Ok 097011072

ANALISIS HUKUM TERJADINYA PENGALIHAN HAK ATAS
TANAH ATAS DASAR PENGUASAAN FISIK (ANALISIS

TERHADAP PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG
NO.475//PK/PDT.2010)
TESIS
Oleh :
LISA MANALU
097011072/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2011
Universitas Sumatera Utara

ANALISIS HUKUM TERJADINYA PENGALIHAN HAK ATAS
TANAH ATAS DASAR PENGUASAAN FISIK (ANALISIS
NO.475//PK/PDT.2010)
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar

Magister Kenotariatan Dalam Program Studi Magister Kenotariatan
Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
Oleh :
LISA MANALU
097011072/M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2011

Judul Tesis : ANALISIS HUKUM TERJADINYA
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH ATAS
DASAR PENGUASAAN FISIK (ANALISIS
NO. 475/PK/PDT.2010)
Nama Mahasiswa : Lisa Manalu
Nomor Pokok : 097011072
Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn) (Chairani Bustami, SH, SpN, MKn)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
Tanggal lulus : 08 Agustus 2011

Telah Diuji
Pada tanggal 08 Agustus 2011
Panitia Penguji Tesis

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS,CN
Anggota : 1. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn
2. Chairani Bustami, SH, Sp.N, M.Kn
3. Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum
4. Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum

SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : LISA MANALU

NIM : 097011072
Program Studi : Magister Kenotariatan
Judul Tesis : ANALISIS HUKUM TERJADINYA
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH ATAS
DASAR PENGUASAAN FISIK (ANALISIS
NO.475//PK/PDT.2010)
Dengan ini menyatakan bahwa tesis yang saya buat adalah asli karya
saya sendiri bukan plagiat, apabila dikemudian hari diketahui tesis saya
tersebut plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi
sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya
tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikian surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam
keadaan sehat
Medan, 22 Agustus 2011

Yang Membuat Pernyataan
Nama : LISA MANALU

NIM : 097011072

ABSTRAK
Kebutuhan masyarakat akan tanah dari hari ke hari terus meningkat,searah

dengan lajunya pembangunan di segala bidang yang dilaksanakan oleh bangsa
Indonesia. Kegiatan pembangunan yang memerlukan tanah sebagai media dengan
dilaksanakan oleh pemerintah melalui pembebasan tanah serta pertumbuhan
penduduk yang sangat tinggi di Indonesia membuat tingginya kegiatan pengalihan
hak atas tanah. Pemegang hak atas tanah saat ini bukanlah pemegang hak atas tanah
yang pertama. Akibatnya baik pemerintah maupun masyarakat ketika membutuhkan
sebidang tanah untuk memenuhi kebutuhannya memerlukan kepastian mengenai
siapa sebenarnya pemilik bidang tanah tersebut. Pengalihan hak atas tanah merupakan
suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak
lain. Perumusan masalah yang akan diajukan dalam penulisan ini adalah Bagaimana
mekanisme pengalihan hak atas tanah dalam sistem hukum agraria, bagaimana
kedudukan pihak ketiga yang menguasai objek hak atas tanah terhadap terjadinya
pengalihan hak atas tanah. Bagaimana analisa terhadap kasus pada Putusan
Mahkamah Agung No.475//PK/Pdt.2010.
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Deskriptif karena dalam penelitian
ini akan dipaparkan tentang pengalihan hak atas tanah yang dikuasai secara fisik
tanpa alas hak. Bersifat analistis, karena terhadap data yang diperoleh itu dilakukan
analistis data secara kualitatif. Sumber data diperoleh dari data sekunder yang
dilakukan dengan menghimpun bahan-bahan berupa bahan hukum primer, bahan
hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Dalam hal ini dilakukan dengan cara
menginventarisasikan dan pengumpulan buku-buku, bahan-bahan bacaan, Peraturan
Perundang-undangan dan dukumen-dukumen lain.
Pengalihan merupakan salah satu cara untuk memperoleh hak milik.
Pengalihan ini adalah salah satu kewajiban para pihak dalam suatu peristiwa hukum
yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atas suatu barang yang dilakukan
diantara subjek hukum. Mekanisme pengalihan hak atas tanah dalam sistem hukum
agraria dilakukan dengan beberapa cara, antara lain dengan cara jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. membuat
pengalihan hak atas tanah harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak
milik) tersebut, dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka
yang akan mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut. Pengalihan
hak atas tanah juga dapat dilakukan dengan cara penguasaan fisik hak atas tanah.,
sesuai dengan ketentuan PP No. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa masa
penguasaan fisik di atas 20 tahun dapat dijadikan dasar pendaftaran hak atas tanah.
Kata Kunci : Analisis Hukum, Pengalihan Hak Atas Tanah , Penguasaan Fisik

ABSTRACT
People’s need for land is increasing, along with the growth rate of the
Indonesian development. The development activities done by the government which
need land as the medium through the acquisition of land for development and the
high population growth in Indonesia have caused the increasing activities in land
endorsement. The person entitled to land nowadays is not the first one. The effect is
that both the government and the people who need a piece of land have to ascertain
who the real owner of the land is. Land endorsement is a legal act which is aimed to
endorse from one party to another. The formulations of the in the problems in this
thesis were as follow : how about the mechanism of the land endorsement in the
agrarian system, how the position of the third party who controlled the right of the
land when the land endorsement occurred, and how about the analysis on the case in
the verdict of the Supreme Court No. 475/PK/Pdt.2010.
This research was descriptive analytic. It was called descriptive because this
research described the land endorsement which was controlled physically without
any right. It was analytic because the data were an analyzed qualitatively. The data
were gathered from the secondary data conducted from the materials of the primary
law, not from the materials of the secondary or tertiary law. It was done by taking
inventory and gathering books, reading materials, and considering legal provisions,
and other documents.
Endorsement is one of the methods of obtaining proprietary rights. This which
is aimed to endorse the property of a certain thing done by a legal subject. The
mechanism of land endorsement in the agrarian system can be done in many ways,
such as by transact, an exchange, grant, investment, and other legal acts concerning
other endorsements. An endorsement through auction can only be registered if it can
be proved with an official document of PPAT (official empowered to draw up land
deeds) who has the authority to write the land endorsement and ascertains the
validity of the land proprietary rights and the skill and the authority of the person
who wants to endorse or receive the land endorsement physically, according to the
Government Regulation No. 24/1997 which states that physical control of the land in
more than 20 years can become the principle of the principle of the registration of
land endorsement.
Keywords : Judicial Analysis, Land Endorsement, Physical Control
ii

KATA PENGANTAR
Dengan mengucapkan puji dan syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Pengasih,
yang telah memberikan Rahmat dan hidayah`Nya, sehingga penulis dapat
menyelesaikan penelitian tesis ini, dengan judul “Analisis Hukum Terjadinya
Pengalihan Hak Atas Tanah Atas Dasar Penguasaan Fisik (Analisis Terhadap
Putusan Mahkamah Agung No.475//Pk/Pdt.2010).”
Penulisan tesis ini adalah merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi
untuk menyelesaikan sutudi pada Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU. Akan
tetapi menurut Penulis, tesis ini adalah merupakan amanah yang diberikan dan harus
dipertanggung jawabkan sedaya mampu dalam hakekat kemanusiaan yang penuh
keterbatasan. Semoga bermanfaat bagi seluruh ummat. Amin.
Dalam kesempatan ini penulis dengan kerendahan hati menyampaikan ucapan
terima kasih yang tulus kepada:
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), SpA (K) selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan program studi
Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, sekaligus Dosen
iii

Pembimbing I yang memberikan masukan dan kritikan dan dorongan kepada
penulis.
4. Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, M.Kn selaku Dosen Pembimbing II
yang telah memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.
5. Ibu Chairani Bustami, SH, Sp.N, MKn selaku Dosen Pembimbing III yang
telah memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.
6. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
sekaligus Dosen Penguji.
7. Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum selaku Dosen Penguji yang telah
memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.
8. Bapak-bapak dan ibu-ibu staf pengajar serta para karyawan di program studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
9. Terima kasih yang tak terhingga kepada ayahanda (alm). Birnald Manalu dan
ibunda Khadijah Sirat yang telah membesarkan dengan penuh kasih sayang dan
pengorbanan dalam dukungan moril dan finansial kepada ananda, serta do’anya
yang tak pernah putus pada ananda.
10. Kepada suamiku tercinta (alm) Donny Parhimpunan Harahap, SH yang selalu
ada dalam hati Penulis selamanya. Meskipun sudah berada di sisi Allah, kasih
sayangnya selalu menemani penulis hingga akhir hayat.
11. Teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara, khususnya teman-teman sekelas dengan penulis,
iv

terima kasih atas kekompakannya selama ini, dan yang selalu memberi semangat
dalam menyelesaikan tesis ini.
Kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan dan perhatiannya
sehingga penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini, penulis
menyadari tesis ini masih jauh dari sempurna, namun diharapkan semoga tesis ini
bermanfaat bagi semua pihak.
Wassalam
Medan, Agustus 2011

Penulis
(Lisa Manalu)

DAFTAR RIWAYAT HIDUP
I. IDENTITAS PRIBADI :
Nama : LISA MANALU
Tempat/Tgl Lahir : Medan, 17 Juli 1986
Jenis Kelamin : Perempuan
Agama : Islam
Pekerjaan : Mahasiswa
Anak ke : 3 (tiga) dari 3 (tiga) bersaudara
II. KELUARGA:
Nama Ayah : Birnald Manalu (alm)
Nama Ibu : Khadijah Sirait
Nama Suami : Donny Parhimpunan Harahap, SH (alm)
Nama Anak : Bonar Siddiq Harahap
III. PENDIDIKAN:
- TK Damara Sei Rotan 1990 - 1992
- Sekolah Dasar Negeri 104206 Sei Rotan 1992 - 1998
- SMP Swasta Eria Medan 1998 - 2001
- SMA Swasta Prayatna Medan 2001- 2004
- Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara 2005 - 2009
- Program Studi Magister Kenotariatan Universitas

Sumatera Utara 2009 - 2011
vi

DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ........................................................................................................... i
ABSTRACT .......................................................................................................... ii
KATA PENGANTAR......................................................................................... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ........................................................................... vi
DAFTAR ISI........................................................................................................ vii
DAFTAR ISTILAH ASING............................................................................... ix
BAB I PENDAHULUAN............................................................................. 1
A. Latar Belakang............................................................................ 1
B. Perumusan Masalah .................................................................... 9
C. Tujuan penelitian ........................................................................ 10
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 10
E. Keaslian penelitian ..................................................................... 11
F. Kerangka Teori dn Konsepsi ...................................................... 12
G. Metode Penelitian ....................................................................... 22
1. Sifat Penelitian .................................................................... 22
2. Sumber Data......................................................................... 23
3. Alat Pengumpul Data ........................................................... 24
4. Analisis Data ........................................................................ 24
BAB II MEKANISME PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
DALAM SISTEM HUKUM AGRARIA
A. Penguasaan Fisik dari Tanah....................................................... 25
B. Hak Penguasaan Atas Tanah....................................................... 34
C. Dasar Hukum Pendaftaran Pengalihan Hak Atas Tanah............. 51
D. Penguasaan Fisik dari Tanah....................................................... 54
E. Hak Penguasaan Atas Tanah....................................................... 58
F. Dasar Hukum Pendaftaran Pengalihan Hak Atas Tanah............. 66
vii

BAB III KEDUDUKAN PIHAK KETIGA YANG MENGUASAI OBJEK
HAK ATAS TANAH TERHADAP TERJADINYA
PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
A. Kendala-Kendala Yang Dihadapi Dalam Pengalihan Hak Atas
Tanah ......................................................................................... 70
B. Hambatan Pendaftaran Pengalihan Hak Atas Tanah terhadap
Tanah Yang Dikuasai secara Fisik Oleh Pihak Lain Tanpa
Bukti Hak.................................................................................... 79
BAB IV ANALISIS KASUS TERHADAP PENGALIHAN HAK ATAS

TANAH YANG DIKUASAI SECARA FISIK OLEH PIHAK
LAIN
A. Kasus Posisi ................................................................................ 88

B. Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak yang Telah
Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah ..................................... 94
C. Penyelesaian Sengketa Pengalihan Hak Atas Tanah ..................103
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................111
A. Kesimpulan ................................................................................111
B. Saran............................................................................................112
DAFTAR PUSTAKA
viii

DAFTAR ISTILAH ASING
Apatisme : Tidak Perduli Terhadap Sesuatu
Beschikking Srecht : Hak Ulayat
Chaos : Kekacauan
Conservatoir Beslaagh : Sita Jaminan
Derivative : Berasal dari ketentuan peraturan perundang-

undangan dan dari hak-hak yang ada sebelumnya
Domein Veerklaring : Hak Memiliki Memerintah Atas Tanah
Dubius : Penafsiran Mendua
Enforce : Melaksanakan
Enforceable : Ditegakkan
Erfopvlging : Pewarisan
Hegemoni : Pengaruh Negara Yang Satu Terhadap Negara
Yang Lain
Levering : Pengalihan Dan Penyerahan
Lichamelijk : Barang-Barang Yang Berwujud
Natrekking : Ikutan
Operational Definition : Defenisi Operasional
Onrechtmatige Overheisdaad : Perbuatan Melawan Hukum Oleh Penguasa
Onlichamelijk : Barang-Barang Yang Tidak Berwujud
Ontoerende Zaaken : Benda Tidak Bergerak
Onverbruikbaar Zaken : Benda Yang Dipakai Tidak Dapat Habis
ix

Post Moderen : Era Yang Berkembang Setelah Adanya Faham
Moderenisme
Radikal : Semangat Perjuangan Yang Cenderung

Menggunakan Kekerasan
Rechtsverweking : Lembaga Kadaluarsa
Roerende Zaak : Benda Bergerak
Toeegening : Pendakuan
Verbruikbaar Zaken : Benda Yang Dapat Dipakai Habis
Verplaas Baar : Benda Yang Dapat Dipindahkan
Verjaring : Lampaunya Waktu

ABSTRAK

Indonesia. Kegiatan pembangunan yang memerlukan tanah sebagai media dengan
siapa sebenarnya pemilik bidang tanah tersebut. Pengalihan hak atas tanah merupakan
suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak
lain. Perumusan masalah yang akan diajukan dalam penulisan ini adalah Bagaimana
mekanisme pengalihan hak atas tanah dalam sistem hukum agraria, bagaimana
kedudukan pihak ketiga yang menguasai objek hak atas tanah terhadap terjadinya
pengalihan hak atas tanah. Bagaimana analisa terhadap kasus pada Putusan
Mahkamah Agung No.475//PK/Pdt.2010.
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Deskriptif karena dalam penelitian
ini akan dipaparkan tentang pengalihan hak atas tanah yang dikuasai secara fisik
tanpa alas hak. Bersifat analistis, karena terhadap data yang diperoleh itu dilakukan
analistis data secara kualitatif. Sumber data diperoleh dari data sekunder yang
dilakukan dengan menghimpun bahan-bahan berupa bahan hukum primer, bahan
hukum sekunder dan bahan hukum tertier. Dalam hal ini dilakukan dengan cara
menginventarisasikan dan pengumpulan buku-buku, bahan-bahan bacaan, Peraturan
Perundang-undangan dan dukumen-dukumen lain.
Pengalihan merupakan salah satu cara untuk memperoleh hak milik.
Pengalihan ini adalah salah satu kewajiban para pihak dalam suatu peristiwa hukum
yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atas suatu barang yang dilakukan
diantara subjek hukum. Mekanisme pengalihan hak atas tanah dalam sistem hukum
agraria dilakukan dengan beberapa cara, antara lain dengan cara jual beli, tukar
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. membuat
pengalihan hak atas tanah harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak
milik) tersebut, dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka
yang akan mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut. Pengalihan
hak atas tanah juga dapat dilakukan dengan cara penguasaan fisik hak atas tanah.,
sesuai dengan ketentuan PP No. 24 Tahun 1997 yang menyebutkan bahwa masa
penguasaan fisik di atas 20 tahun dapat dijadikan dasar pendaftaran hak atas tanah.
Kata Kunci : Analisis Hukum, Pengalihan Hak Atas Tanah , Penguasaan Fisik

ABSTRACT
People’s need for land is increasing, along with the growth rate of the
Indonesian development. The development activities done by the government which
need land as the medium through the acquisition of land for development and the
high population growth in Indonesia have caused the increasing activities in land
endorsement. The person entitled to land nowadays is not the first one. The effect is
that both the government and the people who need a piece of land have to ascertain
who the real owner of the land is. Land endorsement is a legal act which is aimed to
endorse from one party to another. The formulations of the in the problems in this
thesis were as follow : how about the mechanism of the land endorsement in the
agrarian system, how the position of the third party who controlled the right of the
land when the land endorsement occurred, and how about the analysis on the case in
the verdict of the Supreme Court No. 475/PK/Pdt.2010.
This research was descriptive analytic. It was called descriptive because this
research described the land endorsement which was controlled physically without
any right. It was analytic because the data were an analyzed qualitatively. The data
were gathered from the secondary data conducted from the materials of the primary
law, not from the materials of the secondary or tertiary law. It was done by taking
inventory and gathering books, reading materials, and considering legal provisions,
and other documents.
Endorsement is one of the methods of obtaining proprietary rights. This which
is aimed to endorse the property of a certain thing done by a legal subject. The
mechanism of land endorsement in the agrarian system can be done in many ways,
such as by transact, an exchange, grant, investment, and other legal acts concerning
other endorsements. An endorsement through auction can only be registered if it can
be proved with an official document of PPAT (official empowered to draw up land
deeds) who has the authority to write the land endorsement and ascertains the
validity of the land proprietary rights and the skill and the authority of the person
who wants to endorse or receive the land endorsement physically, according to the
Government Regulation No. 24/1997 which states that physical control of the land in
more than 20 years can become the principle of the principle of the registration of
land endorsement.
Keywords : Judicial Analysis, Land Endorsement, Physical Control
ii

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Dalam kehidupan manusia, tanah merupakan faktor yang sangat penting.
Karena pada kehidupan manusia sama sekali tidak dapat dipisahkan dari tanah.
Manusia hidup di atas tanah (bermukim) dan memperoleh bahan pangan dengan cara
mendayagunakan tanah, lebih dari itu tanah juga mempunyai hubungan yang
emosional dengan manusia. Setiap orang tentu memerlukan tanah, bukan hanya
dalam kehidupannya saja, untuk meninggalpun manusia masih memerlukan tanah
sebagai tempat peristirahatan. Manusia hidup senang serba kecukupan jika mereka
dapat menggunakan tanah yang dikuasai atau dimilikinya sesuai dengan hukum alam
yang berlaku, dan manusia akan dapat hidup tentram dan damai jika mereka dapat
menggunakan hak-hak dan kewajibannya sesuai dengan batas-batas tertentu dalam
hukum yang berlaku yang mengatur kehidupan manusia itu dalam masyarakat.
Tanah merupakan salah satu sumber daya alam memiliki nilai ekonomis serta
memiliki nilai sosial, politik dan pertahanan keamanan yang tinggi. Oleh
karena itu, kebijakan pembangunan pertanahan haruslah merupakan bagian
yang tidak terpisahkan (integral) dari kebijakan pembangunan nasional.
Dalam perkembangan pelaksanaan UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA)
permasalahan tanah menjadi semakin kompleks. Di satu sisi kompleksitas
masalah tanah terjadi sebagai akibat meningkatnya kebutuhan tanah untuk
berbagai kegiatan pembangunan dan pertumbuhan penduduk yang cepat
dengan penyebaran yang tidak merata antar wilayah. Di sisi lain, kompleksitas
ini muncul karena luas tanah relatif tidak bertambah.1
1
Iswan B. Padu. Dkk. “Laporan Orientasi di Direktorat Sengketa Tanah BPN RI.”
http://sarmanpsagala.wordpress.com/2010/06/02/laporan-orientasi-di-direktorat-sengketa-tanah/,
diakses tanggal 02 Maret 2011.

2
Saat ini tanah bagi masyarakat merupakan harta kekayaan yang memiliki nilai
jual yang tinggi karena fungsinya sebagai sumber kehidupan masyarakat, sehingga
setiap jengkal tanah dipertahankan hingga akhir hayat. Saat ini pembangunan di
segala bidang terus dilakukan oleh Bangsa Indonesia. Dengan demikian fungsi
tanahpun mengalami perkembangan sehingga kebutuhan masyarakat akan hak atas
tanah juga terus mengalami perkembangan. Jumlah tanah yang tetap dan kebutuhan
akan tanah yang semakin meningkat karena pertumbuhan penduduk di Indonesia
yang sangat tinggi membuat tidak seimbangnya antara persediaan tanah dengan
kebutuhan tanah itu dapat memicu timbulnya berbagai macam permasalahan.
Indonesia. Dengan demikian fungsi tanahpun mengalami perkembangan sehingga
kebutuhan masyarakat akan hak atas tanah juga terus mengalami perkembangan yang
disesuaikan dengan tingkat kebutuhan yang beranekaragam. Luas tanah yang
tersediapun relatif terbatas, tidak seimbangnya antara persediaan tanah dengan
kebutuhan akan tanah itu dapat memacu timbulnya berbagai persoalan.
Secara umum motif dan latar belakang penyebab munculnya kasus-kasus
pertanahan adalah:
1. Kurang tertibnya administrasi pertanahan di masa lampau

2. Harga tanah yang meningkat
3. Kondisi masyarakat yang semakin menyadari dan menyadari akan
kepentingan dan haknya.
4. Iklim keterbukaan sebagai salah satu kebijaksanaan yang digariskan
pemerintah.

