Konsep Penilaian Investasi

• Pengertian investasi yaitu penanaman dana pada suatu aktiva. Dalam hal investasi aktiva tetap
sering di hubungkan dengan Capital Budgeting ( CB ).
 
• Capital Budgeting merupakan keseluruhan proses menganalisis proyek untuk menentukan
apakah suatu proyek dapat masuk dlm anggaran modal atau tidak.

• Keputusan dalam Capital Budgeting penting karena :

1. Implikasi keputusan akan berlangsung dalam jangka panjang.
2. Menentukan bentuk-bentuk aktiva perusahaan
3. Menyangkut pengeluaran dana yg besar

• Proyek yang dianalisis dalam CB terdiri dari :

1. Penggantian (replacement) utk mempertahankan bisnis yg ada
2. Penggantian untuk mengurangi ( menghemat ) biaya
3. Pengembangan produk yg ada pada pasar yg ada
4. Pengembangan produk baru pada pasar baru
5. Keamanan dan pemeliharaan lingkungan.
 Analisis dan Penilaian dalam Capital
Budgeting
• Menganalisis / menilai dalam capital budgeting hampir sama
dg penilaian sekuritas ( saham / obligasi ).
• Prosedure penilaian menggunakan tahap-tahab sebagai
berikut :
1. Penentuan biaya proyek
2. Menaksir cash-flow proyek ( operating maupun terminal cash flows
)
3. Menaksir risiko cash-flow proyek ( misal dg menggunakan biaya
modal untuk mendiskontokan cash-flow proyek )
4. Menghitung sesuai metode penilaian investasi ( present value
cash-flow proyek )
5. Membandingkan present value cash-inflow denga cash-outflow
proyek, bila hasilnya positif maka layak diterima bila negatif tidak
layak diterima.
 Cash Flow Proyek

• Cashflow adalah aliran dana yang berkait investasi suatu proyek.

Suatu proyek biasanya tidak hanya memerlukan aktiva tetap tapi
juga membutuhkan modal kerja.

• Cash-flow suatu proyek akan terdiri dari :

– Cash out flows  sering disebut juga sebagai initial investment yaitu
total jumlah dana yg dikeluarkan untuk membiayai proyek baik untuk
pengadaan aktiva tetap maupun modal kerja.
– Operating Cash-flows  sering disebut dengan proceeds yaitu kas masuk
bersih yg terdiri dari depresiasi dan laba bersih
– Terminal cash flows  yaitu kas masuk bersih sebagai akibat berakhirnya
proyek, misalnya nilai residu aktiva tetap, pencairan modal kerja.
 MENYUSUN CASH FLOW PROYEK
• Sebuah investasi air isi ulang membutuhkan total investasi Rp.
100.000.000 yang terdiri dari Rp 10.000.000 modal kerja dan Rp
90.000.000 pengadaan aktiva tetap. Umur ekonomis aktiva tetap adalah 5
tahun dan nilai residu tahun ke 5 sebesar Rp. 20.000.000, aktiva tetap
disusutkan dengan metode garis lurus. Usaha tersebut memberikan laba
bersih pertahun

Tahun 1 = Rp 20.000.000
Tahun 2 = Rp 15.000.000
Tahun 3 = Rp 10.000.000
Tahun 4 = Rp 5.000.000
Tahun 5 = Rp (10.000.000)
• Diketahui data :

Total investasi (initial investment) …………………………. 100.000.000

Modal kerja ……………………………………………………………..10.000.000
Aktiva tetap (umur ekonomis 5 tahun) ……………………..90.000.000
Nilai residu aktiva tetap …………………………………………….20.000.000
Laba bersih dari tahun 1 ke 5 :
Tahun 1 = Rp 20.000.000
Tahun 2 = Rp 15.000.000
Tahun 3 = Rp 10.000.000
Tahun 4 = Rp 5.000.000
Tahun 5 = Rp (10.000.000)
 LANGKAH
Mencari proceed
Menentukan Cash outflow
(initial investment)
(LABA BERSIH + DEPRESIASI)

Menentukan terminal cash flow

Menyusun skema cash flow
atau tabel cash flow
(RESIDU + MODAL KERJA)
• LANGKAH 1
Karena pengeluaran maka diberikan tanda negative (Rp. 100.000.000)

