LAMPIRAN F

PERHITUNGAN ANALISA EKONOMI

Dalam rencana pra rancangan pabrik Fatty Acid dari trigliserida ini
digunakan asumsi sebagai berikut:
1. Pabrik beroperasi selama 330 hari dalam setahun.
2. Kapasitas produksi 140.000 ton/tahun.
3. Perhitungan didasarkan pada harga peralatan terpasang (HPT).
4. Harga alat disesuaikan dengan nilai tukar dollar terhadap rupiah adalah
USD $ 1 = Rp 14.533,98,- (Bank Indonesia, 20 Oktober 2020).

F.1 Modal Pembelian Tanah dan Bangunan

a. Biaya tanah lokasi pabrik

1. Biaya tanah pada lokasi pabrik diperkirakan = Rp. 420.000,-/m2
2. Luas tanah seluruhnya = 19.350 m2
3. Harga tanah seluruhnya = 19.350 m2 x Rp. 420.000,-/m2
= Rp 8.127.000.000,-
4. Biaya perataan tanah 4-8 % dari harga tanah seluruhnya, diambil 5 %
maka:
5. Biaya perataan tanah = 0,05 x Rp 8.127.000.000,-
= Rp 4.063.500.000,-
6. Total biaya tanah adalah = Rp 8.127.000.000,- + Rp 4.063.500.000,-
= Rp 12.190.500.000,-

b. Harga Bangunan
Bangunan yang digunakan dikelompokkan dalam berbagai harga dalam
perincian sebagai berikut:
Tabel.F. 1 Perincian Harga Bangunan
No Bangunan Luas (m2) Jumlah (Rp)
1 Pos keamanan 50 21.000.000
2 Parkir 700 294.000.000
3 Taman 100 42.000.000
4 Areal bahan baku 800 336.000.000
5 Areal proses 3.500 1.470.000.000
6 Areal produk jadi 600 252.000.000
7 Areal packing 500 210.000.000
8 Ruang kontrol 200 84.000.000
9 Perkantoran 1.000 420.000.000
10 Unit pengembangan 200 84.000.000
11 Bengkel 200 84.000.000
12 Unit pengolahan air 500 210.000.000
13 Ruang boiler 300 126.000.000
14 Unit pembangkit listrik 300 126.000.000
15 Laboratorium 200 84.000.000
16 Poliklinik 50 21.000.000
17 Unit pemadam kebakaran 100 42.000.000
18 Gudang peralatan 300 126.000.000
19 Kantin 100 42.000.000
20 Tempat ibadah 50 21.000.000
21 Unit pengolah limbah (WWTP) 800 336.000.000
22 Areal perluasan 3.000 1.260.000.000
23 Jalan 4.000 1.680.000.000
24 Areal antar bangunan 1.800 756.000.000
Total 19.350 8.127.000.000,-

Total biaya bangunan = Rp 8.127.000.000,-

F.2 Harga Peralatan

Harga peralatan setiap saat akan berubah tergantung pada perubahan

ekonomi. Apabila harga peralatan pada beberapa tahun yang lalu diketahui, maka
harga alat pada masa sekarang dapat ditaksir dengan menggunakan Marshall and
Swift Equipment Cost Index. Besarnya harga alat dapat dinyatakan sebagai
berikut:
index hargatahun sekarang
Harga alat sekarang = x harga tahun X
index harga tahun X

F.3 Penentuan Indeks Harga

Indek harga adalah angka yang dipakai sebagai dasar penentuan harga
pada tahun tertentu dimana angka tersebut digunakan untuk tolok ukur suatu harga
yang akan selalu berubah untuk setiap tahunnya karena adanya inflasi seperti yang
terlihat pada tabel 2.1. setiap indek harga yang dikeluarkan oleh lembaga
mempunyai indek harga sebesar 100 untuk tahun tertentu. Dengan perkataan lain
indek harga merupakan perbandingan harga sekarang dengan harga tahun lalu
atau harga yang akan dating. Indek harga biasanya dipergunakan untuk menaksir
harga peralatan atau bahan-bahan untuk desain awal, bukan detail design dan
dipakai sebagai tolok ukur kestabilan ekonomi dalam suatu Negara. Perhitungan
indek harga tidak hanya pertahun tetapi untuk kecermatan bisa dihitung perbulan.
Untuk ketelitian perkiraan harga pada tahun tertentu, indek harga dipergunakan
tidak melebihi 10 tahun. Penggunaan indek harga biasanya untuk harga peralatan,
ongkos buruh, biaya pemasangan alat atau lain sebagainya. Angka tersebut banyak
dipublikasikan terutama oleh majalah industry atau internet, yang dikeluarkan
oleh perusahaan atau lembaga
Tabel.F. 2 Marshall and Swift Equipment Cost Index

Sumber: Marshall and Swift Equipment Cost Index.

Dengan metode Least Square (Peter & Timmerhaus Ed 4, hal 760 – 761)
dapat dilakukan penaksiran index harga rata-rata pada akhir tahun 2013.
penyelesaian dengan Least Square menghasilkan persamaan:
Y = a + b (x – x )
Keterangan:
a = y , harga rata-rata y
Σ( x−x)( y − y)
b= Slop garis least square
Σ¿¿
Tabel.F. 3 Penaksiran Index Harga dengan Least Square
Data X Y X2 Y2 Xy
1 2013 567,3 4052.169 321.829,29 114.1974,9
2 2014 576,1 4056.196 331.891,21 116.0265,4
3 2015 556,8 4060.225 310.026,24 112.1952
 4 2016 541,7 4064.256 293.438,89 1.092.067,2
5 2017 567,5 4068.289 322.056,25 1.144.647,5
6 2018 578,3 4072.324 334.430,89 1.167.009,4
7 2019 581,2 4076.361 337.793,44 1.173.442,8
Total 14.112 3.968,9 28.449.820 2.251.466,21 8.001.359,2
Σ x = 14.112

n =7
x = ∑ x / n = 2016

∑ x2 = 28.449.820

Persamaan 17.21 Peters & Timmerhaus Ed. 4:

∑ ¿¿ = ∑ x2 - ¿ / n
= 28.449.820 – (14.112)2/7
= 28
∑y = 3.968,9
y = ∑ y /n
= 566,9857
= 565,99
∑ y2 = 2.251.466,21

∑ ¿¿ = ∑ y2 - ¿ / n
= 2.251.466,21 – (3.968,9)2/ 7
= 1.156,6086
∑ xy = 8.001.359,2

Persamaan 17.20, Peter and Timmerhaus Ed. 4:

∑ ( x− x ) ( y− y ) = ∑ xy – ¿(∑ x / n ¿ ¿
= 8.001.359,2 – (3.968,9)(2016)
 = 57
Nilai a = y = 566,9857

b =
∑ ( x−x ) ( y− y ) 302,8
∑ ¿¿¿ 28

= 2,0286
Jadi, persamaannya: y = 566,9857 + 2,0286 ( x−x )
y = 566,9857 + 2,0286 (x – 2016)
untuk x = 2025
maka y = 566,9857 + 2,0286 (2025 – 2016)
= 585,2429
Jadi, cost index pada tahun 2025 adalah 585,2429
Data harga peralatan yang digunakan diambil dari Peter & Timmerhaus pada basis
tahun 2017 dengan cost index sebesar 567,5 serta sumber lainnya dengan index
yang telah disesuaikan.
Kurs Dollar (2020): USD $1 = Rp 14.533,98,-

F.3.1 Contoh Perhitungan Harga Peralatan Proses

1. Tangki Penyimpanan Process Water (T-101)
Tipe : Tangki silinder vertikal
Bahan : Carbon steel
Tekanan : 1,97 atm
Harga tahun 2020 : $ 13.200 (www.matche.com)
: Rp 171.600.000,.-
Harga tahun 2023 : Rp 171.600.000,- x (585,2429 / 566,9857)
: Rp 177.125.581,00,-

Dengan cara yang sama maka harga untuk peralatan proses lain dapat
dilihat pada Tabel F.4
Tabel.F. 4 Data Harga Peralatan Proses
No
. Nama Alat alat (unit)
1 Tank CPKO
2 Pump Cpko
3 HE Demin Water
4 HE Cpko
5 Pump Demin Water
6 Pump Cpko
7 Fat Splitting
8 Pump Fatty Acid 1
9 Pump Gliserin 1
10 Destilasi Fatty Acid
11 Destilasi Gliserin
12 Pump Fatty Acid 2
13 Pump Fatty Acid 3
14 Pump Gliserin 2
15 Pump Gliserin 3
16 Cooler Fatty Acid
17 Pump Fatty Acid 4
18 Tank Fatty Acid
19 Tank gliserin
   
Jumlah Harga unit/tahun
2025 (Rp) Harga Alat (Rp)
2 Rp174.441.860 Rp348.883.721
2 Rp116.741.860 Rp233.483.721
1 Rp177.125.581 Rp177.125.581
1 Rp617.255.814 Rp617.255.814
2 Rp28.179.070 Rp56.358.140
2 Rp116.741.860 Rp233.483.721
1 Rp5.756.581.395 Rp5.756.581.395
2 Rp65.751.163 Rp131.502.326
2 Rp49.648.837 Rp99.297.674
1 Rp116.741.860 Rp116.741.860
1 Rp116.741.860 Rp116.741.860
2 Rp49.648.837 Rp99.297.674
2 Rp49.648.837 Rp99.297.674
2 Rp36.230.233 Rp72.460.465
2 Rp49.648.837 Rp99.297.674
1 Rp116.741.860 Rp116.741.860
2 Rp28.179.070 Rp56.358.140
1 Rp344.723.953 Rp344.723.953
1 Rp1.149.974.419 Rp1.149.974.419
  Total Rp9.925.607.674

Jadi, harga total peralatan proses pada tahun 2025 adalah Rp 9.925.607.674,00.- =
US$ 763.508,00

F.3.2 Perhitungan Harga Peralatan Utilitas

1. Pompa Air Sungai (L-401)
Tipe : Pompa Sentrifugal
Bahan : Carbon Steel
Kapasitas : 44.103,26 kg/jam
Diameter pipa : 5 in
Harga tahun 2020 : $ 962
: Rp 12.506.000,00,-
Harga tahun 2025 : Rp 12.506.000,00,- x (585,2429 / 566,9857)
: Rp 12.908.697,67,-

