Lamp-D.

LAMPIRAN D

PERHITUNGAN ANALISA EKONOMI

Perhitungan evalusi ekonomi meliputi :

1. Perhitungan Modal (Capital Invesment)
1.1 Fixed Capital Invesment
1.2 Working Capital Invesment
2. Manufacturing Cost
2.1 Direct Manufacturing Cost
2.2 Indirect Manufacturing Cost
2.3 Fixed Manufacturing Cost
3. General Expense
3.1 Administrasi
3.2 Sales
3.3 Riset
3.4 Finance
4. Analisa Kelayakan (Fit & Proper Test)
4.1 Keuntungan (Profit)
4.2 Return On Investment (ROI)
4.3 Pay Out Time (POT)
4.4 Break Even Point (BEP)
4.5 Shut Down Point (SDP)
4.6 Discounted Cash Flow
D.1. Metode Penaksiran Harga
Dasar Perhitungan :
1. Kapasitas Produksi
Kapasitas produksi = 200.000 ton/tahun
Satu tahun operasi = 330 hari
Tahun pabrik beroperasi = 2026
Asumsi kurs dollar = Rp14,775.51,-/US $
Luas pabrik = 10,450 m2
 Lamp-D.2

Harga tanah = Rp200,000/m2 https://rumah123.com/

2. Harga bahan baku dan produk
Gas Amonia (NH3) = Rp 1046 /kg (Alibaba, 2022)
Gas Karbondioksida (CO2) = Rp 5069 /kg (Alibaba, 2022)
Gipsum (CaSO4) = Rp4,935 /kg (Alibaba, 2022)
3. Harga bahan baku utilitas
Harga Klorin = Rp. 16253⁄ kg (Alibaba, 2022)
Harga HCl = Rp. 31250⁄ L (Alibaba, 2022)
Harga Aluminum (Tawas) = Rp. 6501⁄ kg (Alibaba, 2022)
Harga NaOH = Rp. 4580 ⁄ kg (Alibaba, 2022)
Harga Hidrazin = Rp. 14776 /kg (Alibaba, 2022)
Harga NaCl = Rp. 1921/kg (Alibaba, 2022)
Harga Solar =Rp. 9400⁄ L (PT. PERTAMINA)
= Rp. 7697⁄ kg (PT. PERTAMINA)
Harga indeks tahun 2026 dicari dengan persamaan least square, dengan
menggunakan data indeks dari tahun 2005 sampai 2020. Untuk tujuan tersebut
digunakan data indeks sebagai berikut (Chemical Engineering Plant Cost Index -
CEPCI 2019 ) :
Tabel D.1 Indeks Harga
No. Tahun Indeks
1 2005 468
2 2006 500
3 2007 525
4 2008 575
5 2009 522
6 2010 551
7 2011 586
8 2012 585
9 2013 567
10 2014 576
 Lamp-D.3

11 2015 557
12 2016 542
13 2017 568
14 2018 603
15 2019 608

700
600
500
400
300
y = 6.4596x - 12441 R² = 0.561
Indeks

200
100
0
2004

2007 2010 2013 2016 2019 2022 2026

Tahun Ke-

www.chemengonline.com
Gambar D.1 Grafik Indeks Harga berdasarkan Chemical Engineering Plant Cost
index
Dengan asumsi kenaikan indeks bersifat linear, maka dapat diturunkan
persamaan least square dari data di atas sebagai berikut :
Y = 6.4596 x (- 12441)
Nilai indeks tahun 2026 dapat dicari sebagai berikut
: Y = (6.4596 x) - 12441
= (6.4596 2026) - 12441
= 639.69
Maka index tahun 2026 adalah
= 639.69
Dan index tahun 2014 adalah
= 576.10
 Lamp-D.4

Harga pada tahun 2026 dapat dicari sebagai berikut :

Nx
Ex = Ey Ny (Aries, 1955 hal. 16)

Dimana :
Ex = Harga alat pada tahun 2026
Ey = Harga alat pada tahun 2014
Nx = Indeks tahun 2026 =
639.69 Ny = Indeks tahun 2014
= 576.10
Untuk jenis alat yang sama tetapi kapasitas berbeda, harga suatu alat dapat
diperkirakan dengan menggunakan persamaan pendekatan sebagai berikut :
Eb = Ea(Cb/Ca)^n (Aries, 1955 hal.
16) Dimana :
Ea = Harga alat dengan kapasitas diketahui
Cb = Kapasitas alat b
Eb = Harga alat dengan kapasitas dicari
n = Eksponen = 0.6
Ca = Kapasitas alat a
D.2. Menentukan Investasi Modal Total (TCI)
D.2.1 Investasi Modal Tetap (FCI)
Dari data pada Peters and Timmerhaus 5th ed, Ulrich dan
www.matche.com berdasarkan kapasitas, power dan dimensi masing - masing
alat serta perbandinganindeks didapat harga alat (Equipment Cost, EC) pada
tahun 2026 sebagai berikut :
Tabel D.2 Harga Peralatan Proses (Tahun 2026)

