NA PZNT 27 Juli

NASKAH AKADEMIK
RANCANGAN PERATURAN DAERAH

KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW
SELATAN TENTANG PENETAPAN ZONA
NILAI TANAH
KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW
SELATAN
TAHUN 2021
KATA PENGANTAR
Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT, Tuhan Yang

Maha Esa, karena hanya atas karunia dan rahmat-Nya, penyusunan
Naskah Akademik Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan tentang Penetapan Zona Nilai Tanah, dapat
diselesaikan dengan baik.
Penyusunan Naskah Akademik ini dilakukan untuk memberikan
pembenaran secara akademis dan sebagai landasan pemikiran atas
materi pokok Rancangan Peraturan Daerah dimaksud. Didasarkan pada
hasil kajian dan diskusi terhadap substansi materi muatan yang terdapat
diberbagai peraturan perundang-undangan, serta kebutuhan hukum
masyarakat akan pengaturan penetapan zona nilai tanah, adapun
penyusunannya dilakukan berdasarkan pengolahan dari hasil eksplorasi
studi kepustakaan, pendalaman berupa tanya jawab atas materi secara
komprehensif dengan stakeholder serta diskusi internal tim yang
dilakukan secara intensif.
Harapan kami, kajian ini dapat menjadi bahan pertimbangan yang
obyektif, ilmiah, dan rasional dalam menetapkan Rancangan Peraturan
Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan tentang Penetapan Zona
Nilai Tanah.
Gorontalo, April 2021
Tim Penyusun,
Vd
i
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL …….....………………………………………… i
KATA PENGANTAR ............................................................ ii
DAFTAR ISI ....................................................................... iii
BAB I PENDAHULUAN ................................................... 1
A. Latar Belakang ............................................. 1
B. Identifikasi Masalah ....................................... 6
C. Tujuan dan Kegunaan ................................... 7
D. Metodologi .......................................................... 8
BAB II KAJIAN TEORITIS DAN PRAKTIK EMPIRIS ............ 10
A. Kajian Teoritis .............................................. 10
B. Kajian Asas-asas Penyusunan Perda.........................39
C. Kajian Terhadap Praktek Penyelenggaraan,
Kondisi Eksisting dan Permasalahan………………... 45
D. Kajian Implikasi Penerapan Peraturan Daerah ……..51
BAB III EVALUASI DAN ANALISIS PERATURAN PERUNDANG-
UNDANGAN TERKAIT .......................................... 55
BAB IV LANDASAN FILOSOFIS, SOSIOLOGIS, DAN YURIDIS . 64
A. Landasan Filosofis .......................................... 64
B. Landasan Sosiologis ....................................... 71
C. Landasan Yuridis ............................................. 74
BAB V JANGKAUAN, ARAH PENGATURAN, DAN RUANG
LINGKUP MATERI MUATAN .................................... 81

gg
iii
A. Jangkauan, Arah Pengaturan, dan Sasaran Yang
Akan Diwujudkan ............................................ 81
B. Ruang Lingkup Materi Muatan ........................ 82
BAB VI PENUTUP ........................................................... 100
A. Simpulan ...................................................... 100
B. Saran ........................................................... 102
DAFTAR PUSTAKA:
LAMPIRAN:Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow
Selatan tentang Penetapan Zona Nilai Tanah
gg
iv
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah merupakan bagian dari permukaan bumi yang
berperan penting dalam kehidupan makhluk hidup. Manusia
menggunakan tanah untuk melakukan seluruh aktivitas
kehidupan termasuk pemenuhan kebutuhan primer yang
meliputi, sandang, pangan, dan papan. Pada konsep negara,
tanah memiliki aspek multidimensi sebab berkaitan dengan aspek
ekonomi, sosial, budaya, politik, hukum, serta pertahanan dan
keamanan.1 Tanah digunakan untuk modal pembangunan yang
bertujuan menjamin kesejahteraan masyarakat Indonesia.
Ketersediaan tanah sebagai bagian dari sumber daya alam
bangsa Indonesia membawa konsekuensi logis adanya proses
pemanfaatan oleh setiap warga negara. Kekayaan alam tersebut
seharusnya digunakan secara berkeadilan sehingga dapat
dijangkau oleh masing-masing individu. Secara yuridis
konstitusional, bangsa Indonesia berupaya menjamin
1
Rejekiningsih, T, “Asas Fungsi Sosial Hak Atas Tanah pada Negara Hukum
(Suatu Tinjauan dari Teori, Yuridis dan Penerapannya di Indonesia)”, Jurnal
Yustisia, 5 (2), 2016, hlm. 299
Naskah Akademik Ranperda tentang Penetapan Zona Nilai Tanah 1

pemanfaatan sumber daya alam yang berkeadilan melalui amanat
Pasal 33 Ayat (3) UUD NRI 1945. Pasal 33 Ayat (3) UUD NRI 1945
tersebut bertujuan untuk memberi jaminan terwujudnya
kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia. 2 Untuk mewujudkan
kemakmuran, sumber daya alam dikuasai oleh negara. Bentuk
penguasaan negara atas sumber daya alam di Indonesia secara
substansi telah diatur pada Pasal 2 ayat (2) Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar-Dasar dan Ketentuan-
Ketentuan Pokok Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Pasal tersebut menyebutkan bahwa hak menguasai dari
negara untuk menjamin terlaksananya Pasal 33 Ayat (3) UUD NRI
1945 ialah:
a) mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air,
dan ruang angkasa;
b) menentukan dan mengatur hubunganhubungan hukum
antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c) menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum
yang mengenai bumi, air, dan ruang angkasa. Ketiga hak

2
Ruslina, E, “Makna Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945 dalam Pembangunan
Hukum Ekonomi Indonesia”, Jurnal Konstitusi, 9(1), 2015, hlm. 35

yang dimiliki oleh negara diartikan sebagai suatu
kewenangan untuk menciptakan regulasi yang berisi
aturan mengikat dibidang pertanahan yang harus ditaati
oleh setiap warga negara.
Perkembangan kontemporer atau di era modern, tanah
manjadi hal yang sangat menjanjikan untuk berinvestasi. Jumlah
luas tanah yang dapat dikuasai oleh manusia sangatlah terbatas,
sedangkan jumlah manusia yang menginginkan tanah semakin
bertambah. Sehubungan dengan itu, tanah semakin lama
dirasakan semakin sempit, sedangkan permintaan selalu
bertambah, sehingga nilai tanah menjadi meningkat tinggi dari
tahun ke tahun. Ini menimbulkan berbagai persoalan di bidang
pertanahan khususnya dalam hal kepemilikan tanah, sehingga
pemerintah dalam Pasal 5 ayat (1) butir C Ketetapan MPR Nomor
IX Tahun 2011, melakukan kebijakan pembaharuan agrarian
dalam hal:“menyelenggarakan pendataan pertanahan melalui
inventarisasi dan registrasi penguasaan, pemilikan, penggunaan
dan pemanfaatan tanah secara komprehensif dan sistematis
dalam rangka pelaksanaan land reform”.
Secara umum nilai tanah dipengaruhi dua hal yaitu faktor
internal dan faktor eksternal. Faktor internal, yaitu semua sifat

atau karakter yang dimiliki suatu persil atau daerah tertentu.
Elemen-elemen faktor internal antara lain kondisi fisik persil yang
berupa luas, ukuran, bentuk, topografi, legalitas hukum (hak
penguasaan dan penggunaannya), kesesuaian dengan penggunaan
dan lain sebagainya. Faktor eksternal, yaitu keadaan atau
karakteristik lingkungan yang mempengaruhi faktor internalnya.
Misalnya, aksesibilitas (kemudaham menuju lokasi atau site yang
lainnya), tersedianya jaringan infrastruktur kota, dan lain-lain. 3
Perkembangan selanjutnya, pemerintah membuat kebijakan
terkait dengan pertanahan yaitu Zona Nilai Tanah (ZNT). Zona
Nilai Tanah (ZNT) adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah
yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah didalamnya, yang
batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan
penggunaan tanah dan mempunyai perbedaan nilai antara satu
dengan yang lainnya berdasarkan analisa petugas dengan metode
perbandingan harga pasar dan biaya.4 Menurut Maria S.W.
Sumardjono, karena sifat tanah langka dan terbatas, serta
3
NARENDRA SAKTYO ADI, “Analisa Zona Nilai Tanah Akibat Perubahan
Penggunaan Lahan (Studi Kasus: Surabaya Timur)”, Tugas Akhir, JURUSAN
TEKNIK GEOMATIKA Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi
Sepuluh Nopember Surabaya 2015, hlm. 1
4
Zahra Amalia Maimanah, Budi Ispriyarso, dan Paramita Prananingtyas,
“Pemanfaatan Dokumen Zona Nilai Tanah (ZNT) Sebagai Dasar Pemungutan
Penerimaan Negara Bukan Pajak”, NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1, 2019, hlm.
333

merupakan kebutuhan dasar setiap manusia inilah maka pada
hakekatnya masalah tanah adalah masalah yang sangat
menyentuh keadilan. Tetapi tidak selalu mudah untuk merancang
suatu kebijakan pertanahan yang dirasakan adil untuk semua
pihak.5
Pemerintah mengeluarkan kebijakan mengenai tarif
pelayanan pertanahan yang tertuang di dalam Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 tentang
Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang
berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional yang di dalamnya tercantum ketentuan
mengenai Zona Nilai Tanah (ZNT).
Berdasarkan Pasal 3 Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun
2015 salah satu fungsi Badan Pertanahan Nasional adalah
melakukan perumusan dan pelaksanaan kebijakan penilaian
tanah di tingkat pusat, provinsi, dan kabupaten/kota yang
tersebar di seluruh wilayah Indonesia. 6 Unit kerja Badan
Pertanahan Nasional di tingkat provinsi disebut Kantor Wilayah
(Kanwil), sedangkan di tingkat kabupaten/kota disebut Kantor

5
Ibid
6
Ardani, M. N, “Penyelenggaraan Tertib Administrasi Bidang Pertanahan untuk
Menuju Pelaksanaan Kewenangan, Tugas dan Fungsi Badan Pertanahan
Nasional”, Administrative Law & Governance Journal, 2(3), 2019, hlm 485

Pertanahan (Kantah). Keberadaan unit kerja tersebut memiliki
tugas salah satunya membuat Zona Nilai Tanah.
Zona Nilai Tanah adalah kumpulan area yang terdiri atas
beberapa bidang tanah dengan nilai tanah yang relatif sama dan
batasannya bersifat imajiner atau nyata sesuai dengan
penggunaan tanahnya.7 Pasal 16 Ayat (1) Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 menyebutkan bahwa
Zona Nilai Tanah merupakan nilai tanah (market value) yang
ditetapkan Badan Pertanahan Nasional. Sifat tanah yang langka
dan terbatas serta bersentuhan dengan kebutuhan dasar setiap
manusia mengakibatkan diperlukannya kebijakan pertanahan
yang dirasakan adil untuk semua pihak. Kendati demikian,
permasalahan yang terjadi ialah sejauh ini tidak terdapat
peraturan yang secara khusus dan spesifik mengatur tentang
Zona Nilai Tanah. Sebagai lembaga yang berada di bawah
Kementerian ATR/BPN, kekosongan hukum terkait Zona Nilai
Tanah akan berdampak pada pelaksanan proses penilaian tanah.
Dampak yang mencolok dengan kekosongan hukum tersebut ialah
adanya ketidakpastian hukum dan tindakan sewenang-wenang
7
Novita, A., Subiyanto, S. & Wijaya, A. P, “Pemetaan Zona Nilai Tanah untuk
Menentukan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Menggunakan Sistem Informasi
Geografis di Kecamatan Pedurungan, Kota Semarang”, Jurnal Geodesi UNDIP,
4(1), 2015, hlm. 164

yang dilakukan oleh petugas dalam penilaian tanah. Kenaikan
zona nilai tanah sendiri sangat erat kaitanya dengan
perkembangan suatu daerah dengan di bangunanya infrastruktur
dan pusat ekonomi serta trasnportasi akan meningkatkan zona
nilai tanah yang signifikan.
Salah satu daerah yang memiliki perkembangan
pembagunan yang cukup pesat adalah Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan. Pusat pertumbuhan di Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan terdiri dari 3 Kecamatan. 3 Kecamatan
tersebut adalah Kecamatan Bolaang Uki yang berperan sebagai
Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) dan Kecamatan Pinolosian serta
Kecamatan Posigadan yang berperan sebagai Pusat Kegiatan Lokal
(PKL).8 Sebagai kawasan strategis pertumbuhan ekonomi dalam
bentuk pengembangan infrastktur kegiatan tertentu, belum lagi
pertumbuhan pariwisata yang pesat makin meningkatkan zona
nilai tanah.
Di lain sisi peningkatan nilai zona tanah ini berdampak
positif terhadap masyarakat yang memiliki tanah srategis di
daerah yang merupakan pusat pembangunan akan tetapi Zona
8
Rizky Juliansar Yasin , Suryanto , dan Ratna Eka Suminar, “Perkembangan
Kegiatan Ekonomi Di Pusat Pertumbuhan Kabupaten Bolaang Mongondow
Selatan Provinsi Sulawesi Utara”, Prosiding Seminar Nasional dan Call For Paper
Ekonomi dan Bisnis, Jember, 27-28 Oktober 2017, hlm. 551