3
5. Masih adanya oknum-oknum pemerintah yang belum dapat menangkap

aspirasi masyarakat.
6. Adanya pihak-pihak yang menggunakan kesempatan untuk mencari
keuntungan materil yang tidak wajar atau menggunakan untuk
kepentingan politik.2
Karenanya oleh Pemerintah kebijaksanaan mengenai tanah ini telah diatur
dalam ketentuan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria atau dikenal dengan UUPA yang berlaku sebagai induk dari
segenap peraturan pertanahan di Indonesia bertujuan:
a. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional, yang akan
merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan
bagi Negara dan rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka masyarakat yang adil
dan makmur.
b. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam
hukum pertanahan.
c. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak
atas tanah bagi rakyat seluruhnya.3
Dari tujuan Undang-undang Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA)
seperti tersebut di atas, terlihat bahwa UUPA berlaku sebagai alat untuk memberikan
kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia, maka
setiap warga negara wajib mengakui dan menghormati adanya hak-hak tersebut.4
2
Ali Chomzah, Hukum Pertanahan Seri III dan Seri IV, Prestasi Pustaka, Jakarta, Tahun
2003, hal. 21
3
Penjelasan Undang-Undang Pokok Agraria
4
Suardi, Hukum Agraria, Badan Penerbit Iblam, Jakarta, Tahun 2005, hal. 8

4
UUPA adalah sebuah Undang-Undang yang memuat dasar-dasar pokok di
bidang Agraria yang merupakan landasan bagi usaha pembaharuan hukum agraria
guna dapat diharapkan memberikan adanya jaminan kepastian hukum bagi
masyarakat dalam memanfaatkan fungsi bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan
alam yang terkandung didalamnya untuk kesejahteraan bersama secara adil. Tegasnya
ialah untuk mencapai kesejahteraan dimana masyarakat dapat secara aman
melaksanakan hak dan kewajiban yang diperolehnya sesuai dengan peraturan yang
telah memberikan jaminan perlindungan terhadap hak dan kewajiban tersebut.
Kegiatan pembangunan yang memerlukan tanah sebagai media yang
dilaksanakan oleh pemerintah melalui pembebasan tanah serta laju pertumbuhan
penduduk yang sangat tinggi di Indonesia menyebabkan tingginya lalu lintas
peralihan hak atas tanah. Pemegang hak atas tanah saat ini bukanlah pemegang hak
atas tanah yang pertama. Akibatnya baik pemerintah maupun masyarakat ketika
membutuhkan sebidang tanah untuk memenuhi kebutuhannya memerlukan kepastian
mengenai siapa sebenarnya pemilik sebidang tanah tersebut.
Penguasaan yuridis dilandasi hak yang dilindungi oleh hukum dan umumnya
memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah yang
dihaki. Tetapi ada juga penguasaan yuridis yang biarpun memberi kewenangan untuk
menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan fisiknya
dilakukan pihak lain. Misalnya kalau tanah yang dimiliki dikuasai disewakan kepada
pihak lain dan penyewa yang menguasainya secara fisik. Atau tanah tersebut dikuasai
secara fisik oleh pihak lain tanpa hak. Dalam hal ini pemilik tanah berdasarkan hak

5
penguasaan yuridisnya berhak untuk menuntut diserahkannya kembali tanah yang
bersangkutan secara fisik kepadanya. Dalam hukum tanah dikenal juga penguasaan
yuridis yang tidak memberi kewenangan untuk menguasai tanah secara fisik. Kreditor
pemegang jaminan hak atas tanah mempunyai hak penguasaan yuridis atas tanah
yang dijadikan agunan, tetapi penguasaan secara fisik tetap ada pada yang empunya
tanah.
Kegiatan pembangunan yang memerlukan tanah sebagai media dengan
siapa sebenarnya pemilik bidang tanah tersebut.
Semakin meningkatnya pertumbuhan penduduk dan kebutuhan manusia akan
tanah menyebabkan kedudukan tanah menjadi sangat penting terutama menyangkut
kepemilikan, penguasaan dan penggunaannya. Mengingat kebutuhan untuk
menempati tanah selalu meningkat akan mendorong laju tingkat pengalihan hak.
Fungsi tanahpun mengalami perkembangan sehingga kebutuhan masyarakat akan hak
atas tanah juga terus mengalami perkembangan yang disesuaikan dengan tingkat
kebutuhan yang beranekaragam.
Pengalihan hak atas tanah merupakan suatu perbuatan hukum yang bertujuan
memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain. Salah satu contoh hak atas tanah

6
yang dapat dialihkan melalui jual beli adalah Hak Milik. Hak Milik yaitu hak turun-
temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan
mengingat bahwa hak itu mempunyai fungsi sosial. Apabila sudah dilakukan
pengalihan hak atas tanah maka harus segera didaftarkan tanahnya di Kantor
Pertanahan atau yang biasa disebut dengan pendaftaran tanah.5
Pengalihan hak milik atas tanah yang dikarenakan jual beli tanah merupakan
suatu perbuatan hukum yang sengaja dilakukan oleh satu pihak dengan maksud untuk
memindahkan hak milik atas tanahnya kepada orang lain. Di mana berpindahnya hak
milik atas tanah tersebut diinginkan oleh kedua belah pihak melalui jual beli
Permasalahan ini sering terjadi pada waktu pemindahan hak atas tanah berlangsung,
yang menyebabkan hak atas tanah beralih dari seseorang kepada orang lain, misalnya
pada saat jual beli, waris, hibah, tukar menukar dan lain-lain.6 Hal ini merupakan
perbuatan hukum dan mengakibatkan berpindahnya suatu hak atas tanah pada orang
lain.
Pengalihan hak atas tanah merupakan suatu perbuatan hukum yang bertujuan
memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain. Salah satu contoh dari pengalihan
hak atas tanah adalah melalui Hibah. Hibah yaitu suatu persetujuan dalam mana suatu
pihak berdasarkan atas kemurahan hati, perjanjian dalam hidupnya memberikan hak
milik atas suatu barang kepada pihak kedua secara percuma dan yang tidak dapat
ditarik kembali, sedangkan pihak kedua menerima baik penghibahan ini. Salah satu
5
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, (Jakarta: Prenada Media Group,
2009), hal. 90.
6
Effendi Perangin, Mencegah Sengketa Tanah. (Jakarta: Rajawali Press, 1994) hal. 34.

7
contoh hak atas tanah yang dapat dialihkan melalui hibah adalah Hak Milik. Hak
Milik yaitu hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas
tanah, dengan mengingat bahwa hak itu mempunyai fungsi sosial. Apabila sudah
dilakukan pengalihan hak atas tanah maka harus segera didaftarkan tanahnya di
Kantor Pertanahan atau yang biasa disebut dengan pendaftaran tanah. Namun hal ini
bukan berarti terlepas dari sengketa.
Pada Putusan Mahkamah Agung No. 475 K/Pdt/2010, dapat dilihat adanya
sengketa akibat pengalihan hak atas tanah karena hibah. Kasus yang terjadi
merupakan sengketa antara Ambrosius alias Akong Bin De Nogo C, (Pada kasus
disebutkan dengan istilah Penggugat) versus (1) Presiden Republik Indonesia di
Jakarta Cq.Menteri Dalam Negeri Republik Indonesia di Jakarta Cq. Gubernur
Provinsi Kepulauan Bangka Belitung di Pangkalpinang Cq. Walikota Pangkalpinang
Cq. Camat Pangkalbalam di Belitung Cq. Lurah Rejosari dan (2) Presiden Republik
Indonesia di Jakarta Cq. Kepala Kepolisian Negara Republik Indonesia di Jakarta Cq.
Kepala Kepolisian Daerah Bangka Belitung di Pangkalpinang Cq Kepala Kepolisian
Daerah Resort Kota Pangkalpinang di Pangkalpinang masing-masing merupakan
Tergugat I dan Tergugat II.
Bahwa Penggugat bersama-sama masyarakat kelurahan Rejosari, kecamatan
Pangkalbalam lainnya yang menguasai/mengusahakan fisik tanah negara tersebut
pernah mengajukan permohonan hak atas tanah Negara tersebut kepada Camat
Pangkalbalam selaku pejabat pembuat akta tanah, Bahwa pada Tahun 2004
pemerintah kota Pangkalpinang pernah mendata tanah negara yang

8
dikuasai/diusahakan oleh warga masyarakat dengan keputusan walikota
Pangkalpinang Nomor: 154 Tahun 2004 tanggal 28 Juni 2004 tentang pembentukan
tim penyelesaian kasus tanah di kelurahan Rejosari, kecamatan Pangkalbalam, kota
Pangkalpinang dan diusahakan oleh warga masyarakat dan melakukan pendataan
tanah negara di kelurahan Rejosari yang dikuasai/diusahakan oleh warga masyarakat.
Kota Pangkalpinang yang dibentuk walikota Pangkalpinang tersebut, kepada
21 (dua puluh satu) warga masyarakat kelurahan Rejosari yang menguasai/
mengusahakan fisik tanah tersebut termasuk Penggugat, diberikan hak untuk
mengajukan permohonan hak atas tanah negara tersebut dengan kewajiban membayar
uang konstribusi kepada pemerintah kota Pangkalpinang berdasarkan luas tanah yang
dikuasai oleh masing-masing masyarakat Pemohon.
Bahwa Penggugat ditetapkan untuk membayar konstribusi yang besarnya Rp
3.331.200,- (tiga juta tiga ratus tiga puluh satu ribu dua ratus rupiah) dan dari seluruh
kewajiban tersebut Penggugat telah membayar sebesar Rp 1.000.000,- (satu juta
rupiah) kepada pejabat yang ditugaskan dan diantara 21 (dua puluh satu) orang
masyarakat pemohon hak penguasa fisik tanah atas tanah negara tersebut, beberapa
orang warga surat keterangan penguasaan fisik tanah telah dikeluarkan oleh lurah
Rejosari, sedangkan beberapa warga masyarakat pemohon lainnya termasuk
Penggugat belum keluar/diberikan surat keterangan penguasaan fisik tanah tanpa
alasan yang jelas.
Bahwa pada Tahun 2006, Penggugat mengetahui di atas lahan tanah yang
dikuasai/ diusahakan Penggugat telah terpancang papan yang bertuliskan "Di atas

9
tanah ini akan dibangun Mako Polsek Pangkalbalam” yang dipasang oleh Kepala
Kepolisian Resort Kota Pangkalpinang.
Perbuatan Tergugat sebagaimana yang telah diuraikan di atas, secara langsung
telah menimbulkan kerugian materil dan moril terhadap Penggugat oleh karena itu
sebagaimana diatur dan ditentukan Pasal 1365 KUHPerdata Penggugat sebagai pihak
yang dirugikan berhak mengajukan tuntutan kerugian.
Pada beberapa sengketa dibidang pertanahan banyak terjadi kebingungan dari
masyarakat pencari keadilan, khususnya tentang kepastian hukum terhadap tanah
yang dimilikinya baik dimiliki dengan cara membeli maupun dengan cara menguasai
secara fisik dalam kurun waktu yang cukup lama.
Berdasarkan latar belakang di atas, maka dilakukan penelitian mengenai
“Analisis Hukum Terjadinya Pengalihan Hak Atas Tanah Atas Dasar
Penguasaan Fisik (Analisis terhadap Putusan Mahkamah Agung
No.475//PK/Pdt.2010)”
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan uraian dan gambaran latar belakang tersebut di atas, maka:
1. Bagaimana mekanisme pengalihan hak atas tanah dalam sistem hukum agraria?
2. Bagaimana kedudukan pihak ketiga yang menguasai objek hak atas tanah
terhadap terjadinya pengalihan hak atas tanah?
3. Bagaimana analisa terhadap kasus pada Putusan Mahkamah Agung
No.475//PK/Pdt.2010 ?

10
C. Tujuan Penelitian
Sejalan dengan perumusan masalah di atas, maka yang menjadi tujuan
penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui mekanisme pengalihan hak atas tanah dalam sistem hukum
agraria
2. Untuk mengetahui kedudukan pihak ketiga yang menguasai objek hak atas
tanah terhadap terjadinya pengalihan hak atas tanah.
3. Untuk mengetahui tanggapan atas kasus pada Putusan Mahkamah Agung
No.475//PK/Pdt.2010
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan memberi manfaat antara lain:
1. Secara Teoritis
a. Sebagai bahan informasi bagi akademisi maupun sebagai bahan perbandingan
bagi para peneliti yang hendak melaksanakan penelitian tentang terjadinya
pengalihan hak atas tanah atas dasar penguasaan fisik.
b. Sebagai bahan bagi pemerintah Republik Indonesia dalam penyempurnaan
peraturan perundangan-undangan tentang pengaturan yang mengatur mengenai
pengalihan hak atas tanah atas dasar penguasaan fisik.
c. Memberikan sumbangan pemikiran bagi perkembangan ilmu pengetahuan
hukum tentang terjadinya pengalihan hak atas tanah atas dasar penguasaan fisik.

11
2. Secara Praktis
Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran bagi pihak-
pihak yang berhubungan langsung dengan proses terjadinya pengalihan hak atas
tanah atas dasar penguasaan fisik.
E. Keaslian Penelitian
Penelitian tentang Analisis Hukum Terjadinya Pengalihan Hak Atas Tanah Atas
dasar Penguasaan Fisik (Analisis terhadap Putusan Mahkamah Agung
No.475//PK/Pdt.2010) yang pernah dilakukan sehubungan dengan objek pembahasan
sudah pernah dilakukan oleh Muaz Effendi dengan judul “ Pengalihan Hak Atas
Tanah yang Belum Bersertifikat di Kecamatan Medan Johor dan Pendaftaran Haknya
di Kantor Pertanahan Medan)”. Adapun perumusan masalahnya adalah:
1. Mengapa terjadi ketidakseragaman pengalihan hak atas tanah yang belum
bersertifikat di Kecamatan Medan Johor?
2. Bagaimana bentuk-bentuk surat pengalihan hak atas tanah sebagai landasan
pengalihan hak atas tanah yang belum bersertifikat ?
3. Bagaimana pelaksanaan pendaftaran hak atas tanah yang belum bersertifikat
serta kendala-kendala umum yang dihadapi masyarakat dalam pendaftaran tanah
pada Kantor Pertanahan Medan.
Berdasarkan penelusuran kepustakaan dari hasil-hasil penelitan yang pernah
dilakukannya, khususnya di Universitas Sumatera Utara, penelitian yang dilakukan

12
peneliti lebih memfokuskan diri pada terjadinya pengalihan hak atas tanah atas dasar
penguasaan fisik, sehingga penelitian yang dilakukan, baik dari segi judul,
permasalahan dan lokasi serta daerah penelitian yang belum pernah dilakukan oleh
peneliti lain, maka berdasarkan hal tersebut, maka dengan demikian, penelitian ini
adalah asli, serta dapat dipertanggungjawabkan keasliannya secara ilmiah.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Cita-cita hukum yang baik adalah untuk mendapatkan keadilan dan kepastian
hukum. Apabila ada pertentangan antaran kepastian hukum dengan keadilan, maka
unsur keadilan harus dikedepankan dan dimenangkan. Kepastian hukum adalah
sebuah falsafah positivisme dimana untuk mendapatkan titik temu antara para pihak
yang kepentingannya berbeda-beda, maka harus dicari suatu rujukan yang telah
disepakati, dilegalkan dan diformalitaskan serta enforceable oleh aparat hukum
sebagai penjelmaan dari kedaulatan birokrasi negara.
Saluran formal yang mengedepankan kepastian hukum tidak mencerminkan
adanya keadilan, maka pencari keadilan akan menemukan caranya sendiri untuk
mendapatkan keseimbangan antara keadilan dan kepastian hukum. Kepastian hukum
yang ideal adalah hukum yang memberi keadilan. Namun manakala keadilan tersebut
tidak ditemukan lewat saluran formal, akan terjadi apatisme hukum, yang bahkan
pada titik ekstrim akan dapat menjelma menjadi chaos karena masing-masing pihak
akan mencari, menafsirkan dan meng enforce keadilan menurut persepsinya masing-

13
masing. Fenomena yang demikian ini, sebenarnya telah dikaji dalam satu aliran
hukum post modernisme yang bernama critical legal studies.
Munir Fuady mencatat, aliran critical legal studies merupakan suatu aliran
yang bersikap anti liberal, anti objektivisme, anti formalisme, dan anti kemapanan
dalam teori dan filsafat hukum, yang dengan dipengaruhi oleh pola pikir post modern,
secara radikal mendobrak dan menggugat kenetralan dan keobjektifan peran dari
hukum, hakim, dan penegak hukum lainnya terutama dalam hal keberpihakan hukum
dan penegak hukum terhadap golongan yang kuat/ mayoritas/ berkuasa/ kaya dalam
rangka mempertahankan hegemoninya, serta menolak unsur kebenaran objektif dari
ilmu pengetahuan hukum, serta menolak kepercayaan terhadap unsur keadilan,
ketertiban dan kepastian hukum yang dihasilkan lembaga-lembaga formal negara. 7
Hak milik atas tanah mengandung unsur hak kebendaan dan hak
perseorangan. Sebagai hak kebendaan, hak atas tanah memiliki ciri-ciri bersifat
absolut, jangka waktunya tidak terbatas, hak mengikuti bendanya (droit de suite), dan
memberi wewenang yang luas bagi pemiliknya seperti dialihkan, dijaminkan,
disewakan atau dipergunakan sendiri. Sebagai hak perseorangan, ciri-cirinya adalah
bersifat relatif, jangka waktunya terbatas, mempunyai kekuatan yang sama tidak
tergantung saat kelahirannya hak tersebut, memberi wewenang terbatas kepada
pemiliknya.8
7
Munir Fuady, Filsafat dan Teori Hukum Post Modern, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung,
2005. hal. 34.
8
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, PT. Alumni, Bandung,
1997, hal. 31

14
Seseorang dapat dikatakan mempunyai hak atas tanah atau mendapatkan
penetapan hak atas tanah maka harus dapat dibuktikan terlebih dahulu adanya dasar
penguasaan seseorang dalam menguasai, menggunakan dan memanfaatkan tanah,
yang tidak ditentang oleh pihak manapun dan dapat diterima menjadi bukti awal
untuk pengajuan hak kepemilikannya.
Penguasaan dapat juga sebagai permulaan adanya hak, bahkan ada yang
menyebut penguasaan tanah sudah merupakan suatu "hak". Kata "penguasaan"
menunjukkan adanya suatu hubungan hukum antara tanah dengan yang
mempunyainya.9 Artinya ada sesuatu hal yang mengikat antara orang dengan
tanah tersebut, ikatan tersebut ditunjukkan dengan suatu tanda/bukti bahwa tanah
tersebut telah dikuasainya. Tanda/bukti tersebut bisa berbentuk penguasaan fisik
maupun bisa berbentuk pemilikan surat-surat tertulis (bukti yuridis).
Bukti penguasaan tanah dalam bentuk pemilikan surat-surat tertulis tersebut

dapat saja dalam bentuk keputusan dari pejabat di masa lalu yang berwenang
memberikan hak penguasaan kepada subyek hak untuk menguasai tanah
dimaksud dan dapat juga dalam bentuk akta otentik yang diterbitkan oleh
pejabat umum yang menunjukkan tanah tersebut diperolehnya akibat adanya
perbuatan hukum berupa perjanjian pemindahan/pengalihan hak. Bila
dikatakan perolehan hak atas tanah, maka tersirat adanya perbuatan hukum
yang dilakukan oleh subyek hak atas obyek tanahnya.10
Menurut Boedi Harsono, hubungan penguasaan dapat dipergunakan dalam arti
yuridis maupun fisik.11 Penguasaan dalam arti yuridis maksudnya hubungan tersebut
ditunjukkan dengan adanya penguasaan tanahnya secara hukum. Apabila telah ada
9
Badan Pertanahan Nasional, Hak-hak Atas Tanah dalam Hukum Tanah Nasional, Jakarta,
Tahun 2002, hal. 18
10
Muhammad Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum PendaftaranTanah,Mandar
Maju, Bandung, Tahun 2008, hal. 235
11
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Penerbit Djambatan, Jakarta, Tahun 1994,
halaman 19.

15
bukti penguasaan tanahnya secara hukum (biasanya dalam bentuk surat-surat tertulis),
maka hubungan tanah dengan obyek tanahnya sendiri telah dilandasi dengan suatu
hak. Sedangkan penguasaan tanah dalam arti fisik menunjukkan adanya hubungan
langsung antara tanah dengan yang empunya tanah tersebut, misalnya didiami
dengan mendirikan rumah tinggal atau ditanami dengan tanaman produktif untuk
tanah pertanian.
Penguasaan tanah dapat merupakan permulaan adanya atau diberikannya hak
atas tanah, dengan perkataan lain penguasaan tanah secara fisik merupakan salah satu
faktor utama dalam rangka pemberian hak atas tanahnya. Berdasarkan ketentuan
Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah,
dapat dijelaskan bahwa sekalipun tidak ada alat bukti penguasaan secara yuridis,
namun apabila dalam kenyataan bidang tanah tersebut telah dikuasai secara fisik,
maka dapat dilegitimasi/diformalkan haknya melalui penetapan/pemberian haknya
kepada yang bersangkutan.
Terhadap penguasaan tanah yang dibuktikan dengan alat bukti secara tertulis
dapat disebut juga alas hak. Alas hak diartikan sebagai:
Bukti penguasaan-atas tanah secara yuridis dapat berupa alat-alat bukti yang
menetapkan atau menerangkan adanya hubungan hukum antara tanah
dengan yang mempunyai tanah, dapat juga berupa riwayat pemilikan tanah
yang pernah diterbitkan oleh pejabat Pemerintah sebelumnya maupun bukti
pengakuan dari pejabat yang berwenang. Alas hak secara yuridis ini
biasanya dituangkan dalam bentuk tertulis dengan suatu surat keputusan,
surat keterangan, surat pernyataan, surat pengakuan, akta otentik maupun
surat di bawah tangan dan lain-lain.12
12
Muhammad Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendafataran Tanah, Mandar
Maju, Bandung, Tahun 2008, hal. 237

16
Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan
Peraturan Menteri Negara. Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, alas hak
tersebut diberi istilah data yuridis, yakni keterangan mengenai status hukum bidang
tanah, pemegang haknya, dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.
Secara perdata, dengan adanya hubungan yang mempunyai tanah dengan
tanahnya yang dibuktikan dengan penguasaan fisik secara nyata di lapangan atau
ada alas hak berupa data yuridis berarti telah dilandasi dengan suatu hak keperdataan,
tanah tersebut sudah berada dalam penguasaannya atau telah menjadi miliknya.
Penguasaan atas tanah secara yuridis selalu mengandung kewenangan yang
diberikan hukum untuk menguasai fisik tanahnya. Oleh karena itu penguasaan yuridis
memberikan alas hak terhadap adanya hubungan hukum mengenai tanah yang
bersangkutan. Apabila tanahnya sudah dikuasai secara fisik dan sudah ada alas
haknya, maka persoalannya hanya menindaklanjuti alas hak yang melandasi
hubungan tersebut menjadi hak atas tanah yang ditetapkan dan diakui oleh Negara
agar hubungan tersebut memperoleh perlindungan hukum.
Proses alas hak menjadi hak atas tanah yang diformalkan melalui penetapan
Pemerintah disebut pendaftaran tanah yang produknya adalah sertifikat
tanah.13 Oleh karena itu alas hak sebenarnya sudah merupakan suatu legitimasi awal
atau pengakuan atas penguasaan tanah oleh subyek hak yang bersangkutan, namun
idealnya agar penguasaan suatu bidang tanah juga mendapat legitimasi dari Negara,
13
Ibid, hal. 238

17
maka harus diformalkan yang dilandasi dengan suatu hak atas tanah yang ditetapkan
oleh Negara/Pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional Republik
Indonesia.
AP. Parlindungan menyatakan bahwa alas hak atau dasar penguasaan atas
tanah sebagaimana diatur dalam UUPA dapat diterbitkan haknya karena penetapan
Pemerintah atau ketentuan peraturan perundang-undangan, maupun karena suatu
perjanjian khusus yang diadakan untuk menimbulkan suatu hak atas tanah di
atas hak tanah lain (misalnya Hak Guna Bangunan di atas Hak Milik) dan juga karena
ketentuan konversi hak, sedangkan ketentuan pendakuan maupun karena kadaluarsa
memperoleh suatu hak dengan lembaga uit wi zingprocedure sebagaimana diatur dalam
pasal 548 KUH Perdata tidak dikenal dalam UUPA, sungguhpun pewarisan
merupakan juga salah satu alas hak.14
Dinyatakan juga bahwa dasar penguasaan atau alas hak untuk tanah
menurut UUPA adalah bersifat derivative, artinya berasal dari ketentuan peraturan
perundang-undangan dan dari hak-hak yang ada sebelumnya, seperti Hak-hak Adat
atas tanah dan hak-hak yang berasal dari Hak-hak Barat.15
Adapun hak-hak atas tanah yang tunduk pada hukum adat adalah:
1. Hak agrarisch egeindom. Lembaga agrarisch egeindom ini adalah usaha dari
Pemerintah Hindia Belanda dahulu untuk mengkonversi tanah hukum adat, baik
14
A. P. Parlindungan, Beberapa Masalah Dalam UUPA, Mandar Maju, Bandung, Tahun
1993, hal. 69-70
15
A. P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung,
Tahun 1993, hal 3

18
yang berupa milik perorangan maupun yang ada hak perorangannya pada hak
ulayat dan jika disetujui sebagian besar dari anggota masyarakat pendukung hak
ulayatnya, tanahnya dikonversikan menjadi agrarisch egeindom.
2. Tanah hak milik, hak Yasan, adar beni, hak atas druwe, hak atas druwe desa,
pesini. Istilah dan lembaga-lembaga hak atas tanah ini merupakan istilah lokal
yang terdapat di Jawa.
3. Grant Sultan yang terdapat di daerah Sumatra Timur terutama di Deli yang
dikeluarkan oleh Kesultanan Deli termasuk bukti-bukti hak atas tanah yang
diterbitkan oleh para Datuk yang terdapat di sekitar Kotamadya Medan. Di
samping itu masih ada lagi yang disebut grant lama yaitu bukti hak tanah yang
juga dikeluarkan oleh Kesultanan Deli.
4. Landerijenbezitrecht, altijddurende erfpacht, hak-hak usaha atas bekas tanah
partikulir. Selain tanah-tanah yang disebut di atas yang tunduk pada hukum adat
ada juga hak-hak atas tanah yang lain yang dikenal dengan nama antara lain
ganggan bauntuik, anggaduh, bengkok, lungguh, pituas dan lain-lain.
Sedangkan hak-hak barat dapat berupa hak eigendom, hak opstal, dan hak
erfpacht. Jadi secara normatif bukti penguasaan atau pemilikan atas suatu bidang
tanah yang diterbitkan oleh Pemerintah sebelumnya (dasar penguasaan/alas hak lama)
masih tetap diakui sebagai dasar penguasaan atas tanah karena diterbitkan oleh
pejabat yang berwenang dan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan yang
berlaku pada masa itu.

