LAMPIRAN V

ANALISIS EKONOMI

Suatu pabrik perlu adanya evaluasi kelayakan berdirinya dan tingkat

pendapatannya, sehingga dilakukan analisa perhitungan secara teknik. Selanjutnya,
perlu juga dilakukan analisa terhadap aspek ekonomi dan pembiayaannya. Hasil
analisa tersebut diharapkan berbagai kebijaksanaan dapat diambil untuk
pengarahan secara tepat. Suatu rancangan pabrik dianggap layak didirikan bila
dapat beroperasi dalam kondisi yang memberikan keuntungan (profit).
Berbagai parameter ekonomi digunakan sebagai pedoman untuk menentukan
layak tidaknya suatu pabrik didirikan dan besarnya tingkat pendapatan yang dapat
diterima dari segi ekonomi. Parameter-parameter tersebut meliputi :

A. Penentuan Indeks Harga

Indeks harga merupakan ukuran perubahan harga suatu barang yang menjadi
pedoman nilai standar untuk melakukan perbandingan harga dari waktu ke waktu.
Perhitungan indeks harga pra rancangan pabrik pembuatan Asam Lemak pada
tahun 2025 menggunakan referensi data Annual Plant Cost Index dari Chemical
Engineering Plant Cost Index (CEPCI) dari William M. Vatavuk. Penentuan biaya alat
pada tahun 2025, digunakan referensi berupa indeks harga dari tahun 2001 - 2015
yang ditunjukkan pada tabel di bawah ini:
Tabel 5.1. Indeks Harga
Tahun (x) Indeks (y)
2001 394,3
2002 395,6
2003 402
2004 444,2
2005 468,2

L.V - 1
 Tahun (x) Indeks (y)
2006 499,6
2007 525,4
2008 575,4
2009 521,9
2010 550,8
2011 585,7
2012 584,6
2013 567,3
2014 579,7
2015 562,9
Sumber: www.chemengonline.com/pci

Berdasarkan data tabel di atas bila dibuat grafik maka akan diperoleh:

700
y = 14,73x - 29067
R² = 0,8336
600

500

400
Indeks

300

200

100
0
200020022004 200620082010 201220142016
Tahun (x)

Gambar 5.1. Grafik Indeks Harga

Metode regresi linier digunakan untuk mencari regresi dari data indeks harga
di atas sehingga mendapatkan suatu persamaan yang digunakan untuk
memprediksi indeks harga pada tahun 2025.

L.V - 2
 Dari grafik diperoleh persamaan:
y = 14,73 x - 29067
Keterangan:
x = Tahun
y = Indeks Harga
Jadi indeks harga untuk tahun 2025:
y = (14,73 x (2025)) - 29067
= 29828,25 - 29067
= 761,25
Dimana didapatkan indeks harga pada tahun 2025 sebesar 761,25. Indeks
harga ini digunakan untuk perhitungan harga peralatan pada tahun 2025 yang
dijabarkan pada Tabel 5.2.

B. Penentuan Harga Peralatan

Harga peralatan akan berubah setiap saat tergantung pada kondisi ekonomi
yang mempengaruhinya. Harga peralatan indusri pada tahun 2025 dapat ditentukan
dengan bantuan indeks harga diatas dengan menggunakan persamaan dari buku
Plant Design and Economics for Chemical Engineering, Peters Timmerhaus, Hal. 164,
1991:

Present cost = original cost x Index value at present time

Index value at time original cost was obtained
Daftar harga peralatan diambil dari data pada situs www.matche.com. Pada
situs tersebut, daftar harga yang diberikan merupakan harga pada tahun 2014.
Berdasarkan persamaan di atas, maka masing-masing harga peralatan pada tahun
2025 dapat dihitung yang disajikan pada Tabel 5 di bawah ini:
Tabel 5.2. Harga Alat Proses
Tahun 2014 Tahun 2025
Nama Alat Jumlah Total Harga
Harga Satuan Harga Satuan
Tangki CPO 4 $ 64.300,00 $ 84.437,42 $ 337.749,70
Tangki Air 1 $ 53.000,00 $ 69.598,50 $ 69.598,50

L.V - 3
 Tahun 2014 Tahun 2025
Nama Alat Jumlah Total Harga
Harga Satuan Harga Satuan
Tangki Asam Lemak 3 $ 65.000,00 $ 85.356,65 $ 256.069,95
Tangki Gliserol 1 $ 55.500,00 $ 72.881,45 $ 72.881,45
Reaktor 1 $ 170.022,00 $ 223.269,36 $ 223.269,36
Heater 1 1 $ 18.961,60 $ 24.899,98 $ 24.899,98
Heater 2 1 $ 9.443,00 $ 12.400,35 $ 12.400,35
Cooler 3 $ 71.249,00 $ 93.562,71 $ 280.688,12
Dekanter 1 $ 31.774,00 $ 41.724,96 $ 41.724,96
Expansion Tank 1 $ 137.000,00 $ 179.905,55 $ 179.905,55
Pompa Centrifugal 14 $ 5.254,00 $ 6.899,44 $ 96.592,21
Pompa Reciprocating 4 $ 2.650,00 $ 3.479,92 $ 13.919,70
Screw Conveyor 1 $ 2.600,00 $ 3.414,27 $ 3.414,27
Vaporizer 1 $ 175.400,00 $ 230.331,64 $ 230.331,64
Total 37 $ 862.153,60 $ 1.132.162,20 $ 1.843.445,73

