CRITICAL REVIEW

Raden Mikael Rizki Gigih Kusumadewa ; 215030407111081

Judul : An empirical analysis of simplified valuation approaches for residential
property tax purposes
Penulis : Peadar Davis William McCluskey Terry V. Grissom Michael McCord

Nama Jurnal : Property Management

Volume : 30

Pengindex : emerald insight

DOI : http://dx.doi.org/10.1108/02637471211233774

Pendahuluan

Pajak properti merupakan jenis pajak yang dikenakan atas kepemilikan properti seperti
rumah, tanah, atau bangunan oleh pemerintah. Pajak ini sering kali digunakan oleh
pemerintah sebagai sumber pendapatan untuk membiayai berbagai program dan layanan
publik, seperti infrastruktur, kesehatan, pendidikan, dan keamanan. Selain itu, pajak properti
juga dapat digunakan sebagai instrumen kebijakan untuk mengendalikan harga properti dan
mendorong pertumbuhan ekonomi.

Pajak properti sering kali menjadi topik perdebatan di masyarakat karena dampaknya yang
langsung dirasakan oleh pemilik properti. Di satu sisi, pajak properti dapat memberikan
manfaat kepada masyarakat melalui pembiayaan program dan layanan publik. Namun, di
sisi lain, pajak properti dapat memberikan beban finansial yang cukup besar bagi pemilik
properti, terutama jika nilai properti terus meningkat.

Tujuan penelitian ini adalah untuk memperkuat penerapan dan pemahaman potensi kinerja
pajak properti terikat yang disederhanakan, terutama dalam program desentralisasi fiskal di
negara berkembang dan yurisdiksi transisional. Penelitian ini juga menunjukkan kegunaan
sistem pajak properti yang disederhanakan dalam pengaturan yang kurang berkembang,
dan memberikan alasan mengapa pendekatan modern yang relatif kompleks tidak sesuai.
Banding adalah pendekatan untuk membangun basis pajak properti dengan
mengalokasikan properti ke pita yang mencakup rentang nilai, dan dapat memiliki peran
dalam memberikan pajak properti di mana kesederhanaan adalah penting.

Ringkasan

Penelitian ini membahas peran penting pajak properti dalam dunia yang berkembang.
Terdapat manfaat dari desentralisasi politik dan fiskal yang membutuhkan pemerintahan
subnasional yang stabil dan akuntabel secara demokratis. Dalam meningkatnya pelayanan
publik dan anggaran, terdapat dukungan untuk meningkatkan kapasitas pemerintah daerah
dengan meningkatkan pendapatan mereka sendiri, dan pajak properti menjadi salah satu
kandidat kuat sebagai sumber pendapatan yang belum dimanfaatkan. Pajak properti
dipandang sebagai mekanisme utama akuntabilitas fiskal dan demokrasi lokal, yang dapat
memainkan peran penting dalam mendukung kebijakan desentralisasi kekuasaan dan
pengambilan keputusan.

Dijelaskan bahwa tekanan untuk meningkatkan anggaran dan layanan publik yang lebih
baik telah memunculkan isu kesenjangan fiskal antara pemerintah daerah dan pusat, dan
pajak properti dianggap sebagai kunci untuk proses desentralisasi dan reformasi fiskal.
Pajak properti yang tidak efektif dapat mengakibatkan kekurangan sumber daya dan
memperlebar kesenjangan fiskal. Oleh karena itu, pengenalan dan pengoperasian pajak
properti dianggap penting dalam pengembangan yurisdiksi di seluruh dunia.

