KEMENTERIAN PERKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PERUMAHAN

DIREKTORAT RUMAH UMUM DAN KOMERSIAL

PP 12/2021 TENTANG PERUBAHAN ATAS PP 14/2016

TENTANG PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN
KAWASAN PERMUKIMAN
Dalam Acara:
Pembinaan dan Sosialisasi Peraturan Perundang-undangan
Bidang Perumahan Wilayah Sumatera

Hernindyasti Dwitya Hapsari, S.Ars, M.Si, M.Env

Ketua Tim Penyusunan NSPK
Direktorat Rumah Umum dan Komersial

Pekanbaru, 2-4 Februari 2023

 OUTLINE
Substansi Pokok Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang
Perubahan PP 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan
Kawasan Permukiman terdiri atas 7 (tujuh) bagian

I. Hunian Berimbang (Pasal 21 s/d Pasal 21H)

II. Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) (Pasal
22 s/d Pasal 22M)
HUNIAN BERIMBANG
I. Hunian Berimbang (Pasal 21 s/d Pasal 21H)

Ketentuan Umum

1. Hunian Berimbang merupakan Perumahan yang dibangun secara berimbang antara Rumah sederhana,
Rumah menengah, dan Rumah mewah.
Pembangunan Perumahan dengan Hunian Berimbang dilakukan oleh Badan Hukum yang sama dan dapat
bekerja sama dengan Badan Hukum lain

1. Definisi Rumah
a. Rumah Sederhana adalah Rumah yang terdiri dari Rumah sederhana subsidi dan rumah sederhana non
subsidi.
• Rumah Sederhana Subsidi merupakan Rumah sederhana yang harganya ditetapkan oleh Pemerintah.
• Rumah Sederhana Non Subsidi Rumah yang harganya 3 kali harga rumah sederhana subsidi atau
Rumah Umum.
b. Rumah Umum adalah Rumah sederhana subsidi untuk MBR.
c. Rumah Menengah adalah Rumah yang harga jualnya 3 kali sampai dengan 15 kali harga rumah
sederhana subsidi.
d. Rumah Mewah adalah Rumah yang harga jualnya di atas 15 kali harga rumah sederhana subsidi.
Hunian Berimbang (Pasal 21 s/d Pasal 21H),
meliputi :

Hunian Berimbang Hunian Berimbang selain Skala Besar

dengan Skala Besar (terdiri 100 (seratus) unit Rumah sampai dengan
(paling sedikit 3.000 (tiga ribu) unit rumah) 3000 (tiga ribu) unit Rumah)

a. Hunian Berimbang Skala Besar wajib dalam satu
Hamparan;
b. Komposisi HB untuk Skala Besar adalah 1 : 2 : 3
(subsidi dan non subsidi)
c. Pelaksanaannya:
Rumah Sederhana dapat dibangun dalam bentuk
Rumah tunggal atau Rumah deret, namun apabila
tidak dapat dibangun maka dapat dikonversi dalam:
1. Bentuk Rumah susun umum yang dibangun dalam
1 (satu) hamparan yang sama; ataua
2. Bentuk dana untuk pembangunan Rumah umum.
d. Konversi HB
a. Hunian Berimbang Selain Skala Besar dilakukan dalam satu
hamparan atau tidak dalam satu hamparan;
b. Dapat dilakukan tidak dalam satu hamparan tetapi dalam satu
kabupaten/ kota;
c. Komposisi HB untuk Selain Skala Besar yaitu 1 : 2 : 3 atau 1
: 3 atau 2 : 3.
d. Kewajiban Rumah Sederhana:
1. Untuk Kota Besar, 3 Rumah Sederhana memiliki komposisi
25% : 75% (RS Subsidi : RS Non Subsidi)
2. Untuk Kota Sedang, 3 Rumah Sederhana memiliki komposisi
50% : 50% (RS Subsidi : RS Non Subsidi)
3. Untuk Kota Kecil, 3 Rumah Sederhana memiliki komposisi
75% : 25% (RS Subsidi : RS Non Subsidi)
Catatan Definisi:
• Kota Besar : perkotaan dengan jumlah penduduk yang dilayani
paling sedikit 500.000 jiwa.
• Kota Sedang : perkotaan dengan jumlah penduduk yang
dilayani 100.000 < 500.000 jiwa.
• Kota Kecil : perkotaan dengan jumlah penduduk yang dilayani
paling sedikit 50.000 < 100.000 jiwa.
 KONSEPSI KEWAJIBAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN UMUM

