Cash Flow PDF

TUGAS AKHIR
STUDI PERENCANAAN ALIRAN KAS PADA PROYEK

PENINGKATAN JALAN PAKET PELEBARAN JALAN KURNIA
KELURAHAN LANDASAN ULIN UTARA KOTA BANJARBARU
DOSEN PEMBIMBING :
Candra Yuliana, S.T., M.T.
NIP. 197303041997022001
DISUSUN OLEH :
AHMAD ANSHORI
1610811210004
KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN

UNIVERSITAS LAMBUNG MANGKURAT
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM STUDI S-1 TEKNIK SIPIL
BANJARMASIN
2020
LEMBAR PENGESAHAN
i
LEMBAR PERNYATAAN
L
ii
STUDI PERENCANAAN ALIRAN KAS PADA PROYEK PENINGKATAN
JALAN PAKET PELEBARAN JALAN KURNIA KELURAHAN LANDASAN
ULIN UTARA KOTA BANJARBARU
Ahmad Anshori, Candra Yuliana, S.T., M.T.
Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Lambung Mangkurat
Jl. A. Yani Km. 35,8 Kalimantan Selatan, Indonesia
Telp. (0511) 47738568-4781730 Fax.(0511) 4781730
Email: anshori.ahmad17@gmail.com
ABSTRAK
Pengaruh perencanaan terhadap proyek konstruksi akan berdampak pada
pendapatan dalam proyek itu sendiri. Salah satunya adalah penjadwalan (time
schedule), yaitu kegiatan untuk menentukan waktu yang dibutuhkan dan urutan
kegiatan serta waktu penyelesaiannya. Biasanya realisasi rencana kerja di lapangan
sering mengalami keterlambatan dalam pengerjaannya, karena realisasi penerimaan
sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan dalam kontrak
konstruksi. Aspek sistem pembayaran sangat mempengaruhi modal kerja yang
perlu disediakan oleh kontraktor. Penentuan sistem pembayaran yang tepat dapat
memberikan keuntungan maksimum bagi kontraktor. Oleh karena itu peranan
perencanaan aliran arus kas (cash flow) sangatlah penting dalam pelaksanaan
proyek. Arus uang yang masuk dan yang keluar harus selalu diupayakan
keseimbangannya. Tujuan penelitian ini adalah mendapatkan perencanaan cash
flow dengan sistem pembayaran pembayaran Monthly Payment dan Progress
Payment proyek berdasarkan penjadwalan Proyek Peningkatan Jalan Paket
Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota Banjarbaru.
Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah penjadwalan

proyek dengan membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek,
menentukan durasi waktu untuk setiap aktivitas, dan membuat diagram jaringan
proyek dengan metode PDM (Precedence Diagram Method). Kemudian membuat
analisis cash flow dengan sistem pembayaran bulanan dan termin progress dengan
iii
3 kali pemnayaran , yaitu pada kemajuan komulatif 30,04%, 70,28%, dan 100%
pada kondisi penjadwalan EST dan LST dengan pinjaman.
Hasil analisis data menunjukkan bahwa sistem pembayaran yang

memberikan keuntungan maksimum adalah sistem Pembayaran Bulanan dengan
menggunakan uang muka sebesar 20% pada penjadwalan kondisi EST (Earliest
Start Time) maupun LST (Latest Start Time) dengan total pinjaman sebesar Rp.
653.000.000 yaitu kontraktor memperoleh keuntungan sebesar Rp. 490.990.222
dengan persentase keuntungan sebesar 8,892%.
Kata kunci : Cash flow, PDM, Earliest Start Time, Latest Start Time
iv
STUDY DESIGN PROJECT CASH FLOW IN ROAD WORKS-ROAD
WIDENING ON KURNIA STREET NORTH LANDASAN ULIN
BANJARBARU
Ahmad Anshori, Candra Yuliana, S.T., M.T.
Civil Engineering Study Program, Faculty of Engineering, Lambung Mangkurat

University
Jl. A. Yani Km. 35,8 Kalimantan Selatan, Indonesia
Telp. (0511) 47738568-4781730 Fax.(0511) 4781730
Email: anshori.ahmad17@gmail.com
ABSTRACT
The effect of planning on construction projects will have an impact on
income within the project itself. Usually, the realization of work plans in the field
often experiences delays in the process caused by project funding because the
realization of revenue is largely determined by variations in the payment system
specified in the construction contract. Payment system aspects greatly affect the
working capital that needs to be provided by the contractor. Each payment system
has different effects and constraints on project financing. The determination of the
right payment system can provide maximum benefits for the contractor. Therefore
the role of cash flow planning is very important in project implementation. The flow
of money entering and exiting must always be pursued in a balance. The purpose
of this study is to obtain Cash Flow design using Monthly Payment method and
Progress Payment method based on time project time schedule Road Works-Road
Widening On Kurnia Street North Landasan Ulin Banjarbaru
The method used to analyze data is project scheduling by making a

description and sequence of each activity in the project activity, determining the
time duration for each activity, and making a project network diagram with the
PDM method (Precedence Diagram Method). Then make a cash flow analysis with
a monthly payment system and a progress with 3 payments on project cumulative
progress 30,04%, 70,28%, and 100% term on the conditions of scheduling EST and
LST.
v
The results of the data analysis show that the payment system that provides
maximum benefits is the monthly payment system with a 20% down payment when
the loan conditions EST and LST gradually with a total loan of Rp. 653.000.000 ie
the contractor gets a profit of Rp. 490.990.222 with a percentage profit of 8,892%.
Keywords: Cash flow, PDM, Earliest Start Time, Latest Start Time
vi
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur Alhamdulillah kehadirat Allah SWT karena atas
rahmat, karunia dan hidayah-Nya, sehingga saya dapat menyelesaikan Tugas Akhir
dengan judul “Studi Perencanaan Aliran Kas Pada Proyek Peningkatan Jalan Paket
Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota Banjarbaru”.
Tugas Akhir ini ditulis untuk memenuhi persyaratan selesainya pendidikan

Program Strata-1 Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Lambung Mangkurat.
Selesainya Tugas Akhir ini tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak, untuk itu
penulis mengucapkan terima kasih kepada :
1. Ibu saya Maisunah yang telah banyak memberikan doa, semangat, dana,
cinta dan ridho kepada saya selama ini.
2. Candra Yuliana, S.T., M.T. selaku dosen pembimbing yang selalu sabar
dalam memberikan arahan dan penjelasan kepada saya sehingga Tugas
Akhir ini dapat diselesaikan dengan baik.
3. Segenap keluarga besar PT. Hasrat Jaya Utama Proyek Peningkatan Jalan
Paket Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota
Banjarbaru yang telah bersedia membantu penulis dalam proses
pengumpulan data dan wawancara mengenai proyek dalam penulisan Tugas
akhir ini.
4. Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2016 khusunya Siring16 yang telah
memberikan dukungan, semangat, kebersamaan, kenangan, perjuangan dan
suka duka selama masa perkuliahan yang tidak akan terlupakan.
Penulis berharap Tugas Akhir ini dapat berguna bagi semua orang dan dapat
menjadi sumber informasi dan literatur bagi yang ingin melakukan penelitian
sejenis berikutnya.
Barjarmasin, Mei 2020
Penulis
vii
DAFTAR ISI
COVER
LEMBAR PENGESAHAN ................................................................................... i
LEMBAR PERNYATAAN .................................................................................. ii
ABSTRAK ............................................................................................................ iii
ABSTRACT ............................................................................................................ v
KATA PENGANTAR ......................................................................................... vii
DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii
DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ xi
DAFTAR TABEL ............................................................................................... xii
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... xiv
BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................... 1
1.1 Latar Belakang .............................................................................................. 1
1.2 Rumusan Masalah ......................................................................................... 3
1.3 Tujuan Penelitian ........................................................................................... 3
1.4 Manfaat Penelitian ......................................................................................... 3
1.5 Batasan Masalah ............................................................................................ 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA........................................................................... 5
2.1 Organisasi Proyek .......................................................................................... 5
2.2 Kontrak Konstruksi ....................................................................................... 9
2.2.1 Bentuk Kontrak Konstruksi .................................................................... 9
2.3 Biaya ............................................................................................................ 11
2.3.1 Pengendalian Biaya............................................................................... 11
2.4 Rencana Anggaran Biaya ............................................................................ 11
2.5 Rencana Anggaran Pelaksanaan .................................................................. 12
2.6 Manajemen Proyek ...................................................................................... 13
viii
2.7 Penjadwalan Proyek .................................................................................... 14
2.8 Time Schedule dan Kurva “S” ..................................................................... 15
2.9 Cash Flow .................................................................................................... 16
2.9.1 Jadwal Penerimaan ............................................................................... 17
2.9.2 Jadwal Pengeluaran............................................................................... 17
2.9.3 Cash In (Uang Masuk).......................................................................... 18
2.9.4 Cash Out (Uang Keluar) ....................................................................... 18
2.9.5 Kas Awal............................................................................................... 21
2.9.6 Kas Akhir .............................................................................................. 21
2.9.7 Retensi (Retention) ............................................................................... 22
2.10 Overdraft ................................................................................................... 22
BAB III METODOLOGI PENELITIAN ......................................................... 23
3.1 Tahap Persiapan .......................................................................................... 23
3.2 Pengumpulan Data ...................................................................................... 23
3.3 Pengolahan Data .......................................................................................... 24
3.3.1 Penjadwalan Proyek .............................................................................. 24
3.3.2 Analisis Cash Flow ............................................................................... 24
3.3.3 Analisis Variasi Sistem Pembayaran .................................................... 25
3.4 Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow .................................................. 25
3.5 Kerangka Penelitian (Flowchart) ................................................................ 28
3.6 Data Kontrak ............................................................................................... 29
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ............................................................ 30
4.1 Deskripsi Umum Proyek ............................................................................. 30
4.2 Data Proyek ................................................................................................. 31
4.3 Analisis Data ............................................................................................... 33
4.3.1 Analisa Ketergantungan Kegiatan ........................................................ 33
ix
4.3.2 Penjadwalan PDM ................................................................................ 36
4.4 Analisis Cash Flow Sistem Pembayaran Bulanan ...................................... 41
4.4.1 Uraian Biaya Yang Diterima ................................................................ 65
4.4.2 Uraian Biaya Yang Keluar .................................................................... 67
4.4.3 Hasil Perhitungan Cash Flow sistem pembayaran bulanan berdasarkan

kondisi penjadwalan Earliest Start Time (EST) ............................................ 68

kondisi penjadwalan Latest Start Time (LST) ............................................... 71
4.5 Analisis Cash Flow Sistem Pembayaran Termin Progress......................... 74
4.5.1 Uraian Biaya Yang Diterima ................................................................ 93
4.5.2 Uraian Biaya Yang Keluar .................................................................... 94
4.5.3 Hasil Perhitungan Cash Flow sistem pembayaran Termin Progress

berdasarkan kondisi penjadwalan Earliest Start Time (EST) ........................ 95

berdasarkan kondisi penjadwalan Latest Start Time (LST) ........................... 98
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................ 102
5.1 Kesimpulan ................................................................................................ 102
5.2 Saran .......................................................................................................... 103
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ 104
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian ................................................................... 28
Gambar 4.1 Diagram PDM Durasi Normal ......................................................... 38
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Contoh Tabel Rencana Anggaran Pelaksanaan Sederhana .................. 13
Tabel 2.2 Contoh Tabel Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment dan
progress payment .................................................................................................. 17
Tabel 3.1 Contoh Tabel Perhitungan Cash Flow ................................................. 27
Tabel 4.1 Daftar Pekerjaan dan RAB Proyek ....................................................... 31
Tabel 4.2 Daftar Durasi Setiap Pekerjaan ............................................................ 31
Tabel 4.3 Time Schedule Proyek.......................................................................... 32
Tabel 4.4 Penjadwalan PDM ................................................................................ 36
Tabel 4.5 Kurva S Penjadwalan EST ................................................................... 39
Tabel 4.6 Kurva S Penjadwalan LST ................................................................... 40
Tabel 4.7 Total Prestasi/Kemajuan Pekerjaan per-Bulan Berdasarkan Kondisi

Earliest Start Time (EST)...................................................................................... 42

Latest Start Time (LST) ........................................................................................ 54
Tabel 4.9 Biaya Langsung Bulanan...................................................................... 68
Tabel 4.10 Cash Flow Sistem Pembayaran Bulanan Kondisi Penjadwalan Earliest
Start Time (EST) ................................................................................................... 69
Tabel 4.11 Biaya Langsung Bulanan.................................................................... 71
Tabel 4.12 Cash Flow Sistem Pembayaran Bulanan Kondisi Penjadwalan Latest
Start Time (LST) ................................................................................................... 72
Tabel 4.13 Total Prestasi/Kemajuan Pekerjaan Berdasarkan Kondisi Earliest Start

Time (EST) ............................................................................................................ 75
Tabel 4.14 Total Prestasi/Kemajuan Pekerjaan Berdasarkan Kondisi Latest Start

Time (LST) ............................................................................................................ 84
Tabel 4.15 Biaya Langsung per-Bulan ................................................................. 95
xii
Tabel 4.16 Cash Flow Sistem Pembayaran Termin Progress Kondisi Penjadwalan
Earliest Start Time (EST)...................................................................................... 96
Tabel 4.17 Biaya Langsung per-Bulan ................................................................. 98
Tabel 4.18 Cash Flow Sistem Pembayaran Termin Progress Kondisi Penjadwalan
Latest Start Time (LST) ........................................................................................ 99
Tabel 4.19 Hasil Analisis Variasi Sistem Pembayaran ...................................... 101
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
LAMPIRAN A. 1 BERITA ACARA SEMINAR PROPOSAL .................... 105
LAMPIRAN A. 2 BERITA ACARA SEMINAR PROPOSAL .................... 106
LAMPIRAN B. 1 BERITA ACARA SIDANG TUGAS AKHIR ................. 107
LAMPIRAN B. 2 BERITA ACARA SIDANG TUGAS AKHIR ................. 108
LAMPIRAN C. 1 SURAT TUGAS SEMINAR PROPOSAL ....................... 109
LAMPIRAN C. 2 SURAT TUGAS SEMINAR PROPOSAL ....................... 110
LAMPIRAN D. 1 SURAT TUGAS SIDANG TUGAS AKHIR.................... 111
LAMPIRAN D. 1 SURAT TUGAS SIDANG TUGAS AKHIR.................... 112
LAMPIRAN E. 1 LEMBAR ASISTENSI....................................................... 113
LAMPIRAN E. 2 LEMBAR ASISTENSI....................................................... 114
xiv
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Proyek konstruksi adalah suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu
tertentu dengan sumber daya yang terbatas untuk melaksanakan suatu tugas yang
telah ditentukan yaitu pembangunan/perbaikan suatu fasilitas berupa gedung, jalan,
jembatan, bendungan atau kegiatan penelitian/pengembangan. Berdasarkan
pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa di dalam suatu proyek konstruksi
terdapat berbagai macam masalah sehingga memerlukan keahlian manajemen
konstruksi untuk menghasilkan produk konstruksi yang baik.
Dari pengertian di atas, maka proyek adalah kegiatan yang bersifat

sementara (memiliki batas waktu), tidak berulang, tidak bersifat rutin, mempunyai
waktu awal dan akhir, sumber dayanya terbatas dan bertujuan untuk mencapai
sasaran yang telah ditentukan. Sumber daya pada sebuah proyek konstruksi
diantaranya tenaga kerja, bahan material, peralatan dan finansial. Finansial
memegang peran penting sebagai salah satu sumber daya proyek. Prestasi kerja
merupakan hasil kerja dari sebuah rencana kerja (time schedule) di lapangan yang
biasanya dilambangkan dengan persentase terhadap jumlah keseluruhan pekerjaan
atau terhadap item-item pekerjaan tertentu. Pada suatu proyek konstruksi, prestasi
kerja biasanya dapat dilihat pada time schedule dan kurva S.
Dalam usaha jasa konstruksi, pengendalian biaya merupakan hal yang

sangat penting. Maka daripada itu diperlukan rencana aliran kas (cash flow) untuk
mengontrol keuangan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memantau
kemajuan proyek. Arti dasar aliran kas adalah sejumlah uang kas yang masuk (uang
muka, pinjaman bak dan lain-lain) dan yang keluar. Dengan kata lain, aliran kas
yang terdiri dari aliran masuk dan aliran kas keluar suatu proyek serta berapa
saldonya setiap periode. Dibuatnya aliran kas bertujuan agar hasil pelaksanaan
dapat efisien, efektif dan mutu yang ditetapkan terpenuhi.
1
Aliran kas dibuat untuk membandingkan realiasi anggaran biaya terhadap
rencana anggaran pelaksanaan. Prestasi atau volume pekerjaan yang telah
diselesaikan dinilai berdasarkan anggaran pelaksanaan. Untuk mengendalikan
keuangan, disusun target mingguan yang dijabarkan dari time schedule. Target
mingguan atau lainnya berupa volume pekerjaan yang harus diselesaikan dalam
minggu yang bersangkutan.
Perencanaan keuangan merupakan hal yang penting dalam suatu organisasi.

Perusahaan dapat bertahan dan berkembang bila ada perencanaan keuangan yang
baik. Banyak perusahaan yang mampu berkembang, adapula yang mundur karena
perencanaan keuangganya yang tidak memenuhi syarat finansial. Hal ini juga
berlaku pada perusahaan yang berjalan dibidang konstruksi.
Perusahaan tentu harus mempunyai tujuan yang pasti, yaitu harus

memperoleh keuntungan dari setiap hasil pekerjaannya. Namun perusahaan
berkewajiban menepati kontrak yang telah ditandatanganinya. Dalam sebuah
kontrak yang terpenting ialah mampu menepati jadwal pelaksanaan dan mutu hasil
pekerjaan memenuhi yang disyaraktkan. Dengan perencanaan keuangan yang
memamdai, kontraktor mampu melaksanakan pembiayaan yang tepat. Sehingga
kontraktor dapat memperoleh keuntungan tertentu dalam mengatur pelaksanaan
pekerjaan di lapangan dengan sebaik-baiknya.
Permasalahan penyusunan anggaran proyek merupakan masalah yang

sering terjadi pada sebuah perusahaan konstruksi. Perusahaan konstruksi sering
mengalami kesulitan dalam menyelesaikan pekerjaan dikarenakan terbatasnya
pendanaan (kemampuan keuangan perusahaan dan jangka waktu pembayaran) dan
pemilihan jumlah proyek yang kurang tepat. Menurut Keputusan Presiden Republik
Indonesia No. 80 Tahun 2003 tentang Pedoman Pengadaan Barang dan Jasa
Pemerintah Pasal 11, menyatakan bahwa salah satu syarat bagi penyedia
barang/jasa adalah memiliki sumber daya manusia, modal, peralatan, dan fasilitas
lain yang diperlukan dalam pengadaan barang/jasa.
Dengan latar belakang tersebut, penulis tertarik untuk menganalisis lebih

jauh mengenai “Studi Perencanaan Aliran Kas Pelaksanaan Proyek Peningkatan
2
Jalan Paket Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota
Banjarbaru”
1.2 Rumusan Masalah

Dari uraian di atas, masalah yang akan dibahas dalam tugas akhir ini adalah,
merencanakan cash flow dengan sistem pembayaran Monthly Payment dan
Progress Payment berdasarkan penjadwalan Proyek Peningkatan Jalan Paket
1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penyusunan tugas akhir ini adalah, mendapatkan perencanaan
cash flow dengan sistem pembayaran pembayaran Monthly Payment dan Progress
Payment proyek berdasarkan penjadwalan Proyek Peningkatan Jalan Paket
1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari studi ini adalah dapat menjadi contoh
perencanaan cash flow dengan sistem pembayaran Monthly Payment dan Progress
Payment bagi semua pihak baik kontraktor maupun mahasiswa yang ingin
merencanakan perencanaan cash flow.
1.5 Batasan Masalah

Untuk membatasi pembahasan agar tidak keluar dari topic yang dibahas,
maka diperlukan beberapa pembatasan dalam pembahasan Tugas Akhir ini, yaitu :
1) Penelitian hanya dikhusukan pada masalah sumber daya keuangan