Nilai Tanah dikatakan berpengaruh terhadap Penerimaan Negara
Bukan Pajak karena sebelumnya nilai tanah sebagaimana Pasal
16 ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015
menggunakan Nilai Jual Objek Pajak sebagai Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan, yang
nilainya terhitung lebih kecil daripada Zona Nilai Tanah. Hal ini
berpengaruh terhadap nilai Penerimaan Negara Bukan Pajak. Pada
praktiknya, seringkali pemohon keberatan dengan adanya Zona
Nilai Tanah sebagai dasar penghitungan biaya Penerimaan Negara
Bukan Pajak. Adapun faktor yang mempengaruhi sikap keberatan
tersebut antara lain: (a) nilai tanah yang diberikan oleh petugas
terlalu tinggi, (b) objek satu bidang terletak pada lebih satu zona,
(c) overlay data peta bidang dan citra tidak sesuai, dan (d)
perhitungan nilai tanah/meter pada bangunan atau ruko tidak
sesuai dengan kondisi saat ini atau terlalu tinggi. 9
Oleh karena itu penting adanya Peraturan Daerah
Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan yang mengatur tentang
Penetapan Zona Nilai Tanah yang menjadi landasan hukum
penentuan zona nilai tanah serta pengaturan tentang mekanisme
9
Hawin Narindra, Iwan Permadi, dan Sudarsono, “Pengaturan Zona Nilai Tanah
Sebagai Dasar Penilaian Tanah Oleh Badan Pertanahan Nasional”, Jurnal Ilmiah
Pendidikan Pancasila dan Kewarganegaraan, Vol. 5, Nomor 1, Juni 2020, hlm.
68

pelaksanaanya.
1.1. Identifikasi Masalah
Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka untuk

lebih memfokuskan pembahasan dalam Naskah Akademik
Ranperda tentang Rumah Susun Sederhana Sewa Kabupaten
Gorontalo Utara ini,maka perlu dilakukan batasan masalah.
Adapun batasan masalah yang dirumuskan dalam Naskah
Akademik peraturan ini adalah :
a. Apa saja masalah yang dihadapi dalam penyediaan
perumahan yang layak dan sehat bagi masyarakat
berpenghasilan rendah di Kabupaten Gorontalo Utara?
b. Mengapa perlu membentuk Rancangan Peraturan Daerah
tentang Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA)?
c. Apa yang menjadi pertimbangan dan landasan
filosofis,sosiologis, dan yuridis pembentukan Rancangan
Peraturan Daerah tentang Rumah Susun Sederhana
Sewa (RUSUNAWA)?
d. Apa sasaran yang akan diwujudkan, ruang lingkup
pengaturan dan jangkauan dan arah pengaturan
Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun
Sederhana Sewa (RUSUNAWA)?
1.2. Tujuan dan Kegunaan
a. Mengidentifikasi maslaah yang dihadapi oleh Daerah
Kabupaten Gorontalo Utara dalam hal penyediaan
perumahan yang layak dan sehat bagi masyarakat
berpenghasilan rendah.

b. Merumuskan alasan pembentukan Rancangan Peraturan
Daerah tentang Rumah Susun Sederhana Sewa
(RUSUNAWA).
c. Merumuskan pertimbagan dan landasan filosofis,
sosiologis dan yuridis pembentukan Rancangan
Peraturan Daerah tentang Rumah Susun Sederhana
Sewa (RUSUNAWA).
d. Merumuskan sasaran, ruang lingkup pengaturan,
jangkauan dan arah pengaturan Rancangan Peraturan
Daerah tentang Rumah Susun Sederhana Sewa
(RUSUNAWA).
1.3. Metodologi
Sebelum menguraikan tentang pendekatan yang akan

digunakan dalam menjawab rumusan masalah sebagaimana
disebutkan di atas, maka perlu diuraikan terlebih dahulu jenis
penelitian yang akan digunakan dalam penyusunan naskah
akademik rancangan peraturan daerah tentang Rumah Susun
Sederhana Sewa (RUSUNAWA) ini. Jenis penelitian yang
digunakan adalah jenis penelitian yuridis normatif adalah sebuah
penelitian hukum yang menitikberatkan pada kajian aspek teoritis
baik berupa asas, norma atau aturan hukum, doktrin dan dogma
hukum. Dalam konteks Rumah Susun Sederhana Sewa
(RUSUNAWA), penelitian ini akan menitikberatkan pada kajian
aspek asas, norma hukum yang berkaitan dengan perumahan dan
permukiman utamanya terkait dengan Rumah Susun Sederhana
Sewa (RUSUNAWA). Untuk menguraikan secara komprehensif
kajian terhadap raperda Rumah Susun Sederhana Sewa

(RUSUNAWA), maka digunakan beberapa pendekatan di
antaranya:
1) Pendekatan Hukum
Penelitian merupakan suatu sarana pokok dalam
pengembangan ilmu pengetahuan maupun teknologi.
Sebab, penelitiaan bertujuan untuk mengungkapkan
kebenaran secara sistematis, metodologis, dan konsisten.
Melalui penelitian tersebut diadakan analisa dan
konstruksi terhadap data yang telah dikumpulkan dan
diolah.10
Dalam kaitannya dengan penyusunan naskah akademik
rancangan peraturan daerah tentang Rumah Susun
Sederhana Sewa (RUSUNAWA) Kabupaten Gorontalo
Utara, digunakan metode penelitian yuridis normatif.
Dalam penelitian hukum, dikenal ada beberapa
pendekatan. Di antara pendekatan dalam penelitian
hukum tersebut akan digunakan juga sebagai
pendekatan hukum dalam penyusunan naskah akademik
ini. Pendekatan tersebut sebagai berikut:
a. Pendekatan Perundang-Undangan (Statuta Approach)11
Pendekatan perundang-undangan ini dilakukan dengan
menelaah semua undang-undang dan regulasi yang
bersangkut paut dengan penyusunan naskah
akademik rancangan peraturan daerah tentang
Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA). Dalam
10
Soerjono Soekanto, Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, suatu tinjuan
singkat, (Jakarta; PT. Raja Grafindo Persada, , 2012), hal. 1
11
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, (Jakarta; Kencana, 2011), hal. 96

upaya melakukan telaah terhadap undang-undang
dan regulasi ini, maka akan membuka kesempatan
untuk mempelajari adakah kesesuaian antara
undang-undang dan regulasi yang satu dengan
undang-undangan dan regulasi yang lainnya.
Undang-undang yang dimaksud dalam pendekatan ini
adalah baik undang-undang yang sifatnya lex
spesialis atau yang secara khusus mengatur tentang
hal-hal yang dibahas dalam penyusunan naskah
akademik ini seperti Undang-Undang Nomor 20
Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan juga
termasuk keterkaitannya dengan undang-undang
lainnya yang bersifat lex generalis atau undang-
undang yang sifatnya umum seperti Undang-Undang
Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung,
serta Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang
Perumahan dan Kawasan Permukiman, serta Undang-
Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Sederhana Sewa.
b. Pendekatan Kasus (case approach)12
Pendekatan kasus diperlukan sebagai pembanding dan
bahan dalam melakukan kajian akademis atas
rancangan peraturan daerah yang akan dibuat. Dalam
pendekatan ini, dilakukan telaah atas kasus atau
masalah yang sering muncul dalam kaitannya dengan
penyediaan perumahan yang layak dan sehat
khususnya terkait dengan rumah susun sederhana
12
Ibid., hal. 119

sewa. Dari kajian atas kasus dan masalah hukum
yang dimaksud, maka akan menghasilkan reasoning
yaitu pertimbangan-pertimbangan yang mendasari
perumusan norma ke dalam peraturan daerah tentang
Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA)
Kabupaten Gorontalo Utara.
c. Pendekatan Konseptual (conseptual approach)

Pendekatan konseptual yang dimaksud dalam
penyusunan naskah akademik ini adalah menelaah
konsep baik itu pandangan maupun doktrin hukum
tentang pembentukan peraturan perundang-
undangan. Hal ini diperlukan agar ketika konsep
pembentukan peraturan atau norma telah dipahami,
maka akan memudahkan dalam perumusan norma-
norma hukum sehingga potensi akan terjadinya
benturan norma baik itu conflic of law atau
contradictio interminis dalam peraturan dapat
dihindari.
2) Teknik Pengumpulan Data

Dalam melakukan kegiatan penyusunan Naskaha Akademis
Rancangan Peraturan Daerah tentangRumah Susun
Sederhana Sewa (RUSUNAWA) Kabupaten Gorontalo
Utara, teknik pengumpulan data dilakukan dengan 2
(Dua) cara, yaitu:
a. Studi Literatur
Studi literature dilakukan dalam rangka memperhatikan

segala referensi yang berkaitan dengan Aspek Hukum,
administrasi, dan teknis maupun maupun
kelembagaan yang nantinya terkait langsung dengan
masalah dalam pembentukan Peraturan Daerah
Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA)
Kabupaten Gorontalo Utara.
b. Survei Lapangan
Survei lapangan dilakukan dalam rangka menggali
informasi yang bermanfaat sebanyak mungkin melalui
kegiatan komunikasi yang dilakukan oleh tim
penyusun Naskah Akademik dengan responden.
3) Analisis Data
Analisis data merupakan kegiatan berupa kajian terhadap
hasil pengolahan data. Analsis data dalam penelitian
hukum memiliki sifat deskriptif dan juga preskriptif. Sifat
deskriptif ini dimaksudkan untuk memberikan gambaran
atau atas subjek dan objek penelitian sebagaimana hasil
penelitiaan yang dilakukannya.13 Sedangkan sifat
preskiptif dalam karya akademik diberikan dalam bentuk
saran atau rekomendasi. Namun demikian, pemberian
saran dan rekomendasi ini diarahkan pada sesuatu yang
realistis. Pemberian saran dan rekomendasi dalam
konteks akademis memang berorientasi pada sesuatu
yang ideal, namun tetap harus dapat diterapkan di alam
realitas dan bersifat terukur.
13
Mukti Fajar ND, Yalianto Ahmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif dan
Empiris, (Yogyaakarta; Pustaka Pelajar, 2010), hal. 183

Berdasarkan pernyataan di atas, jika ditarik dalam konteks
penyusunan naskah akademik rancangan peraturan
daerah tentang Rumah Susun Sederhana Sewa
(RUSUNAWA) di Kabupaten Gorontalo Utara, maka
analisis data yang sifatnya deskriptif adalah penjelasan
atau gambaran tentang pertimbangan-pertimbangan
tentang pentingnya rancangan peraturan daerah tentang
Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA). Gambaran
tentang pertimbangan-pertimbangan tersebut dapat
berupa penjelasan terhadap persoalan atau masalah
hukum tentang Rumah Susun Sederhana Sewa
(RUSUNAWA),baik dari aspek pemanfaatan fisik
bangunan rusunawa, kepenghunian, administrasi
keuangan dan pemasaran, pengawasan dan
pengendalian, pengembangan bangunan, serta
penjelasan tentang landasan filosofis, yuridis dan
sosiologis.
Sementara preskripsi dalam penyusunan naskah akaademis
ini diorientasikan pada pemberian rekomendasi tentang
hal jangkauan dan materi muatan apa saja yang
sebaiknya atau idealnya di atur dalam rancangan
peraturan daerah tentang Rumah Susun Sederhana
Sewa (RUSUNAWA), namun materi muatan tersebut
harus tetap memperhatikan aspek realitas, artinya
sebuah rekomendasi penormaan yang juga dapat
diterapkan atau memiliki ratio recidendi dan ratio legis
yang kuat.

