Lamp.

E-1

LAMPIRAN E
PERHITUNGAN ANALISA EKONOMI

Perhitungan evaluasi ekonomi meliputi :

1. Perhitungan Modal (Capital Invesment)
1.1 Fixed Capital Invesment
1.2 Working Capital Invesment
2. Manufacturing Cost
2.1 Direct Manufacturing Cost
2.2 Indirect Manufacturing Cost
2.3 Fixed Manufacturing Cost
3. General Expense
3.1 Administrasi
3.2 Sales
3.3 Riset
3.4 Finance
4. Analisa Kelayakan (Fit & Proper Test)
4.1 Keuntungan (Profit)
4.2 Return On Investment (ROI)
4.3 Pay Out Time (POT)
4.4 Break Even Point (BEP)
4.5 Shut Down Point (SDP)
4.6 Discounted Cash Flow

E.1 Metode Penaksiran Harga

Dasar perhitungan :
1. Kapasitas Produksi
Kapasitas produksi = 50000 ton/tahun
Satu tahun operasi = 330 hari
Tahun pabrik operasi = 2024
Asumsi kurs dollar = Rp 14,839
Luas pabrik = 61,180 m^2
Harga tanah = Rp 550,000

2. Harga Bahan Baku dan Produk

NaOH = Rp 1,600 /kg (Alibaba, 2022)
HCl = Rp 1,154 /kg (Alibaba, 2022)
C3H5Cl3 = Rp 14,263 /kg (Alibaba, 2022)
C3H6Cl2O = Rp 14,263 /kg (Alibaba, 2022)
C3H5ClO = Rp 65,595 /kg (Alibaba, 2022)
 Lamp.E-2

3. Harga Bahan Baku Utilitas

Air = Rp 5,400 /m3 (Alibaba, 2022)
H2SO4 = Rp 1,426 /kg (Alibaba, 2022)
NaOH = Rp 1,600 /kg (Alibaba, 2022)
Resin Kation = Rp 28,526 /kg (Alibaba, 2022)
Resin Anion = Rp 28,526 /L (Alibaba, 2022)
Hidrazin = Rp 35,658 /kg (Alibaba, 2022)
Solar = Rp 11,400 /L (PT. PERTAMINA)
Silika Gel = Rp 28,526 /kg (Alibaba, 2022)

Harga indeks tahun 2024 dicari dengan persamaan least square,

dengan menggunakan data indeks dari tahun 2015 sampai 2019.
Untuk tujuan tersebut digunakan data indeks sebagai berikut :

Tabel E.1 Indeks Harga

No. Tahun Indeks
1 2015 556.8
2 2016 541.7
3 2017 562.1
4 2018 603.1
5 2019 619.2

Dengan metode Least Square (Petters & Timmerhause, hal. 760)

dapat dilakukan penaksiran index harga rata-rata pada akhir tahun
2019. Penyelesaian dengan Least Square menghasilkan suatu
persamaan :
y=a+b(x-x)

Keterangan : a = ȳ, nilai rata-rata y

b = Ʃ (x - x)( ȳ - y) slope garis least square
Ʃ (x - x)2

Tabel E.2 Penaksiran Indeks Harga dengan Least Square

No. x y x2 y2 xy
1 2015 556.8 4060225 310026.24 1121952
2 2016 541.7 4064256 293438.89 1092067.2
3 2017 562.1 4068289 315956.41 1133755.7
4 2018 603.1 4072324 363729.61 1217055.8
 Lamp.E-3

5 2019 619.2 4076361 383408.64 1250164.8

Total 10085 2882.9 20341455 1666559.79 5814995.5

Σx = 10085
n = 5
x ̅ = Σx 10085
= = 2017
n 5

Persamaan 17.21, Timmerhaus 4th ed. :

Σx2 = 20341455
(Σx)2
Σ (x - x)2 = Σx2 -
n
(10085)2
= 20341455 - = 10
5
Σy = 2882.9
Σy 2882.9
ȳ = = = 576.58
n 5

Σy2 = 1666559.79
(Σy)2
Σ ( ȳ - y)2 = Σy2 -
n
(2882,9)2
= 1666559.79 - = 4337.31
5

Persamaan 17.20, Timmerhaus 4th ed. :

Σ xy = 5814995.5
Σx Σy
Σ (x - x) (ȳ - y) = Σ xy -
n
10085 x 2882.9
= 5814995.5 -
5
= 186.20

Nilai : a = ȳ = 576.58
Ʃ (x - x)( ȳ - y)
b =
Ʃ (x - x)2
186.20
= = 18.62
10

Berdasarkan nilai a dan b tersebut, diperoleh persamaan :

 Lamp.E-4

y = a+b(x-x)
untuk x = 2024
y = 576.58 + 18.62 ( x - 2017 )
= 706.92
Jadi, cost index pada tahun 2024 = 706.92
cost index pada tahun 2014 = 576.10
 Lamp.E-4