Pasal 16 UU 20/2011 Pasal 6 PP 13/2021 Pasal 21G PP 12/2021

Pelaku pembangunan rumah
susun komersial wajib
menyediakan rumah susun
umum sekurang-kurangnya
20% (dua puluh persen) dari
total luas lantai rumah susun
komersial.
Pelaku Pembangunan Rumah
Susun Komersial wajib
menyediakan Rumah Susun
Umum dengan luas paling sedikit
20% (dua puluh persen) dari total
luas lantai Rumah Susun
Komersial yang dibangun.
Dalam hal Rumah sederhana tidak
dapat dibangun dalam bentuk Rumah
tunggal atau Rumah deret, Rumah
sederhana dapat dikonversi dalam
bentuk Rumah susun umum yang
dibangun dalam 1 (satu)
hamparan yang sama.
 Pelaksanaan Pembangunan Rumah Dengan HUNIAN BERIMBANG

Kriteria:
Tapi
✔ Lokasi Selain
✔ Klasifikasi Skala dalam 1 Lahan
Boleh tidak
Rumah Besar dalam 1 Kab/ Milik
si 1
✔ Komposi 100 – hamparan Kota + Sendiri Perhitungan
3,000 Akses Dana Konversi
Rumah
Tapak
Kerjasama
Pembangunan 2 Perhitungan
Skala Harus dalam Lahan Rumah Umum
Pengembang Konversi
Besar 1 hamparan Milik Bentuk Bentuk
> 3,000 Sendiri lain (dalam Rusun Umum
Hunian Konversi
Berimban
hamparan
g
Pembangunan 3
20 % Bangunan boleh yang sama) Rusun Umum Penghitungan
Jika tidak dalam Dana utk 20%
Rumah terpisah (Rumah Milik
satu hamparan, Rusun Umum
Susun Susun Komersial), minimal dalam
Umum tapi tetap dalam satu kab/kota
(MBR) satu hamparan
Rumah
Susun
80 %
Rumah Kewajiban hunian berimbang
Susun
Komersial
tetap terpenuhi, pelaksanaan
lebih mudah dan realistis,
backlog kepemilikan rumah
Pro Kontra
berkurang, dan terjadi
Memenuhi aspek sosial-kultural, keadilan, dan Tanggungjawab pemerintah dalam pemenuhan hunian MBR pemerataan dan pertumbuhan
keadilan ekonomi. dibebankan ke pengembang. ekonomi yang mampu
menyerap tenaga kerja lebih
Meningkatkan arus kas (cash flow) perusahaan Pengembang sulit memenuhi harga jual RSh/RSU yang banyak lagi.
karena mudah menjual RSh/RSU. ditetapkan pemerintah ketika harga lahan mentah sudah mahal.
Penghitungan Kewajiban 20% Pembangunan RUMAH SUSUN UMUM

Simulasi:
Rumah • Pembangunan rumah susun
Susun umum dapat dalam satu
Komersial Asumsi hamparan atau berbeda
Jumlah Unit
=
hamparan;
Rumah 2000m2/21 • Dalam kabupaten kota yang
20% x 10.000 m2 = 2.000 m2 sama;
Susun m2
= 95 unit
Umum Potensi Biaya yang masuk • dilakukan sendiri oleh pelaku
Tanah = 10jt/m2 Simulasi
pembangunan; atau
Konstruksi = HSBGN (Jakarta 7jt) Berdasarkan Unit berkerjasama dengan pelaku
Asumsi tipe sarusun = 21m2 pembangunan lain.
Unit x Harga Jual Sarusun = 95 x
Harga Jual Sarusun = 350 jt (asumsi)
350.000.000
Marketing = 5%
Perizinan, Pajak, sertifikat (dapat Total = 33.250.000.000
mendapatkan kemudahan dari pemerintah)