Di samping itu, untuk menyempurnakan naskah akademik,
tentunya perlu dilakukan pembahasan dan diskusi
dengan pihak-pihak yang terkait (stake holder) di
Kabupaten Gorontalo Utara. Diskusi dan pembahasan
tersebut dapat dilakukan melalui Focus group discussion
(FGD) dengan orientasinya adalah jaring masukan untuk
melengkapi dan menyempurnakan naskah akademik dan
rancangan peraturan daerah tentang Rumah Susun
Sederhana Sewa (RUSUNAWA).
BAB II
KAJIAN TEORITIS DAN PRAKTIK EMPIRIS

A. Kajian Teoretis
1. Hubungan Manusia dan Tanah
Tanah adalah permukaan bumi atau lapisan bumi yang di
atas sekali.14 Tanah dalam arti hukum memiliki peranan yang
sangat penting dalam kehidupan manusia karena dapat
menentukan keberadaan dan kelangsungan hubungan dan
perbuatan hukum, baik dari segi individu maupun dampak bagi
orang lain.
Pandangan manusia terhadap tanah bukan hanya
dititikberatkan pada kedudukan manusia sebagai makhluk
individu, namun juga pada manusia sebagai makhluk sosial. 15
Hak penguasaan tanah pada hakekatnya merupakan refleksi dari
pandangan manusia terhadap dirinya sebagai manusia dalam
hubungannya dengan tanah.16 Hubungan manusia dengan tanah
melahirkan kewenangan dan tanggung jawab untuk
kemakmuran diri sendiri dan orang lain. 17 Penguasaan tanah
merupakan suatu hak yang hanya dimungkinkan diperoleh

14
Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa
Indonesia, Jakarta, 2008, hlm. 433
15
Notonegoro, Politik Hukum dan Pembangunan Agraria di Indonesia, Jakarta:
Bina Aksara, 2005, hlm. 2
16
Ismail Alrip, Farida Patittingi, Faisal Abdullah, Pengaturan Pemanfaatan
Ruang Bawah Tanah, Artikel di Fakultas Hukum Universitas Hasanuddin, 2013,
hlm. 3
17
Aslan Noor, Konsepsi Hak Milik atas Tanah bagi Bangsa Indonesia,
Bandung: CV. Mandar Maju, 2006, hlm. 32

apabila orang atau badan hukum yang akan memiliki hak
tersebut cakap secara hukum untuk menghaki obyek yang
menjadi haknya.
Manusia Indonesia merupakan kumpulan dan kesatuan
dari kelompok-kelompok masyarakat dan suku-suku yang
menyatukan diri dalam ikatan kebangsaan Indonesia. Penyatuan
dalam ikatan satu bangsa tidak berarti menghilangkatan
keberadaan kelompok atau suku-suku sebagai unsur
pembentuknya. Di satu sisi, kelompok suku yang sangat
beragam tetap dihormati keberadaannya, sedangkan di lain
pihak kelompok suku harus menghargai ikatan kebangsaan yang
sudah terbangun. Hal inilah yang melahirkan suatu ideologi
”Bhinneka Tunggal Ika”.
Hubungan manusia Indonesia dengan tanah dalam
wilayah Indonesia mengandung karakter yang spesifik.
Hubungan spesifik bukan hanya menunjukkan ikatan
kebathinan yang sangat ditentukan faktor historis yang panjang
namun juga mengandung ketergantungan yang bersifat
ekonomis, politis, dan sosial. Ketergantungan ekonomis karena
tanah di wilayah Indonesia menjadi sumber penghidupan bagi
manusia Indonesia. Secara politis, tanah di Indonesia

merupakan tempat, letak, dan batas wilayah kekuasaan manusia
Indonesia. Secara sosial, tanah di wilayah Indonesia merupakan
ajang tempat berlangsungnya hubungan antar manusia
Indonesia sendiri.
Hubungan yang mengandung karakter spesifik inilah yang
menjadi basis lahirnya hubungan hukum antara manusia
Indonesia dengan tanah yang kemudian dikonsepkan dengan
Hak Bangsa. Pasal 1 ayat (2) UUPA menegaskan bahwa bumi,
air, dan ruang angkasa serta kekayaan alam di wilayah Indonesia
merupakan kepunyaan rakyat yang bersatu dalam ikatan bangsa
Indonesia. Hak bangsa itu bersifat sakral, abadi, dan asasi.
Sakral karena adanya kesadaran dan pengakuan bahwa tanah
beserta isinya merupakan anugerah Tuhan Yang Maha Esa.
Abadi karena hubungan antara bangsa dengan tanah di wilayah
Indonesia tidak pernah akan berakhir selama bangsa Indonesia
sebagai subyek dan tanah sebagai obyek masih ada. Asasi
karena hak bangsa menjadi basis bagi lahirnya hak dasar bagi
setiap orang atau kelompok untuk menguasai, memanfaatkan,
dan menikmati tanah dan hasilnya untuk kesejahteraan mereka.
Pemberian hak atas tanah kepada setiap orang
dimaksudkan untuk digunakan atau dimanfaatkan sebagai

sumber kesejahteraan. Diberikannya dan dimilikinya tanah
dengan hak-hak penggunaannya tidak akan bermakna jika
penggunaannya terbatas pada tanah sebagai permukaan bumi.
Pemanfaatan tanah selalu berbarengan dengan pemanfaatan
sesuatu yang ada di atas dan di bawah permukaan bumi. Oleh
karena itu, hak-hak atas tanah bukan hanya memberikan
wewenang untuk mempergunakan sebagian tertentu permukaan
bumi yang disebut tanah, tetapi juga tubuh bumi yang ada di
bawahnya dan air, serta ruang angkasa yang ada di atasnya
dengan syarat penggunaan bagian tubuh bumi dan air serta
ruang di atasnya sekedar diperlukan dan sesuai dengan tujuan
pemberian haknya (Pasal 4 ayat (2) UUPA).
Hukum tanah nasional yang bersumber pada hukum adat
menganut asas pemisahan horizontal, yaitu hak atas tanah tidak
dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman yang ada di
atasnya. Iman Sudiyat dalam bukunya “Hukum Adat Skesta
Asas” mengemukakan bahwa hak milik atas rumah dan tanaman
pada asasnya terpisah dari hak atas tanah tempat benda-benda
itu berada. Seseorang dapat menjadi pemilik rumah atau
tanaman di atas tanah orang lain. Namun, pada pemisahan
prinsipil antara hak atas tanaman dan rumah dengan hak atas

tanah terdapat restriksi-restriksi, seperti transaksi mengenai
pekarangan biasanya meliputi pula rumah dan tanamannya. 18
Sejalan dengan pendapat Iman Sudiyat, Djuhaendah
Hasan mengemukakan bahwa asas perlekatan vertikal tidak
dikenal dalam hukum adat, karena hukum adat mengenal asas
lainnya, yaitu asas pemisahan horizontal, dimana tanah terlepas
dari segala sesuatu yang melekat pada tanah tersebut. Di dalam
hukum adat benda terdiri dari benda tanah dan benda bukan
tanah. Dalam hal ini yang dimaksud dengan benda tanah hanya
meliputi tanahnya saja, sedangkan sesuatu yang melekat dengan
tanah dimasukkan dalam pengertian benda bukan tanah dan
terhadapnya tidak berlaku ketentuan benda tanah. 19 Namun,
wewenang penggunaan yang bersumber pada hak atas tanah
tersebut diperluas hingga meliputi sebagian tubuh bumi yang
ada di bawah tanah dan air, serta ruang angkasa yang ada di
atasnya.20
Hak atas tanah tersebut bersumber dari hak menguasai
negara yang diberikan kepada perseorangan dan sekelompok
18
Iman Sudiyat, Hukum Adat Skesta Asas, Yogyakarta: Liberty ,Cetakan ke-7,
2012, hlm. 54.
19
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan bagi Tanah dan Benda
Lainnya yang Melekat pada Tanah dalam Konsep Penerapan Asas pemisahan
horizontal, Bandung: Aditya Bakti, 2015, hlm. 75-76.
20
Ibid.

orang secara bersama, maupun badan hukum yang
peruntukannya hanya untuk permukaan bumi, namun UUPA
juga memperbolehkan untuk pemanfaatan tanah pada tubuh
bumi, air serta ruang yang ada di atasnya sesuai dengan tujuan
pemberian haknya. Jika pemanfaatan ruang di bawah tanah
dan/atau ruang di atas tanah oleh subyek yang sama dengan
pemegang hak atas tanah dan menjadi bagian dari pemanfaatan
hak atas tanah, maka statusnya tetap ditempatkan sebagai
bagian dari hak atas tanah. Jika dengan pemanfaatan ruang di
atas permukaan bumi maupun ruang di bawah permukaan bumi
berbeda dengan pemanfaatan hak atas tanah baik oleh subyek
yang sama maupun berbeda, maka keberadaan status
pemanfaatan ruang di atas atau di bawah tanah tidak dapat
ditempatkan sebagai bagian dari hak atas tanah. Jika subyek
haknya sama, maka kewenangan pemegang hak atas tanah
tersebut tidak dapat menjangkau penguasaan atas pemanfaatan
ruang di atas tanah atau ruang di bawah tanah.
Pemanfaatan ruang di atas dan di bawah bumi ini harus
memperhatikan ketentuan Pasal 4 ayat (2) UUPA, tata ruang,
lingkungan hidup, dan aspek kemanfaatan. Pemanfaatan ruang
di atas atau di bawah tanah tidak mempunyai hubungan dengan

hak atas tanah jika subyek pemanfaat dan kegiatan
pemanfaatannya berbeda. Untuk itu di samping harus ada izin
dari pemilik hak atas tanah yang ada di atas atau di bawahnya,
juga harus ada pemberian hak tersendiri yaitu Hak Guna Ruang
Bawah Tanah atau Hak Guna Ruang Atas Tanah. 21 Adanya
pemanfaatan ruang di atas tanah dan di bawah tanah ini
mengakibatkan adanya susunan pemanfaatan berbeda oleh
subyek yang berbeda yaitu pemanfaatan ruang di atas tanah,
pemanfaatan tanah, dan pemanfaatan ruang di bawah tanah.
Atas dasar itu, maka pemanfaatan ruang di atas dan di bawah
tanah oleh subyek yang berbeda dengan hak atas tanah harus
memenuhi persyaratan sebagai berikut.
1) Pemanfaatannya tidak saling menimbulkan gangguan
satu dengan lainnya;
2) pemanfaatan Ruang Di bawah atau Di atas Tanah
tidak berhubungan langsung dengan pemanfaatan
permukaan bumi atau tanahnya;
3) tidak mengganggu kelestarian lingkungan hidup; dan
4) tidak bertentangan dengan tata ruang dan wilayah.
Selain persyaratan tersebut, pemanfaatan ruang di atas

