KEPUTUSAN

INVESTASI
A. Pengertian Keputusan Investasi
▪ Investasi adalah kegiatan menanamkan dana ke dalam suatu
asset/aktiva dengan harapan memperoleh penghasilan di masa yang
akan datang.
▪ Investasi dapat berupa real asset seperti tanah, gedung, mesin,
kendaraan dan peralatan lainnya, juga dapat berupa finansial asset
seperti saham, obligasi dan surat berharga lainnya.
▪ Keputusan investasi menyangkut jenis investasi, besarnya dana
investasi, hasil yang diperoleh, dan resiko yang mungkin timbul.
B. Aliran Kas Dalam Investasi
▪ Hasil/penerimaan investasi dilihat dari proyeksi aliran kas baik kas masuk, kas
keluar, dan kas bersih yang nantinya akan menentukan proyek investasi layak
atau tidak untuk dilaksanakan.
▪ Ada 3 macam aliran kas dalam investasi, yaitu :
1. Initial Cashflow adalah pengeluaran kas untuk investasi.
2. Operastional cashflow merupakan aliran kas masuk bersih selama umur ekonomis
investasi. Operasional cashflow disebut juga proceeds yang besarnya dapat
dihitung dengan rumus :
a. Proceeds = EAT + Penyusutan → jika menggunakan modal sendiri
b. Proceeds = EAT + Penyusutan + Bunga (1-pajak) → Jika menggunakan
hutang
3. Terminal Cashflow adalah nilai sisa dari aktiva setelah proyek investasi selesai
C. Metode Keputusan Investasi
▪ Ada 5 cara untuk menilai suatu investasi layak atau tidak, yaitu :
1. Accounting Rate of Return (ARR)
2. Payback Periode (PBP)
3. Net Present Value (NPV)
4. Profitability Index (PI)
5. Internal Rate Retur (IRR)
1. Accounting Rate Return (ARR)

Rata-rata EAT
ARR = -------------------------------------
Rata-rata Investasi

Investasi + Nilai Sisa

Rata-rata Investasi = -------------------------------------------
2
▪ Proyek A membutuhkan dana Rp 280.000.000. Umur ekonomisnya 3 tahun
dengan nilai sisa Rp 40.000.000. Laba bersih selama 3 tahun berturut-turut
Rp 70.000.000, Rp 80.000.000, Rp 60.000.000. Jika biaya modal 30%,
layak atau tidak proyek A ?
(Rp 70.000.000 + Rp 80.000.000 + Rp 60.000.000) : 3
ARR = --------------------------------------------------------------------------------------------------
(Rp 280.000.000 + Rp 40.000.000) : 2
ARR = 43,75 %
Kesimpulan :
ARR > Biaya modal
43,75 % > 30 %
Proyek A layak dilaksanakan
▪ ARR mengandung kelemahan antara lain :
a. Tidak memperhitungkan nilai waktu uang
b. Hanya memperhatikan laba bersih bukan arus kas
c. Pendekatan jangka pendek
▪ Proyek A meskipun dengan metode ARR memberikan hasil yang tinggi, tetapi
sebenarnya adalah proyek rugi.
Investasi/modal Rp 280.000.000,-
Penerimaan bersih Rp 250.000.000,-
Rugi Rp 30.000.000,-
2. Payback Periode (PBP)
▪ PBP adalah jangka waktu pengembalian modal/investasi
Investasi
PBP = ------------------- x 1 tahun
Cashflow

▪ Proyek X membutuhkan dana Rp 120.000.000. Aliran kas diperkirakan

Rp 50.000.000 per tahun selama 6 tahun. Investor mengharapkan
modalnya kembali dalam jangka waktu 4 tahun. Layak atau tidak proyek
ini ?
 Investasi Rp 120.000.000
▪ PBP = ------------------ = ------------------------------- = 2,4 tahun
Cashflow Rp 50.000.000
▪ Karena 2,4 tahun < 4 tahun maka proyek X layak dilaksanakan.
▪ Jika cashflow setiap tahun tidak sama, misalnya selama 6 tahun
berturut-turut Rp 50.000.000, Rp 50.000.000, Rp 40.000.000, Rp
35.000.000, Rp 30.000.000, Rp 25.000.000. Berapa besar PBP ?
▪ Modal Investasi Rp 120.000.000
Cashflow tahun 1 Rp 50.000.000
Rp 70.000.000
Cashflow tahun 2 Rp 50.000.000
Rp 20.000.000
20.000.000
PBP = 2 tahun + ----------------------- x 1 tahun = 2,5 tahun
40.000.000
3. Net Present Value
𝐴
NPV = σ𝑛1 − 𝐼𝑜
1+𝑖 𝑛

