Devi Zettyara, SST., MT.

Ekonomi Teknik

Membandingkan alternatif-alternatif yang ada

dan memilih yang paling EKONOMIS dalam
jangka panjang.
 Dana Tidak selalu tersedia dalam jumlah besar.

1. Investasi HARUS diberikan kepada ALTERNATIF yang secara

2. Modal EKONOMI paling bisa dipertanggung jawabkan.

Jaminan atas kemampuan menghasilkan

pendapatan di masa depan.
Proyek / investasi Studi Kelayakan Finansial

Analisa berdasarkan biaya dan manfaat

selama umur proyek / investasi.

Analisa perkiraan cashflow selama

umur proyek / investasi.
 Studi Kelayakan Finansial

Menghindari keterlanjuran
penanaman modal yang terlalu besar

Kegiatan yang ternyata

tidak menguntungkan
 Nilai minimal dari tingkat pengembalian
Minimum Attractive Rate of Return / bunga yang dapat diterima oleh
investor.

Tingkat bunga yang digunakan

sebagai patokan dasar dalam Jika investasi menghasilkan
mengevaluasi dan membandingan bunga/tingkat pengembalian LEBIH
berbagai alternatif yang ada. KECIL dari MARR.

Besarnya berbeda pada setiap jenis industri Investasi tidak ekonomis → TIDAK
(MARR > tingkat suku bunga tabungan) LAYAK.
 Parameter kelayakan finansial → alternatif mana yang ditolak

dan yang dapat diterima → konsep ekivalensi nilai uang

dianggap sangat PENTING.

 Terdapat dua macam yang umum digunakan:

1. Tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang.

2. Memperhitungkan nilai waktu dari uang.

1. Tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang

a. Periode Pengembalian
(Payback Period - PBP)

b. Pengembalian Investasi
(Return on Invesment - ROI)
Devi Zettyara, SST., MT.
 Periode Pengembalian

Jangka waktu yang diperlukan

Dihitung dari net cashflow
untuk mengembalikan modal

TR – TC per tahun
 Analisa PBP

Pemilik / investor proyek lebih menyukai periode

pengembalian modal yang lebih cepat.

Pihak pemilik penentu batas maks. → lebih lama

dari waktu yang ditentukan → TIDAK LAYAK.
Dibedakan menjadi dua yaitu:

a. Arus Kas Tahunan dengan Jumlah Tetap

b. Arus Kas Tahunan dengan Jumlah Tidak Tetap

 Selisih antara pendapatan dan pengeluaran (net cashflow) per tahun → TETAP → bentuk

garis kumulatif aliran kas LURUS.

 Rumus PBP dengan arus kas tetap:

𝐂𝐟 , dimana Cf = Biaya pertama

𝐏𝐁𝐏 =
𝐀 A = Arus kas bersih per tahun

 Latihan soal 1

Suatu perusahaan sedang menganalisa PBP atas suatu rencana investasi, dengan biaya
awal investasi sebesar Rp 60.000.000,-. Diharapkan arus kas bersih per tahun adalah Rp
15.000.000,- selama umur investasi. Tentukan periode pengembalian investasi tersebut!
 Mencari nilai periode pengembalian (PBP) dengan tabel cash flow:

Arus Kas
Akhir Tahun Ke-
Bersih (Rp) Kumulatif (Rp)
0 -60.000.000
1 15.000.000
2 15.000.000
3 15.000.000
4 15.000.000
n-1 15.000.000
n 15.000.000 …
 Mencari nilai periode pengembalian (PBP) dengan tabel cash flow:

Akhir Tahun Arus Kas

Ke- Keterangan
Bersih (Rp) Kumulatif (Rp)
0 -60.000.000 -60.000.000 Keluar biaya awal investasi
1 15.000.000 -45.000.000 Arus kas bersih = TR – TC
2 15.000.000 -30.000.000 Arus kas bersih = TR – TC
3 15.000.000 -15.000.000 Arus kas bersih = TR – TC
4 15.000.000 0 Terjadi PBP
n-1 15.000.000 15.000.000 Arus kas bersih = TR – TC
n 15.000.000 >15.000.000 Arus kas bersih = TR – TC
  Mencari nilai periode pengembalian (PBP) dengan diagram cash flow:

A = 15.000.000

PBP Tahun
0 1 2 3 4 n–1 n
15.000.000
30.000.000
45.000.000
60.000.000
 Mencari nilai periode pengembalian (PBP) dengan rumus arus kas tetap:
Cf
PBP =
A
60.000.000
=
15.000.000
= 4 tahun
Jadi periode pengembalian investasi tersebut adalah 4 tahun.
 Selisih antara pendapatan dan pengeluaran (net cashflow) per tahun → BERUBAH

→ bentuk garis kumulatif aliran kas TIDAK LURUS.