21
Arie S. Hutagalung, Risalah Rapat Panitia Kerja Penyusunan Rancangan
Undang-Undang tentang Pertanahan, Senin, 19 September 2012, hlm. 23

maupun di bawah tanah harus memenuhi persyaratan yang
bersifat komulatif seperti syarat administratif termasuk di
dalamnya hak atas tanah dan aspek perizinan. Pemanfaatan
ruang di atas tanah dan ruang di bawah tanah diberikan
Pemerintah kepada perseorangan maupun badan hukum.22
2. Konsep Zona Nilai Tanah
Tanah sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa merupakan
sumberdaya alam yang sangat diperlukan manusia untuk
mencukupi kebutuhannya. Pemanfaatan tanah yang baik akan
menjamin kelangsungan ekosistem yang stabil, membatasi
pencemaran udara, serta dapat menciptakan struktur politik,
ekonomi, sosial, budaya, pertahanan, keamanan nasional
masyarakat. Kebutuhan akan tanah diindikasikan oleh adanya
permintaan (demand) yang pada gilirannya akan dipenuhi dengan
adanya penawaran (supply). Melihat aspek permintaan dan
penawaran ini, maka seharusnya pada suatu saat akan terjadi
keseimbangan harga (equilibrium price). Namun demikian, pada
kenyataannya pasar sempurna tidak pernah ada, mengingat
mekanismenya selalu “diganggu” oleh aktivitas manusia sendiri,
sehingga harga pasar yang terjadi sering tidak mencerminkan nilai
22
Arie S. Hutagalung, Risalah Rapat..., Loc., Cit.

ekonomis yang sesungguhnya.23
Ray M. Northam mengemukakan dua buah pengertian
tentang zona nilai tanah, yakni :24
1. Zona Nilai tanah adalah nilai pasar (market value) yaitu
harga jual beli tanah yang terjadi pada suatu waktu
tertentu.
2. Zona Nilai tanah adalah nilai assessment (assessed value)
yaitu nilai yang diestimasi oleh seorang penilai. Market value
merupakan data dasar bagi assessed value.
Untuk melakukan penilaian tanah, perlu diketahui beberapa
prinsip penilaian. empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran
dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi
dan terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas
(surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi
(change and anticipation). Kekuatan penawaran dan permintaan
(supply and demand) saling berinteraksi mempengaruhi nilai
tanah yang direfleksikan oleh harga penjualan. Dalam jangka
pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic), karena luas
23
Eckert, J.K, Property Appraisial and Essesment Administration, The
International Association of Assessing Officers, Chicago, Illiois, 2015, hlm. 29
24
Purnamasari, G.D, “Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah Kecamatan Kraton
Yogyakarta”, Tugas Akhir pada Program Studi Teknik Geodesi, Fakultas
Teknik Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2011, hlm. 59

tanah tidak dapat ditambah secara cepat dan drastis. Sementara
itu kebutuhan akan tanah sebagai tempat tinggal atau tempat
usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin
mendekati gejala konsumtif (durable consumption goods).25
Sementara itu juga, Zona penilaian tanah harus didasarkan
atas penggunaan tanah yang terbaik dan yang paling maksimal
(highest and the best use) agar penggunaannya menjadi lebih
ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat
memberikan harapan keuntungan yang paling besar, baik
keuntungan yang bersifat material maupun yang bersifat non
material. Sebenarnya, tanah itu sendiri sudah memiliki nilai, akan
tetapi pengembangannya dapat memberikan kontribusi baru
terhadap bertambahnya nilai tanah.26
Sebagai salah satu faktor produksi, tanah dapat
memberikan keuntungan lebih (surplus productivity), selain yang
diberikan oleh faktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, modal
dan manajemen. Hal itu disebabkan karena tanah merupakan sisa
keuntungan yang telah dinikmati. Prinsip perubahan (change)
25
Hidayati, W dan Harjanto, Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE,
Yogyakarta, 2003, hlm. 83
26
Aprianti Budhi, Penilaian Ulang Objek Pajak Bumi Dan Bangunan Berbasis
Peta Zona Nilai Tanah (Studi Kasus Kelurahan Sorosutan, Kecamatan
Umbulharjo, Kota Yogyakarta, DIY), Tugas Akhir pada Program Studi Teknik
Geodesi, Fakultas Teknik Universitas Gadjah Mada, 2013, hlm. 79

menyatakan bahwa nilai pasar dipengaruhi oleh dinamika
ekonomi, politik dan faktor demografi seperti adanya
pemintakatan (zoning), suku bunga (interest rate), transportasi
ataupun keadaan ekonomi lokal dan regional. Sedangkan prinsip
antisipasi (anticipation), didasari oleh pendekatan pendapatan.
Nilai pasar akhirnya diartikan sama dengan nilai saat ini yang
diproyeksikan pada keuntungan yang akan datang (present value
of future benefits).
B. Kajian Asas-Asas Penyusunan Peraturan Daerah
Hamid S. Attamimi, menyampaikan dalam pembentukan
peraturan perundang-undangan, setidaknya ada beberapa
pegangan yang harus dikembangkan guna memahami asas-asas
pembentukan peraturan perundang-undangan yang baik
(algemene beginselen van behorlijke regelgeving) secara benar,
meliputi :
Pertama, asas yang terkandung dalam Pancasila selaku
asas-asas hukum umum bagi peraturan perundang-undangan;
Kedua, asas-asas negara berdasar atas hukum selaku asas-asas
hukum umum bagi perundang-undangan; Ketiga, asas-asas
pemerintahan berdasar sistem konstitusi selaku asas-asas
umum bagi perundang-undangan, dan Keempat, asas-asas bagi

perundang-undangan yang dikembangkan oleh ahli.27
Berkenaan dengan hal tersebut pembentukan peraturan
daerah yang baik selain berpedoman pada asas-asas
pembentukan peraturan perundang-undangan yang baik
(beginselen van behoorlijke wetgeving), juga perlu dilandasi oleh
asas-asas hukum umum (algemene rechtsbeginselen), yang
didalamnya terdiri dari asas negara berdasarkan atas hukum
(rechtstaat), pemerintahan berdasarkan sistem konstitusi, dan
negara berdasarkan kedaulatan rakyat.
Berdasarkan Undang-undang No. 12 Tahun 2011
tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan,
mencerminkan sebuah konsep yang dikemukakan oleh Hans
Kelsen yang kemudian dikembangkan oleh muridnya Hans
Nawiasky, di mana dalam teori stufenbau des recht dijelaskan
bahwa norma-norma hukum itu berjenjang-jenjang dan berlapis-
lapis dalam suatu hirarki tata susunan, suatu norma hukum
yang lebih rendah, bersumber dan berdasar pada norma yang
lebih tinggi lagi, demikian seterusnya hingga norma yang tidak
27
Yuliandri, Asas-asas Pembentukan Peraturan Perundang-Undangan yang Baik;
Gagasan Pembentukan Undang-undang Berkelanjutan, (Jakarta ; RajaGrafindo
Persada, 2009), hlm. 115

dapat ditelusuri lebih lanjut yang bersifat hipotesis dan
fiktif.28Konsep teori itulah yang mendasari adanya hirarki
peraturan perundang-undangan yang diatur dalam Pasal 7 Ayat
(1) yang menyebutkan bahwa Jenis dan hierarki Peraturan
Perundang-undanganterdiri atas:
a. Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun
1945;
b. Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat;
c. Undang-Undang/Peraturan Pemerintah Pengganti
Undang-Undang;
d. Peraturan Pemerintah;
e. Peraturan Presiden;
f. Peraturan Daerah Provinsi; dan
g. Peraturan Daerah Kabupaten/Kota.
Dari materi Pasal 7 Ayat (1) tersebut di atas, terlihat
bahwa peraturan daerah merupakan bagian integral dari dari
keseluruhan peraturan perundang-undangan di Indonesia. Hal
ini berarti Perda merupakan salah satu jenis produk hukum
daerah. Selanjutnya dalam Permendagri Nomor 120 Tahun 2018
Tentang Perubahan Atas Permendagri Nomor 80 Tahun 2015

28
Jimly Asshiddiqie dan M. Ali Syafa’at, Teori Hans Kelsen Tentang Hukum,
Cetakan pertama, (Jakarta: KONpress, 2006), hlm. 100.

Tentang Pembentukan Produk Hukum Daerah disebutkan bahwa
produk hukum daerah dilihat dari sifatnya terdiri atas dua, yaitu
produk hukum daerah yeng bersifat pengaturan dan penetapan.
Yang dimaksud produk hukum daerah yang bersifat pengaturan
antara lain:29
A. Peraturan Daerah (atau dalam UU Keistimewaan Aceh
disebut dengan Qonun);
B. Peraturan Kepala Daerah;
C. Peraturan DPRD.
Pembentukan peraturan perundang-undangan
(termasuk Perda) dibentuk harus memperhatikan beberapa asas
sebagai berikut :
1. Asas Tata Susunan Peraturan Perundang-undangan
atau lex superior derogate lex inferiori: peraturan
perundang-undangan yang lebih rendah tidak boleh
bertentangan dengan peraturan perundang-undangan
yang lebih tinggi.
2. Asas lex specialis derogate lex generalis: peraturan
perundang-undangan yang lebih khusus
29
Lihat Pasal 3 Permendagri Nomor 120 Tahun 2018 Tentang Perubahan Atas
Permendagri Nomor 80 Tahun 2015 Tentang Pembentukan Produk Hukum
Daerah

mengenyampingkan peraturan perundang-undangan
yang lebih umum.
3. Asas lex posterior derogate lex priori: peraturan
perundangundangan yang lahir
kemudianmengenyampingkan peraturan perundang-
undangan yang lahir terlebih dahulu jika materi yang
diatur peraturan perundang-undangan tersebut sama.
4. Asas kejelasan tujuan, artinya setip pembentukan
peraturan perundang-undangan harus mempunyai
tujuan jelas yang hendak dicapai.
5. Asas asas kelembagaan atau pejabat pembentuk yang
tepat : bahwa setiap jeniis peraturan perundang-
undangan harus dibuat oleh lembaga negara atau
pejabat pembentuk peraturan perundang-undangan
yang berwenang. Peraturan perundang-undangan
tersebutdapat dibatalkan atau batal demi hukum
apabila dibuat oleh lembaga negara atau pejabat yang
tidak berwenang.
6. Asas kesesuaian antara jenis, hirarki dan materi
muatan: bahwa dalam pembentukan peraturan
perundang-undangan harus benar-benar

memperhatikan materi muatan yang tepat sesuai
dengan jenis dan hirarki peraturan perundang-
undangan.
7. Asas dapat dilaksanakan: setiap pembentukan peraturan
perundang-undangan harus memperhitungkaan
efektifitas peraturan perundang-undangan tersebut di
dalam masyarakat baik secara filosofis, sosiologis, dan
yuridis.
8. Asas kedayagunaan dan kehasilgunaan : bahwa setiap
perundang-undangan dibuat karena memang benar-
benar dibutuhkan dan bermanfaat dalam mengatur
kehidupan masyarakat, berbangsa, dan bernegara.
9. Asas kejelasan rumusan : bahwa setiap peraturan
perundang-undangan harus memenuhi persyaratan
teknis penyusunan peraturan perundang-undangan,
sistimatika, pilihan kata atau istilah, serta bahasa
hukum yang jelas dan mudah dimengerti sehingga tidak
menimbulkan berbagai interpretasi dalam
pelaksanaannya.
Asas keterbukaan : bahwa dalam pembentukan peraturan
perundang-undangan mulai dari perencanaan, penyusunan,

pembahasan, pengesahan atau penetapan, dan pengundangan
bersifat transparan dan terbuka. Dengan demikian, seluruh
lapisan masyarakat mempunyai kesempatan yang seluas-luasnya
untuk memberikan masukan dalam pembentukan perundang-
undangan.
C. Kajian Terhadap Praktek Penyelenggaraan, Kondisi
Eksisting dan Permasalahan
1. Kondisi Kependudukan
Tabel 1 : Penduduk Menurut Kecamatan dan Jenis Kelamin
Sumber: Badan Pusat Statistik Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan
Tabel 2: Persentase Penduduk Menurut Kelompok Umur