Tabel 5.3. Harga Alat Utilitas

Tahun 2014 Tahun 2025
Nama Alat Jumlah Total Harga
Harga Satuan Harga Satuan
Bak air pengendapan awal 1 $ 9.976,58 $ 13.101,03 $ 13.101,03
Bak air bersih 1 $ 9.976,58 $ 13.101,03 $ 13.101,03
Bak air pendingin 1 $ 6.305,63 $ 8.280,42 $ 8.280,42
Bak air sanitasi 1 $ 1.267,65 $ 1.664,65 $ 1.664,65
Bak sand filter 1 $ 9.976,58 $ 13.101,03 $ 13.101,03
Bak air demind 1 $ 10.141,87 $ 13.318,10 $ 13.318,10
Bak penampungan limbah 1 $ 1.405,96 $ 1.846,28 $ 1.846,28
Clarifier 1 $ 47.887,56 $ 62.884,95 $ 62.884,95
Tangki kation 1 $ 53.700,00 $ 70.517,72 $ 70.517,72
Tangki anion 1 $ 53.700,00 $ 70.517,72 $ 70.517,72

L.V - 4
 Tahun 2014 Tahun 2025
Nama Alat Jumlah Total Harga
Harga Satuan Harga Satuan
Tangki bahan bakar 1 $ 17.100,00 $ 22.455,36 $ 22.455,36
Generator 1 $ 32.910,00 $ 43.216,73 $ 43.216,73
Cooling tower 1 $ 9.700,00 $ 12.737,84 $ 12.737,84
Boiler 1 $ 362.600,00 $ 476.158,79 $ 476.158,79
Pompa 10 $ 14.700,00 $ 19.303,73 $ 193.037,35
Total 24 $ 641.348,41 $ 842.205,41 $ 1.015.939,02

Asumsi yang dipakai dalam evaluasi ekonomi :

1. Umur alat = 11 tahun
2. Upah Tenaga Asing = $ 20,00 /jam
3. Upah Tenaga Indonesia = Rp 15.000,00 /jam
4. Komposisi jumlah buruh :
Tenaga Indonesia = 95%
Tenaga Asing = 5%
5. Perbandingan keahlian pekerja (Asing : Indonesia = 1 : 2)
6. Waktu operasi dalam setahun = 330 hari = 7.920 jam
7. Kurs Rupiah terhadap US Dollar 1 $ = Rp 15.729,00
(Update; 29 November 2022)

1. Purchased Equipment Cost (PEC)

Harga pembelian alat di tempat pembelian;
Alat Proses : $ 1.843.445,73
Alat Utilitas : $ 1.015.939,02 +
Total (PEC) : $ 2.859.384,75 = Rp 44.975.262.751
Sehingga,

2. Delivered Equipment Cost ( DEC )

Biaya import dan transportasi sampai lokasi (DEC);

L.V - 5
 Biaya pengangkutan (15%PEC) : $ 428.907,71
Biaya administrasi dan pajak (10%PEC) : $ 285.938,48 +
Total (DEC) : $ 714.846,19 = Rp 11.243.815.688

C. Perkiraan Total Capital Investment (TCI)

Total Capital Investmen atau modal tetap dihitung berdasarkan harga alat
berdasarkan Peters and Timmerhause, edition 5;

- Biaya Langsung (Direct Cost)

1. Instalation Cost ( Biaya Pemasangan )

Besarnya biaya adalah 43 % dari Purchased Equipment Cost (PEC)
Material = 11% PEC
= $ 314.532,32
Labor = 32% PEC
= $ 915.003,12
Tenaga Asing = 5% Labor
= $ 45.750,16
Upah Tenaga Asing perjam
Tenaga Indonesia = 95% Labor x 2 x
Upah Tenaga Indonesia perjam
$ 20
Tenaga Indonesia = 95% x $ 915.003,12 x 2 x
Rp 15.000
Tenaga Indonesia = $ 82.896,53
Total Biaya Instalasi = Material + Tenaga Asing + Tenaga Indonesia
= $ 443.179,00

2. Piping Cost ( Biaya Pemipaan )

Besarnya biaya adalah 36 % dari Purchased Equipment Cost (PEC)
Material = 21% PEC (Aries Newton table 17 hal 78)
= $ 600.470,80
Labor = 15% PEC (Aries Newton table 17 hal 78)
= $ 428.907,71

