RUMUS RUMUS

Dimana:
DF = discount factor
i = discount rate
t = tahun yang sedang berjalan
 RUMUS RUMUS

NET PRESENT VALUE ( NPV )

NPV merupakan nilai sekarang dari peramalan penerimaan kas hasil investasi, dikurangi nilai
investasi awal, yang diformulasikan sebagai berikut :
n
NPV = - Io + Σ Ct
t=1 -----------
( 1 + r )t

Dimana : Io = Investasi awal

Ct = Peramalan penerimaan kas
r = cost of capital sebagai discount rate
t = periode analisis proyek

Untuk perusahaan yang struktur permodalannya terdiri dari debt dan equity, maka perhitungan discount rate menggunakan
WACC ( Weighted Average Cost of Capital ). Sedangkan untuk perusahaan yang struktur permodalannya hanya terdiri dari
equiy (tidak dibiayai pinjaman), maka yang digunakan sebagai discount rate adalah cost of equity capital, biasanya
menggunakan formulasi CAPM (untuk perusahaan publik) atau opportunity cost of equity capital ( misalnya tingkat suku bunga
SBI ) untuk perusahaan non publik.
Kriteria Penilaian NPV
1. NPV > 0, Go Project ( Proyek diterima );

2. NPV < 0, No Go Project ( Proyek ditolak );

3. Apabila terdapat beberapa proyek, maka proyek dengan NPV terbesar yang dipilih.

Contoh :
Investasi awal suatu proyek adalah sebesar Rp. 600 juta. Net proceeds yang dihasilkan oleh proyek tersebut diperkirakan sebesar :
Tahun ke Proceeds
0 ( 600 )
1 200
2 300
3 450

Apakah proyek tersebut layak diinvestasikan, apabila cost of capital ( required rate of return / discount rate ) adalah sebesar 18%.
Jawab :
C1 C2 C3
NPV = - Io + --------------- + ---------------- + ----------------
( 1 + 0.18 ) ( 1 + 0.18 )² ( 1 + 0.18 )³
200 300 450
= ( 600 ) + ------------- + ------------ + ------------
1,1800 1,3924 1,6430

= ( 600 ) + 169,49 + 215,46 + 273,88

= 58,83

Karena NPV > 0, maka proyek tersebut layak direalisasikan.

INTERNAL RATE OF RETURN ( IRR )
IRR adalah tingkat bunga yang menyamakan present value ( PV ) dari expected cash outflow dengan PV dari expected cash
inflow, atau suatu tingkat discount rate yang membuat NPV = 0 yang dapat diformulasikan sebagai berikut :
n Ct
Σ ------------ = 0
t=0 ( 1 + r )t

Dari formulasi tersebut dapat pula dikaakan bahwa IRR adalah sama dengan NPV = 0, atau :
n Ct
- Io + Σ ----------
t=0 ( 1 + r )t

Cara perhitungan IRR adalah dengan melakukan uji coba (trial and error ). Uji coba dapat dengan menggunakan grafik
maupun non grafik, seperti yang terlihat pada contoh di bawah ini :

Kriteria penilaian IRR :

Proyek investasi dinyatakan layak apabila, IRR > rate of return yang diharapkan

Berdasarkan atas contoh soal diatas, maka perhitungan IRR dapat dilakukan sebagai berikut ini :
C1 C2 C3
NPV = - Io + ---------------- + ------------------ + ----------------
• Caranya  yaitu dengan mencoba suatu  suku
( 1 + IRR ) ( 1 + IRR )² ( 1 + IRR )³ bunga yang  telah diperkirakan akan
Untuk IRR = 0%
200 300 450
memberikan sebuah  nilai NPV positif.
NPV = ( 600 ) + ---------- + ---------- + ----------- • Misalkan 10% yang akan memberikan NPV
1,0 1,0 1,0
= ( 600 ) + 200 + 300 + 450 = 350 yaitu sebesar 382 dan dapat diteruskan
dengan perhitungan NPV yang negatif.
Untuk IRR = 20%
200 300 450