 Rumus PBP dengan arus kas tidak tetap:

𝐧−𝟏
𝟏
𝐏𝐁𝐏 = 𝐧 − 𝟏 + 𝐂𝐟 − 𝐀𝐧
𝐀𝐧
𝟏

Dimana:
Cf = Biaya pertama
An = Aliran kas pada tahun ke-n
n = Tahun dengan nilai kumulatif negatif terakhir + 1
Latihan Soal 2
Suatu perusahaan sedang menganalisa PBP atas suatu rencana investasi,
dengan biaya awal investasi sebesar Rp 30.000.000,-. Dengan rincian arus
kas bersih per tahun adalah Rp 4.000.000,- pada tahun pertama, bertambah
menjadi 2x lipat pada tahun kedua, pada tahun ketiga naik sebesar Rp
1.000.000,- dari tahun sebelumnya, dan Rp 7.000.000,- serta Rp
4.000.000,- berurutan untuk 2 tahun berikutnya. Tentukan periode
pengembalian investasi tersebut!
 Diketahui:

Arus Kas (Rp)

Akhir Tahun Ke-
Bersih Kumulatif
0 -30.000.000
1 +4.000.000
2 +8.000.000
3 +9.000.000
4 +7.000.000
5 +4.000.000
 Menghitung aliran kas pada tahun ke-n:
𝐧−𝟏
Arus Kas (Rp)
Akhir Tahun Ke- 𝐀𝐧
Bersih Kumulatif 𝟏

0 -30.000.000 -30.000.000 -
1 +4.000.000 -26.000.000
2 +8.000.000 -18.000.000
3 +9.000.000 -9.000.000
4 +7.000.000 -2.000.000
5 +4.000.000 +2.000.000
 Data final perhitungan PBP arus kas tidak tetap:
𝐧−𝟏
Arus Kas (Rp)
Akhir Tahun Ke- 𝐀𝐧
Bersih Kumulatif 𝟏

0 -30.000.000 -30.000.000 -
1 +4.000.000 -26.000.000 +4.000.000
2 +8.000.000 -18.000.000 +12.000.000
3 +9.000.000 -9.000.000 +21.000.000
4 +7.000.000 -2.000.000 +28.000.000
5 +4.000.000 +2.000.000
 Perhitungan PBP dengan arus kas tidak tetap:
n−1
1
PBP = n − 1 + Cf − An
An
1
1
= 5 − 1 + 30.000.000 − 28.000.000
4.000.000
= 4,5 tahun = 4 tahun 6 bulan
Jadi periode pengembalian investasi tersebut adalah 4,5 tahun.
 Mencari nilai periode pengembalian (PBP) dengan diagram cash flow:

9.000.000
8.000.000
7.000.000
4.000.000 4.000.000
PBP Tahun
0 1 2 3 4 5
2.000.000
8.000.000
18.000.000
26.000.000
30.000.000
Devi Zettyara, SST., MT.
 Pengembalian Investasi

Perbandingan dari pemasukan per tahun terhadap

dana investasi → indikasi profitabilitas suatu investasi.