(finansial) proyek, tanpa memandang hubungan keterkaitan dengan sumber
daya material maupun tenaga kerja.
2) Pembuatan cash flow berdasarkan pada Rencana Anggaran Biaya
Pembangunan (RAP) dengan anggapan bahwa RAP terdiri dari biaya
langsung dan biaya tidak langsung proyek (project overhead)
3) Sistem pembayaran ditinjau dengan dua cara yaitu pembayaran bulanan dan
termin progress.
3
4) Menggunakan data proyek yang sama dalam membandingkan masing-
masing cara pembayaran, yaitu time schedule, rencana anggaran biaya
(RAB), dan dokumen kontrak.
4
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Organisasi Proyek
Menurut Trisnawati (2017), Pengertian bentuk organisasi paling sederhana
adalah bersatunya kegiatan kegiatan dari dua individu atau lebih dibawah satu
koordinasi dan berfungsi untuk mempertemukan menjadi satu tujuan.
Menurut Suwinardi (2014), Organisasi merupakan bagian dari suatu

manajemen proyek, yang akan membuat suatu organisasi dapat mencapai
tujuannya. Proses ini akan tercermin pada struktur organisasi yang mencakup
aspek-aspek penting organisasi dan proses pengorganisasian, yaitu pembagian
kerja, departementalisasi, bagan organisasi formal, rantai perintah dan kesatuan
perintah, tingkat-tingkat hirarki manajemen, saluran komunikasi, penggunaan
komite, dan rentang manajemen dan kelompok-kelompok informal yang tidak
dapat dihindarkan.
Pengorganisasian (organizing) merupakan proses penyusunan struktur

organisasi yang sesuai dengan tujuan organisasi, menggerakkan sumber daya yang
dimilikinya, serta lingkungan yang melinkupinya.
Dua aspek utama proses penyusunan struktur organisasi adalah:
1. Departementalisasi
Departementalisasi merupakan pengelompokan kegiatan-kegiatan kerja

suatu organisasi agar kegiatan-kegiatan yang sejenis dan saling
berhubungan dapat dikerjakan bersama. Hal ini akan tercermin pada struktur
formal suatu organisasi, dan tampak atau ditunjukkan oleh suatu bagan
organisasi.
2. Pembagian kerja
Pembagian kerja merupakan pemerincian tugas pekerjaan agar setiap

individu dalam organisasi bertanggung jawab untuk dan melaksanakan
sekumpulan kegiatan yang terbatas.
5
Dua aspek diatas merupakan dasar agar penyusunan suatu organisasi dapat
mencapai tujuan yang telah ditetapkan secara efisien dan efektif. Pengorganisasian
merupakan suatu proses untuk merancang struktur formal, mengelompokan,
mengatur dan, membagi tugas-tugas atau pekerjaan di antara para anggota
organisasi, bertujuan agar organisasi dapat mencapai target yang telah
direncanakan. Proses pengorganisasian dapat ditunjukkan dengan tiga langkah
prosedur berikut ini:
1. Merinci seluruh pekerjaan yang harus dilaksanakan untuk mencapai tujuan

organisasi
2. Pembagian beban pekerjaan total menjadi kegiatan-kegiatan yang secara
logik dapat dilaksanakan oleh satu orang. Pembagian kerja sebaiknya tidak
terlalu berat sehingga tidak dapat diselesaikan, atau terlalu ringan sehingga
ada waktu menganggur, tidak efisien dan terjadi biaya yang tidak perlu.
3. Pengadaan dan pengembangan suatu mekanisme untuk mengkoordinasikan
pekerjaan para anggota organisasi menjadi satu kesatuan yang terpadu dan
harmonis. Mekanisme pengkoordinasi ini akan membuat para anggota
organisasi menjaga perhatiannya. Pada tujuan organisasi dan mengurangi
ketidak efisienan dan konflik-konflik yang merusak.
Kegiatan proyek adalah suatu kegiatan atau pekerjaan sementara yang harus
diselesaikan dalam jangka waktu tertentu. Dengan sumber daya yang terbatas
dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasaran dan tujuannya telah
digariskan dengan jelas. Dalam proses mencapai hasil akhir kegiatan proyek, telah
ditentukan batasan-batasan yaitu besar biaya (anggaran) yang dialokasikan, jadwal
dan mutu yang harus dipenuhi. Terdapat 4 faktor ada pada setiap proyek yaitu :
1. Ruang Lingkup, setiap proyek harus memeiliki ruang lingkup yang sudah
dirinci sebelum proyek dimulai. Ini bertujuan agar pekerjaan menjadi jelas
dan tidak melebar (melakukan kegiatan diluar target proyek).
2. Waktu, setelah merinci ruang lingkup maka estimasi lama waktu yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek dapat diestimasi. Untuk
mempermudah manajemen proyek, waktu dibagi berdasarkan rincian dari
kegiatan yang harus diselesaikan.
6
3. Sumber Daya Manusia, meupakan bagian yang diperlukan sebagai
pelaksana dari kegiatan proyek yang akan diselesaikan untuk tercapainya
tujuan proyek.
4. Dana, merupakan bagian penting dari suatu proyek. Tanpa adanya dana
maka suatu proyek tidak dapat berjalan dengan lancar.
Soeharto (1999) menyatakan bahwa setiap proyek mempunyai tujuan yang

berbeda-beda, misalnya pembuatan rumah tempat tinggal, jembatan, ataupun
instansi pabrik, dapat pula berupa produk hasil penelitian dan pengembangan.
Dalam proses mencapai tujuan tersebut telah ditentukan batasan, yaitu besarnya
biaya anggaran yang dialokasikan, jadwal serta mutu yang harus dipenuhi. Ketiga
batasan di atas disebut tiga kendala (triple constraint), merupakan parameter
penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosia-sikan sebagai sasaran
proyek yaitu:
a. Anggaran
Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran.
Untuk proyek-proyek yang melibatkan dana dalam jumlah besar dan jadwal
bertahun-tahun, anggarannya bukan hanya ditentukan untuk total proyek
tetapi dipecah dalam setiap komponen-komponen atau per periode tertentu
yang jumlahnya disesuaikan dengan keperluan. Dengan demikian,
penyelesaian bagian-bagian proyek juga harus memenuhi sasaran anggaran
per periode.
b. Jadwal
Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu yang telah
ditentukan.Bila hasil akhir yang diperoleh berupa produk baru, maka
penyerahannya tidak boleh melebihi batas waktu yang telah diten-tukan.
c. Mutu
Produk atau hasil dari kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dan
kriteria yang dipersyaratkan. Sebagai contoh, apabila hasil kegiatan proyek
tersebut berupa instalasi pabrik, maka kriteria yang harus dipenuhi adalah
pabrik harus mampu beroperasi secara memuaskan dalam kurun waktu yang
telah ditentukan.
7
Agar suatu proyek dapat berhasil perlu diperhatikan faktor-faktor spesifik
yang penting yang disebut sebagai ciri-ciri umum manajemen proyek, sebagai
berikut:
1. Tujuan, sasaran, harapan-harapan, dan strategi proyek hendaknya

dinyatakan secara jelas dan terperinci sedemikian rupa sehingga dapat
dipakai untuk mewujudkan dasar kesepakatan segenap individu dan satuan
organisasi yang telibat.
2. Diperlukan rencana kerja, jadwal, dan anggaran belanja yang realistis.
3. Diperlukan peran dan tanggung jawab di antara semua satuan organisasi dan
individu yang terlibat didalamnya.
4. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengendalikan,
mengkoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab
pada berbagai strata organisasi.
5. Diperlukan mekanisme sistem evaluasi yang diharapkan dapat memberikan
umpan balik bagi manajemen, yang digunakan sebagai pelajaran dan
dipakai sebagai pedoman di dalam peningkatan produktivitas proyek.
6. Sesuai dengan sifat dinamisnya suatu proyek, apabila diperlukan Tim
Proyek atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan
kegiatan-kegiatan yang harus bergerak di luar kerangka organisasi
tradisional atau rutin, akan tetapi dengan tetap berorientasi pada tercapainya
produktifitas.
7. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tatacara dan dasar-dasar
peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara-cara mengatasi kendala
birokrasi.
Dari uraian diatas maka dapat disimpulkan bahwa organisasi proyek adalah
tempat berukumpulnya individu atau kelompok mengerjakan suatu pekerjaan atau
kegiatan dalam jangka waktu tertentu untuk mencapai tujuan bersama. Untuk
mencapai tujuan bersama, organisasi proyek harus memanfaatkan sumber daya
yang terbatas agar proyek yang dikerjakan selesai sesuai target yang direncakan.
8
2.2 Kontrak Konstruksi
Kontrak Konstruksi yang dalam Pasal 1 ayat (5) UU No. 18 Tahun 1999
disebut sebagai“kontrak kerja konstruksi” adalah keseluruhan dokumen yang
mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam
penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.Kontrak kerja konstruksi merupakan suatu
perjanjian untuk membangun suatu bangunan dengan persyaratan-persaratan
tertentu, yang dibuat oleh pihak pertama sebagai pemilik bangunan, dengan pihak
kedua sebagai pelaksana bangunan.
Kontrak konstruksi penting untuk mengawali pelaksanaan sebuah pekerjaan

proyek konstruksi. Di lain pihak, pekerjaan konstruksi bisa saja dilaksanakan tanpa
sebuah kontrak atau perjanjian tertulis. Tetapi, cara seperti itu memiliki risikonya
sendiri. Terlebih jika sebuah proyek konstruksi melibatkan sumber daya dan biaya
yang besar. Sebuah kontrak memiliki 4 (empat) peranan, yaitu:
1. Membuat suatu hubungan yang memiliki kekuatan hukum.

2. Mendistribusikan risiko.
3. Menyatakan semua hak, kewajiban, dan tanggung jawab para pihak.
4. Menyatakan semua peristiwa, termasuk kondisi serta prosedur berkontrak.
2.2.1 Bentuk Kontrak Konstruksi
Menurut Yasin (2006), kontrak konstruksi dibagi berdasarkan :
1. Bentuk imbalan, terdiri atas :
a. Lumpsum merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh perjanjian
dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap
serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian
pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang
gambar dan spesifikasi tidak berubah.
b. Unit Price/Harga Satuan merupakan kontrak jasa atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan
yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan
spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada
hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah
dilaksanakan oleh penyedian jasa.
9
c. Gabungan Lumpsum Dan Harga Satuan merupakan gabungan lumpsum
dan harga satuan dalam 1 (satu) pekerjaan yang diperjanjikan.
2. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan konstruksi, terdiri atas :
a. Tahun Tunggal adalah pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya
direncanakan selesai dalam satu tahun.
b. Tahun jamak adalah pekerjaan pendanaan dan pelaksanaannya
direncanakan selesai lebih dari satu tahun.
3. Cara pembayaran hasil pekerjaan
Menurut Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 Pasal 53 ayat (4), cara
pembayaran prestasi pekerjaan dapat diberikan dalam bentuk :
a. Pembayaran secara berkala bulanan (monthly payment)
Pada kontrak monthly payment prestasi penyedia jasa dihitung
setiap akhir bulan untuk mendapatkan pembayaran. Penyedia jasa wajib
mengajukan suatu tagihan bulanan kepada pengguna jasa yang berupa
sertifikat pembayaran bulanan yang terdiri dari perkiraan nilai pekerjaan
yang telah diselesaikan dikurangi jumlah kumulatif yang telah disahkan
sebelumnya. Artinya, pada tanggal tertentu setiap bulannya dihitung berapa
nilai kemajuan fisik yang telah dikerjakan oleh kontraktor sesuai dengan
kontrak yang telah disepakati.
b. Pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (progress payment)
Dalam sistem atau cara pembayaran termin, pembayaran kepada
penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan fisik proyek
yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak awal. Jadi tidak
atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan). Sistem
pembayaran progress payment umum digunakan dalam proyek konstruksi.
c. Pembayaran setelah pekerjaan selesai (turn key payment)
Pada kontrak pembayaran turnkey, penyedia jasa perlu membiayai
seluruh pekerjaan yang sudah disepakati didalam kontrak terlebih dahulu.
Penyedia jasa akan mendapatkan bayaran sekaligus ketika pekerjaan telah
selesai seluruhnya.
10
2.3 Biaya
Menurut Soeharto (1999), biaya adalah jumlah segala usaha dan
pengeluaran yang dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi dan aplikasi
produk. Biaya adalah semua pengorbanan yang perlu dilakukan untuk suatu proses
produksi, yang dinyatakan dalam dengan satuan uang menurut harga pasar yang
berlaku, baik yang sudah terjadi maupun yang akan terjadi
2.3.1 Pengendalian Biaya

Pengendalian adalah usaha sistematis untuk menentukan standar yang
sesuai dengan sasaran perencanaan, merencanakan sistem informasi
membandingkan pelaksanaan dengan standar, menganalisa kemungkinan adanya
penyimpangan antara pelaksanaan dengan standar, kemudian mengambil tindakan
pembetulan yang diperlukan agar sumber daya digunakan secara efektif dan efisien
dalam rangka mencapai sasaran (Soeharto, 1999).
a. Pengendalian Pembiayaan
Yang dimaksud dengan pengendalian pembiayaan disini adalah bukan
pengendalian biaya (cost control) dalam rangka menekan biaya
pelaksanaan, tetapi merupakan kebijakan pembelanjaan melalui upaya-
upaya agar realisasi biaya yang terjadi sesuai dengan kebutuhan pelaksanaan
dan tidak berlebihan (over stock) dan membatasi seminimal mungkin
kegiatan yang belum dapat ditagihkan pembayarannya.
b. Pengendalian Penerimaan
Yang dimaksud pengendalian penerimaan adalah suatu upaya agar realisasi
penerimaan dapat sesuai dengan jadwal atau bahkan kalau mungkin lebih
maju dari jadwal.
Kemudian ada juga komponen biaya proyek yang perlu dipertimbangkan

sebelum proyek selesai dan siap dioprasikan, yaitu modal tetap (fixed capital).
2.4 Rencana Anggaran Biaya

Rencana anggaran biaya adalah rencana besarnya biaya yang diperkirakan
dalam pekerjaan proyek yang disusun berdasarkan volume setiap pekerjaan pada
gambar atau rencana proyek. Rencana anggaran biaya merupakan bagian terpenting
dalam menyelenggarakan pembuatan bangunan. RAB diajukan oleh kontraktor
11
untuk mengajukan penawaran kepada owner proyek. Biaya ini disamping
tergantung pada volume pekerjaan, juga sangat tergantung pada upah tenaga kerja,
dan karyawan, harga material yang dibutuhkan dan jasa kontraktor serta pajak.
Maksud dan tujuan penyusunan RAB bangunan adalah untuk menghitung

biaya - biaya yang diperlukan dari suatu bangunan dan dengan biaya ini bangunan
tersebut dapat terwujud sesuai dengan yang direncanakan. Ada tiga faktor penting
yang berpengaruh dalam penyusunan RAB, yaitu :
1. Ketentuan – ketentuan dan persyaratan yang harus dipenuhi dalam

pelaksanaan pembuatan bangunan serta gambar–gambar konstruksi
bangunan.
2. Harga bahan–bahan dan upah tenaga kerja.
3. Koefisien–koefisien yang telah ada.
Dalam RAB itu disusun banyaknya tiap bagian dari pekerjaan itu
sebagaimana disebutkan dalam bestek, secara berurutan dari setiap item bagian
pekerjaan. Misal, jumlah satuan sudah dapat, kemudian jumlah ini dikalikan dengan
harga satuan dari setiap macam pekerjaan itu. Selanjutnya jumlah semua bagian–
bagian itu adalah rencana anggaran biaya bangunan
2.5 Rencana Anggaran Pelaksanaan

Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) adalah salah satu dokumen sebagai
kelengkapan yang dibutuhkan dalam suatu operasional pelaksanaan proyek, sebagai
acuan/pedoman operasional pelaksanaan proyek. Khususnya dalam pengelolahan
yang berhubungan dengan hasil usaha proyek yaitu sebagai pedoman dalam
mencapai pendapatan proyek dan mengendalikan biaya proyek, sehingga target
minimal yang direncanakan dapat tercapai dan diperlukan sebagai acuan untuk
menyusun rencana cash flow proyek.
RAP disusun untuk memenuhi kebutuhan internal kontraktor berdasarkan

volume real dan harga pasar yang mekanisme penyusunannya sama seperti
penyusunan RAB. RAP proyek yang dibuat meliputi seluruh biaya yang dipelukan
untuk merealisasikan konstruksi yang direncanakan, disusun dengan
memperhitungakan beberapa hal, yaitu :
12
a. Pengalaman atau referensi dari realisasi pengelolaan proyek–proyek yang
lalu.
b. Hasil observasi ulang atas data sumber daya yang diperlukan (bahan, alat,
dan tenaga kerja), biaya trnsportasi dan lokasi/ median kerja proyek.
c. Kebijaksanaan perusahaan.
d. Kesepakatan atau komitmen manajer proyek dengan direksi perusahaan
Sebagai contoh dibawah ini Rencana Anggaran Pelaksanaan sederhana :
Tabel 2.1 Contoh Tabel Rencana Anggaran Pelaksanaan Sederhana
2.6 Manajemen Proyek

Menurut Ervianto (2002) manajemen proyek adalah semua perencanaan,
pelaksanaan, pengendalian dan koordinasi suatu proyek dari awal (gagasan) sampai
selesainya proyek untuk menjamin bahwa proyek dilaksanakan tepat waktu, tepat
biaya, dan tepat mutu.
Sebuah proyek dapat didefinisikan sebagai satu usaha dalam jangka waktu
yang telah ditentukan, dengan sasaran yang jelas, yaitu mencapai hasil yang telah
dirumuskan pada awal pembangunan proyek yang akan dimulai. Maksud dan tujuan
manajemen proyek adalah usaha dan kegiatas untuk meraih sasaran yang telah
didefinisikan dan ditentukan dengan jelas seefisien dan seefektif mungkin.
Dalam melaksanakan suatu manajemen dikenal kegiatan-kegiatan

manajemen yang merupakan langkah-langkah pokok dalam melaksanakan fungsi
manajemen yang baik. Langkah-langkah itu dikenal dengan fungsi-fungsi
manajemen, yaitu (Soeharto,1999):
1. Merencakanan (Planning)
13
2. Mengorganisasi (Organizing)
3. Mengisi jabatan (Staffing)
4. Mengarahkan (Directing)
5. Mengendalikan (Controling)
2.7 Penjadwalan Proyek

Penjadwalan merupakan kegiatan menentukan kapan aktivitas - aktivitas
dimulai, ditunda dan diselesaikan, sehingga pembiayaan dan pemakaian sumber
daya akan disesuaikan waktunya menurut kebutuhan yang ditentukan. Semua
kegiatan dalam suatu proyek selanjutnya dihubungkan berdasarkan hubungan yang
logis, sehingga membentuk suatu jaringan pekerjaan (network diagram) yang berisi
lintasan-lintasan peristiwa dan kegiatan. Pada saat ini teknik penjadwalan yang
umum digunakan adalah :
a. Bar Chart dengan kurva S

b. Network Planning (Jaringan Kerja)
• Activity On Arrow (AOA)
- Critical Path Method (CPM)
Pada metode CPM dikenal adanya jalur kritis yaitu jalur yang
memiliki rangkaian komponen-komponen kegiatan dengan total jumlah
waktu terlama dan menunjukkan kurun waktu penyelesaian proyek
yang tercepat. Jadi, jalur kritis terdiri dari rangkaian kegiatan kritis,
dimulai dari kegiatan pertama sampai pada kegiatan terakhir proyek.
Makna jalur kritis penting bagi pelaksana proyek, karena pada jalur ini
terletak kegiatan-kegiatan yang bila pelaksanaannya terlambat akan
menyebabkan keterlambatan proyek secara keseluruhan. Kadang-
kadang dijumpai lebih dari sa tu jalur kritis dalam jaringan kerja.
(Soeharto 1999)
- Metode Teknik Evaluasi dan Review Proyek (PERT)
Bila CPM memperkirakan waktu komponen kegiatan proyek
dengan pendekatan deterministik satu angka yang mencerminkan
adanya kepastian, maka PERT direkayasa untuk menghadapi situasi
14
dengan kadar ketidakpastian (uncertainty) yang tinggi pada aspek kurun
waktu kegiatan. (Soeharto 1999)
• Activity On Node (AON)
- Precedence Diagram Method (PDM)
Precedence Diagram Method (PDM) adalah jaringan kerja yang
termasuk klasifikasi AON. Di sini kegiatan dituliskan di dalam node
yang umumnya berbentuk segi empat, sedangkan anak panah hanya
sebagai petunjuk hubungan antara kegiatan-kegiatan yang
bersangkutan. (Soeharto 1999)
2.8 Time Schedule dan Kurva “S”

Alat kendali waktu yang digunakan pelaksanaan proyek yaitu Bar Chart
method dan kurva S. Bar Chart merupakan suatu bentuk bagan rencana kerja yang
dibuat oleh seseorang yang bernama Henry Grant. Oleh karena itu disebut sebagai
Grant Chart. Bar Chart merupakan bagan yang memuat suatu daftar kegiatan–
kegiatan yang akan dilaksanakan, yang disusun secara berbaris ke bawah dimana
masing–masing kegiatan memilki waktu pelaksanaan yang diperlukan (durasi)
yang ditunjukkan dalam bentuk garis berskala waktu (umumnya garis dipertebal
sehingga menyerupai balok). Panjang setiap garis/ balok menunjukan lamanya
waktu yang diperlukan untuk masing – masing kegiatan serta saat untuk memulai
dan mengakhiri kegiatan tersebut. Sedangkan satuan waktu dapat berupa hari,
minggu, bulan atau interval waktu tertentu.
Dalam hal perhitungan melalui bobot masing–masing jenis kegiatan maka

Bar Chart dapat dilengkapi dengan suatu kurva yang dikenal sebagai kurva “S”,
yang merupakan fungsi waktu dan presentasi bobot pekerjaan.
Untuk memperhitungkan presentase bobot masing – masing jenis kegiatan

haruslah diketahui baik biaya masing – masing kegiatan maupun jumlah biaya
keseluruhan pekerjaan. Perhitungan presentase bobot masing– masing jenis
kegiatan adalah sebagai berikut
𝑏𝑖𝑎𝑦𝑎 𝐾𝑒𝑔𝑖𝑎𝑡𝑎𝑛
𝐵𝑜𝑏𝑜𝑡 𝐾𝑒𝑔𝑖𝑎𝑡𝑎𝑛 = × 100%
𝑏𝑖𝑎𝑦𝑎 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑠𝑒𝑙𝑢𝑟𝑢ℎ 𝑘𝑒𝑔𝑖𝑎𝑡𝑎𝑛
15
2.9 Cash Flow
Menurut Soeharto (1999), cash flow atau aliran kas diartikan sebagai suatu
taksiran dari pemasukan uang (inflow) maupun pengeluaran (outflow) yang terjadi
pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Tujuan cash flow adalah untuk
mengetahui penerimaan dan pembayaran kas sebuah perusahaan selama satu
periode.
Cash Flow dari suatu proyek didefinisikan sebagai daftar dari penerimaan
dan pengeluaran kas yang diterima dari suatu proyek konstruksi, dimana dengan
adanya cash flow dapat diketahui jumlah nominal uang kas proyek pada saat
tertentu. Aliran kas terdiri dari :
1. Aliran Kas Permulaan (Initial Cash Flow)

