TEKNIK

PEMBUATAN AKTA PPAT

Oleh: Alwesius, S.H, M.Kn
Notaris-PPAT
AKTA YANG DIBUAT OLEH PPAT
1. AKTA JUAL BELI
2. AKTA HIBAH
3. AKTA TUKAR MENUKAR
4. AKTA PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN (AKTA INBRENG)
5. AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA
6. AKTA PEMBERIAN HAK GUNA BANGUNAN/HAK PAKAI ATAS
TANAH HAK MILIK
7. SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
8. AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN

▪ BENTUK, ISI DAN TATACARA PEMBUATANNYA DITETAPKAN OLEH

MENTERI. (PASAL 38 PP NO. 24 TAHUN 1997)
▪ SAAT INI MENGIKUTI PERKABAN NO. 8 TAHUN 2012
KANTOR DAN DAERAH KERJA PPAT
▪ PPAT harus berkantor di satu kantor dalam daerah
kerjanya. (Pasal 20 PP No. 37 THN 1998)

▪ Daerah Kerja PPAT : Kabupaten/Kota tempat

kedudukannya

▪ Pasal 12 PP NO. 37 THN 1998 YANG DIUBAH DENGAN PP

NO. 24 THN 2016
(1) Daerah kerja PPAT adalah satu wilayah provinsi.
(2) Daerah kerja PPAT Sementara dan PPAT Khusus meliputi
wilayah kerjanya sebagai Pejabat Pemerintah yang menjadi
dasar penunjukannya.
(3) Ketentuan lebih lanjut mengenai daerah kerja PPAT diatur
dengan Peraturan Menteri.
JAM KERJA PPAT
▪ Pasal 47 PERKABAN NO. 1 TAHUN 2006:

(1) Kantor PPAT wajib dibuka setiap hari kerja kecuali pada hari
libur resmi dengan jam kerja paling kurang sama dengan
jam kerja Kantor Pertanahan setempat.
(2) Apabila dianggap perlu PPAT dapat membuka kantornya di
luar jam kerja sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dalam
rangka memberikan pelayanan pembuatan akta pada
masyarakat.
(3) Dalam hal PPAT sedang melaksanakan cuti dan tidak
menunjuk PPAT Pengganti, kantor PPAT yang bersangkutan
wajib dibuka setiap hari kerja untuk melayani masyarakat
dalam pemberian keterangan, salinan akta yang tersimpan
sebagai protokol PPAT.
PERSIAPAN PEMBUATAN AKTA
I. Pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan secara on line
Melakukan validasi sertipikat di Kantor Pertanahan.
Asli sertipikat tanah/HMSRS harus diserahkan kepada
Notaris/PPAT untuk dicek. Setelah dilakukan pengecekan,
asli sertipikat tersebut harus tetap berada dalam penyimpanan
PPAT, sampai ditandatanganinya Akta PPAT

HASIL PENGECEKAN BERLAKU UNTUK JANGKA

WAKTU 7 HARI KALENDER

II. Meminta dan meneliti kelengkapan dokumen terkait :

1. Subyek Haknya; (KTP, KK, Akta Perkawinan/Buku Nikah)
2. Obyek Haknya; (IMB) dan
3. Prosedurnya (Akta Kuasa,jika ada, PBB, SSP, SSB)
SAMPUL AKTA DAN FORMULIR AKTA
KEWENANGAN PPAT
▪ MEMBUAT AKTA HANYA UNTUK TANAH/HM SARUSUN
YANG TERLETAK DI DALAM DAERAH KERJANYA
(PASAL 4 AYAT 1 PP NO. 37 TAHUN 1998)

▪ KECUALI UNTUK AKTA TUKAR MENUKAR, AKTA

PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN DEAN AKTA
PEMBAGIAN HAK BERSAMA UNTUK BEBERAPA
BIDANG TANAH DAN HM SARUSUN YANG TIDAK
SEMUANYA TERLETAK DI DALAM DAERAH KERJA
SEORANG PPAT. (PASAL 4 AYAT 2 PP NO. 37 TAHUN
1998)

