LAPORAN HASIL SURVEI DAN PENILAIAN

LOKASI DAN PABRIK EX-IKA MAESTRO

I. PENDAHULUAN DAN LATAR BELAKANG

Puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas tercapainya penyusunan laporan hasil survei
dan penilaian ini sehingga dapat dipergunakan oleh pengambil keputusan untuk menentukan
kebijakan dan keputusan yang harus diambil dalam rencana pembelian (ambil alih) asset
Pabrik Ex-Ika Maestro yang berlokasi di Gunung Putri, Kabupaten Bogor.

Kami juga mengucapkan terima kasih kepada seluruh pihak terlebih kepada pihak Bank
OCBC melalui bapak Haley dan seluruh kru yang telah menerima dan mendampingi kami
pada saat melakukan peninjauan.

Laporan ini disusun secara ringkas dan sederhana atas permintaan Bapak Kores Situmorang
sehingga bagi setiap pihak yang mempergunakannya dapat menelaahnya secara bijaksana.

Adapun pendapat dan saran yang dapat kami sajikan berdasarkan hasil pemeriksaan dan
peninjauan lapangan serta wawancara yang dilakukan pada tanggal 2 Desember 2022
setelah mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif dan jujur.

II. GEOGRAFIS DAN LOKASI

A. Letak
Pabrik Ex- IKA MAESTRO dapat dikatakan berlokasi di satu wilayah namun berada
dua lokasi karena dipisahkan oleh sungai, yaitu :

EX-IKA MAESTRO I disebut juga PLANT 1 berlokasi di Cicadas, Kecamatan Guning

Putri, Kabupaten Bogor, Jawa Barat sedangkan EX-IKA MAESTRO II disebut juga
PLANT II berlokasi di Jl. Raya Narogong, Kembang Kuning, Kecamatan Klapanunggal,
Kabupaten Bogor, Jawa Barat.

Keberadaan pabrik ini secara geografis dipisahkan oleh sungai Cileungsi yang
lebarnya mencapai 47m.

(Gambar 1 – Gambar jarak sungai pemisah Plant 1 dan Plant 2)

1
B. Kondisi Jalan
Team berangkat menuju lokasi survei bertolak dari Jakarta melalui Jalan Tol
Jagorawi dan keluar di pintu Tol Gunung Putri. Kondisi jalan yang ditempuh dari jalan
utama yaitu Jalan Raya Narogong menuju objek EX-IKA MAESTRO I adalah ± 5.2 Km
dengan melalui Jalan Desa dimana letak objek berada persis di pinggir Jalan Desa
Cicadas.

(Gambar 2 – Jarak dari jalan utama ke Plant 1)

(Gambar Ploting Lokasi Tanah Plant-I berada di pinggir jalan desa)

2
 Sedangkan letak pabrik EX-IKA MAESTRO II berada di Desa Kembang Kuning, namun
pada saat team berangkat ke lokasi objek dan bertemu dengan satpam yang menjaga
pintu tersebut menyatakan bahwa jalan masuk ke EX-IKA MAESTRO II sepanjang ±
200 m adalah bukan milik EX-IKA MAESTRO, namun merupakan jalan milik desa atau
perusahaan swasta lain dimana kemungkinan EX-IKA MAESTRO telah mengadakan
kesepakatan pinjam pakai atau sewa untuk jangka waktu tertentu.

Gambar 3 – Jalan masuk dari Jl. Raya Narongong ke Plant-2

(Gambar Ploting Lokasi Tanah Plant -II tanpa jalan masuk)

C. KONDISI GEOGRAFIS DAN LINGKUNGAN

Adapun kondisi geografis PLANT I berada pada lingkungan kawasan industri dan
pemukiman masyarakat desa dengan geografis tanah rata bagian depan dan curam
arah sungai dengan kemiringan minimum ± 25O.

Sedangkan kondisi geografis PLANT II berada pada lingkungan kawasan industri dan
tanah kosong dari Jalan Raya Narogong melalui jalan berbeton lebar 1 mobil menurun
curam ± 25O arah ke sungai dimana sampai di lokasi tanah rata berbatasan dengan
sungai.

3
III. ESTIMASI BANGUNAN DAN UTILITAS

Kami telah berusaha menyajikan laporan ini secara objektif, ringkas dan jujur sehingga
dapat dipahami secara cepat untuk dapat mengambil keputusan dengan menggunakan
metode yang umum digunakan oleh masyarakat estimator dalam menilai kandungan
besi, namun bagaimana pun penilaian ini hanya estimasi kasar dimana deviasinya
mungkin mencapai ± 10%.