Tabel.F. 5 Data Harga Peralatan Utilitas

Nama Peralatan Harga unit tahun 2025
No (Unit) Jumlah Alat (Rp) Harga Alat (Rp)
1 L-401 2 Rp12.908.697,67 Rp25.817.395,35
2 BP-101 1 Rp53.218.186,05 Rp53.218.186,05
3 L-411 2 Rp14.035.860,47 Rp28.071.720,93
4 M-421 1 Rp152.435.348,84 Rp152.435.348,84
5 M-422 1 Rp152.435.348,84 Rp152.435.348,84
6 H-420 1 Rp161.533.162,79 Rp161.533.162,79
7 L-431 2 Rp14.035.860,47 Rp28.071.720,93
8 F-440 1 Rp38.511.395,35 Rp38.511.395,35
9 L-431 2 Rp14.035.860,47 Rp28.071.720,93
10 F-440 1 Rp101.270.209,30 Rp101.270.209,30
11 L-441 2 Rp140.452.534,88 Rp280.905.069,77
12 F-450 1 Rp22.328.558,14 Rp22.328.558,14
13 M-451 1 Rp738.801.534,88 Rp738.801.534,88
14 L-451 2 Rp11.620.511,63 Rp23.241.023,26
15 F-460 1 Rp22.328.558,14 Rp22.328.558,14
16 M-461 1 Rp133.984.767,44 Rp133.984.767,44
17 L-461 2 Rp11.620.511,63 Rp23.241.023,26
18 E-510 1 Rp22.328.558,14 Rp22.328.558,14
19 L-511 2 Rp11.620.511,63 Rp23.241.023,26
20 E-520 1 Rp3.489.964.372,09 Rp3.489.964.372,09
21 L-511 1 Rp542.634.953,49 Rp542.634.953,49
22 E-531 2 Rp3.864.558,14 Rp7.729.116,28
23 F-490 2 Rp17.242.906,98 Rp34.485.813,95
24 L-491 2 Rp3.864.558,14 Rp7.729.116,28
25 BP-102 1 Rp265.567.604,65 Rp265.567.604,65
26 BP-103 1 Rp172.361.976,74 Rp172.361.976,74
27 BP-104 1 Rp140.130.488,37 Rp140.130.488,37
28 M-462 1 Rp133.045.465,12 Rp133.045.465,12
Total     Rp6.853.485.232,56
Jadi total harga peralatan utilitas pada tahun 2025 adalah Rp 6.853.485.232,56.- =
US$ 5.271.911,72
Total Biaya Peralatan = Total Biaya Peralatan Proses + Total Biaya Utilitas
= Rp 9.925.607.674,42- + Rp 6.853.485.232,56.-
= Rp 16.779.092.906,98,-

F.4 Harga Bahan Baku

1. CPKO
Kebutuhan = 179.702,41 kg/jam
= 472.857,84 kg/hari
= 156.043.087,200 kg/tahun
Harga = Rp. 8.009/kg
Pembelian per tahun = Rp 1.249.733.325.032,99.-
2. Air
Kebutuhan = 29,55 kg/jam
= 709,2 kg/hari
= 234.036 kg/tahun
Harga = Rp. 14,5/kg
Pembelian per tahun = Rp 3.393.522,00.-
Total harga pembelian per tahun = Harga CPKO + Harga Air
= Rp 1.249.736.718.554,99.-

F.5 Harga Produk

1. Fatty Acid
Produksi = 18.885,82 kg/jam
= 453.259,68 kg/hari
= 149.575.694,4 kg/tahun
Harga = 15.500/kg
Total penjualan per tahun = Rp 2.318.423.263.200,00.-
2. Gliserin
 Produksi = 1.763,82 kg/jam
= 42.331,68 kg/hari
= 1.396.454,4 kg/tahun
Harga = 23.500/kg
Total penjualan per tahun = Rp 328.282.178.400,00.-
Total harga penjualan per tahun = Harga Fatty Acid + Harga Gliserin
= Rp 2.646.705.441.600,00.-

F.6 Harga Biaya Utilitas

1. Kebutuhan Bahan Bakar

Jenis bahan bakar = solar
Kebutuhan = 130,350 liter/jam
= 1.032.374,497 liter/tahun
Harga / liter = Rp 5.400.-
Total harga per tahun = Rp 5.574.808.800.-

2. Harga Bahan Baku Utilitas

a. Aluminium Sulfat (Al2(SO4)3)
Kebutuhan = 0,9 kg/jam
= 7.128 kg/tahun
Harga/kg = Rp 4.803,- (www.matche.com)
Harga kg per tahun = Rp 34.235.784.-

b. Natrium Karbonat (Na2CO3)

Kebutuhan = 0,486 kg/jam
= 3.849,120 kg/tahun
Harga/kg = Rp 2.700,- (www.matche.com)
Harga kg per tahun = Rp 10.392.624.-

c. Asam Sulfat (H2SO4)

 Kebutuhan = 28,630 kg/jam
= 226.749,600 kg/tahun
Harga/kg = Rp 4.500,- (www.matche.com)
Harga kg per tahun = Rp 1.020.373.200.-

d. NaOH
Kebutuhan = 0,695 kg/jam
= 5.504,4 kg/tahun
Harga/kg = Rp 3.100,- (www.matche.com)
Harga kg per tahun = Rp 17.063.640.-
Total harga kebutuhan bahan baku utilitas per tahun = Rp 6.656.874.048.-

F.7 Biaya Gaji Karyawan

Biaya untuk gaji karyawan selama satu bulan dapat diperkirakan dan
direncanakan seperti terlihat pada Tabel F.6 berikut:

Tabel.F. 6 Biaya Gaji Karyawan Selama 1 Bulan

No. Jabatan Jmlh Gaji/bulan (Rp) Total Gaji (Rp)
1 Direktur Utama 1 Rp35.000.000 35000000
2 Direktur Produksi dan teknik 1 Rp20.000.000 20000000
3 Dirut Keuangan dan umum 1 Rp20.000.000 20000000
4 staff ahli 2 Rp15.000.000 30000000
5 sekretaris 3 Rp4.500.000 13500000
6 kepala bagian 7 Rp9.000.000 63000000
7 kepala bagian seksi 13 Rp6.000.000 78000000
8 karyawan proses & utilitas 134 Rp8.500.000 1139000000
9 karyawan listrik dan instrumentasi 8 Rp4.500.000 36000000
10 karyawan laboratorium 8 Rp4.000.000 32000000
11 karyawan penelitian & Pengembangan 8 Rp4.000.000 32000000
12 karyawan K3 4 Rp5.000.000 20000000
13 keryawan peralatan 8 Rp3.200.000 25600000
14 karyawan keuangan 6 Rp4.500.000 27000000
15 karyawan pembelian 4 Rp4.500.000 18000000
16 karyawan tata usaha 5 Rp4.000.000 20000000
 17 karyawan personalia 4 Rp4.500.000 18000000
18 karyawan humas 8 Rp4.500.000 36000000
19 karyawan keamanan 16 Rp4.500.000 72000000
20 karyawan pemasaran 10 Rp4.000.000 40000000
21 dokter 3 Rp5.000.000 15000000
22 perawat 4 Rp3.500.000 14000000
23 supir 12 Rp3.000.000 36000000
24 Cleaning Service 24 Rp3.000.000 72000000
  Jumlah 294   Rp892.100.1000