19
Sementara itu, menurut Aslan Noor, teori kepemilikan ataupun pengalihan
kepemilikan secara perdata atas tanah dikenal empat teori, yaitu: 16
a. Hukum Kodrat, menyatakan dimana penguasaan benda-benda yang ada di dunia
termasuk tanah merupakan hak kodrati yang timbul dari kepribadian manusia
b. Occupation theory, dimana orang yang pertama kali membuka tanah, menjadi
pemiliknya dan dapat diwariskan.
c. Contract theory, dimana ada persetujuan diam-diam atau terang-terangan untuk
pengalihan tanah.
d. Creation theory, menyatakan bahwa hak milik privat atas tanah diperoleh karena
hasil kerja dengan cara membukukan dan mengusahakan tanah.
Mengenai pengalihan atau penyerahan hak atas tanah, terdapat dua pendapat
yaitu yang pertama adalah bahwa jual beli harus dilakukan dengan akta otentik yang
diikuti dengan pendaftaran pengalihan hak atas tanah untuk mendapatkan sertifikat
sebagai tanda bukti hak atas tanah. Akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akte Tanah, bukan saja hanya sebagai alat bukti tetapi merupakan syarat mutlak
adanya perjanjian penyerahan.
Pendapat ini diwakili oleh Mariam Darus Badrulzaman dan Saleh Adiwinata.
Pendapat lainnya adalah bahwa perbuatan jual beli tanpa diikuti dengan akta otentik
adalah sah, sepanjang diikuti dengan penyerahan konkret. Pendapat ini diwakili oleh
16
Aslan Noor, Konsep Hak Milik atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia, Mandar Maju, Bandung,
2006, hal. 28-29

20
Boedi Harsono dan R. Soeprapto.17 Penyerahan yang sifatnya konsensual
sebagaimana dianut hukum perdata sekaligus dengan penyerahan yang sifatnya
konkret sebagaimana dianut oleh hukum adat pada dasarnya adalah bertentangan dan
dapat terjadi dualisme dalam penafsiran kepastian hukumnya.
Mariam Darus Badrulzaman berpendapat, bahwa lembaga pendaftaran pada
proses pengalihan hak atas tanah, tidak semata-mata mengandung arti untuk
memberikan alat bukti yang kuat, akan tetapi juga menciptakan hak kebendaan. Hak
kebendaan atas suatu benda tanah terjadi pada saat pendaftaran dilakukan. Sebelum
dilakukan pendaftaran yang ada baru milik, belum hak.18 Dalam kaitan itulah, maka
salah satu asas dari hak atas tanah adalah adanya asas publisitas.
2. Konsepsi
Konsep adalah suatu bagian terpenting dari teori. Konsepsi diterjemahkan
sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi suatu yang konkrit, yang
disebut dengan operational definition19. Pentingnya definisi operasional adalah untuk
menghindari perbedaaan pengertian atau penafsiran mendua (dubius) dari suatu
istilah yang dipakai.20
17
John Salindeho, Sistem Jaminan Kredit Dalam Era Pembangunan Hukum, Sinar Grafika,
Jakarta, 1994, hal. 34-35
18
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain yang Melekat
Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal, PT. Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1996, hal. 76
19
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi
Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia (Jakarta: Institut Bankir Indonesia, 1993), hal.
10.
20
Tan Kamello, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia: Suatu Tinjauan Putusan
Pengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara (Medan: PPs-USU, 2002), hal. 35.

21
Konsepsi yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah:
1. Analisis Hukum berasal dari kata analisa dan hukum. Analisa adalah
penyelidikan tentang kemampuan dan kepribadian seseorang dihubungkan
dengan pekerjaan yang menjadi tanggung jawabnya21 Sedangkan hukum
peraturan atau adat, yang secara resmi dianggap mengikat dan dikukuhkan oleh
penguasa, pemerintah atau otoritas. Undang-undang, peraturan dan sebagainya
untuk mengatur kehidupan masyarakat. patokan (kaidah, ketentuan). keputusan
(pertimbangan) yang ditentukan oleh hakim dalam pengadilan.22
2. Pengalihan Atas Tanah dan Bangunan adalah Menurut Kamus Besar Bahasa
Indonesia, pengalihan adalah pergantian /perlintasan dari keadaan yang satu
kepada keadaan yang lain. Sedangkan pengertian dari hak adalah
milik/kepunyaan, kekuasaan untuk berbuat sesuatu karena telah ditentukan oleh
undang-undang (aturan). Jadi pengalihan hak adalah suatu perbuatan hukum
yang bertujuan untuk memindahkan hak dari satu pihak kepada pihak lain.
3. Akta Tanah adalah akta yang memuat data otentik mengenai perbuatan hukum
tertentu mengenai hak atas tanah
4. Dikuasai secara fisik berarti objek tanah ditempati oleh orang atau badan hukum.
5. Pihak lain adalah pihak yang bukan merupakan pihak yang memiliki hak atas
tanah.
21
W. J. S. Poerwadarminta. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta: Balai Pustaka, 1996,
hal. 32
22
Ibid, hal. 146

22
6. Bukti Hak merupakan alat bukti mengenai kepemilikan atas tanah yang telah
didaftarkan.
G. Metode Penelitian
1. Sifat Penelitian
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Deskriptif karena dalam penelitian ini
akan dipaparkan tentang pengalihan hak atas tanah yang dikuasai secara fisik tanpa
alas hak. Bersifat analistis, karena terhadap data yang diperoleh itu dilakukan analistis
data secara kualitatif.
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ialah pendekatan yuridis
normatif, yaitu pendekatan yang mengacu kepada peraturan-peraturan sehubungan
dengan pengalihan hak atas tanah.
2. Sumber Data
Sumber data diperoleh dari data sekunder yang dilakukan dengan
menghimpun bahan-bahan berupa:
a. Bahan hukum primer berupa UU No. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok
Agraria (UUPA), Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, Putusan Mahkamah Agung No.475//PK/Pdt.2010 dan Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata.
b. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan-bahan yang memberikan penjelasan
mengenai bahan hukum primer, berupa hasil penelitian para ahli, hasil karya

23
ilmiah, buku-buku ilmiah, ceramah atau pidato yang berhubungan dengan
penelitian ini.
c. Bahan hukum tertier, yang bertujuan untuk mendukung bahan hukum primer
dan sekunder berupa kamus hukum, kamus bahasa Inggris, Kamus bahasa
Indonesia, dan artikel-artikel lainnya yang berhubungan dengan objek
penelitian.
3. Alat Pengumpulan Data
Instrumen penelitian yang digunakan dalam pengkajian ilmu hukum normatif
terdiri studi dukumen yaitu pengumpulan data. Data yang diperoleh dalam penelitian
ini dikumpulkan, dilakukan dengan studi kepustakaan/literatur. Dalam hal ini
dilakukan dengan cara menginventarisasikan dan pengumpulan buku-buku, bahan-
bahan bacaan, Peraturan Perundang-undangan dan dukumen-dukumen lain. Cara ini
dilakukan untuk memperoleh gambaran yang bersifat umum dan relatif menyeluruh,
tentang apa yang tercakup di dalam fokus permasalahan yang akan diteliti dengan
jalan mengadakan pencatatan langsung mengenai data yang berupa dukumen ataupun
mengutip keterangan-keterangan yang dibutuhkan.
3. Analisis Data
Semua data yang telah diperoleh dari bahan pustaka serta data yang diperoleh di
lapangan dianalisa secara kualitatif. Metode analisa yang dipakai adalah metode
deduktif.

BAB II
MEKANISME PENGALIHAN HAK ATAS TANAH

DALAM SISTEM HUKUM AGRARIA
A. Tinjauan tentang Pengalihan Hak Atas Tanah
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah: Penjualan, tukar-
menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah
atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah guna pelaksanaan
pembangunan termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak
memerlukan persyaratan khusus.
Ada 2 (dua) cara dalam mendapatkan ataupun memperoleh hak milik, yakni
1. Dengan pengalihan, yang meliputi beralih dan dialihkan. Dalam hal ini berarti
ada pihak yang kehilangan yaitu pemilik semula dan pihak lain yang
mendapatkan suatu hak milik.
2. Terjadinya hak milik sesuai dengan Undang–Undang Pokok Agraria Nomor 5
Tahun 1960 pada Pasal 22, yaitu:
1) Terjadinya hak milik menurut hukum adat yang diatur dengan Peraturan
Pemerintah. Dalam hal ini berarti terjadinya hak milik tesebut, diawali
dengan hak seorang warga untuk membuka hutan dalam lingkungan
wilayah masyarakat hukum adat dengan persetujuan Kepala Desa. Dengan
dibukanya tanah tesebut, belum berarti orang tersebut langsung
24

25
memperoleh hak milik. Hak milik akan dapat tercipta jika orang tersebut
memanfaatkan tanah yang telah dibukanya, menanami dan memelihara
tanah tersebut secara terus menerus dalam waktu yang sangat lama. Dari
sinilah hak milik dapat tercipta, yang sekarang diakui sebagai hak milik
menurut UUPA. Terjadinya hak milik dengan cara ini memerlukan waktu
yang cukup lama dan tentunya memerlukan penegasan yang berupa
pengakuan dari pemerintah.
2) Terjadinya hak milik karena penetapan pemerintah, yaitu yang diberikan
oleh pemerintah dengan suatu penetapan menurut cara dan syarat-syarat
yang telah ditetapkan oleh Peraturan Pemerintah. Dalam hal ini berarti
pemerintah memberikan hak milik yang baru sama sekali. Pemerintah juga
dapat memberikan hak milik berdasarkan perubahan dari suatu hak yang
sudah ada. Misalnya dengan peningkatan dari Hak Guna Usaha menjadi
Hak Milik, Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, Hak Pakai menjadi
Hak Milik.
Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum untuk memindahkan hak
atas tanah kapada pihak lain. Pemindahan dilakukan apabila status hukum pihak yang
akan menguasai tanah memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah yang
tersedia, dan pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan haknya.

26
Secara khusus Herman Soesangobeng mengatakan falsafah kepemilikan atas
tanah dalam hukum adat, hakekat dasarnya adalah dari pertautan manusia dengan
tanah dan alamnya dan bukan pada hak, melainkan pada hubungan kuatnya pertautan
hubungan yang melahirkan kewenangan (hak). Oleh karena itu hak lahir melalui
proses intensitas hubungan antara manusia dengan tanah tidak dari keputusan
pejabat.20 Dalam filosofi adat, hak dipahamkan sebagai suatu yang relatif dan mudah
berubah sesuai dengan perubahan yang terjadi dalam masyarakat, sehingga hak
sesuatu yang tidak mutlak.
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah: Penjualan, tukar-
menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah
atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain Pemerintah; Penjualan, tukar-
menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain yang disepakati dengan
Pemerintah guna pelaksanaan pembangunan termasuk pembangunan untuk
kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus; Penjualan, tukar-
menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain kepada Pemerintah guna
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan
khusus.
20
Herman Soesangobeng, Filosofi Adat dalam UUPA, Makalah dipresentasikan dalam
Sarasehan Nasional “Peningkatan Akses Rakyat Terhadap Sumberdaya Tanah”, Diselenggarakan oleh
Kantor Menteri Negara Agraria/BPN bekerjasama dengan ASPPAT, tanggal 12 Oktober 1998, di
Jakarta, 1998, hal. 4.

27
Konsep hak-hak atas tanah yang terdapat dalam Hukum Agraria Nasional
membagi hak-hak atas tanah dalam dua bentuk, yaitu:
1. Hak-hak atas tanah yang bersifat primer
Yaitu hak-hak atas tanah yang dapat dimiliki atau dikuasai secara langsung
oleh seorang atau badan hukum yang mempunyai waktu lama dan dapat dipindah-
tangankan kepada orang lain atau ahliwarisnya. Dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (lebih lanjut disingkat
dengan UUPA) terdapat beberapa hak atas tanah yang bersifat primer, yaitu:
a. Hak Milik atas tanah.
b. Hak Guna Usaha.
c. Hak Guna Bangunan.
d. Hak Pakai. 21
2. Hak-hak atas tanah yang bersifat sekunder
Yaitu hak-hak atas tanah yang bersifat sementara. Dikatakan bersifat
sementara, karena hak-hak tersebut dinikmati dalam waktu terbatas, dan hak-hak itu
dimiliki oleh orang lain. Hak atas tanah yang bersifat sementara dapat dialihkan
kapan saja si pemilik berkehendak. Terhadap beberapa hak, hak atas tanah yang
bersifat sementara memiliki jangka waktu yang terbatas, seperti Hak Gadai dan Hak
Usaha bagi hasil. Kepemilikan terhadap hak atas tanah hanya bersifat sementara saja.
21
Ibid

28
Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 53 UUPA yang mengatur mengenai hak-
hak atas tanah yang bersifat sementara, yaitu:
1) Hak Gadai.
2) Hak Usaha Bagi Hasil.
3) Hak Menumpang.
4) Hak Menyewa atas Tanah Pertanian.22
Tata cara memperoleh hak atas tanah menurut Hukum Tanah Nasional adalah
sebagai berikut:
1. Permohonan dan pemberian hak atas tanah, jika tanah yang diperlukan berstatus
Tanah Negara.
2. Pemindahan Hak, jika:
a. Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak ;
b. Pihak yang memerlukan tanah boleh memiliki hak yang sudah ada ;
c. Pemilik bersedia menyerahkan tanah.
3. Pelepasan hak yang dilanjutkan dengan permohonan dan pemberian hak atas
tanah, jika:
a. Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak atau tanah hak ulayat suatu
masyarakat hukum adat ;
22
Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008), hal. 64. Pendapat lain
menayatakan bahwa disebut sebagai hak yang bersifat sementara karena eksistensinya pada suatu saat
nanti akan dihapuskan, karena mengandung sifat-sifat yang kurang baik bertentangan dengan jiwa
UUPA.

29
b. Pihak yang memerlukan tanah tidak boleh memiliki hak yang sudah ada;
c. Pemilik bersedia menyerahkan tanahnya.
4. Pencabutan hak yang dilanjutkan dengan permohonan dan pemberian hak atas
tanah, jika:
a. Tanah yang diperlukan berstatus tanah hak;
b. Pemilik tanah tidak bersedia melepaskan haknya;
c. Tanah tersebut diperuntukan bagi pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum
Dalam sistem KUHPerdata maupun dalam sistem UUPA kita kenal adanya
pengalihan sebagai salah satu cara untuk memperoleh hak milik. Pengalihan ini
adalah salah satu kewajiban para pihak dalam suatu peristiwa hukum yang bertujuan
untuk mengalihkan hak milik atas suatu barang yang dilakukan diantara mereka.
Seperti yang telah dikemukakan bahwa di dalam KUHPerdata yaitu pada
Pasal 584 KUHPerdata dinyatakan bahwa ada lima cara untuk memperoleh hak milik
atas suatu kebendaan. Kelima cara tersebut antara lain adalah:
1. Pendakuan (toeegening)
Pendakuan ini dilakukan terhadap barang-barang yang bergerak yang belum
ada pemiliknya (res nullius). Contoh dari pendakuan ini yaitu yang terdapat di
dalam Pasal 585 KUHPerdata yaitu pendakuan dari ikan-ikan di sungai, binatang-
binatang liar di hutan dan lain-lain.

30
2. Ikutan (natrekking).
Hal ini diatur dalam Pasal 588 – Pasal 605 KUHPerdata. Yaitu cara
memperoleh benda karena benda itu mengikuti benda yang yang lain. Contoh dari
natrekking ini adalah: hak-hak atas tanaman, hak itu mengikuti tanah yang sudah
menjadi milik orang lain.
3. Lampaunya waktu(Verjaring).
Yaitu cara memperoleh hak milik atas suatu kebendaan karena lampaunya
waktu. Artinya pemilik yang lama dari benda tersebut tidak berhak lagi atas benda
tersebut karena jangka waktu kepemilikannya telah lewat waktu oleh hukum. hal
ini diatur dalam Pasal 610 KUHPerdata dan diatur lebih lanjut dalam buku
keempat KUHPerdata.
4. Pewarisan (erfopvolging)
Yaitu cara memperoleh hak milik atas suatu benda tidak bergerak karena
terluangnya atau jatuhnya warisan terhadap seseorang sehingga ia berhak atas
benda tersebut.
5. Pengalihan Dan Penyerahan (levering).
Ini adalah cara untuk memperoleh hak milik yang paling penting dan paling
sering terjadi di masyarakat. Yaitu cara memperoleh hak milik atas suatu
kebendaan dengan cara mengalihkan hak milik atas suatu kebendaan dari pemilik
yang lama kepemilik yang baru.

31
Pasal 20 ayat 2 UUPA menyebutkan bahwa hak milik dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain. Dengan kata lain, sifat milik pribadi ini walau dibatasi
oleh ketentuan Pasal 6 UUPA dapat dioperkan hanya kepada orang lain dengan hak
yang sama.
Umpamanya jika menjual, menghibah, tukar menukar, mewariskan, ataupun
memperoleh hak karena perkawinan/kesatuan harta benda, maka hak atas tanah yang
semula hak milik tetap akan menjadi hak milik. Hak milik adalah: “Hak turun
temurun, artinya hak itu dapat diwariskan berturut-turut tanpa perlu diturunkan
derajatnya ataupun hak itu menjadi tiada atau memohon haknya kembali ketika
terjadi perpindahan tangan.23
Hak milik merupakan hak yang terkuat dan terpenuh, namun hal ini berbeda
dengan hak eeigendom vide Pasal 571 KUHPerdata, di mana dikatakan bahwa hak
milik tersebut mutlak tidak dapat diganggu gugat. Hak milik menurut UUPA
mengandung arti bahwa hak ini merupakan hak yang terkuat, jika dibandingkan
dengan hak-hak atas tanah lainnya, seperti hak guna usaha, hak guna bangunan dan
lain-lain.
Luasnya hak milik juga meliputi tubuh bumi, air dan ruang angkasa yang ada
di atasnya, sebagai suatu penjelmaan dari ciri-ciri khas hukum adat yang menjadi
dasar hukum Agraria Nasional. Mengenai pertambangan diatur sendiri, yang artinya
23
Budi Harsono, Op. Cit, hal. 371

32
bahwa untuk melakukan pertambangan di bumi memerlukan suatu izin khusus yang
dinamakan kuasa pertambangan. Dengan demikian hak milik ini masih ada
pembatasannya, meskipun dikatakan meliputi seluruh bumi dengan isinya.
Dalam pengalihan hak milik yang merupakan pelaksanaan dari perikatan yang
dimaksud, timbul persoalan apakah antara perbuatan hukum lanjutan tersebut dan
hubungan hukum yang menjadi dasarnya atau dengan kata lain apakah pengalihan itu
tergantung pada alas haknya ataukah merupakan hal yang terpisah satu sama lainnya.
Hubungan antara pengalihan dengan alas haknya ada dua ajaran yaitu ajaran
abstrak dan ajaran kausal (sebab akibat). Baik ajaran abstrak maupun ajaran kausal
sama-sama, menekankan bahwa sahnya suatu pengalihan bertujuan untuk
mengalihkan hak milik tersebut tergantung pada alas haknya harus tegas dinyatakan,
sedangkan menurut ajaran abstrak, maka penyerahan itu tidak perlu adanya titel yang
nyata, cukup ada alas hak atau titel anggapan saja.
Dari uraian di atas, terlihat hubungan jelas antara perjanjian obligatoir dari
perbuatan hukum yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atau benda tidak
bergerak dengan balik nama yang merupakan pengalihan hak milik itu sendiri.
Ditegaskan oleh R. Subekti, bahwa: menurut pendapat yang lazim dianut oleh para
ahli hukum dan hakim, dalam KUHPerdata berlaku apa yang dinamakan “kausal
stelsel” di mana memang sah tidaknya suatu pemindahan hak milik tergantung sah
tidaknya perjanjian obligatoir”.

33
Berdasarkan uraian di atas dapat diambil kesimpulan bahwa sahnya atau
tidaknya suatu balik nama tergantung pada sah atau tidaknya perjanjian obligatoir
yang menimbulkan hak dan kewajiban untuk menurut dan melaksanakan isi
perjanjian yang berupa pengalihan hak milik atas benda tidak bergerak tersebut. Di
atas telah disebutkan bahwa sah tidaknya suatu balik nama adalah tergantung pada
sah tidaknya perjanjian obligatoir, dengan demikian sah atau tidaknya perjanjian
obligatoir yang menyebabkan timbulnya suatu kewajiban untuk mengalihkan suatu
kepemilikan benda tidak bergerak, adalah merupakan syarat sahnya balik nama.
Selanjutnya untuk mengetahui sahnya perjanjian obligatoir, maka harus diketahui
pula tentang sah atau tidaknya perbuatan-perbuatan hukum yang menyebabkan
timbulnya kewajiban untuk mengalihkan benda tidak bergerak yang merupakan objek
dari perbuatan hukum tersebut. Jual beli, tukar menukar maupun penghibahan, adalah
merupakan suatu perbuatan hukum yang disebut perjanjian atau dengan istilah lain
“perikatan” dan oleh karena itu untuk sahnya suatu perbuatan hukum tersebut harus
memenuhi syarat sahnya suatu perjanjian.
B. Cara-cara Pengalihan Hak Atas Tanah
Pengalihan hak atas tanah, yang dilakukan dengan cara jual beli, tukar
dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Dengan demikian

34
berarti setiap pengalihan hak milik atas tanah, yang dilakukan dalam bentuk jual beli,
tukar menukar atau hibah harus dibuat di hadapan PPAT. Jual beli, tukar menukar
atau hibah ini dalam konsepsi hukum adat adalah suatu perbuatan hukum yang
bersifat terang dan tunai. Dengan terang dimaksudkan bahwa perbuatan hukum
tersebut harus dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang menyaksikan
dilaksanakan atau dibuatnya perbuatan hukum tersebut.
Sedangkan dengan tunai diartikan bahwa dengan selesainya perbuatan hukum
dihadapan PPAT berarti pula selesainya tindakan hukum yang dilakukan dengan
segala akibat hukumnya. Ini berarti perbuatan hukum tersebut tidak dapat dibatalkan
kembali, kecuali terdapat cacat cela secara substansi mengenai hak atas tanah (hak
milik) yang dialihkan tersebut, atau cacat mengenai kecakapan dan kewenangan
bertindak atas bidang tanah tersebut.
Adapun yang menjadi syarat-syarat terjadinya pengalihan terhadap kebendaan
tersebut adalah sebagai berikut:
1. Pengalihan tersebut haruslah dilakukan oleh orang yang berhak untuk
mengalihkan kebendaan tersebut. Tidak selamanya pemilik suatu kebendaan
dapat diberikan hak untuk mengalihkan benda tersebut, hal ini dikarenakan suatu
hal misalnya saja pemilik suatu kebendaan di dalam keadaan pailit (failiet). Disini
ia merupakan pemilik suatu kebendaan tetapi dikarenakan keputusan pengadilan
yang mengatakan ia pailit maka ia tidak berhak untuk mengalihkan benda
tersebut.