Tabel E.3 Harga Peralatan Proses

Harga Alat ($)
Kode Nama Alat Harga Satuan ($)
Total
2014 2024
T-01 Tangki 01 $ 3,000 $ 3,681 $ 3,681
T-02 Tangki 02 $ 34,300 $ 42,089 $ 42,089
T-03 Tangki 03 $ 34,300 $ 42,089 $ 42,089
T-04 Tangki 04 $ 36,600 $ 44,911 $ 44,911
T-05 Tangki 05 $ 26,900 $ 33,008 $ 33,008
M-01 Mixer 01 $ 58,600 $ 71,907 $ 71,907
M-02 Mixer 02 $ 119,800 $ 147,004 $ 147,004
M-03 Mixer 03 $ 10,500 $ 12,884 $ 12,884
R-01 Reaktor 01 $ 272,600 $ 334,502 $ 334,502
R-02 Reaktor 02 $ 275,500 $ 338,060 $ 338,060
N-01 Netralizer $ 85,000 $ 104,302 $ 104,302
DE-01 Dekanter $ 29,300 $ 35,953 $ 35,953
MD-01 Menara Distilasi 01 $ 45,365 $ 55,666 $ 55,666
MD-02 Menara Distilasi 02 $ 34,823 $ 42,731 $ 42,731
AC-01 Akumulator 01 $ 449 $ 551 $ 551
AC-02 Akumulator 02 $ 2,600 $ 3,190 $ 3,190
CD-01 Condensor 01 $ 19,500 $ 23,928 $ 23,928
CD-02 Condensor 02 $ 26,700 $ 32,763 $ 32,763
RB-01 Reboiler 01 $ 49,200 $ 60,372 $ 60,372
RB-02 Reboiler 02 $ 41,200 $ 50,556 $ 50,556
H-01 Heater 01 $ 27,700 $ 33,990 $ 33,990
H-02 Heater 02 $ 33,800 $ 41,475 $ 41,475
CL-01 Cooler 01 $ 24,500 $ 30,063 $ 30,063
CL-02 Cooler 02 $ 21,700 $ 26,628 $ 26,628
CL-03 Cooler 03 $ 37,600 $ 46,138 $ 46,138
CL-04 Cooler 04 $ 10,600 $ 13,007 $ 13,007
CL-05 Cooler 05 $ 14,200 $ 17,425 $ 17,425
CL-06 Cooler 06 $ 7,900 $ 9,694 $ 9,694
P-01 Pompa 01 $ 6,300 $ 7,731 $ 15,461
P-02 Pompa 02 $ 7,500 $ 9,203 $ 18,406
P-03 Pompa 03 $ 7,500 $ 9,203 $ 18,406
P-04 Pompa 04 $ 3,200 $ 3,927 $ 7,853
P-05 Pompa 05 $ 9,700 $ 11,903 $ 23,805
P-06 Pompa 06 $ 11,500 $ 14,111 $ 28,223
P-07 Pompa 07 $ 11,500 $ 14,111 $ 28,223
P-08 Pompa 08 $ 3,200 $ 3,927 $ 7,853
 Lamp.E-5

P-09 Pompa 09 $ 3,200 $ 3,927 $ 7,853

P-10 Pompa 10 $ 8,600 $ 10,553 $ 21,106
P-11 Pompa 11 $ 9,700 $ 11,903 $ 23,805
P-12 Pompa 12 $ 9,700 $ 11,903 $ 23,805
P-13 Pompa 13 $ 3,200 $ 3,927 $ 7,853
P-14 Pompa 14 $ 9,700 $ 11,903 $ 23,805
P-15 Pompa 15 $ 9,700 $ 11,903 $ 23,805
P-16 Pompa 16 $ 6,300 $ 7,731 $ 15,461
Total $ 1,994,294
Dalam Rupiah Rp 29,593,322,655

Tabel E.4 Estimasi Harga Peralatan Proses

Harga Alat ($)
Kode Nama Alat Harga Satuan ($)
Total
2014 2024
TU-01 Tangki Deklorinasi $ 3,000 $ 3,681 $ 3,681
CT-01 Cooling Tower $ 754,200 $ 925,463 $ 925,463
KE-01 Kation Exchanger $ 5,628 $ 6,906 $ 6,906
TU-02 Tangki H2SO4 $ 5,200 $ 6,381 $ 6,381
AE-01 Anion Exchanger $ 5,628 $ 6,906 $ 6,906
TU-03 Tangki NaOH $ 3,200 $ 3,927 $ 3,927
DE-01 Deaerator $ 26,250 $ 32,211 $ 32,211
TU-04 Tangki Hidrazin $ 6,900 $ 8,467 $ 8,467
BL-01 Boiler $ 218,300 $ 267,871 $ 267,871
BW-01 Blower $ 13,500 $ 16,566 $ 16,566
TU-05 Tangki Umpan Boiler $ 7,000 $ 8,590 $ 8,590
TU-06 Tangki Kondensat $ 7,100 $ 8,712 $ 8,712
FT-01 Flash Tank $ 17,058 $ 20,932 $ 20,932
TU-07 Tangki Silika $ 1,700 $ 2,086 $ 2,086
KU-01 Kompresor $ 55,100 $ 67,612 $ 67,612
CLU Cooler Udara Tekan $ 17,400 $ 21,351 $ 21,351
TU-08 Tangki U.T $ 7,900 $ 9,694 $ 9,694
G-01 Generator $ 1,050 $ 1,288 $ 1,288
TU-09 Tangki Bahan Bakar $ 23,400 $ 28,714 $ 28,714
PU-01 Pompa Utilitas 01 $ 17,600 $ 21,597 $ 21,597
PU-02 Pompa Utilitas 02 $ 3,200 $ 3,927 $ 3,927
PU-03 Pompa Utilitas 03 $ 3,200 $ 3,927 $ 3,927
PU-04 Pompa Utilitas 04 $ 3,200 $ 3,927 $ 3,927
PU-05 Pompa Utilitas 05 $ 17,600 $ 21,597 $ 21,597
PU-06 Pompa Utilitas 06 $ 3,200 $ 3,927 $ 3,927
 Lamp.E-6