Tema umum dari penelitian tentang pajak properti secara internasional adalah bahwa
administrasi yang baik adalah kunci keberhasilan pelaksanaan dan bahwa kesulitan
administrasi seringkali menjadi masalah di negara berkembang. Hal ini dapat menjelaskan
kontribusi pajak properti yang relatif kecil terhadap total pendapatan pajak di negara-negara
berkembang. Negara-negara berkembang seringkali memiliki kekurangan sumber daya dan
kompetensi teknis untuk memperkenalkan dan mengoperasikan pajak properti ad valorem
yang lengkap. Masalah administrasi yang muncul di tingkat nasional dapat menjadi lebih
besar di tingkat lokal. Muncul pertanyaan mengapa negara berpenghasilan rendah harus
membelanjakan banyak uang untuk meningkatkan administrasi pajak yang tidak akan
menghasilkan banyak pendapatan.
Salah satu aspek kunci adalah kapasitas untuk mendirikan basis pajak. Dalam pajak
properti ad valorem, ini sama dengan tugas mengidentifikasi dan memberi nilai pada semua
properti yang relevan di suatu yurisdiksi. Intinya adalah untuk sampai pada penilaian nilai
relatif properti, agar beban pajak dapat dibagi secara adil. Praktik terbaik di lapangan
umumnya dianggap penilaian semua properti ke nilai pasar diskrit, menggunakan perangkat
lunak penilaian "canggih" dan pemodelan statistik lanjutan.

Pendekatan “canggih” Computer Assisted Appraisal (CAMA) biasanya menggunakan

analisis regresi berganda, namun teknik lain seperti regresi berbobot geografis juga
digunakan. Dalam praktik survei, teknologi seperti fotografi udara dan penginderaan jauh
sering digunakan. Dalam kondisi ideal, pendekatan modern ini dapat menghemat biaya dan
memberikan tingkat akurasi dan efisiensi yang tinggi. Pendapatan yang tinggi dapat
diperoleh dari aktivitas ini, dan pasar yang canggih untuk penyediaan perangkat lunak dan
layanan penilaian telah berkembang. Namun, keberhasilan pengoperasian sistem pajak
properti ad valorem memerlukan kematangan pasar dan ekonomi yang baik, yang menjadi
standar yang tinggi bagi banyak negara berkembang dan transisi. Beberapa yurisdiksi tidak
memiliki keahlian atau kapasitas teknis untuk melakukan tugas mendirikan basis pajak atas
dasar ini, sehingga pendekatan diskrit penuh sering tidak praktis. Pendekatan berpita
umumnya didiskontokan, dan praktik terbaik dalam kebijakan pajak adalah mencapai
pemerataan melalui kinerja proporsional atau bahkan progresif.

Sejak tahun 1974, International Association of Assessing Officers (IAAO) telah menetapkan
praktik terbaik dalam pengawasan akurasi dan ekuitas penilaian pajak properti. Praktik ini
terus dipertahankan hingga saat ini terkait dengan akurasi penilaian. Pengawasan
profesional ini telah menetapkan berbagai tes berbasis rasio untuk menetapkan tingkat
akurasi minimum dan ekuitas penilaian horizontal dan vertikal. Tujuannya adalah untuk
menilai apakah properti dengan nilai serupa dinilai serupa dan apakah properti dengan nilai
tinggi dan rendah dinilai secara tepat. Jika properti dinilai tidak proporsional, maka disebut
ketidakadilan vertikal regresif atau progresif. Analisis akademik telah memperkenalkan
sejumlah tes statistik kualitas penilaian untuk mengidentifikasi elemen ketidaksetaraan,
yang dijelaskan dalam makalah kunci dari Sirmans et al.
Penelitian ini menggunakan model sebagai alat untuk memeriksa kebijakan dan memilih uji
standar industri dasar dan alternatif yang sesuai. Model IAAO (1978) mewakili standar
industri terbaik, sedangkan model Paglin dan Fogarty (1972) dipilih sebagai pendekatan
awal yang asli. Namun, kedua model ini memiliki kelemahan karena struktur liniernya yang
tidak menggambarkan properti bernilai lebih tinggi dan lebih rendah secara eksplisit. Clapp
(1990) dan Sunderman et al. (1990) mencoba mengatasi masalah ini. Model yang dipilih
adalah Sunderman et al. (1990) model, yang menggunakan regresi Spline untuk membagi
analisis menjadi tiga bagian berbeda, yaitu nilai rendah, rentang menengah, dan nilai tinggi.
Poin perubahan atau "simpul" diadopsi sebagai nilai yang membatasi rentang antar-kuartil
dari skor TASP untuk konsistensi di seluruh skenario.

