, HANDRI

R
es
ANIK EFFENDI, SH.MH dan MARTIN PONTOH BIDARA, SH. masing-masing

M
selaku Hakim Anggota, putusan tersebut pada hari ini Senin tanggal 14
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Desember 2015 diucapkan dalam persidangan yang terbuka untuk umum oleh
si
ketua Majelis tersebut dengan dihadiri oleh Hakim Hakim Anggota dengan
dibantu oleh : NIZAR, SH selaku Panitera Pengganti pada Pengadilan Negeri
ne
ng
Jakarta Selatan dan dihadiri oleh Kuasa Penggugat dan Kuasa Tergugat I,II, III
dan IV ;
do
gu
Hakim - Hakim Anggota, Hakim Ketua Majelis,
In
A
ah
lik
1. HANDRI ANIK EFFENDI, SH.MH. ASIADI. SEMBIRING, SH, MH.
am
ub
2. MARTIN PONTOH BIDARA, SH.
ep
k
Panitera Pengganti,
ah
si
N I Z A R , SH.,MH
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 301 PDT.G 2015 PN - Jkt.sel 20221203185627

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 301 PDT.G 2015 PN - Jkt.sel 20221203185627

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Parulian Nadeak, SH, Fatmawati Djugo, SH dan

Simson TH. Sidabutar, SH, Para Advokad dari

No.26.A. Jakarta Timur 13120, selanjutnya disebut

1. SELIYANI, : Pekerjaan Swasta, bertempat Tinggal di Jalan di

Cilandak Barat Kecamatan Cilandak Jakarta

Khusus Tertangal 14 Juni 2015, telah memberikan

Martim, SH dan Arnold, SH, Para Advokad dari

Kantor Hukum T.10 & Co. beralamat Kantor di

Jalan Ki Hajar Dewantara Ruko Golden 8 Blok. H.

No.22. Summarecon Gading Serpong Kabupaten

Tangerang, selanjutnya disebut --TERGUGAT I ;

2. KEZIA JANTI LEGA, SH, : Pekerjaan Notaris, bertempat Tinggal di Jalan

Halaman 1. Putusan No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel.

Co. beralamat Kantor di Jalan Ki Hajar Dewantara

Ruko Golden 8 Blok. H. No.22. Summarecon

4. PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA Cq KEMENTERIAN AGRARIA Cq

Jakarta Selatan, Dalam hal ini diwakili oleh Adiana

Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan,

No. 1526/14.31.74-600/VI/2015, Tertangal 17 Juni

SH, Suprapto, SH, H.Lalu Makbul, SH, Hanjar

Pribadi, SH, Djoko Widodo, SH, Ebdilhad Al

Fawwaz, SH dan Mursidi, Para pegawai Kantor

Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan,

berlamat di Jalan H. Alwi No.99. Tanjung Barat

Jakarta Selatan, selanjutnya disebut Tergugat IV ;

Halaman 2. Putusan No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel.

- Telah membaca dan mempelajari berkas perkara yang bersangkutan ;

1. Bahwa pada sekitar tahun 2014 Penggugat mempunyai masalah yang

kredit pada Bank CIMB NIAGA, berdasarkan 2 (dua) surat persetujuan

dan kedua surat persetujuan tersebut tertanggal 27 Agustus 2012 dengan

tersebut setiap bulannya adalah Penggugat, karena sesungguhnya rumah

(milik Penggugat) di BANK NEGARA INDONESIA (BNI). Dan nilai kredit

KPR sebagaimana tersebut adalah sebesar Rp. 13.500.000.000,- (tiga

belas milyar lima ratus juta rupiah) ;

Halaman 3. Putusan No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel.

formalitas sifatnya guna memenuhi syarat administrasi jual beli sebagaimana

layaknya, dalam penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

kedua belah pihak uang muka pembelian rumah sebesar Rp.

Penggugat menaruh kecurigaan terhadap Tergugat I, bilamana penggugat

41.000.000.000 (empat puluh satu milyar rupiah).

Penggugat dengan Tergugat I juga telah disepakati agar secara bersama-

perbankan untuk mengembalikan dana Tergugat I yang akan dikeluarkan.

Bahwa selanjutnya atas sepengetahuan dan selalu bersama dengan

Tergugat I dijajaki segala kemungkinan untuk mendapatkan dana dari pihak

guna secepatnya dapat mengembalikan uang Tergugat I sebesar Rp.

24.000.000.000,- (dua puluh empat milyar rupiah) tersebut.

Halaman 4. Putusan No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel.

terbantahkan kebenarannya kalau Tergugat I sesungguhnya sama sekali

Penggugat berdasarkan Akta Kesepakatan No. 1 tanggal 6 Januari 2015

selaku Tergugat II. In

menurut hukum telah patut dikategorikan sebagai Perbuatan Melawan

dimana setiap perbuatan yang membawa kerugian kepada orang lain,

7. Bahwa fakta-fakta tersebut kembali membuktikan Tergugat I dan Tergugat II

selaku Notaris secara sistimatis telah memanipulasi dan memperdaya

Penggugat karena telah diketahui sangat lemah secara finansial maupun

serius Penggugat untuk mencari dana sebagaimana terurai diatas tidak

Halaman 5. Putusan No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel.

merupakan selundupan hukum sehingga tidak saja melanggar dan

bertentangan dengan ketentuan delik pidana yaitu pemalsuan dan atau

memasukan keterangan palsu ke dalam akta otentik sebagaimana

18 Maret 2015 Penggugat telah secara resmi melaporkan kepada

Halaman 6. Putusan No.301/Pdt.G/2015/PN.Jkt.Sel.