Kewajiban dapat dialihkan dalam bentuk dana konversi

Simulasi Perhitungan Biaya yang
dikeluarkan
Konstruksi = 2.000 m2 x 7jt = 14.000.000.000 • Pelaku pembangunan yang memiliki kewajiban untuk membangun rumah
Tanah = 2. 300 m2 x 10jt = susun umum dapat mengalihkan dalam bentuk penyerahan dana konvesi
Marketing 23.000.000.00 • Dana konversi diberikan kepada Badan Percepatan Penyelenggaraan
0 Perumahan (kelolaan/pinjaman atau hibah)
Total ==38.850.000.000
5% • Hasil dana konversi akan dibangunkan rumah susun umum dalam
kab/kota sesuai lokasi pembangunan rumah susun komersial
 SISTEM PERJANJIAN
PENDAHULUAN/PENGIKATAN JUAL BELI
PEMASARAN
Pemasaran adalah kegiatan yang direncanakan pelaku pembangunan untuk
memperkenalkan, menawarkan, menentukan harga, dan menyebarluaskan
informasi mengenai Rumah atau Perumahan dan satuan Rumah susun atau
Rumah susun yang dilakukan oleh pelaku pembangunan pada saat sebelum atau
dalam proses sebelum penandatanganan PPJB.
Persyaratan Pemasaran
(Pasal 22 C)

kepastian
1 dibuktikan dengan surat keterangan rencana kabupaten/kota
peruntukan rurang
yang telah disetujui Pemerintah Daerah.

kepastian hak atas dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah atas nama pelaku
2 pembangunan atau sertipikat hak atas tanah atas nama pemilik
tanah
tanah yang dikerjasamakan

kepastian status Pelaku pembangunan menjamin dan menjelaskan mengenai

3
penguasaan bukti penguasaan yang akan diterbitkan dalam nama pemilik
Rumah

4 perizinan dibuktikan dengan Persetujuan Bangunan Gedung

jaminan atas dibuktikan oleh pelaku pembangunan berupa surat dukungan

5
pembangunan bank atau bukan bank

"Pengawasan terhadap persyaratan pemasaran dilakukan oleh perangkat

daerah yang membidangi Perumahan dan Kawasan permukiman"
Informasi Pemasaran
(Pasal 22 D)

nomor surat keterangan rencana

kabupaten/kota rencana tapak Perumahan atau Rumah susun

spesifikasi bangunan dan denah Rumah atau

nomor sertipikat hak atas tanah atas gambar bangunan yang dipotong vertikal dan
nama pelaku pembangunan atau pemilik memperlihatkan isi atau bagian dalam bangunan
tanah dan denah satuan Rumah susun

surat dukungan dari bank/bukan bank Harga jual rumah

nomor dan tanggal pengesahan untuk informasi yang jelas mengenai

pelaku pembangunan berbadan hukum Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum
atau nomor identitas untuk pelaku
pembangunan orang perseorangan

informasi yang jelas mengenai bagian bersama,

nomor dan tanggal penerbitan PBG
benda bersama, dan tanah bersama untuk
pembangunan Rumah susuna
PEMBATALAN PEMASARAN
(Pasal 22 H)
SATU
Dalam hal pelaku pembangunan
lalai memenuhi jadwal
pelaksanaan pembangunan dan
jadwal penandatanganan PPJB
calon pembeli dapat membatalkan
pembelian Rumah tunggal, Rumah
deret, atau Rumah susun.
DUA
Dalam hal calon pembeli
membatalkan pembelian Rumah
tunggal, Rumah deret, atau
Rumah Susun disebabkan lalai
memenuhi jadwal pelaksanaan
pembangunan dan jadwal
penandatanganan PPJB seluruh
pembayaran yang diterima
pelaku pembangunan harus
dikembalikan sepenuhnya kepada
calon pembeli.
TIGA
Dalam hal pembatalan pembelian
Rumah tunggal, Rumah deret, etau
Rumah susun pada saat Pemasaran
oleh calon pembeli yang bukan
disebabkan oleh kelalaian pelaku
pembangunan, pelaku
pembangunan mengembalikan
pembayaran yang telah diterima
kepada calon pembeli dengan
dapat memotong paling rendah
20% (dua puluh persen) dari
pembayaran yang telah diterima
oleh pelaku pembangunan
ditambah dengan biaya pajak yang
telah diperhitungkan
PEMBATALAN PEMASARAN
(Pasal 22 H)
EMPAT
Dalam hal pembatalan pembelian Rumah
tunggal, Rumah deret, etau Rumah susun
pada saat Pemasaran oleh calon pembeli
yang bukan disebabkan oleh kelalaian
pelaku pembangunan, pelaku pembangunan
mengembalikan pembayaran yang telah
diterima kepada calon pembeli dengan dapat
memotong paling rendah 20% (dua puluh
persen) dari pembayaran yang telah
diterima oleh pelaku pembangunan
ditambah dengan biaya pajak yang telah
diperhitungkan
LIMA
Dalam hal kredit pemilikan Rumah yang
diajukan oleh calon pembeli tidak disetujui
oleh bank atau perusahaan pembiayaan,
pelaku pembangunan mengembalikan
pembayaran yang telah diterima kepada
calon pembeli dapat memotong l0% (sepuluh
persen) dari pembayaran yang telah diterima
oleh pelaku pembangunan ditambah dengan
biaya pajak yang telah diperhitungkan.
PPJB
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang
selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan
setiap orang untuk melakukan jual beli Rumah atau satuan Rumah susun yang
dapat dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk
Rumah susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal dan
Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.
Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB)
(Pasal 22 s/d Pasal 22M), meliputi :