Kritik

Hal pertama yang perlu diperhatikan tentang skor adalah bahwa skenario CAMA
tidak berjalan dengan baik. Hal kedua yang perlu diperhatikan adalah bahwa skenario area
floor diskrit dan ketiga skenario turunan Pajak Dewan GB berperforma jauh lebih buruk.
Sebagai perbandingan, beberapa skenario berpita lainnya tampak berperforma sangat kuat,
dengan semua bar satu mengungguli skenario CAMA. Skenario yang berkinerja lebih kuat
adalah varian pengali 1:7 dari luas lantai dan luas lantai yang diindeks oleh skenario nilai
dengan satu, luas lantai yang diindeks oleh skenario 1:7 lingkungan mencapai skor yang
sangat baik.

Dari sini mungkin masuk akal untuk menyimpulkan bahwa dalam hal model Paglin
dan Fogarty (1972), sistem pita berbasis nilai dan area memiliki kapasitas untuk bekerja
dengan baik secara keseluruhan dan dibandingkan dengan pendekatan nilai diskrit berbasis
CAMA. Sekali lagi berguna untuk dicatat bahwa kinerja skenario luas lantai diskrit sangat
berbeda dari skenario berpita turunan luas lantai, menunjukkan bahwa atribut umum dasar
dapat dimanipulasi untuk menghasilkan berbagai hasil kebijakan.

Ada sejumlah kritik lain, yang disorot oleh hasil penelitian.

• Pertama-tama, terdapat masalah terkait penggunaan floor area data sebagai
mekanisme distribusi beban pajak karena atribut ini tidak efektif dalam bentuk
mentah. Namun, atribut ini dapat diubah dengan mudah menjadi dasar pendekatan
pita yang berpotensi sukses dengan menggunakan data nilai pasar dan data
kategorikal lainnya seperti tipe properti. Dalam mencapai "penilaian yang tepat,"
perlu diprioritaskan untuk membangun sistem yang relatif adil, sederhana, dan
efisien tanpa harus mencapai tingkat kapasitas teknis yang dibutuhkan untuk latihan
CAMA penuh. Informasi luas lantai yang berkualitas baik merupakan fondasi dasar
untuk pajak properti, sehingga penting untuk mencapainya dengan biaya yang efektif
di semua yurisdiksi.
• Masalah kedua yang perlu diperhatikan adalah kompleksitas keseluruhan sistem.
Terlihat bahwa sistem yang lebih sederhana dapat menghasilkan skor yang relatif
baik dibandingkan dengan sistem yang kompleks pada pengujian standar yang
umumnya digunakan dalam penilaian pajak properti. Meskipun analisis tingkat
tagihan pajak menemukan hal ini sebagai inovasi, hal tersebut menimbulkan
pertanyaan mengenai yurisdiksi yang berjuang untuk menggunakan pendekatan
yang kompleks ketika mekanisme pengujian mungkin tidak memberikan skor yang
lebih baik. Secara keseluruhan, untuk yurisdiksi yang sedang berkembang atau
transisional, mungkin tidak ada manfaatnya untuk mendorong batas-batas kapasitas
administratif untuk menerapkan sistem yang canggih karena sistem tersebut
mungkin tidak bekerja lebih baik, setidaknya dibandingkan dengan standar
pengujian yang umum digunakan. Dalam mempertimbangkan biaya pendekatan
canggih dan kegagalan implementasi di masa lalu, ini bisa menjadi hal yang baik
untuk diperhatikan. Hal ini memberikan keyakinan pada agenda yang didorong oleh
pengumpulan data yang telah teruji kuat di bidang kebijakan pajak properti, sehingga
para pembuat kebijakan dapat mengembangkan dan mentransisi yurisdiksi untuk
mencari pendekatan yang lebih sesuai dengan kondisi lokal mereka, bukan hanya
mengikuti pendekatan barat yang terkadang terlalu kompleks dan kurang efektif.
 • Terakhir mengacu pada isu banding yang berkaitan dengan pendekatan pita dalam
penilaian pajak properti. Meskipun pendekatan pita dapat menimbulkan masalah
dalam hal ekuitas, namun dapat berkinerja dengan baik tergantung pada jenis pita
yang digunakan. Floor area dapat digunakan tanpa kesulitan yang tidak semestinya,
karena mereka dapat menyerap pergerakan nilai diferensial dan memfasilitasi
revaluasi yang relatif sering. Dengan menggunakan sistem pita luas lantai, semua
yang perlu diubah adalah nilai referensi untuk setiap area atau jenis properti, yang
lebih mudah dan efisien dibandingkan dengan melakukan revaluasi pada setiap
properti. Pita yang lebih lebar mungkin memerlukan revaluasi reguler untuk
mengimbangi pergerakan nilai diferensial, namun masalah ini dapat dihilangkan
dengan penerapan floor area banded system.