𝐏𝐞𝐦𝐚𝐬𝐮𝐤𝐚𝐧
𝐑𝐎𝐈 = 𝐱 𝟏𝟎𝟎%
𝐈𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐚𝐬𝐢
 Investasi
𝐏𝐞𝐦𝐚𝐬𝐮𝐤𝐚𝐧 𝐍𝐞𝐭𝐭𝐨 𝐒𝐞𝐛𝐞𝐥𝐮𝐦 𝐏𝐚𝐣𝐚𝐤
𝐑𝐎𝐈 = 𝐱 𝟏𝟎𝟎%
𝐁𝐢𝐚𝐲𝐚 𝐏𝐞𝐫𝐭𝐚𝐦𝐚
- Biaya pertama
- Investasi rata-rata, dll
𝐏𝐞𝐦𝐚𝐬𝐮𝐤𝐚𝐧 𝐍𝐞𝐭𝐭𝐨 𝐒𝐞𝐛𝐞𝐥𝐮𝐦 𝐏𝐚𝐣𝐚𝐤
𝐑𝐎𝐈 = 𝐱 𝟏𝟎𝟎%
𝐈𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐚𝐬𝐢 𝐑𝐚𝐭𝐚 − 𝐫𝐚𝐭𝐚
Pemasukan
𝐏𝐞𝐦𝐚𝐬𝐮𝐤𝐚𝐧 𝐍𝐞𝐭𝐭𝐨 𝐒𝐞𝐭𝐞𝐥𝐚𝐡 𝐏𝐚𝐣𝐚𝐤
- Nilai sisa alat 𝐑𝐎𝐈 = 𝐱 𝟏𝟎𝟎%
𝐈𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐚𝐬𝐢 𝐑𝐚𝐭𝐚 − 𝐫𝐚𝐭𝐚
- Bunga
- Pendapatan sebelum pajak
- Pendapatan setelah pajak,
dll
Latihan Soal 3
Suatu perusahaan dalam bidang peralatan konstruksi memerlukan biaya awal untuk investasi
sebuah alat sebesar Rp 225.000.000,-. Investasi berikutnya untuk alat yang sama dibayarkan
pada tahun ke-2 sebesar Rp 275.000.000,-. Tingkat pajak efektif yang dikenakan untuk
perusahaan tersebut sebesar 5%. Hitunglah ROI dengan menggunakan 3 variasi rumus ROI, jika
proyeksi pendapatan bersih sebelum pajak setiap tahunnya dengan adalah sebagai berikut:
Pendapatan
Akhir Tahun Ke-
Bersih (Rp) Kumulatif (Rp)
0 - -
1 50.000.000 50.000.000
2 75.000.000 125.000.000
3 100.000.000 225.000.000
4 90.000.000 315.000.000
 Diketahui:

Biaya awal = Rp 225.000.000,-

Investasi ke-2 = Rp 275.000.000,-

225.000.000 + 275.000.000
Investasi rata − rata = = Rp 250.000.000,−
2
315.000.000
Pendapatan rata − rata = = Rp 78.750.000, −
4
Pendapatan setelah pajak = 78.750.000 1 − 0,05 = Rp 74.812.500, -
 Perhitungan ROI versi ke-1:

Pemasukan Netto Sebelum Pajak

ROI = x 100%
Biaya Pertama
 Perhitungan ROI versi ke-3:
78.750.000
= x 100% = 𝟑𝟓, 𝟎𝟎%
225.000.000 Pemasukan Netto Setelah Pajak
ROI = x 100%
Investasi rata − rata
 Perhitungan ROI versi ke-2:
74.812.500
Pemasukan Netto Sebelum Pajak = x 100% = 𝟐𝟗, 𝟗𝟐𝟓%
250.000.000
ROI = x 100%
Investasi rata − rata

78.750.000
= x 100% = 𝟑𝟏, 𝟑𝟓%
250.000.000
2. Memperhitungkan nilai waktu dari uang
1. Nilai Sekarang Netto
(Net Present Value – NPV)

2. Laju Pengembalian Internal

(Internal Rate of Return – IRR)

3. Indeks Profitabilitas

4. Perbandingan Manfaat Biaya

(Benefit Cost Ratio – BCR)
Devi Zettyara, SST., MT.
 Net Present Value
(NPV)

Selisih antara nilai investasi sekarang dengan nilai

penerimaan kas bersih operasional sekarang maupun
aliran kas di masa depan.
 𝐧 𝐧
𝐂𝐢𝐭 𝐂𝐨𝐭
𝐍𝐏𝐕 = 𝐭
−
(𝟏 + 𝐢) (𝟏 + 𝐢)𝐭
𝐭=𝟎 𝐭=𝟎

Dimana:
NPV = Nilai bersih sekarang netto
Cit = Aliran kas masuk pada tahun ke-t
Cot = Aliran kas keluar pada tahun ke-t
n = Umur unit usaha hasil investasi
i = Arus pengembalian
t = Waktu
Pembacaan hasil perhitungan NPV (jika tidak ada alternatif pembanding):
1. NPV POSITIF (+) → usulan proyek diterima dan semakin tinggi nilai NPV semakin

baik → semakin menguntungkan.