Harga Total
No Kode Nama Alat Jumlah Satuan Harga
(US$) (US$)
1 T-01 Tangki Amonia 1 35532 35,532
2 P-01 Pompa sentrifugal 1 4442 4,442
 Lamp-D.5

Belt Conveyor
1 14102 14,102
3 J-01 Gipsum
Bucket Elevator
1 11992 11,992
4 J-02 Gipsum
5 T-01 Bin Gipsum 1 1110 1,110
6 M-01 Premixer 1 35532 35,532
Pompa
1 4442 4,442
7 P-02 premixer
8 H-01 Heater amonia 1 1555 1,555
9 AB-01 Absorber 1 56185 56,185
Pompa asam
1 4442 4,442
10 P-03 Sulfat
11 H-02 Heater karbondioksida 1 1555 1,555
Belt Conveyor amonium
1 14102 14,102
12 BC-02 Hidroksida
Bucket Elevator amonium
1 11992 11,992
13 J-02 sulfat
14 T-02 Tangki asam sulfat 1 666 666
15 SC-01 Scrubber 1 27760 27,760
Pompa sentrifugal
1 4442 4,442
16 P-04 Hidroksida
Cooler Sodium
1 1221 1,221
17 CR-01 Hidroksida
18 R-01 Reaktor amonium karbonat 1 77505 77505
19 P-05 Pompa 1 4442 4,442
Rotary Drum Vacuum
1 780042 780,042
20 V-01 Filter
21 P-06 Pompa asam sulfat 1 4442 4,442
22 H-03 Heater asam sulfat 1 1221 1,221
23 R-02 Reaktor netralisasi 1 60294 60294
24 P-08 Pompa amonium karbonat 1 4442 4,442
 Lamp-D.6

Evaporator
3 818128 818,128
25 EV-01 Evaporator
26 T-06 Tangki CaCO3 1 9216 9,216
27 P-08 Pompa Evaporator 1 4442 4,442
28 BK-01 Baromatik Kondensor 1 8772 8,772
29 JC-01 Jet Ejector 1 777 777
30 CR-01 Kristalizer 1 56407 56,407
31 CE-01 Centrifuge 1 44859 44,859
32 P-09 Pompa Mother Liquor 1 4442 4,442
33 H-04 Heater Mother Liquor 1 1221 1,221
34 D-01 Rotary Dryer 1 107263 107,263
35 BR-01 Blower 1 5108 5,108
36 H-05 Heater Udara 1 1666 1,666
37 B-03 Tangki amonium sulfat 1 1777 1,777

Jumlah $ 2,732,423
Dalam Rupiah Rp 40,372,950,073
 Lamp-D.7

Tabel D.3 Harga Peralatan Proses yang dibuat di tempat (Tahun 2026)
Harga Total
No. Kode Nama Alat Jumlah Satuan Harga
(US$) (US$)
1 G-01 Gudang gypsum 1 42194 42,194
2 T-05 Gudang amonium sulfat 1 42194 42,194
3 G-02 Limbah CaCO3 1 42194 42,194
Jumlah $ 126,583
Dalam Rupiah Rp 1,870,333,350

Tabel D.4 Estimasi Harga

Harga 2026 ($)
No Kode Nama Alat Jumlah Harga Total
Satuan Harga
1 SC-01 Screening 1 15,656 15,656
2 P-01 Pompa Raw Water 1 8,328 8,328
3 P-02 Pompa Reservoir 2 6,329 12,658
4 P-03 Pompa Bak Sedimentasi 1 6,329 6,329
5 CL-01 Clarifier 1 93,050 93,050
6 T-01 Tangki Aluminium Sulfat 1 7,106 7,106
7 P-04 Pompa Aluminium Sulfat 1 3,553 3,553
Static Mixer Aluminium
8 SM-01 1 9,327 9,327
Sulfat
9 P-05 Pompa Clarifier 1 6,329 6,329
10 P-06 Pompa Sand Filter 1 6,329 6,329
11 SF-01 Sand Filter 1 118,811 118,811
12 P-16 Pompa Hydrant Fire 1 3,553 3,553
13 P-13 Pompa Bak Chlorinator 1 3,553 3,553
14 P-07 Pompa Kation Exchanger 1 3,553 3,553
15 T-04 Tangki Kaporit 1 1,999 1,999
 Lamp-D.8