35
Adapun sebaliknya orang tersebut tidak merupakan pemilik suatu
kebendaan tetapi ia berhak untuk melakukan pengalihan. Misalnya pandamer, di
mana pihak ini menerima barang gadaian dari pemilik benda tersebut sebagai
jaminan pelunansan hutangnya. Dalam hal ini ia tidak merupakan pemilik yang
sah dari suatu kebendaan, tetapi bila pihak yang berhutang dalam hal ini pemilik
yang sah dari benda itu ingkar janji atau wanprestasi maka pihak penerima gadai
dapat mengalihkan benda tersebut.
2. Pengalihan itu dilakukan secara nyata.
Artinya pengalihan itu harus benar-benar terjadi dan dilakukan secara nyata
dari tangan ke tangan. Melihat persyaratan tersebut di atas pengalihan terhadap
benda-benda bergerak cukup hanya melakukan penyerahannya begitu saja, tetapi
terhadap benda tidak bergerak, pencatatan benda tersebut ke dalam suatu akte sangat
penting untuk menetapkan keabsahan benda tersebut. Terhadap benda tidak bergerak,
di samping dengan pengalihan nyata, maka untuk mengalihkan hak milik atas barang
tidak bergerak tersebut harus dilakukan dengan pengalihan secara yuridis.
Bahwa Pasal 1682 BW menyatakan bahwa hibah terhadap barang tidak
bergerak harus dinyatakan dengan akta otentik. Bahwa hibah yang dilakukan
Tergugat I kepada Tergugat II tidak dilekatkan dalam suatu akta otentik sebagaimana
yang disyaratkan oleh Pasal 1682 KUHPerdata. Oleh karena tanah objek gugatan
secara hukum bukanlah milik pemerintah kota Pangkalpinang sebagai pihak pemberi

36
hibah dan pernyataan hibah tidak dinyatakan/dilekatkan dalam akta otentik, maka
perbuatan hukum hibah atas objek gugatan kepada Tergugat II adalah batal demi
hukum.
Bahwa Tergugat I telah salah dalam mengartikan hak menguasai Negara atas
tanah sebagaimana dimaksud UU Nomor. 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok
Agraria. Hak menguasai negara atas tanah menurut UU Nomor: 5 Tahun 1960
tentang pokok-pokok Agraria, bukan merupakan domein veerklaring atau hak
memiliki pemerintah atas tanah, sebagaimana yang Penggugat sampaikan bahwa
pemerintah sebagai badan hukum publik juga merupakan subjek hukum tanah sama
halnya dengan hak-hak rakyat lainnya.
Penggugat telah mengusahakan dan menguasai fisik tanah objek gugatan
sejak Tahun 1975 atau sudah selama waktu 31 tahun tanpa ada pihak lain yang
menggugatnya. Dengan demikian maka status tanah objek gugatan tidak lagi
merupakan tanah negara bebas tetapi telah menjadi (berstatus) tanah negara tidak
bebas. Sebagai warganegara Republik Indonesia maka menurut ketentuan Pasal 4
ayat (1) UU. Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria Penggugat berhak
dan dilindungi hak-haknya untuk memperoleh hak atas tanah negara dan Tergugat I
tidak dapat lagi memberikan hak penguasaan atas fisik tanah terhadap tanah yang
berstatus tanah negara yang tidak bebas (telah dikuasai/diusahakan) oleh Penggugat.

37
Bahwa perbuatan Tergugat I yang telah menghibahkan tanah dan memberikan
hak penguasaan atas fisik tanah objek gugatan yang telah dikuasai dan diusahakan
Penggugat sejak Tahun 1975 kepada Tergugat II dikwalifikasikan sebagai perbuatan
melawan hukum oleh penguasa (onrechtmatige overheidsdaad) sebagaimana diatur
Pasal 2 RO/Pasal 1365 KUHPerdata dan telah melanggar hak-hak subjektif
Penggugat.
Yang dimaksud dengan pengalihan yuridis adalah berupa pencatatan dalam
perbuatan hukum yang bertujuan untuk mengalihkan hak milik atas benda tidak
bergerak tersebut dalam suatu akte yang otentik di depan para pejabat yang
berwenang dan kemudian mendaftarkannya dalam register umum yang telah
disediakan khusus.
Dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2008 tentang Pemerintah Daerah,
yang merupakan perubahan kedua atas Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004
merupakan panduan yang nyata dalam pelaksanaan otonomi daerah, juga merupakan
politik hukum otonomi daerah. Dengan dasar kekuatan tersebut, pelaksanaan otonomi
daerah diwujudkan dalam kebijakan yang terukur, terarah, dan terencana oleh
pemerintah pusat. Oleh sebab itu, otonomi daerah yang dijalankan selain bersifat
nyata dan luas, tetap harus dilaksanakan secara bertanggung jawab. Maksudnya
otonomi daerah harus dipahami sebagai perwujudan pertanggungjawaban
konsekuensi pemberian hak dan kewenangan kepada daerah dalam wujud tugas dan

38
kewajiban yang harus dilaksanakan daerah. Tugas dan kewajiban dalam pelaksanaan
otonomi daerah adalah berupa peningkatan pelayanan dan kesejahteraan masyarakat,
pengembangan kehidupan demokrasi, penegakan keadilan dan pemerataan, serta
pemeliharaan hubungan yang serasi antara pusat dan daerah serta antar daerah dalam
rangka Negara Kesatuan Republik Indonesia.
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 Tentang Pemerintahan Daerah sangat
jelas mengatur mengenai pertanahan, sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 14
yang menyatakan bahwa urusan wajib yang menjadi kewenangan daerah untuk
kabupaten/kota merupakan urusan yang berskala kabupaten/kota meliputi poin (k)
tentang pelayanan pertanahan. Kaitan dengan pelaksanaan otonomi daerah itu juga,
sesuai dengan yang terdapat dalam penjelasan poin (b), yang menyebutkan bahwa
prinsip otonomi daerah menggunakan prinsip otonomi seluas-luasnya dalam arti
daerah diberikan kewenangan mengurus dan mengatur semua urusan pemerintahan di
luar yang menjadi urusan pemerintah yang ditetapkan dalam undang-undang ini.
Hal di atas mengartikan bahwa daerah memiliki kewenangan membuat arah
kebijakan daerah untuk memberikan pelayanan, peningkatan peran serta, prakarsa,
dan pemberdayaan masyarakat yang bertujuan pada peningkatan kesejahteraan
rakyat. Selanjutnya juga kebijakan nasional di bidang pertanahan saat ini, melalui
kewenangan pemerintah di bidang pertanahan yang dilakukan oleh pemerintah
kabupaten/kota dan provinsi, secara tegas dijelaskan bahwa sebagian kewenangan

39
pemerintah di bidang pertanahan, dilaksanakan oleh pemerintah kabupaten/kota,
meliputi:
1. Pemberian izin lokasi;
2. Penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan;
3. Penyelesaian sengketa tanah garapan;
4. Penyelesaian masalah ganti kerugian dan satuan tanah untuk pembangunan;
5. Penetapan subjek dan objek redistribusi tanah, serta ganti kerugian tanah
kelebihan maksimum dan tanah absentee;
6. Penetapan dan penyelesaian masalah tanah ulayat;
7. Pemanfaatan dan penyelesaian masalah tanah kosong;
8. Pemberian izin membuka tanah;
9. Perencanaan penggunaan tanah wilayah kabupaten/kota.24
Dalam bidang pertanahan, Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004
memberikan pengaturan meliputi penyelenggaran kegiatan dibidang pertanahan, dan
memberikan kewenangan pengaturannya kepada Pemerintah Daerah propinsi maupun
kabupaten/kota.
Kewenangan yang telah dimiliki oleh daerah dengan berlakunya otonomi
daerah tersebut, maka pemerintah daerah baik itu kabupaten/kota serta desa
merupakan lini pertama yang dapat melindungi hak masyarakat hukum adat serta
24
M. Rizal Akbar dkk, Tanah Ulayat dan Keberadaan Masyarakat Hukum Adat, LPNU Press,
Pekanbaru, 2005, Hal.9.

40
tanah ulayatnya. Karena jajaran Pemerintah Daerah diberi kewenangan yang amat
luas untuk mengatur dan mengurus rumah tangganya sendiri, akan tetapi tentu saja
dengan benar-benar memahami dan mampu mengartikulasikan aspirasi dan
kepentingan masyarakat yang berada di daerahnya tersebut. Selain itu juga
masyarakat hukum adat tersebut juga tidak harus tinggal diam akan tetapi juga harus
turut serta mendayagunakan hak sipil dan hak politiknya dengan cara menata dan
mengorganisasikan diri mereka secara nyata dan melembaga. Dengan cara inilah
maka masyarakat hukum adat itu akan nampak dan akan lebih di dengar
keberadaannya oleh para pengambil keputusan. 25
Mengenai hak-hak penguasaan atas tanah tetap berdasarkan UUPA. Adapun
pengertian “penguasaan” dan “menguasai” dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam
arti yuridis, juga beraspek perdata dan publik. Penguasaan yuridis dilandasi hak, yang
dilindungi oleh hukum dan umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak
untuk menguasai secara fisik tanah yang dihaki.
Tetapi ada juga penguasaan yuridis yang biarpun memberikan kewenangan
untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan
fisiknya dilakukan pihak lain. Misalnya kalau tanah yang dimiliki disewakan kepada
pihak lain dan penyewa yang menguasainya secara fisik, atau tanah tersebut dikuasai
secara fisik oleh pihak lain tanpa hak. Dalam hal ini pemilik tanah berdasarkan hak
25
Hari Sabarno, Memandu Otonomi Daerah Menjaga Kesatuan Bangsa, Sinar Grafika,
Jakarta, 2007, hal. 63-64

41
penguasaan yuridisnya, berhak untuk menuntut diserahkannya kembali tanah yang
bersangkutan secara fisik kepadanya.26
Hak menguasai tanah oleh negara adalah hak yang memberi wewenang
kepada negara untuk mengatur 3 hak seperti termuat dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA,27
Hak ulayat dari unsur/aspek hukum publik juga memberi wewenang kepada
masyarakat hukum adat untuk mengelola, mengatur dan memimpin penguasaan,
pemeliharaan, peruntukan dan penggunaan tanah ulayat. Jika kedua hal tersebut
dihubungkan satu dengan yang lain, maka hak menguasai tanah oleh negara semacam
hak ulayat yang diangkat pada tingkatan yang tertinggi yaitu, meliputi seluruh
wilayah Republik Indonesia.
Pengalihan hak atas tanah dapat terjadi dikarenakan:
1. Pewarisan tanpa wasiat
Menurut hukum perdata, jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal
dunia, hak tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya. Pengalihan tersebut
kepada ahliwaris, yaitu siapa-siapa yang termasuk ahliwaris, berapa bagian masing-
masing dan bagaimana cara pembagiannya, diatur oleh Hukum Waris almarhum
pemegang hak yang bersangkutan, bukan oleh Hukum Tanah.
26
Boedi Harsono, Op.Cit, Hal. 23
27
Menurut Pasal 2 ayat (2) UU PA Tahun 1960, maka Hak menguasai dari Negara termaksud
dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk: a. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut; b. menentukan dan
mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa, c.
menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan
hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

42
Hukum tanah memberikan ketentuan mengenai penguasaan tanah yang
berasal dari warisan dan hal-hal mengenai pemberian surat tanda bukti pemilikannya
oleh para ahli waris. Menurut ketentuan Pasal 61 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, untuk pendaftaran pengalihan hak karena
pewarisan yang diajukan dalam waktu enam bulan sejak tanggal meninggalnya
pewaris, tidak dipungut biaya.
2. Pemindahan hak
Berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat
yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemegang hak, dalam perbuatan
hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada
pihak lain. Bentuk pemindahan haknya bisa dikarenakan:
a. Jual-Beli,
b. Hibah,
c. Pemasukan dalam perusahaan atau “inbreng” dan
d. Hibah-wasiat atau “legaat”
Perbuatan-perbuatan tersebut, dilakukan pada waktu pemegang haknya masih
hidup dan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak yang bersifat tunai atau
langsung, kecuali hibah wasiat. Artinya, bahwa dengan dilakukannya perbuatan
hukum tersebut, hak atas tanah yang bersangkutan berpindah kepada pihak lain.

43
Dalam hibah wasiat, hak atas tanah yang bersangkutan beralih kepada penerima
wasiat pada saat pemegang haknya meninggal dunia.
Jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemberian menurut adat dan pemasukan
dalam perusahaan, demikian juga pelaksanaan hibah-wasiat, dilakukan oleh para
pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, disingkat PPAT, yang bertugas
membuat aktanya. Dengan dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan di
hadapan PPAT, telah dipenuhi syarat terang (bukan perbuatan hukum yang “gelap”,
yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi).
Akta yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata atau “riil”
perbuatan hukum jual-beli yang dilakukan. Dengan demikian sifat jual-beli, yaitu
tunai, terang dan riil, dipenuhi. Akta tersebut membuktikan, bahwa benar telah
dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Karena perbuatan hukum yang
dilakukan merupakan perbuatan hukum pemindahan hak, maka akta tersebut secara
implisit juga membuktikan, bahwa penerima hak sudah menjadi pemegang haknya
yang baru. Tetapi hal itu baru diketahui oleh dan karenanya juga baru mengikat para
pihak dan ahliwarisnya karena administrasi PPAT sifatnya tertutup bagi umum.
Untuk memperoleh surat bukti yang lebih kuat dan lebih luas daya
pembuktiannya pemindahan haknya didaftarkan pada Kantor Pertanahan Kota/
Kotamadya, untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan. Dengan
dicatatnya pemindahan hak tersebut pada sertifikat haknya, diperoleh surat tanda

44
bukti yang kuat. Karena administrasi pengalihan hak atas tanah yang ada di kantor
pertanahan Kota/Kotamadya mempunyai sifat terbuka bagi umum, maka dengan
dicatatnya pemindahan hak tersebut pada buku tanah haknya, bukan hanya yang
memindahkan hak dan ahliwarisnya, tetapi pihak ketiga pun dianggap mengetahui,
bahwa penerima hak adalah pemegang haknya yang baru.28
1. Jual beli
Pengertian jual beli tanah adalah suatu perjanjian dalam mana pihak yang
mempunyai tanah yang disebut “penjual”, berjanji dan mengikatkan diri untuk
menyerahkan haknya atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain, yang disebut
“pembeli”. Sedangkan pihak pembeli berjanji dan mengikatkan diri untuk membayar
harga yang telah disetujui. Yang diperjualbelikan menurut ketentuan Hukum Barat ini
adalah apa yang disebut “tanah-tanah hak barat”, yaitu tanah-tanah Hak Eigendom,
Erfpacht, Opstal.
Perkataan jual beli terdiri dari dua suku kata, yaitu: “jual dan beli”. Kata
“jual” menunjukkan bahwa adanya perbuatan menjual, sedangkan kata “beli” adalah
adanya perbuatan membeli. Maka dalam hal ini, terjadilah peristiwa hukum jual beli.
Menurut pengertian syariat, yang dimaksud dengan jual beli adalah pertukaran harta
atas dasar saling rela. Atau memindahkan milik dengan ganti yang dapat dibenarkan
28
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jilid 1. Cetakan ke-9. (Jakarta: Djambatan,
2003), hal. 329.

45
(yaitu berupa alat tukar yang sah).29
Pada saat dilakukannya jual beli tersebut belum terjadi perubahan apa pun
pada hak atas tanah yang bersangkutan, biarpun misalnya pembeli sudah membayar
penuh harganya dan tanahnya pun secara fisik sudah diserahkan kepadanya. Hak atas
tanah yang dijual baru berpindah kepada pembeli, jika penjual sudah menyerahkan
secara yuridis kepadanya dalam rangka memenuhi kewajiban hukumnya.30
Menyerahkan secara yuridis berarti si penjual sudah memberikan hak atas
kepemilikannya terhadap suatu barang. Pengalihan hak atas tanah merupakan suatu
perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain.31
Mengenai jual beli, pengaturannya dapat dilihat dalam Buku III bab ke V
Kitab Undang-undang Hukum Perdata, dan yang rumusannya terdapat di dalam Pasal
1457 KUH Perdata yang berbunyi: Jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak
yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
Kewajiban dari penjual adalah:
a. Menyerahkan barang yang menjadi obyek jual beli dalam keadaan baik.
Artinya barang yang diserahkan itu harus sesuai dengan yang dipesan oleh
pembeli dan dalam keadaan baik.
29
Gunawan Widjaja dan Kartini Widjaja, Jual Beli, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003.
hal.128.
30
Ibid., hal. 27.
31
Adrian Sutedi, Pengalihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya, (Jakarta: Sinar Grafika,
2007), hal. 34.

46
b. Menanggung barang yang diserahkan.
Sebagai pengertian menyerahkan barang disebutkan: “Yang diartikan
menyerahkan barang adalah suatu pemindahan hak milik dan barang yang telah dijual
ke dalam kekuasaan dan kepunyaan pembeli”.32
Sedangkan hak dan kewajiban pihak pembeli adalah:
a. Hak pembeli: menerima barang yang dibeli sesuai dengan pesanan dalam
keadaan baik dan aman tenteram.
b. Kewajiban pembeli:
1) Membayar harga barang dengan sejumlah uang sesuai dengan janji yang telah
dibuat. Harga yang dimaksud merupakan harga yang wajar.
2) Memikul biaya yang ditimbulkan dalam jual beli itu, misalnya ongkos antar,
biaya surat menyurat, biaya akta dan sebagainya, kecuali jika diperjanjikan
sebaliknya.
2. Berdasarkan Hibah
Menurut R. Subekti perkataan ‘penghibahan’ (pemberian) dalam Pasal 1666
KUHPerdata selanjutnya dipakai dalam arti yang sempit, karena hanya perbuatan-
perbuatan yang memenuhi syarat-syarat yang disebut dengan penghibahan, misalnya
dengan syarat dengan cuma-cuma yaitu, tidak memakai pembayaran, disini orang
32
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal. 60

47
lazim mengatakan adanya suatu ’formele schenking’ yaitu suatu penghibahan
formil”,33
Apabila ditelusuri secara lebih mendalam, istilah hibah itu berkonsentrasi
memberikan hak milik oleh seseorang kepada orang lain tanpa mengharapkan
imbalan dan jasa. Menghibahkan tidak sama artinya dengan menjual atau
menyewakan. Oleh sebab itu, istilah balas jasa dan ganti rugi tidak berlaku dalam
transaksi hibah. Pasal 1667 KUHPerdata menyebutkan penghibahan hanya boleh
dilakukan terhadap barang-barang yang sudah ada pada saat penghibahan itu terjadi.
Jika hibah itu mencakup barang-barang yang belum ada, maka penghibahan batal
sekedar mengenai barang-barang yang belum ada.
Berdasarkan keterangan di atas, tampak bahwa objek dari hibah haruslah
benda yang sudah ada dan merupakan milik si penghibah. Pasal 499 KUHPerdata
menyebutkan sebagai berikut: ”Menurut paham undang-undang yang dinamakan
kebendaaan ialah tiap-tiap barang dan tiap-tiap hak yang dapat dikuasai oleh hak
milik”. Dengan demikian menurut Pasal 499 KUHPerdata tersebut, di samping hak
maka barang pun yang dapat dikuasai oleh hak milik adalah merupakan kebendaaan,
menurut paham undang-undang.
Mariam Darus Badrulzaman, menyatakan bahwa “Pada umumnya yang
diartikan dengan benda (benda berwujud, bagian kekayaan) ialah sesuatu yang dapat
dikuasai oleh manusia dan dapat dijadikan objek hukum (Pasal 449 KUHPerdata).
33
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta: Pradnya Paramita, 1995. hal. 56

48
Pengertian ini adalah abstrak, yang dinamakan dengan istilah subjek hukum
34
(pendukung hak dan kewajiban)” Di samping hal tersebut di atas, maka kata dapat
yang terdapat dalam Pasal 449 KUHPerdata tersebut membuka berbagai
kemungkinan, hukum), dalam arti di mana dipakai sebagai lawan dari pada orang
sebagai subjek hukum”.
Ad. a. Benda bertubuh dan benda tidak bertubuh
Bila diperhatikan KUHPerdata, maka kata zaak tidak hanya dipakai barang
yang berwujud atau yang bertubuh saja, misalnya Pasal 508 KUHPerdata yang
menentukan beberapa hak, Pasal 511 KUHPerdata juga beberapa hak. Zaak dalam
pasal tersebut dipakai dalam arti “bagian dari harta kekayaan, dan inilah yang
merupakan benda atau barang tidak bertubuh. Dengan demikian sistem hukum
perdata barat sebagaimana diatur dalam KUHPerdata, benda dapat dibedakan sebagai
berikut:”Barang-barang yang berwujud (lichamelijk) dan barang-barang yang tidak
berwujud (onlichamelijk)”. 35
Sebagaimana seseorang dapat menjual dan menggadaikan benda bertubuh, ia
juga dapat menjual atau menggadaikan hak-hak benda yang tidak bertubuh. Misalnya:
hak erfpacht atau hak usaha yaitu usaha hak kebendaan untuk dinikmati sepenuhnya
akan kegunaan suatu barang tidak bergerak milik orang lain, dengan kewajiban akan
membayar upeti tahunan kepada si pemilik sebagai pengakuan akan kepemilikannya
baik berupa uang, hasil atau pendapatan (Pasal 7201 KUHPerdata).