Biaya gaji karyawan selama satu bulan = Rp 892.100.000,-

Biaya gaji karyawan selama satu tahun = Rp 892.100.000,- x 12 bulan
= Rp 10.705.200.000,00,-

F.8 Penentuan Investasi Total (Total Capital Investment)

Direct cost atau biaya langsung adalah biaya yang diperlukan untuk
pembangunan pabrik. Biaya ini meliputi:
1. Biaya Pemasangan Alat (Equipment Installation Cost)
Pemasangan peralatan meliputi biaya pekerja, pondasi, penyangga dan
podium. Biaya kontruksi dan faktor lain yang berhubungan langsung dengan
pemasangan peralatan. Meliputi pemasangan, pengecatan dan isolasi peralatan.
Besarnya biaya pemasangan sekitar 25-55% dari biaya peralatan, diambil sebesar
40% (Peters dan Timmerhaus, 1991).
Pemasangan = 40% × PEC
= 40% × Rp 16.779.092.906,98.-
= Rp. 6.711.637.162,79.-

2. Biaya Instrumentasi dan Kontrol

Biaya total instrumentasi tergantung pada jumlah kontrol yang
diperlukan dan sekitar 8–50% dari harga total peralatan. Diambil sebesar 30%
(Peters & Timmerhaus, 1991).
Instrumentasi = 30% × PEC
 = 30% × Rp 16.779.092.906,98.-
= Rp 5.033.727.872,09.-

3. Biaya Perpipaan (Piping Cost)

Meliputi biaya pekerja pembungkus pipa, valve, fitting, pipa penyangga
dan lainnya yang termasuk dalam pemancangan lengkap semua pipa yang
digunakan secara langsung dalam proses. Besarnya biaya perpipaan sekitar 10-
80% dari biaya peralatan, diambil sebesar 50% (Peters dan Timmerhaus, 1991).
Perpipaan = 50% ×PEC
= 50% × Rp 16.779.092.906,98.-
= Rp. 58.389.546.453,49.-

4. Biaya Instalasi Listrik (Electrical Installation)

Biaya untuk intalasi listrik meliputi pekerja instalasi utama dan material
untuk daya dan lampu dengan penerangan gedung termasuk biaya servis.
Besarnya sekitar 10-40% dari total biaya peralatan, diambil sebesar 35% (Peters
dan Timmerhaus, 1991).
Listrik = 25% ×PEC
= 25% × Rp 16.779.092.906,98.-
= Rp 5.033.727.872,09.-
Free On Board (FOB) = Rp 41.947.732.257,46.-

5. Biaya Pengadaan Alat (Purchased Equipment Cost)

Biaya pengadaan alat adalah biaya pembelian peralatan pabrik dari tempat
pembelian sampai ke lokasi pabrik. Biaya terdiri dari:
a. Biaya Angkutan (kapal) = 10% x FOB
= 10% × Rp 41.947.732.257,46.-
= Rp 4.194.773.226,74.-

Cost and Freight (C&F) = Biaya angkutan kapal + FOB

= Rp 4.194.773.226,74.- +
 Rp 229.930.577.836,396.-
= Rp 46.142.505.494,205.-

b. Asuransi pengangkutan = 1% x C&F

= 1% × Rp 46.142.505.494,205.-
= Rp 461.425.054,94.-

Cost of Insurance and Freight (CIF)= C&F + Asuransi pengangkutan

= Rp 46.142.505.494,205.- +
Rp 461.425.054,94.-
= Rp 46.603.930.549,15.-

c. Transportasi ke lokasi pabrik = 10% x CIF

= 10% × Rp 46.603.930.549,15.-
= Rp 4.660.393.054,91.-

6. Biaya Bangunan (Building Including Services)

Biaya untuk bangunan termasuk servis terdiri biaya pekerja,
material dan persediaan yang terlibat dalam pemancangan semua gedung yang
berhubungan dengan pabrik. Besarnya sekitar 10-70% dari biaya total alat,
diambil sebesar 45%.
Bangunan = 45% × PEC
= 45% × Rp 16.779.092.906,98.-
= Rp 7.550.591.808,143.-

7. Pengembangan Lahan (Yard Improvement)

Biaya ini meliputi biaya untuk pagar, sekolah dasar, fasilitas olahraga,
jalan raya, jalan alternatif, pertamanan dan lainnya. Dalam industri kimia nilainya
sekitar 10-20% dari total biaya peralatan diambil sebesar 12% (Peters dan
Timmerhaus, 1991).
Yard improvement = 12% × PEC
 = 12% × Rp 16.779.092.906,98.-
= Rp 2.013.491.148,83.-

8. Tanah (land)
Biaya pembelian tanah
Luas keseluruhan Tanah
Harga tanah keseluruhan
Biaya perataan tanah 4-8 % dari harga tanah seluruhnya, diambil 5% maka:
Biaya perataan tanah
Total biaya tanah adalah
= Rp 420.000,-/m2
= 19.350 m2
= 19.350 m2 × Rp 420.000,-/m2
= Rp 8.127.000.000.-
= 0,05 × Rp 8.127.000.000.-
= Rp 4.063.500.000.-
= Rp 8.127.000.000.- + Rp 4.063.500.000.-
= Rp 12.190.500.000.-