Adalah pengeluaran untuk merealisasikan gagasan sampai menjadi
kenyataan fisik, termasuk didalamnya adalah biaya pembebasan lahan,
penyiapan lahan, pembuatan bangunan sipil dan perlengkapannya,
pembayaran mesin-mesin, dan termasuk penyediaan modal kerja.
2. Aliran Kas Operasional (Operational Cash Flow)
Pada aliran kas operasional, aliran kas yang masuk diperhitungkan dari
penjualan produk, sedangkan aliran kas keluar terdiri dari biaya produksi,
pemeliharaan dan pajak. Untuk mengurangi pendapatan kena pajak,
depresiasi dikurangkan dari angka pedapatan sebelum pajak, kemudian
ditambahkan kembali untuk menghitung jumlah total aliran kas periode
operasi.
3. Aliran Kas Akhir (Terminal Cash Flow)
Aliran kas akhir menunjukkan aliran kas pada akhir umur ekonomi proyek.
Aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan aktiva
tetap yang sudah habis umur ekonominya. Bila terjadi penjualan barang sisa,
harus pula diperhitungkan pajak penjualannya.
Yang dimaksud dengan rencana aliran kas pelaksanaan proyek atau rencana
cash flow pelaksanaa proyek adalah data perkiraan (realisasi) penerimaan
pembayaaran (pembayaran masuk / cash in) dan pengeluaran pembayaran
(pembayaran keluar / cash out). Dengan demikian diperoleh data perkiran, kapan
(bulan-bulan apa saja) periode pelaksanaan proyek yang bersangkutan akan
16
memerlukan dana operasionalnya. Sebab proyek tidak bisa menyediakan dana
sendiri dari perkiraan hasil penerimaannya. Arus kas terdiri dari pengeluaran dan
penerimaan. Pengeluaran adalah pembayaran yang harus dikeluarkan kontraktor
seperti biaya tenaga kerja, biaya material, biaya peralatan.
Berikut ini merupakan contoh cash flow sistem pembayaran monthly

payment dan progress payment yang dapat dilihat pada gambar 2.1 di bawah ini.
Tabel 2.2 Contoh Tabel Cash Flow Sistem Pembayaran Monthly Payment dan
progress payment
Adapun unsur utama dari cash flow yaitu :

2.9.1 Jadwal Penerimaan
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau
rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek
konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran yang
telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal penerimaan
harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah penerimaannya benar
dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan
besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu,
misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan secara cermat.
2.9.2 Jadwal Pengeluaran
Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana
berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran
juga membesar, namun hubungan tidak linear tergantung kebijakan pembiayaannya
(cash atau credit). Untuk perhitungan Cash flow proyek, biasanya pengeluaran
biaya tidak langsung, pajak-pajak, investasi dan deviden tidak termasuk, tetapi
17
hanya pengeluaran untuk biaya langsung saja. Pengeluaran untuk pembiayaan
proyek polanya atau sistemnya tergantung dengan kebijakan operasional proyek
yang diterapkan, yaitu pembayaran secara tunai (cash) dan pembayaran dengan
jangka waktu tertentu (credit)
2.9.3 Cash In (Uang Masuk)
Merupakan aliran dana yang masuk pada aktiva berdasarkan laporan
keuangan. Sumber-sumber dana umumnya berasal dari penjualan produk atau
manfaat terukur, pengurangan biaya operasi, nilai sisa dari aktiva, penerimaan dari
pinjaman uang pokok dan sebagainya.
2.9.4 Cash Out (Uang Keluar)
Merupakan komulatif dari biaya – biaya yang dikeluarkan. Adapun obyek
dari analisa biaya yang dikeluarkan antara lain :
1. Biaya Proyek
Menurut Soeharto (1999), biaya adalah segala usaha dan
pengeluaran yang dilakukan dalam mengembangkan, memproduksi
dan aplikasi produk. Penghasilan produk selalu memikirkan akibat dari
adanya biaya terhadap kualitas, reabilitas dan maintainability karena
ini akan berpengaruh terhadap biaya bagi pemakai. Biaya ini terdiri dari :
a. Biaya langsung
Biaya langsung adalah biaya segala sesuatu yang akan menjadi
komponen permanen hasil akhir proyek, yaitu meliputi seluruh biaya dari
kegiatan yang dilakukan diproyek (dari persiapan hingga penyelesaian) dan
biaya mendatangkan seluruh sumber daya yang diperlukan oleh proyek
tersebut. Biaya langsung dapat dihitung dengan mengalikan volume
pekerjaan dengan harga satuan pekerjaan. Biaya langsung ini juga biasa
disebut dengan biaya tidak tetap (variable cost), karena sifat biaya ini tipa
bulannya jumlahnya tidak tetap, tetapi berubah-ubah sesuai dengan
kemajuan pekerjaan. Biaya langsung terdiri dari :
• Penyiapan lahan (Site preparation).
• Pengadaan peralatan utama.
• Biaya merakit dan memasang peralatan utama.
• Alat-alat listrik dan instrumen.
18
• Pembebasan tanah.
b. Biaya tidak langsung
Biaya tidak langsung adalah pengeluaran untuk manajemen,
supervisor, dan pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian
proyek yang tidak akan menjadi instalasi atau produk permanen, tetai
diperlukan dalam proses pembangunan proyek. Biaya tidak langsung ini tiap
bulan besarnya relatif tetap dibanding biaya langsung, oleh karena itu juga
sering disebut dengan biaya tetap (fix cost). Biaya tetap perusahaan ini
didistribusikan pembebanannya kepada seluruh proyek yang sedang dalam
pelaksanaan. Biaya tidak langsung meliputi antara lain :
• Pembanguanan fasilitas sementara.
• Laba kontinjensi.
• Overhead
• Pajak, pungutan/sumbangan, biaya perijinan, dan asuransi.
2. Bunga Bank
Bunga (interest) adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat
pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada
dasarnya merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu
peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan
penurunan nilai uang tersebut.
3. Pajak
Pajak adalah iuran rakyat kepada kas negara berdasarkan undang-
undang dengan tidak mendapat jasa imbalan yang langsung dapat digunakan
untuk membayar keperluan umum.
a. Pajak Penghasilan Atas Jasa Konstruksi
Pengertian Pajak Penghasian (PPh) berdasarkan Undang-Undang
No. 36 Tahun 2008 adalah pajak yang dikenakan terhadap subjek pajak atas
penghasilan yang diterima atau diperolehnya dalam satu tahun pajak atau
suatu pungutan resmi yang ditujukan kepada masyarakat yang
berpenghasilan yang diperolehnya dalam tahun pajak untuk kepentingan
negara dan masyarakat dalam hidup berbangsa dan bernegara sebagai suatu
kewajiban yang harus dilaksanakannya.
19
Pajak penghasilan yang pengenaannya bersifat Final mengacu pada
Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Pajak Penghasilan sebagai penghasilan
tertentu yang pengenaan pajaknya diatur dalam peraturan pemerintah.
Pertimbangan yang mendasari diberikannya perlakuan tersendiri antara lain
adalah kesederhanaan dalam pemungutan pajak, keadilan dan pemerataan
dalam pengenaan pajaknya serta perkembangan ekonomi dan moneter.
Dalam Pasal 4 PMK Nomor 187/PMK. 03/2008 secara tegas
menyatakan bahwa saat terutangnya PPh final atas jasa konstruksi terjadi
pada saat pembayaran atau diterimanya pembayaran (cash basis).
Berdasarkan Pasal 5 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 51 Tahun
2008, disebutkan bahwa besarnya Pajak Penghasilan yang dipotong PPh
Final Pasal 4 ayat (2) tersebut adalah sebesar jumlah pembayaran, tidak
termasuk PPN, dikalikan tarif PajakPenghasilan. Jumlah pembayaran dalam
hal ini dapat disebut sebagai Dasar Pengenaan Pajak.
PPh Final Pasal 4 ayat (2) = Tarif x (Nilai Kontrak atau Nilai Termin
Pembayaran – PPN atas Nilai Kontrak atau Nilai Termin tersebut)
b. Pajak Pertambahan Nilai
Pajak Pertambahan Nilai adalah Pajak tidak Langsung yang
dikenakan pada setiap pertambahaan nilai atau transaksi penyerahan barang
dan atau jasa kena pajak dalam pendistribusiannya dari produsen dan
konsumen. Disebut pajak tidak langsung karena tidak langsung dibebankan
kepada penanggung pajak (konsumen) tetapi melalui mekanisme
pemungutan pajak dan disetor oleh pihak lain (penjual). Transaksi
penyerahannya bisa dalam bentuk jual-beli, pemanfaatan jasa, dan sewa-
menyewa.
Pajak Pertambahan Nilai yang dikenakan dalam perusahaan jasa
konstruksi adalah Pajak Pertambahan Nilai yang dikenakan atas pembelian
bahan meterial yang digunakan dalam proses produksi perusahaan, Pajak
Pertambahan Nilai yang diperoleh dari pembelian Barang Kena Pajak ini
disebut Pajak Masukan serta Pajak Pertambahan Nilai atas penyerahan jasa
konstruksi sebagai penyerahan Jasa Kena Pajak dan memungut Pajak
Keluaran. Pajak Masukan yang telah dipungut dapat dikreditkan dengan
20
Pajak Keluaran pada masa pajak yang sama tetapi jika belum dapat
dikreditkan dengan Pajak Keluaran pada masa yang sama maka dapat
dikreditkan selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan setelah berakhirnya masa
pajak yang bersangkutan.
Pemungutan, penyetoran dan pelaporan PPN merupakan kewajiban
dari Produsen atau Pedagang yang disebut Pengusaha Kena Pajak (PKP).
Pengusaha Kena Pajak (PKP) adalah pengusaha yang melakukan
penyerahan Barang Kena Pajak dan atau penyerahan Jasa Kena Pajak yang
dikenakan pajak.
Dalam pasal 11 ayat (1) Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai,
Pajak Pertambahan Nilai terutang pada saat penyerahan Jasa Kena Pajak itu
dilakukan, meskipun pelunasan pembayaran jasa konstruksi tersebut belum
diterima oleh Kontraktor. Bukti pungutan pajak atas penyerahan Jasa Kena
Pajak berupa faktur pajak.
2.9.5 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka
pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan
dimulai.
Kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan
proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek
(Giatman, 2006). Kas awal biasanya diperlukan diawal-awal proyek (bulan
pertama). Di dalam cash flow, kas awal adalah sejumlah uang yang harus tersedia
pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada bulan n adalah merupakan
kas awal pada bulan n+1.
2.9.6 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan
penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran
kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap
(Asiyanto, 2005).
21
2.9.7 Retensi (Retention)
Retensi adalah jaminan yang bertujuan untuk menjamin pemilik proyek
bahwa kontraktor akan melakukan perbaikan bila terjadi kerusakan dalam masa
pemeliharaan. Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah
proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna retention adalah (Halpin, 1998) :
1. Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan
kondisi yang telah disetujui.
2. Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standart
pekerjaan tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan.
3. Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk
menyelesaikan pekerjaan.
4. Kepercayaan owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang.
2.10 Overdraft
Yang dimaksud overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada suatu
proyek dengan pembayaran dari owner kepada kontraktor, sehingga merupakan
kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan dana terlebih dahulu sebelum
menerima pembayaran dari owner (Halpin, 1998).
Dapat diketahui bahwa biaya total overdraft negatif yang terkecil memiliki
tingkat keuntungan yang maksimum. Hal ini dikarenakan perhitungan keuntungan
didasarkan pada sedikitnya peminjaman uang pada bank yang dilakukan oleh
kontraktor. Semakin kecil biaya overdraft negatif yang dikeluarkan, maka semakin
besar keuntungan maksimum yang didapat.
Jika bunga rata-rata dari overdraft diasumsikan satu persen per bulan,
artinya kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah
overdraft pada akhir bulan. Overdraft dapat dihitung sebagai berikut :
Overdraft = RAP – pembayaran
Untuk perhitungan Bunga overdraft dapat dihitung sebagai berikut :
Bunga overdraft = 0,01 x overdraft
22
BAB III
METODOLOGI PENELITIAN
3.1 Tahap Persiapan
a. Studi Literature
Penulisan tugas akhir ini diawali dengan studi literature, antara lain;
mengupulkan, membaca dan menganalisis sumber-sumber pustaka yang ada
kaitannya dengan tema penulisan tugas akhir ini, baik melalui buku-buku,
jurnal, makalah-makalah hasil seminar, karya tulis lainnya maupun bahan-
bahan yang didapat saat masa perkuliahan dan internet. Hal ini dimaksudkan
untuk memberikan pemahaman terhadap permasalahan yang diangkat
sehingga didapat landasan teori yang kuat dan dapat dipertanggungjawabkan.
b. Survey Pendahuluan
Survey pendahuluan merupakan kegiatan survey yang dilakukan penulis

di lapangan dalam skala kecil sebelum pengumpulan data, untuk menghimpun
data-data lapangan secara visual di lokasi tempat pekerjaan dilakukan.
Hal-hal yang dilakukan pada survey pendahuluan adalah:
1. Melihat langsung kondisi pekerjaan pelebaran jalan secara umum.

2. Menentukan lokasi penelitian.
3. Mengambil foto-foto keadaan jalan dan lingkungan disekitar lokasi
penelitian.
3.2 Pengumpulan Data

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder,
diperoleh dari pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek, yaitu kontraktor.
Data sekunder yang dikumpulkan antara lain:
a. Dokumen Kontrak
b. Rancangan Anggaran Biaya (RAB)
c. Time Schedule kontraktor
23
3.3 Pengolahan Data
3.3.1 Penjadwalan Proyek
Pengolahan data dilakukan dari aspek penjadwalan. Peneliti membuat
uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek. Kemudian menentukan
durasi waktu tenggang untuk setiap aktivitas dengan menggunakan metode PDM.
3.3.2 Analisis Cash Flow

Setelah itu dilakukan analisis pada aspek pendapatan dan pengeluaran pada
perkiraan aliran kas agar sehingga aliran kas tersebut dapat diketahui dan
terkendali, analisis ini meliputi.
a. Arus Dana Masuk (Cash in Flow)

Penerimaan dana cash in flow, meliputi:
• Pembayaran uang muka yang diterima pada awal proyek saat
penandatanganan kontrak.
• Pembayaran tagihan sesuai dengan perjanjian. Adapun variasi system
pembayaran dalam penelitian ini berupa sistem pembayaran bulanan
dan pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Termin).
• Pembayaran dari pekerjaan dan aktivitas lain-lain diluar kontrak.
• Dan pendapatan lainnya.
b. Arus Dana Keluar (Cash out Flow)
Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja yang akan
berpengaruh langsung. Sesuai dengan sistem dalam akuntasi, maka arus
dana keluar (cash flow out) digunakan untuk menunjang berbagai tujuan
seperti :
• Biaya langsung
Seperti biaya upah, biaya material, biaya alat dan biaya-biaya langsung
lainnya.
• Biaya tidak langsung
Seperti biaya overhead kantor dan biaya overhead kantor pusat.
• Pajak
Pajak PPN sebesar 10% dan pajak PPH sebesar 3% karena kualifikasi
usaha menengah dan besar yang dijelaskan dalam PP No. 51 Tahun
24
2008 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Usaha Jasa
Konstruksi Pasal 3 Ayat 1
3.3.3 Analisis Variasi Sistem Pembayaran
Untuk mempermudah dalam menganalisa permasalahan maka digunakan
teknik pengendalian penerimaan dan pembiayaan. Dalam analisis ini penerimaan
dilakukan sesuai masing-masing sistem pembayaran yang dianalisis yang mengacu
pada realisasi pekerjaan. Pembiayaan di bedakan menjadi biaya langsung dan biaya
tak langsung. Hasil dari pengendalian penerimaan dan pembiayaan pada tugas akhir
ini akan ditampilkan dalam bentuk cash flow. Cash flow yang ditampilkan
disesuaikan dengan penerimaan dari masing-masing sistem pembayaran yang
dianalisis yaitu dari sistem pembayaran bulanan dan pembayaran sesuai kemajuan
pekerjaan (Termin). Selanjutnya dilakukan analisis variasi pendanaan pada sistem
pembayaran dalam cash flow yaitu dengan pinjaman atau tanpa pinjaman, berupa
dengan pinjaman berangsur dan dengan pinjaman sekaligus dari analisis variasi
tersebut akan terlihat arus kas (cash flow) yang paling maksimum terhadap
keuntungan kontraktor. Jadi dari hasil akhir yang ditunjukan pada cash flow akan
terlihat perbedaan jumlah keuntungan yang diperoleh.
3.4 Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow
Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow pada penulisan ini adalah sebagai
berikut:
a. Perencanaan Awal
1. Dari data proyek berupa time schedule, kurva S proyek tersebut disusun ulang
dibuat barchart EST dan LST. Kemudian membuat actual cost proyek berupa
RAP (Rencana Anggaran Pelaksanaan), pajak PPN sebesar 10% dari nilai
kontrak serta pajak PPH sebesar 3% nilai kontrak. Sehingga didapat actual cost
proyek berupa Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) sebagai berikut:
RAB = RAP + Pajak
RAP = RAB – (PPN+PPH)
RAP = RAB – (10%+3%)
RAP = RAB – 13% RAB
RAP = 0,87 RAB
2. Untuk tujuan ilustrasi, Actual cost proyek /RAP dibedakan menjadi :
25
• Biaya tak langsung / overhead proyek.
Untuk mempermudah perhitungan diambil asumsi bahwa besarnya biaya
tak langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB. (Renardi, dkk. 2013)
Biaya tak langsung = 0,05 RAB
• Biaya langsung.
Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah
selisih antara RAP dan biaya tak langsung.
Biaya langsung = RAP – Biaya tak langsung
= 0,87 RAB - 0,05 RAB
= 0,82 RAB
b. Pendapatan
3. Untuk besarnya profit kontraktor sudah ditambahkan pada Analisa Harga
Satuan Pekerjaan (AHSP)
4. Besarnya tagihan dari kontraktor kepada owner :
Tagihan dari kontraktor kepada owner tergantung pada prestasi yang telah
dicapai pada pelaksanaan proyek.
Tagihan = RAP + Pajak PPN dan PPH
= 0,87 RAB + 0,13 RAB
Tagihan = RAB
c. Pengeluaran
5. Diasumsikan owner melakukan retensi sebesar 5% dari tagihan.
Retensi = 0,05 x tagihan
= 0,05 x RAB
Retensi 5% ini akan dibayar pada akhir masa pemeliharaan konstruksi sebagai
jaminan biaya untuk pemeliharaan.
6. Pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan

konstruksi.
a. Untuk sistem pembayaran tanpa uang muka
Pembayaran = tagihan – retensi
b. Untuk sistem pembayaran dengan uang muka
Pembayaran = tagihan – retensi – (uang muka/jumlah pembayaran)
26
7. Overdraft merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan pembayaran.
Overdraft = RAP – pembayaran
8. Bunga overdraft
Besar bunga overdraft diambil berdasarkan suku bunga terakhir pada tahun
2019 yaitu sebesar 1% per bulan dari overdraft.
Bunga overdraft = 0,01 x overdraft
Untuk hasil perhitungan cash flow akan dituliskan pada tabel dibawah ini
Tabel 3.1 Contoh Tabel Perhitungan Cash Flow

WAKTU (BULAN) JUMLAH
URAIAN
1 2 3 4 5 6 7 8 (Rp. 000 ,-)
PENDAPATAN
A. Operasional
Termin
Jumlah
B. Non Operasional
Modal Kerja
Uang Muka Proyek
Jumlah
PENGELUARAN
A. Biaya Langsung
Biaya Langsung Proyek
Jumlah
B. Biaya Tidak Langsung
Gaji / Upah
Biaya Kantor
Overhead
Bunga Bank (Modal Kerja)
Pajak
Jumlah
SALDO
SALDO KAS AWAL
SALDO KAS AKHIR
27
3.5 Kerangka Penelitian (Flowchart)
Penelitian ini adalah menganalisis variasi sistem pembayaran terhadap
keuntungan kontraktor. Adapun kerangka penelitiannya sebagai berikut :
MULAI
1. Studi Literature
2. Peninjauan Lapangan
Pengumpulan data sekunder :

1. Time Schedule Proyek
2. Rencana Anggaran Biaya (RAB)
3. Dokumen Kontrak
Penjadwalan dengan PDM
Analisa cash flow

1. Membuat cash flow sistem pembayaran monthly payment
dengan variasi finansial
2. Membuat cash flow sistem pembayaran progress payment
dengan variasi finansial
Hasil dan Pembahasan
Kesimpulan dan Saran
SELESAI
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian
28
3.6 Data Kontrak
Kegiatan : Peningkatan Jalan
Pekerjaan : Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Kota

Banjarbaru
Nomor Kontrak : 621/02/SP/HAR.JL-1/DAK/DPUPR/2019
Tanggal Kontrak : 18 April 2019
Nilai Kontrak : Rp. 5.511.600.000
Lokasi : Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota

Banjarbaru
Waktu Pelaksanaan : 19 April s.d 13 Desember 2019
Pemilik Proyek : Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang Kota

Banjarbaru
Kontraktor Pelaksana : PT. HASRAT JAYA UTAMA
Konsultan Pengawas : PT. BINA CIPTA DASALINDO
29
BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Deskripsi Umum Proyek
Proyek yang diinjau dalam penelitian ini adalah Pelebaran Jalan Kurnia
Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota Banjarbaru
Nama Proyek : Pelebaran Jalan Kurnia
Lokasi : Kelurahan Landasan Ulin Utara, Kota Banjarbaru
Pemilik Proyek : Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang Kota

Banjarbaru
Nilai Kontrak : Rp. 5.521.452.438
Waktu Pelaksanaan : 240 Hari Kalender
Mulai Tanggal : 19 April 2019
Selesai Tanggal : 13 Desember 2019
Kontraktor Pelaksana : PT. HASRAT JAYA UTAMA
Konsultan Pengawas : PT. BINA CIPTA DASALINDO
Sistem Pembayaran : Termin Progress
30
4.2 Data Proyek
Daftar pekerjaan proyek beserta RAB nya disajikan dalam tabel berikut :
Tabel 4.1 Daftar Pekerjaan dan RAB Proyek