▪ Keterangan :
NPV = Net Present Value Jika :
n = Jangka waktu a. NPV > 0; layak
A = Anuitas b. NPV < 0; tidak layak
Io = Modal Investasi
i = Tingkat bunga
▪ Suatu proyek membutuhkan dana investasi Rp 400.000.000,usia
ekonomis proyek 4 tahun. Cashflow setiap tahunnya Rp 150.000.000
dengan tingkat bunga 10 % / tahun. Berapa besar NPV ?
150.000.000 150.000.000 150.000.000 150.000.000
NPV = -------------------------+-------------------------+ ------------------------ + ------------------------ - 400.000.000
(1 + 0,1)1 (1 + 0,1)2 (1 + 0,1)3 (1 + 0,1)4

NPV = (136.363.636,4 + 123.966.942,1 + 112.697.220,1 + 102.452,018,3) –

400.000.000 = 475.479.816,9 – 400.000.000 = 75.479.816,9
▪ Karena NPV positive maka proyek layak untuk dilaksanakan
▪ Proyek A membutuhkan dana Rp 290.000.000. Umur ekonomisnya 3 tahun dengan
nilai sisa Rp 40.000.000. Cashflow selama 3 tahun berturut-turut Rp 100.000.000,
Rp 120.000.000, Rp 80.000.000. Jika tingkat bunga 10 % / tahun. Berapa NPV ?
100.000.000 120.000.000 80.000.000 40.000.000
NPV = -------------------------+-------------------------+ ------------------------ + ------------------------ - 290.000.000
(1 + 0,1)1 (1 + 0,1)2 (1 + 0,1)3 (1 + 0,1)3
NPV = (90.909.090,9 + 99.173.553,7 + 60.105.184,1 + 30.052.592,0)– 290.000.000
NPV = 280.240.420,7 – 290.000.000 = (9.759.579,3)

▪ Karena NPV negative maka proyek tidak layak untuk dilaksanakan

4. Profitability Index
Total PV PI > 1 → layak
PI = ------------------ PI < 1 → tidak layak
Investasi

▪ Proyek A membutuhkan dana Rp 290.000.000. Umur ekonomisnya 3

tahun dengan nilai sisa Rp 40.000.000. Cashflow selama 3 tahun
berturut-turut Rp 100.000.000, Rp 120.000.000, Rp 80.000.000.
Jika tingkat bunga 7 % / tahun. Berapa PI ?
 100.000.000 120.000.000 80.000.000 40.000.000
TPV = -------------------------+-------------------------+ ------------------------ + ------------------------
(1 + 0,07)1 (1 + 0,07)2 (1 + 0,07)3 (1 + 0,07)3
TPV = 93.457.943,9 + 104.812.647,6 + 65.303.830,2 + 32.651.915,1
TPV = 296.226.331,8
296.226.331,8
PI = ------------------------------- = 1,02
290.000.000
PI > 1, proyek layak dilaksanakan
5. Internal Rate Return (IRR)
▪ IRR adalah tingkat bunga dimana NPV = 0. IRR dihitung dengan metode
interpolasi
▪ Langkah-langkah menghitung IRR :
1. Hitung NPV dengan tingkat bunga yang diharapkan :
a. apabila hasilnya positip, cari NPV yang memberikan hasil negative dengan tingkat
yang lebih besar dari tingkat Bunga yang diharapkan
b. apabila hasilnya negative, cari NPV yang memberikan hasil positif dengan tingkat
bunga yang lebih kecil dari tingkat bunga yang diharapkan
2. Gunakan metode interpolasi dengan rumus sebagai berikut :
 NPVrk
IRR = rk + ---------------------- x (rb – rk)
TPVrk - TPVrb