NPV = ( 600 ) + ---------- + ---------- + -----------

1,2 1,4 1,7

= ( 600 ) + 166,67 + 208,33 + 260,42 = 35,42

Untuk IRR = 40%

200 300 450

NPV = ( 600 ) + ---------- + ---------- + -----------

1,4 2,0 2,7

= ( 600 ) + 142,86 + 153,06 + 163,99 = - 140,09

Ringkasan hasil perhitungan : IRR NPV

0% 350
20% 35,42
40% - 140,09

Tahun Investment Proceeds Net Benefit DF ( 23% ) PV of 23% DF ( 24% ) PV of 24%

0 ( 600 ) - ( 600 ) 1 ( 600 ) 1 ( 600 )
1 - 200 200 0.8130 162,60 0.8065 161,29
2 - 300 300 0.6610 198,29 0.6504 195,11
3 - 450 450 0.5374 241,82 0.5254 236,02
-------------- --------------
2,71 ( 7,58 )
 NPV’
IRR = i’ + ----------------- ( i” - i’ )
NPV’ - NPV”
2,71
= 23% + ---------------------- ( 24% - 23% )
2,71 – ( 7,58 )
2,71
= 23% + ------------- ( 1% )
10,29

= 23% + 0,26%

= 23,26%

Kesimpulan : karena IRR > dari required rate of return, maka proyek dinilai layak untuk dilaksanakan.

Keterangannya :
IRR = Internal Rate of Return
i1 = Tingkat Diskonto yang akan menghasilkan NPV bernilai (+)
i2 = Tingkat Diskonto yang akan  menghasilkan NPV bernilai (-)
NPV1=Net Present Value yaitu bernilai positif
NPV2= Net Present Value yaitu bernilai negatif
Kelebihan dan Kekurangan IRR

Kelebihan metode perhitungan IRR yaitu tidak mempertimbangkan

time value of Money.

Dengan begitu perhitungan dapat dilakukan lebih tepat dan realistis

dibandingkan dengan menggunakan metode accounting rate of
return.

Kekurangan metode ini yaitu perlu waktu untuk menghitungnya,

termasuk pada saat cas inflow tidak terdistribusi secara merata
(walaupun kebanyakan kalkulator bisnis sudah dilengkapi dengan
sebuah program untuk menghitung IRR).

Selain itu pada metode ini juga tidak dapat mengidentifikasi ukuran
investasi dalam berbagai proyek yang bersaing dan juga tingkat
keuntungannya.
PENGERTIAN PAYBACK PERIOD

Paycback Period adalah Pengembalian pada sebuah modal investasi yang telah dikeluarkan
melalui keuntungan pada jangka waktu tertentu, yang diperoleh pada suatu proyek yang telah
dibuat.

Cara Menghitung Payback Period

Payback Period (Periode Pengembalian Modal) dapat dihitung melalui dengan cara membagikan
nilai investasi (Cost Of Invesment) dengan aliran kas netto yang masuk per tahun (Annual Net
Cash Flow).
RUMUS PAYBACK PERIOD
Ada 2 macam, berikut adalah penjelasannya :

1. Rumus pengembalian aliran kas per tahun jumlahnya tidak sama.

Payback Period = n + (a-b) /(c-b) x 1 Tahun

n : Tahun terakhir jumlah arus kas belum bisa menutupi modal investasi awal.

a : Jumlah investasi awal.

b : Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n

c : Jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1

2. Rumus pengembalian aliran kas per tahun jumlahnya sama.

Payback Peiod = (investasi awal) /(arus kas) x 1 tahun

• Periode pengembalian lebih cepat : layak

• Periode pengembalian lebih lama : tidak layak

• Bila usulan proyek investasi lebih dari satu, maka periode pengembalian yang lebih cepat akan dipilih.
Contoh Soal Payback Period

