Perpajakan Tanah dan Properti

Pajak atas tanah dan properti adalah salah satu bentuk perpajakan tertua dan paling umum.
Meskipun pajak properti biasanya merupakan sumber pendapatan kecil di tingkat pemerintah
pusat, pajak tersebut dapat memberikan kontribusi yang besar bagi pembiayaan layanan publik
lokal. Pada tahun 1992, pajak properti berkisar dari kurang dari 1 persen hingga lebih dari 7
persen dari total pendapatan di negara-negara industri. Bagian mereka dalam total pendapatan
juga bervariasi di negara-negara berkembang dengan cara yang sama.

Dasar Pajak Properti

Pemungutan pajak atas tanah dan harta benda dapat dibenarkan atas dasar manfaat dan
kemampuan membayar prinsip-prinsip perpajakan. Pertimbangan manfaat menunjuk pada
berbagai jenis pajak properti in rem. Seseorang dapat berargumen bahwa perlindungan yang
diberikan oleh negara untuk milik pribadi melalui pemeliharaan hukum dan ketertiban umum
membenarkan pengenaan pajak; atau lebih sempit lagi, orang dapat berargumen bahwa
pembangunan jalan yang berdampingan dengan properti memberikan keuntungan yang dapat
dikenakan pajak. Akan tetapi, pada umumnya penerapan prinsip manfaat perpajakan
dibenarkan bila dapat ditunjukkan bahwa nilai manfaat dari barang-barang yang disediakan
untuk umum sama dengan hasil pajak. Proposisi ini sulit untuk ditetapkan, tetapi kemungkinan
besar akan berlaku di tingkat pemerintah daerah.

Pertimbangan kemampuan-untuk-membayar menunjukkan bahwa kepemilikan properti tidak

hanya menyiratkan kapasitas pajak ad personam untuk menerima pendapatan properti, tetapi
juga menyiratkan bentuk konsumsi potensial yang melekat. Pajak properti dapat menjadi
bagian yang berguna dari sistem pajak sejauh pendapatan sewa atau pendapatan sewa yang
diperhitungkan dari properti tidak ditangkap oleh pajak penghasilan pribadi.

Bentuk Pajak Properti

Ada tiga bentuk dasar pajak properti: (1) pajak berdasarkan nilai tahunan atau sewa dari
properti; (2) pajak berdasarkan nilai modal dari tanah dan perbaikan; dan (3) pajak berdasarkan
situs (atau tanah) nilai (yang pada dasarnya adalah jenis modal pajak nilai). Beberapa sistem
pajak mungkin menggunakan kombinasi dari metode:

Di bawah sistem nilai tahunan, pajak didasarkan pada perkiraan nilai sewa bersih tahunan dari
penggunaan dari properti. Nilai sewa bersih biasanya diturunkan dari arus pendapatan, dengan
beberapa penyesuaian, atau dari nilai modal.
Di bawah sistem nilai modal, pajak didasarkan pada nilai tanah dan perbaikan yang dinilai.
Praktik bervariasi sehubungan dengan penilaian nilai modal. Di beberapa negara, tanah dinilai
secara terpisah dari perbaikan sementara di negara lain, tanah dan perbaikan dinilai bersama.

Secara teori, aliran diskon dari pembayaran sewa bersih harus sama dengan nilai modal
properti. Jadi, nilai tahunan dan nilai modal metode harus menghasilkan basis pajak yang
setara. Dalam praktiknya, kedua basis pajak tersebut mungkin tidak menghasilkan nilai yang
setara untuk beberapa alasan. Pertama, karena nilai modalnya adalah berdasarkan arus
pendapatan masa depan yang diharapkan dari properti, perbedaan harapan dapat
mengakibatkan perbedaan antara nilai tahunan dan nilai modal. Kedua, kedua metode tersebut
menggunakan praktik penilaian yang sering ad hoc dan tidak konsisten. Dengan demikian,
untuk properti, nilai sewa bersih mungkin berbeda dari nilai sewa pasar dan nilai modal
mungkin berbeda dari nilai pasar.

Situs atau sistem nilai tanah hanya mencakup situs nilai dalam basis pajak properti, tidak
termasuk perbaikan, seperti rumah, pabrik, dan tanaman. Ini diterapkan di sejumlah negara,
termasuk Kenya, Taiwan, Australia, Selandia Baru, dan Afrika Selatan. "Nilai situs~ berbeda
dengan "nilai tanah yang belum diperbaiki,~ dalam hal ini termasuk nilai drainase, leveling, kayu
pembersihan, dan peningkatan situs serupa. Kerugian utama dari bentuk pajak properti ini
adalah bahwa hal itu mempersempit basis pajak dibandingkan dengan bentuk lain dari
perpajakan properti dan dengan demikian membutuhkan tarif pajak yang lebih tinggi untuk
menghasilkan pendapatan yang sama. Mungkin juga sulit dalam kasus tanah di mana struktur
telah dibuat; nilai tanah harus dipisahkan dari nilai strukturnya. Tapi keuntungan utamanya
adalah di pedesaan, mungkin lebih mudah untuk mengelola daripada pajak properti.

