LIFE CYCLE COST

LIFE CYCLE
Setiap produk dan sistem melewati tahapan yang sama satu dengan yang lainnya.
Tahapan tersebut diawali dengan tahap pengidentifikasian kebutuhan dan diakhiri
dengan tidak digunakan/diperlukan oleh penggunanya.
Life cycle dipisahkan menjadi dua periode waktu utama, yakni fase akuasisi (semua
kegiatan sebelum pelaksanaan pembangunan dimulai.) dan fase operasional
(operation phase). Penjabaran mengenai dua fase tersebut sebagai berikut (Blank &
Tarquin, 2005):
1. Fase akuisisi: semua kegiatan sebelum pelaksanaan pembangunan dimulai.
2. Fase operasional: semua kegiatan yang menghasilkan produk dan jasa
berlangsung.
LIFE CYCLE COST
Nilai asset saat ini yang mencakup keseluruhan biaya proyek meliputi
biaya awal, biaya operasional, biaya kepemilikan dan nilai akhir
proyek pada umur rencana yang ditentukan (RICS, 1999).
Semua biaya yang dikeluarkan sepanjang masa pakai meliputi
persiapan, desain, akuasisi dan biaya lainnya yang langsung
berhubungan dengan kepemilikan atau penggunaan aset (New South
Wales Treasury, 2004).
Perioda waktu yang digunakan adalah masa guna efektif yang
direncanakan untuk fasilitas yang bersangkutan.
LIFE CYCLE COST
LCC dapat dirumuskan seperti, LCC = Biaya Awal + Biaya
Penggunaan + Biaya Pembongkaran. Dimana , biaya awal adalah
biaya perencanaan dan pelaksanaan bangunan, biaya
penggunaan adalah biaya yang dikeluarkan selama bangunan
beroperasi, dan biaya pembongkaran adalah biaya untuk
pembongkaran bangunan setelah umur rencana bangunan
berakhir.

Sumber: Prawiro, 2015

LIFE CYCLE COST
LCC adalah salah satu alat yang digunakan untuk melakukan
evaluasi terhadap beberapa alternatif yang bertujuan untuk
mendapatkan nilai optimal dari total biaya yang ada, dengan
penurunan biaya 5 – 10 persen dari biaya yang dikeluarkan
pada masa operasional bangunan.
Teknik untuk mengevaluasi secara ekonomis dengan menghitung
seluruh biaya yang relevan selama jangka waktu investasi melalui
penyelesaian pada time value of money.

Sumber: Kirk & Dell’isola, 1995

LIFE CYCLE COST
The Life cycle cost, which is also known as ‘cradle to grave cost’,
is the total cost from acquisition of an item to the final disposal of
the same after the life of the item. The elements of Life cycle cost
can be narrated as:
1. Acquisition cost : Biaya Konstruksi
2. Operational cost : Biaya Pengoperasian
3. Maintenance cost : Biaya Perawatan Desain
4. Repair and replacement cost : Biaya Penggantian
Material
5. Salvage cost : Sisa pada akhir umur investasi
Sumber: Kirk & Dell’isola, 1995
 Product Life-Cyle

Project Life-Cyle Operational Life-Cyle

Concept Design Imple-ment. Hand-over

M U D

MAINTENANCE Concept D
I
Concept Design implem. Hand-over

Design
S
PROJECTS P
O
UPGRADE Imple-ment.
S
Concept Design implem. Hand-over A
Hand-over
L
TUJUAN LIFE CYCLE COST
Analisis LCC dalam VE dilakukan berbasis pada nilai dan digunakan
untuk menentukan alternatif dengan biaya paling rendah.
Di dalam VE seluruh gagasan dapat dibandingkan atas dasar LCC
bila seluruh alternatif di definisikan untuk menghasilkan fungsi dasar
atau sekumpulan fungsi yang sama.
Selain fungsi yang sebanding, analisis ekonomi mensyaratkan bahwa
altenatif-alternatif dipertimbangkan atas dasar kesamaan kerangka
waktu, kuantitas, tingkat kualitas, tingkat pelayanan, kondisi ekonomi,
kondisi pasar, dan kondisi operasi.
 VARIABEL DALAM LCC
1. Initial Cost (Biaya awal)
2. Operational-Maintenance Cost (Biaya Operasional dan
Perawatan)
3. Energy Cost (Biaya Energi)
4. Replacement Cost (Biaya Penggantian)
5. Residual Cost (Nilai Sisa) dan umur siklus.