PU-07 Pompa Utilitas 07 $ 17,600 $ 21,597 $ 21,597

PU-08 Pompa Utilitas 08 $ 6,300 $ 7,731 $ 7,731
PU-09 Pompa Utilitas 09 $ 6,300 $ 7,731 $ 7,731
PU-10 Pompa Utilitas 10 $ 6,300 $ 7,731 $ 7,731
PU-11 Pompa Utilitas 11 $ 17,600 $ 21,597 $ 21,597
PU-12 Pompa Utilitas 12 $ 3,200 $ 3,927 $ 3,927
PU-13 Pompa Utilitas 13 $ 11,500 $ 14,111 $ 14,111
Total $ 1,590,679
Dalam Rupiah Rp 23,604,088,797

Tabel E.5 Estimasi Harga Peralatan Utilitas yang Dibuat Di Tempat

Kode Nama Alat Harga Satuan (Rp) Total

BU-01 Bak Air Bersih Rp 10,000,000 Rp 10,000,000

BU-02 Bak Air Kantor & LU Rp 10,000,000 Rp 10,000,000
Total Rp 20,000,000

Total biaya harga peralatan proses dan utilitas = $ 3,584,973

= Rp 53,217,411,452

Tabel E.6 Total Purchased Equipment Cost (PEC)

No. Purchased Equipment Cost Biaya
1 Harga alat FOB/Equipment Cost (EC) $ 3,584,973
2 Biaya pengangkutan sampai pelabuhan (15% EC) $ 537,746
3 Asuransi pengangkutan (2% EC) $ 71,699
4 Provisi bank (0,2-0,5% EC, diambil 0,5% EC) $ 17,925
5 EMKL (Ekspedisi Muatan Kapal Laut 1% EC) $ 35,850
6 Pajak bea masuk barang (20% EC) $ 716,995
Total PEC $ 4,965,187
Dalam Rupiah Rp 73,678,414,862

Tabel E.7 Total Physical Plant Cost (PPC)

No. Physical Plant Cost (PPC) Biaya
1 PEC $ 4,965,187
2 Instalasi (43% dari PEC) $ 2,135,031
3 Piping (86% dari PEC) (Proses fluid-fluid) $ 4,270,061
4 Instrumentasi (13% dari PEC) $ 645,474
5 Insulasi (8% dari PEC) $ 397,215
6 Listrik (10%-15% dari PEC, diambil 15%) $ 744,778
 Lamp.E-7

Bangunan (45% dari PEC) (Proses fluid-fluid

7 $ 2,234,334
untuk new plant at new site)
8 Tanah dan peralatan tanah $ 496,519
9 Enviromental (6-25% dari PEC), diambil 25% $ 1,241,297
Total PPC $ 17,129,896
Dalam Rupiah Rp 254,190,531,272
Tabel E.8 Total Biaya Langsung (Direct Plant Cost, DPC)
No. Direct Plant Cost (DPC) Biaya
1 Physical Plant Cost (PPC) $ 17,129,896
Engineering and Constructions (20% dari PPC)
2 $ 3,425,979
(karena PPC > 5.000.000)
Total DPC $ 20,555,876
Dalam Rupiah Rp 305,028,637,527

Tabel E.9 Total Biaya Fixed Capital Invesment

No. Fixed Capital Invesment (FCI) Biaya
1 Direct Plant Cost (DPC) $ 20,555,876
2 Contractor's Fee (4-15% dari DPC, diambil 15%) $ 3,083,381
3 Contingency (10-30% dari DPC, diambil 15%) $ 3,083,381
Total $ 26,722,638
Dalam Rupiah Rp 396,537,228,785
Jadi modal tetap (FCI) sebesar = Rp 396,537,228,785

Data Harga Bahan Baku Proses :

Modal dihitung selama 12 bulan= 330 hari
Tabel E.10 Estimasi Harga Bahan Baku Proses
Kebutuhan Harga/kg
Bahan Baku Harga Total Per Tahun
(Kg/jam) (Rp)
NaOH 5905.8391 Rp 1,600 Rp 74,838,793,075
HCl 360.5783 Rp 1,154 Rp 3,295,570,277
C3H5Cl3 59.8001 Rp 14,263 Rp 6,755,196,304
C3H6Cl2O 11569.3271 Rp 14,263 Rp 1,306,905,434,424
Total Rp 1,391,794,994,081