16 P-14 Pompa Kaporit 1 3,553 3,553

17 P-15 Pompa Air Sanitasi 1 5,441 5,441
18 KE-01 Kation Exchanger 1 18,543 18,543
19 T-02 Tangki HCl 1 1,332 1,332
20 P-08 Pompa HCl 1 3,553 3,553
21 AE-01 Anion Exchanger 1 18,543 18,543
22 P-09 Pompa Anion Exchanger 1 3,553 3,553
23 T-03 Tangki NaOH 1 6,995 6,995
24 P-10 Pompa NaOH 1 6,995 6,995
25 TWS-04 Tangki Water Softening 1 9,771 9,771
Pompa Anion Exchanger-
26 P-11 1 2,332 2,332
SWT
27 P-12 Pompa Water Softening 1 2,332 2,332
28 P-19 Pompa NaCl 1 1,999 1,999
29 T-06 Tangki NaCl 1 30,980 30,980
30 P-18 Pompa Cooling Water 1 2,998 2,998
31 C-01 Chiller 1 26,205 26,205
32 P-20 Pompa Brine Water 1 3,553 3,553
33 CT-01 Cooling Tower 1 899,075 899,075
34 P-17 Pompa Cooling Tower 1 2,998 2,998
35 D-01 Deaerator 1 33,720 33,720
36 T-05 Tangki Hydrazin 1 1,666 1,666
37 P-21 Pompa Hydrazin 1 3,553 3,553
38 P-22 Pompa Umpan Boiler 1 2,998 2,998
39 BL-01 Boiler 1 249,169 249,169
40 TB-01 Tangki Bahan Bakar 1 31,646 31,646

Total $ 1,673,641

Dalam Rupiah Rp 24,728,896,994

 Lamp-D.9

Tabel D.5 Estimasi Harga Peralatan Utilitas yang dibuat di Tempat

Harga 2026 ($)

N
Kode Nama Alat Jumlah Harga Total
o
Satuan Harga
1 R-01 Reservoir 2 24,317 48,635
2 BS-01 Bak Sedimentasi 1 24,317 24,317
3 CL-01 Clarifier 1 24,317 24,317
Bak Pengendapan Air
4 BP-01 1 24,206 24,206
Bersih
5 CLR-01 Chlorinator 1 18,876 18,876
Bak Penampung Cooling
6 BP-02 1 9,771 9,771
Water
Total $ 150,123
Dalam Rupiah Rp 2,218,149,728

Total biaya harga peralatan proses dan utilitas = $ 4,682,771

= Rp 69,190,330,144
Tabel D.6 Total Purchased Equipment Cost (PEC)

No. Purchased Equipment Cost Biaya

1 Harga alat FOB/Equipment Cost (EC) $ 4,682,771.03
Biaya pengangkutan sampai pelabuhan
2
(15% EC) $ 702,415.65
3 Asuransi pengangkutan (1% EC) $ 46,827.71
Provisi bank (0,2-0,5% EC, diambil 0,3
4
% EC) $ 14,048.31
EMKL (Ekspedisi Muatan Kapal Laut
5
(1 % EC) $ 46,827.71
6 Pajak bea masuk barang (20 % EC) $ 936,554.21
Total $ 6,429,444.62
Dalam Rupiah Rp 94,998,323,288.07
 Lamp-D.10

Tabel D.7 Total Pysical Plant Cost (PPC)

No. Physical Plant Cost (PPC) Biaya
1 PEC $ 6,429,445
2 Instalasi (43% dari PEC) $ 2,764,661.19
3 Piping (36% dari PEC) (Proses solid-fluid) $ 2,314,600.06
4 Instrumentasi (20% dari PEC) $ 1,285,888.92
5 Insulasi (8% dari PEC) $ 514,355.57
6 Listrik (15% dari PEC) $ 964,416.69
7 Bangunan (47% dari PEC) (proses solid- $ 3,021,839
fluid untuk new plant at new site)
8 Tanah dan perataan tanah $ 155,595
9 Enviromental (6-25% dari PEC), $ 1,607,361
diambil 25%
Total PPC $ 19,058,162
Dalam Rupiah Rp 281,594,070,467

