Dear Mba Ella,

Terkait dengan jaminan tanah kosong yang berlokasi di Komplek Vila Fajar, Kel. Palasari, Kec.
Cipanas, Kab. Cianjur, Jawa Barat seluas 4.500 m2 yang berstatus tanah girik (tanah kosong, point
nomor 3), berikut yang dapat saya sampaikan:

1. Pada keterangan PDF yang disampaikan ditulis Bukti Kepemilikan: Girik (sudah AJB lunas).
secara logika, seharus nya tanah tersebut sudah balik nama ke PT Dwi Bima Adijaya dan sudah
berstatus Sertifikat Hak Guna Bangunan ("SHGB") karena jika ditulis keterangan AJB berarti
sudah terjadi transaksi yang melibatkan pihak notaris ppat dan sudah melewati proses
pembuatan sertifikat tanah dari Girik ke SHGB.
2. Jika memang transaksi yang dijalankan masih jual beli dibawah tangan antara PT Dwi Bima
Adijaya dengan pemilik tanah girik, maka proses selanjutnya yang dapat dilakukan adalah,
proses pengurusan pembuatan Sertifikat Hak Guna Bangunan di Kantor Kelurahan/Kantor Desa
& proses kedua adalah pengurusan di Kantor Badan Pertanahan Nasional. berikut langkah-
langkah secara umumnya:

A. Proses di Kantor Kelurahan/Kantor Desa:

Tata cara jual beli tanah yang belum bersertifikat pertama-tama harus mendatangi kantor
kelurahan/kantor desa setempat untuk proses mendapatkan surat keterangan tidak ada
sengketa, surat keterangan riwayat tanah, dan surat keterangan kepemilikan tanah
sporadik. Setelah mendapatkan tiga surat keterangan dari kelurahan/kantor desa maka
langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan pengurusan sertifikat ke Kantor
Badan Pertanahan Nasional secara langsung. Proses pengajuan ini tentu saja dilakukan oleh
pemilik tanah atau pembeli yang tanah.

B. Proses di Kantor Badan Pertanahan Nasional:

1) Pengajuan Berkas Permohonan. Pada umumnya pengajuan berkas permohonan harus
menyertakan dokumen:
 Surat asli tanah girik atau fotokopi letter C yang dimiliki pemohon,
 Surat keterangan riwayat tanah dari lurah/kades,
 Surat keterangan tidak sedang sengketa dari lurah/kades,
 Surat pernyataan penguasaan tanah secara sporadik dari lurah/kades,
 Bukti-bukti peralihan hak milik tanah bila ada,
 Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga/legalitas pemohon,
 Fotokopi bukti pembayaran lunas PBB,
 Surat kuasa bila pemohon diwakili,
 Surat pernyataan sudah memasang batas-batas tanah,
 Dokumen-dokumen lain pendukung
2) Pengukuran Lokasi oleh Petugas
Setelah berkas-berkas pengajuan diperiksa dan diteliti oleh petugas Kantor Badan
Pertanahan dan dinyatakan lengkap, maka petugas pengukur tanah yang ditunjuk oeh
kepala kantor pertanahan akan datang ke lokasi untuk mengadakan pengukuran
langsung. Sekaligus membuat gambar blueprint tanah.
3) Penerbitan Surat Ukur
Setelah proses pengukuran selesai, maka petugas pengukur tanah membuat laporan
dan menerbitkan denah tanah beserta luasnya. Laporan ini akan diketahui oleh kepala
kantor pertanahan dengan nama Surat Ukur.
4) Penelitian oleh Petugas Panitia A
 Petugas Panitia A adalah petugas dari Kantor BPN bersama Lurah atau Kepala Desa
setempat. Tim Petugas Panitia A ini melakukan penelitian ulang agar tidak ada
kesalahan di lapangan.
5) Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN
Pengumuman data yuridis di papan pengumuman Kelurahan dan Kantor BPN ini
dipasang selama 60 hari atau 2 bulan. Kegiatan ini sesuai dengan pasal 26 PP No. 24
tahun 1997. Tujuannya untuk mengumumkan pada masyarakat luas dan menghindari
adanya masalah dengan pihak lain.
Apabila ada pihak yang mengajukan keberatan tentang keberadaan tanah tersebut
maka permohonan pembuatan sertifikat resmi dihentikan sementara sampai masalah
dengan pihak yang saling terkait selesai.
6) Penerbitan SK Kepala Kantor BPN
Apabila setelah 60 hari pengumuman yuridis di Kelurahan dan Kantor BPN dan tidak
ada pihak lain yang keberatan, maka proses selanjutnya adalah penerbitan Surat
Keterangan (SK) Hak atas tanah.
SK Hak ini untuk menjadi sertifikat tanah resmi perlu melakukan dua tahap akhir di
bagian Sub Seksi Pendaftaran dan Informasi (PHI), yaitu; pembayaran Bea Perolehan
Hak atas Tanah, Pendaftaran Sertifikat.
7) Pembayaran BPHTB
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah wajib dibayar oleh pemohon sesuai
peraturan yang berlaku. Besarnya BPHTP dihitung dari luas tanah yang tercatat di Surat
Ukur.
8) Pendaftaran SK Hak untuk Sertifikat
Proses terakhir dari pensertifikatan tanah adalah pendaftaran SK Hak beserta bukti
pembayaran BPHTB untuk menjadi Sertifikat.