▪ Proyek A membutuhkan dana Rp 290.000.000. Umur ekonomisnya 3

tahun dengan nilai sisa Rp 40.000.000. Cashflow selama 3 tahun
berturut-turut Rp 100.000.000, Rp 120.000.000, Rp 80.000.000.
Jika tingkat bunga yang diharapkan 7 % / tahun. Berapa IRR ?
 100.000.000 120.000.000 80.000.000 40.000.000
NPV = -------------------------+-------------------------+ ------------------------ + ------------------------ - 290.000.000
(1 + 0,07)1 (1 + 0,07)2 (1 + 0,07)3 (1 + 0,07)3
NPV = (93.457.943,9+104.812.647,6+ 65.303.830,2 + 32.651.915,1) – 290.000.000
NPV = 296.226.331,8 – 290.000.000 = 6.226.331,8

100.000.000 120.000.000 80.000.000 40.000.000

NPV = -------------------------+-------------------------+ ------------------------ + ------------------------ - 290.000.000
(1 + 0,1)1 (1 + 0,1)2 (1 + 0,1)3 (1 + 0,1)3
NPV = (90.909.090,9 + 99.173.553,7 + 60.105.184,1 + 30.052.592,0)– 290.000.000
NPV = 280.240.420,7 – 290.000.000 = (9.759.579,3)
 NPVrk 6.226.331,8
IRR = rk + ---------------------- x (rb – rk) = 7 % + ---------------------------------------------------- x (10 % - 7 %)
TPVrk – TPVrb 6.226.331,8 – (9.759.579,3)

6.226.331,8
IRR = 7 % + -------------------------- x (10 % – 7 %) = 7 % + 1,2 % = 8,2 %
15.985.911,1
▪ Soal Latihan
1. PT “Keluarga” merencanakan sebuah proyek dengan dana sebesar Rp
500.000.000, dari dana tersebut Rp 50.000.000 sebagai modal kerja
dan sisanya adalah modal investasi. Umur ekonomis proyek 5 tahun
dengan nilai residu Rp 100.000.000. Penyusutan menggunakan metode
garis lurus. Proyeksi penjulan selama umur ekonomis adalah : Rp
350.000.000; Rp 360.000.000; Rp 370.000.000; Rp 410.000.000; dan
Rp 430.000.000. Biaya-biaya yang dikeluarkan adalah : biaya variable
40 % dari penjualan, biaya tetap selain penyusutan Rp 15.000.000,
pajak 30 %, tingkat keuntungan yang diharapkan 20 %. Analisis dengan
ke-5 metode yang ada !
2. Suatu proyek membutuhkan investasi Rp 1.000.000.000, dimana Rp
100.000.000 merupakan modal kerja dan sisanya merupakan modal tetap.
Umur ekonomis proyek 5 tahun dengan nilai sisa Rp 200.000.000. Penyusutan
menggunakan metode garis lurus, biaya modal 15 %. Laba bersih selama 5
tahun diperkirakan berturut-turut : Rp 200.000.000, Rp 225.000.000, Rp
250.000.000, Rp 275.000.000, dan Rp 300.000.000. Tentukan/hitung :
a. ARR
b. PBP
c. NPP
d. PI
e. IRR
A. Hubungan NPV dengan IRR
Seperti diuraikan sebelumnya, bahwa NPV merupakan selisih antara NPV cashflow dengan PV
investasi pada tingkat discount rate tertentu.
Berikut contoh hubungan antara NPV dengan IRR adalah sebagai berikut :
Dari gambar tersebut terlihat hubungan antara NPV
Rp dengan IRR dan discount rate sebagai berikut :
500 a. Sumbu tegak menunjukkan NPV pada saat tingkat
dikonto 0% yakni NPV sebesar Rp. 490.000.000 (Rp.
122.500.000 x 4)
NPV b. Pada saat NPV nol, r menunjukkan angka 17,6%,
yakni sbesar IRR yang dicapai proyek
c. Dengan tingkat diskonto di bawah IRR maka akan
didapatkan NPV selalu positif dan bila di atas IRR,
NPV akan negative
d. Semakin tinggi tingkat diskonto semakin kecil NPV
IRR = 17,06%
0
yang diperoleh, hingga akhirnya pada saat IRR, NPV =
15 r 0
Contoh :
Perusahaan ABADI merencanakan akan mengganti mesin yang dibeli 3
tahun seharga Rp. 500.000.000,00 umur ekonomis 7 tahun dan nilai residu
Rp. 80.000.000,00 dengan mesin baru yang diperkirakan lebih efisien
seharga Rp. 700.000.000,00 dengan umur ekonomis 4 tahun dan nilai
redisu sebesar Rp. 200.000.000,00. Mesin lama diperkirakan akan laku
dijual dengan harga Rp. 350.000.000,00. Atas penggantian mesin tersebut
diharapkan akan bisa menghemat biaya tunai dari penurunan bahan baku
dan biaya tenaga kerja sebesar Rp. 120.000.000,00 per tahun. Pajak 30%
dan return yang diharapkan sebesar 18%.
Dari contoh soal di atas dapat dihitung besarnya investasi bersih sebagai
berikut :
500.000.000 – 80.000.000
Penyusutan Mesin Lama per Tahun = = Rp. 60.000.000
7
700.000.000 – 200.000.000
Penyusutan Mesin Baru per Tahun = = Rp. 125.000.000
7
a. Perhitungan penjualan aktiva tetap lama
Harga beli aktiva tetap lama 500.000.000
Akumulasi penyusutan = 3x Rp. 60.000.000 (180.000.000)
Nilai Buku 320.000.000
Harga jual aktiva tetap lama (350.000.000)
Laba penjualan AT Lama 30.000.000
Pajak 30% (9.000.000)
Laba Bersih penjualan AT Lama 21.000.000
b. Perhitungan penerimaan bersih dan investasi bersih
Harga beli aktiva tetap lama 320.000.000
Laba bersih penjualan aktiva lama (21.000.000)
Penerimaan bersih 341.000.000
Harga beli Aktiva Tetap Baru (700.000.000)
Investasi bersih 359.000.000
❑ Tambahan Cashflow
▪ Untuk menilai kelayakan investasi penggantian, aliran kas yang digunakan adalah aliran kas
tambahan (incremental cashflow) yang disebabkan penggantian aktiva tetap tersebut.
▪ Tambahan aliran kas ini bisa disebabkan karena adanya penghematan biaya tunai seperti
turunnya biaya bahan baku dan biaya tenaga kerja dan juga peningkatan penjualan yang
disebabkan aktiva tetap baru.
▪ Penghematan – penghematan ini akan menjadi tambahan penghasilan, sehingga perlu
dikurangi dengan kenaikan biaya, seperti kenaikan biaya penyusutan (penyusutan mesin baru
– penyusutan mesin lama)
 Dari contoh diatas dapat dihitung tambahan cashflow sebagai berikut :
Penghematan tunai 115.000.000