9. Service facilities
Biaya ini meliputi perawatan fasilitas-fasilitas yang ada di dalam pabrik.
Dalam industri kimia nilainya sekitar 30–80% dari total pembelian alat. Diambil
sebesar 50% (Peters dan Timmerhaus, 1991).
Service facilities = 50% × PEC
= 50% × Rp 16.779.092.906,98.-
= Rp 8.389.546.453,49.-

F.9 Penentuan Investasi Total (Total Capital Invesment)

A. Total Direct Cost (DC)

1. Cost of Insurance & Freight (CIF) = Rp 46.603.930.549,147.-
2. Transportasi ke lokasi = Rp 4.194.773.226,746.-
3. Biaya bangunan = Rp 7.550.591.808,143.-
4. Yard Improvement = Rp 2.013.491.148,83.-
5. Tanah = Rp 12.190.500.000.-
6. Service facilities = Rp 8.389.546.453,49.- +
Direct Cost (DC) = Rp 80.942.833.186,36.-

B. Indirect Cost (IC)

Indirect cost atau biaya tidak langsung meliputi:
a. Biaya Teknik dan Supervise (Engineering and Supervision Cost)
Biaya untuk desain kontruksi dan teknik gambar, akuntansi, kontruksi dan
biaya teknik, travel, reproduksi, komunikasi dan biaya kantor pusat. Besarnya
sekitar 5-30% dari biaya langsung. Diambil sebesar 25% (Peters dan
Timmerhaus, 1991).
Teknik dan supervise = 25% × DC
= 25 % × Rp 80.942.833.186,36.-
= Rp 20.235.708.296,591

b. Biaya Konstruksi (Construction Cost)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namun dapat
diperkirakan sekitar 10-30% dari biaya langsung. Diambil sebesar 20% (Peters
dan Timmerhaus, 1991).
Konstruksi = 20% × DC
= 20 % × Rp 80.942.833.186,36.-
= Rp 16.188.566.637,273.-

c. Biaya Jasa Kontraktor (Contractor’s fee)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namun dapat
diperkirakan sekitar 2-8% dari total Direct cost. Diambil sebesar 8% (Peters dan
Timmerhaus, 1991).
Biaya jasa kontraktor = 8% × DC
= 8 % × Rp 80.942.833.186,36.-
= Rp 6.475.426.654,91.-

d. Biaya Tak Terduga (Contingencies)

 Faktor biaya tak terduga biasanya dilibatkan dalam estimasi investasi
modal untuk menjamin kejadian yang tak terduga. Seperti badai, banjir,
perubahan harga, perubahan desain yang kecil, kesalahan dalam estimasi dan
biaya tak terduga lainnya. Biaya ini berkisar 5-30% dari total FCI. Diambil
sebesar 27% (Peters dan Timmerhaus, 1991).
Biaya tak terduga = 27% × FCI

e. Biaya Perizinan
Biaya ini berkisar 0-12% dari biaya langsung, diambil sebesar 8% (Peters
& Timmerhaus, 1991).
Biaya perizinan = 8% x DC
= 8% × Rp 80.942.833.186,36.-
= Rp 6.475.426.655,00.-

Biaya teknik dan supervise = Rp 20.235.708.296,59.-

Biaya konstruksi = Rp 16.188.566.637,27
Biaya jasa kontraktor = Rp 6.475.426.654,90.-
Biaya perizinan = Rp 6.475.426.654,90.-
Biaya tak terduga = 25% FCI
Total Indirect Cost (IC) = Rp 162.897.451.787,56.- + 0,25 FCI
= Rp. 81.954.618.601,195,-
F.10 Fixed Capital Investment (FCI)

FCI = Direct Cost + Indirect Cost

FCI = Rp 626.365.241.489,00.- + 0,25 FCI
0,75 FCI = Rp 130.317.961.430,00.-
FCI = Rp 162.897.451.787,560.-

Sehingga Indirect Cost (IC),

IC = Rp 162.897.451.787,56.- + 0,25 FCI
= Rp162.897.451.787,56.- + 0,25 (Rp 162.897.451.787,560.-)
= Rp. 81.448.725.893,780.-

F.11 Working Capital Invesment (WCI)

Working capital untuk industri pabrik terdiri dari jumlah total uang yang
diinvestasikan untuk: (1) stok bahan baku dan persediaan, (2) stok produk akhir
dalam proses yang sedang dibuat, (3) uang diterima (account receivable), (4)
uang terbayar (account pay able) dan (5) pajak terbayar (taxes pay able).
Perbandingan working capital terhadap total capital investment bervariasi untuk
perusahaan yang berbeda. Namun sebagian besar pabrik kimia menggunakan
working capital awal sebesar 10–20% dari total capital investment (Peters dan
Timmerhaus, 1991).
WCI = 15% Total Capital Invesment

F.12 Total Capital Investment (TCI)

FCI = 85% x TCI

TCI = FCI / 85%
TCI = Rp 162.897.451.788,00.- / 0,85
TCI = Rp 191.644.060.926,541.-
Sehingga,
WCI = TCI – FCI
 = Rp 191.644.060.926,541. – Rp. 162.897.451.788,00.-
= Rp 28.746.609.138,981.-
Modal Investasi terbagi atas:
Modal sendiri (equity) = 60% x TCI
= 60% x Rp 191.644.060.926,541.-
= Rp 114.986.436.555,925.-
Modal pinjaman (loan) = 40% x TCI
= 40% x Rp 191.644.060.926,541.-
= Rp 76.657.624.370,62.-

F.13 Total Production Cost

A. Manufacturing Cost
Manufacturing cost merupakan biaya yang dikeluarkan untuk proses
pembuatan produk. Manufacturing cost terdiri direct manufacturing cost, fixed
charges dan plant over head.
1. Direct Manufacturing Cost
a. Raw Material (Bahan Baku)
Dalam industri kimia, salah satu biaya utama dalam operasi produksi
adalah bahan baku yang terlibat dalam proses. Jumlah bahan baku yang harus
disupply persatuan waktu atau persatuan produk dapat ditentukan dari proses
neraca massa.

