LAMPIRAN E

INVESTASI DAN EVALUASI EKONOMI

Perhitungan evaluasi ekonomi meliputi:

1. Modal Keseluruhan (Total Capital Investment)

 Modal tetap (Fixed Capital)
 Modal kerja (Working Capital)
2. Biaya Produksi (Manufacturing Cost)
 Biaya produksi langsung (Direct Production Cost)
 Biaya produksi tetap (Fixed Charges)
 Plant Overhead Cost
3. Pengeluaran Umum (General Expense)
4. Analisa Keuntungan
5. Analisa Kelayakan
 Percent Return On Investment (ROI)
 Pay Out Time (POT)
 Break Even Point (BEP)
 Shut Down Point (SDP)
 Discounted Cash Flow (DCF)

Basis atau asumsi yang diambil adalah:

1. Kapasitas produksi 52.000 ton/tahun

2. Pabrik beroperasi selama 330 hari/tahun
3. Masa konstruksi pabrik selama 2 tahun. Konstruksi dilakukan mulai awal
tahun 2023 sampai akhir tahun 2024. Pabrik mulai beroperasi pada awal tahun
2025.
4. Nilai rongsokan (Salvage Value) sama dengan nol.
 E-2

5. Biaya kerja (Working Capital) pada tahun kedua konstruksi.

6. Nilai kurs $1 = Rp 14.435,46 (www.bi.go.id 23 Juli 2021)
7. Kapasitas produksi tahun pertama sebesar 70 % dari kapasitas rancangan,
tahun kedua 90 %, tahun ketiga dan seterusnya 100 %.
8. Suku bunga pinjaman bank sebesar 15% dan konstan selama pabrik
beroperasi.
9. Harga-harga peralatan pabrik menggunakan referensi grafik yang dibuat pada
beberapa buku dengan indeks harga tertentu.
10. Prediksi Chemical Engineering Index pada tahun 2021 adalah 648,015.
11. Metode yang digunakan dalam melakukan analisa ekonomi adalah metoda
linier dan Discounted Cash Flow (DCF).

E.1 Perkiraan Harga Alat

Berdasarkan Perry Ed. 8th, 2008, Harga alat dapat diprediksi dari tahun
sebelumnya hingga tahun sekarang menggunakan persamaan berikut.
Ix
Cx = Cy x Iy (Perry Ed. 8th, 2008)
Keterangan:
Cx = Harga alat pada tahun x
Cy = Harga alat pada tahun y
Ix = Indeks harga pada tahun x
Iy = Indeks harga pada tahun y
 E-3

Harga alat untuk tahun A dapat diperoleh dari buku Ulrich (1984), Timmerhause
(1991) dan www.matche.com (2021).

Sementara itu, Untuk indeks harga peralatan diperoleh dari

http://www.chemengonline.com/economic-indicators-3/?printmode=1, yang tertera
pada tabel berikut:

Tabel E.1 Indeks Harga Peralatan

Tahun Annual index

2015 556,800
2016 541,700
2017 567,500
2018 603,100
2019 630,965
2020 639,490
2021 648,015
2022 656,539
2023 665,064

Untuk mengestimasi harga alat di tahun yang akan datang dari harga alat tahun
ini dengan menggunakan persamaan berikut.

Ci = (1+f1) (1+f2) (1+f3) Cp (Perry Ed. 8th, 2008)

Keterangan:

Ci = Harga alat pada tahun z

f1 = Laju inflasi pada tahun pertama

f2 = Laju inflasi pada tahun kedua

f3 = Laju inflasi pada tahun ketiga

Cp = Harga alat pada tahun x

 E-4

Berikut ini merupakan data prediksi inflasi yang akan terjadi di Indonesia
hingga tahun 2020:

Tabel E.2 Data Inflasi di Indonesia.

Tahun Nilai Inflasi

2015 0,064
2016 0,035
2017 0,038
2018 0,033
2019 0,028
2020 0,02
2021 0,02

Sumber: (IMF World Economic Outlook (WEO), Juli 2021).

Perincian harga alat proses dan utilitas dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel E.3 Estimasi Harga Peralatan di Unit Proses

Harga ($) Harga (Rp)

Alat Proses Harga ($)
2023 2023
10.016.8 144.597.197.7
Storage Tank (ST-101)3 1.816.800
05,685 91,350
633.8 9.149.545.2
Storage Tank (ST-102)3 191.600
24,296 76,361
11.821.3 170.646.659.9
Storage Tank (ST-103)3 2.144.100
52,416 42,995
10.294.1 148.600.521.7
Storage Tank (ST-104)3 1.867.100
31,382 94,490

Heater (He-101)3 2.700 2.977,254 42.978.031,048

1.8 27.060.2
Heater (He-102)3 1.700
74,567 41,771
Heater (He-103)3 2.100 2.3 33.427.3
 E-5

Harga ($) Harga (Rp)

Alat Proses Harga ($)
2023 2023
15,642 57,481
707.3 10.211.261.8
Reaktor (Re-201) 3 641.500
73,497 21,131
9 14.326.0
Decanter (De-101) 3 900
92,418 10,349
9 14.326.0
Decanter (De-102)3 900
92,418 10,349
48 158.7 2.292.161.6
DistillationColumn (DC-101)2 .000 86,880 55,873
28 31.3 452.065.2
Condensor (CD-101) 3 .400 16,301 15,464
123 136.2 1.967.438.7
Condensor (CD-102) 3 .600 92,072 54,625
8 29.4 425.004.9
Reboiler (RB-101) 3 .900 41,734 73,693
48 123.8 1.787.886.0
Accumulator (AC-101) 1 .000 53,766 91,581
5 8.3 120.975.1
Sieve Tray (Sv-101)2 .200 80,419 98,504
2 4.6 66.536.3
Pump (PP-101) 2 .000 09,230 59,177
1 4.1 60.487.5
Pump (PP-102) 2 .100 90,209 99,252
1 7.1 102.828.9
2
Pump (PP-103) .000 23,356 18,729
1 8.7 27.060.2
2
Pump (PP-104) .700 99,440 41,771