Tabel E.11 Estimasi Harga Bahan Baku Utilitas

Bahan Baku Kebutuhan Harga/kg Harga Total Per Tahun
Air 729.9549 Rp 5,400 Rp 31,218,711,163
H2SO4 112.9160 Rp 1,426 Rp 1,275,264,271
NaOH 36.1319 Rp 1,600 Rp 457,863,437
Resin Kation 112.9160 Rp 28,526 Rp 25,510,651,183
 Lamp.E-8

Resin Anion 36.1319 Rp 28,526 Rp 8,163,132,749

Hidrazin 75.1578 Rp 35,658 Rp 21,225,416,513
Solar 279.215 Rp 11,400 Rp 25,209,763,920
Silika Gel 659.4704 Rp 28,526 Rp 148,991,456,833
Total Rp 262,052,260,068
Total biaya raw material selama 1 tahun adalah= Rp 1,653,847,254,148

Data Harga Jual Produk :

Tabel E.12 Estimasi Harga Jual Produk
Jumlah Harga/kg
Produk Harga Total Per Tahun
(Kg/jam) (Rp)
Epiklohidrin 99 % 6313.1313 Rp 65,595 Rp 3,279,749,993,178
Total Rp 3,279,749,993,178

Tabel E.13 Total Biaya Working Capital (WC)

No. Working Capital (WC) Biaya
1 Raw Material Inventory (1 bulan) Rp 137,820,604,512
2 In Process Inventory (5% dari MC) Rp 6,891,030,226
3 Product Inventory (1% MC) Rp 1,378,206,045
4 Available Cash (1 bulan MC) Rp 1,019,000,000
5 Extended Credit (1 bulan sales) Rp 273,312,499,432
Total WC Rp 420,421,340,215

E.2.3. Plant Start up

Plant Start upbesarnya 5%-10% dari DPC, diambil 10% sehingga biaya
yang dibutuhkan sebesar Rp 30,502,863,753

Dengan perhitungan diatas maka dapat diperkirakan investasi modal total

(TCI) untuk membangun Pabrik Epiklorohidrin dari Diklorohidrin dan Natrium
Hidroksida dengan kapasitas 50.000 ton/tahun sebesa Rp 847,461,432,752
###
Tabel E.14 Total Capital Investment (TCI)
No. Total Capital Invesment (TCI) Biaya
1 Fixed Capital Invesment (FCI) Rp 396,537,228,785
2 Working Capital (WC) Rp 420,421,340,215
3 Plant Start up Rp 30,502,863,753
Total Rp 847,461,432,752

E.3.1. Manufacturing Cost (MC)

 Lamp.E-9

Tabel E.15 Estimasi Gaji Karyawan

No. Jabatan Gaji / Bulan Jumlah Jumlah / Bulan
1 Direktur Utama Rp 35,000,000 1 Rp 35,000,000
2 Sekretaris Direktur Utama Rp 5,000,000 1 Rp 5,000,000
3 Penasehat Direktur Utama Rp 25,000,000 1 Rp 25,000,000
4 Direktur Rp 25,000,000 2 Rp 50,000,000
5 Sekretaris Direktur Rp 5,000,000 2 Rp 10,000,000
6 Staff Direktur Rp 5,000,000 2 Rp 10,000,000
7 Supervisor Rp 10,000,000 7 Rp 70,000,000
8 Kepala Seksi Rp 10,000,000 22 Rp 220,000,000
9 Staff Rp 3,500,000 44 Rp 154,000,000
10 Dokter Rp 8,000,000 2 Rp 16,000,000
11 Perawat Rp 4,000,000 4 Rp 16,000,000
12 Laboran Poliklinik Rp 4,000,000 1 Rp 4,000,000
13 Driver Rp 2,500,000 5 Rp 12,500,000
14 Satpam Rp 3,000,000 14 Rp 42,000,000
15 Buruh Lapangan Rp 3,500,000 77 Rp 269,500,000
Quality Control dan Labora
16 Rp 4,000,000 20 Rp 80,000,000
Proses
Jumlah Rp 1,019,000,000
Total gaji pegawai 1 bulan = Rp 1,019,000,000
Total gaji pegawai 1 tahun = Rp 12,228,000,000

Tabel E.16 Direct Manufacturing Cost (DMC)

No. Direct Manufacturing Cost (DMC) Biaya
1 Bahan baku proses Rp 1,391,794,994,081
2 Bahan baku utilitas Rp 262,052,260,068
3 Labor Rp 12,228,000,000
Supervision (25% dari biaya tenaga kerja untuk
4 Rp 180,933,349,230
proses rumit )
5 Maintenance(8%-10% dari FCI, diambil 10%) Rp 39,653,722,879
6 Plant supplies (15% maintenance) Rp 5,948,058,432
7 Royalities and patent (1% harga jual) Rp 32,797,499,932
8 Utilitas (3% harga jual produk) Rp 98,392,499,795
Total Rp 2,023,800,384,416

Tabel E.17 Inderect Manufacturin Cost (IMC)

No. Inderect Manufacturin Cost (IMC) Biaya
Payroll overhead (15%-20% dari labor,
1 Rp 2,445,600,000
 Lamp.E-10

1 Rp 2,445,600,000
diambil 20%)
2 Laboratorium (10%-20% dari labor, diambil 20%) Rp 2,445,600,000
3 Packaging Produk (13% harga jual produk) Rp 426,367,499,113
Plant Overhead (50%-100% dari labor,
4 Rp 6,114,000,000
diambil 50%)
Total Rp 437,372,699,113