L.V - 6
 Tenaga Asing = 5% Labor
= $ 21.445,39
Upah Tenaga Asing perjam
Tenaga Indonesia = 95% Labor x 2 x
Upah Tenaga Indonesia perjam
$ 20
Tenaga Indonesia = 95% x $ 428.907,71 x 2 x
Rp 15.000
Tenaga Indonesia = $ 38.857,75
Total Biaya Pemipaan = Material + Tenaga Asing + Tenaga Indonesia
= $ 660.773,93

3. Instrumentation Cost ( Biaya Instrumentasi )

Besarnya biaya adalah 30 % dari Purchased Equipment Cost (PEC)
Material = 24% PEC (Aries Newton, P.97 Tabel 19, extensive controls)
= $ 686.252,34
Labor = 6% PEC (Aries Newton, P.97 Tabel 19, extensive controls)
= $ 171.563,09
Tenaga Asing = 5% Labor
= $ 8.578,15
Upah Tenaga Asing perjam
Tenaga Indonesia = 95% Labor x 2 x
Upah Tenaga Indonesia perjam
$ 20
Tenaga Indonesia = 95% x $ 171.563,09 x 2 x
Rp 15.000
Tenaga Indonesia = $ 15.543,10
Total Biaya Instrumentasi = Material + Tenaga Asing + Tenaga Indonesia
= $ 710.373,59

4. Insulation Cost ( Biaya Isolasi )

Besarnya biaya adalah 8 % dari Purchased Equipment Cost (PEC)
Material = 3% PEC (Aries Newton, P.98, Table 21, Insulation)
= $ 85.781,54
Labor = 5% PEC (Aries Newton, P.98, Table 21, Insulation)
= $ 142.969,24

L.V - 7
 Tenaga Asing = 5% Labor
= $ 7.148,46
Upah Tenaga Asing perjam
Tenaga Indonesia = 95% Labor x 2 x
Upah Tenaga Indonesia perjam
$ 20
Tenaga Indonesia = 95% x $ 142.969,24 x 2 x
Rp 15.000
Tenaga Indonesia = $ 12.952,58
Total Biaya Isolasi = Material + Tenaga Asing + Tenaga Indonesia
= $ 105.882,59

5. Electrical Cost ( Biaya Listrik )

Besarnya biaya adalah 15 % dari Purchased Equipment Cost (PEC)
Biaya Listrik = 15% PEC (Aries newton, P.102)
= $ 428.907,71

6. Building Cost ( Biaya Bangunan )

Harga bangunan = Rp 5.000.000/ m2
Luas bangunan = 26.463 m2
Total biaya bangunan = Rp 132.315.000.000,00
= $ 8.412.168,61

7. Land & Yard Improvement (Tanah dan Perluasan Lahan)

Harga tanah = Rp 2.500.000 / m2
Luas tanah = 34.588 m2
Total harga tanah = Rp 86.470.000.000,00
= $ 5.497.488,72
Sehingga,
1. Biaya Pemasangan (Instalation Cost) (43% PEC) = $ 443.179
2. Biaya Pemipaan (Piping Cost) (36% PEC) = $ 660.774
3. Biaya Instrumentasi (Instrumentation Cost) (30% PEC)= $ 710.374
4. Biaya Isolasi (Insulation Cost) (8% PEC) = $ 105.883
5. Biaya Listrik (Electrical Cost) (15% PEC) = $ 428.908

L.V - 8
 6. Biaya Bangunan (Building Cost) =$ 8.412.169
7. Tanah (Land) = $ 5.497.489 +
Total Direct Cost (DC) = $ 16.258.774
= Rp 255.734.258.553

- Biaya Physical Plant Cost (PCC)

1. Purchased Equipment Cost = $ 2.859.385 (Aris Newton, Table 4. P. 4)
2. Delivered Equipment Cost = $ 714.846 + (Aris Newton, P. 4)
Total = $ 16.258.774
Direct Cost (DC) = $ 16.258.774 +
Physical Plant Cost (PCC) = $ 19.833.005
= Rp 311.953.336.992

- Biaya Tak Langsung (Indirect Cost)

1. Biaya Kontruksi (20% DC) = $ 3.251.755 (Aris Newton, Table 4. P. 4)
2. Biaya Kontraktor (10%DC) = $ 923.390 (Aris Newton, P. 4)
3. Biaya tak terduga (10%DC) = $ 2.308.476 + (Aris Newton, Table 5. P. 4, Low)
Total Indirect Cost (IDC) = $ 6.483.621
= Rp 101.980.878.129

- Fixed Capital Investment (FCI)

FCI = PCC + IDC
= $ 19.833.005 + $ 6.483.621
= $ 26.316.626
= Rp 413.934.215.120
No Jenis Biaya Kapital Biaya Biaya
1 Instalasi Cost (43% PEC) Rp 6.970.762.553 $ 443.179
2 Pemipaan (36% PEC) Rp 10.393.313.139 $ 660.774
3 Instrumentasi (30% PEC) Rp 11.173.466.245 $ 710.374
4 Insulasi (8% PEC) Rp 1.665.427.203 $ 105.883
5 Listrik (15% PEC) Rp 6.746.289.413 $ 428.908