Setelah kita membahas rumus-rumus pada paybcak period, berikutnya

merupakan contoh-contoh soal yang bisa kita pelajari sebagai berikut :

Didalam suatu usulan proyek investasi senilai Rp. 600 juta dengan umur ekonomis
5 tahun, dengan syarat periode pengembalian 2 tahun, tingkat bunga 12% per
tahun, & arus kas pertahun adalah :

Tahun 1 : RP. 300 juta

Tahun 2 : Rp. 250 juta
Tahun 3 : Rp. 200 juta
Tahun 4 : Rp. 150 juta
Tahun 5 : Rp. 100 juta
Arus kas & arus kas kumulatif :

Penyelesaian :

Jawaban :

2,25 tahun atau 2 tahun 3 bulan

Jadi jika kesimpulann periode pengembalian tidak sesuai yang

disyaratkan oleh perusahaan, maka usulan proyek investasi ini ditolak.
Contoh Kasus Lainnya :

Suatu usulan sebuah proyek investasi dengan dana Rp. 500 juta (initial investment) & ditargetkan
penerimaan dana investasi (cash flow) berbeda setiap tahun.

Pada tahun ke 1 cash flownya Rp. 250 juta, tahun ke 2 Rp. 200 juta, lalu tahun ke 3 Rp. 150 juta, & tahun ke
4 Rp. 100 juta.

Dimana syarat periode pengembalian investasi 4 tahun, berapakah payback periodnya ?

Jawaban

Payback Periodnya yaitu :

= 1 + (500jt-250jt) / (450jt-250jt)
= 2,33 juta

atau juga bisa dihitung dengan cara:

Pada tabel tersebut, investasi Rp. 600 juta terletak di cumulative cash flow ke-3.

Payback periodnya yaitu :

= 2 + Rp. 500 juta – Rp. 450 juta / Rp.600 juta – Rp. 450 juta x 1 tahun
= 2,33 tahun atau 2 tahun 4 bulan

Pada soal diatas, pada Payback periodnya kurang dari syarat periode pengembalian perusahaan, sehingga
usulan proyek investasinya diterima.
 BENEFIT COST RATIO ( B/C RATIO )

PV of Net B ( + )
NET B/C RATIO = ------------------------
PV of Net B ( - )

• Net B/C ialah sebuah  nilai manfaat yang dapat diperoleh dari  suatu proyek atau
usaha setiap kita mengeluarkan biaya yaitu  sebesar satu rupiah untuk proyek
tersebut. Net B/C merupakan perbandingan antara NPV yang bernilai  positif dengan
NPV yang bernilai negatif.

Net B/C > 1, maksutnya ialah suatu proyek atau usaha tersebut layak
untuk dijalankan secara finansial.

Net B/C = 1, maksutnya ialah sebuah usaha tersebut berada dalam

keadaan break even poin.

Net B/C < 1, maksutnya ialah proyek atau usaha tersebut tidak layak
dijalankan secara finansial.
BENEFIT COST RATIO ( B/C RATIO )
GROSS B/C RATIO adalah Perbandingan / ratio antara jumlah Benefit kotor dengan biaya kotor setelah didiscounted / di present valuekan.
n B
Σ -----------
t=1 ( 1 + I )n
GROSS B/C = -----------------------------
n Ct + Kt
Σ -----------
t=1 ( 1 + I )n
PV of B
= -------------------
PV of ( C + K )

PROFITABILITY RATIO ( PV / K )
Bt - Ct
Σ -----------
( 1 + I )t
PV / K = ------------------------- ............ > 1 GO PROJECT
Kt
Σ -----------
( 1 + I )t