Tabel.F. 7 Kebutuhan Bahan Baku Proses dan Harga

Komponen Flow Rate (kg/jam) Harga/kg Harga/tahun
CPKO 19.702,41 Rp 8.009.- Rp 1.249.733.325.033.-
Air 29,55 Rp 14,5.- Rp 3.393.522.-
Total Rp
1.249.736.718.555.-

b. Utilitas
 Biaya utilitas terdiri dari biaya pengolahan air dan biaya pembangkit
steam, biaya pembangkit listrik dan bahan bakar.
Tabel.F. 8 Kebutuhan dan Harga Bahan Penujang Utilitas
Flow
Harga/liter Harga/tahun
Komponen Rate
(Rp) (Rp)
kg/jam
Bahan Bakar (solar) 130,350 5.400 5.574.808.800.-
Alumina (Al2(SO4)3) 0,9 4.803 34.235.784.-
Natrium Karbonat 0,486 2.700 10.392.624.-
(Na2CO3)
Asam Sulfat (H2SO4) 28,630 4.500 1.020.373.200.-
NaOH 0,695 3.100 17.063.640.-
Total Bahan Baku Utilitas 6.656.874.048.-

c. Tenaga Kerja (A-2) = Rp 10.705.200.000,-

d. Pengawasan Langsung 10% (A-2) = Rp 1.070.520.000.-
e. Maintenance dan Perbaikan 7% FCI = Rp 11.402.821.625.-
f. Supply Pabrik 0,5% FCI = Rp 814.487.259.-
g. Laboratorium 20% (A-2) = Rp 2.141.040.000.-
h. Patent dan Royalty 3% TPC = 0,03 TPC
Total Biaya Produksi Langsung (DPC) sebesar Rp 1.321.003.491.332.- + 0,03
TPC

2. Biaya Tetap (Fixed Charges)

a. Depresiasi (peralatan, bangunan) 10% FCI = Rp 16.289.745.178.-
b. Pajak 2% FCI = Rp 3.257.949.035.-
c. Asuransi 1% FCI = Rp 1.628.974.517.-
d. Bunga 13% FCI = Rp 21.176.668.732,
Total Biaya Tetap (FC) sebesar Rp 42.353.337.464,76.-

3. Biaya Plant Overhead (Plant Overhead Cost)

Plant Overhead (POC) = 5% TPC
Total biaya pembuatan (Manufacturing Cost)
MC = DPC + FC + POC
= Rp 1.321.003.491.332.- + 0,03 TPC + Rp 42.353.337.464,76.- + 5%
TPC
= Rp 1.363.356.828.796,44.- + (8%) TPC
4. Biaya Pengeluaran Umum (General Expenses)
a. Biaya administrasi 4% TPC
b. Biaya distribusi dan penjualan 10 % TPC
c. Biaya R dan D 5% TPC
Biaya pengeluaran umum (GE) 19 % TPC
Total biaya produksi (TPC) = Manufacturing Cost + General Expanses (GE)
= Rp 1.472.425.375.100,15.- + (8%) TPC + (19%)
TPC
TPC = Rp 1.752.186.196.369,18.-
Sehingga diperoleh:
Biaya Pengeluara Umum
1. Biaya administrasi 4% TPC Rp 58.897.015.004,00.-
2. Biaya distribusi dan penjualan 10 % TPC Rp 147.242.537.510,015.-
3. Biaya R dan D 5% TPC Rp 73.621.268.755,008.-
Biaya pengeluaran umum (GE) Rp 279.760.821.269,013.-

Plant Overhead (POC) 5% TPC = 5% x Rp 1.752.186.196.369,180

= Rp 87.609.309.818,46.-

F.14 Analisa Ekonomi

Analisa ekonomi dilakukan dengan metode discounted cash flow yaitu

cash flow yang nilainya diproyeksikan pada masa sekarang. Adapun asumsi yang
dipakai adalah sebagai berikut:
1. Modal
a. Modal sendiri = 60%
b. Modal pinjaman = 40%
2. Bunga bank = 13% (Bank Indonesia, 2020).
3. Masa konstruksi 2 tahun
Pembayaran modal pinjaman selama konstruksi pembayaran dilakukan
dengan cara sebagai berikut:
a. Pada awal masa konstruksi (tahun pertama) sebesar 50% dari modal
pinjaman untuk keperluan pembelian tanah dan uang muka.
b. Pada akhir tahun kedua masa konstruksi (tahun kedua) dibayarkan sisa
modal pinjaman.

4. Pengembalian pinjaman dalam waktu 10 tahun, dengan bunga sebesar 25%

tiap tahun.