Tabel E.18 Fixed Manufacturing Cost (FMC)

No. Fixed Manufacturing Cost (FMC) Biaya
1 Depresiasi (8%-10% dari FCI, diambil 10%) Rp 39,653,722,879
2 Property tax (2-4% dari FCI, diambil 4%) Rp 15,861,489,151
3 Asuransi (1% FCI) Rp 3,965,372,288
Total Rp 59,480,584,318

Tabel E.19 Total Manufacturing Cost (TMC)

No. Manufacturing Cost (TMC) Biaya
1 Direct Manufacturing Cost Rp 2,023,800,384,416
2 Indirect Manufacturing Cost Rp 437,372,699,113
3 Fixed Manufacturing Cost Rp 59,480,584,318
Total Rp 2,520,653,667,847

E.3.2 General Expense (GE)

Tabel E.20 Total General Expense (GE)
No. General Expense (GE) Biaya
Administrasi (2%-3% dari harga jual produk
1 Rp 98,392,499,795
diambil 3%)
Sales (3%-12% dari harga jual produk,
2 Rp 393,569,999,181
diambil 12%)
Riset (2%-4% dari harga jual produk,
3 Rp 81,993,749,829
diambil 2,5% untuk industri kimia)
4 Finance (5% TCI) Rp 42,373,071,638
Total Rp 616,329,320,444
Manufacturing Cost = Rp 2,520,653,667,847
General Expense = Rp 616,329,320,444
Total biaya produksi = Rp 3,136,982,988,291

E.4 Analisa Kelayakan

Analisa ekonomi dilakukan dengan metode discounted cash flow, yaitu cash
flow yang nilainya diproyeksikan pada masa sekarang. Adapun anggapan yang
 Lamp.E-11

dipakai sebagai berikut :

1. Modal
a. Modal sendiri 70% = Rp 2,195,888,091,804
b. Modal pinjaman 30% = Rp 941,094,896,487
2. Pencairan modal pinjaman selama konstruksi dilakukan secara diskrit dengan
cara sebagai berikut :
a. Pada akhir tahun kedua masa konstruksi (tahun(-1)) dilakukan pembayaran
sebesar 50% dari modal pinjaman
b. Pada akhir masa konstruksi (tahun(-0)) dibayarkan sisa modal pinjaman
3. Pengembalian pinjaman dalam waktu 10 tahun, sebesar 18,74% pertahun
4. Umur pabrik diperkirakan sebesar 10 tahun dengan depresiasi 10% pertahun
5. Kapasitas produksi
Tahun I = 85%
Tahun II = 95%
Tahun III = 100%
6. Pajak pendapatan
Kurang dari Rp. 25.000.000,00 = 15%
Rp 25.000.000,00 - Rp 50.000.000,00 = 25%
Lebih dari Rp 50.000.000,00 = 35%
Pajak pendapatan (pasal 17 UU PPh no. 17, 2000)

E.4.1 Perhitungan biaya total produksi pada kapasitas 85%, 95% dan 100%
Biaya produksi tanpa depresiasi= Total biaya produksi - Depresiasi
= Rp 3,097,329,265,412

Tabel E.21 Biaya operasi untuk kapasitas 85%, 95% dan 100%
No. Kapasitas Biaya Operasi
1 85% Rp 2,632,729,875,601
2 95% Rp 2,942,462,802,142
3 100% Rp 3,097,329,265,412

E.4.2 Penyediaan Investasi

Kebutuhan investasi dipenuhi dengan cara modal sendiri dan modal pinjaman
dari bank, dengan ketentuan sebagai berikut :
Modal sendiri sebesar (70%)= Rp 2,195,888,091,804
Modal pinjaman bank (30%)= Rp 941,094,896,487
Modal sendiri dipergunakan untuk penyediaan modal tetap (fixed capital
investment) pada tahun pertama masa konstruksi (-2) dan sisanya untuk
memenuhi kebutuhan modal kerja. Sedangkan untuk modal pinjaman dibank
diperlukan untuk menambah kekurangan modal kerja (working capital).
 Lamp.E-12

Adapun total investasi pada akhir masa konstruksi adalah sebagai berikut :
Tabel E.22 Modal Pinjaman Selama Masa Konstruksi
Masa Modal Pinjaman
% Jumlah
Konstruksi Jumlah (Rp) Bunga 12%
-2 50 Rp 470,547,448,244 - Rp 470,547,448,244
-1 50 Rp 470,547,448,244 Rp 56,465,693,789 Rp 527,013,142,033
0 - - Rp 119,707,270,833 Rp 119,707,270,833
Modal pinjaman pada akhir masa konstruksi Rp 1,117,267,861,110
Untuk modal sendiri tidak akan terpengaruh karena modalnya habis pada
tahun pertama, sedangkan untuk modal pinjaman dari bank akan terpengaruh,
karena pembayaran pinjaman dilakukan setelah mulai berproduksi pada tahun
pertama, dan bunga bank tetap dihitung pada saat modal dicairkan.