Sumber: Kelly dan Steven Male (1993)

 ELEMEN LIFE CYCLE COST
1. Biaya Awal (Initial Cost)
a. Biaya bangunan/produk (item cost), yaitu biaya untuk memproduksi atau membangun
produk/bangunan yang bersangkutan.
b. Biaya pengembangan (development cost), yaitu biaya-biaya yang terkait dengan desain,
pengujian, prototype dan model
c. Biaya implementasi (implementation cost), yaitu biaya yang diantisipasi ada setelah
gagasan disetujui, seperti desain ulang, inspeksi, pengujian, administrasi kontrak,
pelatihan dan dokumentasi
d. Biaya lain-lain (miscellaneous cost), yaitu biaya yang tergantung dari produk/bangunan
yang bersangkutan, termasuk biaya peralatan yang diadakan oleh pemilik, pendanaan,
lisensi dan biaya jasa (fee) dan pengeluaran sesaat lainnya
Menurut: BPS, 2012
 ELEMEN LIFE CYCLE COST (LANJT.)

2. Biaya Tahunan (Annual Reccuring Costs)

a. Biaya operasi (operational cost), meliputi pengeluaran tahunan yang diperkirakan yang
berhubungan dengan produk/bangunan tersebut seperti untuk utilitas, bahan bakar,
perawatan, asuransi, pajak, biaya jasa lainnya dan buruh.
b. Biaya pemeliharaan (maintenance cost), meliputi pengeluaran tahunan untuk perawatan
dan pemeliharaan preventif terjadwal untuk suatu produk/bangunan agar tetap berada
dalam kondisi yang dapat dioperasikan.
c. Biaya-biaya berulang lain (other recurring cost), meliputi biaya-biaya untuk penggunaan
tahunan peralatan yang terkait dengan suatu produk/bangunan dan juga biaya
pendukung tahunan untuk management overhead.
 ELEMEN LIFE CYCLE COST (LANJT.)

3. Biaya Tidak Berulang (Nonrecurring Cost)

a. Biaya perbaikan dan penggantian (repair and replacement cost), yaitu biaya
yang diperkirakan atas dasar kerusakan dan penggantian yang diprediksi
b. Nilai sisa (salvage), atau residual value, yaitu nilai pasar atau nilai guna yang
tersisa dari suatu produk/bangunan pada akhir masa layan yang dipilih
dalam LCC.
SYARAT UNTUK ANALISA LCC

Untuk melakukan analisis LCC ada tiga hal kunci yang perlu
diperhatikan (Olubodun, et all, 2010):
1. Pengumpulan data komponen biaya awal, biaya perbaikan, biaya
operasional, biaya penggantian maupun biaya pembuangan.
2. Memperkirakan masa pakai dari tiap komponen biaya.
3. Memperkirakan pasar di masa depan, seperti bunga bank, tingkat
inflasi, maupun resiko.
 TEKNIK PERHITUNGAN LCC
Menurut Ferry & Flanagan (1991), teknik dalam menghitung Life Cycle Cost(LCC) antara
lain:
1. Simple Payback Method
2. Discounting Methods
- Discounted Payback Method, memperhitungkan value of money. Nilai uang saat ini
dibandingkan dengan nilai uang beberapa tahun kemudian berbeda untuk jumlah
yang sama.
- Net Present Value (NPV), memperhitungkan cost dan benefit dan digunakan secara
komersial untuk mengapraisal pilihan investasi.
- Internal Rate of Return (IRR), discount rate yang memberikan nilai net present
value menjadi nol.
- Benefit-cost Ratio Method, metode mirip IRR namun digunakan pada kasus
dimana net outflows diperhitungkan.
 NET PRESENT VALUE
NPV merupakan teknik yang sesuai untuk menghitung cash flow comparison untuk jangka
waktu yang lama seperti proyek-proyek infrastruktur dengan skema Public Finance
Investment (Kelly, Roy and Wilkinson, 2003). Rumus untuk menghitung NPV adalah
sebagai berikut:

Keterangan :
(C) n = Cash flow bersih tahun ke n
N = umur masa konsesi proyek
i = discount rate
n = periode investasi
 Example: Components of Total Road
Transport Costs
50% 15%