2. NPV NEGATIF (-) → usulan proyek ditolak.

3. NPV = 0 → netral → nilai proyek = nilai investasi.

Pembacaan hasil perhitungan NPV (jika ada alternatif pembanding):

1. Pilih NPV → nilai yang terbesar untuk arus penerimaan.

2. Pilih NPV → nilai yang terkecil untuk arus pengeluaran.

Latihan Soal 4
Suatu perusahaan berencana melakukan investasi dengan pembelian alat seharga Rp
20.000.000,-. Perusahaan berharap akan menerima pemasukan sebagai berikut:
Tahun ke- Pemasukan (Rp)
1 9.000.000,-
2 8.000.000,-
3 8.000.000,-
4 6.000.000,-
5 4.000.000,-
Jika nilai MARR digunakan sebesar 15%, hitunglah dengan metode NPV apakah
investasi ini layak dilakukan!
 NPV = ?
9.000.000
8.000.000 8.000.000 6.000.000
4.000.000

1 2 3 4 5
Tahun
0

i = 15%
20.000.000
NPV = Pemasukan – Pengeluaran
= ((F1 → P0) + (F2 → P0) + (F3 → P0) + (F4 → P0) + (F5 → P0)) – (20.000.000)
= ((F1 (P/F,15%,1) + F2 (P/F,15%,2) + F3 (P/F,15%,3) + F4 (P/F,15%,4) + F5 (P/F,15%,5)) – (20.000.000)
= ((9.000.000 (0,869565) + 8.000.000 (0,756144) + 8.000.000 (0,657516) + 6.000.000 (0,571753) +
4.000.000 (0,497177)) – (20.000.000)
= 24.554.592,57 – (20.000.000) = 4.554.592,57

Hasil perhitungan kelayakan investasi alat tersebut dengan parameter NPV menunjukkan hasil Rp 4.554.592,57
(NPV > 0) yang berarti bahwa investasi alat tersebut LAYAK.
 Aliran Kas Faktor Bunga PV (Rp)
Tahun ke-
(Rp) (P/F, 15%,n) Pengeluaran Pemasukan
0 -20.000.000,- -20.000.000,- 0
1 9.000.000,- 0,869565 0 7.826.086,96
2 8.000.000,- 0,756144 0 6.049.149,34
3 8.000.000,- 0,657516 0 5.260.129,86
4 6.000.000,- 0,571753 0 3.430.519,47
5 4.000.000,- 0,497177 0 1.988.706,94
Total -20.000.000,00 24.554.592,57

NPV = PVpemasukan – PVpengeluaran = 4.554.592,57 > 0 → INVESTASI LAYAK

Latihan Soal 5
Sekelompok mahasiswa Teknik Sipil POLINEMA berhasil menemukan suatu alat yang
mampu melindungi struktur bangunan dari gempa yaitu berupa bantalan karet. Alat
tersebut ditawar oleh sebuah perusahaan manufaktur dengan 2 alternatif pembayaran,
yaitu dibayar total sekarang secara tunai Rp 50.000.000,- atau dibayar setiap tahun
sebesar Rp 10.000.000,- dalam 7 tahun pertama dan sisanya sebesar Rp 3.000.000,-
dalam 8 tahun berikutnya. Cara pembayaran mana yang akan dipilih para mahasiswa
tersebut, jika mereka menganalisa dengan tingkat suku bunga 15%?
Alternatif 1 → dibayar tunai saat ini sebesar Rp 50.000.000,-
Alternatif 2 → PV = ?
A1 = 10.000.000 i = 15%
A2 = 3.000.000

Tahun
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
PV = (A2 → P7 → P0) + (A1 → P0)
= (A2 (P/A,15%,8) (P/F,15%,7)) + A1 (P/A,15%,7)
= ((3.000.000 (4,487322) (0,375937)) + (10.000.000 (4,160420))
= 5.060.851,11 + 41.604.200 = Rp 46.665.051,11
Berdasarkan perhitungan di atas maka dipilih ALTERNATIF 1 karena dianggap lebih menguntungkan bagi
kelompok mahasiswa Teknik Sipil POLINEMA.
 Net Annual Value

