MATERI HUKUM JAMINAN
obligatoir
PERTEMUAN 1
Pengertian Hukum Jaminan : Peraturan hukum
yang mengatur tentang jaminan piutang seorang
kreditur terhadap debiturnya (J. Satrio).
Istilah Jaminan merupakan terjemahan dari bahasa
Belanda, yaitu ”Zekerheid”, sedangkan istilah
”Zekerheidsrechten” digunakan untuk hukum
jaminan atau hak jaminan. Ind, jaminan =
tanggungan = agunan, dll.
Upaya memberikan perlindungan hukum
(jaminan) kepada kreditur dalam mempertahankan
dan melaksanakan haknya guna mendapatkan
pelunasan piutangnya dari seorang debitur.
Jaminan (zekerheid) adalah macam-macam cara
agar kreditur dapat terjamin dalam pemenuhan
tuntutan piutangnya.
Dengan demikian yang dimaksud dengan hukum
jaminan adalah peraturan hukum yang
memberikan perlindungan, memberikan
kemudahan-kemudahan ataupun sarana-sarana
bagi kreditur untuk mendapatkan pememuhan
piutangnya dari seorang debitur.
accessoire verbintenis
Perikatan jaminan disebut sebagai perikatan
acessoir, yaitu perikatan tambahan yang
bersangkutan dengan suatu perikatan pokok, yang
diadakan sebagai jaminan pemenuhan dari
perikatan pokok itu.
J. Satrio menyebutkan bahwa perikatan asessoir
adalah perikatan yang adanya (lahir), berpindah
dan hapusnya mengikuti perikatan pokoknya
PENGERTIAN KREDIT
UU NO.10 TAHUN 1998
Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang
dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan
persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam
antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah
jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.
Perjanjian Kredit adalah perjanjian pemberian
kredit antara pemberi kredit (Bank) dan penerima
kredit (Nasabah).
Perbandingan Perjanjian Kredit dan Pinjam
Meminjam
Perjanjian Kredit : Bentuk Tertulis ; Konsensuil,
Pinjam Meminjam : Pentuk Bebas, Riil
JAMINAN KREDIT
Jaminan diperlukan untuk mengurangi risiko kredit
berupa kegagalan peminjam membayar
kewajibannya kepada bank.
Jaminan Pokok Dan Jaminan Tambahan :
1. Jaminan pokok adalah barang atau objek
yang dibiayai dengan kredit. Misalnya
saja jaminan pembelian rumah dengan
kredit (kredit pemilikan rumah) maka
yang dijaminkan adalah rumah yang dibeli
tersebut.
2. Jaminan Tambahan merupakan barang
atau benda yang dijadiman jaminan untuk
menambah jaminan pokok. Hal ini
diperlukan apabila bank menilai jaminan
pokok dianggap nilainya masih kurang.
Kegunaan jaminan diantaranya :
1. Memberikan hak dan kekuasaan kepada
bank untuk mendapat  pelunasan dari hasil
penjualan barang-barang jaminan tersebut,
apabila debitur melakukan cidera janji,
yaitu untuk membayar kembali utangnya
pada waktu yang telah ditetapkan dalam
perjanjian;
2. Menjamin agar debitur berperan serta
dalam transaksi untuk membiayai
usahanya, sehingga kemungkinan untuk
meninggalkan usaha atau  proyeknya
dengan merugikan diri sendiri atau
perusahaannya dapat dicegah atau
sekurang-kurangnya kemungkinan untuk
berbuat demikian dapat diperkecil;
3. Memberikan dorongan kepada debitur
untuk memenuhi janjinya,
khususnya mengenai pembayaran kembali
sesuai dengan syarat-syarat yang telah
disetujui agar debitur dan atau pihak
ketiga yang ikut menjamin tidak
kehilangan kekayaan yang telah
dijaminkan kepada bank.
FUNGSI JAMINAN KREDIT :
1. Jaminan sebagai pengaman perlunasan
kredit;
 2. Jaminan sebagai pendorong motivasi
debitur;
3. Fungsi yang terkait dengan pelaksanaan
ketentuan perbankan.
UU No.10 Tahun 1998, Bank adalah badan
usaha yang menghimpun dana dari masyarakat
dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya
kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan
atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.
PRINSIP KEHATI-HATIAN, FORMULA
5C
1. Watak (character)
2. Kemampuan (capacity)
3. Modal (capital)
4. Jaminan (collateral) dan
5. Kondisi ekonomi (condition of economy).
SK Direksi BI No 27/ 162/ KE/ DIR. 
Semua Bank umum wajib untuk memiliki
dan menerapkan Kebijaksanaan Perkreditan
Bank (disingkat KPB) dalam pelaksanaan
kegiatan perkreditannya dan juga melampirkan
Pedoman Penyusunan Kebijaksanaan
Perkreditan Bank (PPKPB)
1. Prinsip kehati-hatian dalam perkreditan.
2. Organisasi dan manajemen perkreditan.
3. Kebijaksanaan persetujuan kredit.
4. Dokumentasi dan administrasi kredit.
5. Pengawasan kredit.
6. Penyelesaian kredit yang bermasalah.
PENGATURAN 1
 BUKU II KUH PERDATA :
Bab XIX : Tentang piutang2 yang diistimewakan.
Bab XX : Tentang gadai.
Bab XXI : Tentang hipotik.
 BUKU III KUH PERDATA
Bab XVII : Tentang penanggungan (borgtocht)
PENGATURAN 2
 DI LUAR KUH PERDATA :
UU 4/1996 : Hak Tanggungan
UU 42/1999 : Fidusia
Fatwa Dewan Syariah Nasional no
25/DSN-MUI/III/2002 tanggal 26 Juni 2002 : Rahn
Pandhuis Reglement (Aturan Dasar
Pegadaian/ADP), Staatsblad Tahun 1928 Nomor
81.
PERTEMUAN 2
PRINSIP-PRINSIP HUKUM JAMINAN
Pasal 1131 KUH. Perdata
“Segala kebendaan si berhutang, baik yang
bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang
sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian
hari, menjadi tanggungan untuk segala
perikatannya perseorangan”.
 Seluruh kebendaan debitur sebagai
jaminan utang (asas schuldhaftung).
Asas schuld haftung
Setiap orang bertanggungjawab terhadap hutang-
hutangnya, Tanggungjawab itu berupa
menyediakan seluruh harta kekayaannya sebagai
jaminan hutang
Perikatan (jaminan) lahir karena UU :
Undang-undang mengikat seluruh kekayaan debitur
sbg jaminan atas hutang2nya kepada seorang
kreditur.
Dasarnya adalah Asas keadilan dan asas
kepercayaan dalam hukum perjanjian : asas
keadilan bahwa hutang hrs dibayar, dan asas
kepercayaan bahwa setiap orang yang memberikan
piutang kepada seseorang, percaya bahwa orang
tersebut dapat dipercaya akan memenuhi hutangnya
di kemudian hari (mau dan mampu).
Implementasi schuld haftung
(dari sisi Kreditur)
1. Seorang kreditur boleh mengambil
pelunasan piutangnya dari setiap bagian
dari harta kekayaan debitur;
2. Setiap bagian dari kekayaan debitur dapat
dijual guna pelunasan tagihan kreditur;
 3. Tagihan kreditur hanya dijamin dengan 1. Kreditur pemegang hak istimewa,
harta benda debitur saja, tidak dengan
“persoon” debitur. 2. gadai dan

PERTEMUAN 3 3. hipotik

HAK JAMINAN UMUM (HJU)  mempunyai hak untuk mengambil

pelunasan lebih dahulu atas hasil eksekusi
Mengapa disebut Jaminan Umum ? kekayaan debitur, atau yang disebut
dengan kreditur preferen (Preferente
1. Lahir karena undang-undang, Schulden)
2. Hak semua kreditur,  Sekarang ditambah lagi kreditur penerima
3. Kedudukan kreditur sama, fidusia dan hak tanggungan.

4. Membebani seluruh kekayaan debitur, Hak jaminan khusus (HJK)

5. Pembagian secara keseimbangan. Hak jaminan khusus dapat diartikan sebagai hak
yang memberikan kedudukan kepada kreditur
Tercantum dalam (Pasal 1131 jo 1132 KUH tertentu kedudukan yang lebih baik dibandingkan
Perdata) dengan kreditur lainnya.
Kelemahan HJU Pitlo menyebutkan bahwa hak jaminan adalah suatu
hak (een recht) yang memberikan kepada kreditur
1. Para kreditur harus berbagi dengan
kedudukan yang lebih baik dari pada kreditur-
kreditur lain (kreditur konkuren);
kreditur lain. (pengertian ini hanya tepat apabila
2. Kemungkinan tidak mendapatkan yang dimaksud adalah jaminan khusus).
pelunasan secara maksimal, atau tidak
Kedudukan yang lebih baik artinya artinya hak
mendapatkan bagian karena habis
atau kedudukan kreditur lebih terjamin atau dalam
digunakan untuk membayar tagihan
arti peluang terpenuhinya piutang lebih besar
kreditur preferen;
dibandingkan kreditur yang lain atau kreditur
3. Tidak adanya benda yang secara khusus konkuren. Tidak berarti pasti terjamin/terbayar.
diikat sebagai jaminan, sehingga debitur
Hak Jaminan Khusus yang Lahir dari Undang-
tetap memiliki kewenangan untuk berbuat
Undang adalah Privelegie
bebas atas harta kekayaannya;
Hak Jaminan Khusus yang Lahir dari
4. Kreditur tidak memiliki hak kebendaan
Perjanjian adalah Hak Jaminan Kebendaan dan
atas kekayaan debitur;
Hak Jaminan Perorangan.
5. Sangat dipengaruhi oleh iktikad (buruk)
PERTEMUAN 4
debitur;
Hak Istimewa (Privelegie)
6. Pelaksanaan eksekusinya (kecuali dalam
eksekusi dibawah tangan) harus melalui Hak jaminan khusus yang lahir karena undang-
gugatan ke pengadilan. undang adalah yang disebut Hak Istimewa
(Privelegie).
Pengecualian :“Ada alasan yang sah
untuk didahulukan” Pasal 1134 KUH. Perdata :“Suatu hak yang oleh
undang-undang diberikan kepada seorang
Pasal 1132 menyebutkan “. . . kecuali apabila
berpiutang sehingga tingkatannya lebih tinggi
diantara para berpiutang itu ada alasan yang sah
dari pada orang berpiutang lainnya, semata-mata
untuk didahulukan”.
berdasarkan sifatnya piutang”.
Penyimpangan terhadap asas paritas creditorium
Privelegie adalah hak kreditur untuk mendapatkan
:“Hak untuk didahulukan diantara orang-orang
pelunasan lebih dulu atas hasil penjualan kekayaan
berpiutang terbit dari hak istimewa, dari gadai dan
debitur.
dari hipotik” (Pasal 1133 KUH Perdata).

Kreditur Preferen (Preferente Schulden)

Privelegie bukan hak jaminan kebendaan dan
bukan hak jaminan perorangan, isinya semata2 hak
untuk mengambil pelinasan lebih dahulu.
Berdasarkan sifat piutang. Artinya: yaitu kreditur
dengan hak tagih sebagaimana disebutkan secara
limitatif dalam Pasal 1139 dan 1149 KUH. Perdata.
Privelegie lahir karena undang-undang, dan tidak
dapat diperjanjikan.
Ciri privelegie :
1. Isinya semata2 “hak untuk mengambil
pelunasan lebih dulu” dari pada kreditur
lainnya,
2. bukan merupakan jaminan kebendaan dan
bukan pula jaminan perorangan.
3. tidak memberikan kewenangan untuk
menjual sendiri benda atas mana ia
mempunyai hak didahulukan , tidak
bersifat eksekutorial.
4. tidak bersifat droit de suite.
5. hanya dapat dituntut sepanjang bendanya
masih menjadi milik debitur.
Privelegie Umum Dan Privelegie Khusus
Privelegie Khusus : adalah privelegie yang
tertuju pada benda-benda tertentu milik debitur (Ps.
1139 KUH Perdata).
1. biaya perkara yang semata-mata timbul
karena penghukuman untuk melelang
(eksekusi) kekayaan debitur. Tagihan
semacam ini diambil dulu dari uang hasil
eksekusi diatas tagihan preferen yang lain
bahkan dari Gadai dan Hipotik.
2. Uang sewa atas benda-benda tak bergerak,
termasuk biaya perbaikan yang menjadi
kewajiban si penyewa serta segala hal
yang berkaitan dengan kewajiban si
penyewa;
3. Harga pembelian benda-benda bergerak
yang belum dibayar;
4. Biaya yang telah dikeluarkan untuk
menyelamatkan barang;
5. Upah tukang atas benda-benda bergerak;
6. Tagihan pemilik rumah penginapan;
7. Upah pengangkutan dan biaya-biaya
tambahan;
8. Upah tukang atas benda tak bergerak
seperti tukang kayu, batu dan lain-lain;
9. Tagihan atas penggantian serta
pembayaran yang harus dipikul oleh
pegawai yang memangku jabatan umum.
Privelegie Umum : adalah privelegie yang tertuju
pada semua benda-benda debitur (Pasal 1149 KUH.
Perdata) :
1. biaya-biaya perkara karena pelelangan dan
penyelesaian suatu warisan, biaya-biaya
ini didahulukan dari pada Gadai dan
Hipotik;
2. biaya penguburan;
3. biaya pengobatan sakit yang terakhir;
4. tagihan upah buruh atau pekerja;
5. tagihan atas penyerahan bahan makanan;
6. tagihan sekolah berasrama; dan
7. tagihan anak belum dewasa dan curandi
atas wali dan curator.
 Nomor menunjukkan urutan tingkatan
kreditur.
PERTEMUAN 5
Gadai adalah Jaminan atas benda bergerak yang
diwujudkan dalam bentuk penyerahan benda
sebagai jaminan dari Pemberi Gadai kepada
Penerima Gadai.
Pasal 1150 KUH Perdata, Gadai adalah:
suatu hak yang diperoleh seorang berpiutang atas
suatu benda bergerak, yang diserahkan
kepadanya oleh seorang berutang atau oleh seorang
lain atas namanya, dan yang memberikan
kekuasaan kepada si berpiutang itu untuk
mengambil pelunasan dari barang tersebut secara
didahulukan daripada orang-orang berpiutang
lainnya; dengan kekecualian biaya untuk melelang
barang tersebut dan biaya yang telah dikeluarkan
untuk menyelamatkannya setelah barang itu
digadaikan, biaya-biaya mana harus didahulukan.
Gadai adalah:
1. hak (jaminan) seorang berpiutang/kreditur
2. atas suatu benda bergerak, yang
diserahkan kepadanya
3. oleh seorang berutang atau oleh seorang
lain atas namanya (pihak III)
 4. memberikan kekuasaan kepada si
berpiutang itu untuk mengambil pelunasan
dari barang tersebut secara didahulukan
daripada orang-orang berpiutang lainnya
Perkecualian:
1. biaya untuk melelang barang tersebut dan
(biaya lelang)
2. biaya yang telah dikeluarkan untuk
menyelamatkannya setelah barang itu
digadaikan, biaya-biaya mana harus
didahulukan. (biaya penyelamatan barang)
Pihak-Pihak Dalam Gadai :
1. Kreditur Penerima Gadai + Pemegang
Gadai
2. Debitur Pemberi Gadai
Objek Gadai dan Penyerahannya
Benda Bergerak Berwujud : Penyerahan Nyata
Pasal 1152 ayat 1 spt : penyerahan
barang,penyerahan simbolis,penyerahan kunci
gudang.
Benda Bergerak Tak Berwujud (Hak Tagih)
1. Tagihan Atas Nama (Op-Naam)
Pemberitahuan kepada debitur tagihan
(Pasal 1153)
2. Tagihan Atas Bawa (Aan-Tonder)
Penyerahan surat (Pasal 1152 ayat 1)
3. Tagihan Atas Tunjuk (Aan-Order)
Penyerahan surat dan Endossemen (Pasal
1152bis)
Syarat SAH Gadai
- Syarat Umum
Memenugi syarat sahnya perjanjian dalam Pasal
1320 KUHPerdata
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
2. Kecakapan untuk membuat suatu
perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal
- Syarat Khusus
1. Perjanjian pokok yang sah
2. Harus ada perjanjian untuk menyerahkan
benda gadai (pandoverenkomst) Pasal
1151
3. Barang gadai harus dilepaskan / berada di
luar kekuasaan dari si pemberi gadai
(inbezitstelling) Pasal 1152 ayat 2
Syarat Pemberi Gadai
- Hal tidak berkuasanya si pemberi gadai
untuk bertindak bebas dengan barang
gadainya (bukan pemilik)
- Tidaklah dapat dipertaggungjawabkan
kepada si berpiutang yang telah menerima
barang tersebuut dalam gadai (pemegang
gadai dilindungi undang-undang)
- Dengan tak mengurangi hak si yang
kehilangan atau kecurian barang itu untuk
menuntutnya kembali
(Pasal 1152 ayat 4)
Terhadap benda bergerak yang tak berupa bunga,
maupun piutang yang tidak harus dibayar kepada si
pembawa maka barangsiapa yang menguasainya
dianggap sebagai pemiliknya (Pasal 1977 ayat 1)
1. Kewenangan bertindak bebas atas benda
(Pemilik)
2. Kreditur tidak dapat dipersalahkan (asal
beritikad baik)
Pasal 1977 ayat 1 “Terhadap benda bergerak
yang tidak berupa bunga, maupun piutang yang
tidak harus dibayar kepada si pembawa, maka
barangsiapa yang menguasainya dianggap sebagai
pemiliknya”
Siapa yang menguasai benda bergerak (tidak atas
nama/bukan piutang bawa) dianggap sebagai
pemilik.
Ketentuan ini mempunyai 2 fungsi yaitu:
1. Fungsi materiil = setiap orang boleh
beranggapan bahwa orang yag menguasai
barang bergerak sebagai pemilik, dan
apabila terjadi peralihan hak (penerima
hak) dilindungi oleh undang-undang.
2. Fungsi prosessuil = dalam hal pembuktian
hak, bezitter cukup berpegang pada fakta
bahwa dia yang menguasai barang, orang
lain yang harus membuktikan haknya.
Hapusnya Gadai
- Hak gadai hapus, apabila barangnya gadai
keluar dari kekuasaan si penerima gadai.
Apabila, namun itu barang tersebut hilang
dari tangan penerima gadai ini atau dicuri
daripadanya, maka berhaklah ia
menuntutnya kembali sebagaimana
disebutkan dalam Pasal 1977 ayat (2),
sedangkan apabila barang gadai
didapatnya kembali, hak gadai dianggap
tidak pernah hilang (Ps. 1152 ayat 3).
 - Barang gadai keluar secara suka rela :
Gadai hapus
- Barang gadai keluar karena hilang/dicuri :
Kreditur pemegang gadai berhak menuntut
pengembalian barang itu dari orang yang
menguasainya. Asas droit de suite.
Dengan demikian hak gadai merupakan
hak kebendaan (yang memberikan
jaminan).
Ps. 1977 ayat (2)
Namun demikian, siapa yang kehilangan atau
kecurian sesuatu barang, didalam jangka waktu tiga
tahun, terhitung sejak hari hilangnya atau dicurinya
barang itu, dapatlah ia menuntutnya kembali
barangnya yang hilang atau dicuri itu sebagai
miliknya, dari siapa yang dalam tangannya ia
ketemukan barangnya, dengan tak mengurangi hak
si yang tersebut belakangan ini untuk minta ganti
rugi kepada orang dari siapa ia memperoleh
barangnya, lagi pula dengan tak mengurangi
ketentuan dalam Pasal 582 (Ps. 1977 ayat 2).
1. Orang yang kehilangan/kecurian
barangnya dapat menuntut pengembalian
barang dari orang yang menguasai barang
tersebut.
2. Orang yang tadinya menguasai barang
dapat menuntut ganti kerugian kepada
orang yang telah menyerahkan barang
tersebut.
Pasal 582
“Barangsiapa menuntut kembalinya sesuatu
kebendaan yang telah dicuri atau dihilangkan, tak
diwajibkan memberi pergantian kepada si yang
memegangnya, untuk uang yang telah
dibayakannya guna membelinya, kecuali
kebendaan itu dibelinya di pasar tahunan atau pasar
lainnya, dilelangan umum, atau dari seorang
pedagang yang terkenal sebagai seorang yang
biasanya memperdagangkan barang-barang sejenis
itu” (Ps. 582).
1. Orang yang menuntut pengembalian
barang yang hilang/dicuri tidak wajib
membayar ganti kerugian kepada orang
yang menguasai barang tersebut.
2. Kecuali apabila barang itu dibeli di pasar,
pelelangan, atau pedagang yang terkenal,
dapat dituntut memberikan ganti kerugian.
HAK-HAK KEDITUR PENERIMA
GADAI (1)
Apabila oleh para pihak tidak telah
diperjanjikan lain, maka si berpiutang adalah
berhak jika si berutang atau si pemberi gadai
bercidera janji, setelah tenggang waktu yang
ditentukan lampau, atau jika tidak telah ditentukan
suatu teggang waktu, setelah dilakukannya suatu
peringatan untuk membayar, menyuruh menjual
barang gadainya di muka umum menurut
kebiasaan-kebiasaan setempat serta atas syarat-
syarat yang lazim berlaku, dengan maksud untuk
mengambil peluasan jumlah piutangnya beserta
bunga dan biaya dari pendapatan penjualan
tersebut. (1155 ayat 1).
Menjual atas kekuasaan sendiri (parate eksekusi)
melalui lelang.
HAK-HAK KEDITUR PENERIMA GADAI
“Jika barang gadainya terdiri atas barang-barang
perdagangan atau efek-efek yang dapat
diperdagangkan di pasar atau di bursa, maka
penjualannya dapat dilakukan di tempat-tempat
tersebut, asal dengan perantaraan dua orang
makelar yang ahli dalam perdagangan barang-
barang itu.”( Pasal 1155 ayat 2).
1. Apabila barang gadai berupa barang
perdagangan dapat dijual di pasar.
2. Apabila barang gadai berupa surat-surat
berharga dapat dijual melalui bursa.
Syaratnya melalui perantaraan dua orang
makelar yang ahli dalam penjualan surat-
surat berharga
HAK-HAK KEDITUR PENERIMA GADAI
(2,3) Bagaimanapun, apabila si berutang atau si
pemberi gadai bercidera janji, si berpiutang dapat
menuntut di muka Hakim supaya barang gadainya
dijual menurut cara yang ditentukan oleh
Hakim untuk melunasi utang beserta bunga dan
biaya,
ataupun Hakim, atas tuntutan si berpiutang, dapat
mengabulkan bahwa barang gadainya akan tetap
pada si berpiutang untuk suatu jumlah yang akan
ditetapkan dalam putusan hingga sebesar utangnya
beserta bunga dan biaya. (1156 ayat 1).
1. Menuntut penjualan barang gadai tanpa
melalui lelang.
2. Menuntut untuk membeli barang gadai dengan
harga yang ditentukan oleh Hakim.
HAK-HAK KEDITUR PENERIMA GADAI (4)
Jika suatu piutang digadaikan, sedangkan piutang
ini menghasilkan bunga, maka si berpiutang boleh
memperhitungkannya dengan bunga yang harus Apabila si beruang atau si pemberi gadai tidak
dibayar kepadanya. (Pasal 1158 ayat 1). memenuhi kewajiban-kewajibannya. Maka tak
diperkenankanlah si berpiutang memiliki barang
Memperhitungkan bunga dari piutang yang yang di gadaikan. (Pasal 1154 ayat 1)
digadaikan dengan bunga pinjaman pokok.
Segala janji yang bertentangan dengan ini adalah
HAK-HAK KEDITUR PENERIMA GADAI (5) batal. (Pasal 1154 ayat 2)
Selama si pemegang gadai tidak menyalahgunakan 1. Janji milik dilarang.
barang, yang diberikan dalam gadai, maka si
berutang tidaklah berkuasa menuntut 2. Pelanggaran terhadap larangan ini
pengembaliannya, sebelum ia membayar berakibat batal demi hukum
sepenuhnya baik uang pokok maupun bunga dan
biaya uangnya, yang untuk menjamin barang LARANGAN DALAM GADAI
gadainya yang telah diberikan, beserta pula segala Apabila si beruang atau si pemberi gadai tidak
biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkan memenuhi kewajiban-kewajibannya. Maka tak
barang gadainya. (Pasal 1159 ayat 1). diperkenankanlah si berpiutang memiliki barang
Hak Retensi : yaitu hak untuk menahan barang yang di gadaikan. (Pasal 1154 ayat 1)
gadai sampai debitur membayar semua Segala janji yang bertentangan dengan ini adalah
kewajiannya, meliputi : pokok pinjaman, bunga, batal. (Pasal 1154 ayat 2)
biaya tagihan dan biaya penyelamatan barang.
1. Janji milik dilarang.
KEWAJIBAN PENERIMA GADAI 1
2. Pelanggaran terhadap larangan ini
Tentang hal penjualan barang gadai dalam hal-hal berakibat batal demi hukum
termaksud dalam pasal ini dan dalam pasal yang
lalu, si berpiutang diwajibkan memberitahu si SIFAT GADAI
pemberi gadai selambat-lambatnya pada hari yang
1. Assessoir.
berikutnya apabila ada suatu perhubungan pos
harian ataupun suatu perhubungan telegrap, atau 2. Tak dapat dibagi-bagi.
jika tidak demikian halnya, dengan pos yang
berangkat pertama. (Pasal 1156 ayat 2). 3. Droit de preferent

Memberitahukan perihal penjualannya kepada 4. Droit de suite.

Debitur / Pemberi Gadai.
KEWAJIBAN PENERIMA GADAI 2
Si berpiutang adalah bertanggung jawab untuk
hilangnya atau kemerosotan barangnya sekedar itu
telah terjadi karena kelalaiannya. (Pasal 1157 ayat
1).
1. Merawat barang gadai.
2. Bertanggung jawab atas hilang atau
berkurangnya nilai barang gadai yang
timbul karena kelalaiannya dalam
merawat barang gadai.
KEWAJIBAN DEBITUR PEMBERI GADAI
1. Membayar utang pokok, bunga dan biaya.
2. Membayar biaya penyelamatan barang
gadai.
5. Separatis.
PERTEMUAN 6
FIDUSIA, berasal dari kata fides yang berate
kepercayaan.
Lengkapnya adalah Fiduciaire
Eigendomsoverdacht adalah Penyerahan Hak Milik
Secara Kepercayaan.
KEPERCAYAAN
Pemberi Fidusia percaya bahwa penyerahan hak
milik tersebut semata sebagai jaminan dan hak
tersebut akan Kembali apabila debitur pemberi
fidusia telah melunasi utangnya.
Kreditur Penerima Fidusia juga percaya bahwa
debitur tidak akan menyalahgunakan
penguasaannya.

LARANGAN DALAM GADAI ZAMAN ROMAWI

Jaminan Romawi belum mengenal pranata Hukum Code Civil Perancis, BW Belanda, BW
Jaminan seperti sekarang. Indonesia :

Dalam Hukum Romawi dikenal dua bentuk Fidusia 1. Pembedaan benda menjadi benda bergerak
: dan benda tidak bergerak (jam. Gadai dan
Hipotik).
1. FIDUCIA CUM CREDITORE DAN
2. FIDUCIA CUM AMICO 2. Kreditur hanya sebagai pemegang
FCC merupakan pranata jaminan dalam jaminan, tidak dapat memanfaatkan
hukum adat Indonesia. kegunaan benda jaminan.

FCC : debitur menyerahkan barang kepada kreditur
(sebagai jaminan) dan kreditur berhak
memanfaatkan barang jaminan tersebut, dengan
kewajiban mengembalikan barang apabila debitur
telah membayar kewajiban utangnya (kewajiban
moral).
FCA : Seseorang menyerahkan suatu barang dan
kewenangannya kepada orang lain untuk diurus.
Kelemahan FCC : adanya penyerahan barang
sekaligus hak miliknya (sebagai jaminan),
kedudukan kreditur sangat kuat dan pembatasan
kewenangan kreditur hanya bdsr kekuatan moral
bukan kekuatan hukum.
Hukum Jaminan Adat
3. Kreditur dilarang secara otomatis
memiliki benda jaminan apabila debitur
wanprestasi.
4. Kreditur wajib mengembalikan benda
jaminan apabila debitur telah membayar
utangnya.
5. Hak kred. untuk menjual benjam hanya
dpt dlkk setelah debitur wanprestasi.
6. Penjualan benda jaminan hrs dilakukan
dimuka umum (lelang).
7. Kred. wajib mengembalikan uang sisa
hasil penjualan benjam setelah diambil
untuk pembayaran utang deb.

Hukum Adat mengenal jaminan berupa gadai (jual PERBANDINGAN

gadai) atau cekelan atau pemegangan, disini yang Gadai :
ada adalah transaksi jual yang bersifat sementara.
1. Benda Bergerak
Penjual gadai dapat menebus benda gadai, dan 2. Penguasaan Benda
apabila sampai waktu yang ditent. tidak ditebus, 3. Bentuk Bebas
pemegang gadai dapat memiliki benda gadai
tersebut. Hipotik

Dalam hukum Romawi dan hukum Adat belum 1. Tidak Bergerak

membedakan benda menjadi benda bergerak dan 2. Tanpa Penguasaan Benda
tidak bergerak, sehingga penjaminannya sama. 3. Akta Notaris dan Pendaftaran

Perbandingan Dengan munculnya gadai dan hipotik, maka

Fiducia cum Creditore dalam hukum Romawi
Hukum Romawi menjadi tidak populer lagi atau ditinggalkan.
1. Bentuk Tertulis Timbulnya krisis dibidang pertanian di negara2
2. Penguasaan Eropa pada abad 19, menghambat perusahaan2
3. Pemanfaatan pertanian dalam memperoleh kredit. (sejak abad 17
4. Landasan Moral usaha pertanian di Belanda sangat maju)
5. Dapat memiliki
Adanya kelemahan dalam jaminan GADAI
Hukum Adat
Dibutuhkan lembaga jaminan baru selain : Gadai
1. Tidak Tertulis dan Hipotik.
2. Penguasaan
3. Pemanfaatan Muncul konstruksi hukum Jual Beli Dengan Hak
4. Landassan Moral Membeli Kembali (Ps. 1519), yang diikuti dengan
5. Dapat memiliki Pinjam Pakai (Ps. 1740) (sebagai jaminan).

PERKEMBANGAN HUKUM DI EROPA Bierbrouwerij Arrest 29-01-1929

Perkara antara P. Bos dan perusahaan Bier, bahwa
perusahaan Bier meminjamkan uang sejumlah f.
6000 kepada Bos, pemilik warung kopi di Sneek;
dengan jaminan berupa: 1) hipotek keempat atas
tanah dan bangunan sbg tempat usaha Bos, dan
2) Bos juga menjual inventaris warungnya kepada
Bier dg hak membeli kembali dg syarat bhw barang
inventaris tetap dikuasai oleh Bos sbg peminjam
pakai.
Bos dijatuhi putusan Kepailitan, sehingga seluruh
kekayaannya disita oleh Kurator Kepailitan.
Keputusan Rechtbank
Membatalkan perjanjian jual beli dg hak membeli
kembali; dg alasan bhw pr pihak hanya pura2
mengadakan pjj jual beli dg hak membeli kembali,
Yg sesungguhnya adl pjj pemberian jaminan dlm
bentuk gadai, karena objeknya benda bergerak .
Akan ttp gadai tsb adl tdk sah krn barangnya tetap
berada dlm kekuasaan pemberi gadai, shg bertent
dg larangan Ps. 1198 (2) BW Bld atau (Ps 1152 (2)
BW Ind).
Keputusan GERECHTSHOF
Membatalkan keputusan Rechtbank.
Mengadili sendiri dan memutuskan bhw perjanjian
jual beli dengan hak membeli kembali tersebut
adalah sah.
Keputusan HOGE RAAD
Pertimbangan :
1. bahwa para pihak bermaksud mengadakan
perjanjian jaminan atas pinjaman sebesar
f. 6000 sebagai jaminan kebendaan
(disamping hipotik keempat).
2. bahwa maksud para pihak adalah
menyerahkan inventaris Bos sebagai
jaminan dan hal ini merupakan sebab
(causa) perjanjian.
3. bahwa causa yang demikian adalah halal
Pertimbangan :
1. Bahwa perjanjian yang dmkn tdk bertent
dg ketentuan mengenai gadai, juga tdk
bertent dg asas paritas creditorium. Tdk
bertent dg gadai krn pr pihak tidak
bermaksud membuat pjj gadai dan tdk
bertent dengan asas paritas creditorium
karena asas itu hanya berlaku thd
kekayaan debitur.
2. Bahwa disini juga tdk ditemui suatu
penyelundupan undang-undang.
3. Bahwa pjj ini tdk bertent dg kesusilaan,
krn uu memberikan kebebasan sepanjang
hal tsb masih dianggap wajar.
PUTUSAN HR
Bahwa yang dimaksud oleh para pihak adalah
perjanjian penyerahan hak milik sebagai
jaminan dan hal ini merupakan titel yang sah.
Inti put HR di atas adl adanya pengakuan tentang
sahnya perjanjian penyerahan hak milik sbg
jaminan (disamping Gadai dan Hipotik), sehingga
dianggap sbg tonggak lahirnya Fidusia berdasar
Yurisprudensi.
Oleh para sarjana jaminan tersebut diberi nama
Fiduciaire eigendomsoverdracht (FEO = Fidusia).
Fidusia menurut Yurisprudensi
1. Bentuk penjanjian bebas : lisan, tertulis
(dibawah tangan atau otentik).
2. Tidak ada pendaftaran fidusia.
3. Obyeknya benda bergerak, barang
inventaris dg pinjam pakai dan brng
dagangan dg konsinyasi (consignatie) atau
penitipan.
4. Penyerahan benda fidusia dilakukan
secara constitutum possessorium.
Kelemahan :
1. Tidak menjamin kepastian hukum bagi
para pihak dan pihak ke III.
2. Tidak ada sarana eksekusi yang kuat /
sulit.
3. Dapat disalahgunakan oleh Debitur
pemberi Fidusia.
Fidusia menurut UU No. 42 Thn 99
1. Bentuk perjanjian formil, dibuat dengan
akta notaris (Akta Jaminan Fidusia).
2. Harus memenuhi asas spesialitas.
3. Harus memenuhi asas publisitas, dengan
didaftarkan pada Kantor Pendaftaran
Fidusia.
4. Pendaf dicatat dlm Buku Daftar Fidusia.
 5. Diterbitkan Sertifikat Jaminan Fidusia
dengan irah2 “Demi Keadilan
Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”
UU No. 42 Th 99 tentang Fidusia
Ketentuan Umum BAB I Pasal 1.
1. Fidusia adl pengalihan hak kepemilikan
suatu benda atas dasar kepercayaan
dengan ketent bhw benda yang hak
kepemilikannya dialihkan tsb tetap dalam
penguasaan pemilik benda.
2. Jaminan Fidusia adalah hak jaminan atas
benda bergerak baik yang berwujud
ataupun yang tidak berwujud dan benda
tidak bergerak khususnya bangunan yg tdk
dpt dibebani hak tanggungan . . . yang
tetap berada dlm penguasaan Pemberi Fid,
sebagai agunan bagi pelunasan utang
tertentu, yg memberikan kedudukan yg
diutamakan kpd Penerima Fid thd kreditur
lainnya.
Penyerahan dalam Akta Fidusia
Maka para penghadap Pihak Pertama
dengan bertindak selaku Pemberi Fidusia
menerangkan dengan ini memberikan jaminan
fidusia kepada Penerima Fidusia untuk dan
atas nama siapa dan penghadap Pihak Kedua
dengan bertindak selaku Penerima Fidusia
menerangkan dengan ini menerima jaminan
fidusia dari Pemberi Fidusia, sampai dengan
nilai jaminan sebesar Rp. …………
PEMBEBANAN FIDUSIA
Jaminan Fidusia mrpk pjj ikutan dari suatu pjj
pokok yang menimbulkan kwjb bg pr phk utk
memenuhi suatu prestasi (Ps. 4).
Pembebanan Benda dg Jam Fid dibuat dg akta
notaris dlm bhs Ind dan mrpk Akta Jaminan
Fidusia (Ps. 5 ayat 1).
Akta Jam Fidusia (AJF) sekurang2nya
memuat :
1. identitas pemberi dan penerima fidusia;
2. data perjanjian pokok;
3. uraian benda;
4. nilai penjaminan;
5. nilai benda yang menjadi obyek fidusia
(Ps. 6).
 Asas spesialitas
Utang yang pelunasannya dijamin dengan
fidusia dapat berupa :
1. utang yang telah ada;
2. utang yang akan timbul dikemudian hari
yang telah diperjanjikan daalm jumlah
tertentu;
3. utang yang pada saat eksekusi dapat
ditent. jumlahnya (Ps. 7).
Jaminan Fidusia dapat diberikan kepada lebih
dari satu Penerima Fid (kredit konsorsium,
penj ps) (Ps. 8).
Jaminan Fidusia dapat diberikan terhadap satu
atau lebih satuan atau jenis benda, termasuk
piutang, baik yang telah ada pada saat
jaminan diberikan maupun yang diperoleh
kemudian (Ps. 9 ayat 1).
Kecuali diperjanjikan lain :
a. Jaminan Fidusia meliputi hasil dari
Benda yang menjadi objek Jaminan
Fidusia.
b. Jaminan Fidusia meliputi klaim asuransi,
dalam hal Benda yang menjadi obyek
Jaminan Fidusia diasuransikan (Ps. 10).
Pendaftaran Jaminan Fidusia
1. Benda yang dibebani dengan Jaminan
Fidusia wajib didaftarkan (Ps. 11 ayat 1).
2. Pendaftaran Jaminan Fidusia dilakukan
pada Kantor Pendaf Fidusia (Ps. 12 ayat
1).
3. Permohonan pendaftaran Jaminan Fidusia
dilakukan oleh Penerima Fidusia, kuasa
atau wakilnya dengan melampirkan
pernyataan Jaminan Fidusia (Ps. 13 ayat
1).
4. KPF mencatat pendaftaran JF dalam Buku
Daftar Fidusia pada tanggal yang sama
dengan tanggal penerimaan permohonan
pendaftaran.
KPF menerbitkan dan menyerahkan kepada
Penerima Fidusia Sertifikat Jaminan Fidusia pada
tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan
permohonan pendaftaran (Ps. 14 ayat 1).
SJF merupakan salinan Buku Daftar Fidusia (Ps.
14 ayat 2).
Jaminan Fidusia lahir pada tanggal yang sama
dengan tanggal dicatatnya Jaminan Fidusia dalam
Buku Daftar Fidusia (Ps. 14 ayat 3).
Dalam SJF dicantumkan kata2 “Demi Keadilan
Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” (Ps. 15
ayat 1).
SJF mempunyai kekuatan eksekutorial yang
sama dengan putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap (Ps. 15 ayat 2).
Pemberi Fidusia dilarang melakukan fidusia
ulang terhadap benda yang menjadi objek Jaminan
Fidusia yang sudah terdaftar (Ps. 17).
Segala keterangan mengenai Benda yang menjadi
objek Jaminan Fidusia . . . terbuka untuk umum
(Ps. 18). (Asas Publisitas).
Sifat Jaminan Fidusia
1. Perjanjian accessoir (Ps. 4, 19 ayat 1, 25).
2. Jaminan kebendaan .
3. Mengikuti bendanya (droit de suite Ps.
20),
4. Droit de preverent (Ps. 27).
5. Kreditur Penerima Fidusia sebagai
Kreditur Separatis (Ps. 27 ayat 3).
6. Asas Spesialitas dan Publisitas.
Hapusnya Jaminan Fidusia
Jaminan Fidusia hapus karena sbb :
1. Hapusnya utang,
2. Pelepasan hak atas Jaminan Fidusia,
3. Musnahnya Benda (Ps. 25 ayat 1).
Roya (Ps. 26 ayat 1 dan 2).
Eksekusi Jaminan Fidusia
1. Pelaksanaan titel eksekutorial dalam
Sertifikat Jaminan Fidusia (Ps. 15 ayat 2).
2. Hak Penerima Fidusia untuk menjual atas
kekuasaan sendiri atau parate eksekusi
(Ps. 15 ayat 3).
3. Penjualan di bawah tangan, dasar
kesepakatan dan harga lebih tinggi (Ps. 29
ay 1).
PERTEMUAN 9
PENGERTIAN HIPOTIK
Pasal 1162: Hipotik adalah suatu hak
kebendaan atas benda-benda tak bergerak,
untuk mengambil penggantian daripadanya
bagi pelunasan suatu perikatan.
Pokok-pokok Hipotik
● Sebagai hak kebendaan, dalam hal ini hak
kebendaan yang bersifat memberikan
jaminan, bukan hak kebendaan untuk
menikmati bendanya;
● Objek hipotik adalah benda tak bergerak
atau benda tetap, untuk saat sekarang
adalah benda tetap selain hak atas tanah,
karena sudah ada Hak Tanggungan;
● Untuk penjaminan suatu perikatan atau
utang, bersifat acessoir.
SIFAT HIPOTIK
Pasal 1163 (1): Hak tersebut pada hakikatnya tak
dapat dibagi-bagi dan terletak di atas semua benda
tak bergerak yang diikatkan dalam keseluruhannya,
di atas masing-masing dari benda-benda tersebut,
dan di atas tiap bagian daripadanya.
● Bersifat tidak dapat dibagi-bagi.
Pasal 1163 (2): Benda-benda itu tetap dibebani
dengan hak tersebut, didalam tangan siapa pun ia
berpindah.
● Bersifat droit de suite
● Artinya hak hipotik tetap melekat pada
bendanya, walaupun benda tersebut
dialihkan kepada orang lain.
● Salah satu ciri hak kebendaan.
OBJEK HIPOTIK
Pasal 1164: Yang dapat dibebani dengan hipotik
hanyalah:
1. benda-benda tak bergerak yang dapat
dipindahtangankan, beserta segala
perlengkapannya, sekedar yang terakhir
ini dianggap sebagai benda tak bergerak;
2. hak pakai hasil atas benda-benda tersebut
beserta segala perlengkapannya;
3. hak numpang karang dan hak usaha;
4. bunga tanah, baik ……;
5. bunga sepersepuluh;
6. pasar-pasar yang diakui oleh Pemerintah,
beserta hak-hak istimewa yang melekat
padanya.
Penerapan pada saat sekarang:
1. berkaitan hak atas tanah sudah ada Hak
Tanggungan, Hipotik hanya untuk
penjaminan Kapal Laut dan Kapal
Terbang;
2. hak pakai hasil juga hanya atas Kapal Laut
dan kapal Terbang;
3. hak numpang karang dan hak usaha
(HGU) sekarang menggunakan Hak
Tanggungan;
4. bunga tanah, … tidak dipakai lagi
5. bunga sepersepuluh tidak dikenal lagi;
6. usaha pasar atau tempat-tempat usaha
yang diakui Pemerintah
SYARAT BENDA SEBAGAI OBJEK
HIPOTIK
1. Benda yang terdaftar; (1164)
2. Dapat dipindah tangankan atau dialihkan
kepemilikannya; (1162 jo. 1168)
3. Mempunyai nilai ekonomis. (1162)
 Tindakan menjaminkan suatu benda
adalah untuk menjamin pelunasan suatu
utang, sehingga objek jaminan harus dapat
dijual dan mempunyai nilai ekonomis.
PERBAIKAN DAN BENDA TAMBAHAN
Pasal 1165: Setiap hipotik meliputi segala
perbaikan di kemudian hari pada benda yang
dibebani, juga sebaga apa yang menjadi satu
dengan benda itu karena pertumbuhan atau
pembangunan.
Catatan mengenai Objek Hipotik yaitu:
1. Meliputi setiap perbaikan, perubahan dan
penambahan pada benda yang menjadi
objek hipotik;
2. Kata karena pertumbuhan dan
pembangunan hanya untuk hak atas tanah,
yang sekarang menggunakan jaminan hak
Tanggungan.
BENDA MILIK BERSAMA –
MEDEEIGENDOOM
Pasal 1166: Bagian yang tak terbagi dalam
suatu benda tak bergerak, yang menjadi
kepunyaan beberapa orang bersama-sama,
dapat dibebani hipotik. Setelah benda itu
dibagi, maka hipotik tersebut hanyalah tetap
terletak di atas bagian yang jatuh pada si
berutang yang memberikan hipotiknya, dengan
tidak mengurangi ketentuan Pasal 1341.
● Benda yang menjadi milik bersama dapat
dibebani hipotik;
● Setelah dilakukan pembagian benda, hak
hipotik hanya membebani benda yang
menjadi bagian si berutang / debitur;
● Dengan memperhatikan ketentuan Pasal
1341 tentang actio pauliana.
BENDA BERGERAK BUKAN OBJEK
HIPOTIK
Pasal 1167: Benda bergerak tidak dapat
dibebani dengan hipotik.
● Dalam KUHPerdata jaminan benda
bergerak menggunakan Gadai
● Sedangkan jaminan atas benda tak
bergerak menggunakan Hipotik.
● Ini salah satu manfaat pembedaan benda
menjadi benda bergerak dan benda tetap
atau tidak bergerak yang menimbulkan
perbedaan akibat hukum al dalam proses
peralihan hak, levering, penjaminan dan
daluwarsa.
SYARAT BAGI PEMBERI HIPOTIK
Pasal 1168: Hipotik tidak dapat diletakkan
selainnya oleh siapa yang berkuasa
memindahtangankan benda yang dibebani.
● Tindakan menjaminkan termasuk dalam
tindakan kepemilikan (beschikking) yaitu
tindakan yang bertujuan untuk
mengalihkan hak milik atau dapat
berakibat beralihnya hak milik.
● Tindakan menjaminkan termasuk tindakan
yang dapat berakibat terjadinya peralihan
hak milik.
● Syaratnya harus orang yang berwenang
mengalihkan hak milik atas benda, pada
umumnya adalah PEMILIK atau orang
yang telah diberi kuasa untuk itu.
TIDAK DAPAT MENGHIPOTIKKAN
 Pasal 1169: Mereka yang di atas suatu benda
tak bergerak hanya mempunyai hak yang
sedemikian, yang ditangguhkan oleh suatu
syarat, atau yang dalam hal-hal tertentu dapat
dibatalkan maupun dihapuskan, tidaklah dapat
memberikan suatu hipotik selainnya yang
tunduk pada syarat-syarat pembatalan atau
penghapusan yang sama.
● Pemegang hak milik dengan syarat
tangguh yang dapat dibatalkan atau
dihapuskan tidak dapat bertindak sebagai
pemberi hipotik.
● Apabila hipotik telah dibuat, maka tunduk
pada syarat tangguh dengan kemungkinan
akibat menjadi batal atau hapus.
BENDA MILIK ANAK BELUM DEWASA,
ORANG TERAMPU DAN
KETIDAKHADIRAN
● Benda-benda milik anak belum dewasa,
orang-orang di bawah pengampuan dan
orang dalam keadaan tidak hadir tidak
dapat dibebani hipotik (Pasal 1170).
● Kecuali terdapat alasan-alasan dan syarat-
syarat tertentu yang ditentukan oleh
undang-undang.
● Baca ketentuan-ketentuan mengenai anak
belum dewasa, orang di bawah
pengampuan dan orang yang tidak hadir.
PEMBUATAN HIPOTIK
● Pembuatan Akta Hipotik – tahap
pembebanan – dengan akta otentik oleh
dan di hadapan Notaris (Pasal 1171).
● Tahap Pendaftaran Hipotik – dilakukan
di Kantor yang mencatat pendaftaran
benda atau objek hipotik.
● Untuk pendaftaran Pesawat Terbang dan
Kapal Laut hipotik didaftarkan pada
Kantor yang meregister Pesawat Terbang
atau Kapal Laut tersebut dan dicatat pada
dokumen kepemilikan benda.
● Harus memenuhi asas spesialitas dan asas
publisitas.
ASAS SPESIALITAS DAN PUBLISITAS
● Asas Spesialitas artinya catatan dalam
Akta Hipotik harus disebutkan secara jelas
dan tertentu, yaitu tentang: para pihak
(kreditur dan debitur), penyebutan benda
(objek hipotik) dengan spesialisasinya,
penyebutan utang yang dijamin, dan
penyebutan nijai jaminannya. (baca Pasal
1171 – 1177)
● Asas Publisitas artinya catatan tentang
hipotik atau penjaminannya harus
didaftarkan pada Kantor Pendaftaran
Hipotik, sehingga dapat diketahui oleh
pihak-pihak yang berkepentingan.
NILAI JAMINAN
Pahami perbedaan tentang nilai benda (objek
hipotik), nilai utang dan nilai penjaminan.
Nilai Penjaminan berfungsi untuk:
● Menentukan besarnya beban jaminan yang
membebani objek jaminan;
● Menentukan maksimal besarnya hak
preferen kreditur penerima hipotik atas
hasil eksekusi atau penjualan objek
hipotik.
PERALIHAN TAGIHAN YANG DIBEBANI
HIPOTIK
Pasal 1172: Penjualan, penyerahan serta pemberian
suatu piutang hipotik hanya dapat dilakukan
dengan suatu akta otentik.
● Pembuatan hipotik harus dilakukan
dengan akta otentik, sehingga peralihan
tagihan yang dibebani hipotik juga harus
dibuat dengan akta otentik.
PERJANJIAN DI LUAR NEGERI
Pasal 1173: Tak bolehlah berdasarkan suatu
persetujuan yang dibuat di suatu negeri asing,
dilakukan pembukuan hipotik atas benda-benda
yang terletak di wilayah Indonesia, kecuali apabila
didalam suatu traktat telah ditentukan sebaliknya.
● Perjanjian yang dibuat di luar negeri tidak
dapat dijaminkan dengan hipotik atas
benda-benda yang berada di wilayah
Indonesia.
● Dikecualikan dari larangan ini apabila
telah ada perjanjian kerjasama antara
Pemerintah Indonesia dengan negara asing
tersebut terkait pendaftaran hipotik ini.
JANJI-JANJI HIPOTIK
Janji milik adalah dilarang (Pasal 1178 ayat 1);
Janji-janji hipotik meliputi:
● Janji sewa
● Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri
● Janji asuransi
● Janji untuk tidak dibersihkan
ROYA HIPOTIK
Pasal 1195: Segala pembukuan hapus dengan
dicoretnya didalam register. Pencoretan dilakukan
atas biaya si berutang, dengan izin para pihak yang
berkepentingan, atau menurut suatu putusan Hakim
yang dijatuhkan dalam tingkatan penghabisan atau
yang telah memperoleh kekuatan mutlak.
● Roya adalah penghapusan beban hipotik
dengan mencoret catatan pada buku
pendaftaran hipotik dan dokumen
kepemilikan benda.
● Biaya roya ditanggung oleh debitur.
● Roya dapat dilakukan apabila mendapat
persetujuan kreditur atau atas penetapan
Hakim.
HAPUSNYA HIPOTIK
Hipotik hapus apabila: (Pasal 1209)
● Perikatan pokoknya hapus;
● Pelepasan hipotik oleh kreditur; atau
● Penetapan Hakim.
EKSEKUSI OBJEK HIPOTIK
Eksekusi atau penjualan objek hipotik dapat
dilakukan atas dasar:
● Titel eksekutorial pada Sertifikat Hipotik;
● Penjualan berdasar janji menjual atas
kekuasaan sendiri atau parate eksekusi;
atau
● Eksekusi secara di bawah tangan.
● Pelajari tentang syarat-syarat dan prosedur
eksekusinya.
PERTEMUAN 10
HAK TANGGUNGAN
Jaminan Hak Tanggungan – UU No.4
Tahun 1996
UU ini diadakan sebagai pelaksaan UU
Pokok Agraria yang mengatur tentang
adanya pengaturan tentang jaminan untuk
penjaminan hak-hak atas tanah
Dengan munculnya UU tentang Hak
Tanggungan maka ketentuan tentang
hipotik sepanjang mengenai penjaminan
hak atas tanah tidak berlaku. Sehingga
hipotik hnaya berlaku terhadap
penjaminan terhadap benda-benda tidak
bergerak selain tanah.
Pengertian Hak Tanggungan :
Pasal 1 Angka 1 : Hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah
menurut UUPA .
Berikut/tidak berikut benda-benda lain
yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah , sehingga dalam hal ini hak
tanggungan bisa hanya dijaminkan atas
tanah nya saja tanpa benda-benda lain
yang merupakan kesatuan dengan tanah
atau berikut dengan benda-benda lain yang
menyatu dengan tanah.
Ketentuan ini didasarkan pada aturan
dalam hukum adat yang mengatur benda
mengatur tanah berdasarkan asas
pemisahan horizontal, membedakan antara
tanah dan bukan tanah. Ketentuan seperti
ini berbeda dengan aturan KUHPerdata
yang mengatur mengenai tanah yang
didasarkan asas assesi atau asas pemisahan
vertical. Sehingga penjaminan atas tanah
menyangkut benda-benda lain yang
menyangkut dengan tanah.
Untuk pelunasan utang tertentu, bahwa
perjanjian hak tanggungan ini diadakan
untuk menjamin pelunasan suatu utang,
untuk menjamin suatu nilai tertentu. Dari
ketentuan ini menunjukkan bahwa hak
tanggungan adalah perjanjian yang
bersifat assecoir yang diadakan semata-
mata untuk perjanjian pokok tertentu.
Hak tanggungan Memberikan kedudukan
yang diutamakan terhadap kreditur lain
dengan adanya diperjanjikan hak
tanggungan maka kreditur hak tanggungan
memiliki kedudukan sebagai kreditur
preference.
Perjanjiian jaminan diatur dalam buku 2
sehingga berbeda dengan perjanjian
 jaminan yang diatur dalam buku 3. Dalam
perjanjian jaminan yang diatur dalam buku
3 merupakan perjanjian yang bersifat
obligator, melahirkan hak dan kewajiban
antara para pihak. Perjanjian jaminan yang
diatur dalam buku 2 melahirkan perjanjian
kebendaan yang melahirkan hak
kebendaan.
Subyek Hak Tanggungan (Pasal 8 UU
Hak Tanggungan)
Pemberi Hak Tanggungan : perseorangan
atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan melakukan perbuatan hukum
terhadap obyek tanggungan (1)
(Siapa Pemberi Hak Tanggungan : Debitur
sendiri atau pihak ketiga pemberi jaminan)
Kewenangan itu harus ada pada saat
pendaftaran Hak Tanggungan (2)
WNI : (Hak Milik, HGB,HGU,Hak Pakai)
Orang asing : Objek hak pakai
Penerima /Pemegang Hak Tanggungan :
Perseorangan atau badan hukum yang
berkedudukan sebagai pihak yang
berpiutang (Pasal 9)
(Siapa Penerima Hak Milik : Kreditur
penerima Hak Tanggungan)
Objek Hak Tanggungan
Syarat :
- Mempunyai Nilai Ekonomis
- Terdaftar
- Dapat dipindah tangankan
Macam :
- Hak Milik ,Hak Guna, Hak Guna
Bangunan (Pasal 4 ayat 1) Hak Pakai atas
tanah negara (Pasal 4 ayat 2).
Berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah (4)
Satu Objek HT dapat dipasang lebih dari
satu HT (Pasal 5)
Utang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan (Pasal 3)
1. Utang yang telah ada
2. Utang yang telah diperjanjikan : dengan
jumlah tertentu atau yang dapat ditentukan
kemudian. Maksud utang yang telah
diperjnajikan adalah Utang piutang yang
belum lahir namun sudah diperjanjikan.
3. Perjanjian lain yang menimbulkan
hubungan utang piutang (ayat 1)
Utang yang berasal dari satu hubungan hukum, atau
satu utang atau lebih yang berasal dari beberapa
hubungan hukum (ayat 2)
Peringkat Hak Tanggungan (Pasal 5)
(1) Suatu objek Hak Tanggungan dapat
dibebani dengan lebih dari satu Hak
Tanggungan guna menjamin pelunasan
dari satu utang.
(2) Apabila suatu Objek Hak Tanggungan
dibebani dengan lebih dari satu Hak
Tanggungan, peringkat masing-masing
Hak Tanggunganditentukan menurut
tanggal pendaftarannya pada Kantor
Pertanahan.
(3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar
pada tanggal yang sama ditentukan
menurut tanggal pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan yang
bersengketa.
Sifat Jaminan Hak Tanggungan
1. Accessoir : Pasal 1 angka 1 jo Ps.16 jo.
Ps.18 ayat 1. Perjanjian Accessoir adalah
Perjanjian yang diadakan untuk menjamin
atau untuk mengabdi perjanjian pokok.
Bagaimana cara mengetahui bahwa
perjanjian tersebut merupakan perjanjian
accessoir, disebutkan dalam Pasal 1 angka
1 disebutkan bahwa jaminan hak
tanggungan merupakan perjanjian ikutan,
perjanjian yang semata-mata untuk
mengikuti menjamin suatu perjanjian
pokok tertentu.
2. Tidak dapat dibagi-bagi (Ps.2 ayat 1,
kecuali diperjnajikan secara khusus (ayat
2). Maksudnya adalah bahwa debitur
pembeli hak tanggungan tidak dapat
menuntut dilepaskannya objek hak
tanggungan dengan alas an karena telah
membayar Sebagian hutangnya.
3. Droit de suite (Pasal 7), Hak tanggungan
mengikuti objeknya dalam tangan
siapapun objek tersebut berada.
4. Droit de preferent (Pasal 5 ayat 2),
5. Asas spesialitas artinya segala hal yang
berkaitan dengan pembebanan hak
 tanggungan harus jelas terlebih dahulu
(Pasal 11 ayat 1) dan Asas Publisitas
bahwa jaminan hak tanggungan harus
didaftarkan di kantor pertanahan,
tujuannya adalah dapat diketahui oleh
umum (Pasal 13 ayat 1)
6. Kreditur separatis (Pasal 21), Apabila
pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit
maka pemegang hak tanggungan tetap
berwenang melakukan segala hak yang
diperolehnya menurut ketentuan undang-
undang. Artinya kedudukan sebagai
kreditur pemegang hak tanggungan berada
di atas kreditur-kreditur kepailitan,
sehingga keditur hak tanggungan tetap
dapat menggunakan hak preferennya
dibandingkan kreditur konkuren, kreditur
atas dasar kepailitan.
PERTEMUAN 11
Pemberian Hak Tanggungan
Proses pemberian hak tanggungan dilakukan
melalui 3 Tahapan
1. Didahului dengan suatu janji, janji disini
adalah ketika kreditur dan debitur
membuat suatu perjanjian pokokyang akan
dijamin dengan suatu hak tanggungan.
(Pasal 10 ayat 1)
2. Pembuatan Akta Pemeberian Hak
Tanggungan (APHT) oleh dan dihadapan
PPAT (ayat 2)
3. Pendaftaran Hak Jaminan (Pasal 13 ayat
1)
Isi APHT, Wajib : (asas spesialitas), harus
terpenuhi semua
a. Identitas para pihak
b. Domisili
c. Utang yang dijamin
d. Nilai tanggungan
e. Uraian tentang objek hak tanggungan
(Pasal 11 ayat 1)
Janji-janji Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat 2), janji
yang membatasi kewenangan seorang debitur
pemberi hak tanggungan untuk bertindak atas objek
hak tanggungan.
Janji milik dilarang (Pasal 12)
Nilai Tanggungan, maksudnya adalah :
1. Nilai yang menunjukkan besarnya beban
jaminan yang membebani objek Hak
Tanggungan
2. Nilai yang menunjukkan batas maksimal
kreditur memiliki hak preferen atas hasil
penjualan objek Hak Tanggungan.
3. Besarnya Nilai Tanggungan akan
menentukan besarnya biaya pembuatan
APHT.
Janji-Janji Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat 2)
1. Janji sewa
2. Janji untuk tidak mengubah bentuk dan
tata susunan
3. Janji pengelolaan objek Hak Tanggungan
4. Janji penyelamatan objek Hak
Tanggungan
5. Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri
6. Janji untuk tidak dibersihkan
7. Janji untuk tidak melepaskan hak atas
objek Hak Tanggungan
8. Janji untuk mendapat ganti rugi
9. Janji asuransi
10. Janji pengosongan objek Hak Tanggungan
11. Janji yang dimaksud Pasal 14 ayat (4)
tentang penyerahan sertifikat objek Hak
Tanggungan
Janji milik dilarang (Pasal 12)
Pendaftaran Hak Tanggungan
1. APHT wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan (Pasal 13 ayat 1), (asas
publisitas).
2. PPAT wajib mengirimkan APHT berikut
warkah lain selambat-lambatnya 7 Hari
Kerja (Pasal 13 ayat 2)
3. Pembuatan Buku Tanah Hak Tanggungan,
pencatatan dalam Buku Tanah Hak atas
Tanah dan Sertifikat Tanah (Pasal 13 ayat
3)
4. Tanggal buku tanah Hak Tanggungan
adalah hari ketujuh setelah penerimaan
lengkap surat-surat untuk pendaftaran
sebagai tanggal lahirnya Hak Tanggungan
(Pasal 13 ayat 4 dan 5)
Setelah dilakukan pendaftaran Hak Tanggungan,
Pendfataran dicatat dalam 3 dokumen, yaitu : Buku
Tanah Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Atas
Tanah dan dicatat dalam Sertifikat Hak Atas Tanah.
Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak
Tanggungan sebagai bukti Lahirnya Jaminan Hak
Tanggungan (Pasal 14 ayat 1), merupakan Salinan
dari Buku Tanah Hak Tanggungan, dipegang oleh
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan.
Apa pentingnya Sertifikat Tanggungan bagi
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan ? Dikatakan
bahwa sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah
“Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang
Maha Esa” sehingga Sertifikat Hak Tanggungan ini
memiliki kekuatan Eksekutorial (ayat 3).
Surat Kuasa Menjaminkan : Surat Kuasa
Menjaminkan Hak Tanggungan wajib dibuat
dengan akta notaris atau PPAT (Pasal 15 ayat 1).
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
(Pasal 15)
1. Wajib dibuatkan dengan akta notaris atau
akta PPAT dan dengan syarat : tidak
memuat kuasa melakukan perbuatan
hukum lain, kuasa subtitusi dan
mencantumkan identitas para pihak.
2. Tidak dapat ditarik kembali
3. Wajib diikuti pembuatan APHT, maksimal
1 bulan untuk tanah yang sudah terdaftar
4. Wajib diikuti pembuatan APHT, maksimal
3 bulan untuk tanag yang belum terdaftar
5. Pembatasan waktu di atas tidak berlaku
terhadap kredit program tertentu
6. Bila tidak diikuti pembuatan APHT
berakibat batal demi hukum.
Hapusnya Hak Tanggungan
1. Hapusnya utang yang dijamin
2. Pelepasan oleh pemegang Hak
Tanggungan
3. Pembersihan Hak Tanggungan
4. Hapusnya Hak Atas Tanah Objek Hak
Tanggungan
Hak menuntut pembersihan dari beban Hak
Tanggungan hanya dapat dilakukan oleh pembeli
objek Hak Tanggungan dalam suatu pelelangan
Roya merupakan Tindakan hukum yang merupakan
pencoretan catatan tentang pembebanan Hak
Tanggungan di dalam dokumen-dokumen yang
mencatat Hak Tanggungan tadi, khususnya dalam
Buku Tanah Hak Tanggungan. (Pasal 22). Yang
melakukan Tindakan Roya adalah Kantor
Pertanahan atas permohonan pihak yang
berkepentingan.
Eksekusi Hak Tanggungan
Makna Eksekusi disini biasanya dikaitkan dengan
pelaksanaan putusan pengadilan.Kalo dalam
Hukum Jaminan berati adalah Penjualan Objek
Jaminan. Kalo dalam Hak Tanggungan berati
Penjualan Objek Hak Tanggungan. Kalo dalam
Gadai berati Penjualan Benda Gadai. Kalo dalam
Fidusia berati Penjualan Objek Fidusia.
1. Hak menjual atas kekuasaan sendiri atau
parate eksekusi (Pasal 6), parate artinya
siap di tangan dan Eksekusi adalah
penjualan benda jaminan. Artinya Parate
Eksekusi adalah Penjualan benda jaminan
yang siap dilakukan oleh kreditur.
2. Titel eksekutorial dalam Sertifikat Hak
Tanggungan (Pasal 14 ayat 2)
3. Penjualan di bawah tangan (Pasal 20 ayat
2), jadi eksekusi yang tidak melalui kantor
lelang dan tidak melalui campur tangan
pengadilan. Dalam Pasal 20 ayat 2
dijelaskan bahwa para pihak bisa
melakukan penjualan dnegan catatan
dengan syarat harus dengan
sepengetahuan debitur diharapkan untuk
mendapatkan nilai jual yang lebih tinggi
apabila melalui penjualan lewat kantor
lelang.
Kelebihan Eksekusi Parate :
1. Eksekusi yang prosedurnya lebih mudah
karena kreditur bisa langsung mengajukan
permohonan di kantor lelang
2. Biayanya menjadi lebih ringan karena
hanya terbebani biaya eksekusi
Kekurangan Eksekusi Parate :
1. Bendanya bermasalah
2. Debitur tidak mau mengosongkan tanah
3. Debitur yang mengajukan gugatan ke
mahkamah pengadilan untuk
mempertahankan hak-haknya.
Kelebihan Titel Eksekutorial :
1. Jika ada masalah mengenai pengosongan
dan sebagainya maka jurusita pengadilan
yang kemudian akan mengcover
melakukan upaya paksa dan biasanya
didampingi oleh pihak kepolisian untuk
pengamanan proses eksekusi.
Kekurangan :
1. Proses lebih lama
2. Biaya yang dikeluarkan juga lebih besar