2 4.3 127.023.9
2
Pump (PP-105) .100 99,720 58,430
1 11.7 63.511.9
2
Pump (PP-106) .050 32,586 79,215

Pump (PP-107) 2 2 10.0 169.365.2

 E-6

Harga ($) Harga (Rp)

Alat Proses Harga ($)
2023 2023
.800 56,502 77,906
2 9.2 145.170.2
2
Pump (PP-108) .400 18,461 38,205
2 10.4 133.072.7
2
Pump (PP-109) .200 75,523 18,355
2 2.9 151.218.9
Pump (PP-110) .500 77,254 98,131
2 4.0 42.978.0
Cooler (CO-101) 3 .700 79,941 31,048
3 99.2 58.895.8
Cooler (CO-102) 3 .700 41,800 20,325
90 2.5 1.432.601.0
Cooler (CO-103) 3 .000 36,179 34,921
2 36.610.9
Cooler (CO-104) 3 19.407,285
.300 15,337
4.0
Mixer Tank (MT-101) 17.600 280.153.091,273
79,941

7.0 34.169.5 493.253.291.

Total 18.650 58,234 107,37

Tabel E.4 Estimasi Harga Peralatan di Unit Utilitas

Harga (Rp)
Alat Utilitas Harga ($) Harga ($) 2023
2023
Bak Sedimentasi (BS-201) 4 434,603 479,231 6.917.924,136

Clarifier (CL-201)2 19.000 62.853,140 907.313.988,783

 E-7

Harga (Rp)
Alat Utilitas Harga ($) Harga ($) 2023
2023
Sand Filter (SF-201) 2 16.000 84.686,336 1.222.486.216,466

Cooling Tower (CT-201)3 147.200 162.315,477 2.343.098.581,560

Cation Exchanger 1.800 8.931,762 128.934.093,143
(CE-201)2
Anion Exchanger (AE-201)2 1.850 9.179,867 132.515.595,730

Deaerator (De-201)3 12.500 13.783,583 198.972.365,961

Pot Feeder Alum (PF-201)3 800 882,149 12.734.231,422

Pot Feeder Kaporit 13.700 15.106,807 218.073.713,094
3
(PF-202)
Storage Tank NaOH 7.600 8.380,419 120.975.198,504
3
(ST-201)
Storage TankAir Filter 12.100 13.342,509 192.605.250,250
3
(ST-202)
Storage Tank Asam Sulfat 6.800 7.498,269 108.240.967,083
3
(ST-203)
Storage Tank Dispersant 15.600 17.201,912 248.317.512,720
(ST-204)3
Storage Tank Inhibitor 1.300 1.433,493 20.693.126,060
3
(ST-205)
Storage Tank Air Demin 41.800 46.092,303 665.363.591,774
3
(ST-206)
Storage Tank Hidrazin 10.800 11.909,016 171.912.124,191
3
(ST-207)
Boiler (BO-201)2 5.000 5.513,433 79.588.946,384

Generator (Ge-401)2 28.000 61.750,453 891.396.199,506

Compresor (CP-301)2 8.000 22.053,733 318.355.785,538

Cyclone (CN-301)2 1.500 4.962,090 71.630.051,746

Air Dryer (AD-301)2 800 882,149 12.734.231,422

Blower (BL-301)3 200 220,537 3.183.557,855

Blower (BL-302)3 200 220,537 3.183.557,855

Blower (BL-303)3 200 220,537 3.183.557,855

Blower (BL-304)3 200 220,537 3.183.557,855

 E-8

Harga (Rp)
Alat Utilitas Harga ($) Harga ($) 2023
2023

Pompa Utilitas (PU-201)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430

Pompa Utilitas (PU-202)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-203)2 4.900 20.532,026 296.389.236,336
Pompa Utilitas (PU-204)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-205)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-206)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-207)2 5.000 20.951,047 302.437.996,261
Pompa Utilitas (PU-208)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-209)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-210)2 5.000 20.951,047 302.437.996,261
Pompa Utilitas (PU-211)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-212)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-213)2 3.000 12.570,628 181.462.797,757

Pompa Utilitas (PU-214)2 4.100 17.179,858 247.999.156,934

Pompa Utilitas (PU-215)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-216)2 5.000 20.951,047 302.437.996,261
Pompa Utilitas (PU-217)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-218)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Pompa Utilitas (PU-219)2 2.100 8.799,440 127.023.958,430
Storage Tank BBM
3.200 3.528,597 50.936.925,686
2
(ST-208)

Total 410.884,603 791.177,246 11.421.007.491,975

Sumber: 1Timmerhaus (1991), 2Ulrich (1984), 3www.matche.com, 4manual

E.2 Total Cavital Investment

A. Fixed Capital Investment (FCI)
 E-9

Fixed Capital Investment adalah biaya yang diperlukan untuk

mendirikan fasilitas-fasilitas pabrik secara fisik (belum beroperasi).
Fixed Capital Investment terdiri biaya langsung (direct cost) dan biaya
tidak langsung (indirect cost). Untuk perhitungan Total Capital
Investment dan Total Production Cost didasarkan dari buku Peters and
Timmerhaus (1991) tabel 26 dan tabel 27.