Selisih antara nilai investasi dengan nilai penerimaan

kas bersih operasional yang dikonversikan ke dalam
DERET SERAGAM dengan tingkat bunga tertentu.
Latihan Soal 6
Sekelompok mahasiswa Teknik Sipil POLINEMA berhasil menemukan suatu alat yang
mampu melindungi struktur bangunan dari gempa yaitu berupa bantalan karet. Alat
tersebut ditawar oleh sebuah perusahaan manufaktur dengan 2 alternatif pembayaran,
yaitu dibayar total sekarang secara tunai Rp 50.000.000,- atau dibayar setiap tahun
sebesar Rp 10.000.000,- dalam 7 tahun pertama dan sisanya sebesar Rp 3.000.000,-
dalam 8 tahun berikutnya. Cara pembayaran mana yang akan dipilih para mahasiswa
tersebut, jika mereka menganalisa dengan tingkat suku bunga 15% menggunakan
metode NAV?
Latihan Soal 7
PT. FW adalah perusahaan yang menyewakan gudang untuk melayani suatu kawasan
industri di Surabaya. Penghasilan yang diperoleh per tahun diperkirakan Rp 500.000.000,-
dan biaya perawatan, operasional, asuransi dan pajak per tahun yang dikeluarkan adalah
sebesar Rp 130.000.000,-. Nilai jual lagi gudang pada akhir tahun ke-30 ditetapkan Rp
100.000.000,-. Muncul suatu perusahaan yang ingin membeli gudang milik PT. FW dengan
harga Rp 4.000.000.000,-. Jika PT. FW menggunakan MARR sebesar 10% untuk
mengevaluasi penawaran tersebut apakah seharusnya gudang tersebut dijual jika
digunakan perhitungan dengan metode NAV?
Devi Zettyara, SST., MT.
 Internal Rate of Return
(IRR)

Besarnya TINGKAT SUKU BUNGA saat besarnya

PENGELUARAN dan PEMASUKAN besarnya SAMA
(TR = TC atau TR – TC = 0)
1. IRR dapat dihitung berdasarkan konsep Nilai Sekarang (PV) atau Nilai Seragam
(AV), dengan persamaan sebagai berikut:

PVpenerimaan = PVpengeluaran AVpenerimaan = AVpengeluaran

PVpenerimaan – PVpengeluaran = 0 AVpenerimaan – AVpengeluaran = 0

2. Kemudian mencari nilai suku bunga (i) yang memenuhi persamaan tersebut dengan
cara trial error → akan ditemukan i1 dan i2
i1 → ketika NPV atau NAV memiliki nilai POSITIF.
i2 → ketika NPV atau NAV memiliki nilai NEGATIF.
3. Penentuan tingkat suku bunga pengembalian (IRR) dapat dihitung dengan rumus:
𝐍𝐏𝐕𝟏
𝐈𝐑𝐑 = 𝐢𝟏 + 𝐢𝟐 − 𝐢𝟏 .
𝐍𝐏𝐕𝟏 − 𝐍𝐏𝐕𝟐
Dimana:
i1 =suku bunga NPV positif NPV1 =NPV positif
i2 =suku bunga NPV negatif NPV2 =NPV negatif
Pembacaan hasil perhitungan IRR:
1. Nilai IRR > nilai MARR → usulan proyek diterima → investasi

menguntungkan.

2. Nilai IRR < nilai MARR → usulan proyek ditolak → investasi

merugikan.
Latihan Soal 8
Sebidang tanah yang letaknya strategis dipertimbangkan kemungkinan akan naik
nilainya. Harga tanah sekarang Rp 80.000.000,-. Sebidang tanah tersebut akan
dijual dengan harga Rp 150.000.000,- lima tahun yang akan datang. Selama waktu
tunggu penjualan, dapat disewakan untuk padang rumput dengan Rp 1.500.000,-
per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 850.000,- konstan. Jika semua
perkiraan-perkiraan tersebut dianggap tepat, maka tunjukkan perhitungan IRR!
1. Gambarkan diagram cashflow sesuai data yang diketahui pada soal. Pembahasan Latihan Soal 8