Tabel E.23 Modal Sendiri Selama Masa Konstruksi

Masa Modal Pinjaman
% Jumlah
Konstruksi Jumlah (Rp) Inflasi 6%
-2 50 Rp 1,097,944,045,902 - Rp 1,097,944,045,902
-1 50 Rp 1,097,944,045,902 Rp 65,876,642,754 Rp 1,163,820,688,656
0 - Rp 113,088,236,728 Rp 113,088,236,728
Modal pinjaman pada akhir masa konstruksi Rp 2,374,852,971,286
Total investasi pada akhir = modal pinjaman + modal sendiri
= Rp 3,492,120,832,395

E.4.3 Keuntungan (Profit)

Tabel E.24 Proyeksi Rugi-laba selama 10 Tahun Produksi
Tahun Laba sebelum Laba Sesudah
Kapasitas Pajak (Rp)
ke- Pajak (Rp) Pajak
-2 0%
-1 0%
0 0%
1 85% Rp 81,698,231,276 Rp 28,594,380,946 Rp 53,103,850,329
2 95% Rp 95,974,931,764 Rp 33,591,226,118 Rp 62,383,705,647
3 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306
4 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306
5 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306
6 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306
7 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306
 Lamp.E-13

8 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306

9 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306
10 100% Rp 103,113,282,009 Rp 36,089,648,703 Rp 67,023,633,306
Rata-rata Rp 100,257,941,911 Rp 65,167,662,242
Keterangan :
Pajak sebesar 35% sesuai dengan pasal 17 UU PPh no. 17, 2000
- Rata-rata laba sebelum pajak = Rp 100,257,941,911
- Rata-rata laba sesudah pajak = Rp 65,167,662,242
- Harga penjualan = Rp 3,279,749,993,178
Sehingga didapatkan nilai-nilai sebagai berikut :
Percent Profit on Sales (POS) sebelum pajak :
Profit sebelum pajak
=
Harga Penjualan
Rp 100,257,941,911
= x 100% = 3.06 %
Rp 3,279,749,993,178
Percent Profit on Sales (POS) sesudah pajak :
Profit sesudah pajak
= x 100%
Harga Penjualan
Rp 65,167,662,242
= x 100% = 1.99 %
Rp 3,279,749,993,178

E.4.4 Percent Return On Investement (ROI)

Return on Investment adalah tingkat keuntungan yang dapat dihasilkan dari
tingkat investasi yang dikeluarkan.
Percent return on Profit
= x 100%
Investment (ROI) Fixed Capital Investment

Rp 100,257,941,911
ROI sebelum pajak = x 100%
Rp 396,537,228,785
= 25.28 %

Rp 65,167,662,242
ROI sesudah pajak = x 100%
Rp 396,537,228,785
= 16.43 %
E.4.5 Pay Out Time (POT)
pay out time adalah waktu pengambilan modal yang dihasilkan berdasarkan
keuntungan yang dicapai. Perhitungan ini diperlukan untuk mengetahui berapa
tahun investasi yang telah dilakukan akan kembali.

FCI
Pay Out Time (POT) =
 Lamp.E-14

Pay Out Time (POT) =

Profit + Depresiasi

### Rp 396,537,228,785
POT sebelum pajak =
Rp 100,257,941,911 + Rp 39,653,722,879
= 2.83 tahun
### Rp 396,537,228,785
POT sesudah pajak =
Rp 65,167,662,242 + Rp 39,653,722,879
= 3.78 tahun
E.4.6 Net Present Value (NPV)
Tabel E.25 Nilai sekarang arus kas pada masing-masing tahun produksi
Tahun Suku Bunga (DF)
Arus Kas (Rp) Nilai Sekarang
Ke-n 2%
1 Rp 92,757,573,208 0.9804 Rp 90,938,797,262
2 Rp 102,037,428,525 0.9612 Rp 98,075,190,816
3 Rp 106,677,356,184 0.9423 Rp 100,524,455,323
4 Rp 106,677,356,184 0.9238 Rp 98,553,387,571
5 Rp 106,677,356,184 0.9057 Rp 96,620,968,207
6 Rp 106,677,356,184 0.8880 Rp 94,726,439,419
7 Rp 106,677,356,184 0.8706 Rp 92,869,058,254
8 Rp 106,677,356,184 0.8535 Rp 91,048,096,327
9 Rp 106,677,356,184 0.8368 Rp 89,262,839,536
10 Rp 106,677,356,184 0.8203 Rp 87,512,587,781
Total PV (present value /nilai sekarang) Rp 894,592,572,886

Nilai sekarang dari = Rp 894,592,572,886

Investasi awal = Rp 847,461,432,752
Net Present Value = Rp 47,131,140,134

Total Present Value

Ratio =
Modal awal
Rp 894,592,572,886
=
Rp 847,461,432,752
= 1.0556
NPV pada suku bunga yang ditetapkan bersifat positif, sehingga dari metode ini
investasi yang dilakukan adalah layak dengan ratio= 1,0556

E.4.7 Interest Rate of Return (IRR)

Interest rate of return berdasarkan discounted cash flow adalah suatu
tingkat bunga tertentu dimana seluruh penerimaan akan tepat menutup seluruh
jumlah pengeluaran modal. Cara yang dilakukan adalah dengan trial i, yaitu laju
 Lamp.E-15

bunga sehingga memenuhi persamaan berikut :