5. Umur pabrik diperkirakan sebesar 20 tahun dengan depresiasi sebesar 10%

tahun ke -1. 20% tahun ke -2 sampai tahun ke -4 dan 30% tahun ke -5.
6. Kapasitas produksi:
Tahun ke - 1 = 80%
Tahun ke - 2 = 90%
Tahun ke - 3 hingga ke - 18 = 100%
Tahun ke - 19 = 90%
Tahun ke - 20 = 80%
7. Pajak pendapatan:
Rp 25.000.000 = 5%
Antara Rp 25.000.000 – Rp 50.000.000 = 10%
Antara Rp 50.000.000 – Rp 100.000.000 = 15%
Antara Rp 100.000.000 – Rp 200.000.000 = 20%
Lebih dari Rp 200.000.000 = 25%

F.15 Investasi Pabrik:

Investasi mula-mula (TCI) = Rp 191.644.060.926,54.-

Modal sendiri = Rp 114.986.436.555,92.-
Modal pinjaman = Rp 76.657.624.370,62.-

F.16 Perhitungan biaya total produksi:

Biaya produksi = TPC = Rp 1.752.186.196.369,180.-

Tabel.F. 9 Biaya Operasi untuk Kapasitas 80%, 90% dan 100%

No. Kapasitas Biaya operasi (Rp)
1. 80% 1.401.748.957.095,340.-
2. 90% 1.576.967.576.732,260.-
3. 100% 1.752.186.196.369,180.-

Tabel.F. 10 Modal Pinjaman Selama Masa Konstruksi

Masa Modal Pinjaman Bunga Jumlah
%
Konstruksi (Rp) (Rp) (Rp)
184.225.063.084,9 38.328.812.185,308.
-2 50 0.-
72.- -
184.225.063.084,9 23.949.258.201,04 43.311.557.769,398.
-1 50
72.- 6.- -
51.011.919.968,22 10.613.248.094,112.
0 - -
9.- -

Bunga pinjaman pada akhir masa konstruksi = Rp 15.595.993.678,202.-

Modal pinjaman akhir masa konstruksi = Rp 92.253.618.048,819.-
Tabel.F. 11 Modal Sendiri Selama Masa Konstruksi
Masa % Modal Sendiri Inflasi Jumlah
Konstruksi (Rp) (0% Rp) (Rp)

-2 50 57.493.218.277,962.- 57.493.218.277,962.-
-1 50 57.493.218.277,962.- 0.- 57.493.218.277,962.-
0 - 0.- 0.-
Modal sendiri pada akhir massa konstruksi 114.986.436.555,924.-
Total biaya pada akhir masa konstruksi sebesar
= modal sendiri + modal pinjaman
= Rp 92.253.618.048,819.- + Rp 114.986.436.555,924.-
= Rp 207.240.054.604,743.-

F.17 Analisa Ekonomi Metode Linear

Total Capital Investment (TCI) = Rp 191.644.060.926,541.-

Modal sendiri (Equity), 60% TCI
Modal pinjaman (Loan), 40% TCI
Biaya Produksi, TPC
Depresiasi per tahun
Harga jual produk
= Rp 114.986.436.555,924.-
= Rp 76.657.624.370,617.-
= Rp 1.752.186.196.369,180.-
= Rp 16.289.745.178,756.-
= Rp 2.646.705.441.600,00.-

F.18 Perhitungan Harga Penjualan

Dari perhitungan yang telah dilakukan sebelumnya, maka untuk kapasitas 100%
didapatkan harga penjualan sebesar Rp 2.646.705.441.600,000.-

F.19 Perhitungan Internal Rate of Return (IRR)

Internal rate of return (IRR) berdasarkan discounted cash flow adalah

suatu tingkat bunga tertentu dimana seluruh penerimaan akan tepat menutup
seluruh jumlah pengeluaran modal. Cara yang dilakukan adalah dengan trial i,
yaitu laju bunga sehingga memenuhi persamaan berikut:

CF CF
∑ (1+i )n ∑ (1+i)n ………………………………………………………

……………….(J.3)
Keterangan:
n = tahun
CF = cash flow pada tahun ke –n
Tabel.F. 12 Trial laju bunga (i)
    Present Value Suku Bunga (%)
Tahun
ke Net Cash Flow (CF) 13% 35,00%
1 Rp514.244.962.226,43 Rp455.084.037.368,53 Rp380.922.194.241,80
2 Rp619.417.823.677,19 Rp485.095.014.235,40 Rp339.872.605.584,19
3 Rp724.590.685.127,937 Rp502.177.691.912,82 Rp294.504.165.067,49
4 Rp725.490.157.904 Rp444.956.700.589,54 Rp218.422.036.057,86
5 Rp726.389.630.679,889 Rp394.255.189.458,48 Rp161.994.695.357,33
6 Rp727.289.103.455,865 Rp349.330.431.190,09 Rp120.144.659.208,19
7 Rp728.188.576.231,840 Rp309.524.304.981,69 Rp89.106.109.467,65
8 Rp729.088.049.007,817 Rp274.253.659.698,13 Rp66.086.055.612,87
9 Rp729.987.521.783,792 Rp243.001.774.560,32 Rp49.013.026.440,11
10 Rp730.886.994.560 Rp215.310.792.394,23 Rp36.350.680.809,56
11 Rp732.361.399.519 Rp190.924.898.155,31 Rp26.980.748.424,25
12 Rp733.585.412.888 Rp169.242.473.954,11 Rp20.019.142.224,79
13 Rp734.484.885.664 Rp149.955.741.256,15 Rp14.847.176.549,53
14 Rp735.384.358.440 Rp132.866.709.440,66 Rp11.011.376.932,20
15 Rp736.283.831.216 Rp117.724.976.176,47 Rp8.166.552.080,89
16 Rp735.523.526.524 Rp104.073.814.590,10 Rp6.043.051.184,80
17 Rp735.523.526.524 Rp92.100.720.876,19 Rp4.476.334.210,96
18 Rp735.523.526.524 Rp81.505.062.722,29 Rp3.315.803.119,23
19 Rp631.250.137.849 Rp61.902.909.214,42 Rp2.107.947.957,77
20 Rp526.976.749.174 Rp45.732.251.626,82 Rp1.303.515.153,22
Total NPV Rp4.819.019.154.401,73 Rp1.854.687.875.684,67