▪ DAERAH KERJA PPAT : KABUPATEN/KOTA TEMPAT

KEDUDUKANNYA
 PENGGUNAAN BLANKO AKTA DIKAITKAN DENGAN
BIDANG TANAH
I. AKTA YANG HANYA UNTUK SATU BIDANG TANAH

A. AKTA JUAL BELI

B. AKTA HIBAH
C. AKTA PEMBERIAN HGB/HAK PAKAI ATAS TANAH HAK MILIK

II. AKTA YANG UNTUK ATAU BOLEH UNTUK LEBIH DARI SATU
BIDANG TANAH
A. AKTA TUKAR MENUKAR
B. AKTA PEMASUKAN KE DALAM PERUSAHAAN == SATU AKTA
DAPAT UNTUK PEMASUKAN BEBERAPA PERUSAHAAN
C. AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA == SATU BIDANG TANAH
ATAU LEBIH
D. SKMHT
E. APHT
RENV0I
▪ DALAM PEMBUATAN AKTA PPAT, UNTUK MENJAGA KEAKURATAN
DATA AGAR DIHINDARI ADANYA PERBAIKAN/ PENCORETAN/
PENGGANTIAN/PENAMBAHAN (RENVOI)

▪ DALAM HAL TERJADI PERBAIKAN/PENGGANTIAN KATA/ FRASA/

KALIMAT YANG SALAH, DICORET DAN DIBERI PARAF OLEH PARA
PENANDATANGAN AKTA

▪ PENAMBAHAN KATA/FRASA/KALIMAT DILAKUKAN DI :

1. RUANG KOSONG LEMBARAN AKTA DENGAN DIBERI PARAF OLEH
PENANDATANGAN AKTA;
2. LEMBAR KERTAS YANG DITAMBAHKAN PADA AKTA,
MENCAMTUMKAN NOMOR AKTA DI SETIAP HALAMAN YANG
DITAMBAHAKAN DAN DIBERI PARAF OLEH PARA
PENANDATANGAN AKTA
 KOP PPAT

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

(PPAT)
 SHANTI CHRISTIANI, SH.
Daerah Kerja : Kota Administrasi Jakarta Pusat
SK. Kepala Badan Pertanahan Nasional RI Nomor 40-XVII-PPAT-2008
Tanggal 15 September 2008
Gedung Wisma Mawar Lantai 10, Jln. M.H.Thamrin No.66, Jakarta Pusat,
10350
Telp. 021-392525
___________________________________________________
BAGIAN BAWAH PADA SETIAP HALAMAN AKTA
A. SEBELAH KIRI BAWAN
I. UNTUK PPAT
JUDUL AKTA, NAMA LENGKAP DENGAN GELAR, DAN DAERAH KERJANYA
▪ CONTOH:
Akta Jual Beli
Shanti Christiani, S.H., M.Kn
Daerah Kerja Kota Administrasi Jakarta Pusat
2. UNTUK PPAT SEMENTARA
DITULIS JABATANNYA, KECAMATANNYA DAN KABUPATEN KOTANYA
▪ CONTOH :

Camat
Kecamatan Jatiasih, Kota Bekasi

C. DISEBELAH KANAN MENYEBUTKAN HALAMAN KEBERAPA DARI

JUMLAH HALAM AKTA
CONTOH:
Halam 1 dari 8 halaman
 AWAL AKTA PPAT
AKTA JUAL BELI
No : 70/2020

Lembar Pertama
 
Pada hari ini, Rabu, tanggal 16 (enam belas), bulan Desember,
tahun 2020 (dua ribu dua puluh);-------------------------------------
-hadir dihadapan Saya SHANTI CHRISTIANI, Sarjana Hukum, yang
berdasarkan Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional,
tanggal 15 September 2007, nomor 40-XVII-PPAT-2007, diangkat
sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut
PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan
daerah kerja Kotamadya Jakarta Pusat dan berkantor di Wisma
Mawar Lantai 10, Jalan M.H.Thamrin Nomor 66, Jakarta 10350,
dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut
pada bagian akhir akta
KOMPARISI

▪ HAL YANG HARUS DIPERHATIKAN

IDENTITAS PARA PIHAK

I.
II. KECAKAPAN PARA PIHAK
III. KEWENANGAN PARA PIHAK
 IDENTITAS PARA PIHAK

❑ Identitas PARA PIHAK (PERORANGAN) harus ditulis

lengkap, yaitu :

1. Nama.
2. Tempat dan Tanggal lahir.
3. Kewarganegaraan.
4. Pekerjaan.
5. Tempat Tinggal/Alamat.
6. KTP (NIK) /Identitas lain (SIM, Passport).
KECAKAPAN PARA PIHAK