Perpajakan Tanah Pertanian

Perpajakan tanah pertanian merupakan yang tertua bentuk pajak properti, meskipun
kepentingan relatif dari pajak ini telah menurun dari waktu ke waktu. Salah satu varian dari
pajak properti yang diterapkan pada lahan pertanian adalah pajak berdasarkan luas lahan. Tarif
tetap diterapkan untuk setiap unit luas tanah terlepas dari nilai sewa tahunan atau nilai modal.
Beberapa pajak tanah mungkin menerapkan tarif diferensial untuk tanah dibedakan oleh
kualitas atau ketersediaan irigasi, seperti di Nepal. Keuntungan dari pendekatan ini adalah
kesederhanaannya. Kerugian utama adalah tanah itu daerah mungkin memiliki sedikit
hubungan dengan nilai tanah dan dalam a lingkungan yang sangat inflasi, pajak ini dapat
dengan cepat kehilangan nilainya kecuali jumlah nominal pajak yang dikenakan untuk satu unit
tanah secara teratur disesuaikan ke atas.

Masalah Penilaian.
 Properti adalah barang yang heterogen. Nilainya mencerminkan faktor ekonomi, sosial, fisik, dan
hukum. Ekonomis faktor tersebut antara lain tingkat pendapatan masyarakat, pajak dan harga lainnya,
kedekatan dengan pusat kegiatan bisnis, dan ketersediaan dan kualitas publik jasa. Faktor sosial
berkaitan dengan ketersediaan fasilitas budaya dan rekreasi. Faktor fisik berhubungan dengan
karakteristik tanah, seperti kualitas tanah dan ukuran, karakteristik perbaikan apa pun, dan karakteristik
lingkungan. Faktor hukum berhubungan untuk pembatasan publik dan swasta pada penggunaan
properti, termasuk kontrol sewa dan peraturan zonasi. Karakteristik properti ini mungkin: sebagian atau
seluruhnya dikapitalisasi ke dalam nilai Properti.

Penilaian yang akurat menjadi tolok ukur administrasi pajak bumi dan bangunan yang baik. Tujuan
penilaian pada dasarnya adalah untuk menentukan "sewa pasar wajar" atau "nilai pasar wajar" dari
properti. Penilaian yang akurat di bawah sistem perpajakan properti membutuhkan pasar properti yang
aktif. Metode nilai tahunan membutuhkan pasar sewa aktif untuk memberikan informasi nilai sewa,
sedangkan metode pasar modal membutuhkan pasar aktif di mana properti diperjualbelikan untuk
memberikan informasi nilai modal. Daerah perkotaan biasanya menyediakan pasar aktif dalam properti,
sementara daerah pedesaan mungkin tidak, sehingga membuat penilaian lebih sulit di daerah pedesaan.

Properti yang ditempati pemilik yang tidak disewa atau tidak dijual secara teratur dapat menimbulkan
masalah penilaian untuk keduanya metode pajak properti tahunan dan nilai modal karena tidak ada
sewa eksplisit atau nilai modal yang diamati tetapi harus diperhitungkan dari informasi yang berasal dari
properti dengan karakteristik serupa. Properti bisnis juga dapat menimbulkan masalah penilaian karena
tarif sewa sering dinegosiasikan.

Dalam praktiknya, nilai yang dinilai dari suatu properti umumnya ditetapkan di bawah nilai sewa atau
pasar wajarnya karena pengecualian dan pengecualian dari dasar atau karena metode penilaian yang
digunakan tidak didasarkan pada penilaian properti penuh. Selain itu, penilaian yang jarang dan praktik
penilaian yang buruk berkontribusi pada perbedaan antara nilai yang dinilai dan nilai pasar yang wajar.
Perbedaan sewenang-wenang antara nilai yang dinilai dan nilai pasar yang wajar dapat menciptakan
ketidakadilan dalam pajak properti dan berkontribusi pada ketidakpopuleran pajak. Dalam lingkungan
yang ditandai dengan harga properti yang tinggi atau inflasi harga umum, jika penilaian tidak sering
dilakukan, hal ini dapat menyebabkan erosi basis pajak dan menjadikan pajak properti sebagai sumber
pendapatan yang tidak elastis.