1. Direct Cost (DC)

Direct cost atau biaya langsung adalah biaya yang diperlukan untuk
pembangunan pabrik. Biaya ini meliputi:

a. Equipment Preparation Standar

 Biaya pembelian peralatan (Purchased equipment cost)
Adalah biaya pembelian peralatan pabrik dari tempat pembelian
sampai ke lokasi pabrik. Biaya ini terdiri dari:
Biaya transportasi sampai di pelabuhan:
Transportasi sampai pelabuhan = 10% EC
=10% x Rp 504.674.298.599

= Rp 50.467.429.860

Asuransi pengangkutan = 0,75 % x EC

= 0,75% x Rp 504.674.298.599

= Rp.3.785.057.239

Transportasi ke lokasi = 10% x EC

=10% x Rp 504.674.298.599

= Rp 50.467.429.860

Total Pembelian Alat (PEC) = Rp 609.394.215.559

 Biaya pemasangan alat (Equipment installation

cost)
 E-10

Pemasangan peralatan meliputi biaya pekerja, pondasi, penyangga,

podium, biaya kontruksi dan faktor lain yan berhubungan langsung
dengan pemasangan peralatan. Serta pengecatan, dan isolasi
peralatan. Besarnya biaya pemasangan sekitar 25-55% dari
purchased equipment cost, diambil sebesar 25%.
Pemasangan = 55% x PEC
= 50% x Rp 609.394.215.559

= Rp 304.697.1077.779

 Pembiayaan Insulasi (insulation costs)

Pabrik harus mempertimbangkan nilai energi (faktor suhu) untuk
mengurangi rugi-rugi energi (panas) selama proses produksi
berlangsung. Untuk melakukan hal tersebut, maka setiap perpipaan
dan peralatan yang beroperasi pada suhu lebih tinggi atau lebih
rendah daripada suhu lingkungan haruslah diinsulasi. Rerata biaya
insulasi adalah 8-9% dari purchased equipment cost, diambil
sebesar 8 %.
Insulasi = 9 % x PEC
= 9 % x Rp 609.394.215.559

= Rp 54.845.479.400

 Biaya instrumentasi dan kontrol (Instrumentation and Control

Cost)
Biaya total instrumentasi tergantung pada jumlah kontrol yang
diperlukan dan sekitar 6–30 % dari purchased equipment
cost,diambil sebesar 10%.
Instrumentasi = 20% x PEC
= 20% x Rp 609.394.215.559

= Rp 121.878.843.112

 Biaya perpipaan (Piping cost)

 E-11

Meliputi biaya pekerja pembungkus pipa, valve, fitting, pipa,

penyangga, dan lainnya yang termasuk dalam pemancangan
lengkap semua pipa yang digunakan secara langsung dalam proses.
Besarnya biaya perpipaan sekitar 10-80% dari purchased
equipment cost.
Perpipaan = 80 % x PEC
= 80 % x Rp 609.394.215.559

= Rp 487.515.372.447

 Biaya instalasi listrik (Electrical installation)

Biaya untuk intalasi listrik meliputi pekerja instalasi utama dan
material untuk daya dan lampu, dengan penerangan gedung
termasuk biaya servis. Besarnya sekitar 10-40% dari purchased
equipment cost.

Listrik = 20% x PEC

= 20% x Rp 609.394.215.559

= Rp 121.878.843.112

 Biaya bangunan (Building including services)

Biaya untuk bangunan termasuk servis terdiri biaya pekerja,
material, dan persediaan yang terlibat dalam perancangan semua
gedung yang berhubungan dengan pabrik. Besarnya sekitar 10-70%
dari purchased equipment.
Bangunan = 20% x PEC
= 20% x Rp 609.394.215.559

= Rp 121.878.843.112

 Service facilities
Biaya ini meliputi perawatan fasilitas-fasilitas yang ada di dalam
pabrik. Dalam industri kimia nilainya sekitar 30–80 % dari
purchased equipment cost.
 E-12

Service facilities = 30% x PEC

= 30% x Rp 609.394.215.559
= Rp 182.818.264.668
 Tanah (Land)
Biaya untuk tanah dan survey tergantung pada lokasi properti dan
dapat bervariasi oleh faktor biaya per hektar. Harga tanah untuk
daerah Cikarang sebesar Rp. 3.000.000/m2 atau 4-8% dari
purchased equipment cost.
Tanah = 6% × Rp 609.394.215.559
= Rp 36.563.652.934

 Pengembangan lahan (Yard improvment)

Biaya ini meliputi biaya untuk pagar, sekolah dasar, fasilitas
olahraga jalan raya, jalan alternatif, pertamanan, dan lainnya.
Dalam industri kimia nilainya sekitar 10-20% dari purchased
equipment cost.
Yard improvement = 10% x PEC
= 10% x Rp 609.394.215.559
= Rp 60.939.421.556

Total Direct Cost (DC) = Rp 2.102.410.043.678

2. Indirect Cost (IC)

Indirect cost atau biaya tidak langsung meliputi:
a. Biaya teknik dan supervisi (Engineering and supervision cost)
Biaya untuk design kontruksi dan teknik, gambar, akuntansi,
kontruksi dan biayateknik, travel, reproduksi, komunikasi, dan
biaya kantor pusat. Besarnya sekitar 5-30% dari direct, diambil
sebesar 15 %.
Teknik dan supervisi = 15 % x DC
= 15 % x Rp 2.102.410.043.678

= Rp 315.361.506.552
 E-13

b. Biaya konstruksi (Contruction cost)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namun dapat
diperkirakan sekitar 10-15 % dari direct cost, diambil sebesar 8 %.
Konstruksi = 8% x DC
= 8% x Rp 2.102.410.043.678