34
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, BPHN, Penerbit:
PT. Alumni Bandung, 1983. hal.35.
35
Sri Soedewi Masjhoen Sofwan, Op.Cit. hal. 43

49
Ad. b. Benda bergerak dan benda tidak bergerak
Tahapan benda bergerak (roerende zaak), Undang-undang
membedakannya atas benda bergerak karena sifatnya dan berdasarkan ketentuan
undang-undang. Pembedaan berdasarkan sifatnya seperti yang ditentukan Pasal
509 KUHPerdata memberi arti bahwa yang dimaksud dengan benda bergerak
menurut sifatnya adalah benda yang dapat dipindahkan (verplaats baar), misalnya
meja, kursi, lemari, dan lain-lain.
Sedang yang dimaksud dengan benda bergerak berdasarkan Pasal 511
KUHPerdata:
a. Hak pakai hasil dan hak pakai atas kebendaan bergerak.
b. Hak atas bunga-bunga yang diperjanjikan baik bunga-bunga yang abadi
maupun bunga cagak hidup.
c. Perkaitan-perkaitan dan tuntutan-tuntutan, mengenai jumlah uang yang dapat
ditagih atau yang mengenai benda-benda bergerak.
d. Sero-sero atau andil-andil dalam persekutuan perdagangan uang, persekutuan
dagang atau persekutuan perusahan, sekalipun benda-benda persekutuan yang
bersangkutan dan perusahaan itu adalah kebendaaan tidak bergerak. Sero-
sero atau andil-andil itu dianggap merupakan kebendaan tidak bergerak akan
tetapi hanya terdapat para pesertanya selama persekutuan berjalan.
Apabila terhadap benda dibedakan atas dua jenis, maka terhadap benda
tidak bergerak (ontoerende zaaken) pembedaaannya ada tiga jenis yaitu:

50
1. Benda tidak bergerak karena sifatnya (Pasal 506 KUHPerdata).
2. Benda tidak bergerak karena tujuannya (Pasal 507 KUHPerdata).
3. Benda tidak bergerak dikarenakan ketentuan-ketentuan undang-undang
(Pasal 508 KUHPerdata).
Ad.c Benda yang dapat dipakai habis dan yang tidak dapat dipakai habis
Benda yang dapat dipakai habis (verbruikbaar zaken), misalnya: beras, gula,
susu dan lainnya, sedangkan benda yang tidak dapat dipakai habis (onverbruikbaar
zaken) ialah suatu benda meskipun dipakai terus menerus atau berkali-kali tidak akan
habis karena pemakaiannya tersebut. Misalnya rumah, mobil dan lainnya.
C. Mekanisme Pengalihan Hak Atas Tanah
Pengalihan hak atas tanah, dan khususnya hak milik atas tanah tersebut dapat
terselenggara secara benar, maka seorang PPAT yang akan membuat pengalihan hak
atas tanah harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak milik) tersebut,
dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang akan
mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut. Sehubungan dengan
obyek hak atas tanah yang dipindahkan PPAT harus memeriksa kebenaran dari
dokumen-dokumen:
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah
susun, sertifikat asli hak yang bersangkutan. Dalam hal serifikat tidak

51
diserahkan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar
yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar:
1) Surat bukti yang membuktikan hak atas tanah yang lama yang belum
dikonversi atau surat keterangan Kepala Desa/ Kelurahan yang menyatakan
bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dengan itikad
baik, dan tidak pernah ada permasalahan yang timbul sehubungan dengan
penguasaan tanahnya tersebut; dan
2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan
belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak
di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak
yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/ Kelurahan; dan
dalam hal surat tersebut tidak dapat diserahkan maka PPAT wajib menolak
membuat akta pemindahan hak atas tanah tersebut termasuk hak milik atas
tanah yang akan dialihkan tersebut.
Apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan tanahnya
baik berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya, maka
pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan kepemilikan akan tetapi
berdasarkan bukti penguasaan fisik tanah, dengan syarat:
1. Telah dikuasai selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon
pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya.

52
2. Penguasaan dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka.
3. Diperkuat dengan kesaksian orang yang dapat dipercaya.
4. Penguasaan tidak dipermasalahkan atau tidak dalam keadaan sengketa.36
Ketentuan ini tentunya selain mempertimbangkan bahwa hukum adat di
Indonesia pada dasarnya kebanyakan tidak tertulis termasuk dalam hak pembuktian
penguasaan bidang tanah, tetapi sudah cukup dengan pengakuan oleh masyarakat atau
diwakili oleh tokoh-tokoh adat setempat, juga hal ini sebagai pemberian perhatian
terhadap perbedaan dalam perkembangan kondisi dan kehidupan sosial masyarakat.37
Pengalihan hak milik tersebut dilaksanakan sesuai dengan ketentuan:
1. Pengalihan hak milik terjadi karena jual beli, hibah, warisan, tukar menukar
dan perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik.
2. Pengalihan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan
Pemerintah.
3. Setiap pengalihan hak milik atas tanah atau perbuatan yang dimaksudkan
untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik pada orang asing
atau orang yang berkewarganegaraan Indonesia rangkap dengan orang asing
36
Muhammad Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar
Maju, Bandung, 2010. hal. 144
37
Ibid. dalam kasus putusan No. Pengadilan Negeri Pangkalpinang Nomor:
18/PDT.G/2006/PN.PKP tanggal 13 Maret 2007 dinyatakan bahwa Bahwa diantara 21 (dua puluh
satu) orang masyarakat pemohon hak penguasa fisik tanah atas tanah negara tersebut, beberapa orang
warga surat keterangan penguasaan fisik tanah telah dikeluarkan oleh lurah Rejosari, sedangkan
beberapa warga masyarakat pemohon lainnya termasuk Penggugat belum keluar/diberikan surat
keterangan penguasaan fisik tanah tanpa alasanyang jelas

53
yang boleh mempunyai hak milik adalah batal dengan sendirinya dan tanah
jatuh pada negara.
D. Penguasaan Fisik dari Tanah
Untuk kelompok-kelompok masyarakat yang belum tersentuh administrasi
dan hukum pertanahan yang lebih modern dan hanya mengenal ketentuan hukum adat
mereka, alat bukti yang dapat digunakan meliputi pernyataan tentang penguasaan
secara fisik atas tanah oleh yang bersangkutan dengan syarat bahwa penguasaan itu
sudah berlangsung secara turun-temurun dan atas dasar itikad baik selama 20 tahun
atau lebih, diperkuat dengan kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya.
Berdasarkan doktrin dan yurisprudensi yang ada, surat di bawah tangan tidak
memiliki kekuatan hukum.38 Namun demikian, surat di bawah tangan tetap dapat
dijadikan sebagai alat bukti, dan hal ini tentu saja terkait dengan masalah tanda
tangan dan kesaksian dalam surat tersebut. Dalam kenyataan yang ada, tidak jarang
alas hak berupa surat di bawah tangan ini menimbulkan masalah di kemudian hari.
Salah satunya adalah munculnya dua pihak yang mengaku sebagai pemilik atas tanah
yang telah didaftarkan tersebut.
38
Secara umum, di Indonesia terdapat beberapa yurisprudensi yang menegaskan bahwa
transaksi yang tidak dilakukan di depan pejabat yang berwenang merupakan transaksi yang tidak sah
menurut hukum sehingga para pihak tidak perlu mendapat perlindungan hukum. Yurisprudensi yang
dimaksud antara lain:
-Keputusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 598 K/Sip/1971 tertanggal 18 Desember
1971,
-Keputusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 601.K/Sip/1972 tertanggal 14 Maret 1973,
-Keputusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 393 K/Sip/1973 tertanggal 11 Juli 1973.

54
Terwujudnya kepastian hukum dalam pendaftaran tanah tidak lepas dari faktor
kekurangan dalam substansi aturan pertanahan, dissinkronisasi peraturan yang ada.
Secara normatif, kepastian hukum memerlukan tersedianya perangkat aturan
perundang-undangan yang secara operasional mampu mendukung pelaksanaannya.
Secara empiris, keberadan peraturan-peraturan itu dilaksanakan secara konsisten dan
konsekuen oleh sumber daya manusia pendukungnya.
Surat pernyataan penguasaan secara fisik yang dibuatkan oleh pemohon
pendaftaran tanah antara lain berisi:
1. Bahwa fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh pihak
yang mengaku atau secara nyata tidak dikuasai tetapi digunakan pihak lain
secara sewa atau bagi hasil atau dengan bentuk hubungan perdata lainnya.
Bahwa tanahnya sedang/tidak dalam keadaan sengketa.
2. Bahwa apabila penandatanganan memalsukan isi surat pernyataan, bersedia
dituntut di muka hakim secara pidana maupun perdata karena memberikan
keterangan palsu.
3. Jadi, jika seluruh syarat bagi sebuah surat di bawah tangan telah dipenuhi
untuk dapat dijadikan dasar dalam penerbitan sertifikat hak milik berdasarkan
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 adalah maka surat di bawah tangan
tersebut dapat dijadikan sebagai dasar penerbitan sertifikat dan memiliki
kekuatan pembuktian. Dalam kenyataan yang banyak terjadi, meskipun

55
persyaratan sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun
1997 telah dipenuhi, akan tetapi banyak persoalan yang tetap timbul
sehubungan dengan penggunaan surat di bawah tangan sebagai dasar
penerbitan Sertifikat Hak Milik.
Beberapa persoalan mengenai pertanahan yang sering terjadi ini adalah
sebagai berikut:
1. Dalam proses pendaftaran tanah secara massal, pihak Kantor Lurah atau
kantor Desa biasanya membantu mengkoordinir pelaksanaan di lapangan
termasuk dalam hal pembuatan surat-surat tanah bagi masyarakat yang belum
memiliki surat tanah. Oleh karena waktu yang singkat dengan jumlah
pemohon yang banyak maka pihak Kantor Kelurahan hanya sekedar
menandatangani tanpa mempelajari kebenaran surat tanah yang diajukan,
bahkan untuk seluruh masyarakat, surat tanah mereka ditandatangi saksi yang
sama yaitu 2 (dua) orang dari aparat desa atau kelurahan. Kebenaran surat
tanah ini menjadi sulit untuk dijamin karena proses yang cepat dan tidak teliti.
2. Keberadaan surat di bawah tangan sebagai dasar dalam penerbitan Sertifikat
Hak Milik tetap diakui dalam peraturan-Pemerintah No. 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah, meskipun surat di bawah tangan tidak memiliki
kekuatan hukum. Untuk dapat dijadikan sebagai alas hak dalam penerbitan
Sertifikat Hak Milik dan dapat memiliki kekuatan pembuktian maka surat di

56
bawah tangan tersebut harus memenuhi prosedur dan persyaratan yang
ditentukan dalam Pasal 24 Ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 yang menetapkan
bahwa dalam hal tidak ada lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian
yang berdasarkan pembuktian, pembukuan hak dapat dilakukan kenyataan
penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih
secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dari pendahulu-pendahulunya
dengan syarat:
1) Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh
yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah serta diperkuat oleh
Kesaksian oleh orang yang dapat dipercaya. Penguasaan tersebut baik
sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak
lainnya.
2) Keterangan dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang
kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai orang tertua adat
setempat dan atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di
desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan dan tidak mempunyai
hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua baik
dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal.

57
E. Hak Penguasaan Atas Tanah
Konsepsi atau falsafah yang mendasari Hukum Adat mengenai tanah adalah
konsepsi komunalistik religius. Hal itu sejalan dengan pandangan hidup masyarakat
Indonesia asli dalam memandang hubungan antara manusia pribadi dengan
masyarakat yang selalu mengutamakan/mendahulukan kepentingan masyarakat.
Soepomo menandaskan bahwa di dalam Hukum Adat manusia bukan individu yang
terasing yang bebas dari segala ikatan dan semata-semata mengingat keuntungan
sendiri, melainkan adalah anggota masyarakat. Di dalam Hukum Adat, yang primer
bukanlah individu, melainkan masyarakat. Karena itu, menurut tanggapan Hukum
Adat, kehidupan individu adalah kehidupan yang terutama diperuntukkan buat
mengabdi kepada masyarakat. Dalam pada itu, maka hak-hak yang diberikan kepada
individu adalah berkaitan dengan tugasnya dalam masyarakat. Berdasarkan konsepsi
tersebut, maka tanah ulayat sebagai hak kepunyaan bersama dari suatu masyarakat
hukum adat dipandang sebagai tanah-bersama.
Tanah bersama itu merupakan ‘pemberian/anugrah’ dari suatu kekuatan gaib,
bukan dipandang sebagai sesuatu yang diperoleh secara kebetulan atau karena
kekuatan daya upaya masyarakat adat tersebut. Oleh karena hak ulayat yang menjadi
lingkungan pemberi kehidupan bagi masyarakat adat dipandang sebagai tanah
bersama, maka semua hak-hak perorangan bersumber dari tanah bersama tersebut.
Berdasarkan pemahaman atas konsepsi di atas, maka differensias Hak
Penguasaan Atas Tanah (HPAT) menurut Hukum Adat terdiri atas: Hak Ulayat (hak

58
komunal) dan hak-hak individual atas tanah. Hak ulayat merupakan HPAT yang
tertinggi dalam Hukum Adat. Dari Hak Ulayat, karena proses individualisasi dapat
lahir hak-hak perorangan (hak individual).
Hak Ulayat (van Vollen Hoven menyebutnya beschikkingsrecht, Soepomo
menyebutnya Hak Pertuan, ter Haar mengistilahkannya Hak Pertuanan; sedangkan
kosa kata ulayat oleh masyarakat Minang). Subyek Hak Ulayat adalah Masyarakat
Hukum Adat, yang di dalamnya ada Anggota Masyarakat Hukum Adat (AMHA) dan
ada pula Ketua dan para Tetua Adat. Para AMHA secara bersama-sama memiliki hak
yang bersifat keperdataan atas wilayah adat tersebut. Ter Haar mengatakan bahwa
AMHA dapat mempergunakan hak pertuanannya dalam arti memungut keuntungan
dari tanah itu, tentu seizin Ketua Adat. Hak mempergunakan ini jika berlangsung
lama dan terus menerus menjadi cara yang menjadikan bagian dari Hak Ulayat
sebagai Hak individual. Hal itu yang disebut sebagai proses individualisasi Hak
Ulayat. Kewenangan untuk mempergunakan oleh para AMHA itulah yang disebut
dalam Hak Ulayat sebagai ‘berlaku ke dalam’. Selanjutnya, Hak Ulayat juga ‘berlaku
keluar’, dalam arti, orang asing/orang luar hanya boleh memungut hasil dari tanah
ulayat setelah memperoleh izin dan membayar uang pengakuan di depan serta uang
penggantian di belakang. Kewenangan untuk memungut hasil hutan bersifat terbatas.
Selanjutnya, agar Hak Ulayat dapat terus/lestari sebagai penopang hidup para
AMHA, maka Ketua Adat dan para Tetua Adat diberi kewenangan untuk mengatur

59
penguasaan dan penggunaan wilayah adat tersebut. Kewenangan untuk mengatur
itulah yang kemudian disebut sebagai aspek publik dari Hak Ulayat.
Herman Soesangobeng mengatakan bahwa kewenangan persekutuan sebagai
organisasi dalam menata hubungan antara warga masyarakat dengan semua unsur
agrarianya, dirangkum secara umum pada aturan tentang penguasaan dan penggunaan
tanah. Ketentuan itu dalam kepustakaan Hukum adat dikelompokkan dalam bagian
yang disebut ‘Hukum Tanah’.
Pemikiran dasar dalam hukum ini adalah bahwa tanah, termasuk ruang-
angkasa dan kekayaan alam yang ada di dalamnya adalah kepunyaan bersama dari
segenap warga persekutuan atau masyarakat. Kepunyaan bersama itu berbeda dengan
‘milik bersama’ atau ‘pemilikan kolektif’. Karena kepunyaan bersama hanya
memberikan kewenangan kepada kelompok untuk menguasai secara bersama, namun
pemakaian dan hasilnya dinikmati secara individual baik berupa perorangan maupun
keluarga batih (nuclear family). Dengan demikian, kepunyaan bersama itu lebih
mencerminkan sifat kebersamaan atau kolektiviteit daripada komunal (communal).39
Kepunyaan bersama itu juga dilarang untuk dialihkan kepada kelompok lain
tanpa persetujuan dari seluruh anggota. Perwujudan dari kepunyaan bersama itu
dinyatakan dalam bentuk kekuasaan untuk menguasai tanah secara penuh. Kekuasaan
itu, dalam penuturan maupun tulisan sering disebut ‘hak’.
39
Herman Soesangobeng, Op. Cit. hal. 4.

60
Selanjutnya dikatakan bahwa kewenangan dalam kekuasaan oleh persekutuan
itu adalah untuk mengatur dalam arti menyediakan, menetapkan penggunaan, serta
meletakkan larangan bagi warga maupun orang asing.
Kewenangan itu dalam kosa kata masyarakat Minangkabau disebut ‘ulayat’,
masyarakat Ambon disebut ‘patuanan’, masyarakat Jawa disebut wewengkon, dan
masyarakat Bali disebut ‘prabumian’. Akan tetapi, kewenangan mengatur itu
bukanlah suatu hak, sebab masyarakat atau persekutuan tidak berwenang untuk
mengalihkan secara mutlak tanah ulayat kepada pihak lain. Bahkan Van Vollen
Hoven ketika pada tahun 1909 menggunakan istilah teknis beschikkingsrecht untuk
menggambarkan konsep ‘ulayat’ pun telah dengan tegas menyatakan dalam salah satu
sifat dari kewenangan ulayat, yaitu bahwa ‘hak’ ulayat tidak dapat dialihkan. Karena
itu, beschikkingen dalam kosa kata bahasa hukum Belanda, ketika digunakan untuk
menggambarkan konsep ulayat, tidak dapat diartikan sama dengan penguasaan secara
mutlak sehingga dapat mengalihkan hak atas tanah kepada pihak lain. Oleh karena
itu, Herman Soesangobeng menandaskan bahwa ulayat sebenarnya hanya
menggambarkan hubungan kewenangan menguasai pada tingkat tertinggi dari
masyarakat atas tanah dalam wilayah hukum (yurisdiksi) persekutuan. Dengan
perkataan lain, ulayat hanyalah wadah bagi lahirnya hak atas tanah.
Menurut Herman Soesangobeng, bila disederhanakan akan tampak
sebagaimana pada tabel berikut in:

61
Tabel 1
Proses Lahirnya Hak Atas Tanah
TAHAPAN JENIS HAK

NO.
1. Pencarian dan pemilihan lahan Hak Wenang Pilih
2. Pemberitahuan kepada kepala masyarakat dan Hak Terdahulu

pemberian tanda larangan atas tanah
3. Membuka dan Mengolah Tanah Hak Menikmati
4. Pengolahan tetap secara terus menerus Hak Pakai
5. Mewariskan Tanah Hak Milik
Sumber: Herman Soesangobeng, Filosofi Adat dalam UUPA, Makalah dipresentasikan dalam
Sarasehan Nasional “Peningkatan Akses Rakyat Terhadap Sumberdaya Tanah”,
Diselenggarakan oleh Kantor Menteri Negara Agraria/BPN bekerjasama dengan
ASPPAT, tanggal 12 Oktober 1998, di Jakarta, 1998
Atas dasar hubungan ulayat maka dimungkinkan timbulnya hak-hak atas
tanah. Hak-hak itu dilahirkan berdasarkan proses perhubungan penguasaan nyata,
utamanya oleh perorangan dan keluarga sebagai pemegang hak. Pertumbuhan hak
atas tanah itu diawali dari pemilihan lahan berdasarkan Hak Wenang Pilih. Hukum
adat mengenal hak wenang pilih bagi perseorangan warga persekutuan yang
membuka tanah atau menempatkan tanda-tanda pelarangan seperti pagar pada
tanahnya. 40
40
S. Hendratiningsih, A. Budiartha dan Andi Hernandi. “Masyarakat dan Tanah Adat di Bali”
Jurnal Sosioteknologi Edisi 15 Tahun 7, Desember 2008. Hal. 8.

62
Kemudian setelah pemberitahuan kepada kepala masyarakat dan pemasangan
tanda-tanda larangan maka lahirlah Hak Terdahulu. Hak terdahulu dimilikioleh pihak
yang membuka lahan pertanahan pertama kali. Selanjutnya, setelah membuka hutan
dan lahannya diolah serta digarap maka lahir Hak Menikmati.Baru setelah Hak
Menikmati berlangsung cukup lama dan penggarapan lahan dilakukan secara terus
menerus maka ia berubah menjadi Hak Pakai. Akhirnya, setelah penguasaan dan
pemakaian itu berlangsung sangat lama sehingga terjadi pewarisan kepada generasi
berikutnya, maka Hak Pakai pun berubah menjadi Hak Milik. Proses lahirnya hak
atas tanah ini
Dalam perkembangannya, para sarjana kemudian menyederhanakan jenis hak-
hak perorangan atas tanah dalam Hukum Adat menjadi Hak Milik dan Hak Pakai.
Dalam pada itu, jika dilakukan penyederhanaan, maka differensiasi Hak Penguasaan
Atas Tanah menurut Hukum Adat terdiri atas:
1. Hak Ulayat yang dipegang oleh seluruh Masyarakat Hukum Adat, yang
kewenangannya memiliki aspek privat (kewenangan menguasai secara perdata
dari para anggota masyarakat hukum adat AMHA atas bagian dari tanah ulayat
dan aspek publik yang dipegang oleh Ketua Adat dan para Tetua Adat;
2. Hak Tetua Adat yang dipegang oleh Ketua Adat dan para Tetua Adat, yang
berisi kewenangan publik untuk mengatur penguasaan dan penggunaan wilayah
adat untuk kelangsungan masyarakat hukum adat itu sendiri;

63
3. Hak Perorangan atas Tanah Adat (sebagai proses individualisasi Hak Ulayat),
yang terdiri atas:
1. Hak Milik (hak AMHA yang diperoleh secara turun-temurun);
2. Hak Pakai (hak AMHA yang diperoleh dengan mengolah bagian dari
wilayah adat).
Pengertian penguasaan dan menguasai dapat dipakai dalam arti fisik, juga
dalam arti yuridis. Penguasaan yuridis dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan
umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik
tanah yang dihaki. Tetapi ada juga penguasaan yuridis yang, biarpun memberi
kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya
penguasaan fisiknya dilakukan oleh pihak lain. Misalnya tanah yang dimiliki
disewakan kepada pihak lain dan penyewa menguasai secara fisik. Atau tanah
tersebut dikuasai secara fisik oleh pihak lain tanpa hak, maka dalam hal ini pemilik
tanah berdasarkan hak penguasaan yuridisnya berhak menuntut diserahkannya
kembali tanah tersebut secara fisik kepadanya.
Dalam hukum tanah dikenal juga penguasaan yuridis, yang tidak memberikan
kewenangan untuk menguasai tanah yang bersangkutan secara fisik Misal kreditor
pemegang hak jaminan atas tanah, mempunyai hak menguasai secara yuridis atas
tanah yang dijadikan agunan, tetapi penguasaan secara fisik tetap ada pada yang
empunya tanah. Hak-hak penguasaan atas tanah berisikan serangkaian wewenang,
kewajiban dan larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan tanah

64
yang dihaki. Sesuatu yang boleh, wajib atau dilarang untuk diperbuat itulah yang
merupakan tolak pembeda antara berbagai hak penguasaan atas tanah yang diatur
dalam hukum tanah Negara yang bersangkutan.
Dalam Hukum Tanah Nasional terdapat bermacam-macam penguasaan hak
atas tanah, dapat disusun jenjang atau hierarki yaitu:
Hak Bangsa Indonesia (Pasal 1 UUPA)
1. Hak Menguasai dari Negara (Pasal 2 UUPA)
2. Hak ulayat masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut
kenyataannya masih ada (Pasal 3 UUPA)
3. Hak-hak Individu:
a. Hak-hak atas tanah (Pasal 4 UUPA) ;
1) Primer: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, yang diberikan
oleh Negara, dan Hak Pakai, yang diberikan oleh Negara.
2) Sekunder: Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, yang diberikan oleh
pemilik tanah, hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak
Sewa dan lain-lainnya.
b. Wakaf (Pasal 49 UUPA)
c. Hak Jaminan atas Tanah: Hak Tanggungan (Pasal 23,33,39, 51 dan Undang-
undang Nomor 4/1996.41
41
“Hukum Adat dalam Hukum Tanah Nasional”. http://id.shvoong.com/law-and-
politics/1954099-hukum-agraria-indonesia/#ixzz1PDV7qzeE, diakses tanggal 20 Juli 2011.

65
F. Dasar Hukum Pendaftaran Pengalihan Hak Atas Tanah
Untuk dapat memberikan jaminan kepastian hukum, dalam pendaftaran
pengalihan hak atas tanah dengan status hak milik karena hibah, diterbitkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku masa pembangunan jangka panjang. Adapun
Dasar Hukum dari Kegiatan Pendaftaran Pengalihan Hak Atas Tanah dengan Status
Hak Milik Karena hibah, adalah:
1. Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3, menyebutkan bahwa: “Bumi air dan
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan
dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”.
2. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok
Agraria.
a. Pasal 19 ayat 1 “Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-
ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”.
b. Pasal 23 ayat 1 dan 2
1) Hak milik demikian pula setiap pengalihan, hapusnya dan pembebanannya dengan
hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud
dalam Pasal 19 UUPA.