No. Pekerjaan Volume Satuan Nilai (Rp.) Bobot (%)
1 Mobilisasi 1,00 Ls Rp 22.200.000 0,44
2 Pasangan Batu dengan Mortar 40,00 M3 Rp 31.871.205 0,63
3 Galian Biasa 1662,70 M3 Rp 215.353.028 4,29
4 Galian Perkerasan Beraspal tanpa Cold Milling Machine 7,48 M3 Rp 2.895.726 0,06
5 Galian Perkerasan Berbutir 20,58 M3 Rp 4.447.262 0,09
6 Timbunan Biasa dari sumber galian 287,08 M3 Rp 52.256.107 1,04
7 Lapis Pondasi Agregat Kelas A 601,68 M3 Rp 335.771.772 6,69
8 Lapis Pondasi Agregat Kelas B 601,68 M3 Rp 327.390.027 6,52
9 Lapis Pondasi Agregat Kelas A 28,37 M3 Rp 18.260.336 0,36
10 Lapis Resap Pengikat - Aspal Emulsi 2368,56 Liter Rp 31.798.392 0,63
11 Lapis Perekat - Aspal Emulsi 2130,58 Liter Rp 18.753.557 0,37
12 Lataston Lapis Pondasi (HRS-Base) (gradasi senjang/semi senjang) 1628,15 Ton Rp 2.287.546.289 45,57
13 Bahan Anti Pengelupasan 300,45 Kg Rp 18.672.968 0,37
14 Beton mutu rendah fc' 15 Mpa 12,80 M3 Rp 14.309.026 0,29
15 Baja Tulangan U 24 Polos 1031,11 Kg Rp 21.916.130 0,44
16 Pondasi Cerucuk Penyediaan & Pemancangan Cerucuk 17144,00 M' Rp 215.201.260 4,29
17 Pasangan Batu 1757,17 M3 Rp 1.400.859.133 27,91
A Jumlah Harga Pekerjaan (termasuk Biaya Umum dan Keuntungan) Rp 5.019.502.216 100,00
B Pajak Pertambahan Nilai (PPN) = 10 % x (A) Rp 501.950.222
C JUMLAH TOTAL HARGA PEKERJAAN = (A) + (B) Rp 5.521.452.438
Tabel 4.2 Daftar Durasi Setiap Pekerjaan

No Kegiatan Simbol Durasi (Minggu)
1 Mobilisasi A 2
2 Galian Biasa B 4
3 Pondasi Cerucuk Penyediaan & Pemancangan Cerucuk C 4
4 Galian Perkerasan Beraspal Cold Milling Machine D 3
5 Galian Perkerasan Berbutir E 3
6 Pasangan Batu F 7
7 Pasangan Batu dengan Mortar G 4
8 Timbunan Biasa dari Sumber Galian H 3
9 Baja Tulangan U 24 Polos I 2
10 Beton mutu rendah fc’ 15 MPa J 2
11 Lapis Pondasi Agregat Kelas B (Pelebaran Perkerasan Bahu Jalan) K 4
12 Lapis Pondasi Agregat Kelas A (Pelebaran Perkerasan Bahu Jalan) L 4
13 Lapis Pondasi Kelas A (Perkerasan Berbutir) M 4
14 Lapis Resap Pengikat Aspal Emulsi N 4
15 Lapis Perekat Aspal Emulsi O 4
16 Lataston Lapis Pondasi (HRS-Base) (gradasi senjang/semi senjang) P 4
17 Bahan Anti Pengelupasan Q 4
18 Mobilisasi R 1
Sumber : Dokumen Kontrak (2019)
31
Tabel 4.3 Time Schedule Proyek
Jumlah MASA
No. Mata Harga Satuan Jumlah Harga Peningkatan Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara (Paket 1) DAK Reguler (Pelebaran) 240 Hari Kalender
Perkiraan Harga Satuan Harga OE Bobot
Pembayar URAIAN Satuan PEMELIHARAAN Ket.
Kuantitas OE (%) BULAN KE - I BULAN KE - II BULAN KE - III BULAN KE - IV BULAN KE - V BULAN KE - VI BULAN KE - VII BULAN KE - VIII
an (Rupiah) (Rupiah) (180 Hari Kalender)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
100
DIVISI. 1 – UMUM
1.2 Mobilisasi Ls 1,00 22.200.000,00 22.200.000,00 13.245.000,00 13.245.000,00 0,44 0,15 0,15 0,15
90
DIVISI. 2 – DRAINASE
2.2.(1) Pasangan Batu dengan Mortar M3 40,00 796.780,12 31.871.204,99 766.282,70 30.651.308,00 0,63 0,16 0,16 0,16 0,16
80
DIVISI. 3 – PEKERJAAN TANAH
3.1.(1a) Galian Biasa M3 1.662,70 129.520,07 215.353.028,44 115.063,49 191.316.064,82 4,29 1,07 1,07 1,07 1,07
3.1.(7) Galian Perkerasan Beraspal tanpa Cold Milling Machine M3 7,48 387.129,10 2.895.725,66 344.906,58 2.579.901,22 0,06 0,02 0,02 0,02 70
3.1.(8) Galian Perkerasan Berbutir M3 20,58 216.096,32 4.447.262,35 196.818,11 4.050.516,70 0,09 0,03 0,03 0,03
3.2.(1a) Timbunan Biasa dari sumber galian M3 287,08 182.026,29 52.256.107,33 174.704,53 50.154.176,47 1,04 0,35 0,35 0,35 P
E
180 Hari Kalender

60
DIVISI. 4 – PELEBARAN PERKERASAN DAN BAHU JALAN L
4.2.(1) Lapis Pondasi Agregat Kelas A M3 601,68 558.057,06 335.771.771,86 589.134,49 354.470.439,94 6,69 1,67 1,67 1,67 1,67 A
4.2.(2a) Lapis Pondasi Agregat Kelas B M3 601,68 544.126,49 327.390.026,50 541.574,18 325.854.352,62 6,52 1,63 1,63 1,63 1,63 K 50
S
F
N
DIVISI. 5 – PERKERASAN BERBUTIR H
A
5.1.(1) Lapis Pondasi Agregat Kelas A M3 28,37 643.649,48 18.260.335,75 586.750,59 16.646.114,24 0,36 0,09 0,09 0,09 0,09 O
A
40
N
DIVISI. 6 – PEKERASAN ASPAL
6.1.(1)(b) Lapis Resap Pengikat - Aspal Emulsi Liter 2.368,56 13.425,20 31.798.391,71 13.961,48 33.068.603,07 0,63 0,13 0,13 0,13 0,13 0,13 P
6.1 (2)(b) Lapis Perekat - Aspal Emulsi Liter 2.130,58 8.802,09 18.753.556,91 8.849,93 18.855.483,86 0,37 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 H 30
6.3.(4a) Lataston Lapis Pondasi (HRS-Base) (gradasi senjang/semi senjang) Ton 1.628,15 1.404.997,26 2.287.546.288,87 1.539.441,06 2.506.440.961,84 45,57 9,11 9,11 9,11 9,11 9,11 O
6.3.(8) Bahan Anti Pengelupasan Kg 300,45 62.150,00 18.672.967,50 76.500,00 22.984.425,00 0,37 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07
20
DIVISI. 7 – STRUKTUR
7.1.(8) Beton mutu rendah fc' 15 Mpa M3 12,80 1.117.892,65 14.309.025,89 1.197.873,08 15.332.775,42 0,29 0,14 0,14
7.3.(1) Baja Tulangan U 24 Polos Kg 1.031,11 21.254,89 21.916.129,67 19.571,85 20.180.730,25 0,44 0,22 0,22 10
7.6.(1) Pondasi Cerucuk Penyediaan & Pemancangan Cerucuk M' 17.144,00 12.552,57 215.201.260,08 13.655,47 234.109.377,68 4,29 1,07 1,07 1,07 1,07
7.9.(1) Pasangan Batu M3 1.757,17 797.224,59 1.400.859.132,81 807.922,63 1.419.657.407,76 27,91 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99
Jumlah Nilai Pekerjaan 5.019.502.216,32 100,00

Kemajuan Mingguan 0,15 0,15 1,07 2,14 2,14 2,14 1,12 4,04 4,04 3,99 4,15 4,15 4,15 4,15 0,57 0,71 0,49 1,63 1,63 1,63 1,63 1,76 1,76 1,76 1,76 9,39 9,39 9,39 9,39 9,39 0,15
Komulatif Kemajuan 0,15 0,29 1,37 3,51 5,66 7,80 8,92 12,96 16,99 20,98 25,13 29,27 33,42 37,56 38,13 38,84 39,32 40,96 42,59 44,22 45,85 47,61 49,37 51,14 52,90 62,29 71,68 81,07 90,46 99,85 100,00
Sumber : Dokumen Kontrak (2019)
32
4.3 Analisis Data
Pada tugas akhir ini akan dilakukan analisis perbandingan dua variasi sistem
pembayaran. Sistem pembayaran yang pertama yaitu pembayaran bulanan dimana
pembayaran kepada penyedia jasa dilakukan setiap bulan sesuai prestasi/kemajuan
pekerjaan yang telah dicapai pada bulan tersebut. Sistem pembayaran yang kedua
yaitu dengan sistem pembayaran termin progress dimana pembayaran kepada
penyedia jasa dilakukan berdasarkan prestasi/progress pekerjaan yang dicapai atau
kemajuan pekerjaan sesuai penjanjian.
Langkah pertama yang dilakukan adalah membuat penjadwalan dengan

membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek berdasarkan
Time schedule proyek dengan metode penjadwalan PDM (Precedence Diagram
Method). Setelah dilakukan penjadwalan PDM, didapatkan dua kondisi
penjadwalan yaitu EST dan kondisi penjadwalan LST. EST (Earliest Start Time)
merupakan waktu dimana proyek dimulai paling cepat, sedangkan LST (Latest
Start Time) yaitu waktu dimana proyek dumalai paling lambat.
Setelah dua kondisi penjadwalan didapat, kemudian dibuat perhitungan

analisis cash flow untuk beberapa alternatif yaitu sistem pembayaran bulanan dan
termin progress sebanyak 3 kali pembayaran yaitu pada kemajuan komulatif
30,04%, 70,28%, dan 100% dengan uang muka 20% dari nilai kontrak dalam
kondisi penjadwalan EST dan LST. Dari berbagai alternatif atau variasi sistem
pembayaran yang ditinjau akan dicari besarnya keuntungan yang akan diperoleh.
4.3.1 Analisa Ketergantungan Kegiatan

Untuk analisa ketergantungan pada Proyek Pelebaran Jalan Kurnia
Kelurahan Landasan Ulin Utara didapat berdasarkan dari daftar durasi setiap
kegiatan proyek (Tabel 4.2) dan Time Schedule proyek (Tabel 4.3) adalah sebagai
berikut :
a. Pekerjaan Mobilisasi dilaksanakan dalam waktu 2 minggu dan pekerjaan ini

tidak mempengaruhi dengan pekerjaan selanjutnya.
b. Pekerjaan Galian Biasa dilaksanakan selama 4 minggu. Pekerjaan ini
dilaksanakan setelah Pekerjaan Mobilisasi selesai dilaksanakan, jadi logika
ketergantungannya FS = 0..
33
c. Pekerjaan Pondasi Cerucuk Penyediaan & Pemancangan Cerucuk
dilaksanakan selama 4 minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan 1 minggu setelah
Pekerjaan Mobilisasi selesai dilaksanakan, jadi logika ketergantungannya
FS = 1.
d. Pekerjaan Galian Perkerasan Beraspal Cold Milling Machine dilaksanakan
selama 3 minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan setelah Pekerjaan Galian
Biasa selesai dilaksanakan, jadi logika ketergantungannya FS = 0.
e. Pekerjaan Galian Perkerasan Berbutir dilaksanakan selama 3 minggu,
Pekerjaan ini dilaksanakan bersamaan dengan Pekerjaan Galian Perkerasan
Beraspal Cold Milling Machine, jadi logika ketergantungannya SS = 0.
f. Pekerjaan Pasangan Batu dilaksanakan selama 7 minggu. Pekerjaan ini
dilaksanakan setelah Pekerjaan Pekerjaan Pondasi Cerucuk Penyediaan &
Pemancangan Cerucuk selesai dilaksanakan, jadi logika ketergantungannya
FS = 0.
g. Pekerjaan Pasangan Batu dengan Mortar dilaksanakan selama 4 minggu.
Pekerjaan ini dilaksanakn 1 minggu setelah Pekerjaan Galian Perkerasan
Berbutir selesai dilaksanakan, jadi logika ketergantungannya adalah FS =
1.
h. Pekerjaan Timbunan Biasa dari Sumber Galian dilaksanakan selama 3
minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan setelah Pekerjaan Pasangan Batu
selesai dilaksanakan, jadi logika ketergantungannya adalah FS = 0.
i. Pekerjaan Pembesian Baja Tulangan U 24 Polos dilaksanakn selama 2
minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan bersamaan dengan Pekerjaan Timbunan
Biasa dari Sumber Galian, jadi logika ketergantungannya adalah SS = 0.
j. Pekerjaan Beton mutu rendah fc’ 15 MPa dilaksanakn selama 2 minggu.
Pekerjaan ini dilaksanakan 1 minggu setelah Pekerjaan Pasangan Batu
dengan Mortar selesai dilaksanakan, jadi logika ketergantungannya adalah
FS = 1.
k. Pekerjaan Lapis Pondasi Agregat Kelas B (Pelebaran Perkerasan Bahu
Jalan) dikerjakan selama 4 minggu. Pekerjaan ini dikerjakan setelah
Pekerjaan Timbunan Biasa dari Sumber Galian dan Pekerjaan Beton mutu
rendah fc’15 MPa sudah selesai dilaksanakan dan 1 minggu setelah
34
Pekerjaan Pembesian Baja Tulangan U 24 polos selesai dilaksanakan. Jadi
logika ketergantungannya adalah FS = 0, FS = 0, FS = 1
l. Pekerjaan Lapis Pondasi Agregat Kelas A (Pelebaran Perkerasan Bahu
Jalan) dilaksanakn selama 4 minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan setelah
Pekerjaan Lapis Pondasi Agregat Kelas B (Pelebaran Perkerasan Bahu
Jalan) sudah selesai dikejakan, jadi logika ketergantungannya adalah FS =
0
m. Pekerjaan Lapis Pondasi Kelas A (Perkerasan Berbutir) dilaksanakan
selama 4 minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan bersamaan dengan Pekerjaan
Lapis Pondasi Kelas B (Pelebaran Perkerasan Bahu Jalan) sudah selesai
dikerjakan, jadi logika ketergantungannya FS = 0
n. Pekerjaan Lapis Resap Pengikat Aspal Emulsi dilaksanakan selama 5
minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan setelah Pekerjaan Lapis Pondasi Kelas
A (Pelebaran Perkerasan Bahu Jalan dan Perkerasan Berbutir) sudah selesai
dikerjakan. Jadi logika ketergantungannya FS = 0, FS = 0
o. Pekerjaan Lapis Perekat Aspal Emulsi dilaksanakan selama 5 minggu.
Pekerjaan ini dilaksanakan bersamaan dengan Pekerjaan Lapis Resap
Pengikat Aspal Emulsi, Jadi logika ketergantungannya SS = 0
p. Pekerjaan Lataston Lapis Pondasi (HRS-Base) (gradasi senjang/semi
senjang) dilaksanakan selama 5 minggu. Pekerjaan ini dilaksanakan
bersamaan dengan Pekerjaan Lapis Resap Pengikat Aspal Emulsi, jadi
logika ketergantungannya SS = 0
q. Pekerjaan Bahan Anti Pengelupasan dilaksanakan selama 5 minggu.
Pekerjaan ini dilaksanakan bersamaan dengan Pekerjaan Lapis Resap
Pengikat Aspal Emulsi, jadi logika ketergantungannya SS = 0
r. Pekerjaan Mobilisasi akhir dilaksanakan selama 1 minggu. Pekerjaan ini
dilaksanakan setelah Pekerjaan Lapis Perekat Aspal Emulsi, Pekerjaan
Lataston Lapis Pondasi (HRS-Base) (gradasi senjang/semi senjang), dan
Pekerjaan Bahan Anti Pengelupasan selesai dilaksanakan. Jadi logika
ketergantungannya FS = 0, FS = 0, FS = 0
35
4.3.2 Penjadwalan PDM
Dari penjenalasan analisa ketergantungan kegiatan diatas disajikan dalam
bentuk tabel 4.4 berikut :
Tabel 4.4 Penjadwalan PDM

No Durasi Pekerjaan
Kegiatan Simbol Hubungan
(Minggu) Sebelumnya
1 Mobilisasi A 2 − −
2 Galian Biasa B 4 A FS 0
Pondasi Cerucuk
Penyediaan &
3 C 4 A FS 1
Pemancangan
Cerucuk
Galian Perkerasan
4 Beraspal Cold D 3 B FS 0
Milling Machine
Galian Perkerasan
5 E 3 D SS 0
Berbutir
6 Pasangan Batu F 7 C FS 0
Pasangan Batu
7 G 4 E FS 1
dengan Mortar
Timbunan Biasa
8 H 3 F FS 0
dari Sumber Galian
Baja Tulangan U 24
9 I 2 F FS 0
Polos
Beton mutu
10 J 2 G FS 1
rendah fc’ 15 MPa
Lapis Pondasi
Agregat Kelas B
11 (Pelebaran K 4 H, I, J FS, FS, FS 0, 1, 0
Perkerasan Bahu
Jalan)
Lapis Pondasi
Agregat Kelas A
12 (Pelebaran L 4 K FS 0
Perkerasan Bahu
Jalan)
Lapis Pondasi Kelas
13 A (Perkerasan M 4 K FS 0
Berbutir)
Lapis Resap
14 Pengikat Aspal N 4 L, M FS, FS 0, 0
Emulsi
36
Lapis Perekat Aspal
15 O 4 N SS 0
Emulsi
Lataston Lapis
Pondasi (HRS-Base)
16 (gradasi P 4 N SS 0
senjang/semi
senjang)
Bahan Anti
17 Q 4 N SS 0
Pengelupasan
18 Mobilisasi R 1 O, P, Q FS, FS, FS 0, 0, 0
37
Analisa EST dan LST disusun dari Time Schedule Rencana dengan menggunakan metode PDM, Barchart, disusun dari identifikasi pekerjaan yang ada
dan hubungan antar pekerjaan. Skema diagram metode PDM durasi normal dapat dilihat pada Gambar 4.1 berikut.
Gambar 4.1 Diagram PDM Durasi Normal
Keterangan
ES Kegiatan EF
LS Durasi LF
38
Dari gambar diatas dpat disusun Barchart dan Kurva S PDM pada kondisi EST, dan LST. Bisa dilihat pada Tabel 4.4 untuk penjadwalan EST dan Tabel
4.5 untuk penjadwalan LST sebagai berikut
Tabel 4.5 Kurva S Penjadwalan EST

Perkiraan Peningkatan Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara (Paket 1) DAK Reguler (Pelebaran) 240 Hari Kalender
No. Divisi URAIAN Satuan Kuantitas Jumlah Harga (Rupiah) Bobot (%) BULAN KE - I BULAN KE - II BULAN KE - III BULAN KE - IV BULAN KE - V BULAN KE - VI BULAN KE - VII BULAN KE - VIII %
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
DIVISI. 1 – UMUM 100

1.2 Mobilisasi Ls 1 Rp 22.200.000,00 0,44 0,15 0,15 0,15
DIVISI. 2 – DRAINASE 90
2.2.(1) Pasangan Batu dengan Mortar M3 40 Rp 31.871.204,99 0,63 0,16 0,16 0,16 0,16
DIVISI. 3 – PEKERJAAN TANAH 80

3.1.(1a) Galian Biasa M3 1662,7 Rp 215.353.028,44 4,29 1,07 1,07 1,07 1,07
3.1.(7) Galian Perkerasan Beraspal tanpa Cold Milling Machine M3 7,48 Rp 2.895.725,66 0,06 0,02 0,02 0,02
3.1.(8) Galian Perkerasan Berbutir M3 20,58 Rp 4.447.262,35 0,09 0,03 0,03 0,03 70
3.2.(1a) Timbunan Biasa dari sumber galian M3 287,08 Rp 52.256.107,33 1,04 0,35 0,35 0,35
DIVISI. 4 – PELEBARAN PERKERASAN DAN BAHU JALAN 60

4.2.(1) Lapis Pondasi Agregat Kelas A M3 601,68 Rp 335.771.771,86 6,69 1,67 1,67 1,67 1,67
4.2.(2a) Lapis Pondasi Agregat Kelas B M3 601,68 Rp 327.390.026,50 6,52 1,63 1,63 1,63 1,63
50
DIVISI. 5 – PERKERASAN BERBUTIR
40
6.1.(1)(b) Lapis Resap Pengikat - Aspal Emulsi Liter 2368,56 Rp 31.798.391,71 0,63 0,13 0,13 0,13 0,13 0,13
6.1 (2)(b) Lapis Perekat - Aspal Emulsi Liter 2130,58 Rp 18.753.556,91 0,37 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 30
6.3.(4a) Lataston Lapis Pondasi (HRS-Base) Ton 1628,15 Rp 2.287.546.288,87 45,57 9,11 9,11 9,11 9,11 9,11
6.3.(8) Bahan Anti Pengelupasan Kg 300,45 Rp 18.672.967,50 0,37 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07
20
7.1.(8) Beton mutu rendah fc' 15 Mpa M3 12,8 Rp 14.309.025,89 0,29 0,14 0,14
7.3.(1) Baja Tulangan U 24 Polos Kg 1031,11 Rp 21.916.129,67 0,44 0,22 0,22 10
7.6.(1) Pondasi Cerucuk Penyediaan & Pemancangan Cerucuk M' 17144 Rp 215.201.260,08 4,29 1,07 1,07 1,07 1,07
7.9.(1) Pasangan Batu M3 1757,17 Rp 1.400.859.132,81 27,91 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99
A Jumlah Nilai Pekerjaan Rp 5.019.502.216,32 100