= Rp 168.192.803.494

c. Biaya jasa kontraktor (Contractor’s fee)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namum dapat
diperkirakan sekitar 2-8% dari total direct cost.
Biaya jasa kontraktor = 4% x DC
= 4% x Rp 2.102.410.043.678
= Rp 84.096.401.747

d. Biaya tak terduga (Contingencies)

Faktor biaya tak terduga biasanya dilibatkan dalam estimasi
investasi modal untuk menjamin kejadian yang tak terduga, seperti
badai, banjir, perubahan harga, perubahan desain yang kecil,
kesalahan dalam estimasi, dan biaya tak terduga lainnya. Biaya ini
berkisar 5-15% dari fix capital investment, diambil sebesar 8%.
Biaya tak terduga = Rp 232.179.196.128

e. Plant start up
Sebelum pabrik beroperasi, kemungkinan akan ada perubahan-
perubahan yang bertujuan untuk mengoptimumkan kondisi desain.
Perubahan itu meliputi material, peralatan dan kerugian bila pabrik
hanya beroperasi dengan kapasitas menurun. Biaya ini berkisar 0 –
12% dari fix capital investment.

Total Indirect Cost = Rp 799.829.907.921

3. Fixed Capital Investment (FCI)

FCI = Direct Cost + Indirect Cost
FCI = Rp 2.102.410.043.678 + Rp 799.829.907.921
 E-14

= Rp 2.902.239.951.598

4. Working Capital Investment (WCI)

Working capital untuk industri pabrik terdiri dari jumlah total uang
yang diinvestasikan untuk (1) stok bahan baku dan persediaan, (2)
stok produk akhir dalam proses yang sedang dibuat, (3)
uangditerima (account receivable), (4) uang terbayar (account
payable), dan (5) pajak terbayar (taxes payable).
Perbandingan working capital terhadap total capital investment
bervariasi untuk perusahaan yang berbeda, namum sebagian besar
pabrik kimia menggunakan working capital awal sebesar 10 – 20
% dari total capital investment, diambil sebesar 15%.

WCI = 15% Total Capital Invesment

= Rp 512.159.91.459

5. Total Capital Investment (TCI)

TCI = FCI + WCI

= Rp 2.902.239.951.598 + Rp 512.159.91.459

= Rp 1.385.051.339.073

Perincian TCI dapat dilihat pada Tabel E.5 berikut:

Tabel E.5 Estimasi Total Capital Investment (TCI) Pabrik Metil Oleat

Direct Cost    

- Purchased equipment-delivered Rp 609.394.215.559

- Purchased equipment installation Rp 304.697.107.779
- Insulation Rp 54.845.479.400
- Instrumentation dan controls Rp 121.878.843.112
- Piping (biaya Perpipaan) Rp 487.515.372.447
 E-15

- Electrical (installed) Rp 121.878.843.112

- Buildings Rp 121.878.843.112
- Service facilities Rp 182.818.264.668
- Biaya Tanah Rp 36.563.652.934
- Yard improvement Rp 36.563.652.934

Total Direct Cost Rp 2.102.410.043.678

Indirect Cost

- Engineering and supervision Rp 315.361.506.552

- Construction expenses Rp 168.192.803.494
- Contractor Fee Rp 84.096.401.747
- Biaya Tak Terduga Rp 232.179.196.128
- Plant Start Up Rp 315.361.506.552

Total indirect Cost Rp 799.829.907.921

Fixed Capital Investment (FCI) Rp 2.902.239.951.598

Working Capital Investment (WCI) Rp 512.159.91.459

Total Cost Investment Rp 1.385.051.339.073

E.3 Total Production Cost

1. Manufacturing Cost (MC)

Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk proses pembuatan produk.
Manufacturing cost terdiri direct manufacturing cost, fixed charges dan
plant overhead.
a. Direct Manufacturing Cost
 E-16

Merupakan biaya yang berhubungan langsung dengan operasi manufaktur

atau pembuatan suatu produk, yang terdiri:
 Bahan baku (Raw material)
Dalam industri kimia, salah satu biaya utama dalam operasi produksi
adalah untuk bahan baku yang terlibat dalam proses. Jumlah bahan
baku yang harus disuplai persatuan waktu atau per satuan produk dapat
ditentukan dari proses neraca massa.

Tabel E.6 Kebutuhan Bahan Baku Proses dan Harga

Harga Harga
Komponen Kg/jam
(Rp/Kg) (Rp/tahun)
Metanol 7.471,586 8.685,09 513.939.891.892

Asam Oleat 6.584,336 17.370,18 905.819.059.459

Asam sulfat 329,217 2.895,03 7.548.492.162

Total 1.427.307.443.514

Sumber : Alibaba.com

 Pekerja operasi (Operating labor)

Dalam industri kimia, salah satu biaya utama dalam operasi produksi
adalah biaya pekerja operasi yang nilainya sebesar 10 %- 20% dari
total production cost.
Pekerja Operasi (OL) = 15% TPC
= 15% x Rp 1.427.307.443.514
= Rp 661.733.561.248

 Direct supervisory
Sejumlah supervisor langsung dan pekerja pencatat selalu diperlukan
untuk operasi manufaktur, Jumlah kebutuhan pegawai ini berhubungan
erat dengan jumlah pekerja operasi, kompleksitas operasi, dan standar
 E-17

kualitas produk. Besarnya biaya direct supervisory 10 % - 25% dari

operatinglabor, diambil sebesar 15%.
Direct supervisory = 15% OL
Direct supervisory = 15% x Rp 661.733.561.248
= Rp 99.260.034.187

 Utilitas (Utilities)
Biaya untuk utilitas terdiri dari : biaya pengolahan air, biaya
pembangkit listrik dan bahan bakar.