66
2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat
mengenai hapusnya hak milik serta sahnya pengalihan dan pembebanan hak
tertentu.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
a. Pasal 1 ayat 1
“Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah
secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya.”
b. Pasal 37 ayat 1 dan 2
(1) Pengalihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual
beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya,kecuali pemindahan hak lainnya melalui lelang, hanya
dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang
berwenang menurut ketentuan peraturan perundangan yang berlaku.
(2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala
Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik,

67
yang dilakukan diantara perorangan Warga Negara Indonesia yang dibuktikan
dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor
Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar
pemindahan hak yang bersangkutan.
c. Pasal 40 ayat 1 dan 2
(1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta
yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut
dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk
didaftar.
(2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah
disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat 1 kepada para pihak
yang bersangkutan.
d. Pasal 46 ayat 1, 2 dan 3
(1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran pengalihan atau
pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi:
a. Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai
lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;
b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat 1 tidak
dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana

68
dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 37 ayat 2;
c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran pengalihan atau pembebanan
hak yang bersangkutan tidak lengkap;
d. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-
undangan yang bersangkutan;
e. Tanah yang bersangkutan merupakan objek sengketa di pengadilan;
f. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan
oleh putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
g. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan
oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.
(2) Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut
alasan-alasan penolakan itu.
(3) Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertai pengembalian
berkas permohonannya, dengan salinan kepada PPAT atau Kepala Kantor lelang
yang bersangkutan.
4. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
1997 tentang ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 (Pendaftaran Tanah).

69
BAB III
KEDUDUKAN PIHAK KETIGA YANG MENGUASAI OBJEK HAK ATAS

TANAH TERHADAP TERJADINYA PENGALIHAN HAK ATAS TANAH
A. Kendala-Kendala Yang Dihadapi Dalam Pengalihan Hak Atas Tanah
Di era reformasi dan tuntutan tegaknya supermasi hukum atau penegakan
keadilan melalui pelaksanaan hukum kelihatan menggejala situasi pergulatan antara
hukum dan politik untuk memegang peranan dan saling mengungguli untuk
mendominasi, setidak-tidaknya untuk mempengaruhi pembuatan keputusan hukum.
Kendala-kendala yang dihadapi oleh PN Medan dalam melakukan eksekusi
terhadap objek sengketa yang dikuasai pihak ketiga adalah bahwa pihak ketiga
menggunakan segala cara untuk mempertahankan objek yang belum tentu sah
miliknya. Bahkan terkadang pihak ketiga tersebut melakukan kegiatan premanisme
dalam mempertahankan objek yang dikuasainya. Juga terkadang di back up oleh
pihak aparat sendiri.42
Hal ini juga berpengaruh terhadap pelaksanaan eksekusi pada objek sengketa
yang dikuasai oleh pihak ketiga. Untuk itu perlu diadakan beberapa solusi yang harus
dilaksanakan. Berdasarkan putusan Putusan Mahkamah Agung No.475//PK/Pdt.2010
diketahui bahwa menurut pengakuan Tergugat II, tanah objek gugatan diperoleh
Tergugat II dari Tergugat I atas dasar hibah untuk pembangunan Mako Polsek Tugas
hakim adalah mengambil atau menjatuhkan keputusan yang mempunyai akibat

42
Ibid
69

70
hukum bagi pihak lain. Ia tidak dapat menolak menjatuhkan putusan apabila
perkaranya sudah mulai diperiksa. Bahkan perkara yang telah dijatuhkan kepadanya
tetapi belum mulai diperiksa tidak wewenang ia menolaknya.
Atas dasar pengalihan hak dengan hibah dari Tergugat I tersebut, Tergugat II
memperoleh surat keterangan penguasaan fisik tanah Nomor: 27/KRS–
SKPFAT/2006 tanggal 18 Mei 2006. Apabila benar sebagaimana yang dinyatakan
Tergugat II bahwa tanah objek gugatan ini sebelumnya adalah tanah milik
(inventaris) pemerintah kota Pangkalpinang yang kemudian dihibahkan oleh Tergugat
I kepada Tergugat II, maka perbuatan hukum hibah yang dilakukan Tergugat I kepada
Tergugat II adalah tidak sah menurut hukum dan oleh karenanya perbuatan hukum
hibah tersebut batal demi hukum yang dikeluarkan oleh Lurah Rejosari dan diketahui
oleh Camat.
Agar putusan yang dijatuhkan hakim dapat memuaskan dan diterima pihak
lain, maka ia harus meyakinkan pihak lain dengan alasan-alasan atau pertimbangan-
pertimbangan bahwa putusannya itu tepat atau benar.
Ada beberapa pihak yang disebut dengan pihak lain yang menjadi sasaran
hakim, yaitu: 43
1. Para pihak
43
lihat juga Algra, Rechtsaanvang, hal. 215.

71
Para pihak yang berperkaralah yang terutama mendapat perhatian dari hakim,
karena ia harus menyelesaiakan atau memutuskannya. Hakim harus memberi
tanggapan terhadap tuntutan para pihak. Ia akan berusaha agar putusannya itu
putus dan tuntas. Secara obyektif putusan yang tepat dan tuntas berarti akan dapat
diterima bukan hanya oleh penggugat melainkan juga oleh tergugat.
Hakim akan lebih puas apabila putusannya memenuhi keinginan dan dapat
diterima oleh kedua belah pihak yang berperkara. Hal ini pada umumnya tidak
mungkin terjadi, kecuali dalam hal putusannya itu merupakan putusan
perdamaian, di mana tidak ada yang dimenangkan atau dikalahkan. Apabila
dengan putusan itu ada yang dimenangkan dan ada yang dikalahkan, maka pada
umumnya yang dikalahkan akan merasa tidak puas dan menganggap putusannya
tidak adil atau tidak tepat serta mengajukan banding.
2. Masyarakat
Hakim harus mempertanggungjawabkan putusannya kepada masyarakat
dengan melengkapinya dengan alasan-alasan. Masyarakat sebagai keseluruhan
harus dapat menerima putusan tersebut. Masyarakat bukan hanya mempunyai
pengaruhnya terhadap putusan, tetapi juga terhadap hakim. Hakim harus
memperhitungkan perkembangan masyarakat. Putusannya harus sesuai dengan
perkembangan masyarakat.

72
3. Pengadilan banding
Pada umumnya hakim dari peradilan tingkat pertama kali akan kecewa
apabila putusannya dibatalkan oleh pengadilan banding. Bahkan ia mungkin akan
merasa kurang cermat, bodoh, bersalah atau kecil hati, suatu sikap yang tidak
perlu timbul kalau putusannya memang sudah dipertimbangkan masak-masak.
Maka oleh karena itu wajarlah kalau hakim dari tingkat peradilan pertama selalu
berusaha sekeras-kerasnya agar putusannya tidak dibatalkan oleh pengadilan
banding dengan mendukung putusannya dengan alasan-alasan yang cukup kuat,
lengkap dan ketat. Ia akan berusaha agar putusannya dapat diterima oleh
pengadilan banding.
4. Ilmu pengetahuan
Setiap putusan harus diucapkan dalam sidang yang terbuka untuk umum.
Bukan itu saja: putusan-putusan hakim, terutama yang menarik, sering dimuat
dalam majalah-majalah hukum.
Bahkan putusan-putusan itu sering didiskusikan oleh para sarjana hukum.
Ilmu pengetahuan hukum selalu mengikuti peradilan untuk mengetahui
bagaimana peraturan-peraturan hukum itu dilaksanakan dalam praktek peradilan
dan peraturan-peraturan baru manakah yang diciptakan oleh peradilan. Jadi
putusan-putusan pengadilan itu menjadi obyek ilmu pengetahuan hukum untuk
dianalisa, disitemtisir dan diberi komentar. Oleh karena itu hakim akan berusaha

73
agar putusannya dapat diterima oleh ilmu pengetahuan hukum jangan sampai
putusannya itu acak-acakan sehingga ada komentar yang negatif.
Pada pelaksanaan eksekusi terhadap objek sengketa yang dikuasai oleh pihak
ketiga, pasti mengalami kendala. Ada beberapa kendala yang dihadapi, antara lain
bahwa pihak ketiga yang menguasai objek sengketa tidak mau melaksanakan
eksekusi putusan pengadilan dengan segera. Biasanya mereka langsung akan
mengajukan keberatannya kepada pengadilan.
Secara konkrit ada beberapa tindakan yang diambil oleh PN Medan, yaitu
mempersiapkan diri, baik dari persiapan hukum juga mengantisipasi segala hal-hal
yang mungkin terjadi, termasuk akibat tindak premanisme dan jika terpaksa
Pengadilan juga bisa meminta bantuan dari aparat-aparat terkait
Penggugat dalam gugatannya mengajukan peristiwa konkrit yang menjadi
dasar gugatannya. Peristiwa konkrit itu pulalah yang menjadi titik tolak dalam
memeriksa dan mengadili. Tergugat di persidangan mengemukakan peristiwa konkrit
juga sebagai jawaban terhadap gugatan penggugat.
Ilmu pengetahuan merupakan sumber pula untuk menemukan hukum. Kalau
perundang-undangan tidak memberikan jawaban dan tidak pula ada putusan
pengadilan mengenai perkara sejenis yang akan diputuskan, maka hakim akan
mencari jawabannya pada para pendapat sarjana hukum. Oleh karena ilmu
pengetahuan itu obyektif sifatnya, lagi pula mempunyai wibawa karena diikuti atau

74
didukung oleh pengikut-pengikutnya, sedangkan putusan hakim itu harus obyektif
dan berwibawa pula, maka ilmu pengetahuan merupakan sumber untuk mendapatkan
bahan guna mendukung atau mempertanggung jawabkan putusan hakim.
Sebagaimana diutarakan diatas bahwa penguasaan tanah oleh negara menurut
UUPA bersifat “hukum publik dan hukum perdata “, yang dalam pelaksanaannya
kesemuanya berpedoman pada ketentuan dalam Pasal 2 ayat 2 UUPA. Ketentuan
dalam angka 1 mengatur kewenangan negara menurut hukum publik, sedangkan
ketentuan dalam angka 2 dan 3 mengatur kewenangan negara menurut hukum
perdata.
Apabila kita hendak membicarakan pengalihan hak atas tanah, maka pertama-
tama kita harus mengamati ketentuan khusus yang mengatur pengalihan hak atas
tanah sebagai bagian dari “pendaftaran tanah“. Adapun ketentuan yang mengatur
pendaftaran tanah termasuk pengalihan hak atas tanah dimuat dalam Pasal 19 UUPA
dan peraturan pelaksanaannya. Peraturan pelaksanaannya Pasal 19 UUPA yaitu yang
tadinya terdapat pada Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang pendaftaran
tanah.
Dalam perkembangannya, peraturan ini kemudian diganti, dengan maksud
untuk menyempurnakan, dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah. Dalam Peraturan Pemerintah terbaru ini memang banyak

75
dilakukan penyederhanaan persyaratan dan prosedur untuk penyelenggaraan
pendaftaran tanah.
Dewasa ini tanah bagi masyarakat merupakan harta kekayaan yang memiliki
nilai jual tinggi, di samping fungsinya sebagai sumber kehidupan rakyat, sehingga
setiap jengkal tanah akan dipertahankan sampai ia meninggal dunia. Dalam rangka
pembangunan Nasional, tanah juga merupakan salah satu modal utama sebagai wadah
pelaksanaan pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang adil dan makmur.
Ketidak pastian hukum menyebabkan kekhawatiran pihak-pihak yang akan
menguasai sebidang tanah kerena pengalihan hak atau pun kreditur yang akan
memberikan kredit dengan jaminan sebidang tanah.44 Permasalahan ini sering terjadi
pada waktu pemindahan hak milik atas tanah berlangsung, yang menyebabkan hak
atas tanah dari seseorang kepada orang lain, misalnya pada saat jual beli, warisan,
hibah, tukar menukar dan lain-lain. Hal ini yang menyebabkan perbuatan hukum dan
mengakibatkan berpindahnya suatu hak atas tanah pada orang lain.
Pengalihan hak milik atas tanah adalah suatu perbuatan hukum yang
memindahkan hak dari suatu pihak ke pihak lain. Hak atas tanah yang dimaksud
adalah hak milik yaitu hak yang terkuat, turun menurun dan terpenuh dan dapat
dipunyai setiap orang, dimana dalam peruntukan dan panggunaannya harus berfungsi
sosial.
44
Efendi Perangin.Hukum Agraria Indonesia. Jakarta. PT Raja Grafindo Persada, 1994. .
hal. 1

76
Sedangkan yang di maksud pengertian jual beli tanah adalah beralihnya suatu
hak atas tanah, baik secara keseluruhan maupun sebagian hak dari seseorang ke orang
lain atau badan hukum dengan cara jual beli, yang nantinya hak di alihkan tersebut
akan menjadi hak sepenuhnya dari penerima hak/pemegang hak yang baru. Dan hak
milik atas tanah tersebut yang di maksud disini adalah hak milik yang tanahnya sudah
bersertifikat Pendaftaran pengalihan hak atas tanah yang dimaksud adalah kegiatan
pelaksanaan pencatatan mengenai pengalihan hak atas tanah.
Pencatatan pengalihan hak atas tanah di sini dimaksudnya adalah suatu
kegiatan pencatatan administrasi/yuridis bahkan kadang teknis atau
beralihnya/berpindahnya kepemilikan suatu bidang tanah dari suatu pihak kepada
pihak lain yang dalam hal ini pengalihannya dikarenakan hibah.
Yaitu agar kepastian hukum dari hak-hak atas tanah di haruskan
melaksanakan pendaftaran hak-hak atas tanahnya di Kantor Pertanahan setempat,
begitu juga bila dilakukan hibah pengalihan/bila di alihkan pada pihak lain melalui
hibah, khususnya pada tanah milik harus segera didaftarkan pada kantor pertanahan
setempat yaitu pada kantor pertanahan. Pendaftaran yang dimaksud adalah kegiatan
pencatatan pengalihan hak atas tanah khususnya karena hibah, yang merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai beralihnya serta hapusnya hak-hak milik atas tanah.
Diharuskan pula pada pemegang hak atas tanah, bila akan mengadakan
pengalihan hak atas tanah, yang bertujuan untuk memindahkan hak dari suatu pihak

77
ke pihak lain, harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan di hadapan
PPAT yang ditunjuk oleh mentri agraria/kepala Badan Pertanahan Nasional.45
Hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah pada Pasal 37 ayat (1)dan (2) dan 38 ayat (1) dan (2), yang
mengatur mengenai pengalihan hak atas tanah, yang berbunyi:
1. Pengalihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui
jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan
hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang,
hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
2. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala
Kantor Pertanahan dan mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak
milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang
dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut
Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup
untuk mendafar pemindahan hak yang bersangkutan. Pasal 38 yaitu:
Pembuat akta sebagaimana diatur dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh pihak
yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan disaksikan oleh
45
Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran tanah

78
sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk
bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
B. Pelanggaran Pendaftaran Hak Atas Tanah Yang Dikuasai Secara Fisik Oleh
Pihak Lain
Waktu yang dipergunakan untuk menyelesaikan pengalihan hak atas tanah
cukup lama sampai berbulan-bulan lamanya. Hal ini dikarenakan dalam
pelaksanaannya terdapat berbagai macam hambatan-hambatan yang menyebabkan
pelaksanaan pendaftaran pengalihan hak atas tanah ini selesai tidak tepat pada
waktunya, baik dari faktor intern maupun faktor ekstern. Hambatan-hambatan yang
berasal dari faktor intern, mengakibatkan masyarakat merasa kecewa karena
pelayanan pendaftaran pengalihan hak atas tanah karena hibah ini berkesan lambat,
tidak sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dan membutuhkan waktu yang lebih
lama dari yang sebenarnya.
Soal lain yang mungkin terjadi adalah kesulitan dalam eksekusi. Masih
banyak putusan Peradilan yang tidak dieksekusi/ tidak dipatuhi masyarakat.
Pandangan masyarakat tersebut dapat difahami dengan melihat kenyataan bahwa
diperadilan lain, setelah suatu putusan berkekuatan hukum tetap, maka putusan
tersebut dapat segera dieksekusi, dan bila mana perlu dapat dieksekusi secara paksa
(rieel eksekusi). Sebagai negara yang berdasarkan atas hukum (rechtsstaat) tentunya

79
tindakan dari pemerintah tersebut harus berdasarkan ketentuan hukum yang berlaku.
Dibutuhkan suatu pengujian yuridis terhadap tindakan pemerintah dan pengujian
yang dilakukan terhadap tindakan pemerintah itu harus dapat menghasilkan
perlindungan bagi kepentingan rakyat. Apabila tindakan tersebut bertentangan dengan
kepentingan rakyat, maka kepentingan rakyat tidak semena-mena dapat dikorbankan
begitu saja.
Tanpa hak” pada umumnya merupakan bagian dari “melawan hukum” yaitu
setiap perbuatan yang melanggar hukum tertulis (peraturan perundang-undangan) dan
atau asas-asas hukum umum dari hukum tidak tertulis.46
Sedangkan hambatan yang berasal dari faktor ekstern, masih banyak
masyarakat yang dalam melakukan pengalihan hak atas tanahnya tidak dibuat
dihadapan PPAT sekaligus tidak dilakukannya pendaftaran pengalihannya pada
Kantor Pertanahan.
Hambatan-hambatan yang terjadi antara lain:
1. Hambatan-hambatan yang timbul dari faktor intern, dalam hal ini pada Kantor
Pertanahan . Hambatan yang ada pada Kantor Pertanahan, dibedakan menjadi
dua yakni hambatan dalam segi teknis atau pelaksana dan hambatan dalam segi
pembukuan.
46
Leden Marpaung, Asas-Teori-Praktik Hukum Pidana, Jakarta: Sinar Grafika, hal .67

80
a. Hambatan dalam segi teknis atau pelaksana, maksudnya hambatan yang
dilihat dari segi pelaksana, dalam hal ini menyangkut sumber daya manusia,
diantaranya:
1) Kurangnya sumber daya manusia, dalam hal ini tenaga ahli di bidang
pertanahan, yang menangani pendaftaran pengalihan hak atas tanah
tersebut pada Sub Seksi pengalihan hak pembebanan dan PPAT.
Pelaksanaan pelayanan pendaftaran pengalihan hak atas tanah bukan
merupakan pekerjaan yang ringan akan tetapi merupakan pekerjaan yang
berat yang banyak membutuhkan tenaga ahli di bidangnya.
2) Di Kantor Pertanahan ini, jumlah tenaga ahli yang menangani pelaksanaan
pendaftaran pengalihan hak atas tanah karena hibah ini masih sangat
terbatas. Hal ini dilihat dari menumpuknya pekerjaan pendaftaran
pengalihan hak atas tanah ini, yang menyebabkan pelayanan menjadi
sangat lambat dan tidak tepat waktu. Begitu juga pada petugas
pengukuran, jika dalam hal tanah yang dialihkan tersebut belum
bersertifikat, walaupun sudah ada petugas ukur keliling yang sudah
terjadwal, sering juga terlambat dalam melakukan pengukuran,
dikarenakan jumlah tenaga ukur sangat terbatas. Keterlambatan ini
dikarenakan banyaknya pekerjaan dari petugas ukur yang lebih penting

81
dari pada pengukuran di lapangan yang akhirnya pekerjaan pengukuran
menjadi tertunda.
3) Benturan kepentingan pegawai antara kepentingan pekerjaan dengan
kepentingan pribadinya, yang keduanya sama-sama penting. Kurangnya
tenaga ahli dalam pekerjaan ini menyebabkan terjadinya benturan
kepentingan antara kepentingan pribadi pegawai dengan kepentingan
pekerjaan, yang keduanya dirasakan terlihat penting. Hal ini pula yang
menyebabkan pelaksanaan pendaftaran pengalihan hak atas tanah ini tidak
lancar, dan menghambat waktu penyelesaiannya.
4) Kesibukan Kepala Kantor Pertanahan. Kesibukannya terkadang menunda
pekerjaan ini untuk beberapa waktu lamanya, karena dirasakan ada
sesuatu kepentingan yang harus diselesaikan terlebih dahulu, yang sangat
penting dari pekerjaan lain.
Misalnya: untuk kepentingan dinas, yang mengharuskan Kepala Kantor
Pertanahan meninggalkan semua pekerjaan di Kantor Pertanahan tersebut.
Sehingga waktu penyelesaian pekerjaan ini menjadi tertunda sampai beberapa
waktu yang lama. Hambatan dari segi teknis atau pelaksana ini menyebabkan
`pandangan masyarakat menjadi negatif mengenai pelaksanaan pendaftaran
pengalihan hak atas tanah khususnya karena hibah di Kantor Pertanahan.

82
5) Adanya sumber daya manusia yang masih sangat terbatas, Kepala Sub
Seksi pengalihan hak pembebanan dan PPAT memang mengakui, bahwa
merupakan sebagian sebab dari belum lancarnya kegiatan pelaksanaan
pendaftaran pengalihan hak atas tanah karena hibah tersebut di Kantor
Pertanahan. Maka wajarlah kiranya dengan kekurangan tenaga ahli,
penyelesaian pekerjaan ini menjadi terlambat karena kurang adanya
keseimbangan antara tenaga yang tersedia dan tugas yang harus
diselesaikan.
b. Dari segi pembukuan, maksudnya hambatan yang dilihat dari segi pembukuannya
atau pencatatannya, diantaranya:
1) Pencarian buku tanah yang tidak ditemukan ketika PPAT akan melakukan
pendaftaran pengalihan hak atas tanah tersebut, terlebih dahulu harus dicari
buku tanah yang sesuai dengan sertifikat yang bersangkutan, untuk
mengetahui apakah data-data yang ada dalam sertifikat sesuai dengan data-
data yang ada dalam buku tanah yang bersangkutan sekaligus untuk mencatat
adanya pengalihan dan hapusnya hak atas tanah khususnya karena hibah.
Dalam pencarian buku tanah tersebut kadang-kadang mengalami hambatan,
diantaranya tidak ditemukannya buku tanah pada almari arsip buku tanah, hal
ini dikarenakan buku tanah yang bersangkutan sedang dipakai/digunakan oleh
bagian lain dan belum dikembalikan pada almari arsip buku tanah. Hal ini

83
mengakibatkan pencocokan dan pencatatan pada buku tanah mengenai telah
terjadinya pengalihan hak atas tanah tersebut mengalami katerlambatan,
karena menunggu buku tanah tersebut selesai diproses oleh bagian lain.47
Begitu juga buku tanah yang akan digunakan, ternyata hilang.
Hilangnya buku tanah ini pada Kantor Pertanahan, dapat juga dikarenakan
ketidakteraturan para pegawai dalam menyimpan kembali buku tanah tersebut
dalam almari arsip atau buku tanah tersebut telah usang termakan oleh waktu.
Di mana hilangnya buku tanah tersebut harus melalui berita acara kehilangan,
untuk dibuatkan buku tanah yang baru lagi yang memakan proses yang sangat
lama. Hal inilah yang menghambat proses penyelesaian pendaftaran
pengalihan hak atas tanah tersebut yang tidak selesai tepat pada waktunya.
2) Pengisian akta-akta khususnya jual beli yang dibuat oleh PPAT yang kurang
lengkap, kurang teliti dan cenderung tidak sempurna dalam pembuatan
aktanya.
Hal ini terletak pada banyaknya halaman-halaman yang berisi pasal-
pasal dalam akta jual beli yang tidak terpakai, tidak dilakukan pencoretan.
Pada setiap perubahannya / penambahannya pada akta jual beli tersebut tidak
dibubuhkan paraf oleh PPAT maupun para pihak serta tidak dibubuhkan cap
47
Boedi Harsono, Undang-Undang Hukum Agraria. Sejarah Isi dan Pelaksanaannya.
Jakarta: Djambatan., 1999. hal. 90.