B Pajak Pertambahan Nilai (PPN) = 10 % x (A) Rp 501.950.221,63
C JUMLAH TOTAL HARGA PEKERJAAN = (A) + (B) Rp 5.521.452.437,95
D Dibulatkan Rp 5.521.452.000,00
Komulatif Kemajuan 0 0,15 0,29 1,37 3,51 5,66 7,80 8,92 12,96 16,99 20,98 25,13 29,27 33,42 37,56 38,13 38,84 39,32 40,96 42,59 44,22 45,85 47,61 49,37 51,14 52,90 62,29 71,68 81,07 90,46 99,85 100
39
Tabel 4.6 Kurva S Penjadwalan LST
Perkiraan Peningkatan Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara (Paket 1) DAK Reguler (Pelebaran) 240 Hari Kalender
No. Divisi URAIAN Satuan Kuantitas Jumlah Harga (Rupiah) Bobot (%) BULAN KE - I BULAN KE - II BULAN KE - III BULAN KE - IV BULAN KE - V BULAN KE - VI BULAN KE - VII BULAN KE - VIII %
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
DIVISI. 1 – UMUM 100

1.2 Mobilisasi Ls 1 Rp 22.200.000,00 0,44 0,15 0,15 0,15
DIVISI. 2 – DRAINASE 90
2.2.(1) Pasangan Batu dengan Mortar M3 40 Rp 31.871.204,99 0,63 0,16 0,16 0,16 0,16
DIVISI. 3 – PEKERJAAN TANAH 80

3.1.(1a) Galian Biasa M3 1662,7 Rp 215.353.028,44 4,29 1,07 1,07 1,07 1,07
3.1.(7) Galian Perkerasan Beraspal tanpa Cold Milling Machine M3 7,48 Rp 2.895.725,66 0,06 0,02 0,02 0,02
3.1.(8) Galian Perkerasan Berbutir M3 20,58 Rp 4.447.262,35 0,09 0,03 0,03 0,03 70
3.2.(1a) Timbunan Biasa dari sumber galian M3 287,08 Rp 52.256.107,33 1,04 0,35 0,35 0,35
DIVISI. 4 – PELEBARAN PERKERASAN DAN BAHU JALAN 60

4.2.(2a) Lapis Pondasi Agregat Kelas B M3 601,68 Rp 327.390.026,50 6,52 1,63 1,63 1,63 1,63
50
DIVISI. 5 – PERKERASAN BERBUTIR
40
6.1.(1)(b) Lapis Resap Pengikat - Aspal Emulsi Liter 2368,56 Rp 31.798.391,71 0,63 0,13 0,13 0,13 0,13 0,13
6.1 (2)(b) Lapis Perekat - Aspal Emulsi Liter 2130,58 Rp 18.753.556,91 0,37 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07 30
6.3.(4a) Lataston Lapis Pondasi (HRS-Base) Ton 1628,15 Rp 2.287.546.288,87 45,57 9,11 9,11 9,11 9,11 9,11
6.3.(8) Bahan Anti Pengelupasan Kg 300,45 Rp 18.672.967,50 0,37 0,07 0,07 0,07 0,07 0,07
20
7.1.(8) Beton mutu rendah fc' 15 Mpa M3 12,8 Rp 14.309.025,89 0,29 0,14 0,14
7.3.(1) Baja Tulangan U 24 Polos Kg 1031,11 Rp 21.916.129,67 0,44 0,22 0,22 10
7.6.(1) Pondasi Cerucuk Penyediaan & Pemancangan Cerucuk M' 17144 Rp 215.201.260,08 4,29 1,07 1,07 1,07 1,07
7.9.(1) Pasangan Batu M3 1757,17 Rp 1.400.859.132,81 27,91 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99 3,99
A Jumlah Nilai Pekerjaan Rp 5.019.502.216,32 100

B Pajak Pertambahan Nilai (PPN) = 10 % x (A) Rp 501.950.221,63
C JUMLAH TOTAL HARGA PEKERJAAN = (A) + (B) Rp 5.521.452.437,95
D Dibulatkan Rp 5.521.452.000,00
Komulatif Kemajuan 0 0,15 0,29 1,37 3,51 5,66 7,80 8,89 12,90 16,90 20,92 24,94 29,11 33,26 37,40 37,91 38,62 39,32 40,96 42,59 44,22 45,85 47,61 49,37 51,14 52,90 62,29 71,68 81,07 90,46 99,85 100
40
4.4 Analisis Cash Flow Sistem Pembayaran Bulanan
Disini diteliti pemasukan dan pengeluaran terhadap perkiraan aliran kas
sehingga aliran kas tersebut dapat diketahui dan menjadi terkendali.
Dalam analisis Cash Flow berikut beberapa hal yang diperhatikan
1. Uang muka yang diberikan pada proyek ini adalah 20% dari Nilai Kontrak
dan dikembalikan setiap pembayaran
2. Dalam kontrak, profit kontraktor penambahan dan pencantumannya sudah
masuk pada Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP)
3. Untuk PPN 10% penambahan dan pencantumannya sudah termasuk dalam
RAB (Nilai Kontrak) (Tabel 4.1)
4. Pajak PPH sebesar 3% karena kualifikasi usaha menengah dan besar yang
sebagaimana dijelaskan dalam PP No. 51 Tahun 2008 tentang Pajak
Penghasilan Atas Penghasilan Dari Usaha Jasa Konstruksi Pasal 3 Ayat 1
5. Untuk perhitungan Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) proyek dibuat
rumus sebagai berikut :
RAB = RAP + Pajak
RAP = RAB – (10%+13%)
RAP = 0,87 RAB
6. Untuk tujuan ilustrasi, Actual cost proyek/RAP dibedakan menjadi :
• Biaya tak langsung/overhead proyek.
Untuk mempermudah perhitungan diambil asumsi bahwa besarnya biaya tak
langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB. (Renardi, dkk. 2013)
• Biaya langsung.
Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah selisih
antara RAP dan biaya tak langsung.
= 0,87 RAB - 0,05 RAB
= 0,82 RAB
41
7. Owner melakukan penahanan sebesar 5% dari tagihan
Retensi = 0,05 x Tagihan
= 0,05 x RAB
a. Perhitungan Alternatif 1
Perhitungan berdasarkan kondisi penjadwalan Earliest Time Event (EST)
dengan sistem pembayaran bulanan dan dengan uang muka 20% dari nilai
kontrak (20% x Rp. 5.521.452.438) yaitu Rp. 1.104.290.488 pada Proyek
Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara, Kota Banjarbaru adalah
sebagai berikut :

Earliest Start Time (EST)
PERIODE PRESTASI PEKERJAAN (MINGGU) TOTAL
BULAN 1 0,15 0,15 1,07 2,14 3,51%
BULAN 2 2,14 2,14 1,12 4,04 9,45%
BULAN 3 4,04 3,99 4,15 4,15 16,31%
BULAN 4 4,15 4,15 0,57 0,71 9,56%
BULAN 5 0,49 1,63 1,63 1,63 5,38%
BULAN 6 1,63 1,76 1,76 1,76 6,92%
BULAN 7 1,76 9,39 9,39 9,39 29,93%
BULAN 8 9,39 9,39 0,15 18,93%
TOTAL 100%
Prestasi Pekerjaan per-Minggu didapat dari Kemajuan Mingguan (Dilihat dari
Tabel 4.5)
1. Cash Flow Periode ke-1
• Cash Out Bulan ke-1
RAB1 = Prestasi Pekerjaan x RAP (Nilai Proyek)
= 3,51% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 176.276.829
RAP = 0,87 x RAB1
= 0,87 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 153.360.841
Biaya Tidak Langsung = 0,05 x RAB1
= 0,05 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 8.813.841
42
Biaya Langsung = 0,82 x RAB1
= 0,82 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 144.547.000
• Cash In Bulan ke-1
Penerimaan/Tagihan = Prestasi Pekerjaan x RAB (Nilai Kontrak)
= 3,51% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 193.904.512
PPN 10% = Rp. 17.627.683
Penerimaan Setelah PPN = Rp. 176.276.829
PPH 3% = 3% x Penerimaan Setelah PPN
= 3% x Rp. 176.276.829
= Rp. 5.288.305
Cicilan Uang Muka = Prestasi Pekerjaan x Uang Muka
= 3,51% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 38.780.902
Retensi = 5% x Penerimaan/Tagihan
= 5% x Rp. 193.904.512
= Rp. 9.695.226
Penerimaan Bersih 1 = Penerimaan Setelah PPN - PPH 3% - Cicilan
Uang Muka - Retensi
= Rp. 176.276.829 - Rp. 5.288.305 - Rp.
38.780.902 - Rp. 9.695.226
= Rp. 122.512.396
• Saldo Bulan ke-1
Uang Muka = 20 % x RAB (Nilai Kontrak)
= 20% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.104.290.488
Saldo1 = Uang Muka - RAP Bulan 1
= Rp. 1.104.290.488 – Rp. 153.360.841
= Rp. 950.929.646
43
= 9,45% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 474.095.518
RAP = 0,87 x RAB2
= 0,87 x Rp. 474.095.518
= Rp. 412.463.101
= 0,05 x Rp. 474.095.518
= Rp. 23.704.776
= 0,82 x Rp. 474.095.518
= Rp. 388.758.325
= 9,45% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 521.505.070
PPN 10% = Rp. 47.409.552
= 3% x Rp. 474.095.518
= Rp. 14.222.866
= 9,45% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 104.301.014
= 5% x Rp. 521.505.070
= Rp. 26.075.253
Uang Muka - Retensi
44
= Rp. 474.095.518 - Rp. 14.222.866 - Rp
104.301.014 - Rp. 26.075.253
= Rp. 329.496.385
Saldo2 = Saldo 1 + Penerimaan Bersih 1 – RAP Bulan 2
= Rp. 950.929.646 + Rp. 122.512.396 - Rp.
412.463.101
= Rp. 660.978.942
= 16,31% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 818.874.198
RAP = 0,87 x RAB3
= 0,87 x Rp. 818.874.198
= Rp. 712.420.552
= 0,05 x Rp. 818.874.198
= Rp. 40.943.710
= 0,82 x Rp. 818.874.198
= Rp. 671.476.843
= 16,31% x Rp5.521.452.438
= Rp. 900.761.618
PPN 10% = Rp. 81.887.420
= 3% x Rp. 818.874.198
= Rp. 24.566.226
45
= 16,31% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 180.152.324
= 5% x Rp. 900.761.709,71
= Rp. 45.038.081
Uang Muka - Retensi
= Rp. 818.874.198 - Rp. 24.566.226 - Rp.
180.152.324 - Rp. 45.038.081
= Rp. 569.117.568
= Rp. 660.978.942 + Rp. 329.496.385 - Rp.
712.420.552
= Rp. 278.054.774
= 9,56% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 480.089.117
RAP = 0,87 x RAB4
= 0,87 x Rp. 480.089.117
= Rp. 417.677.531
= 0,05 x Rp. 480.089.117
= Rp. 24.004.456
= 0,82 x Rp. 480.089.117
= Rp. 393.673.076
= 9,56% x Rp. 5.521.452.438
46
= Rp. 528.098.028
PPN 10% = Rp. 48.008.912
= 3% x Rp. 480.089.117
= Rp. 14.402.673
= 9,56% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 105.619.606
= 5% x Rp. 528.098.028
= Rp. 26.404.901
Penerimaan Bersih = Penerimaan Setelah PPN - PPH 3% - Cicilan
Uang Muka – Retensi
= Rp. 480.089.117 - Rp. 14.402.673 - Rp.
105.619.606 - Rp. 26.404.901
= Rp. 333.661.936
Saldo4 = Saldo 3 + Penerimaan Bersih 3 – RAP bulan 4
= Rp. 278.054.774 + Rp. 569.117.568 – Rp.
417.677.531
= Rp. 429.494.811
= 5,38% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 270.115.735
RAP = 0,87 x RAB5
= 0,87 x Rp. 270.115.735
= Rp. 235.000.690
= 0,05 x Rp. 270.115.735
47
= Rp. 13.505.787
= 0,82 x Rp. 270.115.735
= Rp. 221.494.903

= 5,38% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 297.127.309
PPN 10% = Rp. 27.011.574
= 3% x Rp. 270.115.735
= Rp. 8.103.472
= 5,38% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 59.425.462
= 5% x Rp. 297.127.309
= Rp. 14.856.365
= Rp. 270.115.735 - Rp. 8.103.472 - Rp.
59.425.462 - Rp. 14.856.365
= Rp. 187.730.436
= Rp. 429.494.811 + Rp. 333.661.936 – Rp.
235.000.690
= Rp. 528.156.057
48
= 6,92% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 347.371.587
RAP = 0,87 x RAB6
= 0,87 x Rp. 347.371.587
= Rp. 302.213.281
= 0,05 x Rp. 347.371.587
= Rp. 17.368.579
= 0,82 x Rp. 347.371.587
= Rp. 284.844.702
= 6,92% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 382.108.746
PPN 10% = Rp. 34.737.159
= 3% x Rp. 347.371.587
= Rp. 10.421.148
= 6,92% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 76.421.749
= 5% x Rp. 382.108.746
= Rp. 19.105.437
Penerimaan bersih = Penerimaan Setelah PPN - PPH 3% - Cicilan
49
= Rp. 347.371.587 - Rp. 10.421.148 - Rp.
76.421.749 - Rp. 19.105.437
= Rp. 241.423.253
Saldo6 = Saldo 5 + Penerimaan bersih 5 – RAP bulan 6
= Rp. 528.156.057 + Rp. 187.730.436 – Rp.
302.213.281
= Rp. 413.673.212
= 29,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 1.502.570.750
RAP = 0,87 x RAB7
= 0,87 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.307.236.552
= 0,05 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 75.128.537
= 0,82 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.232.108.015
= 29,93% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.652.827.825
PPN 10% = Rp. 150.257.075
Penerimaan Setelah PPN = Rp. 1.502.570.750
= 3% x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 45.077.122
50
= 29,93% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 330.565.565
= 5% x Rp. 1.652.827.825
= Rp. 82.641.391
= Rp. 1.502.570.750 - Rp. 45.077.122 - Rp.
330.565.565 - Rp. 82.641.391
= Rp. 1.044.286.671
Saldo7 = Saldo6 + Pnerimaan Bersih 6 – RAP bulan 7
= Rp. 413.673.212 + Rp. 241.423.253 - Rp.
1.307.236.552
= Rp. (652.140.087)
Pinjaman = Rp. 653.000.000
Bunga Pinjaman 7 = 1% x Rp. 653.000.000
= Rp. 6.530.000
Kas Akhir = Saldo + Pinjaman
= Rp. (652.140.087) + Rp. 653.000.000
= Rp. 859.913
= 18,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 950.108.482
RAP = 0,87 x RAB8
= 0,87 x Rp. 950.108.482
= Rp. 826.594.379
= 0,05 x Rp. 950.108.482
= Rp. 47.505.424
51
= 0,82 x Rp. 950.108.482
= Rp. 779.088.955
= 18,93% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.045.119.330
PPN 10% = Rp. 95.010.848
= 3% x Rp. 950.108.482
= Rp. 28.503.254
= 18,93% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 209.023.866
= 5% x Rp. 1.045.119.330
= Rp. 52.255.967
= Rp. 950.108.482 - Rp. 28.503.254 - Rp.
209.023.866 - Rp. 52.255.967
= Rp. 660.325.395
Saldo8 = Saldo7 + Penerimaan Bersih 7 – RAP bulan 8
= Rp. 859.913 + Rp. 1.044.286.671 – Rp.
826.594.379
= Rp. 218.552.205
Bayar Pinjaman = Rp. 210.000.000
Sisa Pinjaman = Rp. 443.000.000
Bunga Pinjaman 8 = Rp. 4.430.000
Kas Akhir = Saldo – Bayar Pinjaman – Bunga Pinjaman 7
52
= Rp. 218.552.205 - Rp. 210.000.000,00 – Rp.
6.530.000
= Rp. 2.022.205
• Saldo Bulan ke 9
Saldo 9 = Saldo8 + Penerimaan Bersih 8
= Rp. 2.022.205 + Rp. 660.325.395
= Rp. 662.347.600
Bayar Sisa Pinjaman = Rp. 443.000.000
Kas Akhir = Saldo 9 – Sisa Pinjaman – Bunga Pinjaman 8
= Rp. 662.347.600 – Rp. 443.000.000 + Rp.

4.430.000
= Rp. 214.917.600
Terhitung dari bulan ke-9, proyek memasuki masa pemeliharaan selama 6

bulan (180 hari kalender). Lalu pada bulan ke 15, owner proyek melakukan
pengembalian retensi kepada kontraktor

Saldo15 = Rp. 214.917.600
Pengembalian Retensi = 5% x Nilai Kontrak
= 5% x Rp 5.521.452.438
= Rp. 276.072.622
Kas Akhir = Saldo15 + Pengembalian Retensi
= Rp. 214.917.600 + Rp. 276.072.622
= Rp. 490.990.222
53
b. Perhitungan Alternatif 2
Perhitungan berdasarkan penjadwalan Latest Start Time (LST) dengan sistem
pembayaran bulanan dan dengan uang muka 20% dari nilai kontrak (20% x
Rp. 5.521.452.438) yaitu sebesar Rp. 1.104.290.488 pada Proyek Pelebaran
Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara, Kota Banjarbaru adalah
sebagai berikut :

Latest Start Time (LST)
PERIODE PRESTASI PEKERJAAN (MINGGU) TOTAL
BULAN 1 0,15 0,15 1,07 2,14 3,51%
BULAN 2 2,14 2,14 1,09 4,01 9,39%
BULAN 3 4,01 4,02 4,02 4,18 16,21%
BULAN 4 4,15 4,15 0,51 0,71 9,50%
BULAN 5 0,71 1,63 1,63 1,63 5,60%
BULAN 6 1,63 1,76 1,76 1,76 6,92%
BULAN 7 1,76 9,39 9,39 9,39 29,93%
BULAN 8 9,39 9,39 0,15 18,93%
TOTAL 100%
Prestasi Pekerjaan per-Minggu didapat dari Kemajuan Mingguan (Dilihat dari
Tabel 4.6)
= 3,51% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 176.276.829
RAP = 0,87 x RAB1
= 0,87 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 153.360.841
= 0,05 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 8.813.841
= 0,82 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 144.547.000
54
= 3,51% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 193.904.512
PPN 10% = Rp. 17.627.683
= 3% x Rp. 176.276.829
= Rp. 5.288.305
= 3,51% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 38.780.902
= 5% x Rp. 193.904.512
= Rp. 9.695.226
Uang Muka - Retensi
= Rp. 176.276.829 - Rp. 5.288.305 - Rp.
38.780.902 - Rp. 9.695.226
= Rp. 122.512.396
= 20% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.104.290.488
= Rp. 1.104.290.488 – Rp. 153.360.841
= Rp. 950.929.646
= 9,39% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 471.130.676
55
RAP = 0,87 x RAB2
= 0,87 x Rp. 471.130.676
= Rp. 409.883.688
= 0,05 x Rp. 471.130.676
= Rp. 23.556.534
= 0,82 x Rp. 471.130.676
= Rp. 386.327.155
= 9,39% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 518.243.744
PPN 10% = Rp. 47.113.068
= 3% x Rp. 471.130.676
= Rp. 14.133.920
= 9,45% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 103.648.749
= 5% x Rp. 518.243.744
= Rp. 25.912.187
Uang Muka - Retensi
= Rp. 471.130.676 - Rp. 14.133.920 - Rp
103.648.749 - Rp. 25.912.187
= Rp. 327.435.820

56
= Rp. 950.929.646 + Rp. 122.512.396 - Rp.
409.883.688
= Rp. 663.558.354
= 16,21% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 818.871.239
RAP = 0,87 x RAB3
= 0,87 x Rp. 818.871.239
= Rp. 708.067.978
= 0,05 x Rp. 818.871.239
= Rp. 40.693.562
= 0,82 x Rp. 818.871.239
= Rp. 667.374.416
= 16,21% x Rp5.521.452.438
= Rp. 895.258.362
PPN 10% = Rp. 81.387.124
= 3% x Rp. 818.874.198
= Rp. 24.416.137
= 16,21% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 179.051.672
= 5% x Rp. 895.258.362
= Rp. 44.762.918
57
Uang Muka - Retensi
= Rp. 813.871.239 - Rp. 24.416.137 - Rp.
179.051.672 - Rp. 44.762.918
= Rp. 565.640.511
= Rp. 663.558.354 + Rp. 327.435.820 - Rp.
708.067.978
= Rp. 282.926.197
= 9,50% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 477.098.853
RAP = 0,87 x RAB4
= 0,87 x Rp. 477.098.853
= Rp. 415.076.002
= 0,05 x Rp. 477.098.853
= Rp. 23.854.943
= 0,82 x Rp. 477.098.853
= Rp. 391.221.059
= 9,50% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 524.808.738
PPN 10% = Rp. 47.709.885
= 3% x Rp. 477.098.853
58
= Rp. 14.312.966
= 9,50% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 104.961.748
= 5% x Rp. 524.808.738
= Rp. 26.240.437
= Rp. 477.098.853 - Rp. 14.312.966 - Rp.
104.961.748 - Rp. 26.240.437
= Rp. 331.583.703
= Rp. 282.926.197 + Rp. 565.640.511 – Rp.
415.076.002
= Rp. 433.490.705
= 5,60% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 281.073.800
RAP = 0,87 x RAB5
= 0,87 x Rp. 281.073.800
= Rp. 244.534.206
= 0,05 x Rp. 281.073.800
= Rp. 14.053.690
= 0,82 x Rp. 281.073.800
= Rp. 230.480.516
59
= 5,60% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 309.181.180
PPN 10% = Rp. 28.107.380
= 3% x Rp. 281.073.800
= Rp. 8.432.214
= 5,60% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 61.836.236
= 5% x Rp. 297.127.309
= Rp. 15.459.059
= Rp. 281.073.800 - Rp. 8.432.214 - Rp.
61.836.236 - Rp. 15.459.059
= Rp. 195.346.291
= Rp. 433.490.705 + Rp. 331.583.703 – Rp.
244.534.206
= Rp. 520.540.202
= 6,92% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 347.371.587
RAP = 0,87 x RAB6
= 0,87 x Rp. 347.371.587
60
= Rp. 302.213.281
= 0,05 x Rp. 347.371.587
= Rp. 17.368.579
= 0,82 x Rp. 347.371.587
= Rp. 284.844.702