L.V - 9
 No Jenis Biaya Kapital Biaya Biaya
6 Bangunan Rp 132.315.000.000 $ 8.412.169
7 Land & Yard Improvement Rp 86.470.000.000 $ 5.497.489
Total Direct Cost (DC) Rp 255.734.258.553 $ 16.258.774
8 Purchased Equipment Cost Rp 44.975.262.751 $ 2.859.385
9 Delivered Equipment Cost Rp 11.243.815.688 $ 714.846
Total Physical Plant Cost (PCC) Rp 311.953.336.992 $ 19.833.005
10 Teknik dan Konstruksi (20% DC) Rp 51.146.851.711 $ 3.251.755
Total Direct Plant Cost (DPC) Rp 363.100.188.702 $ 23.084.760
11 Kontraktor (10%DC) Rp 14.524.007.548 $ 923.390
12 Biaya tak terduga (10%DC) Rp 36.310.018.870 $ 2.308.476
Total Fixed Capital Investment (FCI) Rp 413.934.215.120 $ 26.316.626

D. Working Capital Investment (WCI)

Working Capital Investment (WCI) adalah modal yang harus dikeluarkan untuk
menjalankan proses produksi pabrik dalam jangka waktu tertentu.
WCI = 20% × TCI
= 0,2 TCI
Total Capital Investment (TCI)
TCI = FCI + WCI
TCI = $ 26.316.626,30 + 0,2 TCI
TCI – 0,2 TCI = $ 26.316.626,30
0,8 TCI = $ 26.316.626,30
TCI = $ 32.895.782,88 = Rp 517.417.768.900,48
Sehingga:
WCI = 20% x TCI
= 0,2 × $ 32.895.782,88
= $ 103.483.553.780,10
= Rp 1.627.692.817.407.130,00

L.V - 10
Investasi direncanakan menggunakan biaya sendiri sebesar 60% dan 40% modal
pinjaman bank.
Investasi menggunakan biaya sendiri 60% dari TCI
= 60% × Rp 517.417.768.900,48
= Rp 310.450.661.340,29 = $ 19.737.469,73
Investasi modal pinjaman sebesar 40% dari TCI
= 40% × Rp 517.417.768.900,48
= Rp 206.967.107.560,19 = $ 13.158.313,15
Maka jumlah investasi pada konstruksi sebesar Rp 178.857.568.340,67. Modal ini
merupakan pinjaman dari bank BCA dengan bunga 7,95% tiap tahun. Jadi, jumlah
pinjaman yang harus dibayar pada setiap tahun adalah:
Jumlah Pinjaman = 7,95 % × Modal pinjaman
= 7,95 % × Rp 206.967.107.560,19
= Rp 16.453.885.051,04
Maka:
Total investasi modal pinjaman pada masa konstruksi:
Total Investasi Modal Pinjaman = Modal pinjaman + Jumlah bunga pinjaman
= Rp 206.967.107.560,19 + Rp 16.453.885.051,04
= Rp 223.420.992.611,23
Jadi, total investasi yang dikeluarkan sebesar:
Total Investasi =Investasi menggunakan biaya sendiri + Investasi modal pinjaman
= Rp 310.450.661.340,29 + Rp 206.967.107.560,19
= Rp 517.417.768.900,48
Total Capital Investment adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk
mendirikan pabrik. Modal ini harus dikembalikan beserta bunganya dengan jalan
mengangsur. Untuk menetapkan lama pengangsuran dapat dilakukan perhitungan
dengan cara sebagai berikut :
- Interval Umur Produksi (n) =5
- Pinjaman Keseluruhan = Rp 206.967.107.560

L.V - 11
 - Pinjaman Pokok Pinjaman Keseluruhan
=
Interval Umur Produksi (n)
206.967.107.560
=
5
= Rp 41.393.421.512
- Nilai A/P (i = 7,95% , n =5 thn) = 0,2439
- Suku Bunga ( 7,95%) = Pinjaman Keseluruhan x Nilai A/P
(Bank BCA) = Rp 206.967.107.560 x 0,2439
= Rp 50.479.277.534
- Jumlah = Pinjaman Keseluruhan + Suku Bunga ( 7,95%)
= Rp 206.967.107.560 + Rp 50.479.277.534
= Rp 257.446.385.094
- Angsuran = Pinjaman Pokok + Suku Bunga ( 7,95%)
= Rp 41.393.421.512 + Rp 50.479.277.534
= Rp 91.872.699.046
- Sisa = Jumlah – Angsuran
= Rp 257.446.385.094 - Rp 91.872.699.046
= Rp 165.573.686.048
Tabel 5.4. Angsuran Pengembalian Modal

Tahun Bunga 7,95% Pinjaman Pokok Jumlah Angsuran Sisa

0 - - - - 178.857.568.341
1 50.479.277.534 41.393.421.512 257.446.385.094 91.872.699.046 165.573.686.048
2 11.590.158.023 41.393.421.512 177.163.844.072 52.983.579.535 124.180.264.536
3 8.692.618.518 41.393.421.512 132.872.883.054 50.086.040.030 82.786.843.024
4 5.795.079.012 41.393.421.512 88.581.922.036 47.188.500.524 41.393.421.512
5 2.897.539.506 41.393.421.512 44.290.961.018 44.290.961.018 0

E. Perhitungan Biaya Produksi dan Bunga Operasi

Biaya ini merupakan jumlah dari biaya langsung, biaya tak langsung dan biaya
tetap yang berhubungan dengan biaya pembuatan produk.