F5 = 150.000.000
A1 = 1.500.000
i=?%

0 1 2 3 4 5
Tahun

A2 = 850.000
P0 = 80.000.000

2. Tentukan penyelesaian akan menggunakan persamaan PV → semua arus kas diekivalenkan ke

masa sekarang (P0) atau AV → semua arus kas dibuat nilai yang seragam per tahun (A).
PVpenerimaan – PVpengeluaran = 0
F5 (P/F, i%, 5) + A1 (P/A, i% , 5) – (80.000.000 + A2 (P/A, i%, 5)) = 0
 Pembahasan Latihan Soal 8

3. Tentukan dua suku bunga (i) yang akan digunakan dengan cara trial and error, dimana:
a. i1 → Nilai NPV positif yang mendekati nol (NPV1).
b. i2 → Nilai NPV negatif yang mendekati nol (NPV2).
4. Hitunglah nilai NPV dengan menggunakan metode ekivalensi nilai uang (bisa menggunakan bantuan
Ms. Excel)
5. Berdasarkan hasil perhitungan dengan Ms. Excel didapatkan:
i1 = 14% i2 = 15%
NPV1 = 136.802,28 NPV2 = -3.244.588,89
NPV1
sehingga: IRR = i1 + i2 − i1 .
NPV1 − NPV2
136.802,28
IRR = 14% + 15% − 14% . = 𝟏𝟒, 𝟎𝟒𝟎%
136.802,28 − −3.244.588,89
 Pembahasan Latihan Soal 8

Suku bunga saat selisih antara penerimaan dan

IRR = 14,040%
pengeluaran sama dengan nol (impas)

MARR = 11% IRR > MARR LAYAK

Usulan proyek/investasi
diterima
Devi Zettyara, SST., MT.
 Benefit Cost Ratio
(BCR)

Umumnya digunakan untuk mengevaluasi proyek-proyek

kepentingan umum, yang mengutamakan manfaat
(benefit) bagi kepentingan umum dan bukan keuntungan
finansial perusahaan.
Dibedakan menjadi dua yaitu:

a. BCR Konvensional

b. BCR Modified
 𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐤𝐚𝐫𝐚𝐧𝐠 𝐛𝐞𝐧𝐞𝐟𝐢𝐭 𝐏𝐕 (𝐁)
𝐁𝐂𝐑 = =
𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐤𝐚𝐫𝐚𝐧𝐠 𝐛𝐢𝐚𝐲𝐚 𝐏𝐕 (𝐂)
Dimana:
BCR = Perbandingan manfaat dan biaya
PV (B) = Nilai sekarang benefit
PV (C) = Nilai sekarang cost 𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐫𝐚𝐠𝐚𝐦 𝐛𝐞𝐧𝐞𝐟𝐢𝐭 𝐀𝐕 (𝐁)
𝐁𝐂𝐑 = =
𝐍𝐢𝐥𝐚𝐢 𝐬𝐞𝐫𝐚𝐠𝐚𝐦 𝐛𝐢𝐚𝐲𝐚 𝐀𝐕 (𝐂)

Dimana:
AV (B) = Nilai seragam benefit
AV (C) = Nilai seragam cost
Pembacaan hasil perhitungan BCR:
 BCR > 1 → usulan proyek diterima.

 BCR < 1 → usulan proyek ditolak.

 BCR = 1 → netral.
Latihan Soal 9
Sebidang tanah yang letaknya strategis dipertimbangkan kemungkinan akan naik
nilainya. Harga tanah sekarang Rp 80.000.000,-. Sebidang tanah tersebut akan
dijual dengan harga Rp 150.000.000,- lima tahun yang akan datang. Selama waktu
tunggu penjualan, dapat disewakan untuk padang rumput dengan Rp 1.500.000,-
per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 850.000,- konstan. Apakah
investasi tersebut layak dilakukan jika dianalisa dengan metode BCR konvensional?
1. Gambarkan diagram cashflow sesuai data yang diketahui pada soal. Pembahasan Latihan Soal 9