- Fuel Consumption
- Oil Consumption
- Tyres Wear & Tear
- Parts Replacement 25%
- Vehicle Depreciation 10%
- Travel Time
- Accidents
APPRECIATION OF MONEY CONCEPT
If Rp.100.000 is invested in the bank at the interest rate of 10 per cent
on the first day of the year, then at the end of the year, it will become
Rp.110.000. In other words, the present value of Rp.100.000, at the
end of the year, is Rp.110.000
Amount at Start Amount at End of
Year Interest Rate
of Year Year

1 100 10 % 110

2 110 10 % 121

3 121 10 % 133.1

4 133.1 10 % 146.31
APPRECIATION OF MONEY CONCEPT
The present value (beginning of the 1st
year) of Rp.146.310 (at the end of 4th
year) is Rp. 100.000. In a mathematical
expression, the factor which when
multiplied by Rp.146.310 will give
Rp.100.000 is known as the ‘Present
Worth Factor’. In this case, it will be
0.6835 (100.000/146.310 = 0.6835).
APPRECIATION OF MONEY CONCEPT

Similarly, if one wants to distribute the present value

at the beginning of the year into all the four years (as
in this case), the present value has to be multiplied
with a factor which is known as the ‘Capital Recovery
Factor’. If one has to distribute the present worth of
Rp.100.000 into four equal installments, the
multiplying Capital recovery factor will be 0.3165 for
the interest rate of 10 per cent.
METHODS OF CALCULATING
LIFE CYCLE COST
Kelly dan Steven Male (1993) memberikan
prinsip-prinsip ekonomi yang dipakai dalam
LCC, yaitu:
1. Biaya sekarang (present cost)
2. Biaya di kemudian hari (future cost)
3. Biaya yang dikeluarkan pertahun (annual
cost) dengan menggunakan formula
diskonto (discounting formula)
 LIMITATIONS OF LIFE CYCLE COSTING
Life of the item: Determining the life of an item is difficult.
Interest rate: The interest rate may not be same every year.
Annual expenses: Annually operation and maintenance costs are
assumed as the expenses occurring at the end of the year while
calculating the LCC. Intermediate expenses are not taken into
consideration.
Quality/reliability: Not considering the quality and reliability of the item,
since the focus is only on costs. The lowest LCC item may not be a
good quality item.
Aesthetic: Not focusing on the esteem value of the item Hence, the
lowest LCC item may fail to add to the esteem of the owner even
though it provides the use value.
Comfort and safety: The comfort and safety of the customer are not
considered while determining the LCC. Hence, there is a chance that
the lowest LCC item may not provide sufficient comfort/safety resulting
in poor value to the customer.
 CONTOH LANGKAH ANALISA LCC
Suku Bunga Deposito 2015
No. Nama Bank Suku Bunga
Ketentuan yang dipakai untuk perhitungan Life Cycle
(%)
Cost adalah sebagai berikut :
1 Citibank 7.49
1. Usia investasi (n) = 15 tahun
2 Bank OCBC 9.25
2. Tingkat suku bunga / interest rate (i)
3 Bank Mandiri 5.13
3. Tingkat Inflasi diabaikan
4 BNI 8.58
5 BRI 7.00
Tingkat suku bunga dihitung dengan rumus :
6 CIMB NIAGA 7.63
i= safe rate + risk
7 BII 7.38
dimana : safe rate = rata-rata suku bunga deposito
Σ 52.46
risk = perbandingan terhadap safe rate ( dipakai ½
Nilai rata-rata = 7.49
safe rate)
Maka, i = 7,49 + (½ x 7,49)
= 11,24
≈ 12%
LCC DINDING RECEPTIONIST
Setelah dilakukan tahap Kreatif, ada 3 alternatif dinding
receptionist (awal: dinding bata + wallpaper), yaitu:
1. Bata ekspose + coating
2. Bata + mortar + granit bakar
3. Kaca + sticker sunblast

Tahap Initial Cost

Harga satuan untuk desain awal, biaya konstruksi didasarkan pada
data RAB. Sedangkan untuk alternatif 1,2, dan 3 biaya konstruksi
didapatkan dari survey harga melalui internet serta hasil diskusi
dengan pihak yang berpengalaman.
Operational Cost
Dalam penggunaan dinding receptionist tidak diperlukan pengoperasionalan
sehingga biaya operasional untuk desain A0=A1=A2=A3= 0