Tabel 3: Pertumbuhan Penduduk Menurut Kecamatan
2. Garis Kemiskinan Kemiskinan dan Pengeluaran
Tabel 4: Indikator Kemiskinan tahun 2018-2020


Tabel 5: Rata-rata Pengeluaran Perkapita
Tabel 6: Pengeluaran Menurut Golongan dan Barang

Tabel 7: PDRB Menurut Pengeluaran
3. Sosial Budaya
Tabel 8: Persentase Rumah Tangga Menurut Program
Perlindungan Sosial
4. Indeks Pembangunan Manusia
Tabel 9: Indeks Pembangunan Manusia Tahun 2018-2020

Tabel 10: Indeks Pembangunan Manusia Sulawesi Utara
Sumber: Badan Pusat Statistik Sulawesi Utara
Dari data yang disajikan tersebut diatas menunjukkan
bahwa Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan memiliki IPM

terendah di Provinsi Sulawesi Utara. Apabila disandingkan dengan
beberapa daerah lain, Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan
memiliki IPM sebesar 65% pada tahun 2020. Pemerintahan
Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan mempunyai tanggung
jawab untuk menyelesaikan permasalahan tersebut melalui
pengambilan kebijakan yang terkait dengan penyelesaian masalah
sebagaimana dimaksud. Perlu diketahui bahwa dalam Undang-
Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah,
terdapat beberapa urusan yang wajib yang berkaitan dengan
pelayanan dasar dan yang tidak berkaitan dengan pelayanan
dasar serta urusan pilihan yang diselenggarakan oleh
pemerintahan daerah termasuk kabupaten Bolaang Mongondow
Selatan, yang terkait langsung dengan peningkatan kesejahteraan
masyarakat.
D. Kajian Implikasi Penerapan Peraturan Daerah
Indonesia pada dasarnya adalah negara yang memiliki area
yang sangat luas beserta seluruh kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya, termasuk juga tanah. Dengan wilayah dan tanah
yang sedemikian luas, seharusnya Indonesia sudah dapat
dikategorikan sebagai negara yang makmur. Sayang seluruh

potensi yang ada belum terkelola secara optimal. Tanah
merupakan salah satu sumber daya alam yang belum terkelola
secara optimal dimana segelintir orang menguasai luasan yang
sangat luas sementara orang kebanyakan hanya menguasai
kisaran 0-100 meter persegi. Kondisi ini membuat pasar dan nilai
tanah secara teori memiliki kecenderungan tidak sehat apabila
kita melihat dari jumlah luasan tanah Indonesia yang relatif tetap.
Mekanisme pasar tanah akhir-akhir ini tidak sesuai akibat
upaya melambungkan harga penawaran tanah. Akibatnya terjadi
perbedaan yang begitu jauh dengan harga permintaannya. Gejala
meningkatnya harga tanah tanpa melalui mekanisme pasar yang
wajar, umumnya mengikuti pola penggunaan tanah. Untuk
mengendalikannya diperlukan intervensi pemerintah. Tanah
sebagai bagian dari ruang muka bumi adalah sarana bagi
manusia untuk melaksanakan segala aktivitasnya. Penilaian orang
atas sebidang tanah akan menjadi sangat berbeda, karena tanah
memiliki beberapa dimensi dan ukuran yang berbeda-beda pula.
Istilah tanah, bisa diartikan menjadi tiga hal, yakni:
1. Benda tempat tumbuhnya tanaman (soil), ukurannya
adalah tingkat kesuburannya;

2. Benda yang dapat diangkat dan dipindahkan (material),
ukurannya adalah beratnya dalam ton, meter kubik atau
kilogram;
3. Bagian dari wilayah muka bumi (space) yang sering disebut
dengan tempat, ukurannya adalah luasnya, dalam hektar,
meter persegi dan sebagainya.30
Untuk melakukan transaksi atas tanah sebagai tempat,
diperlukan beberapa parameter lain (selain luasnya) yang harus
dapat mewakili tanah tersebut dengan lebih baik lagi. Jual beli,
ganti rugi, agunan, garansi, gadai maupun hipotik adalah
beberapa contoh transaksi atas tanah yang memerlukan suatu
harga atau nilai sebagai cerminan dari manfaat atau kegunaan
tanah tersebut. Penilaian atas sebidang tanah memerlukan
keahlian tersendiri. Selain membutuhkan pengalaman, penilaian
tanah juga membutuhkan pengetahuan yang memadai tentang
prinsip-prinsip penilaian, teknik pendekatan dalam penilaian,
faktor-faktor yang berpengaruh secara langsung atau tidak
langsung ataupun pengetahuan tentang teknik/metode yang
dapat dipakai untuk mempermudah estimasi nilai tanah.
30
Pusat Penelitian Dan Pengembangan Kementerian Agraria dan Tata Ruang /
Badan Pertanahan Nasional, Penelitian Pemanfaatan Zona Nilai Tanah Berbasis
Penataan Ruang, hlm 2.

Kebutuhan akan tanah diindikasikan oleh adanya
permintaan (demand) yang pada gilirannya akan dipenuhi dengan
adanya penawaran (supply). Melihat aspek permintaan dan
penawaran ini, maka seharusnya pada suatu saat akan terjadi
keseimbangan harga (equilibrium price). Namun demikian, pada
kenyataannya pasar sempurna tidak pernah ada, mengingat
mekanismenya selalu “diganggu” oleh aktifitas manusia sendiri,
sehingga harga pasar yang terjadi sering tidak mencerminkan
“kenikmatan” yang sesungguhnya dirasakan. Dalam bahasa
penilaian, harga “kenikmatan” itu sering diartikan sebagai nilai
ekonomis.31
Peraturan daerah merupakan instrumen yang memberikan
efek postitif terhadap masyarakat sehingga perumusan normanya
harus mengedepankan kemanfaatan, keadilan dan kepastian
hukum. Konsekuensi logis negara Indonesia adalah negara hukum
adalah kehidupan masyarakatnya harus diatur dengan hukum
yang tertulis dan terterima sebagai pedoman hidup bersama.
Pengaturan penetapan zona nilai tanah yang merupakan bagian
dari tugas pemerintah daerah dibidang pertanahan adalah urusan
pemerintahan wajib yang tidak berkaitan dengan Pelayanan Dasar
31
Hlm 3.

sebagaimana diatur dalam UU Pemerintahan Daerah. Pasal 12
ayat (2) UU 23 Tahun 2014 Tentang Pemerintahan Daerah
menjelaskan bahwa Urusan Pemerintahan Wajib yang tidak
berkaitan dengan Pelayanan Dasar meliputi:
a. tenaga kerja;
b. pemberdayaan perempuan dan pelindungan anak;
c. pangan;
d. pertanahan;
e. lingkungan hidup;
f. administrasi kependudukan dan pencatatan sipil;
g. pemberdayaan masyarakat dan Desa;
h. pengendalian penduduk dan keluarga berencana;
i. perhubungan;
j. komunikasi dan informatika;
k. koperasi, usaha kecil, dan menengah;
l. penanaman modal;
m. kepemudaan dan olah raga;
n. statistik;
o. persandian;
p. kebudayaan;
q. perpustakaan; dan

r. kearsipan.
Pemerintah mengeluarkan kebijakan mengenai tarif
pelayanan pertanahan yang tertuang di dalam Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia Nomor 128 Tahun 2015 tentang
Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang
berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional yang di dalamnya tercantum ketentuan
mengenai Zona Nilai Tanah (ZNT).
Implikasi ZNT dalam pelayanan peralihan hak terhadap
penentuan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dikarenakan
sebelumnya Nilai Tanah pada Pasal 16 ayat (1) dan (2) tersebut
menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dalam SPPT PBB
(Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan
Bangunan) dalam penentuan PNBP-nya yang terhitung lebih kecil
daripada Zona Nilai Tanah (ZNT), hal tersebut berpotensi
menimbulkan kerugian terhadap Penerimaan Negara Bukan Pajak
(PNBP). Sehingga dengan fungsi ZNT dalam pelayanan peralihan
hak, khususnya terkait dengan penentuan Penerimaan Negara
Bukan Pajak (PNBP), dalam pemanfaatan informasi nilai pasar
tanah dalam Peta ZNT BPN yang jauh lebih tinggi daripada NJOP,

diharapkan mampu mendongkrak penerimaan Negara baik dari
pajak maupun nonpajak yang berdasarkan simulasi dan realisasi
mampu meningkatkan penerimaan Negara dari PNBP berkisar 3-6
kali lipat lebih tinggi.
Diterapkannya ZNT (Zona Nilai Tanah) sebagai penentuan
Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) mengakibatkan semakin
tingginya biaya yang harus dikeluarkan masyarakat. Hal ini
berdampak pada masyarakat yang merasa terbebani khusunya
masyarakat menengah ke bawah dengan pegeluaran yang semakin
tinggi. Fokus kajian kebijakan ZNT menjadi menarik dan penting
untuk di bahas baik secara konsep hukum positif dan
implementasinya sehubungan dengan arti penting Zona Nilai
Tanah (ZNT) sebagai jaminan kepastian hokum dalam pelayanan
pertanahan, fungsi Zona Nilai Tanah (ZNT) sebagai jaminan
kepastian hukum dalam penentuan dasar pengenaan PNBP
bidang pertanahan, serta pelaksanaan Zona Nilai Tanah (ZNT)
dalam pelayanan peralihan hak atas tanah dan kaitannya dengan
penentuan PNBP. Hal ini terkait dengan ide dasar hukum yang
mencakup nilai kemanfaatan, kepastian dan keadilan hukum
khususnya bagi masyarakat.32
32
Zahra Amalia Maimanah, Op. Cit, hlm 334

Pembentukan Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten
Bolaang Mongondow Selatan tentang Penetapan Zona Nilai Tanah,
yang dibentuk atas persetujuan bersama antara Bupati dan
Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) yang merupakan salah
satu bentuk dukungan politik (DPRD) dalam penetapan zona nilai
tanah di Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan, diharapkan
akan menjadi dasar hukum bagi Pemerintah Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan dalam rangka Penetapan Zona Nilai Tanah di
Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan.
Dengan hadirnya Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan tentang Penetapan Zona Nilai Tanah, maka
Pemerintah Daerah dapat melakukan suatu strategi untuk
mencapai Penetapan Zona Nilai Tanah yang berkeadalian. Dapat
diartikan keadilan adalah menyangkut hubungan orang satu
dengan orang yang lain yang menyangkut hak dan kewajiban, dan
bagaimana pihak-pihak yang saling berhubungan
mempertimbangkan haknya dan kemudian dihadapkan dengan
kewajibannya. Kewajiban masyarakat dalam hal ini adalah
membayar Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) dan
masyarakat berhak untuk sertipikat atas peralihan hak atas
tanah, begitu juga sebaliknya kewajiban Kantor Pertanahan

adalah menerbitkan sertipikat peralihan hak atas tanah dan
haknya adalah menerima pembayaran Penerimaan Negara Bukan
Pajak (PNBP) sehingga keadilan di sini dapat terlihat bahwa
masing-masing pihak sudah mendapatkan hak dan kewajibannya.