Tabel E.7 Kebutuhan dan Harga Bahan Pendukunguntuk Utilitas

Harga
Komponen Kg/jam Rp/tahun
(Rp/Kg atau liter)
Alum1 0,447 2.310 8.167.985
Kaporit1 146,079 20.210 23.381.451.633
Sodium hidroksida1 6,087 10.394 501.029.593
Asam sulfat1 10,393 2.895 238.286.428
Inhibitor1 10,393 7.940 653.490.918
Dispersant1 51,963 40.419 16.634.314.272
Hidrazin1 0,200 722 1.142.232
Solar2 226,458 9.300 16.679.961.975
Listrik (KW/h)3 405,113 1.115 3.577.471.008

Total 61.675.316.044
1 2 3
Sumber : Alibaba.com, pertamina.com, pln.co.id

 Perawatan dan perbaikan (Maintenence and

repair)
Biaya perawatan dan perbaikan meliputi biaya untuk pekerja, material,
dan supervisor. Biaya tahunan perawatan dan perbaikan untuk industri
kimia berkisar 2–10% dari fixed capital, diambil sebesar 10%.
Perawatan = 10% FCI
 E-18

= 10% x Rp 2.902.239.951.598
= Rp 290.223.995.160

 Operating Supplies
Dalam beberapa operasi manufaktur, persediaan macam-macam
dibutuhkan untuk menjaga fungsi proses secara efisien. Misalnya
grafik, pelumas tes bahan kimia, penjagaan persediaan dan lainnya.
Biaya tahunan untuk tipe tersebut sekitar 10-20% dari perawatan dan
perbaikan maintenence and repair, diambil sebesar 15%.
Operating supplies = 15% MR
= 15% x Rp 290.223.995.160

= Rp 43.533.599.274

 Laboratory Charges
Biaya tes laboratorium untuk kontrol operasi dan untuk kontrol
kualitas produk dimasukkan dalam biaya ini. Biaya ini umumnya
dihitung dengan memperkirakan jam pekerja yang terlibat dan
mengalikannya dengan tingkat yang sesuai. Nilainya berkisar 10-20%
dari operating labor, diambil sebesar 20%
Laboratory Charges = 20% OL
= 20% x Rp 661.733.561.248
= Rp 19.852.006.837
 Royalti dan paten
Biaya yang dipersiapkan untuk pembayaran paten dan royalti, karena
pabrik beroperasi berdasarkan proses yang telah dipatenkan. Besarnya
biaya untuk pembayaran paten dan royalti sekitar 0–6% dari total
production cost, diambil sebesar 0%.

Direct Manufacturing Cost

DMC = Rp 3.203.644.201.467
 E-19

b. Fixed Charges/Fixed Manufacturing Cost (FMC)

Merupakan biaya pengeluaran yang berkaitan dengan initial fixed capital
investment dan harganya tetap dari tahun ke tahun serta tidak tergantung
pada jumlah produksi. Terdiri dari:
 Depresiasi (Depreciation)
Merupakan penurunan nilai atau harga dari peralatan atau bangunan
seiring berjalannya waktu pemakaian atau penggunaan. Depresiasi ini
terdiri daridepresiasi mesin dan peralatan serta depresiasi bangunan.
Depresiasi mesin dan peralatan = 10 % FCI
= Rp 286.567.629.866

Depresiasi bangunan = 3% x Biaya bangunan (BV)

= Rp 3.656.365.293

Total Depresiasi = Rp 290.223.995.160

 Pajak lokal (Local taxes)

Nilai pajak lokal properti tergantung pada lokasi utama pabrik dan
peraturan atau hukum daerah tersebut. Nilai local taxes sebesar 1-4 %
dari fixed capital investment .
Local taxes = 4% FCI
= Rp 116.089.598.064

 Asuransi (Insurance)
Tingkat asuransi tergantung pada tipe proses yang terjadi atau
berlangsung pada operasi manufaktur dan tingkat ketersediaan fasilitas
keamanan atau perlindungan. Nilainya sekitar 0,4-1% dari fixed capital
investment, diambil sebesar 0,6%.
Asuransi = 0,6% FCI

= Rp 17.413.439.710

 Biaya sewa (Land and Builiding)

Besarnya biaya sewa 8-12 % dari biaya tanah dan bangunan.
 Land = Rp 36.563.652.934
 Building = Rp 121.878.843.112
 E-20

Biaya sewa = 11% (Land + Building)

= Rp 17.428.674.565

Total Fixed Charges

FC = Rp 441.155.707.498
c. Plant Overhead Cost (POC)
Merupakan biaya untuk keperluan seperti rumah sakit dan pelayanan
kesehatan, perawatan umum pabrik, pelayanan keselamatan, fasilitas
rekreasi, pensiun, kontrol laboratorium, pengepakan, perlindungan pabrik,
fasilitas pengiriman dan penerimaan barang dan sebagainya. plant overhead
sekitar 5–15% total operating labor, supervision, and maintance cost,
diambil sebesar 5%
Plant overhead = 5% TPC
= Rp 220.577.853.749
Manufacturing cost
Manufacturing cost = direct manufacturing cost + fixed charges +
Plant Overhead
= Rp 3.865.377.762.714

2. General Expenses
Merupakan biaya umum yang termasuk dalam operasi perusahaan. Terdiri
dari biaya administrasi, biaya distribusi dan pemasaran, biaya riset dan
pengembangan, serta biaya bunga. Terdiri dari:
 Biaya administrasi (Administrative cost)
Biaya administratif adalah gaji karyawan keseluruhan termasuk
diantaranya Direktur Utama, Direktur, Staf Ahli, Kepala Bagian, Kepala
Seksi, Sekretaris, Karyawan Shift dan Karyawan non Shift. Total gaji
karyawan dapat dilihat pada tabel E.8. dibawah ini.