Tabel D.8 Total Biaya Langsung (Direct Plant Cost, DPC)

No
Direct Plant Cost (DPC) Biaya
.
1 Physical Plant Cost (PPC) $ 19,058,162
Engineering and Constructions
2 (20% dari PPC) (karena $ 3,811,632.50
PPC>$5.000.000)
Total DPC $ 22,869,795
Dalam Rupiah Rp 37,912,884,560

Tabel D.9 Total Biaya Fixed Capital

No Fixed Capital Investment (FCI) Biaya

1 Direct Plant Cost (DPC) $ 22,869,795
Contractor’s Fee(4%-10% dari
2 $ 1,372,187.70
DPC,diambil 6%)
 Lamp-D.11

Contingency (10%-30% dari DPC,

3 $ 2,286,979.50
diambil 10%)
Total FCI $ 26,528,962
Dalam Rupiah Rp391,978,946,090

Jadi modal tetap (FCI) sebesar = Rp391,978,946,090

Data Harga Bahan Baku Proses :
Modal dihitung selama 12 bulan = 330 hari
Tabel D.10 Estimasi Harga Bahan Baku Proses
Kebutuhan
Bahan Baku Harga Total Per
(kg/jam) Harga/kg
Tahun
Asam Sulfat 286.4558 Rp 1,046 Rp 2,373,091,596
Karbondioksida 253.4165 Rp 5,069 Rp 10,173,779,245
Gas
88.9559 Rp 4,935 Rp 3,476,860,276
Amonia
Total Rp 16,023,731,117

Tabel D.11 Estimasi Harga Bahan

Kebutuhan
Bahan Baku Harga/kg Harga Total
(kg/jam) Per Tahun

Klorin 0.0133 Rp 16,253 Rp 1,712,032

HCl 0.0020 Rp 25,589 Rp 405,326
Aluminum 0.3279 Rp 6,501 Rp 16,883,472
NaOH 0.2844 Rp 4,580 Rp 10,317,131
Hidrazin 0.0034 Rp 14,776 Rp 397,875
NaCl 282.8220 Rp 1,921 Rp 4,302,532,932
Solar 28.6594 Rp 7,697 Rp 1,747,105,693
Total Rp 6,079,354,461

Total biaya raw material selama 1 tahun adalah = Rp 22,103,085,577

Data Harga Jual Produk :
 Lamp-D.12

Tabel D.12 Estimasi Harga Jual Produk

Jumlah
Produk Harga/kg Harga Total Per Tahun
(kg/jam)
ZA 25,000 Rp 19,450 Rp 486,261,624,840
Total Rp 486,261,624,840

Tabel D.13 Total Biaya Working Capital (WC)

No. Working Capital ( WC ) Biaya

1 Raw Material Inventory (1 bulan) Rp 1,841,923,798
2 In Process Inventory (5% dari MC) Rp 12,600,377,902
3 Product Inventory (1% MC) Rp 2,520,075,580
4 Available Cash (1% MC) Rp 2,520,075,580
5 Extended Credit (1 bulan sales) Rp 40,521,802,070
Total WC Rp 60,004,254,931

D.2.2. Plant Start up

Plant start up besarnya 5%-10% dari DPC, diambil 10% sehingga
biaya yang dibutuhkan sebesar = Rp 33,791,288,456.03
Dengan perhitungan diatas maka dapat diperkirakan investasi modal
total (TCI) untuk membangun pabrik Amonium Sulfat dari Asam Sulfat,
Karbondioksida dan Amonia dengan kapasitas 200.000 ton/tahun sebesar
= Rp485,774,489,477, dengan rincian sebagai berikut :
Tabel D.14 Total Capital Investment (TCI)

No. Total Capital Investment (TCI) Biaya

1 Fixed Capital Investment (FCI) Rp 391,978,946,089.95

2 Working Capital (WC) Rp 60,004,254,931.38

3 Plant start up Rp 33,791,288,456.03

Total Rp 485,774,489,477.36
 Lamp-D.13

D.3.1. Manufacturing Cost (MC)

Tabel D.15 Estimasi Gaji Karyawan

D.3.1. ManuTabel D.15 EstimGaji
Karyawan

No. Jabatan Jumlah Gaji/Bulan

(Rp) Jumlah (Rp)