• LANGKAH 2
Depresiasi = (nilai aktiva tetap-residu)/umur ekonomis
= (90.000.000 – 20.000.000)/5
= 14.000.000

JADI PROCEED SELAMA 5 TAHUN

Proceed th 1 = Rp. 20.000.000 + Rp 14.000.000 = Rp 34.000.000
Proceed th 2 = Rp. 15.000.000 + Rp 14.000.000 = Rp 29.000.000
Proceed th 3 = Rp. 10.000.000 + Rp 14.000.000 = Rp 24.000.000
Proceed th 4 = Rp. 5.000.000 + Rp 14.000.000 = Rp 19.000.000
Proceed th 5 = Rp.(10.000.000) + Rp 14.000.000 = Rp 4.000.000
 • LANGKAH 3
Terminal cash flow = nilai residu aktiva tetap + modal kerja
= 20.000.000 + 10.000.000
= 30.000.000
• LANGKAH 4 (skema cash flow)

Keterangan Th 0 Th 1 Th 2 Th 3 Th 4 Th 5
intial
investmen (100.000.000)          
laba bersih   20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 (10.000.000)
depresiasi   14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000 14.000.000
proceed   34.000.000 29.000.000 24.000.000 19.000.000 4.000.000
residu AT           20.000.000
modal kerja           10.000.000
total cash
flow (100.000.000) 34.000.000 29.000.000 24.000.000 19.000.000 34.000.000
• Tabel cashflow untuk penilaian investasi

Initial Terminal Total

Tahun Investment Laba bersih Depresiasi Cashflow Cashflow

0 (100.000.000)       (100.000.000)
1   20.000.000 14.000.000   34.000.000
2   15.000.000 14.000.000   29.000.000
3   10.000.000 14.000.000   24.000.000
4   5.000.000 14.000.000   19.000.000
5   (10.000.000) 14.000.000 30.000.000 34.000.000
 METODE PENILAIAN INVESTASI
• Melakukan penilaian investasi menggunakan metode :

Payback Period (PP) dan

Accounting Rate of
Discounted Payback Net Present Value (NPV)
Return (ARR)
Period (DPP)

Internal Rate of Return

Profitability Index (PI)
(IRR)
 PAY BACK PERIOD

Pay backperiod ingin melihat seberapa lama investasi bisa kembali.

Semakin pendek jangka waktunya maka semakin baik investasi
tersebut.

Arus kas dengan jumlah yang sama

PT ABC melakukan investasi Rp 50 juta.
Jumlah arus kas per tahun adalah 25 juta.
Hitunglah payback periodnya!
Pay back peroid = (Investasi Awal/ Arus kas) x1tahun
= (Rp 50 juta / 25 juta )x1 tahun
= 2 tahun
 CONTOH SOAL
• Sebuah investasi air isi ulang membutuhkan total investasi Rp.
100.000.000 yang terdiri dari Rp 10.000.000 modal kerja dan Rp
90.000.000 pengadaan aktiva tetap. Umur ekonomis aktiva tetap adalah 5
tahun dan nilai residu tahun ke 5 sebesar Rp. 20.000.000, aktiva tetap
disusutkan dengan metode garis lurus. Usaha tersebut memberikan laba
bersih pertahun

Tahun 1 = Rp 20.000.000
Tahun 2 = Rp 15.000.000
Tahun 3 = Rp 10.000.000
Tahun 4 = Rp 5.000.000
Tahun 5 = Rp (10.000.000)
• Identifikasi data
Initial investment (Rp.100.000.000)
Modal kerja Rp. 10.000.000
Aktiva tetap Rp. 90.000.000
Usia ekonomis aktiva tetap 5 tahun

Nilai aktiva tetap

DEPRESIASI = (90.000.000 – 10.000.000) / 5

= 14.000.000

Terminal cash flow = residu + modal kerja

= 20.000.000 + 10.000.000
= 30.000.000
 TABEL CASH FLOW
Laba bersih Terminal
Tahun Depresiasi Total Arus Kas Arus Kas Kumulatif
(EAT) Cashflow

0       (100.000.000) (100.000.000)

1 20.000.000 14.000.000   34.000.000 (66.000.000)

2 15.000.000 14.000.000   29.000.000 (37.000.000)
3 10.000.000 14.000.000   24.000.000 (13.000.000)
4 5.000.000 14.000.000   19.000.000 6.000.000
5 (10.000.000) 14.000.000 30.000.000 34.000.000 40.000.000