Tabel E.8 Daftar Gaji Karyawan

Jabatan Gaji/ bulan (Rp) Jumlah Gaji Total/tahun (Rp)

Direktur Utama 100.000.000 1 1.200.000.000

Direktur Teknik dan 35.000.000 1 420.000.000
 E-21

Jabatan Gaji/ bulan (Rp) Jumlah Gaji Total/tahun (Rp)

Produksi
Direktur Keuangan dan
60.000.000 1 720.000.000
Umum
Staff Ahli 30.000.000 2 720.000.000
Sekretaris Direktur 20.000.000 3 720.000.000
Kepala Bagian 15.000.000 5 900.000.000
Kepala Seksi 20.000.000 12 2.880.000.000

Karyawan shift, terdiri

dari:
Proses 8.500.000 48 4.896.000.000
Utilitas 8.500.000 44 4.488.000.000
Laboratorium dan QC 8.500.000 3 306.000.000
Keamanan 4.500.000 10 540.000.000
Karyawan nonshift,
terdiri dari:
Personalia 7.000.000 3 252.000.000
Humas 7.000.000 3 252.000.000
Pembelian 7.000.000 3 252.000.000
Pemasaran 10.000.000 4 480.000.000
Administrasi 7.000.000 3 252.000.000
Kas 4.500.000 3 162.000.000
Pemeliharaan 4.500.000 3 162.000.000
Litbang 4.500.000 3 162.000.000
Dokter 1.000.000 1 12.000.000
Cleaning service 4.500.000 4 216.000.000

Paramedis 7.000.000 2 168.000.000

 E-22

Jabatan Gaji/ bulan (Rp) Jumlah Gaji Total/tahun (Rp)

OB/OG 4.500.000 3 162.000.000
Supir 4.500.000 3 162.000.000

Total Administrative Cost 168 52.883.000.000

(Sumber : Indonesia Salary Handbook,2020)

 Biaya pemasaran dan distribusi (Distribution and marketing cost)

Biaya pemasaran dan distribusi tergantung pada barang utama yang
dihasilkan, produk lain yang dijual perusahaan, lokasi pabrik, dan kebijakan
perusahaan. Dalam industri kimia besarnya biaya ini sekitar 2-20 % dari
total productioncost, diambil sebesar 5,8%.
Pemasaran dan distribusi = 5,8% ¿ TPC
= Rp 255.870.310.349

 Biaya riset dan pengembangan (Research and development cost)

Biaya ini termasuk gaji dan upah semua pekerja yang berhubungan
langsung dengan tipe pekerjantersebut, biaya tetap dan operasi semua mesin
dan peralatan yang terlibat, biaya untuk barang dan persediaan, dan biaya
lain-lain. Dalam industri kimia, biaya ini sekitar 2-5 % dari biaya total
produksi, diambil sebesar 2%.
Biaya RD = 2% ¿ TPC
= Rp 88.231.141.500

 Finance (Interest)
Bunga dipertimbangkan sebagai kompensasi yang dibayarkan untuk
penggunaan modal yang dipinjam. Tingkat bunga tahunan sebesar 0-10%
dari modal investasi total.
Finance = 2% TCI
= Rp 68.287.998.861

General Expenses :
 E-23

General Expenses = Rp 544.736.162.959

Total Production Cost (TPC):

TPC = Manufacturing Cost + General Expenses
= Rp 1.443.149.310

Perincian tpc dapat dilihat pada Tabel E.9 berikut:

Tabel E.9 Estimasi Total Production Cost (TPC) Pabrik Metil Oleat

Direct Cost    
- Raw Material Rp 1.427.307.443.514

- Operating Labor Rp 661.733.561.248

- Direct Supervisory Rp 99.260.034.187

- Utility Rp 661.733.561.248

- Maintenance and Repair Rp 290.223.995.160

- Operating Supplies Rp 43.533.599.274

- Laboratory Charges Rp 19.852.006.837

Total Direct Cost Rp 3.203.644.201.467

Fixed Charges
- Depreciation Rp 290.223.995.160

- Lokal Taxes Rp 116.089.598.064

- Insurance Rp 17.413.439.710

- Rent (Land and Building) Rp 17.428.674.565

Total Fixed Charges Rp 441.155.707.498

Plant Overhead Rp 220.577.853.749

 E-24

Manufacturing Cost Rp 3.865.377.762.714

General Expenses
Administratif Rp 132.346.712.250

Distribution and Selling Rp 255.870.310.349

Research and Development Rp 88.231.141.500

Finance Rp 68.287.998.861

General Expenses Rp 544.736.162.959

Total Production Cost (TPC) Rp 1.443.149.310

E.4 Analisis Kelayakan (Profitability Analisis)

Analisis kelayakan diperuntukan untuk mengetahui apakah suatu pabrik

layak untuk didirikan dilihat dari segi ekonominya. Untuk itu perlu
diketahui harga penjualan dari produk yang dihasilkan. Analisis kelayakan
ekonomi dapat diketahui dengan dua metode, yaitu: metode analisis
kelayakan linier dan metode analisis kelayakan discounted cash flow.
Berikut ini adalah tabel harga penjualan produk.