L.V - 12
- Manufacturing Cost (MC)
Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk pembuatan suatu produk (per tahun).

1. Direct Manufacturing Cost (DMC)

Merupakan pengeluaran langsung dalam pembuatan suatu produk.

a. Raw Material
Crude Palm Oil (CPO)
Kebutuhan = 7.600,7559 kg/jam = 60.197.987,0894 kg/tahun
Harga = $ 713,89 /metric ton = Rp 11.228.775,81 /metric ton
= Rp 11.228,78 /kg
Biaya per tahun = Rp 675.949.701.240 /Tahun

b. Tenaga Kerja
Tabel 5.5. Gaji Tenaga Kerja
No Jabatan Jumlah Gaji/Bulan Total Gaji
1 Direktur Utama 1 Rp 35.000.000 Rp 35.000.000
2 Sekertaris 3 Rp 7.000.000 Rp 21.000.000
3 Direktur Produksi 1 Rp 30.000.000 Rp 30.000.000
4 Direktur Keuangan 1 Rp 30.000.000 Rp 30.000.000
5 Ka. Bag. Produksi 1 Rp 20.000.000 Rp 20.000.000
6 Ka. Bag. Teknik 1 Rp 20.000.000 Rp 20.000.000
7 Ka. Bag. QC 1 Rp 20.000.000 Rp 20.000.000
8 Ka. Bag. Gudang 1 Rp 20.000.000 Rp 20.000.000
9 Kepala Seksi Proses 1 Rp 12.000.000 Rp 12.000.000
10 Kepala seksi R & D 1 Rp 12.000.000 Rp 12.000.000
11 Kepala Seksi Perbaikan
1 Rp 12.000.000 Rp 12.000.000
dan Pemeliharaan
12 Kepala Seksi Utilitas 1 Rp 12.000.000 Rp 12.000.000
13 Kepala Seksi Pembelian 1 Rp 12.000.000 Rp 12.000.000
14 Kepala Seksi Pembukuan 1 Rp 12.000.000 Rp 12.000.000

L.V - 13
 No Jabatan Jumlah Gaji/Bulan Total Gaji
15 Kepala Seksi Personalia 1 Rp 12.000.000 Rp 12.000.000
16 HRD 3 Rp 12.000.000 Rp 36.000.000
17 Karyawan Pembelian 2 Rp 6.000.000 Rp 12.000.000
18 Karyawan Teknik 12 Rp 6.000.000 Rp 72.000.000
19 Karyawan Produksi 32 Rp 6.000.000 Rp 192.000.000
20 Karyawan QC 12 Rp 6.000.000 Rp 72.000.000
21 Karyawan Utilitas 12 Rp 6.000.000 Rp 72.000.000
22 Karyawan Logistic 2 Rp 6.000.000 Rp 12.000.000
23 Karyawan Marketing 2 Rp 6.000.000 Rp 12.000.000
24 Resepsionis 2 Rp 6.000.000 Rp 12.000.000
25 Karyawan Kebersihan 14 Rp 4.000.000 Rp 56.000.000
26 Karyawan Keamanan 16 Rp 4.000.000 Rp 64.000.000
27 Pegawai Poliklinik 4 Rp 5.000.000 Rp 20.000.000
28 Dokter 2 Rp 7.000.000 Rp 14.000.000
29 Supir 10 Rp 3.500.000 Rp 35.000.000
Total 142 Rp 961.000.000
Total biaya tenaga kerja = Jumlah gaji karyawan per tahun
Rp 961.000.000 12 bulan 1 bulan THR
= ×( )
bulan tahun
+
tahun

= Rp 12.493.000.000

c. Supervisor (10 % gaji karyawan) = Rp 1.403.740.000 = $ 79.426,54

d. Maintenance (2 % FCI) = Rp 8.278.684.302 = $ 526.332,53

e. Plant Supplies ( 15 % Maintenance) = Rp 1.241.802.645 = $ 78.949,88

f. Royalties and Patents (1 - 5 % sales price)

Penjualan Produk :
1. Asam Lemak
Kapasitas = 55.000 ton/tahun
Produksi = 55.000.000 kg/tahun
L.V - 14
 Harga = $ 790 /metric ton = Rp 12.425.910 /metric ton
= Rp 12.426 /kg
Penjualan Produk = Rp 683.425.050.000 /Tahun
2. Gliserol
Kapasitas = 6.333 ton/tahun
Produksi = 799,6469 kg/jam = 6.333.204 kg/tahun
Harga = $ 3.815 /metric ton = Rp 60.000.000 /metric ton
= Rp 60.000 /kg
Penjualan Produk = Rp 379.992.214.074 /Tahun