BAB IV
LANDASAN FILOSOFIS, SOSIOLOGIS DAN YURIDIS
A. Landasan Filosofis
Menurut pandangan hidup, kesadaran, dan cita hukum
bangsa Indonesia berdasarkan Pancasila, tanah merupakan
karunia Tuhan Yang Maha Kuasa kepada seluruh rakyat
Indonesia yang wajib disyukuri keberadaanya. Wujud dari rasa
syukur itu adalah bahwa tanah harus dikelola dengan sebaik-
baiknya untuk kepentingan pembangunan manusia Indonesia
seutuhnya sesuai dengan perkembangan peradaban dan budaya
bangsa Indonesia. Pengelolaan tanah harus didasarkan kepada
pengaturan hukum yang mampu mempersatukan bangsa
Indonesia yang terdiri atas berbagai latar belakang budaya dan
adat istiadat bangsa Indonesia yang bersifat komunal religius.
Untuk itu pengaturan pengelolaan tanah harus sejalan dengan
nilai-nilai demokrasi, termasuk demokrasi ekonomi, yakni dengan
mengakomodasi kepentingan seluruh suku bangsa yang ada.
Dengan demikian diharapkan tanah sebagai sumber daya modal
dan sumber daya sosial dapat dijadikan sebagai sumber

kesejahteraan dan keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indnesia. 33
Pengaturan di bidang pertanahan juga harus mendukung
terwujudnya tujuan nasional negara sebagaimana tercantum di
dalam Pembukaan Undang-undang Dasar Negara Republik
Indonesia Tahun 1945 (UUD 1945). Hukum pertanahan Indonesia
harus senantiasa berorientasi kepada kepentingan bangsa dalam
rangka melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah
darah Indonesia. Perlindungan kepentingan setiap bangsa
Indonesia atas tanah dimaksudkan untuk memajukan
kesejahteraan seluruh rakyat pada umumnya, sehingga
kehidupan bangsa Indonesia menjadi lebih cerdas.
Salah satu hal yang penting untuk diwujudkan adalah
pengaturan zona nilai tanah yang komperhensif dan berkeadilan
khususnya di daerah. Konsep zona nilai tanah di arahkan pada
nilai tanah yang di hubungkan dengan penerimaan bukan pajak
oleh daerah yang nantinya akan berdampak secara positif
terhadap perkembangan pembangunan.
Untuk mewujudkan cita-cita filosofis di atas, maka secara
konstitusional UUD 1945 telah meletakkan landasan politik
hukum pertanahan nasional sebagai bagian dari pengaturan

33
Ria Fitri. “Tinjauan Tanah Terlantar dalam Perspektif Hukum Islam”, Kanun
Jurnal Ilmu Hukum, No. 55, Th. XIII (Desember, 2011), hlm. 1

terhadap bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya.34 Hal inilah yang ditegaskan oleh Pasal 33 ayat (3) UUD
1945, bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-
besar kemakmuran rakyat. Terkait dengan itu, kemudian
ditetapkan pula Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, atau lebih dikenal dengan
Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), sebagai peraturan
pelaksana dari Pasal 33 ayat (3) UUD Negara RI Tahun 1945.
Pasal 2 ayat (1) UUPA kembali menegaskan, bahwa “atas dasar
ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) UUD Negara RI Tahun 1945
dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air dan
ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara,
sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.” Penguasaan dari
negara atas bumi, air, dan ruang angkasa tersebut digunakan
untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat, dalam arti
kebahagiaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat
dan Negara hukum Indonesia yang merdeka berdaulat, adil dan
makmur (Pasal 2 ayat (3) UUPA).

34
Winahyu Erwiningsih, Hak Menguasai Negara Atas Tanah, Total Media,
Yogyakarta, 2009, hlm. 83

B. Landasan Sosiologis
Sebagai negara hukum, Indonesia menjunjung tinggi adanya
supremasi hukum yang membawa konsekuensi bahwa setiap
tindakan yang dilakukan oleh warga negara termasuk pemerintah
(seluruh organ dari negara) harus berdasar pada hukum positif
yang berlaku.35 Hukum berfungsi menertibkan dan mengatur
dalam masyarakat serta menyelesaikan masalah yang timbul
dalam kehidupan bernegara. Artinya segala kewenangan dan
tindakan alat-alat perlengkapan negara atau penguasa, semata-
mata berdasarkan hukum atau dengan kata lain diatur oleh
hukum sehingga dapat mencerminkan keadilan bagi warga
negara.36 Negara yang berlandaskan atas hukum dan keadilan
tentu harus menjamin pemenuhan hak-hak setiap warga negara.
Pelaksanaan praktik hukum dikehidupan sehari-hari
membutuhkan perangkat-perangkat hukum untuk mengatur
kebijakan. Suatu kebijakan pemerintah seharusnya diatur dengan
perangkatperangkat hukum berupa peraturan perundang-
undangan yang selaras, dinamis, dan konkret. Peraturan
perundang-undangan harus secara tegas, jelas, serta tidak boleh
35
Hariri, W. M, Pengantar Ilmu Hukum, Bandung: Pustaka Setia, 2012, hlm. 1
36
Hakim, A. A, Negara Hukum dan Demokrasi di Indonesia, Yogyakarta:
Pustaka Pelajar, 2011, hlm. 29

memiliki lebih dari satu tafsir agar tidak menimbulkan kekacauan
dalam melaksanakan peraturan tersebut. Selain itu, peraturan
perundang-undangan harus mengatur secara jelas agar tidak
terjadi kekosongan hukum terhadapnya.
Badan Pertanahan Nasional seperti telah dijelaskan
sebelumnya memiliki kewenangan untuk melakukan penyusunan
dan pelaksanaan kebijakan dibidang pertanahan serta memberi
dukungan administrasi kepada seluruh unit organisasi di
lingkungannya. Tidak adanya suatu peraturan hukum yang secara
khusus dan spesifik mengenai Zona Nilai Tanah akan berakibat
pada pelaksanaan kebijakan. Radburuch berpendapat bahwa
terdapat tiga tujuan hukum yaitu, keadilan (gerechtigkeit),
kemanfaatan (zweckmaeszigkeit), dan kepastian hukum atau
rechtssicherkeit.37 Dengan tidak diaturnya peraturan mengenai
Zona Nilai Tanah secara spesifik dan khusus mencerminkan tidak
terpenuhinya tujuan hukum.
Kepastian hukum memberikan perlindungan terhadap
tindakan sewenang-wenang, yang berarti terjadi adanya ketertiban
dalam masyarakat dan juga dari pemerintah. Kepastian hukum
sebagai salah satu tujuan hukum dikatakan sebagai bagian dari
37
Ali, A, Menyibak Tabir Hukum, Jakarta: Gunung Agung, 2002, hlm. 58

upaya keadilan. Selain itu, hukum berfungsi sebagai sarana untuk
melindungi hak dan kewajiban subjek hukum tersebut. 38 Hukum
diciptakan sebagai suatu sarana untuk menciptakan hak dan
kewajiban dari subjek hukum agar subjek hukum dapat
menjalankan kewajiban dan mendapatkan haknya secara wajar
Tidak terdapatnya peraturan perundang-undangan yang
secara khusus mengenai peraturan Zona Nilai Tanah sebagai
dasar penilaian harga tanah oleh Badan Pertanahan Nasional
mengabaikan pemenuhan kepastian hukum di dalamnya. Akibat
hukum yang terjadi adalah Badan Pertanahan Nasional telah
mengabaikan amanah dari undangundang dan mengingkari asas
kepastian hukum dalam manjalankan tugasnya sebagaimana
dijelaskan sebelumnya, sehingga membuka kemungkinan bahwa
Badan Pertanahan Nasional menjalankan tugasnya secara
sewenang-wenang tanpa dasar hukum. Oleh sebab itu kehadiran
Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan tentang
Zona Nilai Tanah diharapkan dapat memberikan perlindungan
dan kepastian terhadap penetapan zona nilai tanah.
C. Landasan Yuridis
38
Permadi. I, “Perlindungan Hukum terhadap Pembeli Tanah Bersertifikat Ganda
dengan Cara Iktikad Baik Demi Kepastian hukum”, Yusticia Jurnal Hukum, 5(2),
2016, hlm. 460

Pasal 1 ayat (3) UUD NRI 1945 menegaskan bahwa “Negara
Indonesia adalah negara hukum”. Sebagai negara hukum
membawa konsekuensi adanya supremasi hukum. Seluruh aspek
dalam kehidupan kemasyarakatan, kebangsaan, dan kenegaraan
serta pemerintahan harus berdasarkan atas hukum positif yang
berlaku. Demi terciptanya tatanan masyarakat yang taat pada
hukum dibutuhkan tatanan yang tertib dibidang peraturan
perundang-undangan.
Peraturan perundang-undangan adalah keputusan tertulis
negara atau pemerintahan yang berisi petunjuk atau pola tingkah
laku yang bersifat mengikat secara umum. Sistem peraturan
perundang-undangan di Indonesia melalui Pasal 7 ayat (1)
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 menyebutkan secara
hierarki peraturan perundang-undangan terdiri atas Undang-
Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Ketetapan
Majelis Permusyawaratan Rakyat, Undang-Undang/Peraturan
Pemerintah Pengganti Undang-Undang, Peraturan Pemerintah,
Peraturan Presiden, Peraturan Daerah Provinsi, dan Peraturan
Daerah Kabupaten/Kota.
Pada Pasal 8 ayat (1) dan (2) membuka kemungkinan
adanya peraturan perundang-undangan lainnya yang ditetapkan

oleh pimpinan lembaga atau badan negara, misalnya Peraturan
Menteri yang telah diakui dan memiliki kekuatan hukum yang
mengikat sepanjang diperintahkan oleh peraturan perundang-
undangan yang lebih tinggi atau dibentuk berdasarkan
kewenangannya. Zona Nilai Tanah bertujuan untuk
mengidentifikasi nilai tanah dengan menentukan secara jelas
batasbatas kepemilikan hak atas tanah dalam bentuk sketsa/peta
yang selanjutnya diterapkan sebagai penentu Penerimaan Negara
Bukan Pajak.39 Sebagai bentuk pelayanan kepada masyarakat
mengenai jaminan kepastian hukum dalam pelayanan
pertanahan, adanya Zona Nilai Tanah tidak memiliki landasan
yuridis yang secara khusus mengatur ketentuan tersebut
sebagaimana amanat Pasal 7 ayat (1) UU Nomor 12 Tahun 2011 di
atas.
Secara umum adanya Zona Nilai Tanah diatur dalam
berbagai peraturan hukum. Pertama, Pasal 16 ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas
jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
Kedua, Pasal 459 Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 8 Tahun

39
Rongiyati, S, “Eksistensi Lembaga Penilai Tanah dalam Pengadaan Tanah
untuk Kepentingan Umum”, Jurnal Negara Hukum, 3(1), 2011, hlm. 15