Tabel E.10 Hasil Penjualan Produk

Harga
Produk Produksi (Kg/jam) Rp/tahun
(Rp/Kg)
Metil Oleat 6565,657 1115.483,68 6.005.151.360.000
Jumlah 6.005.151.360.000
Sumber : 1icis.com dan alibaba.com

Profit:

Sales = Rp 6.005.151.360.000

Total cost = TPC = Rp 4.121.333..079.823,54

Profit before tax (Pb) = Sales – Total cost - Depresiasi

= Rp 1.303.370.289.856,79
 E-25

Taxes = 20% Pb

= 20%  Rp 1.303.370.289.856,79

= Rp 260.674.057.971,36

Profit after tax (Pa) = Profit after tax - Taxes

= Rp 1.042.696.231.885,43

1. Analisis Ekonomi Metode Linier

a. Percent Return on Investment (ROI)
Nilai ROI merupakan perbandingan antara persen net income terhadap
investasi total atau kecepatan tahunan dari keuntungan untuk
mengembalikan modal (after tax).
Pa Rp 1.042 .696.231 .885,43
ROI = TCI x 100 % = Rp 1.385 .051.339 .073 × 100%
= 30,54%

b. Pay Out Time (POT)

Waktuminimum teoritis yang dibutuhkan untuk pengembalian modal
tetap yang diinvestasikan atas dasar keuntungan setiap tahun(after tax).
( FCI −Land )+ I
POT = Pa+ Depresiasi
=

Rp ( 2.902 .239.951 .598,35−36.563 .652 .933,52) +2.812 .630 .833.556,89

Rp(1.042.696 .231 .885,43+290.223.995 .159,84)

= 4,26 tahun

Keterangan:

FCI : Fixed Capital Investment

 E-26

Pa : Profit after tax

I :Interest

c. Break Even Point (BEP)

BEP adalah titik di mana kapasitas produksi yang dihasilkan dapat
menutupi seluruh biaya produksi tanpa adanya keuntungan maupun
kerugian.
F a +0,3 Ra
x 100 %
BEP = S a −V a −0,7 Ra
Keterangan:
Fa = Biaya tetap per tahun (annual fixed expenses)
Ra = Biaya regulasi per tahun (annual regulated expenses)
Va = Biaya variabel per tahun (annual variable expenses)
Sa = Penjualan per tahun (annual sales expenses)

F a +0,3 R a
BEP= ×100 %
Sa - Va - 0,7 R a

BEP=

Rp (441.155 .707 .498,34+0,3 x 1.879 .9177 .213 .414,38)

Rp (6.005.151 .360 .000−1.427 .307 .443 .513,51−0,7 x 1.879 .9177 .213 .414,38)

BEP = 30,81%

Nilai BEP tersebut menunjukkan pada saat pabrik beroperasi 30,81%.

dari kapasitas maksimum pabrik 100%, maka pendapatan perusahaan
yang masuk sama dengan biaya produksi yang digunakan untuk
menghasilkan produk sebesar 30,81% tersebut.

d. Shut Down Point (SDP)

Shut Down Point (SDP) merupakan persentase kapasitas pabrik
terhadap kapasitas penuhnya, dimana pada kapasitas tersebut menutup
pabrik lebih baik dibandingkan mengoperasikannya. Hal tersebut
 E-27

dikarenakan produksi menurun sampai di bawah BEP dan pada kondisi,

dimana Fixed Expenses lebih kecil dibandingkan selisih antara Total
Cost dengan Total Sales.
0,3 Ra
× 100 %
SDP = S a −V a −0,7 Ra
SDP=

Rp( 0,3 x 1.879.9177 .213 .414,38)

Rp (6.005.151 .360 .000−1.427 .307 .443 .513,51−0,7 x 1.879 .9177 .213 .414,38)
SDP = 17,29%

Grafik BEP dan SDP pabrik Metil Oleat ditunjukkan pada Gambar E.2. berikut.

2500 Sale
Linear (Sale)
f(x) = 22.23 x − 0 Total Cost
2000
Linear (Total Cost)
Fixed Cost
f(x) = 12.07 x + 487.85
Regulated Expenses
1500
f(x) = 12.07 x + 283.66
Linear (Regulated
Expenses)

1000

500

0
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Gambar E.1 Grafik BEP dan SDP

2. Discounted Cash Flow Rate of Return (DCFRR)

a. Usia ekonomi pabrik dihitung dengan persamaan:
FCI−Salvage value
n = depresiasi
 E-28

Rp 2.902 .239 .951.598− Rp .0

= Rp 290. 223 .995.160

= 10 Tahun

3. Analisis Ekonomi Discounted Cash Flow (DCF)

Metode discounted cash flow merupakan analisis kelayakan ekonomi yang
berdasarkan aliran uang masuk selama masa usia ekonomi pabrik. Nilai
Internal Rate of Return (IRR) atau Discounted Cash Flow Rate of Return
merupakan suku bunga yang menghasilkan harga net present value pada
akhir umur pabrik sama dengan nol. Dari analisis ekonomi, diketahui
tingkat suku bunga maksimum agar modal dapat diperoleh kembali di akhir
umur pabrik sebesar 39,41%. Nilai DCF tersebut menunjukan bahwa
investasi modal di Pabrik Metil Oleat lebih menguntungkan daripada bank
karena suku bunga bank lebih kecil dibandingkan suku bunga dari hasil
investasi di pabrik.
Diketahui data:

 TCI = Rp 1.385.051.339.073
 Depresiasi = Rp 286.567.629.866
 Harga produk = Rp 6.005.151.360.000
 Bunga bank = 20% (rata-rata dan dianggap tetap)
 Pajak = 20%
 Usia pabrik = 10 tahun
 Kapasitas produksi = 100%
 Masa konstruksi = 2 tahun
 E-29

Tabel E.11 Discounted Cash Flow Pabrik Metil Oleat kapasitas 52.000 ton/tahun

Tahun Kapasitas Hasil Penjualan Biaya Produksi Depresiasi Laba Kotor Pajak Net Cash Flow

ke Produksi (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)