Total Penjualan Produk = Rp 1.063.417.264.074 /Tahun

Royalties and Patents (1% sales price) = Rp 10.634.172.641 = $ 676.087

g. Laboratorium (10% tenaga kerja) = Rp 1.249.300.000 = $ 79.427

h. Utilitas = Rp 23.101.417.556 /Tahun = $ 1.468.715 /Tahun

Sehingga,
Raw Material = Rp 675.949.701.240 /Tahun
Tenaga Kerja = Rp 12.493.000.000
Supervisor = Rp 1.249.300.000
Maintenance = Rp 8.278.684.302
Plant Supplies = Rp 1.241.802.645
Royalties and Patents = Rp 10.634.172.641
Laboratorium = Rp 1.249.300.000
Utilitas = Rp 23.101.417.556 /Tahun +
Total Direct Manufacuring Cost (DMC) = Rp 734.197.378.385
= $ 46.677.944

L.V - 15
2. Indirect Manufacturing Cost (IMC)
Merupakan pengeluaran tidak langsung akibat pembuatan produk.

a. Payroll Overhead
Pengeluaran perusahaan untuk : pensiun, liburan yang dibayar perusahaan,
asuransi.
Payroll Overhead (15% tenaga kerja) = Rp 1.873.950.000

b. Plant Overhead
Biaya untuk service yang tidak langsung berhubungan dengan unit
produksi. Termasuk didalamnya adalah : Biaya kesehatan, fasilitas rekreasi,
pembelian, (purchasing), pergudangan, dan engineering.
Plant Overhead (60% tenaga kerja) = Rp 7.495.800.000

c. Packaging and Shipping

Biaya container untuk packaging tergantung dari sifat-sifat fisis dan chemis
produk juga nilainya.
Packaging and Shipping (5% sales price) = Rp 53.170.863.204 +

Total Indirect Manufacuring Cost (IMC) = Rp 62.540.613.204

= $ 3.976.134

3. Fixed Manufacturing Cost (FMC)

Merupakan pengeluaran yang berkaitan dengan inisial fixed capital investmen
dan harganya tetap tidak tergantung waktu maupun tingkat produksi.
a. Depreciation (8% FCI) = Rp 33.114.737.209,63
b. Property Taxes (1% FCI) = Rp 4.139.342.151
c. Insurance (1% FCI) = Rp 4.139.342.151 +
Total Fixed Manufacuring Cost (FMC) = Rp 41.393.421.512
= $ 2.631.662,63

L.V - 16
Jadi Total Manufacturing Cost (MC)
pertahun MC = DMC + IMC + FMC
= Rp 734.197.378.385 + 62.540.613.204 + Rp 41.393.421.512
= Rp 838.131.413.100
= $ 53.285.741
No Tipe of Expenses Biaya Biaya
1 Raw Material Rp 675.949.701.240 $ 42.974.741
2 Labor Rp 12.493.000.000 $ 794.265
3 Supervision Rp 1.249.300.000 $ 79.427
4 Maintenance Rp 8.278.684.302 $ 526.333
5 Plant Supplies Rp 1.241.802.645 $ 78.950
6 Royalty and Patents Rp 10.634.172.641 $ 676.087
7 Laboratorium Rp 1.249.300.000 $ 79.427
8 Utilities Rp 23.101.417.556 $ 1.468.715
Direct Manufacturing Cost (DMC) Rp 734.197.378.385 $ 46.677.944
9 Payroll Overhead Rp 1.873.950.000 $ 119.140
10 Plant Overhead Rp 7.495.800.000 $ 476.559
11 Packaging and Shipping Rp 53.170.863.204 $ 3.380.435
Indirect Manufacturing Cost (IMC) Rp 62.540.613.204 $ 3.976.134
12 Depreciation Rp 33.114.737.210 $ 2.105.330
13 Propertu taxes Rp 4.139.342.151 $ 263.166
14 Insurance Rp 4.139.342.151 $ 263.166
Fixed Manufacturing Cost (FMC) Rp 41.393.421.512 $ 2.631.663
Manufacturing Cost (MC) Rp 838.131.413.100 $ 53.285.741

General Expenses (Pengeluaran Umum) atau GE yaitu macam-macam

pengeluaran yang berkaitan dengan fungsi-fungsi perusahaan yang tidak termasuk
manufacturing cost.
1. Biaya administrasi 5% MC = Rp 25.143.942.393,01
2. Riset atau pengembangan 5% MC = Rp 41.906.570.655,01