∑▒ 〖 CF/ 〗 〖 (1+i) 〗=^(n ) modal akhir masa konstruksi
total
Dimana :
n = tahun
CF = cash flow pada tahun ke-n

Tabel E.26 Discounted cash flow untuk nilai i

Tahun Suku Bunga (DF)
Arus Kas (Rp) Nilai Sekarang
Ke-n 4%
Rp 847,461,432,752
1 Rp 92,757,573,208 0.9594 Rp 88,993,311,796
2 Rp 102,037,428,525 0.9205 Rp 93,923,763,763
3 Rp 106,677,356,184 0.8831 Rp 94,209,829,380
4 Rp 106,677,356,184 0.8473 Rp 90,386,632,922
5 Rp 106,677,356,184 0.8129 Rp 86,718,588,333
6 Rp 106,677,356,184 0.7799 Rp 83,199,399,285
7 Rp 106,677,356,184 0.7483 Rp 79,823,024,964
8 Rp 106,677,356,184 0.7179 Rp 76,583,669,705
9 Rp 106,677,356,184 0.6888 Rp 73,475,773,037
10 Rp 106,677,356,184 0.6608 Rp 70,494,000,147
Total PV (present value /nilai sekarang) Rp 894,592,572,886
Nilai sekarang dari arus kas pada suku bung Rp 894,592,572,886
Investasi awal Rp 847,461,432,752
Net Present Value (NPV) pada suku bunga 1
Dari hasil perhitungan diperoleh nilai i sebesar 4%
Harga i yang diperoleh lebih besar dari harga i untuk pinjaman modal pada bank.
Hal ini menunjukkan bahwa pabrik layak untuk didirikan dengan kondisi tingkat
bunga bank sebesar 2%

E.4.8 Break Even Point (BEP)

A. Regulated Cost/semi variable (Ra)
Gaji karyawan Rp 12,228,000,000
Payrool overhead Rp 6,114,000,000
Laboratorium Rp 2,445,600,000
General expense Rp 616,329,320,444
Maintenance Rp 39,653,722,879
Plant supplies Rp 5,948,058,432
Plant overhead Rp 6,114,000,000
Supervisi Rp 180,933,349,230
 Lamp.E-16

Ra Rp 869,766,050,985
B. Variable Cost (Va)
Bahan baku Rp 1,653,847,254,148
Utilitas Rp 98,392,499,795
Packaging and Transpor Rp 98,392,499,795
Royalities and patens Rp 32,797,499,932
Va Rp 1,883,429,753,671
C. Fixed Cost (Fa)
Depresiasi Rp 39,653,722,879
Property tax Rp 15,861,489,151
Asuransi Rp 3,965,372,288
Fa Rp 59,480,584,318

D. Total Penjualan Produk (Sa) Rp 3,279,749,993,178

- Regulated cost/semi variabel adalah biaya yang berubah tidak sebanding
dengan perubahan jumlah produksi.
- Variable cost adalah biaya yang terpengaruh jumah produksi
- Fixed cost adalah biaya yang tidak terpengaruh jumlah produksi

Break even point adalah titik yang menunjukkan pada tingkat berapa biaya
dan penghasilan jumlahnya sama. Dengan break even point dapat menentukan
tingkat berapa harga jual dan jumlah unit yang dijual secara minimum dan harga
serta unit penjuaan yang harus dicapai agar mendapat keuntungan. Range nilai
BEP yang masih diijinkan berkisar 40-60%
(Fa + 0,3 x Ra)
BEP = x 100%
(Sa - Va - 0,7 x Ra)
= 40.69 %

E.4.9 Shut Down Point (SDP)

Shut Down Point adalah suatu titik atau saat penentuan aktivitas produksi
dihentikan. Penyebabnya antara lain variable cost yang teralalu tinggi atau
karena keputusan manajemen akibat tidak ekonomisnya suatu aktivitas produksi
(tidak menghasilkan keuntungan).

0,3 x Ra
SDP = x 100%
(Sa - Va - 0,7 x Ra)
= 33.13 %

Pabrik layak didirikan karena SDP memenuhi range 20%-40%

 Lamp.E-17

3500
Total Penjualan (Sa)
Biaya Tetap (Fa)
3000
Biaya Variabel (Va)
Total Biaya
2500
Total Biaya Produksi
Rupiah / Tahun (109)

2000

BEP
1500

SDP
1000

500

0
0 20 40 60 80 100 120

Tingkat Produksi per Tahun (%)

 Rupiah / Tahun (1
2000

1500 Lamp.E-18

1000

500

0
0 20 40 60 80 100 120

Tingkat Produksi per Tahun (%)

Total Penjualan (Sa)