-2 - - - - - - -
-1 - - - - - - -
0 - - - - - - -
Rp
1 70% Rp 4.203.605.952.000 Rp 290.223.995.160 Rp 825.292.004.352 Rp 165.058.400.870 Rp 950.457.598.641
3.088.089.952.488
Rp Rp Rp Rp
2 90% Rp 290.223.995.160 Rp 228.802.172.271
5.404.636.224.000 3.970.401.367.485 1.144.010.861.355 1.205.432.684.244
Rp Rp Rp Rp
3 100% Rp 290.223.995.160 Rp 260.674.057.971
6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045
Rp Rp Rp Rp
4 100% Rp 290.223.995.160 Rp 260.674.057.971
6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045
Rp Rp Rp Rp
5 100% Rp 290.223.995.160 Rp 260.674.057.971
6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045
Rp Rp Rp Rp
6 100% Rp 290.223.995.160 Rp 260.674.057.971
6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045
Rp Rp Rp Rp
7 100% Rp 290.223.995.160 Rp 260.674.057.971
6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045
Rp Rp Rp Rp
8 100% Rp 290.223.995.160 Rp 260.674.057.971
6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045
9 100% Rp Rp Rp 290.223.995.160 Rp Rp 260.674.057.971 Rp
 E-30

6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045

Rp Rp Rp Rp
10 100% Rp 290.223.995.160 Rp 260.674.057.971
6.005.151.360.000 4.411.557.074.983 1.303.370.289.857 1.332.920.227.045

Lanjutan Tabel E.12

Commulative Cash Trial i = 20%

Position
Net Present Value Bunga Pinjaman Total Pinjaman Sisa Pinjaman
discount Discounted Cash Pinjaman
(Rp) (Rp) (Rp) (Rp)
factor Flow
(Rp)
(1.469.401.802.265,93) 1,000 - (3.414.399.943.057) 3.414.399.943.057 682.879.988.611 4.097.279.931.668 4.097.279.931.668

(2.902.239.951.598,35) 0,728 970.874.563.719 (2.443.525.379.338) 4.097.279.931.668 819.455.986.334 4.916.735.918.002 3.583.815.690.957

(3.414.399.943.056,88) 0,531 707.167.165.260 (1.736.358.214.078) 3.583.815.690.957 716.763.138.191 4.300.578.829.148 2.967.658.602.103

(2.081.479.716.011,61) 0,386 515.087.549.215 (1.221.270.664.863) 2.967.658.602.103 593.531.720.421 3.561.190.322.523 2.228.270.095.478

(748.559.488.966,35) 0,281 375.180.291.719 (846.090.373.144) (1.332.920.227.045)

584.360.738.078,92 0,205 273.274.420.065 (572.815.953.079)

1.917.280.965.124,19 0,149 199.048.058.521 (373.767.894.558)

3.250.201.192.169,45 0,109 144.982.942.756 (228.784.951.802)

4.583.121.419.214,72 0,079 105.602.907.390 (123.182.044.413)

5.916.041.646.259,98 0,058 76.919.214.338 (46.262.830.075)

7.248.961.873.305,25 0,042 56.026.540.183 9.763.710.109

8.581.882.100.350,52

9.914.802.327.395,78
 E-31

Berikut kurva cummulative cash flow terhadap umur pabrik

1.20E+13

1.00E+13
Cummulative Cash Position (Rp)

8.00E+12

6.00E+12

4.00E+12

2.00E+12

0.00E+00

-2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 WC
-2.00E+12

-4.00E+12

-6.00E+12

Stage (Tahun)

Gambar E.2 Kurva Cummulative Cash Flow terhadap Umur Pabrik

Hasil evaluasi atau uji kelayakan ekonomi pabrik Metil Asetatdisajikan dalam
tabel di bawah ini:
Tabel E.13 Hasil Uji Kelayakan Ekonomi

No Analisa Kelayakan Persentase (%) Batasan Keterangan

E-
1
1. ROI 30,54 % Min. 15 % Layak 27

2. POT1 4,26 tahun Maks. 6,7 tahun Layak

3. BEP 30,81% 30 – 60 % Layak
4. SDP 17,29% - Layak
5. DCF 37,29% Min. 15 % Layak

Analisis Kelayakan Pabrik

a. Ditinjau dari segi proses

Pabrik Metil Oleat berkerja pada suhu proses adalah 60 °C dan suhu tertinggi
dalam proses sebesar 112,75 oC, dan tekanan yang digunakan dalam proses
adalah 1 atm. Fluida yang ditangani berupa liquid-liquid. Selain itu, pabrik
menangani bahan-bahan yang relatif korosif (Asam Oleat dan Asam Sulfat),
 E-32

volatilitas tinggi (Metanol). Sehingga dari segi proses pabrik termasuk beresiko
tinggi.
b. Ditinjau dari segi politik, ekonomi, dan sosial
Ditinjau dari segi politik, ekonomi, dan sosial pabrik direncanakan akan
didirikan di Indonesia di mana keadaan politik, ekonomi, dan sosial cenderung
aman akan tetapi dari segi ekonomi kurang stabil. Sehingga dari segi kondisi
politik, ekonomi, dan sosial pabrik ini beresiko sedang.
c. Ditinjau dari segi bahan baku dan pemasaran produk
Bahan baku diperoleh dari dalam negeri.. Pabrik Metil Oleat saat ini belum ada
di Indonesia. Pemasaran produk Metil Oleat di targetkan mencakup dalam
negeri tepatnya di pulau jawa. Oleh karena itu dari segi bahan baku dan
pemasaran produk pabrik tergolong beresiko sedang.