L.V - 17
3. Biaya distribusi dan pemasaran 5% MC = Rp 41.906.570.655,01
4. Biaya finansial 2% CI = Rp 26.147.454.607,85 +
Total General Expenses (GE) = Rp 135.104.538.311
= $ 8.589.519
No Tipe of Expenses Biaya Biaya
1 Administration Rp 25.143.942.393 $ 1.598.572
2 Sales Expense Rp 41.906.570.655 $ 2.664.287
3 Research Rp 41.906.570.655 $ 2.664.287
4 Finance Rp 26.147.454.608 $ 1.662.372
General Expenses (GE) Rp 135.104.538.311 $ 8.589.519

- Total Production Cost (TPC)

TPC = Manufacturing Cost + General Expenses
= Rp 838.131.413.100 + Rp 135.104.538.311
= Rp 973.235.951.411 = $ 61.875.259,17

F. Perhitungan Break Event Point (BEP)

Break Even Point (BEP) merupakan batas suatu pabrik dapat dikatakan tidak
untung tidak rugi.
FC + 0,38 SVC x 100%
BEP = S − VC − 0,7
SVC

Keterangan:
FC = Biaya tetap (fixed charges)
SVC = Biaya semi variable (semi variable cost)
S = Total harga penjualan (sales)
VC = Biaya variable cost

L.V - 18
- Fixed Cost (FC)
No Tipe of Expense Harga Harga
1 Depreciation Rp 33.114.737.210 $ 2.105.330
2 Property taxes Rp 4.139.342.151 $ 263.166
3 Insurance Rp 4.139.342.151 $ 263.166
Fixed Cost (FC) Rp 41.393.421.512 $ 2.631.663

- Biaya Semi Variabel (SVC)

No Tipe of Expense Harga Harga
1 Gaji Karyawan Rp 12.493.000.000 $ 794.265

2 Payroll Overhead Rp 1.873.950.000 $ 119.140

3 Supervision Rp 1.249.300.000 $ 79.427

4 Plant Overhead Rp 7.495.800.000 $ 476.559

5 Laboratorium Rp 1.249.300.000 $ 79.427

6 General Expense Rp 135.104.538.311 $ 8.589.519

7 Maintenance Rp 8.278.684.302 $ 526.333

8 Plant Supplies Rp 1.241.802.645 $ 78.950

Semi Variable Cost (SVC) Rp 168.986.375.259 $ 10.743.618

- Variable Cost (VC)

No Tipe of Expense Harga Harga
1 Raw material Rp 675.949.701.240 $ 42.974.741
2 Packaging & shipping Rp 53.170.863.204 $ 3.380.435
3 Utilities Rp 23.101.417.556 $ 1.468.715
4 Royalties and Patents Rp 10.634.172.641 $ 676.087
Variable Cost (VC) Rp 762.856.154.640 $ 48.499.978
Dimana:
FC (Fixed Cost) = Rp 41.393.421.512
S (Sales) = Rp 1.063.417.264.074
SVC (Semi Variable Cost) = Rp 168.986.375.259

L.V - 19
 VC (Variable Cost) = Rp 762.856.154.640
Maka:

BEP = FC + 0,38 SVC

S − VC −0,7 SVC
× 100%

Rp 41.393.421.5128 + 0,38 (Rp 168.986.375.259)

= Rp 1.063.417.264.074 − Rp 762.856.154.640− 0,7(Rp 168.986.375.259) x 100%
= 50,52 % = 51%
BEP untuk pabrik berkisar 40 - 60%.

G. Perhitungan Shut Down Point ( SDP )

Shut down point adalah suatu titik dimana pabrik merugi sebesar fixed cost
sehingga harus ditutup.
0,3 SVC
SDP = S − VC −0,7 SVC
× 100%
0,3 X Rp 168.986.375.259 × 100% = 27,81%
=
Rp 1.063.417.264.074 − Rp 762.856.154.640 −(0,7 X Rp 168.986.375.259 )

Gambar 5.2. Grafik BEP (Break Even Point) dan Shut Down Point (SDP)

L.V - 20
 Dari gambar 5.2 grafik BEP berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan
sebelumya, diperoleh data bahwa selama produksi berjalan, fixed cost terlihat
konstan untuk mengimbangi ongkos produksi yang terus meningkat secara
signifikan. Titik impas akan tercapai bila pabrik beroperasi sebesar 50,52% dari
kapasitas desain. Hal ini cukup memenuhi syarat, sehingga pabrik layak untuk
didirikan.