Biaya Tetap (Fa) Rp 3,279,749,993,178
Biaya Variabel (Va) Rp 59,480,584,318
Biaya Reguler (Ra) Rp 1,883,429,753,671
Rp 869,766,050,985
Garis Penjualan (Sa)
x y Garis Biaya Variabel (Va)
0 0 y x y y
100 3280 0 0 59 59
3280 100 1943 1943
Garis Biaya Tetap (Fa)
x y Garis Total Biaya
0 59 y x y y
100 59 59 0 320 320
59 100 2813 2813
Garis Total Biaya Produksi
x y
0 261
100 2753
Tahun
Arus Kas (Rp)
Ke-n
Rp 847,4
1 Rp 92,7
2 Rp 102,0
3 Rp 106,6
4 Rp 106,6
5 Rp 106,6
6 Rp 106,6
7 Rp 106,6
8 Rp 106,6
9 Rp 106,6
10 Rp 106,6
Total PV (present value /ni
 Suku Bunga (DF)
Rp)
4%
847,461,432,752
92,757,573,208 0.9615
102,037,428,525 0.9245
106,677,356,184 0.8889
106,677,356,184 0.8547
106,677,356,184 0.8218
106,677,356,184 0.7901
106,677,356,184 0.7597
106,677,356,184 0.7304
106,677,356,184 0.7023
106,677,356,184 0.6753
Total PV (present value /nilai sekarang)

TCI Rp 847,461,432,752
0.999915566863388
 Nilai Sekarang

Rp 89,186,277,100
Rp 94,331,517,482
Rp 94,823,988,178
Rp 91,173,132,208
Rp 87,662,839,292
Rp 84,287,697,555
Rp 81,042,503,488
Rp 77,922,253,925
Rp 74,922,138,328
Rp 72,037,531,371
Rp 847,389,878,925
 INVESTASI
Modal Sendiri
Tahun ke- Kapasitas
Pengeluaran Inflasi
1 2
-2 0% Rp 1,097,944,045,902
-1 0% Rp 1,097,944,045,902 Rp 65,876,642,754.11
0 0% Rp 113,088,236,727.89
1 85%
2 95%
3 100%
4 100%
5 100%
6 100%
7 100%
8 100%
9 100%
10 100%
TASI INVESTASI
endiri Modal Pinjaman
Jumlah (1+2) Pinjaman Bunga Jumlah (4+5)
3 4 5 6
Rp 1,097,944,045,902 Rp 470,547,448,244 Rp 470,547,448,243.64
Rp 1,163,820,688,656 Rp 527,013,142,033 Rp 56,465,693,789.24 Rp 583,478,835,822.11
Rp 113,088,236,728 Rp 119,707,270,833.18 Rp 119,707,270,833.18
 Sisa Pinjaman
Pengembalian Pinjaman Hasil Penjualan
Akumulasi (3+6) (9)-(8)
7 8 9 10
Rp 1,568,491,494,145.46
Rp 1,747,299,524,478.04
Rp 232,795,507,561.07 Rp 232,795,507,561
Rp 23,279,550,756 Rp 209,515,956,805 Rp 2,787,787,494,201.40
Rp 23,279,550,756 Rp 186,236,406,049 Rp 3,115,762,493,519.21
Rp 23,279,550,756 Rp 162,956,855,293 Rp 3,279,749,993,178.12
Rp 23,279,550,756 Rp 139,677,304,537 Rp 3,279,749,993,178.12
Rp 23,279,550,756 Rp 116,397,753,781 Rp 3,279,749,993,178.12
Rp 23,279,550,756 Rp 93,118,203,024 Rp 3,279,749,993,178.12
Rp 23,279,550,756 Rp 69,838,652,268 Rp 3,279,749,993,178.12
Rp 23,279,550,756 Rp 46,559,101,512 Rp 3,279,749,993,178.12
Rp 23,279,550,756 Rp 23,279,550,756 Rp 3,279,749,993,178.12
Rp 23,279,550,756 Rp 0.0 Rp 3,279,749,993,178.12
 Gross Profit
Biaya Operasi FCI Depresiasi (12)*10%
(10)-(11)
11 12 13 14

Rp 2,666,435,540,047.28 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 121,351,954,154.12

Rp 2,980,133,838,876.37 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 135,628,654,642.84
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
Rp 3,136,982,988,290.92 Rp 396,537,228,785.07 Rp 39,653,722,878.51 Rp 142,767,004,887.20
 Laba sebelum Pajak Laba sesudah Pajak
Pajak (15)*35%
(14)-(13) (15)-(16)
15 16 17

Rp 81,698,231,275.61 Rp 28,594,380,946.46 Rp 53,103,850,329.15

Rp 95,974,931,764.33 Rp 33,591,226,117.52 Rp 62,383,705,646.82
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
Rp 103,113,282,008.69 Rp 36,089,648,703.04 Rp 67,023,633,305.65
 Net Cash Flow Cummulative Net Cash
Flow
(13)+(17)
18 19

Rp 92,757,573,207.66 Rp 92,757,573,207.66
Rp 102,037,428,525.32 Rp 194,795,001,732.98
Rp 106,677,356,184.16 Rp 301,472,357,917.14
Rp 106,677,356,184.16 Rp 408,149,714,101.29
Rp 106,677,356,184.16 Rp 514,827,070,285.45
Rp 106,677,356,184.16 Rp 621,504,426,469.61
Rp 106,677,356,184.16 Rp 728,181,782,653.77
Rp 106,677,356,184.16 Rp 834,859,138,837.92
Rp 106,677,356,184.16 Rp 941,536,495,022.08
Rp 106,677,356,184.16 Rp 1,048,213,851,206.24