Maintenance Cost
Biaya perawatan direncanakan sebesar 20% dari biaya investasi. Perawatan
dilakukan setiap tahun selama usia investasi.
Maka untuk menghitung biaya total untuk perawatan yang akan dikeluarkan
selama masa investasi digunakan penyesuaian nilai uang terhadap waktu (time
value of money) dengan mempresentasikan sejumlah kebutuhan yang harus
diinvestasikan saat ini (present value).
a. Perhitungannya maintenance cost dinding desain awal (A0)
Biaya perawatan = 20% x biaya investasi
= 20% x Rp. 11.421.800,00
= Rp. 2.284.360,00
b. Perhitungannya maintenance cost dinding alternatif 1 (A1)
Biaya perawatan = 20% x biaya investasi
= 20% x Rp. 8.905.000,00
= Rp.1.781.000,00
c. Perhitungannya maintenance cost dinding alternatif 2 (A2)
Biaya perawatan = 20% x biaya investasi
= 20% x Rp. 12.394.200,00
= Rp.2.478.840,00
d. Perhitungannya maintenance cost dinding alternatif 3 (A3)
Biaya perawatan = 20% x biaya investasi
= 20% x Rp. 13,364,000,00
= Rp.2.672.800,00
 REPLACEMENT COST
a. Perhitungan replacement cost dinding desain awal (A0) usia ekonomis komponen bata adalah selama 60
tahun sehingga tidak diperlukan adanya penggantian komponen bata selama usia investasi. Sedangkan
untuk komponen finishing berupa wallpaper memiliki usia ekonomis selama 10 tahun sehingga diperlukan
adanya penggantian wallpaper pada tahun ke-10.

Sama halnya dengan perhitungan biaya total perawatan untuk menghitung biaya penggantian digunakan
penyesuaian nilai uang terhadap waktu (time value of money) dengan mempresentasikan sejumlah
kebutuhan yang harus diinvestasikan saat ini (present value).
b. Perhitungan replacement cost dinding alternatif 1 (A1) Untuk dinding receptionist alternatif 1
diperlukan penggantian berupa coating dinding ulang setiap 3 tahun sekali selama masa investasi.
c. Perhitungan replacement cost dinding alternatif 2 (A2) Tidak dilakukan penggantian pada dinding
receptionist alternatif 2 karena usia ekonomis bata adalah 60 tahun dan usia ekonomis granit bakar
adalah 90 tahun lebih lama daripada usia investasi. Sehingga Replacement cost A2 = 0

d. Perhitungan replacement cost dinding alternatif 3 (A3) Untuk dinding receptionist alternatif 3
diperlukan penggantian kaca 8 tahun sekali selama masa investasi.
SALVAGE VALUE
nilai sisa adalah nilai diakhir masa investasi daripada komponen penyusun
elemen. Dihitung dengan rumus :

nilai sisa

a. Perhitungan nilai sisa dinding receptionis desain awal (A0)

Nilai sisa komponen pasangan bata :
= 60−15/60 x Rp. 238.700 x 26 = Rp. 4.654.650, 00
Nilai sisa komponen wallpaper :
= 10−5/10 x Rp. 129.200 x 26 = Rp. 1.679.600, 00
Total Nilai sisa Alternatif 1 = Rp. 6.334.250, 00
b. Perhitungan nilai sisa dinding receptionis alternatif 1 (A1)
Nilai sisa komponen pasangan bata :
= 60−15/60 x Rp. 290.000 x 26 = Rp. 5.655.000, 00

c. Perhitungan nilai sisa dinding receptionis alternatif 2 (A2)

Nilai sisa komponen pasangan bata :
= 60−15/60 x Rp. 238.700 x 26 = Rp. 4.654.650, 00
Nilai sisa komponen granit bakar :
= 90−15/90 x Rp. 200.000 x 26 = Rp. 4.333.333
Total Nilai sisa Alternatif 1 = Rp. 6.334.250, 00

d. Perhitungan nilai sisa dinding receptionis alternatif 3 (A3)

Nilai sisa komponen kaca :
= 8−7/8 x Rp. 500.000 x 26 = Rp. 1.462.500, 00
 DIAGRAM ARUS KAS

a. Desain awal (pas.bata, plaster+aci, wallpaper) c. Alternatif 2 (pas.bata, plaster, granit bakar)

b. Alternatif 1 (bata expose, coating) d. Alternatif 3 (kaca polos, sticker sandblast, kusen)