Kesimpulan

Jelas bahwa setelah basis pajak ditetapkan, terdapat manfaat praktis yang besar
dalam memiliki sejumlah kecil tagihan pajak yang berbeda. Ini adalah keunggulan yang
sangat kuat dari pendekatan pita dalam skenario perkembangan atau transisi, namun
sayangnya keunggulan ini telah diremehkan atau diabaikan dalam literatur. Oleh karena itu,
mengadopsi pendekatan berpita yang disesuaikan dengan keadaan lokal dan dengan
praktik analisis pra-implementasi akan memberikan manfaat besar untuk menentukan
atribut sistem pajak properti secara tepat guna memaksimalkan efisiensi, efektivitas, dan
keadilan.

Secara umum, analisis tingkat tagihan pajak dan penggunaan alternatif yang
direkomendasikan di sini dapat digunakan dalam konteks analisis pajak properti apa pun.
Melalui analisis tingkat tagihan pajak, suatu platform dapat dibentuk untuk melakukan
pengujian statistik yang sulit dilakukan sebelumnya. Pendekatan berpita memberikan
alternatif yang dapat digunakan bersama dengan analisis tingkat tagihan pajak untuk
memberikan uji "nilai untuk uang". Ini dapat memudahkan pembuat kebijakan dalam
mengambil keputusan berbasis bukti dan memfasilitasi implementasi sistem pajak properti
yang sederhana dan mudah dipahami.
 Untuk mencapai tujuan pembangunan dan desentralisasi dengan dampak yang
diinginkan pada kesejahteraan masyarakat, penting untuk mempertimbangkan pendekatan
sederhana seperti sistem berpita, yang berbasis pada luas bangunan, untuk mengurangi
beban teknis dan administrasi pada pajak properti. Sistem seperti ini dapat disesuaikan
dengan tujuan dan memainkan peran penting dalam pajak properti di masa depan. Namun,
perlu diingat bahwa sistem harus dikalibrasi dan disusun dengan benar agar efektif, dan
performanya harus diukur secara teratur sebelum, selama, dan setelah implementasi untuk
memastikan operasi yang efisien dan reformasi yang tepat waktu dan efektif.

Referensi

Davis, P., McCluskey, W., Grissom, T. V., & McCord, M. (2012). An empirical analysis of
simplified valuation approaches for residential property tax purposes. Property
Management, 30(3), 232-254.

Mikesell, J. L. (2007). Developing options for the administration of local taxes: An

international review. Public Budgeting & Finance, 27(1), 41-68.

Allen, M. (2003). Measuring vertical property tax inequity in multifamily property

markets. Journal of Real Estate Research, 25(2), 171-184.