Tambahan penyusutan :

Penyusutan mesin baru 125.000.000

Penyusutan mesin lama (60.000.000)

(65.000.000)

Tambahan EBIT 50.000.000

Pajak 30% (15.000.000)

Tambahan EAT 35.000.000

Tambahan Penyusutan 65.000.000

Tambahan Cashflow 100.000.000

Dengan demikian, penggantian tersebut menghasilkan tambahan

cashflow sebesar Rp. 100.000.000
Untuk menilai kelayakannya, misalnya dengan metode NPV maka dapat dihitung NPV nya sebagai berikut :

PV dari tambahan cashflow tahun 1 – 4 = Rp. 100.000.000 x 2,690 = 269.000.000

PV dari nilai residu tahun 4 = Rp. 200.000.000 x 0,516 = 103.200.000+

ΣPVCF = 372.200.000

Investasi = (359.000.000)

Net Present Value 13.200.000

Dari perhitungan tersebut, ternyata NPV positif sebesar Rp. 13.200.000 sehingga dapat disimpulkan
bahwa investasi penggantian tersebut layak.
MUTUALLY EXCLUSIVE
• Proyek yang bersifat mutuallu exclusive adalah proyek yang mempunyai hubungan keterkaitan yang
saling meniadakan.

• Bila 2 proyek A dan B bersifat mutually exclusive, artinya jika proyek A diterima, maka proyek B harus
ditolak, demikian sebaliknya bila proyek B yang diterima proyek A harus ditolak.

• Dari proyek – proyek yang bersifat mutually exclusive akan dipilih yang PI – nya paling tinggi

• Dari beberapa proyek yang akan dipilih beserta sifat – sifat proyek dan keterbatasan dana, maka
untuk memilih proyek mana saja yang sebaiknya dilaksanakan, juga perlu pertimbangan apakah
pelaksanaan proyek bisa ditunda atau tidak bisa ditunda.

• Apabila proyek – proyek tersebut tidak bisa ditunda, maka analisisnya menggunakan analisis waktu
tunggal, sedangkan bila bisa ditunda maka menggunakan analisis waktu ganda