2015 Tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan
Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. Ketiga, Pasal 24 ayat (3)
Peraturan Menteri ATR/ BPN Nomor 38 Tahun 2016 Tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional dan Kantor Pertanahan. Keempat, Pasal 52 ayat (1)
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 38 Tahun 2016 Tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional dan Kantor Pertanahan. Pasal 16 ayat (1) Peraturan
Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif Atas
jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
menyebutkan bahwa “Nilai harga tanah berdasarkan nilai pasar
(market value) yang ditetapkan oleh Kementerian ATR/BPN
melalui peta Zona Nilai Tanah yang disetujui oleh kepala Kantor
Pertanahan pada tahun berkenaan”.
Pada pasal ini juga menjelaskan penghitungan biaya yang
harus dikeluarkan masyarakat berdasarkan nilai Zona Nilai Tanah
per meter persegi. Sedangkan, pada Pasal 459 Peraturan Menteri
ATR/BPN Nomor 8 Tahun 2015, Pasal 24 ayat (3) Peraturan
Menteri ATR/BPN Nomor 38 Tahun 2016, dan Pasal 52 ayat (1)
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 38 Tahun 2016 hanya

menyinggung tugas Badan Pertanahan Nasional mengenai Zona
Nilai Tanah. Sebagai lembaga yang bertugas dalam bidang tata
ruang, agraria, dan pertanahan, sumber kewenangan Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/ Badan Pertanahan Nasional merupakan
sumber kewenangan atribusi. Kewenangan atribusi bersifat asli
yang berasal dari peraturan perundang-undangan.
Organ pemerintahan mendapat kewenangan secara
langsung dari redaksi pasal tertentu dalam suatu peraturan
perundang-undangan. Kewenangan adalah kekuasaan yang
berdasar pada hukum, disamping terdapat kekuasaan yang tidak
berasal dari hukum.40 Terkait persoalan atribusi, penerima
wewenang dapat menciptakan wewenang baru atau memperluas
wewenang yang sudah ada dengan tanggung jawab intern dan
ekstern, pelaksanaan wewenang diatribusikan sepenuhnya pada
penerima wewenang.
Kewenangan ialah kekuasaan formal, yakni kekuasaan yang
berasal dari posisi individu yang diberikan oleh undang-undang.
Badan Pertanahan Nasional yang merupakan sub bagian dari
kewenangan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional memiliki fungsi untuk melakukan

40
Bakrie, M, Hak Menguasai Tanah oleh Negara (Paradigma Baru untuk
Reformasi Agraria), Yogyakarta: Citra Media, 2007, hlm. 39

penyusunan dan pelaksanaan kebijakan di bidang pertanahan;
merumuskan dan melaksanakan kebijakan di bidang pengaturan,
penataan dan pengendalian kebijakan pertanahan; perumusan
dan pelaksanaan kebijakan di bidang pengadaan tanah; serta
pelaksanaan koordinasi tugas, pembinaan, dan pemberian
dukungan administrasi kepada seluruh unit organisasi di
lingkungan Badan Pertanahan Nasional. 41 Badan Pertanahan
Nasional sebagai lembaga pemerintahan yang mengurusi di bidang
pertanahan memiliki kewenangan utama untuk membuat dan
menentukan nilai harga tanah yang terdapat di wilayah Republik
Indonesia. Dilihat dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria hingga peraturan
perundang-undangan di bawahnya mengamanatkan negara dalam
hal ini pemerintah untuk menjalankan undang-undang tersebut,
sehingga pemerintah memberikan kewenangan secara atributif
kepada Badan Pertanahan Nasional.
Pemberian kewenangan atribusi kepada Badan Pertanahan
Nasional ialah sebagai pembantu presiden dalam menjalankan
tugas pemerintahan untuk mengurusi yang berkaitan dengan
pertanahan. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang

41
Sinamo, N, Hukum Adminstrasi Negara, Jakarta: Jala Permata Aksara, 2010,
hlm. 120

Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria kemudian diejawantahkan
oleh pemerintah melalui aturan peraturan yang diperlukan untuk
menjalankan perintah dari undang-undang tersebut.

BAB V
JANGKAUAN, ARAH PENGATURAN DAN RUANG LINGKUP
MATERI MUATAN RANCANGAN PERATURAN DAERAH
A. Jangkauan dan Arah Pengaturan Yang Akan Diwujudkan
Jangkauan Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan tentang Penetapan Zona Nilai Tanah
diharapkan dapat mewujudkan standar umum bagi masyarakat
dalam transaksi pertanahan dan properti, memberikan referensi
pengambilan keputusan spasial, perencanaan tata ruang kota,
perencanaan pembangunan yang mengalihkan fungsi lahan, dan
penataan pemukiman; dan memberikan informasi yang
transparan kepada Pemerintah Daerah dan masyarakat dalam
transaksi jual beli tanah.
Arah pengaturan Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten
yaitu terwujudnya tanggung jawab, keserasian dan keseimbangan,
keterpaduan, manfaat, keadilan, partisifatif, keamanan,
keselamatan, kearifan lokal, tata kelola pemerintahan yang baik
dan otonomi daerah demi kemajuan dan kesejahteraan dalam
berbangsa dan bernegara.

B. Ruang Lingkup Materi Muatan
Materi muatan yang hendak dituangkan dalam Rancangan
Peraturan Daerah Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten
merupakan penormaan dari jangkauan dan arah pengaturan yang
telah ditentukan untuk menentukan luasnya pengaturan norma
dalam Rancangan Peraturan Daerah dimaksud. Oleh karena itu,
dapat diuraikan materi muatan Rancangan Peraturan Daerah
Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow
Selatan tentang Penetapan Zona Nilai Tanah, sebagai berikut:
1. Ketentuan Umum
Untuk menyeragamkan pemahaman dan kesesuaian dalam
memahami dan melaksanakan isi dari peraturan perundang-
undangan, serta menghindari terjadinya multitafsir terhadap
norma yang diatur maka perlu untuk menentukan defenisi dan
batasan pengertian terhadap suatu istilah yang hendak
digunakan dalam Peraturan Daerah.
Definisi atau batasan pengertian yang akan digunakan dalam
Rancangan Peraturan Daerah Peraturan Daerah Rancangan
Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan
tentang Penetapan Zona Nilai Tanah, adalah:

a. Daerah adalah Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan.
b. Pemerintah Daerah adalah Bupati sebagai unsur
penyelenggara pemerintahan daerah yang memimpin
pelaksanaan urusan pemerintahan yang menjadi
kewenangan daerah otonom.
c. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah yang selanjutnya
disingkat DPRD adalah lembaga perwakilan rakyat daerah
yang berkedudukan sebagai unsur penyelenggara
pemerintahan daerah.
d. Bupati adalah Bupati Kabupaten Bolaang Mongondow
Selatan.
e. Perangkat Daerah adalah Perangkat Daerah yang
menyelenggarakan urusan di bidang pajak daerah dan
retribusi daerah.
f. Tanah adalah daratan yang berada dalam wilayah
administratif Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan.
g. Nilai Tanah adalah pengukuran nilai yang didasarkan
kepada kemampuan tanah secara ekonomis dalam
hubungannya dengan produktivitas dan strategi ekonomis.
h. Zona adalah ruang yang penggunaannya disepakati
bersama oleh pemangku kepentingan dan telah ditetapkan

status hukumnya.
i. Zona Nilai Tanah adalah area dalam wilayah Kabupaten
Bolaang Mongondow Selatan yang menetapkan nilai tanah
dengan kategori tententu dan memiliki karakteristik yang
serupa dalam satu zona nilai yang sama.
j. Tata ruang adalah pola pemanfaatan ruang berdasarkan
Rencana Tata Ruang Wilayah Daerah.
k. Perencanaan adalah rencana yang memuat susunan
kerangka kebijakan, prosedur dan tanggung jawab, dalam
rangka pengoordinasian pengambilan keputusan diantara
berbagai lembaga/instansi mengenai zona nilai tanah.
l. Pengendalian dan Pengawasan adalah kegiatan yang
dilakukan oleh pemerintah untuk mengetahui dan
menjamin kemajuan program atau kegiatan zona nilai
tanah, dan untuk menilai hasil akhir dari program ataupun
kegiatan zona nilai tanah.
2. Asas, Tujuan Dan Ruang Lingkup
Zona nilai tanah dilaksanakan berdasarkan asas tanggung
jawab, keserasian dan keseimbangan, keterpaduan, manfaat,
keadilan, partisifatif, keamanan, keselamatan, kearifan lokal,
tata kelola pemerintahan yang baik dan otonomi daerah yang

diselenggarakan dengan tujuan:
a. menetapkan standar umum bagi masyarakat dalam
transaksi pertanahan dan properti;
b. memberikan referensi pengambilan keputusan spasial,
perencanaan tata ruang kota, perencanaan
pembangunan yang mengalihkan fungsi lahan, dan
penataan pemukiman; dan
c. memberikan informasi yang transparan kepada
Pemerintah Daerah dan masyarakat dalam transaksi jual
beli tanah.
3. Tugas Dan Wewenang
Dalam penetapan zona nilai tanah, Pemerintah Daerah
mempunyai tugas sebagai berikut:
a. menetapkan kebijakan di Daerah;
b. menyelenggarakan inventarisasi nilai tanah di Daerah;
c. mengembangkan dan melaksanakan kerja sama dan
kemitraan;
d. mengembangkan dan menerapkan instrumen zona nilai
tanah;

e. melakukan pembinaan dan pengawasan ketaatan
penanggung jawab usaha dan/atau kegiatan terhadap
ketentuan perizinan tanah sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
f. melaksanakan standar pelayanan minimal; dan
g. mengelola sistem informasi nilai tanah.
Adapun yang menjadi kewenengan Pemerintah Daerah
adalah sebagai berikut:
a. mempergunakan tanah untuk kepentingan pelaksanaan
tugas;
b. menetapkan kebijakan; dan mengambil langkah
strategis sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan
4. Perencanaan
Perencanaan zona nilai tanah dilaksanakan melalui tahapan:
a. persiapan;
b. inventarisasi nilai tanah;
c. rencana klasifikasi zona; dan
d. penyusunan rencana zona nilai tanah.

5. Penetapan
Penetapan zona nilai tanah di tetapkan oleh Bupati yang dapat
didelegasikan kepada perangkat daerah.
6. Pengendalian Dan Pengawasan
Pengendalian dilakukan untuk memantau nilai tanah
terhadap transaksi pertanahan dan perkembangan harga
pasar yang di lakukan paling lama 5 (Lima) tahun serta wajib
di awasi oleh bupati atau dapat di delegasikan kewenanganya
kepada perangkat daerah.
7. Pembagian Zona Nilai Tanah
Pembagian Zona Nilai Tanah harus memperhatikan
memperhatikan kawasan sebagai berikut:
a. pemukiman;
b. perkotaan;
c. perdesaan
d. pertanian;
e. perkebunan;
f. industri;
g. pariwisata;
h. strategis; dan
i. lindung

8. Lembaga Koordinasi Zona Nilai Tanah
Pemerintah Daerah berkoordinasi dengan Badan Pertanahan
Nasional di Daerah dalam penetapan zona nilai tanah.
9. Ketentuan Penutup
Peraturan Pelaksanaan Peraturan Daerah ini harus sudah
ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak Peraturan Daerah
ini diundangkan.

BAB VI
PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan uraian dan pembahasan sebelumnya, maka
yang menjadi simpulan dalam Naskah Akademik Rancangan
Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan
tentang Penetapan Zona Nilai Tanah adalah :
1. Peningkatan nilai zona tanah pada prinsipnya
berdampak baik terhadap masyarakat yang memiliki
tanah srategis di daerah yang merupakan pusat
pembangunan, akan tetapi Zona Nilai Tanah
berpengaruh terhadap Penerimaan Negara Bukan Pajak
karena sebelumnya nilai tanah sebagaimana Pasal 16
ayat (1) dan (2) Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun
2015 menggunakan Nilai Jual Objek Pajak sebagai
Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan
Bangunan, yang nilainya terhitung lebih kecil daripada
Zona Nilai Tanah yang berpengaruh terhadap nilai
Penerimaan Negara Bukan Pajak. Pada praktiknya,
seringkali pemohon keberatan dengan adanya Zona

Nilai Tanah sebagai dasar penghitungan biaya
Penerimaan Negara Bukan Pajak yang rawan
menimbulkan konflik secara vertikal.
2. landasan filososfis pembentukan Rancangan Peraturan
Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan
Tentang Penetapan Zona Nilai Tanah adalah di arahkan
pada nilai tanah yang di hubungkan dengan
penerimaan bukan pajak oleh daerah yang nantinya
akan berdampak secara positif terhadap perkembangan
pembangunan. Sementara, landasan sosiologis yaitu,
Tidak terdapatnya peraturan perundang-undangan
yang secara khusus mengatur mengenai peraturan
Zona Nilai Tanah sebagai dasar penilaian harga tanah
oleh Badan Pertanahan Nasional mengabaikan
pemenuhan kepastian hukum di dalamnya. Oleh sebab
itu kehadiran Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan tentang Zona Nilai Tanah dapat
memberikan perlindungan dan kepastian terhadap
penetapan zona nilai tanah Selanjutnya, landasan
yuridis adalah berbagai peraturan perundang-undangan
yang berkaitan dengan zona nilai tanah.