Dimana : Ct = Routine Cost

Kt = Capital Cost
• Maka  berdasarkan kriteria  NPV, proyek tersebut
mampu menghasilkan nilai kini bersih selama 17
tahun pada tingkat  DF 11 % sebesar Rp
44.270.806  atau > 0 sehingga dapat disimpulkan
bahwa proyek tersebut  layak untuk dilaksanakan.
Artinya dari setiap satuan biaya yang dikeluarkan proyek
mampu menghasilkan manfaat bersih sebesar 1,45.
Dan berdasarkan kriteria Net B/C nilai Net B/C 1,45 > 1 , dapat
disimpulkan proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.
Artinya dari setiap satuan biaya yang dikeluarkan oleh proyek
mampu menghasilkan manfaat kotor sebesar 1,24.
Dan berdasarkan kriteria Gross B/C dengan nilai sebesar 1,24
dapat disimpulkan bahwa proyek tersebut layak untuk
dilaksanakan.
 Artinya, kemampuan proyek menghasilkan return sebesar 14,87
persen (> 11 %). Dan berdasarkan kriteria IRR dengan nilai
sebesar 14,87 > df atau tingkat discount factor yang berlaku,
dapat disimpulkan bahwa proyek tersebut layak untuk
dilaksanakan.
Dan jika dilihat di Akumulasi benefit (di lampiran awal) maka
diketahui payback period terjadi pada tahun ke 12 atau lebih cepat
dari umur ekonomis proyek yaitu 17 tahun, dengan jumlah
pengembalian modal sejumlah 120.000.000 > jumlah modal awal,
yaitu 120.000.000 > 105.000.000. dan berdasarkan kriteria investasi
PP maka proyek tersebut layak untuk dilaksanakan.
Artinya perusahaan swasta harus mendapatkan omset
sebesar Rp 160.059.701 agar terjadi BEP. Jika dilihat di
lampiran awal BEP terjadi pada tahun ke 8 – ke 9. Dan pada
tahu selanjutnya merupakan profit dari perusahaan.
Berdasarkan kriteria profitability ratio dengan nilai
sebesar Rp 145.900.541, atau >1 maka proyek tersebut
layak untuk dilaksanakan.
• CLASSIFICATION OF COST PROJECT
Yang dihitung sebagai biaya atau pengeluaran proyek ( project expenditures ) adalah hanya biaya -
biaya atau ongkos-ongkos yang akan dikeluarkan di masa yang akan datang ( future cost ) untuk
memperoleh penghasilan-penghasilan yang akan datang ( future returns )

a. Biaya angsuran hutang & bunga

b. Penyusutan ( depreciation )
c. Biaya konstruksi & peralatan
d. Biaya Tanah
e. Biaya modal kerja
f. Biaya bunga masa konstruksi
g. Biaya operasi & pemeliharaan
h. Biaya pembaharuan / penggantian
i. Sunk cost
j. Biaya Feasibility studies & engineering studies
k. Intangible cost
l. Biaya tak terduga ( contingencies )

• CLASSIFICATION OF BENEFIT PROJECT

a. Direct Benefit
b. Indirect Benefit atau Secondary Benefit
c. Intangible Benefit
• SUNK COST

Adalah biaya - biaya yang dikeluarkan di waktu yang lampau atau biaya - biaya yang
dikeluarkan tetapi tidak mempengaruhi keputusan proyek. Sunk cost selalu ada dalam
suatu proyek. Dalam analisa proyek, sunk cost tidak diperhitungkan dalam komponen
biaya karena proyek melihat Future Cost & Benefit. Contoh : Beli tanah untuk investasi
dan belum ada keputusan untuk proyek apa, apabila tanah tsb dipagari untuk
pembatas. Biaya pembuatan pagar ini disebut Sunk Cost.

• INTANGIBLE COST

Merupakan hal-hal yang riel, akan tetapi sulit diperhitungkan dalam nilai uang, namun
mencerminkan nilai-nilai yang sebenarnya. Bentuk daripada Intangible Cost ini dapat
berupa : polusi, suara bising, pemandangan yang kurang nyaman dari adanya suatu
proyek.