Sebagai alternatif dari penilaian reguler, dimungkinkan untuk menggunakan indeks harga yang sesuai
untuk aset sebagai panduan untuk perubahan nilai. Indeks harga konstruksi dapat digunakan untuk
mengukur perubahan nilai komponen struktural, sedangkan indeks nilai tanah mungkin tepat digunakan
untuk komponen tanah.

Adanya pengendalian sewa dapat mempersulit penilaian nilai properti karena dapat mengurangi tingkat
atau pertumbuhan sewa atau nilai yang dinilai. Penurunan nilai properti dari pengendalian sewa dapat
menyebabkan hilangnya pendapatan pajak yang cukup besar.

Di bawah sistem nilai sewa tahunan, ada dua metode utama untuk mengukur basis pajak. Metode
pertama menilai kapasitas produksi pendapatan dari setiap kelas tanah atau properti, berdasarkan
klasifikasi standar dan informasi lainnya; dan metode kedua menilai nilai modal baik berdasarkan
penjualan properti atau properti yang sebanding, atau berdasarkan standar penilaian resmi alternatif,
dan memperoleh nilai tahunan dengan menerapkan tingkat pengembalian yang diasumsikan atas nilai
modal.

Di bawah sistem nilai modal, ada tiga metode utama untuk menilai nilai properti. Metode yang paling
umum mendasarkan penilaian pada penjualan properti atau properti yang sebanding. Metode ini
membutuhkan pasar aktif untuk memberikan pengamatan yang cukup pada properti dengan
karakteristik yang berbeda untuk menghasilkan nilai untuk setiap karakteristik. Kemudian dimungkinkan
untuk memperoleh nilai untuk properti dengan kombinasi karakteristik yang berbeda dengan
menggabungkan nilai dari masing-masing karakteristik yang terpisah. Dengan pengamatan yang cukup,
dimungkinkan untuk menerapkan teknik statistik formal, yang dikenal sebagai analisis hedonis, untuk
menghasilkan penilaian yang sangat akurat. Metode kedua menggunakan pengamatan pada arus sewa
tahunan dan mengubah arus sewa ini menjadi nilai modal menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.
Metode ketiga mengembangkan perkiraan berapa biaya pada harga input saat ini untuk mengganti
sepotong properti dalam kondisi yang ada. Metode ini mungkin tidak, bagaimanapun, digunakan untuk
penilaian tanah, karena tanah tidak dapat direproduksi.

Untuk penilaian lahan pertanian, metode yang paling akurat adalah pendekatan nilai modal. Metode
nilai sewa tahunan dibatasi oleh seringnya tidak adanya informasi sewa dan pendekatan biaya
penggantian tidak dapat diterapkan. Pajak tanah pertanian berdasarkan nilai modal, berbeda dengan
nilai sewa tahunan, cenderung dianggap sebagai pajak pengganti pajak penghasilan di sektor pertanian.
Dengan demikian, memfasilitasi perluasan pajak penghasilan ke sektor pertanian.

Struktur tariff

Sistem pajak properti bervariasi dalam hal struktur tarifnya. Mereka mungkin menerapkan baik jadwal
tarif pajak tetap atau progresif untuk nilai yang dinilai. Tarif tetap menawarkan keuntungan dari
kesederhanaan dan meminimalkan kesempatan bagi pembayar pajak untuk tawar-menawar dengan
otoritas pajak untuk mengurangi kewajiban pajak mereka. Tarif pajak efektif seringkali jauh di bawah
tarif pajak menurut undang-undang karena properti biasanya dinilai di bawah nilai pasar wajarnya. Rasio
penilaian terhadap nilai pasar wajar cenderung sangat bervariasi dari satu tempat ke tempat lain dan
dari waktu ke waktu, sehingga menyulitkan untuk membandingkan tarif pajak efektif atas properti
berdasarkan tarif undang-undang saja. Biasanya, bagaimanapun, tarif pajak menurut undang-undang
berada di urutan 1-3 persen, sementara tarif pajak efektif bahkan lebih rendah.

Pengecualian.

Sebagian besar sistem pajak properti membebaskan properti milik pemerintah, otoritas lokal, badan
amal, lembaga keagamaan, dan kedutaan asing. Di beberapa negara, properti yang ditempati pemilik
dibebaskan dari pajak berdasarkan sistem nilai sewa atau dikenakan tarif yang lebih rendah.
Sehubungan dengan pajak tanah pertanian, perbaikan umumnya dibebaskan dari pajak dan perlakuan
istimewa diberikan untuk mempromosikan penggunaan pupuk, budidaya tanaman tertentu, dan usaha
reklamasi tanah.
Retribusi Perbaikan.