1 Dewan Komisaris 3 25,000,000 75,000,000

2 Direktur Utama 1 35,000,000 35,000,000
3 Sekretaris 3 5,000,000 15,000,000
4 Direktur Teknik dan 1 25,000,000 25,000,000
Produksi
5 Direktur Keuangan dan 1 25,000,000 25,000,000
Umum
6 Staff Ahli 5 10,000,000 50,000,000
7 Kepala Bagian 6 12,000,000 72,000,000
8 Kepala Seksi 10 10,000,000 100,000,000
9 Kepala Regu 8 5,000,000 40,000,000
Karyawan Shift 36 4,000,000 144,000,000
10 Karyawan Proses &

Utilitas
11 Karyawan Pengendalian 8 4,000,000 32,000,000
Total Gaji 216,000,000
Upah Lembur 50,000/jam
Total Gaji Lembur/Bulan 2,000,000 90,000,000
Total Gaji 306,000,000
Non-Shift
12 Karyawan Laboratorium 12 4,000,000 48,000,000
13 Karyawan Pemeliharaan 12 4,000,000 48,000,000
14 Karyawan Pembelian 10 3,500,000 35,000,000
15 Karyawan Keuangan & 10 3,500,000 35,000,000
Akutansi
16 Karyawan Administrasi 10 3,500,000 35,000,000
 Lamp-D.14

17 Karyawan Personalia 10 3,500,000 35,000,000

18 Karyawan Humas 10 3,500,000 35,000,000
19 Karyawan K3 15 3,500,000 52,500,000
20 Karyawan Penjualan 10 3,500,000 35,000,000
21 Karyawan Keamanan 10 3,000,000 30,000,000
(Satpam)
22 Sopir 4 2,500,000 10,000,000
23 Dokter 1 8,000,000 8,000,000
24 Perawat 3 4,000,000 12,000,000
25 Office Boy 5 2,000,000 10,000,000
Total 204 Rp. 1,131,500,000

Total gaji pegawai 1 bulan = Rp 1,131,500,000

Total gaji pegawai 1 tahun = Rp 13,578,000,000

Tabel D.16 Direct Manufacturing Cost (DMC)

No Direct Manufacturing Cost (DMC) Biaya

1 Bahan baku proses Rp16,023,731,117

2 Bahan baku utilitas Rp 6,079,354,461

3 Labor Rp13,578,000,000

Supervision (25% dari biaya

4 Rp 3,394,500,000
tenaga kerja untuk proses rumit)

5 Maintenance (8%-10% dari FCI, diambil 10 % ) Rp 39,197,894,609.00

6 Plant supplies (15% maintenance) Rp 5,879,684,191

7 Royalties and patent (1-5% harga jual) Rp 4,862,616,248

8 Utilitas (10-20% harga Jual Produk) Rp 48,626,162,484

Total Rp 137,641,943,110
 Lamp-D.15

Tabel D.17 Indirect Manufacturing Cost (IMC)

No. Indirect Manufacturing Cost (IMC) Biaya

1 Payroll overhead (15%-20% dari labor diambil
Rp 2,715,600,000
20%)
2 Laboratorium (10-20% dari labor, diambil 10%) Rp 1,357,800,000
3 Packaging Produk (10% dari harga jual produk) Rp 48,626,162,484
4 Plant Overhead(50-100% labor, diambil 50%) Rp 6,789,000,000
Total Rp 59,488,562,484

Tabel D.18 Fixed Manufacturing Cost (FMC)

No Direct Manufacturing Cost (FMC) Biaya
Depresiasi (8%-10% dari FCI,
1 Rp 39,197,894,609
diambil 10%)
2 Property tax (2-4% dari FCI, diambil 3%) Rp 11,759,368,382.70
3 Asuransi (1% FCI) Rp 3,919,789,460.90
Total Rp 54,877,052,453

Tabel D. 19 Total Manufacturing Cost (TMC)

No. Manufacturing Cost (MC) Biaya

1 Direct Manufacturing Cost Rp 137,641,943,110.04
2 Indirect Manufacturing Cost Rp 59,488,562,484.01
3 Fixed Manufacturing Cost Rp 54,877,052,452.59
Total Rp 252,007,558,046.64

D.3.2 General Expense (GE)

Tabel D.20 Total General Expense (GE)
No General Expense (GE) Biaya
Administrasi (2%-3% dari harga jual
1 Rp 14,587,848,745
produk, diambil 3%)
2 Sales (3%-12% dari harga jual produk, Rp 48,626,162,484
 Lamp-D.16

diambil 10%)
Riset (2%-4% dari harga jual produk
3 Rp 19,450,464,994
diambil 4% untuk industri kimia)
4 Finance (4% TCI) Rp 19,430,979,579