F5 = 150.000.000
A1 = 1.500.000
i = 14 %

0 1 2 3 4 5
Tahun

A2 = 850.000
P0 = 80.000.000

2. Gunakan suku bunga dari perhitungan IRR sebelumnya. Note: jika pada soal ditentukan nilai MARR
atau i, maka gunakan nilai tersebut bukan nilai IRR.
3. Tentukan penyelesaian akan menggunakan persamaan PV → semua arus kas diekivalenkan ke
masa sekarang (P0) atau AV → semua arus kas dibuat nilai yang seragam per tahun (A).
4. Untuk soal cerita di atas dicoba menggunakan persamaan AV dan PV. Pembahasan Latihan Soal 9
Nilai seragam benefit AV (B)
BCR Konvensional (AV) = =
Nilai seragam biaya AV (C)

A1 +F5 (A F,14%,5)
=
P0 A P,14%,5 +A2

1.500.000+150.000.000 (0,151284)
= = 1,00165
80.000.000 0,291284 +850.000

Nilai sekarang benefit PV (B)

BCR Konvensional (PV) = = PV (C)
Nilai sekarang biaya

A1 (P A,14%,5)+F5 (P F,14%,5)
=
P0 +A2 A P,14%,5

1.500.000 (3,433081) +150.000.000 (0,519369)

= = 1,00165
80.000.000 +850.000 3,443081

5. Hasil perhitungan BCR konvensional dengan menggunakan cara PV maupun AV didapatkan nilai yang
sama yaitu 1,00165 → usulan investasi diterima atau LAYAK untuk dilakukan (BCR > 1).
 BCR Modified

Digunakan jika dalam suatu investasi yang

dilakukan pada awal periode mengalami penurunan
nilai (kerugian) di akhir periode.

𝐀𝐕 𝐁 − 𝐀𝐕 𝐂 𝐬𝐞𝐥𝐚𝐢𝐧 𝐂𝐑
𝐁𝐂𝐑 𝑴𝒐𝒅𝒊𝒇𝒊𝒆𝒅 =
𝐀𝐕 𝐂 𝐚𝐤𝐢𝐛𝐚𝐭 𝐂𝐑
 Capital Recovery Cost
(CR)

Digunakan untuk melihat apakah suatu investasi akan

memberikan pendapatan yang cukup untuk menutupi
modal yang dikeluarkan termasuk bunga, selama umur
investasi tersebut.
 𝐂𝐑(𝐢) = 𝐏 𝐀 𝐏 , 𝐢%, 𝐧 − 𝐅(𝐀 𝐅 , 𝐢%, 𝐧)
Dimana:
CR (i) = Biaya recovery pada MARR sebesar i%
P = Modal yang ditanamkan sebagai investasi awal
F = Estimasi nilai sisa pada tahun ke-N
i = MARR
n = estimasi umur investasi
Latihan Soal 10
Sebidang tanah yang letaknya strategis dipertimbangkan kemungkinan akan naik
nilainya. Harga tanah sekarang Rp 80.000.000,-. Sebidang tanah tersebut akan
dijual dengan harga Rp 150.000.000,- lima tahun yang akan datang. Selama waktu
tunggu penjualan, dapat disewakan untuk padang rumput dengan Rp 1.500.000,-
per tahun. Pajak tahunan pada waktu sekarang Rp 850.000,- konstan. Apakah
investasi tersebut layak dilakukan jika dianalisa dengan metode BCR modified?
1. Gambarkan diagram cashflow sesuai data yang diketahui pada soal. Pembahasan Latihan Soal 10
F5 = 150.000.000
A1 = 1.500.000
i = 14 %

0 1 2 3 4 5
Tahun

A2 = 850.000
P0 = 60.000.000
2. Lakukan pengecekan terlebih dahulu apakah di akhir umur investasi mengalami penurunan nilai atau
tidak, dengan cara sbb:
Pada tahun ke-0 (P0) membeli tanah dengan harga 80.000.000,- jika diekivalenkan ke akhir umur
investasi (P0 → F5) yaitu F5 = P0 (F/P, 14%, 5)
= 80.000.000 ( 1,925415)
= 154.033.166,59
 Pembahasan Latihan Soal 10

3. Nilai penurunan investasi berdasarkan perhitungan sebelumnya adalah 4.033.166,59 → harus

diinvestasikan ke dalam nilai A1 untuk setiap tahunnya sampai didapatkan pengembalian modal (CR)
sebesar CR = P0 (A/P, 14%, 5) – F5 (A/F, 14%, 5)
= 80.000.000 (0,291284) – 150.000.000 (0,151284)
= 610.151,75 A1 = 1.500.000 F5 = 150.000.000
i = 14 %
4. Hitunglah BCR modified yaitu
0 1 2 3 4 5 Tahun