84
stempel PPAT yang bersangkutan. Sehingga harus dikembalikan pada PPAT
yang bersangkutan, untuk segera melengkapinya.
Hal inilah yang menyebabkan pelaksanaan pendaftaran pengalihan hak atas
tanah ini menjadi tertunda dan berkesan sangat lambat.
3) Berkas-berkas yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran pengalihan hak
atas tanah karena hibah tersebut, tidak lengkap atau kurang lengkap.
Hal ini dilihat dari foto copy KTP yang sudah tidak berlaku lagi ataupun
belum dilegalisir oleh pejabat yang berwenang, begitu pula sertifikat yang
akan dilakukan pengalihan haknya belum dilakukan pengecekan terlebih
dahulu pada Kantor Pertanahan. Pengecekan sertifikat tersebut dilakukan oleh
PPAT sebelum melakukan pembuatan akta jual beli tanah. Berkas yang
kurang lengkap inilah yang nantinya dikembalikan kepada pemohon untuk
dilengkapi terlebih dahulu. Hal ini akan memperpanjang waktu pendaftaran
pengalihannya sehingga berkesan pelaksanaanya sangat lambat.
Tanah yang akan dilaksanakan pendaftaran pengalihannya tersebut ternyata
dalam keadaan sengketa. Dalam hal ini Kantor Pertanahan menolak untuk
diadakan pendaftaran pengalihan karena, selama tanah tersebut masih
bersengketa dengan pihak lain.
2. Hambatan yang timbul dari faktor ekstern, dalam hal ini masyarakat sendiri, yakni:
Masih banyaknya masyarakat, khususnya pada desa yang terpencil yang dalam

85
melakukan pengalihan hak atas tanahnya yang dilakukan di bawah tangan, tidak
dilakukan di hadapan PPAT.
Mereka beranggapan dengan dilakukannya pengalihan hak atas tanah yang
dilakukan di bawah tangan, yang hanya bermodalkan materai, yang disaksikan oleh
para pihak, jual beli tersebut dianggap sah, tanpa didaftarkannya pada Kantor
Pertanahan setempat dan beranggapan bahwa pemilik tanah sudah pasti mendapatkan
hak atas tanah dan jaminan kepastian hukum.
Hal ini disebabkan masih banyaknya masyarakat yang belum mengetahui
secara jelas tentang pelaksanaan pendaftaran pengalihan hak atas tanah di Kantor
Pertanahan serta syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan pendaftaran
pengalihan hak atas tanah karena hibah tersebut yang tidak diketahui oleh
masyarakat. Bagi masyarakat, khususnya daerah yang terpencil, biaya yang
dikeluarkan untuk melakukan pengalihan hak atas tanahnya sampai dengan
pendaftaran pengalihannya relatif mahal, dan mengeluarkan biaya yang sangat besar
serta melalui proses yang berbelit-belit dan lama.
Bagi masyarakat golongan ekonomi lemah, biaya tersebut dirasakan sangat
mahal. Yang pada kenyataannya masyarakat ekonomi lemah merasa malas dan
enggan untuk melakukan pengalihannya pada PPAT dan melakukan pendaftaran
pengalihannya pada Kantor Pertanahan, yang dirasa hanya memakan waktu yang
sangat lama, yang hanya akan menyita waktu kerja mereka.

86
Apabila tidak didaftarkan pengalihan tersebut, mereka akan kesulitan dalam
memperoleh sertifikat atas namanya. Begitu pula masyarakat di daerah pedesaan yang
dalam melakukan pendaftaran pengalihan hak atas tanahnya melalui perantara Kepala
Desa/Lurah, karena kesibukan kepentingan pribadi Kepala Desa/Lurah untuk
mengurusi hal lain, mengakibatkan pendaftaran ke Kantor Pertanahan menjadi
tertunda untuk beberapa waktu lamanya. Keterlambatan dan penundaan oleh Kepala
Desa/Lurah inilah yang menyebabkan pendaftaran pengalihan hak atas tanah
berkesan lama.
Philippe Nonet dan Philip Selznick menyatakan bahwa rezim hukum represif
akan menghasilkan bentuk hukum yang represif, rezim hukum otonom akan
menghasilkan produk hukum yang otonom dan rezim hukum responsif akan
menghasilkan hukum yang responsif pula.48
Berdasarkan isi putusan, hambatan yang paling dirasakan untuk
melaksanakan pengalihan hak atas tanah, adalah karena objeknya masih dikuasai
pihak lain dengan cara tanpa bukti hak. Dengan masih dikuasainya objek hak atas
tanah, akan menghalangi pihak lain untuk melakukan pendaftaran.
48
Philippe Nonet dan Philip Selznick, Hukum Responsif, Bandung, Penerbit Nusamedia,
2007, hal. 45.

BAB IV
ANALISIS KASUS TERHADAP PENGALIHAN HAK ATAS TANAH

YANG DIKUASAI SECARA FISIK OLEH PIHAK LAIN
A. Kasus Posisi
Berawal dari putusan Pengadilan Negeri Pangkalpinang dengan Putusan
Nomor 18/PDT.G/2006/PN.PKP, di mana ayah Penggugat De Nogo. C semasa
hidupnya yaitu sejak Tahun 1975 telah mengusahakan tanah Negara Bebas yang
terletak di JI. RE. Martadinata, Kelurahan Rejosari, Kecamatan Pangkalbalam, Kota
Pangkalpinang dengan batas-batas jelas disebutkan dalam putusan. Awalnya putusan
Pengadilan Negeri dengan alasan bahwa gugatan Penggugat tidak dapat diterima
(niet ontvanklijk verklaard). Selanjutnya dilakukan gugatan ulang dan dalam tingkat
banding atas permohonan Penggugat putusan Pengadilan Negeri tersebut telah
dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Bangka Belitung dengan putusan No.
02/Pdt/2009/PT.Babel tanggal 20 April 2009 dan selanjutnya kembali diajukan kasasi
yang akhirnya mengubah putusan Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tinggi Bangka
Belitung yang memutuskan bahwa Penggugat merupakan pihak yang berhak untuk
mengajukan hak atas tanah, dengan dasar telah menguasai secara fisik objek hak atas
tanah tersebut lebih dari 20 (dua puluh) tahun.
Bahwa, sejak Tahun 1975 tanah Negara bebas tersebut dikuasai dan
diusahakan oleh ayah Penggugat De Nogo C sebagai kebun palawija tanpa ada pihak
87

88
manapun yang menggugatnya Bahwa setelah ayah Penggugat meninggal pada tanggal
04 Juni 1994, Penggugat meneruskan mengusahakan tanah negara tersebut, yaitu:
Bahwa Penggugat bersama-sama masyarakat kelurahan Rejosari, kecamatan
Pangkalbalam lainnya yang menguasai/mengusahakan fisik tanah negara tersebut
pernah mengajukan permohonan hak atas tanah Negara tersebut kepada Camat
Pangkalbalam selaku pejabat pembuat akta tanah.
Pada Tahun 2004 pemerintah kota Pangkalpinang pernah mendata tanah
negara yang dikuasai/diusahakan oleh warga masyarakat dengan keputusan walikota
Pangkalpinang Nomor: 154 Tahun 2004 tanggal 28 Juni 2004 tentang pembentukan
tim penyelesaian kasus tanah di kelurahan Rejosari, kecamatan Pangkalbalam, kota
Pangkalpinang (bukti P-1) dan diusahakan oleh warga masyarakat dan melakukan
pendataan tanah negara di kelurahan Rejosari yang dikuasai/diusahakan oleh warga
masyarakat.
Atas kesimpulan tim penyelesaian tanah di kelurahan Rejosari, kecamatan
Pangkalbalam, kota Pangkalpinang yang dibentuk walikota Pangkalpinang tersebut,
kepada 21 (dua puluh satu) warga masyarakat kelurahan Rejosari yang
menguasai/mengusahakan fisik tanah tersebut termasuk Penggugat, diberikan hak
untuk mengajukan permohonan hak atas tanah negara tersebut dengan kewajiban
membayar uang konstribusi kepada pemerintah kota Pangkalpinang berdasarkan luas
tanah yang dikuasai oleh masing-masing masyarakat Pemohon:

89
- Bahwa Penggugat ditetapkan untuk membayar konstribusi yang besarnya Rp
3.331.200,- (tiga juta tiga ratus tiga puluh satu ribu dua ratus rupiah) dan dari
seluruh kewajiban tersebut Penggugat telah membayar sebesar Rp 1.000.000,-
(satu juta rupiah) kepada pejabat yang ditugaskan (bukti P-2) ;
- Bahwa di antara 21 (dua puluh satu) orang masyarakat pemohon hak
penguasaan fisik tanah atas tanah negara tersebut, beberapa orang warga surat
keterangan penguasaan fisik tanah telah dikeluarkan oleh lurah Rejosari,
sedangkan beberapa warga masyarakat pemohon lainnya termasuk Penggugat
belum keluar/diberikan surat keterangan penguasaan fisik tanah tanpa alasan
yang jelas. Bahwa pada Tahun 2006, Penggugat mengetahui di atas lahan
tanah yang dikuasai/ diusahakan Penggugat telah terpancang papan yang
bertuliskan "Di atas tanah ini akan dibangun Mako Polsek Pangkalbalam”
yang dipasang oleh Tergugat II Pangkalbalam, dan atas dasar pengalihan hak
dengan hibah dari Tergugat I tersebut, Tergugat II memperoleh surat
keterangan penguasaan fisik tanah Nomor : 27/KRS–SKPFAT/2006 tanggal
18 Mei 2006. Apabila benar sebagaimana yang dinyatakan Tergugat II bahwa
tanah objek gugatan ini sebelumnya adalah tanah milik (inventaris)
pemerintah kota Pangkalpinang yang kemudian dihibahkan oleh Tergugat I
kepada Tergugat II, maka perbuatan hukum hibah yang dilakukan Tergugat I
kepada Tergugat II adalah tidak sah menurut hukum dan oleh karenanya
perbuatan hukum hibah tersebut batal demi hukum yang dikeluarkan oleh

90
Lurah Rejosari saudara Nasri, SH, dan diketahui oleh Camat Pangkalbalam
Sdr. Drs. N. Abubakar tertanggal 19 Juli objek gugatan ini sebelumnya adalah
tanah milik (inventaris) pemerintah kota Pangkalpinang yang kemudian
dihibahkan oleh Tergugat I kepada Tergugat II, maka perbuatan hukum hibah
yang dilakukan Tergugat I kepada Tergugat II adalah tidak sah menurut
hukum dan oleh karenanya perbuatan hukum Hibah tersebut batal demi
hukum.
Bahwa Pasal 1667 BW menyatakan bahwa objek hibah hanya dapat dilakukan
terhadap benda-benda yang sudah ada. Dari bunyi pasal ini mensyaratkan bahwa
benda objek hibah pada waktu dihibahkan harus sudah ada dan menjadi milik sah
penghibah. Pemerintah kota Pangkalpinang adalah badan hukum publik yang juga
adalah merupakan subjek hukum UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok
Agraria.
Sebagai subjek hukum UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang pokok-pokok
Agraria, maka pemerintah kota Pangkalpinang dapat memperoleh hak atas tanah
(Pasal 4 (1) UU No. 5 th. 1960) dan untuk memperoleh dan memiliki hak atas tanah
harus memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan perundang-
undangan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa "Sertifikat
hak atas tanah adalah merupakan satu-satunya alat bukti kepemilikan hak atas tanah".
Jika benar tanah objek gugatan adalah milik/inventaris Pemerintah kota
Pangkalpinang sejak Tahun 1984 sebagaimana yang dinyatakan Tergugat II. Kami

91
mensomir Tergugat I dan Tergugat II Untuk membuktikan kepemilikan hak atas
tanah objek gugatan ini sebagai milik/ inventaris Pemerintah kota Pangkalpinang.
Kalaupun tanah objek gugatan tersebut adalah berstatus milik/inventaris pemerintah
kota Pangkalpinang, maka dapat dihibahkan kepada Tergugat II, sebagaimana
ketentuan Pasal 22 Kepmendagri dan Otonomi Daerah No. 11 Tahun 2001 tentang
Pedoman Pengelolaan Barang Daerah, sebelum ditetapkan kepala daerah harus
dimintakan persetujuan DPRD.
Namun demikian di beberapa darerah Surat Pernyataan Penguasaan Fisik itu
yang lazim digunakan. Selain dengan penyerahan Surat Pernyataan Penguasaan Fisik
yang asli, jual beli tanah girik lazimnya disertakan juga dengan Surat Keterangan
Ganti Rugi.
Lazimnya, Surat Keterangan Penguasaan Fisik Tanah mencakup setidaknya
hal-hal sebagai berikut:
1. Identitas para pihak (penjual dan pembeli). Identitas ini sama seperti penulisan
identitas pada dokumen-dokumen hukum lainnya, seperti : Nama, tempat
tinggal, tempat tanggal lahir dan sebagainya. Kita tidak harus menulis
selengkap-lengkapnya namun jangan lupa untuk saling bertukar fotocopy
KTP dari masing-masing pihak, hal ini agar mudah untuk dihubungi/ditelusuri
apabila suatu saat diperlukan.
2. Riwayat Tanah. Keterangan ini cukup signifikan. Keterangan ini berisi
tentang keterangan darimana asal muasal tanah yang dijual oleh penjual.

92
Biasanya tanah girik ini adalah tanah yang didapatkan secara turun-temurun
ataupun dari jual beli. Pembeli tanah bisa mendapatkan dokumen lain yang
berhubungan dengan riwayat tanah ini. Maksudnya, apabila tanah yang akan
dijual adalah tanah hasil jual beli, maka mintalah tanda bukti pembeliannya
(yang asli). Misalkan tanah adalah dari hasil turun temurun, mintalah Surat
Pernyataan Penguasaan Fisik sebelumnya. Seperti yang telah dikatakan
sebelumnya, bahwa permasalahan tanah adat/tanah girik biasanya adalah
kelemahan administratif dokumen tanah.
3. Ukuran dan batas-batas tanah. Ini penting sekali, karena keterangan ini akan
membedakan antara kepemilikan suatu bidang tanah. Untuk menguatkan
kebenaran tentang keterangan tanah ini, baik sekali untuk bisa
menpergunakan bantuan dari pihak yang diakui keahlian dan independensinya
dalam hal pengukuran tanah.
4. Saksi-saksi. Sangat disarankan bahwa saksi yang akan digunakan adalah dari
pihak yang berbatasan langsung dengan bidang tanah yang akan dijual
tersebut. Karena bagaimanapun tetangga yang bersebelahan langsung dengan
obyek jual beli dianggap tahu banyak mengenai kondisi dan riwayat tanah
tetangganya.
Diketahui oleh Kelurahan atau kepala Desa. Sebagai pihak perwakilan dari
pemerintah yang dianggap tahu secara detil terhadap kondisi warganya, cap/stempel
dari kelurahan/kepala desa adalah penting. Menyangkut stempel dari

93
kelurahan/kepala desa ini, mungkin saja berbeda di setiap daerah. Misalkan saja,
Surat Pernyataan Penguasaan Fisik ada yang dibuat/dinyatakan oleh Kepala
Desa/Kelurahan dan kemudian diketahui oleh Warga/penjual yang bersangkutan.
Namun model yang seperti ini dianggap banyak kelemahan oleh karena Kepala Desa
dianggap rentan terhadap gugatan hukum (apabila di kemudian hari ada sengketa
terhadap kebenaran status tanah tersebut). Padahal kenyataannya yang paling tahu
dan yang paling bertanggungjawab terhadap kebenaran Pernyataan Penguasaan Fisik
Tanah adalah warga pemilik/penjual tanah tersebut.
B. Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak yang Telah Melakukan
Pengalihan Hak Atas Tanah
Hukum Pertanahan Indonesia menginginkan kepastian siapa pemegang hak
milik atau hak-hak lain atas sebidang tanah. Di dalam realitasnya, pemegang sertifikat
atas tanah belum merasa aman akan kepastian haknya, bahkan sikap keragu-raguan
yang seringkali muncul dengan banyaknya gugatan yang menuntut pembatalan
sertifikat tanah melalui pengadilan.40
Menurut Pasal 19 ayat 1 UUPA disebutkan bahwa: “Untuk menjamin
kepastian hukum oleh Pemerintah dilaksanakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah
Indonesia menurut ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”, dan
selanjutnya menurut ketentuan Pasal 23 ayat 1 UUPA disebutkan bahwa hak milik,
40
Maria S.W. Soemarjono. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi,
Kompas Jakarta, 2001, hal.78

94
demikian pula dengan pengalihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak
lain harus didaftarkan menurut ketentuan yang dimaksudkan dalam Pasal 19 UUPA.
Pasal-pasal tersebut adalah merupakan dasar hukum dari pendaftaran
tanah/pendaftaran hak atas tanah, termasuk tanah-tanah dengan status milik adat.
Melalui pendaftaran inilah maka status tanah milik adat tersebut berubah menjadi hak
milik sebagaimana diatur UUPA.41
Terbitnya sertifikat tanah atas tanah-tanah milik adat, di samping membawa
kepastian hukum terhadap pemegang hak atas tanah-tanah milik adat (merubah
statusnya menjadi hak milik menurut UUPA), juga demi untuk kelancaran lalu lintas
hukum dan kemajuan pembangunan dewasa ini, di mana setiap orang menghendaki
kepastian tentang segala soal.
Pendaftaran pengalihan hak atas tanah diperlukan guna memperkuat
pembuktian beralihnya suatu hak atas tanah karena dengan didaftarkan haknya akan
berlaku umum. Dalam uraian di muka telah dikemukan bahwa Mahkamah Agung
Republik Indonesia berpendapat mengingat stelsel negatif tentang register
pendaftaran tanah yang berlaku di Indonesia, maka terdaftarnya nama seseorang
dalam register bukanlah berarti absolut menjadi pemilik tanah tersebut apabila
ketidakabsahannya dapat dibuktikan oleh pihak lain. Dengan demikian disini
pendaftaran adalah bersifat administratif. Jual belinya tetap sah menurut hukum
41
Ibid.

95
kendati pun tanpa di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah atau pun tidak didaftarkan
haknya di kantor agraria.
Pasal 15 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menegaskan bahwa
kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik dimulai dari pembuatan peta dasar
pendaftaran, sedangkan pada pendaftaran tanah secara sporadik hanya perlu
diusahakan tersedianya peta dasar pendaftaran tersebut.
Pendaftaran tanah bertujuan:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang terdaftar;
c. Untuk terselenggarakan tertib administarsi pertanahan.42
Hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah
susun didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah, yang memuat data yuridis
dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan dan sepanjang ada surat ukurnya
dicatat pula pada surat ukur tersebut. Pembukuan dalam buku tanah serta
42
Tampil Anshari, Undang-undang Pokok Agraria dalam Bagan, Kelompok Study Hukum
dan Masyarakat, Fakultas Hukum USU, Medan, 2001, hal. 186

96
pencatatannya pada surat ukur tersebut merupakan bukti, bahwa hak yang
bersangkutan berserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam
surat ukur secara hukum telah didaftar menurut PP No. 24 Tahun 1997 ini.
Sistem publikasi yang digunakan tetap seperti dalam pendaftaran tanah
menurut PP No. 10 Tahun 1961, yaitu sistem negatif yang mengandung unsur positif,
karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat, seperti dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c, Pasal 23
ayat (2) Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA. Bukan sistem publikasi
negatif yang murni. Sistem publikasi yang negatif murni tidak akan menggunakan
sistem pendaftaran hak. Juga tidak akan ada pernyataan seperti dalam Pasal-Pasal
UUPA tersebut, bahwa sertifikat merupakan alat bukti yang kuat.
Sebagaimana akan dilihat pada ketentuan-ketentuan yang mengatur prosedur
pengumpulan sampai penyajian data fisik dan data yuridis yang diperlukan serta
pemeliharaannya dan penerbitan sertifikat haknya, biarpun sistem publikasinya
negatif, tetapi kegiatan-kegiatan yang bersangkutan dilaksanakan secara seksama,
agar data yang disajikan sejauh mungkin dapat dipertanggungjawabkan
kebenarannya.
Sehubungan dengan apa yang dikemukakan dalam uraian di atas, dalam
rangka memberi kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah dan hak
milik atas satuan rumah susun dalam Pasal 32 ayat (1) diberikan penjelasan resmi
mengenai arti dan persyaratan pengertian ’’berlaku sebagai alat pembuktian yang

97
kuat” itu. Dijelaskan, bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang ternyata
di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang
ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
Ini berarti, demikian dijelaskan dalam penjelasan pasal tersebut, bahwa
selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum
di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan
perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di pengadilan. Sudah barang
tentu data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat harus sesuai dengan
data yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan, karena data
itu diambil dari surat ukur dan buku tanah tersebut.
Dalam hubungan ini maka, data yang dimuat dalam surat ukur dan buku tanah
itu mempunyai sifat terbuka untuk umum, hingga pihak yang berkepentingan dapat
(PPAT bahkan wajib) mencocokkan data dalam sertifikat itu dengan yang ada dalam
surat ukur dan buku tanah yang disajikan di Kantor Pertanahan. Perlu diperhatikan,
bahwa menurut PP No. 10 Tahun 1961 surat ukur merupakan petikan dari peta
pendaftaran. Maka data yuridisnya harus sesuai dengan peta pendaftaran. Menurut PP
No. 24 Tahun 1997 surat ukur merupakan dokumen yang mandiri di samping peta
pendaftaran. Surat ukur memuat data fisik bidang tanah yang bersangkutan.
Sebagai kelanjutan dari pemberian perlindungan hukum kepada para
pemegang sertifikat hak tersebut, dinyatakan dalam Pasal 32 ayat (2), bahwa: dalam

98
hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang
atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara
nyata menguasainya, maka para pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah ini
tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hal tersebut apabila dalam waktu 5 (lima)
tahun sejak diterbitkannya sertifikat ini tidak mengajukan keberatan secara tertulis
kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan
ataupun tidak mengajukan gugatan pada Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertifikat tersebut.
Pada kasus, Tergugat I telah mengalihkan hak penguasaan tanah objek
sengketa kepada Tergugat II tanpa alas hak yang jelas. Daftar inventaris barang milik
Tergugat I bukanlah bukti sah kepemilikan Tergugat I terhadap tanah objek sengketa
karena selain bukan termasuk bukti sah yang diakui oleh UU, juga daftar inventaris
tersebut adalah produk yang dibuat sendiri oleh Tergugat I dengan melakukan
tindakan sewenang-sewenang sehingga melanggar asas pemerintahan yang baik
karena tanpa alas hak yang jelas mengeluarkan surat keterangan penguasaan fisik
tanah kepada Tergugat II, juga tanpa sebuah penjelasan atau alasan yang jelas
Tergugat I tidak mengeluarkan surat keterangan penguasaan fisik tanah untuk
Penggugat.
Pernyataan tersebut dia atas mengandung makna, bahwa sertifikat merupakan
alat pembuktian yang kuat dan bahwa tujuan pendaftaran tanah yang diselenggarakan
adalah dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan,

99
menjadi tampak dan dirasakan arti praktisnya, sungguhpun sistem publikasi yang
digunakan adalah sistem negatif.
Ketentuan tersebut tidak mengurangi asas permberian perlindungan yang
seimbang, baik kepada pihak yang mempunyai tanah dan dikuasai serta digunakan
sebagaimana mestinya maupun kepada pihak yang memperoleh dan menguasainya
dengan itikad baik dan dikuatkan dengan pendaftaran tanah yang bersangkutan.
Demikian dinyatakan dalam Penjelasan Umum PP No. 24 Tahun 1997.
Ketentuan Pasal 32 ayat (2) tersebut disertai penjelasan sebagai berikut:
“Pendaftaran tanah yang penyelenggaraan diperintahkan oleh UUPA tidak
menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin
oleh Negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif”. Di dalam sistem
publikasi negatif negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan.
Ketentuan ini bertujuan, pada suatu pihak untuk tetap berpegang pada sistem
publikasi negatif dan pada lain pihak untuk secara seimbang memberi kepastian
hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai sebidang tanah dan didaftar
sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan sertifikat sebagai tanda buktinya,
yang menurut UUPA berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Kelemahan sistem negatif adalah, bahwa pihak yang namanya tercantum
sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi
kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu. Umumnya
kelemahan tersebut di atasi dengan menggunakan lembaga acquisitieve verjaring

100
(tidak dikenalnya daluwarsa untuk memperoleh hak atas tanah) atau adverse
possession.
Hukum tanah di Indonesia yang memakai dasar hukum adat tidak dapat
menggunakan lembaga tersebut, karena hukum adat tidak mengenalnya (Putusan
Hooge rechts Hof 25 Oktober 1934). Tetapi dalam hukum adat terdapat lembaga yang
dapat digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam
pendaftaran tanah, yaitu lembaga rechtsverweking (lembaga kedaluarsa).
Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya
tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan orang lain, yang memperolehnya
dengan itikad baik, maka dia dianggap telah melepaskan haknya atas bidang tanah
yang bersangkutan dan karnanya hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanah
tersebut. Ketentuan di dalam UUPA yang menyatakan hapusnya hak atas tanah
karena diterlantarkan (Pasal 27, 34 dan 40 UUPA) adalah sesuai dengan
lembaga ini.43
Penjelasan ayat (2) tersebut diakhiri dengan kalimat: “Dengan pengertian
demikian, maka apa yang ditentukan dalam ayat ini bukanlah menciptakan ketentuan
hukum baru, melainkan merupakan ketentuan hukum yang sudah ada dalam hukum
adat, yang dalam tata hukum sekarang ini merupakan bagian dari Hukum Tanah
Nasional Indonesia dan sekaligus memberikan wujud yang konkret dalam penerapan
ketentuan UUPA mengenai penelantaran tanah”.
43
AP. Parlindungan, loc.Cit.