= 6,92% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 382.108.746
PPN 10% = Rp. 34.737.159
= 3% x Rp. 347.371.587
= Rp. 10.421.148
= 6,9204% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 76.421.749
= 5% x Rp. 382.108.746
= Rp. 19.105.437
Penerimaan bersih = Penerimaan Setelah PPN - PPH 3% - Cicilan
= Rp. 347.371.587 - Rp. 10.421.148 - Rp.
76.421.749 - Rp. 19.105.437
= Rp. 241.423.253
Saldo6 = Saldo 5 + Penerimaan bersih 5 – RAP bulan 6
= Rp. 520.540.202 + Rp. 195.346.291 – Rp.
302.213.281
61
= Rp. 413.673.212
= 29,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 1.502.570.750
RAP = 0,87 x RAB7
= 0,87 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.307.236.552
= 0,05 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 75.128.537
= 0,82 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.232.108.015
= 29,93% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.652.827.825
PPN 10% = Rp. 150.257.075
= 3% x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 45.077.122
= 29,93% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 330.565.565
= 5% x Rp. 1.652.827.825
= Rp. 82.641.391
62
= Rp. 1.502.570.750 - Rp. 45.077.122 - Rp.
330.565.565 - Rp. 82.641.391
= Rp. 1.044.286.671
Saldo7 = Saldo6 + Pnerimaan Bersih 6 – RAP bulan 7
= Rp. 413.673.212 + Rp. 241.423.253 - Rp.
1.307.236.552
= Rp. (652.140.087)
Pinjaman = Rp. 653.000.000
= Rp. 6.530.000
Kas Akhir = Saldo + Pinjaman
= Rp. (652.140.087) + Rp. 653.000.000
= Rp. 859.913
= 18,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 950.108.482
RAP = 0,87 x RAB8
= 0,87 x Rp. 950.108.482
= Rp. 826.594.379
= 0,05 x Rp. 950.108.482
= Rp. 47.505.424
= 0,82 x Rp. 950.108.482
= Rp. 779.088.955
= 18,93% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.045.119.330
63
PPN 10% = Rp. 95.010.848
= 3% x Rp. 950.108.482
= Rp. 28.503.254
= 18,93% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 209.023.866
= 5% x Rp. 1.045.119.330
= Rp. 52.255.967
= Rp. 950.108.482 - Rp. 28.503.254 - Rp.
209.023.866 - Rp. 52.255.967
= Rp. 660.325.395
Saldo8 = Saldo7 + Penerimaan Bersih 7 – RAP bulan 8
= Rp. 859.913 + Rp. 1.044.286.671 – Rp.
826.594.379
= Rp. 218.552.205
= Rp. 218.552.205 - Rp. 210.000.000,00 – Rp.
6.530.000
= Rp. 2.022.205
• Saldo Bulan ke 9
Saldo 9 = Saldo8 + Penerimaan Bersih 8
64
= Rp. 2.022.205 + Rp. 660.325.395
= Rp. 662.347.600
Bayar Sisa Pinjaman = Rp. 443.000.000
Kas Akhir = Saldo 9 – Sisa Pinjama – Bunga Pinjaman 8
= Rp. 662.347.600 – Rp. 443.000.000 + Rp.

4.430.000
= Rp. 214.917.600
Terhitung dari bulan ke-9, proyek memasuki masa pemeliharaan selama 6

bulan (180 hari kalender). Lalu pada bulan ke 15, owner proyek melakukan
pengembalian retensi kepada kontraktor

Saldo15 = Rp. 214.917.600
Pengembalian Retensi = 5% x Nilai Kontrak
= 5% x Rp 5.521.452.438
= Rp. 276.072.622
Kas Akhir = Saldo15 + Pengembalian Retensi
= Rp. 214.917.600 + Rp. 276.072.622
= Rp. 490.990.222
4.4.1 Uraian Biaya Yang Diterima

Berikut uraian biaya yang diterima setiap bulan :
1. Pada awal proyek biaya anggaran yang diterima kontraktor didapatkan biaya
pemasukan uang muka sebesar 20% dari Nilai Kontrak yaitu Rp.
1.104.290.488.
2. Pada pembayaran bulan ke-1 untuk penjadwalan EST biaya anggaran yang
diterima kontraktor setelah mendapatkan potongan sebesar Rp. 122.512.396
65
dan untuk penjadwalan LST biaya anggaran yang diterima kontraktor setelah
mendapatkan potongan sebesar Rp. 122.512.396.
diterima kontraktor setelah mendapatkan potongan Rp. 569.117.568 dan
untuk penjadwalan LST biaya anggaran yang diterima kontraktor setelah
diterima kontraktor setelah mendapatkan potongan sebesar Rp.
1.044.286.671 dan untuk penjadwalan LST biaya anggaran yang diterima
kontraktor setelah mendapatkan potongan sebesar Rp. 1.044.286.671.
66
4.4.2 Uraian Biaya Yang Keluar
Berikut uraian biaya yang keluar setiap bulan :
1. Nilai saldo pengeluaran bulan ke-1 untuk penjadwalan EST sebelum
pembayaran bulan pertama sebesar Rp. 153.360.841 dan untuk penjadwalan
LST nilai saldo pengeluaran sebesar Rp. 153.360.841.
pembayaran bulan kedua sebesar Rp. 412.463.101 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan ketiga sebesar Rp. 712.420.552 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan keempat sebesar Rp. 417.677.531 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan kelima sebesar Rp. 235.000.690 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan keenam sebesar Rp. 302.213.281 dan untuk penjadwalan
7. Nilai saldo pengeluaran bulan ke-7 untuk penjadwakan EST sebelum
pembayaran bulan ketujuh sebesar Rp. 1.307.236.552 dan untuk penjadwalan
LST nilai saldo pengeluaran sebesar Rp. 1.307.236.552.
pembayaran bulan kedelapan sebesar Rp. 826.594.379 dan untuk
penjadwalan LST nilai saldo pengeluaran sebesar Rp. 826.594.379.
67
kondisi penjadwalan Earliest Start Time (EST)
Nilai Kontrak : Rp. 5.521.452.438 (110%)
PPN : Rp. 501.950.222 (10%/110%)
Nilai Proyek : Rp. 5.019.502.216 (100%)
Uang Muka : Rp. 1.104.290.488 (20%)
Jaminan Pemeliharaan (Retensi) : Rp. 276.072.622 (5%)
Biaya Tidak Langsung : 5%
Biaya Langsung : 82%
Tabel 4.9 Biaya Langsung Bulanan

Persen Biaya
Bulan Biaya Langsung
Langsung
1 2,88% Rp 144.547.000
2 7,74% Rp 388.758.325
3 13,38% Rp 671.476.843
4 7,84% Rp 393.673.076
5 4,41% Rp 221.494.903
6 5,67% Rp 284.844.702
7 24,55% Rp 1.232.108.015
8 15,52% Rp 779.088.955
Total 82%
68
Tabel 4.10 Cash Flow Sistem Pembayaran Bulanan Kondisi Penjadwalan Earliest Start Time (EST)
PERIODE
URAIAN TOTAL
BULAN KE 0 BULAN KE 1 BULAN KE 2 BULAN KE 3 BULAN KE 4 BULAN KE 5 BULAN KE 6 BULAN KE 7 BULAN KE 8 BULAN KE 9 BULAN KE 15
PRESTASI PEKERJAAN (%) 3,51% 9,45% 16,31% 9,56% 5,38% 6,92% 29,93% 18,93% 100%
CASH OUT
RAB Rp - Rp 176.276.829 Rp 474.095.518 Rp 818.874.198 Rp 480.089.117 Rp 270.115.735 Rp 347.371.587 Rp 1.502.570.750 Rp 950.108.482 Rp - Rp - Rp 5.019.502.216
RAP Rp - Rp 153.360.841 Rp 412.463.101 Rp 712.420.552 Rp 417.677.531 Rp 235.000.690 Rp 302.213.281 Rp 1.307.236.552 Rp 826.594.379 Rp - Rp - Rp 4.366.966.928
BIAYA TIDAK LANGSUNG Rp - Rp 8.813.841 Rp 23.704.776 Rp 40.943.710 Rp 24.004.456 Rp 13.505.787 Rp 17.368.579 Rp 75.128.537 Rp 47.505.424 Rp - Rp - Rp 250.975.111
BIAYA LANGSUNG Rp - Rp 144.547.000 Rp 388.758.325 Rp 671.476.843 Rp 393.673.076 Rp 221.494.903 Rp 284.844.702 Rp 1.232.108.015 Rp 779.088.955 Rp - Rp - Rp 4.115.991.817
CASH IN
PENERIMAAN/TAGIHAN Rp - Rp 193.904.512 Rp 521.505.070 Rp 900.761.618 Rp 528.098.028 Rp 297.127.309 Rp 382.108.746 Rp 1.652.827.825 Rp 1.045.119.330 Rp - Rp - Rp 5.521.452.438
UANG MUKA Rp 1.104.290.488 Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 1.104.290.488
PPN 10% Rp - Rp 17.627.683 Rp 47.409.552 Rp 81.887.420 Rp 48.008.912 Rp 27.011.574 Rp 34.737.159 Rp 150.257.075 Rp 95.010.848 Rp - Rp - Rp 501.950.222
PENERIMAAN SETELAH PPN Rp - Rp 176.276.829 Rp 474.095.518 Rp 818.874.198 Rp 480.089.117 Rp 270.115.735 Rp 347.371.587 Rp 1.502.570.750 Rp 950.108.482 Rp - Rp - Rp 5.019.502.216
PPH 3% Rp - Rp 5.288.305 Rp 14.222.866 Rp 24.566.226 Rp 14.402.673 Rp 8.103.472 Rp 10.421.148 Rp 45.077.122 Rp 28.503.254 Rp - Rp - Rp 150.585.066
CICILAN UANG MUKA Rp - Rp 38.780.902 Rp 104.301.014 Rp 180.152.324 Rp 105.619.606 Rp 59.425.462 Rp 76.421.749 Rp 330.565.565 Rp 209.023.866 Rp - Rp - Rp 1.104.290.488
RETENSI Rp - Rp 9.695.226 Rp 26.075.253 Rp 45.038.081 Rp 26.404.901 Rp 14.856.365 Rp 19.105.437 Rp 82.641.391 Rp 52.255.967 Rp - Rp - Rp 276.072.622
PENERIMAAN BERSIH Rp - Rp 122.512.396 Rp 329.496.385 Rp 569.117.568 Rp 333.661.936 Rp 187.730.436 Rp 241.423.253 Rp 1.044.286.671 Rp 660.325.395 Rp - Rp - Rp 3.488.554.040
CASH FLOW PERIODE KE 0 PERIODE KE 1 PERIODE KE 2 PERIODE KE 3 PERIODE KE 4 PERIODE KE 5 PERIODE KE 6 PERIODE KE 7 PERIODE KE 8 PERIODE KE 9 PERIODE KE 10
SALDO Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 660.978.942 Rp 278.054.774 Rp 429.494.811 Rp 528.156.057 Rp 413.673.212 -Rp 652.140.087 Rp 218.552.205 Rp 662.347.600 Rp 214.917.600
PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 653.000.000 Rp - Rp - Rp -
BUNGA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 6.530.000 Rp 4.430.000 Rp -
BAYAR PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 210.000.000 Rp 443.000.000 Rp -
KAS AKHIR Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 660.978.942 Rp 278.054.774 Rp 429.494.811 Rp 528.156.057 Rp 413.673.212 Rp 859.913 Rp 2.022.205 Rp 214.917.600 Rp 490.990.222
SISA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 653.000.000 Rp 443.000.000 Rp - Rp -
• Pada tabel perhitungan perhitungan diatas, untuk perhitugan Cash Out digunakan data Nilai Proyek (Rp. 5.019.502.216) sedangkan pada perhitungan Cash
In digunakan data Nilai Kontrak (Rp. 5.521.452.438)
69
Dari Tabel 4.10 dapat diketahui bahwa dengan uang muka sebesar 20%
didapatkan pemasukan awal Rp. 1.104.290.488 sampai dengan bulan ke-1
pembayaran, dengan saldo pengeluaran sebesar Rp. 153.360.841 menjadikan kas
akhir pada bulan ke-1 sebesar Rp. 950.929.646. Kemudian diterima pemasukan
yaitu pembayaran tagihan bulan ke-1 sebesar Rp. 122.512.396 dengan saldo
pengeluaran bulan ke-2 sebesar Rp. 412.463.101 menjadikan kas akhir bulan ke-2
bernilai Rp. 660.978.942. Aliran dana bernilai positif sampai dengan bulan ke-6
dengan sisa saldo Rp. 413.673.212 dan pada bulan ke-7 bernilai negatif dimana
saldo pemasukan di bulan ke-6 sebesar Rp. 241.423.253 ditambah kas akhir sebesar
Rp. 413.673.212 jadi total saldo bulan ke-7 sebesar Rp. 655.096.465 lebih sedikit
dibandingkan saldo pengeluaran bulan ke-7 sebesar Rp. 1.307.236.552 sehingga
kontraktor harus mencari pinjaman dana untuk menutupi kekurangan tersebut
sebesar –Rp. 652.140.087, yaitu melakukan peminjaman dana sebesar Rp.
653.000.000, dengan bunga pinjaman yang harus dibayarkan pada bulan berikutnya
sebesar Rp. 6.530.000.
Pada bulan ke-8 aliran dana kembali menjadi positif dengan saldo
pemasukan bulan ke-7 sebesar Rp. 1.044.286.671 ditambah kas akhir sebesar Rp.
859.913 jadi total saldo bulan ke-7 sebesar Rp. 1.045.146.584 dan saldo
pengeluaran sebesar Rp. 826.594.379, dan dilakukan pengembalian pinjaman
sebesar Rp 210.000.000 dan membayar bunga pinjaman Rp. 6.530.000 sehingga
sisa saldo bulan ke-8 sebesar Rp. 2.022.205. Pada bulan ke-9 aliran dana positif
dengan saldo pemasukan sebesar Rp. 660.325.395 ditambah kas akhir sebesar Rp.
2.022.205 jadi total saldo bulan ke-9 sebesar Rp. 662.347.600 dan dilakukan
pengembalian sisa pinjaman sebesar Rp. 443.000.000 dan bunga pinjaman sebesar
Rp. 4.430.000 sehingga sisa saldo bulan ke-9 Rp. 214.917.600. Pada bulan ke-15
setelah masa pemeliharaan selesai, dilakukan pengembalian Retensi sebesar 5%
dari nilai kontrak yaitu Rp. 276.072.622 sehingga sisa kas akhir pada bulan ke-15
sebesar Rp. 490.990.222
70
kondisi penjadwalan Latest Start Time (LST)
Nilai Kontrak : Rp. 5.521.452.438 (110%)
PPN : Rp. 501.950.222 (10%/110%)
Nilai Proyek : Rp. 5.019.502.216 (100%)
Uang Muka : Rp. 1.104.290.488 (20%)
Tabel 4.11 Biaya Langsung Bulanan

Persen Biaya
Langsung
1 2,88% Rp 144.547.000
2 7,70% Rp 386.327.155
3 13,30% Rp 667.374.416
4 7,79% Rp 391.221.059
5 4,59% Rp 230.480.516
6 5,67% Rp 284.844.702
7 24,55% Rp 1.232.108.015
8 15,52% Rp 779.088.955
Total 82%
71
Tabel 4.12 Cash Flow Sistem Pembayaran Bulanan Kondisi Penjadwalan Latest Start Time (LST)
PERIODE
URAIAN TOTAL
CASH OUT
CASH IN
PENERIMAAN/TAGIHAN Rp - Rp 193.904.512 Rp 518.243.744 Rp 895.258.362 Rp 524.808.738 Rp 309.181.180 Rp 382.108.746 Rp 1.652.827.825 Rp 1.045.119.330 Rp - Rp - Rp 5.521.452.438
PPN 10% Rp - Rp 17.627.683 Rp 47.113.068 Rp 81.387.124 Rp 47.709.885 Rp 28.107.380 Rp 34.737.159 Rp 150.257.075 Rp 95.010.848 Rp - Rp - Rp 501.950.222
PENERIMAAN SETELAH PPN Rp - Rp 176.276.829 Rp 471.130.676 Rp 813.871.239 Rp 477.098.853 Rp 281.073.800 Rp 347.371.587 Rp 1.502.570.750 Rp 950.108.482 Rp - Rp - Rp 5.019.502.216
PPH 3% Rp - Rp 5.288.305 Rp 14.133.920 Rp 24.416.137 Rp 14.312.966 Rp 8.432.214 Rp 10.421.148 Rp 45.077.122 Rp 28.503.254 Rp - Rp - Rp 150.585.066
CICILAN UANG MUKA Rp - Rp 38.780.902 Rp 103.648.749 Rp 179.051.672 Rp 104.961.748 Rp 61.836.236 Rp 76.421.749 Rp 330.565.565 Rp 209.023.866 Rp - Rp - Rp 1.104.290.488
RETENSI Rp - Rp 9.695.226 Rp 25.912.187 Rp 44.762.918 Rp 26.240.437 Rp 15.459.059 Rp 19.105.437 Rp 82.641.391 Rp 52.255.967 Rp - Rp - Rp 276.072.622
PENERIMAAN BERSIH Rp - Rp 122.512.396 Rp 327.435.820 Rp 565.640.511 Rp 331.583.703 Rp 195.346.291 Rp 241.423.253 Rp 1.044.286.671 Rp 660.325.395 Rp - Rp - Rp 3.488.554.040
SALDO Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 663.558.354 Rp 282.926.197 Rp 433.490.705 Rp 520.540.202 Rp 413.673.212 -Rp 652.140.087 Rp 218.552.205 Rp 662.347.600 Rp 214.917.600
PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 653.000.000 Rp - Rp - Rp -
BUNGA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 6.530.000 Rp 4.430.000 Rp -
BAYAR PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 210.000.000 Rp 443.000.000 Rp -
KAS AKHIR Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 663.558.354 Rp 282.926.197 Rp 433.490.705 Rp 520.540.202 Rp 413.673.212 Rp 859.913 Rp 2.022.205 Rp 214.917.600 Rp 490.990.222
SISA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 653.000.000 Rp 443.000.000 Rp - Rp -
72
didapatkan pemasukan awal Rp. 1.104.290.488 sampai dengan bulan ke-1
pembayaran, dengan saldo pengeluaran sebesar Rp. 153.360.841 menjadikan kas
akhir pada bulan ke-1 sebesar Rp. 950.929.646. Kemudian diterima pemasukan
yaitu pembayaran tagihan bulan ke-1 sebesar Rp. 122.512.396 dengan saldo
pengeluaran bulan ke-2 sebesar Rp. 409.883.688 menjadikan kas akhir bulan ke-2
bernilai Rp. 663.558.354. Aliran dana bernilai positif sampai dengan bulan ke-6
dengan sisa saldo Rp. 413.673.212 dan pada bulan ke-7 bernilai negatif dimana
saldo pemasukan di bulan ke-6 sebesar Rp. 241.423.253 ditambah kas akhir sebesar
Rp. 413.673.212 jadi total saldo bulan ke-7 sebesar Rp. 655.096.465 lebih sedikit
dibandingkan saldo pengeluaran bulan ke-7 sebesar Rp. 1.307.236.552 sehingga
kontraktor harus mencari pinjaman dana untuk menutupi kekurangan tersebut
sebesar –Rp. 652.140.087, yaitu melakukan peminjaman dana sebesar Rp.
653.000.000, dengan bunga pinjaman yang harus dibayarkan pada bulan berikutnya
Pada bulan ke-8 aliran dana kembali menjadi positif dengan saldo
pemasukan bulan ke-7 sebesar Rp. 1.044.286.671 ditambah kas akhir sebesar Rp.
859.913 jadi total saldo bulan ke-7 sebesar Rp. 1.045.146.584 dan saldo
pengeluaran sebesar Rp. 826.594.379, dan dilakukan pengembalian pinjaman
sebesar Rp 210.000.000 dan membayar bunga pinjaman Rp. 6.530.000 sehingga
sisa saldo bulan ke-8 sebesar Rp. 2.022.205. Pada bulan ke-9 aliran dana positif
dengan saldo pemasukan sebesar Rp. 660.325.395 ditambah kas akhir sebesar Rp.
2.022.205 jadi total saldo bulan ke-9 sebesar Rp. 662.347.600 dan dilakukan
pengembalian sisa pinjaman sebesar Rp. 443.000.000 dan bunga pinjaman sebesar
Rp. 4.430.000 sehingga sisa saldo bulan ke-9 Rp. 214.917.600. Pada bulan ke-15
setelah masa pemeliharaan selesai, dilakukan pengembalian Retensi sebesar 5%
dari nilai kontrak yaitu Rp. 276.072.622 sehingga sisa kas akhir pada bulan ke-15
sebesar Rp. 490.990.222
73
4.5 Analisis Cash Flow Sistem Pembayaran Termin Progress
Disini diteliti pemasukan dan pengeluaran terhadap perkiraan aliran kas
sehingga aliran kas tersebut dapat diketahui dan menjadi terkendali.
Dalam analisis Cash Flow berikut beberapa hal yang diperhatikan
1. Uang muka yang diberikan pada proyek ini adalah 20% dari Nilai Kontrak
dan dikembalikan setiap pembayaran
2. Dalam kontrak, profit kontraktor penambahan dan pencantumannya sudah
masuk pada Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP)
3. Untuk PPN 10% penambahan dan pencantumannya sudah termasuk dalam
RAB (Nilai Kontrak) (Tabel 4.1)
4. Pajak PPH sebesar 3% karena kualifikasi usaha menengah dan besar yang
sebagaimana dijelaskan dalam PP No. 51 Tahun 2008 tentang Pajak
Penghasilan Atas Penghasilan Dari Usaha Jasa Konstruksi Pasal 3 Ayat 1
5. Pembayaran Termin Progress dilakukan sebanyak 3 kali pembayaran yaitu
pada kemajuan komulatif 30,04%, 70,28%, dan 100%
6. Untuk perhitungan Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) proyek dibuat
rumus sebagai berikut :
RAB = RAP + Pajak
RAP = RAB – (10%+3%)
RAP = 0,87 RAB
7. Untuk tujuan ilustrasi, Actual cost proyek/RAP dibedakan menjadi :
• Biaya tak langsung/overhead proyek.
Untuk mempermudah perhitungan diambil asumsi bahwa besarnya biaya tak
langsung proyek adalah sebesar 5% dari RAB. (Renardi, dkk. 2013)
• Biaya langsung.
Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah selisih
antara RAP dan biaya tak langsung.
74
= 0,87 RAB - 0,05 RAB
= 0,82 RAB
8. Owner melakukan penahanan sebesar 5% dari tagihan
Retensi = 0,05 x tagihan
= 0,05 x RAB
a. Perhitungan Alternatif 3
Perhitungan berdasarkan penjadwalan Earliest Start Time (EST) dengan
sistem pembayaran termin progress sebanyak 3 kali pembayaran yaitu pada
kemajuan komulatif 30,04%, 70,28%, dan 100% dan dengan uang muka 20%
dari nilai kontrak (20% x Rp. 5.521.452.438) yaitu sebesar Rp.
1.104.290.488 pada Proyek Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin
Utara, Kota Banjarbaru adalah sebagai berikut :
Tabel 4.13 Total Prestasi/Kemajuan Pekerjaan Berdasarkan Kondisi Earliest Start