Total Rp 102,095,455,802

Manufacturing Cost = Rp252,007,558,047

General Expense = Rp102,095,455,802 +
Total Biaya Produksi (TPC) = Rp
354,103,013,849
D.4 Analisa Kelayakan
Analisa ekonomi dilakukan dengan metode discounted cash flow, yaitu
cash flow yang nilainya diproyeksikan pada masa sekarang. Adapun
anggapan yang dipakai sebagai berikut :
1. Modal
a. Modal sendiri 70% = Rp 340,042,142,634.15
b. Modal pinjaman 30% = Rp 145,732,346,843.21
2. Pencairan modal pinjaman selama konstruksi dilakukan secara diskrit
dengan cara sebagai berikut :
a. Pada akhir tahun kedua masa konstruksi (tahun (-1)) dilakukan
pembayaran sebesar 50% dari modal pinjaman
b. Pada akhir masa konstruksi (tahun (-0)) dibayarkan sisa modal pinjaman
3. Pengembalian pinjaman dalam waktu 10 tahun, sebesar = 13.58% /tahun
4.Umur pabrik diperkirakan sebesar 10 tahun dengan depresiasi 10% pertahun
5. Kapasitas produksi
Tahun I = 85%
Tahun II = 95%
Tahun III = 100%
6. Pajak pendapatan
Kurang dari Rp 25.000.000,00 = 15
Rp 25.000.000,00 – Rp 50.000.000 = 25
Lebih dari Rp 50.000.000 = 35
 Lamp-D.17

Pajak pendapatan (pasal 17 UU PPh no.17, 2000)

D.4.1 Perhitungan biaya total produksi pada kapasitas 80%, 95% dan 100%
Biaya produksi tanpa depresiasi = Total Biaya Produksi – Depresiasi
= Rp 314,905,119,240
Tabel D.21 Biaya Operasi untuk Kapasitas 85%, 95% dan 100%

Kapasitas Biaya operasi

85% Rp 267,669,351,353.62
95% Rp 299,159,863,277.57
100% Rp 314,905,119,239.55

D.4.2 Penyediaan Investasi

Kebutuhan investasi dipenuhi dengan cara modal sendiri dan modal
pinjaman dari bank, dengan ketentuan sebagai berikut:
Modal sendiri sebesar (70%) = Rp 340,042,142,634.15
Modal pinjaman bank (30%) = Rp
145,732,346,843.21
Modal sendiri dipergunakan untuk penyediaan modal tetap (fixed
capital investment) pada tahun pertama masa konstruksi (-2) dan sisanya
untuk memenuhi kebutuhan modal kerja. Sedangkan untuk modal
pinjaman di bank diperlukan untuk menambah kekurangan modal kerja
(working capital). Adapun total investasi pada akhir masa konstruksi
adalah sebagai berikut :
Tabel D.22 Modal Pinjaman Selama Masa Konstruksi

Masa Modal Pinjaman

% Jumlah
Konstruksi Jumlah ( Rp ) Bunga 12%
-2 50 Rp 72,866,173,422 - Rp 72,866,173,422
-1 50 Rp 72,866,173,422 - Rp 72,866,173,422
0 - - Rp105,167,949,31 Rp 105,167,949,331

Modal pinjaman pada akhir masa konstruksi = Rp 250,900,296,174

Untuk modal sendiri tidak akan terpengaruh karena modalnya habis pada
tahun pertama, sedangkan untuk modal pinjaman dari bank akan terpengaruh,
 Lamp-D.18

karena pembayaran pinjaman dilakukan setelah mulai berproduksi pada tahun

pertama dan bunga bank tetap dihitung pada saat modal dicairkan.
Tabel D.23 Modal Sendiri Selama Masa Konstruksi
Modal Pinjaman
Waktu % Jumlah
Jumlah ( Rp ) Inflasi 6%(Rp)
-2 100 340,042,142,634 20,402,528,558 Rp 360,444,671,192
-1 - - -
0 - - -
Modal Sendiri Rp 360,444,671,192