H. Perhitungan Cash Flow

1. Laba Kotor = Harga Penjualan Produk - Total Production Cost (TPC)

= Rp 1.063.417.264.074 - Rp 973.235.951.411
= Rp 90.181.312.663
Pajak pendapatan 34% dari laba kotor
= 0,34 × Rp 90.181.312.663
= Rp 30.661.646.305
Laba bersih = Laba Kotor – Pajak
= Rp 90.181.312.663 - Rp 30.661.646.305
= Rp 59.519.666.357

2. Pengembalian Pinjaman:
Direncanankan pengembalian pinjaman 5 tahun
Total pinjaman
= 5

Rp 223.420.992.611,23
= 5

= Rp 44.684.198.522

3. Cash Flow = Laba bersih + Depresiasi

= Rp 59.519.666.357 + Rp 33.114.737.209,63
= Rp 92.634.403.567

4. Net Cash Flow = Cash Flow – Pengembalian Pinjaman

= Rp 92.634.403.567 - Rp 44.684.198.522
= Rp 47.950.205.045

L.V - 21
I. Discounted Cash Flow (DCF)
Analisis kelayakan ekonomi dengan menggunakan “Discounted Cash Flow”
merupakan perkiraan keuntungan yang diperoleh setiap tahun, didasarkan
pada jumlah investasi yang tidak kembali pada setiap tahun selama umur
ekonomi.

Dengan:
Umur Pabrik (n) = 11 tahun
Salvage Value = Depresiasi
= Rp 33.114.737.210

Cash Flow = Annual profit + Depresiasi + Finance

= Rp 113.370.979.415

Working Capital = Rp 893.438.515.272

Fixed Capital Investment = Rp 26.316.626
Dengan cara trial diperoleh harga i = 18,54%

J. Perhitungan Pay Out Time (POT)

Pay Out Time (POT) adalah jangka waktu pengembalian modal yang ditanam
berdasarkan keuntungan yang telah dicapai.
a. POT Sebelum Pajak (Industrial Chemical min 2 th / High Risk- 5 th/low Risk)
Keuntungan sebelum pajak = Laba kotor = Rp 90.181.312.663
FCI
𝑃𝑂𝑇 𝑏 =
Keuntungan sebelum pajak + Depresiasi
Rp 413.934.215.120
=
Rp 90.181.312.663 + Rp 33.114.737.209,63
= 3,36 tahun ≈ 3 tahun
b. POT setelah Pajak
Pajak (40% dari keuntungan) = 40 % x Rp 90.181.312.663
Keuntungan setelah pajak = Rp 54.108.787.598

L.V - 22
 FCI
𝑃𝑂𝑇 𝑎 =
Keuntungan setelah pajak + Depresiasi

= Rp 413.934.215.120
Rp 54.108.787.598 + Rp 33.114.737.209,63
= 4,75 tahun ≈ 5 tahun

K. Return on Investment ( ROI )

Return on investment (ROI) adalah perkiraan laju keuntungan tiap tahun yang
dapat mengembalikan modal.
a. ROI Sebelum Pajak (Industrial Chemical 11 – 44 %)
Keuntungan sebelum pajak = Laba kotor = Rp
90.181.312.663
Keuntungan sebelum pajak
𝑅𝑂𝐼 𝑏 =
FCI
Rp 90.181.312.663
=
Rp 413.934.215.120
= 22%

b. ROI setelah Pajak

Pajak (40% dari keuntungan) = 40 % x Rp 90.181.312.663
Keuntungan setelah pajak = Rp 54.108.787.598
Keuntungan setelah pajak
𝑅𝑂𝐼 𝑎 =
FCI
Rp 413.934.215.120
=
Rp 357.715.136.681,3450
= 13 %

L.V - 23
 Tabel. 5.6 Perhitungan Cash Flow

Tahun Kapasitas Total Investasi Modal Sendiri Modal Pinjaman Bunga Pinjaman Total Pinjaman Penjualan Ongkos Produksi

Ke- % (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

1 2 3 4 5 6 7 8 9
0 0 310.450.661.340
310.450.661.340 - - -
1 0 206.967.107.560 0
206.967.107.560 14.487.697.529 221.454.805.089
2 60%
177.163.844.072 638.050.358.444 583.941.570.847
3 80%
132.872.883.054 850.733.811.259 778.588.761.129
4 100%
88.581.922.036 1.063.417.264.074 973.235.951.411
5 100%
66.436.441.527 1.063.417.264.074 973.235.951.411
517.417.768.900

L.V - 25
 Tabel. 5.6 Perhitungan Cash Flow (Lanjutan)
Bunga Pengembalian Cummulative
Depresiasi Laba Kotor Pajak Laba Bersih Cash Flow Net Cash Flow
Tahun Pinjaman Pinjaman Net Cash Flow

Ke- (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)
1 10 11 12 13 14 15 16 17 18
0
1

2
33.114.737.210 16.557.368.605 54.108.787.598 18.396.987.783 35.711.799.814 24.836.052.907 68.826.537.024 43.990.484.117 43.990.484.117
3
33.114.737.210 14.173.107.526 72.145.050.130 36.072.525.065 36.072.525.065 33.114.737.210 69.187.262.275 36.072.525.065 80.063.009.182
4
33.114.737.210 10.629.830.644 90.181.312.663 45.090.656.331 45.090.656.331 41.393.421.512 78.205.393.541 36.811.972.029 116.874.981.211
5
33.114.737.210 7.086.553.763 90.181.312.663 45.090.656.331 45.090.656.331 41.393.421.512 78.205.393.541 36.811.972.029 153.686.953.239

L.V - 25