Kemudahan

a. PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku pembangunan yang dibuat di hadapan notaris.
b. Jadwal pelaksanaan pada tahap pemasaran, patut disampaikan berupa:
• Jadwal pelaksanaan pembangunan dan jadwal penandatanganan PPJB.
• Jadwal penandatanganan AJB dan serah terima dapat disampaikan, namun tidak membatalkan.
c. Bukti hak perolehan atas diatur mengikuti pengaturan di ATR/BPN.
d. 20% pembangunan rumah tapak atau deret dari seluruh jumlah unit rumah ditambah dengan PSU dalam suatu perumahan yang
direncanakan, dan yang dimaksud dengan suatu perumahan yang direncanakan adalah dokumen rencana tapak yang telah
ditandatangani oleh Pemda.
e. Dalam tahap pemasaran status hak perolehan atas tanah dapat berbentuk sertifikat atau Surat Bukti Kepemilikan yang sah.
f. Dalam hal tanah dan/atau bangunan menjadi agunan, pembangunan menjelaskan kepada calon pembeli dirubah menjadi dalam
hal tanah dan/atau bangunan, pelaku pembangunan dapat menjelaskan kepada calon pembeli.

20% Rumah Landed

20% dari volume konstruksi Rumah Susun
(dari seluruh jumlah unit minimal sudah pondasi)
 Persyaratan PPJB
(Pasal 22 I)

status dibuktikan dengan sertipikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon
1 pembeli pada saat penandatanganan PPJB
kepemilikan tanah

persetujuan
2 Disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan
bangunan gedung
PPJB

ketersediaan prasarana,
3 Seperti jalan/listrik/ruang terbuka/tempat ibadah, dll.
sarana, dan utilitas
umum
a) Untuk Rumah tunggal atau Rumah deret keterbangunan paling sedikit 20% (dua
puluh persen) dari seluruh jumlah unit Rumah serta ketersediaan Prasarana,
keterbangunan paling
Sarana, dan Utilitas Umum dalam suatu Perumahan yang direncanakan; atau
4 sedikit 20% (dua puluh
b) untuk Rumah susun keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari
persen)
volume konstruksi bangunan Rumah susun yang sedang dipasarkan.

5 hal yang diperjanjikan a)Kondisi Rumah;

b)Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum yang menjadi informasi Pemasaran;
c)Penjelasan kepada calon pembeli mengenai materi muatan PPJB;
d)Status tanah dan/atau bangunan dalam hal menjadi agunan
PEMBATALAN PPJB
(Pasal 22 L)
SATU
Dalam hal pembatalan pembelian
Rumah setelah penandatanganan
PPJB karena kelalaian pelaku
pembangunan, pembayaran yang
telah diterima harus
dikembalikan kepada pembeli.
DUA TIGA
Dalam hal pembayaran telah
Dalam hal pembayaran telah
dilakukan pembeli paling banyak
dilakukan pembeli paling banyak
10% (sepuluh persen) dari harga
10% (sepuluh persen) dari harga
transaksi, terjadi pembatalan
transaksi, terjadi pembatalan
pembelian Rumah setelah
pembelian Rumah setelah
penandatanganan PPJB akibat
penandatanganan PPJB akibat
kelalaian pembeli, pelaku
kelalaian pembeli, keseluruhan
pembangunan berhak memotong
pembayaran menjadi hak pelaku
10% (sepuluh persen) dari harga
pembangunan.
transaksi.
TERIMA
KASIH