Dari perhitungan diperoleh nilai i = 35% per tahun. Harga i yang diperoleh
lebih besar dari harga i untuk pinjaman modal pada bank. Hal ini menunjukkan
bahwa pabrik layak untuk didirikan dengan kondisi tingkat bunga bank sebesar
13%.
Perhitungan Laba Perusahaan
1. Laba sebelum pajak = harga jual produk – biaya produksi (TPC)
= Rp 2.646.705.441.600,00.- –
Rp 1.752.186.196.36,180.-
= Rp 894.519.245.230,819.-
Bonus karyawan = 0,5% x laba sebelum pajak
= 0,5% x Rp 894.519.245.230,819.-
= Rp 44.725.962.261,541.-
2. Pajak perusahaan
Pajak perusahaan = 25% × Laba sebelum pajak
= 25% × Rp 894.519.245.230,819.-
= Rp 223.629.811.307,705.-
3. Sesudah pajak
Laba sesudah pajak = laba sebelum pajak – pajak perusahaan
= Rp 894.519.245.230,819.- –
Rp 223.629.811.307,705.-
= Rp 670.889.433.923,114.-

Laju Pengembalian Modal (ROI)

Laba sebelum pajak
1. Sebelum pajak = x 100%
TCI
= 73,41%
Laba sesudah pajak
2. Setelah pajak = x 100%
TCI
= 55,06%

F.20 Waktu Pengembalian Modal (Payout Time)

Waktu pengembalian modal adalah angka yang menunjukkan berapa lama

waktu pengembalian modal dengan membandingkan besar modal investasi
dengan penghasilan bersih tiap tahun. Untuk itu pabrik di anggap berproduksi
pada kapasitas penuh tiap tahun sehingga:
TCI
a. Sebelum pajak POT = 1 Tahun
depresiasi+laba sebelum pajak
= 1,2 tahun
TCI
b. Sesudah pajak POT = 1 Tahun
depresiasi+laba sesudah pajak
= 1,6 tahun

F.21 Analisa Titik Impas (Break Event Point, BEP)

Analisa titik impas digunakan untuk mengetahui jumlah kapasitas

produksi dimana biaya produksi total sama dengan hasil penjualan.
Tabel.F. 13 Biaya FC. VC. SVC dan S
No Keterangan Jumlah
1. Biaya Tetap (FC) Rp 42.353.337.464,766.-
2. Biaya Variabel (VC)
- bahan baku Rp 1.249.736.718.554,9.-
- utilitas Rp 6.656.874.048,00.-
Rp 1.256.393.592.602,9.-
3. Biaya Semivariabel (SVC)
- Gaji Karyawan Rp 892.100.000,00.-
- Pengawasan, 3% TPC Rp 38.475.829.844,61.-
- Pemeliharaan dan perbaikan Rp 8.389.546.453,492.-
- Operating Supplies Rp 4.555.223.815.-
- Laboratorium Rp 2.141.040.000,00.-
- Pengeluaran Umum Rp 279.760.821.269,03.-
- Patent dan Royalti Rp 38.475.829.844,61.-
Rp 372.690.391.226,744.-
4. Total Penjualan (S) Rp 2.646.705.441.600,00.-
Tabel.F. 14 FC, VC, dan S berdasarkan Kapasitas Produksi
Kapasitas
No FC VC SVC TC S
Produksi
1 0 Rp42.353.337.465 Rp0 Rp372.690.391.227 Rp415.043.728.692 Rp0
2 10 Rp42.353.337.465 Rp125.639.359.260 Rp372.690.391.227 Rp540.683.087.952 Rp264.670.544.160
3 20 Rp42.353.337.465 Rp251.278.718.521 Rp372.690.391.227 Rp666.322.447.212 Rp529.341.088.320
4 30 Rp42.353.337.465 Rp376.918.077.781 Rp372.690.391.227 Rp791.961.806.472 Rp794.011.632.480
5 40 Rp42.353.337.465 Rp502.557.437.041 Rp372.690.391.227 Rp917.601.165.733 Rp1.058.682.176.640
6 50 Rp42.353.337.465 Rp628.196.796.301 Rp372.690.391.227 Rp1.043.240.524.993 Rp1.323.352.720.800
7 60 Rp42.353.337.465 Rp753.836.155.562 Rp372.690.391.227 Rp1.168.879.884.253 Rp1.588.023.264.960
8 70 Rp42.353.337.465 Rp879.475.514.822 Rp372.690.391.227 Rp1.294.519.243.514 Rp1.852.693.809.120

9 80 Rp42.353.337.465 Rp1.005.114.874.082 Rp372.690.391.227 Rp1.420.158.602.774 Rp2.117.364.353.280

10 90 Rp42.353.337.465 Rp1.130.754.233.343 Rp372.690.391.227 Rp1.545.797.962.034 Rp2.382.034.897.440
11 100 Rp42.353.337.465 Rp1.256.393.592.603 Rp372.690.391.227 Rp1.671.437.321.295 Rp2.646.705.441.600
 Break Event Point (BEP)
Rp3,000,000,000,000
Nilai FC, VC, SVC, TC dan S

Rp2,500,000,000,000

Rp2,000,000,000,000
FC
VC
SVC
Rp1,500,000,000,000 TC
s

Rp1,000,000,000,000

Rp500,000,000,000

Rp0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
0% 1 10% 2 20% 3 30%4 40%5 50%6 60%7 70%8 80%
9 90%
10 100%
11
% %
Kapasitas Produksi

Gambar.F. 1 Grafik Break Even Point