Retribusi perbaikan (atau penilaian khusus) mencoba membagi biaya investasi publik ke properti yang
mendapat manfaat dari proyek-proyek ini. Mereka umumnya dipungut untuk tujuan tertentu dan
penerapannya terbatas pada pemilik properti yang dianggap sebagai penerima manfaat langsung dari
investasi publik.Proyek-proyek tersebut termasuk sistem irigasi, jalan baru, atau proyek pembaruan
perkotaan.

Salah satu variasi pada retribusi perbaikan adalah pajak valorisasi, yang diterapkan secara luas di
Kolombia. Pemerintah kota menggunakan pajak ini untuk menutup biaya proyek kota, seperti
pembangunan jalan dan saluran pembuangan baru, pelebaran dan pengaspalan jalan yang ada,
penerangan jalan, tiga penanaman, dan sebagainya. Daerah pedesaan menggunakan pajak ini untuk
menutup biaya proyek jalan raya, pengendalian banjir, dan reklamasi tanah yang dilakukan oleh
departemen dan badan regional. 153 Pemerintah kota dan otoritas lokal lainnya diizinkan untuk menilai
dan memungut pajak valorisasi atas persetujuan proyek yang terlibat. Pemilik properti diberi hak untuk
dikonsultasikan dalam konsepsi dan realisasi proyek dan dalam alokasi hasil pajak. Retribusi ini
memberikan kontribusi yang signifikan terhadap keuangan pemerintah daerah di Kolombia dan
memungkinkan beberapa proyek infrastruktur yang ekstensif. Untuk periode 1959--63, hasil pajak
valorisasi di Kolombia mewakili, rata-rata, 38,6 persen dari pajak properti, 16,1 persen dari pendapatan
pajak kota, dan 6,2 persen dari pendapatan kota saat ini.

Peran Kadaster dalam Perpajakan Properti.

Implementasi pajak properti yang efektif membutuhkan informasi tentang semua properti, termasuk
ukuran dan batas fisiknya, kepemilikan, dan nilai tanah dan perbaikannya. Persyaratan ini dapat
dipenuhi melalui serangkaian judul, catatan kepemilikan, dan survei kadaster yang dapat diandalkan.
"Kadaster" terdiri dari catatan resmi tentang lokasi, ukuran, dan kepemilikan setiap bidang tanah.
Kadaster pajak juga mencakup informasi yang diperlukan untuk perpajakan properti, seperti nilai tanah
dan perbaikan. Kadaster memberikan informasi kepada petugas pajak tentang properti kena pajak dan
alamat wajib pajak yang bertanggung jawab. Oleh karena itu, kadaster yang andal sangat penting untuk
administrasi pajak properti yang efektif. 155 Kadaster yang andal adalah tugas yang mungkin memakan
waktu beberapa tahun, tetapi begitu disiapkan, dan setelah itu diperbarui secara berkala, kadaster itu
akan menutup biayanya berkali-kali lipat dalam penilaian yang lebih baik dan pendapatan pajak yang
lebih tinggi. Dengan tidak adanya kadaster yang andal, masih mungkin untuk mengelola pajak properti
dengan menggunakan penilaian blok dan menerapkan nilai properti umum untuk semua properti di
dalam blok. Metode ini bekerja paling baik ketika properti relatif seragam dalam satu blok. Masih
dimungkinkan untuk mengizinkan variasi di bawah metode ini dengan mengharuskan pemilik properti
untuk membenarkan setiap penyimpangan nilai properti mereka dari nilai yang ditetapkan untuk
properti di blok tersebut.

Insiden Pajak Properti.

Pandangan lama tentang timbulnya pajak properti adalah bahwa komponen pajak yang dikenakan atas
tanah sebagian besar ditanggung oleh pemilik tanah karena tanah sangat inelastis dalam penawarannya.
Karena pemilik tanah cenderung memiliki pendapatan yang lebih tinggi, komponen pajak ini bersifat
progresif. Komponen pajak yang dikenakan pada struktur ditanggung oleh sisi penawaran dan
permintaan pasar karena struktur lebih elastis dalam penawaran. Karena penyewa cenderung memiliki
pendapatan yang lebih rendah, komponen pajak ini kurang progresif dalam insiden atau bahkan regresif.
Jadi, menurut pandangan lama, pajak properti cenderung paling proporsional dan mungkin regresif.
Pandangan baru tentang insiden pajak properti adalah bahwa pajak jatuh pada semua pemilik modal
melalui pergerakan modal dari sektor dengan pajak tinggi ke sektor dengan pajak rendah. Karena
pemilik modal cenderung memiliki pendapatan yang lebih tinggi, pandangan baru menyatakan bahwa
pajak properti bersifat progresif. Bukti empiris tentang kejadian pajak properti tidak meyakinkan.