Pay back period = 3 + 13.000.000 x 12 bulan

19.000.000

= 3 tahun + 8,2 bulan

DISCOUNTED PAYBACK PERIOD (DPP)
Perkiraan arus Arus kas
Th DF (10%) PV Arus Kas
kas Kumulatif

0 (100.000.000) 1 (100.000.000) (100.000.000)

1 34.000.000 0,909 30.909.091 (69.090.909)

2 29.000.000 0,826 23.966.942 (45.123.967)

3 24.000.000 0,751 18.031.555 (27.092.412)

4 19.000.000 0,683 12.977.256 (14.115.156)

5 34.000.000 0,621 21.111.325 6.996.169

Discounted Pay back period = 4 + 14.115.156 x 12 bulan

21.111.325

= 4 tahun + 8 bulan
 ACCOUNTING RATE OF RETURN (ARR)
MENGUKUR RATA-RATA PENGEMBALIAN

𝐿𝑎𝑏𝑎 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖h 𝑟𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎

𝐴𝑅𝑅= 𝑥100 % 
𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖𝑟𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎

𝐽𝑢𝑚𝑙𝑎h 𝑙𝑎𝑏𝑎 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖h 𝑠𝑒𝑙𝑎𝑚𝑎𝑢𝑠𝑖𝑎𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖

𝑅𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎𝑙𝑎𝑏𝑎 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖h=
𝑈𝑚𝑢𝑟 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
𝐼𝑛𝑖𝑡𝑖𝑎𝑙𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑚𝑒𝑛𝑡+𝑡𝑒𝑟𝑚𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑐𝑎𝑠h 𝑓𝑙𝑜𝑤
𝑅𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖=
2
 ACCOUNTING RATE OF RETURN (ARR)
20 𝑗𝑡+15 𝑗𝑡+10 𝑗𝑡 +5 𝑗𝑡 − 10 𝑗𝑡
𝑅𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎 𝑙𝑎𝑏𝑎 𝑏𝑒𝑟𝑠𝑖h=
5
¿ 8.000 .000
100.000 .000+30.000 .000
𝑅𝑎𝑡𝑎−𝑟𝑎𝑡𝑎 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖=
2
¿ 65.000 .000

8.000 .000
𝐴𝑅𝑅= 𝑥 100 % 
65.000 .000
¿ 12,31 % 
 Net present value (NPV)

Menilai potensi serta kemampuan suatu usaha dalam jangka waktu

tertentu, setidaknya satu tahun ke depan sehingga pebisnis atau
perusahaan bisa mengetahui nilai mata uang berubah karena inflasi
• Metode NPV dengan contoh soal tadi dengan biaya modal (k)
sebesar 10%

Th Perkiraan arus kas DF (10%) PV Arus Kas

0 (100.000.000) 1 (100.000.000)
1 34.000.000 0,909 30.909.091
2 29.000.000 0,826 23.966.942
3 24.000.000 0,751 18.031.555
4 19.000.000 0,683 12.977.256
5 34.000.000 0,621 21.111.325
NPV 6.996.169
 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

• IRR dianggap sebagai keuntungan yang diperkirakan akan

dihasilkan proyek investasi
• Investasi dikatakan berhasil apabila IRR bernilai lebih besar
daripada biaya investasi
• IRR merupakan tingkat bunga yang menghasilkan NPV = 0

n
1
Rumus  A O  At 
t 1 1  r t
 INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

C1 = nilai NPV positif

C2 = nilai NPV negative
r1 = tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif (C1)
r2 = tingkat bunga yang menghasilkan NPV negative (C2)
• Misal dengan contoh soal sebelumnya dan NPV positif dengan
bunga (DF) = 10% dan NPV negative dengan menaikkan
menjadi bunga (DF) = 15%

Perkiraan arus
Th kas DF (10%) PV Arus Kas DF (15%) PV Arus Kas

0 (100.000.000) 1 (100.000.000) 1 (100.000.000)

1 34.000.000 0,909 30.909.091 0,870 29.565.217
2 29.000.000 0,826 23.966.942 0,756 21.928.166
3 24.000.000 0,751 18.031.555 0,658 15.780.390
4 19.000.000 0,683 12.977.256 0,572 10.863.312
5 34.000.000 0,621 21.111.325 0,497 16.904.009
NPV 6.996.169   (4.958.906)