Total investasi pada akhir masa = Modal pinjaman + Modal sendiri

Konstruksi = Rp611,344,967,366.56
D.4.3 Keuntungan (Profit)
Tabel D.24. Proyeksi Rugi - Laba Selama 10 Tahun Produksi
Tahun
Laba Sebelum Laba Sesudah
ke- Kapasitas Pajak (Rp) Pajak (Rp) Pajak (Rp)
0 0% - - -
1 85% 73,136,924,734 25,597,923,657 47,539,001,077
2 95% 86,352,785,833 30,223,475,042 56,129,310,791
3 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
4 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
5 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
6 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
7 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
8 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
9 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
10 100% 92,960,716,383 32,536,250,734 60,424,465,649
Rata-rata 90,317,544,163 58,706,403,706

Keterangan :
Pajak sebesar 35% sesuai dengan pasal 17 UU PPh no.17, 2000
 Lamp-D.19

Rata-rata laba sebelum pajak = Rp 90,317,544,162.70

Rata-rata laba sesudah pajak = Rp 58,706,403,705.76
Harga penjualan = Rp 486,261,624,840.08
Sehingga didapatkan nilai-nilai sebagai berikut :
Percent Profit on Sales (POS) sebelum pajak :
Profit sebelum pajak
= x 100%
Harga Penjualan
Rp
90,317,544,162.70 x 100%
=
Rp486,261,624,840.08

= 19%
Percent Profit on Sales (POS) sesudah pajak :
Profit sesudah pajak
= x 100%
Harga Penjualan
Rp58,706,403,705.76
= x 100%
Rp486,261,624,840.08

D.4.4. Percent Return On Investement (ROI)

Return on Investment adalah tingkat keuntungan yang dapat
dihasilkan dari tingkat investasi yang dikeluarkan.

Profit
Percent Return on Investment (ROI) x 100%
Fixed Capital
=
Investment
Rp 90,317,544,162.70
ROI sebelum pajak x 100%
Rp
=
391,978,946,089.95

= 23%
Rp 58,706,403,705.76
ROI sesudah pajak =
Rp391,978,946,089.95 x 100%

= 15%
D.4.5. Pay Out Time (POT)
Pay Out Time adalah waktu pengembalian modal yang dihasilkan
berdasarkan keuntungan yang dicapai. Perhitungan ini diperlukan untuk
mengetahui berapa tahun investasi yang telah dilakukan akan kembali.
FCI
Pay Out Time (POT) =
Profit + Depresiasi
 Lamp-D.20

Rp 391,978,946,089.95
POT sebelum pajak
Rp 90,317,544,162.7 + Rp 39,197,894,609.00
=
= 3.03 tahun
Rp 391,978,946,089.95
POT setelah pajak
Rp58,706,403,705.76 + Rp39,197,894,609.00
=
= 4.00 tahun
D.4.6. Net Present Value (NPV)
Tabel D.25 Nilai Sekarang Arus Kas pada Masing-masing Tahun Produksi

Suku Bunga
Tahun
Arus Kas (Rp) (DF) Nilai Sekarang (Rp)
ke-n
12%

1 Rp 86,736,895,686 0.8929 Rp 77,443,656,862

2 Rp 95,327,205,400 0.7972 Rp 75,994,264,509

3 Rp 99,622,360,258 0.7118 Rp 70,909,228,272

4 Rp 99,622,360,258 0.6355 Rp 63,311,810,957

5 Rp 99,622,360,258 0.5674 Rp 56,528,402,640

6 Rp 99,622,360,258 0.5066 Rp 50,471,788,072

7 Rp 99,622,360,258 0.4523 Rp 45,064,096,493

8 Rp 99,622,360,258 0.4039 Rp 40,235,800,440

9 Rp 99,622,360,258 0.3606 Rp 35,924,821,821

10 Rp 99,622,360,258 0.3220 Rp 32,075,733,769

Total PV (present value/nilai sekarang) Rp 547,959,603,835

Nilai sekarang dari arus kas = Rp 547,959,603,835.21

Investasi awal = Rp485,774,489,477.36 -
Net Present Value (NPV) = Rp62,185,114,357.85
 Lamp-D.21

Total Present Value

Ratio =
Modal awal
Rp 547,959,603,835
=
Rp 485,774,489,477

= 1.1280
NPV pada suku bunga yang ditetapkan bernilai positif, sehingga dari
metode ini investasi yang dilakukan adalah layak dengan ratio = 1.1280
D.4.7. Interest Rate of Return (IRR)
Interest rate of return berdasarkan discounted cash flow adalah suatu
tingkat bunga tertentu dimana seluruh penerimaan akan tepat menutup
seluruh jumlah pengeluaran modal. Cara yang dilakukan adalah dengan trial
i, yaitu laju bunga sehingga memenuhi persamaan berikut :
∑CF/(1+i)n = Total modal akhir masa konstruksi
Dimana :
n = Tahun
CF = Cash flow pada tahun ke-n
Tabel D.26 Discounted cash flow untuk nilai i

Tahun Trial Nilai

Arus Kas (Rp) i Nilai Sekarang (PV)
ke-n 13.58%
Rp (485,774,489,477)
1 Rp 86,736,895,685.97 0.8804 Rp 76,366,345,911
2 Rp 95,327,205,400.42 0.7752 Rp 73,894,673,199
3 Rp 99,622,360,257.64 0.6825 Rp 67,990,969,480
4 Rp 99,622,360,257.64 0.6009 Rp 59,861,744,568
5 Rp 99,622,360,257.64 0.5290 Rp 52,704,476,640
6 Rp 99,622,360,257.64 0.4658 Rp 46,402,955,309
7 Rp 99,622,360,257.64 0.4101 Rp 40,854,864,685
8 Rp 99,622,360,257.64 0.3611 Rp 35,970,122,103
9 Rp 99,622,360,257.64 0.3179 Rp 31,669,415,481
10 Rp 99,622,360,257.64 0.2799 Rp 27,882,915,549
 Lamp-D.22

Total PV, pada suku bunga = 13.58% = Rp 513,598,482,924

Nilai sekarang dari arus kas pada suku bunga = Rp 513,598,482,924
Investasi awal = Rp 485,774,489,477
Net Present Value (NPV) pada suku bunga = Rp 27,823,993,446
Dari hasil perhitungan diperoleh nilai i sebesar = 13.58 per tahun
Harga i yang diperoleh lebih besar dari harga i untuk pinjaman
modal pada bank. Hal ini menunjukkan bahwa pabrik layak untuk
didirikan dengan kondisi tingkat bunga bank sebesar 12% pertahun.
D.4.8. Break Event Point (BEP)
A. Regulated Cost/semi variable (Ra)
Gaji Karyawan = Rp 13,578,000,000.00
Payroll Overhead = Rp 2,715,600,000.00
Laboratorium = Rp 1,357,800,000.00
General Expense = Rp 102,095,455,801.91
Maintenance = Rp 39,197,894,609.00
Plant supplies = Rp 5,879,684,191.35
Plant overhead = Rp 6,789,000,000.00
Supervisi = Rp 3,394,500,000.00 +
Ra = Rp
175,007,934,602.25
B. Variable Cost (Va)
Bahan baku = Rp 22,103,085,577.29
Utilitas = Rp 48,626,162,484.01
Packaging and Transport = Rp48,626,162,484.01
Royalties and patens = Rp4,862,616,248.40 +
Va = Rp
124,218,026,793.70
C. Fixed Cost (Fa)
Depresiasi = Rp39,197,894,609.00
Property tax = Rp 11,759,368,382.70
Asuransi = Rp 3,919,789,460.90
+ Fa = Rp 54,877,052,452.59
D. Total Penjualan Produk (Sa) = Rp486,261,624,840.08
 Lamp-D.23

- Regulated Cost/semi variabel adalah biaya yang berubah tidak sebanding

dengan perubahan jumlah produksi.
- Variable Cost adalah biaya yang terpengaruh jumlah produksi.
- Fixed Cost adalah biaya yang tidak terpengaruh jumlah produksi
Break Event Point adalah titik yang menunjukkan pada tingkat
berapa biaya dan penghasilan jumlahnya sama. Dengan Break Even Point
kita dapat menentukan tingkat berapa harga jual dan jumlah unit yang
dijual secara minimum dan berapa harga serta unit penjualan yg harus
dicapai agar mendapat
keuntungan. Range nilai BEP yang masih diijinkan berkisar 40-60%
(Fa + (0,3 x Ra))
BEP = x 100%
(Sa -Va - (0,7 x
Ra))

= 45%
Diperoleh nilai Break Event Point (BEP) sebesar : 45%
D.4.9. Shut Down Point (SDP)
Shut Down Point adalah suatu titik atau saat penentuan aktivitas
produksi dihentikan. Penyebabnya antara lain variable cost yang terlalu
tinggi, atau karena keputusan manajemen akibat tidak ekonomisnya suatu
aktivitas produksi (tidak menghasilkan keuntungan).
(0,3 x Ra)
SDP = x 100%
(Sa-Va - (0,7 x
Ra))

= 22 %
Pabrik layak didirikan karena SDP memenuhi range 20%-40%.