101
Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, pertama-tama
memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas, yang
dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuannya.
Selain itu dalam menghadapi kasus-kasus konkret diperlukan juga
terselenggaranya pendaftaran tanah, yang memungkinkan bagi para pemegang hak
atas tanah untuk dengan mudah membuktikan haknya atas tanah yang dikuasainya,
dan bagi para pihak yang berkepentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditor,
untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi obyek
perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi Pemerintah untuk melaksanakan
kebijaksanaan pertanahannya.
Sehubungan dengan itu UUPA memerintahkan pendaftaran tanah dalam
rangka menjamin kepastian hukum sebagai yang dimaksud di atas. Pendaftaran tanah
tersebut kemudian diatur lebih lanjut dengan PP No. 10 Tahun 1961 yang sampai kini
menjadi dasar kegiatan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia.
Data Fisik dan data Yuridis yang dilaporkan secara bulanan oleh PPAT
mendukung upaya pemerintah untuk menyediakan informasi kepada masyarakat. Hal
inilah yang membedakan antara akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT dengan
akta di bawah tangan. Kontrol terhadap kebenaran alat bukti di bawah tangan sangat
rentan dengan kekeliruan sedangkan untuk akta otentik lebih memberikan kepastian
hukum. Kondisi ini juga dapat menjadi salah satu solusi untuk memberikan
penerangan kepada masyarakat siapa pemilik sah sebuah objek hak atas tanah.

102
C. Penguasaan Fisik sebagai Penyebab Terhalangnya Pengalihan Hak Atas
Tanah
Pasal 45 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, diadakan ketentuan
yang mewajibkan Kepala Kantor Pertanahan menolak melakukan pendaftaran
pengalihan atau pembebanan hak yang dimohon. Penolakan itu harus dilakukan
secara tertulis, yang disampaikan kepada yang berkepentingan, dengan menyebut
alasan-alasannya, disertai pengembalian berkas permohonannya, dengan tembusan
kepada PPAT atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan. Kepala Kantor
Pertanahan wajib menolak melakukan pendaftaran pengalihan atau pembebanan hak,
jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi:
a. Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai
lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan .
b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak
dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2).
c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran pengalihan atau pembebanan
hak yang bersangkutan tidak lengkap.
d. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang
undangan yang bersangkutan.
e. Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan.

103
f. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan
oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;atau
g. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan
oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.
Dalam Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
disebutkan bahwa dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat
pembuktian sebagai dasar pendaftaran hak atas tanah, maka pembukuan hak dapat
dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan
selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon
pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya dengan syarat:
1. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang
bersangkutan sebagai pihak yang berhak atas tanah.
2. Diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya.
3. Penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau
desa/kelurahan yang bersangkutan atau pihak lainnya.
Berdasarkan ketentuan pasal ini, mereka yang secara fisik menguasai suatu
bidang tanah selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut dapat
mengajukan permohonan hak kepada BPN. Tentu hal ini harus didukung dengan
sejumlah persyaratan tentang pembuktian bahwa penguasaan tersebut dilakukan
dengan itikad baik dan terbuka, didukung dengan keterangan saksi, dan penguasaan
tersebut tidak dipermasalahkan oleh masyarakat sekitar.

104
Jika sejumlah persyaratan yang ditentukan tersebut tidak dipenuhi walaupun
yang bersangkutan telah menguasai secara fisik tanah tersebut selama 20 tahun
berturut-turut hal tersebut tidak dapat dijadikan dasar pemberian hak atas tanah.
D. Penyelesaian Sengketa Pengalihan Hak Atas Tanah
Penyelesaian sengketa pengalihan hak atas tanah dilakukan dengan dua cara:
1. Solusi Melalui BPN
Kasus pertanahan itu timbul karena adanya klaim/pengaduan/keberatan dari
masyarakat (perorangan/badan hukum) yang berisi kebenaran dan tuntutan terhadap
suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan yang telah ditetapkan oleh
Pejabat Tata Usaha Negara di lingkungan Badan Pertanahan Nasional, serta
keputusan Pejabat tersebut dirasakan merugikan hak-hak mereka atas suatu bidang
tanah tersebut. Berdasarkan adanya klaim tersebut, mereka ingin mendapat
penyelesaian secara administrasi dengan apa yang disebut koreksi serta merta dari
Pejabat yang berwenang untuk itu. Kewenangan untuk melakukan koreksi terhadap
suatu keputusan Tata Usaha Negara di bidang pertanahan (sertifikat/Surat Keputusan
Pemberian Hak Atas Tanah), ada pada Kepala Badan Pertanahan Nasional.
Kasus pertanahan meliputi beberapa macam antara lain mengenai masalah
status tanah, masalah kepemilikan, masalah bukti-bukti perolehan yang menjadi dasar
pemberian hak dan sebagainya. Setelah menerima berkas pengaduan dari masyarakat
tersebut di atas, pejabat yang berwenang menyelesaikan masalah ini akan

105
mengadakan penelitian dan pengumpulan data terhadap berkas yang diadukan
tersebut.
Berdasarkan hasil penelitian ini dapat disimpulkan sementara apakah
pengaduan tersebut dapat diproses lebih lanjut atau tidak dapat. Apabila data yang
disampaikan secara langsung ke Badan Pertanahan Nasional itu masih kurang jelas
atau kurang lengkap, maka Badan Pertanahan Nasional akan meminta penjelasan
disertai dengan data serta saran ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat letak
tanah yang disengketakan.
Bilamana kelengkapan data tersebut telah dipenuhi, maka selanjutnya
diadakan pengkajian kembali terhadap masalah yang diajukan tersebut yang meliputi
segi prosedur, kewenangan dan penerapan hukumnya. Agar kepentingan masyarakat
(perorangan atau badan hukum) yang berhak atas bidang tanah yang diklaim tersebut
mendapat perlindungan hukum, maka apabila dipandang perlu setelah Kepala Kantor
Pertanahan setempat mengadakan penelitian dan apabila dari keyakinannya memang
harus di status quo kan, dapat dilakukan pemblokiran atas tanah sengketa. Kebijakan
ini dituangkan dalam Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional tanggal 14-1-
1992 No 110-150 perihal Pencabutan Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 Tahun
1984.
Dicabutnya Instruksi Menteri Dalam Negeri No 16 Tahun 1984, maka diminta
perhatian dari Pejabat Badan Pertanahan Nasional di daerah yaitu para Kepala Kantor

106
Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi dan Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota, agar selanjutnya di dalam melakukan penetapan status quo atau
pemblokiran hanya dilakukan apabila ada penetapan Sita Jaminan (Conservatoir
Beslag) dari Pengadilan.
Oleh karena itu, dapat disimpulkan bahwa apabila Kepala Kantor Pertanahan
setempat hendak melakukan tindakan status quo terhadap suatu Keputusan Tata
Usaha Negara di bidang Pertanahan (sertifikat/Surat Keputusan Pemberian Hak Atas
Tanah), harusnya bertindak hati-hati dan memperhatikan asas-asas umum
Pemerintahan yang baik, antara lain asas kecermatan dan ketelitian, asas keterbukaan
(fair play), asas persamaan di dalam melayani kepentingan masyarakat dan
memperhatikan pihak-pihak yang bersengketa.
Terhadap kasus pertanahan yang disampaikan ke Badan Pertanahan Nasional
untuk dimintakan penyelesaiannya, apabila dapat dipertemukan pihak-pihak yang
bersengketa, maka sangat baik jika diselesaikan melalui cara musyawarah.
Penyelesaian ini seringkali Badan Pertanahan Nasional diminta sebagai mediator di
dalam menyelesaikan sengketa hak atas tanah secara damai saling menghormati
pihak-pihak yang bersengketa. Berkenaan dengan itu, bilamana penyelesaian secara
musyawarah mencapai kata mufakat, maka harus pula disertai dengan bukti tertulis,
yaitu dari surat pemberitahuan untuk para pihak, berita acara rapat dan selanjutnya
sebagai bukti adanya perdamaian dituangkan dalam akta yang bila perlu dibuat di
hadapan notaris sehingga mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna.

107
Pembatalan keputusan tata usaha negara di bidang pertanahan oleh Kepala
Badan Pertanahan Nasional berdasarkan adanya cacat hukum/administrasi di dalam
penerbitannya. Yang menjadi dasar hukum kewenangan pembatalan keputusan
tersebut antara lain:
a. Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria.
b. Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
c. Keputusan Presiden No 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional Di Bidang
Pertanahan.
d. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No 3
Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
Dalam praktik selama ini terdapat perorangan/ badan hukum yang merasa
kepentingannya dirugikan mengajukan keberatan tersebut langsung kepada Kepala
Badan Pertanahan Nasional. Sebagian besar diajukan langsung oleh yang
bersangkutan kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional dan sebagian diajukan
melalui Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dan diteruskan melalui
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi yang bersangkutan.
2. Melalui Badan Peradilan
Apabila penyelesaian melalui musyawarah di antara para pihak yang
bersengketa tidak tercapai, demikian pula apabila penyelesaian secara sepihak dari

108
Kepala Badan Pertanahan Nasional tidak dapat diterima oleh pihak-pihak yang
bersengketa, maka penyelesaiannya harus melalui pengadilan.
Setelah melalui penelitian ternyata Keputusan Tata Usaha Negara yang
diterbitkan oleh Pejabat Badan Pertanahan Nasional sudah benar menurut hukum dan
sesuai dengan prosedur yang berlaku, maka Kepala Badan Pertanahan Nasional dapat
juga mengeluarkan suatu keputusan yang berisi menolak tuntutan pihak ketiga yang
berkeberatan atas Keputusan Tata Usaha Negara yang telah dikeluarkan oleh Pejabat
Badan Pertanahan Nasional tersebut.
Sebagai konsekuensi dari penolakan tersebut berarti Keputusan Tata Usaha
Negara yang telah dikeluarkan tersebut tetap benar dan sah walaupun ada pihak lain
yang mengajukan ke pengadilan setempat.
Sementara menunggu putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap,
dilarang bagi Pejabat Tata Usaha Negara yang terkait mengadakan mutasi atas tanah
yang bersangkutan (status quo). Oleh karena itu untuk menghindari terjadinya
masalah di kemudian hari yang menimbulkan kerugian bagi pihak-pihak yang
berperkara maupun pihak ketiga, maka kepada Pejabat Tata Usaha Negara di bidang
Pertanahan yang terkait harus menerapkan asas-asas umum pemerintahan yang baik,
yaitu untuk melindungi semua pihak yang berkepentingan sambil menunggu adanya
putusan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde).
Kemudian apabila sudah ada putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum yang pasti, maka Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat melalui

109
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi yang bersangkutan
mengusulkan permohonan pembatalan suatu Keputusan Tata Usaha Negara di bidang
Pertanahan yang telah diputuskan tersebut di atas. Permohonan tersebut harus
dilengkapi dengan laporan mengenai semua data yang menyangkut subjek dan beban
yang ada di atas tanah tersebut serta segala permasalahan yang ada.
Kewenangan administratif permohonan pembatalan suatu Surat Keputusan
Pemberian Hak Atas Tanah atau Sertifikat Hak Atas Tanah adalah menjadi
kewenangan Kepala Badan Pertanahan Nasional termasuk langkah-langkah
kebijaksanaan yang akan diambil berkenaan dengan adanya suatu putusan hakim
yang tidak dapat dilaksanakan. Semua ini agar diserahkan kepada Kepala Badan
Pertanahan Nasional untuk menimbang dan mengambil keputusan lebih lanjut.

110
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Mekanisme pengalihan hak atas tanah dalam sistem hukum agraria dilakukan
dengan beberapa cara, antara lain dengan cara jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya,
kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. membuat pengalihan hak
atas tanah harus memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah (hak milik)
tersebut, dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang
akan mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut.
Pengalihan hak atas tanah juga dapat dilakukan dengan cara penguasaan fisik
hak atas tanah., sesuai dengan ketentuan PP No. 24 Tahun 1997 yang
menyebutkan bahwa masa penguasaan fisik di atas 20 tahun dapat dijadikan
dasar pendaftaran hak atas tanah.
2. Kedudukan pihak ketiga yang menguasai objek hak atas tanah terhadap
terjadinya pengalihan hak atas tanah adalah merupakan pihak yang tidak
memiliki hak, karena pihak ketiga menguasai objek hak atas tanah dengan
mengabaikan pihak lain yang sudah menguasai fisik hak atas tanah selama lebih
dari 20 tahun. Hal ini menyebabkan pihak ketiga tidak berhak atas bentuk
110

111
pengalihan apapun, termasuk cara yang tidak sah. Hal ini berakibat pemilik asli
harus melakukan upaya-upaya hukum yang tentu saja akan menghabiskan
banyak waktu dan biaya.
3. Dalam Putusan Mahkamah Agung No. 475 K/Pdt/2010, disebutkan bahwa
pengalihan hak atas tanah dapat dilakukan berdasarkan penguasaan fisik atas
tanah. Pihak penggugat yang menguasai tanah garapan selama 31 (tiga puluh
satu) tahun memiliki hak prioritas kesempatan pertama untuk mengajukan
permohonan sertifikat hak milik atas tanah obyek sengketa, sesuai dengan
Yurisprudensi Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 3283 K/Pdt/1994
tertanggal 27 Maret 1997 menyatakan bahwa “Penggarap yang menguasai
tanah milik Negara mempunyai prioritas untuk memperoleh hak atas tanah”.
Hal ini berbeda dengan dua putusan sebelumnya, yang tidak mengakui
keberadaan penggugat sebagai penguasa fisik hak atas tanah.
B. Saran
1. Kepada masyarakat sebaiknya menghindari adanya kepemilikan hak atas tanah
yang tidak sekaligus dikuasai secara fisik. Hal ini akan menimbulkan sengketa di
belakang hari, karena dapat mengakibatkan pihak lain menempati tanah tersebut
dalam waktu yang lama, dan akhirnya memberi kesempatan pada pihak lain
untuk menguasainya.

112
2. Diharapkan lebih meningkatkan lagi sosialisasi mengenai cara mendaftarkan
tanah dan arti pentingnya pendaftaran tanah, dengan dituangkan dalam bahasa
yang sederhana agar mudah dipahami oleh masyarakat
3. Hendaknya masyarakat, ketika akan melakukan pengalihan hak atas tanahnya
sekaligus juga melakukan pendaftaran pengalihan haknya pada Kantor
Pertanahan. Hal ini untuk menghindari adanya penguasaan hak atas objek tanah
sekaligus penerbitan sertifikat palsu, jika pemilik asli tidak segera melakukan
pendaftaran atas tanah miliknya.

113
DAFTAR PUSTAKA
A. Buku-buku
Sutedi Adrian, 2009, Pengalihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta: Sinar
Grafika.
Noor Aslan, 2006, Konsep Hak Milik atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia, Mandar
Maju, Bandung.
Nasution Bahder Johan, 2008, Metode Penelitian Ilmu Hukum, Bandung: Mandar
Maju.
Harsono Boedi, 2007, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional, Penerbit

Universitas Trisakti, ed. 3 Jakarta.
Dalimunthe Chadijah, 2000, Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan

Permasalahnya, Fakultas Hukum USU Press, Medan.
Djuhaendah Hasan, 1996, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain
yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan
Horisontal, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.
Perangin Effendi, 1994, Mencegah Sengketa Tanah. Jakarta: Rajawali Press.
Harsono Boedi, 2003, Hukum Agraria Indonesia (Sejarah Pembentukan Undang-

undang Agraria, Isi dan Pelaksanaannya), Djambatan, Jakarta, 2003.
Soesangobeng Herman, Filosofi Adat dalam UUPA, Makalah dipresentasikan dalam

Sarasehan Nasional “Peningkatan Akses Rakyat Terhadap Sumberdaya
Tanah”, Diselenggarakan oleh Kantor Menteri Negara Agraria/BPN
bekerjasama dengan ASPPAT, tanggal 12 Oktober 1998, di Jakarta, 1998,
Kamello Tan, Perkembangan Lembaga Jaminan Fiducia: Suatu Tinjauan Putusan

Pengadilan dan Perjanjian di Sumatera Utara (Medan: PPs-USU, 2002).
Soemarjono Maria S.W.. Kebijakan Pertanahan Antara Regulasi dan Implementasi,

Kompas Jakarta, 2001.
Badrulzaman Mariam Darus, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, BPHN,

Alumni, Bandung, 1997

114
Yamin Muhammad.. Beberapa Dimensi Filosofis Hukum Agraria, Pustaka Bangsa

Press, Medan, 2003.
Yamin Muhammad, dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar
Maju, Bandung, 2010.
Parlindungan A. P., 1994, Bunga Rampai Hukum Agraria Serta Landreform, Bagian
II, Mandar Maju, Bandung.
Perangin Efendi.1994. Hukum Agraria Indonesia.Jakarta. PT Raja Grafindo Persada.
Saleh K. Wantjik, 1977, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia: Jakarta.
Sauni Herawan dan M. Yamani Komar (ed), 1998, Hukum Agraria, Beberapa
Pemikiran dan Gagasan Prof. A. P. Parlindungan, USU Press, Medan.
Seoprapto R., 1986, UUPA Dalam Praktek, Mitra Sari, Jakarta.
Siregar Tampil Anshari, 2001, Undang-undang Pokok Agraria dalam Bagan,

Kelompok Study Hukum dan Masyarakat, Fakultas Hukum USU, Medan.
Soejendro J. Kartini, 2001, Perjanjian Pengalihan Hak atas Tanah yang Berpotensi
Konflik, Kanisius, Jakarta.
Subekti, Aneka Hukum Perjanjian, Pradnya Paramita, Bandung, 1995.
Sumardjono Maria S.W, 2001, Kebijakan Pertanahan antara Regulasi &

Implementasi, Penerbit Buku Kompas, Jakarta.
Supriadi, Hukum Agraria, (Jakarta: Sinar Grafika, 2008).
Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak Dan Perlindungan Yang Seimbang

Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia (Jakarta: Institut
Bankir Indonesia, 1993),
Tampil Anshari, Undang-undang Pokok Agraria dalam Bagan, Kelompok Study

Hukum dan Masyarakat, Fakultas Hukum USU, Medan, 2001.
A. Karya Ilmiah
Iswan B. Padu. Dkk. “Laporan Orientasi di Direktorat Sengketa Tanah BPN RI.”
http://sarmanpsagala.wordpress.com/2010/06/02/laporan-orientasi-di-
direktorat-sengketa-tanah/, diakses tanggal 02 Maret 2011.

115
Muliadi Nur, Tipologi Penelitian Hukum, Pojok Hukum Online Meia belajar Hukum
dan Ilmu Hukum, diakses tanggal 09 Juli 2010.
Redaksi,”Kriminalisasi Penyerobotan Tanah Bukan Solusi”, http://www.

riaumandiri.net/rm/index.php?option=com, diakses tanggal 20 Nopember
2010.
B. Peraturan Perundang-undangan
Kitab Undang-undang Hukum Dagang
Kitab Undang-undang Hukum Perdata

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria

Ok 097011072

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Ok 097011072

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS HUKUM TERJADINYA PENGALIHAN HAK ATAS

TANAH ATAS DASAR PENGUASAAN FISIK (ANALISIS

Universitas Sumatera Utara

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar

Universitas Sumatera Utara

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Ketua Program Studi, Dekan,

Tanggal lulus : 08 Agustus 2011

Universitas Sumatera Utara

Panitia Penguji Tesis

Universitas Sumatera Utara

Saya yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama : LISA MANALU

tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

Medan, 22 Agustus 2011

Nama : LISA MANALU

Universitas Sumatera Utara

Kebutuhan masyarakat akan tanah dari hari ke hari terus meningkat,searah

Universitas Sumatera Utara

Keywords : Judicial Analysis, Land Endorsement, Physical Control

Universitas Sumatera Utara

yang telah memberikan Rahmat dan hidayah`Nya, sehingga penulis dapat

menyelesaikan penelitian tesis ini, dengan judul “Analisis Hukum Terjadinya

Putusan Mahkamah Agung No.475//Pk/Pdt.2010).”

dipertanggung jawabkan sedaya mampu dalam hakekat kemanusiaan yang penuh

keterbatasan. Semoga bermanfaat bagi seluruh ummat. Amin.

Dalam kesempatan ini penulis dengan kerendahan hati menyampaikan ucapan

terima kasih yang tulus kepada:

kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan program studi

Magister Kenotariatan di Universitas Sumatera Utara.

Universitas Sumatera Utara.

Studi Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, sekaligus Dosen

Universitas Sumatera Utara

yang telah memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.

telah memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.

studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

sekaligus Dosen Penguji.

memberikan masukan dan kritikan kepada penulis.

Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

yang tak pernah putus pada ananda.

sayangnya selalu menemani penulis hingga akhir hayat.

11. Teman-teman mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara, khususnya teman-teman sekelas dengan penulis,

Universitas Sumatera Utara

dalam menyelesaikan tesis ini.

Kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan dan perhatiannya

bermanfaat bagi semua pihak.

Medan, Agustus 2011

Universitas Sumatera Utara

- Sekolah Dasar Negeri 104206 Sei Rotan 1992 - 1998

- SMP Swasta Eria Medan 1998 - 2001

- SMA Swasta Prayatna Medan 2001- 2004

- Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara 2005 - 2009

- Program Studi Magister Kenotariatan Universitas

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

BAB IV ANALISIS KASUS TERHADAP PENGALIHAN HAK ATAS

A. Kasus Posisi ................................................................................ 88

Universitas Sumatera Utara

Apatisme : Tidak Perduli Terhadap Sesuatu

Beschikking Srecht : Hak Ulayat

Conservatoir Beslaagh : Sita Jaminan

Derivative : Berasal dari ketentuan peraturan perundang-