ANALISA HUKUM SINGKAT TENTANG PERPANJANGAN SHGB ATAS TANAH

PALMERAH

A. PENDAHULUAN

Sertifikat Hak Guna Bangunan merupakan sertifikat yang pemegangnya berhak memiliki dan
mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan kepunyaan pemilik bangunan. Tanah tersebut
dapat berupa tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maupun tanah yang dikuasai oleh
perorangan atau badan hukum.
Tanas atas HGB ini merupakan Tanah Negara, oleh karena itu, apabila haknya berakhir maka
akan kembali kepada negara. Oleh karena itu, dikarenakan masa haknya sudah berakhir sejak 26
Juli 2015, maka diperlukan pengajuan pembaruan kepada negara melalui Badan Pertanahan
Nasional (BPN) Jakarta Barat. untuk itu, Tim Legal telah melakukan kunjungan ke BPN Jakarta
Barat untuk melakukan konsultasi dan meminta petunjuk perihal prosedur yang harus dilakukan
untuk proses pembaruan HGB ini.
Berdasarkan instruksi tersebut, Tim Legal di dalam Analisa Hukum Singkat ini akan
memaparkan ketentuan-ketentuan dalam konsep Undang-Undang terkait HGB dan prosedur-
prosedur yang harus dilakukan bedasarkan hasil konsultasi dan kunjungan ke BPN Jakarta Barat,
yang dapat menjadi petunjuk dan pedoman untuk melakukan pengurusan atas HGB ini.

B. RUMUSAN MASALAH

1. Apa akibat hukum secara yuridis dan fisik bagi HGB yang sudah berakhir masa haknya?
2. Bagaimanakah prosedur, estimasi biaya dan waktu untuk memperpanjang HGB?
3. Apa upaya yang dapat dilakukan apabila luas tanah yang tercantum dalam sertifikat berbeda
dengan faktualnya?

C. ANALISA HUKUM SINGKAT

1. Akibat Hukum Secara Yuridis dan Fisik Dari Berakhirnya HGB

Berdasarkan Pasal 37 ayat (3) dan (4) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor
18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan
Pendaftaran Tanah, Jika HGB tidak diperpanjang dan jangka waktunya telah berakhir, maka
HGB tersebut hapus. Jika sertifikat HGB berakhir, maka status tanah akan kembali menjadi
tanah negara, kembali ke Negara dan menjadi kewenangan Menteri. Dengan demikian jika
ingin mendapatkan HGB Kembali maka dapat mengajukan permintaan kembali kepada
Kementerian,
Untuk tanah yang dikuasai langsung oleh negara, maka untuk penataan kembali
penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan menjadi kewenangan Menteri dan dapat diberikan
prioritas kepada bekas pemegang hak dengan memperhatikan:
a. tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat,
dantujuan pemberian hak;
b. syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
c. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
d. tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang;
e. tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum;
f. sumber daya alam dan lingkungan hidup;
Halaman 1 dari 4
 Dengan demikian bekas pemegang HGB berpeluang untuk menjadi pemegang hak atas tanah
itu Kembali karena penataan kembali penggunaan, pemanfaatan, dan pemilikan terhadap
tanah negara diprioritaskan untuk diberikan kepada bekas pemegang haknya

2. Prosedur Pembaruan HGB

Sehubungan dengan rencana pengurusan SHGB No. 1224 ini, maka Tim Legal telah
melakukan kunjungan ke Kantor Badan Pertanahan Jakata Barat pada tanggal 22 Juli 2022
untuk melakukan konsultasi dan meminta petunjuk mengenai prosedur-prosedur yang
dimungkinkan untuk pengurusan hak atas tanah ini. Dari kunjungan tersebut Tim Legal
mendapatkan informasi bahwa atas SHGB No. 1224 ini harus dilakukan Pembaruan hak
dengan melakukan beberapa prosedur. Prosedur-prosedur yang harus dilakukan untuk
pembaruan HGB ini antara lain;
1. Pendaftaran permintaan pengukuran,
Tahap ini kita akan mengajukan permohonan pengukuran ulang atas tanah terkait dengan
melakukan pendaftaran dan melengkapi form-form yang dibutuhkan untuk melakukan
pengukuran ulang. Setelah dilakukan pengukuran ulang, BPN akan mengeluarkan peta
bidang tanah.
2. Proses permohonan SK
Setelah dikeluarkannya peta bidang tanah dari hasil pengukuran ulang, maka kita akan
mengajukan permohonan SK. Dalam SK ini akan memuat keterangan-keterangan
mengenai luas bidang tanah serta besaran PNBP yang harus dibayarkan.
3. Pendaftaran SK untuk penerbitan sertifikat
Setelah dikeluarkannya SK, maka SK tersebut akan didaftaran untuk kemudian
dikeluarkan Setifikat Hak Guna Bangunan yang baru.
Untuk menyelenggarakan proses-proses diatas, maka terdapat biaya-biaya yang harus
dibayarkan. Dari hasil konsultasi kami kepada kantor BPN Jakarta Barat, kami diberikan
estimasi biaya dengan perincian sebagai berikut (PNBP):
1. Pengukuran = Rp. 326.800
2. Pemeriksaan Tanah = Rp. 193.900
3. Pendaftaran Penerbitan Sertifikat = Rp. 50.000
Biaya terserbut diatas hanya merupakan perkiraan, karena perhitungan tersebut hanya
berdasarkan harga tanah rata-rata di wilayah DKI Jakarta, tetapi harga pendaftaran
Penerbitan Sertifikat adalah harga yang valid. Sedangkan harga pengukuran dan
pemeriksaan tanah yang valid akan didapatkan setelah SK diterbitkan oleh BPN.
Sedangkan mengenai informasi atas estimasi waktu pengerjaan yang dibutuhkan untuk
masing-masing proses adalah sebagai berikut:
1. Proses Pengukuran = 14 Hari
2. Proses Permohonan SK = 38 Hari
3. Pendaftaran Penerbitan Sertifikat = 14 Hari.

3. Upaya Yang Dapat Dilakukan Apabila Luas Tanah Yang Tercantum Dalam Sertifikat
Berbeda Dengan Faktualnya

Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah (“Permeneg Agraria No. 3/1997”) menyatakan kepala kantor
pertanahan mempunyai tanggung jawab untuk memelihara peta dasar pendaftaran, peta
pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait. Apabila dalam pengukuran untuk
Halaman 2 dari 4
 pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan
teknis data ukuran, maka kepala kantor pertanahan dapat memperbaiki kesalahan
tersebut.
Ketika pendaftaran sertifikat tanah mengalami kesalahan pengukuran lahan, maka kita
dapat laporkan hal tersebut ke kantor BPN sesuai domisili. Nantinya akan dilakukan
pendaftaran ulang tanah yang mencakup empat tahapan. Pertama, adalah pengumpulan dan
pengolahan data fisik oleh petugas. Kedua, pembuktian hak dan pembukuan. Ketiga,
penerbitan sertifikat. Keempat, pengajuan data fakta dan data yuridis. Dan terakhir atau
kelima, adalah penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Pengukuran ulang akan diikuti oleh pihak-pihak yang tanahnya berbatasan langsung
dengan tanah milik pemohon. Jadi ketika permohonan sertifikat tanah Anda mengalami
kesalahan pengukuran, segera laporkan ke petugas dan ikuti tahapan-tahapan yang
diharuskan.
Tetapi atas Hak HGB No. 1224 sudah berakhir hak nya sejak 26 Juli 2015, sehingga
terlebih dahulu harus diajukan pembaruan haknya. Karena dalam proses pembaruan hak
sudah dilakukan pengukuran ulang atas luas tanas tersebut, maka kita tidak perlu melakukan
pelaporkan atas perbedaan luas tanah ini kepada BPN, kecuali bila pada sertifikat yang baru
nantinya terjadi kesalahan yang sama, kita dapat melaporkan kepada BPN untuk
ditindaklanjuti kembali.

D. KESIMPULAN

HGB yang sudah berakhir masa haknya, maka hak atas tanah tersebut akan kembali menjadi
milik negara. Oleh karena itu atas HGB No. 1224 yang sudah berakhir hak nya sejak 26 Juli 2015
ini, dan berdasarkan hasil konsultasi dan kunjungan Tim legal ke BPN Jakarta Barat, harus
dilakukan pembaruan. Proses pembaruan ini diajukan kepada BPN dan akan terbagi menjadi 3
(tiga) tahap, yaitu:
1. Pendaftaran permintaan pengukuran;
2. Proses permohonan SK;
3. Pendaftaran penerbitan sertifikat.
Sementara itu, biaya PNBP akan diketahui setelah diterbitkannya SK. Sedangakan estimasi
waktu yang diberikan secara keseluruhan untuk ketiga proses diatas adalah 66 (enam puluh enam)
hari.
Terhadap perbedaan atas luas tanah di sertifikat dan faktualnya dapat dilakukan upaya
berupa pelaporan kepada kantor BPN sesuai dengan domisili, tetapi karena dalam pembaruan hak
sudah dilakukan pengukuran ulang maka hal ini tidak perlu dilakukan.

E. SUMBER
a. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan,
Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah.
b. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah.
c. https://www.kompas.com
Halaman 3 dari 4
Halaman 4 dari 4