A2 = 850.000
P0 = 80.000.000
AV B − AV C selain CR 1.500.000 − 850.000
BCR 𝑀𝑜𝑑𝑖𝑓𝑖𝑒𝑑 = = = 𝟏, 𝟎𝟔𝟓𝟑𝟏
AV C akibat CR 610.151,75

5. Nilai BCR modified sebesar 1,06531 → usulan investasi diterima atau LAYAK (BCR > 1).
Devi Zettyara, SST., MT.
Pada suatu tempat pertambangan batu bara yang terbuka, direncanakan untuk
memelihara jalan-jalan angkutan sementara dari penggalian dengan pekerjaan
tangan. Jalan-jalan angkutan tersebut terbentuk dari tanah yang ada. Ada 15
pekerja yang dipekerjakan, dengan mendapat upah tahunan sebesar
Rp.13.000.000,-. Ditambah pengeluaran-pengeluaran lainnya, jumlah biaya yang
dibayarkan kepada kontraktor adalah sebesar Rp.18.000.000,- per tahun.
Produksi dari pertambangan batu bara tersebut diharapkan dapat diperhitungkan
untuk jangka waktu 6 tahun, dan beberapa alternatif metode konstruksi dan
pemeliharaan jalan-jalan angkutan perlu diteliti.
PERTANYAAN:
Apabila pengembalian modal diinginkan paling sedikit dengan tingkat bunga 10%
per tahun, rencana manakah yang paling ekonomis jika menggunakan metode
Nilai Tahunan yang Merata (NAV) dan metode NPV?
Permasalahan 1 ( ALTERNATIF 0 ):
 15 pekerja → upah tahunan Rp 13.000.000,-

 Biaya upah pekerja + biaya lain-lain = Rp 18.000.000,- per tahun → untuk kontraktor.

 Masa produksi pertambangan batu bara = 6 tahun.

 Muncul beberapa alternatif dengan i=10% per tahun yg perlu diteliti.

Alternatif 0
i = 10%
0 1 6

 0  18 jt
ALTERNATIF 1
Membeli satu unit motor grader seharga Rp 18.000.000,- dan mengurangi jumlah
pekerja menjadi 6 orang termasuk operator motor grader tersebut. Biaya
pemeliharaan untuk motor grader diperkirakan rata-rata Rp 300.000,- per tahun
selama jangka waktu 6 tahun, dan akan mempunyai nilai jual kembali sebesar Rp
750.000,-. Upah pekerja sehubungan dengan penggunaan motor grader adalah
Rp 10.000.000,- per tahun.
ALTERNATIF 1
 Beli motor grader = Rp 18.000.000,-

 Jumlah pekerja dikurangi → 6 org.

 Biaya pemeliharaan alat = Rp 300.000,- per tahun → 6 tahun.

 Nilai jual lagi = Rp 750.000,-

 Upah pekerja = Rp 10.000.000,- per tahun.

s = 0,75 jt

i = 10%
0 1 6
Tahun

A = 10 jt + 0,3 jt
18 jt
ALTERNATIF 2
Perataan jalan-jalan dalam tahap pertama dan yang diperluas setelah 2 tahun dan
kemudian lagi setelah 4 tahun. Biaya permulaan adalah Rp 12.000.000,- yang
kemudian dilanjutkan dengan investasi sebesar Rp 7.000.000,- sesudah 2 tahun,
dan menyusul Rp 6.500.000,- sesudah 4 tahun. Berhubung ada permintaan untuk
mengurangi biaya pemeliharaan, maka total biaya pekerja untuk rencana ini
adalah Rp 8.000.000,- per tahun.
ALTERNATIF 2
 Perataan jalan tahap 1 → diperluas setelah 2 tahun → diperluas lagi setelah 4 tahun.

 Biaya awal = Rp 12.000.000,-

 Setelah 2 tahun → investasi = Rp 7.000.000,-

 Setelah 4 tahun → investasi = Rp 6.500.000,-

 Biaya pekerja = Rp 8.000.000,- per tahun.

i = 10%
0 1 2 3 4 5 6
tahun

  8 jt
12 jt 7 jt 6,5 jt