Time (EST)
Kemajuan Kemajuan Termin Jumlah Penerimaan
Pembayaran Bulan
Fisik Komulatif Di Bayar Kotor
1 33,42% 4 >30,04% 30,04% Rp 1.658.644.312
2 71,68% 7 >70,28% 40,24% Rp 2.221.832.461
3 100,00% 8 100% 29,72% Rp 1.640.975.665
Kemajuan fisik per-termin pembayaran didapat dari Komulatif Kemajuan (Dilihat
dari Tabel 4.5)
= 3,51% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 176.276.829
RAP = 0,87 x RAB1
= 0,87 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 153.360.841
= 0,05 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 8.813.841
= 0,82 x Rp. 176.276.829,24
75
= Rp. 144.547.000
= 20% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.104.290.488
= Rp. 1.104.290.488 – Rp. 153.360.841
= Rp. 950.929.646
= 9,45% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 474.095.518
RAP = 0,87 x RAB2
= 0,87 x Rp. 474.095.518
= Rp. 412.463.101
= 0,05 x Rp. 474.095.518
= Rp. 23.704.776
= 0,82 x Rp. 474.095.518
= Rp. 388.758.325
Saldo2 = Saldo 1– RAP Bulan 2
= Rp. 950.929.646 - Rp. 412.463.101
= Rp. 538.466.546
= 16,31% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 818.874.198
RAP = 0,87 x RAB3
76
= 0,87 x Rp. 818.874.198
= Rp. 712.420.552
= 0,05 x Rp. 818.874.198
= Rp. 40.943.710
= 0,82 x Rp. 818.874.198
= Rp. 671.476.843
Saldo3 = Saldo 2 – RAP Bulan 3
= Rp. 538.466.546 - Rp. 712.420.552
= Rp. (173.954.007)
Pinjaman = Rp. 174.000.000
= Rp. 1.740.000
Kas Akhir 3 = Saldo + Pinjaman
= Rp. (173.954.007) + Rp. 174.000.000
= Rp. 45.993
= 9,56% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 480.089.117
RAP = 0,87 x RAB4
= 0,87 x Rp. 480.089.117
= Rp. 417.677.531
= 0,05 x Rp. 480.089.117
= Rp. 24.004.456
= 0,82 x Rp. 480.089.117
= Rp. 393.673.076
77
• Cash In yang dibayarkan (Termin ke-1)
Penerimaan/Tagihan = Termin Di Bayar x RAB (Nilai Kontrak)
= 30,04% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.658.644.312
PPN 10% = Rp. 150.785.847
= 3% x Rp. 1.507.858.466
= Rp. 45.235.754
Cicilan Uang Muka = Termin Dibayar x Uang Muka
= 30,04% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 331.728.862
= 5% x Rp. 1.658.644.312
= Rp. 82.932.216
Uang Muka - Retensi
= Rp. 1.507.858.466 - Rp. 45.235.754 - Rp.
331.728.862 - Rp. 82.932.216
= Rp. 1.047.961.634
Saldo4 = Saldo 3 – RAP bulan 4
= Rp. 45.993 – Rp. 417.677.531
= Rp. (417.631.538)
Pinjaman = Rp. 420.000.000
= Rp. 5.940.000
Kas Akhir 4 = Saldo + Pinjaman - Bunga Pinjaman 3
= Rp. (417.631.538) + Rp. 420.000.000 - Rp.
1.740.000
= Rp. 628.462
78
= 5,38% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 270.115.735
RAP = 0,87 x RAB5
= 0,87 x Rp. 270.115.735
= Rp. 235.000.690
= 0,05 x Rp. 270.115.735
= Rp. 13.505.787
= 0,82 x Rp. 270.115.735
= Rp. 221.494.903
Saldo5 = Saldo 4 + Penerimaan Bersih Termin ke-1 –
RAP bulan 5
= Rp. 628.462 + Rp. 1.047.961.634 – Rp.
235.000.690
= Rp. 813.589.406
= Rp. 813.589.406 - Rp. 300.000.000,00 – Rp.
5.940.000
= Rp. 507.649.406
= 6,92% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 347.371.587
79
RAP = 0,87 x RAB6
= 0,87 x Rp. 347.371.587
= Rp. 302.213.281
= 0,05 x Rp. 347.371.587
= Rp. 17.368.579
= 0,82 x Rp. 347.371.587
= Rp. 284.844.702
Saldo6 = Saldo 5– RAP bulan 6
= Rp. 507.649.406 – Rp. 302.213.281
= Rp. 205.436.125
= Rp. 205.436.125 - Rp. 100.000.000 – Rp.
2.940.000
= Rp. 102.496.125
= 29,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 1.502.570.750
RAP = 0,87 x RAB7
= 0,87 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.307.236.552
= 0,05 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 75.128.537
80
= 0,82 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.232.108.015
Penerimaan/Tagihan = Termin Dibayar x RAB (Nilai Kontrak)
= 40,24% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 2.221.832.461
PPN 10% = Rp. 201.984.769
= 3% x Rp. 2.019.847.692
= Rp. 60.595.431
= 40,24% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 444.366.492
= 5% x Rp. 2.221.832.461
= Rp. 111.091.623
Uang Muka - Retensi
= Rp. 2.019.847.692 - Rp. 60.595.431 - Rp.
444.366.492 - Rp. 111.091.623
= Rp. 1.403.794.146
Saldo2 = Saldo6 – RAP bulan 7
= Rp. 102.496.125 – Rp. 1.307.236.552
= Rp. (1.204.740.428)
Pinjaman = Rp. 1.207.000.000
Sisa Pinjamana = Rp.1.401.000.000
Bunga Pinjaman 7 = 1% x Rp. 1.401.000.000
= Rp. 14.010.000
Kas Akhir 7 = Saldo6 + Pinjaman – Bunga Pinjaman 6
81
= Rp. (1.204.740.428) + Rp. 1.207.000.000 – Rp.
1.940.000
= Rp. 319.572
8. Cash Flow Periode-8
= 18,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 950.108.482
RAP = 0,87 x RAB8
= 0,87 x Rp. 950.108.482
= Rp. 826.594.379
= 0,05 x Rp. 950.108.482
= Rp. 47.505.424
= 0,82 x Rp. 950.108.482
= Rp. 779.088.955
= 29,72% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.640.975.665
PPN 10% = Rp. 149.179.606
= 3% x Rp. 1.491.796.059
= Rp. 44.753.882
= 29,72% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 328.195.133
= 5% x Rp. 1.640.975.831,60
= Rp. 82.048.783
82
Uang Muka - Retensi
= Rp. 1.491.796.059 - Rp. 44.753.882 - Rp.
328.195.133 - Rp. 82.048.783
= Rp. 1.036.798.261
= Rp. 319.572 + Rp. 1.403.794.146 – Rp.
826.594.379
= Rp. 577.519.339
= Rp. 9.010.000
Kas Akhir 8 = Saldo – Bayar Pinjaman – Bunga Pinjaman 7
= Rp. 577.519.339 - Rp. 500.000.000 – Rp.
14.010.000
= Rp. 63.509.339
9. Cash Flow Periode Terakhir
• Saldo Periode Terakhir
Saldo 100% = Saldo 8 + Penerimaan Bersih 8
= Rp. 63.509.339 + Rp. 1.036.798.261
= Rp. 1.100.307.600
Kas Akhir 100% = Saldo 100% - Bayar Pinjaman – Bunga Pinjaman
3
= Rp. 1.100.307.600 - Rp. 901.000.000 – Rp.
9.010.000
= Rp. 190.297.600
Terhitung dari bulan ke-9 setelah proyek mencapai 100% pekerjaan, proyek
memasuki masa pemeliharaan selama 6 bulan (180 hari kalender). Lalu pada
83
bulan ke 15, owner proyek melakukan pengembalian retensi kepada
kontraktor
10. Cash Flow Setelah Pemeliharaan (Bulan 15)

Retensi = 5% x RAB (Nilai Kontrak)
= 5% x Rp. 5.521.452.438
= Rp 276.072.622
Kas Akhir = Saldo 100% + Retensi
= Rp. 190.297.600 + Rp 276.072.622
= Rp. 466.370.222
b. Perhitungan Alternatif 4
Perhitungan berdasarkan penjadwalan Latest Start Time (LST) dengan sistem
pembayaran termin progress progress sebanyak 3 kali pembayaran yaitu pada
kemajuan komulatif 30,04%, 70,28%, dan 100% dan dengan uang muka 20%
dari nilai kontrak (20% x Rp. 5.521.452.438) yaitu sebesar Rp. 1.104.290.488
pada Proyek Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara, Kota
Banjarbaru adalah sebagai berikut :
Tabel 4.14 Total Prestasi/Kemajuan Pekerjaan Berdasarkan Kondisi Latest Start

Time (LST)
Kemajuan Kemajuan Termin Jumlah Penerimaan
Pembayaran Bulan
Fisik Komulatif Di Bayar Kotor
1 33,26% 4 >30,04% 30,04% Rp 1.658.644.312
2 71,68% 7 >70,28% 40,24% Rp 2.221.832.461
3 100,00% 8 100% 29,72% Rp 1.640.975.665
Kemajuan fisik per-termin pembayaran didapat dari Komulatif Kemajuan (Dilihat
dari Tabel 4.6)
= 3,51% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 176.276.829
RAP = 0,87 x RAB1
= 0,87 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 153.360.841
84
= 0,05 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 8.813.841
= 0,82 x Rp. 176.276.829,24
= Rp. 144.547.000
= 20% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.104.290.488
= Rp. 1.104.290.488 – Rp. 153.360.841
= Rp. 950.929.646
= 9,39% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 471.130.676
RAP = 0,87 x RAB2
= 0,87 x Rp. 471.130.676
= Rp. 409.883.688
= 0,05 x Rp. 471.130.676
= Rp. 23.556.534
= 0,82 x Rp. 471.130.676
= Rp. 386.327.155
Saldo2 = Saldo 1– RAP Bulan 2
= Rp. 950.929.646 - Rp. 409.883.688
= Rp. 541.045.958
85
= 16,21% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 813.871.239
RAP = 0,87 x RAB3
= 0,87 x Rp. 813.871.239
= Rp. 708.067.978
= 0,05 x Rp. 813.871.239
= Rp. 40.693.562
= 0,82 x Rp. 813.871.239
= Rp. 667.374.416
Saldo3 = Saldo 2 – RAP Bulan 3
= Rp. 541.045.958 – Rp. 708.067.978
= Rp. (167.022.020)
Pinjaman = Rp. 168.000.000
= Rp. 1.680.000
Kas Akhir 3 = Saldo + Pinjaman
= Rp. (167.022.020) + Rp. 168.000.000
= Rp. 977.980
= 9,50% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 477.098.853
RAP = 0,87 x RAB4
= 0,87 x Rp. 477.098.853
= Rp. 415.076.002
86
= 0,05 x Rp. 477.098.853
= Rp. 23.854.943
= 0,82 x Rp. 477.098.853
= Rp. 391.221.059
Penerimaan/Tagihan = Termin Di Bayar x RAB (Nilai Kontrak)
= 30,04% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.658.644.312
PPN 10% = Rp. 150.785.847
= 3% x Rp. 1.507.858.466
= Rp. 45.235.754
= 30,04% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 331.728.862
= 5% x Rp. 1.658.644.312
= Rp. 82.932.216
Uang Muka - Retensi
= Rp. 1.507.858.466 - Rp. 45.235.754 - Rp.
331.728.862 - Rp. 82.932.216
= Rp. 1.047.961.634
Saldo4 = Saldo 3 – RAP bulan 4
= Rp. 977.980 – Rp. 415.076.002
= Rp. (414.098.022)
Pinjaman = Rp. 416.000.000
87
= Rp. 5.840.000
Kas Akhir 4 = Saldo + Pinjaman - Bunga Pinjaman 3
= Rp. (414.098.022) + Rp. 416.000.000 – Rp.
1.680.000
= Rp. 221.978
= 5,60% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 281.073.800
RAP = 0,87 x RAB5
= 0,87 x Rp. 281.073.800
= Rp. 244.534.206
= 0,05 x Rp. 281.073.800
= Rp. 14.053.690
= 0,82 x Rp. 281.073.800
= Rp. 230.480.516
Saldo5 = Saldo 4 + Penerimaan Bersih Termin ke-1 –
RAP bulan 5
= Rp. 221.978 + Rp. 1.047.961.634 – Rp.
244.534.206
= Rp. 803.649.406
= Rp. 803.649.406 - Rp. 300.000.000,00 – Rp.
5.840.000
88
= Rp, 497.809.406
= 6,92% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 347.371.587
RAP = 0,87 x RAB6
= 0,87 x Rp. 347.371.587
= Rp. 302.213.281
= 0,05 x Rp. 347.371.587
= Rp. 17.368.579
= 0,82 x Rp. 347.371.587
= Rp. 284.844.702
Saldo6 = Saldo 5– RAP bulan 6
= Rp. 497.809.406 – Rp. 302.213.281
= Rp. 195.596.125
= Rp. 195.596.125 - Rp. 100.000.000 – Rp.
2.840.000
= Rp. 92.756.125
= 29,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 1.502.570.750
RAP = 0,87 x RAB7
89
= 0,87 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.307.236.552
= 0,05 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 75.128.537
= 0,82 x Rp. 1.502.570.750
= Rp. 1.232.108.015
= 40,24% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 2.221.832.461
PPN 10% = Rp. 201.984.769
= 3% x Rp. 2.019.847.692
= Rp. 60.595.431
= 40,24% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 444.366.492
= 5% x Rp. 2.221.832.461
= Rp. 111.091.623
Uang Muka - Retensi
= Rp. 2.019.847.692 - Rp. 60.595.431 - Rp.
444.366.492 - Rp. 111.091.623
= Rp. 1.403.794.146
Saldo2 = Saldo6 – RAP bulan 7
= Rp. 92.756.125 – Rp. 1.307.236.552
= Rp. (1.214.480.428)
90
Pinjaman = Rp. 1.217.000.000
Sisa Pinjamana = Rp.1.401.000.000
Bunga Pinjaman 7 = 1% x Rp. 1.401.000.000
= Rp. 14.010.000
Kas Akhir 7 = Saldo6 + Pinjaman – Bunga Pinjaman 6
= Rp. (1.214.480.428) + Rp. 1.217.000.000 – Rp.
1.840.000
= Rp. 679.572
8. Cash Flow Periode-8
= 18,93% x Rp. 5.019.502.216
= Rp. 950.108.482
RAP = 0,87 x RAB8
= 0,87 x Rp. 950.108.482
= Rp. 826.594.379
= 0,05 x Rp. 950.108.482
= Rp. 47.505.424
= 0,82 x Rp. 950.108.482
= Rp. 779.088.955
= 29,72% x Rp. 5.521.452.438
= Rp. 1.640.975.665
PPN 10% = Rp. 149.179.606
= 3% x Rp. 1.491.796.059
= Rp. 44.753.882
91
= 29,72% x Rp. 1.104.290.488
= Rp. 328.195.133
= 5% x Rp. 1.640.975.831,60
= Rp. 82.048.783
Uang Muka - Retensi
= Rp. 1.491.796.059 - Rp. 44.753.882 - Rp.
328.195.133 - Rp. 82.048.783
= Rp. 1.036.798.261
= Rp. 679.572 + Rp. 1.403.794.146 – Rp.
826.594.379
= Rp. 577.879.339
= Rp. 9.010.000
Kas Akhir 8 = Saldo – Bayar Pinjaman – Bunga Pinjaman 7
= Rp. 577.879.339 - Rp. 500.000.000 – Rp.
14.010.000
= Rp. 63.869.339
9. Cash Flow Periode Terakhir
• Saldo Periode Terakhir
Saldo 100% = Saldo 8 + Penerimaan Bersih 8
= Rp. 63.869.339 + Rp. 1.036.798.261
= Rp. 1.100.667.600
Kas Akhir 100% = Saldo 100% - Bayar Pinjaman – Bunga Pinjaman
3
92
= Rp. 1.100.667.600 - Rp. 901.000.000 – Rp.
9.010.000
= Rp. 190.657.600
Terhitung dari bulan ke-9 setelah proyek mencapai 100% pekerjaan, proyek
memasuki masa pemeliharaan selama 6 bulan (180 hari kalender). Lalu pada
bulan ke 15, owner proyek melakukan pengembalian retensi kepada
kontraktor
10. Cash Flow Setelah Pemeliharaan (Bulan 15)

Retensi = 5% x RAB (Nilai Kontrak)
= 5% x Rp. 5.521.452.438
= Rp 276.072.622
Kas Akhir = Saldo 100% + Retensi
= Rp. 190.657.600 + Rp 276.072.622
= Rp. 466.730.222
4.5.1 Uraian Biaya Yang Diterima

Berikut uraian biaya yang diterima setiap jadwal termin :
1. Pada awal proyek biaya anggaran yang diterima kontraktor didapatkan biaya
pemasukan uang muka sebesar 20% dari Nilai Kontrak yaitu
Rp1.104.290.600.
2. Pada pembayaran termin ke-1 untuk penjadwalan EST dan penjadwalan LST
dilakukan pada minggu ke-13 biaya anggaran yang diterima kontraktor
setelah mendapatkan potongan, pada saat progres mencapai >30,04%
diterima biaya pemasukan sebesar Rp. 1.047.961.634.
setelah mendapatkan potongan, pada saat progres mencapai 70,28% diterima
biaya pemasukan sebesar Rp. 1.403.794.146.
setelah mendapatkan potongan, pada saat progres mencapai 100% diterima
biaya pemasukan sebesar Rp. 1.036.798.261.
93
4.5.2 Uraian Biaya Yang Keluar
Berikut uraian biaya yang keluar setiap bulan :
pembayaran bulan pertama sebesar Rp. 153.360.841 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan kedua sebesar Rp. 412.463.101 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan ketiga sebesar Rp. 712.420.552 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan keempat sebesar Rp. 417.677.531 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan kelima sebesar Rp. 235.000.690 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan keenam sebesar Rp. 302.213.281 dan untuk penjadwalan
pembayaran bulan ketujuh sebesar Rp. 1.307.236.552 dan untuk penjadwalan
LST nilai saldo pengeluaran sebesar Rp. 1.307.236.552.
pembayaran bulan kedelapan sebesar Rp. 826.594.379 dan untuk
penjadwalan LST nilai saldo pengeluaran sebesar Rp. 826.594.379.
94
berdasarkan kondisi penjadwalan Earliest Start Time (EST)
Nilai Kontrak : Rp. 5.521.452.438 (110%)
PPN : Rp. 501.950.222 (10%/110%)
Nilai Proyek : Rp. 5.019.502.216 (100%)
Uang Muka : Rp. 1.104.290.488 (20%)
Tabel 4.15 Biaya Langsung per-Bulan