3. Jangkauan Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten
Bolaang Mongondow Selatan Tentang Penetapan Zona
Nilai Tanah, diharapkan dapat mewujudkan standar
umum bagi masyarakat dalam transaksi pertanahan
dan properti, memberikan referensi pengambilan
keputusan spasial, perencanaan tata ruang kota,
perencanaan pembangunan yang mengalihkan fungsi
lahan, dan penataan pemukiman; dan memberikan
informasi yang transparan kepada Pemerintah Daerah
dan masyarakat dalam transaksi jual beli tanah.
Adapun Arah pengaturan Rancangan Peraturan Daerah
Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan tentang
Penetapan Zona Nilai Tanah, yaitu terwujudnya
tanggung jawab, keserasian dan keseimbangan,
keterpaduan, manfaat, keadilan, partisifatif, keamanan,
keselamatan, kearifan lokal, tata kelola pemerintahan
yang baik dan otonomi daerah demi kemajuan dan
kesejahteraan dalam berbangsa dan bernegara. Ruang
lingkup materi muatan Rancangan Peraturan Daerah
Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan Tentang
Penetapan Zona Nilai Tanah yakni ketentuan umum,

materi pokok yang diatur, dan ketentuan penutup.
B. Saran
Berdasarkan simpulan yang telah diuraikan di atas, maka
saran dalam Naskah Akademik Rancangan Peraturan Daerah
Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan Tentang Zona Nilai
Tanah ini adalah :
1. Perlu adanya peraturan daerah Kabupaten Bolaang
Mongondow Selatan Tentang Zona Nilai Tanah sebagai
dasar hukum atau payung hukum bagi pemerintah
daerah dalam memberikan kebijakan pemerintah
daerah yang responsif terhadap kepastian hukum zona
nilai tanah.
2. Perlu pelibatan masyarakat dan unsur terkait dalam
pembahasan tentang pembentukan peraturan daerah
yang akan menjadi dasar hukum bagi daerah kedepan
dalam konteks zona nilai tanah.
3. Apabila telah dibentuknya peraturan daerah tentang
Zona Nilai Tanah, maka sebaiknya peraturan daerah
tersebut ditindaklanjuti dengan pembentukan
peraturan bupati yang akan mengatur secara lebih
teknis.

DAFTAR PUSTAKA
Buku
Arie S. Hutagalung, Risalah Rapat Panitia Kerja Penyusunan
Rancangan Undang-Undang tentang Pertanahan, Senin, 19
September 2012
Aslan Noor, Konsepsi Hak Milik atas Tanah bagi Bangsa
Indonesia, Bandung: CV. Mandar Maju, 2006
Ismail Alrip, Farida Patittingi, Faisal Abdullah, Pengaturan
Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah, Artikel di Fakultas
Hukum Universitas Hasanuddin, 2013
Ali, A, Menyibak Tabir Hukum, Jakarta: Gunung Agung, 2002
Aprianti Budhi, Penilaian Ulang Objek Pajak Bumi Dan
Bangunan Berbasis Peta Zona Nilai Tanah (Studi
Kasus Kelurahan Sorosutan, Kecamatan Umbulharjo,
Kota Yogyakarta, DIY), Tugas Akhir pada Program Studi

Teknik Geodesi, Fakultas Teknik Universitas Gadjah
Mada, 2013
Bakrie, M, Hak Menguasai Tanah oleh Negara (Paradigma Baru
untuk Reformasi Agraria), Yogyakarta: Citra Media, 2007
Eckert, J.K, Property Appraisial and Essesment Administration, The
International Association of Assessing Officers, Chicago,
Illiois, 2015
Hakim, A. A, Negara Hukum dan Demokrasi di Indonesia,
Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2011
Hidayati, W dan Harjanto, Konsep Dasar Penilaian Properti,
BPFE, Yogyakarta, 2003
NARENDRA SAKTYO ADI, “Analisa Zona Nilai Tanah Akibat
Perubahan Penggunaan Lahan (Studi Kasus : Surabaya
Timur)”, Tugas Akhir, JURUSAN TEKNIK GEOMATIKA
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi
Sepuluh Nopember Surabaya 2015

Purnamasari, G.D, “Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
Kecamatan Kraton Yogyakarta”, Tugas Akhir pada Program
Studi Teknik Geodesi, Fakultas Teknik Universitas
Gadjah Mada, Yogyakarta, 2011
Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar
Bahasa Indonesia, Jakarta, 2008
Rizky Juliansar Yasin , Suryanto , dan Ratna Eka Suminar,
“Perkembangan Kegiatan Ekonomi Di Pusat Pertumbuhan
Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan Provinsi Sulawesi
Utara”, Prosiding Seminar Nasional dan Call For Paper
Ekonomi dan Bisnis, Jember, 27-28 Oktober 2017
Sinamo, N, Hukum Adminstrasi Negara, Jakarta: Jala Permata
Aksara, 2010
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan bagi Tanah dan
Benda Lainnya yang Melekat pada Tanah dalam Konsep
Penerapan Asas pemisahan horizontal, Bandung: Aditya

Bakti, 2015
Iman Sudiyat, Hukum Adat Skesta Asas, Yogyakarta:
Liberty ,Cetakan ke-7, 2012
Jimly Asshiddiqie dan M. Ali Syafa’at, Teori Hans Kelsen Tentang
Hukum, Cetakan pertama, (Jakarta: KONpress, 2006)
Yuliandri, Asas-asas Pembentukan Peraturan Perundang-
Undangan yang Baik; Gagasan Pembentukan Undang-
undang Berkelanjutan, (Jakarta ; RajaGrafindo Persada,
2009)
Jurnal
Hawin Narindra, Iwan Permadi, dan Sudarsono, “Pengaturan Zona
Nilai Tanah Sebagai Dasar Penilaian Tanah Oleh Badan
Pertanahan Nasional”, Jurnal Ilmiah Pendidikan Pancasila
dan Kewarganegaraan, Vol. 5, Nomor 1, Juni 2020
Permadi. I, “Perlindungan Hukum terhadap Pembeli Tanah

Bersertifikat Ganda dengan Cara Iktikad Baik Demi
Kepastian hukum”, Yusticia Jurnal Hukum, 5(2), 2016
Rejekiningsih, T, “Asas Fungsi Sosial Hak Atas Tanah pada Negara
Hukum (Suatu Tinjauan dari Teori, Yuridis dan Penerapannya
di Indonesia)”, Jurnal Yustisia, 5 (2), 2016
Ria Fitri. “Tinjauan Tanah Terlantar dalam Perspektif Hukum
Islam”, Kanun Jurnal Ilmu Hukum, No. 55, Th. XIII
(Desember, 2011)
Rongiyati, S, “Eksistensi Lembaga Penilai Tanah dalam Pengadaan
Tanah untuk Kepentingan Umum”, Jurnal Negara Hukum,
3(1), 2011
Ruslina, E, “Makna Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945 dalam
Pembangunan Hukum Ekonomi Indonesia”, Jurnal
Konstitusi, 9(1), 2015
Zahra Amalia Maimanah, Budi Ispriyarso, dan Paramita
Prananingtyas, “Pemanfaatan Dokumen Zona Nilai Tanah

(ZNT) Sebagai Dasar Pemungutan Penerimaan Negara Bukan
Pajak”, NOTARIUS, Volume 12 Nomor 1, 2019
Peraturan Perundang-Undangan
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan
Peraturan Perundang-undangan
Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan
Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014
Nomor 244, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 5587) sebagaimana telah diubah
beberapa kali terakhir dengan Undang-Undang Nomor 9
Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua Atas Undang-
Undang Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan
Daerah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015
Nomor 58, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 5679);
Permendagri Nomor 120 Tahun 2018 Tentang Perubahan Atas
Permendagri Nomor 80 Tahun 2015 Tentang Pembentukan
Produk Hukum Daerah


NA PZNT 27 Juli

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

NA PZNT 27 Juli

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

NASKAH AKADEMIK

RANCANGAN PERATURAN DAERAH

KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW

Puji syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT, Tuhan Yang

HALAMAN JUDUL …….....………………………………………… i

KATA PENGANTAR ............................................................ ii

DAFTAR ISI ....................................................................... iii

BAB I PENDAHULUAN ................................................... 1

A. Latar Belakang ............................................. 1

B. Identifikasi Masalah ....................................... 6

C. Tujuan dan Kegunaan ................................... 7

BAB II KAJIAN TEORITIS DAN PRAKTIK EMPIRIS ............ 10

A. Kajian Teoritis .............................................. 10

B. Kajian Asas-asas Penyusunan Perda.........................39

C. Kajian Terhadap Praktek Penyelenggaraan,

Kondisi Eksisting dan Permasalahan………………... 45

D. Kajian Implikasi Penerapan Peraturan Daerah ……..51

BAB III EVALUASI DAN ANALISIS PERATURAN PERUNDANG-

UNDANGAN TERKAIT .......................................... 55

BAB IV LANDASAN FILOSOFIS, SOSIOLOGIS, DAN YURIDIS . 64

A. Landasan Filosofis .......................................... 64

B. Landasan Sosiologis ....................................... 71

C. Landasan Yuridis ............................................. 74

BAB V JANGKAUAN, ARAH PENGATURAN, DAN RUANG

LINGKUP MATERI MUATAN .................................... 81

Akan Diwujudkan ............................................ 81

B. Ruang Lingkup Materi Muatan ........................ 82

BAB VI PENUTUP ........................................................... 100

A. Simpulan ...................................................... 100

B. Saran ........................................................... 102

LAMPIRAN:Rancangan Peraturan Daerah Kabupaten Bolaang Mongondow

Selatan tentang Penetapan Zona Nilai Tanah

Tanah merupakan bagian dari permukaan bumi yang

berperan penting dalam kehidupan makhluk hidup. Manusia

menggunakan tanah untuk melakukan seluruh aktivitas

kehidupan termasuk pemenuhan kebutuhan primer yang

meliputi, sandang, pangan, dan papan. Pada konsep negara,

tanah memiliki aspek multidimensi sebab berkaitan dengan aspek

ekonomi, sosial, budaya, politik, hukum, serta pertahanan dan

keamanan.1 Tanah digunakan untuk modal pembangunan yang

bertujuan menjamin kesejahteraan masyarakat Indonesia.

Ketersediaan tanah sebagai bagian dari sumber daya alam

bangsa Indonesia membawa konsekuensi logis adanya proses

pemanfaatan oleh setiap warga negara. Kekayaan alam tersebut

seharusnya digunakan secara berkeadilan sehingga dapat

dijangkau oleh masing-masing individu. Secara yuridis

konstitusional, bangsa Indonesia berupaya menjamin

Naskah Akademik Ranperda tentang Penetapan Zona Nilai Tanah 1

tersebut bertujuan untuk memberi jaminan terwujudnya

kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia. 2 Untuk mewujudkan

kemakmuran, sumber daya alam dikuasai oleh negara. Bentuk

penguasaan negara atas sumber daya alam di Indonesia secara

substansi telah diatur pada Pasal 2 ayat (2) Undang-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar-Dasar dan Ketentuan-

Ketentuan Pokok Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Pasal tersebut menyebutkan bahwa hak menguasai dari

negara untuk menjamin terlaksananya Pasal 33 Ayat (3) UUD NRI

a) mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,

penggunaan, persediaan, dan pemeliharaan bumi, air,

dan ruang angkasa;

b) menentukan dan mengatur hubunganhubungan hukum

antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;

c) menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum

antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum