E-31

LAMPIRAN E
PERHITUNGAN INVESTASI DAN EVALUASI EKONOMI

Perhitungan evaluasi ekonomi meliputi :

1. Modal keseluruhan (Total Capital Investment)

• Modal tetap (Fixed Capital)

• Modal kerja (Working Capital)

2. Biaya produksi (Manufacturing Cost)

• Biaya produksi langsung (Direct Production Cost)

• Biaya produksi tetap (Fixed Charges)

• Biaya produksi tidak langsung (Indirect Manufacturing Cost)

3. Pengeluaran umum (General Expense)

4. Analisa keuntungan

5. Analisa Kelayakan

• Percent Return On Investment (ROI)

• Pay Out Time (POT)

• Break Even Point (BEP)

• Shut Down Point (SDP)

• Discounted Cash Flow Rate of Return (DCF)

• Net Present Value (NPV)

 E-2

Basis atau asumsi yang diambil adalah :

1. Kapasitas produksi 28.000 ton/tahun

2. Pabrik beroperasi selama 330 hari/tahun

3. Masa konstruksi pabrik selama 2 tahun. Konstruksi dilakukan mulai awal

tahun 2025 sampai akhir tahun 2026. Pabrik mulai beroperasi pada awal tahun

2027.

4. Tahun pertama konstruksi dikeluarkan investasi sebesar 75% dan tahun kedua

sebesar 25%.

5. Nilai rongsokan (salvage value) sama dengan nol.

6. Biaya kerja (Working Capital) pada tahun kedua konstruksi.

7. Nilai kurs $1 = Rp 14.481,- (www.bi.go.id , 30 Maret 2021)

8. Kapasitas produksi tahun pertama sebesar 70% dari kapasitas rancangan,

tahun kedua 90%, tahun ketiga dan seterusnya 100%.

9. Suku bunga pinjaman bank sebesar 15 % untuk mata uang USD dan konstan

selama pabrik beroperasi.

10. Chemical Engineering Index (CE Indeks) tahun 2027 adalah 724,4898

11. Harga-harga peralatan pabrik menggunakan referensi grafik yang dibuat pada

beberapa buku dengan indeks harga tertentu.

12. Metode yang digunakan dalam melakukan analisa ekonomi adalah metode

linier dan Discounted Cash Flow (DCF).

`
 E-3

E.1 Perkiraan Harga Alat

Harga Peralatan dihitung dengan indeks harga:

Ix
Cx = Cy × (Ulrich, 1984)
Iy

Keterangan :

Cx = harga alat pada tahun x

Cy = harga alat pada tahun y

Ix = indeks harga pada tahun x

Iy = indeks harga pada tahun y

Harga alat untuk jenis yang sama dengan kapasitas berbeda dapat

dihitung dengan menggunakan sixtenth factor rule:

0,6
b
Cb = Ca   (Ulrich, 1984)
a

Keterangan:

Ca = harga alat pada pada kapasitas a

Cb = harga alat pada pada kapasitas b

Harga alat untuk tahun A dapat diperoleh dari buku Ulrich (1982) (Cost Index =

315), Perry’s, (1995) (Cost Index = 391,8), website www.mhhe.com (2002) (Cost

Index = 390,4), dan www.matche.com (2014) (Cost Index = 596,08)

Sementara itu, Untuk indeks harga peralatan diperoleh dari

http://www.chemengonline.com/economic-indicators-3/?printmode=1,yang tertera

pada tabel berikut.

`
 E-4

Tabel E.1. Indeks harga peralatan

Tahun Annual index
2006 499,6
2007 525,4
2008 575,4
2009 521,9
2010 550,8
2011 585,7
2012 584,6
2013 567,3
2014 596,1
2015 606,0
2016 615,8
2017 625,7
2018 635,6
2019 645,5
2020 655,3
2021 665,2
2022 675,1
2023 685,0
2024 694,9
2025 704,7
2026 714,6
2027 724,5
Sumber : www.chemengonline.com/pci, 2021

680
Chemical Engineering Plant Cost Index
660

640
Index

620

600

580 y = 11.45x - 22476

R² = 0.963
560
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Tahun

Gambar E.1. Kurva Chemical engineering plant cost index

`
 E-5

Dengan asumsi bahwa perubahan harga indeks peralatan tiap tahun terjadi secara

linier, maka dengan pendekatan linier diperoleh indeks harga peralatan pada

tahun 2024 adalah sebesar 694,9.

Contoh Perhitungan :

Storage Tank (ST-01)

Kapasitas = 1.860,35 m3

Harga Alat, Cp1982 = $ 12.500 (Grafik 5-61, Ulrich, 1982)

Cp2025 = Cp1982 × FBM ×

,
= $ 12.500 × 1,8 ×

= $ 50.335,7143

Nilai inflasi pada tahun 2023 yaitu 4%, maka

Cp2025 = $ 50.335,7143 (1 + 0,04) = $ 52.349,1429

Maka, harga untuk 5 buah Storage Tank (ST – 01) yaitu :

Harga Alat 5 Buah Storage Tank (ST – 101) = 5 × $ 52.349,1429

= $ 261.745,7144

`
 E-6

Perincian harga alat-alat proses dan utilitas dapat dilihat pada Tabel berikut :

Tabel E.2 Harga Peralatan Proses

Harga satuan Harga tahun 2024
No Alat Proses Jmlh Fbm
alat ($) ($)
1 Storage Tank C6H5NH2 (T-01) 1 1,0 $ 216.000 $ 785.639,81
2 Storage Tank CH3COOH (T-02) 1 1,0 $ 100.400 $ 365.177
3 Heater C6H5NH2 (HE-01) 1 3,2 $ 29.800 $ 113.287
4 Heater CH3COOH (HE-02) 1 3,2 $ 26.800 $ 103.976
5 Heater Udara (HE-03) 1 3,2 $ 75.600 $ 555.031
6 Reaktor CSTR (RE-01) 1 1,8 $ 385.700 $ 2.870.477
7 Evaporator (EV-01) 1 2,5 $ 309.300 $ 937.494
8 Crystallizer (CR-01) 1 2,1 $ 215.800 $ 838.912
9 Centrifuge (CF-301) 1 2,0 $ 75.800 $ 561.274
10 Condenser (CE-01) 1 1,8 $ 13.400 $ 29.243
11 Cooler (CO-01) 1 1,8 $ 17.500 $ 76.382
12 Rotary Dryer (RD-01) 1 1,0 $ 24.000 $ 29.098
13 Bucket Elevator (BE-01) 1 1,7 $ 10.800 $ 22.260
14 Screw Conveyor (SC-01) 1 1,0 $ 5.700 $ 10.552
15 Belt Conveyor (BC-01) 1 1,6 $ 6.900 $ 13.385
16 Belt Conveyor (BC-02) 1 1,6 $ 6.900 $ 13.385
17 Pump(P-01) 2 3,3 $ 9.900 $ 149.908
18 Pump (P-02) 2 3,3 $ 9.900 $ 149.908
19 Pump (P-03) 2 3,3 $ 9.900 $ 149.908
20 Pump (P-04) 2 3,3 $ 9.900 $ 149.908
21 Pump (P-05) 2 3,3 $ 9.900 $ 149.908
22 Pump (P-06) 2 3,3 $ 9.900 $ 149.908
23 Bin Produk (BN-01) 1 1,8 $ 8.500 $ 18.549,83
24 Gudang Produk (G-01) 1 1 $ 104.600 $ 108.784
$ 9.352.353
Total Rp 135.429.975.700
Sumber : 1. Ulrich, 1982; 2. Perrys, 1995; 3. www.mhhe.com, 2002;
4.www.matche.com, 2014.

Tabel E.3 Harga Peralatan Utilitas

Harga satuan Harga tahun 2024

No Alat Utilitas Jmlh Fbm
alat ($) ($)

1 Bak Sedimentasi 1 1,0 $ 792 $ 858

2 Clarifier 1 2,3 $ 23.500 $ 124.005

`
 E-7

Tabel E.3 Harga Peralatan Utilitas (lanjutan)

Harga satuan Harga tahun 2024

No Alat Utilitas Jmlh Fbm
alat ($) ($)

3 Storage Tank Alum 1 1,8 $ 30.700 $ 62.832

4 Storage Tank CaOH 1 1,8 $ 30.800 $ 63.037
5 Storage Tank Kaporit 1 1,8 $ 30.000 $ 61.400
6 Sand Filter 1 1,5 $ 37.100 $ 63.276
7 Storage Tank Air Filter 1 1,8 $ 35.000 $ 71.633
8 Storage Tank Air Domestik 1 1,8 $ 6.000 $ 12.280
9 Storage Tank Air Hidran 1 1,8 $ 5.800 $ 11.871
10 Storage Tank Hot Oil 1 1,8 $ 110.000 $ 225.132
11 Gas Storage 1 1,8 $ 75.000 $ 153.499
12 Furnace 1 2,0 $ 90.600 $ 206.030
13 Pump (PU-01) 2 3,3 $ 5.000 $ 75.711
14 Pump (PU-02) 2 3,3 $ 8.500 $ 128.709
15 Pump (PU-03) 2 3,3 $ 2.000 $ 30.284
16 Pump (PU-04) 2 3,3 $ 2.000 $ 30.284
17 Pump (PU-05) 2 3,3 $ 5.000 $ 75.711
18 Pump (PU-06) 2 3,3 $ 5.000 $ 75.711
19 Pump (PU-07) 2 3,3 $ 3.500 $ 52.998
20 Pump (PU-08) 2 3,3 $ 5.500 $ 83.282
21 Pump (PU-09) 2 3,3 $ 4.000 $ 60.569
22 Pump (PU-10) 2 3,3 $ 5.000 $ 75.711
23 Pump (PU-11) 2 3,3 $ 2.000 $ 30.284
24 Pump (PU-12) 2 3,3 $ 2.000 $ 30.284
25 Pump (PU-13) 2 3,3 $ 5.000 $ 75.711
26 Pump (PU-14) 2 3,3 $ 5.000 $ 75.711
27 Pump (PU-15) 2 3,3 $ 7.000 $ 105.995
28 Pump (PU-16) 2 3,3 $ 7.000 $ 105.995
29 Pump (PU-17) 2 3,3 $ 6.000 $ 90.853
30 Pump (PU-18) 2 3,3 $ 6.000 $ 90.853
31 Distillation Column (DC-01) 1 1 $ 3.000 $ 6.883
32 Condenser (CD-01) 1 1,8 $ 90.000 $ 184.199
33 Reboiler (RE-01) 1 1 $ 146.200 $ 166.234
34 Accumulator (AC-01) 1 4,8 $ 4.200 $ 22.923
35 Blower 1 1,0 $ 5.800 $ 26.379
36 Generator 1 1,0 $ 100.000 $ 113.703
37 Storage Tank Bahan Bakar 1 1,8 $ 62.941 $ 128.818

$ 5.619.411
Total Rp 81.374.690.690

`
 E-8

Total harga peralatan proses dan utilitas (EC) :

EC = $ 9.352.353 + $ 5.619.411 = $ 14.971.764

Dimana : $1 = Rp 14.481, maka :

EC = $ 14.971.764 × Rp 14.481 /$ 1 = Rp 216.806.114.500

E.2 Total Cavital Investment

1. Fixed Capital Investment (FCI)

Fixed Capital Investment adalah biaya yang diperlukan untuk mendirikan

fasilitas-fasilitas pabrik secara fisik (belum beroperasi). Fixed Capital Investment

terdiri biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung (indirect cost).

a. Direct Cost (DC)

Direct cost atau biaya langsung adalah biaya yang diperlukan untuk pembangunan

pabrik. Biaya ini meliputi :

• Biaya pembelianalat (Purchased Equipment Cost)

Adalah biaya pembelian peralatan pabrik dari tempat pembelian sampai ke

lokasi pabrik. Biaya ini terdiri dari:

Transportasi ke pelabuhan = 10% × EC

= 10% × Rp 216.806.114.500

= Rp 21.680.611.450

Asuransi pengangkutan = 0,5% × EC

= 0,5% × Rp 216.806.114.500

= Rp 1.084.030.573

`
 E-9

Transportasi ke lokasi = 4% × EC

= 4% × Rp 216.806.114.500

= Rp 8.672.244.580

Total Pembelian alat (PEC) = Rp 248.243.001.103

• Biaya Pemasangan Alat (Equipment Installation Cost)

Pemasangan peralatan meliputi biaya pekerja, pondasi, penyangga, podium,

biaya kontruksi dan faktor lain yang berhubungan langsung dengan

pemasangan peralatan. Meliputi pemasangan, pengecatan, dan isolasi

peralatan. Besarnya biaya pemasangan sekitar 25-55% dari biaya peralatan,

diambil sebesar 30%. (Peters & Timmerhaus, 1991).

Pemasangan = 30% × PEC

= 30% ×Rp 248.243.001.103

= Rp 74.472.900.331

• Biaya Instrumentasi dan Kontrol

Biaya total instrumentasi tergantung pada jumlah kontrol yang diperlukan dan

sekitar 8 – 50% dari harga total peralatan, diambil sebesar 30%. (Peters &

Timmerhaus, 1991).

Instrumentasi = 30% × PEC

= 30% ×Rp 248.243.001.103

= Rp 74.472.900.331

`
 E-10

• Biaya Perpipaan (Piping Cost)

Meliputi biaya pekerja pembungkus pipa, valve, fitting, pipa, penyangga, dan

lainnya yang termasuk dalam pemancangan lengkap semua pipa yang

digunakan secara langsung dalam proses. Besarnya biaya perpipaan sekitar

10-80% dari biaya peralatan, diambil 30% (Peters & Timmerhaus, 1991).

Perpipaan = 30% × PEC

= 30% ×Rp 248.243.001.103

= Rp 74.472.900.331

• Biaya instalasi listrik (electrical installation)

Biaya untuk instalasi listrik meliputi pekerja instalasi utama dan material

untuk daya dan lampu, dengan penerangan gedung termasuk biaya servis.

Besarnya sekitar 10-40% dari total biaya peralatan, diambil sebesar 20%,

(Peters & Timmerhaus, 1991).

Listrik = 20% × PEC

= 20% ×Rp 248.243.001.103

= Rp 49.648.600.221

• Biaya Bangunan (Building Including Services)

Biaya untuk bangunan termasuk servis terdiri biaya pekerja, material, dan

persediaan yang terlibat dalam pemancangan semua gedung yang

berhubungan dengan pabrik. Besarnya yaitu 10-70% dari biaya total alat,

diambil sebesar 30%.

`
 E-11

Bangunan = 30% × PEC

= 30% ×Rp 248.243.001.103

= Rp 74.472.900.331

Pengembangan Lahan (Yard Improvment)

Biaya ini meliputi biaya untuk pagar, fasilitas olahraga jalan raya, jalan

alternatif, pertamanan, dan lainnya. Dalam industri kimia nilainya sekitar 10-

20% dari total biaya peralatan diambil 10%, (Peters & Timmerhaus, 1991).

Yard improvement = 10% × PEC

= 10% × Rp 248.243.001.103

= Rp 24.824.300.110

• Tanah (land)

Biaya untuk tanah dan survey tergantung pada lokasi properti dan dapat

bervariasi oleh faktor biaya per hektar. Untuk industri asetanilida sendiri

didirikan di Jawa Tengah dengan luas tanah sebesar 2,2 hektar. Untuk harga

tanah di Jawa Tengah senilai Rp. 1.200.000,00 per 1 m2.

Tanah = Luas Lahan × Harga Tanah

= 22.000 m2 × Rp. 1.250.000,00 / 1 m2

= Rp 27.500.000.000

• Service Facilities

Biaya ini meliputi perawatan fasilitas-fasilitas yang ada di dalam pabrik.

Dalam industri kimia nilainya sekitar 30 – 80% dari total pembelian alat

diambil sebesar 30%, (Peters & Timmerhaus, 1991).

`
 E-12

Service facilities = 30% × PEC

= 30% ×Rp 248.243.001.103

= Rp 74.472.900.331

Sehingga, Total Direct Cost (DC) yaitu Rp 722.580.403.087

b. Indirect Cost (IC)

Indirect cost atau biaya tidak langsung meliputi :

• Biaya teknik dan supervisi (engineering and supervision cost)

Biaya untuk desain kontruksi dan teknik, gambar, akuntansi, kontruksi dan

biaya teknik, travel, reproduksi, komunikasi, dan biaya kantor pusat.

Besarnya sekitar 5-30% dari biaya langsung, diambil sebesar 5%.(Peters &

Timmerhaus, 1991).

Teknik dan supervisi = 5% × DC

= 5% × Rp 722.580.403.087

= Rp 36.129.020.154

• Biaya Konstruksi (Contruction cost)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namun dapat

diperkirakan sekitar 10-20% dari biaya langsung, diambil sebesar 10%,

(Peters & Timmerhaus, 1991).

Konstruksi = 10% × DC

= 10% × Rp 722.580.403.087

= Rp 72.258.040.309

`
 E-13

• Biaya Tak Terduga (Contingency)

Faktor biaya tak terduga biasanya dilibatkan dalam estimasi investasi modal

untuk menjamin kejadian yang tak terduga, seperti badai, banjir, perubahan

harga, perubahan desain yang kecil, kesalahan dalam estimasi, dan biaya tak

terduga lainnya. Biaya ini berkisar 5-15% dari total FCI, diambil sebesar 5%.

(Peters & Timmerhaus, 1991).

Biaya tak terduga = 5% × FCI

= 5% x Rp 963.440.537.449

= Rp 48.172.026.872

Biaya Jasa Kontraktor (Contractor’s Fee)

Biaya ini bervariasi pada situasi yang berbeda-beda, namum dapat

diperkirakan sekitar 2-8% dari total DC, diambil sebesar 5% (Peters &

Timmerhaus, 1991).

Biaya jasa kontraktor = 5% × DC

= 5% × Rp 722.580.403.087

= Rp 36.129.020.154

• Plant start up

Sebelum pabrik beroperasi, kemungkinan akan ada perubahan-perubahan

yang bertujuan untuk mengoptimumkan kondisi desain. Perubahan itu meliputi

material, peralatan dan kerugian bila pabrik hanya beroperasi dengan kapasitas

menurun. Biaya ini berkisar 0 –12% dari modal tetap. Ditetapkan sebesar 5%

(Peters & Timmerhaus, 1991).

`
 E-14

Biaya start up = 5% × FCI

= 5% x Rp 963.440.537.449

= Rp 48.172.026.872

Total Indirect Cost = Rp 144.516.080.617 + 10% FCI

Fixed Capital Investment (FCI)

FCI = Direct Cost + Indirect Cost

FCI = Rp 454.981.278.867 + Rp 144.516.080.617 + 10% FCI

0,9 FCI = Rp Rp 454.981.278.867 + Rp 144.516.080.617

FCI = Rp 963.440.537.449

2. Working Capital Investment (WCI)

Working capital untuk industri pabrik terdiri dari jumlah total uang yang

diinvestasikan untuk (1) stok bahan baku dan persediaan, (2) stok produk akhir

dalam proses yang sedang dibuat, (3) uang diterima (account receivable), (4) uang

ditangan untuk pembayaran bulanan biaya operasi, seperti gaji, dan upah (5) uang

terbayar (account payable), dan (6) pajak terbayar (taxes payable).

Perbandingan working capital terhadap total capital investment bervariasi

untuk perusahaan yang berbeda, namum sebagian besar pabrik kimia

menggunakan working capital awal sebesar 10 – 20 % dari total capital

investment (Peters & Timmerhaus, 1991).

WCI = 15% Total Capital Invesment

`
 E-15

Total Capital Investment (TCI)

TCI = FCI + WCI

= FCI + 0,15 TCI

= Rp 963.440.537.449 + 0,15 TCI

0,85 TCI = Rp 963.440.537.449

TCI = Rp 1.133.459.455.823

Sehingga,WCI = 15 % × TCI

= 15% x Rp 1.133.459.455.823

= Rp 170.018.918.373

Perincian TCI dapat dilihat pada Tabel E.4. berikut ini.

Tabel E.4. Perincian TCI Pabrik Asetanilida

Direct Cost Total Cost
- Purchased equipment-delivered Rp 248.243.001.102,50
- Purchased equpment installation Rp 74.472.900.330,75
- Instrumentation dan controls (installed) Rp 74.472.900.330,75
- Piping (Biaya perpipaan) Rp 74.472.900.330,75
- Electrical (installed) Rp 49.648.600.220,50
- Buildings Rp 74.472.900.330,75
- Yard improvement Rp 24.824.300.110,25
- Service facilities Rp 74.472.900.330,75
- Tanah Rp 27.500.000.000
Total Direct Cost Rp 722.580.403.087
Indirect Cost
- Engineering and supervision Rp 36.129.020.154,35
- Construction expenses Rp 72.258.040.308,70

`
 E-16

- Contractor fee Rp 36.129.020.154,35

- Plant start up Rp 48.172.026.872,47
- Biaya tak terduga Rp 48.172.026.872,47
Total indirect Cost Rp 240.860.134.362,33
Fixed Capital Investment (FCI) Rp 963.440.537.449
Working Capital Investment (WCI) Rp 170.018.918.373
Total Cost Invesment (TCI) Rp 1.133.459.455.823

E.3Total Production Cost

1. Manufacturing Cost (MC)

Merupakan biaya yang dikeluarkan untuk proses pembuatan produk.

Manufacturing cost terdiri direct manufacturing cost, fixed charges and plant

overhead.

a. Direct Manufacturing Cost

Merupakan biaya yang berhubungan langsung dengan operasi manufaktur atau

pembuatan suatu produk, yang terdiri:

• Bahan Baku (Raw Material)

Dalam industri kimia, salah satu biaya utama dalam operasi produksi adalah

untuk bahan baku yang terlibat dalam proses. Jumlah bahan baku yang harus

disuplai persatuan waktu atau per satuan produk dapat ditentukan dari proses

neraca massa.

`
 E-17

Tabel E.5. Kebutuhan bahan baku proses dan harga

Kebutuhan Harga Biaya total/tahun
Komponen
kg/jam (Rp/kg) Rp/tahun
C6H5NH2 2.706,3558 Rp 20.423 Rp 437.743.930.383
CH3COOH 1.744,3672 Rp 7.753 Rp 107.112.464.981
Total Rp 544.856.395.364
Sumber : icis.com

• Utilitas (Utilities)

Biaya untuk utilitas terdiri dari : biaya pengolahan air, biaya pembangkit

steam, biaya pembangkit listrik dan bahan bakar.

Tabel E.6. Kebutuhan dan harga bahan pembantu untuk utilitas

Komponen kg/tahun Rp/kg Rp/tahun
Alum 3.960 4.785 Rp 18.948.600
Kaporit 3.960 22.500 Rp 89.100.000
CaOH 3.960 20.000 Rp 79.200.000
Hot oil 50.000 10.000 Rp 500.000.000
Gas alam 499.118,40 10.000 Rp 4.991.184.000
Listrik 4.093.432,91 1.200 Rp 4.912.119.492
solar 467.937,36 11.000 Rp 5.147.310.960
Total Rp 15.737.863.052

• Pekerja Operasi (operating labor)

Dalam industri kimia, salah satu biaya utama dalam operasi produksi adalah

gaji pekerja operasi. Pekerja operasi yang dimaksud adalah pekerja yang

langsung berhubungan dengan proses operasi pabrik, seperti operator alat,

yang nilainya sebesar 10% - 20% atau disesuaikan dengan indeks gaji

karyawan tempat pabrik berdiri. (Peters & Timmerhaus, 1991). Daftar gaji

karyawan produksi :

`
 E-18

Tabel E.6. Daftar gaji karyawan

Total Gaji
Jabatan Jumlah
Per Bulan Per Tahun
Proses 23 Rp 6.000.000 Rp 1.656.000.000
Utilitas 37 Rp 6.000.000 Rp 2.664.000.000
Total Rp 4.320.000.000
UMR Kebakramat : Rp. 2.130.000.- (Tahun 2020)

• Direct Supervisory

Sejumlah supervisor (kepala bagian, kepala seksi, insiyur proses) selalu

diperlukan untuk operasi manufaktur, Jumlah kebutuhan pegawai ini

berhubungan erat dengan jumlah pekerja operasi, kompleksitas operasi, dan

standar kualitas produk. Besarnya gajidirect supervisoryyaitu sebesar 10% -

25% dari operating labor (Peters & Timmerhaus, 1991).

Tabel E.7. Daftar gaji Supervisor

Total Gaji
Jabatan Jumlah
Per Bulan Per Tahun
Staf Ahli 2 Rp 15.000.000 Rp 360.000.000
Kepala Bagian 2 Rp 12.000.000 Rp 288.000.000
Kepala Seksi 8 Rp 8.000.000 Rp 768.000.000
Total Rp 1.416.000.000

• Perawatan dan Perbaikan (Maintenence and Repair)

Biaya perawatan dan perbaikan meliputi biaya untuk pekerja, material, dan

supervisor. Biaya tahunan perawatan dan perbaikan untuk industri kimia

berkisar 2 - 10% dari fixed capital investment, diambil sebesar 10%, (Peters

& Timmerhaus, 1991)

Perawatan = 4% × FCI

= 4% × Rp 963.440.537.449

= Rp 38.537.621.498

`
 E-19

• Operating Supplies

Dalam beberapa operasi manufaktur, persediaan macam-macam dibutuhkan

untuk menjaga fungsi proses secara efisien. Misalnya grafik, pelumas tes

bahan kimia, penjagaan persediaan dan lainnya. Biaya tahunan untuk tipe

tersebut sekitar 0,5-1% dari MR, diambil sebesar 0,7%, (Peters &

Timmerhaus, 1991).

Operating supplies = 0,7% × MR

= 0,7% × Rp 38.537.621.498

= Rp 269.763.350

• Laboratory Charges

Biaya tes laboratorium untuk kontrol operasi dan untuk kontrol kualitas

produk dimasukkan dalam biaya ini. Biaya ini umumnya dihitung dengan

memperkirakan jam pekerja yang terlibat dan mengalikannya dengan tingkat

yang sesuai. Nilainya berkisar 10-20% dari operating labor(Peters &

Timmerhaus, 1991)

Laboratory Charges = 10% OL

= 10% x 4.320.000.000

= 432.000.000

• Royalti dan paten

Biaya yang dipersiapkan untuk pembayaran paten dan royalti, karena pabrik

beroperasi berdasarkan proses yang telah dipatenkan. Besarnya biaya untuk

pembayaran paten dan royalti sekitar 0 – 6% dari total production cost(Peters

& Timmerhaus, 2003), diambil sebesar 2%.

`
 E-20

Paten dan royalti = 2% TPC

Direct Manufacturing Cost

DMC = Rp 599.401.643.264 + 2% TPC

b. Fixed Charges/Fixed Manufacturing Cost (FMC)

Merupakan biaya pengeluaran yang berkaitan dengan initial fixed capital

investment dan harganya tetap dari tahun ke tahun serta tidak tergantung pada

jumlah produksi. Terdiri dari :

• Depresiasi (Depreciation)

Merupakan penurunan nilai atau harga dari peralatan atau bangunan seiring

berjalannya waktu pemakaian atau penggunaan. Depresiasi ini terdiri dari :

depresiasi mesin dan peralatan dan depresiasi bangunan.

Depresiasi Mesin dan Peralatan =10% × FCI

=10% × Rp 963.440.537.449

= Rp 96.344.053.745

Depresiasi Bangunan = 2% × Building

= 2% × Rp 74.472.900.331

= Rp 1.489.458.007

`
 E-21

• Pajak lokal (Local Taxes)

Nilai pajak lokal properti tergantung pada lokasi utama pabrik dan peraturan

atau hukum daerah tersebut. Nilai local taxes sebesar 1-4% dari fixed capital

investment (Peters and Timmerhaus, 1991).

Local taxes = 2% × FCI

= 2% × Rp 963.440.537.449

= Rp 19.268.810.749

• Asuransi (Insurance)

Tingkat asuransi tergantung pada tipe proses yang terjadi atau berlangsung

pada operasi manufaktur dan tingkat ketersediaan fasilitas keamanan atau

perlindungan. Nilainya sekitar 0,4-1% dari fixed capital investment (Peters and

Timmerhaus, 1991).

Asuransi = 0,4% × FCI

= 0,4% × Rp 963.440.537.449

= Rp 3.853.762.150
• Finance (interest)

Bunga dipertimbangkan sebagai kompensasi yang dibayarkan untuk

pengunaan modal yang dipinjam. Tingkat bunga tahunan sebesar 0 -10% dari

modal investasi total (total capital investment) (Peters and Timmerhaus,

1999).

Finance = 2% ×TCI

= 2% × Rp 1.133.459.455.823

= Rp 22.669.189.116

`
 E-22

Total Fixed Charges

FC = Rp 143.625.273.767

c. Plant overhead Cost (POC)

Merupakan biaya untuk keperluan seperti rumah sakit dan pelayanan

kesehatan, perawatan umum pabrik, pelayanan keselamatan, fasilitas rekreasi,

pensiun, kontrol laboratorium, pengepakan, perlindungan pabrik, fasilitas

pengiriman dan penerimaan barang dan sebagainya. Plant overhead sekitar 5 –

15% total production cost. (Peters & Timmerhaus, 1991)

Plant overhead = 5% TPC

Manufacturing Cost

Manufacturing Cost = Total Fixed Charges + Total Direct Manufacturing Cost

+ Plant Overhead

= Rp 143.625.273.767 + Rp 599.401.643.264 + 7% TPC

= Rp 801.793.043.089 + 7% TPC

2. General Expenses

Merupakan biaya umum yang termasuk dalam operasi perusahaan. Terdiri

dari biaya administrasi, biaya distribusi dan pemasaran, biaya riset dan

pengembangan, serta biaya bunga. Terdiri dari :

`
 E-23

• Biaya Administrasi (Administrative Cost)

Biaya administratif adalah gaji karyawan administrasi kantor termasuk

diantaranya Direktur Utama, Direktur, Karyawan non Shift. Biaya

administratif dapat dilihat pada tabel E.8. Dibawah ini.

Tabel E.8. Daftar gaji karyawan

Total Gaji
Jabatan jumlah
Per Bulan Per Tahun
Direktur Utama 1 Rp 25.000.000 Rp 300.000.000
Direktur Teknik dan Produksi 1 Rp 20.000.000 Rp 240.000.000
Direktur Keungan dan Umum 1 Rp 10.000.000 Rp 240.000.000
Sekretaris Direktur 3 Rp 10.000.000 Rp 360.000.000
Personalia 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Humas 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Pembelian 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Pemasaran 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Administrasi 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Kas 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Pemeliharaan 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Customer service 3 Rp 4.200.000 Rp 162.200.000
Litbang 3 Rp 4.500.000 Rp 162.000.000
Keamanan 10 Rp 4.000.000 Rp 480.000.000
Dokter 2 Rp 7.500.000 Rp 180.000.000
Cleaning service 6 Rp 3.900.000 Rp 280.800.000
Paramedis 4 Rp 5.000.000 Rp 240.000.000
Pesuruh 4 Rp 3.900.000 Rp 187.200.000
Supir 4 Rp 3.900.000 Rp 187.200.000
Total 63 Rp 4.142.400.000
UMR Kebakramat : Rp. 2.130.000.- (Tahun 2020)

• Biaya Pemasaran dan Distribusi (Distribution and Marketing Cost)

Biaya pemasaran dan distribusi tergantung pada barang utama yang

dihasilkan, produk lain yang dijual perusahaan, lokasi pabrik, dan kebijakan

perusahaan. Dalam industri kimia besarnya biaya ini sekitar 2 - 20% dari

biaya total produksi (total production cost) (Peters and Timmerhaus, 1999).

`
 E-24

Pemasaran dan distribusi = 2% × TPC

• Biaya Riset dan Pengembangan (Research and Development Cost)

Biaya ini termasuk kaji dan upah semua pekerja yang berhubungan langsung

dengan tipe pekerjan tersebut, biaya tetap dan operasi semua mesin dan

peralatan yang terlibat, biaya untuk barang dan persediaan, dan biaya lain-

lain. Dalam industri kimia, biaya ini sekitar 2 - 5 % dari biaya total produksi

(Peters and Timmerhaus, 1999). Biaya ResearchandDevelopment = 2% ×

TPC

General Expenses :

General Expenses = administrative cost + distribution and selling cost

+ research and development cost

= Rp 4.142.400.000+ 4% TPC

Total Production Cost (TPC) :

TPC = Manufacturing Cost + General Expenses + Plant

overhead

= Rp 743.026.917.031 + Rp 4.142.400.000+ 11% TPC

= Rp 747.169.317.031 + 11 % TPC

89% TPC = Rp 747.169.317.031

TPC = Rp 839.516.086.552

sehingga dapat dihitung :

Royalti/ paten = 2% x TPC

= Rp 16.790.321.731

`
 E-25

Plant Over Head = 5 % × TPC

= Rp 41.975.804.328

Distribution and Marketing Cost = 2 % × TPC

= Rp 16.790.321.731

Riset dan Pengembangan = 2 % × TPC

= Rp 16.790.321.731

Perincian TPC dapat dilihat pada table E.9 berikut :

Tabel E.9. Perincian TPC Pabrik Asetanilida

A. MANUFACTURING COST
1. Direct manufacturing cost
- Raw Material Rp 544.856.395.364
- Utilitas Rp 15.737.863.052
- Maintenance and repair cost Rp 38.537.621.497,97
- Operating labor Rp 4.320.000.000
- Direct Supervisory Rp 1.416.000.000
- Operating supplies Rp 269.763.350,49
- Laboratory charges Rp 432.000.000
Total Direct manufacturing cost Rp 622.359.964.995,13
Fixed Charges
- Depresiasi Rp 97.833.511.751,55
- Pajak lokal Rp 19.268.810.748,99
- Asuransi Rp 3.853.762.149,80
- Financing Rp 22.669.189.116,45
Total Fixed Charges Rp 143.624.273.766,79
3. Plant Overhead Cost (POC) Rp 41.975.804.327,58
Total Manufacturing cost Rp 807.961.043.089,50
B. GENERAL EXPENSES
1. Administrative cost Rp 4.142.400.000
2. Distribution and Selling Cost Rp 16.790.321.731,03
3. Research and Development Cost Rp 16.790.321.731,03
Total General Expenses Rp 37.723.043.462,06
TPC = Manufacturing Cost + General expenses Rp 845.684.086.552

`
 E-26

E.4 Analisis Kelayakan (Profitability Analisis)

Analisis kelayakan diperuntukan untuk mengetahui apakah suatu pabrik layak

untuk didirikan dilihat dari segi ekonominya. Untuk itu perlu diketahui harga

penjualan dari produk yang dihasilkan. Analisis kelayakan ekonomi dapat

diketahui dengan dua metode, yaitu metode analisis kelayakan linier dan metode

analisis kelayakan discounted cash flow. Berikut ini adalah tabel harga penjualan

produk dari Pabrik Asetanilida.

Tabel E.10. Hasil Penjualan ProdukAsetanilida

Produk Produksi (kg/jam) Harga (Rp/Kg) Rp/tahun
Asetanilida 3.535,3535 46.515 Rp 1.302.419.986.976
Total Penjualan Rp 1.302.419.986.976
Sumber : icis.com

Profit:

Sales = Rp 1.302.419.986.976

Total Production Cost (TPC) = Rp 845.684.086.552

Profit before tax (Pb) = Sales - TPC

= Rp 1.302.419.986.976 - Rp 845.684.086.552

= Rp 456.735.900.424

Taxes = 25% Pb

= 25% × Rp 456.735.900.424

= Rp 114.183.975.106

Profit after tax (Pa) = Pb - Taxes

= Rp 456.735.900.424 – Rp 114.183.975.106

= Rp 342.551.925.318

`
 E-27

1. Analisis Ekonomi Metode Linier

a. Percent Return on Investment (ROI)

ROI after taxes :

. . .
ROIa = × 100% = 1.133.459.455.823
× 100% = 30,22%

ROI before taxes :

! ". . .
ROIb = × 100% = ×100% = 40,3 %
1.133.459.455.823

b. Pay Out Time (POT)

POT before taxes :

FCI
POTb =
Pb + 0,1 FCI
" . . .
=
". . . #( , % " . . . )

= 1,74 tahun

POT after taxes :

FCI
POTa =
Pa + 0,1 FCI

" . . .
=
. . . #( , % " . . . )

= 2,20 tahun

c. Break Even Point (BEP)

BEP adalah titik batas produksi suatu pabrik sehingga dapat dikatakan tidak

untung dan tidak rugi atau dapat dikatakan titik impas. BEP merupakan titik

perpotongan antara total cost dan sales.

`
 E-28

Fa + 0,3 R a
BEP = × 100%
S a - Va - 0,7 R a
Keterangan :

Fa = Biaya tetap per tahun (Annual Fixed Expenses)

Ra = Biaya regulasi per tahun (Annual Regulated Expenses)

Va = Biaya variable per tahun (Annual Variable Expenses)

Sa = Penjualan per tahun (Annual Sales Expenses)

Tabel E.11. Jumlah Biaya pada Perhitungan BEP dan SDP

Jenis Biaya Rp
Annual fixed expenses (Fa) Rp 139.771.511.617
Variable Cost (Va)
Labour Rp 4.320.000.000
Plant overhead Rp 41.975.804.328
Direct Supervisory Rp 1.416.000.000
Laboratorium Rp 432.000.000
General Expense Rp 37.723.043.462
Maintenance Rp 38.537.621.498
Royalty Rp 14.028.937.871
Plant Supllies Rp 269.763.350
Bahan Baku Rp 544.856.395.364
Utilitas Rp 20.897.739.133
Total Rp 278.474.682.126
Total Production Cost (Fa + Va) Rp 418.246.193.743
Annual sales expenses (Sa) Rp 1.302.419.986.976

Fa + 0,3 R a
BEP = × 100%
S a - Va - 0,7 R a

. . ." # ( , % Rp177.842.213.971 )
BEP= . 100 %
1.302.419.986.976 , Rp 565.754.134.497 −( , % Rp 177.842.213.971 )

BEP = 31,5 %

Standar = 30-60

`
 E-29

d. Shut Down Point (SDP)

Shut Down Point (SDP) merupakan presentase kapasitas pabrik terhadap

kapasitas penuhnya, dimana pada kapasitas tersebut menutup pabrik lebih

baik dibandingkan mengoperasikannya. Hal tersebut dikarenakan produksi

menurun sampai di bawah BEP dan pada kondisi, dimana Fixed Expenses

lebih kecil dibandingkan selisih antara Total Cost dengan Total Sale’s.

0,3 R a
SDP = × 100%
S a - Va - 0,7 R a
( , % Rp 177.842.213.971)
SDP = 1.302.419.986.976 – Rp 565.754.134.497 −( , % Rp 177.842.213.971)
. 100 %

= 8,72%

Grafik BEP dan SDP pabrik Asetanilida ditunjukkan pada Gambar E.2.

berikut.

1400.00 Sale

Total Cost y = 13.02x - 5E-14

1200.00
Fixed Cost
1000.00
Regulated Expenses y = 6.902x + 193.1
800.00
Rp (Milyar)

BEP
600.00
y = 6.902x + 53.35
SDP
400.00

200.00

0.00
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
-200.00
Kapasitas Prosuksi (%)

Gambar E.2 Grafik Analisis Ekonomi

`
 E-30

Dari Gambar E.2 diperoleh persamaan garis untuk masing-masing garis :

Sale : y1 = 13,02x – 5E-14

Total Cost : y2 = 6,902x + 193,1

Regulated Expanses : y3 = 6,902x + 53,35

Maka titik potong antara total cost dan sale merupakan break even point

(BEP) atau y1 = y2.

13,02x – 5E-14 = 6,902x + 193,1

13,02x – 5E-14 - 6,902x = 193,1

(13,02 x – 6,902x) = 193,1 + 5E-14

6,1180x = 193,1

x =32 %

Maka titik potong antara regulated expanses dan sale merupakan shut down

point (SDP) atau y1 = y3.

13,02x – 5E-14 = 6,902x + 53,35

13,02 x – 6,902x = 53,35 + 5E-14

6,1180x = 53,35

x =9%

2. Discounted Cash FlowRate of Return (DCFRR)

a. Usia ekonomi pabrik dihitung dengan persamaan:

FCI− Salvage value

n =
depresiasi

" . . . , ,
=
97.833.511.751,55

= 9,84 tahun

`
 E-31

= 10 tahun

b. Nilai bunga (interest, i) dihitung dengan persamaan :

(FCI + WCI) (1 + i)n = {(1 + i)n-1 + (1+ i)n-2 +…+1)}.(CF).(WCI + SV)

Keterangan:

FCI = Rp 963.440.537.449,33

WCI = Rp 170.018.918.373,41

CF = keuntungan setelah pajak + depresiasi

= Rp 440.385.437.070

SC = Salvage value (Rp. 0)

Berdasarkan trial and error diperoleh nilai interest,

i = 36,26%
3. Analisis Ekonomi Discounted Cash Flow (DCF)

Diketahui data :

- TCI = Rp 1.133.459.455.823

- Modal sendiri = 75 % TCI (asumsi)

= 75 % × Rp 1.133.459.455.823

= Rp 850.094.591.867

- Modal pinjaman = TCI – Modal sendiri

= Rp 1.133.459.455.823 - Rp 850.094.591.867

= Rp 283.364.863.956

- TPC = Rp 845.684.086.552

- Depresiasi = Rp 97.833.511.752

- Harga produk = Rp 1.302.419.986.976

- Bunga Bank = 15% (rata-rata dan dianggap tetap)

`
 E-32

- Pajak = 25%

- Usia pabrik = 10 tahun

- Kapasitas produksi = Tahun pertama sebesar 70

Tahun kedua sebesar 90

Tahun ketiga dan seterusnya sebesar 100%

- Masa konstruksi = 2 tahun

a. Pada tahun -2 (konstruksi tahun pertama)

Dikeluarkan biaya sebesar 75 % TCI sebesar Rp 850.094.591.867

Pengeluaran pada tahun -1 seluruhnya digunakan modal sendiri.

Modal sendiri = Rp 850.094.591.867

b. Pada tahun 0

Dikeluarkan biaya sebesar 25 % TCI sebesar Rp 283.364.863.956 semua

adalah pinjaman dari bank, jadi total hutang pada awal tahun 0 adalah :

Hutang tahun 0 = Rp 283.364.863.956

Bunga Bank = 15 % × Rp 283.364.863.956 = Rp 42.504.729.593

Bunga bank ini akan dikenakan mulai pada tahun berikutnya

Perhitungan DCF (Discounted Cash Flow) selanjutnya ditunjukan pada

Tabel E.12

Tahun : tahun konstruksi dan tahun produksi

Kapasitas : persentase kapasitas produksi dari total produksi

Hasil penjualan : kapasitas produksi × total penjualan

Biaya produksi : kapasitas produksi ×total production cost (TPC)

Laba kotor : hasil penjualan – biaya produksi

`
 E-33

Pajak : 25%

Laba bersih : laba kotor – pajak

Depresiasi : dari perhitungan investasi

Net cash flow : depresiasi + laba bersih

Discounted net : net cash flow / discount factor

Discounted factor : 1/(1+i)n

Investasi : total pengeluaran tahun -1, dan 0.

Modal sendiri : 75 % × TCI

Cumulatif Cashflow : (cash flow)n + (cumulative cash flow)n-1

`
 E-31

Tabel E.12. Discounted Cash Flow Pabrik Asetanilida Kapasitas 28.000 ton/tahun
Kapasitas Laba (Rp)
Tahun Hasil Penjualan Biaya Produksi Depresiasi Net Cash Flow
ke Produksi (Rp) (Rp) (Rp) (Rp)
Laba Kotor Pajak Laba bersih

-2 - - - - - - - -

-1 - - - - - - - -

1 70% 911.693.990.883 591.978.860.586 319.715.130.297 63.943.026.059 255.772.104.238 97.833.511.752 353.605.615.989

2 90% 1.172.177.988.278 761.115.677.896 411.062.310.382 82.212.462.076 328.849.848.305 97.833.511.752 426.683.360.057

3 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

4 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

5 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

6 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

7 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

8 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

9 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

10 100% 1.302.419.986.976 845.684.086.552 456.735.900.424 91.347.180.085 365.388.720.339 97.833.511.752 463.222.232.091

 E-F

Tabel E.12. Lanjutan

Net Present Value
Bunga Pengembalian
Trial for i = 36,26 % (Rp) Total Investasi Modal Sendiri Total Pinjaman
Pinjaman (Rp) Pinjaman Hutang
Cumulative discount Present Value (Rp) (Rp) (Rp)
(Rp) (Rp)
Cash Flow (Rp) factor (Rp)
-850094591867 - - - 850.094.591.867 850.094.591.867 - - - -
-1133459455823 0,36263 - - 1.133.459.455.823 - 283.364.863.956 42.504.729.593 325.869.593.549 -
-779853839834 0,7339 259.502.583.103 259.502.583.103 - - 325.869.593.549 48.880.439.032 374.750.032.581 255.772.104.238
-353170479777 0,5386 229.800.394.039 489.302.977.143 - - 374.750.032.581 56.212.504.887 430.962.537.469 328.849.848.305
110051752314 0,3952 183.086.780.918 672.389.758.061 - - 102.112.689.163 15.316.903.374 117.429.592.538 117.429.592.538
573273984405 0,2901 134.362.946.831 806.752.704.892 - - - - - -
1036496216496 0,2129 98.605.707.035 905.358.411.927 - - - - - -
1.499.718.448.587 0,1562 72.364.336.219 977.722.748.145 - - - - - -
1.962.940.680.678 0,1146 53.106.430.792 1.030.829.178.938 - - - - - -
2.426.162.912.769 0,0841 38.973.521.197 1.069.802.700.134 - - - - - -
2.889.385.144.860 0,0617 28.601.721.709 1.098.404.421.843 - - - - - -
3.352.607.376.951 0,0453 20.990.109.684 1.119.394.531.527 - - - - - -

E - 33
`
 E-34

4000
3500

Cumulative Cash Flow

3000
2500
2000
1500
1000
500
0
-4 -2 -500 0 2 4 6 8 10 12
-1000
-1500
Umur Pabrik (Tahun Ke-)

Gambar E.3. Kurva Cummulative Cash Flow terhadap Umur Pabrik

Hasil evaluasi atau uji kelayakan ekonomi pabrik Asetanilida disajikan dalam

tabel dibawah ini :

Tabel E.13 Hasil uji kelayakan ekonomi

Analisa Presentase
No Batasan Keterangan
Kelayakan (%)
1 ROI 30,22%. Min. 21% Layak
2 POT 2,20 tahun Max 4,8 tahun Layak
3 BEP 31,5 % 31 – 60% Layak
4 SDP 8,72 % – Layak
5 DCF 36,26% Min. 15% Layak

Penentuan tingkat resiko pabrik

1. Ditinjau dari segi proses

Pabrik Asetanilida bekerja pada suhu yang relatif tinggi yaitu 225oC pada

evaporator. Suhu proses terendah adalah 30°C. Fasa yang ditangani berupa

cair dan padatan.Selain itu, pabrik menangani bahan-bahan yang korosif.

Sehingga dari segi proses pabrik termasuk beresiko tinggi.

`
 E-35

2. Ditinjau dari segi politik, ekonomi, dan sosial

Ditinjau dari segi politik, ekonomi, dan sosial pabrik direncanakan akan

didirikan di Indonesia di mana keadaan politik, ekonomi, dan sosial cenderung

bergejolak dan tidak stabil. Sehingga dari segi kondisi politik, ekonomi, dan

sosial pabrik ini beresiko tinggi.

3. Ditinjau dari segi bahan baku dan pemasaran produk

Bahan baku diperoleh dari dalam negeri. Pabrik Asetanilida saat ini sudah ada

di Indonesia. Pemasaran produk Asetanilida mencakup Pulau Jawa dan Pulau

Sumatera. Oleh karena itu dari segi bahan baku dan pemasaran produk pabrik

tergolong beresiko rendah.