Persen Biaya
Langsung
1 2,88% Rp 144.547.000
2 7,74% Rp 388.758.325
3 13,38% Rp 671.476.843
4 7,84% Rp 393.673.076
5 4,41% Rp 221.494.903
6 5,67% Rp 284.844.702
7 24,55% Rp 1.232.108.015
8 15,52% Rp 779.088.955
Total 82%
95
Tabel 4.16 Cash Flow Sistem Pembayaran Termin Progress Kondisi Penjadwalan Earliest Start Time (EST)
PERIODE
URAIAN TOTAL
CASH OUT
CASH IN
TERMIN DI BAYAR 30,04% 40,24% 29,72% 100%
PENERIMAAN/TAGIHAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 1.658.644.312 Rp - Rp - Rp 2.221.832.461 Rp 1.640.975.665 Rp - Rp - Rp 5.521.452.438
PPN 10% Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 150.785.847 Rp - Rp - Rp 201.984.769 Rp 149.179.606 Rp - Rp - Rp 501.950.222
PENERIMAAN SETELAH PPN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 1.507.858.466 Rp - Rp - Rp 2.019.847.692 Rp 1.491.796.059 Rp - Rp - Rp 5.019.502.216
PPH 3% Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 45.235.754 Rp - Rp - Rp 60.595.431 Rp 44.753.882 Rp - Rp - Rp 150.585.066
CICILAN UANG MUKA Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 331.728.862 Rp - Rp - Rp 444.366.492 Rp 328.195.133 Rp - Rp - Rp 1.104.290.488
RETENSI Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 82.932.216 Rp - Rp - Rp 111.091.623 Rp 82.048.783 Rp - Rp - Rp 276.072.622
PENERIMAAN BERSIH Rp 1.104.290.488 Rp - Rp - Rp - Rp 1.047.961.634 Rp - Rp - Rp 1.403.794.146 Rp 1.036.798.261 Rp - Rp - Rp 3.488.554.040
SALDO Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 538.466.546 -Rp 173.954.007 -Rp 417.631.538 Rp 813.589.406 Rp 205.436.125 -Rp 1.204.740.428 Rp 577.519.339 Rp 1.100.307.600 Rp 190.297.600
PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp 174.000.000 Rp 420.000.000 Rp 1.207.000.000 Rp - Rp - Rp -
BUNGA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp 1.740.000 Rp 5.940.000 Rp 2.940.000 Rp 1.940.000 Rp 14.010.000 Rp 9.010.000 Rp -
BAYAR PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 300.000.000 Rp 100.000.000 Rp - Rp 500.000.000 Rp 901.000.000 Rp -
KAS AKHIR Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 538.466.546 Rp 45.993 Rp 628.462 Rp 507.649.406 Rp 102.496.125 Rp 319.572 Rp 63.509.339 Rp 190.297.600 Rp 466.370.222
SISA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp 174.000.000 Rp 594.000.000 Rp 294.000.000 Rp 194.000.000 Rp 1.401.000.000 Rp 901.000.000 Rp - Rp -
96
didapatkan pemasukan awal Rp. 1.104.290.488. Pembayaran baru diterima pada
Bulan ke-4, ke-7 dan ke-8 atau dengan komulatif kemajuan 30,04%, 70,28%, dan
100%. Pada bulan ke-3 cash flow bernilai negatif sebesar –Rp. 173.954.007
sehingga kontraktor harus melakukan peminjaman dana sebesar Rp. 174.000.000
menjadikan kas akhir bulan 3 sebesar Rp. 45.993.
Pada bulan ke-4 dengan pengeluaran sebesar Rp. 417.677.531 menjadikan

hasil cash flow bernilai negatif sebesar –Rp. 417.631.538 sehingga kontraktor harus
melakukan peminjaman dana sebesar Rp. 420.000.000 dengan total pinjaman Rp.
594.000.000 dan bunga pinjaman yang harus dibayarkan pada termin berikutnya
Pada Bulan ke-7 saldo yang ditersisa dari bulan ke-6 sebesar Rp.
102.496.125 lebih sedidikit dari pengeluaran bulan ke-7 sebesar Rp. 1.307.236.552
menjadikan cash flow bulan ke-7 bernilai negatif sebesar –Rp. 1.204.740.428
sehingga kontraktor harus melakukan peminjaman dana sebesar Rp. 1.207.000.000.
Sehingga total pinjaman menjadi Rp. 1.401.000.000 dengan bunga pinjaman yang
harus dibayarkan pada termin berikutnya sebesar Rp. 14.010.000
Pada Bulan ke-8 saldo yang tersisa dari bulan ke-7 sebesar Rp. 319.572
ditambah dengan pemasukan pada bulan ke-7 sebesar Rp. 1.403.794.146
menjadikan saldo tersisa pada termin ke-3 Rp. 1.404.113.718 lebih banyak
dibandingkan pengeluaran bulan ke-3 sebesar Rp. 826.594.379 menjadikan saldo
bulan ke-8 bernilai positif sebesar Rp. 577.519.339. Dilakukan pembayaran
pinjaman sebesar Rp. 500.000.000 dan pembayaran bunga pinjaman di bulan ke-7
sebesar Rp. 14.010.000 menyisakan saldo kas akhir sebesar Rp. 63.509.339.
Pada periode terakhir, saldo yang tersisa dari bulan ke-8 sebesar Rp.
63.509.339 ditambah dengan pemasukan pada bulan ke-8 sebesar Rp.
1.036.798.261 menjadikan saldo tersisa pada periode akhir Rp. 1.100.307.600
Dilakukan pembayaran sisa pinjaman sebesar Rp. 901.000.000 dan pembayaran
bunga pinjaman di termin ke-3 sebesar Rp. 9.010.000 menyisakan saldo kas akhir
sebesar Rp. 190.297.600.
97
Pada bulan ke-15 setelah masa pemeliharaan selesai dilakukan
pengembalian Retensi sebesar 5% dari Nilai Kontrak sebesar Rp. 276.072.622, jadi
sisa kas akhir sebesar Rp. 466.370.222.

berdasarkan kondisi penjadwalan Latest Start Time (LST)
Nilai Kontrak : Rp. 5.521.452.438 (110%)
PPN : Rp. 501.950.222 (10%/110%)
Nilai Proyek : Rp. 5.019.502.216 (100%)
Uang Muka : Rp. 1.104.290.488 (20%)
Tabel 4.17 Biaya Langsung Per-Termin

Persen Biaya
Langsung
1 2,88% Rp 144.547.000
2 7,70% Rp 386.327.155
3 13,30% Rp 667.374.416
4 7,79% Rp 391.221.059
5 4,59% Rp 230.480.516
6 5,67% Rp 284.844.702
7 24,55% Rp 1.232.108.015
8 15,52% Rp 779.088.955
Total 82%
98
Tabel 4.18 Cash Flow Sistem Pembayaran Termin Progress Kondisi Penjadwalan Latest Start Time (LST)
PERIODE
URAIAN TOTAL
CASH OUT
CASH IN
TERMIN DI BAYAR 30,04% 40,24% 29,72% 100%
PENERIMAAN/TAGIHAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 1.658.644.312 Rp - Rp - Rp 2.221.832.461 Rp 1.640.975.665 Rp - Rp - Rp 5.521.452.438
PPN 10% Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 150.785.847 Rp - Rp - Rp 201.984.769 Rp 149.179.606 Rp - Rp - Rp 501.950.222
PENERIMAAN SETELAH PPN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 1.507.858.466 Rp - Rp - Rp 2.019.847.692 Rp 1.491.796.059 Rp - Rp - Rp 5.019.502.216
PPH 3% Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 45.235.754 Rp - Rp - Rp 60.595.431 Rp 44.753.882 Rp - Rp - Rp 150.585.066
CICILAN UANG MUKA Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 331.728.862 Rp - Rp - Rp 444.366.492 Rp 328.195.133 Rp - Rp - Rp 1.104.290.488
RETENSI Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 82.932.216 Rp - Rp - Rp 111.091.623 Rp 82.048.783 Rp - Rp - Rp 276.072.622
PENERIMAAN BERSIH Rp 1.104.290.488 Rp - Rp - Rp - Rp 1.047.961.634 Rp - Rp - Rp 1.403.794.146 Rp 1.036.798.261 Rp - Rp - Rp 3.488.554.040
SALDO Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 541.045.958 -Rp 167.022.020 -Rp 414.098.022 Rp 803.649.406 Rp 195.596.125 -Rp 1.214.480.428 Rp 577.879.339 Rp 1.100.667.600 Rp 190.657.600
PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp 168.000.000 Rp 416.000.000 Rp 1.217.000.000 Rp - Rp - Rp -
BUNGA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp 1.680.000 Rp 5.840.000 Rp 2.840.000 Rp 1.840.000 Rp 14.010.000 Rp 9.010.000 Rp -
BAYAR PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp - Rp 300.000.000 Rp 100.000.000 Rp - Rp 500.000.000 Rp 901.000.000 Rp -
KAS AKHIR Rp 1.104.290.488 Rp 950.929.646 Rp 541.045.958 Rp 977.980 Rp 221.978 Rp 497.809.406 Rp 92.756.125 Rp 679.572 Rp 63.869.339 Rp 190.657.600 Rp 466.730.222
SISA PINJAMAN Rp - Rp - Rp - Rp 168.000.000 Rp 584.000.000 Rp 284.000.000 Rp 184.000.000 Rp 1.401.000.000 Rp 901.000.000 Rp - Rp -
99
didapatkan pemasukan awal Rp. 1.104.290.488. Pembayaran baru diterima pada
Bulan ke-4, ke-7 dan ke-8 atau dengan komulatif kemajuan 30,04%, 70,28%, dan
100%. Pada bulan ke-3 cash flow bernilai negatif sebesar –Rp. 167.022.020
sehingga kontraktor harus melakukan peminjaman dana sebesar Rp. 168.000.000
menjadikan kas akhir bulan 3 sebesar Rp. 977.980.
Pada bulan ke-4 dengan pengeluaran sebesar Rp. 415.076.002 menjadikan

hasil cash flow bernilai negatif sebesar –Rp. 414.098.022 sehingga kontraktor harus
melakukan peminjaman dana sebesar Rp. 416.000.000 dengan total pinjaman Rp.
584.000.000 dan bunga pinjaman yang harus dibayarkan pada termin berikutnya
Pada Bulan ke-7 saldo yang ditersisa dari bulan ke-6 sebesar Rp. 92.756.125
lebih sedidikit dari pengeluaran bulan ke-7 sebesar Rp. 1.307.236.552 menjadikan
cash flow bulan ke-7 bernilai negatif sebesar –Rp. 1.214.480.428 sehingga
kontraktor harus melakukan peminjaman dana sebesar Rp. 1.217.000.000.
Sehingga total pinjaman menjadi Rp. 1.401.000.000 dengan bunga pinjaman yang
harus dibayarkan pada termin berikutnya sebesar Rp. 14.010.000
Pada Bulan ke-8 saldo yang tersisa dari bulan ke-7 sebesar Rp. 679.572
ditambah dengan pemasukan pada bulan ke-7 sebesar Rp. 1.403.794.146
menjadikan saldo tersisa pada termin ke-3 Rp. 1.404.473.718 lebih banyak
dibandingkan pengeluaran bulan ke-3 sebesar Rp. 826.594.379 menjadikan saldo
bulan ke-8 bernilai positif sebesar Rp. 577.879.339. Dilakukan pembayaran
pinjaman sebesar Rp. 500.000.000 dan pembayaran bunga pinjaman di bulan ke-7
sebesar Rp. 14.010.000 menyisakan saldo kas akhir sebesar Rp. 63.869.339.
Pada periode terakhir, saldo yang tersisa dari bulan ke-8 sebesar Rp.
63.869.339 ditambah dengan pemasukan pada bulan ke-8 sebesar Rp.
1.036.798.261 menjadikan saldo tersisa pada periode akhir Rp. 1.100.667.600
Dilakukan pembayaran sisa pinjaman sebesar Rp. 901.000.000 dan pembayaran
bunga pinjaman di termin ke-3 sebesar Rp. 9.010.000 menyisakan saldo kas akhir
sebesar Rp. 190.657.600.
100
Pada bulan ke-15 setelah masa pemeliharaan selesai dilakukan
pengembalian Retensi sebesar 5% dari Nilai Kontrak sebesar Rp. 276.072.622, jadi
sisa kas akhir sebesar Rp. 466.730.222.
Di bawah ini tabel hasil analisis variasi sistem pembayaran pada proyek
Tabel 4.19 Hasil Analisis Variasi Sistem Pembayaran

Sistem Pembayaran
Variasi Bulanan Termin Progress
Total Pinjaman Penutupan Akhir Keuntungan Total Pinjaman Penutupan Akhir Keuntungan
Uang Muka 20%
a. EST Rp 653.000.000 Rp 490.990.222 8,892% Rp 1.801.000.000 Rp 466.370.222 8,447%
b. LST Rp 653.000.001 Rp 490.990.222 8,892% Rp 1.801.000.000 Rp 466.730.222 8,453%
Keuntungan yang bisa didapat kontraktor adalah dengan pembayaran sistem

bulanan kondisi penjadwalan EST dan LST, dikarenakan pembayaran dilakukan
setiap berapa persen kemajuan yang dicapai setiap bulannya. Sedangkan
keuntungan yang bisa didapat oleh owner proyek adalah pembaran sistem termin
progress kondisi penjadwalan EST, dikarenakan besar uang yang dibayarkan
berdasarkan berapa persen komulatif kemajuan proyek yang dicapai dan telah
ditentukan sebelum proyek dimulai.
101
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan
Dari hasil analisis dan pembahasan dari aliran cash flow pada penjadwalan
proyek Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota Banjarbaru
yang telah dilakukan, maka didapat beberapa kesimpulan dari penelitian ini :
1. Sistem pembayaran yang dianalisis pada tugas akhir ini adalah sistem
pembayaran bulanan dan sistem pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan
(Termin Progress). Keuntungan proyek dari kedua sistem pembayaran ini
dilihat dari besarnya kas akhir pada saat proyek telah selesai.
2. Keuntungan yang diperoleh dengan Sistem Pembayaran Bulanan dan
pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Termin Progress) dengan
menggunakan uang muka sebesar 20% berbeda. Pada sistem pembayaran
sistem bulanan kondisi penjadwalan EST (Earliest Start Time) kontraktor
memperoleh keuntungan sebesar Rp. 490.990.222 dengan persentase
keuntungan sebesar 8,892% dan pada kondisi penjadwalan LST (Latest Start
Time) kontraktor memperoleh keuntungan sebesar Rp. 490.990.222 dengan
persentase keuntungan sebesar 8,892%, menjadikan keuntungan yang
diperoleh kontraktor pada kondisi EST maupun LST sama besarnya. Pada
sistem pembayaran sesuai kemajuan pekerjaan (Termin Progress) pada
kondisi EST (Earliest Start Time) kontraktor memperoleh keuntungan
sebesar Rp. 473.090.222 dengan persentase keuntungan sebesar 8,568% dan
pada kondisi LST (Latest Start Time) kontraktor memperoleh keuntungan
sebesar Rp. 473.270.222 dengan persentase keuntungan sebesar 8,571%.
3. Sistem pembayaran yang memberikan keuntungan maksimum pada
Kontraktor adalah sistem Pembayaran Bulanan dengan menggunakan uang
muka sebesar 20% pada penjadwalan kondisi EST (Earliest Start Time)
maupun LST (Latest Start Time). Sedangkan sistem pembayaran yang
memberikan keuntungan maksimum pada Owner adalah sistem pembayaran
dengan system Pembayaran Termin Progress dengan kondisi EST (Earliest
Start Time)
102
5.2 Saran
Berdasarkan hasil analisis cash flow yang dilakukan pada penjadwalan pada
proyek Pelebaran Jalan Kurnia Kelurahan Landasan Ulin Utara Kota Banjarbaru
terdapat beberapa hal yang perlu diperhatikann, yaitu :
1. Dalam melaksanakan suatu pekerjaan konstruksi pihak pelaksana

(kontraktor) harus merencanakan penjadwalan dan Aliran Cash Flow dengan
baik agar tercapainya tujuan proyek yang dikehendaki, dan agar pengelolaan
proyek konstruksi berjalan secara efektif dan efesien dalam aspek biaya dan
waktu.
2. Untuk mendapatkan hasil yang akurat dalam peyusunan diagram jaringan
kerja dan penjadwalan waktu, disarankan untuk menguasai keadaan proyek
agar didapatkan hasil yang sesuai dengan tujuan proyek.
3. Untuk penelitian selanjutnya dianjurkan untuk menambahkan analisis cash
flow dengan periode pembayaran per minggu, dan melampirkan tata cara atau
peraturan peminjaman sesuai peraturan bank, untuk menghasilkan penelitian
yang lebih akurat.
103
DAFTAR PUSTAKA
Asiyanto. 2005. Manajemen Produksi Untuk Jasa Konstruksi. Jakarta : Pradnya
Paramita.
Ervianto, W. I. 2002. Manajemen Proyek Konstruksi. Yogyakarta : Andi.
Giatman, M. 2006 Ekonomi Teknik. Jakarta : Raja Grafiindo Persada
Halpin, W. Danilel and Woodhead, W. Ronald, 1998. Construction Management,

Scond edition, John Willey & Sons, New York.
Renardi, Karina, dkk. 2013. Analisis Variasi Sistem Pembayaran Terhadap

Keuntungan Kontraktor (Studi Kasus : Proyek Villa Pulau Bali,
Canggu). Universitas Udayana, Denpasar
Soeharto, Iman. I 1999. Manajemen Proyek (Dari Konseptual Sampai

Operasional). Jilid satu. Jakarta : Erlangga.
Suwinardi. 2014. Organisasi Proyek. Politeknik Negeri, Semarang
Trisnawati. 2017. Studi Perencanaan Aliran Kas Pada Proyek Pembangunan Box
Culvert Tawahan Kabupaten Balangan. Skripsi, Fakultas Teknik,
Program Studi Teknik Sipil, Universitas Lambung Mangkurat,
Banjarmasin
Yasin, Nazarkhan. 2006. Mengenal Kontrak Konstruksi Di Indonesia Hukum

Konstruksi. Jakarta : Gramedia
104
LAMPIRAN A. 1 BERITA ACARA SEMINAR PROPOSAL
105
LAMPIRAN A. 2 BERITA ACARA SEMINAR PROPOSAL
106
LAMPIRAN B. 1 BERITA ACARA SIDANG TUGAS AKHIR
107
LAMPIRAN B. 2 BERITA ACARA SIDANG TUGAS AKHIR
108
LAMPIRAN C. 1 SURAT TUGAS SEMINAR PROPOSAL
109
LAMPIRAN C. 2 SURAT TUGAS SEMINAR PROPOSAL
110
LAMPIRAN D. 1 SURAT TUGAS SIDANG TUGAS AKHIR
111
LAMPIRAN D. 1 SURAT TUGAS SIDANG TUGAS AKHIR
112
LAMPIRAN E. 1 LEMBAR ASISTENSI
113
LAMPIRAN E. 2 LEMBAR ASISTENSI
114

Cash Flow PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Cash Flow PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

TUGAS AKHIR

STUDI PERENCANAAN ALIRAN KAS PADA PROYEK

KEMENTERIAN PENDIDIKAN DAN KEBUDAYAAN

Ahmad Anshori, Candra Yuliana, S.T., M.T.

Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Lambung Mangkurat

Jl. A. Yani Km. 35,8 Kalimantan Selatan, Indonesia

Telp. (0511) 47738568-4781730 Fax.(0511) 4781730

Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah penjadwalan

Hasil analisis data menunjukkan bahwa sistem pembayaran yang

Ahmad Anshori, Candra Yuliana, S.T., M.T.

Civil Engineering Study Program, Faculty of Engineering, Lambung Mangkurat

Jl. A. Yani Km. 35,8 Kalimantan Selatan, Indonesia

Telp. (0511) 47738568-4781730 Fax.(0511) 4781730

The method used to analyze data is project scheduling by making a

Tugas Akhir ini ditulis untuk memenuhi persyaratan selesainya pendidikan

Barjarmasin, Mei 2020

LEMBAR PERNYATAAN .................................................................................. ii

ABSTRAK ............................................................................................................ iii

KATA PENGANTAR ......................................................................................... vii

DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii

DAFTAR GAMBAR ............................................................................................ xi

DAFTAR TABEL ............................................................................................... xii

DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................... xiv

BAB I PENDAHULUAN ...................................................................................... 1

1.1 Latar Belakang .............................................................................................. 1

1.2 Rumusan Masalah ......................................................................................... 3

1.3 Tujuan Penelitian ........................................................................................... 3

1.4 Manfaat Penelitian ......................................................................................... 3

1.5 Batasan Masalah ............................................................................................ 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA........................................................................... 5

2.1 Organisasi Proyek .......................................................................................... 5

2.2 Kontrak Konstruksi ....................................................................................... 9

2.2.1 Bentuk Kontrak Konstruksi .................................................................... 9

2.3 Biaya ............................................................................................................ 11

2.3.1 Pengendalian Biaya............................................................................... 11

2.4 Rencana Anggaran Biaya ............................................................................ 11

2.5 Rencana Anggaran Pelaksanaan .................................................................. 12

2.6 Manajemen Proyek ...................................................................................... 13

2.8 Time Schedule dan Kurva “S” ..................................................................... 15

2.9 Cash Flow .................................................................................................... 16

2.9.1 Jadwal Penerimaan ............................................................................... 17

2.9.2 Jadwal Pengeluaran............................................................................... 17

2.9.3 Cash In (Uang Masuk).......................................................................... 18

2.9.4 Cash Out (Uang Keluar) ....................................................................... 18

2.9.5 Kas Awal............................................................................................... 21

2.9.6 Kas Akhir .............................................................................................. 21

2.9.7 Retensi (Retention) ............................................................................... 22

2.10 Overdraft ................................................................................................... 22

BAB III METODOLOGI PENELITIAN ......................................................... 23

3.1 Tahap Persiapan .......................................................................................... 23

3.2 Pengumpulan Data ...................................................................................... 23

3.3 Pengolahan Data .......................................................................................... 24

3.3.1 Penjadwalan Proyek .............................................................................. 24

3.3.2 Analisis Cash Flow ............................................................................... 24

3.3.3 Analisis Variasi Sistem Pembayaran .................................................... 25

3.4 Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow .................................................. 25

3.5 Kerangka Penelitian (Flowchart) ................................................................ 28

3.6 Data Kontrak ............................................................................................... 29

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ............................................................ 30

4.1 Deskripsi Umum Proyek ............................................................................. 30

4.2 Data Proyek ................................................................................................. 31

4.3 Analisis Data ............................................................................................... 33

4.3.1 Analisa Ketergantungan Kegiatan ........................................................ 33