Proses mengurus sertifikat tanah seperti ini cukup memakan waktu lama. Bisa sekitar enam
bulan sampai satu tahun. Ada banyak faktor yang menentukan, termasuk kelengkapan
persyaratan-persyaratan yang diminta.
Sedangkan biaya-biaya yang timbul selama proses mengurus surat-surat kelengkapannya bisa
bervariasi jumlahnya ditanggung oleh pihak pembeli dan penjual atau tergantung kesepakatan.
Biaya tersebut tergantung pada lokasi dan luas tanah yang dimiliki. Semakin luas dan strategis
letaknya, maka biaya mengurus tanah ini semakin mahal.

3. Jika proses pembuatan sertifikat tersebut telah selesai, maka menurut pendapat saya langkah
selanjutnya yang dapat dilakukan adalah:
A. Jika dari management ingin tanah tersebut menjadi asset perusahaan maka, kita dapat
membuat Perjanjian Pengalihan Asset PT Dwi Bima Adijaya kepada PT Awan Tunai
Indonesia sebagai pihak yang tercantum dalam perjanjian pengalihan hutang dan pinjam
meminjam nomor 137/ATI/PKS/II/2021 atau entitas lainnya yang disepakati.
Namun melihat proses ini menjadi 2 kali proses (proses pembuatan SHGB dan peralihan
asset) menurut saya pada saat proses pembuatan SHGB, proses tersebut jangan atas nama
PT Dwi Bima Adijaya namun atas nama PT Awan Tunai Indonesia (atau entitas lainnya)
sehingga tidak lagi memerilukan proses peralihan aset.
B. Jika dari management ingin mendapatkan ganti rugi berupa uang, maka selanjutnya dari
PT Bima Adijaya dapat membuat Surat Kuasa Jual kepada kita yang didalam surat kuasa
tersebut juga menerangkan bahwa hasil dari penjualan atas tanah tersebut akan
diserahkan kepada kita.

4. Pada minggu lalu juga Mba Ella menanyakan terkait status tanah tersebut sengketa atau tidak.
Dapat saya sampaikan adalah terkait dengan proses pembuatan sertifikat itu sendiri terdapat
 Surat Keterangan Tidak Ada Sengketa yang dikeluarkan oleh Kantor Keluarahan/Kantor Desa
sehingga dapat kita asumsikan bahwa jika nanti surat tersebut keluar berarti tidak ada sengketa
dan jika tidak dapat dikeluarkan berarti terdapat sengketa atas tanah tersebut.
Namun kita juga tidak hanya dapat mengandalkan surat keterangan tersebut karena nanti pada
saat proses di BPN yaitu Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN terdapat masa 60 hari
yang tujuannya untuk mengumumkan pada masyarakat luas dan menghindari adanya masalah
dengan pihak lain.
Apabila ada pihak yang mengajukan keberatan tentang keberadaan tanah tersebut maka
permohonan pembuatan sertifikat resmi dihentikan sementara sampai masalah dengan pihak
yang saling terkait selesai.

Sekian yang dapat saya sampaikan.

Terima kasih.