▪ CAKAP UNTUK MELAKUKAN PERBUATAN

HUKUM DI HADAPAN PPAT (MEMBUAT
AKTA PPAT)

TELAH MENCAPAI USIA 18 TAHUN ATAU

TELAH MENIKAH

(S.E MENTERI ATR/KA BPN NO. 4/SE/I/2015

TENTANG USIA DEWASA DAN SEMA NO. 7
TAHUN 2012)
 KEWENANGAN BERTINDAK PARA PIHAK
I. UNTUK ORANG PERORANGAN
A. PERHATIKAN STATUSNYA : TELAH KAWIN ATAU BELUM KAWIN
B. JIKA TELAH KAWIN, APAKAH ADA PERJANJIAN PERKAWINAN
ATAU TIDAK ADA
C. PERKAWINANNYA DI INDONESIA ATAU DI LUAR NEGERI, ANTAR
WNI ATAU PERKAWINAN CAMPUR
D. JIKA TELAH BERCERAI, PERHATIKAN BUKTI PERCERAIANNYA
DAN JIKA ADA HARTA BERSAMA APAKAH HARTANYA TELAH
DIBAGI ATAU BELUM
E. JIKA CERAI MATI, PERHATIKAN SIAPA AHLI WARISNYA

II. UNTUK BADAN HUKUM (PT)

A. PERHATIKAN ANGGARAN DASARNYA
B. PERHATIKAN SIAPA DIREKSI DAN DEWAN KOMISARISNYA
C. SIAPA YANG BERWENAGAN MEWAKILI DIREKSI PERSEROAN,
APAKAH HARUS MEMPEROLEH PERSETUJUAN
 CONTOH KOMPARISI DALAM AKTA PPAT (AKTA JUAL BELI)

I. Tuan ALI, lahir di Jakarta, pada tanggal 18-08-1988 (delapan belas Agustus
seribu sembilan ratus delapan puluh delapan), Warga Negara Indonesia, swasta,
bertempat tinggal di Jakarta , Jalan Bungur Besar Raya nomor 50, Rukun
Tetangga 003, Rukun Warga 005, Kelurahan Gunung Sahari Selatan, Kecamatan
Kemayoran, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 3171031808880006;
-------------------------------------------------------menurut keterangnnya belum
menikah; ---------------------------------------------------selaku Penjual, untuk
selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”;
II. Tuan ABU, lahir di Jakarta, pada tanggal 01-04-1955, (satu April seribu
Sembilan ratus lima puluh lima), Warganegara Indonesia, swasta, bertempat
tinggal di Jakarta, Jalan Paseban Raya nomor 2, Rukun Tetangga 002, Rukun
Warga 009, Kelurahaan Paseban, Kecamatan Salemba, Jakarta Pusat, pemegang
Kartu Tanda Penduduk nomor 09.3503.010455.1686;
--------------------------------------------------selaku Pembeli, untuk selanjutnya
disebut “PIHAK KEDUA”;
KOMPARISI PENJUAL (SUAMI), OBYEK JB HARTA
BERSAMA
Tuan ALI, lahir di Jakarta, pada tanggal 18-08-1988 (delapan
belas Agustus seribu sembilan ratus delapan puluh delapan),
Warga Negara Indonesia, swasta, bertempat tinggal di Jakarta ,
Jalan Bungur Besar Raya nomor 50, Rukun Tetangga 003, Rukun
Warga 005, Kelurahan Gunung Sahari Selatan, Kecamatan
Kemayoran, pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor
Induk Kependudukan 3171031808880006; -----------------------------
-Untuk melakukan tindakan dalam akta ini telah memperoleh
persetujuan dari isterinya, yaitu nyonya ANA, lahir di Jakarta,
pada tanggal 01-03-1990 (satu Maret seribu sembilan ratus
sembilan puluh), Warganegara Indonesia, Ibu Rumah Tangga,
bertempat tinggal di Jakarta bersama suaminya tersebut,
pemegang Kartu Tanda Penduduk dengan Nomor Induk
Kependudukan 09.3503.410360.1600, yang turut hadir dihadaoan
saya, PPAT dan saksi-saksi yang sama dan turut menandatangani
akta ini sebagai tanda persetujuannya; -------------------------------
 
-selaku Penjual, untuk selanjutnya disebut “PIHAK PERTAMA”;
OBYEKNYA

❑ Obyeknya milik Perorangan atau Badan hukum

❑ Jika milik perorangan, apakah merupakan harta pribadi atau
harta bersama
❑ Jika merupakan harta pribadi, apakah terdapat perubahan
atas obyek tersebut, yang mengakibatkan di dalamnya
terdapat harta bersama
❑ Bagaimana jika Penjual WNI yang menikah dengan WNA
tanpa membuat perjanjian perkawinan, dan tanahnya dibeli
didalam perkawinan?
❑ Bagaimana jika obyeknya sedang dibebani hak tanggungan?
❑ Apakah ada perbuatan yang diperlukan atas obyeknya, agar
memenuhi syarat untuk dilakukannya jual beli; misalnya
perubahan hak, pengeringan tanah dll
PENGENALAN PENGHADAP DAN OBYEK AKTA PPATA (AKTA JUAL
BELI)
▪ Para penghadap dikenal oleh saya,
PPAT.------------------------------------------------------------
▪ Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak
Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama :
-----------------------------------------Hak Guna Bangunan Nomor 4200/CIDENG, atas
sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal 22-08-2006 (dua puluh dua
Agustus dua ribu enam), Nomor 00081/2006, seluas 80 m2 (delapan puluh meter persegi)
dengan Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB) : 09.01.01.07.01664 dan Nomor Surat
Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPTPBB) Nomor Objek Pajak
(NOP) : 31.73.070.001.020-0111.0.-
terletak di : -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Provinsi : Daerah Khusus Ibukota Jakarta ---------------------------------------------------
- Kota : Jakarta Pusat ------------------------------------------------------------------------
- Kecamatan : Gambir -------------------------------------------------------------------------------
- Kelurahan : Cideng -------------------------------------------------------------------------------
- Jalan : Kyai Haji Hasyim Ashari Blok DC-4/12. ----------------------------------------
- Jual beli ini meliputi pula:
--------------------------------------------------------------------------------
- Sebuah bangunan rumah tinggal, beserta turutan-turutannya, diperlengkapi dengan sambungan
listrik serbesar 900 KWA (sembilan ratus kilo watt amper), 1 (satu) buah pompa air listrik
merek Sanyo, yang didirikan berdasarkan Surat Izin Mendirikan Bangunan tanggal 10-10-2006
(sepuluh Oktober dua ribu enam) nomor 45/IMB/2006, yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang, yang aslinya diperlihatkan kepada saya, PPAT dan fotocopi sesuai aslinya
dilekatkan pada asli akta
ini;-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
KALIMAT PREMISSE AKTA PPAT SEBELUM ISI AKTA

A. DALAM AKTA JUAL BELI

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa: ---------------

a. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp.2.250.000.000,00
(dua miliar dua ratus lima puluh juta Rupiah). ---------------
b. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang
tersebut diatas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang
tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang
sah (kuitansi).----------------------------------------------------------
c. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:----
B. DALAM AKTA HIBAH

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan

bahwa penghibahan ini dilakukan dengan
syarat-syarat sebagai berikut:
C. DALAM TUKAR MENUKAR

▪ Selanjutnya para penghadap menerangkan:-----------------------------

a. Bahwa tukar menukar ini telah terjadi dengan tambahan
berupa uang yang dibayarkan oleh Pihak Pertama kepada
Pihak Kedua sebanyak Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar
Rupiah). ----------------------------------------------------------------
b. Bahwa tambahan uang tersebut diatas telah diterima penuh
oleh Pihak Kedua, dan untuk penerimaan itu akta ini berlaku
pula sebagai tanda penerimaannya.----------------------------------
c. Bahwa tukar menukar ini dilakukan dengan syarat-syarat
sebagai berikut :
D. PEMASUKAN DALAM PERUSAHAAN
GA NOMINAL

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa: ---------------

a. Untuk pemasukan dalam perusahaan ini Pihak Pertama
menerima sebagai penggantinya 2.000 (dua ribu) saham
Perseroan Terbatas PT Salemba Raya tersebut, semuanya
dengan harga nominal Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar
Rupiah). ----------------------------------------------------------------
b. Akta ini berlaku sebagai tanda penerimaan saham tersebut;-----
c. Pemasukan ke dalam perusahaan ini dilakukan dengan
syarat-syarat sebagai
berikut:------------------------------------------------
E. DALAM AKTA PEMBAGIAN HAK BERSAMA

1. TIDAK ADA KELEBIHAN NILAI

Selanjutnya para pihak menerangkan:--------------------

a. Dalam pembagian Hak Bersama ini tidak terdapat
kelebihan nilai yang diperoleh oleh salah satu pihak;
b. Pembagian Hak bersama dilakukan dengan syarat-syarat lebih
lanjut sebagai berikut :
2. PARA PIHAK MELEPASKAN HAK ATAS KELEBIHAN NILAI

▪ Selanjutnya para pihak menerangkan:--------------------

a. Para pihak melepaskan haknya atas kelebihan nilai yang
diperoleh oleh pihak yang memperoleh hak sebagimana
diuraikan di atas;-
b. Pembagian Hak bersama dilakukan dengan syarat-syarat lebih
lanjut sebagai berikut :
3. ADA PEMBAYARAN ATAS KELEBIHAN NILAI

▪ Selanjutnya para pihak menerangkan:-------------------

a. Karena memperoleh kelebihan nilai dalam pembagian hak
bersama ini maka Pihak Pertama membayar uang tunai
sejumlah Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar Rupiah) kepada
Pihak Kedua dan untuk pembayaran tersebut akta ini berlaku
pula sebagai tanda penerimaan yang sah
(kwitansi);-----------------------
b. Pembagian Hak bersama dilakukan dengan syarat-syarat lebih
lanjut sebagai berikut :------------------
F. PEMBERIAN HGB ATAS TANAH HAK MILIK

▪ Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan:---------

a. Pemberian hak ini dilakukan dengan imbalan sebesar
Rp.2.000.000.000,00 (dua miliar Rupiah);
b. Pihak Pertama mengaku telah menrima sepenuhnya uang
tersebut di atas dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang
tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang
sah (kuitansi);---------------------------------------------
c. Pemberian hak ini dilakukan dengan syarat-syarat lebih lanjut
sebagai berikut :------------------
ISI AKTA PEMINDAHAN HAK
1. PERALIHAN HAK
2. JAMINAN PIHAK PERTAMA
3. IZIN PEMINDAHAN HAK
4. PERNYATAAN KEPEMILIKAN TANAH
5. PERBEDAAN LUAS JIKA ADA PENGUKURAN
6. DOMISILI
7. BIAYA AKTA
KEHADIRAN PIHAK YANG MEMBERIKAN PERSETUJUAN

I. UNTUK PERORANGAN : HADIRNYA

SUAMI/PSTERI UNTUK MEMBERIKAN
PERSETUJUAN TERKAIT UNTUK MENGALIHKAN
ATAU MENJAMINKAN HARTA BERSAMA

II. UNTUK BADAN HUKUM (PT) KEHADIRAN

DEWAN KOMISARIS UNTUK MEMBERIKAN
PERSETUJUAN KEPADA DIREKSI UNTUK
MENGALIHKAN, MEMBELI ATAU UNTUK
MENJAMINKAN ASET, SESUAI KETENTUAN
ANGGARAN DASARNYA
KALIMATNYA DALAM BLANKO AKTA JUAL BELI
- Akhirnya hadir juga di hadapan saya, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang sama dan akan disebutkan pada akhir akta
ini:

ISI KOMPARISI PIHAK YANG MEMBERIKAN

PERSETUJUAN

- Yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan

di atas dan menyetujui jual beli dalam akta ini.-----------
SAKSI AKTA

▪ URAIKAN DENGAN LENGKAP IDENTITAS SAKSI,

YANG MELIPUTI:
1. NAMA
2. TEMPAT DAN TANGGAL LAHIR
3. UMUR
4. KEWARGANEGARAAN
5. PEKERJAAN
6. TEMPAT TINGGAL
7. NOMOR INDUK KEPENDUDUKAN
AKHIR AKTA
Demikianlah akta ini dibuat dihadapan para pihak dan: --
.
.
-sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran
pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini
ditandatangani oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua)
rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor saya, dan 1 (satu) rangkap
lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan ......... ......................, untuk keperluan
pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini. -------------------------------------
Pihak Pertama Pihak Kedua

................................ .............................
Persetujuan ………………….

…………………………
Saksi Saksi

...................... .......................
Pejabat Pembuat Akta Tanah

…………………………………………………………………………
 SEKIAN – SEMOGA BERMANFAAT

ALWESIUS, S.H, M.Kn

HP : 081310438333 (WA),
Email: alwesius_notaris@yahoo.co.id dan
alwesius.notaris@gmail.com