A. PLANT - I

Bangunan PLANT I merupakan bangunan lama terbuat dari struktur beton dan baja
dengan tembok bata dan hebel, atap terbuat dari zingalum dan seng. Dari hasil
pemeriksaan lapangan, pada PLANT I, secara umum bangunan terlihat sudah tidak
terawat, mulai dari atap bangunan yang sebagian hilang (lepas) dan bocor sehingga
menimbulkan kerusakan (karat) pada tulangan struktur baja bahkan terhadap mesin
dan peralatan yang berada di dalamnya.

Sedangkan pada peralatan dan mesin terdapat pembongkaran sebagian, dan bahkan
sudah tidak terdapat utilitas kelistrikan atau panel yang sudah hilang.

Juga tidak ditemukan bahan baku (raw material) atau barang jadi (stok barang) pada
PLANT I ini.

4
5
B. PLANT – II

Sedangkan bangunan PLANT II tampat bangunan bukan bangunan lama, dengan

struktur beton dan baja yang masih terjaga, tembok terbuat dari bata ringan dan
lantai semen, terdapat sedikit kerusakan pada atap yang terbuat dari seng atau
zingalum.

Sebagian utilitas kelistrikan tidak ditemukan namun masih terdapat stok bahan jadi
(keramik) dengan ukuran bervariasi namun sudah tidak tersusun (berantakan),
sebahagian pecah tidak berbungkus, tidak tertata menyebar di beberapa tempat.
Kami memperkirakan volume keramik yang terdapat adalah ±40 m3.

6
7
8
9
C. ESTIMASI VOLUME BESI

Luas Bangunan
Gedung -1 Plant – 1
5.300 M2

10
 Luas Bangunan
Gedung -2 Plant – 1
3.275 M2

Luas Bangunan
Gedung -3-4 Plant – 1
4.400 M2

Luas Bangunan
Plant – 2
26.930 M2

11
 Total Estimasi Volumen Besi Scrab Bangunan Plant 1 dan 2
Berdasarkan Ukuran Atap Gedung

PERKIRAAN
NO.. NAMA GEDUNG LUAS
VOLUME BESI (Kg)
1 Plant 1 – Gedung 1 5.300 2.226.000
Plant 1 – Gedung 2
2 3.275 1.375.500

3 Plant 1 – Gedung 3-4 4.400 1.848.000

4 Plant 2 26.930 11.310.600

Utilitas + 30% 5.028.030

TOTAL 39.905 21.788.130

• Tidak termasuk mesin dan peralatan.

IV. ESTIMASI TERHADAP TANAH

Berdasarkan hasil wawancara dengan penduduk setempat, sesuai dengan wilayah

dimana pabrik EX-IKA MAESTRO berada diperoleh informasi bahwa peruntukan lokasi
tersebut adalah untuk Pergudangan dan Pabrik, namun apabila investor ingin
membangun perumahan diwilayah tersebut masih dimungkinkan apabila investor
mengajukan permohonan perubahan peruntukan ke Pemerintah Daerah setempat.

V. KESIMPULAN DAN SARAN

Berdasarkan uraian tersebut diatas, kami memberikan konklusi maupun saran kepada
Investor yang ingin membeli tanah dan bangunan EX-IKA MAESTRO adalah sebagai
berikut :

1. Masih terdapat kandungan besi scrab pada bangunan Plant -I namun akan terjadi
penurunan harga besi scrab tersebut yang disebabkan oleh pengeroposan akibat
kebocoran atap meskipun sebagian utilitas kelistrikan dan fasilitas lainnya sudah
tidak berada.

2. Kondisi bangunan Plant-II yang masih tergolong belum tua masih terdapat besi scrab
yang lebih baik dan lebih banyak namun beberapa utilitas kelistrikan sudah tidak
berada.

3. Tanah Ex-Plant I memungkinkan untuk dibangun perumahan pada kelas rumah

sederhana (subsidi) namun membutuhkan biaya untuk membangun turap pada
sungai untuk mencegah erosi.

12
 4. Tanah Ex-Plant II juga memungkinkan untuk dibangun perumahan pada kelas rumah
komersil atau rumah sederhana (subsidi) namun membutuhkan biaya untuk
pembebasan jalan masuk dan pembangunan turap pada sungai untuk mencegah
erosi serta pengajuan perobahan peruntukan ke Pemda setempat.

VI. PROPOSAL METODE PEMBAYARAN

No. Uraian Minggu Minggu Minggu Minggu Minggu Minggu Minggu TOTAL
1 2 3 4 5 6 7
1 Pembayaran
50 M 10 m 10 M 10 M 10 M 10 M 10 M 110 M
Uang Muka
2 Cicilan Uang Muka Debit otomatis pada rekening setiap hari Jumat

3 Hutang sebesar Rp. 70 M Jangka Waktu 1 Tahun (dapat diperpanjang) ditambah bunga berjalan.

13